Veileder - Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ... - UHF-Oslo

Oslo kommunePlan- og bygningsetatenJuni 2007Veileder . Reguleringsplan for småhusområderi Oslos ytre by - S-4220

Veileder - Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by - S-4220,datert 2.2.2007 og godkjent med endringer av byråd for byutviklingved byrådens sak nr. 3/2007.Oslo, 12. juni 2007Merete Agerbak-JensenByråd for byutviklingForkortelser:• NS Norsk Standard• TEK Teknisk Forskrift• Pbl Plan- og bygningsloven

ForordDen første ”Reguleringsplan for småhusområder i Oslo ytre by” (Småhusplanen) ble vedtatt av Oslobystyre 25.06.1997. Planen erstattet ”Midlertidige reguleringsbestemmelser for deler av Oslo ytresone” samt en rekke eldre, uaktuelle reguleringsplaner. Et viktig mål med planen var å sikre at bystyretsvedtak om videre fortetting utnytter arealressursene på best mulig måte samtidig som utbyggingenetar tilstrekkelig hensyn til småhusområdenes spesielle arkitektoniske og miljømessige kvaliteter.Tiltak etter denne planen skulle også være i samsvar med plan- og bygningsloven § 74 nr. 2.Småhusplanen ble evaluert i 2001-2003. Konklusjonene ble at daværende småhusplan skulleendres og ny småhusplan ble vedtatt av Bystyret 15.03.06. Planen som ble vedtatt i 1997 hadderetningslinjer til hver enkelt paragraf i reguleringsbestemmelsene. I den nye planen er det ikkeutarbeidet retningslinjer, men i stedet er det utarbeidet en mer omfattende veileder.Veilederen skal primært være en rådgivning/støtte for utbyggere som skal søke om å få gjennomføretiltak innenfor planens virkeområde. Dokumentet antas også å være av interesse for saksbehandlere,huseiere, grunneiere, byggherrer, naboer, velforeninger og politikere. Denneveilederen gir gjennom eksempler og bakgrunnsstoff forklaringer på de begreper som er brukt ibestemmelsene. Dette gjøres for å kunne gi bedre kunnskap om hvordan en mer kvalitets-bevisstutvikling i småhusområder kan skje i praksis. Veilederen supplerer annet veiledningsmaterialesom Plan- og bygningsetaten har utgitt om plan- og byggesaksbehandling og omhandler derforikke generelle forhold ved plan- og byggesaksprosessen.Arbeidet med veilederen er utført av en prosjektgruppe i regi av Plan- og bygningsetaten. Medlemmeri denne prosjektgruppen har vært: Hogne Hove, Pål Ravnsborg-Gjertsen, Alex Arnfinsen, Jan ØysteinRøvde, Ivar Andreas Høivik, David Sucarrat, Lisbeth Nordli og Nina Ullestad.I forbindelse med revisjon av Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by ble det opprettet enreferansegruppe med representanter fra Utvalget for harmonisk fortetting (UHF), utbyggere ogByantikvaren. Denne gruppen har også bistått i arbeidet i forbindelse med veilederen. Gruppen ble etterbystyrets vedtak 15.03.06, supplert med representasjon fra Norske Arkitekters Lands-forbund/OsloArkitektforening og Fortidsminneforeningen. Utbyggerne har ikke deltatt i arbeidet med veilederen.Oslo, 2. februar 2007Oslo kommunePlan- og bygningsetatenEllen S. de VibeEtatsdirektørErik DahlAvdelingsdirektørVeileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

InnholdForord ................................................................................................................................. 3Innledning........................................................................................................................... 5§ 1 Avgrensning .................................................................................................................. 6§ 2 Reguleringsformål .......................................................................................................... 7§ 3 Hensikten med reguleringsplanen ................................................................................... 8§ 4 Bebyggelsesplan ......................................................................................................... 14§ 5 Utomhusplan ............................................................................................................... 15§ 6 Plassering av bebyggelse ............................................................................................. 16§ 7 Utforming av bebyggelse .............................................................................................. 21§ 8 Bevaringsverdig bebyggelse ......................................................................................... 25§ 9 Bevaring av strandlinje mot sjø og vassdrag................................................................... 27§ 10 Bebyggelse, høyder og grad av utnytting ..................................................................... 28§ 11 Minste størrelse på boligtomter................................................................................... 34§ 12 Uteoppholdsareal ...................................................................................................... 35§ 13 Parkering................................................................................................................... 37§ 14 Veier .......................................................................................................................... 38§ 15 Støy........................................................................................................................... 40§ 16 Luftforurensing .......................................................................................................... 41§ 17 Jordforurensning ........................................................................................................ 42§ 18 Automatisk fredete kulturminner ................................................................................. 43§ 19 Strøkstjenlig virksomhet ............................................................................................ 46§ 20 Dokumentasjon.......................................................................................................... 47Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

InnledningByutviklingskomitéen uttalte ved behandlingen av reguleringsplanen at fortetting skal foregåmed sikte på å bevare og styrke områdenes kvaliteter og preg av småhusbebyggelse. Det bleunderstreket at områdene planen omfatter varierer sterkt eksempelvis i grad av ensartethet,terrengmessig beliggenhet og andre faktorer som må tas i betraktning ved byggesaksbehandling.Planen med tilhørende veileder er ment å legge et klart og godt grunnlag for slik behandling,men kan ikke eliminere at en viss bruk av skjønn må utvises overfor det enkelte tiltak. Veilederenskal ytterligere konkretisere de skjønnstemaene som angis i bestemmelsene.En videre utvikling i småhusområdene reiser andre problemstillinger enn tradisjonell feltutbyggingfordi hvert tiltak medfører endringer i et allerede etablert og ofte sårbart bygningsmiljø.Dersom disse endringene skal bli vellykkete må det stilles klare krav til funksjonell, miljømessigog estetisk kvalitet i nye byggeprosjekter. Disse kravene retter seg både til dem som skal planleggeog gjennomføre byggetiltak, og til kommunen som skal behandle søknader samt følge oppeventuelle avbøtende tiltak.Den kvalitative forbedringen skal sikres gjennom større grad av samspill mellom nytt og eksisterendei forhold til bebyggelsesstruktur, plassering, utforming av volum, høyde, farge, materialbrukog til bruken av terreng.Foreliggende veileder til den nye reguleringsplanen har til hensikt å rettlede, understreke ogforklare betydningen av reguleringsplanens intensjoner og bestemmelser for nye tiltak.Veilederens inndeling:• Gjengivelse av reguleringsbestemmelsene enkeltvis (kursiv tekst i ramme)• Forklaring av begreper i den enkelte bestemmelse• Råd om hvilke muligheter bestemmelsene gir• Foto og skisser som illustrasjoner til bestemmelseneVed søknad om tiltak må tiltakshaver forholde seg til alle reguleringsbestemmelsene. Det erviktig å være klar over at maksimal grad av utnytting først vil kunne innfris dersom de kvalitativekravene i bestemmelsene er ivaretatt. Det er reguleringsbestemmelsene som angir rammenefor hva som er tillatt.Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

§ 1 Avgrensning§ 1 AvgrensningDisse reguleringsbestemmelser gjelder for de områder som er vist på plankart merketBOP-200401057 (i målestokk 1:5000), datert 01.03.2004 og revidert 10.02.2006.Planen gjelder i hovedsak for de samme geografiske områdene som tidligere småhusplan fra1997. De største endringene er foretatt der det er vedtatt egne reguleringsplaner i perioden fra1997 til vedtatt revidert småhusplan. Områder der det er vedtatt egne planer er tatt ut av denreviderte småhusplanen. Videre er det foretatt mindre grensejusteringer for enkelteiendommerder grunneierne har ønsket det.Planen er vedtatt med kart i målestokk 1:5000, datert 01.03.2004 og revidert 10.02.2006.Planområdet er delt inn i 31 kartplater. Det er utarbeidet et oversiktskart i målestokk 1:25 000 somviser hvilke områder de forskjellige kartplatene dekker. Planen er innlagt på etatens kartgrunnlag.Reguleringsplan for Småhusområder i Oslos ytre byFig. 1.1 Geografisk virkeområde for Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by, vedtatt 15.03.2006.Gule områder = planens geografiske virkeområde.Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

§ 2 Reguleringsformål§ 2 ReguleringsformålOmrådet reguleres til byggeområde for boliger. Innenfor planområdet opprettholdes gjeldendereguleringsplaner for andre formål enn byggeområder for boliger. Automatisk fredete kulturminnersom er avmerket på plankartet reguleres til spesialområder bevaring/automatiskfredete kulturminner/boliger.Reguleringsplanen omfatter områder som i dag er regulert til boligformål med eventuelle tilhørendefellesarealer. Dette reguleringsformålet (boliger) er i hovedsak opprettholdt. Kjenteautomatisk fredete kulturminner er regulert til spesialområder bevaring/automatisk fredetekulturminner/boliger. Dette er kulturminner som er direkte fredet i medhold av kulturminneloven.Forvaltning av disse kulturminnene skal skje i medhold av kulturminneloven, jfr. reguleringsbestemmelsen§ 18 og veiledningen til denne bestemmelsen.Planen gir rammer for fysisk utforming av det enkelte byggetiltak og løser derfor ikke eventuellespørsmål som krever innsats på et mer overordnet nivå, for eksempel spørsmål som reguleringav parkering, barnehagetomter, lekeplasser og annen infrastruktur. Planen tar ikke opp problemstillingersom er spesielle for bestemte boligstrøk innenfor planområdet.I tilfeller hvor nye tiltak skaper behov for omfattende trafikksikkerhetstiltak, endring av veireguleringeller utvidelse av friområder må dette tas opp gjennom egne nye reguleringsplaner.Innenfor planområdet kan det fortsatt finnes kulturminner som ikke er kjente, men som er automatiskfredet i medhold av kulturminneloven. Oppdages slike, skal reglene i kulturminnelovenlegges til grunn for behandling av evt. søknader og tiltak som er oppstartet, jfr. reguleringsbestemmelsen§ 18 og veiledningen til denne.Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

§ 3 Hensikten med reguleringsplanen§ 3 Hensikten med reguleringsplanenHensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for en utvikling i planområdet med bebyggelsemed småhuskarakter, og å opprettholde og styrke småhusområdenes kvaliteter.Planen skal ivareta områdenes estetiske, funksjonelle, kulturminnefaglige og miljømessigekvaliteter knyttet til eksisterende bebyggelse, landskap, vegetasjon og biologisk mangfold.Bestemmelsen beskriver hovedhensikten med planen og er grunnlag for planlegging ogutbygging i de småhusområdene som omfattes av planen. Planen stiller strenge krav til atsmåhusområdenes karakter skal tas vare på gjennom en konkret vurdering av det nye byggetiltaketsplassering og utforming i forhold til den eksisterende bebyggelsen. Det skal foretas enkonkret vurdering av landskap, terreng, bebyggelsesstruktur, volum/fotavtrykk, takform medtakavslutninger, materialbruk og fasadeuttrykk i forhold til hva som kan tillates av nye tiltak. Videreer det gitt regler om at områdenes kulturminnefaglige og miljømessige kvaliteter skal ivaretas.Det henvises til reguleringsbestemmelsen §§ 6 og 7 vedrørende plassering og utforming avbebyggelse. Kravene til utforming av nye tiltak og hvordan disse skal innpasses i naturgitte ogbygde omgivelser detaljeres i disse bestemmelsene.SmåhusområderKarakteren av småhusområder er varierende i forhold til grad av ensartethet, terrengmessigbeliggenhet og andre faktorer som må tas i betraktning ved dele- og byggesaksbehandling.Noen småhusområder har i dag karakter av hus i hage- eller i naturlandskap. Husene har ulikform, volum, fotavtrykk, etasje- og sokkelhøyder. Andre småhusområder har mer karakter av rekkehusområdereller områder med tett småhusbebyggelse/gruppebebyggelse.En del av småhusområdene har et særpreg som er typisk for en tid, men utbygging over tid har imange områder ført til ulikheter i formspråk, volum, høyde, takform og materialbruk.Ny bebyggelse skal ta hensyn til nærområd-ets eksisterende bebyggelsesstrukturer, bygningsvolumerog bygningsutforming. Nye tiltak vil, på samme måte som tidligere utbygging, kunnebære preg av sin tid. Nye tiltak skal, innefor småhusplanens virkeområde, også ivareta områdetskvaliteter knyttet til landskap, vegetasjon og biologisk mangfold.Fig. 3.1 Typisk småhusområde med varierende bygningsvolumer, flere bebyggelsesstrukturer og ulik takform.Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

SmåhuskarakterSmåhuskarakteren bestemmes av faktorersom bebyggelsesstruktur og bebyggelsensinnpassing i landskap og terreng samt bebyggelsensstørrelse og utforming.Småhuskarakteren har oppstått gjennomflere ulike tidsepoker i byens utvikling og vilha variert grad av enhetlig preg.Definisjon av ulike typer småhusUavhengig av hvilke type småhus som skaletableres må bebyggelsen forholde seg til deøvrige bestemmelsene i denne planen.Fig. 3.2 Bebyggelse med småhuskarakter.Dalsveien.Småhus defineres i Byggforskserien blad330.009 ”Boliger Definisjoner”, fra NorskByggforskningsinstitutt (NBI), utgitt september2006.I forhold til disse definisjonene er det viktig åmerke seg:• at byggforskserien i sin definisjon av småhusbruker begrepet etasjetall, mens småhusplanenfastsetter byggehøyden somgesims- og mønehøyde, jfr. reguleringsbestemmelsen§ 10. Antall etasjer brukesikke som høydebegrensning i denne planen,og uavhengig av hvor mange etasjer enbygning fremstår i er det bygningensgesims- og mønehøyde som skal benyttesi forhold til angitte høydebegrensning ireguleringsbestemmelsen § 10.• at byggforskseriens krav om arealplaner forplassering av bebyggelse med innbyrdesavstand mindre enn 8,0 meter, ikke erpraksis i Oslo kommune, heller ikke innenforSmåhusplanen.• at byggforskserien ikke angir størrelse forsekundærleilighet. Praksis i Oslo kommuneer, i tillegg til nevnte kriterier, at sekundærleilighetener mindre enn 50 % av denboenheten sekundærleiligheten tilhører,angitt i BRA, og samtidig mindre enn 55 m 2BRA.Fig. 3.3 Bebyggelse med småhuskarakter.Bekkvollveien.Fig. 3.4 Bebyggelse med småhuskarakter.Giskehagen.Fig. 3.5 Bebyggelse med småhuskarakter.Tuengen allé.Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

