UTDYPENDE SAKSFREMSTILLING KAPITTEL 1: PLANFORSLAGET

Saksnr: 200008795-13 Side 8 av 23UTDYPENDE SAKSFREMSTILLINGINNHOLDKAPITTEL 1: PLANFORSLAGET.....................................................................................................................81.1 BAKGRUNN..........................................................................................................................................81.2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET ..................................................................................................81.3 EIERFORHOLD .....................................................................................................................................81.4 PLANSTATUS .......................................................................................................................................91.5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET...............................................................................................91.6 FORSLAGSSTILLERS INTENSJONER MED PLANFORSLAGETS UTFORMING...........................101.7 ILLUSTRASJONSPLAN ......................................................................................................................111.8 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET ........................................................................................12KAPITTEL 2: FORHÅNDSUTTALELSER .......................................................................................................142.1 INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER/SAMMENDRAG ..............................................................142.2 FORSLAGSSTILLERS KOMMENTARER TIL FORHÅNDSUTTALELSENE ...................................142.3 NEDFOTOGRAFERTE FORHÅNDSUTALELSER .............................................................................15KAPITTEL 3: PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERING OG KONKLUSJON........................................................................................................................ Feil! Bokmerke er ikke definert.KAPITTEL 4: TIDLIGERE POLITISKE VEDTAK ............................................ Feil! Bokmerke er ikke definert.KAPITTEL 1:PLANFORSLAGETSakens bakgrunn, beskrivelse av planområdet, eierforhold, planstatus, planforslaget, og konsekvenser avplanforslaget.1.1 BAKGRUNNPlanforslaget er utarbeidet av Niels Torp AS Arkitekter MNAL for Avantor ASA.Hensikten med planen er å tilrettelegge for kontorbebyggelse på de to eiendommene som planforslagetomfatter. Det var først tenkt å ha boliger på tomten, men p.g.a. beliggenheten rett ved tunnelmunningentil Tåsentunnelen og rundkjøringen i Maridalsveien, ble den funnet å ikke egne seg for boliger.1.2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDETPlanområdet er på ca 2,5 daa og ligger i bydel Sogn (22) . Planforslaget består i hovedsak av to tomtersom i reguleringsforslaget foreslås å slå sammen til én tomt, og som heretter i saksfremstillingen vil blikalt én tomt.Tomten har form som en trekant, som grenser inn til parklandskap på de to mest eksponerte sidene.Planområdet avgrenses i nørdøst av kontorbebyggelse som er under oppførelse, i øst av AkerselvaMiljøpark, i sør av lokk over inngangen til Tåsentunnelen , som er parkmessig opparbeidet, og i vest avMaridalsveien. På den andre siden av Maridalsveien er der nettopp oppført nytt kontorbygg for Falken.Tomten ligger svært eksponert med utsikt over store deler av Oslo.Reguleringsplan med lokk over adkomsten til Tåsentunnelen ble vedtatt 19.06.96 (S-3540).Det ene av to bolighus som var på tomten er revet.1.3 EIERFORHOLDMaridalsveien 319, gnr. 58 bnr.194 eies av Avantor ASA.Maridalsveien 321, gnr. 58 bnr. 9 eies av Avantor ASA.Maridalsveien 323, gnr. 58 bnr. 165 eies av IFN Maridalsveien 323 AS.Parken; gnr. 58 bnr. 200 eies av Oslo kommune, forvaltes av Bolig- og eiendomsetaten og drives avFriluftsetaten.Plan- og bygningsetaten Besøksadresse: Telefon: 23 49 10 00 Bankgiro:Avdeling for områdeutvikling Vahls gate 1, 0187 Oslo Telefaks: 23 49 10 01 6003.05.58920Områdeplaner 2, tett by Postadresse: E-post: postmottak@ Organisasjonsnummer:Internett: Boks 364 Sentrum, pbs.oslo.kommune.no 971 040 823 MVAwww.pbe.oslo.kommune.no 0102 Oslo

