Sjekklister

InnholdsfortegnelseInnledning: Oppføring av ny bolig . . . . . 1Planlegging . . . . . . . . . . 1Behov . . . . . . . . . . . 1Ideer . . . . . . . . . . . . 2Sjekklister . . . . . . . . . . 3SINTEF Byggforsks sjekkliste for boligkvalitet . 3Prosjektbeskrivelse . . . . . . . . 4Økonomi . . . . . . . . . . . 4Sjekklister . . . . . . . . . . 7Sjekkliste - økonomi ved bygging av bolig . . 7Bolig og kontrakt . . . . . . . . . 7Tomt . . . . . . . . . . . . 8Sjekklister . . . . . . . . . . 10Sjekkliste for kjøp av tomt . . . . . . 10Arkitekt . . . . . . . . . . . 12Sjekklister . . . . . . . . . . 12Sjekkliste ved valg av arkitekt . . . . . 12Boligprodusent . . . . . . . . . 13Sjekklister . . . . . . . . . . 13Seriøsitetssjekk av boligleverandør . . . . 14Bolig . . . . . . . . . . . . 15Ansvarsfordeling . . . . . . . . . 16Garanti . . . . . . . . . . . 19Kontrakt . . . . . . . . . . . 19i

Sjekklister . . . . . . . . . . 22.Sjekkliste for kontrakt ved bygging av bolig . . 22.Bygging . . . . . . . . . . . 23.Grunnarbeid og grunnmur . . . . . . 23.Byggingen av boligen . . . . . . . . 24.Lov og forskrift . . . . . . . . . 26.Standard og byggeskikk . . . . . . . 26.Forsinkelse . . . . . . . . . . 27.Overtagelse . . . . . . . . . . 27.Overtagelse . . . . . . . . . . 27.Sjekklister . . . . . . . . . . 28.Sjekkliste ved overtagelse av ny bolig . . . 28.Sjekkliste - vanlige feil ved nyoppført bolig . . 29.Betaling . . . . . . . . . . . 30.Ettårsbefaring . . . . . . . . . 31.Mangler og reklamasjon . . . . . . . 31.Klageadgang . . . . . . . . . 33.Drift og vedlikehold . . . . . . . . 33.ii

Innledning: Oppføring av ny boligDenne informasjonen er til deg som skal bygge bolig. Skal du bygge enebolig, tomannsbolig ellerenebolig i rekke vil informasjonen her gi deg en oversikt over de viktigste fasene og trinnene ibyggeprosessen.Samtidig vil du som boligbygger ha muligheten til å finne faktarelatert informasjon om konkrete forholdsom forsinkelse, oppgjør og kontrakt.Avtaler om oppføring av bolig er regulert av Bustadoppføringslova. Denne loven regulerer også avtalerom full ombygging av bolig. Les mer om Bustadoppføringslova i rammen for "dine rettigheter."PlanleggingFør du kjøper tomt, kontakter arkitekter, entreprenører eller boligleverandører, er det viktig at duplanlegger ditt prosjekt grundig.Du bør for det første foreta en grundig gjennomgang av dine behov. Deretter bør velge ut noen ideer dusynes er bra. På bakgrunn av dine ideer anbefales det at du utarbeider du en prosjektbeskrivelse.BehovFør du går i gang med byggeprosessen er det viktig at du starter med en grundig gjennomgang avbehovene dine. Hvilken type bolig trenger du?Vurder hvor lenge du planlegger å bo i boligen. Bygger du for resten av livet? Hvilket behov vil du ogfamilien ha for fremtiden, hvor stor bolig trenger dere og er boligen egnet for en barnefamilie,pensjonisttilværelse og alderdomsutfordringer?For de som planlegger en familieforøkelse eller har barn, er spørsmål om tilgjengelighet for barnevogneller sikkerhet like relevante som spørsmålet om plass.Tenk nøye gjennom hvilke boligkvaliteter som er viktige for deg og din familie. Livsløpsstandard oguniversell utforming innebærer at boligen innehar gode brukskvaliteter. Universell utforming innebærer atalle, uansett alder og funksjonsevne, på en likeverdig måte skal kunne bruke de bygde omgivelsene utenspesielle tilpassinger.Tenk også gjennom hvilke energiløsninger dere velger i boligen. Investeringer i gode energiløsninger kanlønne seg økonomisk over tid. I tillegg finnes mange miljøvennlige energiløsninger som kan gi et bedreinneklima.Det er også viktig å tenke nøye gjennom hvor dere etablerer dere. Infrastruktur og nærhet til arbeidsplassog skole er for mange svært viktig. Sentrumsnærhet og mulighet for deltagelse i fritidsaktiviteter er ogsåviktig for mange, mens andre prioriterer lett tilgang til natur og friluftsliv.1

IdeerNår du har fått et klarere overblikk over hva du og din familie har behov for er tiden moden for åfinne frem et knippe ideer som kan fungere som et planleggingsgrunnlag.Det kan være lurt å hente inspirasjon fra flere steder. Klipp gjerne ut bilder av løsninger du kommer oversom du synes er bra. Noter ned dine ideer og bruk gjerne en del tid på dette.Selv om mange først og fremst tenker på rom, overflater, gulv, vegger, farger og lys, kan det være lurt åfokusere på ideer knyttet til brukerkvalitet og energi/miljø.BrukerkvalitetBrukerkvalitet handler om boligkvalitet både innendørs og utendørs, og det er et begrep som omfatter defleste aspekter ved det å bo i og bruke en bolig. Enten du skal kjøpe deg leilighet eller rekkehus bør du tastilling til boligens brukerkvalitet. Det er ikke alltid like lett å vurdere en boligens brukerkvalitet ut fra etprospekt. Ikke vær redd for å spørre selger spørsmål knyttet til boligkvalitet. Boligkvalitet handler blantannet om alt fra atkomst, bevegelsesmuligheter, planløsninger, komfort, lys og uteområder.Du kan lese mer om brukskvaliteter herBoligkvaliteter og livsløpsstandard står også sentralt i begrepet universell utforming. Universell utforminginnebærer at alle, uansett alder og funksjonsevne, på en likeverdig måte skal kunne bruke de bygdeomgivelsene uten spesielle tilpassinger. Husbanken jobber mye både med spørsmål om universell utforingog boligfinansiering. Kontakt gjerne Husbanken om du har spørsmål eller for å sjekke om du kan søke omfinansiering hos dem.Les mer om universell utforming på www.husbanken.noEnergi og miljøNår du skal kjøpe deg bolig kan det være en idé å vurdere om du ønsker å investere i en bolig med godeenergiløsninger. Energi handler ikke bare om strømpriser selv om dette er svært viktig for mange. Dethandler like mye om å få energiløsninger som er miljøriktige og som sikrer god bokvalitet. I dag kan duvelge mellom mange energi- og boligløsninger, og både lavenergiboliger og passivhus blir stadigvanligere. For deg som skal bygge ny bolig, kan det være aktuelt å vurdere om du skal investere ienergiløsninger som ikke bare tilfredsstiller minstekravene i lovverket, men som faktisk gir enda størreenergibesparelser og bedre inneklima.Les mer om energi og miljø på www.enova.no eller ring Enovas svartjeneste på 80049003Les mer om energibesparende boliger hos Sintef på www.sintef.no2

SjekklisterSINTEF Byggforsks sjekkliste for boligkvalitetBeliggenhetSjekk om det er nærhet til rekreasjonsområder, godt kollektivtransporttilbud, butikker og annen service,samt barnehage, skole og arbeidssted.BoligområdeSjekk om utearealene er egnet for lek og opphold, finnes det møteplasser som gir en ønsket grad avnabokontakt. Er det gode solforhold og gunstig vegetasjon i omgivelsene? Er ønsket grad avtrafikksikkerhet ivaretatt og om det finnes gode parkeringsløsninger?Hus/leilighetHar huset en god teknisk standard, et akseptabelt vedlikeholdsbehov, tilgjengelighet forbevegelseshemmede og muligheter for ombygning eller utvidelse?Uteplass/hageEr det gode solforhold, tilfredstillende skjerming mot innkikk og tilfredstillende skjerming mot støy?Inngangsparti og entreGir inngangspartiet og entreen en følelse av å bli ønsket velkommen? Er det muligheter for privatskjerming av atkomstareal? Er det tilstrekkelig romslig i entreen.StuenSjekk om stuen har tilgang på godt dagslys og pen utsikt. Er det muligheter for å ommøblere? Finnes detsteder for aktivitet og hvile? Se etter minst mulig omfang av gjennomgang i stuen.KjøkkenEr det ønsket areal for spiseplass? Er det gode avtrekks- og lufteforhold, tilstrekkelig skap- og benkplassog muligheter for å danne et eget rom med dagslys?SoveromHar soverommet støyfri beliggenhet og luftemuligheter? Er det plass for atkomst fra begge sider avdobbeltseng (hovedsoverom) og plass for lek og skrivebord i tillegg til seng (barnerom)? Husk minst 1meter skapplass per person.Våtrom3

Er det tilstrekkelig fall mot sluk? Er fuktsikring i henhold til tekniske forskrifter? Har du behov for separatWC eller vaskerom i tillegg til bad?BoderEr det tilstrekkelig plass for bortsetting av sesongbetont fritidsutstyr? Finnes fuktfri lagring av klær ogbøker? Husk at bratte trapper og trange dører kan begrense bruk.ProsjektbeskrivelsePlanene og ideene dine oppsummerer du i en prosjektbeskrivelse. Planlegging handler om å fåavklart så detaljert som mulig om hva som er ønsket resultat.Legg gjerne ved noen skisser for å visualisere hva du ser for deg og avklar så detaljert så mulig målbarestørrelser som meter, kvadratmeter og mengde. Gjør deg også noen tanker om hvilket tidsperspektiv det ersnakk om. Når ønsker du at arbeidene skal starte og når vil du at din nye bolig skal være ferdig? Få meddine ønsker med hensyn til brukerkvalitet og energiløsninger i prosjektbeskrivelsen.Ta med prosjektbeskrivelsen i dine møter med arkitekt, entreprenør eller husleverandør.ØkonomiByggelånSkal du bygge hus, trenger de fleste midler utover egenkapital for å kunne betale etter hvert sombyggeprosessen skrider frem. Et byggelån er et kortsiktig lån som fungerer som en løpende kredittavtaletil dekning av utgifter i forbindelse med et byggeprosjekt.Byggelån blir vanligvis innvilget på basis av en prosjektbeskrivelse med tilhørende dokumentasjon.Vilkårene for lånet avtales ofte individuelt og er basert på en vurdering av risikoen i prosjektet og tilbudtsikkerhet. Det lønner seg derfor å innhente tilbud fra flere tilbydere, ettersom betingelsene varierer frabank til bank, og det kan være rom for forhandlinger.Når huset er ferdig, erstattes byggelånet med et vanlig boliglån med pant i boligen. Du må som regel hafått tilsagn om langsiktig boliglån før byggelånet kan innvilges. Byggelån er dyrere enn boliglån på grunnav risikoen knyttet til oppføringsprosessen, og det lønner seg derfor naturlig nok å ha en kortest muligperiode meg byggelån, før lånet konverteres til langsiktig boliglån ved byggeprosjektets ferdigstillelse.Ettersom det er konkurranse mellom bankene bør du som boligbygger alltid innhente tilbud fra flerebanker og foreta en sammenligning for å finne ut hvilket lån som er gunstigst.Ordinært boliglån4

