Møteinnkalling - Domene

Forholdet er i strid med plan- og bygningsloven § 20-1 første ledd bokstav d) og 31-2. Se vedlagtekopi av bestemmelsene.PåleggMed hjemmel i plan- og bygningsloven § 32-3 gis herved følgende pålegg om retting/tilbakeføring:Bad og kjøkken skal tilbakeføres til tørkeloft. På bad skal wc, dusj og vask frakobles rør og fjernes.Skap kan beholdes til lagringsformål.På kjøkken skal vask og ventilator frakobles/demonteres og fjernes. Kjøleskap og komfyr skalfjernes. Skap kan beholdes til lagringsformål.Alternativt skal det søkes om bruksendring av snr. 5 (snr. 6) som egen bruksenhet for bolig innenpåleggsfristens utløp.FristFrist for å etterkomme pålegget settes til 12.09.2011.Dersom det skulle oppstå problemer med å etterkomme pålegget innen fristen bes De ta kontaktmed saksbehandler Anita R. Berntsen eller Stein Røsten.Vedtak om tvangsmulktMed hjemmel i plan- og bygningsloven § 32-5 fastsettes en tvangsmulkt på kr. 30 000,-.Mulkten størrelse er fastsatt skjønnsmessig ut fra antatt leieverdi pr måned x 3.Dersom pålegget ikke er etterkommet innen ovennevnte frist vil tvangsmulkten forfalle. Forfalttvangsmulkt vil bli innkrevd uten ytterligere varsel.De har selv ansvaret for umiddelbart å gi underretning til kommunen når hele eller deler av påleggeter etterkommet. Saken vil avsluttes så snart kommunen har mottatt dokumentasjon på at helepålegget er etterkommet.Det varsles samtidig om at kommunen vil kunne vedta en ny og betydelig større tvangsmulktdersom pålegget ikke etterkommes innen angitt frist.Varsel om forelegg m.m.Det varsles samtidig om at kommunen alternativt eller i tillegg til tvangsmulkten kan utstedeforelegg etter pbl. § 32-6. Et slikt forelegg vil kunne få samme rettsvirkning som en rettskraftigdom og fullbyrdes etter reglene for dommer. Et pålegg vil også kunne tinglyses som en heftelse påeiendommen. Se vedlagte kopier av lovteksten.AnmeldelseDe underrettes om at kommunen vil kunne anmelde forholdet dersom pålegget ikke er etterkommetinnen fristen. Det vises til pbl. § 32-9 om straff.KlageDette vedtak kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av dette brevet. Sevedlagte orientering.***Side 5

Vedtakene er påklaget av begge eierne. Klage fra eier av snr. 5 er mottatt innenfor klagefristen på 3uker. Klage fra eier av snr. 6 er mottatt etter klagefristens utløp, men vi mener det foreligger særligeforhold som gjør det rimelig av klagen likevel blir prøvd, jf. Forvaltningsloven § 31 første leddbokstav b). I forhold til plan- og bygningsloven er sakene like og fremmes til felles behandling.Adv. Rydmark har på vegne av eier av snr. 5 begjært utsatt iverksetting av tvangsmulkten.Kommunen besluttet den 07.07.2011 å gi utsatt iverksetting av pålegg og tvangsmulkt inntil klagener endelig avgjort av Fylkesmannen i Nordland. Ut fra prinsippet om likebehandling innvilgetkommunen samme dag utsatt iverksetting av pålegget for eier av snr. 6.Hva klagene gjelderSeksjon nr. 5:Advokat Anders Rydmark har på vegne av eier av snr. 5 påklaget kommunens pålegg. I brev av01.07.2011 gjøres det rede for historikk for kjøp og salg av eiendommen. Etter at eiendommen bleseksjonert i 1989 kjøpte nåværende eiers mor leiligheten. Boligen var taksert av takstmann førskjøte ble utferdiget. Hun eide leiligheten i 11 år og den ble benyttet av hennes barn i forbindelsemed skolegang. Hennes sønn Thor Sindre Johansen kjøpte leiligheten av henne i 2009. Oppgjøretgikk gjennom advokat og i skjøtet er det krysset av for at leiligheten skal benyttes til bolig.Avgiftsgrunnlaget er satt til 735 000 kroner og det er tinglyst pant på enheten.Nåværende eier bestemte seg senere for å renovere leiligheten. Han kontaktet Bodø kommunen somda opplyste at enheten ikke er byggesaksbehandlet i samsvar med plan- og bygningslovensbestemmelser. Det ble deretter gitt varsel om pålegg og tvangsmulkt.Advokat Rydmark opplyser at eier Thor Sindre Johansen som følge av vedtaket er satt i en ytterstvanskelig situasjon. Han har kjøpt og betalt enheten til boligformål. Det er videre tinglyst pant påenheten. Advokatene mener enheten hans i realiteten er verdiløs pga. pålegget om tilbakeføring.Advokaten anfører at hans klient hele tiden har vært i aktsomt god tro. Han opplyser også at denandre kvistleiligheten ved flere anledninger er solgt gjennom megler, senest ved annonse av 14.januar då. Dette salget ble trukket som følge av kommunens varsel om pålegg.Adv. Rydmark opplyser også at det på vanlig måte er betalt eiendomsskatt til kommunen, vann- ogrenovasjon, samt andre offentlige gebyrer. Denne har i alle henseender vært behandlet som en bolig.Under sakens rettslige side anfører adv. Rydmark at vedtaket er sterkt urimelig. “Det er i dennesammenheng resultatet man skal se hen til ved vurderingen. Det er tilstrekkelig å vise til det som ervist til over i punkt 1. Vedtaket er sterkt inngripende overfor min klient. Som følge av vedtaket,sitter han igjen med en leilighet som ikke har noen verdi, samtidig med at det er tinglyst pant iseksjonen. Det man burde gjort, var at kommunen skulle innsett at vedtaket medfører et svært stortproblem for min klient, og hvordan kan man løse dette på en hensiktsmessig måte. Det vil riktignokbli vurdert å sende inn søknad, men denne prosessen er svært kostnadskrevende. Man må også idenne sammenheng vurdere om sameiet kan være ansvarlig for kostnadene.Subsidiært gjøres det gjeldende at det er et uforholdsmessig tiltak å gi pålegg med svært kortefrister for både opphør av bruken og pålegget om tilbakeføring. Man synes i nærværende sak ikke åha tatt tilbørlig hensyn til at nærværende kvistleilighet har stått slik i svært lang tid. Den er videreoverdratt tidligere, og naboleiligheten har vært omsatt flere ganger tidligere.” Advokaten menerogså at det er uriktig å anvende tvangsmulkt i denne saken siden pbl. § 32-5 er en “kan”bestemmelse.Side 6

“Atter subsidiært anføres det at leiligheten godkjennes i medhold av plan- og bygningsloven § 20-2.Kvistleiligheten har vært benyttet til boligformål i 22 år, og den er seksjonert med tanke påboligformål.”I brev av 12.08.2011 anfører adv. Rydmark at kommunen har behandlet søknaden om seksjoneringfør Salten tingrett i sin tid gjennomførte seksjoneringen. Han formoder at det iseksjoneringsbegjæringen er krysset av for boligformål. Dette har ført til at seksjonene senere erblitt innført i samtlige registre som seksjon til boligformål. Dette fremgår ved søk i Infoland og erinnført i grunnboken. I denne saken er dette nå endret, men endrer ikke det grunnleggendeutgangspunkt og det som har lagt til rette for feilen i sin tid. Advokaten gjentar at det er betaltkommunale avgifter som for bolig i hele perioden. Dersom kommunens kontroll med dette har værtmangelfull, er det sterkt urimelig at dette skal gå utover en part som i alle henseender har vært iaktsom god tro. Han viser til at det har vært takstmenn inne ved flere anledninger i denne ognaboseksjonen, uten at forholdet har blitt oppdaget.Adv. Rydmark mener den praksis kommunen har hatt må kunne sies å være mangelfull og har lagttil rette for at senere erververe og kreditorer har blitt ført bak lyset. “Det vil etter dette anføres atkommunen de facto har godkjent boligen som angitt i seksjoneringsbegjæringen, altså tilboligformål.” Han mener at Hålogaland lagmannsretts avgjørelse av 30. mars 2009 i sak 07-165436ASI-HALO gir holdepunkter for en slik tolkning.I brev av 16.08.2011 viser advokat Rydmark til at seksjoneringsbegjæringen er godkjent av Bodøkommune ved brev av 17. mars 1989. På side 4 i vedlegget til seksjoneringsbegjæringen fremgårdet tydelig av seksjon 5 og 6 skal benyttes til boligformål, med stue, kjøkken, soverom og wc/dusj.Advokaten mener dette innebærer at kommunen gjennom sin godkjenning avseksjoneringsbegjæringen har gitt tillatelse. Som følge av dette er det inntatt i grunnboken atseksjon nr. 5 har fått formål “bolig”.“Det anføres videre at det er en saksbehandlingsfeil at kommunen ikke har vært på befaring før et såinngripende vedtak som nærværende ble fattet.”Seksjon nr. 6:Advokat Olav Ramel Haaland har på vegne av eier av snr. 6 også påklaget vedtaket. Klagen erinngitt etter klagefristens utløp, men dette skyldes forhold som hans klient ikke kan lastes for.Kommunens brev har ikke nådd frem til han pga. flytting. For øvrig vises det til at hans klient er litekjent med norske forhold. Når han ble opplyst om vedtaket av kommunen tok han kontakt med sinadvokat som innhentet sakens dokumenter. Advokaten viser også til sakens alvor og de storeøkonomiske konsekvensene påleggene har for hans klient.Adv. Haaland gjør gjeldende at forvaltningsloven § 42 (utsatt iverksetting) er oppfylt.Sikkerhetshensyn står ikke i veien for at leiligheten fortsatt kan bebos frem til endelig avgjørelse isaken er fattet. Så vidt han kjenner til er det etablert både brannstige og branndører. I tillegg harleiligheten vært bebodd slik i over 20 år nå.Advokat Haaland gjør gjeldende at vedtaket etter loven og en totalvurdering må anses sterkturimelig.Subsidiært gjøres det gjeldende at det foreligger et uforholdsmessig tiltak med svært kort frist foropphør av bruken. Særlig fordi hans klient for tiden har opphold i Sør-Norge.Atter subsidiært gjøres det gjeldende at leiligheten godkjennes i medhold av plan- og bygningsloven§ 20-2.Side 7

