Pareto Eiendomsinvest Nordic AS - Pareto Project Finance

Pareto EiendomsinvestNordic ASKvartalsrapport – 3. kvartal 2012Lenke: www.paretoprojectfinance.no/avdelinger/forvaltning/eiendomsfond

ForvaltningsteametPer-Christian NicolaisenRichard JansenAnsvarlig forvalterAnsvarlig forvalterEiendomShipping/OffshoreTlf: + 47 22 01 58 08 Tlf: + 47 22 01 58 96E-post: nico@pareto.noE-post: richard.jansen@pareto.noJohan Anker-RaschPatrick KartevollForvalterForvalter/ForretningsførerEiendomShipping/OffshoreTlf: + 47 22 01 58 73 Tlf: + 47 22 01 58 79E-post: jar@pareto.noE-post: patrick@pareto.noJonathan Andreas BarfodHans Gunnar MartinsenForvalterForretningsførerShipping/Offshore/EiendomEiendomTlf: + 47 22 01 58 46 Tlf: +47 22 01 58 88E-post: jab@pareto.noE-post: hgm@pareto.noDronning Mauds Gate 3, P.O. Box 1396 Vika, NO-0114 Oslo, Norway, Tlf: 22 87 87 00, www.pareto.no

Forvalters kommentarPareto Eiendomsinvest Nordic AS (”PEN”) har en verdijustert egenkapital per aksje per 30. september2012 på NOK 137 per aksje, noe som er en reduksjon på 1,4% siden andre kvartal 2012. Avkastningenfor kvartalet er negativt påvirket av økte overkurser på underliggene lån tilsvarende NOK 3 per aksje (-2,2%). Totalt sett har PEN gitt en avkastning på 4,4% hittil i år, og en avkastning på 29,6% siste to år.OppsummeringI skrivende stund virker utsiktene til norskmakroøkonomi å være enda noe sterkere enn førsommeren. Statistisk Sentralbyrå ("SSB") kom iseptember med nye estimat og prognoser for denærmeste årene (se tabellen nedenfor). Tallenes tale erat norsk økonomi fortsetter å utvikle seg i positivretning, parallelt med at resten av Europa oppleverstore økonomiske utfordringer. SSB har oppjustert sineanslag fremover for husholdningenes forventededisponible realinntekt, BNP for Fastlands-Norge,budsjettoverskudd i prosent av BNP og utvikling iboligpriser, samtidig som forventet arbeidsledighet ernedjustert. Til tross for solid vekst i norsk økonomi ogen sterk lønnsvekst, forblir inflasjonen i Norge lav.Kombinasjonen av sterk krone og lavere inflasjon ennforventet har skapt et "pengepolitisk dilemma" forNorges Bank; for selv om aktivitetsnivået oglønnsutviklingen etter hvert skulle tilsi renteøkning, hardisse to faktorene bidratt til at styringsrenten harforblitt uendret.Mens vi i Norge venter på at inflasjonen etter hvert viløke og at rentehevingene vil komme, er situasjonen enganske annen i resten av Europa. Usikkerhetentilknyttet eurosonen førte til at renten på spansk ogitaliensk statsgjeld steg gjennom andre kvartal og fremtil slutten av juli. Denne trenden snudde raskt da MarioDraghi på samme tidspunkt erklærte at den EuropeiskeSentralbanken ("ESB") ville sette fullt fokus på å unngåkollaps i eurosonen. Den konkrete løsningen bleannonsert i begynnelsen av september, da ESBintroduserte Outright Monetary Transactions ("OMT") –et tilbakekjøpsprogram av statsobligasjoner medløpetid på mellom 1 og 3 år. Hensikten med OMT er åredusere den høye rentekostnaden tilknyttet PIIGSlandene i EU, slik at disse kan låne penger til enforsvarlig rente for å stimulere egen økonomi, få oppvekstraten EU-landene og snu budsjettunderskuddene.Effekten av tilbakekjøpsprogrammet har vært noksåumiddelbar, ettersom renten på spanske og italienskestatspapirer med 5 års løpetid foreløpig er redusertmed henholdsvis 2,7% og 2,4%, sammenlignet med detidligere toppunktene i juli.I likhet med rentebildet man ser i resten av verden, harde lange rentene i Norge også falt betraktelig gjennomårets tredje kvartal. Norsk 10 års Swap rente ligger iskrivende stund på lave 3,14%, mens 3 års Swap renteligger på rekordlave 2,21%. Det er et fall påhenholdsvis nesten 30 og 40 basispunkter gjennomkvartalet, og er med på å drive overkursene på PENsine underliggende lån til et historisk