Byggforskserien blad 330.009 sier følgende4 Småhus41 Generelt411 Definisjon. I denne sammenhengen bruker vi “småhus” om frittliggende eller sammenbygdebolighus med inntil to etasjer pluss eventuell sokkel- eller underetasje og loft.Behovet for en slik fellesbetegnelse skyldes blant annet at plan- og bygningslovgivningenpå mange områder skiller mellom små og store boligbygninger.Fig. 3.6 Småhus Villaveien.Fig. 3.7 Småhusområde Smestad.412 Åpen småhusbebyggelse består av frittliggende småhus, fortrinnsvis eneboliger ellertomannsboliger, med innbyrdes avstand på minst 8,0 m.413 Tett småhusbebyggelse omfatter både sammenbygde boliger og enkeltboliger med mindreinnbyrdes avstand enn 8,0 m, for eksempel tunbebyggelse eller sammenbygde, tettstilteeller frittliggende småhus. Dette krever at det foreligger en arealplan som tillater så tettbebyggelse og at sikkerheten mot brannspredning er ivaretatt på annen måte enn ved 8,0 mavstand mellom bygninger, som regel ved at hver bygning har én tett vegg mot nabobygning.Se Planløsning 330.043 God boligkvalitet på små tomter.414 Sammenbygde småhus brukes både om eldre sammenhengende trehusbebyggelse og omnyere hustyper som rekkehus, kjedehus og atriumhus. Sammenbygde småhus har vertikalenaboskiller mellom de enkelte boenhetene, og hver enkelt bolig har direkte atkomst fraterreng. To-, tre- og firemannsboliger regnes vanligvis ikke som sammenbygde småhus.42 EneboligEnebolig er et hus beregnet på én familie eller husstand. Betegnelsen enebolig forbeholdesbrukt på frittliggende hus.Frittliggende kan imidlertid bety “minst 8,0 m til nabohus” eller “ikke sammenbygd med nabohus”.Denne distinksjonen har betydning blant annet ved fortetting, se Planløsning 312.027Fortettingsplanlegging i småhusområder og 330.043 God boligkvalitet på små tomter.Fig. 3.8 Enebolig Ole Moes vei.10Fig. 3.9 Enebolig Nordbergveien.Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

43 Enebolig med sekundærleilighet431 “Sokkelleilighet”. Det er ikke uvanlig at det i tillegg til hovedboligen innredes en eller tomindre leiligheter, for eksempel i underetasjen i en enebolig. Med leilighet menes heren selvstendig boenhet, jf. pkt. 21–24.Enebolig med hybel, se pkt. 25, kan ikkebetegnes som enebolig med sekundærleilighet.Det fins ingen klare regler når det gjelderstørrelsen på en slik leilighet i forhold tilhovedleiligheten for at huset fortsatt skalkunne betegnes som enebolig og ikketomannsbolig.Imidlertid er det rimelig åanta at den bør være vesentlig mindre ennhovedleiligheten og begrense seg til etteller to oppholdsrom/soverom.Fig. 3.10 Enebolig med sekundærleilighet. Sognsveien.432 Generasjonsbolig er en bolig med en sekundærleilighet, som er spesielt beregnet til å bebosav flere generasjoner innen samme familie. Leilighetene i en generasjonsbolig må oppfyllekravene til selvstendige boenheter, men det kan være dørforbindelse mellom leilighetene.Begrepet generasjonsbolig er i stor grad knyttet til den aktuelle bruken, som ofte vil væremidlertidig. Begrepet er derfor ikke brukt i bygningslovgivningen eller bygningsstatistikken,med unntak av folkeregisterets husholdningsstatistikk.44 TomannsboligTomannsbolig er en bygning beregnet tilå bebos av to familier eller husstander.Det må forutsettes at de to leilighetene ernoenlunde likeverdige i størrelse og utforming,jf. pkt. 43. Naboskillet mellom boenhetenekan være horisontalt eller vertikalt.Betegnelsen tomannsbolig bør som regelbare brukes om frittliggende bygning, ikkeom sammenbygde eller sammenkjededesmåhus. Boligene i en tomannsbolig kanha separat eller felles inngang.Fig. 3.11 Tomannsbolig Benveien.45 KjedehusKjedehus betegner en bygning hvor to eller flere selvstendige boliger er knyttet sammenmed mellombygg, som regel garasje/carport, utebod e.l., se fig. 3.13. Den enkelte boligenbør betegnes som kjedehusbolig eller bolig i kjedehus.Fig. 3.12 Kjedehus Frydenbergbakken.Fig. 3.13 Kjedehus.Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by 11

46 RekkehusRekkehus er en bygning med tre eller flere boliger bygd i en sammenhengende rekke medvertikalt skille (felles skillevegg) mellom de enkelte boligene, se fig. 3.15. Hver bolig haregen inngang. Den enkelte boligen betegnes som rekkehusbolig, rekkehusleilighet ellerbolig/leilighet i rekkehus.Fig. 3.14 Rekkehus Stamhusveien.Fig. 3.15 Rekkehus.47 AtriumhusAtriumhus er opprinnelig en antikk/arabisk hustype der rommene er gruppert rundt et lukketgårdsrom eller atrium. I Norge brukes betegnelsen som regel om sammenbygde enetasjessmåhus i vinkelform, se fig. 3.17. Ved hjelp av de tilstøtende vindusfrie ytterveggene på nabohuseneog/eller levegger og beplantning, får hvert enkelt hus et skjermet og innelukketuteareal/hage. Den enkelte boligen betegnes som atriumhus eller atriumhusbolig.Fig. 3.16 Atriumhus Ammerudgrenda.Fig. 3.17 Atriumhus.48 “Tremannsbolig” og “firemannsbolig”Tremannsbolig og firemannsbolig er oftefor lite presise betegnelser. Bygninger medtre eller fire boenheter, der naboskillene ervertikale og hver boenhet har egen inngang,defineres som rekkehus, se pkt. 46.Bygninger med én felles inngang til toboenheter i første etasje og to boenheteri andre etasje (korsdelt firemannsbolig)defineres som lavblokk, se pkt. 52.Betegnelsen kan brukes på bygningermed tre eller fire boenheter med annenutforming enn beskrevet i dette bladet.Fig. 3.18 Firemannsbolig Askeladdveien.12Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

5 Mellomformer51 GenereltNoen typer boligbygninger kan ikke entydig karakteriseres som småhus eller blokker. En lavblokk,se pkt. 52, kan være småhus eller blokk avhengig av størrelsen, mens et terrassehus,se pkt. 53, som regel er for stort til å kalles småhus og har heller ikke tilstrekkelig høyde overterreng til å kalles blokk.52 LavblokkEn lavblokk er en boligblokk med to til fire etasjer og minst fire leiligheter, se fig. 3.20.Den minste formen for lavblokk er korsdelte firemannsboliger (felles atkomstkjerne for toboenheter i første etasje og to boenheter i andre etasje). I mange sammenhenger harkorsdelte firemannsboliger tilsvarende karaktertrekk som småhus. For eksempel ser det utsom om Ullevål Haveby i Oslo i hovedsak består av rekkehus, men størstedelen av bebyggelsener faktisk sammenbygde, korsdelte firemannsboliger.Større lavblokker faller klart utenfor småhusbegrepet.Fig. 3.19 Lavblokk/firemannsbolig Diakonveien.Fig. 3.20 Lavblokk.Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by 13

§ 4 Bebyggelsesplan§ 4 BebyggelsesplanTiltak med 10 eller flere nye boenheter kan bare oppføres på grunnlag av godkjent bebyggelsesplan.Denne bestemmelsen skal sikre at byggeprosjekter over en viss størrelse legges ut til offentligettersyn med mer omfattende krav til saksdokumentasjon og medvirkning enn ordinære byggesaker.Det vil være en fordel om tiltakshaver drøfter sine utbyggingsplaner med naboer og andreberørte parter før endelig planforslag fremmes. Bebyggelsesplan behandles etter plan- ogbygningsloven §28-2, og vedtas av byutviklingskomiteen. Bebyggelsesplan skal utformes i samsvarmed premisser i denne reguleringsplanens bestemmelser. For nærmere informasjon omsaksbehandlingsprosessen for bebyggelsesplaner jfr. Plan- og bygningsetatens internettsidewww.pbe.oslo.kommune.no eller www.byggesak.com.Dersom det fremmes en bebyggelsesplan (for 10 eller flere boliger) eller samlet situasjonsplan(under 10 boliger) som også viser fremtidige tomtegrenser, vil denne gjelde som tomtedelingsplan.Det må likevel søkes særskilt om tomtedeling i henhold til pbl. § 63.Forslag til bebyggelsesplan kan utarbeides av både private, fylkeskommunen, statlig fagmyndighetog kommunen, men kommunen kan ikke pålegge en grunneier å utarbeide slik plan for merenn vedkommendes egen eiendom. Det vil imidlertid ofte være mulig å oppnå bedre tomteløsningerhvis tilgrensende grunneiere fremmer en felles bebyggelsesplan. For eksempel kanfelles atkomst til bebyggelse på nabotomter gi besparelse i areal avsatt til dette formålet. Frigittareal kan i stedet opparbeides til et mer sammenhengende uteoppholdsareal/grøntareal.Automatisk fredete kulturminnerVed utarbeidelse av bebyggelsesplan skal det undersøkes om tiltaket vil virke inn på automatiskfredete kulturminner ved at tiltaket er egnet til å skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre,tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme de automatiske fredete kulturminner,jfr. kulturminneloven § 3 jfr. § 8.BoenhetBoenhet er en selvstendig bolig (egen branncelle) med egen inngang, kjøkken/tekjøkken, etteller flere oppholdsrom, sanitærrom og nødvendige birom/tilleggsrom, og uten adgang til annenboenhet.14Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

§ 5 Utomhusplan§ 5 UtomhusplanVed innsendelse av søknad om tillatelse til tiltak kreves utomhusplan. Denne skal vise bådeeksisterende og planert terreng for eiendommen og terrengtilpasning til naboeiendommene,samt opparbeiding av utearealene.Terrengbehandling, beplantning og annen opparbeiding i samsvar med godkjent utomhusplanmå være utført før midlertidig brukstillatelse gis.For mindre tiltak som ikke endrer utomhusarealet kan kommunen forenkle kravet til dokumentasjon.Utomhusplan er en detaljplan i målestokk 1:200 som skal gjøre rede for arealbruken og opparbeidelseav tomten etter utbygging og de landskapsendringer utbyggingen medfører. For konkretekrav til innholdet i utomhusplanen vises til reguleringsbestemmelsen § 20.Planen skal vise både eksisterende og planlagt terreng for eiendommen og terrengtilpassingmot naboeiendommene med eventuelle tiltak for å bedre sammenhengen mellom eiendommene.Det skal vises parkeringsareal for biler, gangareal, uteoppholdsarealer, lekearealer og annendisponering av ubebygde arealer. Planen skal vise eksisterende trær som skal beholdes og nyvegetasjon som skal beplantes. Eksisterende trær som skal fjernes skal merkes av på planen.Videre skal planen vise eventuelle gjerder mot vei, jfr. reguleringsbestemmelsen § 14.Utearealene skal opparbeides i hht. godkjent utomhusplan før midlertidig brukstillatelse gis. Forå få til dette anbefales at planlegging av utearealene og gjennomføring av utomhusplan gjøresså tidlig som mulig i byggeprosessen.Hvis årstiden tilsier at det er vanskelig å opparbeide komplett utomhusplan før midlertidig brukstillatelsegis, kan kravet fravikes. Følgende skal likevel være opparbeidet til bruk: nødvendigefysiske tiltak som grovplanering av utearealer og grusing av gangarealer, gangatkomst til boligeneog biloppstillingsplasser, dog ikke ferdigstilt med belegning som asfalt, stein, el.l. Viderevil det i midlertidig brukstillatelse bli satt tidsfrist til påfølgende sommersesong for opparbeidelsei henhold til godkjent utomhusplan.Søknad uten utomhusplan vil ikke bli vurdert av Plan- og bygningsetaten som komplett medmindre bestemmelsens siste ledd kommer til anvendelse.Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by 15