I tillegg henviser han til “tilsvarende sak i samme boligkompleks (gnr 138 bnr 1167 seksjon 5),hvorav denne eiers prosessfullmektig allerede har rukket å fremsende anførsler av stor verdi ogsåfor nærværende sak idet disse påberopes og tiltres av verdi for også nærværende sak.”I klagen vises det også til at det vil bli ettersendt et støtteskriv. Slikt skriv er pdd ikke mottatt.Fullstendige klager følger vedlagt.Bygningssjefens vurderingerI følge plan- og bygningsloven § 32-1 skal kommunen forfølge overtredelser av bestemmelser gitt ieller i medhold av denne loven. Er overtredelsen av mindre betydning kan kommunen avstå fra åforfølge ulovligheten.I klagen fra adv. Rydmark, med tilslutning fra adv. Haaland, fremføres det at vedtak om pålegg omretting/tilbakeføring eller innsendelse av søknad er sterkt urimelig. Vedtaket er sterkt inngripendeog fører til store problemer for eierne.Bygningssjefen avviser at pålegg i denne saken er urimelig. Plan- og bygningsloven angir nå klart ipbl. § 32-1 første ledd at kommunen i utgangspunktet har plikt til å forfølge ulovligheter. Det er herikke snakk om en bagatellmessig overtredelse som kommunen kan avstå fra å forfølge. Mangler vedbrannskille mellom boenhetene og manglende brannsikkerhet i rømningsvei/trapperom vurderes åmedfører økt risiko for personskade for alle som bor i bygningen. Manglende brannskille kan ogsåføre til store materielle skader. Mht. mangler ved lydskillet vurderes dette å være en ulempe somkan medføre helseplager for berørte beboere.Pålegg om retting skal rettes mot “den ansvarlige”. Dette følger av pbl. § 32-3. Den ansvarlige vilnormalt være den som er eier av det ulovlige byggverket. Eieren vil også ha det privatrettsligeherredømmet over sin leilighet, noe som vil være nødvendig for å få gjennomført et rettingspålegg.En seksjonseier vil normalt ha størst interesse i at forholdet bringes i orden. Pålegget er derfor ikkerettet mot sameiet.Bygningssjefen har forståelse for at nåværende seksjonseiere føler at det er urimelig at de må bærekostnadene ved retting/tilbakeføring evt. ved søknad om godkjenning i ettertid. Plan- ogbygningsloven gir liten anledning til å ta hensyn til slike rimelighetsbetraktninger eller til hvilkekostnader som kan påløpe for den som pålegget rettes mot. Dagens seksjonseiere må etter plan- ogbygningsloven anses som “den ansvarlige”. Evt. erstatningskrav mot selger/tidligere eiere, meglereeller andre må løses privatrettslig.Når det gjelder valg av reaksjonsmåte er utferdigelse av pålegg om retting den mildestereaksjonsmåten etter plan- og bygningsloven. Også andre reaksjonsmåter finnes, men disse erforeløpig ikke vurdert. I denne saken anser kommunen det som nødvendig å utferdige pålegg for åfå gjenopprettet en lovlig tilstand i bygningen. Eier av snr. 5 ble allerede i 2009 gjort kjent med atleiligheten kunne være ulovlig etablert. Han tok ikke kontakt med kommunen for å få forholdetvurdert, eller få råd og veiledning mht. søknad om godkjenning i ettertid. Bygningssjefen menerderfor utferdigelse av pålegg er både hensiktsmessig og nødvendig i denne saken.Bygningssjefen bemerker for øvrig at kommunen foreløpig ikke har pålagt opphør av ulovlig bruk.Eier av snr. 5 har i møte med kommunen opplyst at det er etablert branndører inn til hver leilighetog at det finnes brannstige som alternativ rømningsvei.Adv. Rydmark viser i sin klage også til at saken kunne vært løst på en annen måte enn ved pålegg.Pålegg om retting er den alminnelige reaksjonsmåten i de fleste ulovlighetssaker. Kun i saker avSide 8

mindre betyding sender kommunen ut en orientering om søknadsplikt med oppfordring om å søke. Idenne saken er det snakk om et alvorlig forhold. Eier av snr. 5 ble kjent med at leiligheten ikke varlovlig etablert i 2009 uten selv å ta initiativ til å bringe forholdet i orden. Varsel om pålegg blesendt i januar 2011 og pålegg først utferdiget 24.06.2011. I mange ulovlighetssaker ser vi for øvrigat det ofte ikke er nødvendig å utferdige pålegg før eier retter et ulovlig forhold eller ordner medsøknad om godkjenning i ettertid. Dette skjedde ikke i denne saken. Bygningssjefen kan derfor ikkese at det finnes andre og mer hensiktsmessige måter å løse saken på enn ved å utferdige pålegg.Når det gjelder fristen for etterkommelse av pålegget avviser Bygningssjefen at denne er urimelig. Ipålegget anmodes dessuten eierne om å kontakte kommunen dersom det oppstår problemer med åoverholde fristen. I denne saken er det ikke nødvendig med større bygningsmessige arbeider dersomeierne velger å rette/tilbakeføre rommene til godkjent formål. En slik retting kan enkelt utføres iløpet av 11 uker. Det er snakk om å frakoble noen vannrør, fjerne komfyr og kjøleskap og andreinstallasjoner.Dersom eierne velger å søke om godkjenning i ettertid vil det ofte være behov for utsettelse pga.nabovarsling, eller fordi det tar tid å utarbeide en søknad. Kommunen gir alltid fristutsettelse i sakersom gjelder retting/tilbakeføring eller riving dersom det gis bekreftelse på at søknad vil bli innsendt.Når det gjelder opphør av ulovlig bruk må en utsettelse av fristen kunne forsvares ut fra hensynet tilpersonsikkerheten.Adv. Rydmark mener også det er uriktig å anvende tvangsmulkt i denne saken. Bygningssjefenbemerker at formålet med en tvangsmulkt er å motivere den ansvarlige til å etterkommekommunens pålegg. Tvangsmulkt er det primære virkemidlet kommunen har for å fremtvingeoppfyllelse av pålegg. Plan- og bygningsloven av 2008 sier nå klart i § 32-3 tredje ledd at detsamtidig med pålegg kan fastsettes tvangsmulkt. I denne saken er det rutinemessig gitt pålegg ogtvangsmulkt samtidig. På denne måten sparer man tid ved klagebehandling dersom både påleggetog tvangsmulkten blir påklaget, slik som i denne saken. Bygningssjefen mener derfor at fastsettelseav tvangsmulkt, samtidig med pålegget, er både hensiktsmessig og nødvendig. Som oftest løsesslike saker uten at det er behov for å skrive ut den ilagte tvangsmulkten.Adv. Rydmark anfører også at leiligheten skal godkjennes i medhold av pbl. § 20-2, dvs. at det ikkeskal stilles krav om ansvarsretter.Bygningssjefen kan slå fast at en bruksendring av angjeldende loft til å skulle inneholde toleiligheter ikke omfattes av pbl. § 20-2. Dette følger klart av Forskrift om byggesak (SAK10) § 3-1bokstav c) som angir at med mindre tiltak som kan forestås av tiltakshaver menes bruksendring fratilleggsdel til hoveddel innenfor en bruksenhet. I denne saken er det snakk om å endre to soveromsom sannsynligvis lå til bruksenhetene/leilighetene i 2. etg., samt felles tørkeloft, til å bli to nyeseparate bruksenheter/leiligheter. En slik søknad må behandles etter pbl. § 20-1 første ledd bokstavd) og g), jf. § 31-2, og belegges med ansvarsretter i alle ledd. Ansvarlig foretak må bla. vurderebrannsikkerheten mellom leilighetene og i felles rømningsvei/trapperom.Bygningssjefen bemerker at det er anledning til å søke om unntak fra gjeldende tekniske krav imedhold av pbl. § 31-2 fjerde ledd dersom ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikrehensiktsmessig bruk.Adv. Rydmark fremfører også at kommunen gjennom sin godkjenning avseksjoneringsbegjæringen, samt fakturert kommunale avgifter og eiendomsskatt, må anses for å hagitt tillatelse til leilighetene etter plan- og bygningsloven. Dette avvises av Bygningssjefen.Side 9