høyt nivå. Perutgangen av tredje kvartal utgjør overkursen på låneneNOK 23 per aksje i PEN, noe som er en økning på NOK3 per aksje.Selv om underliggende rentenivå har falt, betyr detikke reduserte lånekostnader for eiendomsinvestorer.Gjennom andre og tredje kvartal har lånemarginenbankene setter på nye og eksisterende lån stegetmarkant. For nye gode eiendomslån må man forventeen lånemargin på 225 - 250 basispunkter, noe som erhistorisk høyt. PEN har heller ikke vært upåvirket avdette, og gjennom tredje kvartal har PEN fåttlånemarginøkninger på en god del av sine lån. Dettehar resultert i at gjennomsnittlig lånemargin i PEN sinportefølje har økt fra 122 til 143 basispunkter, noe somer vesentlig mer enn hva vi hadde forventet forkvartalet. Bakgrunnen for lånemarginøkningene leggerbanken på økte innlånskostnader og nye reguleringerav banksektoren (Basel III). PEN vil følge utviklingenfremover nøye, med tanke på å prøve å få nedlånemarginene igjen når finansieringsmarkedet bedrerseg. Forvalter tror at dagens lånemarginer nærmer segtoppen, og at disse skal falle ned til et mer normaltnivå i årene som kommer (100 – 150 basispunkter).Nyheter PEN porteføljenDet er ingen vesentlige hendelser å rapportere om iunderliggende prosjekter gjennom tredje kvartal, ogporteføljen utvikler seg i hovedtrekk som forutsatt.Gjennom tredje kvartal har PEN inngått toleiekontrakter i sine 100% eide selskaper. Disseleieavtalene er nærere gjennomgått i porteføljegjennomgangen.

Avkastning og kursutviklingVerdijustert egenkapital («VEK») per aksje i PEN per 30. september 2012 er på NOK 137 per aksje.Dette tilsvarer en negativ avkastning på 1,4% i kvartalet. Siste omsetning i aksjen ble gjort til en kurspå NOK 115 per aksje og tilsvarer en rabatt til VEK på 16,0%.Avkastning og kursutviklingKursutviklingen som rapporteres for ParetoEiendomsinvest Nordic AS (”PEN”) er basert påverdijustert egenkapital (”VEK”), der verdivurderingenav PENs eiendommer blir foretatt av uavhengigeverdivurderere i samarbeid med kapitalforvalter ParetoProject Finance AS (”PPF”).Per 30. september 2012 er VEK for PEN fastsatt til NOK137 per aksje. Dette gir en negativ avkastning på 1,4%siden siste verdivurdering i andre kvartal 2012 ogtilsvarer en nettoyield på 7,0% på porteføljen (basis2012-leie). Totalt sett har avkastningen hittil i 2012vært 4,4% for PEN og 29,6% over siste to år.Ligningsverdien per aksje i PEN utgjør NOK 24,15 peraksje per 31.12.2011.Direkteavkastning / UtbyttePEN har som målsetning å dele ut størst mulig del aveiendomsporteføljens frie kontantstrøm til investoreneårlig. I andre kvartal 2012 ble det utbetalt NOK 6 peraksje. Utbetalingen ble gjennomført som entilbakebetaling av innskutt kapital. Siden oppstarten avPEN har det blitt utbetalt totalt NOK 108,2 millioner tilPENs aksjonærer, noe som akkumulert tilsvarer NOK24,70 per aksje. Neste utbetaling til aksjonærene erforventet i forbindelse med ordinær generalforsamlingvåren 2013. Styret og forvalter har som målsetting åoppretholde en utbetaling på NOK 6 per aksje årlig,men må påpeke at siste tids økning i lånemarginenekan påvirke dette negativt (se under kapittelfinansiering).Over- / underkurs lånefinansieringTotal overkurs på underliggende lån i PEN utgjør ennegativ effekt på NOK 23 per aksje per 30. september2012 og er hensyntatt i VEK. Dette er en økning påNOK 3 per aksje (2,2%) siden forrige verdivurdering.Overkursen vil alt annet likt bevege seg mot null vedutløpet av rentebindingen, og således er det forventetat PEN sin overkurs vil falle med tiden ved uendretrentenivå.AnnenhåndsmarkedetDet er totalt utstedt 4.843.903 aksjer i PEN. PPF leggertil rette for annenhåndsomsetning i aksjen. Sisteomsatte kurs er NOK 115 per aksje (omsatt 10. oktober2012). Investorer som ønsker å kjøpe eller selge sineaksjer kan ta kontakt med sin rådgiver eller PPF.Kursutvikling for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS250200Ordinær kursUtbyttejustert161,70150100137,00500juni 06 juni 07 juni 08 juni 09 juni 10 juni 11 juni 12siste kvartal siste halvår siste år siste 2 år siden oppstartPEN -1,4 % 0,0 % 5,9 % 29,6 % -19,2 %Oslo Børs 9,5 % 4,5 % 28,0 % 17,0 % 18,5 %Eiendomsindeks 3,4 % 0,0 % 13,1 % 7,6 % -36,9 %Note: Eiendomsindeksen er basert på OSE4040 Real Estate (inkluderer blant annet selskapene OTL, NRP og NLPR)

