Etterinstallering av heis i borettslag - Universell Utforming

Tilgjengelighet - en forutsetning for attraktive og gode boliger
Etterinstallering av heis i borettslag
Erfaringer fra 15 borettslag
på Hamar
i perioden 1996-2005
1

Tilgjengelighet - en forutsetning for attraktive og gode boliger
1. Bakgrunn
I 1996 startet Hamar og Omegn Boligbyggelag
(HOBBL) en systematisk jobbing med økt
tilgjengelighet til boligene i de eldre borettslagene.
Utgangspunktet var det faktum at beboerne ble eldre
og at redusert bevegelighet for mange allerede er blitt
en reell problemstilling. I et av borettslagene var
70 % over 60 år.
På nasjonalt nivå kan situasjonen oppsummeres slik:
• 90 % av lavblokkene i Norge mangler heiser
• 10 % av høyblokkene mangler heis
• 80 % av dagens boliger vil fortsatt være i
bruk i 2020
• Antall eldre vil dobles over de neste 50 år
Kilde: NBBL Rapport 2000; ”Fysisk tilgjengelighet i
boligsamvirkets blokkbebyggelse”.
Som boligbyggelag med formål å sørge for gode
boliger for sine beboere, kunne HOBBL således ikke
sitte stille å se på at stadig flere beboere sto overfor
valget å flytte ut eller å bli sittende isolert i sin
eksisterende bolig. De ble derfor startet prosesser i
flere borettslag for å avklare hva beboerne ønsket å
gjøre med denne utfordringen. Dette resulterte i
mange renoveringsprosjekter, der etterinstallering av
heis utgjorde en sentral bit.
Denne artikkelen belyser erfaringene fra HOBBL og
spesielt fra Brubakken Borettslag og Sørenga
Borettslag som ble gjennomført i henholdsvis i 1999
og i 2000. Det første tilfellet fikk tung offentlig
finansieringsbistand (70 % fra Husbanken) mens det
andre ikke fikk noe offentlig støtte.
2. Målgruppen på Hamar
Grafene under illustrerer at installering av heis har
betydning for utviklingen av aldersammensetningen i
borettslagene:
800
600
400
200
0
Alderssammensetning i borettslag som har
fått installert heis
Under 60 år 60-69 år 70 år +
1995
2005
200
150
100
50
0
Endring i alderssammensetning i borettslag
uten heis
Under 60 60-69 70 +
1995
2005
Heis innebærer at boligene er attraktive for alle
aldersgrupper.
2

