Pareto Eiendomsinvest Nordic AS - Pareto Project Finance

Pareto EiendomsinvestNordic AS2011 Kvartal 3Lenke: www.paretoprojectfinance.no/Avdelinger/Forvaltning/Eiendomsfond

Pareto er en uavhengig og ledende aktør idet norske markedet for finansielle tjenester.Selskapet har kontorer i Oslo, Stavanger, Bergen,Trondheim, Kristiansand, Bryne, Singaporeog New York. Pareto ble stiftet i 1986, og harutviklet seg til å bli et konsern med et omfattendeproduktspekter. Selskapet har cirka 450 ansatte.Den sterke utviklingen er muliggjort gjennomdedikerte og dyktige medarbeidere, skarptfokus på å utvikle gode produkter, kontrollertvekst og ikke minst ved at våre kunder ogforretningsforbindelser har vist oss tillit.Pareto Project Finance ASPareto Business Management ASPareto Securities ASPareto Forvaltning ASPareto Bassøe Shipbrokers ASPareto Bank ASAPareto Wealth Management ASPareto Offshore ASPareto Dry Cargo ASPareto PPN ASJGO Shipbrokers ASPareto Forsikringsmegling AS

«Verdijustert egenkapital utgjørNOK 135 per aksje»Forvalters kommentarPareto Eiendomsinvest Nordic AS («PEN») fikk en verdijustertegenkapital per 30. september 2011 på NOK 135per aksje. Nedgangen på NOK 4 per aksje (-2,9 %) relatererseg i sin helhet til en markant økning i overkurs påPEN sine rentebindinger. Justerer vi for effekten av rentebindingeneville avkastningen vært på 5,4 % siden sisteverdivurdering i mai 2011. Totalt sett har PEN hatt enavkastning på 22,6 % siden 30. juni 2010.Tredje kvartal har bydd på et turbulent og volatilt markedder aksjeprisene på verdens børser har falt drastisk.Usikkerheten knyttet til USAs og andre eurolands gjeldssituasjonhar skapt uroen, og mange frykter at den internasjonaleveksten de kommende årene vil bli lavere enntidligere forutsatt. Norge er dog et av landene som ser uttil å være best posisjonert i verden, og norsk økonomi harutviklet seg relativt sterkt, særlig i lys av høye råvareinntekter(olje). Kombinert med historisk lave lange renterog et lavrenteregime som ser ut til å vare en god stund ifølge Norges Banks prognoser, så bør eiendomsmarkedetha gunstige forutsetninger for en hyggelig utvikling i årenesom kommer. Sammenlignet med andre aktivaklasseroppfattes eiendomsinvesteringer med lange leiekontraktersom et relativt stabilt og trygt sted å være, med en godrisikojustert og inflasjonssikret avkastning. Dette har blittbekreftet gjennom enkelte salg av typiske prime eiendommergjennom sommerhalvåret, hvor yielden har vært langtnede på 5-tallet.Ser vi nærmere på transaksjonsiden i eiendomsmarkedet,så har aktiviteten vært relativt god gjennom sommeren.I takt med urolighetene i verdensøkonomien harimidlertid aktiviteten avtatt noe gjennom tredje kvartal,men flere venter et ganske aktivt marked frem mot årssluttsom historisk sett er en god periode. Per utgangenav tredje kvartal er total omsetning av næringseiendom iNorge registrert til ca. NOK 21 milliarder, og prognosenefra ulike aktører tilsier et sted mellom NOK 35–45 milliarderi totalt transaksjonsvolum for 2011. Sett i et historiskperspektiv vil et transaksjonsvolum for 2011 på rundtNOK 40 milliarder uansett være relativt høyt i forhold tilgjennomsnittet de siste 10 årene.Når det gjelder yieldnivået (prisene) på eiendom, så hardet flatet ut i løpet av tredje kvartal og verdiene er tilnærmetuendret. De lange rentene har falt markant gjennomtredje kvartal og er