Pareto Eiendomsinvest Nordic AS - Pareto Project Finance

More documents

Recommendations

Info

Bruttoleie i NOK millPorteføljen (fortsettelse)EiendomsporteføljenPEN forvalter ved utgangen av tredje kvartal enportefølje som har en egenkapitalverdi på ca. NOK 663millioner. Porteføljen inkluderer 26 prosjekter der PENenten er hel- eller deleier, der PEN sin andel av totaltareal utgjør 213.297 kvm. Selskapet opererer innenforsegmentene kontor, handel og lager/logistikk, og erhovedsaklig lokalisert i Stor-Oslo og Stavanger/Solaregionen.Brutto eiendomsverdier i porteføljen basis sisteverdivurdering utgjør ca. NOK 3,18 milliarder. Dettetilsvarer en nedgang i bruttoverdier på 0,22% sidenforrige kvartal, og tilsvarer en gjennomsnittlignettoyield (nettoleie / bruttoverdier) for porteføljen på7,0 %. Tar en hensyn til samtlige kostnader i helestrukturen er estimert EBITDA yield for 2012 ca. 6,7%.PEN strukturen er således en kostnadseffektiv porteføljefor investor.Leietakere%-andelReitan Gruppen (ink REMA 1000) 14,8 %Stat/kommune 10,7 %Schibsted ASA 6,4 %Kongsberggruppen 5,9 %NEAS ASA 5,2 %SAS 4,7 %Ringnes AS 4,5 %Scan AB 4,4 %Freja Transport & Logistics 3,9 %Expert AS 3,8 %Plantasjen Norge AS 3,3 %TD Tech Data AB 3,2 %Brødrene Kverneland AS 3,0 %Rusta AB 2,8 %Aker Solution ASA 2,7 %Axis Shield ASA 2,5 %Arcus Gruppen AS 2,3 %Andre 15,9 %LeiekontrakterPEN har en langsiktig profil der hovedsakelig alleleieinntektene er knyttet opp mot lange leiekontrakter.Dette sikrer selskapet en forutsigbar kontantstrøm ogreduserer risikoen i porteføljen. Gjennomsnittligkontraktslengde for porteføljen utgjør 8,6 år per tredjekvartal 2012, noe som er vesentlig lengre enn hva somer normalen blant sammenlignbare eiendomsselskaper.Utløpsprofil leiekontrakter60504014%3015%24%For 2012 utgjør PEN sine leieinntekter NOK 235,8millioner. Leieinntektene inflasjonsjusteres årlig med isnitt 97% av KPI-indeksen, og er således forventet åstige i takt med inflasjonen. PEN sine leietakere anseessom relativt solide, der de 10 største leietakere står forca. 64% av totale leieinntekter. Henholdsvis står de trestørste leietakerne, Reitan Gruppen (Rema 1000),Stat/Kommune og Schibsted, for ca. 32% av totaleleieinntekter. PEN har tilnærmet ingen økonomiskledighet i porteføljen på nåværende tidspunkt, og harlav andel av leiekontrakter som løper ut de neste treårene.205% 7% 7%6% 6%6%103%3%3%0%-2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026-2037Årstall utløp leiekontraktType leiekontrakterPEN sin portefølje består hovedsakelig av eiendommermed en til tre brukere. Eiendommer med få brukere erenklere å håndtere og er således med på å holdeeierkostnadene i prosjektene lave. I tillegg har PEN enrelativ høy andel (34%) av såkalte barehousekontrakter, hvor driftskostnader og driftsrisiko liggerhos leietaker. Samlet sett fører dette til at PEN har enveldig kostnadseffektiv eiendomsportefølje, hvorhistoriske eiendomsrelaterte eierkostnader har ligget på5-7% av underliggende leie.66%34%BareHouseStandard
Porteføljen (fortsettelse)Nye leiekontrakterBryggeriet Holding AS/KS (100%)I løpet av tredje kvartal har selskapet fått leid ut 550kvm kontorareal. Den nye leieavtalen løper frem til2020, og blir gjort i direkte forlengelse medleiekontrakten som løp ut i juli. Leienivået er marginaltunder tidligere kontrakt, men innebærer at leietakerflytter inn i lokalene «as is» (ingen rehabiliteringskostnader).Eiendommen er således fortsatt fullt utleidfrem til 2020.Forus Park AS (100%)Selskapet har inngått en 10-års leiekontrakt med enbruker for en av eiendommene (underkant av 3.000kvm). Leiekontrakten er godkjent av kommunen, menkrever endelig godkjennelse fra fylkeskommunen førden er effektiv. Leieforholdet har planlagt oppstart iløpet av første halvår 2013, og vil overta ettereksisterende kontrakt som løper frem til tredje kvartal2013.FinansieringSamtlige av de underliggende prosjektselskaper i PENer fullfinansiert. De underliggende prosjektselskaperhar langsiktig finansiering der rentebindingen stort setter knyttet opp mot lengden på