Skatteetaten Rettledning til RF-1098 Formue av næringseiendom ...

SkatteetatenRettledning til RF-1098 Formue avnæringseiendom 2011Fastsatt av Skattedirektoratet for inntektsåret 2011Hvem skal levere RF-1098 forinntektsåret 2011?Skattyter eller deltakerlignet selskapsom eier næringseiendom som skalverdsettes etter forskrift 19. november1999 nr 1158 (FSFIN) § 4-10, skal levereskjemaet RF-1098.Skjema skal ikke leveres for eiendomsom (i sin helhet) eies av ikke-børsnotertselskap som direkte eller indirekte i sinhelhet er eid av et børsnotert selskap,eller av personer/institusjoner som erfritatt fra skatteplikt etter skatteloven§ 2-30.Eier du utleid næringseiendom skal du,med unntak for de som er nevnt iavsnittet ovenfor, levere RF-1098.Eier du ikke-utleid næringseiendom skaldu i utgangspunktet også levere RF-1098, men det er noen unntak. Har dumottatt RF-1030 (Selvangivelse fornæringsdrivende eller for lønnstakere ogpensjonister) vil likningsverdien for ikkeutleidnæringseiendom væreforhåndsutfylt, basert på de opplysningersom ble levert inn om eiendommen ifjorårets RF-1098. Dersom deforhåndsutfylte opplysningene ogligningsverdien er riktig, trenger du ikkelevere RF-1098. For å kontrollerelikningsverdien kan du benyttekalkulatoren som ligger ute påskatteeetaten.no/naeringseiendom.Dersom du skal rette opplysningene omeiendommen, eventuelt likningsverdien,gjør du det ved å fylle ut RF-1098.Du skal ikke levere skjema for ikkeutleidnæringseiendom i utlandet. Istedet verdsettes slik eiendom etterbestemmelsene i Skattedirektoratetstakseringsregler.Du skal også levere RF-1098 fornæringseiendom som er under oppføring.Merk at det skal leveres ett skjema pereiendom. Eier du eiendommen sammenmed andre (sameie), skal hver sameierlevere et skjema. Se nærmere nedenforunder post 118.Skjemaet er delt inn i fire deler: Alle skalfylle ut del I og IV. I tillegg skal du fylleut enten del II eller III avhengig av omnæringseiendommen skal verdsettesetter reglene for utleid eller ikke-utleidnæringseiendom. Næringseiendom underoppføring skal du føre i del I, III og IV(merk også post 283)Hvilke eiendommer skal du regnesom næringseiendom?Begrepet omfatter alle typernæringseiendom som for eksempelRF-1099Bkontorlokaler, butikker, lager,produksjonslokaler/fabrikker, tomter,parkeringshus, verksted med videre. Detsamme gjelder eiendom i utlandetdersom eiendommen er utleid. Ereiendommen i utlandet ikke-utleid, skaldu verdsette eiendommen i henhold tiltakseringsreglene, og du skal ikke levereRF-1098.Det har ingen betydning om eieren avnæringseiendommen driver virksomheteller ikke, det er bygningens karaktersom avgjør.Fritidseiendom som leies ut inæringsvirksomhet, anses somnæringseiendom.Bolig som leies ut i næringsvirksomhetanses ikke som næringseiendom.Verdsett i stedet boligen etterboligreglene. Du skal ikke levere RF-1098 for bolig.Forskriften gjør unntak for• jordbrukseiendom• skog som du verdsetter etterskatteloven § 4-11• kraftanlegg som du verdsetteretter skatteloven § 18-5Du skal ikke levere RF-1098 for slikeiendom.Begrepene matrikkelenhet ogmatrikkelnummerAlle eiendommer i Norge registreres isamsvar med bestemmelsene i lov omeiendomsregistrering (lov 17. juni 2005nr 101). Hver matrikkelenhet har etmatrikkelnummer som er den offisiellebetegnelsen på hver enkeltmatrikkelenhet. Matrikkelnummeretbestår av• kommunenummer• gårdsnummer• bruksnummer• festenummer• seksjonsnummerEtt eller flere skjemaI utgangspunktet skal det fastsettes enligningsverdi per matrikkelenhet.Normalt skal du levere ett skjema permatrikkelenhet.For skatteformål har man i noen tilfellersamlet to eller flere matrikkelenheter ogbehandlet dette som en eiendom. Dettegjelder dersom to eller flerematrikkelenheter har samme eier, ersamme eiendomstype og skal behandleslikt både ved fastsettelse avlikningsverdi og ved inntektsligningen.Dersom næringseiendommen