historisk lave. 10-års statsobligasjonergir en rente på 2,6 %, mens 10-års swap-rente tilsvarer3,8 % i skrivende stund (ned nesten 100 basispunkter frasiste verdivurdering i mai). En lavere rente burde i realitetenføre til en nedgang i yieldnivået for næringseiendom,men dette er delvis spist opp av forventinger om øktebankmarginer og høyere avkastningskrav fra egenkapitalinvestorenesom følge av siste tids uro.Overkurser på lån:Den historisk lave markedsrenten påvirker imidlertid påkort sikt verdien av PEN negativt. Lavere markedsrenterfører til at markedsverdien av PEN sine rentebindinger blirnegativt påvirket (overkurs på lånene). PEN har en strategiom å gjøre langsiktige rentebindinger for å redusere risiko(6,3 år gjenværende i snitt), og lider således midlertidigav nedgangen i rentenivået. Siden siste verdivurdering imai 2011 utgjør denne effekten alene i overkant av NOK11 per aksje, og totalt utgjør den per 30. september 2011NOK 18 per aksje. Som en ser av grafen på neste side såble overkursene per 30. september hentet inn da de langerentene var på et foreløpig historisk bunnivå. I skrivendestund er derfor overkursen allerede noe redusert i forholdtil det som var grunnlaget i VEK-beregningen. I grovetrekk anslår vi effekten av en økning i 10-års swaprentenpå 10 basispunkter til å utgjøre ca NOK 1,25–1,50 peraksje i positiv retning. Per 30. september 2011 var 10-årsswaprente på 3,6 % mot 3,8 % pr. 20. oktober 2011.Overkursen beregnes basis inngåtte swap avtaler, ogsåledes hensyntas ikke marginene på lånene i denne beregningen.PEN har en gjennomsnittlig margin på sine lån på86 basispunkter, noe som er betydelig bedre enn det somkan forventes oppnådd i dagens marked. På nåværendetidspunkt forventes markedsmarginene å ligge på et stedmellom 130–170 basispunkter for et gjennomsnittlig eiendomsprosjekt.Skulle man lånt penger på dagens markedsbetingelserpå tilsvarende lengde som PEN har på sine rentebindingerville total rentekostnad ligget på ca 5,10 % (7års swap + 150 basispunkter margin), mot PEN sin totalerentekostnad på 5,55 %. Denne forskjellen er betydeligmindre enn det som fremkommer av de underliggende

swapavtalene som er grunnlaget for overkursberegningen.Over-/underkursene sier noe om mer-/mindrekostnadenman må betale i forhold til dagens marked på de gjenværendeårene rentebindingene gjelder. Følgelig vil enhverrentebinding gå mot null i over-/underkurs ved forfall pårentebindingen. PEN sin overkurs vil således bevege segmot null mot utløpet av rentebindingene, og således børdenne reduseres fremover alt annet like. PEN bør såledesvære godt posisjonert fremover, da en fortsatt lav rentesannsynligvis vil presse yielden nedover (økte eiendomsverdier),mens en eventuell oppgang i de lange rentene vilredusere overkursen på lånene.Fusjon mellom Pareto Eiendomsinvest NordicAS og Pareto Eiendomskapital ASAFusjon mellom Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ogPareto Eiendomskapital ASA er nå gjennomført, ogsamtlige aksjonærer i Pareto Eiendomskapital ASA skalha mottatt melding fra Verdipapirsentralen (VPS) omat aksjene i Pareto Eiendomskapital ASA er slettet, og ataksjer i Pareto Eiendomsinvest Nordic AS er mottatt.Fusjonen er gjennomført til skattemessig kontinuitet,hvilket vil si at den totale kostpris/skjermingsfradrag påaksjene aksjonærene hadde i Pareto EiendomskapitalASA, skal fordeles på de aksjene