NLI Eiendomsinvest AS - Pareto Project Finance

2NLI Eiendomsinvest AS | Halvårsrapport 2012Selskapet har per samme tidspunkt inngått rentebytteavtaler somtil sammen dekker NOK 1.252 mill, og som låser renten for denneandelen av den langsiktige gjelden til 6,06% inklusiv margin. Beløpetinkluderer rentebytteavtale inngått 31. august 2012 med DeutschePfandbriefbank. Sikret beløp utgjør 82% av selskapets samledelangsiktige gjeld. Resterende andel av gjelden er ikke omfattet avrentesikringsavtaler, og løper per 30. juni 2012 til 4,19% i vektetrente inklusiv margin. Selskapets totale vektede lånerente inklusivmargin utgjør per 30. juni 2012 ca 5,72%.Varslede marginendringer i 2. halvår 2012, samt forventede marginendringeri forbindelse med refinansiering av Sverige II porteføljenog topplånet knyttet til investeringen i Raufoss NæringsparkANS, forventes å føre til at selskapets vektede lånerente inklusivmargin øker til nærmere 6% de nærmeste månedene. En vesentligandel av selskapets lån løper nå med flytende margin, slik ateventuelle nye marginendringer fremover vil påvirke selskapetsfinansieringskostnad.Rentebytteavtalene har per 31. august 2012 en negativ verdi påNOK 77,1 mill. Den negative markedsverdien på rentebytteavtaleneer i samsvar med god regnskapsskikk ikke hensyntatt i selskapetsregnskap.Fremmedfinansieringen hadde per 30. juni 2012 en vektet lånelengdepå 4,2 år. Lånelengden fordeler seg med 4,6 år for lånopptatt i norske låneinstitusjoner og 3,5 år for lån opptatt i finansieringsinstitusjonerutenfor Norge.Ovennevnte viser at NLI Eiendomsinvest AS for tiden har begrensetfri likviditet og begrenset fri kontantstrøm, særlig sett opp motforestående refinansieringer. Dersom refinansieringene kreverbetydelig reduksjon i låneutmålingene kan det således bli aktueltfor selskapet å gjennomføre en emisjon.Regnskap per 30. juni 2012 (urevidert)Regnskapet for konsernet per 30. juni 2012 viser leieinntekter påNOK 105,4 mill og et negativt resultat før skatt på NOK 15,3 mill.Regnskapstallene inkluderer tap ved salg av selskap med NOK 16,5mill, disagio på NOK 0,5 mill, samt tap ved innløsing av renteswappermed NOK 9,5 mill. Justert for disse ekstraordinære posteneutvikler selskapet seg både inntektsmessig og resultatmessig omlag som budsjettert.Eierkostnader knyttet til eiendom utgjør hittil i år 10,7% av periodensleieinntekter, mens eierkostnader knyttet til selskap utgjør6,4%. Det gir en samlet eierkostnadsprosent hittil i år på totalt17,1%. Til sammenligning var samlet eierkostnadsprosent i 201119,5% og i budsjett 2012 15,2%. Høyere eierkostnader hittil i år ennbudsjettert skyldes hovedsakelig prosjektkostnader og konsulenthonorareri forbindelse med salg av eiendom.Valutakursen for svenske kroner per 30. juni 2012 var NOK 0,8587,noe som er marginalt høyere enn hva som lå til grunn for budsjettetfor 2012 (NOK 0,85).Selskapet oppfyller låneavtalenes bestemmelser knyttet til finansiellenøkkeltall.Finansiering (NOK)PorteføljeLångiverSaldo30.06.12LåneforfallSelskapets langsiktige fremmedfinansiering utgjør pt 68,6% aveiendommenes verdi målt mot siste eksterne vurdering av eiendomsverdieneper 31. desember 2011. Dette er en reduksjon fra73,9% fra sist årsskifte. Reduksjonen skyldes hovedsakelig selskapetsekstraordinære nedbetaling til Deutsche Pfandbriefbank iforbindelse med refinansiering av Sverige I-porteføljen og salget avHalden-porteføljen som var høyt belånt. De årlige avdragene utgjørpt ca 3,3% av fremmedfinansieringen.Konsernet hadde per 30. juni 2012 en bokført egenkapital på NOK622,3 mill som utgjør 28,5% av konsernets totalbalanse. I egenkapitalbeløpeter det ikke tatt høyde for eventuelle verdiendringer ieiendomsporteføljen i første halvår 2012.Selskapets likviditetNLI Eiendomsinvest AS hadde 30. juni 2012 bankinnskudd på NOK65,2 mill (justert for forskuddsbetalte leier) og en arbeidskapital påNOK 73,6 mill.Igangsatte investeringer som omtalt nedenfor forventes å belasteselskapets likviditet med ca NOK 20 – 25 mill i 2. halvår 2012.Selskapets løpende årlige kontantstrøm er estimert til ca NOK 20mill før investeringer. Estimatet har usikkerhet knyttet til forutsetningerfor refinansieringene av Sverige II-porteføljen og Raufosslånet. For øvrig baserer estimatet seg på budsjett for 2012.Forus-porteføljen Nordea 119 375 18.01.17Borg Logistikkbygg Nordea 338 550 16.01.17Promens-porteføljen Storebrand 179 130 10.01.17Promens-porteføljen