Pareto Eiendomsinvest Nordic AS - Pareto Project Finance

Pareto EiendomsinvestNordic AS2010 Kvartal 4Lenke: www.paretoprojectfinance.no/Avdelinger/Forvaltning/Eiendomsfond

ForvaltningsteametPer-Christian Nicolaisen Richard Jansen Johan Anker-Rasch Patrick KartevollAnsvarlig Forvalter Ansvarlig Forvalter Forvalter Forvalter/ForretningsførerEiendom Shipping/Offshore Eiendom/Shipping/Offshore Shipping/OffshoreTlf: + 47 22 01 58 08 Tlf: + 47 22 01 58 96 Tlf: + 47 22 01 58 73 Tlf: + 47 22 01 58 79E-post: nico@pareto.no E-post: richard.jansen@pareto.no E-post: jar@pareto.no E-post: patrick@pareto.noJonathan Andreas Barfod Jannicke Rustad Nilssen (permisjon) Hans Gunnar Martinsen Fredrik Jansen SommernesForvalter Forvalter Forretningsfører ForretningsførerEiendom/Shipping/Offshore Shipping/Offshore Eiendom EiendomTlf: + 47 22 01 58 46 Tlf: + 47 22 01 58 72 Tlf: + 47 22 01 58 88 Tlf: + 47 22 01 58 06E-post: jab@pareto.no E-post: jannicke.nilssen@pareto.no E-post: hgm@pareto.no E-post: fjs@pareto.noDronning Mauds Gate 3, P.O. Box 1396 Vika, NO-0114 Oslo, Norway, Tlf: 22 87 87 00, www.pareto.no

Pareto er en uavhengig og ledende aktør idet norske markedet for finansielle tjenester.Selskapet har kontorer i Oslo, Stavanger, Bergen,Trondheim, Kristiansand, Bryne, Singaporeog New York. Pareto ble stiftet i 1986, og harutviklet seg til å bli et konsern med et omfattendeproduktspekter. Selskapet har cirka 450 ansatte.Den sterke utviklingen er muliggjort gjennomdedikerte og dyktige medarbeidere, skarptfokus på å utvikle gode produkter, kontrollertvekst og ikke minst ved at våre kunder ogforretningsforbindelser har vist oss tillit.Pareto Project Finance ASPareto Business Management ASPareto Securities ASPareto Forvaltning ASPareto Bassøe Shipbrokers ASPareto Bank ASAPareto Wealth Management ASPareto Offshore ASPareto Dry Cargo ASPareto PPN ASJGO Shipbrokers ASPareto Forsikringsmegling AS

Forvalters kommentarPareto Eiendomsinvest Nordic («PEN») har vært gjennomet veldig godt annet halvår 2010. En god verdistigning påeiendommene, samt en god underliggende drift og kontantstrømi prosjektene har gitt en avkastning på egenkapitalenpå 20 % siden 30. juni 2010. Blant annet har denye investeringene PEN gjorde i perioden desember 2009og frem til i dag gitt en solid meravkastning. Ser vi utviklingenfra bunnen i mai 2009, så har verdien av aksjene iPEN steget med hele 95 % hensyntatt utbetaling i 2010.Styret og forvalter er av den oppfatning at PEN er et godtposisjonert eiendomsselskap med moderne bygg og langeleiekontrakter, og således burde selskapet ha gode forutsetningerfor en fortsatt god utvikling i årene som kommer.Ser vi nærmere på underliggende prosjekter er det ogsåpositive nyheter å komme med. I tillegg til å ha refinansiertprosjektet Logistikbyg Århus ApS (for detaljer, se avsnittfor finansiering), har forvalter vært sterkt delaktig i reforhandlingenav leiekontrakten i Innovasjonsenteret HoldingKS. Den nye reforhandlede leiekontrakten innebærer enmindre ombygging av eiendommen hvor det tegnes en ny5 års leieavtale for ca 50 % av bygget. Totalt sett øker leieni prosjektet med i overkant av NOK 4 millioner per år,som gir eierne en betydelig merverdi utover investeringen.Når det gjelder eiendomsmarkedet, så tok transaksjonsvolumetseg betydelig opp mot årsslutt 2010. Totaltser transaksjonsvolumet i Norge for 2010 ut til å ende pårundt ca NOK 37 milliarder mot NOK 15 milliarder i2009. I takt med det økende transaksjonsvolumet i fjerdekvartal, har vi også sett en økning i eiendomsverdiene.Fortsatt er det i hovedsak eiendom med lange leiekontraktersom er mest ettertraktet, men det er en tendens til atetterspørselen etter eiendommer med mer normal lengdepå leiekontraktene er økende. På nåværende tidspunktestimeres prime yielden å ligge på ca. 5,8 %, noe som erned ca. 0,2 % fra tredje kvartal 2010.De lange rentene har kommet noe tilbake gjennomfjerde kvartal. Ser vi på 10 års rente så har den økt med ca40 basispunkter i perioden, fra ca 4,0 % p.a opp til 4,4 %p.a. Imidlertid reduseres effekten av den økte renten noesom følge av at bankene har redusert utlånsmarginenenoe. I tillegg er bankenes utlånsvilje til eiendomsprosjekterøkende. Selv om yieldgapet har krympet noe inn gjennomkvartalet, er fortsatt yieldgapet på ca. 140 basispunktermellom prime yield og 10 års swap. Dette er relativt høythistorisk sett. Følgelig tror vi at eiendomsmarkedet vilfortsette å se en positiv utvikling i 2011.Når det gjelder leienivåer har det vært en svak positivtrend den sisten tiden, og mye tyder på at leienivåenebunnet ut i 2010. Bedringen i den norske økonomien harført til at arealetterspørselen har snudd svakt oppover, ogmye tyder på at arealledigheten toppet ut ved årsskiftet pårundt 8 % ledighet. Som følge av netto arealabsorbsjoner det forventet at leienivåene vil ha en svak positiv utviklingfor 2011.

«Verdijustert egenkapital er opp20 % siste 6 mnd»Verdi- og kapitalutviklingKursutviklingKursutviklingen som rapporteres for Pareto EiendomsinvestNordic AS («PEN») er basert på verdijustertegenkapital («VEK»), der verdivurderingen av PENseiendommer blir foretatt av uavhengige verdivurdererei samarbeid med kapitalforvalter Pareto Project FinanceAS («PPF»).Per 31. desember 2010 er VEK for PEN fastsatt tilNOK 138 per aksje. Dette tilsvarer en oppgang på 20 %siden siste verdivurdering 30. juni 2010.DirekteavkastningPEN har som målsetning å dele ut størst mulig del aveiendomsporteføljens frie kontantstrøm til investoreneårlig. I tråd med dette utbetalte PEN NOK 6 per aksjetil investorene i juni 2010, som totalt beløp seg til NOK27,7 millioner. Siden PENs oppstart er NOK 50,8millioner blitt tilbakebetalt til PENs aksjonærer, noesom tilsvarer NOK 12,70 per aksje. Neste utbetalingtil aksjonærene er forventet i forbindelse med ordinærgeneralforsamling i andre kvartal 2011. Størrelsen påutbetalingen er forventet å ligge på ca NOK 6 per aksje.Investeringstakt og kapitalutviklingKommittert kapital i PEN er ca. NOK 871 millioner(inkludert aksjer utstedt i forbindelse med kjøp av eiendom).PEN har ved utgangen av fjerde kvartal 2010 foretattinvesteringer i 24 prosjekter med til sammen 69 bygg.PENs kontantbeholdning per 31. desember 2010 er påNOK 36 millioner. PEN er således fullinvestert, og vil iførste omgang bruke kapitalbeholdningen som arbeidskapitaleller til eventuell videreutvikling av eksisterende prosjekteri PEN.I tillegg til kapitalen har styret i PEN fullmakt til åutstede ytterligere 1.548.274 aksjer i forbindelse med oppkjøpav eiendom, aksjer/andeler i eiendomsselskap, hvoroppgjøret mot selger, helt eller delvis, kan skje med aksjer iPEN (varighet til ordinær generalforsamling i 2011).AnnenhåndsomsetningVed utgangen av fjerde kvartal er det utstedt totalt4.608.592 aksjer i PEN. PPF legger til rette for annenhåndsomsetning.Siste omsatte kurs er NOK 132,5 peraksje (omsatt 28. januar 2011). Investorer som ønsker åkjøpe eller selge sine aksjer kan ta kontakt med sin rådgiver.