Eiendommen ble seksjonert i 1989 etter Lov om eierseksjoner av 04. mars 1983. Det følger avdenne lovs § 5 nr. 4 tredje ledd at det ikke kan foretas seksjonering av eiendom som omfattes avutbedringsprogram eller regulering til fornyelsesområde etter plan- og bygningsloven.Bestemmelsens femte ledd angir følgende: ”Vedkommende kommune skal senest 6 måneder iforveien være meddelt at begjæring om oppdeling vil kunne bli innsendt.”I Ot. prp. nr. 3 om forslag til ny lov om eierseksjoner gjøres det rede for gjeldende rett, dvs. den lovsom gjaldt på seksjoneringstidspunktet for angjeldende eiendom. På s. 37 uttales det følgende underpkt. 5.5.3 Kommunens behandling av seksjoneringsbegjæringen, gjeldende rett:”Kommunens oppgave i forbindelse med en seksjonering er etter dagens lov kun å ivaretabyfornyelseshensyn, jf. omtalen under pkt. 5.4.1. Behandling av seksjoneringsbegjæringen eren oppgave som tilligger tinglysingsmyndighetene, som skal kontrollere om vilkårene forseksjonering og tinglysing er oppfylt. Det er ikke fastsatt særskilte saksbehandlingsregler i denneforbindelse.”Erik Wyller har i sine kommentarer til loven av 04.03.1983 på Gyldendal Rettsdata uttalt følgendeunder note 25: ”Tanken bak meldeplikten er at kommunen skal ha anledning til å fatte vedtak omutbedringsprogram eller reguleringsplan i løpet av de 6 måneder som går fra meldingen mottas tilseksjonering kan begjæres. Hvis det ikke foreligger planer om utbedring eller regulering vilkommunene i praksis gi tillatelse straks meldingen er innkommet. Når fristen er utløpt uten at det ervedtatt reguleringsplan eller utbedringsprogram for eiendommen, vil seksjonering alltid kunne finnested. Det m.a.o. aldri nødvendig med tillatelse fra kommunen til å foreta seksjonering når det er gåttmer enn 6 måneder fra meldingen ble sendt.”Bodø kommune v. oppmålingskontoret har i denne, og tilsvarende saker fra den tiden, ikke godkjentseksjoneringen, kun uttalt seg i forhold til eierseksjonsloven § 5 nr. 4 tredje og fjerde ledd slik somloven krevde. Det ble ikke foretatt noen ytterligere undersøkelser. Prøving av om vilkårene ettereierseksjonsloven var oppfylt lå hos tinglysingsmyndigheten.Under kurs i lov om eierseksjoner arrangert av Geoforum den 29.09.2011 ble det uttalt attinglysingsmyndigheten ved sin behandling og godkjenning av seksjoneringssaker etter loven av1983 ikke foretok noen undersøkelser eller kontroll av om bygningen og inndelingen i eierseksjonervar i samsvar med kommunens godkjenninger etter bygningslovgivningen.Det fremkom også på dette kurset at det finnes en rekke eierseksjoner som ikke er godkjent etterplan- og bygningsloven, og at disse blir fulgt opp av kommunene som ulovlighetssaker etter planogbygningsloven. Heller ikke gjeldende eierseksjonslov gir anledning til å nekte en seksjoneringmed begrunnelse kun i at forholdet ikke er godkjent etter plan- og bygningsloven, menrepresentanten fra Trondheim kommune uttalte at de likevel prøver å unngå at ulovlige leiligheterblir seksjonert. Samme praksis ble for øvrig innført i Bodø kommune for ca 5 år siden.Adv. Rydmarks henvisning til en sak som gjaldt prisavslag ved salg av en leilighet har heller ingenrelevans for denne saken. Det ble der foretatt en tolking av en søknad om til- og påbygg hvor rettenut fra en helhetsvurdering kom til at søknaden og godkjenningen også omfattet etablering avleilighet i 3. etg. Bygningssjefen mener for øvrig dommen referer en uriktig rettsoppfatning av pbl.1985 § 97 og oppfatning av status mht. areal registrert i GAB-registeret eller Matrikkelen. Forbygninger oppført før 1978 foreligger det mange potensielle feilkilder mht registrering avarealopplysninger. Mange av opplysningene som finnes er basert på opplysninger fra eier. Det erogså avdekket mange feil ved opplysninger som er lagt inn etter at GAB-registeret ble opprettet.Kommunen har heller ikke noe ansvar for at en “ulovlig seksjon” senere har blitt registrert i Gabregistereteller i Matrikkelen. Det fulgte av lov av 23.06.1978 nr 70 om kartlegging, deling ogSide 10

egistrering av eiendom (Delingsloven) § 4-1 fjerde ledd at Statens kartverk (tidligerefylkeskartkontoret) skulle føre et register over alle grunneiendommer, all festegrunn og annet somer registrert som egne enheter i grunnbøkene.Bygningssjefen vil presisere at det eiers plikt å se til at hans bygning er i tråd med plan- ogbygningsloven, ikke kommunens ansvar. Kommunens Geodatasjef, Vesa Jäntti, har uttalt følgendeom Matrikkelen til denne og en tilsvarende sak i Harald Langhelles vei 7B:”WebMatrikkelens data hentes fra sentral matrikkel og skal være korrekt i henhold til registrertedata. Man kan ikke gardere seg mot at informasjon kan være feil (historiske GAB- registeret medmanuelle rutiner og punsjing fra G-skjema). Matrikkelen blir kontinuerlig oppdatert på bakgrunn avde vedtak som fattes av byggesakskontoret.Matrikkelloven setter i dag strenge krav til hva som skal registreres og hvordan det skal utføres.Innrapporterte historiske feil rettes hvis det er påvist feilregistrering (ut i fra godkjente tegninger ikommunens arkiv), ellers kun på bakgrunn av vedtak fra byggesakskontoret. ( eks. feil i areal,byggtype osv.)Når det gjelder de nevnte eiendommene, er det under matrikkelens adresse registrert dato23.05.2008. Datoen er den samme dagen når GAB ble konvertert til Matrikkelen.Denne datoen er lagt på automatisk av Statens kartverk der hvor det ikke har vært dato fra før. Altsåikke registrert av matrikkelfører. Den har ingen rettslig bevisverdi for verken til den ene eller denandre parten.”Når det gjelder opplysninger registrert i matrikkelen gir kommunen ingen garantier for at disse erkorrekte. Opplysningene må kontrolleres av eier og melding inngis dersom han mener noe er feil.Påstanden om at kommunens praksis har vært mangelfull og dermed har lagt til rette for aterververe og kreditorer er ført bak lyset avvises.Adv. Rydmark anfører videre at det er en saksbehandlingsfeil at kommunen ikke har vært påbefaring før pålegg ble utferdiget. Dette er ikke riktig. Det er gjennomført to utvendigebesiktigelser på eiendommen. En besiktigelse ble foretatt i forbindelse med forundersøkelser avsaken, bla. for å se om det var gjennomført tilsvarende takoppbygg som på naboeiendommen IvarLunds vei 6. Ny utvendig besiktigelse ble gjennomført av Anita R. Berntsen og Stein Røsten førpålegget ble utferdiget. Det ble da konstatert av rømningsstiger var montert. I tillegg var ytterdørenåpen slik at trapperommet i 1.etg. var synlig. Trapperommet så ut til å være utført som vedopprinnelig byggeår, dvs. at trapper og vegger var utført i tre. Brannmaling eller andrekompenserende tiltak som kan forbedre brannsikkerheten i rømningsveien ble ikke observert.Innvendig befaring/kontroll av leilighetene er ikke foretatt da eier av snr. 5 selv har beskrevetinnredningen på en utfyllende måte ovenfor kommunen. Kommunen er også forevistseksjoneringstegninger som viser rominndelingen på loftet og rommenes bruk.Saksbehandler Anita R. Berntsen har i en av telefonsamtalene med eier før pålegget ble utferdiget,tilbudt innvendig kontroll. Det ble samtidig orienterte om at kommunen ikke kan se om detforeligger mangler ved brann- og lydskille mellom boenhetene. Bla. må det åpnes opp og foretasundersøkelser i vegg og gulv. Slike undersøkelser må gjøres av et foretak eller en takstmann, gjernei forbindelse med utarbeidelse av søknad. Eier takket da nei til innvendig kontroll.Eier av snr. 6 har det i lang tid ikke vært mulig å oppnå kontakt med pr. brev eller telefon. Han tokselv kontakt med kommunen på telefon i begynnelsen av august 2011 for å be om oversendelse avarkivmateriale til sin advokat i Oslo. Han opplyst også at han at han har flyttet flere ganger, samt atSide 11

han arbeider om natten og ikke er tilgjengelig pr telefon på dagtid. Seksjoneringstegningene, samtopplysninger fra megler, gjør det heller ikke for denne seksjonen påkrevd med innvendigbefaring/kontroll for å konstatere at det også her er etablert en egen boenhet/leilighet.Bygningssjefen avviser derfor adv. Rydmarks påstand om at det foreligger en saksbehandlingsfeilved at det ikke er gjennomført innvendig befaring i denne bygningen.Konklusjon og anbefalingByggesakskontoret har flere lignende saker under oppfølging. Bygningssjefen anbefaler atkommunens vedtak og beslutninger opprettholdes slik at det kan gjennomføres endeligklagebehandling av Fylkesmannen i Nordland.Forslag til vedtakKlagenemda kan ikke se at klagene inneholder momenter som skulle tilsi et annet utfall av saken.Påleggene av 24.06.2011 om retting/tilbakeføring eller innsendelse av søknad opprettholdes.Beslutningene av 07.07.2011om utsatt iverksetting av pålegg og tvangsmulkt opprettholdes inntilklagen er endelig avgjort av Fylkesmannen i Nordland.Henrik K. BrækkankommunaldirektørSaksbehandler: Anita R. Berntsen/Stein RøstenTor ÅsengbygningssjefVedlegg:1 Godkjent tegning av loft2 Varsel om pålegg og tvangsmulkt3 Oppsummering av møte med eier den 3. mai4 Korrespondanse – klage og begjæring fra adv. Rydmark5 Korrespondanse – supplerende klage6 Korrespondanse – supplerende klage7 Korrespondanse – klage fra adv. HaalandSide 12

