planbeskrivelse og konsekvensutredning - Klepp kommune - politikk

Planbeskrivelse og konsekvensutredning Side 2Dimensjon Rådgivning ASKverneland Eiendom AS

PROSJEKTINFORMASJONProsjektets tittel:Dokument:Tjøtta NæringsparkPlanbeskrivelse og konsekvensutredningOppdragsnummer: 664Oppdragsgiver:Kverneland Eiendom ASVersjon: 3Dato: 14. april 2008Oppdragsansvarlig:Oppdragsmedarbeidere:Njål ErlandGunn VagleThor GrasheiGunnar GjerdeErling AndreassenLagret:O:\664_br_kverneland_tomt_tjøtta\06_Rapport\664_rapport_beskrivelse_KU.docDimensjon Rådgiving AS • Jakob Askelandsvei 4 • 4314 Sandnes • Tlf: 51 96 36 90 • Fax: 51 63 01 35 •Org.nr: 983 513 905

Planbeskrivelse og konsekvensutredning Side 2INNHOLDSFORTEGNELSE1 BAKGRUNN .............................................................................................................31.1 Saken gjelder..................................................................................................31.2 Gjeldende planer............................................................................................31.3 Planprosess.....................................................................................................31.4 Reguleringsbestemmelser...............................................................................32 FORHÅNDSKUNNGJØRING..................................................................................42.1 Offentlige instanser og interesserorganisasjoner............................................42.2 Grunneiere, naboer og berørte parter .............................................................63 BESKRIVELSE PLANOMRÅDET – DAGENS SITUASJON ...............................73.1 Beliggenhet og avgrensning...........................................................................73.2 Eksisterende bygg ..........................................................................................73.3 Kultur- og fornminner....................................................................................73.4 Topografi og vegetasjon.................................................................................73.5 Atkomst..........................................................................................................74 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET................................................................84.1 Formål med planforslaget...............................................................................84.2 Reguleringsformål og arealoppgave...............................................................84.3 Byggegrense...................................................................................................94.4 Veistruktur......................................................................................................94.5 Universell utforming....................................................................................104.6 Kommunalteknikk........................................................................................104.7 Tillatt formål på næringstomt.......................................................................114.8 Landskap og parkbelte industri....................................................................114.9 Bygningsutforming.......................................................................................124.10 Parkering......................................................................................................124.11 Støy...............................................................................................................124.12 Hovedstruktur fremtidig boligfelt Tjøtta......................................................135 KONSEKVENSUTREDNING................................................................................155.1 Generelt........................................................................................................155.2 Planprogram.................................................................................................155.3 Utslipp av støy..............................................................................................155.4 Arealutnytting – type forretningsvirksomhet...............................................155.5 Påvirkning på tilgrensende boligfelt ............................................................165.6 Påvirkning på fremtidig boligfelt på Tjøtta..................................................175.7 Risiko- og sårbarhetsanalyse........................................................................185.8 Oppsummering.............................................................................................19VEDLEGG1. Foreslåtte reguleringsbestemmelser2. 2 alternative reguleringskart3. Disposisjonsplan og bygningsutforming4. Kartskisse over innspill til kommunedelplan Tjøtta5. Støyrapport6. Fjernvirkning høyhus for boligDimensjon Rådgivning ASKverneland Eiendom AS

Planbeskrivelse og konsekvensutredning Side 31 BAKGRUNN1.1 Saken gjelderFormålet med reguleringsplanen er å regulere et område på 25 mål til næring/forretningkombinert med boligformål. Det blir levert inn 2 forslag til reguleringsplan, et primær somhar næring/forretning sammen med et mindre areal til boligformål og et sekundært forslagmed kun næring/forretning.Planen er utarbeidet av Dimensjon Rådgiving AS i samarbeid med Plank Arkitekter på vegneav Kverneland Eiendom AS.1.2 Gjeldende planerKommuneplanI kommuneplan for Klepp er planområdet vist som LNF-område.Langsiktige grenser for jordvernFylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren inneholder en langsiktig grense forjordvern. Denne grensen skal vise grensen mellom mulig utbyggingsområde ogjordbruksområde i et 40-års perspektiv. Planområdet ligger innenfor mulig utbyggingsområdei fylkesdelplan for langsiktig byutvikling.Kommunedelplan for TjøttaKlepp kommune har varslet forslag til planprogram for kommunedelplan for Tjøtta (områdetmellom RV44, Kåsenvegen og Tjøttavegen). Kommunedelplanen skal være et verktøy forbåde kommune ogprivate interesser i håndteringen av fremtidig utbygging og utvikling avtettstedet. Kommunedelplanen vil vise området mer detaljert enn kommuneplanen for Kleppog vil ha utfyllende retningslinjer og bestemmelser som blir gjeldende innenfor planområdet.Det er foreløpig utarbeidet et planprogram for kommunedelplanen.KonsekvensutredningPlanen vil komme inn under krav om konsekvensutredning i plan- og bygningsloven.Konsekvensutredningen inngår som et vedlegg til planbeskrivelsen.1.3 PlanprosessDet har vært et godt og konstruktivt samarbeid med Klepp kommune under heleplanprosessen. Det har vært gjennomført jevnlige møter underveis med planavdelingen og ettverrfaglig planmøte der ulike faggrupper og interessegrupper i Klepp kommune deltok oggav nyttige og verdifulle innspill til planarbeidet.1.4 ReguleringsbestemmelserForeslåtte reguleringsbestemmelser ligger vedlagt planbeskrivelsen i vedlegg 1.Planbeskrivelsen samsvarer med reguleringsbestemmelsene.Dimensjon Rådgivning ASKverneland Eiendom AS