Kursutvikling Pareto Eiendomsinvest Nordic AS*NOK250230210190170150130110907050Emisjon I (30.06.06)Emisjon II (13.10.06)Emisjon III (08.12.06)Emisjon IV (07.03.07)Emisjon V (22.06.07)Emisjon VI (10.10.07)Emisjon VII (05.12.07)Emisjon VIII (25.04.08)VEK (30.06.08)Ex utbetaling (20.10.08)VEK (01.11.08)VEK (31.12.08)VEK (01.05.09)Emisjon IX (24.11.09)VEK (30.06.10)VEK (31.12.10)* Omfatter ikke omsetning i annenhåndsmarkedet.justert for utbytteordinær kursVerdiutvikling Pareto Eiendomsinvest Nordic AS**Periode siste 6 mnd siden emisjon IX siste 24 mnd siden etableringVerdiutvikling 20 % 20 % 66 % -25 %** Verdiutviklingen er basert på endringer i VEK, ikke omsetning i 2. håndsmarkedet.Kapitalutvikling (Mill NOK)MNOK9008007006005004003002001000Kommittert kapital VEK Fond UtbetaltKapital VEK prosjekter** inkludert justering for finansiering

EiendomsporteføljenNøkkeltall portefølje:KursutviklingLeienivå porteføljeVEK (31.12.2010)NOK 138 per aksjeHandelNOK 1 136 per kvmAkkumulert utbytteNOK 12,70 per aksjeIndustriNOK 1 152 per kvmSist omsatt (21.10.2010)NOK 130 per aksjeKontorNOK 1 650 per kvmLager og logistikkNOK 791 per kvmAnnetNOK 892 per kvmEiendomsporteføljeBrutto eiendomsverdierNOK 3,2 milliarderBrutto leieinntekterNOK 237 millionerNetto yield portefølje basis VEK 7,0 %Estimert netto yield basis sist omsatt 7,1 %Kontraktslengde9,9 årAndel av areal portefølje219 461 kvmAntall bygg69 byggLedighet 0 %LånefinansieringBelåningsgrad 79 %Gjennomsnittlig lånerente 5,5 %Gjennomsnittlig rentebinding6,8 årGjennomsnittlig marginbinding 0,8 %PorteføljePEN forvalter ved utgangen av fjerde kvartal 2010 ensolid portefølje på 24 eiendomsprosjekter innenforhandel, kontor, industri, lager og logistikkbygg. Porteføljener per i dag meget robust, med lange kontrakterog solide leietakere. Vektet gjenværende leietid for porteføljener ca. 9,9 år. Leietakerne i de underliggendeprosjektene vurderes i hovedsak som solide, og såledesforventer vi at den budsjetterte kontantstrømmen opprettholdes.Eiendomsselskapets prosjekterKjøpsdato Prosjekt / selskap Antall bygg Segment Byggeår (rehabilitert) Utl. leiekontr.11-10-06 Logistikkbygg II AS/KS 1 Lager/Logistikk 1963 (2001) 10,927-11-06 Bryggeriet Holding AS/KS 1 Kontor 2005 8,614-12-06 Forus Park AS 3 Handel 2003 7,322-12-06 Handelseiendom II AS (Rema) 33 Handel 2000-2007 7,322-12-06 Vangsveien Eiendom Holding AS 1 Kontor 2009 18,527-12-06 Sola Næringseiendom KS 3 Annet 1942/1992 9,912-01-07 KV 161 Eiendom AS/IS 1 Kontor 1951, 1980, 1984 (2007-2008) 11,516-03-07 Logistikkbygg I AS 2 Lager/Logistikk 2004/2005 9,202-05-07 Lysaker Nova AS 1 Kontor 2007/2008 7,808-05-07 Krags Gate Eiendom III IS/AS 1 Industri 2006 10,624-05-07 Kongsberg Industribygg AS 2 Industri 1965 7,218-06-07 Fornebu Eiendom Holding AS/IS 1 Kontor 2008 7,826-09-07 Logistikbygg Linköping Fastighet AB 1 Lager/Logistikk 2008-2009 9,125-09-07 Logistikbyg Århus ApS 1 Lager/Logistikk 2008 10,809-10-07 Bergen Logistikkbygg AS 1 Lager/Logistikk 1970-1990 (1997) 6,923-11-07 Forus Handelsbygg AS 2 Handel 2006 5,623-11-07 Forus Kontorbygg AS 4 Kontor 2003, 2008 3,818-12-07 Stamveien 1 AS 1 Lager/Logistikk 1999 11,919-03-08 Innovasjonsenteret Holding AS/KS 4 Kontor 2002 8,518-12-09 Lørenskog Vest Eiendom AS 1 Kontor 2010 10,023-12-09 Gjelleråsen Eiendom IS/AS 1 Industri 2012 25,912-05-10 Nydalen Næringseiendom AS 1 Industri 1998 14,421-06-10 Dusavika Eiendomsinvest IS/AS 1 Industri 2010 14,415-12-10 K2 Eiendom AS 1 Kontor 2012 13,069 9,9

«PEN har steget 95 % i verdi sidenbunnen i mai 2009»Segmentfordeling og beliggenhet (basert på netto leie)Kontor 35 %Østlandet11 %Industri 16 %Lager/Logistikk 24 %Stor-Oslo 43 %Stavanger/Sola 21 %Midt-/NordNorge 10 %Vestlandet 1 %Handel 20 %Annet 5 %Sverige 10 %Danmark 4 %Antall kvm Hovedleietaker Beliggenhet Eierandel VEK Yield26 000 Engrospartner AS (Reitan Handel AS) Stor-Oslo 79 % 46 748 349 6,9 %6 430 Ringnes AS Stor-Oslo 100 % 21 201 556 6,8 %16 599 Lefdal Elektromarked AS, Plantasjen ASA m.fl. Stavanger/Sola 100 % 39 970 209 6,8 %74 200 Rema 1000 Norge AS Midt-/Nord Norge 30 % 20 232 503 7,2 %6 600 Hedmark Politidistrikt Østlandet 100 % 15 586 536 6,1 %34 412 SAS Consortium Stavanger/Sola 35 % 27 200 084 9,7 %15 900 Axis Shield ASA Stor-Oslo 50 % 17 287 699 7,3 %47 951 Techdata AB & Rusta AB Sverige 51,25 % 57 496 882 7,1 %7 349 NEAS ASA Stor-Oslo 100 % 8 122 825 7,6 %10 280 Kongsberg Næringsparkutvikling AS Østlandet 30 % 4 085 058 7,5 %46 651 Kongsberg Næringsparkutvikling AS Østlandet 30 % 14 712 738 7,9 %11 200 Stabæk Holding AS Stor-Oslo 42 % 20 479 528 6,5 %9 600 Scan AB Sverige 100 % 15 731 418 7,1 %15 094 Freja Transport & Logistics AS Danmark 100 % 32 449 853 7,4 %12 959 Box Solutions AS Vestlandet 25 % 5 007 416 7,5 %5 845 Expert Norge AS & Megaflis Holding AS Stavanger/Sola 50 % 12 445 350 6,6 %17 379 Kruse Smith AS, YIT AS, Rambøll Norge AS, OLF Stavanger/Sola 50 % 8 056 656 7,2 %17 119 Expert AS & Onninen AS Stor-Oslo 40 % 10 261 198 7,1 %24 504 Rikshospitalet, GlaxoSmithKline AS Stor-Oslo 22 % 33 808 168 6,2 %4 160 NAV, Lørenskog Kommune Stor-Oslo 20 % 6 656 829 7,3 %51 507 Arcus Gruppen AS Stor-Oslo 7,5 % 28 616 411 6,4 %44 723 Schibstedt ASA Stor-Oslo 25 % 52 372 247 6,7 %12 335 Scan Tech AS Stavanger/Sola 20 % 10 915 770 6,6 %30 000 Aker Solutions ASA Stor-Oslo 10,5 % 23 625 000 6,2 %548 797 533 070 280 7,0 %

