Planbeskrivelse - Halden kommune

INNHOLD1 BAKGRUNN FOR REGULERINGSSAKEN .................................................................... 32 PLANOMRÅDET ............................................................................................................ 43 DAGENS SITUASJON ................................................................................................... 54 EIENDOMSFORHOLD ................................................................................................... 75 PLANSTATUS I OMRÅDET ........................................................................................... 85.1 Overordnede planer ................................................................................................ 85.2 Reguleringsstatus ................................................................................................... 96 ANALYSE AV PLANOMRÅDET OG RELEVANTE PROBLEMSTILLINGER .................106.1 Lek og rekreasjon ...................................................................................................106.2 Landskap og fjernvirkning.......................................................................................106.3 Trafikkforhold og parkering .....................................................................................146.4 Risiko- og sårbarhetsanalyse .................................................................................166.5 Biologisk mangfold .................................................................................................206.6 VA-anlegg og el-forsyning ......................................................................................217 MEDVIRKNING OG SAMORDNING .............................................................................217.1 Forhåndsvarsling ....................................................................................................217.2 Innkomne merknader .............................................................................................217.3 Barns medvirkning..................................................................................................238 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET ........................................................................238.1 Hovedgrep og bærende idé med løsningsforslaget ................................................238.2 Planområde med arealbruk ....................................................................................258.3 Hvordan overordnede planer, retningslinjer og bestemmelser er tatt hensyn til ......268.4 Bebyggelsen ..........................................................................................................278.5 Veisystem og parkering ..........................................................................................308.6 Renovasjonsløsning ...............................................................................................318.7 Universell utforming ................................................................................................318.8 Støy .......................................................................................................................329 RIKSPOLITISKE RETNINGSLINJER (RPR) .................................................................329.1 RPR for samordnet areal- og transportplanlegging .................................................329.2 RPR for barn og unges oppvekstvilkår ...................................................................3210 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET ...................................................................3211 GJENNOMFØRING OG TIDSPERSPEKTIV FOR GJENNOMFØRING ........................32Planbeskrivelse til detaljregulering for Studentboliger Remmen, G-679 s. 2

1 BAKGRUNN FOR REGULERINGSSAKENStudentsamskipnaden i Østfold har gjennomført en mulighetsstudie for å finne løsninger for åutvide antall studentboliger ved Høgskolen på Remmen. 5B prosjekt AS i samarbeid BASarkitekter AS har utarbeidet mulighetsstudien, der deres konsept er utviklet videre og lagt tilgrunn for omreguleringen.Antall studenter ved Høgskolen i Østfold (HiØ) er økende og det er behov for en bedredekningsgrad for studentboliger i regi av Studentsamskipnaden i Østfold (SiØ) for å støtteopp om Høgskolens utvikling.Det er viktig for et godt studentmiljø at studentboliger er lokalisert nær høgskolen.Eksisterende areal med eksisterende bygningsmasse ligger i tilknytning til HiØ. Dette arealetkan utnyttes bedre slik at en utvikling støtter opp om HiØs virksomhet.En utvikling av eksisterende areal for studentboliger vil i tillegg bidra til en effektiv drift avstudentboligene og et godt bomiljø der studentene får et større fellesskap.Forslaget til utvikling av areal for studentboliger innebærer også få til en god tilførsel.Reguleringen omfatter derfor areal utenfor Studentsamskipnadens eiendom 60/25, altsåStatsbyggs eiendom 60/17.I forprosjektet er det beregnet 324 enheter. I dag er det 64 boenheter i området.Planbeskrivelse til detaljregulering for Studentboliger Remmen, G-679 s. 3

2 PLANOMRÅDETFig.1 PlanområdetPlanområdet har et areal på 12,7 dekar, og omfatter gnr. 60, bnr. 25 (Studentsamskipnaden iØstfold) og gnr. 60, bnr. 17 (Statsbygg).Umiddelbart syd for området ligger Høgskolebygget. Mot øst ligger et regulertnaturvernområde (berøres ikke av omreguleringen).Mot vest ligger parkeringsområde for Høgskolen og BRA-veien (fylkesvei 921). Mot nordligger et grøntområde (som delvis berøres av omreguleringen).Planbeskrivelse til detaljregulering for Studentboliger Remmen, G-679 s. 4

Fig.2 Området sett fra vest3 DAGENS SITUASJONOmrådet er pr i dag bebygd med studentboliger. Disse skal (med unntak av den østligste)rives, til fordel for oppføring av flere, nye og moderne studentboliger.Fig.3 Eksisterende studentboliger sett fra P-områdetPlanbeskrivelse til detaljregulering for Studentboliger Remmen, G-679 s. 5