§ 6 Plassering av bebyggelse§ 6 Plassering av bebyggelseNærområdets dominerende bebyggelsesstruktur og terreng skal være retningsgivende forplassering og gruppering av ny bebyggelse og ved fradeling av tomter. Ny bebyggelse innenforetablert bebyggelsesstruktur skal videreføre denne.Ved vurdering av dominerende bebyggelsesstruktur skal det legges vesentlig vekt på eksisterendebebyggelses avstand til vei og bygningers plassering i forhold til hverandre. Der bebyggelseni nærområdet har enhetlig avstand til vei skal denne avstanden videreføres. Videreskal det tas hensyn til eksisterende bebyggelses plassering i forhold til andre strukturerendeelementer som turdrag, bekkeløp og grøntdrag.I nærområder uten dominerende bebyggelsesstruktur eller ved ubebygde arealer kan bebyggelseplasseres i nyskapende strukturer og disse skal binde området sammen.Ny bebyggelse skal ta godt hensyn til eksisterende terreng både på byggetomten og mot nabotomtene.Terrenginngrep for å oppnå høyere utnyttelse eller annen plassering av bygningerenn tomtens eksisterende topografi legger til rette for, tillates ikke.Ny bebyggelse skal plasseres slik at større trær kan beholdes.Denne bestemmelsen er en presisering av planogbygningslovens §§ 70 og 74. Bestemmelsenomhandler plassering av bebyggelse i forholdtil eksisterende situasjon i nærområdet og påeiendommen. Byutviklingskomiteen påpekteved behandlingen av reguleringsplanen at detogså er viktig å ivareta den naturlige variasjonsom vil være hovedregelen i områder som harvokst frem over lengre tid. Ordlyden i § 6 om at”I nærområder uten dominerende bebyggelsesstruktureller ved ubebygde arealer kan bebyggelsenplasseres i nyskapende strukturer ogdisse skal binde områdene sammen”, skal ikketolkes som et ønske om en dominerende uniformeringi områder med stort innslag av nybygging,men at varias jon skal vektlegges også her.NærområdeEt nærområde kan utgjøre et mindre boligområdesom oppleves å tilhøre samme husgruppe,nabolag, strøk, gateløp eller værebegrenset av veier på alle sider. Nærområdetkan variere sterkt når det gjelder størrelse,topografi og utstrekning. Nærområdets avgrensningmå vurderes i hvert enkelt tilfelle.Landskapsdrag, infrastruktur, vegetasjon,topografi, bebyggelsesstruktur og utforminger med på å skape opplevelsen av et nærområde.Et nærområde vil som hovedregel værestørre enn kun tilgrensende eiendommer.Det nærmeste og ofte viktigste element i nærområdetfor et nytt tiltak er det opprinneligehuset, dersom dette er tatt var på. Det er viktigat ny bebyggelse plasseres og orienteres slik16Fig. 6.1 Bebyggelse relatert til hovedretning mot sydvest.Fig. 6.2 Bebyggelse relatert til vei/gateløp.Fig. 6.3 Bebyggelse med samspillende utforming.Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

at det oppstår et godt samspill mellom nyttog gammelt. Sammen med øvrige kriterierfor plassering av ny bebyggelse vil dette gigrunnlag for et helhetlig anlegg med småhuskarakter.BebyggelsesstrukturBebyggelsesstruktur er måten bygningene erplassert på i forhold til hverandre, i forholdtil vei, og i forhold til landskap, bekkeløp oggrøntdrag.Strukturen påvirkes av samspillet mellom ogavstand til veier, plasser, kvartal, landskapetsform, bebyggelsens orden i forhold til hverandreinkludert høyde og volum, og hvordanbebyggelsen danner offentlige og privateuterom.Fig. 6.4 Område med enhetlig bebyggelsesstruktur.Glads vei.Hvis et nærområde domineres av ensartet plasseringav bebyggelse, snakker vi om dominerendeeller enhetlig bebyggelsesstruktur.Måten eksisterende omgivelser og byggverker ordnet på skal respekteres. Nye tiltak skalfølge eksisterende byggelinjer og avstand tilvei når disse er tydelige, samt ta hensyn tileksisterende bebyggelses ordensprinsipper,dvs. plassering og gruppering inkludert høyderog volum.Fig. 6.5 Område med enhetlig bebyggelsesstrukturmed nyere struktur i hagene. Lofthus.Ved mindre prosjekter skal tiltak plasseres ogorienteres slik at klare brudd mellom ny ogeksisterende bebyggelse reduseres.Den orden som er for eksisterende omgivelserog byggverk kan imidlertid videreutvikles forå oppnå høy egenverdi og varig kvalitet. Uansettom nærområdet defineres som enhetligeller ikke skal ny bebyggelse plasseres slik atområdet så langt mulig bindes sammen gjennomde nye strukturene som etableres. Dettegjelder både ved etablering av én ny enkeltbygning,og ved en større samlet utbygging.Bebyggelse som garasjer, carport og uthusinngår i bebyggelsesstrukturen.Fig. 6.6 Område med ikke enhetlig bebyggelsesstruktur.Hellerud.Tunbebyggelse kan være et eksempel på enbebyggelsesstruktur som ikke er dannet avveier eller terreng, men der strukturen eretablert med utgangspunkt i forholdet mellombygningene.Fig. 6.7 Tunbebyggelse med moderhus.Holmenveien.Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by 17

Fig. 6.8 Ny bebyggelse dannernytt bebyggelsesmønster mot vei.Fig. 6.9 Ny bebyggelse dannernytt bebyggelsesmønster i hage.Fig. 6.10 Ny bebyggelse i eksisterendebebyggelsesstruktur.Bestemmelsen sier at der eksisterende bebyggelsehar en enhetlig avstand til vei skaldenne videreføres. Hvis eksisterende bebyggelsehar så stor avstand fra vei at det er muligå etablere en ny struktur mellom eksisterendebebyggelsesrekke og vei/byggelinje, vil dettevære tillatt. I slike situasjoner er det viktig åta hensyn til at gode utearealer og solforholdsikres for både eksisterende og ny bebyggelse.Erfaringsmessig betyr dette at smaletomter bør ha en dybde på minst 35-40 meterfor å kunne etablere ny struktur mellom eksisterendebebyggelsesrekke og vei, med mindreny bebyggelse kan sideforskyves i forhold tilhverandre.Fig. 6.11. Bebyggelse med enhetlig avstand til vei.Borgen.Ved første nye tiltak i en slik ny struktur skal det illustreres hvordan naboeiendommer eventueltsenere kan utnyttes i hht. bestemmelsene i reguleringsplanen, jfr. dokumentasjonskravet ireguleringsbestemmelsen § 20.Plan- og bygningslovens krav i forhold til plassering av bebyggelseI hht. pbl. § 70 nr. 2 gjelder en generell byggeavstand på 4 meter til nabogrense, slik at det blirminst 8 meter mellom bebyggelsen på eiendommene. Avstandskravet er begrunnet i branntekniskeforhold ved at avstand mellom bygninger hindrer spredning av brann.Pbl. § 70 nr. 2b gir adgang til å plassere frittliggende garasje, uthus og lignende mindre bygningmed grunnflate inntil 50 m 2 nærmere enn 4 meter fra nabogrense. Oslo kommune har fast oglangvarig praksis å tillate bygninger etter pbl. § 70 nr. 2b lagt inntil 1 meter fra nabogrensen.Dersom det foreligger skriftlig samtykke fra eier av naboeiendommen, kan kommunen tillate enbeliggenhet nærmere grensen enn 1 meter. For at bygning som nevnt over skal anses som frittliggende,må avstand til annen bygning på samme eiendom være minimum 1 meter.Veglovens generelle krav om 15 meters byggeavstand til midtlinje i kommunal regulert veigjelder generelt der ikke annet er bestemt i reguleringsplan. Småhusplanen har ikke egneregler om byggeavstand til vei, men det kan være at reguleringsplan for den aktuelle veien harslike avstandsregler. Kriterier for å vurdere dispensasjonssøknad fra veglovens krav, er bl.a.om tiltaket er forsvarlig ut fra trafikksikkerhet og andre stedlige forhold.Som nevnt i reguleringsbestemmelsen § 2 opprettholdes innenfor planområdet, gjeldendereguleringsplaner for andre formål enn byggeområde for boliger. Bl.a. gjelder dette reguleringsplanfor veier. I enkelte av disse vegreguleringene er det regulert byggegrenser mot vei som kanavvike fra veglovens krav. Disse byggegrensene vil da gjelde foran veglovens krav ved plasseringav bebyggelse innenfor småhusplanens virkeområde.18Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

TerrenginngrepTerrenginngrep kan være sprenging, graving, masseuttak, skjæring, fylling eller planering avterreng. Vi snakker i denne bestemmelsen om terrenginngrep i forbindelse med plassering avny bebyggelse med tilhørende uteoppholdsareal og atkomster.Terrenginngrep skal vises på utomhusplanen.Nødvendige terrenginngrep i forbindelse med plassering av tiltaket på tomten skal alltid vurderes,og utomhusplanen vil være en del av byggesøknaden og vurderes sammen med denne.Terrenginngrep skal være moderate både i forholdtil plassering av ny bebyggelse, etableringav uteoppholdsareal, biloppstillingsplass ogatkomst. Nytt terreng skal tilsluttes eksisterendeterreng på en naturlig måte. Større fyllinger/skjæringereller forstøtningsmurer skalunngås.Hva som er moderate terrenginngrep ellerstørre skjæringer/fyllinger, må vurderes konkreti hvert enkelt tilfelle avhengig av eksisterendeterrengfall på tomten. Erfaringsmessigbetyr dette at det på flate og svakt skrånendetomter skal tilstrebes å tilbakeføre terrengetetter utbygging slik at planert terreng samsvarermest mulig med eksisterende terreng på tomten.For skrånende tomter skal fyllinger ogskjæringer ikke overskride 1 meter, og for tomtermed terreng brattere enn 1:3 skal fyllinger ogskjæringer ikke overskride 1,5 - 2 meter. For åunngå større fyllinger og skjæringer ved plasseringi terreng, skal høydeforskjellen tas oppi bebyggelsen.Unntaksbestemmelsene i § 5 nr. 3 g i Forskriftom saksbehandling og kontroll i byggesaker(SAK), vedrørende fylling og planering av terreng,kommer ikke til anvendelse, da alle terrenginngrepi tilknytning til et byggetiltak skalvurderes som en del av byggesøknaden.Fig. 6.12 Bolig som er utformet med hensyn tileksisterende terreng. Solveien.Fig. 6.13 Bolig som er utformet med hensyn tileksisterende terreng. Baneveien.Det er ikke tillatt å endre terrenget for å oppnåhøyere plassering av tiltak i terreng, eller for åoppnå høyere utnyttelse enn det tomtens naturligetopografi innbyr til. I dette ligger bl.a. atterrengoppfylling med hensikt å øke kotehøydenfor gjennomsnittlig planert terreng rundt bygningen,og følgelig oppnå en høyere kotehøydefor gesims og møne, vil kunne komme i konfliktmed bestemmelsen.Fig. 6.14 Bolig som er utformet med hensyn tileksisterende terreng.Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by 19

Garasjeanlegg helt eller delvis under terrengsamt nedkjørsel til slike anlegg, skal utformesetter de samme krav til terrenginngrepsom øvrig bebyggelse. På flate og svaktskrånende tomter skal nedkjøringsrampertil garasjeanlegg ha en plassering på tomtensom orienterer seg bort fra det offentlige rom.For slike tomter vil nedkjøringsramper oftekreve skjæringer/forstøtningsmurer som kankomme i konflikt med bestemmelsens krav omterrenginngrep for å oppnå høyere utnyttelse.Terrenginngrep i form av skjæringer og forstøtningsmurertil garasjeanlegg vil ofte reduserespå tomter i skrånende terreng der innkjøringskjer på eksisterende terrengnivå.Fig. 6.15 Ikke dominerende nedkjørsel til garasje.Holmenveien.Plassering i forhold til større trærMarkante trerekker, alléer og større trær i etnærområde gir karakter og miljøverdi. Dette erviktig å beholde. Viktig vegetasjon skal registrerespå utomhusplanen. Ny bebyggelse børplasseres slik at denne karakter- og miljøfaktorenkan opprettholdes.Orientering og plassering av nybygg på tomtenDersom nye tiltak plasseres og orienteres slikat det oppstår gode uterom ved at det nyetiltaket henvender seg til moderhuset på eiendommen,kan dette styrke småhuskaraktereni området.Fig. 6.16 Plassering som tar vare på eksisterendetrær. Furulundveien.Innsyn/solforholdNy bebyggelse bør plasseres slik at innsyn til private uteoppholdsareal for eksisterende bebyggelsebegrenses og at akseptable solforhold for disse oppnås.Ubebygde eller ikke fullt utnyttede eiendommer kan være en ressurs for nabolaget når det gjelderå oppnå gode sol-, lys-, utsyns- og utsiktsforhold. Nye byggetiltak kan oppleves som en ulempefor naboene. Naboeiendommene kan ikke regne med å opprettholde disse kvalitetene fullt utnår et område eller en eiendom bygges ut.20Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

§ 7 Utforming av bebyggelse§ 7 Utforming av bebyggelseNye tiltak skal på en harmonisk måte opprettholde nærområdets bygningsmessige og byplanmessigekarakter. Nye tiltak skal sikre kvalitet i utformingen både i forhold til eksisterendebebyggelse i nærområdet og i selve det nye tiltaket.Ved etablering av ny bebyggelse eller endring av eksisterende bebyggelse skal nye bygningerha en størrelse/volum tilsvarende nærområdets eksisterende bebyggelse.Nye bygninger, eller andre tiltak, skal gjennom sin høyde, lengde, grunnflate, takform ogmaterialbruk samspille med eksisterende bygninger og terreng i nærområdet.I områder med i hovedsak ensartet bebyggelse skal kravet til tilpasning til eksisterendebebyggelse tillegges særlig vekt.Plan- og bygningslovens § 74.2 pålegger kommunen å påse at rimelige krav til estetisk utformingblir ivaretatt både i forhold til det nye tiltaket og i forhold til hvorledes det nye tiltaket samspillermed omgivelsene.Reguleringsbestemmelsen § 7 er en presisering av pbl. § 74 nr. 2 (skjønnhetsparagrafen) ogsammen med bestemmelsene i reguleringsplanen gir dette kommunen hjemmel til å avslå byggesøknadersom ikke tilfredsstiler kravene til kvalitet i utformingen.Byutviklingskomiteen uttalte ved behandlingen av reguleringsplanen at bruk av begrepet ”harmonisk”er et uttrykk for et ønske om høy kvalitet og godt samspill med omgivelsene. Byutviklingskomiteenuttalte videre at det må ”uavhengig av arkitektur og byggestil, legges vekt på strøksegne særpregsom for eksempel tomtens topografi og grøntstruktur, bygningens volum og skala, herunder takog vindusflater, balanse mellom horisontale og vertikale bygningselementer, detaljeringsgradi fasadeuttrykk etc.” Byutviklingskomiteenuttalte videre i tilknytning til BYA som arealberegningat ”bruk av BYA for å beregne tillattutnyttelse, i likhet med den gamle U-gradberegningen,kan ha sine svakheter. For åoppnå maksimal utnyttelse, hvilket de flesteutbyggere tenderer mot, må man unngå ethvertfasadeutspring som øker husets fotavtrykk, ogresultatet kan ofte bli flate, rette kasser, og evt.balkonger, verandaer etc. erstattes med takterrasse.”Det ble videre uttalt at ”det er uheldigom regelverket i seg selv legger føringer somkan resultere i en utilsiktet arkitektonisk uniformeringav nybygg.”Krav til utforming av nye tiltak i etablerte bygningsmiljøer større enn i ubebygde områder.Fig. 7.1 Godt samspill mellom ny og gammel del avbygning. Ny del til venstre. Tuengen Allé.Eldre småhusområder og enkelthus kan ha finekvaliteter som bør opprettholdes ved søknadom nye tiltak. Plassering, volum og utformingav ny bebyggelse forutsetter derfor å respektereog videreføre slike kvaliteter, uavhengig avstiluttrykk. Det kan sikres arkitektonisk kvalitetmed ulike stiluttrykk. Uansett hvilken stilartman velger er kravet til egenkvalitet i tiltaket,både i forhold til seg selv og i forhold til omgivelsene,viktig.Fig. 7.2 Arkitekturpris 2006 tema ”Småhus i ytreområder”. Ekelyveien.Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by 21