aksjonærene har mottatti Pareto Eiendomsinvest Nordic AS. Bytteforholdet varfastsatt til at aksjonærene i Pareto Eiendomskapital ASAmottar 0,47358 aksje i Pareto Eiendomsinvest Nordic ASfor hver aksje de eier i Pareto Eiendomskapital ASA. Omnoen skulle ha spørsmål til den overnevnte fusjonen erdet bare å ta kontakt med kapitalforvalter.Ettersom fusjonen nå er gjennomført vil det nå kunrapporteres en verdijustert egenkapital per aksje forPareto Eiendomsinvest Nordic AS fremover, og såledesbortfaller tilleggsbrevet som aksjonærer i Pareto EiendomskapitalASA tidligere har mottatt.Verdi- og kapitalutviklingKursutviklingKursutviklingen som rapporteres for Pareto EiendomsinvestNordic AS («PEN») er basert på verdijustert egenkapital(«VEK»), der verdivurderingen av PENs eiendommerblir foretatt av uavhengige verdivurderere i samarbeid medkapitalforvalter Pareto Project Finance AS («PPF»).Per 30. september 2011 er VEK for PEN fastsatt tilNOK 135 per aksje, noe som tilsvarer en nedgang på2,9 % siden siste verdivurdering 1. mai 2011.Når det gjelder fremtidige verdivurderinger så har forvalterog styret besluttet at dette vil gjennomføres kvartalsvisfra og med tredje kvartal 2011. Bakgrunnen for atforvalter og styret ønsker hyppigere verdivurderinger, erat dette sannsynligvis vil bidra til økt likviditet i aksjen ogmer trygghet for investorer rundt verdier ved annenhåndsomsetning.Neste verdivurdering av Selskapet vil følgeligforeligge per fjerde kvartal 2011.DirekteavkastningPEN har som målsetning å dele ut størst mulig del av eiendomsporteføljensfrie kontantstrøm til investorene årlig.I tråd med dette har det blitt utbetalt NOK 6 per aksje tilinvestorene for 2011. Siden oppstart av PEN har det blittutbetalt totalt NOK 79,1 millioner til PENs aksjonærer,noe som tilsvarer NOK 18,70 per aksje. Neste utbetalingtil aksjonærene er forventet i forbindelse med ordinærgeneralforsamling våren 2012.Investeringstakt og kapitalutviklingTotal verdijustert egenkapital i PEN er nå ca. NOK652 millioner. PEN har ved utgangen av tredje kvartal2011 foretatt investeringer i 26 prosjekter med tilsammen 76 bygg. PENs kontantbeholdning per 30.september 2011 er på NOK 41 millioner. Justerer vifor PEN sin kommittering i Handelseiendom II AS ertilgjengelig kapital NOK 24 millioner. PEN vil i førsteomgang bruke kapitalbeholdningen som arbeidskapitaleller til eventuell videreutvikling av eksisterendeprosjekter.Styret i PEN har fullmakt til å forhøye aksjekapitalenmed inntil ytterligere 2.253.660 aksjer. Styrefullmaktengjelder frem til ordinær generalforsamlingi 2012 og kan benyttes av styret både i forbindelsemed gjennomføring av investeringer med oppgjør iPEN aksjer og i forbindelse med kontantemisjoner iSelskapet.AnnenhåndsomsetningEtter gjennomføring av fusjonen er det totalt utstedt4.843.903 aksjer i PEN. PPF legger til rette forannenhåndsomsetning. Siste omsatte kurs er NOK121,5 per aksje (omsatt 25. oktober 2011). Investorersom ønsker å kjøpe eller selge sine aksjer kan ta kontaktmed sin rådgiver.