5 PLANSTATUS I OMRÅDET5.1 Overordnede planerFig.7 Utsnitt av kartet til kommuneplanens arealdelOmrådet er i kommuneplanens arealdel, vedtatt 22.06.2011 avsatt til Tjenesteyting.Utfyllende bestemmelsers § 15a) fastsetter følgende:Bebyggelse og anlegg, nåværende - TjenesteytingFormål avsatt til tjenesteyting omfatter barnehager, undervisning, institusjoner, sykehus,administrasjon, kirker og bebyggelse for religionsutøvelse, forsamlingslokaler og annenoffentlig eller privat tjenestevirksomhet med tilhørende funksjoner.Det tillates etablering av idrettsanlegg i tilknytning til barnehager, skoler ogkulturinstitusjoner. Ved etablering av ny bebyggelse eller anlegg som nevnt over krevesreguleringsplan dersom tiltaket ikke kan gjennomføres innenfor rammene av eksisterendevedtatt plan.Studentboligene er ikke eksplisitt vist med gult formål i arealdelen, men gjeldendereguleringsplan (G-562, vedtatt 30.05.2002) for Remmen, Høgskolen, er i der nevnt somPlanbeskrivelse til detaljregulering for Studentboliger Remmen, G-679 s. 8

eguleringsplan som skal gjelde fullt ut der det ikke er samsvar med arealdelen. Dette betyrat det ikke foreligger noen planmessig konflikt, da studentboligene i gjeldendereguleringsplan allerede er regulert til boligformål. Dette gjelder også for adkomst, parkeringetc.( Se under – 5.2 reguleringsstatus).Tiltaket berører ikke båndlagte områder eller soner med verne- eller bevaringshensyn ikommuneplanens arealdel for Halden.Reguleringen er ikke i strid med gjeldende kommuneplan for Halden.Reguleringen er ikke i strid med fylkesplanen, da formålet med omreguleringen er å økeandelen av studentboliger i tilknytning til Høgskolen. Omreguleringen berører for øvrig hellerikke øvrige regionale hensyn. Se for øvrig kap. 8.3.5.2 ReguleringsstatusOmrådet inngår i gjeldende reguleringsplan for Remmen, Høgskolen G-562, vedtatt30.05.2002. Planen inngår i listen over reguleringsplaner som skal gjelde fullt ut der det ikkeer samsvar med kommuneplanens arealdel.Oversiktskartet visergjeldendereguleringsstatus iområdene tilgrensendereguleringsområdet.Omreguleringeninnebærer en vissutvidelse avboligformålet mot nordog vest. Østgrensen(mot naturvernområdet)er låst/ endres ikke.Parkområdet mot sydberøres marginalt(justering avadkomstveg).Fig.8 Sammenstilling av gjeldende reguleringsplaner i områdetPlanbeskrivelse til detaljregulering for Studentboliger Remmen, G-679 s. 9

6 ANALYSE AV PLANOMRÅDET OG RELEVANTEPROBLEMSTILLINGER6.1 Lek og rekreasjonStudentsamskipnaden har utarbeidet boregler for studentboligene, som inngår i studentenesleiekontrakt. og det siteres herfra:Formålet med husordensreglene er at boligene, inventar og utstyr som leietakerne disponererbehandles slik at det ikke tar unødig skade. Videre at leietakerne tar hensyn til hverandre slik atman får et hyggelig bomiljø hvor leietakerene trives i sin studietid.Studenter som har betalt semesteravgift har fortrinnsrett til studentbolig. Hybler er beregnet forenslige studenter og leiligheter for studenter med barn. Barn som fast husstandsmedlem på hybeler ikke tillatt med mindre annet er avtalt spesielt. Tilsvarende gjelder samboere, ektefeller annenslekting eller venn på hybel.Samskipnaden har i dag fire familieleiligheter i Marcus Thranesgate 17 som kan benyttes avstudenter med barn. Erfaringen er at behovet for slike leiligheter er marginalt, muligens fordidette i større grad dekkes av private tilbydere enn hva som er tilfelle når det gjelder hybler.Det er derfor ikke avsatt et større lekeområde i planforslaget, da formålet utelukkende erstudentboliger (som det fremgår skal ikke barn være fast husstandsmedlem). Imidlertid erutomhusplanen utformet slik at utearealet og innretninger her også kan nyttes til lek for barnsom er på besøk.Det vises for øvrig til avsatt park, samt tilliggende ballbaner/ idrettsanlegg og naturområder iumiddelbar nærhet. Det ligger slik sett godt til rette for uteopphold og rekreasjon for bådestudenter og eventuelle barn på besøk.6.2 Landskap og fjernvirkningTiltaket får ingen vesentlig endret betydning for landskap, silhuett- eller fjernvirkning.Området er allerede utbygget/ består av eksisterende studentboliger. Naturvernområdet motøst berøres ikke direkte, men vil lokalt påvirkes synsmessig/ visuelt ved innføring av nye oghøyere studentboliger. Imidlertid ligger det her et tett skogbelte, som gjør tiltaket akseptabeltetter en helhetsvurdering. Det er lagt inn byggegrense mot naturvernområdet.I intern høringsuttalelse fra Halden kommunes enhet for miljø og landbruk heter det athøydeforskjell og tett skog nede i bekkedalen gjør at bygningene ikke vil ha så storpåvirkning på naturopplevelsen ved vandring på stien langs bekken. Høgskolebygningenligger også tett inn på det regulerte naturvernområdet, noe som har liten påvirkning på livet ibekkedalen.Det er utarbeidetillustrasjoner for hvordanden planlagteutbyggingen vil ta seg ut ilandskapet.Bebyggelsen tar opp i segnoe av formspråket tilHøgskolen.Fig.9 Sett fra Lille Edet,standpunkt på vollen langsBRA-veien fra uteområdet tilboligene som er underoppføring. Illustrasjon BASarkitekter.Planbeskrivelse til detaljregulering for Studentboliger Remmen, G-679 s. 10