På det ordinære langsiktige boliglånet med pant i bolig kan betingelsene variere betraktelig fra bank tilbank. Innhent derfor tilbud fra flere banker. Vær ikke redd for å skifte bank og bruk gjerne tilbud fra andrebanker for å forhandle deg til bedre betingelser i den banken du allerede har. Før du velger bank anbefalerForbrukerrådet at du sjekker www.finansportalen.noSerielån eller annuitetslån?Et annuitetslån innebærer at du nedbetaler lånet med like store terminbeløp, helt til lånet er innfridd. Ibegynnelsen er avdragsdelen liten, mens rentedelen er stor. Etter hvert som tida går, stiger avdragsdelenog rentedelen blir mindre. Summen er altså konstant. Fordelen med et annuitetslån er at beløpet per måneder fast og som forbrukerer har du god oversikt over dine løpende lånekostnader. Et serielån har en fastavdragsdel i hvert terminbeløp, men rentedelen synker etter hvert som lånet blir nedbetalt. Det vil da si atterminbeløpet synker etter hvert som lånet nedbetales. Vanligvis har man et høyere terminbeløp permåned i begynnelsen av låneperiode enn ved et annuitetslån. Fordelen med serielån er at man totalt settbetaler mindre i rentekostnader fordi nedbetalingen skjer raskere.RenteSom lånekunde kan du velge mellom fast og flytende rente.På lån med flytende rente endres renta etter hvordan markedet svinger. Forandres markedsrenta, vil dinrente normalt påvirkes av dette. Når renta går opp, har du normalt krav på å få varsel med en frist på minstseks uker. Fordelene med flytende rente er at du vil få lavere kostnader dersom renten synker.Et lån med fast rente innebærer at du binder renta for en gitt periode, for eksempel for 1, 3, 5 eller 10 år.Fordelen med fast rente er at du vet hvilke kostnader månedlige du har å forholde deg til i hele fastrenteperioden. Samtidig er du sikret mot økte utgifter dersom renten skulle stige over det rentenivået du harbudet renten på. Ulempen er at du mister muligheten til reduserte kostnader ved fall i markedsrenten. Valgav fast rente bør utelukkende være basert på spørsmålet: Tåler min personlige økonomi høyere rente pålånet? Hvis svaret er nei ? velg fast rente. Om du ønsker å si opp en fastrente avtale er det vanlig at du måbetale for bankens tap dersom den flytende renten er lavere enn den faste renten.Erfaringsmessig er flytende rente det billigste. Det er mulig å binde en del av lånet, mens resten erflytende. Rentenivået på det tidspunktet du eventuelt binder renta er viktig.Nominell rente er løpende pålydende rente, normalt oppgitt som årlig (p.a = pro anno = per år).Effektiv rente er nominell rente pluss alle gebyrer og andre kostnader på lånet. I dette inkluderes bl.a.termin-, etablerings- og depositumsgebyr. Den effektive renta er dermed den faktiske prisen på lånet.Rentebetingelsene kan variere betraktelig fra bank til bank, både på flytende og fast rente. Det kan derforvære mye å tjene på sjekke rentebetingelsene i forskjellige banker.Nedbetalingstid5

Vanlig nedbetalingstid på ordinære boliglån er 25 år. Men som forbruker kan du velge korterenedbetalingstid, og bankene tilbyr ofte 30 års nedbetalingstid om du ønsker det. Som hovedregel betalerdu mer i rentekostnader totale desto lengre nedbetalingstid du har på lånet ditt.AvdragsfrihetMange velger å ikke betale avdrag på lånet for en periode. I praksis forblir lånet da uendret. Somforbruker betaler du da bare rentedelen av lånet, hvilket innebærer at du kun betaler kostnaden for å lånepengene i banken.KausjonDersom du ikke greier å stille nok sikkerhet for ditt lån er det mange som ber familiemedlemmer ellerandre nære om å stille kausjon. Når noen kausjonerer for deg betyr det at de påtar seg en forpliktelse til åbetale ditt lån, hvis du ikke klarer å innfri dine forpliktelser overfor banken. Kausjonisten kan med andreord bli stående ansvarlig for å betjene eller innfri ditt lån, dersom du ikke greier å leve opp til debetalingsforpliktelsene du har påtatt deg. Kausjonisten bør derfor nøye vurdere om han/hun har råd til åbetjene lånet som vedkommende er bedt om å kausjonere for?Mer informasjon om lån, bank og finans finner du på www.finansportalen.noHusbankens grunnlånSkal du bygge bolig kan du også søke om Husbankens grunnlån. Husbankens grunnlån skal fremmekvaliteter som universell utforming og energi/miljø i nye og eksisterende boliger, finansiere boliger tilvanskeligstilte og sikre nødvendig boligforsyning i distriktene. For nye boliger kan Husbanken gigrunnlån på inntil 80 % av prosjektkostnadene dersom kriteriene for universell utforming og/ellerenergi/miljø er oppfylt. Les mer om Husbanken grunnlån her. Husbanken gir ikke byggelån. Byggelån eret midlertidig lån husbygger har under byggeperioden. Dette søkes i ordinær bank.ByggebudsjettDet neste du må vurdere, er hva du har råd til å bruke til oppføring av huset. I tillegg har du kostnader tiltomt, tomteopparbeiding og finansiering av tomt og bygging. Du må også ta med poster for uforutsetteutgifter. I tillegg har du kostnader som flytting og kanskje utgifter til den boligen du flytter fra, før du kanselge eller leie den ut. I samarbeid med din bank bør eller annen økonomisk rådgiver bør du komme fremtil hva du og din familie kan investere og betjene av lån til din nye bolig. Dette tallet vil danne rammen forbudsjettering av kostnader for tomt og boligbygg.ByggeregnskapDet lønner seg å føre et byggeregnskap basert på de samme postene som i budsjettet. På den måten holderdu kontroll med at utgiftene holder seg innenfor budsjettets rammer på de enkelte postene, og du kan semuligheter for å få overskridelser på ett sted til å balansere med mindre forbruk på andre poster. De flestebyggeprosjekter går over så lang tid at man ellers lett kan miste oversikten over utgiftene.6

SjekklisterSjekkliste - økonomi ved bygging av boligFast eller flytendeVurder om du skal ha ta et lån med fast eller med flytende renteKonverteringUndersøk betingelsene på lånet når det går fra byggelån til ordinært boliglån ved byggeprosjektetsferdigstillelse, ofte kostnader knyttet til konvertering.LånetilbudInnhent lånetilbud fra flere banker. Sjekk finansportalen.noLøpetidDersom lånet er vanskelig å håndtere i begynnelsen kan du vurdere å utvide løpetiden på lånet ogeventuell avdragsfrihet for en periode.NedbetalingstidVurder nedbetalingstid (med utgangspunkt i månedlige kostnader og inntekter).RentekostnaderSjekk effektiv rente (faktiske lånekostnader).RentenivåVurder rentenivået i de ulike tilbudene.Bolig og kontraktNår du skal velge en bolig som passer dine ønsker og behov må du foreta en rekke viktige valg.Skal du kjøpe tomt og selv kontakte arkitekt og boligprodusent, eller skal du kjøpe bolig av enboligprodusent som også leverer tomta? Å bruke riktig kontrakt på riktig måte er kanskje det allerviktigste du gjør i denne prosessen.7

TomtDersom du kjøper tomt er kjøpet i utgangspunktet regulert av avhendingsloven. Dersom du kjøper tomtmed ny bolig er det regulert av bustadoppføringslova.Det første du bør gjøre er å sjekke tomtemarkedet og aktuelle tomter i området du ønsker å bo. Deretterbør du vurdere en rekke andre forhold som klimatiske forhold, reguleringsforhold pris og lignende.Grunnforhold:Typen terreng og grunnforhold kan ha betydning for kostnadene ved klargjøring av tomt for bygging.Berggrunn kan eksempelvis medføre store kostnader for sprengningsarbeid, bortkjøring av masse etc.Type terreng kan være avgjørende både for plassering av hus, valg av hustype og tilrettelegging forinfrastruktur (vei, vann, kloakk). Du kan også ta kontakt med kommunen for å få tilgjengelig informasjonom radonrisikoen i området.Infrastruktur og atkomst:I hvilken grad er det utbygd infrastruktur i området, f.eks vei, vann og avløp? Tilknytning til eksisterendeveinett og offentlig vann- og avløpsnett kan komme som en ekstra utgift. Slike forhold bør du avklare førdu kjøper tomt.Klimatiske forhold:Du bør vurdere tomtens sol- og vindforhold både ved valg av tomt og ved plassering av huset på tomten.Snømengde og temperatur er også viktige variabler for mange.Plassbehov:Vurder om plassbehovet og tomtens forutsetninger tilsier at det bør bygges med sokkeletasje eller kjeller.Tomten kan normalt bare utnyttes innen visse grenser som styres av utnyttelsesgraden. Utnyttelsesgradener oppgitt i reguleringsplanen. Det betyr at det ofte er fastlagt rammer for husplasseringen, boligens høydeog boligens størrelse. Garasjens areal er vanligvis inkludert i maksimalt tillatt bebygd areal som inngår iutnyttelsesgraden. Ta også høyde for behovet for uteoppholdsareal.Skal du kjøpe tomt med eller uten byggeklausul?Tomt med byggeklausul innebærer at man forplikter seg til å benytte en spesiellhusleverandør/entreprenør. Det vanligste er da at man velger et ferdighus blant et utvalg boligtyper. Kjøpav tomt med byggeklausul kan derfor bety en begrensning i senere valgmuligheter både når det gjelderhustype og hvem som skal bygge. Du bør avklare totalkostnadene, inkludert byggekostnader, før duinngår kontrakt om kjøp av tomt med byggeklausul.Konferer med arkitekt, byggrådgiver eller entreprenør8