Kursutvikling Pareto Eiendomsinvest Nordic ASNOK250230210190170150130110907050Emisjon I (30.06.06)Emisjon II (13.10.06)Emisjon III (08.12.06)Emisjon IV (07.03.07)Emisjon V (22.06.07)Emisjon VI (10.10.07)Emisjon VIII (25.04.08)Emisjon- VII (05.12.07)VEK (30.06.08)Ex -utbetaling (20.10.08)VEK (01.11.08)VEK (31.12.08)VEK (01.05.09)Emisjon IX (24.11.09)VEK (30.06.10)VEK (31.12.10)Ex utbetaling (07.04.11)*Omfatter ikke omsetning i annenhåndsmarkedet.justert for utbytteordinær kursVEK (01.05.2011)VEK (30.09.11)Verdiutvikling Pareto Eiendomsinvest Nordic AS**Periode siden 01.05.11 siden 31.12.10 siden 30.06.10 siden etableringVerdiutvikling -2,9 % 2,2 % 22,6 % -23,2 %** Verdiutviklingen er basert på endringer i VEK, ikke omsetning i 2. håndsmarkedet.Kapitalutvikling (Mill NOK)MNOK9008007006005004003002001000Kommittert kapital VEK Fond UtbetaltKapital VEK prosjekter** inkludert justering for finansiering

EiendomsporteføljenNøkkeltall portefølje:KursutviklingVEK (30.09.2011)NOK 135 per aksjeAkkumulert utbytteNOK 18,70 per aksjeSist omsatt (25.10.2011)NOK 121,50 per aksjeEiendomsporteføljeBrutto eiendomsverdierNOK 3,22 milliarderBrutto leieinntekterNOK 234 millionerNetto yield portefølje basis VEK 6,9 %Estimert netto yield basis sist omsatt 7,1 %Kontraktslengde9,4 årAndel av areal portefølje215.177 kvmAntall bygg76 byggLedighet ~0 %Leienivå porteføljeHandelNOK 1.214 per kvmIndustriNOK 1.102 per kvmKontorNOK 1.639 per kvmLager og logistikkNOK 706 per kvmAnnetNOK 905 per kvmLånefinansieringBelåningsgrad 77 %Gjennomsnittlig lånerente 5,55 %Gjennomsnittlig rentebinding6,3 årGjennomsnittlig marginbinding 0,86 %PorteføljePEN forvalter ved utgangen av andre kvartal 2011 en solidportefølje på 26 eiendomsprosjekter innenfor handel,kontor, industri, lager og logistikkbygg. Porteføljen er peri dag meget robust, med lange kontrakter og solide leietakere.Vektet gjenværende leietid for porteføljen er ca. 9,4år. Leietakerne i de underliggende prosjektene vurderes ihovedsak som solide, og således forventer vi at den budsjettertekontantstrømmen opprettholdes.Eiendomsselskapets prosjekter:Kjøpsdato Prosjekt / selskap Antall bygg Segment Byggeår (rehabilitert) Utl. leiekontr.11-10-06 Logistikkbygg II AS/KS 1 Lager/Logistikk 1963 (2001) 31-12-2127-11-06 Bryggeriet Holding AS/KS 1 Kontor 2005 04-09-1914-12-06 Forus Park AS 3 Handel 2003 25-05-1822-12-06 Handelseiendom II AS (Rema) 30 Handel 2000-2007 26-02-1922-12-06 Vangsveien Eiendom Holding AS 1 Kontor 2009 31-07-2927-12-06 Sola Næringseiendom KS 3 Annet 1942/1992 31-12-2012-01-07 KV 161 Eiendom AS/IS 1 Kontor 1951, 1980, 1984 (2007-2008) 31-07-2216-03-07 Logistikkbygg I AS 2 Lager/Logistikk 2004/2005 25-03-2002-05-07 Lysaker Nova AS 1 Kontor 2007/2008 30-11-1808-05-07 Krags Gate Eiendom III IS/AS 1 Industri 2006 31-08-2124-05-07 Kongsberg Industribygg AS 2 Industri 1965 31-03-1818-06-07 Fornebu Eiendom Holding AS/IS 1 Kontor 2008 01-12-1826-09-07 Logistikbygg Linköping Fastighet AB 1 Lager/Logistikk 2008-2009 01-03-2025-09-07 Logistikbyg Århus ApS 1 Lager/Logistikk 2008 01-12-2109-10-07 Bergen Logistikkbygg AS 1 Lager/Logistikk 1970-1990 (1997) 15-12-1723-11-07 Forus Handelsbygg AS 2 Handel 2006 14-08-1623-11-07 Forus Kontorbygg AS 4 Kontor 2003, 2008 01-08-1718-12-07 Stamveien 1 AS 1 Lager/Logistikk 1999 20-12-2219-03-08 Innovasjonsenteret Holding AS/KS 4 Kontor 2002 11-06-1918-12-09 Lørenskog Vest Eiendom AS 1 Kontor 2010 07-12-1923-12-09 Gjelleråsen Eiendom IS/AS 1 Industri 2012 31-12-3612-05-10 Nydalen Næringseiendom AS 1 Industri 1998 01-06-2521-06-10 Dusavika Eiendomsinvest IS/AS 1 Industri 2010 30-06-2515-12-10 K2 Eiendom AS 1 Kontor 2012 15-01-2422-02-11 Handelseiendom I AS 9 Handel 2001 - 2006 06-02-2022-02-11 Kragsgate Eiendom II AS/IS 1 Kontor 1964/1999/2003 31-07-1776 9,4