Brutto eiendomsverdier i porteføljen basis siste verdivurderingav eiendommene er ca. NOK 3,2 milliarder.Dette er en oppgang på ca 3,9 % siden juni 2010, og tilsvareren gjennomsnittlig nettoyield (nettoleie / bruttoverdier)for porteføljen på 7,0 %.FinansieringSamtlige av de underliggende prosjektselskaper i PENer fullfinansiert. De underliggende prosjektselskaper harlangsiktig finansiering der rentebindingen stort sett erknyttet opp mot lengden på underliggende leiekontrakter.Totalt er vektet snitt på rentebindingene ca. 6,8 år og gjennomsnittliglånerente, inkl. margin er på ca. 5,5 %. Basissiste verdivurdering har underliggende prosjekter i PEN engjennomsnittlig belåning på ca 79 % (underliggende lån/bruttoverdi eiendom).I hovedsak er det få covenants i låneavtaler knyttet tilminimum verdi klausuler i prosjektene, og følgelig børestimert kontantstrøm i prosjektene kunne utbetalesvidere til PEN. PEN har totalt kun 3 prosjekter der deteksisterer minimum verdi klausuler i låneavtalene. Per 31.desember 2010 er ingen av disse prosjektene i brudd mednoen klausuler.I løpet av fjerde kvartal har PEN refinansiert lånet ogrenteswapene i det 100 % eide selskapet Logistikbyg ÅrhusAps («LÅ»). Den nye refinansieringen innebærer en noelavere finansieringsgrad og lavere total rentekostnad pålånet, noe som vil bedre likviditeten betydelig. I tillegg harman gjennom refinansieringen klart å fjerne minimumverdi klausulen som lå i låneavtalen tidligere. Basis dennye refinansieringen vil LÅ ha god kontantstrøm og være iutbytteposisjon fra og med regnskapsåret 2012.PEN’s transaksjoner i løpet av fjerde kvartal:K2 Eiendom ASPEN har investert NOK 23,6 millioner (10,5 %) i K2Eiendom AS. Prosjektet omfatter Aker Solutions ASA(«AKSO») sitt nye kontorbygg på Fornebu, som forventesferdigstilt 1. april 2012. AKSO er eneste leietaker og harinngått en 12 års lang leiekontrakt fra overtagelse av bygget.Netto kjøpsyield på eiendommen er beregnet til ca6,4 % basis 2012 leienivå.Markedskommentar Kilde:Akershus Eiendom (per 4.kvartal 2010)Leiemarkedet:• Den positive trenden i kontorleiemarkedet i Oslo fortsattei andre halvår av 2010.• Dagens Næringslivs leieprispanel bestående av representanterfra Akershus Eiendom, DTZ, DnB NORNæringsmegling og OPAK har på basis av observertesatte leiekontrakter i siste halvår satt konsensus leienivåfor de forskjellige kontorsegmentene i Oslo. Høy standardCBD og høy standard østre randsone ble justertopp med 100 NOK/m² fra første halvår som vist i grafenunder. Resterende segmenter forble uendret overperioden.• Fremover forventes svak vekst i leienivåene. Detteunderbygges av at relativt få kontorprosjekter ferdigstillesi 2011 samtidig som en ser en moderat økende etterspørseletter kontorareal. En del av prosjektene som forventesferdig- eller ledigstilt i 2012–13 legger imidlertiden demper på hvor sterk veksten kan bli.• Akershus Eiendoms siste kontorledighetstelling frajanuar 2011 antyder en ledighet på 8,0–8,5 %. Dette ersom forventet og vi antar at ledigheten vil gå svakt ned iløpet av 2011.• 120 000 m² med nytt kontorareal ble tilført Oslomarkedeti 2010, mens anslagene for 2011 er 75 000m².• Lave entreprisekostnader og et mer fungerende transaksjonsmarkedethar resultert i at en rekke nye kontorprosjekterble lansert i andre halvår av 2010. I perioden2012 tom. 2014 er det så langt meldt om 350 000 m²med nytt kontorareal. Dette tallet er ventet å stige ettersomnye prosjekter fortsatt er meget konkurransedyktigesom følge av høye marginer.• De fleste av prosjektene har allerede leietakere på plass,men relokaliseringen av disse leietakerne vil isolert settkunne resultere i en del ledige kontorarealer. Riktignokforventer vi at den positive sysselsettingsveksten spåddfra 2011 vil holde ledigheten omtrent på dagens nivå.• I øvrige byer ellers i landet er utviklingen noe av det

samme som i Oslo; generelt bedrede utsikter for økonomiskaktivitet har ført til at arbeidsgivere i snitt er merpositive til å ansette flere, noe som smitter over på arealbehovet.Transaksjonsmarkedet• Foreløpige tall for 2010 viser at det totalt ble omsattnæringseiendom for mer enn 37 milliarder kroner i2010. Dette tilsvarer omtrent en tredobling fra 2009, ogviser at både kjøpere og selgere er tilbake i markedet.Omtrent 25 % eller 8,5 milliarder av omsetningen fantsted i årets siste måned.• Syndikeringsaktører, utenlandske investorer og livselskaphar vært de mest aktive kjøpegruppene i 2010mens selvbrukere og børsnoterte eiendomsselskap harvært de mest aktive selgergruppene.• Bankene har vært mest interessert i å finansiere oppkjøpav eiendommer med lange kontrakter og det er såledesdette segmentet som har opplevd den største verdiøkningen.Eiendommer på korte kontrakter har ennå ikkeopplevd den samme interessen fra banker og investorer.• Kredittrisikopremien i det norske obligasjonsmarkedetfalt noe i andre halvår av 2010, noe som har vært medpå å bygge oppunder den sterke veksten i transaksjonsvolumet.Sett i et lengre perspektiv ligger de likevelhøyt, noe som reflekterer økt bekymring for en rekkelands store budsjettunderskudd.• Lange renter steg betraktelig siste måned før nyttår somfølge av bedre økonomiske utsikter for Norge og noeøkt etterspørsel etter mer risikofylte aktivaklasser.• Fra tredje kvartal har vi senket anslaget på salgsyield forklasse A eiendommer med klasse A beliggenhet med 25basispunkter til 5,5 %. Tilsvarende yield for klasse Aeiendommer med klasse A- og B beliggenheter ligger iintervallet 5,75 %–6,25 %.• For logistikkeiendommer med optimal lokalisering, pålange kontrakter og med sikre leietakere har det blittobservert transaksjoner til yieldnivåer under 6,5 %.De lave yieldene observert på logistikkeiendommer ogden lave yieldmarginen til kontor har vært oppsiktsvekkende,og er også atypisk i forhold til trenden observertinternasjonalt. Hva som er normalen for kontraktslengdevil alltid spille inn på yieldnivåer, men vi trorogså at logistikkeiendomsmarkedet er mer forbrukerretteti Norge. Logistikkeiendom er mer direkte knyttetopp til industriproduksjon i utlandet og er således merutsatt for volatile industrier. I Norge derimot ser vi atlogistikkeiendommene er mer knyttet opp mot reneforbruksvarer som ikke er like konjunkturutsatte.

