Boligbygging i Oslo-regionen - Sintef

fikk gjort det de skulle. Et boligbyggelag mente at den lange saksbehandlingstiden delvis varselvforskyldt. Dette boligbyggelaget mente også at det var blitt en generell økende grådighet isamfunnet. Alle ville raskt ha mer. Planlegging med kort økonomisk tidshorisont varkostnadsdrivende. Det tredje boligbyggelaget hadde vanskeligheter med å rangere de ulikekostnadsfremmende elementene.3.4 Tomtemarkedet3.4.1 Hvordan fungerer tomtemarkedet?I Oslo fikk vi inntrykk av at tilbydere av tomter hadde blitt en form for mellommenn. Heletomtemarkedet hadde endret seg. Investorer uten kunnskap om boligutvikling var sterkt inne.Den samme tomta kan omsettes flere ganger på kort tid. Det er vanskelig å få fram statistiskmateriale om kjøp og salg av tomter fordi salgene blir organisert slik at en unngårdokumentavgift. Dette gjøres gjennom avtaler om at selger fortsatt står som eier, dvs det skjeringen overskjøting. Disse investorene kunne kjøpe opp tomter, sitte på dem en periode for så åselge dem videre, ofte med en kraftig fortjeneste. Noen bedrifter fikk ofte inn tilbud om åkjøpe tomter, men strategien var ofte å finne tomtene selv. En bedrift hadde som mål å finnetomter med plass til minimum 15-20 boliger.Noen av tomteinvestorene kunne utvikle prosjekter, men hadde liten kompetanse i å bygge ogtilbød derfor tomtene ferdig regulert, eller under regulering, med et konkret byggeprosjekt. Inoen slike prosjekter oppsto det avvik mellom den prisen eieren av tomta forventet å få, ogden prisen som kunne forsvare bygging og salg av prosjektet. Noen utbyggere hevdet at slikeinvestorer brukte arkitekter som ikke kunne så mye om markedet. Arkitektene kunne tegneboliger som var tilpasset et helt annet segment enn de som vanligvis etterspurte boliger iområdet. Det ble hevdet at arkitektene på denne måten var verdiforringende i stedet forverdiskapende. Ofte ble kostnader til underjordiske garasjeanlegg undervurdert.Mange tomteeiere ville selge når de trodde prisene var på topp. Derfor kunne det også fortiden være muligheter for gode kjøp, fordi det var så mange tilbydere. Generelt var inntrykketat grunneiere hadde for store forventninger til hva ferdig utviklede boliger kunne selges for,og dermed hadde de for store forventninger til den prisen de kunne få for tomta. En bedrift saat de i slike situasjoner tilbød tomteeiere å inngå i et felles utbyggingsselskap som sto sombyggherre. Fortjenesten for begge partene ville da være avhengig av hva boligene faktisk blesolgt for. Dessuten ville bedriftens kapitalbinding bli mindre. Det ble understreket at også statog kommuner ville ha mest mulig for sine tomter.3.4.2 Valg av strategi på tomtemarkedetÅ kjøpe en tomt som må omreguleres enten fra annet formål til bolig, eller at tomten erregulert til bolig og en ønsker en fortetting med eller uten riving av eksisterende boliger,medfører usikkerhet knyttet til utfallet av planprosessen og hvor lang tid denne tar. Samtidiger det på utviklingssiden en kan oppnå store fortjenestemarginer. Ved å kjøpe av investorer,28