Promens 8 468 19.12.18Tangen Allé Storebrand 84 000 10.01.17Sverige I - porteføljen D. Pfandbriefbank 398 397 30.08.17Sverige II - porteføljen Swedbank 212 490 11.12.12Raufoss Næringspark Nordea 167 250 04.12.17Raufoss Næringspark Storebrand 19 800 28.02.13Sum / vektet snitt 1 527 460 August 201610 største leieforhold (NOK)LeietakereBud bto. leie2012 UtløpEuropris AS 36 596 2019/2022Promens AS 22 248 2021Brødrene Edstrand AB 13 074 2017/2019KMT Lidkøping AB 10 795 2017Bombardier Transportation Sweden AB 10 731 2016International Automotive CG AB 8 915 2019Kitron Arendal AS 8 530 2016Rusta AB 8 277 2015Generpro AB 6 932 2019LGT Logistics AB 5 847 2021Øvrige leieforhold 38 701Raufoss Næringspark ANS (25%-andel) 25 938Sum / vektet snitt 196 584 2018

4NLI Eiendomsinvest AS | Halvårsrapport 2012OrganiseringNLI Eiendomsinvest AS ansatte 1. juli 2012 Per Morten Kiil somselskapets daglige leder. Kiil kommer fra Pareto Project FinanceAS hvor han blant annet har jobbet med rådgivning overfor NLIEiendomsinvest AS. Se for øvrig nærmere omtale i aksjonærmeldingdatert 27. april 2012.Ordinær generalforsamling 2012Selskapet ordinære generalforsamling ble avholdt i Paretos lokalertorsdag 14. mai 2012. Generalforsamlingen godkjente styrets forslagtil selskapets og konsernets årsregnskap og årsberetning for2011, samt styrets forslag om at selskapets resultat disponeres vedoverføring til annen egenkapital.MiksmasterSom en naturlig konsekvens av etableringen av egen administrasjon,har selskapet sagt opp forretningsføreravtalen med ParetoBusiness Management AS, noe som i henhold til avtalens oppsigelsesbestemmelserinnebærer at denne opphører 31. mai 2013.Videre har selskapet ikke til hensikt å forlenge gjeldende mandatavtaleom rådgivning med Pareto Project Finance AS når denneløper ut 31. desember 2012.Per-Arne Johansson, ved sitt selskap Bygg- & Prosjektekonomi, ernylig engasjert med overordnet forvaltningsansvar for eiendommeneog leietakerne i Sverige. NewSec fortsetter som operativ forvalteri Sverige. Johansson har de siste to årene gjort et godt arbeidsom prosjektleder for konsernets eiendom i Västerås i Sverige pådiverse større prosjekter knyttet blant annet til reforhandlinger avleieavtaler og ombygginger for leietakere. Johansson har tidligerelang erfaring som eiendomsdirektør i det svenske børsnoterteselskapet FastPartner AB. NLI Eiendomsinvest AS er tilfreds medå ha fått på plass avtalen med Johansson, da selskapet med detteengasjementet styrker oppfølgingen av selskapets eiendommer ogrelasjonene mot selskapets leietakere i Sverige.AksjonærinformasjonNLI Eiendomsinvest AS utgir aksjonærinformasjon to ganger perår. En årsrapport på våren og en halvårsrapport på høsten. I tilleggvil det gis ut aksjonærinformasjon etter behov om det er særskilteforhold som bør rapporteres.For å styrke markedets kunnskap om NLI Eiendomsinvest AS harselskapet etablert en egen webside som angir viktig nøkkelinformasjonfor morselskapet og eiendommene i porteføljen. Websidenfinnes på: www.nli-eiendomsinvest.noPorteføljeoversikt per 30. juni 2012PorteføljeLandEier -andelAntalleiendommerAntallleieforholdAreal kvmLedighetkvmLedighet%Budsjettertbruttoleie2012Budsjettert bruttoleieper kvm justert forbudsjettert ledighetForus-porteføljen Norge 100 % 6 18 15 383 kvm 1 383 kvm 9,0%* 15,4 mill 999Borg Logistikkbygg Norge 100 % 2 2 49 336 kvm 0 kvm 0,0 % 36,5 mill 742Promens-porteføljen Norge/Danmark 100 % 4 4 53 714 kvm 0 kvm 0,0 % 22,2 mill 414Tangen Allé Norge 100 % 1 4 17 980 kvm 0 kvm 0,0 % 9,9 mill 550Sverige I - porteføljen Sverige 100 % 5 11 126 477 kvm 2 745 kvm 2,2 % 59,9 mill 484Sverige II - porteføljen Sverige 100 % 3 9 99 413 kvm 382 kvm 0,4 % 26,7 mill 270Sum totaler/vektet snitt 21 48 362 303 kvm 4 128 kvm 1,1 % 170,6 mill 475Raufoss Næringspark (25% andel) Norge 25 % 57 500 kvm N/A N/A 26,0 mill 451Sum inkl. 25% andel i Raufoss Næringspark 419 803 kvm 4 128 kvm 1,0 % 196,6 mill 472*Løpende leieinntekter per 30.6.12 overstiger leiegarantien for Forus-porteføljen. Leiegarantien løper til desember 2016, noe som sikrer 0% finansiell ledighet i denne periodenForretningsfører:Pareto Business Management ASv/Christian StrayDronning Mauds gate 3Postboks 1396 Vika0114 OSLOInformasjonen i denne halvårsrapporten er utarbeidet av NLI Eiendomsinvest ASetter beste skjønn. Selskapet påtar seg ikke ansvaret dersom opplysningene skullevise seg å være uriktige eller ufullstendige.