Fig.10 Sett fra BRA-veien i bakken ned mot Odde Bro. Illustrasjon BAS arkitekter.Fig.11 Sett fra BRA-veien ved adkomstveien. Illustrasjon BAS arkitekter.Planbeskrivelse til detaljregulering for Studentboliger Remmen, G-679 s. 11

Fig.12 Sett fra BRA-veien vedadkomstveien – zoomet inn.Illustrasjon BAS arkitekter.Planbeskrivelse til detaljregulering for Studentboliger Remmen, G-679 s. 12

Planbeskrivelse til detaljregulering for Studentboliger Remmen, G-679 s. 13

6.3 Trafikkforhold og parkeringAdkomst til området vil fortsatt være dagens eksisterende avkjørsel fra fylkesvei 921 (BRAveien).I henhold til avtale mellom Høgskolen i Østfold (HiØ) og Studentsamskipnaden iØstfold (SiØ) dekkes parkeringsbehov for studenter som bor på Remmen studentboliger vedbruk av parkeringsplassen til HiØ.Videre er det slik at antall studenter ved Høgskolen ikke påvirkes direkte av om antallstudentboliger i nærområdet økes. Studenter som i pr i dag er avhengig av innpendling medbil (som allerede belaster P-området) vil tvert imot minske, siden bilavhengighet minskes.Økning av nye studenter som får plass i de nye studentboligene vil slik sett føre til atparkeringsbehovet går ned i forhold til i dag. De som har bil, vil kunne benytte P-området slikdet allerede foreligger avtale om.Planbeskrivelse til detaljregulering for Studentboliger Remmen, G-679 s. 14

Fig.13 Avkjørsel fra BRA-veienTrafikksystemet endres ikke som følge av omreguleringen, og det er forutsatt at de studentermed bil som bor på ”Remmen studentby” skal parkere på de eksisterende opparbeidedetilliggende parkeringsområder (P1 og P2 i reguleringsplanen for Remmen). Imidlertid erbehovet for bil ikke prekært da disse studentene ikke blir pendlere, men vil klare seg fint medsykkel. Gangavstanden mellom studiested og bolig blir ved dette også eksepsjonelt kort –antagelig Norges korteste.Gangveien fra detnordligste (ogminst benyttede)parkeringsområdeP1 til skolenomlegges noesom følge avomreguleringen.Det er også lagtinn direktegangforbindelsermellomstudentboligeneog P-områdene.Fig.14 Gangvegen vest for studentboligeneOmrådet har allerede god kollektivdekning, med sentralt plasserte bussholdeplassernær hovedinngangen til Høgskolen. Videre er det også holdeplasser langs BRAveienved Odde Bro (nord for området) – tilknyttet eksisterende gang- og sykkelvegparallelt med BRA-veien til Høgskoleområdet. Området er godt tilrettelagt for gående,syklende og reisende med buss.Planbeskrivelse til detaljregulering for Studentboliger Remmen, G-679 s. 15

