NLI Eiendomsinvest AS - Pareto Project Finance

2NLI Eiendomsinvest AS | Halvårsrapport 2012Selskapet har per samme tidspunkt inngått rentebytteavtaler somtil sammen dekker NOK 1.252 mill, og som låser renten for denneandelen av den langsiktige gjelden til 6,06% inklusiv margin. Beløpetinkluderer rentebytteavtale inngått 31. august 2012 med DeutschePfandbriefbank. Sikret beløp utgjør 82% av selskapets samledelangsiktige gjeld. Resterende andel av gjelden er ikke omfattet avrentesikringsavtaler, og løper per 30. juni 2012 til 4,19% i vektetrente inklusiv margin. Selskapets totale vektede lånerente inklusivmargin utgjør per 30. juni 2012 ca 5,72%.Varslede marginendringer i 2. halvår 2012, samt forventede marginendringeri forbindelse med refinansiering av Sverige II porteføljenog topplånet knyttet til investeringen i Raufoss NæringsparkANS, forventes å føre til at selskapets vektede lånerente inklusivmargin øker til nærmere 6% de nærmeste månedene. En vesentligandel av selskapets lån løper nå med flytende margin, slik ateventuelle nye marginendringer fremover vil påvirke selskapetsfinansieringskostnad.Rentebytteavtalene har per 31. august 2012 en negativ verdi påNOK 77,1 mill. Den negative markedsverdien på rentebytteavtaleneer i samsvar med god regnskapsskikk ikke hensyntatt i selskapetsregnskap.Fremmedfinansieringen hadde per 30. juni 2012 en vektet lånelengdepå 4,2 år. Lånelengden fordeler seg med 4,6 år for lånopptatt i norske låneinstitusjoner og 3,5 år for lån opptatt i finansieringsinstitusjonerutenfor Norge.Ovennevnte viser at NLI Eiendomsinvest AS for tiden har begrensetfri likviditet og begrenset fri kontantstrøm, særlig sett opp motforestående refinansieringer. Dersom refinansieringene kreverbetydelig reduksjon i låneutmålingene kan det således bli aktueltfor selskapet å gjennomføre en emisjon.Regnskap per 30. juni 2012 (urevidert)Regnskapet for konsernet per 30. juni 2012 viser leieinntekter påNOK 105,4 mill og et negativt resultat før skatt på NOK 15,3 mill.Regnskapstallene inkluderer tap ved salg av selskap med NOK 16,5mill, disagio på NOK 0,5 mill, samt tap ved innløsing av renteswappermed NOK 9,5 mill. Justert for disse ekstraordinære posteneutvikler selskapet seg både inntektsmessig og resultatmessig omlag som budsjettert.Eierkostnader knyttet til eiendom utgjør hittil i år 10,7% av periodensleieinntekter, mens eierkostnader knyttet til selskap utgjør6,4%. Det gir en samlet eierkostnadsprosent hittil i år på totalt17,1%. Til sammenligning var samlet eierkostnadsprosent i 201119,5% og i budsjett 2012 15,2%. Høyere eierkostnader hittil i år ennbudsjettert skyldes hovedsakelig prosjektkostnader og konsulenthonorareri forbindelse med salg av eiendom.Valutakursen for svenske kroner per 30. juni 2012 var NOK 0,8587,noe som er marginalt høyere enn hva som lå til grunn for budsjettetfor 2012 (NOK 0,85).Selskapet oppfyller låneavtalenes bestemmelser knyttet til finansiellenøkkeltall.Finansiering (NOK)PorteføljeLångiverSaldo30.06.12LåneforfallSelskapets langsiktige fremmedfinansiering utgjør pt 68,6% aveiendommenes verdi målt mot siste eksterne vurdering av eiendomsverdieneper 31. desember 2011. Dette er en reduksjon fra73,9% fra sist årsskifte. Reduksjonen skyldes hovedsakelig selskapetsekstraordinære nedbetaling til Deutsche Pfandbriefbank iforbindelse med refinansiering av Sverige I-porteføljen og salget avHalden-porteføljen som var høyt belånt. De årlige avdragene utgjørpt ca 3,3% av fremmedfinansieringen.Konsernet hadde per 30. juni 2012 en bokført egenkapital på NOK622,3 mill som utgjør 28,5% av konsernets totalbalanse. I egenkapitalbeløpeter det ikke tatt høyde for eventuelle verdiendringer ieiendomsporteføljen i første halvår 2012.Selskapets likviditetNLI Eiendomsinvest AS hadde 30. juni 2012 bankinnskudd på NOK65,2 mill (justert for forskuddsbetalte leier) og en arbeidskapital påNOK 73,6 mill.Igangsatte investeringer som omtalt nedenfor forventes å belasteselskapets likviditet med ca NOK 20 – 25 mill i 2. halvår 2012.Selskapets løpende årlige kontantstrøm er estimert til ca NOK 20mill før investeringer. Estimatet har usikkerhet knyttet til forutsetningerfor refinansieringene av Sverige II-porteføljen og Raufosslånet. For øvrig baserer estimatet seg på budsjett for 2012.Forus-porteføljen Nordea 119 375 18.01.17Borg Logistikkbygg Nordea 338 550 16.01.17Promens-porteføljen Storebrand 179 130 10.01.17Promens-porteføljen Promens 8 468 19.12.18Tangen Allé Storebrand 84 000 10.01.17Sverige I - porteføljen D. Pfandbriefbank 398 397 30.08.17Sverige II - porteføljen Swedbank 212 490 11.12.12Raufoss Næringspark Nordea 167 250 04.12.17Raufoss Næringspark Storebrand 19 800 28.02.13Sum / vektet snitt 1 527 460 August 201610 største leieforhold (NOK)LeietakereBud bto. leie2012 UtløpEuropris AS 36 596 2019/2022Promens AS 22 248 2021Brødrene Edstrand AB 13 074 2017/2019KMT Lidkøping AB 10 795 2017Bombardier Transportation Sweden AB 10 731 2016International Automotive CG AB 8 915 2019Kitron Arendal AS 8 530 2016Rusta AB 8 277 2015Generpro AB 6 932 2019LGT Logistics AB 5 847 2021Øvrige leieforhold 38 701Raufoss Næringspark ANS (25%-andel) 25 938Sum / vektet snitt 196 584 2018