PorteføljenPEN sin eiendomsportefølje er verdsatt til NOK 3,18 milliarder per 30. september 2012. Dette tilsvareren nettoyield på 7,0%, og representerer en nedgang på 0,22% i bruttoverdiene sammenlignet medandre kvartal 2012.KursutviklingVEK (30.09.2012)NOK 137 per aksjeAkkumulert utbetalingNOK 24,70 per aksjeSist omsatt (10.10.2012)NOK 115 per aksjeEiendomsporteføljeBrutto eiendomsverdierNOK 3,18 mrdBrutto leieinntekterNOK 235,8 millNetto yield portefølje basis VEK 7,0 %Estimert netto yield basis sist omsatt 7,2 %Estimert EBITDA yield basis VEK 6,7 %Kontraktslengde8,6 årAndel av areal portefølje213.297 kvmAntall bygg 76Ledighet ~0%KPI Regulering 97 %Beliggenhet4% Stor-Oslo10%9%42%ØstlandetStavanger/Sola1%21%VestlandetMidt-/Nord NorgeSverige13%DanmarkType bygg (Segment)Leienivå portefølje (NOK per kvm)Kontor 1 666Handel 1 241Lager og logistikk 727Industri 1 118Annet 91525%5%20%HandelIndustriLånefinansieringBelåningsgrad 75 %Gjennomsnittlig lånerente (ink margin) 6,0 %Gjenomsnittlig rentebinding5,6 årAndel rentebundet 96 %Gjennomsnittlig lånemargin 1,43 %Overkurs per aksjeNOK 23 per aksje34%16%KontorLager/LogistikkAnnetProsjekt / selskap Eierandel Type byggBeliggenhetAntall kvmGjenståendeleietid (år)NettoyieldAndel avportefølje *Bergen Logistikkbygg AS 25 % Lager/Logistikk Vestlandet 12 959 5,2 7,6 % 1,0 %Bryggeriet Holding AS/KS 100 % Kontor Stor-Oslo 6 430 7,5 6,5 % 4,8 %Dusavika Eiendomsinvest IS/AS 20 % Industri Stavanger/Sola 12 335 12,7 6,6 % 1,1 %Fornebu Eiendom Holding AS/IS 42 % Kontor Stor-Oslo 11 200 6,1 6,7 % 3,6 %Forus Handelsbygg AS 50 % Handel Stavanger/Sola 5 845 3,8 6,3 % 1,6 %Forus Kontorbygg AS 50 % Kontor Stavanger/Sola 17 379 4,8 6,5 % 4,9 %Forus Park AS 100 % Handel Stavanger/Sola 16 599 5,6 7,1 % 8,5 %Gjelleråsen Eiendom IS/AS 8 % Industri Stor-Oslo 51 507 24,2 6,1 % 2,4 %Handelseiendom I AS 25 % Handel Østlandet 11 200 7,4 6,8 % 1,8 %Handelseiendom II AS (Rema) 29 % Handel Midt-/Nord Norge 62 000 7,3 7,2 % 8,5 %Innovasjonsenteret Holding AS/KS 22 % Kontor Stor-Oslo 24 734 6,7 6,1 % 4,2 %K2 Eiendom AS 11 % Kontor Stor-Oslo 30 000 11,4 6,3 % 2,8 %Kongsberg Industribygg AS 25 % Industri Østlandet 46 651 6,1 7,9 % 4,1 %Krags Gate Eiendom III IS/AS 30 % Industri Østlandet 10 280 8,9 7,6 % 2,2 %Kragsgate Eiendom II AS/IS 10 % Kontor Østlandet 6 400 4,8 7,2 % 0,3 %KV 161 Eiendom AS/IS 25 % Kontor Stor-Oslo 15 900 9,8 6,9 % 2,5 %Logistikbyg Århus ApS 100 % Lager/Logistikk Danmark 15 094 9,1 8,0 % 4,0 %Logistikbygg Linköping Fastighet AB 100 % Lager/Logistikk Sverige 9 600 7,4 7,0 % 4,5 %Logistikkbygg I AS 51 % Lager/Logistikk Sverige 47 951 7,5 7,1 % 5,9 %Logistikkbygg II AS/KS 79 % Lager/Logistikk Stor-Oslo 26 000 9,2 6,9 % 6,2 %Lysaker Nova AS 100 % Kontor Stor-Oslo 7 349 6,1 7,3 % 5,3 %Lørenskog Vest Eiendom AS 20 % Kontor Stor-Oslo 4 160 7,2 7,4 % 0,8 %Nydalen Næringseiendom AS 27 % Industri Stor-Oslo 44 723 12,6 6,6 % 6,7 %Sola Næringseiendom KS 35 % Annet Stavanger/Sola 34 412 8,2 11,1 % 4,9 %Stamveien 1 AS 40 % Lager/Logistikk Stor-Oslo 17 119 10,2 7,6 % 2,9 %Vangsveien Eiendom Holding AS 100 % Kontor Østlandet 6 600 16,8 6,0 % 4,5 %* basert på andel av total nettoleie