6.4 Risiko- og sårbarhetsanalyseGrunnforholdOmrådet er allerede utbygd. I området er det delvis synlig fjell og ellers marin avsetning. Deter i forbindelse med reguleringssaken gjennomført prøvegraving og geoteknisk vurdering(Multiconsult 13.februar 2013, Notat RIG 02). Det ble ikke registrert bløt leire i prøvegropene.Fundamentering og inngrep i terreng gjøres i tråd med den geotekniske vurderingen.Rapporten fra Multiconsult følger planen som vedlegg.Fig.15 NGUs løsmassekartNGUs løsmassekart viser at det er bart fjell (lys rosa), samt tynn (lyseblått) og tykk marinavsetning (blått) i planområdet.Flom og rasOmrådet er ikke flomutsatt. Når det gjelder ras, er det kjent at det oppsto setningsskader påmotsatt side av bekkedaldraget (i/ ved Rødsveien) i forbindelse med fjerning av masse forutvidelse av den daværende trafikkstasjonens uteareal/ parkering.Det er også kjent at det gikk et mindre ras ved kommunens renseanlegg lenger ned idaldraget mot fjorden.NGU har ikke registrert området som kvikkleire faresone/ risikosone.Planbeskrivelse til detaljregulering for Studentboliger Remmen, G-679 s. 16

Fig 16. Soner med erosjonsrisikoKartet hentet fra Arealis viser erosjonsrisiko i områdene rundt planområdet: Mørk lilla er sværtstor, lilla er stor og lys lilla er middels. Som det fremgår er reguleringsområdet ikke vurdert til åvære spesielt erosjonsutsatt.ForurensningerDet er ikke kjent forurenset grunn i området. Området er allerede utbygget medstudentboliger. Det har tidligere ikke vært forurensende virksomhet på området. Arealisbasenviser også at KLIF (Klima- og forurensningsdirektoratet) ikke har registrertgrunnforurensning i området.StøyOmrådet ligger såpass langt fra BRA-veien (F921) at det ikke oppleves som støyutsatt.I forhold til innkomne innspill ved kunngjøringen er det allikevel utarbeidet en støyrapport(Miljøakustikk AS, Rapport nr. 785/2013, 07.02.2013), som følger planen som vedlegg.Støyberegningene viser at de nye studentboligene vil ligge utenfor støysonene hvor det ihenhold til retningslinje T-1442/2012 ikke er begrensninger i forhold til støyfølsom arealbruk.Utendørs oppholdsareal mellom og rundt studentboligene vil ha tilfredsstillende støyforhold ihenhold til grenseverdiene i NS8175:2012.Støyberegningene viser også at støynivåene utenfor fasadene/vinduene vil tilfredsstillegrenseverdiene i NS8175:2012. Innendørs støykrav til ekvivalent støynivå og maksimaltstøynivå vil være tilfredsstilt med vanlige bygningskonstruksjoner. Det vil ikke være behov forspesielle støytiltak.Planbeskrivelse til detaljregulering for Studentboliger Remmen, G-679 s. 17

Fig.17 StøysonekartPlanbeskrivelse til detaljregulering for Studentboliger Remmen, G-679 s. 18

KulturminnerDet er ett registrert kulturminne iområdet (midt inne i området regulert tilpark). Dette området er lagt inn somhensynssone H730 ireguleringsplanen. Forøvrig berørerikke tiltaket soner med bevaring avkulturmiljø i kommuneplanens arealdelfor Halden.Det er ikke SEFRAK-registrertebygninger i eller i nærheten avområdet.Fig.18 Registrert kulturminneNatur- og friluftsområderNatur- eller friluftsområder berøres ikke av tiltaket. I naturbasen til direktoratet fornaturforvaltning er det ikke registrert landskapsvernområde, naturresevat, artsfredning,annen fredning eller vernet enkeltobjekt. Det er heller ikke foreslåtte verneområder somberører studentboligene.Det er heller ikke registrert verken nasjonale, regionale eller lokale viktige naturtyper ellerstatlig sikrede friluftlivsområder eller traséer. Tiltaket berører ikke båndlagte områder ellersoner med verne- eller bevaringshensyn i kommuneplanens arealdel for Halden.Landbruksområder og kulturlandskapReguleringen berører verken produktiv skog eller dyrkbar mark. I naturbasen til direktoratetfor naturforvaltning er det ikke registrert viktige nasjonale eller regionalekulturlandskapsområder. Tiltaket berører ikke båndlagte områder eller soner med verne- ellerbevaringshensyn i kommuneplanens arealdel for Halden.GrønnstrukturOmreguleringen berører lokal regulert grønnstruktur ved at boligområdet er utvidet noe motnord og vest. Regulert park mot syd berøres også noe i forhold til omlegging av lokaladkomstvei. Imidlertid er dette i såpass beskjedent omfang at det ikke vil ha vesentligbetydning (det er allerede tidligere foretatt noe mindre sprengningsarbeider for å få fremadkomstveien).Fig. 19 Viser området hvor veien tenkes forskjøvet (mot høyre, inn bak avfallsbeholderne).Planbeskrivelse til detaljregulering for Studentboliger Remmen, G-679 s. 19