Fagfolk vil kunne ha mye å bidra med både valg av tomt og bolig som passer dine ønsker og behov. Spørgjerne om råd og tips.Støy I mange av landets byer kan trafikkstøy og annen støy være til sjenanse til ulike tider av døgnet.Pris Tomteprisene varierer avhengig av beliggenhet. Du bør ha en viss formening om hva selve husetkommer til å koste før du kjøper tomten. Derfor er det lurt å sette opp et budsjett som gir en oversikt overhva du har råd til å investere i henholdsvis tomt og bygging.Er tomten fradelt? Du bør kontrollere at tomten du vurderer er registrert med eget gårds ogbruksnummer. Ta kontakt med din kommune for mer informasjonHusk å sjekke hjemmelsinnehaver til eiendommen Kontroller hvem som har hjemmelsinnehaver til detaktuelle Gnr (gårdsnummer) og Bnr (bruksnummer) i den enkelte kommune. Kostnadene beløper seg til kr172,- knyttet til blant annet utskrift fra grunnboken/grunnboksutskrift, attestert kopi av tinglyst dokument,kopi av gammel grunnbok. dette tilsvarer 1/5 del av fastsatt rettsgebyr som er kr 860 pr. 01.08.2008Vanligvis selges tomter gjennom eiendomsmeglere som vil være til stede på tomten. Eiendomsmeglerenhar som oftest utarbeidet et salgsprospekt du får før eller under visning. Hvis hjemmelshaver aveiendommen og selger ikke er samme person må du be om legitimasjon om at denne kan foreta visning påhjemmelsinnehavers vegne. Du må ikke under noen omstendigheter gi håndpenger før disse formaliteteneer avklart. Opplysninger om grunnbokshjemmel og heftelser får du av eiendomsregisteret. Er det tinglystnoen panteheftelser eller servitutter på eiendommen kan dette sjekkes ved å ta kontakt med StatensKartverk. Ved å gå til Statens Kartverk sin internettside finner man ytterligere informasjon omeiendommen og hvordan prosessen er.ReguleringsplanReguleringsplanene omfatter planlagt bebyggelse og andre planer for området. Det kan være lurt åundersøke kommunens planer for området. Hva står i reguleringsplanen? Er det andre byggeprosjekter pågang? Slike forhold kan ha betydning for både miljøet rundt boligen og markedsverdien av huset. Det erofte egne fortettingsbestemmelser for deler av byområder. Avstanden til nabo og vei må også ivaretas.Dessuten må en også ta hensyn til byggestrukturen for området, blant annet hvor høyt en kan bygge.Husk å tinglyse kjøpetFor at du skal få rettsvern for eiendommen er det nødvendig at du tinglyser kjøpet. Tinglysing gjøres vedat du sender utfylt skjøte på eiendommen til Statens kartverk. Skjøte brukes ved overførsel av fasteiendom. Tinglysing av skjøte eller andre erklæringer koster kr. 1 548, (1,8 ganger rettsgebyret). Videremå man ved overdragelse av fast eiendom betale dokumentavgift. Dokumentavgift er en avgift tilstatskassen som skal betales ved utstedelse, overføring eller tinglysing av visse dokumenter, f.eks.tinglysing av skjøte på fast eiendom. Dokumentavgift ved overføring av hjemmel til eiendomsrett ogfesterett i fast eiendom 2,5 % av avgiftsgrunnlaget (kjøpesum/markedsverdi).9

Sjekk også nettsiden www.tinglysing.noSjekklisterSjekkliste for kjøp av tomtGrunnforholdTypen terreng og grunnforhold kan også ha stor betydning i mange tilfeller bl.a for kostnadene forklargjøring av tomt for bygging. Berggrunn kan eksempelvis medføre store kostnader forsprengningsarbeid, bortkjøring av masse etc. Type terreng kan være avgjørende både for plassering avhus, valg av hustype og tilrettelegging for infrastruktur (vei, vann, kloakk). Du kan også ta kontakt medkommunen for å få tilgjengelig informasjon om radonrisikoen i området.TilkoblingI hvilken grad er det utbygd infrastruktur i området, f.eks vei, vann, avløp og strøm? Tilknytning tileksisterende veinett og offentlig vann- og avløpsnett kan komme som en ekstra utgift. Kommunen kan gideg opplysninger om dette. Husk også tilkobling strømnettet. Dette medfører kostnader som du må ta ibetraktning når du kjøper tomt.Klimatiske forholdDu bør vurdere tomtens sol- og vindforhold både ved valg av tomt og ved plassering av huset på tomten.Snømengde og temperatur er også viktige variabler for mange.PlassbehovVurder om plassbehovet og tomtens forutsetninger tilsier at det bør bygges med sokkeletasje eller kjeller.Tomten kan normalt bare utnyttes innen visse grenser som styres av utnyttelsesgraden som er oppgitt ireguleringsplanen. Det betyr at det ofte er fastlagt rammer for husplasseringen, boligens høyde ogboligens størrelse. Garasjens areal er vanligvis inkludert i maksimalt tillatt bebygd areal som inngår iutnyttelsesgraden. Ta også høyde for behovet for uteoppholdsareal.ByggeklausulSkal du kjøpe tomt med eller uten byggeklausul? Tomt med byggeklausul innebærer at man forplikter segtil å benytte en spesiell husleverandør/entreprenør. Det vanligste er da at man velger et ferdighus blant etutvalg boligtyper. Kjøp av tomt med byggeklausul kan derfor bety en begrensning i senere valgmuligheterbåde når det gjelder hustype og hvem som skal bygge. Du bør avklare totalkostnadene, inkludertbyggekostnader, før du inngår kontrakt om kjøp av tomt med byggeklausul.Ekspertråd10

Fagfolk vil kunne ha mye å bidra med både valg av tomt og bolig som passer dine ønsker og behov. Spørgjerne om råd og tips.StøyI mange av landets byer kan trafikkstøy og annen støy være til sjenanse til ulike tider av døgnet.PrisTomteprisene varierer avhengig av beliggenhet. Du bør ha en viss formening om hva selve huset kommertil å koste før du kjøper tomten. Derfor er det lurt å sette opp et budsjett som gir en oversikt over hva duhar råd til å investere i henholdsvis tomt og bygging.FradelingDu bør kontrollere at tomten du vurderer er registrert med eget gårds og bruksnummer.HjemmelsinnehaverKontroller hvem som har hjemmelsinnehaver til det aktuelle Gnr (gårdsnummer) og Bnr (bruksnummer) iden enkelte kommune. Kostnadene beløper seg til kr 172,- knyttet til blant annet utskrift fragrunnboken/grunnboksutskrift, attestert kopi av tinglyst dokument, kopi av gammel grunnbok. Dettetilsvarer 1/5 del av fastsatt rettsgebyr som er kr 860 pr. 01.08.2008.Vanligvis selges tomter gjennom eiendomsmeglere som vil være til stede på tomten. Eiendomsmeglerenhar som oftest utarbeidet et salgsprospekt du får før eller under visning. Hvis hjemmelshaver aveiendommen og selger ikke er samme person må du be om legitimasjon om at denne kan foreta visning påhjemmelsinnehavers vegne. Du må ikke under noen omstendigheter gi håndpenger før disse formaliteteneer avklart. Opplysninger om grunnbokshjemmel og heftelser får du av eiendomsregisteret. Er det tinglystnoen panteheftelser eller servitutter på eiendommen kan dette sjekkes ved å ta kontakt med StatensKartverk. Ved å gå til Statens Kartverk sin internettside finner man ytterligere informasjon omeiendommen og hvordan prosessen er.ReguleringsplanReguleringsplanene omfatter planlagt bebyggelse og andre planer for området. Det kan være lurt åundersøke kommunens planer for området. Hva står i reguleringsplanen? Er det andre byggeprosjekter pågang? Slike forhold kan ha betydning for både miljøet rundt boligen og markedsverdien av huset. Det erofte egne fortettingsbestemmelser for deler av byområder. Avstanden til nabo og vei må også ivaretas.Dessuten må en også ta hensyn til byggestrukturen for området, blant annet hvor høyt en kan bygge.TinglysingFor at du skal få rettsvern for eiendommen er det nødvendig at du tinglyser kjøpet. Tinglysing gjøres vedat du sender utfylt skjøte på eiendommen til Statens kartverk. Skjøte brukes ved overførsel av fasteiendom. Tinglysing av skjøte eller andre erklæringer koster kr. 1 548, (1,8 ganger rettsgebyret). Videremå man ved overdragelse av fast eiendom betale dokumentavgift. Dokumentavgift er en avgift til11

statskassen som skal betales ved utstedelse, overføring eller tinglysing av visse dokumenter, f.eks.tinglysing av skjøte på fast eiendom. Dokumentavgift ved overføring av hjemmel til eiendomsrett ogfesterett i fast eiendom 2,5 % av avgiftsgrunnlaget (kjøpesum/markedsverdi).ArkitektEn arkitekt vil være husbyggerens veileder i et uoversiktlig bygge- og byggvaremarked. Arkitekterhar kunnskap om hva som er korrekt kvalitet til rett pris, både når det gjelder produkter og arbeid.En arkitekt kan blant annet tegne huset og få det bygget, hjelpe med å velge riktig typehus påtomten, planlegge et lite eller stort tilbygg, eller planlegge riktig rehabilitering av et gammelt hus.En arkitekt vil ofte uten kostnad kunne gjøre en vurdering av prosjektet og gi et pristilbud, og man stårogså fritt til å hente inn tilbud fra flere arkitektkontor før man eventuelt bestemmer seg for et.Sivilarkitekt er en beskyttet tittel i motsetning til tittelen arkitekt, og det betyr at vedkommende hargodkjent utdanning innenfor faget.Man bør fortrinnsvis velge en arkitekt med sentral godkjenning. Ved valg av arkitekt uten sentralgodkjenning må du som forbruker betale for søknad om lokal godkjenning på det enkelte tiltak. Eventueltkan du selv stå som søker i de tilfeller der dette er mulig.Arkitekter har ulike utrykk, og det kan være lurt å sjekke arkitektens referanser og erfaring med den typearbeid du ønsker utført.Vær selv en tydelig bestiller og sørg for klare avtaler for arbeidet som skal utføres. Skriv kontrakt føroppstart av arbeidet.Kontrakten bør inneholde:- Aktivitetsplan- Pris- Oppgjørsform- LeveringstidspunktSjekklisterSjekkliste ved valg av arkitektSivilarkitektVelg fortrinnsvis en sivilarkitekt. I motsetning til arkitekt er sivilarkitekt en beskyttet tittel.Sentral godkjenning12