ettertidligere ligningspraksis har blitt samletfor skatteformål, og vilkårene som ernevnt over fortsatt er til stede, kan dufylle ut skjemaet for flerematrikkelenheter under ett. Du skal da ipost 116 føre matrikkelnummeret for detsom du regner som hoveddelen aveiendommen.Du må fylle ut post 117 dersom andrematrikkenummer skal behandlessammen med matrikkelnummeret angitti post 116. Vilkårene nevnt ovenfor måda være oppfylt. Det er viktig at duinnrapporter samme matrikkelnummersom hoveddel av eiendommen også forsenere inntektsår, og ikke vekslermellom hvilket matrikkelnummer somoppgis som hoveddelen og tilknyttededeler fra år til år.Ved en slik samlet fastsettelse avligningsverdien må beløpene somrapporteres i skjemaet omfatte allematrikkelenhetene.Del I Opplysninger omnæringseiendommenRettledning til de enkelte postenePost 101 til 117I postene 101 til 117 gir du nærmereopplysninger som identifiserereiendommen. For eiendom i utlandetfyller du ikke ut post 116 og 117.Post 117 skal du bare fylle ut dersom detetter ligningspraksis skal fastsettes enfelles likningsverdi for eiendom somomfatter flere matrikkelenheter, senærmere ovenfor.Post 118 Eiendom i sameieDersom eiendommen eies av flere isameie skal du krysse av i denne posten.Hver sameier skal levere eget skjema.Opplysningene du gir i skjemaet skalfylles ut for hele eiendommen under ett (f eks utleieinntekter og areal) og i post295 fordeles likningsverdien for heleeiendommen forholdsmessig ettereierandel. Eierandel angis i prosent.Post 119 Eiendom under oppføringEier du næringseiendom som er underoppføring ved utgangen av inntektsåretskal du krysse av i denne posten.Det er egne verdsettelsesregler iforskriften for eiendom under oppføring.Likningsverdien settes til enforholdsmessig andel av anslåttlikningsverdi av ferdigstilt eiendom,fastsatt ut fra reglene om ikke-utleidnæringseiendom. Du skal derfor fylle utdel III i skjemaet ut fra opplysninger omferdigstilt eiendom, og så i post 283beregne likningsverdien.Finansdepartementet har gitt føringer

for hvordan denne regelen skalpraktiseres i en uttalelse av 18. januar2011. Det slås fast at du ikke bare kanlegge til grunn hvor stor del av arealetsom er ferdigstilt ved årsskiftet, men atverdsettelsen skal skje ut fra enhelhetsvurdering, hvor også det anslåttetotalomfang og investeringsprofil skalhensyntas. Hvor mye innsats somgjenstår på bygget i forhold til samletinnsats vil være viktige parametre.Post 120 Utleieeiendom?Du skal krysse av ja eller nei for omeiendommen var en utleieeiendom vedutgangen av inntektsåret. Se nedenforom hva som er utleieeiendom og ikke.Svarer du ja på spørsmålet skal du itillegg til del I fylle ut del II og del IV.Svarer du nei på spørsmålet skal du itillegg til del I fylle ut del III og IV.I forskrift 19. november 1999 nr. 1158(FSFIN) § 4-10 flg. er det angitt toverdsettingsmetoder avhengig av omnæringseiendommen klassifiseres somutleid eller ikke-utleid. Skjemaet erbygget opp slik at del II gjelder utleidnæringseiendom mens del III gjelderikke-utleid næringseiendom.Utleieeiendom - utleidnæringseiendomFor å avgjøre om eiendommen er utleideller ikke-utleid ser du i utgangspunktetpå eiendommens reelle status vedinntektsårets utgang. Er eiendommenutleid per 31.12, enten hele eiendommeneller størstedelen av den (mer enn50 prosent, se nedenfor), regner du densom en utleieeiendom og du skal krysseav i rubrikken ja.Benytter eieren eiendommen selv, ellereieren leier ut mindre enn 50 prosent (senedenfor), skal du ikke regneeiendommen som utleieeiendom, og duskal krysse av nei i rubrikken.Er deler av eiendommen utleid, regnesden som utleid næringseiendom dersomden utleide delen av eiendommen(herunder en forholdsmessig andel avfellesområdene) overstiger 50 prosent aveiendommens samlede areal. (Se bort fratomt dersom bygningene utgjøreiendommens hovedfunksjon.)Eksempel aEieren leide ut