Bruttoleie i NOK millPorteføljen (fortsettelse)EiendomsporteføljenPEN forvalter ved utgangen av tredje kvartal enportefølje som har en egenkapitalverdi på ca. NOK 663millioner. Porteføljen inkluderer 26 prosjekter der PENenten er hel- eller deleier, der PEN sin andel av totaltareal utgjør 213.297 kvm. Selskapet opererer innenforsegmentene kontor, handel og lager/logistikk, og erhovedsaklig lokalisert i Stor-Oslo og Stavanger/Solaregionen.Brutto eiendomsverdier i porteføljen basis sisteverdivurdering utgjør ca. NOK 3,18 milliarder. Dettetilsvarer en nedgang i bruttoverdier på 0,22% sidenforrige kvartal, og tilsvarer en gjennomsnittlignettoyield (nettoleie / bruttoverdier) for porteføljen på7,0 %. Tar en hensyn til samtlige kostnader i helestrukturen er estimert EBITDA yield for 2012 ca. 6,7%.PEN strukturen er således en kostnadseffektiv porteføljefor investor.Leietakere%-andelReitan Gruppen (ink REMA 1000) 14,8 %Stat/kommune 10,7 %Schibsted ASA 6,4 %Kongsberggruppen 5,9 %NEAS ASA 5,2 %SAS 4,7 %Ringnes AS 4,5 %Scan AB 4,4 %Freja Transport & Logistics 3,9 %Expert AS 3,8 %Plantasjen Norge AS 3,3 %TD Tech Data AB 3,2 %Brødrene Kverneland AS 3,0 %Rusta AB 2,8 %Aker Solution ASA 2,7 %Axis Shield ASA 2,5 %Arcus Gruppen AS 2,3 %Andre 15,9 %LeiekontrakterPEN har en langsiktig profil der hovedsakelig alleleieinntektene er knyttet opp mot lange leiekontrakter.Dette sikrer selskapet en forutsigbar kontantstrøm ogreduserer risikoen i porteføljen. Gjennomsnittligkontraktslengde for porteføljen utgjør 8,6 år per tredjekvartal 2012, noe som er vesentlig lengre enn hva somer normalen blant sammenlignbare eiendomsselskaper.Utløpsprofil leiekontrakter60504014%3015%24%For 2012 utgjør PEN sine leieinntekter NOK 235,8millioner. Leieinntektene inflasjonsjusteres årlig med isnitt 97% av KPI-indeksen, og er således forventet åstige i takt med inflasjonen. PEN sine leietakere anseessom relativt solide, der de 10 største leietakere står forca. 64% av totale leieinntekter. Henholdsvis står de trestørste leietakerne, Reitan Gruppen (Rema 1000),Stat/Kommune og Schibsted, for ca. 32% av totaleleieinntekter. PEN har tilnærmet ingen økonomiskledighet i porteføljen på nåværende tidspunkt, og harlav andel av leiekontrakter som løper ut de neste treårene.205% 7% 7%6% 6%6%103%3%3%0%-2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026-2037Årstall utløp leiekontraktType leiekontrakterPEN sin portefølje består hovedsakelig av eiendommermed en til tre brukere. Eiendommer med få brukere erenklere å håndtere og er således med på å holdeeierkostnadene i prosjektene lave. I tillegg har PEN enrelativ høy andel (34%) av såkalte barehousekontrakter, hvor driftskostnader og driftsrisiko liggerhos leietaker. Samlet sett fører dette til at PEN har enveldig kostnadseffektiv eiendomsportefølje, hvorhistoriske eiendomsrelaterte eierkostnader har ligget på5-7% av underliggende leie.66%34%BareHouseStandard

Porteføljen (fortsettelse)Nye leiekontrakterBryggeriet Holding AS/KS (100%)I løpet av tredje kvartal har selskapet fått leid ut 550kvm kontorareal. Den nye leieavtalen løper frem til2020, og blir gjort i direkte forlengelse medleiekontrakten som løp ut i juli. Leienivået er marginaltunder tidligere kontrakt, men innebærer at leietakerflytter inn i lokalene «as is» (ingen rehabiliteringskostnader).Eiendommen er således fortsatt fullt utleidfrem til 2020.Forus Park AS (100%)Selskapet har inngått en 10-års leiekontrakt med enbruker for en av eiendommene (underkant av 3.000kvm). Leiekontrakten er godkjent av kommunen, menkrever endelig godkjennelse fra fylkeskommunen førden er effektiv. Leieforholdet har planlagt oppstart iløpet av første halvår 2013, og vil overta ettereksisterende kontrakt som løper frem til tredje kvartal2013.FinansieringSamtlige av de underliggende prosjektselskaper i PENer fullfinansiert. De underliggende prosjektselskaperhar langsiktig