Velg fortrinnsvis en Sivilarkitekt med sentral godkjenning. Ved valg av arkitekt uten sentral godkjenningmå du som forbruker betale for søknad om lokal godkjenning på det enkelte tiltak og eventuelt selv ståsom søker i de tilfeller der dette er mulig.Erfaring og referanserVelg fortrinnsvis en arkitekt med erfaring. Be også om referanser og kontakt disse for å finne ut hva de erfornøyde med og for å avdekke eventuell misnøye.Klar bestillingVær så tydelig og konkret som mulig i din bestilling. Beskriv så detaljert som mulig ønsket resultat ogønsket fremgangsmåte. Oppsummer gjerne dine behov, ideer og planer i et dokument.Skriftlig kontraktInngå skriftlig kontrakt med den arkitekten du ønsker å benytte for oppdraget. Få med vikitige forholdsom pris, tidsfrister, beskrivelse av ønsket resultat o.l.Pris, tidsfrist og arbeidsbeskrivelseFå med avtalt pris, tidsfrister og arbeidsbeskrivelser i den skriftlige kontrakten.BoligprodusentHar boligleverandøren hustyper som er egnet for din tomt?Sjekk boligleverandørens og utbyggers renommé ved å snakke med andre som har kjøpt hus, men husk atsluttresultatet ofte påvirkes mest av håndverkerne. Du kan også innhente firmaopplysninger omvirksomheten i Brønnøysundregistrene. Det anbefales også å undersøke med Statens BygningstekniskeEtat for å finne ut om utbygger har sentral godkjenning for ansvarsrett.Du bør velge en boligleverandør og utbygger som er medlem i en av bransjeforeningene iBoligtvistnemnda: Boligprodusentenes Forening, Norges Byggmesterforbund (NBMF) ellerEntreprenørforeningen Bygg og Anlegg (EBA). Slikt medlemskap sikrer deg adgang til bruk avBoligtvistnemnda om det skulle oppstå en tvist som ikke lar seg løse mellom deg ogboligleverandør/utbygger alene.Mer om BoligtvistnemndaSjekklister13

Seriøsitetssjekk av boligleverandørBrønnøysundregisteretEr håndverker, entreprenør eller boligleverandør registrert i Brønnøysundregisteret? Det kan også værelurt å sjekke hvor lenge håndverkeren eller firmaet har vært registrert og om det eventuelt er oppført noenmerknader. Du får også sjekket ut om firmaet er konkurs.AnsvarVed arbeider som krever byggetillatelse: Sjekk ut om firmaet har sentral godkjenning ved å undersøkedatabasen hos Statens byggtekniske etat. Sentral godkjenning er et hjelpemiddel for alle foretak som skalvære ansvarlig for søknad, prosjektering, utførelse eller kontroll av tiltak som krever byggetillatelse.Håndverkere som ikke har sentral godkjenning må søke kommunen om lokal ansvarsrett i det enkeltebyggeprosjekt.ReferanserBe håndverkeren eller firmaet om referanser fra tidligere byggeprosjekter eller jobber. (Vær klar over atfirmaet antageligvis ikke vil gi ut dårlige referanser).StandardkontrakterSjekk ut om firmaet bruker standardkontrakter. Ved bygging av bolig eksisterer det ulikestandardkontrakter. Byggblankett 3425, byggblankett 3426, byggblankett 3427, byggblankett 3428,byggblankett 3429 A eller byggblankett 3429 B er aktuelle. Du finner kontraktene gratis hos StandardNorgeUndersøk markedetRing rundt til håndverkerne, entreprenører eller sjekk med venner og kjente. Foreta et søk på internett etterinformasjon om håndverkeren eller firmaet du ønsker å benytte. .BransjeorganisasjonEr håndverker, entreprenør eller boligleverandør tilsluttet en av bransjeorganisasjonene;Boligprodusentenes Forening, Entreprenørforeningen ? Bygg og Anlegg eller NorgesByggmesterforbund? Dersom dette er tilfelle vil du kunne klage til Boligtvistnemnda hvis det oppstårkonflikt mellom deg og firmaet.KompetanseSpør etter fagbrev, fagutdanninger og sertifiseringer. Dette gir deg trygghet både ved eventuellereklamasjoner, men vil også være verdifullt om du skal selge boligen din. Sjekk ut firmaetsfagkompetanse på de offentlige registrene Mesterbrev, Fagrådet for våtrom og hos Statensbygningstekniske etat (les mer under ansvar).14

AnbudI tillegg anbefaler Forbrukerrådet at du henter inn minst 3 anbud. Dette er lurt ved større kontrakter, for åfå oversikt over markedsprisen. Anbudet bør inneholde pris, oppdragsbeskrivelse materiale, og tidsramme.BoligTilpasning til tomtDet er ikke alle boligtyper som passer til din tomt. Vær nøye med å undersøke hvilke typer som egner seg.Det finnes egne typer boliger for tomter i skrått terreng. Andre typer passer best for flate tomter. Det erviktig å tenke nøye gjennom det behovet du har i dag og hvordan dette vil endre seg i fremtiden. Vurderogså om det er valg du kan gjøre nå som bidrar til at du får mer igjen for boligen om du ønsker å selgeden.Skikk og bruk ved bygging av boligerI tettbygde områder vil det være krav til at boligens arkitektur skal være tilpasset den stedligebyggeskikken og omgivelsene. Boligens arkitektur kan i slike tilfeller ikke velges fritt. Ta med skisser avdine byggeplaner til en forhåndskonferanse med kommunens byggesaksavdeling. Kommunen er forpliktettil å avholde et slikt møte med deg innen 2 uker. I møtet kan du presentere dine planer, og kommunen harplikt til å informere deg om alt du bør vite om eventuelle restriksjoner og planer for bebyggelse avtilstøtende områder etc.VåtromBadet er kanskje boligens viktigste rom. Velg fortrinnsvis en bolig med bad og våtrom som er bygget avboligleverandør eller utbygger som er sertifisert som "Godkjent bedrift." Benevnelsen Godkjent bedriftskal kun benyttes av bedrifter som har gjennomgått kurs i regi av Fagrådet for våtrom. Fagrådet forvåtrom har ansvaret for kursing og sertifisering av alle typer håndverkere som ønsker kompetanse omByggebransjens våtromsnorm. Fagrådet for våtrom utgir i samarbeid med Sintef ByggforskByggebransjens våtromsnorm.For mange kan det være helt nødvendig og kjøpe en bolig som er utformet etter prinsippet om universellutforming. For andre kan det være en god investering. Universell utforming handler om at alle, uansettalder og funksjonsevne, på en likeverdig måte skal kunne bruke de bygde omgivelsene uten spesielletilpassinger. En bolig som er utformet etter prinsippet om universell utforming vil for de fleste menneskerog familier ha kvaliteter som gjør hverdagen enklere.Vurder også passivhus, lavenergibolig og universell utforming.15

AnsvarsfordelingNår du skal bygge hus, kan du velge mellom forskjellige ansvarsformer. Dette kalles for entrepriseformer.De ulike modellene har sine fordeler og ulemper. Dine behov, ferdigheter og kompetanse er av betydningfor hvilken entreprisemodell du foretrekker. Det er viktig å vurdere hvorvidt du har tid til ogforutsetninger for å styre byggeprosessen selv. Det konkrete prosjektet og dets omfang er også viktig forvalg av entrepriseform.HovedentrepriseHovedentreprise er den vanligste entrepriseformen. Her engasjerer byggherren selv arkitekter og rådgiveresom utarbeider beskrivelse og tegninger og innhenter tilbud eller anbud fra entreprenører på dettegrunnlaget. Hovedentreprise innebærer at byggherren engasjerer et begrenset antall likestilteentreprenører, og at èn av dem påtar seg mer omfattende arbeid enn de andre. Dette kan gjelde etableringav byggeplassen og ansvar for en eller flere underentreprenører og leverandører. Kontraktene bør du inngåetter anbuds- eller tilbudskonkurranse.Som oftest er det den entreprenør som har grunnarbeider og bygningsmessige arbeider som engasjeressom hovedentreprenør. Rørlegger og elektriker er da sideentreprenører til hovedentreprenøren.Hovedentreprenøren kan også få i oppdrag å samordne alle arbeidene, også de som sideentreprenøreneskal utføre. Ofte vil hovedentreprenøren beregne seg et prosentvis påslag fra sideentreprenørene.Fordeler med hovedentreprise:Du har betydelig styring innflytelse på arbeider og kostnaderDu engasjerer selv alle håndverkere som skal være med på arbeidet. Kontraktene med entreprenøreneer inngått på grunnlag av beskrivelse og tegninger utarbeidet av byggherrens (dine) arkitekt ogrådgivere. I kontrakten har entreprenørene også normalt oppgitt enhetspriser slik at byggherren/duved hva det vil koste hvis du ønsker endringer.Ulemper med hovedentreprise:Det kreves stor innsats fra byggherrens sideByggherren har ansvar for alt som ikke er dekket av kontraktene, for eksempel hvis ensideentreprenør blir forsinket, eller hvis det fra en entreprenør leveres mangelfullt arbeid, som nestemå arbeide videre på uten at det er tid til å rette opp mangelen. Det kan mange ganger væreproblemer, både faktisk og juridisk, å utrede årsaks- og ansvarsforhold. Ved hovedentrepriseanbefales at byggherren engasjerer en profesjonell byggekontrollør, arkitekt eller annen rådgiver somkan følge opp byggearbeidene.Går en entreprenør konkurs eller blir forsinket av andre grunner, kan dette forsinke hele prosjektet,og du risikerer at de andre entreprenørene stiller deg til ansvar.Som en konklusjon kan vi si at hovedentreprise ikke anbefales med mindre du har byggekyndig kunnskapog mye tid å sette av.16