Segmentfordeling og beliggenhet (basert på netto leie)Østlandet12 %Kontor 35 %Lager/Logistikk 24 %Stavanger/Sola 21 %Industri 16 %Stor-Oslo 43 %Midt-/NordNorge 9 %Vestlandet 1 %Handel 20 %Annet 5 %Sverige 10 %Danmark 4 %Brutto eiendomsverdier i porteføljen, basis sisteverdi vurdering av eiendommene, er ca. NOK 3,22 milliarder.Justert for eierendringer er dette er en oppgangpå ca 0,2 % siden 1. mai 2011, og tilsvarer en gjennomsnittlignettoyield (nettoleie / bruttoverdier) for porteføljenpå 6,9 %.FinansieringSamtlige av de underliggende prosjektselskaper i PENer fullfinansiert. De underliggende prosjektselskaper harlangsiktig finansiering der rentebindingen stort sett erknyttet opp mot lengden på underliggende leiekontrakter.Totalt er vektet snitt på rentebindingene ca. 6,3 år og gjen-Antall kvm Hovedleietaker Beliggenhet Eierandel VEK Yield26 000 Engrospartner AS (Reitan Handel AS) Stor-Oslo 79% 54 750 643 6,7 %6 430 Ringnes AS Stor-Oslo 100% 20 330 138 6,7 %16 599 Lefdal Elektromarked AS, Plantasjen ASA m.fl. Stavanger/Sola 100% 32 505 564 6,7 %62 000 Rema 1000 Norge AS Midt-/Nord Norge 30% 9 328 097 7,2 %6 600 Hedmark Politidistrikt Østlandet 100% 1 290 479 6,0 %34 412 SAS Consortium Stavanger/Sola 35% 25 705 742 10,1 %15 900 Axis Shield ASA Stor-Oslo 33% 10 808 055 7,1 %47 951 Techdata AB & Rusta AB Sverige 51,41% 56 940 912 7,1 %7 349 NEAS ASA Stor-Oslo 100% 12 300 247 7,1 %10 280 Kongsberg Næringsparkutvikling AS Østlandet 30% 2 490 029 7,5 %46 651 Kongsberg Næringsparkutvikling AS Østlandet 25% 9 337 601 7,9 %11 200 Stabæk Holding AS Stor-Oslo 42% 15 185 844 6,5 %9 600 Scan AB Sverige 100% 8 644 971 7,1 %15 094 Freja Transport & Logistics AS Danmark 100% 29 291 447 7,4 %12 959 Box Solutions AS Vestlandet 25% 4 806 406 7,5 %5 845 Expert Norge AS & Megaflis Holding AS Stavanger/Sola 50% 14 642 546 6,2 %17 379 Kruse Smith AS, YIT AS, Rambøll Norge AS, OLF Stavanger/Sola 50% 16 953 119 6,7 %17 119 Expert AS & Onninen AS Stor-Oslo 40% 4 824 598 7,2 %24 504 Rikshospitalet, GlaxoSmithKline AS Stor-Oslo 22% 36 813 501 5,9 %4 160 NAV, Lørenskog Kommune Stor-Oslo 20% 6 343 176 7,4 %51 507 Arcus Gruppen AS Stor-Oslo 8% 28 783 424 6,2 %44 723 Schibstedt ASA Stor-Oslo 27% 43 220 656 6,6 %12 335 Scan Tech AS Stavanger/Sola 20% 9 444 991 6,5 %30 000 Aker Solutions ASA Stor-Oslo 11% 21 718 430 6,2 %11 200 Rema 1000 med flere Østlandet 25% 13 577 106 6,6 %6 400 Kongsberg Næringsparkutvikling AS Østlandet 10% 2 484 977 7,4 %492 522 697 6,9 %

nomsnittlig lånerente, inkl. margin er på ca. 5,55 %. Basissiste verdivurdering har underliggende prosjekter i PEN engjennomsnittlig belåning på ca 77 % (underliggende prosjektlån/bruttoverdieiendom).I hovedsak er det få covenants i låneavtaler knyttet tilminimum verdi klausuler i prosjektene, og følgelig børestimert kontantstrøm i prosjektene kunne utbetalesvidere til PEN. PEN har totalt kun 3 prosjekter der deteksisterer minimum verdi klausuler i låneavtalene. Per 30.september 2011 er ingen av disse prosjektene i brudd mednoen klausuler.PENs transaksjoner i løpet av tredje kvartalKjøp:PEN har deltatt i en emisjon i et eksisterende prosjekt iløpet av tredje kvartal.Handelseiendom II AS (30 %)Som nevnt i kvartalsrapporten for andre kvartal informertevi om den planlagte emisjonen i HandelseiendomII AS. Emisjonen ble gjennomført ved