Side 13

ByggesakskontoretSharhan Ahmed AbedLille Bislett 80170 OSLODato: ........................................................ 21.01.2011Saksbehandler: .............................. Anita R. BerntsenTelefon direkte: ....................................... 75 55 53 43Deres ref.: .................................................................Løpenr.: .................................................... 4067/2011Saksnr./vår ref.: ...........................................2011/633Arkivkode: ...................................................138/1167Varsel om pålegg og tvangsmulktAdresse: Ivar Lunds vei 4 Eiendom: 138/1167, snr. 5 og 6Varsel om at det i medhold av plan- og bygningsloven (pbl.) § 32-3 er vurdert pålegg omretting/tilbakeføring av forhold som er i strid med pbl. § 20-1 bokstav d) og § 31-2.På bakgrunn av forespørsel fra eiendomsmegler vedrørende snr. 4, og etter henvendelse fra eier avsnr. 5, har kommunen undersøkt om leilighetene på loftet i Ivar Lunds vei 4 er omsøkt og godkjentav kommunen.Etter å ha gjennomgått våre arkiver konstaterer vi at bygningen er godkjent oppført den 27.01.1951som en 4-mannsbolig, med 2 leiligheter i hver etasje. Det fremgår av søknaden at loftet skalinneholde tørkeloft.I 1956 ble det søkt om innredning av to rom på loftet, samt ildsted. Søknad om innredning av torom ble godkjent av bygningsrådet den 05.04.1956. Installering av ildsted ble avslått. Det er senereikke registrert noen søknader som gjelder bruksendring av loftet i denne bygningen, kunfasadeendringer som utskifting av vinduer og veranda.Bruksendring av loftet til å inneholde to leiligheter synes å være i strid med pbl. § 20-1 første leddbokstav d) og § 31-2, og forholdet er følgelig ulovlig.Vi gjør oppmerksom på at kommunen må følge opp saken overfor nåværende eiere, selv om detikke er disse som har gjennomført det ulovlige tiltaket. Vi gjør også oppmerksom på at kommunenikke kan gi veiledning mht. de privatrettslige forhold som saken ser ut til å innebære. Vi anbefalerderfor at De kontakter advokat for veiledning og bistand.Plan- og bygningsloven § 32-3 lyder som følger:Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven, kan plan- ogbygningsmyndighetene gi den ansvarlige pålegg om retting av det ulovlige forhold, opphør av brukog forbud mot fortsatt virksomhet, samt stansing av arbeid.Ved utferdigelsen av pålegg skal det settes frist for oppfyllelse.ByggesakskontoretPostadresse: Telefoner: Elektroniske adresser: Orgnr.:Postboks 319, 8001 Bodø Sentralbord: 75 55 50 00 972 418 013Besøksadresse: Ekspedisjon: 75 55 52 00 Bankkonto:Herredshuset, Gjerdåsveien 2, 8010 Bodø Telefax: 75 55 53 48 www.bodo.kommune.no 4500 55 00080Side 14

Samtidig med utferdigelsen av pålegg kan det fastsettes tvangsmulkt. Ved utferdigelse av pålegg gisopplysning om at pålegget vil kunne følges opp med forelegg som kan få virkning som rettskraftigdom.Endelig pålegg kan tinglyses som en heftelse på den aktuelle eiendom.Varsel om påleggI henhold til pbl. § 32-2 varsles det om at kommunen vurderer å gi pålegg om retting/tilbakeføringav ulovlig utført tiltak i medhold av pbl. § 32-3.Det gjøres oppmerksom på at De har anledning til å uttale Dem i saken innen 21.02.2011. Dersomdet er forhold De mener kommunen ikke har tatt hensyn til, som kan medføre at forholde likevelikke er ulovlig, bes det om at det gis tilbakemelding om dette.Dersom uttalelsen ikke inneholder opplysninger som endrer vårt syn, vil det etter utløpet av fristenbli gitt pålegg som beskrevet over. Pålegg kan unngås dersom tiltaket er rettet/tilbakeført til innenuttalelsesfristen. Når forholdet er rettet/tilbakeført har De selv ansvaret for umiddelbart å underrettekommunen.Det er mulig å søke om å få forholdet godkjent i ettertid. Søknaden må innsendes av foretak medsentral eller lokal godkjenning i tiltaksklasse 2.En godkjennelse avhenger imidlertid av hvorvidt kravene i plan- og bygningsloven, ellerbestemmelser gitt i medhold av denne lov, kan etterkommes. Dersom søknaden ikke kangodkjennes foreligger det et forhold i strid med pbl. Kommunen vil da vurdere å gi pålegg imedhold av pbl. § 32-3.Frist for gjennomføring av pålegg kan vurderes utsatt til søknad er behandlet.Varsel om tvangsmulktDe gjøres oppmerksom på at kommunen sammen med et vedtak om pålegg vil kunne fastsettetvangsmulkt i medhold av plan- og bygningsloven § 32-5, jf. § 32-3, 3. ledd. Dette kan gjøres utenytterligere varsel og tvangsmulkten vil forfalle dersom fristen i pålegget ikke overholdes.Varsel om foreleggDe gjøres videre oppmerksom på at et eventuelt pålegg som ikke etterkommes innen fastsatt frist vilkunne følges opp med forelegg som kan få samme virkning som rettskraftig dom, jf. pbl.§§ 32-6 og 32-7.Tor ÅsengbygningssjefDette brevet er godkjent elektronisk og har derfor ikke underskriftAnita R. Berntsenjuridisk rådgiverVarsel om pålegg og tvangsmulkt 2 av 3Side 15

Vedlegg: Kopi av aktuelle bestemmelserKopi av vedtak og godkjente tegningerVarsel om pålegg og tvangsmulkt 3 av 3Side 16

ByggesakskontoretThor-Sindre JohansenIvar Lunds vei 48006 BODØDato: ........................................................ 27.05.2011Saksbehandler: .............................. Anita R. BerntsenTelefon direkte: ....................................... 75 55 53 43Deres ref.: .................................................................Løpenr.: .................................................. 32252/2011Saksnr./vår ref.: ...........................................2011/633Arkivkode: ...................................................138/1167Svar på brev av 22. mars og oppsummering av møte med eier den3. maiDet vises til brev av 22. mars med div. spørsmål. Spørsmålene anses av byggesakskontoret sombesvart i møte avholdt den 3. mai. Til stede ved møtet var eier Thor-Sindre Johansen og SteinRøsten og Anita R. Berntsen, Bodø kommune.Eier hadde rekvirert kopi av seksjoneringssaken fra Statens kartverk og foreviste saken forkommunens saksbehandlere. Som tidligere orientert pr. telefon til nåværende og tidligere eier vardet ikke kommunen som behandlet og godkjente seksjoneringssaker i 1989. Behandling oggodkjenning ble først overført til kommunene ved endring av eierseksjonsloven som trådte i kraft01.01.1998.Godkjenning og tinglysing av seksjoneringen i Ivar Lunds vei 4 ble foretatt av Salten tingrett.Kommunens kart- og oppmålingsseksjon gav den gang uttalelse til saken i forhold til planstatusen iområdet. I følge Karl Åge Moe, tidligere kart- og oppmålingssjef, gav kommunen kun uttalelse iforhold til planstatusen i området. Det ble den gang ikke foretatt noen nærmere undersøkelser mht.om leiligheter og andre arealer i bygninger var omsøkt og godkjent etter bygningslovgivningen.Det gjentas derfor at en tinglyst seksjonering av en eiendom ikke innebærer at denne nødvendigviser omsøkt og godkjent etter plan- og bygningsloven. Når det gjelder Ivar Lunds vei 4 kankommunen ikke finne at det er omsøkt og godkjent noen leiligheter på loftet. Det er kun søkt om oggodkjent bruksendring fra tørkeloft til ett boligrom i hver ende av loftet. Godkjent tegning ogvedtak er oversendt tidligere. Det gjentas at det med innredning menes at bruken av arealetgodkjennes endret fra tørkeloft til rom som kan benyttes til oppholdsrom.Når det gjelder påstanden om at Infoland ikke er ”oppdatert på avviket” ber vi Geodatakontoretbesvare spørsmålet.I møte den 3. mai ble eier igjen oppfordret til å søke om godkjenning i ettertid. Når det gjelder eierav snr. 6 er han i nytt varsel om pålegg gitt frist for uttalelse til 14.06.11. Dersom ikke han hellerhar opplysninger som bekrefter at leilighetene er omsøkt og godkjent etter plan- ogbygningslovgivningen, kommer kommunen utferdige pålegg om retting/tilbakeføring av beggeleilighetene. Det vil samtidig bli gitt anledning til å søke om godkjenning i ettertid.ByggesakskontoretPostadresse: Telefoner: Elektroniske adresser: Orgnr.:Postboks 319, 8001 Bodø Sentralbord: 75 55 50 00 972 418 013Besøksadresse: Ekspedisjon: 75 55 52 00 Bankkonto:Herredshuset, Gjerdåsveien 2, 8010 Bodø Telefax: 75 55 53 48 www.bodo.kommune.no 4500 55 00080Side 17