Planbeskrivelse og konsekvensutredning Side 42 FORHÅNDSKUNNGJØRINGOppstart reguleringsplan og høring av planprogram konsekvensutredning er blitt varslet i trådmed bestemmelsene i Plan- og Bygningsloven. Innkomne merknader er referert ogkommentert nedenfor.2.1 Offentlige instanser og interesserorganisasjonerStatens vegvesen 13.02.2007”All adkomst til næringsområdet forutsettes lagt til venstre arm i rundkjøring mot sør.Adkomstvegen må legges nord for gnr 18/273 samtidig som Gjærsmyrvegen knyttes til nyadkomstveg vest for gnr 18/105.”Byggegrensen langs Rv 44 må ikke reguleres mindre enn 30 m fra midtlinje riksveg for åmuliggjøre fremtidig riksvegutvidelse.Det må reguleres inn grøntrabatt mellom næringsområdet og gang- sykkelvegen.KommentarPlanforslaget har tatt hensyn til innspillet fra Statens Vegvesen. Det er avholdt møte medvegvesenet i planprosessen.Time Kommune 19.02.2007Ønsker at næringsformålet skal bli mer konkretisert. Om det åpnes for forretning,forutsettes det at dette er i tråd med retningslinjene i Fylkesdelplan for langsiktigbyutvikling på Jæren.Overflateavrenning fra området bør gå gjennom en rensepark før det slippes ut iRoslandsåna.KommentarNæringsformålet er mer konkretisert i reguleringsplanen. Det foreslåsdagligvareforretning på inntil 2.000 m 2 , noe som er større enn grensen utenom tettsteder ifylkesdelplanen. Overflateavrenning fra området er ikke vurdert spesifikt ireguleringsplanen, men bør sees i sammenheng med kommunedelplan for Tjøtta.Klepp Energi 01.02.2007Har noen få lavspentkabler og noen kabelskap som ligger innenfor reguleringsområdet.Pluss et par høyspentkabel-traseer som ligger inntil grensen i sør. Evt omlegging avstrømnettet må bekostes utbygger.Dimensjon Rådgivning ASKverneland Eiendom AS

Planbeskrivelse og konsekvensutredning Side 5I utg.pkt. kan det hentes strøm fra eksisterende trafokiosker, men dersom det blirnæringsbygg med stort energiforbruk, må det leggest inn høyspentkabel og bygges nytrafokiosk.KommentarBehovet for ny trafokiosk må vurderes i forbindelse med byggeprosessen.Rogaland Fylkeskommune v/Regionalplanseksjonen, 14.03.2007 09.05.2007 04.10.2007Det er tidligere registrert en gravhaug som er automatisk fredet i nordvestre hjørne avplanområdet. Ønsker å befare området for å avgjøre om det er potensial for å finne ikkeregistrertekulturminner.Etter befaring 24.04.07 er det nødvendig med arkeologisk registrering før endeliguttalelse. Området har et potensial for funn av automatisk fredete kulturminner. Det erogså nødvendig med en avklaring i forhold til vernesonen til den tidligere registrertegravhaugen.Den arkeologiske registreringen ble gjennomført 17-18.09.07. Ved registreringen ble detklart at den tidligere registrerte gravhaugen fremdeles er synlig, og er et automatisk fredakulturminne. Ser seg derfor nødt til å reise innsigelse til planen. Innsigelsen kan bortfalledersom kulturminnet sikres for fremtiden med at en sikringssone blir regulert tilspesialområde bevaring fornminne med tilhørende reguleringsbestemmelser.”Alternativt til Innsigelsen kan tiltakshaver få vurdert dispensasjonsspørsmålet for detautomatisk freda kulturminnet.” Saken oversendes Riksantikvaren med tilrådning fraRogaland fylkeskommune og Arkeologisk museum i Stavanger. Signaliserer at Rogalandfylkeskommune vil kunne tilrå at en dispensasjon gis etter en forutgående utgravning.KommentarOmrådet med aktuelt kulturminne er regulert inn som spesilaområde bevaring fornminne iparkbelte industristrøk. Forslag til bestemmelser for bevaringsområdet er tatt med ireguleringsbestemmelsene.Fylkesmannen i Rogaland 30.03.2007 og 10.10.2007Kommuneplanen viser det aktuelle området som LNF-område. ”Området ligg innafortettstadgrensa i FDP-J også i føreslåtte nye kommuneplan”Arealet er viktig tettstedareal både for Klepp kommune og kommunesenteret Bryne i Timekommune.Det er allerede regulert et større område til handel i Hålandsmarka i Time kommune.Planfaglig vurdering må være uavhengig av kommunegrensen.I og med at det er et område med arealknapphet, må tosidig bostedsbebyggelse ved Rv 44med god støyskjerming være det primære valget.Ser at et næringsområde langs Rv 44 kan være et ”bufferareal” mellom framtidigbostedsområde og veien, men ”Fylkesmannen si primærvurdering er at området på Tjøttamå prioriterast bustader.”Dimensjon Rådgivning ASKverneland Eiendom AS

Planbeskrivelse og konsekvensutredning Side 6Etter dialog og møtevirksomhet har en følgende krav for omdisponering og bruk avområdet.- Minstekrav til TU 120-150 %- Avgrense parkering på bakkenivå og minimere arealbruken til dette.- Ikke salg av detaljvarer (utenom kolonial til forsyning av nærliggende bostedsområde)- Samlet plan for framtidig arealbruk for hele området, også arealet som BrødreneKverneland ikke selv skal bruke.- Det må settes kvalitetskrav til bygningsestetikk og valg av materialbruk pga tomta sisentrale lokalisering og eksponering til Rv 44, og at den er en del av et større framtidigutbyggingsområde.KommentarDet er foreslått en minimum TU på 100 %. Parkering på bakkenivå er avgrenset ibestemmelsene. Det er foreslått en dagligvarebutikk på inntil 2.000 m 2 som nærbutikk fornytt boligområde. Det er laget en samlet for hele tomten. Det er satt kvalitetskrav tilbygnignsestetikk og lagt vekt høy arkitektonisk kvalitet.2.2 Grunneiere, naboer og berørte parterJohanna Håland 18/105 og 18/279 Maria og Gaute Håland 18/273, 18.02.2008Uheldig/ikke forenlig med trafikkøkning i dagens rolige boligområde.Gjærsmyrveien er i dag en blindvei hvor det bor flere familier med barn. Myenæringstrafikk her vil skape støy og utrygge forhold for gående og syklende. Ber om atandre alternativ for påtenkt adkomst via rundkjøringen og rett vestover på nordsidenvurderest:- Dagens avkjørsel til garden 18/152 kan benyttes ved Rv 44 fysisk stenges forinnkjøring fra sør som da fortsetter til rundkjøring på Kåsen og så sørover igjen.- Adkomsten fra rundkjøringen kan svinge mot nord og gå parallelt langs Rv 44.Enhver berøring av 18/279 vil automatisk utløse krav om erstatningstomt.18/279 er i dag en byggeklar boligtomt.KommentarForeslått trafikkløsning går ikke via Gjærsmyrvegen, men på ny samleveg nord foreksisterende boliger. Atkomst til Gjærsmyrvegen legges om og kommer fra fremtidigsamleveg. Trafikkløsningen er i tråd med innspill fra Klepp kommune og StatensVegvesen.Eiendommen 18/279 blir berørt av planforslaget og det er planlagt en ny tomt lenger vestsom kan fungere som erstatningstomt.Dimensjon Rådgivning ASKverneland Eiendom AS

