reguleringsplan for høvåg sentrumsområde i lillesand kommune

LØYNING OG DALEN INVEST ASREGULERINGSPLAN FORHØVÅG SENTRUMSOMRÅDEI LILLESAND KOMMUNEPLANBESKRIVELSE12.01.09

Reguleringsplan for Høvåg sentrumsområde, Lillesand kommune 1PLANBESKRIVELSEGENERELTPlandokumentene er utarbeidet av Asplan Viak AS. Ingeniør Jan Petter Laugen har vært firmaetsoppdragsleder. Landskapsarkitekt Siri Skagestein har utført landskapsmessige registreringer og vurderinger ogingeniør Roar Melsom har bistått med utformingen av reguleringsplanen. Underveis i prosessen har saken værtdrøftet i flere møter med tiltakshaver Løyning og Dalen Invest AS og Lillesand kommune.Reguleringsplanen er fremstilt digitalt på kart i målestokk 1:1000. Den digitale konstruksjonen er utført avingeniør Bodil Gjeruldsen.PLANOMRÅDEPlanområdet omfatter i første rekke eiendommen gnr. 97, bnr. 99, ca. 70 daa, tilhørende Løyning og DalenInvest AS. I tillegg er de tilstøtende eiendommene, bnr. 4 og bnr. 11, som ligger inntil riksveien, tatt med etterpålegg fra kommunen. I alt dekker planområdet ca. 75 daa. Området består stort sett av et relativt flattskogdekket areal som er lett bebyggbart.BAKGRUNNDet har lenge vært et uttalt ønske å styrke Høvåg sentrum og dette området har kvaliteter som gjør det sværtvelegnet til så vel boligformål som til næringsvirksomhet og sentrumsfunksjoner. Området ligger medgangavstand til: Høvågheimen, herredshuset, barnehagen, banken, kirken, det nye bedehuset, kirkegården,skolen, butikken, sjøen og friområdet på Naudodden.Det er behov for ungdomsboliger slik at bygdas unge kan starte i egen bolig i Høvåg. Tilbud om egenleilighet eller eget hus med en overkommelig inngangsbillett er mangelvare i bygda. I dag må mange avHøvågs ungdommer ut av bygda for å finne et sted å bo.Behovet for lettstelte livsløpsboliger på ett plan, tilpasset funksjonshemmede og sentralt plassert iforhold til lokale servicetilbud, er tilstede. Områdets plassering er i så måte meget gunstig, vis a visHøvågheimens omsorgsboliger.Også i Høvåg finnes separerte og skilte ektepar med delt omsorg for barn i barnehage eller skole.Begge foreldre kan ha et ønske om å bli boende i Høvåg slik at barna kan beholde nærområdet medvenner, skole og fritidsaktiviteter. Disse har i dag små muligheter til dette pga. at tilbudet på utleie avhybelleiligheter eller leiligheter er lite og at det ikke finnes små rimelige leiligheter eller hus å få kjøpt.REGULERINGSSKISSESom et første skritt på veien mot en reguleringsplan ble det utarbeidet alternative reguleringsskisser. Disseskissene var basert på landskapsregistreringer, grunneiers ønske om en variert boligmasse ogkommuneplanens forutsetninger. Hensikten med skissene var å komme frem til en bebyggelsesstruktur og etoverordnet prinsipp for veiføringer, friområder m. v., i tillegg til å avklare planområdets omfang og volum.Skissene ble lagt til grunn for diskusjoner med tiltakshaver og Lillesand kommune om arealbruken ogutformingen av reguleringsplanen.I utgangspunktet var det lagt til grunn at reguleringsformålet i hovedsak skulle være byggeområde for boliger.Kommunen har imidlertid etter hvert inntatt den holdning at området også skulle benyttes til sentrumsfunksjonerog næringsvirksomhet. Planen er derfor utarbeidet med utgangspunkt i dette.