DelentrepriserDelentreprise innebærer at du selv gjør avtaler med alle håndverkerne (sideentreprenørene) ogkonsulentene som skal være med på å sette opp huset, men du plukker ikke ut en hovedansvarlig. Som vedhovedentreprise påtar du deg ansvar for både prosjektering og fremdrift.Fordelene ved delt entreprise:Du kan innhente de gunstigste prisene og den mest kompetente håndverkeren for hver detalj som skalutføres i bygget. Ettersom det finnes mange små håndverkere på markedet, er det mange somkonkurrerer om å få ditt byggeoppdrag.Du kan inngå avtaler med håndverkere etter hvert som byggearbeidet pågår. På denne måten står dufriere til å gjøre endringer, og du kan tilpasse det fortsatte arbeidet til din egen økonomi.Ulemper ved delt entreprise:Hvis en håndverker blir forsinket, kan dette forplante seg slik at den neste ikke får påbegynt sittarbeid til avtalt tid. Rørleggeren må bli ferdig på badet før flisleggeren kan komme til. Selv om det eravtalt faste tidspunkter i de enkelte kontraktene, kan du bli stilt ansvarlig hvis det oppstår uenighetom årsaken til en forsinkelse.Det kan oppstå problemer med å fastslå hvem som har ansvaret hvis det viser seg en mangel.Du må påse at byggearbeidene blir nøye fulgt opp. Hvis du setter bort arbeidet medbyggeadministrasjon, kan dette bli en vesentlig kostnad.Byggearbeidet kan ta lengre tid hvis du velger å legge inn gode tidsmarginer for å redusere risikoenfor forsinkelser.Som en konklusjon kan vi si at denne entrepriseformen ikke anbefales med mindre du har byggekyndigkunnskap og har mange spesielle ønsker som du har tid og ressurser til å bestille og følge opp.GeneralentrepriserGeneralentreprise vil si at en av håndverkerne/entreprenørene påtar seg å administrere de andre som skalarbeide på bygget. Dette kan være greit hvis du kjenner en håndverker som du stoler på. Du beholderfortsatt ansvaret for prosjekteringen, og du må bestille arkitektbistand og annen prosjekteringshjelp påegen hånd. Bestillingen av en generalentreprise kan skje på den måten at du finner en hovedentreprenørsom så påtar seg å finne de andre underentreprenørene som skal være med på byggearbeidet.En annen fremgangsmåte er at du finner alle entreprenørene som skal være med på byggingen, og at en avdisse påtar seg administrasjonen mot en godtgjørelse. Den administrerende entreprenøren overtar ikkeansvaret for forsinkelser og mangler fra de andre håndverkerne med mindre dette er avtalt spesielt. Det erogså mulig at den administrerende entreprenøren har begrenset ansvar for de andre, f.eks for forsinkelserpå byggeplassen, men ikke for forsinkelser med levering av materialer eller mangler som en annenhåndverker har ansvar for. Skal hovedentreprenørens ansvar begrenses til forsinkelser fra de andreentreprenørene, må du kanskje regne med å betale en godtgjørelse på et par prosent av den totalekontraktssummen, Skal han overta også det fulle ansvaret for mangler, må du kanskje regne med enkostnad for dette også.17

Fordeler med generalentreprise:Du kan forholde deg til en ansvarlig hvis det oppstår forsinkelser. Overføres også ansvaret formangler, reduseres din risiko ytterligere.Du trenger ikke å følge opp byggeprosjektet så nøye. Generalentreprenøren administrerer ogkoordinerer de andre håndverkerneUlemper med generalentreprise:Hvis du blir uenig med generalentreprenøren, kan dette bli problematisk. Det samme er tilfelle hvisgeneralentreprenøren går konkurs.Hovedentreprenøren skal ha betalt for den risikoen han tar for å stå ansvarlig for underleverandørene.Små håndverkere har ikke kapasitet til å påta seg generalansvar. Du vil derfor ikke ha så mange åvelge imellom når du skal innhente tilbud.Hvis det finnes noen hull i ansvaret mellom entreprenørene og arkitekten, er dette ditt ansvar. Mangevelger derfor i stedet totalentrepriseSom en konklusjon kan vi si: Hvis du har en del spesielle ønsker, kjenner en håndverker du stoler på, oghar en arkitekt du ønsker å bruke til prosjekteringen kan en generalentreprise eller administrerendesideentreprise være løsningen.TotalentrepriserTotalentreprise kalles det når en entreprenør påtar seg fullt ansvar for bygging og prosjektering (tegningav huset og nær sagt alt). Bustadoppføringslova beskriver denne entrepriseformen som avtaler derentreprenøren skal stå for det hovedsakelige av planleggingen og oppføring av boligen. Ofte blirtotalentreprenøren bare en administrator som overlater alt arbeid med både prosjektering og bygging tilandre. Dette står han fritt til å gjøre med mindre dere avtaler noe annet.For du overlater arbeidet til en totalentreprenør, bør du levere fra deg en grundig arbeidsbeskrivelse medoversikt over dine ønsker. Det er viktig at spesialønsker kommer klart frem i kontrakten medentreprenøren slik at han påtar seg fullt ansvar også for dette arbeidet.Har du mange spesialønsker kan det lønne seg å bruke en egen konsulent til å legge dette frem fortotalentreprenøren. Det kan også være lurt å ha en egen konsulent og/eller byggeleder til å følge oppentreprenøren, slik at du ikke blir overkjørt av entreprenørens ekspertise.Dersom du gjør avtale med et ferdighusfirma om levering av et nøkkelferdig hus, blir dette ofte avtalt somen totalentreprise. Det er mange tomteeiere som velger ferdighus. Ferdighustilbudene finnes gjerne ikataloger der priser og leveringsbetingelse fremgår. Se egen prosess om KJØP AV NY BOLIGEn annen form for totalentreprise er gründeravtalene eller de sammensatte avtalene. Dette er tilfelle hvisdu kjøper tomta av den som påtar seg å være totalentreprenør.18

Fordeler med totalentreprise:Ansvaret for forsinkelser og mangler er plassert på ett stedDu sparer deg selv for et komplisert administrasjonsarbeid, som du selvfølgelig må betaletotalentreprenøren for å gjøre.Overlater alt til en person og har derfor kun en å forholde seg til.Totalentreprise egner seg best ved bygging av helårsbolig og feriehus, da standard el. ferdighus.Ulemper med totalentreprise:Hvis forholdet mellom deg og entreprenøren skjærer seg eller entreprenøren går konkurs, kan det blikostbart å få en annen entreprenør til å overta der den første avsluttet arbeidet.Du har mindre muligheter til å påvirke arbeidet underveis. Endringer kan bli kostbare.Prisen kan bli presset så mye at det går på bekostning av kvalitetenDet er vanskelig å vite om du får en riktig pris, ettersom en totalentreprise er så omfattende. Du børinnhente tilbud hos flere for å få et bilde av prisnivået, men du må være klar over at det kan væreforskjeller i hva totalentreprisen omfatterSom en konklusjon kan vi si at en totalentreprise anbefales hvis bygget ikke er for komplisert, og dersomdu er innstilt på å ikke blande deg for mye inn i byggearbeidet eller kreve endringer i forhold til det som eravtalt.GarantiEntreprenøren skal stille sikkerhet for oppfyllelsen av avtalen. Du har ikke plikt til å betale noen del avkontraktsummen før du får se bekreftelsen på at det er stilt sikkerhet fra en godkjentfinansieringsinstitusjon, i tilfelle entreprenøren seinere skulle gå konkurs.Dette kravet er regulert i Bustadoppføringslova og kalles for garanti. Før bygget er ferdig og overtatt skalentreprenøren/selgeren stille garanti/sikkerhet tilsvarende 5 % av kjøpesummen dersom boligen bygges påforbrukerens tomt. Dersom forbrukeren kjøper tomt og bolig i ett skal det stilles garanti tilsvarende 2 % avkjøpesummen/vederlaget. Etter at boligen er overtatt skal entreprenøren stille sikkerhet for 3 % avkjøpesummen. I praksis er det entreprenørens/selgerens bank som stiller garantien.KontraktEn avtale om oppføring av bolig, eller arbeider i forbindelse med dette, bør inngås skriftlig.Muntlige avtaler er også bindende, men vil være vanskelige å dokumentere i ettertid. Begge parterkan kreve at avtalen settes opp skriftlig. Husk også å få med eventuelle endringer av avtalenskriftlig.Det er viktig å lage en avtale som beskriver rettighetene og pliktene til partene. Avtalen vil være til nyttedersom det oppstår uenighet i ettertid. Husk at loven bare er et ytre rammeverk som supplerer avtalen oggir rettigheter ved avtalebrudd. Det kan ikke avtales vilkår som er dårligere for forbrukeren enn det som19

fremgår av bustadoppføringslova. Forbrukerrådet anbefaler at man benytter Standard NorgesByggeblanketter (se nedenfor).Sett deg godt inn i kontrakten og alle vedleggene før du skriver under. Husk at alle avtaler iutgangspunktet er bindende.Standardkontraktene (Byggeblankettene)Standardkontraktene for oppføring av bolig er utarbeidet av representanter fra byggebransjen ogforbrukermyndighetene. Dette sikrer at kontraktene er balanserte og at alle vilkår er minst like gunstige forforbruker som vilkårene i bustadoppføringslova. Standardkontraktene kan bare brukes ved avtaler mellomen forbruker og en næringsdrivende. Kontraktene gjelder ikke arbeid som blir utført etter du har overtattboligen.Det er viktig at du bruker riktig standardkontrakt for arbeidet, se veiledningen under:Byggblankett 3425 - Bustadoppføringslova - Kontrakt om planlegging og oppføring av bolig ellerfritidsbolig på forbrukerens tomt. Kontrakten skal brukes i avtale mellom forbruker og entreprenør,dersom entreprenøren påtar seg det hovedsakelige av planlegging og oppføring av bolig, inkludertfritidsbolig, på en tomt som disponeres av forbrukeren.Byggblankett 3426 A - Bustadoppføringslova - Kontrakt om utførelse av arbeider i forbindelse medoppføring av bolig eller fritidsbolig. Mindre byggearbeider. Vederlag mindre enn 2 G. Kontrakten skalbrukes i avtale mellom forbruker og entreprenør, dersom entreprenøren påtar seg oppføring av bygning tilboligformål, inkludert fritidsbolig, på en tomt som disponeres av forbrukeren. Forutsetningen for å brukedenne kontrakten er at forbrukeren leverer tegninger og beskrivelser. Kontrakten kan også brukes vedavtaler om f.eks. grave- og grunnarbeid, tømrer- og innredningsarbeid, rørleggerarbeid, elektrikerarbeid,malerarbeid, så lenge arbeidet utføres som ledd i oppføring av ny bolig. Byggblankett 3426 A er ment forarbeider der vederlaget er mindre enn 2 G.Byggblankett 3426 B - Bustadoppføringslova - Kontrakt om utførelse av arbeider i forbindelse medoppføring av bolig eller fritidsbolig. Mindre byggearbeider. Vederlag over 2 G. Kontrakten skal brukes iavtale mellom forbruker og entreprenør, dersom entreprenøren påtar seg oppføring av bygning tilboligformål, inkludert fritidsbolig, på en tomt som disponeres av forbrukeren. Forutsetningen for å brukedenne kontrakten er at forbrukeren leverer tegninger og beskrivelser. Kontrakten kan også brukes vedavtaler om f.eks. grave- og grunnarbeid, tømrer- og innredningsarbeid, rørleggerarbeid, elektrikerarbeid,malerarbeid, så lenge arbeidet utføres som ledd i oppføring av ny bolig. Byggblankett 3426 B er ment forarbeider der vederlaget er på mer enn 2 G.Byggblankett 3427 - Bustadoppføringslova - Kontrakt om kjøp av bolig eller fritidsbolig som ikke erfullført. Kontrakten skal brukes i avtale mellom forbruker og entreprenør om rett til tomt med ny, selveietbolig, inkludert fritidsbolig, og seksjonerte boliger i boligsameier samt andel i borettslag, når det arbeidetsom entreprenøren står for, ennå ikke er fullført på tidspunktet for avtaleinngåelsen.20