eiendommen fra og medjanuar til og med oktober, men eieren tokselv eiendommen i bruk innen åretsutgang. Eieren skal verdsetteeiendommen etter reglene for ikke-utleidnæringseiendom, og krysser nei irubrikken.Eksempel bEieren leide ut eiendommen fra og medjanuar til og med oktober, meneiendommen sto tom i november ogdesember, og eieren har ikke tatteiendommen i bruk. Eieren skal fortsattverdsette etter reglene for utleidnæringseiendom, og krysser ja irubrikken.Del II Utleieverdi forutleid næringseiendomPost 131I post 131 skal du krysse av for et av trealternativer; har du levert RF-1098 fordenne eiendommen enten bare forinntektsåret 2009, eller bare forinntektsåret 2010 eller både forinntektsåret 2009 og 2010. Det skal barekrysse av for hva du selv som eier harlevert. Dersom tidligere eier har levertRF-1098 skal du ikke ta hensyn til dettenår du svarer på spørsmålet.Eksempel cDu kjøpte eiendommen i juli 2010.Forrige eier leverte RF-1098 forinntektsåret 2009, mens duleverte RF-1098 for inntektsåret 2010. Du skal dakrysse av i rubrikk b.Post 132I post 132 skal du krysse av for ett av detre alternativene. Leide du ut heleeiendommen i 2011 (enten hele året ellerdeler av året) krysser du av for alternativa.Dersom du leide ut deler av eiendommen(over 50 prosent, se ovenfor) enten heleeller deler av året, krysser du av foralternativ b.Dersom eieren i inntektsåret 2011verken har leid ut eiendommen(inntektsbortfall) eller selv tatt i brukeiendommen, krysser du av i alternativ c(ubenyttet). I slike tilfeller skal dubenytte siste innrapporterte utleieverdinår du beregner likningsverdien.Opplysninger om siste innrapporterteutleieverdi finner du på RF-1098 forinntektsåret 2010, eventuelt for 2009(dersom du heller ikke leide uteiendommen i 2010). Krysser du avalternativ c skal du fylle ut post 147.Post 135Du skal krysse av for hva eiendommen ihovedsak benyttes til (eiendomstype).Dersom eiendommen benyttes til flere avalternativene, setter du kryss ved detalternativet eiendommen i hovedsakbenyttes til (regnet ut fra størst andel avsamlet areal).Post 136Dersom tomten, og ikke bygningene,utgjør eiendommens hovedfunksjon, skaldu krysse av for hva slags eiendom detteer.Omregning til årlig utleieinntektPost 145 Faktisk utleieinntektomregnet til årlig utleieinntektHele eiendommens utleieinntekt for 2011skal du summere og føre som en samletsum i post 145.I post 145 kolonne I fører du antallutleide kvadratmeter. Andel avSide 2fellesområder medregner du som utleiddel dersom tilgang til slikt areal inngår iavtalt leie.I post 145 kolonne II fører du faktiskbrutto utleieinntekt i inntektsåret.I post 145 kolonne III fører duutleiebeløpet for et helt inntektsårsutleie. Dersom du har leid uteiendommen hele året, fører du sammebeløpet i kolonne II og III.Har du leid ut eiendommen i mindre ennet år (for eksempel ved nybygg som tas ibruk, vedlikehold/ombygging eller lokaletstår tomt) skal du omregne. Du omregnerved å dividere samlet utleieinntekt medantall måneder du har leid utnæringseiendommen, og multipliserermed 12. Når du regner ut skal du leggehele måneder til grunn. En påbegyntmåned anser du som en hel måned. Hardu for eksempel mottatt utleieinntekterfor 6 og en halv måned, regner du dettesom 7 måneder når du omregner til årligutleieinntekt.Eksempel dDu leide ut eiendommen 8 måneder iinntektsåret. I januar og februar forkr 160 000 per måned og juli til og meddesember for kr 130 000 per måned.Faktisk brutto utleieinntekt i året er(2 x 160 000) + (6 x 130 000) = 1 100 000Slik omregner du til årlig utleieinntekt:1 100 000 / 8 md. x 12 md. = 1 650 000som du fører i kolonne III.Eksempel eEiendommen består av en bygning medfire utleide enheter (A, B, C og D).Enhet A har du leid ut hele året (12måneder) for kr 300 000, dvs. kr 25 000per måned.Enhet B har du leid ut 6 måneder for kr150 000, dvs. kr 25 000 per måned.Faktisk utleieinntekt