Saksnr: 200008795-131.4 PLANSTATUSI arealdelen av Kommuneplan 2000 er dette planområdet avmerket som ”hovedkorridor for vei medutviklingsområde for i hovedsak næringsformål”.Planområdet ligger innenfor Kommunedelplan for Akerselva Miljøpark. Det er der avmerket til”byggeområde som i gjeldende regulering”.Gjeldende regulering:Gjeldende regulering for størstedelen av planområdet er S-2864, Midlertidige reguleringsbestemmelserfor deler av Oslo ytre sone, vedtatt 14.05.86. Eiendommene er der regulert til byggeområde for bolig.Maks U-grad: 0,35.Mindre deler av planområdet er regulert til friområde (park) og bolig i S-980 vedtatt 22.10.84.En mindre del av planområdet er regulert til kontor/ industri i S-3473 vedtatt 15.03.95.1.5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGETReguleringsformålI planforslaget ønskes det å tilrettelegge for utbygging til kontor og kontor/industri. Dette er i tråd medKommuneplan 2000 for Oslo, som foreslår næring så nært inntil hovedtrasé for biltrafikk.Hovedformålet i planforslaget er kontor. Et areal foreslås regulert til blandet formål; kontor og industrida det foreslås å bygge en underetasje under terreng som skal inneholde en datahall. (Tilleggssøknad tilnybygg i Maridalsveien 323 med dispensasjonssøknad er allerede sendt inn.)Tomtestørrelse og grad av utnyttingPlanforslaget består i hovedsak av to tomter som foreslås sammenføyd. Størrelse sammenlagt: 1.954 m².Fremtidig bebyggelse foreslås oppført med et maksimalt totalt bruksareal (T-BRA) på 1.910 m² overterreng og 1.890 m² under terreng (kantine, møterom, tekn.rom, lager, toaletter, datahall). Det gir T-BRA: 3.800 m². I tillegg kommer det parkeringskjeller under underetasjen for kontorbygget.Bebyggelsens plassering og høyder fastsatt i planforslagetBebyggelsen skal oppføres innenfor byggegrenser med gesims- og mønehøyder som vist på plankartet.Byggegrensen for bebyggelse over terreng definerer en sirkel på tomten.Mot vest er det foreslått byggegrense med minste avstand 10m fra midte vei.I sør er det foreslått byggegrense som tangerer eiendoms- og formålsgrensen.I øst er det foreslått byggegrense for bebyggelse under terreng i eiendoms- og formålsgrense.Endring fra gjeldende reguleringByggegrense fastsatt i reguleringsplan S-1173/-64, mot friareal i sør, 4 meter fra formåls- ogeiendomsgrensen, foreslås opphevet. Dette for å få plass til det sirkelformede huset.Byggegrense for bebyggelse på Maridalsveien 323 foreslås opphevet for bebyggelse under terreng, og nygrense som innbefatter datahallen markeres på planen.AtkomstAtkomst til planområdet foreslås fra Maridalsveien, med piler avmerket på kartet. Avkjørselens breddeskal være maks 4 meter. Varelevering skal skje fra repos i nedkjøringsrampen og påhovedadkomstplanet.Maks fall på rampe til garasjekjeller er foreslått til: 1:8 (1:6 under tak).ParkeringParkering planlegges etablert under bebyggelsen, med unntak av 5 plasser som plasseres på terreng.Parkeringsdekning foreslås som tilsvarende gjeldende norm for ytre by; maks 26, min 9 plasser pr.1000m2 kontor og maks 22, min 7 plasser pr. 1000m2 industri.Estetikk, utforming av bebyggelsen og anleggDen sirkulære form er ment å gi bygningen et karakteristisk og spesielt uttrykk som sammen med etåpent og lett uttrykk vil gi assosiasjoner til paviljongbebyggelse i et parklandskap.