Byggblankett 3428 - Avhendingslova - Kontrakt om kjøp av ny bolig eller fritidsbolig som er fullført.Kontrakten skal brukes i avtale mellom kjøper og selger om rett til fast eiendom med ny, selveiet bolig,inkludert fritidsbolig, og seksjonerte boliger i boligsameier samt andel i borettslag, når det arbeidet somskal utføres på eiendommen er fullført på tidspunktet for avtaleinngåelsen.Byggblankett 3429 A - Bustadoppføringslova - Kontrakt om rett til tomt med byggeklausul for bolig ellerfritidsbolig. Kontrakten skal brukes i avtale om rett til tomt dersom selger eller bortfester av tomten senereskal utføre byggearbeidene på tomten.Byggblankett 3429 B - Bustadoppføringslova - Kontrakt om planlegging og oppføring av bolig ellerfritidsbolig på tomt med byggeklausul. Kontrakten skal brukes i avtale om planlegging og oppføring avselveierbolig, herunder fritidshus, dersom retten til tomten tidligere er overført fra entreprenøren.Byggblankett 3404 - Forbrukerkjøpsloven - Kontrakt om kjøp av byggesett til bolig og andre bygninger.Kontrakten skal brukes i kontrakter mellom forbruker og selger om kjøp av byggesett til bolig og andrebygninger.Du finner kontraktene gratis hos Standard NorgeHuskeliste- Krev kopi av garantibevis som viser at entreprenøren har sikkerhet fra en bank eller lignende. før dubetaler noen del av kontraktssummen(sikkerhetsstillelse). (Garantien skal gis som selvskyldnergaranti.Selvskyldnerkausjon foreligger når kausjonisten garanterer at gjelden blir betalt ved forfall. Kausjonistenplikt til å betale på forfallsdagen dersom skyldneren ikke allerede har betalt. Kreditor behøver ikke gjørenoen innsats for å få skyldneren (debitor) til å betale.)- Du skal ha kopi av forsikringsbevis fra entreprenøren. Han skal sørge for forsikring i byggeperioden(dette kan fravikes ved avtale når det bygges på din tomt, men dersom ikke annet er avtalt, skal altsåentreprenøren sørge for forsikring).- Punktet med særlige bestemmelser i kontrakten må du lese ekstra nøye. Husk at dere ikke kan avtalevilkår som stiller deg dårligere enn det bustadoppføringslova gir rett til.- Er det avtalt forskuddsbetaling, skal forskuddsbetalingen ikke overstige verdien av materialer og arbeidetsom er tilført tomten. Uansett har du Bruk din rett til å holde tilbake 10 % av kjøpesummen til du harovertatt boligen. Husk at forskuddsbetaling uansett må avtales, og at forskuddsbetalingen ikke skaloverstige verdien av materialer og arbeidet som er tilført tomten. Dersom avtalen også omfatter rett tilgrunnen (altså at du ikke eier tomten fra før), kan forskuddsbetaling kun avtales dersom du får enselvskyldnergaranti fra en bank eller lignende for hele det forskuddsinnbetalte beløpet. Merk at dennegarantien kommer i tillegg til sikkerhetsstillelsen som entreprenøren uansett skal stille, jfr jamførbustadoppføringslova § 12. (Se første punkt på huskelista!)- Sørg for å avtale klare og entydige tidsfrister. Svært mange tvister dreier seg om forsinkelse ogdagmulkt.21

- Ved endrings- eller tilleggsarbeid må du sørge for å få en skriftlig avtale som viser konsekvensene nårdet gjelder pris og tid.- Alle kontraktsdokumenter skal foreligge før dere undertegner. Be om å få tilsendt kontraktsdokumentenei god tid før kontraktsmøtet.SjekklisterSjekkliste for kontrakt ved bygging av boligFerdigstillelsesdato og overtagelseFå med ferdigstillelse- og overtagelsesdato.DagmulktAvtal størrelsen på dagmulkt ved eventuell forsinkelse.PrisSørg for å få med totale rammer for pris og indeksreguleringOppgjørLag deg en betalingsplan med oversikt over beløp og betalingstidspunktSikkerthetsstillelseFor å sikre forbrukerne mot økonomisk tap, for eksempel ved konkurs, må entreprenører og utbyggerestille garanti, også kalt sikkerhetsstillelse.AnsvarAnsvar overfor det offentlige/byggherreforskriften.ForsikringForsikring under byggingTilleggsarbeidEventuelle tilleggsarbeider og endringer underveis må avtales på forhånd. Både på pris og ferdigsstillelse.Forbehold22

Eventuelle forbehold fra utbygger bør avklares, vilkår for oppstart av prosjektet m.m.Egne forbeholdFå med eventuelle forbehold.EgenarbeidVed inngåelse av avtale med andre entreprenører i forbindelse med separate deler av prosjektet f.eks vedoppføring av grunnmur. Bruk standardkontrakt NS 3426.ArbeidsbeskrivelseHusk leveransebeskrivelse, bl.a av materialer.ByggingDet viktigste for deg som byggherre og forbruker når det gjelder grunnarbeid og bygging er at fremdrift,kvalitet og kostnader er i samsvar med det som er avtalt.Videre kan det være greit å ha noe kjennskap til:lovforskrifternorsk standardbyggeskikkErfaringer viser også at du som forbruker bør være spesielt oppmerksom på dine rettigheter ved eventuelleforsinkelser.Grunnarbeid og grunnmurNoen velger å sette bort arbeidet forbundet med grunnarbeid og grunnmur.Dersom du ønsker å gjøre dette, er det viktig at du bruker byggeblankett 3426 når du skriver avtale medentreprenøren som skal utføre grunnarbeidet. Du finner kontraktene gratis hos Standard NorgeSelve grunnarbeidet og grunnmur skal i likhet med bygget være i samsvar med lov, forskrifter,byggeskikk og norsk standard (se eget avsnitt).23

Byggingen av boligenEntreprenørens plikter:I byggeperioden skal entreprenøren utføre arbeidet på faglig godt vis og ivareta dine interesser.Entreprenøren skal også ta tilbørlig hensyn til miljøet. Hvis ikke annet er avtalt, skal entreprenøren bestillematerialene som skal være av alminnelig god kvalitet. Entreprenøren har risikoen for bygget ibyggeperioden. Det er derfor vanlig at entreprenøren tegner byggeforsikring. For byggeoppdrag av en vissstørrelse plikter entreprenøren å stille sikkerhet for at avtalen skal bli riktig oppfylt. Garantiens størrelse erbestemt i loven.Offentlige krav:Resultatet av byggearbeidet skal tilfredsstille offentligrettslige krav. Slike krav finner man i blant annet iplan- og bygningsloven, byggeforskriften og andre tekniske forskrifter og bestemmelser.Entreprenørens opplysningsplikt:Entreprenøren skal gi deg alle opplysninger om arbeidet, materialene og eiendommen som du bør vite om.Entreprenørens frister:Arbeidet skal utføres innen de frister som er avtalt. Den viktigste fristen å få med i kontrakten, er et klarttidspunkt for overtalelse. Ved større byggeoppdrag er det vanlig at det settes opp en framdriftsplan forarbeidet. Denne beskriver tidspunkt for byggestart, delfrister og ferdigstillelse.Kontroll i byggeperioden:Som forbruker har du interesse av at kontrakten blir oppfylt og at du får boligen med tomtearbeider slik duhar avtalt og betalt for. Også myndighetene har interesse av kontroll i byggeperioden slik at boligen er isamsvar med byggetillatelse og grunnleggende tekniske krav i forskrifter og vedtekter.Som forbruker kan du få fagkyndig bistand for kontroll av bygget under byggingen. Dette kan værearkitekter, konsulenter, byggmestere eller andre erfarne bygningskyndige. Dersom du ønsker å få foretattmålinger eller tester, kan du for eksempel avtale med entreprenør eller uavhengig tredjepart at slike foretasi løpet av byggeprosessen. Fuktmåling og termografering er noen eksempler på slike tester.I forbindelse med søknad om byggetillatelse i ett eller to trinn, må ansvarlig søker sørge for at det leveresen kontrollplan som viser hva som skal kontrolleres på myndighetenes vegne og hvilket foretak som skalutføre kontrollen. Normalt vil dette bli ivaretatt av de samme foretakene som prosjekterer og utførerbyggearbeidene.Risikoen for skade i byggeperioden:24