Tema-artikkel:Økt byggeaktivitet i kontormarkedetLave byggekostnader kombinert med et mer likvid transaksjonsmarkedhar resultert i lanseringen av en rekke nyekontorprosjekt i andre halvår av 2010, og ting tyder på atdenne utviklingen vil fortsette i det kommende året.Finanskrisen resulterte i bratt nedgang i entreprenørensordrebøker, og et påfølgende markant fall i byggekostnaderfor utviklere. Prisfallet var videre drevet av lavere marginerfor underentreprenører og en restrukturering og effektiviseringfra entreprenørenes side. Sistnevnte skyldtes i storgrad av reduksjon av «ukvalifisert» arbeidskraft som igjenhar resultert i mer effektive byggeprosesser. I enkelte tilfellerhar det blitt kjent at entreprenører har tatt på seg prosjektermed en margin nær null bare for å holde hjulene igang og unngå tap av verdifull kompetanse.Til tross for at det ikke eksisterer noen eksakt statistikkfor byggekostnaden for næringsbygg, antyder våre registrerteeksempler at den gikk ned med omtrent 36 % – fra22 000 NOK til 14 000 NOK per kvadratmeter målt i anslagfor totalentreprise. Kombinert med et friskmeldt leiemarkedog lavere salgsyielder på bygg med lange kontrakter hardette favorisert utbyggere, og resultert i at byggeaktivitetenfor alvor har skutt fart. Dette gjelder både for bygg medog uten signerte leietakere.I forlengelsene av Skattekvartalet, Schweigaardsgate21–23, planlegger ROM Eiendom to nye kontorbygg. Detble nylig kjent at Gjensidige flytter inn i det ene, et planlagtbygg på 15 300 m². I det andre hevdes det at NSB vil etableresitt hovedkontor. Det totale utbygningspotensialet erpå 42 000 m².KLP Eiendom har fått Nordea som sannsynlig leietakertil nybygget ved Postens Brevsenter fra 2016. KLP planleggeret høybygg over 36 etasjer og to mindre bygg, på totalt70 000 m², til Nordea samt andre leietakere. Reguleringener ennå ikke på plass og det er fortsatt en del usikkerhetknyttet til hvordan det endelige bygget vil se ut. I tillegg tilde allerede igangsatte prosjektene i Bjørvika er sistnevntemed på å forsterke sannsynligheten for at Bjørvika vil bli enseriøs utfordrer til Vika / Aker Brygge som prestisjeområdefor kontoreiendom i Oslo.FG Eiendom og Winta Eiendom som i november ervervetSiemens hovedkvarter i Oslo, skal bygge et nytt hovedkvarterfor Siemens på 20 000 m² med ferdigstillelse i slutten2013. Den eksisterende bygningsmassen på 47 000 m²skal også totalrehabiliteres. Gjeldende regulering tillaterutvikling av totalt 95 000 m² kontoreiendom, og utbyggerønsker å etablere en forretningspark rettet mot teknologiogingeniørselskaper.I Nydalen har Statnett signert en 15 års kontrakt medAvantor i et nybygg i størrelsesorden 22 000 m² med ferdigstillelsei 2013. Avantor har også signert Egmont til et12 000 m² nybygg i Nydalen. Også på Bryn og Ryen er detsignalisert nye bygg i løpet av de siste 6 måneder.Per dags dato er det meldt om 240 000 m² nye kontorarealeri 2012, og i perioden 2013 til og med 2014 er detså langt kjent at 110 000 m² med nytt areal vil tilkomme

kontormarkedet i Oslo. Gitt dagens høye profittmarginer,og mange byggeklare tomter, forventer vi at ytterligere50–150 000 m² kontorbygg med levering i 2013/14 vil blilansert i løpet av det neste året.Den høye aktiviteten innen alle segmenter vil troligigjen drive entreprisekostnadene oppover. Vi har observerteksempler som tyder på at entreprisekostnadene er på veiopp igjen ettersom entreprenørene igjen fyller opp sineordrebøker, men det er fortsatt et stykke igjen til nivåenesom var gjeldende før finanskrisen. Byggekostnadene erogså i større grad knyttet til nybyggaktiviteten i boligmarkedet,så utviklingen her fremover vil også være avgjørende.Majoriteten av bygningsmassen som tilføres markedetfrem til og med 2014 har allerede leietakere på plass, mendenne relokaliseringen vil isolert sett øke risikoen for høyereledighet i samme periode.Riktignok kan den positive sysselsettingsveksten ventetfra 2011 potensielt demme opp for en del av arealene somfristilles. Prognoser anslår en vekst i sysselsettingen påhenholdsvis 1,8 % og 2,3 % i 2012 og 2013 og denne vekstenvil trolig være sterk nok til at ledigheten forblir i området7 %–9 % de neste årene. I et historisk perspektiv ansesdette som å være et relativt moderat ledighetsnivå 1Risikoen for økt ledighet er i midlertidig i den øvre delenav intervallet.Arealene som fraflyttes vil være av varierende alder ogkvalitet. De er også spredt over forskjellige områder avbyen, hvorav noen har en mer obskur beliggenhet. Detteinnebærer at ikke alle byggene vil være reelle alternativerfor majoriteten av kontorbrukere på jakt etter nye arealer.Det forventes derfor et mer segmentert marked hvor eldre1 Merk at Akershus Eiendom har foretatt en ny telling av totaltkontorareal i Oslo og at det nye anslaget er på 7,9 millioner m² motkonsensus på 8,5 millioner m². Nedjusteringen av nevneren betyr atledighetsprosenten, både nåværende og historisk, oppjusteres.bygg utenfor etablerte kontorområder vil stå ovenfor ettøffere marked.DefinisjonerI denne kvartalsrapporten har nedenstående utrykk følgendebetydning, med mindre annet er direkte uttalt eller fremgårav sammenheng. De nedenstående definisjonene gjelderogså for de foregående sidene i denne kvartalsrapporten.Definisjoner:PENPareto Eiendomsinvest Nordic AS.PPFPareto Project Finance AS.Hjemmelsselskap Selskapet med tinglyst hjemmel (registrerti grunnboken) til en eiendomIRRÅrlig avkastning, målt i prosent.VEKVerdijustert egenkapital.10 års swap rente Den faste renten banken tilbyr på lånover en periode på 10 år, før tillagtlånemargin.YieldForholdet mellom årlig netto leieinntekter(brutto leieinntekter minusårlige eierkostnader) og brutto eiendomsverdi,oppgitt i prosent. Yieldenmåler direkteavkastningen man oppnårpå en eiendomsinvestering.Prime yield Markedets laveste yield. Prime yieldrelateres gjerne til den direkteavkastningsom kan oppnås på moderne kontorbyggmed den mest attraktive beliggenheteni Oslo sentrum.Yield gap Forskjellen mellom prime yield og swaprente, målt i basispunkter (Ett basispunkt= 0,01 %). En indikator på meravkastningenman oppnår utover denfaste renten bankene tilbyr.Kvartalsrapporten er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller en oppfordring til åhandle aksjer i Selskapet. Det gis ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte, som oppstår som følge av at leseren agererpå bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet.Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi har vurdert sompålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet.Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller fremtidigeresultater i markeder eller selskaper. Faktiske hendelser og resultater kan avvike substansielt fra dette. Pareto Project Finance AS aksepterer ikke ansvar fortap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon.Det understrekes at den historiske kursutviklingen og de avkastningsmål det er referert til ikke innebærer noen garanti for framtidig avkastning. Detunderstrekes også at avkastningen / kursutviklingen kan variere som følge av svingninger i valutakursene. Vi gjør oppmerksom på at i dagens uroligemarked er det stor usikkerhet knyttet til verdivurderingene da det er ingen eller veldig få transaksjoner som er gjennomført. Fremgangsmåten vedberegning av VEK er nærmere beskrevet i Pareto Project Finance AS’ markedsrapport av november 2010. Risikofaktorer og kostnadsstruktur er nærmerebeskrevet i prospektet (Informasjonsmemorandum) utarbeidet i forbindelse med emisjoner i Selskapet.