Saksnr: 200008795-13Det foreslås at underetasjene mot ringveien kan utformes med taket i flukt med eksisterende terreng.Parkering og kantine kan innpasses , med overlys som definerer avgrensningen av underetasje, men somnødvendigvis ikke ”privatiserer” denne delen av tomten som grenser mot friarealet.Tak med tekniske anlegg som heismaskin, tørrkjølere og lignende skal gis en helhetlig utforming.StøytiltakMiljøverndepartementets rundskriv T-8/79 eller senere vedtatte forskrifter, vedtekter eller retningslinjersom erstatter dette er foreslått å gjelde. Dersom rundskrivets veiledende grenseverdier for trafikkstøy iforhold til bygninger og utomhusarealer overskrides, må støybeskyttelsestiltak iverksettes i samsvar medkravene. Detaljerte støyberegninger samt plan over støybeskyttelsestiltak og tiltak for å redusererefleksjon av støy skal vedlegges søknad om tillatelse etter pbl.§93. Tiltakene skal være ferdige førbrukstillatelse gis.ForurensningNILU har vurdert luftkvaliteten, basert på kart over området, trafikktall for Rolf Wickstrøms vei samtberegninger utført av NILU for dette området i 1995.Trafikktallet på Rolf Wickstrøms vei er relativt høyt, årsdøgntrafikken i år 2005 ventes å bli ca 55 000kjøretøy pr. døgn. I og med at bygningen ligger på nordsiden av vegen blir belastningen fra andre kilderenn den nærmeste vegen også høy.Resultatene for munningsområdet ved Tåsentunnelen indikerer at maksimalt belastningsnivå av NO2 vilvære ca 350 ug/m3 ved Maridalsveien 319 og ca 300 ug/m3 ved Maridalsveien 321. Nasjonalt mål forluftforurensning av NO2 er 150ug/m3 med 8 timer årlig der nivået kan være høyere. De beregnedemaksimalkonsentrasjonene indikerer at 99-prosentilen (80 timer pr. år) er 180 ug/m3 ved Maridalsveien321. Nasjonale mål for luftforurensning er således klart overskredet på eiendommene.Når det gjelder svevestøvforurensning så vil det selv med en så lav andel av biler med piggdekk som20% være en døgnmiddelkonsentrasjon på ca 110 ug/m3. Nasjonalt mål er 50 ug/m3 med tillatt 7 døgnårlig overskridelse i år 2010. Nasjonalt mål for luftkvalitet for svevestøv vil altså overskrides.Dette er grunnen til at vi ikke foreslår boliger på tomten.Forhold for barn og ungeMed de høye verdier for luftforurensning som er målt på tomten vurderer vi det som en fordel at det ikkeblir boliger på tomten.Forhold for bevegelseshemmedeDet er stilt krav i reguleringsbestemmelsene at minimum 5% av parkeringsplassene skal utformes forbruk av bevegelseshemmede. Forøvrig stiller ikke forslaget krav ut over teknisk forskrift.1.6 FORSLAGSSTILLERS INTENSJONER MED PLANFORSLAGETS UTFORMINGPlanforslaget innebærer en detaljert reguleringsplan. Det er derfor ikke stilt krav om bebyggelsesplan førrammesøknad kan behandles.Planforslaget gir mulighet for å plassere en kontorbygning på tomten innenfor en sirkelformetbyggegrense. Sirkelens diameter er satt så stor som det er mulig ut i fra en faglig/estetisk vurdering avsamspillet med omgivelsene. For å kompensere for de begrensningene i utnyttelse av tomten densirkelformede byggegrensen gir foreslås det at det kan bygges en underetasje som går helt ut i eiendoms-/og formålsgrensen mot friarealet.Bygningens maksimale gesimshøyde er foreslått tilsvarende gesimshøyden på den nærmeste fløyen pånabobebyggelsen, Maridalsveien 323.Tomten ligger eksponert på høydedraget ved inngangen til Maridalen. Dette er den siste tomten forsammenhengende utvikling i et større historisk industriområde ved Akerselva. Ny bebyggelse her skalderfor danne en verdig avslutning, - et punktum – på en helhetlig ny bebyggelse i dette området.Vi har derfor vurdert det som svært viktig at bebyggelsen utformes med et identitetsskapende og spesieltuttrykk som harmonerer med og fremhever den fine og viktige beliggenheten.Vi vurderer et sirkelformet bygg med åpne og utadvendte fasader å gi dette identitetsskapende uttrykket.Det vil fremstå med et uttrykk som f.eks. kan gi positive assosiasjoner til paviljongbebyggelse iparklandskap.