Planbeskrivelse og konsekvensutredning Side 73 BESKRIVELSE PLANOMRÅDET – DAGENS SITUASJON3.1 Beliggenhet og avgrensningPlanområdet er på ca 30 dekar og ligger langs Rv 44 sørt i Klepp kommune. Området eravgrenset av Rv 44 i øst, Gjærsmyrvegen i sør, eksisterende boligfelt i nord og grense motLNF-område i vest.3.2 Eksisterende byggDet er 2 boliger langs Gjærsmyrvegen i sør, samt 2 bolighus og driftsbygning påjordbrukseiendom langs Rv 44 i planområdet.Eksisterende bolighus i Gjærsmyrvegen beholdes som i dag, mens de 2 bolighusene ogdriftsbygning på jordbrukseiendom 18/152 er planlagt revet i forbindelse med utbyggingen.3.3 Kultur- og fornminnerDet er et automatisk fredet kulturminne i planområdet. Aktuelt området ligger i nordvestredel av planområdet og dekker ca 200 m 2 .3.4 Topografi og vegetasjonPlanområdet er relativt flatt med en svak helning mot sør. Det er totalt en høydeforskjell på 8meter i planområdet.Jordbrukseiendommen i planområdet brukes til juletreproduksjon i dag.3.5 AtkomstEksisterende jordbrukseiendom har i dag en direkteatkomst til Rv 44. Gjærsmyrveien haratkomst fra rundkjøring på Rv 44 på egen kjørearm. Denne kjørearmen går direkte inn i enkrapp sving etter avkjørsel rundkjøring.Dimensjon Rådgivning ASKverneland Eiendom AS

Planbeskrivelse og konsekvensutredning Side 84 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET4.1 Formål med planforslagetFormålet med planforslaget er å lage en reguleringsplan for området langs Rv 44 for bolig ognæring som er fremtidsrettet og tilpasset et fremtidig boligområde på Tjøtta. Det er levert innet primært (alt 1) og et sekundært (alt 2) reguleringsforslag som er vist under:• Alternativ 1 (primært)• Alternativ 2 (sekundært)Konsentrert bolig i tillegg til forretning/kontorKun forretning/kontor4.2 Reguleringsformål og arealoppgavePlanområdet er på 33,5 dekar. Under er det vist en oversikt over arealfordeling på de 2alternative reguleringsforslagene.Alternativ 1 er fordelt på de ulike formålene som følger:Kategori Formål Areal (daa)Kombinert formål Område for forretning/kontor 9,1Kombinert formål Område for bolig/kontor/industri 0,9Byggeområder Frittliggende småhusbebyggelse 2,4Fellesområder Felles avkjørsel 11,6Fellesområder Felles lekeareal for barn 1,4Fellesområder Felles parkeringsplass 0,4Offentlige trafikkområder Kjøreveg 2,9Offentlige trafikkområder Gang-/sykkelveg 2,0Offentlige trafikkområder Annen veggrunn 1,8Spesialområder Parkbelte i industristrøk 1,5Spesialområder Friluftsområde (på land) 0,2Sum planområde 34,2Alternativ 2 er fordelt på de ulike formålene som følger:Kategori Formål Areal (daa)Kombinert formål Område for forretning/kontor 9,7Byggeområder Frittliggende småhusbebyggelse 2,4Fellesområder Felles avkjørsel 13,1Fellesområder Felles parkeringsplass 0,4Offentlige trafikkområder Kjøreveg 2,9Offentlige trafikkområder Gang-/sykkelveg 1,9Offentlige trafikkområder Annen veggrunn 1.8Spesialområder Parkbelte i industristrøk 1,7Spesialområder Friluftsområde (på land) 0,2Dimensjon Rådgivning ASKverneland Eiendom AS

Planbeskrivelse og konsekvensutredning Side 9Sum planområde 34,24.3 ByggegrenseByggegrensene ligger i formålsgrensen for byggeområdene på næringstomten. Det erfølgende minimums byggegrenser i reguleringsplanen for de kombinerte formål:• Mot Rv 44 i øst• Mot G/S-veg i sør og øst30 meter fra senterlinje18 meter fra ytterkant• Mot naboeiendommer i nord10 meter fra nabogrenseDet er lagt inn 4 meter byggegrense i reguleringsplanen for den frittliggendesmåhusbebyggelsen.4.4 VeistrukturAtkomst til planområdet blir via eksisterende rundkjøring på Rv 44. Dagens sidearm pårundkjøringen inn i Gjærsmyrvegen legges om, slik at ny sidearm mot vest fra rundkjøringengår inn i ny samleveg for næringstomten og fremtidig boligområde på Tjøtta. Dagensrundkjøring har en ytre diameter på 25 meter og berøres ikke av tiltaket.Dagens direkteatkomst fra jordbrukseiendom til Rv 44 stenges.Gjærsmyrvegen kobles på den nye samlevegen med en ny forbindelse i et 90 graders T-kryss.Ny atkomstveg mellom dagens Gjærsmyrvegen og ny samleveg får en bredde på 5 meter.Ny samleveg får en bredde på 6 meter. Langs næringstomten blir det en opphøyet rabatt på1,2 meter mot samleveg og G/S-veg på 3,0 meter. Denne G/S-vegen vil følge samlevegenvidere inn i nytt fremtidig boligfelt.Det er planlagt 2 avkjørsler til næringstomten fra samlevegen. Begge avkjørselene erdimensjonert for semitrailere. Avkjøringer over fortau og G/S-veg vil markeres medvarselfelt.Ny samleveg vil følge langs næringstomten og ledes mot nord før den svinger mot vest. Dettehenger sammen med fremtidig vegstruktur for fremtidig boligområde lenger vest. Dette eromtalt i et eget kapittel i planbeskrivelsen.For ny samleveg er det beregnet følgende trafikktall (ÅDT = Årsdøgntrafikk):Formål Utbygd areal /antall boligerAndel reiserFremtidig ÅDTsamlevegForretning (bil, storevarer) 7.000 m 2 15/100 m 2 1.050Kontor/håndverkere 10.000 m 2 6/100 m 2 600Dagligvarehandel 2.000 m 2 30/100 m 2 600Konsentrert boligblokk 50 boliger 5/bolig 250Fremtidig boligfelt Tjøtta Nord 500 boliger 5/bolig 2.500Sum 5.000Dimensjon Rådgivning ASKverneland Eiendom AS

