ForvaltningsteametPer-Christian NicolaisenRichard JansenAnsvarlig forvalterAnsvarlig forvalterEiendomShipping/OffshoreTlf: + 47 22 01 58 08 Tlf: + 47 22 01 58 96E-post: nico@pareto.noE-post: richard.jansen@pareto.noJohan Anker-RaschPatrick KartevollForvalterForvalter/ForretningsførerEiendomShipping/OffshoreTlf: + 47 22 01 58 73 Tlf: + 47 22 01 58 79E-post: jar@pareto.noE-post: patrick@pareto.noJonathan Andreas BarfodHans Gunnar MartinsenForvalterForretningsførerShipping/Offshore/EiendomEiendomTlf: + 47 22 01 58 46 Tlf: +47 22 01 58 88E-post: jab@pareto.noE-post: hgm@pareto.noDronning Mauds Gate 3, P.O. Box 1396 Vika, NO-0114 Oslo, Norway, Tlf: 22 87 87 00, www.pareto.no
Forvalters kommentar<strong>Pareto</strong> <strong>Eiendomsinvest</strong> <strong>Nordic</strong> <strong>AS</strong> (”PEN”) har en verdijustert egenkapital per aksje per 30. september2012 på NOK 137 per aksje, noe som er en reduksjon på 1,4% siden andre kvartal 2012. Avkastningenfor kvartalet er negativt påvirket av økte overkurser på underliggene lån tilsvarende NOK 3 per aksje (-2,2%). Totalt sett har PEN gitt en avkastning på 4,4% hittil i år, og en avkastning på 29,6% siste to år.OppsummeringI skrivende stund virker utsiktene til norskmakroøkonomi å være enda noe sterkere enn førsommeren. Statistisk Sentralbyrå ("SSB") kom iseptember med nye estimat og prognoser for denærmeste årene (se tabellen nedenfor). Tallenes tale erat norsk økonomi fortsetter å utvikle seg i positivretning, parallelt med at resten av Europa oppleverstore økonomiske utfordringer. SSB har oppjustert sineanslag fremover for husholdningenes forventededisponible realinntekt, BNP for Fastlands-Norge,budsjettoverskudd i prosent av BNP og utvikling iboligpriser, samtidig som forventet arbeidsledighet ernedjustert. Til tross for solid vekst i norsk økonomi ogen sterk lønnsvekst, forblir inflasjonen i Norge lav.Kombinasjonen av sterk krone og lavere inflasjon ennforventet har skapt et "pengepolitisk dilemma" forNorges Bank; for selv om aktivitetsnivået oglønnsutviklingen etter hvert skulle tilsi renteøkning, hardisse to faktorene bidratt til at styringsrenten harforblitt uendret.Mens vi i Norge venter på at inflasjonen etter hvert viløke og at rentehevingene vil komme, er situasjonen enganske annen i resten av Europa. Usikkerhetentilknyttet eurosonen førte til at renten på spansk ogitaliensk statsgjeld steg gjennom andre kvartal og fremtil slutten av juli. Denne trenden snudde raskt da MarioDraghi på samme tidspunkt erklærte at den EuropeiskeSentralbanken ("ESB") ville sette fullt fokus på å unngåkollaps i eurosonen. Den konkrete løsningen bleannonsert i begynnelsen av september, da ESBintroduserte Outright Monetary Transactions ("OMT") –et tilbakekjøpsprogram av statsobligasjoner medløpetid på mellom 1 og 3 år. Hensikten med OMT er åredusere den høye rentekostnaden tilknyttet PIIGSlandene i EU, slik at disse kan låne penger til enforsvarlig rente for å stimulere egen økonomi, få oppvekstraten EU-landene og snu budsjettunderskuddene.Effekten av tilbakekjøpsprogrammet har vært noksåumiddelbar, ettersom renten på spanske og italienskestatspapirer med 5 års løpetid foreløpig er redusertmed henholdsvis 2,7% og 2,4%, sammenlignet med detidligere toppunktene i juli.I likhet med rentebildet man ser i resten av verden, harde lange rentene i Norge også falt betraktelig gjennomårets tredje kvartal. Norsk 10 års Swap rente ligger iskrivende stund på lave 3,14%, mens 3 års Swap renteligger på rekordlave 2,21%. Det er et fall påhenholdsvis nesten 30 og 40 basispunkter gjennomkvartalet, og er med på å drive overkursene på PENsine underliggende lån til et historisk høyt nivå. Perutgangen av tredje kvartal utgjør overkursen på låneneNOK 23 per aksje i PEN, noe som er en økning på NOK3 per aksje.Selv om underliggende rentenivå har falt, betyr detikke reduserte lånekostnader for eiendomsinvestorer.Gjennom andre og tredje kvartal har lånemarginenbankene setter på nye og eksisterende lån stegetmarkant. For nye gode eiendomslån må man forventeen lånemargin på 225 - 250 basispunkter, noe som erhistorisk høyt. PEN har heller ikke vært upåvirket avdette, og gjennom tredje kvartal har PEN fåttlånemarginøkninger på en god del av sine lån. Dettehar resultert i at gjennomsnittlig lånemargin i PEN sinportefølje har økt fra 122 til 143 basispunkter, noe somer vesentlig mer enn hva vi hadde forventet forkvartalet. Bakgrunnen for lånemarginøkningene leggerbanken på økte innlånskostnader og nye reguleringerav banksektoren (Basel III). PEN vil følge utviklingenfremover nøye, med tanke på å prøve å få nedlånemarginene igjen når finansieringsmarkedet bedrerseg. Forvalter tror at dagens lånemarginer nærmer segtoppen, og at disse skal falle ned til et mer normaltnivå i årene som kommer (100 – 150 basispunkter).Nyheter PEN porteføljenDet er ingen vesentlige hendelser å rapportere om iunderliggende prosjekter gjennom tredje kvartal, ogporteføljen utvikler seg i hovedtrekk som forutsatt.Gjennom tredje kvartal har PEN inngått toleiekontrakter i sine 100% eide selskaper. Disseleieavtalene er nærere gjennomgått i porteføljegjennomgangen.
Change language