6.5 Biologisk mangfoldArtsdatabanken viser at det ikke er noen registrerte truede eller sårbare arter i området. Deter gjort en registrering av bøksanger (livskraftig).Fig. 20 Registreringskart fra artsdatabankenOmrådet er vurdert i forhold til naturmangfoldloven med tilhørende forskrift om utvalgtenaturtyper. Formålet med loven er at mangfoldet av naturtyper ivaretas innenfor deresnaturlige utbredelsesområde og med det artsmangfoldet og de økologiske prosessene somkjennetegner den enkelte naturtype. Målet er også at økosystemers funksjoner, struktur ogproduktivitet ivaretas så langt det anses rimelig. Videre er målet at artene og deres genetiskemangfold ivaretas på lang sikt og at artene forekommer i levedyktige bestander i sinenaturlige utbredelsesområder.Planbeskrivelse til detaljregulering for Studentboliger Remmen, G-679 s. 20

Tiltaket berører som det fremgår av artsdatabanken og naturbasen ikke det biologiskemangfoldet, og heller ikke utvalgte naturtyper etter forskriften (slåttemark, slåttemyr, huleeiker, kalklindskog, kalksjøer).Fig.21 Artsområde (Remmendalen)Artsområde (hentet fra Arealis – direktoratet for naturforvaltning) vist med skravur. Detteområdet er allerede regulert til naturvernområde i gjeldende reguleringsplan.6.6 VA-anlegg og el-forsyningDet er eksisterende studentboliger på området som allerede tilknyttet eksisterende offentligVA-nett og strømforsyning. Dette benyttes videre. Eventuelt behov for forsterkningervurderes i byggesaken.7 MEDVIRKNING OG SAMORDNING7.1 ForhåndsvarslingPlanarbeidene ble kunngjort igangsatt i Halden Arbeiderblad 07.11.2012, og også kunngjortpå kommunens hjemmeside. Naboer ble direkte varslet med brev 07.11.2012, og offentligehøringsinstanser med brev av 07.11.2012.Frist for innspill ble satt til 07.12.2012.7.2 Innkomne merknaderFylkesmannen, 04.12.2012Berømmer grad av informasjon de har mottatt i varselet, men er bekymret over at myeplanarbeid allerede er gjort. Mener det kan være konflikt med regulert naturvernområde iPlanbeskrivelse til detaljregulering for Studentboliger Remmen, G-679 s. 21

eksisterende reguleringsplan, og mener det i planbeskrivelsen må redegjøres for dette.Fylkesmannen ønsker ikke inngrep i naturvernområdet.Ønsker gjennomført geotekniske undersøkelser for å sikre at det er tilstrekkelig med stabiliteti forhold til tiltaket. Mener det kan vurderes å sende denne undersøkelsen til Norgesvassdrags- og energidirektorat for faglig vurdering.Ønsker en redegjørelse for støy fra BRA-veien, og at støykart bør være en del avplanbeskrivelsen (bør unngå rød og gul støysone).Ellers er det de vanlige standard-henvisningene til: Barn og unge - medvirkning og levekår,estetisk utforming, universell utforming, grønnstruktur, naturmangfold, samfunnssikkerhet,støy, klima og energi og kartfremstilling.Kommentarer:Forholdet til regulert naturvernområde omtales i planbeskrivelsen. Byggegrenser er plassertmed hensyn til dette, slik at inngrep unngås. Det er gjort en helhetsvurdering av forholdetmellom vernehensyn og høy grad av utnytting.Det er utført en fjellkontrollboring. I samråd med geotekniker vil byggene plasseres slik at detblir fundamentert direkte til fjell. Geoteknisk notat er utarbeidet.Avstand til BRA-veien er over 150m så det er normalt ikke noe problem i forhold til støy, mendet er gjennomført en støyanalyse for å få dette bekreftet. Analysen viser at området ikke erstøyutsatt.For øvrig er de øvrige relevante hensyn som fylkesmannen viser lagt til grunn på vanligmåte, og omtalt nærmere i planbeskrivelsen.Østfold fylkeskommune, 03.12.2012Viser til at området i kommuneplanens arealdel er avsatt til tjenesteyting (tilsvarendeskoleområdet), og mener det påtenkte formål dermed strengt tatt ikke er i samsvar medkommuneplanen. Forutsetter dette avklart av kommunen.Ellers er det de vanlige standard-henvisningene til: Leke- og uteoppholdsarealer (Barn ogunge - medvirkning og levekår), støy, trafikkforhold, estetikk og byggeskikk, friluftsinteresser,grønnstruktur, universell utforming, risiko og sårbarhet og planfremstilling.Fylkeskonservatoren viser til registrert gravhaug, og ønsker innregulert hensynssone medtilhørende vernebestemmelser. Fylkeskonservatoren ønsker også sin standardbestemmelseom varsling, dersom man under byggearbeidene skulle påtreffe hittil ukjente forminner.Kommentarer:Gjeldende reguleringsplan (G-562, vedtatt 30.05.2002) for Remmen, Høgskolen, er ikommuneplanens arealdel nevnt som reguleringsplan som skal gjelde fullt ut der det ikke ersamsvar med arealdelen. Dette betyr at det ikke foreligger noen planmessig konflikt, dastudentboligene i gjeldende reguleringsplan allerede er regulert til boligformål. Dette gjelderogså for adkomst, parkering etc.Det er ikke aktuelt med særskilt lekeplass, siden reguleringsformål spesifikt erstudentboliger. Imidlertid er det i utomhusplanen tatt hensyn til barn som kan komme påbesøk (lek og opphold), og det vises også til ballbaner, park og naturområder direktetilgrensende tomten for studentboliger.Gravhaugen ligger utenfor byggeområdet (ikke spesifikt vernet, men i en park, slik atgravhaugen ikke er truet av utbygging). Området er lagt inn som hensynssone.Standardbestemmelsen legges inn.For øvrig legges de øvrige relevante hensyn som fylkeskommunen viser til grunn på vanligmåte, og er omtalt nærmere i planbeskrivelsen.Statens vegvesen, 04.12.2012Anbefaler at det etableres sykkelparkeringsplasser ved studentboligenes inngangsparti(overdekket med stativ for låsing).Kommentarer:Det er lagt inn krav om sykkelparkering ved innganger.Planbeskrivelse til detaljregulering for Studentboliger Remmen, G-679 s. 22