I byggeperioden er det entreprenørene som har risikoen for skader. Dette gjelder selv om skaden skyldesforhold entreprenøren ikke kan bebreides for. Skyldes skaden forhold på forbrukerens side, blirforbrukeren selv ansvarlig. Entreprenøren har også ansvar for materialer som du har skaffet dersom du haroverlatt dem til entreprenøren.Endringer, tilleggsarbeid og tilleggsvederlag:Dersom du fremsetter krav om tilleggsarbeid kan entreprenøren kreve:Tilleggsfrist hvis endringene forsinker byggeprosessen.At kravet om endringsarbeid fremsettes skriftlig.Nekte endringsarbeider i spesielle tilfeller.Justere avtalt vederlag.Alle endringer bør avtales skriftlig.Av hensyn til entreprenøren er det satt grenser for når en kan kreve endringer og hvor store endringenekan være.Endringene eller tilleggsarbeidet må:Stå i forhold til den avtalte ytelse.Ikke skille seg vesentlig fra det opprinnelig avtalte.Ikke føre til ulemper for entreprenøren som ikke står i forhold til din interesse i å kreve endringen.Ikke føre til at vederlaget blir økt med mer enn 15 prosent hvis det er avtalt en slik grense på forhånd.Entreprenøren kan kreve tilleggsvederlag for kostnader som du står ansvarlig for.Avbestilling: Du kan avbestille hele eller der av byggeprosjektet helt til du overtar bygget.Loven har egne regler for oppgjør ved avbestilling. Entreprenøren skal i utgangspunktet ikke tape på dinavbestilling. I mange standardkontrakter er det bestemt et fast avbestillingsgebyr som ofte er satt høyt. Erdet ikke avtalt et bestemt gebyr, har entreprenøren krav på betaling for utført arbeid, materialer som erkjøpt inn og ikke kan brukes til noe annet og andre utgifter entreprenøren har hatt.Hvis entreprenøren også har skaffet tomta, vil en avbestilling av hele arbeidet bety at du også avbestillertomtekjøpet. Hvis du vil trekke deg helt fra byggeoppdrag og tomtekjøp, må du normalt erstatteentreprenørens tap samt tapt fortjeneste.Langvarig avbrudd:Hvis det oppstår en forsinkelse som ingen av partene har kontroll over og den blir så langvarig atforutsetningen for avtalen blir vesentlig endret, kan hver av partene kreve seg løst fra avtalen.Går en av partene fra avtalen på grunn av langvarig avbrudd, har entreprenøren krav på betaling forarbeidet som er utført. Betalingen fastsettes etter prisen som er avtalt. Ingen av partene har krav påerstatning, dagbøter eller liknende. Oppgjøret skjer ellers etter reglene om heving i bustadoppføringslova.25

Lov og forskriftI tillegg til kontrakten stiller lovverket krav til boligene som bygges. Bustadoppføringslovenregulerer forholdet mellom deg og entreprenør. Plan- og bygningsloven inneholder ulike krav tilbygningsprosessen og krav til selve boligen som myndighetene har fastsatt.BustadoppføringslovaForholdet mellom deg som forbruker og selger/entreprenør er regulert av bustadoppføringslova. Denneloven regulerer avtaler om oppføring av ny bolig. Utgangspunktet for dine rettigheter og plikter er avtalen,i tillegg til andre dokumenter som inngår som en del av avtalen, f.eks tegninger, leveransebeskrivelse oglignende. Bustadoppføringslova utfyller avtalen, samt at den gir forbrukeren rettigheter som man ikke kanavtale seg bort fra. Denne loven kommer altså inn i den grad avtalen er taus, eller det er avtalt vilkår i stridmed loven.Les mer om bustadoppføringslova.Plan og bygningsloven med tilhørende forskrifterPlan- og bygningsloven regulerer forholdet mellom kommunen og den som søker om å få sette opp etbygg. Loven setter krav til søknadsprosessen, krav om ansvarsrett, godkjenning med mer, og krav tilbygningen og dens plassering.De formelle reglene er supplert av:Forskrift om saksbehandling og kontroll i byggesaker med veilederTeknisk forskrift med veilederDet er verdt å merke seg at dersom offentligrettslige krav ikke er oppfylt, vil dette også utgjøre enprivatrettslig mangel, jfr bustadoppføringslova. Som eksempel kan nevnes hvor kommunen ikke har gittferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Les mer om søknadsprosessen.Standard og byggeskikkNorsk StandardStandardene er utarbeidet etter initiativ fra interessegrupper som ønsker felles retningslinjer, i samarbeidmed Standard Norge. En standard er frivillig å bruke, med mindre myndighetene krever at de brukes, f.eksi de tekniske forskrifter til plan- og bygningsloven.Når en bolig skal bygges, er det svært mange standarder som brukes, fra arkitekten tegner huset til det erinnflyttingsklart. Standarder gir hjelp og bestemmelser om alt fra kontrakter til dimensjoner og størrelserpå materialer. De er med på å sette kvalitetskrav og gir blant annet bestemmelser når det gjelderlydisolasjon og brannvern. Forbrukerrådet er særlig opptatt at man bruker Standard NorgesByggeblanketter. Dette er standardkontraktene som regulerer avtaler om oppføring av bolig.26

Byggeblankettene finner du hos HusbankenByggeskikkHusbanken har ansvar for det statlige arbeidet med å fremme god byggeskikk. I alminnelighet kan vi si atalle typer byggverk som tilfører noe til stedet der de står, oppleves som god byggeskikk. Gode byggverker utformet slik at de er egnet til sitt formål, de er estetiske og varige. Husbanken benytter følgendedefinisjon på byggeskikk:God byggeskikk er en kvalitet ved de bygde omgivelser der hensyn til fysisk og sosialt livsmiljø,ressursbruk/energi, universell utforming og estetikk inngår i en stedlig helhet.ForsinkelseSvært mange opplever at boligen deres er forsinket i forhold til det som er avtalt.Blir overtakelsen forsinket, gir loven deg som forbruker rett til å kreve dagmulkt. Avtal realistiske datoerfor byggestart og ferdigsstillelse. Hvis tidsfristen for ferdigstillelse blir overskredet og dette ikke skyldesforhold du har ansvaret for, har du krav på dagmulkt tilsvarende 1 promille av entreprenørens samledevederlag.Hvis avtalen omfatter eiendomsrett til grunnen, er laveste sats for dagmulkten 0,75 promille.Dagmulkt kan ikke kreves for mer enn 100 dager.Dagmulkt kan kreves uavhengig av om du har hatt et økonomisk tap.Erstatning utover dagmulkten kan kun kreves dersom entreprenøren har opptrådt grovt uaktsomt elleri strid med god tro.OvertagelseNår du overtar din bolig, markerer dette et viktig juridisk skille for deg som forbruker. Risikoengår da over fra entreprenøren til deg som boligkjøper.I tillegg begynner reklamasjonsfristen å løpe, dagmulkter stanses og entreprenøren får krav påsluttoppgjør. Når du skal overta din bolig, er det derfor flere forhold du bør vurdere og være oppmerksompå.Se også sjekkliste for vanlige feil og skadested som er utarbeidet i samarbeid med Multiconsult.OvertagelseNår du overtar boligen, markerer det juridisk sett et viktig skille. Når du overtar din bolig aksepterer dusom ny eier bygget, eventuelt med visse merknader. Overtakelse innebærer i praksis at du overtar risikoenfor boligen, reklamasjonsfristen begynner å løpe, dagmulkten stanses og entreprenøren får krav på27

sluttoppgjør.Etter at entreprenøren har meldt fra til forbrukeren om når arbeidet blir fullført, kan hver av partene medminst syv dagers varsel kalle inn til overtagelsesforretning med befaring av entreprenørens arbeid.Forbrukerrådet anbefaler å ha med en fagkyndig under overtakelsen av bygget. Hvis huset lider avalvorlige mangler, f.eks. konstruksjonsfeil, kan du nekte å overta det. Det samme gjelder dersomkommunen ikke har gitt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Du bør derfor be om å få sedokumentasjon på at dette er gitt, før du overtar boligen.Det bør føres protokoll over påpekte feil og mangler, og det er lurt å gi entreprenøren en frist for utbedringav eventuelle mangler. Protokollen bør i tillegg angi hvem som var tilstede, hvorvidt du overtar boligeneller nekter overtakelse og eventuelt tilbakeholdt/ deponert beløp.Det er også viktig å være klar over at boligen regnes som overtatt hvis man har flyttet inn, selv om detikke er holdt en overtakelsesforretning. Dersom du ikke møter opp under overtakelsesforretningen kanentreprenøren gjennomføre denne alene etter visse vilkår.Standard Norge har utarbeidet 3 dokumenter som kan brukes i forbindelse med overtagelse av din bolig.Disse er:Byggblankett 8430 C - Overtakelse av bygg og anlegg - innkallingsbrev Dette er et innkallingsbrev sombrukes ved overtakelse av bolig.Byggblankett 8430 D - Overtakelse av bygg og anlegg - overtakelsesprotokoll Dette er enovertakelsesprotokoll som fylles ut ved overtakelse av bolig.Byggblankett 8430 E - Overtakelse av bygg og anlegg - mangelliste Dette er en mangelliste som brukesved overtakelse av bolig dersom den har mangler.Disse dokumentene finner du gratis på Standard Norges nettsiderForbrukerrådet anbefaler at disse dokumentene brukes ved overtagelse av ny bolig.SjekklisterSjekkliste ved overtagelse av ny boligStill forberedt til overtagelseTa ikke lett på overtagelse av bolig. Det er viktig å stille godt forberedt. Les gjerne mer om hvaovertagelse innebærer og hva det betyr for deg som forbruker og boligkjøper.Ta med fagkyndig28

Ta gjerne med en fagkyndig på overtagelse. Boligen skal være i samsvar med Norsk lov, forskrifter,Norsk standard og god byggeskikk. En fagkyndig vil ha langt bedre grunnlag for å kunne vurdere boligenstilstand, og han vil kunne påpekte eventuelle feil og mangler du ellers vil kunne overse.Før protokollNoter ned alle feil, mangler og alt du måtte reagere på i protokollen. Ikke godta håndverkeren ellerentreprenørens forklaringer på stedet.Ikke overtaIkke overta boligen dersom det foreligger betydelige mangler. Du bør heller ikke overta boligen dersomferdigattest ikke foreligger. Stille gjerne kontrollspørsmål for å sjekke dette.Vanlige feilVed å kontrollere boligen du skal overta for vanlige feil vil du kunne luke ut endel potensielle problemer iettertid.Sjekkliste - vanlige feil ved nyoppført boligInnvendigBadAvtrekksluk skal ligge på laveste punkt, det skal være mulig å sette vannprøve med min 25 mm vann vedsluket. sluket skal ikke ligge dekket av badekar el fordi det skal være mulig å rense min en gang i åretterskel ved dør må være så høy at vann ikke går ut av rommetmembran (skal kjennes i klemring i sluket), be om dokumentasjon på hvordan og hva som er lagtrørgjennomføringer i gulv skal ha membran oppbrett og mansjetterelastisk fugemasse i alle hjørner (gulv / vegg, vegg/vegg, vegg/tak) Kjøkken og andre rom med våteinstallasjonerrørgjennomføringerkoblinger til oppvaskmaskin, vaskemaskinstoppekranertetthet rundt avtrekksventiler, dvs varm kald luft må ikke komme opp i kaldt takSkjønnhetsmessige avvikparkett knirker / buler. Spesielt vanlig ved gulvvarmestivhet i randsone om lydmatter er lagt på gulvetveggerflateavvik i lodd og vater. Blir problematisk der man skal ha faste innredninger.29