Planbeskrivelse og konsekvensutredning Side 10Det er lagt til grunn en ÅDT på 5.000 for den nye samlevegen fra rundkjøring på Rv 44.Halve trafikkmengden er knyttet til næringstomten, mens den øvrige trafikken er knyttet tilfremtidig boligområde som samlevegen er beregnet for.Det er planlagt to alternative underganger under Rv 44:• Ved Lindevegen• Ved NordlysvegenUndergangen ved Lindevegen (i nord) binder G/S-veg langs Rv44 og G/S-veg mot boligfeltTjøtta sammen med Lindevegen i øst. Eiendommen Lindevegen 23 berøres av tiltaket og vilmiste ca 250 m 2 . Denne undergangen vil gi en god atkomst mot idrettsanlegg og eventuellfremtidig skoleutbygging. Lindevegen vil da benyttes som kombinert kjøreveg og G/S-veg.Undergangen ved Nordlysvegen (i sør) Utforming av undergang leder G/S-veg på vestsidenav Rv 44 på et lavere nivå og har en egen rampe mot sør på østsiden. Eiendommen Sørhagen1 berøres av tiltak og vil miste ca 160 m 2 . Denne undergangen sammenfaller med overordnetturveidrag vist i kommuneplanen.Valg av løsning for undergang er planlagt å foreta før 2. gangsbehandling avreguleringsplanen.4.5 Universell utformingDet er i planarbeidet lagt stor vekt på universell utforming. Dette er nedfelt i bestemmelsenefor bygning, boligblokk og fellesarealet ute. Det er tatt hensyn til følgende element:• Trinnløs atkomst fra bil til bygg/bolig• Besøksstandard for rullestol i alle boliger• 50 % av alle boliger får liveløpsstandard• Heis har romslige mål for rullestolbruker og båre• 10 % av parkeringsplassene for funksjonshemma• Lavest mulig stigninger på uteområde4.6 KommunalteknikkFor planlegging av kommunaltekniske anlegg er det tatt hensyn til fremtidig boligfelt fornordre del av Tjøtta.For vannforsyning er det behov for betydelige mengder brannvann til ei næringstomt (50 l/s).Det er i dag en 160 mm vannledning tilgjengelig langs RV 44. Ensidig vannforsyning avdenne vil ikke kunne gi nødvendig brannvannsdekning til næringstomta. Det er behov for åhente en 250 mm vannledning i Kåsenveien i nord som føres langs eiendomsgrenser og nedtil næringstomt og videre inn i fremtidig boligområdet. Denne vannledningen vil typisk bli enny hovedstamme gjennom et fremtidig boligfelt og knyttes sammen med eksisterendevannledning i Tjøttavegen.For spillvann (avløp) er det en 160 mm spillvannsledning som krysser RV 44 fraGjærsmyrveien. Denne ledningen ligger i et 300 mm stålrør. For utbygging av næringstomtog et fremtidig boligområde vil det mest sannsynlig være behov for å koble seg til en 250 mmDimensjon Rådgivning ASKverneland Eiendom AS

Planbeskrivelse og konsekvensutredning Side 11spillvannsledning øst for RV44. Det betyr at det må legges en ny 250 mm spillvannsledninggjennom eksisterende varerør (300 mm) i RV44.For overvann ligger det en 300 mm overvannsledning i Gjærsmyrveien som ledes sørover påvestsiden av RV 44. Denne ledningen vil mest sannsynlig ha tilstrekkelig kapasitet til 20 målnæringstomt hvis det foretas lokal fordrøyning av overvannet. For utbygging av fremtidigboligområde på nordre del av Tjøtta må overvannet krysse RV44 til en eksisterende 600 mmovervannsledning. Resipient for overvannet vil være Roslandsåna.4.7 Tillatt formål på næringstomtDet er tillatt følgende reguleringsformål på næringstomten:• Forretning for storvarehandel (blant annet bil)• Verksted for bil i forbindelse med bilhandel• Kontor (konsulent, håndverkere, selgere, helserelatert virksomhet etc)• Dagligvarehandel for nærområdet (eksisterende og fremtidig boligområde)• Boligblokk (45-50 enheter)Området er godt egnet til forretning med storvarehandel med sin strategiske plassering langsRv 44. Tomten har således særdeles god tilgjengelighet for dette formålet. Det er satt krav tilkundeparkering som ivaretar behovet knyttet til storvarehandel.Det er planlagt en bilforretning på området med tilhørende verksted. Bilforretning vil få godeksponering fra Rv 44 og god tilgjengelighet.Det er lagt til rette for kontorvirksomhet med et bredt sprekter av virksomheter.Servicefunksjoner (tannlege, helsetilbud, offentlige kontor etc) for et nytt fremtidig boligfeltpå Tjøtta vil passe godt inn på næringstomten og få en gunstig og sentral plassering.Kontorvirksomhet krever parkeringsplasser som det er tatt hensyn til i bestemmelsene.Tomten har en sentral plassering i forhold til eksisterende boligområde og fremtidigboligområde på Tjøtta og vil være en naturlig plassering for en dagligvarebutikk. Dennenærbutikken vil i fremtiden ha ca 1.200 boenheter, tilsvarende 3.000 personer, med enavstand på under 500 meter til butikken. Det er ønskelig å få en høykvalitetsbutikk med godtsortiment og ferskvarer, noe som vil samsvare med øvrig uttrykk og bruk i bygget. Det erderfor foreslått å tillate en butikk på inntil 2.000 m 2 på næringstomten, som vil bli en integrertdel av den øvrige bygningsmassen og således arealeffektiv. Denne butikken vil dekke etbehov knyttet til et fremtidig tett befolket nærområde.Dagligvarebutikken er naturlig tenkt plassert i sørenden av bygget, slik at det blir minsttrafikk over øvrige deler av tomten.4.8 Landskap og parkbelte industriTomten er en flat tomt med helning mot sør. Planforslaget har ei tomt med 2 nivå og 2atkomstpunkter, som gjør at tomten forholder seg til eksisterende terreng.Det vil bli en begrenset høydeforskjell mellom planert tomt og tilstøtende veganlegg.Det er valgt å legge inn et parkbelte mot naboer i nord, langs Rv 44 og mot ny samleveg, somgir et stramt og opparbeidet preg på tomten og gir en god overgang mellom veganlegg ognæringstomt.Dimensjon Rådgivning ASKverneland Eiendom AS