Saksnr: 200008795-131.7 ILLUSTRASJONSPLANENVedlagte illustrasjonsplan, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser enmulig maksimal utbygging iht. planforslagets rammer.Illustrasjonsplanen viser for areal foreslått regulert til kontor en bebyggelse på totalt ca 1.910m2 BRA i 3etasjer over terreng. I tillegg vises underetasje på 985m2 og en parkeringskjeller for 31parkeringsplasser.For areal foreslått regulert til blandet bruk; kontor og industri vises en underetasje til datahall påeiendommen på 903m2.Uttrykk på bebyggelsen:Illustrasjonsplanen viser en bebyggelse med et lett uttrykk med mye glass i fasadene. Taket harforholdsvis stor utkraging, og sammen med bevisst bruk av spiler for solavskjerming gir det bygningenpaviljongpreg.Utearealet er vist parkmessig opparbeidet. Sett fra ringveien vil bygningen fremstå som om den erplassert i det store parklandskapet.

Saksnr: 200008795-13MiljøprosjektForslagsstiller har ambisjoner om å benytte miljøvennlig energi til oppvarming og ventilering. Hvilke(t)systemer som vil bli tatt i bruk er ikke endelig besluttet. Det er derfor i reguleringsbestemmelseneforeslått å gi mulighet for å plassere en jordkanal for forvarming av luften på utsiden av garasjekjellerenunder regulert friareal.1.8 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGETKonsekvenser i forhold til overordnede planer og mål:Det er i tråd med arealdel av Kommuneplan 2000 å benytte eiendommene til kontor.Konsekvenser for omgivelsene av form og funksjon:Utearealet til et kontorbygg oppleves mindre privatiserende enn til boliger. Bygningens runde form medparklandskap rundt vil bidra til at parken virker større enn det regulerte friområdet. Edelløvskogen iskråningen mot Akerselva blir ikke berørt av planforslaget.Støy og luftforurensning vil bli særskilt behandlet i forbindelse med rammesøknaden.Samfunnsmessige konsekvenser:Utnyttelse:Gjeldende regulering tillater en U-grad på 0,25 for åpen småhusbebyggelse (eneboliger og 2-mannsboliger) og 0,35 for konsentrert småhusbebyggelse (rekkehus og terrassehus i inntil 3 etasjer).Med en brutto tomt på 3.374 m2 gir det henholdsvis mulighet for å bygge 844m2 og1.181m2.Forslag til regulering innebærer mulighet for å bygge maks T-BRA 1.910m2 over terreng og 1.890m2under terreng For bebyggelsen over terreng tilsvarer det en U-grad på 0,55. Forslaget medfører en økningpå 729m2 over terreng og en total økning på 2.619m2.Planforslaget innebærer altså betydelig høyere total utnyttelse enn den eksisterende. Det er en naturligkonsekvens av formålsendringen fra bolig til kontor. Mesteparten av økningen skyldes mulighet for åbygge under terreng.Boligpotensiale:Pga. tomtens beliggenhet rett ved tunnelåpningen til Tåsentunnelen vurderes ikke tomten å haboligpotensiale.Antall arbeidsplasser:Planforslaget medfører ca 80-120 nye arbeidsplasser.Estetikk:Utbygging i henhold til planforslaget vil innebære en vesentlig oppgradering av området. Eksisterendebebyggelse skal rives.Trafikk, parkering:Bebyggelsen er relativt liten og ligger tett inn mot hovedtrafikkåren, så den er vurdert å ha så litenbetydning for området at det ikke er nødvendig med trafikkanalyse.Synergieffekter:I og med at alle eiendommene i nærheten er tatt i bruk til næring så er det naturlig at også denneeiendommen blir tatt i bruk til næring.Bærekraftig utvikling:Bærekraftig utvikling tilsier så høy utnyttelse som mulig innenfor byggesonen. Ved å plassere så myeareal under terreng som planforslaget innebærer så oppnås høy utnyttelse samtidig som bygningen får enform og dimensjon som harmonerer med omgivelsene.