Reguleringsplan for Høvåg sentrumsområde, Lillesand kommune 2FORHOLDET TIL KOMMUNEPLANENI kommuneplanens arealdel er området avsatt til såkalt sentrumsområde, et område som tenkes utbygget på enkonsentrert måte med boliger, offentlig bebyggelse, forretninger, kontorer og annen næringsvirksomhet.Kommuneplanen stiller krav om at det skal utarbeides reguleringsplan før en utbygging kan finne sted.Avgrensningen av byggeområdet i reguleringsplanen er noe større enn det som er avsatt i kommuneplanen.Kommuneplanens avgrensning av byggeområdet er tatt direkte fra den tidligere reguleringsplanen for området,hvor dette arealet er avsatt til industrivirksomhet med en buffersone omkring, i form av et parkbelte. I etsentrumsområde vil det ikke i samme grad være behov for en slik buffersone, da virksomheten isentrumsområdet vil bli av en helt annen karakter enn i et industriområde, og ikke vil ha noen spesiell negativvirkning på omgivelsene. Det vil tvert om være ønskelig at sentrumsområdet er godt synlig og at det henvenderseg visuelt til dem som ferdes langs riksveien og ellers i områdene omkring.LANDSKAPSANALYSEDet er foretatt befaringer med registrering av terreng, landskap og landskapselementer innenfor planområdetsom grunnlag for en enkel landskapsanalyse. Analysen synliggjør områder som bør beholdes ubebygd fordi deer egnet til lek og annen aktivitet, eller som buffersoner mellom planlagt bebyggelse, i form av grøntstruktur oggrønne lunger inne i området.Planområdet består i hovedsak av et platå i nordøst som ligger på ca. kote 20 – 25 og et platå i sørvest på ca.kote 15 – 20. Mellom disse platåene går et lite dalsøkk med et myrdrag i retning nordvest – sørøst.Landskapsanalysen viser at de to platåene kan egne seg til byggeområder og det sentrale dalsøkket tillekeplass og aktivitetsområder. Dette gir en naturlig oppdeling av byggeområdene og en gunstig nærhetmellom boligområder og lekeområder, samtidig som lekeområdene blir godt skjermet for trafikk og støy.MELDING OM PÅBEGYNT REGULERINGSARBEIDMelding om oppstart av planarbeidet ble først sendt 26.01.05 til naboer, aktuelle offentlige organer og andremed interesser i området, og ble samtidig avertert i Agderposten og Fædrelandsvennen. Utgangspunktet var atdet da skulle bygges boliger på dette stedet. Det kom 9 merknader i forbindelse med meldingen.Etter at kommunen i forbindelse med sin behandling av rulleringen av kommuneplanen, hadde vedtatt atområdet skulle bygges ut med sentrumsfunksjoner, ble det 18.01.07 sendt ny melding om påbegynt planarbeidmed utgangspunkt i dette vedtaket. Til denne meldingen kom det 4 merknader.Nedenfor er sammendrag av disse merknadene med Asplan Viaks kommentarer.Statens vegvesen gjør oppmerksom på at den planlagte avkjørselen til område fra riksveien må planleggessom veikryss med utforming og frisikt etter veinormalenes bestemmelser. Gang-/sykkelvei til skolen må byggesfor boligene tas i bruk. Viktige momenter er for øvrig forholdet til gående og syklende, trafikksikkerhet,rekkefølgebestemmelser for infrastrukturtiltak, avkjørselsløsninger og byggegrenser ut fra hensynet til vei- ogtrafikkinteresser og miljø. Det er naturlig å utvide planområdet frem til riksveien slik at frisiktsoner og gang-/sykkelvei blir med. Er svært betenkt til at det nå planlegges sentrumsfunksjoner på denne siden av riksveien.Ønsker kommunen å gå videre med dette, vil det bli stilt krav om trafikksikker kryssing av riksveien for gåendeog syklende.Kommentarer: Vegvesenets kommentarer er fulgt opp i planarbeidet så godt det har latt seg gjøre. I et møtemellom tiltakshaver, planlegger og representanter for vegvesenet er det åpnet for at en mindre byggeavstandenn 50 m kan vurderes i deler av området.Fylkesmannen i Aust-Agder mener at det bør tas inn reguleringsbestemmelser som sikrer at gang-/sykkelveien blir anlagt før området utbygges. Planleggingen skal ivareta estetikk, landskapshensyn oggrønnstruktur i området, herunder attraktive uteområder. Det skal legges til rette for å sikre barn og unge et