for enhet B må duregne om til utleieinntekt for hele åretslik:150 000 / 6 md. x 12 md. = 300 000.Enhet C har du leid ut i 10 måneder forkr 350 000, dvs. kr 35 000 per måned.Faktisk utleieinntekt for enhet C må duregne om til utleieinntekt for hele åretslik:350.000 / 10 md. x 12 md. = 420 000.Enhet D har du leid ut i 2 måneder for kr15.000, dvs. kr 7 500 per måned. Faktiskutleieinntekt for enhet D må du regneom til utleieinntekt for hele året slik:15 000 / 2 md. x 12 md. = 90 000.Sum omregnet utleieinntekt for hele åretfor eiendommen er:Enhet A kr 300 000Enhet B kr 300 000Enhet C kr 420 000Enhet D kr 90 000Sum kr 1 110 000

Ved sesongavhengige utleieforhold (dvs.der eiendommens karakter hindrer degfra å leie den ut i deler av året) benytterdu faktisk utleieinntekt i den periodendu leide ut, dvs. du omregner ikke tilårlig utleieinntekt. I slike tilfeller førerdu samme beløp i kolonne II og III.Er eiendommen overdratt i inntektsåret,skal en verdsette på grunnlag avovertakende eiers utleieinntekt. Ereiendommen delt i inntektsåret, skal duverdsette matrikkelenhet som du leier utpå grunnlag av utleieinntekten fra ogmed tidspunktet for registrering imatrikkelen.Eiendom hvor tomt/grunnarealutgjør eiendommens hovedfunksjon:Kolonne I Utleid arealI disse tilfellene gir du opplysninger omantall utleide kvadratmeter (tomteareal).Du ser her bort fra eventuelle bygningerpå eiendommen når du oppgir areal.Kolonne II Faktisk brutto utleieinntektI kolonne II fører du faktisk bruttoutleieinntekt i inntektsåret, inkluderteventuell utleieinntekt somrepresenterer tilgang til hele eller delerav bygningene på eiendommen.Kolonne III Omregnet utleieinntektI kolonne III fører du beløpet for et heltinntektsår med utleie. Dersom du harleid ut eiendommen hele året, fører dusamme beløpet i kolonne II og III. Har duleid ut i mindre enn et år skal duomregne. Du omregner ved å divideresamlet utleieinntekt med antall månederdu har leid ut næringseiendommen, ogmultipliserer med 12. Når du regner utskal du legge hele måneder til grunn. Enpåbegynt måned anses som en helmåned. Har du for eksempel mottattutleieinntekter for 6 og en halv måned,regnes dette som 7 måneder når duregner om til årlig utleieinntekt.Inntektsbortfall i hele 2011Post 147 Siste innrapporterteutleieverdiDenne posten skal bare fylles ut dersom:• du leverte RF-1098 forinntektsåret 2010 og• eiendommen ikke har værtutleid i inntektsåret 2011 og• eier ikke har benytteteiendommen selv.I slike tilfeller skal du beregneligningsverdien med utgangspunkt iutleieverdien du sist innrapporterte.Denne finner du på skjemaet RF-1098 forforrige inntektsår.Inntekt ved utleie av deler avnæringseiendommen (fylles ikke uthvis hele eiendommen har værtutleid)Post 150 – Stipulert utleieinntekt foreiendommenDersom ikke hele, men kun deler aveiendommen har vært utleid, skal du ipost 150 stipulere en utleieinntekt forhele eiendommen med grunnlag iutleieinntektene for den utleide delen.Dette gjøres ved å dividere inntektsåretsbrutto utleieinntekt med utleid areal ogmultiplisere med eiendommens samledeareal. Andel av fellesområder skal dumedregne som utleid del der tilgang tilslikt areal inngår i den avtalte leien. Duser bort fra grunnareal (tomt) derbygningen utgjør eiendommenshovedfunksjon.Eksempel fEiendommen består av ett bygg med treenheter. To av enhetene er utleid. Dentredje enheten på 80 kvadratmeterbenytter eieren selv. Bygget er ikkeseksjonert. Eiendommens samlede arealer 300 kvadratmeter:• 120 kvadratmeter er utleid heleåret, og faktisk bruttoutleieinntekt er kr 150 000 perår.• 100 kvadratmeter er utleid 7måneder, og faktisk bruttoutleieinntekter disse 7månedene utgjør kr 100 000.Omregnet til utleie hele åretblir brutto utleieinntekterkr 171 428.