SAMEIET MONTANA TERRASSE/SPØRSMÅL ... - Bergen kommune

Bergen kommunePostboks 77005020 BergenAtt: Bergen Byråd v/byrådsleder Monica MælandOgså sendt pr e-post:byradsleder@bergen.kommune.nomorten.storebo@bergen.kommune.noVår referanse: 6706682/1 Bergen, 11. juni 2013Ansvarlig advokat: Trond HatlandSAMEIET MONTANA TERRASSE/SPØRSMÅL OM VEDTEKTENES GYLDIGHET:BYRÅDSAK 164/13Det vises til vårt brev av 29. mai 2013.Vi fikk først i går oversendt kommuneadvokatens vurdering av 5.juni 2013, jf e-post frakommuneadvokaten v/advokat Karl Fartein Løseth av 10. juni 2013.Vi forstår det slik at byrådet skal behandle ovennevnte sak allerede i dag, og skal kortbemerke følgende til kommuneadvokatens notat:a) Det er viktig at byrådet og de senere besluttende organer har helt klart for seg defaktiske forhold og ikke minst partsforholdene i saken, før man treffer enbeslutning. Kommuneadvokatens vurdering bidrar til betydelig forvirring på dettepunkt idet vurderingen ikke skiller mellom ”Spareklubben”, ”Sameiet”, og”Kjøpere/Seksjonseiere” og utbygger, jf blant annet drøftelsene i vurderingen punkt4.1 (side 12-13).b) Når kommuneadvokatens argumentasjon bygges rundt ”kontrakten” er det altsåavtalen mellom DEB (Spareklubben) og kommunen om kjøp av tomten, detformentlig siktes til.c) Verken seksjonskjøperne (eller Sameiet) har inngått avtale med Bergen kommune.Hovedspørsmålet i saken er som nevnt om seksjonskjøperne er bundet avvedtektsbestemmelsene om forkjøpsrett, prisregulering og utleiebegrensning.d) Sorenskriver Wyllers grundige betenkning konkluderer med all tydelighet atbestemmelsene om forkjøpsrett, prisregulering, (aldersvilkår), ogutleiebegrensning, er ugyldige og ikke bindende for sameierne i Sameiet MontanaTerrasse.

e) Dette følger også direkte av eierseksjonsloven (1983) § 12:”Den enkelte sameier har full rettslig råderett over sin seksjon.Vedtektene kan ikke inneholde forkjøps- eller løsningsretter.”f) Loven kunne ikke fravikes på dette punkt, jf eierseksjonsloven § 2, og vedtektenesbestemmelser om forkjøpsrett, prisregulering og utleiebegrensning, er derforulovlige.g) Kommuneadvokatens (på dette punkt svært sparsommelige) vurdering byggerlikevel på at vedtektsbestemmelsene er gyldige og lovlige. Dette er en bristendeforutsetning for hele vurderingen.h) Når slike bestemmelser ikke lovlig kunne vedtektsfestes, kunne bestemmelseneheller ikke gyldig inntas i kjøpekontrakten mellom den enkelte seksjonseier ogselger, jf Høyesteretts dom inntatt i Rt-2003-288.i) Subsidieelementet som trekkes frem av kommuneadvokaten i kontrakten mellomkommunen og DEB hadde under alle omstendigheter helt begrenset betydning forleilighetskjøperne. Legger man til grunn de tall som benyttes i vurderingen frakommuneadvokaten vil ”subsidieelementet” (vederlag utover antatt markedspris),fordelt på de 62 leiligheter være bagatellmessig.j) Verken i fagnotatet eller i vurderingen fra kommuneadvokaten reflekteres det overat vedtektsbestemmelsene bygger på en juridisk konstruksjon som innebærer enrenskåret urettmessig omgåelse av eierseksjonsloven som gjaldt påvedtektstidspunktet.k) Innføringen av disse bestemmelsen i Sameiet Montana Terrasse var med andre ordet forsøk på å omgå det forbud Stortingsflertallet vant frem med etter inngåendepolitisk kamp om dette spørsmålet. Som Wyller påpeker i sin vurdering: ” å godtaat aldersvilkår, forkjøpsrett og prisregulering ble innført bakveien er etter minmening å nærmest gjøre narr av lovgiver”.l) Verken i fagnotatet eller i vurderingen fra kommuneadvokaten reflekteres det overhvorfor disse bestemmelsene ble nektet tinglysning i det offentligeeiendomsregisteret. Begrunnelsen var at bestemmelsene var i strid med ufravikeliglovgivning – som altså ble omgått med den valgte konstruksjon (hvilketkommunens administrasjon var kjent med og aksepterte).m) Å motsette seg den opprydning av ulovlige vedtekter Sameiet har foretatt, vilinnebære at de politiske beslutningsorgan i dag urettmessig legitimerer denomgåelse av regelverket som seksjonskjøperne ble utsatt for i 1992/1993 - og somlovgiver helt uttrykkelig ønsket å motvirke. Det er tale om ufravikelige regler – derhele poenget er at brudd på reglene ikke kan ”aksepteres” av den enkelteseksjonseier gjennom avtale.n) Det fremstår under alle omstendigheter som helt uforholdsmessig og unødig åfastholde tvunget medlemskap i DEB; Eldreboliger som formål er fremdelesivaretatt gjennom alderskravet i gjeldende vedtekter: Det er nå enighet i Sameietom vedta aldersvilkåret på nytt.6706682/1 2

o) Kommunens godkjennelsesrett etter vedtektene må settes til side da en eventuellnektelse vil innebærer at en ulovlig tilstand opprettholdes. I den forbindelsepresiseres at det er ikke korrekt at sameiet i sitt brev av 12. desember 2012 harbedt om kommunens godkjenning av vedtektsendringene: Referatet fra detekstraordinære sameiermøte er sendt kommunen kun til orientering idetkommunen uansett ikke kan nekte å godkjenne fjerningen av ugyldigevedtektsbestemmelser.p) Kommuneadvokatens vurdering bygger dessuten også på en del rene faktiske feil -bare ved førstegangslesning reageres det på introduksjonen av et nytt faktiskforhold, jf vurderingen side 8, tredje avsnittet og s 12, annet avsnitt; at 25 avleilighetene i 1992 ble solgt til Spareklubbens egne medlemmer. Dette stemmerikke overens med Sameiets opplysninger som tilsier at leilighetene ble solgt til 9opprinnelige medlemmer i Spareklubben.Gjennomgangen viser at grunnlaget for byrådets beslutning fortsatt ikke er tilstrekkelig ogforsvarlig utredet. Et kommunalt vedtak om å motsette seg fjerning av de aktuellebestemmelsene i vedtektene skjer i så fall uten hjemmel, på sviktende faktisk grunnlag ogbasert på mangelfull saksbehandling.For å unngå at saken unødig eskalerer til en eventuell rettslig behandling fastholdes at sakenbør undergis ytterligere utredning slik at byrådet og besluttende politiske organer får en klargjennomgang av sakens faktiske bakgrunn (særlig partsforhold og de ulike avtalegrunnlag) –og at det avsettes nødvendig tid til å behandle saken forsvarlig.Med vennlig hilsenAdvokatfirmaet Thommessen ASFor Advokat (H) Trond Hatland,Kenneth SteffensenAdvokat6706682/1 3