Fortum, 012.11.2012Ingen bemerkninger. Tar forbehold om eventuell flytting av nett eller gatelys må bekostes avutbygger.Halden kommune, 12.03.2013I forbindelse med kommunens mottakskontroll er det gjennomført en intern høringsrunde ikommunen. Det har kommet uttalelse fra Teknisk forvaltning VA som sier at områdetallerede i dag er tilknyttet offentlig VA-nett, og at det er god kapasitet for eventuell utvidelse.Brannsjefen har påpekt at det må være tilstrekkelig med slokkevann (plassering avbrannhydranter) og har krav til veienes beskaffenhet og oppstillingsareal for deresutrykningskjøretøy. Av den årsak ble gangveien utvidet fra 3 til 3,5 meters bredde. Vedopparbeidelse må det tas hensyn til 10 tonns akseltrykk. Brannsjefen ønsker også stigerør ibyggene. Prosjektering av stigerør og plassering av brannhydranter/ slokkevann vil bli en delav byggemeldingen.Enhet for miljø og landbruk har ingen innvendinger, og har ellers noen kommentarer. Detønskes tilrettelagt for åpen håndtering av overflatevann i terrenget ned til Remmenbekken.For øvrig har Planavdelingen kommet med en del krav og innspill som er hensyntatt i sisterevisjon av plandokumentene.7.3 Barns medvirkningVarsel om oppstart av reguleringsarbeider ble sendt kommunens barnetalsperson07.11.2012. Det har ikke innkommet uttalelse derfra. Det legges til grunn at barnsmedvirkning ikke er aktuelt for studentboliger.8 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET8.1 Hovedgrep og bærende idé med løsningsforslagetI det nye planforslaget for Remmen studentboliger er det lagt vekt på ett felles samlendeuterom for hybelhusene, dette knyttes opp mot parkområdet i syd.Dagens hovedadkomst til eksisterende studentboliger fører inn til et felles tun og platå, dettehar sammen med tomtens typografi blitt en viktig faktor for det helhetlige grepet rundtutformingen av nye Remmen studentboliger.Terrenget på tomten faller fra sør-vest og ned mot nord-østlig hjørne av tomten.Med eksisterende adkomstplan som bakgrunn er de nye byggene plassert i en vifteform medhovedadkomst fra den allerede eksisterende uteplassen.Vifteformen strekker seg ut i terrenget noe som gir alle byggene gode lys og solforholdsamtidig som utsikt fra uteplassen bak beholdes. Adkomstvei i syd legges om noe mer østenn dagens trase.Planforslaget består av enheten BRAveien 10 og fire nye bygningskropper A, B C og D,disse varierer i størrelse og plassering for å tilpasse seg det fallende terrenget på en godmåte.Planbeskrivelse til detaljregulering for Studentboliger Remmen, G-679 s. 23

Fig.22 PrinsippløsningPlanbeskrivelse til detaljregulering for Studentboliger Remmen, G-679 s. 24

8.2 Planområde med arealbrukFig.23 ReguleringsplankartetPlanbeskrivelse til detaljregulering for Studentboliger Remmen, G-679 s. 25