Reguleringsplan for Høvåg sentrumsområde, Lillesand kommune 3trygt oppvekstmiljø, tilrettelagt for lek, læring og fysisk utfoldelse i naturen, og at denne gruppen gis anledningtil å delta i planprosessen. Arealer og anlegg for barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy,trafikkfare og annen helsefare. Det skal utføres ROS-analyser for å avdekke faren for, sannsynligheten for ogkonsekvensene av eventuelle uønskede hendelser.Kommentarer: Et utgangspunkt for arbeidet med reguleringsplanen har vært nettopp de forholdene somfylkesmannen peker på i sitt brev og de er fulgt opp så godt det har latt seg gjøre i planforslaget.Aust-Agder fylkeskommune – regionalvirksomheten peker på at det må tas hensyn til de natur- ogkulturgitte kvalitetene i området ved planleggingen. Barn og unges interesser må ivaretas i forhold tillekeplasser og trygg skolevei. Gang-/sykkelvei til skolen og sikker kryssing av riksveien må være anlagt førboligene tas i bruk. Behovet for andre boligtyper enn eneboliger bør vurderes. Det gamle ungdomshusetFramsyn er kulturhistorisk interessant, fordi det er et av de første ungdomshusene som ble bygget ogbygningen har preget stedet i mange år. Bygningen bør settes i stand eksteriørmessig, men kan innvendigtilpasses en aktuell bruk. Det forutsettes at grensene for senterområde som er vist i kommuneplanens arealdelfølges. Det er ikke funnet automatisk fredede kulturminner i området.Kommentarer: Det er lagt vekt på at naturkvalitetene blir tatt hensyn til ved å regulere inn grønne korridorer ogturstier og beholde viktige landskapselementer. Planen innholder en variert form for bebyggelse (eneboliger,konsentrert småhusbebyggelse). Barn og unges interesser er ivaretatt ved tilrettelegging for lek og aktivitet.Området er i dag lite benyttet til slike formål. Gang-/sykkelvei til skolen skal bygges før området tas i bruk.Lillesand kirkelige fellesråd ber om at det tas hensyn til kirkegårdens omgivelser og at en del av deeksisterende trærne mot det planlagte boligområdet blir stående.Kommentarer: Det er avsatt en byggeavstand på 17 – 30 m mellom boligene og grensen mot kirkegården. Idette området forutsettes det at vegetasjonen blir beholdt som i dag. Sammen med høydeforskjellen på 6 – 8 mer dette vurdert til å være tilstrekkelig buffer mellom kirkegården og bebyggelsen.Høvåg Velforening mener at den varslede planleggingen er i strid med gjeldende kommuneplan ogreguleringsplan. Høvåg skal ikke ha preg av større feltutbygginger, men det bør satses på spredt utbygging ogsmå boligfelt. En økning med 60 boliger i vellets område som i dag har 125, vil skape store utfordringer imiljøet. Er redd for stor gjennomtrekk og vurderer dette som negativt. Det er behov for arealer til næringsformålpå stedet. En omregulering bør omfatte hele reguleringsplanen for Høvåg kirkested.Kommentarer: Velforeningens kommentarer dreier seg overveiende om overordnede planforutsetninger somkommunens planmyndigheter har fastsatt og som er fulgt opp i reguleringsplanleggingen.Einar og Anne Røsnes synes at planene er til sjenanse og konfliktfylte i forhold til gårdsdrift og kulturlandskap.Ønsker at det blir lagt opp til en buffer mellom byggeområdet og den dyrkede marka og kirkegården.Bebyggelsen bør passe inn i terrenget og ikke legges på høydedrag. Miljøstasjonen bør opprettholdes. Deler avområdet bør reguleres til næringsformål for håndverkere. Viktig å ha på plass gang-/sykkelvei før utbygging.Kommentarer: Det legges opp til en buffersone mellom byggeområde og kulturlandskap / kirkegård, hvorvegetasjonen skal beholdes som i dag. Næringsareal er avsatt i planen og gang-/sykkelvei vil bli bygget.Hvorvidt miljøstasjonen skal beholdes er delvis et politisk spørsmål. Den passer dårlig i et boligmiljø ogkommunen bør vurdere en annen lokalisering.Bjørg og Jørgen Ording bor ca. 200 m fra planområdet. De mener at det egner seg bra som boligområde,men foreslått utnyttelse er alt for høy. 20 boliger vil være passe og med en utbygging over lang tid.Ingeborg og Jon Gjeruldsen er sterkt imot stor feltutbygging som dette. Ønsker småindustri med lokalearbeidsplasser. Mener at infrastrukturen ikke er utbygd til å ta imot så mange boliger.Kristian Haugevik forholder seg til gjeldende reguleringsplan av 18.12.97 og er imot en omregulering avområdet til boligformål.Kommentarer: Disse merknadene dreier seg vesentlig om forhold relatert til kommuneplanen og somkommunens planmyndigheter må ta stilling til.