finansiering der rentebindingen stort setter knyttet opp mot lengden på underliggendeleiekontrakter. Totalt er vektet snitt på rentebindingene5,6 år og gjennomsnittlig lånerente inkl. margin er på6,0 %. Totalt er 96% av PEN sine underliggende renterbundet, og således er PEN sin rentekostnad liteeksponert mot endring i underliggende markedsrenter.utbetalingene fra PEN vil måtte reduseres noe, for ågjenspeile den reduserte kontantstrømmen.Lånemarginene til PEN er uansett betydelig bedre enndagens markedsmarginer som anslås å ligge et stedmellom 225 – 250 basispunkter for nye prosjekter. Vitror at dagens lånemarginer nærmer seg et toppunkt,og tror over de kommende årene at disse bør bevegeseg mot mer normale nivåer (100 – 150 basispunkter).Basis siste verdivurdering har underliggende prosjekteri PEN en gjennomsnittlig belåningsgrad på ca. 75 %(underliggende prosjektlån / bruttoverdi eiendom). PENhar en langsiktig målsetning om å ha en underliggendebelåningsgrad på under 75%. I hovedsak er det fåcovenants i låneavtalene knyttet til minimum verdiklausuler i prosjektene, og følgelig bør estimertkontantstrøm i prosjektene kunne utbetales videre tilPEN. PEN har kun 3 prosjekter der det eksistererminimum verdi klausuler i låneavtalene. Per 30.september 2012 er ingen av disse prosjektene i bruddmed noen klausuler.LevetidPEN har i utgangspunkt en levetid som løper frem til 1.juli 2016, og vil således innen den tid søke å realisereselskapet og utbetale kapitalen til aksjonærene.Selskapet kan imidlertid ved 2/3 flertall igeneralforsamlingen, på et hvilket som helst tidspunktfør 1. juli 2016, beslutte både fremskutt og utsattoppløsning og avvikling av PEN.PEN har en gjennomsnittlig lånemargin per 30.september 2012 på 143 basispunkter. Økningen på ioverkant av 20 basispunkter sammenlignet med forrigekvartal kommer som et resultat av at prosjekter utenmarginbinding har fått ytterligere marginpåslaggjennom tredje kvartal. Økningen knytter seg tilprosjekter som ikke har bundet margin (hovedsakeligprosjekter som er gjort etter 2009) eller prosjekter dermarginbindingene har løpt ut gjennom de siste årene.Flere av prosjektene har nå fått to runder medmarginøkninger gjennom det siste halvåret, og vi ser atdagens markedsmarginer ligger på et sted mellom 225- 250 basispunkter. Bakgrunnen for økningenebegrunner bankene med økte innlånskostnader og nyereguleringskrav for banksektoren (Basel III). Økningeni marginer har vært betydelig større enn hva vi haddeforventet, og vi ser at vår estimering i forrigekvartalsrapport var noe lav. Da estimerte vi atgjennomsnittlig lånemargin ville ligge på 130 – 140basispunkter ved årsslutt. Nå ser vi imidlertid at dettemest sannsynlig vil havne på et sted mellom 145 – 150basispunkter. Resultatet av de økte marginene er atenkelte prosjekter får betydelig dårligereutbyttekapasitet, noe som igjen påvirkerkontantstrømmen opp til PEN. Om disse forholdenevedvarer over lengre tid kan det resultere i at de årligeKapitalsituasjonPEN har en kontantbeholdning per 30. september 2012på NOK 24 millioner. PEN er således fullinvestert, og vili første omgang bruke kapitalbeholdningen somarbeidskapital eller til eventuell videreutvikling aveksisterende prosjekter.Styret i PEN har fullmakt til å forhøye aksjekapitalenmed inntil ytterligere 2.253.660 aksjer.Styrefullmakten gjelder frem til ordinærgeneralforsamling i 2013 og kan benyttes av styretbåde i forbindelse med gjennomføring av investeringermed oppgjør i PEN aksjer og i forbindelse medkontantemisjoner i Selskapet.PEN eier totalt 15.213 egne aksjer. Aksjene er kjøptgjennom fjerde kvartal 2011, og har en gjennomsnittligkostpris justert for utbetalinger på NOK 115 per aksje.Transaksjoner i tredje kvartal 2012PEN har ikke gjennomført noen transaksjoner pertredje kvartal.