Det regulerte område har et areal på 12.736 m 2 , og fordeler seg slik:Formål Areal m 21110 Boligbebyggelse: Studentboliger 6.6671162 Undervisning 1562011 Kjøreveg 4252016 Gangveg 8443001 Grønnstruktur 1.7053050 Park/ hensynssone 2.939Planområdets areal: 12.7368.3 Hvordan overordnede planer, retningslinjer og bestemmelser ertatt hensyn tilReguleringsendringen er ikke i strid med fylkesplan, kommuneplan eller RPR for samordnetareal- og transportplanlegging. Det er ikke avdekket forhold som er i strid medkulturminneloven eller naturmangfoldsloven, eller øvrige vernehensyn. Endringen er i trådmed ønske om flere studentboliger i Halden. Det anses som spesielt positivt at disse liggerumiddelbart inntil høgskolen slik at bilavhengighet elimineres.Reguleringen anses å være i tråd med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- ogtransportplanlegging (ATP), da eksisterende infrastruktur benyttes, boligene ligger vedknutepunkt med god kollektivdekning, tiltaket vi redusere bilavhengighet, og det er tilrettelagtfor gående og syklende. Det er kort avstand mellom bosted og ”arbeidsplass”.Fylkesplanen har i del 3 regionale strategier for Halden. Her ligger det et konkret ønske om åstyrke høgskolemiljøet og videreutvikle de tekniske miljøene rundt høgskolen, samt ønskeom økt satsing på kollektivtrafikk, gang- og sykkeltrafikk og ATP-strategier. Under levekår ogfolkehelse settes det fokus på boligbyggingens betydning for levekårene og strategiskplanlegging av boligbyggingen.Fylkesplanen har i del 4 retningslinjer for energi- og arealbruk. Her er det fokus påenergiløsninger, redusert transportarbeid, beredskap og samfunnssikkerhet, estetikk,uteoppholdsarealer, universell utforming, naturområder, vern og ATP/ effektivarealutnyttelse. Disse strategiene er lagt til grunn for planarbeidene.I senterstrukturen er Berg/ Isebakke utpekt som Områdesenter (lokalsenterne Sponvika,Prestebakke, Aspedammen og Leiren ligger ikke i nærheten av Høgskolen på Remmen.)Høgskolen ligger i overgangen mellom Sentrumsområdet og områdesenter Berg/Isebakke,og er lokalisert ved et viktig trafikknutepunkt mellom riksvegen (innfart til Halden fra E6) ogBRA-veien som er ringveg nord for byen.Det er videre fokus på riktig og funksjonell lokalisering avformål – og slik sett må studentboligenes beliggenhet iforhold til Høgskolen å være optimal. Krav til effektivarealutnyttelse er også oppfylt, ved at antallstudentboliger økes dramatisk innenfor området.Høgskolen på Remmen ligger innenfor område avsattsom nåværende tettbebyggelse i fylkesplanensarealstrategi mot 2050.Fig.24 Utsnitt av arealplanstrategikart for Haldenregionen.Høgskoleområdet på Remmen er vist med rød sirkel.Planbeskrivelse til detaljregulering for Studentboliger Remmen, G-679 s. 26

8.4 BebyggelsenFORPROSJEKT: Bygg A og B fremstår som punkthus, disse innehar større bokollektiver.Bygg C og D er lamellblokker hvor ulike boformer fra enmannshybler til åttemannskollektiv erorganisert om en felles innvendig gang.Prosjektet møter studentenes ulike behov ved å tilby forskjellige varianter av boformer ogkollektivløsninger. Det er lagt opp til 324 enheter.Bygg A utføres i 3,5 boligetasjer og ett kjellerplan hvor det lokaliseres boder for hus A og B,tekniske installasjoner, vaskerom, og driftssentral for anlegget. Bygg B utføres i 4,5boligetasjer uten kjeller, med teknisk rom på tak. Bygg C og D utføres som lamellbygg medflere varianter av hybler. De utføres med fem og seks boligetasjer. Bygg C og D vil i tillegg fåkjeller hvor boder lokaliseres, i tillegg til teknisk rom og vaskeri.Fig.25 Perspektiv fra nord – BAS arkitekterProsjektet er tenkt utført med bærekonstruksjoner i massivtre, og vil arkitektonisk ha ettformspråk som utrykker dette samtidig som det understreker miljøprofilen prosjektet har.Bruk av tre er ett nasjonalt satsingsområde, med vekt på miljø og bærekraft mener vi dette erett godt valg for Remmen studentby.Fig. 26 Perspektiv fra uteområdet – BAS arkitekterPlanbeskrivelse til detaljregulering for Studentboliger Remmen, G-679 s. 27