Pareto Project Finance AS, Dronning Maudsgt. 3, P.O.Box 1396 Vika, 0114 Oslo

Pareto EiendomsinvestNordic AS2010 Kvartal 4Lenke: www.paretoprojectfinance.no/Avdelinger/Forvaltning/Eiendomsfond

Pareto er en uavhengig og ledende aktør idet norske markedet for finansielle tjenester.Selskapet har kontorer i Oslo, Stavanger, Bergen,Trondheim, Kristiansand, Bryne, Singaporeog New York. Pareto ble stiftet i 1986, og harutviklet seg til å bli et konsern med et omfattendeproduktspekter. Selskapet har cirka 450 ansatte.Den sterke utviklingen er muliggjort gjennomdedikerte og dyktige medarbeidere, skarptfokus på å utvikle gode produkter, kontrollertvekst og ikke minst ved at våre kunder ogforretningsforbindelser har vist oss tillit.Pareto Project Finance ASPareto Business Management ASPareto Securities ASPareto Forvaltning ASPareto Bassøe Shipbrokers ASPareto Bank ASAPareto Wealth Management ASPareto Offshore ASPareto Dry Cargo ASPareto PPN ASJGO Shipbrokers ASPareto Forsikringsmegling AS

Forvalters kommentarPareto Eiendomsinvest Nordic («PEN») har vært gjennomet veldig godt annet halvår 2010. En god verdistigning påeiendommene, samt en god underliggende drift og kontantstrømi prosjektene har gitt en avkastning på egenkapitalenpå 20 % siden 30. juni 2010. Blant annet har denye investeringene PEN gjorde i perioden desember 2009og frem til i dag gitt en solid meravkastning. Ser vi utviklingenfra bunnen i mai 2009, så har verdien av aksjene iPEN steget med hele 95 % hensyntatt utbetaling i 2010.Styret og forvalter er av den oppfatning at PEN er et godtposisjonert eiendomsselskap med moderne bygg og langeleiekontrakter, og således burde selskapet ha gode forutsetningerfor en fortsatt god utvikling i årene som kommer.Ser vi nærmere på underliggende prosjekter er det ogsåpositive nyheter å komme med. I tillegg til å ha refinansiertprosjektet Logistikbyg Århus ApS (for detaljer, se avsnittfor finansiering), har forvalter vært sterkt delaktig i reforhandlingenav leiekontrakten i Innovasjonsenteret HoldingKS. Den nye reforhandlede leiekontrakten innebærer enmindre ombygging av eiendommen hvor det tegnes en ny5 års leieavtale for ca 50 % av bygget. Totalt sett øker leieni prosjektet med i overkant av NOK 4 millioner per år,som gir eierne en betydelig merverdi utover investeringen.Når det gjelder eiendomsmarkedet, så tok transaksjonsvolumetseg betydelig opp mot årsslutt 2010. Totaltser transaksjonsvolumet i Norge for 2010 ut til å ende pårundt ca NOK 37 milliarder mot NOK 15 milliarder i2009. I takt med det økende transaksjonsvolumet i fjerdekvartal, har vi også sett en økning i eiendomsverdiene.Fortsatt er det i hovedsak eiendom med lange leiekontraktersom er mest ettertraktet, men det er en tendens til atetterspørselen etter eiendommer med mer normal lengdepå leiekontraktene er økende. På nåværende tidspunktestimeres prime yielden å ligge på ca. 5,8 %, noe som erned ca. 0,2 % fra tredje kvartal 2010.De lange rentene har kommet noe tilbake gjennomfjerde kvartal. Ser vi på 10 års rente så har den økt med ca40 basispunkter i perioden, fra ca 4,0 % p.a opp til 4,4 %p.a. Imidlertid reduseres effekten av den økte renten noesom følge av at bankene har redusert utlånsmarginenenoe. I tillegg er bankenes utlånsvilje til eiendomsprosjekterøkende. Selv om yieldgapet har krympet noe inn gjennomkvartalet, er fortsatt yieldgapet på ca. 140 basispunktermellom prime yield og 10 års swap. Dette er relativt høythistorisk sett. Følgelig tror vi at eiendomsmarkedet vilfortsette å se en positiv utvikling i 2011.Når det gjelder leienivåer har det vært en svak positivtrend den sisten tiden, og mye tyder på at leienivåenebunnet ut i 2010. Bedringen i den norske økonomien harført til at arealetterspørselen har snudd svakt oppover, ogmye tyder på at arealledigheten toppet ut ved årsskiftet pårundt 8 % ledighet. Som følge av netto arealabsorbsjoner det forventet at leienivåene vil ha en svak positiv utviklingfor 2011.

«Verdijustert egenkapital er opp20 % siste 6 mnd»Verdi- og kapitalutviklingKursutviklingKursutviklingen som rapporteres for Pareto EiendomsinvestNordic AS («PEN») er basert på verdijustertegenkapital («VEK»), der verdivurderingen av PENseiendommer blir foretatt av uavhengige verdivurdererei samarbeid med kapitalforvalter Pareto Project FinanceAS («PPF»).Per 31. desember 2010 er VEK for PEN fastsatt tilNOK 138 per aksje. Dette tilsvarer en oppgang på 20 %siden siste verdivurdering 30. juni 2010.DirekteavkastningPEN har som målsetning å dele ut størst mulig del aveiendomsporteføljens frie kontantstrøm til investoreneårlig. I tråd med dette utbetalte PEN NOK 6 per aksjetil investorene i juni 2010, som totalt beløp seg til NOK27,7 millioner. Siden PENs oppstart er NOK 50,8millioner blitt tilbakebetalt til PENs aksjonærer, noesom tilsvarer NOK 12,70 per aksje. Neste utbetalingtil aksjonærene er forventet i forbindelse med ordinærgeneralforsamling i andre kvartal 2011. Størrelsen påutbetalingen er forventet å ligge på ca NOK 6 per aksje.Investeringstakt og kapitalutviklingKommittert kapital i PEN er ca. NOK 871 millioner(inkludert aksjer utstedt i forbindelse med kjøp av eiendom).PEN har ved utgangen av fjerde kvartal 2010 foretattinvesteringer i 24 prosjekter med til sammen 69 bygg.PENs kontantbeholdning per 31. desember 2010 er påNOK 36 millioner. PEN er således fullinvestert, og vil iførste omgang bruke kapitalbeholdningen som arbeidskapitaleller til eventuell videreutvikling av eksisterende prosjekteri PEN.I tillegg til kapitalen har styret i PEN fullmakt til åutstede ytterligere 1.548.274 aksjer i forbindelse med oppkjøpav eiendom, aksjer/andeler i eiendomsselskap, hvoroppgjøret mot selger, helt eller delvis, kan skje med aksjer iPEN (varighet til ordinær generalforsamling i 2011).AnnenhåndsomsetningVed utgangen av fjerde kvartal er det utstedt totalt4.608.592 aksjer i PEN. PPF legger til rette for annenhåndsomsetning.Siste omsatte kurs er NOK 132,5 peraksje (omsatt 28. januar 2011). Investorer som ønsker åkjøpe eller selge sine aksjer kan ta kontakt med sin rådgiver.