Bygningssjefen kan foreløpig ikke se at det er behov for nytt møte med eier. Det er gitt forklaringermht. status og godkjenning av eiendommen både i møte den 3. mai og i flere telefonsamtaler bådemed nåværende og tidligere eier.Med dette som begrunnelse vil det ikke bli innkalt til møte hvor andre enn dagens eier innkalles,dette faller utenfor bygningsmyndighetens oppgave i slike saker.Med hilsenTor ÅsengbygningssjefDette brevet er godkjent elektronisk og har derfor ikke underskrift.Anita R. Berntsenjuridisk rådgiverKopi til:Peder NilsenVesa JänttiJørgen HansenGeodatakontoretGeodatakontoretGeodatakontoretSvar på brev av 22. mars og oppsummering av møte med eier den 3. mai 2 av 2Side 18

Side 19

Side 20

Side 22

Side 23

Side 24

Side 25

Side 26

Side 27

Side 28

Side 29

Side 30

Side 31

Side 32

Side 33

Side 34

Side 35

Side 36

Side 37

Side 38

Side 39

Side 40

Side 41

ByggesakskontoretSaksframleggDato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv29.11.2011 67617/2011 2010/9918 70/902Saksnummer Utvalg Møtedato11/17 Delegert kommunaldirektøren Teknisk avdeling11/2 Klagenemnda 13.12.2011Klage på avslag - utebod, tilbygg til bolig med takveranda påbolig i Kryddermoen 11 A på Tverlandet1. SaksopplysningerByggeplass: Kryddermoen 11 A, 8050 Eiendom: 70/902TverlandetTiltakshaver: Kurt Arvid Witzø Bygningsnr: 186988051Tiltakstype: Tomannsbolig, vertikaldelt Tiltaksart: Endring av bygg - utvendigtilbygg mindre enn 50 m²Klager: Kurt Arvid Witzø Klagen datert: 21.03.2011Klage på administrativt vedtak av 04.03.2011.Søknaden omfatter innsetting av nye vinduer samt tilbygg til bolig til formål for utebod medtakveranda.I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 avslås søknaden om dispensasjon fra reguleringsplanfor Oddan, Felt H, I, J og K, vedtatt 23.09.72 for tilbygg til bolig med utebod. Tiltaket bryter detteenhetlige preget som bebyggelsen ellers består av, og medfører at reguleringsbestemmelsenes kravikke er oppfylles. Eiere av naboeiendommen Kryddermoen 11B har ikke gitt samtykke tilplassering av tiltaket nærmere nabogrense enn 4 m, jf pbl § 29-4. Bygningssjefen har vurdertsøknad om dispensasjon fra avstandskravet og er av den oppfatning at tiltaket medfører betydeligsjenanse for Kryddermoen 11B. Ved utvidelse av veranda over oppført utebod er den tidligereavskjermingen mellom boenhetene fjernet. Dette medfører økt innsyn til uteplass/veranda oggjennom vinduer inn i boenheten.Det foreligger naboprotester.Advokat Rohnny Andersen har i brev av 24.08.2010 avgitt protest/merknad på vegne av TrineMariann Strømhylden og Kim Richard Opheimsvangen til søknaden innen rett tid.Bemerkes at rekkehuset må vurderes ut fra Kryddermoen 11 A, 11 B, 13 A og 13 B. Denne rekkeskal ha lik utforming. Både plassering av vinduer, dører, ny altan og tilbygg bryter klart med denenhetlige fasadeuttrykk som bygningen har i dag. Det påpekes at den omsøkte altan har medført atden naturlige avskjerming mellom boenhetene er utvisket. Dette innebærer innsyn, følgelig enSide 42

etydelig sjenanse, og betydelig redusert bruksverdi. Ulempen anses av eierne som utvilsomt størrefor dem enn den fordel som beboerne i Kryddermoen 11A har oppnådd ved oppføring av tiltaket.Tidligere skal det være avslått søknader, endring av vinduer, med den begrunnelse at tiltaket brøtmed den enhetlige preg i områdetByggesakskontoret v/Hanne L. Aasmoe og Kjell-Arne Mathisen befarte eiendommen og områdetden 9. september 2011.Advokat Eirik Simonsen har i telefonsamtale med Kjell-Arne Mathisen informert at hanrepresenterte Kurt Witzø og skulle vurdere å tilføre saken ytterligere eller nye opplysninger.Kommunen har ikke mottatt ytterligere opplysninger i saken.2. Forholdet til plan/lover2.1 PlangrunnlagEiendommen omfattes av reguleringsplan for Oddan Felt H, I, J og K vedtatt 23.09.72. Området eravsatt til boligbebyggelse, felt I.Eiendommen omfattes også av kommuneplanens arealdel, vedtatt 18.06.09.Bebyggelsens plassering innenfor de enkelte delfelt er vist på plankartet. Bestemmelsenes pkt Atilknyttet reguleringsplanen sier bl.a. at byggesområdene skal inneholde bolighus satt sammen irekker eller kjeder. Utnyttelsesgraden må være maksimum 0,25. Bebyggelsen skal utformes med etenhetlig preg for hvert felt.2.2 Vilkår for å dispensere”Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medholdav denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, ellerhensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gidispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres frasaksbehandlingsregler.Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt pådispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammerog mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelserom planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt segnegativt om dispensasjonssøknaden.Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist forbehandling av dispensasjonssaker.”, jf. pbl. § 19-2.2.2 Avstandskrav til naboeiendom“Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand franabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter.Side 43

Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre leddeller i nabogrense:a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke ellerb) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak.”, jf. pbl. § 29-4 annet og tredje ledd.3. DispensasjonDet søkes om dispensasjon fra pbl § 29-4 når det gjelder plassering av tiltaket nærmere nabogrenseenn 4 m.Søknaden er begrunnet med at tidligere eier ikke hadde motforestillinger mot tiltaket. I forkant av attiltakshaveren oppførte boden spurte han i skranken på Herredshuset om det var lov til å byggeboden dersom det var under 30 m², noe han fikk positivt svar på. I ettertid skal han ha forstått atdette ikke var riktig, og beklager for eventuelle misforståelser som har oppstått på grunn av dette.4. KlagenKlager redegjør for at klager etterspurte muntlig etter gjeldende regler for oppføring av tilbyggetmed formål å benytte tilbygget til bod med takveranda. Klager mener å ha fått til svar atbyggeprosjekt som var mindre enn 30 m² på huset ikke trengtes å meldes kommunen. Oppføringenav tilbygget skal ha blitt utført av tiltakshaver i god tro. Ved eierskifte på naboeiendommen skaldisse ha påpekt at tilbygget ikke er lovlig oppført, og klager erkjenner i ettertid at tiltaket medførersøknadsplikt og tillatelse fra kommunen før igangsetting.Klager mener at nabo ved kjøp av sin eiendom kjøpte huset med kunnskap om at det pånaboeiendommen var oppført et tilbygg og takveranda. Angående ulempe for nabo mener klager attidligere eier anså at det innsyn fra veien var mer til ulempe, og at tilbygget ga skjerm. Klager skalha tilbudt å skjerme for innsyn ved å sette opp et rekkverk, men ble imøtegått med at et rekkverkville skjerme for utsyn.Klager anfører at det er utvist usaklig forskjellsbehandling ved at det det i Kryddermoen 9 A, 9 B, 7A, 7 B, 5 A, og 5 B er oppført og gitt tillatelse til utbygg, bod og altan. Det kan ikke være slik atkravet til enhetspreg for feltet skal gjelde også for andre eiendommer.For øvrig mener klager at tiltaket ikke skal medføre redusert verdi for naboeiendommen.Det viser for øvrig til klagen.5. Bygningssjefens vurderinger5.1 InnledningBygningssjefen tar ikke til følge klagers anførsel om at vedkommende handlet i god tro.Tiltakshaver har et objektivt ansvar for å se til at byggingen forgår på lovlig vis.Det svar klager skal ha fått fra Servicetorget i kommunen om at byggeprosjekt som var mindre enn30 m² ikke trengtes å meldes kommunen, er ikke rimelig å legge til grunn som et generelt svar omSide 44