I reguleringsbestemmelsen § 7 siste setningpresiseres at i områder med i hovedsak ensartetbebyggelse skal kravet til tilpasning til eksisterendebebyggelse tillegges særlig vekt. Begrepet ”ihovedsak ensartet” må indikere at det må væreen overvekt /dominans av en type bebyggelse.KvalitetKvalitet i utformingen knytter seg både tilhistorie, naturgrunnlag og menneskers brukog opplevelse av omgivelsene. God estetiskkvalitet knyttes til hva vi opplever som vakkert,ønskelig, verdifullt, osv. Følgende begrepbenyttes ofte i vurderingen av fysisk kvalitet:funksjonell brukbarhet, materialmessig varighet,fleksibilitet over tid, mm. Områder med ihovedsak ensartet bebyggelse krever en størregrad av nennsomhet ved innpassing av nye tiltakfor å opprettholde områdets kvalitet.Fig. 7.3 Bolig med høy egenkvalitet, fra 2003.Dronninghavnveien.HarmoniskMed harmonisk menes samklang, samstemmighetog tilhørighet mellom ny og eksisterendebebyggelse. Når et nytt tiltak får enutforming som nennsomt knyttes til naturgitteog bygde omgivelser vil det kunne oppnåsbygningsmessig og byplanmessig helhet,uavhengig av tiltakets arkitektoniske uttrykk.Faktorer som bebyggelsesstruktur, bygningstypologi,volumer, bygningsformer, proporsjoner,utforming, materialer og farger erviktige i denne vurderingen. I områder medhovedsak ensartet bebyggelse bør en overvektav de angitte elementer videreføres.Fig. 7.4 Bebyggelse fra 1912 og 1987 som samspiller.Frydenberg.Byplanmessig karakterMed byplanmessig karakter menes hvordaneksisterende og ny bebyggelse er plassert iforhold til hverandre, i forhold til veier og plasser,i forhold til landskapets form, i forhold tilavstand til tomtegrense og hvordan bebyggelsendanner offentlige og private uterom, jfr.reguleringsbestemmelsen § 6.Fig. 7.5 Oberst Rodes vei.TilpasningMed tilpasning i denne bestemmelsen menesat nye tiltak skal forholde seg til og ha et bevistsamspill med bebyggelsen i nærområdet nårdet gjelder plassering, volumer, bygningsform,proporsjoner, utforming, materialbruk og farger.Tilpasning omfatter også respekt for områdetshistoriske karakter.Fig. 7.6 Tilpasning av bebyggelse. Villaveien.22Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

Ved utforming av ny bebyggelse er det viktig å avklare forholdet til eksisterende bebyggelseved å foreta en analyse av nærområdets bebyggelsesstruktur, bygningsform og proporsjoner jfr.reguleringsbestemmelsen § 20.Garasjer skal utformes og plasseres slik at de ikke dominerer i volum, høyde eller i grunnflate iforhold til boligen.Viktige faktorer som påvirker utformingen av byggeprosjekter i småhusområdeneDet eksisterende husets (moderhusets) plassering, størrelse og utforming. Der eksisterendehus er beholdt utgjør dette et konkret utgangspunkt som nye tiltak skal ta hensyn til gjennomfor eksempel å gi rom rundt eksisterende huseller å plassere ny bebyggelse slik at det eksisterendehuset ikke stenges inne. Nye tiltak måvise slektskap, og dermed harmonisk tilpasseseg moderhuset. Materialvalg- og fargebrukkan være effektive virkemidler som bidrar til atmoderhuset og nytt tiltak til sammen utgjør ethelhetlig anlegg.Et tiltak som innebærer at moderhuset blirbeholdt vil være mer i tråd med reguleringsplanenshensikt enn et tiltak som innebærerat moderhuset blir revet.Fig. 7.7 Moderhuset - tunbebyggelse Holmenveien.Eksisterende terreng gir føringer for utforming av byggverk. Bebyggelsens utforming skal tahensyn til det naturgitte terrenget på tomten. Bygninger bør utformes slik at terrengoppfyllingerunngås. Dette kan gjøres ved at høydeforskjell på tomter tas opp gjennom bebyggelsens utforming.Vesentlige terrengendringer kan alene være avslagsgrunn i byggesaker. Det henvises tilreguleringsbestemmelsen § 6 om terrenginngrep.Volumet bestemmes av bygningens fysiske utstrekning i høyde, lengde og bredde over terreng.Nye tiltak bør ikke avvike vesentlig fra nærområdets dominerende bygningsvolumer. Inntrykketav en bygnings volum kan påvirkes av tomtens størrelse. Ved ny bebyggelse på store eiendommervil likevel volumene måtte ta hensyn til omkringliggende bebyggelse og brytes opp til mindrevolumer med småhuskarakter.Volumets størrelse og oppdeling samt skalai forhold til omkringliggende bygningersgrunnflater, høyder og detaljering bør tilleggesspesiell vekt ved behandlingen av tiltaketter Plan- og bygningsloven. Det nye tiltaketshøyde, volum- og fasadeuttrykk må ta hensyntil tilgrensende bebyggelses rytme, karaktersamt dominerende gesims- og mønehøyde inærområdet.Det henvises til reguleringsbestemmelsen§ 10 som fastsetter maksimalt tillatte høyderog grad av utnytting.Fig. 7.8 Gammelt og nytt - volumtilpasning.Tuengen Allé.Proporsjonene er forholdet mellom husets høyde, lengde, bredde og inndeling av veggflatene.Husets takform er også med på å bestemme husets proporsjoner. Bygninger fra forskjelligetidsepoker kan passe sammen dersom det er klare fellestrekk i proporsjoner og volumer.Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by 23

Fig. 7.9 Detaljering på et nyere hus. Løchenveien.Detaljering i utformingen er spesielt viktig iområder med særpreg, uavhengig av stiluttrykk.I slike områder bør legges særlig vektpå samspillet mellom ny og eksisterendebebyggelse hva gjelder volum, skala, tak,vindusflater, og balanse mellom horisontaleogvertikale bygningselementer.Tak, takform, takvinkel, takutstikk, gesimshøydeog møneretning er av stor betydningfor å bestemme husets uttrykk og helhetsvirkningpå omgivelsene, og vil derfor være enavgjørende faktor for tiltakets utforming. Detteskal bidra til å forsterke og binde sammenområdets karakter. Mindre avvik i takform kanlikevel passe til omgivelsene dersom volum,bygningsform, fotavtrykk, farge eller materialbrukpå det nye tiltaket har fellestrekk medeksisterende bebyggelse på eiendommen og inærområdet.Arker og takoppbygg skal underordne segbygningens hovedtak og utformes slik attakets hovedform ikke svekkes.Fig. 7.10 Detaljering på et eldre hus. Niels Tollers vei.Fig. 7.11 Ulike takformer.Takterrasser skal vurderes strengt mht. utformingog innsyn til nabo. Utformingen skalvære en integrert del av tiltaket. Takterrassersom vender mot nabos uteareal, bør holdestilbaketrukket fra bygningens fasadeliv.Farger og materialer som tre, murpuss, teglog plater, takmaterialer som takstein, pappog plater er virkemidler som gir bebyggelsenet helhetlig uttrykk. Nye tiltak skal bl.a gjennommaterialbruk og farger ta hensyn til ogforsterke nærområdets karakter.Fig. 7.12 Takark som innordner seg hovedtaket.Borgenveien.24Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

§ 8 Bevaringsverdig bebyggelse§ 8 Bevaringsverdig bebyggelseVed behandlingen av søknads- og meldepliktige tiltak samt ved behandling av bebyggelsesplanerskal spørsmålet om bevaring avklares.Der det er enkeltbygg av særlig arkitektonisk eller historisk betydning på eiendommen, ellereiendommen inngår i grupper av bygninger som sammen utgjør et spesielt verdifullt kulturmiljø,skal ny og eksisterende bebyggelse gjennom plassering og utforming søkes integrert ien helhetlig utforming av eiendommen og nærområdet, jfr. særlig §§ 6 og 7.Hensikten med denne bestemmelsen er åunderstreke at der det er eksisterende bygningereller andre anlegg på eiendommen,skal det avklares om noe skal bevares. Hvisnoe er bevaringsverdig i henhold til reguleringsbestemmelsen§ 8 skal nytt og gammeltsøkes integrert.Det skilles mellom to prinsipielt forskjelligesituasjoner:• Enkeltbygg av særlig arkitektonisk ellerhistorisk betydning• Et spesielt verdifullt kulturmiljøFig. 8.1 Ny og gammel bebyggelse. Borgenbakken.EnkeltbyggI forhold til enkeltbygg skal det vurderes om bygget har arkitektonisk eller historisk betydning.Et bygg kan ha arkitektoniske kvaliteter uten at det har noen særlig historisk verdi i dag, mendet skal da likevel søkes å få til en integrert løsning med ny og eksisterende bebyggelse.Ved vurdering av om et enkeltbygg har historisk betydning vektlegges både kulturhistoriske ogarkitekturhistoriske verdier. Byantikvaren har et register over bevaringsverdige objekter/anlegg, såkalt ”Gul liste” som er tilgjengelig på www.byantikvaren.oslo.kommune.no. Denneoversikten er primært en vurdering basert på kulturhistorisk betydning. Spørsmål om bevaringsverdiskal sjekkes ut på forhånd enten på nettet eller ved kontakt med Byantikvaren. Dersomanlegget ikke er oppført på ”Gul liste”, men det allikevel er grunn til å tro at det har bevaringsverdi,tas det kontakt med Byantikvaren.Selv om anlegget i utgangspunktet ikke erregistrert som bevaringsverdig på ”Gul liste”,kan det gjennom byggsaksbehandlingen blivurdert som bevaringsverdig. Dersom enbygning står oppført på ”Gul liste”, eller detav andre grunner viser seg å være bevaringsinteresserknyttet til tiltaket, gjelder reguleringsbestemmelsen§ 8.2. ledd.Fig. 8.2 Bevaringsverdig bebyggelse.Villa Stenersen, Tuengen Allé.Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by 25

Spesielt verdifullt kulturmiljøI spørsmål om hva som er et verdifullt kulturmiljø må bl.a. følgende vektlegges:• bebyggelsens kulturhistoriske verdi• bebyggelsens plassering i landskapet• ordensprinsipper; dvs bebyggelsens gruppering• byggehøyder• bebyggelsens skala• utforming• materialer- og fargevalg• hageanleggSøkes integrertFor hvert enkelt tiltak der det konstateres atdet er særlig arkitektoniske eller historiskeinteresser knyttet til eiendommen, eller det eret spesielt verdifullt kulturmiljø, er det nødvendigå fastslå hvilke kvaliteter som er deviktigste å ta vare på i akkurat dette strøket ogpå denne tomten. Nye tiltak må søke å opprettholdeeller forsterke disse kvalitetene.Det kan bety at nye tiltak bør i plassering ogvolum innordnes den eksisterende bebyggelsensordensprinsipper og utformes slik at devisuelt underordnes eksisterende bebyggelse.Plassering, proporsjoner, grøntarealer, materialbrukog farge vil kunne være viktige elementerfor å oppnå dette. God romlighet rundt bevaringsverdigebygg, særlig hovedfasader, bidrar somregel til gode løsninger. Andre viktige elementeri tilknytning til bevaringsverdige bygningerog eller miljøer, som hageanlegg, murer ellerverdifull vegetasjon inngår ofte i en bevaringsverdigsammenheng og bør tas hensyn til vedplassering og utforming av nye tiltak.Fig. 8.3 Nytt og gammelt hus integrert i tun.Holmenveien.Fig. 8.4 Integrering av bebyggelse fra 1912 og 1987.Frydenberg.26Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