Kursutvikling Pareto Eiendomsinvest Nordic AS*NOK250230210190170150130110907050Emisjon I (30.06.06)Emisjon II (13.10.06)Emisjon III (08.12.06)Emisjon IV (07.03.07)Emisjon V (22.06.07)Emisjon VI (10.10.07)Emisjon VII (05.12.07)Emisjon VIII (25.04.08)VEK (30.06.08)Ex utbetaling (20.10.08)VEK (01.11.08)VEK (31.12.08)VEK (01.05.09)Emisjon IX (24.11.09)VEK (30.06.10)VEK (31.12.10)* Omfatter ikke omsetning i annenhåndsmarkedet.justert for utbytteordinær kursVerdiutvikling Pareto Eiendomsinvest Nordic AS**Periode siste 6 mnd siden emisjon IX siste 24 mnd siden etableringVerdiutvikling 20 % 20 % 66 % -25 %** Verdiutviklingen er basert på endringer i VEK, ikke omsetning i 2. håndsmarkedet.Kapitalutvikling (Mill NOK)MNOK9008007006005004003002001000Kommittert kapital VEK Fond UtbetaltKapital VEK prosjekter** inkludert justering for finansiering

EiendomsporteføljenNøkkeltall portefølje:KursutviklingLeienivå porteføljeVEK (31.12.2010)NOK 138 per aksjeHandelNOK 1 136 per kvmAkkumulert utbytteNOK 12,70 per aksjeIndustriNOK 1 152 per kvmSist omsatt (21.10.2010)NOK 130 per aksjeKontorNOK 1 650 per kvmLager og logistikkNOK 791 per kvmAnnetNOK 892 per kvmEiendomsporteføljeBrutto eiendomsverdierNOK 3,2 milliarderBrutto leieinntekterNOK 237 millionerNetto yield portefølje basis VEK 7,0 %Estimert netto yield basis sist omsatt 7,1 %Kontraktslengde9,9 årAndel av areal portefølje219 461 kvmAntall bygg69 byggLedighet 0 %LånefinansieringBelåningsgrad 79 %Gjennomsnittlig lånerente 5,5 %Gjennomsnittlig rentebinding6,8 årGjennomsnittlig marginbinding 0,8 %PorteføljePEN forvalter ved utgangen av fjerde kvartal 2010 ensolid portefølje på 24 eiendomsprosjekter innenforhandel, kontor, industri, lager og logistikkbygg. Porteføljener per i dag meget robust, med lange kontrakterog solide leietakere. Vektet gjenværende leietid for porteføljener ca. 9,9 år. Leietakerne i de underliggendeprosjektene vurderes i hovedsak som solide, og såledesforventer vi at den budsjetterte kontantstrømmen opprettholdes.Eiendomsselskapets prosjekterKjøpsdato Prosjekt / selskap Antall bygg Segment Byggeår (rehabilitert) Utl. leiekontr.11-10-06 Logistikkbygg II AS/KS 1 Lager/Logistikk 1963 (2001) 10,927-11-06 Bryggeriet Holding AS/KS 1 Kontor 2005 8,614-12-06 Forus Park AS 3 Handel 2003 7,322-12-06 Handelseiendom II AS (Rema) 33 Handel 2000-2007 7,322-12-06 Vangsveien Eiendom Holding AS 1 Kontor 2009 18,527-12-06 Sola Næringseiendom KS 3 Annet 1942/1992 9,912-01-07 KV 161 Eiendom AS/IS 1 Kontor 1951, 1980, 1984 (2007-2008) 11,516-03-07 Logistikkbygg I AS 2 Lager/Logistikk 2004/2005 9,202-05-07 Lysaker Nova AS 1 Kontor 2007/2008 7,808-05-07 Krags Gate Eiendom III IS/AS 1 Industri 2006 10,624-05-07 Kongsberg Industribygg AS 2 Industri 1965 7,218-06-07 Fornebu Eiendom Holding AS/IS 1 Kontor 2008 7,826-09-07 Logistikbygg Linköping Fastighet AB 1 Lager/Logistikk 2008-2009 9,125-09-07 Logistikbyg Århus ApS 1 Lager/Logistikk 2008 10,809-10-07 Bergen Logistikkbygg AS 1 Lager/Logistikk 1970-1990 (1997) 6,923-11-07 Forus Handelsbygg AS 2 Handel 2006 5,623-11-07 Forus Kontorbygg AS 4 Kontor 2003, 2008 3,818-12-07 Stamveien 1 AS 1 Lager/Logistikk 1999 11,919-03-08 Innovasjonsenteret Holding AS/KS 4 Kontor 2002 8,518-12-09 Lørenskog Vest Eiendom AS 1 Kontor 2010 10,023-12-09 Gjelleråsen Eiendom IS/AS 1 Industri 2012 25,912-05-10 Nydalen Næringseiendom AS 1 Industri 1998 14,421-06-10 Dusavika Eiendomsinvest IS/AS 1 Industri 2010 14,415-12-10 K2 Eiendom AS 1 Kontor 2012 13,069 9,9

«PEN har steget 95 % i verdi sidenbunnen i mai 2009»Segmentfordeling og beliggenhet (basert på netto leie)Kontor 35 %Østlandet11 %Industri 16 %Lager/Logistikk 24 %Stor-Oslo 43 %Stavanger/Sola 21 %Midt-/NordNorge 10 %Vestlandet 1 %Handel 20 %Annet 5 %Sverige 10 %Danmark 4 %Antall kvm Hovedleietaker Beliggenhet Eierandel VEK Yield26 000 Engrospartner AS (Reitan Handel AS) Stor-Oslo 79 % 46 748 349 6,9 %6 430 Ringnes AS Stor-Oslo 100 % 21 201 556 6,8 %16 599 Lefdal Elektromarked AS, Plantasjen ASA m.fl. Stavanger/Sola 100 % 39 970 209 6,8 %74 200 Rema 1000 Norge AS Midt-/Nord Norge 30 % 20 232 503 7,2 %6 600 Hedmark Politidistrikt Østlandet 100 % 15 586 536 6,1 %34 412 SAS Consortium Stavanger/Sola 35 % 27 200 084 9,7 %15 900 Axis Shield ASA Stor-Oslo 50 % 17 287 699 7,3 %47 951 Techdata AB & Rusta AB Sverige 51,25 % 57 496 882 7,1 %7 349 NEAS ASA Stor-Oslo 100 % 8 122 825 7,6 %10 280 Kongsberg Næringsparkutvikling AS Østlandet 30 % 4 085 058 7,5 %46 651 Kongsberg Næringsparkutvikling AS Østlandet 30 % 14 712 738 7,9 %11 200 Stabæk Holding AS Stor-Oslo 42 % 20 479 528 6,5 %9 600 Scan AB Sverige 100 % 15 731 418 7,1 %15 094 Freja Transport & Logistics AS Danmark 100 % 32 449 853 7,4 %12 959 Box Solutions AS Vestlandet 25 % 5 007 416 7,5 %5 845 Expert Norge AS & Megaflis Holding AS Stavanger/Sola 50 % 12 445 350 6,6 %17 379 Kruse Smith AS, YIT AS, Rambøll Norge AS, OLF Stavanger/Sola 50 % 8 056 656 7,2 %17 119 Expert AS & Onninen AS Stor-Oslo 40 % 10 261 198 7,1 %24 504 Rikshospitalet, GlaxoSmithKline AS Stor-Oslo 22 % 33 808 168 6,2 %4 160 NAV, Lørenskog Kommune Stor-Oslo 20 % 6 656 829 7,3 %51 507 Arcus Gruppen AS Stor-Oslo 7,5 % 28 616 411 6,4 %44 723 Schibstedt ASA Stor-Oslo 25 % 52 372 247 6,7 %12 335 Scan Tech AS Stavanger/Sola 20 % 10 915 770 6,6 %30 000 Aker Solutions ASA Stor-Oslo 10,5 % 23 625 000 6,2 %548 797 533 070 280 7,0 %