MarkedskommentarKilde: Akershus Eiendom per tredje kvartal 2012.Leiemarkedet• Ledigheten i kontormarkedet holder seg stabilt på 7%, og ledigheten i CDB-områdene ligger nå i snittpå 4,4 %. For sistnevnte er dette en reduksjon på 1prosentpoeng fra samme tid i fjor. Forutkantområdene som Alna-Ulven, Økern, Sinsen-Storo og Ryen er ledigheten vesentlig høyere, ogligger i snitt på over 14 %.• Nye leiekontrakter i kvartalet:- Nærings- og handelsdepartementet ogMiljøverndepartementet har reforhandlet sinekorte kontrakter i Kongens gate 8 og 18 til åbli ”langvarige”. Til sammen tardepartementene 18.000 kvm medkontorarealer.- Pronova Biopharma AS har signert en 8 årskontrakt med Nordea Liv i Lilleakerveien 2C og2D. De skal betale rundt 1.850 NOK/kvm.- Klima- og forurensningsdirektoratet (Klif) harsignert en avtale med Oslo Areal om å leie12.000 kvm i Grensesvingen 7. De nyekontorene til Klif får energiklasse A ogExcellent i BREEAM NOR systemet.- Accenture har signert med IT Fornebu i etnybygg kalt Profilbygget. De har signert en 10års kontrakt på 5.000 kvm, og leienivået errett over 2.000 NOK/kvm.- Uno-X har signert en 5 års kontrakt medNorwegian Property på Lysaker Torg 25. Totaltleier de 2.700 kvm og betaler NOK 2.100/kvm.- Sevan Marine har signert en 5 års kontrakt iDrammensveien 134, bygg 5. De leier 1.100kvm med kontorarealer.- Norwegian Property har nå fylt oppStortingsgata 6. De signerte en 6 års kontraktmed Stortingets administrasjon, som tar 2.600kvm. Leienivået er tilsvarende det som blesignert med AON Grieg, noe over NOK3.500/kvm.• Estimater for sysselsettingen er igjen oppjustert,noe som vil påvirke utviklingen i kontorledigheten.Vi forventer en stabil ledighet på 7 % gjennom hele2013, før den gradvis faller ned til 5 % i 2016.Byggevolumene for 2014-2015 har blitt noenedjustert, da det forventes at utviklerne vilprioritere boligbygging fremfor kontor i dekommende årene.• Leien for et nybygg eller bygg av toppstandardligger uendret på 4.000 NOK/kvm i prestisjeområdet. Toppleier i sentrum for øvrig har økt noe,og ligger nå på 3.000 NOK/kvm. Skøyen har hattstabile leienivåer siden nyttår, og et toppstandardbygg kan oppnå leier på opp mot 2.800 NOK/kvm.