§ 9 Bevaring av strandlinje mot sjø og vassdrag§ 9 Bevaring av strandlinje mot sjø og vassdragÅpne strekninger av bekker, elver, vann, dammer og tjern skal opprettholdes. Der nye tiltakberører lukkede elver eller bekker skal gjenåpning av disse vurderes.Tiltak må ikke gjennomføres nærmere enn 20 meter fra vannkant bekker, elver, dammer, tjernog vann ved normal vannstand. Den samme avstand gjelder også for graving, sprenging og andrefyllingsarbeider.I områder markert A på plankartet gjelder byggegrense mot bekk som vist på kartet.I områder på Bygdøy, markert B på plankartet, gjelder byggegrense mot sjøen som vist påkartet. I disse områdene kan det likevel tillates brygge, utenfor byggegrense, på inntil 8 m 2pr. eiendom. Største lengde langs strandlinje skal ikke overstige 6 meter. Største lengde frastrandlinje, eller største utstikk fra strandlinje ved normal vannstand, skal ikke overstige 6 meter.Brygger skal utformes og plasseres slik at allmenn ferdsel på sjøen ikke hindres.Intensjonen bak denne bestemmelsen er todelt:• Fortetting i småhusområdene skal ikkeføre til ytterligere ”nedbygging” av åpentvann verken ut i vannet eller på tilstøtendelandareal.• Elver og bekker skal gjenåpnes der dette ermulig.Bestemmelsen er entydig på at åpne vannstrekningerskal opprettholdes. Det skal ikke tillatesutfyllinger, gjenfyllinger eller lukking der det idag er åpent vann.Fig. 9.1 Brygge på Bygdøy.Det er ikke tillatt med tiltak nærmere enn 20 meter fra vannkant ved normal vannstand. Dette ersamme avstand som er angitt i Kommunedelplan for grøntstruktur i byggesonen (Grøntplan forOslo) og denne Kommunedelplanen skal legges til grunn når det vurderes forvaltning av arealenemellom vannkanten og 20-meters grensen. For noen områder innenfor planens avgrensning, markertA og B på plankart, gjelder andre avstandsbestemmelser. Bakgrunnen for dette er en konkretvurdering av forholdet mellom eksisterende bebyggelse og de åpne strekningene med vann.BryggerHovedregelen er at etablering eller utvidelse av eksisterende brygger skal plasseres slik at deikke hindrer den allmenne ferdsel på sjøen. I dette må vurderes konkret hvor det er mulig åferdes på sjøen, bla. hvor det er dypt nok til at båter kan komme frem. Hvis en brygge vil hindreden allmenne ferdselen på sjøen kan oppføring av brygge ikke tillates. Selv om reguleringsbestemmelsenekun omtaler allmenn ferdsel på sjøen, skal det ved en søknad om tiltak ogsåvurderes hvordan allmennhetens rettigheter på land, etter friluftsloven, vil påvirkes av tiltaket.Brygger defineres som varige konstruksjoner og anlegg, jfr. pbl. § 84, og er søknadspliktig tiltaketter pbl. § 93a.Brygger og andre tiltak etter pbl. § 84 som utføres innenfor havnedistriktet er avhengig av tillatelsefra Oslo Havnevesen, jfr. havneloven § 18, 2. ledd. Småhusplanen grenser kun mot sjøen påBygdøy, og det er derfor bare dette området som ligger innenfor havnedistriktet. Søknad omoppføring av brygger på Bygdøy må derfor oversendes Oslo Havnevesen for godkjennelse etterhavneloven, før søknaden kan behandles etter plan- og bygningsloven.Søknad om oppføring av brygger i elver og ferskvann innenfor Småhusplanen skal ikke oversendesOslo Havnevesen.Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by 27

§ 10 Bebyggelse, høyder og grad av utnytting§ 10 Bebyggelse, høyder og grad av utnyttingMaksimal grad av utnytting og høyder kan bare tillates dersom tiltaket samlet sett har en godhelhetsløsning.Følgende høyder og utnyttelse kan tillates:a): Inntil 24% bebygd areal (BYA) på den enkelte tomt. Områder langs bekkedrag (markert Apå plankartet) og for visse områder på Bygdøy (markert B på plankartet) tillates bebygdareal (BYA) inntil 18%.b): Gesimshøyde inntil 6,5 meter og mønehøyde inntil 9,0 meter. For bebyggelse med flatetak tillates gesimshøyde inntil 7,0 meter. For bebyggelse med pulttak tillates høyestegesims inntil 7,5 meter, laveste gesims inntil 6,5 meter. Alle høyder måles ut fra ferdigplanert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen.c): Der dominerende gesims- og mønehøyder på bebyggelsen i nærområdet overstiger deangitte høyder angitt under b) med mer enn 1 meter, kan kommunen ut fra disse høydenefastsette gesims- og mønehøyde for det omsøkte tiltaket opp til den høyden som erdominerende for området. I slike tilfeller skal en ved fastsettelse av gesims- og mønehøydeta hensyn til dominerende takform i nærområdet.Parkeringsplasser på terreng skal medregnes i bebygd areal (BYA) med 18 m 2 pr. plass.Minimum 25% av parkeringskravet pr. tiltak, dog minst en plass, skal ligge på terreng.I søknaden om tiltak skal gesims- og mønehøyder angis med kotetall sammen med høyderfor både eksisterende og planlagt terreng.Kvalitetsbestemmelsene i planen, jfr. bl.a. reguleringsbestemmelsen §§ 6, 7, 8 og 12, måoppfylles og er en forutsetning for å få tillatelse til tiltak som ligger innenfor regulert grad avutnytting og høydebestemmelser i denne paragrafen. At et tiltak ligger innefor regulert grad avutnytting og høydebestemmelser er derfor ikke nok i seg selv.God helhetlig løsning/analyse av byggetomten, jfr. reguleringsbestemmelsen § 20 aFor å sikre at kvalitetsbestemmelsene i planen er oppfylt, er det viktig å avklare forholdet tileksisterende bebyggelse og nærområdet ved å foreta en analyse av nærområdets bebyggelsesstruktur,bygningsform og proporsjoner ved å se på:• eksisterende bebyggelses plassering i forhold til veier og nabogrenser• eksisterende bebyggelses bevaringsverdi, jfr. reguleringsbestemmelsen § 8• eksisterende bebyggelses plassering i forhold til terreng• eksisterende bebyggelses høyder, lengder, grunnflate, takform og materialbrukEtter en slik analyse av nærområdet, og ved å se på disponering av byggetomten mht. bl.a.utearealer og atkomst, vil man få en indikasjon på hvilken %-BYA, byggehøyder og evt. hvormange boenheter som kan forventes å innpasses på eiendommen. Analysens resultat erutgangspunkt i forhold til forventet utnyttelse og videre prosjektering av tomten, framfor etutgangspunkt om maks tillatt %-BYA og maksimale byggehøyder. Selv om analysen skulleindikere en BYA større enn 24%, vil det være den maksimale utnyttelsen som kan tillates.Grad av utnyttingI denne planen angis grad av utnytting som prosent bebygd areal, %-BYA.Prosent bebygd areal, %-BYAProsent bebygd areal angir andelen av tomtearealet som bebyggelsen maksimalt kan dekke,jfr. § 3-4 i TEK. BYA beregnes i hht. Norsk Standard(NS) 3940. I hht. § 3-11 i TEK inngår parkeringsareali beregningsgrunnlaget for grad av utnytting, for denne planen vil det si beregningsgrunnlagetfor %-BYA.28Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

TomtTomt er det areal som i reguleringsplan eller bebyggelsesplan er avsatt til byggeområde for bolig,og det er dette arealet som skal legges til grunn for beregning av %-BYA, jfr. § 3-10 i TEK.Det er viktig å merke seg at det arealet man får oppgitt ved henvendelse til kommunen, eller detarealet som er oppgitt i målebrev, er areal av hele eiendommen. Dette arealet omfatter også dedeler av eiendommen som eventuelt er regulert til annet formål enn byggeområde for bolig.Eksempelvis kan deler av eiendommen være regulert til veiareal. Før man kan beregne eiendommens% BYA må det derfor gjøres en beregning for å finne det areal (tomt) som skal leggestil grunn for beregningen av %-BYA.Tomt beregnes på følgende måte:areal av hele eiendommen− areal regulert til annet formål enn bolig= tomtBeregning av bebygd areal, BYADet henvises til Norsk Standard NS 3940.Bebygd areal er det arealet som bygningenopptar på terrenget, dvs. bygningens grunnflateumiddelbart over sokkel og av slikebygningsdeler utenfor fasadelivet som påvirkerbrukbarheten av underliggende terreng ivesentlig grad.Fig. 10.1 Illustrasjonen viser tomt som eiendommenssamlede areal fratrukket areal regulert til veiBYA – inkludert parkeringsplasser på terreng – skal regnes ut i prosent av arealet for hverplanlagt tomt:% BYA= BYA (m2 ) x 100Tomt (m 2 )I BYA medregnes:• bolighus og alle andre permanente bygninger,for eksempel garasjer og bod/uthus• parkeringsplasser på terreng medregnes iBYA med 18 m 2 pr plass• terrasser på terreng hvor overkant gulv pånoe sted kommer mer enn 0,5 meter overplanert terreng. Kun de deler av terrassensom ligger mer enn 0,5 meter over planertterreng skal medregnes• del av åpent areal som ligger innenfor bygningensfasadelivet, f.eks. portrom, arkaderog svalganger, overdekkede terrasser oginngangspartier• utkragede bygningsdeler med fri høydeover terreng mindre enn 3 meterFig. 10.2 Illustrasjonen viser hva som skalmedregnes i BYA• utkragede bygningsdeler med fri høyde over terreng mellom 3 meter og 5 meter, hvis forkantenligger mer enn 1,5 meter utenfor fasadeliv• bygningsdeler utenfor fasadeliv når de er understøttet fra terreng• åpen garasje/carport• overbygd gårdsplass• bygninger delvis under terreng. Kun de deler av bygning som ligger mer enn 0,5 meter overplanert terreng skal medregnesVeileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by 29

I BYA medregnes ikke:• utvendig trapp ved inngang• bygningsdeler som ikke, eller bare ubetydelig, går over terrengnivå, f.eks. lyssjakt• terrasse på terreng hvor terrassegulvet er lavere enn 0,5 meter over terreng• utvendig kjellertrapp hvor høyeste punkt er lavere enn 0,5 meter over terrengParkeringParkeringsplass på terreng skal medregnes i BYA med 18 m 2 pr. plass.Bestemmelsen skal sikre at parkeringsareal alltid regnes med i grad av utnytting uavhengigav om det bygges garasjer. Oslo kommunes parkeringsnorm definerer hvor mange parkeringsplasserdet stilles krav om for hver bolig, jfr. reguleringsbestemmelsen § 13.Parkering skal som hovedregel løses på omsøkt eiendom. Det kan i særlige situasjoner godtastinglyst erklæring som gir omsøkt eiendom rett til, uten tidsbegrensning, å bruke annen eiendomtil parkering. Ved bruk av tinglyst plass på annen eiendom, må plassene ligge i umiddelbarnærhet til omsøkt eiendom. Innenfor Småhusplanen vil dette ut fra stedets egenart som regel sipå nabo- eller gjenboereiendom som har atkomst fra samme offentlig vei eller samme regulertfelles avkjørsel som omsøkt eiendom. Ved slike løsninger må det dokumenteres at den aktuellenabo-/gjenboereiendommen tilfredsstiller reguleringsbestemmelsens krav til grad av utnytting.Det presiseres at som tinglyst erstatningsplass godtas kun plass av permanent karakter, og atbestemmelsens krav til opparbeidelse av plassen(e) før midlertidig brukstillatelse også gjelderfor disse plassene.Minst 25% av parkeringskravet pr tiltak, dog minst 1 plass, skal ligge på terreng, og medregnesi BYA. Bestemmelsen skal sikre et minimum av parkering på terreng for gjesteparkering og annenmidlertidig parkering, samt redusere unødvendig gateparkering i småhusområdene somfølge av tiltaket.Med parkeringsplass på terreng, menes plass som ikke er overbygget. Biloppstillingsplass igarasje, carport eller som på annen måte er overbygget defineres ikke som parkeringsplass påterreng i denne bestemmelsen.Parkeringsplasser på terreng skal opparbeides før midlertidig brukstillatelse kan gis, jfr.reguleringsbestemmelsen § 5.Ved søknad om tiltak som ikke endrer eiendommens BYA, og tiltaket heller ikke medfører enny boenhet, er det ikke nødvendig å søke om dispensasjon fra denne reguleringsbestemmelsenvedrørende kravet til BYA. Dette gjelder selv om reguleringsplanens angitte BYA i reguleringsbestemmelsen§ 10 a) er overskredet før søknad om tiltak innsendes. En overbygging av dendel av ubebygd parkeringsareal som overskrider tillatt BYA vil likevel være avhengig av dispensasjonfra planen. Medfører tiltaket en eller flere nye boenheter gjennom tiltak innenforbygningenes eksisterende fotavtrykk, skal det foretas ny beregning av parkeringsbehovet isamsvar med dagens reguleringsbestemmelser.Eksempel på beregning av grad av utnytting med bestemmelsens krav om at minimum 25% avparkeringskravet skal ligge på terreng:Eksempel 1Det søkes om tillatelse til oppføring av enebolig på 120 m 2 BYA og frittliggende dobbeltgarasjepå 36 m 2 BYA, på tomt lik 800 m 2 . I hht. parkeringsnormen kreves 2 biloppstillingsplasser foreneboligen, plasser som i dette tilfellet legges i dobbeltgarasjen. I tillegg krever bestemmelseneat minimum 25% av parkeringskravet, dog minst en plass, skal ligge på terreng og medregnesi BYA. Ved valg av dobbeltgarasje utløses derfor krav til en tredje plass på terreng:30Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

Enebolig120 m 2 BYADobbelgarasje for to biler36 m 2 BYA25% parkering på terreng, dvs 1 plass 18 m 2 BYA= 174 m 2 BYA% - BYA = BYA (m2 ) x 100 =174 m 2 x 100 = 21,8 %Tomt (m 2 ) 800 m 2Eksempel 2Det søkes om tillatelse til oppføring av en enebolig på 120 m 2 BYA og frittliggende garasje på18 m 2 BYA, på tomt lik 800 m 2 . I hht. parkeringsnormen kreves det 2 biloppstillingsplasser foreneboligen. En biloppstillingsplass legges i garasje. Den andre plassen legges på terreng. Tiltakethar dermed oppfylt bestemmelsens krav om minimum 25% av parkeringskravet på terreng:Enebolig120 m 2 BYAGarasje for en bil18 m 2 BYABiloppstillingsplass på terreng, dvs 1 plass 18 m 2 BYA= 156 m 2 BYA% - BYA = BYA (m2 ) x 100 =156 m 2 x 100 = 19,5 %Tomt (m 2 ) 800 m 2Krav om minimum 25% parkering på terreng - avrundingsregler:Ved beregning av parkeringskrav i henhold til parkeringsnormen skal det dersom beregningenegir et desimaltall, benyttes normale avrundingsregler, dvs. avrunding opp/ned til nærmestehele tall. Med utgangspunkt i beregnet parkeringskrav skal krav om minimum 25% parkeringpå terreng beregnes. Her må avrunding av desimaltall gjøres i forhold til å oppfylle kravet omminst 25% av parkeringskravet på terreng; dvs. antall plasser på terreng må være minst 25%av samlet antall plasser. Se eksempel nedenfor.Eksempel 1:Det søkes om tillatelse til oppføring av tiltak med 3 boenheter. Det velge felles parkering i hht.parkeringsnormen, dvs. 1,7 plasser pr. boenhet. Tiltaket krever etter dette følgende antallparkeringsplasser: 3 boenheter x 1,7 plasser = 5,1 = 5 plasserAv disse 5 plassene skal minimum 25% ligge på terreng og medregnes i BYA med 18 m 2 pr. plass:5 x 25% = 1,25 dvs. 2 plasser på terrengVed normale avrundingsregler dvs 1,25 =1 plass vil ikke kravet om minst 25 % være oppfylt.I dette tilfelle vil 2 plasser måtte legges på terreng for å oppfylle kravet. Plassene utgjør BYA på18 m 2 x 2 = 36 m 2 .Eksempel 2:Det søkes om tillatelse til oppføring av tiltak med 8 boenheter. Det velge felles parkering i hht.parkeringsnormen, dvs. 1,7 plasser pr. boenhet. Tiltaket krever etter dette følgende antall parkeringsplasser:8 boenheter x 1,7 plasser = 13,6 = 14 plasserAv disse 14 plassene skal minimum 25% ligge på terreng og medregnes i BYA med 18 m 2 pr. plass:14 x 25% = 3,5 dvs. 4 plasser på terreng som igjen utgjør et BYA på 18 m 2 x 4 = 72 m 2 .Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by 31