veiledning om byggeregler. Henvendelsen skal være i 2003 og er ikke videre presisert av hvemklager skal ha fått svaret av. Bygningssjefen viser til at det er plassert en stikkledning undertilbygget, og i utgangspunktet skal tiltakshaver også innhente gravemelding for å påviseledningsnett. Det vil være usikkert hvordan tiltakshaver har formulert problemstillingen og fått svarpå etterspurte informasjon. Bygningssjefen legger til grunn at reglene om plan- og bygningslovenfor oppføring av tilbygg til bolig er så sentral i enhver rettsbevissthet og har fungert over lang tid,slik at anførselen om unnskyldelig rettsvillfarelse ikke fører frem.Følgen av et ulovlig oppført tiltak er oppført er at ulovligheten blir fulgt opp av kommunen, samt atden ansvarlige gis anledning til å søke om å få godkjent tiltaket i ettertid.Dette har tiltakshaver etterkommet og fått søknaden avslått. Søknaden vurderes er vurdert på nytt,da bygningssjefen finner at klagen gjelder avslaget på søknaden.5.2 AvvikSøknaden avviker fra plan angående kravet til enhetlig bebyggelse og kravet til plassering avtiltaket minimum 4 meter fra nabogrensen.For å dispensere i medhold av pbl. § 19-2 er vilkåret at hensynene bak den bestemmelsen detdispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, derfordelene med tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Tidligere § 7 ble praktisert slik at det vartilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt, men etter den nye bestemmelsen må det foreliggeklar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkesdispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke.I vurderingen om dispensasjon kan innvilges foretas det en interesseavveining, der fordelene medtiltaket må vurderes opp mot ulempene. Først og fremst er det de formål som planen skal ivaretasom må vurderes opp mot det tiltak det søkes igangsatt.Begrunnelse som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- ogressursdisponeringshensyn, for eksempel at vurderingen av arealbruken er endret etter at planen bleutarbeidet. Behandlingen av den enkelte søknad om dispensasjon må foretas ut fra en konkret ogreell vurdering av de faktiske forhold, og de hensyn som ligger til grunn for den aktuelle planeneller den aktuelle bestemmelsen må vurderes opp mot de hensyn som anføres idispensasjonssakene.Bygningssjefen vil bemerke at i forhold til hensynet om å ivareta planen og lovens intensjon, skaldet ikke være kurant å dispensere i enkelt saker.Befaringen viste at det i området er det på eiendommene bebygd med boder, verandaer. Dette tilsierat bebyggelsen i området ikke er ensartet. I rekken for omsøkte tiltak var det opprinnelig ikkeveranda i 2. etasje, slik at fasaden er endret fra opprinnelig uttrykk.På bakgrunn av at fasaden er forandret og i området er eiendommene bebygd med tilbygg ogfrittliggende bygninger, finner bygningssjefen å ta til følge klagers anførsel om at det området ikkefremstår som ensartet og at dispensasjon fra reguleringsplan kan gis for oppføring av bod utentakveranda, da dette tiltaket ikke vesentlig tilsidesetter planens formål og at fordelene med å byggebod i inngangspartiet er større enn ulempene ved gjennomføringen av tiltaket.Plan- og bygningsloven § 29-4 tredje ledd bokstav b åpner for at kommunen kan godkjenne atgarasje, uthus og lignende mindre tiltak kan oppføres nærmere nabogrense enn nevnt iSide 45

estemmelsens første ledd eller i nabogrense. Mindre tiltak i denne sammenheng er frittliggendebyggverk hvor verken samlet bruksareal eller bebygd areal for bygningen er over 50 m 2 .Forholdet her er at boden er oppført som tilbygg til boligen, og plassering av tilbygget nærmerenabogrensen enn 4 meter avhenger av skriftlig samtykke eller dispensasjon fra pbl. § 29-4 annetledd. Samtykke foreligger ikke fra nabo og tiltakshaver har fremmet en søknad om dispensasjon.Sivilombudsmannen uttaler i sak 2009/1336:“Et forbud i loven mot bygging nærmere enn 4 meter fra nabogrensen innebærer at lovgiverallerede har foretatt en avveining av interesser. Det må da utvises tilbakeholdenhet med ådispensere fra dette. Når ingen mothensyn gjør seg gjeldende og det heller ikke foreligger forholdsom taler for dispensasjon, bør det legges avgjørende vekt på at det er tale om dispensasjon fra etlovbestemt forbud. Skal det gis dispensasjon fra pbl. § 70 nr. 2, er det ikke tilstrekkelig athensynene bak bestemmelsen ikke blir skadelidende. Søker må i tillegg påvise positive grunner fordispensasjon. En slik grunn må være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og den må liggeinnenfor de rammene plan- og bygningsloven setter.”Bygningssjefen vil bemerke at bestemmelsen er videreført i ny plan- og bygningslov § 29-4, slik attidligere avgjørelser er relevant ved tolkning av ny bestemmelse.Tilbygget er plassert sør på tomten inntil nabogrensen. Nabo, eier av gnr. 70 bnr. 903, Kim RichardOpheimsvangen og Trine Mariann Strømhylden har etablert atkomstvei til boligen ogoppstillingsplass inntil klagers eiendomsgrense. Samtidig har disse oppholdsrom, stue og kjøkken iførste etasje.Disse har i merknaden uttalt at ulempen med det oppførte tilbygget er takverandaen som medførerinnsyn og at den naturlige avgrensningen, skjermingen av privatlivets sfære ikke ivaretas ved atklager har takveranda over tilbygget.Befaringen viste at takverandaen stikker veldig mye lengre ut fra naboverandaen, og at innsynet påtil naboens veranda er direkte og gjør at beboerne kommer veldig innpå naboene for det tilfelledisse velger å sitte på øverste veranda. En levegg vil bli veldig dominerende og medføre at nabomister utsyn og lys inn på veranda i andre etasje. For øvrig medfører bruk av takveranda at disse hardirekte innsyn inn til verandaen i første etasje til nabo, og innsyn til naboens stue i første etasje ermulig. På grunn av vinkelen kan dette medvirke til at innsynet er noe mer begrenset, men vilallikevel være mulig. Dette medfører at nabo må blinde for innsyn og skaper en begrunnet følelsefor at vedkommende kan se inn i eget oppholdsrom.Tiltakshaver/klager har ikke ønsket å fjerne takverandaen. På den bakgrunn finner bygningssjefen attakverandaen over tilbygget medfører en vesentlig ulempe for nabo, spesielt innsyn både inn i 2.etasje med også ned til veranda til nabo i 1. etasje.I forhold til tilbygget i seg selv, boden, er de anførte ulemper tap av utsyn og forringelse av lys inntil leiligheten. Bygningssjefen finner å ta til følge anførselen, da befaringen viste at tilbyggetreduserer utsikten/utsyn fra naboleiligheten.Utfra tiltakets plassering finner bygningssjefen at ulempene ved tiltaket er større enn fordelene. Deforhold søker viser til i søknaden for dispensasjon, er ikke hensyn som kan tillegges vekt vedvurderingen om det foreligger spesifikke fordeler med tiltaket.Bestemmelsen som skal ivareta avstand til byggverk fra nabogrensen vil i denne sak bli vesentligtilsidesatt dersom dispensasjon innvilges.Side 46

På den bakgrunn finner bygningssjefen at søknaden om dispensasjon avslås.For øvrig vises det til avslag av 04.03.2011.6. Forslag til vedtakKlagenemda finner å ikke ta klagen til følge, og opprettholder vedtaket av 04.03.2011.Henrik K. BrækkankommunaldirektørTor ÅsengbygningssjefSaksbehandler: Kjell-Arne Mathisen/Hanne L. AasmoeTrykte vedlegg:Vedlegg1 Kart2 Tegninger3 KorrespondanseSide 47

Side 48

Side 49

Side 50

Side 51

Side 52

Side 53

Side 54

Side 55

Side 56

Side 57

Side 58

Side 59

ByggesakskontoretSaksframleggDato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv29.11.2011 48637/2011 2011/1844 25/72Saksnummer Utvalg Møtedato11/12 Delegert kommunaldirektøren Teknisk avdeling11/3 Klagenemnda 13.12.2011Klage på avslag - søknad om dispensasjon for bruksendring avfritidsbolig til bolig på eiendom gnr. 25 bnr. 72 i Skjelstad,Daniel Pawel Kusmierczak1. KlagenKlagen er ansett som fremsatt i rett tid. Klager er gitt utsatt klagefrist.2. SaksopplysningerByggeplass: SKJELSTAD, 8016 BODØ Eiendom: 25/72Tiltakshaver: Daniel Pawel Kusmierczak Bygningsnr: 208981Ansvarlig søker: BBL-vedlikehold ASTiltakstype: Hytte, sommerhus, fritidsbygg Tiltaksart: Endring av bygg -bruksendring boligKlager: BBL Bygg og vedlikehold v/Vidar Nordeng Klagendatert:18.05.2011Klage på administrativt vedtak av 27.04.2011.Søknaden datert 11.02.11, mottatt komplett 04.04.11 omfatter bruksendring av fritidsbolig tilenebolig samt oppføring av garasje. Det søkes også om dispensasjon fra arealbruk LNF.Søker opplyser også at fritidsboligen ikke skal tilpasses krav i teknisk forskrift og det søkes derforom dispensasjon fra forskriften.Søknaden avslås i medhold av plan- og bygningsloven (pbl.) § 11-6 – fradelingen av tilleggsarealetvil være i strid med kommuneplanens arealdel 2009-2021.Dispensasjon er avslått i medhold av pbl. § 19-2.Begrunnelsen for avslaget er at delingen vil kunne vanskeliggjøre framtidig utbygging avveien/veikrysset og atkomst til avsatt område til spredt boligbygging. Det foreligger ikke positivovervekt av grunner for å tillate delingen i forhold til planens formål med området. Omsøkte arealSide 60

omhandles for øvrig også av forbudet mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag (plan og bygningsloven §1-8).Det foreligger ikke naboprotester.Byggesakskontoret har etterspurt en begrunnet klage, men ikke mottatt ytterligere tillegg tilsøknaden. Klager endrer søknaden ved å frafalle søknaden om dispensasjon fra teknisk forskrift omå få godkjent bygningen til boligformål uten å oppgradere den til gjeldende krav for bolig.Likeså vil tiltakshaver oppgradere avløp til gjeldende krav for det tilfelle søknaden til boligformålblir godkjent.3. Forholdet til plan/lover3.1 PlangrunnlagEiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel.Området er regulert til LNF.§ 3.1.1 Innenfor LNF tillates normalt ikke spredt bolig-, ervervs- eller fritidsbebyggelse medtilhørende anlegg, eller fradeling til slike formål, med unntak av bygninger og/eller anlegg tilknyttetstedbunden næring. Innenfor disse områdene vil kommunen føre en mindre strengdispensasjonspraksis enn i øvrige LNF-områder så fremt den ikke er i konflikt med vesentligelandbruks-, reindrifts-, natur- eller friluftsinteresser.§ 7.1 fjerde ledd. Langs Rv. 17 og Rv. 834 Bodø – Valvik praktiseres en streng holdning tilavkjørsler. Utvidet bruk av eksisterende avkjørsel til bolig kan i særskilte tilfeller godkjennes avvegmyndighetene.3.2 Vilkår for å dispensere”Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medholdav denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, ellerhensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gidispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres frasaksbehandlingsregler.Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt pådispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammerog mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelserom planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt segnegativt om dispensasjonssøknaden.Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist forbehandling av dispensasjonssaker.”, jf. pbl. § 19-2.Side 61

