Boligbygging i Oslo-regionen - Sintef

som allerede har fått utviklet prosjektet, får en ikke fortjeneste på utviklingen. Bedriftene måvurdere risikoprofil mot rimelig avkasting. Noen velger heller lavere dekningsbidrag ogsikker avkastning enn omvent ved stort sett å kjøpe ferdig regulerte tomter. En bedrift nevnteat de var forsiktige med å kjøpe næringsareal/bygg som måtte omreguleres til boligformål,men at de hadde gjort dette i enkelte prosjekter.Et boligbyggelag nevnte at betingelsen for å kjøpe en tomt var at den var avsatt tilboligformål, dvs. var avmerket med gult på kartet. Generelt burde mest mulig som haddeøkonomiske konsekvenser være avklart. Boligbyggelaget hadde opsjonsavtaler på ca. enfjerdedel av tomtene. Et annet boligbyggelag mente at kommunenes arealpolitikk var årsakentil de høye tomteprisene. En ønsket at flere arealer skulle avsettes til boligformål ikommuneplanens arealdel. Tilbudet ville øke og prisen synke. Kommunene burde ogsåparallelt med fastsettingen av arealene inngå avtaler med grunneierne om plikt til å bygge ut.Var det vanskelig å få til slike avtaler, burde kommunen velge andre arealer for boligbyggingder det var mulig å få til forpliktende avtaler.Det tredje boligbyggelaget ønsket ideelt å kjøpe ferdig utviklede tomter, men dette ble oftedyre tomter. Det mest vanlige var å utvikle tomtene selv. En ønsket derfor å ha tomtereservermen at det var kostbart å sitte lenge med tomter. Noen tomter var kjøpt i en 20-30 års horisontog boligbyggelaget eide bondegårder i enkelte Akershuskommuner der en trodde påboligbygging den gang tomtene ble kjøpt.Når utbyggerne vurderte et tomtekjøp var det krav til avkastning og lønnsomheten i heleprosjektet som var avgjørende. Det vesentlige var å se en utgang på tomten – hva en kunnebygge og selge der? En bedrift nevnte at den tomteporteføljen den nå satt med ikke vartilpasset dagens utfordringer og understreket at en ved nye tomtekjøp måtte være merstrategisk på hva en ville ha ut i den andre enden. Dersom en hadde valgt å satse påungdomsboliger eller et lavpriskonsept, måtte en ikke kjøpe tomter der en var tvunget til åbygge parkering under boligene. Da ble prosjektet fort for dyrt.Noen foretok markedsvurderinger før tomtekjøp. I tillegg ble det foretatt en teknisktomteutsjekking, slik at en kunne få et riktig kostnadsbilde av utbyggingen. En bedrift la vektpå å utføre flere markedsundersøkelser underveis i prosessen. Under reguleringsprosessenkunne det være aktuelt å gjøre en undersøkelse blant interesserte kjøpere for å finne riktigstørrelsesmiks på leilighetene.En bedrift nevnte 20-30 prosent på egenkapitalen som et rimelig avkastningskrav fordi det varså stor risiko knyttet til boligbygging. Å vurdere sammenhengen mellom salgspriser påboligene og beliggenhet var helt avgjørende. Bedriftene må gjøre en vurdering av hvor langtid planprosessen tar opp mot kapitalbindingen som skjer ved tomteervervelse. De som nevntedette opererte mye i Oslo, der det ikke var vanlig med opsjonsavtaler på tomtekjøp. Det blelikevel nevnt eksempler på bruk av opsjonsavtaler, spesielt i et prosjekt der endring avmarkagrensen var inne i bildet. En bedrift var generelt interessert i å kjøpe tomter medopsjonsavtaler, noe som var vanskelig å få til i Oslo, og i minst mulig grad å selge tomter29