BEREGNEDE BYGGEHØYDER I FORPROSJEKTETHUS A, gesims maks kotehøyde 70HUS B, gesims maks kotehøyde 70HUS C, gesims maks kotehøyde 72HUS D, gesims maks kotehøyde 72Fig.27 Snittene viser hus A (maks 16m fasadehøyde) og B (maks 18m fasadehøyde).Planbeskrivelse til detaljregulering for Studentboliger Remmen, G-679 s. 28

Fig.28 Snittene viser Hus C og D (maks 20m fasadehøyde)GRAD AV UTNYTTINGSiden parkeringsarealer (HC) og muligvis sykkelparkering regnes som bebygd areal, settesBYA settes til 40%. Fylkesmyndighetene har også bedt om høy grad av utnyttelse.UTEAREALDet er lagt opp til 3.977 m 2 kvalitetsareal (gir 12 m 2 pr enhet).Fig.29 Inspirasjonsskissen viser hvordan utearealene tenkes opparbeidetPlanbeskrivelse til detaljregulering for Studentboliger Remmen, G-679 s. 29

8.5 Veisystem og parkeringEksisterende adkomst og veisystem benyttes. Etablerte parkeringsområder benyttes.Parkeringsbehovet vurderes som lavt/ begrenset, ved at studentboligene er lokalisertumiddelbart ved studiestedet.Fig.30 Eksisterende adkomstveg.Fig.31 Del av eksisterende parkeringsanlegg ved planområdet.Det vises for øvrig til kap. 6.3 over, der det nærmere er redegjort for avtale om P-løsning.Planbeskrivelse til detaljregulering for Studentboliger Remmen, G-679 s. 30

8.6 RenovasjonsløsningDet er planlagt å benytte UAS-løsning (underjordisk avfallssystem). Dette vil plasseres inntilvei og i naturlig gangbane for studentene i retning Høgskolen. Valg av type tas i dialog medHalden kommune, innenfor kategorien UAS. Halden kommune har overfor SiØ bekreftet atde ønsker et UAS-ststem.8.7 Universell utformingNasjonale føringer for universell utforming legges til grunn, så langt dette lar seg gjøre iforhold til bebyggelsen. Eksisterende topografi gjør at det er noen bakker pågangveisystemet fra nedre parkeringsplan er noe bratte. Bevegelseshemmede kan benytteøvre parkeringsplan. I tillegg er det lagt opp til at det plasseres handicap-parkering i direktetilknytning til studentboligene. Dette utgjør ikke noen problem, siden det er kjøreadkomst heltfrem.Fig.32 Gangveg rundt området med student boligerFig.33 Gangvegen passerer også garasje/ lager. Gangvegen foreslås utvidet av hensyn tilfremkommelighet for brannbiler.Planbeskrivelse til detaljregulering for Studentboliger Remmen, G-679 s. 31

8.8 StøyDet vises til utarbeidet en støyrapport (Miljøakustikk AS, Rapport nr. 785/2013, 07.02.2013),som følger planen som vedlegg. Det vises også til kap. 6.4 over, der konklusjoner ogstøysonekart i rapporten fremgår.9 RIKSPOLITISKE RETNINGSLINJER (RPR)9.1 RPR for samordnet areal- og transportplanleggingFortettingen er i tråd med retningslinjen. Eksisterende infrastruktur benyttes. Tiltaketstimulerer til gang- og sykkeltrafikk.9.2 RPR for barn og unges oppvekstvilkårTiltaket berører ikke barns interesser. I forhold til ungdom under høyere utdanning er tiltaketutelukkende positivt.10 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGETEndringen er en reguleringsendring av del av gjeldende reguleringsplan. Det er ikkeavdekket vesentlige konsekvenser for samfunn og miljø ved omreguleringen (jf kap. 6.4).Tiltaket vil være ikke være i strid med nasjonale føringer eller fylkesplanen (jf. kap. 5.1 og8.3).Konsekvensen av planforslaget vil være en betydelig økning av studenthybler tilknyttetHøgskolen, og som følge av dette vil transportarbeidet og bilavhengighet reduseres (i trådmed rikspolitiske retningslinjer).Halden kommune vil også få en etterlengtet økning av antall studenthybler som vil minskeinnpendling og sørge for bedre tilknytning av studenter til byen. Tiltaket støtter også oppunder Campus-utviklingen (NCE) på Remmen som Høgskolen er en del av.11 GJENNOMFØRING OG TIDSPERSPEKTIV FORGJENNOMFØRINGSeptember 2013August 2014Oppstart byggearbeiderFerdigstillelse og innflyttingPlanbeskrivelse til detaljregulering for Studentboliger Remmen, G-679 s. 32