Reguleringsplan for Høvåg sentrumsområde, Lillesand kommune 4AREALDISPONERINGGenereltI prinsippet legges til grunn at de to platåene innenfor planområdet disponeres til byggeområder og det sentraledalsøkket til lekeplass og aktivitetsområder. Nærmest riksveien, der det kan opptre noe trafikkstøy, lokaliseresde minst støyømfintlige formål som næringsvirksomhet og sentrumsfunksjoner, mens barnehage, boliger oglekearealer lokaliseres noe lenger unna riksveien, for i størst mulig grad å unngå trafikkstøy.BoligerDen foreslåtte utformingen av reguleringsplanen og de lokale topografiske forholdene ligger til rette for enutbygging fordelt på flere etapper. De første av disse etappene utgjøres av boligområdene på det øvre(nordøstre) av platåene. Fra disse områdene vil spillvannsledningene kunne legges med selvfall langsadkomstveien frem til eksisterende ledningsnett.Reguleringsplanen inneholder 59 boligenheter, som er regulert med husplassering og tomtegrenser. Det er lagtopp til en variert bebyggelse, med kjedehus, rekkehus, firemannsboliger og eneboliger. Områdene for kjedehuskan eventuelt benyttes til rekkehus eller andre former for konsentrert småhusbebyggelse. Noen av eneboligenevil kunne bygges med en egen leilighet i sokkeletasje. Det antas at små utleieleiligheter vil etterspørres i tidenfremover og mulighet for utleie vil være økonomisk gunstig for dem som etablerer seg i ny bolig. De flestetomtene er imidlertidig relativt flate og innbyr til flatmarksløsninger uten underetasje, men eventuelt med kjeller.For å få tilstrekkelig fall på spillvannsledningene, forutsettes at deler av områdene B10, B11 og B12 fylles noeopp. Alternativt kan enkelte av de planlagte boligene installere en lokal pumpe for å løfte kloakken opp tilspillvannsledningen, som forutsettes å gå i adkomstveien i hele området.Områder for næringsvirksomhetOmrådene som ligger nærmest riksveien og avkjørselen til byggeområdet og som er mest disponert fortrafikkstøy, forutsettes disponert til næringsvirksomhet. Dette er funksjoner som ikke er så støyømfintlige somboliger og lekeplasser og det er forutsatt en byggegrenseavstand på 30 m fra riksveiens senterlinje. Statensvegvesen har i et møte om denne saken sagt seg villig til å godta en slik byggegrense.Når adkomstveien skal anlegges, må miljøstasjonen flyttes til et annet areal litt lenger sørvest innenfor F/K1eller til et annet, mer egnet sted utenfor planområdet. Kommunen må ta stilling til i hvilken grad en slikmiljøstasjon egner seg i et område med sentrumsfunksjoner.Område for barnehageDet er avsatt en tomt på ca. 4800 m2 til allmennyttig formål – barnehage. Tomta er lokalisert nær avkjørselenfra riksveien slik at den skal få lettvint adkomst med bil, men uten å belaste boligområdet med gjennomkjøring.Med den beliggenheten barnehagen har fått, vil den likevel være naturlig skjermet for trafikkstøy.Tomta er dimensjonert for 72 storbarnsekvivalenter, dvs. 72 barn over tre år som har heldags tilbud. Ut frakravet til størrelsen på leke- og oppholdsarealer tilsvarer dette 56 barn under tre år. Med utgangspunkt ikravene i Lov om barnehager skal en barnehage med denne kapasiteten ha 1800 m2 utendørs lekeplass. Dettetilsvarer en total tomtestørrelse på mellom 2500 og 3000 m2, medregnet bygningens grunnflate. Arealkravet forbarnehagetomta vil derfor være oppfylt med god margin. En fordel er det også at barnehagetomta er lokalisertinntil det sentrale lekeområdet i området.En del av den planlagte barnehagetomta berører området der miljøstasjonen ligger i dag og den må derforflyttes dersom barnehagen skal bygges ut med full størrelse.Det er lagt opp til at det gamle forsamlingshuset skal kunne beholdes og dekke en del av barnehagens behovfor bygninger.