Brutto eiendomsverdier i porteføljen basis siste verdivurderingav eiendommene er ca. NOK 3,2 milliarder.Dette er en oppgang på ca 3,9 % siden juni 2010, og tilsvareren gjennomsnittlig nettoyield (nettoleie / bruttoverdier)for porteføljen på 7,0 %.FinansieringSamtlige av de underliggende prosjektselskaper i PENer fullfinansiert. De underliggende prosjektselskaper harlangsiktig finansiering der rentebindingen stort sett erknyttet opp mot lengden på underliggende leiekontrakter.Totalt er vektet snitt på rentebindingene ca. 6,8 år og gjennomsnittliglånerente, inkl. margin er på ca. 5,5 %. Basissiste verdivurdering har underliggende prosjekter i PEN engjennomsnittlig belåning på ca 79 % (underliggende lån/bruttoverdi eiendom).I hovedsak er det få covenants i låneavtaler knyttet tilminimum verdi klausuler i prosjektene, og følgelig børestimert kontantstrøm i prosjektene kunne utbetalesvidere til PEN. PEN har totalt kun 3 prosjekter der deteksisterer minimum verdi klausuler i låneavtalene. Per 31.desember 2010 er ingen av disse prosjektene i brudd mednoen klausuler.I løpet av fjerde kvartal har PEN refinansiert lånet ogrenteswapene i det 100 % eide selskapet Logistikbyg ÅrhusAps («LÅ»). Den nye refinansieringen innebærer en noelavere finansieringsgrad og lavere total rentekostnad pålånet, noe som vil bedre likviditeten betydelig. I tillegg harman gjennom refinansieringen klart å fjerne minimumverdi klausulen som lå i låneavtalen tidligere. Basis dennye refinansieringen vil LÅ ha god kontantstrøm og være iutbytteposisjon fra og med regnskapsåret 2012.PEN’s transaksjoner i løpet av fjerde kvartal:K2 Eiendom ASPEN har investert NOK 23,6 millioner (10,5 %) i K2Eiendom AS. Prosjektet omfatter Aker Solutions ASA(«AKSO») sitt nye kontorbygg på Fornebu, som forventesferdigstilt 1. april 2012. AKSO er eneste leietaker og harinngått en 12 års lang leiekontrakt fra overtagelse av bygget.Netto kjøpsyield på eiendommen er beregnet til ca6,4 % basis 2012 leienivå.Markedskommentar Kilde:Akershus Eiendom (per 4.kvartal 2010)Leiemarkedet:• Den positive trenden i kontorleiemarkedet i Oslo fortsattei andre halvår av 2010.• Dagens Næringslivs leieprispanel bestående av representanterfra Akershus Eiendom, DTZ, DnB NORNæringsmegling og OPAK har på basis av observertesatte leiekontrakter i siste halvår satt konsensus leienivåfor de forskjellige kontorsegmentene i Oslo. Høy standardCBD og høy standard østre randsone ble justertopp med 100 NOK/m² fra første halvår som vist i grafenunder. Resterende segmenter forble uendret overperioden.• Fremover forventes svak vekst i leienivåene. Detteunderbygges av at relativt få kontorprosjekter ferdigstillesi 2011 samtidig som en ser en moderat økende etterspørseletter kontorareal. En del av prosjektene som forventesferdig- eller ledigstilt i 2012–13 legger imidlertiden demper på hvor sterk veksten kan bli.• Akershus Eiendoms siste kontorledighetstelling frajanuar 2011 antyder en ledighet på 8,0–8,5 %. Dette ersom forventet og vi antar at ledigheten vil gå svakt ned iløpet av 2011.• 120 000 m² med nytt kontorareal ble tilført Oslomarkedeti 2010, mens anslagene for 2011 er 75 000m².• Lave entreprisekostnader og et mer fungerende transaksjonsmarkedethar resultert i at en rekke nye kontorprosjekterble lansert i andre halvår av 2010. I perioden2012 tom. 2014 er det så langt meldt om 350 000 m²med nytt kontorareal. Dette tallet er ventet å stige ettersomnye prosjekter fortsatt er meget konkurransedyktigesom følge av høye marginer.• De fleste av prosjektene har allerede leietakere på plass,men relokaliseringen av disse leietakerne vil isolert settkunne resultere i en del ledige kontorarealer. Riktignokforventer vi at den positive sysselsettingsveksten spåddfra 2011 vil holde ledigheten omtrent på dagens nivå.• I øvrige byer ellers i landet er utviklingen noe av det

samme som i Oslo; generelt bedrede utsikter for økonomiskaktivitet har ført til at arbeidsgivere i snitt er merpositive til å ansette flere, noe som smitter over på arealbehovet.Transaksjonsmarkedet• Foreløpige tall for 2010 viser at det totalt ble omsattnæringseiendom for mer enn 37 milliarder kroner i2010. Dette tilsvarer omtrent en tredobling fra 2009, ogviser at både kjøpere og selgere er tilbake i markedet.Omtrent 25 % eller 8,5 milliarder av omsetningen fantsted i årets siste måned.• Syndikeringsaktører, utenlandske investorer og livselskaphar vært de mest aktive kjøpegruppene i 2010mens selvbrukere og børsnoterte eiendomsselskap harvært de mest aktive selgergruppene.• Bankene har vært mest interessert i å finansiere oppkjøpav eiendommer med lange kontrakter og det er såledesdette segmentet som har opplevd den største verdiøkningen.Eiendommer på korte kontrakter har ennå ikkeopplevd den samme interessen fra banker og investorer.• Kredittrisikopremien i det norske obligasjonsmarkedetfalt noe i andre halvår av 2010, noe som har vært medpå å bygge oppunder den sterke veksten i transaksjonsvolumet.Sett i et lengre perspektiv ligger de likevelhøyt, noe som reflekterer økt bekymring for en rekkelands store budsjettunderskudd.• Lange renter steg betraktelig siste måned før nyttår somfølge av bedre økonomiske utsikter for Norge og noeøkt etterspørsel etter mer risikofylte aktivaklasser.• Fra tredje kvartal har vi senket anslaget på salgsyield forklasse A eiendommer med klasse A beliggenhet med 25basispunkter til 5,5 %. Tilsvarende yield for klasse Aeiendommer med klasse A- og B beliggenheter ligger iintervallet 5,75 %–6,25 %.• For logistikkeiendommer med optimal lokalisering, pålange kontrakter og med sikre leietakere har det blittobservert transaksjoner til yieldnivåer under 6,5 %.De lave yieldene observert på logistikkeiendommer ogden lave yieldmarginen til kontor har vært oppsiktsvekkende,og er også atypisk i forhold til trenden observertinternasjonalt. Hva som er normalen for kontraktslengdevil alltid spille inn på yieldnivåer, men vi trorogså at logistikkeiendomsmarkedet er mer forbrukerretteti Norge. Logistikkeiendom er mer direkte knyttetopp til industriproduksjon i utlandet og er således merutsatt for volatile industrier. I Norge derimot ser vi atlogistikkeiendommene er mer knyttet opp mot reneforbruksvarer som ikke er like konjunkturutsatte.