4. UttalelserByplankontoret uttaler at eiendommen er uregulert og er i KPA er avsatt til LNF-område. Detfremgår av bestemmelsen at dispensasjonspraksis i disse områdene skal være mindre streng enn i deøvrige. Vi vurderer konfliktene med de hensyn LNF-formålet skal ivareta som liten.På den andre side vil dispensasjon innebære spredt boligbebyggelse, som er i strid med politikkensom viser seg ved at det er avsatt egne boligområder på f.eks Skau. Denne boligen vil trolig bliliggende som enslig i og med at den er omgitt av store LNF2-områder.Tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel må innhentes fra vegvesenet. Avkjørsel til riksveg ligger i 80-sone og i tilknytning til bakketopp så trafikksikkerheten må særlig vurderes.Ut i fra ovennevnte vil ikke byplankontoret anbefale dispensasjon.Statens Vegvesen uttaler at disse ikke vil innvilge avkjørseltillatelse fra eiendommen for bolig.Vegvesenet er negativ til at det utvikles randbebyggelse langs en hovedveg med såpass stor trafikkog med 80 km/t farstgrense. Strekningen er en forbikjøringsstrekning med dårlig vegbelysning ogdet mangler gang/sykkelveg, noe som vi anser som svært farlig for fotgjengere og syklister.Kommunen planlegger ny vannledning langs vegen, hvor det også i tilknytning til dete arbeidet, blirplanlagt gang/sykkelveg. Så lenge dette mangler vil Statens vegvesen være negativ til ytterligereboligenheter langs Fv. 834.5. DispensasjonDet søkes om dispensasjon fra arealbruk LNF og fra forbud mot boligbygging i LNF område.Søknaden er ikke begrunnet.6. KlagenKlager anfører at omgjøring til helårsbolig vil ikke medføre vesentlig endringer ift. avkjørsel.Statens vegvesen sier også at utbygging av gang- og sykkelveg er under planlegging. Strekningenskal regnes som oversiktlig ift. avkjøring. Klager mener at Statens vegvesen har godkjent endretbruk av avkjørselen.Det vises til naboer som har fått tillatelse på likt grunnlag, med hensyn til avkjørsel og bruksendringtil helårsbolig.Angående manglende utslippstillatelse mener klager at tilknytning til offentlig ledningsnett kanordnes i fremtiden dersom dette blir mulig.Garasjen vil bli plassert 32 meter fra veg, og vil ikke være til hinder for sikt. Mellom vegen ogeiendommen er det delvis skog i dag.Det viser for øvrig til klagen.7. Bygningssjefens vurderingerFor å dispensere i medhold av pbl. § 19-2 er vilkåret at hensynene bak den bestemmelsen detdispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, derfordelene med tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Tidligere § 7 ble praktisert slik at det varSide 62

tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt, men etter den nye bestemmelsen må det foreliggeklar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkesdispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke.I vurderingen om dispensasjon kan innvilges foretas det en interesseavveining, der fordelene medtiltaket må vurderes opp mot ulempene. Først og fremst er det de formål som planen skal ivaretasom må vurderes opp mot det tiltak det søkes igangsatt.Begrunnelse som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- ogressursdisponeringshensyn, for eksempel at vurderingen av arealbruken er endret etter at planen bleutarbeidet. Behandlingen av den enkelte søknad om dispensasjon må foretas ut fra en konkret ogreell vurdering av de faktiske forhold, og de hensyn som ligger til grunn for den aktuelle planeneller den aktuelle bestemmelsen må vurderes opp mot de hensyn som anføres idispensasjonssakene.Hensynet om å ivareta planens intensjon, tilsier at det ikke skal være kurant å dispensere i enkeltsaker.Bygningssjefen finner at ansvarlig søker har en slik tilknyting til saken at vedkommende kan påvegne av tiltakshaver fremme klagen.Tiltaket er i strid med kommuneplanens arealdel om at området er avsatt til LNF-område ogbestemmelsene om avkjørsel til fylkesveg 834.Klagen tas ikke tilfølge om at avkjørsel til boligformål ikke medfører vesentlig endring avavkjørselforholdene. I lignende saker om søknader om tillatelse for utbygging på nordsiden harhensynet til barns og unge ferdsel etter veg vært vurdert som risikofylt all den tid strekningen ertillatt å kjøre inntil 80 km/t, og tilfredsstillende gangvei ikke er etablert blant annet til busstopp.Her er det heller ikke tale om utvidelse av eksisterende avkjørsel som er brukt til boligformål.Det tillegges ikke vekt at det på nordsiden er planlagt anlagt ledningsnett for vann, all tid det ikkeav vegvesenet er planlagt videre utbygging av gang- og sykkelveg. Heller vil ikke vurderingen bliannerledes ved at tiltakshaver plasserer garasjen i god avstand fra fylkesvegen.Byplankontoret har uttalt at tiltaket strider mot boligpolitiske hensyn. Bygningssjefen tilleggervurderingen vekt om at det i utgangspunktet skal vurderes i en plansammenheng for etablering avnye boliger i dette området.Søknaden er vurdert på nytt og klager har ikke fått medhold i sine anførsler. På den bakgrunn finnerbygningssjefen at det ikke foreligger nye opplysninger som skal tilsi å ta klagen tilfølge elleromgjøre avslaget.Bygningssjefen viser til avslaget av 27.04.2011.Side 63

8. Forslag til vedtakKlagenemda finner å ikke ta klagen til følge, og opprettholder vedtak av 27.04.2011.Henrik K. BrækkankommunaldirektørTor ÅsengbygningssjefSaksbehandler: Kjell-Arne Mathisen/David LosvikVedlegg1 Klagen2 Søknad om dispensasjon3 Statens Vegvesen - uttalelse4 KartSide 64

Side 65

Side 66

Side 67

Side 68

Side 69

Side 70

Side 71

Side 72

Side 73

Side 74

ByggesakskontoretSaksframleggDato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv29.11.2011 59343/2011 2011/2335 138/2900Saksnummer Utvalg Møtedato11/16 Delegert kommunaldirektøren Teknisk avdeling11/4 Klagenemnda 13.12.2011Klage på avslag - søknad om ny boenhet i bygning på eiendomgnr. 138 bnr. 2900 i Haakon VII gate 841. SaksopplysningerByggeplass: Haakon VII gt 84, 8004 BODØ Eiendom: 138/2900Tiltakshaver: Knut A. Hernes Bygningsnr: 186938046Søker: Knut A. HernesTiltakstype: Tomannsbolig, horisontaldelt Tiltaksart: Endring av bygg - bruksendringKlager: Knut A. Hernes Klagen datert: 10.06.2011Klage på administrativt vedtak av 11.05.2011.Søknaden, datert 02.02.2011, mottatt revidert 04.05.2011, gjelderbruksendring av dagens næringsareal (kiosk) i 1.etg til ny boenhet.godkjenning av foretatte bruksendring på loft som tilleggsareal til dagens boenhet i 2.etasje.I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 avslås søknaden om dispensasjon fra kommuneplanensarealdel, § 1.3.3, vedtatt 18.06.2009 for bruksendring av næringsareal til ny boenhet. Tiltaket liggeri rød flystøysone, hvor nye boenheter ikke tillates. Som følge av det avslås også denne del avsøknaden om tillatelse.Det foreligger ikke naboprotester.Omsøkte søknad om bruksendring av loftetasjen til hoveddel til leiligheten i 2. etasje er godkjent.2. Forholdet til plan/lover2.1 PlangrunnlagEiendommen omfattes av kommunedelplan for Bodø sentrum, vedtatt 07.09.2006. Eiendommenligger i sone 14, kvartal 5. Regulert formål er bolig.Side 75

