Boligbygging i Oslo-regionen - Sintef

Eieren av en tomt vil alltid vurdere den alternative avkastningen av tomta. Står det ett ellerflere bygg på tomta, vil en kunne vurdere å leie ut disse i stedet for å rive og bygge nytt. Ertomta regulert til boligformål, kan en bygge boliger tilsvarende eksisterende reguleringsplan,for eksempel en enkel fortetting. Kommunen har da ikke noen virkemidler til å stille krav omutbyggingsavtale. Dette vil gi færre boliger enn en ellers ville ha fått.Krav om utbyggingsavtaler påvirker ikke direkte prisen som kjøper må betale, fordi dennebestemmes i markedet. Men hvis mange kommuner stiller krav gjennom utbyggingsavtaler,vil det generelle byggekostnadsnivået i ytterkanten av et pendlingsområde øke, og forplanteseg til høyere priser innover mot sentrum, se Boligmeldingen (NOU 2002:2, s. 39). Dette girhøyere priser i bruktboligmarkedet og dermed høyere salgspriser på nye boliger enn en ellersville ha hatt. Indirekte vil derfor omfattende bruk av utbyggingsavtaler ramme boligkjøperne.Dersom krav i utbyggingsavtaler stopper marginale prosjekter, vil en få lignende priseffekter.Boligtilbudet vil bli mindre og prisene høyere enn de ellers ville ha blitt. Resonnementetgjelder når utbyggingsavtaler brukes i de fleste kommunene. I følge teorier for prisdannelsen iboligmarkedet, gjengitt i Boligmeldingen, vil en situasjon der de fleste Akershuskommunenebruker utbyggingsavtaler, og Oslo ikke, gi grunneiere i Oslo en høy fortjeneste på tomtesalg.Dersom kun enkelte kommuner stiller høye krav til utbyggere, vil det først og fremst væregrunneierne i denne kommunen som vil bli rammet. Skrinlegges prosjekter her, vil den lokaleboligbyggingen dempes, men i mindre grad påvirke prisstrukturen i hele storbyområdet, seBarlindhaug (2002). Det ble hevdet av noen bedrifter at enkelte kommuner ikke ønsket åbygge og brukte utbyggingsavtaler bevisst for å dempe boligbyggingen.3.5.2 Erfaringer med utbyggingsavtalerBærum kommune ble framholdt som en kommune som stilte høye krav i utbyggingsavtaler,opp mot 200 000 kroner pr. bolig. Hvis det ikke var grunnlag i et prosjekt for å bygge sosialinfrastruktur, ble boligpolitiske målsettinger hentet fram som begrunnelse. Da skulle deler avleilighetene selges til priser godkjent av Husbanken. Når Husbanken nå er blitt mer fleksibelog i større grad godkjenner reelle kostnader i storbyområder, skulle utbygger til lave priserselge til grupper kommunen hadde behov for bolig til. Men som en utbygger nevnte, var disseprisene fortsatt høyere enn hva en måtte betale i bruktboligmarkedet. En stusset videre over atkommunen ville bruke utbyggingsavtaler på prosjekter helt ned til 5 boliger.Holdningen til utbyggingsavtaler var at disse ble et fordyrende element for utbygger, særligville dette gjelde i Oslo, der markedet for kjøp og salg av tomter var spesielt. Her måtte enkjøpe tomter uten bindinger og krangle med kommunen etterpå. En slik praksis vil antakeligføre til at hver enkelt utbygger som har kjøpt en tomt vil utnytte tomten maksimalt for å økesin fortjeneste. Alle planer om høyhus i Oslo er sannsynligvis et uttrykk for dette. Men kravom maksimal utnyttelse gjelder også andre tomter uten at vi vil gå nærmere inn på endiskusjon av dette temaet her.33