HøyderGesims- og mønehøyde skal måles i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen,jfr. §§ 3-8 og 4-2 i TEK.Gesims- og mønehøyde angis i meter og måles på fasadetegningene. Målet tas fra planert terrengsgjennomsnittsnivå rundt bygningen.Gesimshøyden måles fra planert terrengs gjennomsnittsnivå og opp til skjæringspunktet mellomveggliv og takflate. Merk at målet tas oppå takflaten. Det er viktig å merke seg at det er bygningenshøyeste gesims som skal legges til grunn ved fastsettelse av gesimshøyden. Dette betyr atdersom en bygning har arker eller takopplett, er det arken eller takopplettets gesims som erbygningens høyeste gesims.Mønehøyden måles fra planert terrengs gjennomsnittsnivå og opp til toppen av mønet.I tillegg til gesims- og mønehøyde angitt i meter, skal gesimsen og mønets kotetall angis påfasadetegningene.Planert terrengs gjennomsnittsnivåPlanert terrengs gjennomsnittsnivå er enberegnet kotehøyde. Med utgangspunkt iterrenglinjene rundt bygningen beregnes etgjennomsnittlig horisontalt nivå, en linje,som er utgangspunkt for måling av gesimsogmønehøyde.Det er ferdig planert terreng som er utgangspunktetfor å fastsette planert terrengs gjennomsnittsnivårundt bygningen. Oppfylling avterreng vil påvirke kotehøyden for gjennomsnittligplanert terreng rundt bygningen somheves ved oppfylling av terreng. Dette vil igjenpåvirke bygningens gesims- og mønehøyde.Fig. 10.3 Skisse som viser gesims og mønehøydemålt fra gjennomsnittlig terrengnivå for hus medskråtak og ark. G= gesimshøyde, M= mønehøyde,T= gjennomsnittlig planert terreng.Oppfylling av terreng for å oppnå en høyerekotehøyde for gjennomsnittlig planert terreng,er i strid med reguleringsbestemmelsen § 6.Dominerende gesims- og mønehøyderDet presiseres at denne bestemmelsen er enunntaksbestemmelse for å sikre at ny bebyggelsetar hensyn til eksisterende karakter iområder med betydelig overvekt av høyreisteldre bebyggelse. Denne typen bebyggelsefremstår ofte med høye grunnmurer, høye loftog høy innvendig takhøyde, og er spesielt lesbarfor bebyggelse oppført fra siste halvdel av1800-tallet og frem til slutten av 1920-tallet.Fig. 10.4 Skisse som viser gesims målt fra gjennomsnittligplanert terreng for hus med flatt tak.G= gesimshøyde, T= gjennomsnittlig planert terreng.Unntaksbestemmelsen gjelder både for nyefrittliggende bygninger samt ved tilbygg ogpåbygg til eksisterende bebyggelse.I spesielle tilfeller der et nærområde har dominerendemøne- og gesimshøyder som overskriderde tillatte høydene i denne planen medminst én meter, kan kommunen ut i fra disseFig. 10.5 Skisse som viser høyeste og laveste gesimshøydemålt fra gjennomsnittlig planert terreng for husmed pulttak. G1= høyeste gesimshøyde, G2= lavestegesimshøyde.32Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

høydene fastsette gesims- og mønehøyder fordet omsøkte tiltak inntil den gesims- og mønehøydesom er dominerende for området, sefig. 10.7.Denne regelen må vurderes strengt i hvertenkelt tilfelle, og det forutsettes at planensøvrige bestemmelser er godt ivaretatt slik atny bebyggelses plassering, utforming, takformog volumer har klare fellestrekk mednærområdets eksisterende bebyggelse. Detbør legges særlig vekt på gode overgangermellom gesimshøyder på ny og eksisterendebebyggelse. Det presiseres at det må være enbetydelig overvekt av bygninger med høyeregesims- og mønehøyde som oppleves i sammenheng,for eksempel langs vei, for at denneunntaksbestemmelsen skal kunne benyttes.Fig. 10.6 Bebyggelse med høy dominerende gesims-og mønehøyde. Fougners vei.Der kommunen etter en konkret vurderinglegger denne bestemmelsen til grunn, ertiltaket ikke i strid med høydebestemmelsenei planen.Fig. 10.7 Dominerende høyder kan gi ramme for høyden på nytt tiltak.Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by 33

§ 11 Minste størrelse på boligtomter§ 11 Minste størrelse på boligtomterMinste tomtestørrelse skal være 600 m 2Tomter på under 600 m 2 kan fradeles hvis det foreligger godkjent søknad om tillatelse for nytttiltak eller det ligger eksisterende bygning på eiendommen som ønskes fradelt.Slik fradeling på tomter over 600 m 2 , kan godkjennes hvis øvrige krav i plan- og bygningslovenog reguleringsbestemmelsene er oppfylt.Ved søknad om fradeling av tomt under 600 m 2 skal det enten foreligge godkjent tillatelse til tiltakeller sendes inn søknad om tillatelse til tiltak samtidig med delingssøknaden. Begge søknadenekan da behandles parallelt. Det legges særlig vekt på vurdering av tiltakets plassering på tomten,topografi, atkomstforhold, uteoppholdsarealer og forholdet til nærområdets bebyggelsesstruktur.Godkjenning av delingssøknad innebærer at søker får rett til å bebygge tomten. Ved behandlingav delingssøknad er det derfor nødvendig å vite at tomten lar seg bebygge på en måte somtilfredsstiller reguleringsplanens krav til plassering, uteoppholdsareal og parkering. Når detsøkes om deling må derfor søker ha tenkt gjennom hvordan tiltaket skal plasseres.Pbl. § 66 setter vilkår om at en eiendom bare kan deles eller bebygges dersom eiendommen ersikret lovlig atkomst til vei som er åpen for alminnelig ferdsel. Det er ikke et krav til eieren avden grunn som skal bebygges at han også eier grunnen der atkomstveien skal plasseres. Det ertilstrekkelig at han fremlegger en tinglyst erklæring fra berørt grunneier som uttrykkelig sier athans eiendom har rett til atkomstvei. Det er således ikke tilstrekkelig at det er eieren personligsom har retten, den må tilligge eiendommen. Retten må også være uten tidsbegrensing. Det erkommunen som skal påse at retten er tilstrekkelig sikret.Vei som er åpen for alminnelig ferdsel er en vei som er ferdig bygget og åpnet for trafikk. Det erikke tilstrekkelig at den er privat, den må være offentlig. Det er krav etter vegloven §1 at veienblir holdt ved like av stat, fylkeskommune eller kommune.Dersom det er godkjent tilbygg med egen bruksenhet eller ny bolig i nabogrense, skal det væreutstedt midlertidig brukstillatelse før delingssøknad kan behandles.Ved søknad om fradeling av ubebygd tomt i forkant av søknad om tillatelse til tiltak, skal forholdettil automatisk fredete kulturminner, jfr. reguleringsbestemmelsen § 18, avklares i forbindelsemed delingssøknaden.34Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

§ 12 Uteoppholdsareal§ 12 UteoppholdsarealDet skal settes av uteoppholdsareal etter følgende norm.:a. Minimum 200 m 2 for eneboliger og 300 m 2 for tomannsboliger.b. Minimum 100 m 2 per boenhet der BRA er lik eller større enn 55 m 2 i annen boligbebyggelse.c. Minimum 50 m 2 per boenhet der BRA er mindre enn 55 m 2 i annen boligbebyggelse.d. Minimum 50 m 2 for sekundærleilighet.Arealkravene gjelder både for nye boliger og for eksisterende boliger på tomter som skalfortettes. Arealkravene gjelder også ved endring av antall eller størrelse på boenheter ieksisterende bebyggelse.Minst 3/4 av uteoppholdsarealet skal være på terreng. Takterrasser medregnes ikke i uteoppholdsareal.Uteoppholdsarealet skal ligge godt tilgjengelig for boligen.Arealer brattere enn 1:3 etter planering tas ikke med i beregningen av uteoppholdsareal.I tillegg til planbestemmelsenes krav om uteoppholdsareal,stilles det i pbl. § 69 krav omat en så stor del av tomta holdes ubebygd atbebyggelsen får tilfredsstillende lysforhold ogbrannsikring. Det skal også i nødvendig gradsikres areal for tilfredsstillende oppholdsstedi det fri for beboerne herunder lekeplass forbarn.Arealkravene i denne bestemmelsen gjelderbåde for nye boliger og for eksisterende boligerpå tomter som utvikles. Arealkravene gjelderogså ved endring av antall eller størrelse påboenheter i eksisterende bebyggelse.Boligens bruksareal-BRAMed BRA menes en boenhets bruksrael.Areal innenfor bygningens yttervegger skalmedregnes i bruksareal. Mål tas fra innsidenav ytterveggene. Dersom en boenhet går overflere etasjer/plan skal alle etasjene/planmedregnes i boenhetens BRA. Uinnredetebygningsvolumer som f.eks. kjeller og loftskal medregnes i BRA dersom kriteriene omtilstrekkelig fri høyde etter NS 3940 er oppfylt.For detaljerte måleregler henvises til NS 3940.Fig. 12.1 Uteplass i Tuengen Allé.UteoppholdsarealUteoppholdsareal er de deler av tomten som ikke er bebygd eller avsatt til kjøring og parkeringog er egnet til formålet, jfr. § 3-3 i TEK og § 10-2 i REN veiledning til TEK. Arealene skal:• være store nok, og egne seg for lek og opphold• gi muligheter for ulike typer lek til forskjellige årstider• kunne brukes av ulike aldersgrupper og gi mulighet for samhandling mellom barn,unge og voksneVeileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by 35

Hoveddelen (3/4) av uteoppholdsarealet skal være på terreng. Balkonger, verandaer og terrassersom ikke medregnes i boligens bruksareal (BRA) kan regnes med i utoppholdsarealet så lengedette ikke utgjør mer enn 1/3 av arealkravet. Takterrasser medregnes ikke i utoppholdsarealet.Utoppholdsareal må legges der eksisterende terreng ligger til rette for det. Terrenginngrep skalbare gjøres for å oppnå god plassering av bebyggelse, atkomst og parkering.Solfylte arealer på tomten bør benyttes til uteoppholdsareal.Vegetasjon kan skape gode utoppholdsarealeri forhold til lek og annen aktivitet på tomten.Ulik type vegetasjon kan benyttes som skjermingav lekearealer mot støy, trafikk og andremiljøbelastede funksjoner.Områder med naturlig vegetasjon bør avsettestil felles uteoppholdsarealer.Det oppfordres til å tillempe universell utformingav uteoppholdsareal. I dette ligger bl.a.utforming av uteoppholdsareal slik at de ertilgjengelige for ulike brukergrupper, og utenat dette skal komme i konflikt med planensbestemmelser mht. terrenginngrep.Fig. 12.2 Giskehagen.36Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

§ 13 Parkering§ 13 ParkeringParkeringsplassene skal opparbeides i henhold til de til enhver tid gjeldende parkeringsnormerfor Oslo kommune, åpen by.Parkeringsnormene stiller krav til antall bilplasser pr. boenhet fordelt på ulike boligtyper ogstørrelser på boligene gitt i antall rom. Eksakte krav til parkeringsplassenes utforming, snuplass,frisiktlinjer og byggeavstand settes i den enkelte byggesak på grunnlag av gjeldende parkeringsnormerfor Oslo kommune, se nærmere i ”Parkeringsnormer for boliger i Oslo”.Felles parkeringFellesparkering kan etableres der det foreligger minst 3 boenheter. Ved fellesparkering skalparkeringsplassene være felles tilgjengelig for alle beboerne og være tilstrekkelig samlet. Leke-,oppholds- og gangarealer bør holdes atskilt fra felles parkeringsarealer.Snuplass på egen tomtHensyn til trafikksikkerhet tilsier at det skal være plass til å snu biler utenfor regulert veigrunn,jfr. vegloven § 43 med tilhørende forskrifter og regler gitt av Vegdirektoratet. Denne snuplassenkommer i tillegg til de parkeringsplasser på terreng som planen krever.For ytterligere opplysninger om parkering, se reguleringsbestemmelsen § 10 med tilhørendeveiledning om ”parkering”.Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by 37