Planbeskrivelse og konsekvensutredning Side 124.9 BygningsutformingDet legges an til næringsvirksomhet mot riksveien, med en sammenhengende bebyggelse, ogvidere mer og mer åpen boligbebyggelse innover i området. Foreslått bygningsutforming ervist i vedlegg 3.Hovedformene på næringsbebyggelsen er tenkt som store, rolige langstrakte flater, dervolumene ikke forsøkes deles opp, men heller knytes sammen for å skjerme boligområdenefra riksvegen. Byggene legges i retning langs riksvegen. Den konkave buen i kortveggen avanlegget åpner bygget mot sør, og den noenlunde tilsvarende konvekse buen i nordøst-endengir en myk front mot riksvegen, og gir relieff i fasaden mot veien.Det vil brukes solide materialer som tåler tid og vær. Glass, og tunge materialer som sliptbetong o.l. med forfinet overflate er eksempler.Det er foreslått å etablere et høyhus med boliger integrert i næringsbebyggelsen. Dette er etgodt valg av flere grunner. Dette høyhuset vil gjøre det lettere for utbygger å anlegge så myegrøntareal i området som dette forslaget legger opp til. Man øker utnyttelsen av hele området.Et annet viktig moment er at det vil skape en identitet for området. Et signal som alle vilkjenne igjen. Siden nærområdet er forholdsvis flatt, og høyhuset vil ligge på et av de høyestepunktene vil det fremstå som et lite landemerke. Det kan gjerne oppfattes som en slags portalinn til Bryne, og til dette boligområdet. Høyhus som form vil også stå godt tilnæringsbebyggelsens store, relativt lave flater, og nærområdets planlagte boligbebyggelse vilha størst tetthet nærmest høyhuset. Vi ønsker også å gjøre høyhuset som en slank, enkelhøyreist bygningskropp, gjerne med diskret varierende balkonger.Vedlegg 6 viser fjernvirkning av nytt høyhus for bolig på næringstomten.4.10 ParkeringParkeringskravet i planområdet er differensiert i forhold til formål. Det er foreslått følgendekrav til parkering for de ulike formål:Formål Parkeringskrav Areal KravparkeringsplasserForretning 2 plasser per 100 m 2 7.000 m 2 140Kontor 3 plasser per 100 m 2 10.000 m 2 300Dagligvare 2 plasser per 100 m 2 2.000 m 2 40Bolig 1,5 plass per bolig 46 boliger 70Sum 550Det er satt krav om at maksimalt 250 parkeringsplasser kan plasseres på bakkeplan, mensøvrige må plasseres i parkeringskjeller under bakkeplan.Det skal legges til rette for sykkelparkering nær inngangsparti.4.11 StøyTrafikkstøyberegninger viser at støynivået i mesteparten av planområdet overskridergrensene for gul sone. I en avstand på 50 m fra Rv 44 overskrider de også grensene for rødDimensjon Rådgivning ASKverneland Eiendom AS

Planbeskrivelse og konsekvensutredning Side 13sone. På sørsiden av Gjærsmyrvegen 3 og 5 er støynivåene imidlertid under grensen for gulsone.Det meste av området vest for planområdet (fremtidig boligfelt) har støynivå på 45-50 Ldenfør planlagt bebyggelse i planområdet. Etter oppføring av ny bebyggelse vil trafikkstøy kunnebli redusert med opptil 6 dB.Den planlagte nye samlevegen vil medføre støynivåer på rundt 66 Lden på nordsiden avGjærsmyrveien 3 og 5. Det er foreslått en støyskjerm på 2 meter over senterlinje ireguleringsplanen på samlevegen på nordsiden av disse boligene.De beregnede fasadenivåene for byggene i næringsparken tilsier at det kan bli aktuelt medgode lydvinduer for boliger og eventuelle kontorer. Dette må imidlertid beregnes i detalj nårfasadetegninger og romløsninger er kjent.I næringsparken vil det også kunne bli støyende aktiviteter som varemottak, verksted,vaskeanlegg og lignende. I planleggingsfasen bør det derfor vektlegges at disse plasseres slikat eventuell støypåvirkning til omgivelsene og spesielt boliger minimeres.4.12 Hovedstruktur fremtidig boligfelt TjøttaOmrådet vest for planlagt næringstomt er tiltenkt boligutbygging, jfr planprogramkommunedelplan for tjøtta. Det er i den sammenheng laget et innspill til kommunedelplanenfor Tjøtta som viser hvordan dette forslaget forholder seg til en fremtidig forelslåtttboligutbygging. Forslaget til til boligfelt på Tjøtta er vist i eget vedlegg.Ønsket med dette planforslaget er å skape et sentrumsnært boligområde med stort mangfold ibebyggelsen. Samtidig ønsker vi å ta vare på og fremheve det som er igjen av moreneryggen,og trekke grøntdrag dypt inn i boligområdene.Bygningsmønstreret er lagt opp etter noen hovedprinsipper:• Økning i tetthet mot Bryne sentrum: Vi legger opp til eneboliger mot nord moteksisterende eneboligbebyggelse, og lar gårdsbruk og andre gamle hus være historiskelommer i den nye bebyggelsen. Rundt moreneryggen tettes eneboligbebyggelsen noe,men må ha god gjennomsikt så de ikke stenger sikten til morenen. I sørligste del avområdet, og langs riksvegen skapes det tett, delvis sammenhengende bebyggelse for åtilmærme seg urbaniteten i Bryne sentrum, samt for å lage en skjerm mot riksvegen.Også i tettbebygde deler av området ønskes eksisterende bebyggelse ivaretatt for åskape variasjon i bygningsmassen.• Bevaringsverdige steingarder: Vi ønsker å bevare mange av steingardene i området,og bruke disse som naturlige delere i bebyggelsen. De vil også fremheves ved at vilegger endel av gangstiene langs steingardene.• Intern matevei: Det legges opp til kun en hovedkjørevei internt gjennom området.Denne vil ikke ha gjennomgjøring. Alle boligområdene vil mates fra denne veien,eller fra omkringliggende veier.• Felles uteplass: Vi ønsker å etablere en stor felles ute/lekeplass sentralt i området.Den legges på en liten høyde, der juletreskogen er idag. Fra denne høyden har manganske god oversikt over området, i alle retninger. Det er et av de eneste stedene,foruten morenen, som har visuell kontakt fra nordlig til sørlig side, i østenden avmorenen. Her foreslår vi å lage en paviljong, et visuelt signal som kan sees fra storeDimensjon Rådgivning ASKverneland Eiendom AS