Tema-artikkel:Økt byggeaktivitet i kontormarkedetLave byggekostnader kombinert med et mer likvid transaksjonsmarkedhar resultert i lanseringen av en rekke nyekontorprosjekt i andre halvår av 2010, og ting tyder på atdenne utviklingen vil fortsette i det kommende året.Finanskrisen resulterte i bratt nedgang i entreprenørensordrebøker, og et påfølgende markant fall i byggekostnaderfor utviklere. Prisfallet var videre drevet av lavere marginerfor underentreprenører og en restrukturering og effektiviseringfra entreprenørenes side. Sistnevnte skyldtes i storgrad av reduksjon av «ukvalifisert» arbeidskraft som igjenhar resultert i mer effektive byggeprosesser. I enkelte tilfellerhar det blitt kjent at entreprenører har tatt på seg prosjektermed en margin nær null bare for å holde hjulene igang og unngå tap av verdifull kompetanse.Til tross for at det ikke eksisterer noen eksakt statistikkfor byggekostnaden for næringsbygg, antyder våre registrerteeksempler at den gikk ned med omtrent 36 % – fra22 000 NOK til 14 000 NOK per kvadratmeter målt i anslagfor totalentreprise. Kombinert med et friskmeldt leiemarkedog lavere salgsyielder på bygg med lange kontrakter hardette favorisert utbyggere, og resultert i at byggeaktivitetenfor alvor har skutt fart. Dette gjelder både for bygg medog uten signerte leietakere.I forlengelsene av Skattekvartalet, Schweigaardsgate21–23, planlegger ROM Eiendom to nye kontorbygg. Detble nylig kjent at Gjensidige flytter inn i det ene, et planlagtbygg på 15 300 m². I det andre hevdes det at NSB vil etableresitt hovedkontor. Det totale utbygningspotensialet erpå 42 000 m².KLP Eiendom har fått Nordea som sannsynlig leietakertil nybygget ved Postens Brevsenter fra 2016. KLP planleggeret høybygg over 36 etasjer og to mindre bygg, på totalt70 000 m², til Nordea samt andre leietakere. Reguleringener ennå ikke på plass og det er fortsatt en del usikkerhetknyttet til hvordan det endelige bygget vil se ut. I tillegg tilde allerede igangsatte prosjektene i Bjørvika er sistnevntemed på å forsterke sannsynligheten for at Bjørvika vil bli enseriøs utfordrer til Vika / Aker Brygge som prestisjeområdefor kontoreiendom i Oslo.FG Eiendom og Winta Eiendom som i november ervervetSiemens hovedkvarter i Oslo, skal bygge et nytt hovedkvarterfor Siemens på 20 000 m² med ferdigstillelse i slutten2013. Den eksisterende bygningsmassen på 47 000 m²skal også totalrehabiliteres. Gjeldende regulering tillaterutvikling av totalt 95 000 m² kontoreiendom, og utbyggerønsker å etablere en forretningspark rettet mot teknologiogingeniørselskaper.I Nydalen har Statnett signert en 15 års kontrakt medAvantor i et nybygg i størrelsesorden 22 000 m² med ferdigstillelsei 2013. Avantor har også signert Egmont til et12 000 m² nybygg i Nydalen. Også på Bryn og Ryen er detsignalisert nye bygg i løpet av de siste 6 måneder.Per dags dato er det meldt om 240 000 m² nye kontorarealeri 2012, og i perioden 2013 til og med 2014 er detså langt kjent at 110 000 m² med nytt areal vil tilkomme

kontormarkedet i Oslo. Gitt dagens høye profittmarginer,og mange byggeklare tomter, forventer vi at ytterligere50–150 000 m² kontorbygg med levering i 2013/14 vil blilansert i løpet av det neste året.Den høye aktiviteten innen alle segmenter vil troligigjen drive entreprisekostnadene oppover. Vi har observerteksempler som tyder på at entreprisekostnadene er på veiopp igjen ettersom entreprenørene igjen fyller opp sineordrebøker, men det er fortsatt et stykke igjen til nivåenesom var gjeldende før finanskrisen. Byggekostnadene erogså i større grad knyttet til nybyggaktiviteten i boligmarkedet,så utviklingen her fremover vil også være avgjørende.Majoriteten av bygningsmassen som tilføres markedetfrem til og med 2014 har allerede leietakere på plass, mendenne relokaliseringen vil isolert sett øke risikoen for høyereledighet i samme periode.Riktignok kan den positive sysselsettingsveksten ventetfra 2011 potensielt demme opp for en del av arealene somfristilles. Prognoser anslår en vekst i sysselsettingen påhenholdsvis 1,8 % og 2,3 % i 2012 og 2013 og denne vekstenvil trolig være sterk nok til at ledigheten forblir i området7 %–9 % de neste årene. I et historisk perspektiv ansesdette som å være et relativt moderat ledighetsnivå 1Risikoen for økt ledighet er i midlertidig i den øvre delenav intervallet.Arealene som fraflyttes vil være av varierende alder ogkvalitet. De er også spredt over forskjellige områder avbyen, hvorav noen har en mer obskur beliggenhet. Detteinnebærer at ikke alle byggene vil være reelle alternativerfor majoriteten av kontorbrukere på jakt etter nye arealer.Det forventes derfor et mer segmentert marked hvor eldre1 Merk at Akershus Eiendom har foretatt en ny telling av totaltkontorareal i Oslo og at det nye anslaget er på 7,9 millioner m² motkonsensus på 8,5 millioner m². Nedjusteringen av nevneren betyr atledighetsprosenten, både nåværende og historisk, oppjusteres.bygg utenfor etablerte kontorområder vil stå ovenfor ettøffere marked.DefinisjonerI denne kvartalsrapporten har nedenstående utrykk følgendebetydning, med mindre annet er direkte uttalt eller fremgårav sammenheng. De nedenstående definisjonene gjelderogså for de foregående sidene i denne kvartalsrapporten.Definisjoner:PENPareto Eiendomsinvest Nordic AS.PPFPareto Project Finance AS.Hjemmelsselskap Selskapet med tinglyst hjemmel (registrerti grunnboken) til en eiendomIRRÅrlig avkastning, målt i prosent.VEKVerdijustert egenkapital.10 års swap rente Den faste renten banken tilbyr på lånover en periode på 10 år, før tillagtlånemargin.YieldForholdet mellom årlig netto leieinntekter(brutto leieinntekter minusårlige eierkostnader) og brutto eiendomsverdi,oppgitt i prosent. Yieldenmåler direkteavkastningen man oppnårpå en eiendomsinvestering.Prime yield Markedets laveste yield. Prime yieldrelateres gjerne til den direkteavkastningsom kan oppnås på moderne kontorbyggmed den mest attraktive beliggenheteni Oslo sentrum.Yield gap Forskjellen mellom prime yield og swaprente, målt i basispunkter (Ett basispunkt= 0,01 %). En indikator på meravkastningenman oppnår utover denfaste renten bankene tilbyr.Kvartalsrapporten er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller en oppfordring til åhandle aksjer i Selskapet. Det gis ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte, som oppstår som følge av at leseren agererpå bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet.Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi har vurdert sompålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet.Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller fremtidigeresultater i markeder eller selskaper. Faktiske hendelser og resultater kan avvike substansielt fra dette. Pareto Project Finance AS aksepterer ikke ansvar fortap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon.Det understrekes at den historiske kursutviklingen og de avkastningsmål det er referert til ikke innebærer noen garanti for framtidig avkastning. Detunderstrekes også at avkastningen / kursutviklingen kan variere som følge av svingninger i valutakursene. Vi gjør oppmerksom på at i dagens uroligemarked er det stor usikkerhet knyttet til verdivurderingene da det er ingen eller veldig få transaksjoner som er gjennomført. Fremgangsmåten vedberegning av VEK er nærmere beskrevet i Pareto Project Finance AS’ markedsrapport av november 2010. Risikofaktorer og kostnadsstruktur er nærmerebeskrevet i prospektet (Informasjonsmemorandum) utarbeidet i forbindelse med emisjoner i Selskapet.

Pareto Project Finance AS, Dronning Maudsgt. 3, P.O.Box 1396 Vika, 0114 Oslo

Til aksjonærene i Pareto Eiendomskapital ASAPARETO EIENDOMSKAPITAL ASA - 4. KVARTAL 2010:Pareto Eiendomskapital ASA sitt eneste formål er å investere i Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ogeier p.t. 47 % i fondet. Pareto Eiendomsinvest Nordic AS investerer i eiendomsprosjekter tilrettelagtav Pareto Project Finance AS. Kvartalsrapport for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ligger vedlagt.Verdijustert egenkapital per 31. desember 2010:Siste omsatte kurs (14. januar 2011):Utbetaling siden oppstart:Ligningsverdi per 31. desember 201065,00 kr65,00 kr4,20 kr22,83 kr140120100Ordinær kursJustert for utbytte100 100 100 104 117 116 11610291 9180604020886259444158.538356158546965VEK (30.06.08)VEK (01.05.09)VEK(31.12.08)VEK (01.11.08)VEK (31.12.10)VEK (30.06.10)Ex utbetaling (20.10.08)Emisjon VIII (25.04.08)Emisjon VII (05.12.07)Emisjon VI (10.10.07)Emisjon V (22.06.07)Emisjon IV (07.03.07)Emisjon III (08.12.06)Emisjon II (13.10.06)Emisjon I (30.06.06)Emisjon IX (24.11.09)