§ 14 Veier§ 14 VeierLangs veier med kapasitetsproblemer eller trafikkfarlige strekninger kan den nye bebyggelsenspåvirkning på trafikksituasjonen kreves utredet av utbygger.Ved tillatelse til deling av eiendom eller byggetiltak kan det settes krav til veiopparbeidelse.Kommunen kan kreve oppført gjerde langs vei som betingelse for midlertidig brukstillatelseog gi bestemte krav til utforming, høyde, osv.Det er Oslo kommunes ansvar som veimyndighet å påse at nødvendige trafikksikkerhetstiltakm.v. i småhusområdene planlegges og gjennomføres. Kommunen kan kreve trafikkforholdeneutredet før enkeltsøknader om deling og/eller søknad om tillatelse til tiltak avgjøres.TrafikkutredningKrav om trafikkutredning vil være aktuelt hvis det er snakk om utbygging av mange nye boenheterpå en eiendom eller i et område. Trafikkutredning kan også være aktuelt ved tiltak på eksisterendebygning der antall boenheter økes vesentlig.Ved bebyggelsesplan som kreves for tiltak med 10 eller flere nye boenheter, jfr. reguleringsbestemmelsen§ 4, bør det som hovedregel kreves en utredning som viser trafikksituasjonenetter gjennomføring av planen. En slik utredning må i tillegg til å redegjøre for bilatkomst ogparkering, også redegjøre for trafikksituasjonen for gående, syklende, skolebarn og mulighetenefor bruk av kollektive reisemidler. Der utredningen viser en forventet komplisert trafikksituasjonetter utbygging, skal det stilles krav om avbøtende tiltak.Hva som er avbøtende tiltak må vurderes konkret i hver enkelt situasjon. Noen steder kan detf.eks. være ønskelig å utvide veiens kapasitet, mens dette andre steder ikke er ønskelig. Det erviktig å legge til rette for at trafikken skal gå på omgivelsenes premisser. Eksempler på avbøtendetiltak kan være støyskjerming, fartsdumper, gangfeltopparbeidelse av fortau, utvidelse avfotgjengeroverganger, endring av kjøremønster (f. eks. enveiskjøring), utbedring av veikryss,opparbeidelse av fortau og utvidelse/opparbeidelse av vei iht. reguleringen.AtkomstEtter pbl. § 66 kan eiendom bare deles eller bebygges dersom byggetomta er sikret lovlig atkomsttil vei som er åpen for alminnelig ferdsel. Det er ikke et krav at tiltakshaver skal eie grunnen deratkomstveien ligger. Det er tilstekkelig at det fremlegges en tinglyst erklæring fra grunneier ellerrettighetshavere til veien om at eiendommen har rett til å bruke veien som atkomstvei.Krav om opparbeidelse av veiPbl. § 67 stiller krav om veiopparbeidelse dersom en tomt skal deles eller bebygges. Plan- ogbygningsetaten har utarbeidet egen veiledning for tiltakshaver/søker vedrørende krav omveiopparbeidelse.Tiltak som utløser plikt til veiopparbeidelse1. Deling av eiendom2. Byggesak:- Nybygg bolig- Tilbygg/påbygg/underbygg/endring av bygning på boligtomt, dersom detetableres/oppstår en ny boenhet- Gjenoppbygging etter riving eller brann- Hovedombygging- Bruksendring, vesentlig utvidelse eller vesentlig endring av tidligere drift38Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

Midlertidig dispensasjon fra plikten til veiopparbeidelseEtter pbl. § 7 kan det søkes om midlertidig dispensasjon fra veiplikten. Søknad sendes samtidigmed delingssøknad/ søknad om tillatelse til tiltak eller som egen sak på forhånd. Det må anføressærlige grunner for at veiopparbeidelse (herunder avståelse av evt. veigrunn) ikke skal utføressamtidig med byggingen. Ved en evt. midlertidig dispensasjon må det avgis tinglyst erklæring(veierklæring) som gir kommunen rett til senere å opparbeide veien.Byggesøknad for veianleggetAnlegg av vei er søknadspliktig jfr. pbl. § 93 j. Dersom det i forbindelse med byggeprosjekt påen eiendom blir stilt krav om opparbeidelse av vei etter pbl. § 67, må det derfor innsendes egensøknad om tillatelse til å opparbeide veien.Brukstillatelse for byggeprosjekter på eiendommen vil ikke bli gitt før veien er ferdig opparbeidet,godkjent og overtatt av kommunen.AvkjørselMed avkjørsel forstås enhver veiforbindelse mellom byggetomta og offentlig, regulert vei.Avkjørsel fra offentlig vei må være godkjent av offentlig veimyndighet, jfr. vegloven §§ 40-43.Avkjørselens tilknytning til offentlig vei må følge Oslo kommunes retningslinjer. Der tiltaketmedfører endring i avkjørselsforholdene, må avkjørselsplan innsendes for godkjenning.Plan- og bygningsetaten har utarbeidet egen veiledning for tiltakshaver/søker vedrørende veglovensbestemmelser for godkjennelse av avkjørsel.Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by 39

§ 15 Støy§ 15 StøyDer støyforholdene overstiger laveste grense i de til enhver tid gjeldende retningslinjer forstøy, må plan for tiltak som dokumenterer tilfredsstillende støynivå foreligge sammen medsøknad om tillatelse til tiltak. Aktuelle terrengtiltak innarbeides i utomhusplanen, jfr. § 6.Alle støybeskyttelsestiltak skal være ferdig opparbeidede før midlertidig brukstillatelse gis.Hensikten med denne bestemmelsen er å sikre at det ved utbygging i småhusområdene oppnåstilfredsstillende miljøkvaliteter.Med støy i denne bestemmelsen menes utendørs støy i og ved bygningen, dvs. støynivå innendørsog utendørs fra utendørs støykilder.Veitrafikkstøy er den mest vanlige støykilden i småhusområdene, men andre støykilder somfor eksempel trikk og T-bane, luftfart, tekniske installasjoner og industrivirksomhet kan væreaktuelle.Støyforholdene skal vurderes ved alle søknaderom deling og tillatelse til tiltak. Det ertiltakshaver som skal dokumentere, ved foreksempel beregninger, at støyforholdeneligger innenfor de til enhver tid gjeldendegrenseverdier for støy.For gjeldende retningslinger henvises tilHelse- og velferdsetatens nettsider:www.helse-og-velferdsetaten.oslo.kommune.noGrenseverdier for lydteknisk ytelse og lydforholdfinnes i Norsk Standard NS 8175. Grenseverdierfor vibrasjoner finnes i Norsk StandardNS 8176.Fig. 15.1 Støyskjerm og bebyggelse integrertHolmenkollveien.Veitrafikkstøy–skjermingstiltakDen vanligste måten å skjerme uteområdenepå er etablering av jordvoll, bygging av støyskjermeller en kombinasjon av disse. Bebyggelsensplanløsning, plassering av bygning,evt. av bygninger i forhold til hverandre, kanvære viktig i forhold til å redusere støynivåerpå uteareal. Tiltak i terrenget og etablering avskjerm skal innarbeides på utomhusplanen. Iden sammenheng må det vektlegges at skjermingstiltakeneutformes på en slik måte at deinngår som en naturlig del av nærområdet.Nødvendige støyreduserende tiltak, enten deter på bygning eller på uteområdet, skal gjennomføressamtidig med øvrig tiltak. Midlertidigbrukstillatelse vil ikke bli gitt før tiltak motstøy er gjennomført.Fig. 15.2 Støyskjerm Økern.40Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

§ 16 Luftforurensing§ 16 LuftforurensingI områder der grenseverdiene for lokal luftkvalitet kan bli overskredet, skal arealer ikke fradeleseller bebygges uten at det gjennomføres tiltak som vil gi tilfredsstillende luftkvalitet.Hensikten med denne bestemmelsen er å sikre gode bomiljøer.Luftkvaliteten for eiendommen skal vurderes ved alle søknader om tiltak. Det er tiltakshaversom skal dokumentere at luftkvaliteten ligger innenfor gjeldende grenseverdier.Grenseverdier for luftkvalitet fastsettes av forurensningsmyndighetene. I Oslo foretas detmålinger for å følge med på hvordan kvaliteten på lufta er. Luftkvaliteten i Oslo har en bakgrunnskvalitetsom finnes over store deler av byen. Forurensning ut over denne bakgrunnsverdienfinnes ofte i tilknytning til større trafikkårer, andre områder med stor trafikk og områder mednæring med forurensende aktivitet.Om grenseverdier for lokal luftkvalitet henvises til Oslo kommune Helse- og velferdsetatensnettsider: www.helse-og-velferdsetaten.oslo.kommune.noVeileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by 41

§ 17 Jordforurensning§ 17 JordforurensningArealer med forurensning i grunnen kan ikke bebygges uten at nødvendige tiltak gjennomføres.Hensikten med denne bestemmelsen er å sikre at det ved utbygging i småhusområdene oppnåstilfredsstillende miljøkvaliteter. Det er viktig å unngå forurensning i grunnen som kan trengeinn i boligene og det må unngås at grunnen på uteoppholdsarealene er forurenset.Ved prosjektering av tiltak på en eiendom skal det alltid vurderes risiko for forurenset grunn.Tiltakshaver er ansvarlig for at grunnundersøkelser og tiltaksplan utarbeides i henhold til forurensningsforskriftenskap. 2. Tiltaksplan er et dokument som skal avklare hvor stor risikoen erfor spredning av forurensningen og hvordan forurensningen evt. skal behandles gjennom byggetiltaket.Ved mistanke om forurenset grunn skal grunnundersøkelse med tiltaksplan vedlegges avfallsplani forbindelse med søknad om tillatelse til tiltak, og godkjennes av Plan- og bygningsetaten.For ytterligere informasjon vedrørende forurensning i grunnen og forurensningsforskriften,henvises til Statens forurensningstilsyn: www.sft.noRadonByggegrunnen er den viktigste radonkilden for boliger. Radon finnes naturlig i bergarter ogløsmasser, særlig i alunskifer og enkelte granitter. Det er store lokale forskjeller knyttet til forekomstav radon innenfor Oslo kommunes grenser.Det anbefales å gjøre radonforebyggende tiltak ved nybygg og tilbygg. Forebyggende tiltak motradon vil i de aller fleste tilfeller være av bygningsteknisk art med den hovedhensikt å begrenseinnstrømmingen av radonholdig luft fra byggegrunnen.Radonforekomst er lettest å registrere etter at bygg er oppført. Det anbefales likevel å reduserefaren for radon i nybygg ved å gjennomføre radonforebyggende tiltak i forkant av utbyggingen.For ytterligere informasjon om radon, og tiltak mot radon henvises til Statens strålevern:www.nrpa.no42Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

§ 18 Automatisk fredete kulturminner§ 18 Automatisk fredete kulturminner – forholdet til lov om kulturminner og rekkefølgebestemmelse.De automatisk fredete kulturminnene som er regulert til spesialområder bevaring/automatiskfredete kulturminner/boliger skal forvaltes i henhold til lov om kulturminner av 09.06.1978nr. 50 (kulturminneloven).For søknad eller melding om tiltak etter plan- og bygningsloven innenfor planområdet kansendes inn til bygningsmyndighetene, må forholdet til automatisk fredete kulturminner væreavklart i samsvar med kulturminneloven, jf. kulturminneloven §§ 8, 9 og 10. Dette innebærerat automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet må registreres. Hvor slike kulturminnerpåvises må kulturminnemyndighetene vurdere om tillatelse til inngrep kan gis ogeventuelt fastsette vilkår for dette, jf. kulturminneloven §§ 8 og 9, og kommunen må følge oppmed nødvendige reguleringsendringer (formål og /eller bestemmelser).Hensikten med denne bestemmelsen er:• Klarlegge hvordan de arealene som er regulert til spesialområder bevaring/automatiskfredete kulturminner/boliger skal forvaltes• Angi prosedyre for hvordan det skal avklares om det finnes automatisk fredete kulturminnerpå en eiendom• Angi videre prosedyre hvis det finnes automatisk fredete kulturminner på en eiendomAutomatisk fredete kulturminnerKulturminner fra oldtid og middelalder (inntil år 1537) er automatisk fredet. Denne fredningengjelder både kjente kulturminner og uregistrerte kulturminner. I lov om kulturminner (kulturminneloven)9.juni 1978 nr. 50, fremgår av § 4 detaljert hva som er fredet.Kjente automatisk fredete kulturminner erregulert til spesialområder bevaring/automatiskfredete kulturminner/boliger, jfr.reguleringsbestemmelsen § 2 og reguleringskartet.For disse områdene gjelder kulturminnelovensregler, bla. om forbud mot inngrep iautomatisk fredete kulturminner (kulturminneloven§ 3). I samme lovs § 8 angis hvordanfremgangsmåten skal være hvis noen vil settei verk tiltak som kan virke inn på automatiskfredete kulturminner i strid med lovens § 3.Tiltak i område regulert til spesialområderbevaring/automatisk fredete kulturminner/boligerHvis det blir aktuelt med tiltak innenfor områdersom har dette reguleringsformålet måforholdet til disse kulturminnene foreleggesfor kulturminnemyndighetene før søknad omtiltak kan sendes Plan- og bygningsetaten.Utgangspunktet vil være at det kan ikke påregnestillatelse til tiltak i de områdene som erregulert til spesialområde bevaring.Fig 18.1 Område regulert til spesialområde bevaring/automatisk fredete kulturminner/boliger.Gravhaug, Berg.Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by 43