Reguleringsplan for Høvåg sentrumsområde, Lillesand kommune 5Oversikt over byggeområderTabellen nedenfor gir en oversikt over arealbruken i hvert enkelt delområde og antall boliger i hvert områdesom er avsatt til boligformål. For de flateregulerte områdene er det angitt maksimalt byggeareal for boligog/eller næringsvirksomhet ut fra tillatt utnyttelse i reguleringsbestemmelsene.ByggeområdeAreal(m2)ArealbrukAntallboligerTillatt bebyggetareal BYA (m2)B1 693 Kjedehus 3 345B2 253 Kjedehus 3 345B3 1432 Kjedehus 5 575B4 977 Kjedehus 4 460B5 1070 Kjedehus 4 460B6 549 Firemannsbolig 4 460B7 349 Firemannsbolig 4 460Tillatt bebyggetareal %BYA (%)B8 617 Rekkehus 8 40B9 554 Rekkehus 6 40B10 3411 Eneboliger 5 750B11 2709 Eneboliger 4 600B12 2551 Eneboliger 3 450B13 1951 Eneboliger 4 600B14 1169 Eneboliger 2 300Sum 18285 Bolig 59F/K1 1322 Forretning, kontor 40F/K2 13010 Forretning, kontor 40Sum 14332 Forretning, kontorFriområderDalsøkket sentralt i planområdet forutsettes disponert til leke- og aktivitetsområder med plass til sandlekeplass,nærlek og kvartalslek. Det er avsatt ytterligere to sandlekeplasser innenfor planområdet i tillegg til annetfriareal. Kommunens krav til lekeplassdekning vil dermed være oppfylt i planen.TRAFIKKAdkomsten til området fra riksvei 401 legges til et kryss på samme sted som eksisterende avkjørsel tilMaritime Treinteriør. Det foreligger tinglyst avtale om veirett.Det vil ikke bli gjennomgangstrafikk i planområdet. Adkomstveien er planlagt som en ringvei som giradkomst til den planlagte bebyggelsen.Reguleringsplan for gang-/sykkelvei mot Høvåg skole er vedtatt i kommunen. Det forutsettes at denne gang-/sykkelveien er ferdig anlagt før boligene bygges. Kommunen disponerer midler til opparbeidelse av gang-

Reguleringsplan for Høvåg sentrumsområde, Lillesand kommune 6/sykkelvei, og dette vil kunne sees i sammenheng med utbyggingen av reguleringsområdet. Tiltakshaver ervillig til å avstå grunn langs riksveien til nødvendig gang-/sykkelvei.TEKNISKE ANLEGGKommunale vann- og avløpsledninger ligger frem til riksvei 401 ved krysset med fylkesveien til Kvanes.Området ligger dermed svært gunstig i forhold til å utnytte allerede etablert ledningsnett i området.Inne i utbygningsområdet vil vann- og avløpsledningene følge den planlagte adkomstveien i hele området.Spillvannsledningen som skal gå i adkomstveien på sørsiden av barnehagen, må legges i en svært dyp grøfteller bores gjennom fjell for å få fall mot avløpsledningen som vil gå nordover langs riksveien.Lillesand kommune har krav om brannvannsforsyning på 20 l/s i boligområder og 50 l/s i næringsområder.Asplan Viak har under utarbeidelse hovedplan for vannforsyning og avløp i Lillesand. Det er etablert enhydraulisk nettmodell som brukes bl. a. for å beregne kapasitet i ledningsnettet. Mot Høvåg visermodellen at kapasiteten er for liten i forhold til det generelle kravet om 20 l/s til boligområder, og dermedogså 50 l/s. På sikt vil kommunen bygge et nytt høydebasseng i Hæstadområdet. Dette vil føre til bedreforsyningssikkerhet og bedre brannvannskapasitet.Et midlertidig, men kostnadskrevende tiltak for å få tilstrekkelig brannvann