Saksnr: 200008795-13Juridiske konsekvenser:Foreliggende planforslag gir eier av Maridalsveien 319 hjemmel til å bygge i eiendoms-/ ogformålsgrense og la bebyggelse krage ut over naboens grunn/regulert friareal (§ 4 ireguleringsbestemmelsene).Konsekvenser for barn og unge:Med de høye verdier for luftforurensning som er målt på tomten vurderes det som en fordel at det ikkeblir boliger på tomten.Konsekvenser for funksjonshemmede:Parkeringsanlegg og kontorbebyggelse vil bli tilgjengelig for bevegelseshemmede.

Saksnr: 200008795-13KAPITTEL 2: FORHÅNDSUTTALELSERInnkomne forhåndsuttalelser er listet opp nedenfor, referert, kommentert og gjengitt i forminsket kopi.2.1 LISTE OVER INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER/ SAMMENDRAGOppstart av reguleringsplanarbeid ble varslet i to omganger, først var hensikten med planen å økeutnyttelsen for boligbygging, men pga. negative reaksjoner til boliger på tomt så nær åpningen avTåsentunnelen så ble det varslet at hensikten med planen var å omregulere fra bolig til kontor.Det ble annonsert i Aftenposten og Dagsavisen 28.08.00 og 16.10.00.Det er kommet inn følgende merknader:Bolig- og eiendomsetatenI forbindelse med 1. gangs varling av oppstart av planarbeidet (da som boligformål) sendte vi enforespørsel til Bolig- og eiendomsetaten, som forvalter av kommunens grunn, om det var mulig å fåkrage bygningen ut over regulert friområde. De sendte forespørselen videre til Friluftsetaten. Svar fraFriluftsetaten var at de ikke kan akseptere at bygningen legges i eiendomsgrensen/ reguleringsgrensen,slik at balkonger eller andre bygningsdeler krager ut over kommunal grunn, eller at deler av friområdetfungerer som uteoppholdsarealer til leiligheter eller fellesrom i 1. etasje Bolig- og eiendomsetaten baderetter, som kommunens juridiske grunneierrepresentant, at bygningen ble trukket tilbake fraeiendomsgrensen. De ber også om at det nettopp reparerte og nyplantete terrenget i friområdet ikke blirberørt under byggeprosessen.SamferdselsetatenUttaler at det ikke er grunnlag for noen uttalelse da det ikke foreligger saksmateriell, og at uttalelsederfor først vil bli gitt i forbindelse med den offentlige høringen.Statens vegkontor, avdeling Osloopplyser at de i 1997 ga dispensasjon fra plan- og bygningslovens avstand til nabogrense. SVO gjøroppmerksom på at etter det har forskrift om forurensningsloven for lokal luftforurensning og støy blittvedtatt. Dette er en oppryddingsforskrift foreksisterende eiendommer med høye støy ogluftforurensningsnivåer. Videre vedtok regjeringen høsten 1999 nye nasjonale mål for luftforurensning.De nye nasjonale målene for luftforurensning innebærer en kraftig heving av ambisjonsnivået i forhold tildagens grenseverdier i forskrift til forurensningsloven. Miljøverndepartementet uttaler at fastsettelse avnasjonale mål for luftkvalitet innebærer generelt at hensynet til luftkvalitet må få større oppmerksomhet iplanlegging etter plan- og bygningsloven. Maridalsveien 319-321 ligger svært nær tunnelmunningen tilTåsentunnelen og det kan derfor være mulighet for at forurensningsnivået overskrider de nye nasjonalemålene. Videre ligger boligtomtene i et område hvor det er og vil bli etablert flere næringsvirksomheter.Med bakgrunn i ovennevnte er Statens vegvesen Oslo meget betenkt til nye boliger i dette området.HelsevernetatenVedr. jordforurensning og overskuddsmasserDe finner ikke de aktuelle tomtene registrert som en lokalitet med kjent eller antatt jordforurensning isine arkiver. De er heller ikke med i deres register over lokalisering av bransjer med potensiale forforurensning til grunnen. De gjør likevel oppmerksom på at Nydalen er et gammelt industriområde, derdet kan ha forekommet forurensninger til grunnen som ennå ikke er oppdaget.Vedr. rekreasjon og naturfaglige forholdDe mener tilgang til gode uteareal er av avgjørende betydning for folks helse og trivsel. Spesielt ernærområdene viktige for barn og eldre. De anbefaler derfor, med bakgrunn i forskningsresultater fraNIBR (Norsk institutt for by- og regionforskning, Direktoratet for naturforvaltning og Husbanken, atfelles uteareal bør være på minst 25 m2 pr. boenhet i konsentrert bebyggelse og minst 50 m2 i mindrekonsentrert bebyggelse. De oppgir retningslinjer for gode utearealer .De opplyser at eiendommen grenser til et område med verneverdig alm-/lindeskog mot Akerselva. Detområdet må ikke brukes til lagring av masser/materialer eller på annen måte skades under en eventuellutbygging.