Bestemmelsen § 4.1 tredje ledd i Sentrumsplanen under bestemmelser for boligområder fastsetterat:“Mindre andel handel- og servicevirksomhet kan, etter bruksendringssøknad, innpasses iboligområdene, dersom dette ikke medfører ulemper for bomiljøet eller vil bryte med byggeskikken istrøket. Virksomheten må enten betjene sitt lokalmiljø eller relatere seg til håndverksbaserteprodukter.”I henhold til Kommuneplanens arealdel er eiendommen i rød sone. Her tillates ikke nye boliger.Videre følger av rettsvirkningsbestemmelser til kommuneplanens arealdel, vedtatt 18.06.2009 i§ 1.1 bokstav C og tilhørende § 1.3.3, angående flystøysoner:Flystøysonekart datert 21.06.2007 er vist på plankartet og gis følgende rettsvirkninger:a) Rød sone:I disse områder tillates ikke ny støyømfintlig bebyggelse (boliger, fritidsboliger, sykehus,pleieinstitusjoner, skoler eller barnehager).For eksisterende boliger tillates gjenoppbygging etter brann og skade, om- og tilbygging utenplankrav såfremt ingen nye boenheter etableres. Krav til innendørs støy som nevnt i 1.3 skal, jfr.pbl. § 87 for begge tilfeller oppfylles. Bruksendring som etablerer nye boenheter tillates ikke.Retningslinjer for a) og b)Der det foreligger særlig grunner kan ovennevnte bestemmelse med hensyn til arealbruk avvikessåfremt: Saken behandles som reguleringsplan. Utendørs støyforhold er dokumentert gjennom støyfaglig utredning som angir støynivå påuteoppholdsarealer og utenfor rom med støyfølsom bruk. Alle boenhetene får en stille side, jfr. T-1442, og tilgang til uteareal best mulig egnet tiluteopphold med tilfredsstillende støyforhold. Støyrapport dokumenterer at innendørs støynivå som angitt i § 1.3 kan oppfyllesBare der det ut i fra en helhetsvurdering anses å foreligge interesseovervekt til fordel for utbygging,kan avvik tillates.2.2 Vilkår for å dispensere”Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medholdav denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, ellerhensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gidispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres frasaksbehandlingsregler.Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt pådispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammerog mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelserom planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt segnegativt om dispensasjonssøknaden.Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist forbehandling av dispensasjonssaker.”, jf. pbl. § 19-2.Side 76

3. UttalelserNordland Fylkeskommune har ingen merknader til søknaden.Fylkesmannen i Nordland har ikke uttalt seg til saken.4. DispensasjonDispensasjonen er begrunnet med at kioskdelen er i dag egen enhet og det er derfor ikke snakk omny enhet på eiendommen. Søknaden tar utgangspunkt i at boenhet på loftet hevdes å ha vært etablertsiden huset ble bygd. Ønsket endring medfører ingen økning i antall boenheter i forhold til i dag.Rehabilitering av bygget vil gi bedre forhold for beboere, både med hensyn til lyd-, brann- ogrømningsforhold. Det er vist stille soner på eiendommen på eget kart. Likeså er vist at parkering påeiendommen ikke kommer i konflikt med uteoppholdsområdene.5. KlagenKlager redegjør for at omsøkte del av bygningen er tidligere godkjent som næringsdel, som har værtbrukt til kiosk. Eiendommen er godkjent til delt formål.Klager anfører at eiendommens beliggenhet i dag er boligområde, der dagens bruk ikke egner seg tilfortsatt næringsdrift fra eiendommen. Områdets karakter tilsier at området bør være et boligområde.Klager mener at det innenfor restriksjonsområde sannsynligvis kun er denne eiendommen somgjenstår med godkjennelse til delt formål. På den bakgrunn skal en bruksendring på denneeiendommen ikke medføre at vedtaket skal gi presedensvirkninger for fremtidige søknader.Omsøkte næringsdel ligger mot nord, i le av hovedhuset i forhold til flyplassen, og skjermet forflystøy. Uteområdet til hele eiendommen har flere soner hvor nabobebyggelsen skjermer motflystøy. For øvrig mener klager at eiendommen ligger i randsonen av flystøysonen og angåendegrensen er klager av den oppfatning at målingene ikke gjenspeiler støy til denne eiendommen. Iforhold til helsevirkningene mener klager at befolkningsutviklingen i denne del av byen ikke kanendre på at det bor mer folk i dette området, noe som tilsier å lempe på bestemmelsene omrestriksjon for nye boenheter i dette området.Klager mener generelt at bruksendring av næringsareal til boligformål er en ulempe.Spesielt for denne eiendom er fordelen med tiltaket en fortetning av sentrumsnære boligtomter,dempe trafikk til området ved å endre områdets karakter til rent boligområde. Området skal hagjennomgått et generasjonsskifte, noe som trafikkfrekvensen til næringsdelen i Haakon VII gt vilvirke negativt i forhold til barns oppvekstvilkår. Boligene som tidligere var bebodd av 1-2 personer,rommer familier på 4-5 personer, og dette tilsier å endre trafikkmønstret ved å endre formålet aveiendommen til ensidig boligformål.Bygningen på eiendommen ble vurdert til å ikke å trenge støyisolering ved gjennomgang avflystøyen til eiendommen/bygningen, noe som kommunen bør tillegge vekt i vurdering avsøknaden.Det viser for øvrig til klagen.6. Bygningssjefens vurderingerFor å dispensere i medhold av pbl. § 19-2 er vilkåret at hensynene bak den bestemmelsen detdispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, derSide 77

fordelene med tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Tidligere § 7 ble praktisert slik at det vartilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt, men etter den nye bestemmelsen må det foreliggeklar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkesdispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke.I vurderingen om dispensasjon kan innvilges foretas det en interesseavveining, der fordelene medtiltaket må vurderes opp mot ulempene. Først og fremst er det de formål som planen skal ivaretasom må vurderes opp mot det tiltak det søkes igangsatt.Begrunnelse som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- ogressursdisponeringshensyn, for eksempel at vurderingen av arealbruken er endret etter at planen bleutarbeidet. Behandlingen av den enkelte søknad om dispensasjon må foretas ut fra en konkret ogreell vurdering av de faktiske forhold, og de hensyn som ligger til grunn for den aktuelle planeneller den aktuelle bestemmelsen må vurderes opp mot de hensyn som anføres idispensasjonssakene.Bygningssjefen vil bemerke at i forhold til hensynet om å ivareta planens intensjon, skal det ikkevære kurant å dispensere i enkelt saker.Bygningssjefen finner å legge vekt på de anførte begrunnelser i søknaden og klagen, om at det ikkeer mange boligeiendommer innenfor restriksjonsområdet som er fortsatt godkjent med delt formål,men legger allikevel til grunn at en tillatelse kan gi presedensvirkninger for senere lignendesøknader om bruksendring i rød flystøysone.Utviklingen av byen har medført at Torvgata og Haakon VII gate i dag er mer utstraktboligområder. I forhold til barns oppvekstvilkår legger bygningssjefen til grunn at fortsatt kioskdriftfra eiendommen kan generere mer trafikk til området, enn kjøring til og fra en ny boenhet.Søknaden er begrunnet med at eiendommen ligger i randsonen av restriksjonsområdet, noe somikke kan tillegges vekt i vurderingen om bruksendring til bolig kan godkjennes. Det forhold somtaler i mot bruksendring er at sentrumsplanen åpner opp for mindre andel av handel- ogservicevirksomhet i boligområder, samt at bygningsmyndigheten må håndheve planen avgrensningfor rød flystøysone slik den er avgrenset, noe som tilsier at eiendommen ikke tillates bruksendret.Bygningssjefen tar til følge klagers redegjørelse for at kioskdriften som var tidligere i området ikkelengre er drivverdig, og at det ikke er for tiden aktuelt med handel- eller servicevirksomhet fraeiendommen.I saken foreligger det ikke dokumentasjon for flystøy. Bygningssjefen vil bemerke at det kanvilkårsettes at innendørs støy ikke skal overstige støygrense som er fastsatt iMiljøverndepartementet retningslinje T-1442.Angående støy utendørs fastsetter kommuneplanens arealdel retningslinjer at for å kunne dispensereskal; “Alle boenhetene får en stille side, jfr. T-1442, og tilgang til uteareal best mulig egnet tiluteopphold med tilfredsstillende støyforhold.”Klager anfører at omsøkte næringsdel ligger mot nord, i le av hovedhuset i forhold til flyplassen, ogskjermet for flystøy. Uteområdet til hele eiendommen har flere soner hvor nabobebyggelsenskjermer mot flystøy. Bygningssjefen legger til grunn at denne eiendommen er vurdert slik atstøyømfintlig tiltak, her etablering av nye boenheter, ikke skal tillates på grunn av forringet kvalitetblant annet for uteområdet på grunn av støy.Side 78

For bygninger som ligger i grensen mellom rød og gul flystøysone, kan det etter en skjønnsmessigvurdering falle seg slik at bygningen anses å ligge i gul flystøysone. For boligeiendommen til KnutHernes ligger denne innenfor rød flystøysone, omså i randsonen, og da bør ikke kommunen lempepå gjeldende bestemmelser for å tillate ytterligere boenheter innenfor rød flystøysone.Alternativ utnyttelse av næringsdelen i 1. etasje er å søke denne som en del av eksisterendeleiligheter i bygningen. For det tilfelle vil ikke ytterligere boenheter økes, og tiltakshaver fårnyttiggjort areal som ikke i dag er i bruk.Bygningssjefen finner at klagers anførsel om tiltakets fordeler tillegges mindre vekt i denne sak, ogat tiltaket vesentlig tilsidesetter de hensyn planen skal ivareta.For øvrig vises det til avslag av 11.05.2011.7. Forslag til vedtakKlagenemnda finner ikke å ta klagen til følge, og opprettholder vedtaket av 11.05.2011.Alternativ forslag til vedtak:Klagenemnda finner å innvilge dispensasjon etter plan- og bygningsloven § 19-2 fra plan, og tillateromsøkte bruksendring.Klagenemnda legger vekt på:Henrik K. BrækkankommunaldirektørSaksbehandler: Kjell-Arne Mathisen/Kjell SelsøvoldTor ÅsengbygningssjefTrykte vedlegg:Vedlegg1 Kart2 Klagen3 Søknad om dispensasjonSide 79

Side 80

Side 81

Side 82

Side 83

Side 84

Side 85

Side 86

Side 87

Side 88

Side 89

PS 11/5 ReferatsakerSide 90

Side 91

Side 92

Side 93

Side 94

Side 95

Side 96

Side 97

Side 98

Side 99

Side 100