i feltet, kan være å etablereen egen trykkøkningsstasjon med et tankvolum. Dersom det kreves 20 l/s i 2 timer er nødvendigtankvolum 144 m3. I en brannsituasjon vil pumpene i trykkøkeren ta vann fra tanken, og ikke belasteeksisterende nett. En slik brannberedskap vil anslagsvis koste i overkant av 1 mill kr.Det er avsatt et areal ved riksveien med tanke på etablering av en slik trykkøkningsstasjon. Dettearealet like ved adkomsten til byggeområdet, og ved det stedet tilknytningen til hovedvannledningen vilfinne sted, anses som den gunstigste beliggenheten for et slikt anlegg, som kan utformes som ennedgravd tank, eller plasseres på terrenget.Det er nylig satt ned en trykkøkningsstasjon ved Bliksund, som gir vann til boligene som er regulert pådette stedet. Denne trykkøkeren er dimensjonert for 12 l/s.TILGJENGELIGHETDe fleste boligene vil få adkomst uten sterk stigning inn mot huset, enten i underetasjen eller på hovedplanet.Så vel den offentlige adkomstveien som de felles adkomstene vil bare få liten stigning og rullestolbrukere ogbevegelseshemmede vil kunne ferdes uten spesielle problemer i hele planområdet.UTBYGNINGSFASENNødvendige grunnlagsinvesteringer til utbygging av tekniske anlegg i området vil bli betydelige. Det vilkreve et visst volum på salg av tomter i første byggetrinn for kunne forsvare oppstart av utbygging her.Det tas sikte på en utbygging med i gjennomsnitt 10 boliger pr. år. For å oppnå en rasjonell fremdrift og et bredttilbud med ulike boligtyper i hvert byggetrinn, kan det være et alternativ å legge til rette for bygging av 20boliger annen hvert år i stedet. Utbygningstakten forutsettes å bli avklart i en utbyggingsavtale mellomkommunen og utbygger.De fleste utbyggingsprosjekter i Høvåg henvender seg til dem som er etablert og har mulighet til størreinvesteringer i bolig, f. eks. personer som har en nedbetalt bolig å selge for å etablere seg på et nyttsted. I dette utbyggingsområdet forutsettes boligene å bli av god, men nøktern standard, utenekstraordinære påkostninger. Det forutsettes at inngangsbilletten blir på et slikt nivå at flere vil kunneinvestere i en bolig, klare de økonomiske forpliktelsene og starte oppbygging av kapital i egen bolig. Deter planlagt boligtyper med gunstige finansieringsordninger.

Reguleringsplan for Høvåg sentrumsområde, Lillesand kommune 7Utbyggingsfeltet skal til dels disponeres til frikjøpte tomter, men det vil også bli boliger som blir oppførtfor utleie, selvbyggere og ungdomsboliger eller livsløpsboliger. Det legges opp til at minst 1/3 avtomtene skal tilfredsstille krav til finansiering gjennom Husbanken. Det forutsettes også at tiltakshaverskal stå for noe av byggingen for senere salg eller utleie.Det vil bli utarbeidet utbyggingsavtale og detaljplaner for veier og tekniske anlegg i samarbeid medLillesand kommune. Disse vil vise en etappevis utbygging fram mot ferdig utbygd område. Feltet vil bliopparbeidet med tekniske anlegg, lekearealer osv. med en slik standard at disse kan overtas avLillesand kommune.Arendal 05.10.07Revidert 05.09.08Revidert 18.11.08Revidert 12.01.09Asplan Viak ASAsplan Viak ASAsplan Viak ASAsplan Viak AS