månedsskiftetseptember/oktober. Totalt ble det tegnet NOK 44,4 millioner,hvor PEN tegnet totalt NOK 17,1 millioner. Egenkapitalemisjonenvar en del av en refinansieringsprosessder selskapet nå har fått redusert gjeldsgraden betydelig,samtidig som eksisterende obligasjonslån er forlenget fremtil 2015. Selskapet bør således være i en betydelig bedreposisjon nå, og det er forventet en betydelig bedre kontantstrømfra prosjektet fremover. Etter emisjonen og konverteringenav obligasjonslånet vil PEN ha en eierandel iprosjektet på ca 29 %.Salg:Kjelsåsveien 161 AS (33 %):PEN har i løpet av tredje kvartal solgt 17 % av eierandelenei Kjelsåsveien 161 AS. Nedsalget er gjort til en kurspå NOK 555.000 NOK per 1 %-andel, som er ca 30 %høyere enn gjeldende verdivurderinger av egenkapitalen iprosjektet. Nedsalget har tilført PEN totalt NOK 9,4 millioneri kapital. Etter nedsalget har PEN en gjenværendeeierandel i prosjektet på 33 %. PEN har følgelig fortsatt entriggerposisjon i prosjektet.Markedskommentar Kilde:Akershus Eiendom (per 3. kvartal 2011)Leiemarkedet:• Aktiviteten i utleiemarkedet har vært stabil det sistekvartalet. Ved utgangen av 2.kvartal 2011 var det over240 leietakere på søk som til sammen ønsket mer enn600 000 m² lokaler. I løpet av 2.kvartal har det blitt signerttotalt 178 kontrakter som inkluderer nye kontrakterog re-utleie. Til sammen utgjør dette rett i overkantav 143 000 m². Tilnærmet 60 % av arealet har blitt signerti Oslo Sentrum.• I 2011 blir kun 60.000 m² kontorarealer tilført Oslomarkedet.Det kommer betydelige arealer i 2012 og2013, og så langt vil det komme 300.000 m² med nyekontorarealer i 2012 og 140.000 m² med kontorarealeri 2013/14. Vi forventer at det blir signert flere nye kontrakteri prosjekter i løpet av året som vil føre til flerenye bygg i perioden 2013/14.• Det er fortsatt lite spekulativ nybygging, men de storevolumene som ferdigstilles fra 2012 vil føre til noe pressi annenhåndsmarkedet.• De fleste segmenter i kontorleier i sentrum av Oslo haropplevd en stigning de siste 12 månedene. Vest- og østsidenhar derimot hatt en flatere utvikling. Prestisjelokalenei Vika opplevde den største veksten i første halvår,men det største segmentet «god standard sentralt» stegogså betydelig.• Forventet vekst i leiepriser for inneværende år vil være10 % for CBD arealer med normalt høy standard, mensveksten vil være over 15 % for prime segmentet. ForSkøyen forventer vi også 10 % vekst i leiepriser året settunder ett, mens resterende kontorområder vil oppleveopp mot 5 % vekst i leiepriser.• I 2012 forventer vi ytterligere vekst i leiepriser, men viforventer at veksten vil være forbeholdt etablerte kontorklustereog begrenset til arealer med normalt høystandard. Dette begrunnes med blant annet forventningerom fallende areal ledighet for kontoreiendommer,positiv sysselsettingsvekst og økt etterspørsel etterarealer som innehar høye kvaliteter, er energieffektive ogarealeffektive.• Ledigheten i Oslos kontormarked var 7,5 % i juni2011, en nedgang på 100 bp siden forrige kvartal. Antallledige lokaler over 5 000 m² har økt siden 1.kvartal,men vi har registrert en nedgang i ledigheten på mindrelokaler (> 1 000 m²).• Forbedrede sysselsettingsprognoser, kombinert med fåferdigstilte nybygg i løpet av 2011 taler for en nedgang iareal ledigheten for kontoreiendom i Oslo. Vi forventerat ledigheten vil falle til 6,5 % innen utgangen av 2011.