Saksnr: 200008795-13Kommentarer til 2. gangs varsling :HelsevernetatenDe viser til tidligere uttalelse. I det tilfellet at området skal omreguleres til kontorer bør det tas inn enbestemmelse om støy fra tekniske installasjoner. De mener Norsk Standard NS 8175 er uklar når detgjelder grenseverdier for støy fra tekniske installasjoner tilhørende kontor- og næringsbygg når detgjelder den støy disse genererer ved nærliggende boliger. Det bør derfor tas med ireguleringsbestemmelsene at:”Støy fra virksomheter / kontorbygg skal tilfredsstille kravene i byggeforskriften til faste tekniskeinstallasjoner klasse C gitt i NS 8175 tabell 4 og 6.”Viken EnerginettHar sendt et kart som viser deres anlegg i området. Omregulering kan få betydning for anleggene og forfremtidig energiforsyning. De ber derfor om å bli tatt med i planleggingen så tidlig at de får iverksattnødvendige forhåndstiltak. De opplyser at utbygger kan henvende seg til deres avdeling forServiceoppdrag, for etablering av et nærmere samarbeid.SamferdselsetatenKommenterer følgende: Atkomsten til området er regulert som felles avkjørsel, og fortau langsMaridalsveien skal derfor være gjennomgående. Siktkrav ( 50 meter i begge retninger) må væretilfredsstilt i krysset Maridalsveien/ felles avkjørsel. Det bør utarbeides en enkel trafikkanalyse som visertrafikale konsekvenser av forslaget. Hvorfor inngår en del av Maridalsveien i planområdet?2.2 FORSLAGSSTILLERS KOMMENTARER TIL FORHÅNDSUTTALELSENETil pkt. 1 og 3Bl.a. pga den sterke frarådingen fra SVO til å ha boliger på tomten inneholder planforslaget nåomregulering fra bolig til kontor.Bygningen er endret slik at den i sin helhet ligger innenfor eiendoms- og formålsgrensen.Dette er gjort på oppfordring fra Plan- og bygningsetaten.Til pkt.4Byggherren er blitt gjort oppmerksom på at det kan forekomme forurensning i grunnen som ennå ikke eroppdaget.Til punkt om størrelsen på boligens uteareal så vurderes ikke det som aktuelt lengre i og med at det nåforeslås kontor på tomten.Alm-lindeskogen vil ikke bli berørt av utbyggingen.Til pkt.5I og med at det ikke er boliger i nærheten så vurderes ikke punktet som aktuelt.Til pkt.7I planforslaget foreslår vi ny adkomst til dette området.Det er avklaret i telefonsamtale med Samferdselsetaten at den etterspurte trafikkanalysen ikke ernødvendig likevel, da det kun er snakk om et begrenset antall biler.2.3 NEDFOTOGRAFERTE FORHÅNDSUTALELSERPå de følgende sidene gjengis de innkomne forhåndsuttalelser nedkopiert