Markedskommentar (fortsettelse)Kilde: Akershus Eiendom per tredje kvartal 2012.Transaksjonsmarkedet• Det totale transaksjonsvolumet har så langt nådd nå27 milliarder NOK. Til tross for at noen få størretransaksjoner står for store deler av volumet, haraktiviteten vært stor og vi har registrert rundt 70transaksjoner på over MNOK 50. Vi kjenner til flerestørre transaksjoner som forventes å bli kjent imarkedet fremover og holder fortsatt ved vårtestimat på 50 mrd. NOK. Rene cash-flowtransaksjonerhar det vært få av siden førstekvartal, og andelen av årets transaksjonsvolum somkan tilskrives kontorer har sunket til 40 %.Interessen har i stedet vært rettet motutviklingseiendommer, særlig tomter medboligpotensial. Totalt står tomtetransaksjoner for 25% av årets foreløpige transaksjonsvolum.• En spennende utvikling innen transaksjonsmarkedeter obligasjonsfinansiering. Dette er etmulig finansieringsscenario for aktører med sterkefinansielle muskler, og man kan typisk fårefinansiert seg i dette markedet på 50-60 % aveiendommens verdi. Omkring 10 bygg har så langt iår benyttet seg av denne finansieringsformen.• Av det siste kvartalets transaksjoner kan følgendenevnes:- Canica (Hagen), Macama (Bøhler) samt de treABGSC partnerne Collier, Engh og Myklebusthar kjøpt tomteområdet Gullahaug, rett påutsiden av Drammen. Området er den del avden fremtidige utviklingen i regionen, men erikke regulert. Dersom en regulering kommergjennom ligger det et potensial på rundt 3.000boliger samt noe næring.- Pareto Project Finance kjøpte Klostergata 46 iTrondheim for MNOK 273 og en yield på 6,1%.- Schage Eiendom kjøpte Stortorvet 7 fra DNBLiv. Prisen er ikke offentlig, men det meldesom verdier i området 900-1.000 MNOK.- Toyota Norge sitt hovedkvarter i Drammen blei juli solgt til Fazenda Securities. Prisen ble 148MNOK, som tilsvarer en pris på 12.450NOK/kvm. Eiendommen ble solgt med en ledigtomtedel ved siden av, som har etutviklingspotensial.- I juni kjøpte Reitan Gruppen sammen medVeidekke Bjørvika tomten D1a for 280 MNOK.Tomten ligger rett bak Sørenga-utbyggingen.Regulering for tomten er 17.500 kvm medbolig samt 5.000 kvm med næring. Inkludertinfrastrukturkostnader ligger tomtebelastningenpå 16.500 NOK.- Pareto Project Finance kjøpte i juni Kallerudhandelspark fra AKA. Prisen var 230 MNOK, ogforventet ferdigstillelse er høsten 2012. Hovedleietakerer COOP.- Icopal solgte tomten hvor blant annet dereshovedlager er etablert til en lokaleiendomsutvikler på Fjellhamar. Prisen er ikkekjent, men det spekuleres i en pris på rundt500 MNOK.• Vi holder fortsatt prime yield uendret på 5.25 %. Tiltross for fraværet av denne type eiendommer itransaksjonsmarkedet, mener vi at de nivåereiendommer med andre lokaliseringer har gått på,støtter opp om en prime yield på dette nivået.• Det lave rentenivået fortsetter, samtidig sommarginene holder seg stabilt høye. Til tross for dettevil gode prosjekter med riktige sammensetning avleietagere og rett lokalisering kunne finansiere segpå respektable nivåer. De lave rentene er også medpå å legge en demper på transaksjoner iprestisjeområdene, ettersom mange inngikk swapavtalerpå høyere nivåer enn dagens og vil ved salgmåtte justere for overkurs og dermed realisere etfinansielt tap.• Fraværet av prime yield transaksjoner fortsetter, ogdette er i seg selv en selvforsterkende effekt. Fåeiendommer til salgs gjør eksisterende eiereforsiktig med å selge da dette med fører en vissreinvesteringsrisiko.