Overgang ute og inneI overgangen mellom innvendig og utemiljø oppstår det hovedsaklig problemer med dører og vinduer.UtvendigTak / fasaderBeslag i overganger, renner og nedløp. Det skal ikke drive fukt inn og ned på undertakLufting av tak skal ha netting for å hindre fugler og innsekter tilgang.Veggkledninger skal være luftetKjellervegger / fundamenterBe om dokumentasjon på grunnforhold, fuktsikring og dreneringo ved utvendig kjellernedgang, sjekkav det er avløp foran kjellerdør og høy terskelTerrengfall skal gå fra bygningenFlere boliger i samme kompleksDiversedokumentasjon på lyd- og brannkrav, dvs hvordan er dette løsthar det vært overtagelse av fellesarealer, dvs trappoppganger, utvendige anlegg, tak og fasader.ferdigattestdrift og Vedlikeholdsinstrukser, spesielt på tekniske anleggevt problemer i byggetiden (lekkasjer, endringer etc)Sjekklisten er utarbeidet av Multiconsult v/Svein Bjørberg i samarbeid med Forbrukerrådet.BetalingForbrukeren skal betale det vederlaget som er avtalt. Dersom entreprenøren har gitt prisoverslag skalvederlaget ikke overstige den oppgitte summen vesentlig, og maksimalt med 15 %. Dette gjelder ikkedersom det er utrykkelig avtalt en annen grense eller dersom entreprenøren har rett på tilleggsvederlag.Vederlag skal oppgis med merverdiavgift inkludert.Er ikke betalingstiden avtalt skal forbrukeren betale når entreprenøren krever det etter overtagelsen. Detkan avtales at forbrukeren skal betale avdrag eller forskudd på vederlaget underveis, men bare så langt:verdien tilført eiendommen minst svarer til det som er betaltdet ikke hefter salgspant eller andre heftelser på verdier tilført eiendommen30

I tillegg skal minst en tiendedel av vederlaget skal betales etter overtagelse. Dersom avtalen også omfatterrett til grunnen/tomt kan det kun avtales forskuddsbetaling dersom betalingen skal skje etter at forbrukerenhar fått overført eiendomsretten til eiendommen eller dersom det er stilt selvskyldnergaranti. Selvskyldnergaranti betyr at entreprenøren må få sin bankforbindelse til å garantere for betaling dersom entreprenørenikke vil eller kan gjøre opp for seg i en eventuell tvist.Begge parter kan kreve justering av vederlaget som følge av endringer og tilleggsarbeid i den grad detfølger av den opprinnelige avtalen eller er fastsatt i særskilt avtale om endring eller tilleggsarbeid.Det kan kun kreves vederlag for forberedelser (utredning, tegninger, utarbeiding av pristilbud ellerlignende) dersom det er tatt forbehold om dette på forhånd.Forbrukeren kan stille som vilkår for betaling av avdrag og sluttoppgjør at entreprenøren fremleggerregning som kan kontrolleres. Tillegg for prisstigning og justeringer av vederlaget som følge av endringer,tilleggsarbeid og kostnader som skyldes forhold på forbrukerens side skal fremgå særskilt.Dersom det foreligger mangler kan forbrukeren holde tilbake deler av betalingen tilsvarende kostnadenesom vil påløpe for at avtalen skal oppfylles. Dersom det er avtalt at sluttoppgjøret skal være betalt førovertagelsen eller før hjemmelsoverføring, og deler av beløpet er omtvistet, skal betalingen likevel regnessom utført dersom den omtvistede delen av beløpet er deponert på en konto som kun kan benyttes avbegge parter sammen.EttårsbefaringBegge parter kan kreve at det blir holdt en ny besiktigelse av boligen omtrent ett år etterovertagelsen. Denne holdes på samme måte som en overtagelsesforretning og kalles forettårsbefaring.Selv om det avtales at ettårsbefaring skal gjennomføres er det viktig at du reklamerer så snart som muligfeil og mangler som oppdages etter overtagelsen. Formålet med befaringen er å få en avklaring medhensyn til de mangler som gjenstår.Mangler og reklamasjonDet er en mangel dersom huset ikke er i samsvar med avtalen, de krav til entreprenørens ytelse somfølger av loven eller offentligrettslige krav. Med offentligrettslige krav menes f.eks. krav til elektriskanlegg og ildsteder.Hvis entreprenøren har gitt feil opplysninger eller har unnlatt å gi opplysninger som er av betydning fordeg, foreligger det en mangel. Det er også en mangel om en tredjeperson har eiendomsrett, panterett ellerannen rett i det entreprenøren skal yte og det ikke er avtalt at du skal overta disse forpliktelsene.Om det er mangler ved entreprenørens ytelser, skal avgjøres ut fra tilstanden ved overtakelsen, selv omfeilen viser seg først seinere. Det kan derfor være nødvendig at du engasjerer en takstmann for ådokumentere feil og mangler ved boligen. Det har liten betydning om det har vært feil og mangler under31

yggeprosessen dersom disse er rettet opp før overtakelsen.Loven gir deg en reklamasjonsfrist på fem år etter overtakelsen. Entreprenøren kan ha påtatt seg ansvarfor mangler i lengre tid, f.eks. i form av en garanti, men dette ansvaret bør i så fall fremkomme av skriftligkontrakt. Selv om loven har en fem års reklamasjonsfrist må du reklamere innen rimelig tid etter at duoppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.I tillegg til reklamasjonsreglene i bustadoppføringslova løper det foreldelsesfrister som følger avforeldelsesloven. Kjøperen må derfor sørge for at kravet hans ikke blir foreldet. Foreldelsesfristen er på 3år, og begynner å løpe på overtakelsesdatoen. Det løper en tilleggsfrist på ett år fra du oppdaget mangelen.Dine krav hvis det er mangler:1. Holde tilbake vederlagDu kan holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket. Holder dutilbake mer penger enn det mangelen representerer, kan du bli pålagt forsinkelsesrenter.2. Retting/reparasjonDu kan kreve mangelen reparert dersom det skjer uten urimelig kostnad eller ulempe for entreprenøren.Entreprenøren kan kreve å få rette mangelen selv hvis reparasjonen skjer innen rimelig tid og utenvesentlig ulempe for deg. Du bør derfor ikke reparere den selv før du reklamerer. Retter du selv før dureklamerer, kan det innebære at du mister kravet ditt. Retting skal skje uten kostnader for forbrukeren.3. PrisavslagDu kan kreve prisavslag dersom entreprenøren ikke retter mangelen. Årsaken til at entreprenøren ikkeretter mangelen kan være at en retting medfører urimelige kostnader eller at dette medfører en vesentligulempe for entreprenøren. Du kan også kreve prisavslag dersom entreprenøren ikke har rettet mangeleninnen rimelig tid. Prisavslaget skal som regel være lik kostnadene for retting av mangelen. Hviskostnadene blir urimelig høye i forhold til det mangelen betyr for forbrukeren, skal prisavslaget svare tilden verdireduksjon som mangelen medfører.4. HevingDu kan heve avtalen dersom entreprenøren vesentlig misligholder sine forpliktelser etter avtalen og/ellerloven.5. ErstatningDersom du står igjen med et økonomisk tap etter å ha benyttet de mulighetene som er beskrevet foran, kandu som hovedregel kreve at entreprenøren skal dekke økonomisk tap som er oppstått som følge av enmangel.32

KlageadgangBoligtvistnemnda behandler klager som gjelder kjøp og oppføring av nye boliger.Nemnda skal også ta for seg saker som gjelder fritidsseksjoner, eierseksjoner og tilbygg, men skal ikkebehandle kjøp og salg av eldre boliger.Boligtvistnemnda behandler BARE tvister mellom forbruker og medlemmer fra:Boligprodusentenes ForeningEntreprenørforeningen Bygg og AnleggNorges ByggmesterforbundFormålet med denne avtalen gjelder bolig som hovedsakelig skal være til personlig bruk for forbrukeren.Dersom entreprenør ikke er tilsluttet en av de nevnte foreningene, er forliksrådet rette klageinstans.Mer informasjon om klagenemnda finner du herDrift og vedlikeholdBruksanvisning for boligEnten du skal bygge, kjøpe eller bygge om din bolig bør du tenke på drift og vedlikehold, og det er sværtviktig å ta vare på sin bolig. Det kan derfor være greit å sette opp en drift og vedlikeholdskallender. Herfølger et forslag til hvordan dette kan gjøres.JanuarFebruarKontroller røykvarsler og brannslukkingsapparatVed måking av snø på taket bør du unngå å skade takbeleggetRengjør kjøkkenvifteMarsRens vannfilteret i tappekraneneRens vannfilter i reduksjonsventilRens sluk og vannlåserAprilInspiser taket: Vindski, vannbord, papp, taksteinEtterse takrenneRens og juster avtrekksventilene i våtromRengjør kjøkkenvifte33

MaiKaldt loft inspiseresKryperom inspiseresPlanlegg årets malerjobbJuniRengjør kjøkkenvifteSlangene til oppvaskmaskin sjekkesSlangene til vaskemaskinen sjekkesJuliKontroller røykvarslerSteng hovedstoppekran ved ferieAugustRengjør kjøkkenvifteSeptemberSmør hengsler og låserKontroller garasjeportRens sluk og vannlåserOktoberSteng utekranerRens takrennerRengjør kjøkkenvifteTa inn all maling og lignende som kan fryseNovemberAvtrekksvifter i våtrom renses og justeresViftemotor på ventilasjonsanlegg ettersesSe over elektriske kontakter, brytere og motorerRens filtre i vask og oppvaskmaskinRens filtre i tørketrommel og vifteovnerDesemberRengjør kjøkkenvifteSlanger til oppvaskmaskinSlanger til vaskemaskin sjekkesNår du overtar din bolig kan det være lurt å be om en bruksanvisning for hvordan den skal ivaretas.34