På selve kulturminnet og 5 meter fra synlig ytterkant tillates normal skjøtsel av arealet. Mednormal skjøtsel forstås klipping av gress og fjerning av busker. Fjerning av stein eller tilføringav jord faller ikke inn under normal skjøtsel. Hvis det skal fjernes større trær må det ikke benyttesrotfres eller utføres andre inngrep i jorda. Det kan heller ikke etableres blomsterbed, prydbuskbeplantning,flaggstang, grill eller lekeapparater.Innenfor areal regulert til spesialområde bevaring er alle tiltak ut over normal skjøtsel meldepliktige,og må meddeles Byantikvaren til vurdering i rimelig tid før planlagt igangsetting.Søknad eller melding om tiltak i boligområdeneVed søknad eller melding om tiltak innenfor de områdene som er regulert til boligområder ismåhusplanen er det gitt bestemte rutiner for avklaring av forholdet til automatisk fredete kulturminner.Det er utarbeidet et kart med tilhørende adresseliste som skiller mellom områdermed høyt potensiale og områder med lavt potensiale for funn av automatisk fredete kulturminner.Innenfor områdene er det bestemte prosedyrer som må følges før en melding/søknad kansendes til plan- og bygningsetaten for behandling, jfr. reguleringsbestemmelsen § 20.Kartet som viser hvilke områder der det er stort potensiale for funn av automatisk fredete kulturminnerer tilgjengelig på www.bya.oslo.kommune.no. Opplysninger om dette kan også fås vedhenvendelse til Byantikvaren i Oslo kommune.I og med at det her er snakk om ukjente fornminner er det også prosedyre for avklaring av forholdettil fornminner i de områdene der potensialet for funn er lite, jfr. nedenfor:• Utenfor de avmerkede områdene på kartet (men innefor planen) skal tiltak med et bebygdareal på 300 m 2 eller mer, forelegges Byantikvaren for en realitetsvurdering av om arkeologiskregistrering må iverksettes.• I områdene som er avmerket på kartet med større funnpotensiale skal alle tilbygg på 100 m 2bebygget areal eller større, samt nybygg på 70 m 2 bebygget areal eller større foreleggesByantikvaren for en realitetsvurdering av om arkeologisk registrering må iverksettes.Dette betyr:• Ved melding/søknad om nybygg mindre enn 70 m 2 bebygget areal (BYA) kan søknaden sendesdirekte til Plan- og bygningsetaten under forutsetning av at berørt areal ikke er regulert tilspesialområder bevaring/automatisk fredete kulturminner/boliger.• Ved melding/søknad om tilbygg mindre enn 100 m 2 bebygget areal (BYA) kan søknadensendes direkte til Plan- og bygningsetaten under forutsetning av at berørt areal ikke erregulert til spesialområder bevaring/automatisk fredete kulturminner/boliger.• Ved melding/søknad om nybygg/tilbygg mindre enn 300 m 2 bebygget areal (BYA) og dereiendommen ligger i et område som har lavere potensiale for funn av kulturminner (jfr. adresselisten)kan søknaden sendes direkte til Plan- og bygningsetaten under forutsetning av atberørt areal ikke er regulert til spesialområder bevaring/automatisk fredete kulturminner/boliger.• For områder regulert til spesialområde bevaring/automatisk fredete kulturminner/boligervises til omtalen i avsnittet over.Kulturminnemyndighetenes prosedyre for avklaring i henhold til reguleringsbestemmelsen § 18Kulturminnemyndighet i henhold til denne bestemmelsen er primært Byantikvaren i Oslo. Hvisdet gjøres funn vil også Riksantikvaren være involvert. Når et tiltak har en størrelse og beliggenhetsom gjør det nødvendig med avklaring av forholdet til kulturminnemyndigheten er prosedyrenfølgende:1. Tiltakshaver sender en henvendelse (brev/e-post) til Byantikvaren i Oslo med følgende vedlegg:- Kartutsnitt over byggeområdet med det planlagte tiltaket inntegnet.- Kort redegjørelse for tiltaket med angivelse av areal og grunnarbeider.E-post-adresse: postmottak@bya.oslo.kommune.noHenvendelser merkes med ”Småhusplanen § 18”44Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

2. Byantikvaren vurderer henvendelsen ut fra arkivmateriale, erfaringer, lokalkunnskap ogstedlig topografi, evt. foretas befaring. Hvis konklusjonen blir lavt potensiale for funn meldesdette tilbake til tiltakshaver og det vil ikke bli stilt krav om arkeologisk registrering.Tiltakshaver kan da sende søknaden/meldingen om tiltaket til Plan- og bygningsetaten ogvedlegge svaret fra Byantikvaren.3. Byantikvaren finner ut fra de første undersøkelsene, jfr. pkt. 1, at her er det høyt potensialefor automatisk fredete kulturminner og melder tilbake til tiltakshaver at her må det foretasarkeologisk registrering i marka; dvs. her må det gjøres gravinger på området for å vurdereom det finnes automatisk fredete kulturminner. På forespørsel utarbeider Byantikvarenkostnadsestimat for nødvendige registreringer. Tiltakshaver må vurdere estimatet og skriftligakseptere at Byantikvaren skal gjøre registreringene i henhold til det estimatet som er gitt.Tiltakshaver er ansvarlig for de kostnadene som er nødvendig for å gjøre registreringene.Byantikvaren foretar arkeologisk registrering, dokumenterer evt. funn og avslutter med rapportmed anbefaling om videre prosedyre.4. Hvis den arkeologiske registreringen ikke medfører funn eller kun ødelagte/udefinerte funn,avsluttes saken med rapporten som er utarbeidet. Tiltakshaver kan sende søknaden til Planogbygningsetaten og vedlegge dokumentasjon på at forholdet til automatisk fredete kulturminnerer avklart.5. Hvis den arkeologiske registreringen medfører funn av betydning sender Byantikvaren saken,til videre behandling hos Riksantikvaren. Riksantikvaren vurderer om tiltaket kan tillates ogevt. setter vilkår for en tillatelse.Funn av kulturminner når tiltaket skal iverksettesHvis det ved gjennomføring av tiltak blir gjort funn av automatisk fredete kulturminner skalarbeidet med tiltaket stanses og funnet skal meldes til Byantikvaren, jfr. kulturminneloven § 8andre ledd. Rester etter automatisk fredete kulturminner kan i tillegg til gjenstander av metallog stein være konsentrasjoner av kull eller beinrester. Dispensasjon fra fredningen er i dissesituasjonene gitt gjennom tidligere saksbehandling av tiltaket. Dette betyr at tiltaket kan gjennomføresselv om det finnes fredete kulturminner, men at videreføring av arbeidet kan skje etter atkulturminnemyndigheten har fått anledning til å dokumentere funnet for ettertiden.Kostnadene for dokumentasjonsarbeidet blir bekostet av kulturminnemyndighetene.Søknader om delingFor søknader om deling hvor ny tomt skilles ut med henblikk på fremtidig byggesak kommerreguleringsbestemmelsen § 18 til anvendelse.Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by 45

§ 19 Strøkstjenlig virksomhet§ 19 Strøkstjenlig virksomhetNy eller utvidelse av eksisterende strøkstjenlig virksomhet samt bruksendring til disse formåltillates, forutsatt at kommunen finner virksomheten tjenlig for boligstrøket. Tiltaket forutsettesikke å medføre vesentlig økning av miljøbelastninger på nærområdet.Med strøkstjenlig virksomhet menes tiltak som forsterker kvaliteten på området og støtteropp om hensikten med planen selv om tiltaket ikke inngår i reguleringsformålet.Hensikten med denne bestemmelsen er å åpne for virksomhet som åpenbart er til fordel forboligstrøket. Det er de lokale hensyn som skal legges til grunn ved vurdering av om en virksomheter strøkstjenlig, og eventuelle ulemper må vurderes helt konkret i hvert enkelt tilfelle. Det erhensynet til boliger som er det viktigste – den strøkstjenlige virksomheten må ikke være av enslik karakter at den kommer i konflikt med boligformålet.Legekontor, tannlegekontor, frisør og familiebarnehage er eksempler på virksomheter som kanvære i samsvar med denne bestemmelsen.Strøkstjenlig virksomhet etableres i disse tilfellene i områder som er regulert til boliger. Detbetyr at det er bestemmelsenes krav for boliger som skal legges til grunn bl.a. hva gjelder kravtil parkering og uteoppholdsareal. I den utstrekning den virksomheten som søkes etablertstiller andre evt. strengere krav gjennom annet lovverk eller forskrift enn småhusplanen, måogså disse kravene oppfylles; for eksempel kan dette gjelde krav til uteareal og parkering forfamiliebarnehager.Plan- og bygningsetaten har utarbeidet egen veiledning for etablering av familiebarnehager.Det fremgår direkte av bestemmelsen at den strøkstjenlige virksomheten ikke kan medførevesentlig økning av miljøbelastninger i området. Næringsaktivitet med forurensning eller sjenerendestøy vil ikke kunne innpasses som strøkstjenlig virksomhet. Dette vil først og fremst relatereseg til trafikkulemper både i nærområdet og i forhold til de aller nærmeste eiendommene. Noeendring av miljøulempene må aksepteres, men et omfang på tjenestene som vil medføre envesentlig økning av trafikken vil ikke være i samsvar med bestemmelsen.46Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

§ 20 Dokumentasjon§ 20. DokumentasjonSøknad skal inneholde:a) Analyse og beskrivelse av nærområdets bebyggelsesstruktur med ny bebyggelse innplassertb) Disponering av tomten til bebyggelse, atkomst, parkering og uteoppholdssareal medvegetasjonc) Eksisterende og ny bebyggelses nøyaktige plassering og utstrekning på tomten i forholdtil nabogrenser, veier, annen bebyggelse, stier, bekker med merd) Kotesatt eksisterende og planert terreng på tomten og tilstøtende arealere) Bebyggelsens høyder, kote- og målsatt, og utforming sammen med eksisterendebebyggelse på nabotomter/i nærområdetf) Analyse og beskrivelse av tiltakets innvirkning på naboeiendommer i forhold til sol ogmiljøbelastninger, herunder lokale trafikkforholdg) Tiltakets plantegninger, snitt og fasaderh) Dokumentasjon som viser at tiltaket, jf. § 18,2.ledd ikke kommer i konflikt med automatiskfredete kulturminner etter kulturminnelovenDer kommunen finner det nødvendig kan det kreves ytterligere dokumentasjon.For fradeling av tomt, mindre byggetiltak og mindre anlegg kan kommunen forenkle kravenetil dokumentasjon.Intensjonen med denne bestemmelsen er å stille klare krav til søker/tiltakshaver slik at de erkjent med hvilken dokumentasjon som vil kreves for å få vurdert et tiltak innenfor Reguleringsplanfor småhusområder. Godt dokumenterte og opplyste søknader vil lette saksbehandlingen.Bruk av illustrasjoner og enkle arbeidsmodeller er hensiktsmessig i mange søknader.Selv om det her er tatt sikte på å nevne det som kreves av dokumentasjon, vil det kunne oppståsituasjoner der ytterligere dokumentasjon er nødvendig.Reguleringsplanen gjelder for alle melde- og søknadspliktige tiltak innenfor planområdet. Derdet f.eks. skal gjennomføres tiltak innenfor eksisterende bygningsmasse, og antall boenheterforblir uendret, vil kravet til dokumentasjon kunne forenkles.Søknad etter pbl §§ 81, 85, 86a, 86b, 93 og 95b skal inneholde:Analyse og skriftlig redegjørelse (jfr. pkt a)Gjennom tekst og kartskisse skal det redegjøres for områdets bebyggelsesstruktur, disponeringav tomten (bebyggelse, uteareal og atkomst) samt for bebyggelsens plassering og utforming iforhold til omgivelsene.Utsnitt av reguleringskart i målestokk 1:500 (jfr. pkt b/c/d)Byggets plassering skal inntegnes nøyaktig, markeres med farge, vise møneretning på tak, ogpåføres utvendige mål. Avstand til nabogrenser og midt regulert vei skal målsettes. Plasseringav garasje(r) og parkering i samsvar med norm skal tegnes inn på reguleringskartet selv omsøknaden ikke omfatter disse tiltak. Eiendommer som det er sendt nabovarsel til skal markerespå kartet med navn/adresse på eiendommene.Plan-, snitt- og fasadetegninger i målestokk 1:100 (jfr. pkt b/c/d/e/g)På fasadetegninger skal terrenglinjer for eksisterende terreng og fremtidig planert terreng medhøydeangivelser etter kotene på kartet være vist helt frem til, og over, nabogrense. På snittegningskal terrenglinjer, fri høyde i etasjene, og forslag til sokkelhøyde (i meter over havet) markerestydelig.Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by 47

Lengde- og tverroppriss i målestokk 1:200 (jfr. pkt c/d/e/f)Opprissene skal vise ny og evt. eksisterende bebyggelse på eiendommen samt bebyggelse pånaboeiendommene. Sokkel-, gesims- og mønehøyde skal markeres og angis både for ny og evt.eksisterende bebyggelse samt nabobebyggelse. Nye og eksisterende terrenglinjer skal visesog kotesettes helt frem til, og over, nabogrensene.Fotodokumentasjon (jfr. pkt a/b/f)Foto skal vise eksisterende situasjon på eiendommen og naboeiendommene, og være påførtgnr/bnr.Dokumentasjon av høyde (jfr. pkt d/e/f/g)Dersom tiltaket, for å tilpasse seg nærområdet, overskrider maksimalhøydene fastsatt i reguleringsbestemmelsen§ 10, må dette dokumenteres i søknaden. Tiltakshaver må dokumenterehøyden på omkringliggende bygninger. Gesims- og mønehøyde på nytt tiltak skal settes lik enmiddelverdi for ulike gesims- og mønehøyder som dominerer nærområdet. Der dominerendegesimshøyder overskrider planbestemmelsenes høydekrav med 1 meter må dette dokumenteressærskilt.Utomhusplan i målestokk 1:200 ( jfr. pkt b/c/f)Utomhusplanen skal vise både eksisterende og planlagt terreng for eiendommen og overgangentil terrenget på naboeiendommen. Videre skal planen vise lekearealer, parkeringsareal for bilog sykkel, gangareal, uteoppholdsarealer og annen disponering av ubebygde arealer. Planenskal også vise hvor eksisterende vegetasjon som skal bevares er og hvor ny vegetasjon skaletableres. Eksisterende trær som skal fjernes skal avmerkes på utomhusplanen. For mindretiltak som ikke berører krav til uteoppholdsarealer eller endrer utomhusarealet kan kravet tilutomhusplan fravikes.Planen skal vise både eksisterende og planlagt terreng for eiendommen og overgang motnaboeiendommene med eventuelle tiltak for å bedre sammenhengen mellom eiendommene.Det skal vises parkeringsareal for biler og sykler, gangareal, uteoppholdsarealer, lekearealerog annen disponering av ubebygde arealer. Planen skal vise eksisterende trær som skal tasvare på og ny vegetasjon. Eksisterende trær som skal fjernes skal merkes av på planen. Videreskal planen vise eventuelle gjerder mot vei, jfr. reguleringsbestemmelsen § 14.Dokumentasjon – automatisk fredete kulturminner (jfr. pkt. h)Vedrørende innhold i krav til dokumentasjon henvises til reguleringsbestemmelsen § 18.48Veileder . Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

Plan- og bygningsetatenBesøksadresse: Vahls gate 1, 0187 OsloPostadresse: Boks 364 Sentrum, 0102 OsloTelefon: 02 180Telefaks: 23 49 10 01Internett: www.pbe.oslo.kommune.noE-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.no