FlytteundersøkelseKilde: Tema-artikkel Akershus EiendomI år er den niende gang vår flytteundersøkelse ikontormarkedet gjennomføres. Undersøkelsen tarutgangspunkt i aktører som enten er på søk, eller harvært på søk innen det siste året. Dette betyr atundersøkelsen også inkluderer ferdigsignertekontrakter.Målet med denne undersøkelsen er å kartleggenåværende og fremtidig etterspørsel etterkontorlokaler. Gjennom undersøkelsen blir ogsåaktuelle trender identifisert. Ettersom de færreste avrespondentene har flyttet inn i nye lokaler, gir studietet bilde på hvorledes absorpsjonen blir i de kommende6 til 18 månedene.med SSB sine prognoser for vekst i sysselsettingen, omenn med litt svakere vekst.Neste figur plotter hver enkelt leietakers forandring iarealetterspørsel. X – aksen viser nåværende areal forhver enkelt leietaker, mens y-aksen viser fremtidigbehov. De blå sirklene representerer resultatene fra2012-undersøkelsen. Alle punktene som ender oppover 45°-linjen er bedrifter som søker etter størrearealer enn hva de besitter i dag. Bedrifter med søkover 5.000 kvm er ikke inkludert i denne grafen.I 2012 besvarte 54 leietagere våre forespørsler, og tilsammen er disse på søk etter omkring 75.000 kvm.Studiet dekker dermed omkring 35 % av alle leietageresom er på søk, eller har vært på søk de siste 12månedene.Figuren nederst på siden viser historisk utvikling ileietagers netto behovsendring, dvs. hvor mangeprosent større eller mindre areal leietageren trenger.Denne henger tett sammen med hvordansysselsettingen i norsk økonomi har utviklet seg isamme periode, og vi ser at i 2012 trenger leietagernei snitt 3 % mer areal enn hva de benytter seg av i dag.En mindre negativ utvikling i 2011 er dermed snudd,og kontoretterspørselen er igjen positiv. Dette er i tråd

Flytteundersøkelse (fortsettelse)Kilde: Tema-artikkel Akershus EiendomNeste figur illustrerer hvorvidt bedriften skal flytte tilstørre eller mindre lokaler. Disse er ikke vektet påstørrelse, men absolutte tall. Vi ser her at antallbedrifter på søk etter større arealer er noe høyere enn ifjor, men dette gjelder også for bedrifter på søk ettermindre areal.Den siste figuren viser en annen viktig trend forkontormarkedet. Her blir bedrifter spurt om deresnåværende situasjon, og hvordan deres behov forytterligere arbeidstakere vil utvikle seg. Av de spurtebedriftene svarer 60 % at de opplever vekst, og ønskerå ansette flere i nær fremtid. Dette er en liten nedgangi forhold til fjoråret, men det er en vesentlig størreandel som vil vokse enn som ønsker å redusere antallansatte.Konklusjonen av dette studiet er at bedrifter i Oslototalt sett ser etter noe mer kontorarealer enn frafjoråret. Til tross for at det er noen flere bedrifter somvil redusere antall ansatte, er den totale etterspørselenpositiv, og kan holde seg slik i lang tid fremover støttetav gode estimater for vekst i sysselsettingen.

Definisjoner og ansvarsfraskrivelseI denne kvartalsrapporten har nedenstående utrykk følgende betydning, med mindre annet er direkte uttalt ellerfremgår av sammenheng. De nedenstående definisjonene gjelder også for de foregående sidene i dennekvartalsrapporten.Definisjoner:PEN / SelskapetPPFHjemmelsselskapIRRVEKPareto Eiendomsinvest Nordic AS.Pareto Project Finance AS.Selskapet med tinglyst hjemmel (registrert i grunnboken) til en eiendomÅrlig avkastning, målt i prosent.Verdijustert egenkapital.10 års swap rente Den faste renten banken tilbyr på lån over en periode på 10 år, før tillagtlånemargin.YieldPrime yieldYield gapEBITDAAnsvarsfraskrivelse:Forholdet mellom årlig netto leieinntekter (brutto leieinntekter minus årligeeierkostnader) og brutto eiendomsverdi, oppgitt i prosent. Yielden målerdirekteavkastningen man oppnår på en eiendomsinvestering.Markedets laveste yield. Prime yield relateres gjerne til den direkteavkastningsom kan oppnås på moderne kontorbygg med den mest attraktivebeliggenheten i Oslo sentrum.Forskjellen mellom prime yield og swap rente, målt i basispunkter (Ettbasispunkt = 0,01%). En indikator på meravkastningen man oppnår utover denfaste renten bankene tilbyr.Earnings Before Interests Taxes , Depreciations and Amortizations. Dettetilsvarer inntekter før finanskostnader, avskrivninger, nedskrivinger og skatt(tilsvarer netto kontantstrøm fratrukket driftskostnader).Kvartalsrapporten er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om elleren oppfordring til å handle aksjer i Selskapet. Det gis ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte,som oppstår som følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet.Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi harvurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet.Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser ellerfremtidige resultater i markeder eller selskaper. Faktiske hendelser og resultater kan avvike substansielt fra dette. Pareto ProjectFinance AS aksepterer ikke ansvar for tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon.Det understrekes at den historiske kursutviklingen og de avkastningsmål det er referert til ikke innebærer noen garanti for framtidigavkastning. Det understrekes også at avkastningen / kursutviklingen kan variere som følge av svingninger i valutakursene..Fremgangsmåten ved beregning av VEK er nærmere beskrevet i Pareto Project Finance AS’ markedsrapport av september 2012.Risikofaktorer og kostnadsstruktur er nærmere beskrevet i prospektet (Informasjonsmemorandum) utarbeidet i forbindelse medtidligere emisjoner.