Planbeskrivelse og konsekvensutredning Side 14deler av planområdet, og som kan bidra til at fellesarealet blir et samlingspunkt forhele området.• Siktlinjer: På grunn av paviljongens signaleffekt, ønsker vi å bruke viktige siktlinjerfra/til denne som gløtt i bebyggelsen. De blir dermed førende for bygningsmønsteret.Vi vil også legge endel av gangstiene langs siktlinjene.• Grøntdrag: Vi legger opp til grøntområder langs hele moreneryggen, samt langs denbratteste stigningen mot sør. Vi trekker også grøntområdet direkte inn i fellesområdetmed paviljongen, samt langs møtet mellom ny og eksisterende bebyggelse iforlengelsen av morenen. Dette gir også grunnlag for en av hovedgangstiene gjennomområdet.• Gangstier: Viktigheten av gangstiene skal være større enn kjøreveiene. De er ogsåmed på å underdele boligområdene, og knyttes opp mot planlagte krysninger avriksveien.Et viktig moment er krysningen mellom moreneryggen og hovedgangsti i nord-sør retning.Der stien krysser, ønsker vi å fremheve morenen, og skape et spennende situasjon. Vi vil lageet presist snitt gjennom morenens laveste punkt, og dekke snittflatene med glass e.l., samtbelyse snittet godt. På denne måten kan man lese morenens historie i jordsjiktene, og lage eninteressant gjennomgang. Ved å gjøre et så presist og klart inngrep i moreneryggen vil manfremheve viktigheten av den for området istedenfor å ødelegge den.Viktigheten av den felles uteplassen/paviljongen fremheves ved at siktlinjene begrenserbebyggelsen, og at den nærmeste boligbbyggelsen sentrerer seg rundt denne. Den tettesteboligbebyggelsen mot intern matevei poengterer videre utearealet som sentrum ved at den haren semisirkulær utforming, sentrert i uteområdet.Denne tette semisirkelen vil igjen skjerme utearealet og boligene innenfor franæringseiendommen og ytre trafikk. Disse boligene er tenkt med smale 2 etasjes løsninger,gjerne nedtrappet til 1 etasje i vestre ende. For å sikre bilfritt miljø i denne typen bebyggelsevil vi legge parkering i underetasje, samt en felles gjesteparkeringsplass. De friererekkeboligene i området vil ha egen tilkomst og garasjemulighet.Vi gjentar den tette boligløsningen i nordre del, vest for næringseiendommen, igjen for åskjerme bebyggelsen bak, men disse legges i rekker, ikke i semisirkulær form.Vi har også illustrert en type eneboligbebyggelse på lange, smale tomter med egen brukbarhage og garasje.Dimensjon Rådgivning ASKverneland Eiendom AS

Planbeskrivelse og konsekvensutredning Side 155 KONSEKVENSUTREDNING5.1 GenereltKrav om konsekvensutredning følger av forskriftens § 2d for tiltak nevnt i vedlegg 1: ”Planersom åpner for industri-, nærings-, lager- og kontorbygg …… med bruksareal på mer enn15.000 m 2 skal alltid konsekvensutredes”.Konsekvensutredningen er basert på forslag til reguleringsplan datert mars 2008. Innenforplanområdet er det 32 dekar totalt, hvorav 24 dekar er nye næringsareal. Det tillattes bygd ca36.000 m 2 bruksareal utover eksisterende bebyggelse.5.2 PlanprogramFølgende tema vil være en del av konsekvensanalysen:A. Utslipp av støyB. Arealutnytting – type forretningsvirksomhetC. Påvirkning av tilgrensende boligfeltD. Påvirkning på fremtidig boligfelt på TjøttaE. Risiko- og sårbarhetsanalyse5.3 Utslipp av støySe egen rapport i vedlegg 5. Oppsummering av konsekvenser og avbøtende tiltak er tatt med idenne rapporten.5.4 Arealutnytting – type forretningsvirksomhetDet er foretatt en vurdering av type forretningsvirksomhet på planområdet og det er forelåttforretning med plasskrevende varer, samt dagligvare inntil 2.000 m 2 .Forretning med plasskrevende varer vil medføre at mesteparten av de handlende vil foretabilreise ved handling. Det medfører videre behov for gode vareleveranser til bygget.Planområdet ligger tett på handlesemtrumet på Bryne og slik sett i et naturlig og ønskeligområde for storvarehandel. Denne storvarehandelen vil oppfattes som en del av tilbudetknyttet til Bryne-byen. Planområdet har meget god atkomst fra Rv 44 og vil kunne ta imotbilkunder uten at dette skaper betydelige negative konsekvenser for nærområdet.Tomten har en sentral plassering i forhold til eksisterende boligområde og fremtidigboligområde på Tjøtta og vil være en naturlig plassering for en dagligvarebutikk. Dennenærbutikken vil i fremtiden ha ca 1.200 boenehetr, tilsvarende 3.000 personer, med enavstand på 500 meter til butikken. Det er ønskelig å få en høykvalitetsbutikk med godtsortiment og ferskvarer, noe som vil samsvare med øvrig uttrykk og høye estetiske kvalitet påbygningskroppen. Det er derfor foreslått å tillatte en butikk på inntil 2.000 m 2 pånæringstomten, som vil bli en integrert del av den øvrige bygningsmassen og såledesarealeffektiv. Denne butikken vil dekke et behov knyttet til et fremtidig tett befolketnærområde.Det er ikke vurdert å ha vesentlige negative konsekvenser for nærområdet eller Brynesentrum å tillate en dagligvarebutikk på inntil 2.000 m 2 istedenfor 1.000 m 2 .Dimensjon Rådgivning ASKverneland Eiendom AS