underliggendeleiekontrakter. Totalt er vektet snitt på rentebindingene5,6 år og gjennomsnittlig lånerente inkl. margin er på6,0 %. Totalt er 96% av PEN sine underliggende renterbundet, og således er PEN sin rentekostnad liteeksponert mot endring i underliggende markedsrenter.utbetalingene fra PEN vil måtte reduseres noe, for ågjenspeile den reduserte kontantstrømmen.Lånemarginene til PEN er uansett betydelig bedre enndagens markedsmarginer som anslås å ligge et stedmellom 225 – 250 basispunkter for nye prosjekter. Vitror at dagens lånemarginer nærmer seg et toppunkt,og tror over de kommende årene at disse bør bevegeseg mot mer normale nivåer (100 – 150 basispunkter).Basis siste verdivurdering har underliggende prosjekteri PEN en gjennomsnittlig belåningsgrad på ca. 75 %(underliggende prosjektlån / bruttoverdi eiendom). PENhar en langsiktig målsetning om å ha en underliggendebelåningsgrad på under 75%. I hovedsak er det fåcovenants i låneavtalene knyttet til minimum verdiklausuler i prosjektene, og følgelig bør estimertkontantstrøm i prosjektene kunne utbetales videre tilPEN. PEN har kun 3 prosjekter der det eksistererminimum verdi klausuler i låneavtalene. Per 30.september 2012 er ingen av disse prosjektene i bruddmed noen klausuler.LevetidPEN har i utgangspunkt en levetid som løper frem til 1.juli 2016, og vil således innen den tid søke å realisereselskapet og utbetale kapitalen til aksjonærene.Selskapet kan imidlertid ved 2/3 flertall igeneralforsamlingen, på et hvilket som helst tidspunktfør 1. juli 2016, beslutte både fremskutt og utsattoppløsning og avvikling av PEN.PEN har en gjennomsnittlig lånemargin per 30.september 2012 på 143 basispunkter. Økningen på ioverkant av 20 basispunkter sammenlignet med forrigekvartal kommer som et resultat av at prosjekter utenmarginbinding har fått ytterligere marginpåslaggjennom tredje kvartal. Økningen knytter seg tilprosjekter som ikke har bundet margin (hovedsakeligprosjekter som er gjort etter 2009) eller prosjekter dermarginbindingene har løpt ut gjennom de siste årene.Flere av prosjektene har nå fått to runder medmarginøkninger gjennom det siste halvåret, og vi ser atdagens markedsmarginer ligger på et sted mellom 225- 250 basispunkter. Bakgrunnen for økningenebegrunner bankene med økte innlånskostnader og nyereguleringskrav for banksektoren (Basel III). Økningeni marginer har vært betydelig større enn hva vi haddeforventet, og vi ser at vår estimering i forrigekvartalsrapport var noe lav. Da estimerte vi atgjennomsnittlig lånemargin ville ligge på 130 – 140basispunkter ved årsslutt. Nå ser vi imidlertid at dettemest sannsynlig vil havne på et sted mellom 145 – 150basispunkter. Resultatet av de økte marginene er atenkelte prosjekter får betydelig dårligereutbyttekapasitet, noe som igjen påvirkerkontantstrømmen opp til PEN. Om disse forholdenevedvarer over lengre tid kan det resultere i at de årligeKapitalsituasjonPEN har en kontantbeholdning per 30. september 2012på NOK 24 millioner. PEN er således fullinvestert, og vili første omgang bruke kapitalbeholdningen somarbeidskapital eller til eventuell videreutvikling aveksisterende prosjekter.Styret i PEN har fullmakt til å forhøye aksjekapitalenmed inntil ytterligere 2.253.660 aksjer.Styrefullmakten gjelder frem til ordinærgeneralforsamling i 2013 og kan benyttes av styretbåde i forbindelse med gjennomføring av investeringermed oppgjør i PEN aksjer og i forbindelse medkontantemisjoner i Selskapet.PEN eier totalt 15.213 egne aksjer. Aksjene er kjøptgjennom fjerde kvartal 2011, og har en gjennomsnittligkostpris justert for utbetalinger på NOK 115 per aksje.Transaksjoner i tredje kvartal 2012PEN har ikke gjennomført noen transaksjoner pertredje kvartal.
Page 1 and 2: Pareto EiendomsinvestNordic ASKvart
Page 3 and 4: Forvalters kommentarPareto Eiendoms
Page 5: PorteføljenPEN sin eiendomsportef
Page 9 and 10: Markedskommentar (fortsettelse)Kild
Page 11 and 12: Flytteundersøkelse (fortsettelse)K

Pareto Eiendomsinvest Nordic AS - Pareto Project Finance

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?