Ledigheten er deretter forventet å fortsette å falle noefør den er forventet å stige igjen fra 2013/2014.• Vi observerer nå at flere eldre kontorbygg blir konverterttil boligformål og/eller at de blir revet og tomteneomregulert. Dette kan få betydning for kontormarkedetpå mellomlang og lengre sikt.• Sentralt beliggende logistikkeiendommer (Alnabru-Groruddalen) har opplevd en vekst i leienivåene i løpetav det siste halvåret. På den annen side har leienivåenefor de «ytre» logistikkområdene, Gardermoen og Vestby,vist marginal nedgang i samme tidsrom. Dette kan virkebakvendt, men har direkte sammenheng i hvor mangetomter som er tilgjengelige i de respektive områdene.• Leienivåene i regionale byer har vist marginal oppganggjennom halvåret, og det virker sannsynlig at veksten vilfortsette i takt med den generelle utviklingen i sysselsettingen.Transaksjonsmarkedet:• Det har vært formidabel aktivitet i transaksjonsmarkedeti løpet av året, og transaksjonsvolumet så langt i år(per 28.9.11) er på 20,8 mrd. 46 % av transaksjonene ergjennomført i Oslo.• I 2011 har syndikeringsaktører, eiendomsselskaper ogliv-selskaper dominert markedet på kjøpersiden.• Vår prognose for årets omsatte totalvolum er revidertnoe ned, og vi forventer en omsetning på ca 40–45 mrdNOK. Vi opprettholder fortsatt vårt estimat på direkteeiendomstransaksjoner på 35 mrd NOK, men vi harrevidert ned vårt estimat vedrørende corporate transaksjoner.• Lange renter har falt vesentlig over sommeren og 10års statsobligasjoner gir per september en rente på ca2,48 % mens 10 års SWAP gir en rente på ca 3,75 %(ned fra 4,7 % i april). Kredittmarginen til bankene harsamtidig steget med 20–40 basis punkter, men fallet ilange renter mer enn kompenserer for dette og gir forøyeblikket en interessant yieldspread.• Den pågående uroen rundt statsgjeld i Eurosonen ogUSA innebærer mindre forutsigbarhet. Norske bankerfinansierer seg i stor grad i det internasjonale lånemarkedetog ved å ’rulle over’ kort gjeld. En ny likviditetskrisevil øke bankenes finansieringskostnader ogpotensielt føre til store innstramninger i kreditmarkedene.Norge er en liten og åpen økonomi og er ikkeimmun mot uroligheter i verdensøkonomien.• Det har gått flere interessante transaksjoner i det sistesom er med på å bekrefte yield nivåene. Blant annetStorebrand Eiendom kjøpt Brynsalleen 6 og GrevWedels plass 9 til yield hhv 5,5 % og 5,75 %. Samtidiger Pilestredet 35 solgt og Tjuvholmen alle 1–5 ble kjøptav Eiendomsspar til en yield rett under 5 %.• Vårt anslag for prime yield er 5,25 % for gode byggi Oslo sentrum på lange kontrakter, hvorpå enkeltebygg kan lavere enn dette. Tilsvarende yield for klasseA eiendommer med klasse B beliggenhet er i området5,5 %–6,25 %, uendret ned fra forrige kvartal.

Tema-artikkelLedighetsrisiko i OsloFor tiden er det mye usikkerhet i finansmarkedene somblant annet gjenspeiler seg i en noe volatil børs. Frykt for atHellas ikke klarer å betale sin gjeld, frykt for at Italia skal fåbetalingsproblemer, svakere økonomisk utvikling i Europaog USA enn tidligere forventet, er overskrifter som pregerdagens aviser. Som følge av blant annet internasjonal uroer vekstutsiktene i Norge også revidert ned den siste tiden,men SSB er fortsatt positive til fremtiden, hovedsakeligbasert på forventning om at det er innenlands etterspørselsom vil drive norsk økonomi fremover.I forbindelse med den internasjonale økonomiske uroener det flere gårdeiere som lurer på hvor ille det kan bli, oghvordan dette kan slå ut i ledighetsutviklingen for kontormarkedeti Oslo. For å kunne tegne et bilde av dette har viutarbeidet en stress-test av kontormarkedet i Oslo, hvorvi benytter relativt strikte og rigide forutsetninger, som ersom følger:1) Alle arealer som står ledig i dag (eller tilsvarende areal),vil stå ledig i de neste to år2) Alle kontorarealer som enten er under rehabilitering ellerunder bygging og hvor det ikke er tegnet en leiekontraktpå arealet (spekulativ nybygging/rehabilitering) vilstå ledig når de blir ferdige, gitt at arealene kommer påmarkedet innen to år.3) Alle kontorarealer som vil bli fraflyttet i løpet av de nesteto år som følge av at leietaker har signert en leiekontraktet annet sted, vil bli stående ledigI tillegg til forutsetningene ovenfor tar ikke stress-testeninn over seg at leietakere har geografiske preferanser sommedfører at flytting på tvers av del områder i Oslo og dentar heller ikke innover seg endringer i etterspørselssiden,hovedsakelig styrt av sysselsettingsvekst.Ved å benytte disse rigide forutsetningene vil kontorledigheteni Oslo, målt som arealledighet, kunne nå et nivåpå 12 %, som er vesentlig høyere enn hva arealledighetenper juli 2011 var på. I kartet nedenfor er det vist hvilkeområder som er utsatt for en økning i ledighet gitt testensforutsetninger.Som man ser av kartet er det i all hovedsak områder somikke er definert som etablerte kontorklustere som bærerhøyest risiko, med unntak av Skøyen, Lysaker og et par delområderi Oslo sentrum.