• 80 kvadratmeter leies ikke ut,men benyttes av eier.Brutto utleieinntekter på utleiet arealutgjør (kr 150 000 + kr 171 428) =kr 321 428.Stipulert utleieinntekt for eiendommenblir:kr 321 428x 300 m² = kr 438 310220 m²Gjennomsnittlig utleieinntektPostene 160-167Som hovedregel bruker engjennomsnittet av samlet bruttoutleieverdi i inntektsåret og de toforegående inntektsårene, når enberegner likningsverdien.Dersom eieren har leid ut eiendommen imindre enn tre år, beregner en medutgangspunkt i inntektsårets bruttoutleieinntekt.Gjennomsnittet finner du ved å leggesammen utleieinntekten duinnrapporterte for de tre årene, ogdividere med 3.Side 3Beregnet utleieverdiPost 176 Beregnet utleieverdi forutleid næringseiendomBeregnet utleieverdi fremkommer ved atbrutto utleieinntekt fratrekkeseierkostnader og divideres med enkalkulasjonsfaktor.I beregningen får du et standardfradragfor eierkostnader. Satsen for fradraget erfastsatt av Finansdepartementet iforskrift, FSFIN § 4-10-4 og er forinntektsåret 2011 10 prosent av bruttoutleieinntekt. Skjemaet tar hensyn tildette ved å multiplisere bruttoutleieinntekt med 0,9.Kalkulasjonsfaktoren fastsettes ogkunngjøres av Skattedirektoratet hvertår på skatteetaten.no.Tallet i post 176 bruker du videre iberegningen av likningsverdi – beløpetbenyttes videre i beregningen avlikningsverdi i post 280.Del III Utleieverdi forikke-utleid norsknæringseiendomPost 273 EiendomstypeDu skal krysse av for hva eiendommen ihovedsak benyttes til (eiendomstype).Dersom eiendommen benyttes til flere avalternativene for avkryssing, skal duoppgi hva den i hovedsak benyttes til(regnet ut fra størst andel av samletareal).Post 276 Beregnet utleieverdi forikke-utleid næringseiendomEiendommens arealUtgjør bygning eiendommenshovedfunksjon skal du oppgibygningsarealet. Du velger selv om du vilbenytte bygningens bruttoareal (BTA)eller bruksareal (BRA):• BTA utgjør bruttoareal inklusivyttervegger (utside av utvendigkledning)• BRA utgjør bruttoarealet minusarealet som ytterveggene opptarUtgjør tomt/grunnareal eiendommenshovedfunksjon skal du oppgi summen avtomtearealet og bygningsarealet.Beregnet kvadratmeterleieBeregnet kvadratmeterleie finner du påskatteetaten.no i form av en”hjelpekalkulator” hvor du må oppgieiendommens areal og adresse.Kvadratmeterleien avhenger aveiendomstypen, areal og geografisk sone.Beregnet kvadratmeterleie bygger påinnrapporterte data om utleidenæringseiendommer og modellenforsøker å finne det beste matematiskeuttrykket for sammenhengen mellomkvadratmeterleie og eiendommens areal,type og geografiske plassering. Modellenbenytter både logaritmen (ln) ogkvadratet av logaritmen til arealet for å

egne seg frem til endeligkvadratmeterleie.Beregnet utleieverdi utgjørproduktet av eiendommens areal ogberegnet kvadratmeterleie multiplisertmed faktoren 0,9 (for å reduseregrunnlaget med 10 prosenteierkostnader).Del IV Likningsverdi fornæringseiendommenPost 280 LikningsverdiLikningsverdi for eiendommen utgjør40 prosent av beregnet utleieverdi fraenten post 176 eller post 276.Post 283 Likningsverdi for eiendomunder oppføringI denne posten beregner dulikningsverdien til en forholdsmessigandel av likningsverdien av ferdigstilteiendom. Se rettledningen til post 119.Post 290 Maksimalgrense forlikningsverdi av næringseiendom(sikkerhetsventil)Etter skatteloven § 4-10 (1) sistepunktum skal likningsverdien settes neddersom skattyteren krever det og kandokumentere at den fastsattelikningsverdien er høyere enn 60 prosentav eiendommens omsetningsverdi. For åfå satt ned likningsverdien må du hatilstrekkelig dokumentasjon aveiendommens markedsverdi som du kanlegge frem hvis likningskontoret ber omdet. Markedsverdien kan for eksempeldokumenteres med takst ellerverdivurdering.Post 295 LikningsverdiHer fører du enten beløpet fra post 280,post 283 eller maksimalgrensen fra post290. Eier du eiendommen i sameie,beregner du din andel av eiendommenslikningsverdi her. Beløpet i denne postenføres i selvangivelsen ellerselskapsoppgaven.Side 4