Planbeskrivelse og konsekvensutredning Side 165.5 Påvirkning på tilgrensende boligfeltDet er foretatt en vurdering av tilgrensende boligområde. Tilgrensende boligområde er deltinn i 3 områder:A. Boligområde nord for planområdet (Kåsenvegen)B. Boligområde øst for planområdet (Lindevegen, Sørhagen og Hellevegen)C. Boligområdet sør for planområdet (Gjærsmyrvegen og Vodlavegen)Det er vurdert konsekvenser i forhold til følgende element:• Økt trafikk• Utsikt, sol/skygge• Ny aktivitet i nærområdetØkt trafikkDet vil bli økt trafikk på Rv 44 som følge av utbyggingen, samt på ny samleveg tilplanområdet. Planområdet vil medføre en trafikkbelastning på 2.500 ÅDT på samleveg, somer antatt å fordele seg på Rv 44 som 1.500 på Rv 44 nordover og 1.000 på Rv 44 sørover.En økning på 1.000-1.500 på Rv 44 er å anse som en del av den generelle trafikkøkningen iregionen. Nærheten til Rv 44 er således gunstig. Alternativ plasseringer vil gi økttrafikkbelastning på andre veger som er mindre egnet. Den negative konsekvensen som økttrafikk på Rv 44 representerer vurderes som liten. Konsekvensen av saneringen av eneksisterende direkteatkomst til Rv 44 vurderes som positiv.Trafikken til området er lagt på en ny samleveg som er tilpasset en fremtidig boligfelt påTjøtta, samt gir en forbedret atkomst til Gjærsmyrvegen. Det er lagt inn støyskjerm somavbøtende tiltak mot eksisterende småhusbebyggelse i Gjærsmyrvegen. Det vurderes attrafikkforholdene får ikke blir dårligere for eksisterende bebyggelse i Gjærsmyrvegen og atden nye samlevegen har positive konsekvenser for tilrettelegging av fremtidig boligområdepå Tjøtta vest for planområdet.Utsikt, sol/skyggeDet er planlagt ei slank boligblokk over en sammenhengende næringsbebyggelse.Boligområdet øst for planområdet har i dag begrenset utsikt vest over til bakkeplan pånæringstomten. Deres utsikt vil påvirkes av ny bybyggelse i vest som vil bli godt synlig fradette boligområdet. Det vil imidlertid i svært begrenset grad gi skygge på eiendommene, dadet er 40-50 meter fra bygningskropp til nærmeste eiendom.De nærmeste boligene i boligområdet nord for planområdet har i dag utsikt sørover tilbakkeplan på næringstomten. Deres utsikt vil påvirkes av ny bebyggelse i sør som vil bli godtsynlig for de nærmeste boligene. Det vil imidlertid i liten grad gi skygge på eiendommene, dadet er ca 30 meter hovedbygningskropp og til nærmeste eiendom.De nærsmeste boligene i boligområdet sør for planområdet har i dag i begrenset grad utsiktnordover. Deres viktige utsiktsretning (sør og vest) vil ikke bli påvirket av utbyggingen. Detvil ikke bli skygge på eiendommene.Det vurderes som en liten negativ konsekvens at utbyggingen hindrer eksisterende utsikt,men samtidig en liten positiv konsekvens hvis ny utbygging gir en estetisk pen fasade. DetDimensjon Rådgivning ASKverneland Eiendom AS

Planbeskrivelse og konsekvensutredning Side 17vurderes som ubetydelig negativ konsekvens at det bli skygge av næringsbygget, mens det vilvære en liten negativ konsekvens med skygge fra det slanke høyhuset mot boligområde øst ognord for planområdet.Ny aktivitet i nærområdetUtbyggingen innebærer en ny aktivitet i nærområdet. Dette kan oppleves som etfremmedelement og en uønsket aktivitet eller som et nytt og spennende element medkvaliteter.Aktiviteten vil bestå av næringsvirksomhet knyttet til kontor og handel. Av kjenteforretninger er en bilforretning. Normalt oppleves næringsvirksomhet som etfremmedelement i et boligområde. Foreslått næringsvirksomhet har imidlertid ikke enstøyende og forurensende karakter. Et bygg med estetisk fine fasader og fint opparbeidedeuteområder vil fungere som avbøtende tiltak på eventuell negativ konsekvens.Det vurderes at ny aktivitet inn i eksisterende boligområde vil ha en liten negativ konsekvensfor nærområdet.5.6 Påvirkning på fremtidig boligfelt på TjøttaDet er i forbindelse med planarbeidet foretatt en grundig analyse og vurdering av forholdetmellom planområdet og tilstøtende fremtidig boligfelt på Tjøtta. Det er laget et eget innspilltil kommunedelplanen for Tjøtta som viser hvordan dette forslaget forholder seg til resten avområdet.Følgende element er ivaretatt i forhold til fremtidig boligfelt på Tjøtta:• Atkomst: Området nord for Time-eskeren er løst med samlevei til eksisterenderundkjøring. Samleveien plasseres vekk fra planlagt friområde ved Time-eskeren.Samleveien vil på en god måte løse de trafikale behovene for en fremtidigboligutbygging.• G/S-veg: Det er lagt til rette for overordnede traseer for G/S-veg øst-vest med nyundergang på Rv 44, samt egen G/S-veg mot Tu skole i nordenden av planområdet.• Friområde: Planen tar hensyn til fremtidig friområde ved Time-eskeren. Det er iinnspillet til kommunedelplanen lagt opp til en stor kvartalslekeplass på utsiktspunkteti området, som blir bundet sammen både med friområdet og med foreslåttnæringstomt.• Støy: Planlagt bygning er langstrakt og fungerer som en skjermende randbebyggelsesom gir god støyskjerming av bakenforliggende fremtidig boligområde. Dette er vistpå egen skisse i støyrapporten. Den viser en støyreduksjon på 3-6 dB på fremtidigboligområde på grunn av den nye næringsbebyggelsen.• Funksjon og bygningsutforming: Plasseringen av et høyhus for boligformål vil væreen god overgang til innenforliggende boligområde og fungere som en portal forområdet. Høyhuset vil forholde seg til bebyggelsen på motsatt side av samlevegen påen god måte (randbebyggelse med stort lekefelt og pavaljong på høydedrag) og gi engod overgang til resten av området.Det er foretatt en gjennomgang av de viktigste elementene for hvordan dette konkreteplanforslaget påvirker et fremtidig boligområde på Tjøtta. Det er ikke påvist åpenbarenegative konsekvenser. Enenste negative konsekvens er at planforslaget på noen områder villåse utviklingen av fremtidig boligområde.Dimensjon Rådgivning ASKverneland Eiendom AS