steder i byen. Effekten av 22/7 representerer 0,5 % avdet totale kontorarealet i Oslo, og det er forventet atdenne effekten vil vare i minst tre år til.DefinisjonerI denne kvartalsrapporten har nedenstående utrykk følgendebetydning, med mindre annet er direkte uttalt ellerfremgår av sammenheng. De nedenstående definisjonenegjelder også for de foregående sidene i denne kvartalsrapporten.Stress-testen kan for enkelte gårdeiere tegne et noe dystertbilde, men det skal dog sies at Akershus Eiendom per i dager av den oppfatning at utviklingen i ledigheten ikke vil gå iden retningen som vist over.For de kommende år forventer Akershus eiendom atledigheten for Oslo vil være fallende, og at man vil se en arealledigheti Oslo på 6,5 % ved inngangen til 2012. Fremoverforventer vi fortsatt fallende ledighet, før den vil begynne åstige igjen i 2014. Dette begrunner vi med følgende:- Fortsatt positiv sysselsettingsvekst de neste år, hvor deter forventet at sysselsettingsveksten vil nå 2 % for 2012.Sysselsettingsveksten er også forventet å være positiv i2013 og 2014- Det er en økende grad av konvertering av bygg fra kontortil bolig, noe vi forventer vil fortsette på grunn avfortsatt stigende boligpriser. Dette vil være med på åredusere netto nytt tilført areal hvert år fremover, og vilvære med på å begrense det totale tilbudet i Oslo.- I tilegg påvirker 22/7-bomben kontorledigheten direkte,ved at departementene nå flytter til ledige arealer andreDefinisjoner:PEN Pareto Eiendomsinvest Nordic AS.PEK Pareto Eiendomskapital ASAPPF Pareto Project Finance AS.Hjemmelsselskap Selskapet med tinglyst hjemmel (registrerti grunnboken) til en eiendomIRR Årlig avkastning, målt i prosent.VEK Verdijustert egenkapital.10 års swap rente Den faste renten banken tilbyr pålån over en periode på 10 år, før tillagt lånemargin.Yield Forholdet mellom årlig netto leieinntekter (bruttoleieinntekter minus årlige eierkostnader) og brutto eiendomsverdi,oppgitt i prosent. Yielden måler direkteavkastningenman oppnår på en eiendomsinvestering.Prime yield Markedets laveste yield. Prime yield relateresgjerne til den direkteavkastning som kan oppnås påmoderne kontorbygg med den mest attraktive beliggenheteni Oslo sentrum.Yield gap Forskjellen mellom prime yield og swap rente,målt i basispunkter (Ett basispunkt = 0,01 %). En indikatorpå meravkastningen man oppnår utover den faste rentenbankene tilbyr.Kvartalsrapporten er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller en oppfordring til åhandle aksjer i Selskapet. Det gis ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte, som oppstår som følge av at leseren agererpå bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet.Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi har vurdert sompålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet.Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller fremtidigeresultater i markeder eller selskaper. Faktiske hendelser og resultater kan avvike substansielt fra dette. Pareto Project Finance AS aksepterer ikke ansvar fortap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon.Det understrekes at den historiske kursutviklingen og de avkastningsmål det er referert til ikke innebærer noen garanti for framtidig avkastning. Detunderstrekes også at avkastningen / kursutviklingen kan variere som følge av svingninger i valutakursene. Vi gjør oppmerksom på at i dagens uroligemarked er det stor usikkerhet knyttet til verdivurderingene da det er ingen eller veldig få transaksjoner som er gjennomført. Fremgangsmåten vedberegning av VEK er nærmere beskrevet i Pareto Project Finance AS’ markedsrapport av september 2011. Risikofaktorer og kostnadsstruktur er nærmerebeskrevet i prospektet (Informasjonsmemorandum) utarbeidet i forbindelse med tidligere emisjoner.

Pareto Project Finance AS, Dronning Maudsgt. 3, P.O.Box 1396 Vika, 0114 Oslo