Planbeskrivelse og konsekvensutredning Side 18Det er påvist flere positive konsekvenser som tilsier at planforslaget vil fungere som drahjelpfor å utvikle et godt og fremtidsrettet bilogområde på Tjøtta.5.7 Risiko- og sårbarhetsanalyse5.7.1 FareidentifiseringDet er foretatt en grov ROS-analyse i forbindelse med planarbeidet. Involverte parter iplanarbeidet har deltatt i en identifikasjon av signifikante risikosituasjoner. Følgenderisikosituasjoner er identifisert og er blir vurdert nedenfor:A. Trafikkfarlige situasjonerB. Forurensing av ytre miljø5.7.2 Trafikkfarlige situasjonerDet er potensiell fare for trafikkfarlige situasjoner ved kombinasjon av varetransport ogpersonbiltransport på ei tomt. Det må stilles krav til tydelig oppmerking og i størst mulig gradseparering av ulike typer trafikk inne på planområdet. Detaljerte planer for dette foreliggerikke, og det vurderes at det vil kunne ha en liten risiko for ulykker knyttet til trafikkfarligesituasjoner.5.7.3 Forurensing av ytre miljøEt næringsområde vil potensielt kunne medføre forurensinger av det ytre miljø knyttet tilfølgende:• Utslipp av miljøfarlige væsker til grunnen og til tilstøtende vassdrag• Utslipp av varme i form av kjølevæske og varm luft til friluft• Utslipp av støv og luktDet er ikke planlagt virksomhet med spesielt forurensende karakter (storvarehandel ogkontor). Det er i tillegg satt krav i bestemmelsene til forurensing av ytre miljø.Planlagt bilforretning må ha egne system for oppsamling av miljøfarlige væsker.Det er ikke vurdert å være stor fare for forurensing av det ytre miljø med planlagt virksomhet.Det er ikke vurdert avbøtende tiltak utover bestemmelsene knyttet til dette.5.7.4 OppsummeringDet er totalt sett vurdert å være en akseptabel risiko for planlagt aktivitet på planområdet.Dimensjon Rådgivning ASKverneland Eiendom AS

Planbeskrivelse og konsekvensutredning Side 195.8 OppsummeringTabellen under oppsummerer konsekvensutredningen for N15 Kverneland Næringspark.Tema Konsekvenser Avbøtende tiltakStøyArealutnytting – typeforretningsvirksomhetPåvirkning påtilgrensendeboligområdePåvirkning påfremtidigboligområde TjøttaROS-analyse• Støy fra næringsvirksomhetpå planområdet kan medføresjenanse til boliger påområdet og omkringliggendeboliger.• Økt støynivå iGjærsmyrveien 3 og 5 somfølge av ny samleveg.• Redusert støynivå fra Rv 44for fremtidig boligområde påTjøtta vest for planområdet.• Storvarehandel med godinfrastruktur nær dagenshandlesentrum på Bryne• Dagligvarebutikk vil betjeneet fremtidig nærområde på1.200 boliger (3.000personer)• Økt trafikk i nærområdet• Hindre utsikt og gir noeskygge• Ny aktivitet i nærområdetsom kan ha karakter avfremmedelement• Ny tilrettelagt atkomst• Overordnet G/S-veg i trådmed kommuneplan• Fremtidig friområde erhensyntatt• Randbebyggelse gir redusertstøy• Låser utviklingen avfremtidig boligområde noe• Trafikkfarlige situasjonermed varetransport ogpersonbiltrafikk på fellestomt• Fare for utslipp til ytre miljø• Klare reguleringsbestemmelserknyttet til støy• Plassering av bygninger ogstøykilder slik atstøyeksponering blir minstmulig.• Støyskjerming langs samlevegog parkeringsplass.• Sikre god tilgjengelighet forhandel på tomten, både formyke og harde trafikanter• Gode trafikale løsninger• Gode avstander til bebyggelse• Krav til høy kvalitet på fasaderog uteområde• Utarbeidet egen analyse oginnspill til kommunedelplanensom viser planområdet iforhold til en mulig fremtidigutbygging.• Separering av trafikk vedutarbeiding av planer foruteområde.• Krav til forurensing fraplanområdet i bestemmelsene.Dimensjon Rådgivning ASKverneland Eiendom AS

Planbeskrivelse og konsekvensutredning Side 20Dimensjon Rådgivning ASKverneland Eiendom AS

VEDLEGG 1FORESLÅTTE REGULERINGSBESTEMMELSER

VEDLEGG 22 ALTERNATIVE REGULERINGSKART

VEDLEGG 3DISPOSISJONSPLAN OG BYGNINGSUTFORMING

VEDLEGG 4KARTSKISSE OVER INNSPILL TILKOMMUNEDELPLAN TJØTTA

VEDLEGG 5STØYRAPPORT

VEDLEGG 6FJERNVIRKNING HØYHUS FOR BOLIG