Tilgjengelighet - en forutsetning for attraktive og gode boliger
I startfasen rettet man fokuset på borettslag med
blokker med minst 4 etasjer og samtidig en
overveiende del av beboere som var eldre enn 60 år.
Målgruppen ble utvidet
Etter at en hadde realisert de første prosjektene,
erfarte en at også barnefamilier hadde interesse av å
få bedret tilgjengeligheten til sine boliger. Dette førte
til sterkere drivkrefter for heis.
3. Aktører og drivkrefter
Figur 1 illustrerer de ulike drivkreftene (Six forces
model) som påvirket hvordan de ulike prosjektene ble
gjennomført (Grove, A.S. 1996)
Styrelederne i begge de studerte borettslagene var
personer som hadde mye tid til disposisjon til å følge
opp beslutningsprosessen. I egenskap av å ha bli valgt
til styreledere ligger der selvsagt en tillitserklæring
fra de andre beboerne. Styrelederne har gode
egenskaper til å formidle budskapet på en enkel og
direkte måte, som de vet sine medbeboere forstår.
Sentral ressursperson både for understøtting av fakta
og for prosjektstyring var prosjektleder i HOBBL.
Styrelederne i borettslagene framhevet hans
personlige engasjement og hans pliktoppfyllende
respons på alle spørsmålstillinger som dukket opp
underveis.
Initiativtaker til satsingen var nøkkel-personer i
administrasjonen i HOBBL. En var bevisst på at
behovet hos kundene (beboerne) hadde endret seg
sidene blokkene ble bygd. Gjennom nært samarbeid
med styrene i de aktuelle borettslagene fikk en
kartlagt ønskene i hvert enkelt borettslag.
Husbanken medvirket gjennom sin finansiering til at
en kunne gjennomføre 5 pilotprosjekter på en grundig
måte. Tilsvarende ble ulike heisprodusenter utfordret
til å komme opp med ulike tekniske løsninger.
Teknisk etat i kommunen, samt Statens Byggtekniske
Etat (BE) var sentrale aktører i tillempingen til
byggforskriftene, som var en reell utfordring for
gjennomføring av prosjektet.
I Hamar-området eksisterer et tilbud om salg eller leie
av eksisterende boliger med bedre tilgjengelighet enn
tilfelle er i flere av borettslagene. Desto flere som
føler behov for å skaffe seg boliger med bedre
tilgjengelighet, desto mer aktuelt er det at nye
boligprosjekter vil konkurrere om beboerne i
HOBBL.
Valget til den enkelte beboer med bevegelsesproblemer,
består dermed enten å bli boende og
dermed økt behov for hjemmehjelp eller å flytte til en
bedre bolig.
HOBBL’s utfordring lå dermed i om en skulle utvikle
tilbudet i borettslagene slik at det dekket endrede
behov hos eksisterende kunder (beboerne), eller om
en måtte innfinne seg med at det vil skje en endring
av beboermassen til personer som legger større vekt
på pris enn attraktive boliger. Siden eierne av
HOBBL er eksisterende beboere, så ble dette en
fullstendig ”markedsstyrt” prosess.
Figur1 Drivkreftene uttrykt i SixForcesModel(Grove)
4. SWOT-analyse
Utfordringene for en stor del av borettslagene i
HOBBL før rehabiliteringsprosjektene kan
oppsummeres i en SWOT-analyse (Strengths-
Weaknesses-Opportunities-Threaths). Styrker og
svakheter representerer de interne utfordringene,
mens muligeter og trusler er eksterne utfordringer.
Styrker
• Lav husleie som følge av lav gjeldsgrad. Det
bør likevel bemerkes at for en del utgjorde
det en utfordring i å kommunisere en
prosentvis høy husleieøkning som følge av
renoveringsprosjektet.
• Engasjerte styreledere som hadde mye
kunnskap om hvor ”skoen trykket” blant
beboerne.
• Engasjert prosjektleder i HOBBL som
ønsket å ”backe opp” styrene i borettslagene
for å gjennomføre renoveringsprosjekter.
• Høy lojalitet hos kundegruppen som følge av
eierinteressene.
3

Tilgjengelighet - en forutsetning for attraktive og gode boliger
Svakheter (weaknesses)
• Dårlig tilgjengelighet til majoriteten av
leilighetene. Dette matchet dårlig til den
aldrende beboermassen.
• Fallende attraktivitet for boligene i forhold
til nye (konkurrerende) tilbud.
• Avhengighet av nøkkelpersoner.
Muligheter (opportunities)
• Om en kunne klare å realisere prosjektene,
ville en kunne gi eksisterende beboere et
bedre produkt, samtidig som en la grunnlag
for verdiøkning i borettslagene. Dette
resulterte i mer attraktive boliger.
• HOBBL kunne som første boligbyggelag
presentere de første prosjektene som piloter,
og dermed oppnå særdeles gunstig
finansiering.
Trusler
• Tap av eksisterende kunder som flytter ut.
• Vesentlig endring i beboermassen, vil kunne
føre til interessekonflikter
• Eksisterende byggforskrifter er en reell
utfordring for å finne akseptable løsninger til
en fornuftig pris.
• For prosjektene som kom etter de fem
pilotene, var det ikke realistisk å få
delfinansiering med tilskuddsmidler. Det ble
dermed en utfordring i å måtte akseptere at
nå ble prisen vesentlig høyere enn de første.
• Beboere i første etasje ser liten eller ingen
nytte i investering i heis. I en 4 etasjers
blokk, vil forslaget kunne stoppes hvis for
eksempel hele første etasje, samt 1/3 av
beboerne i andre etasje stemmer imot.
5. Målsettinger
HOBBL sette seg som mål i å realisere et prosjekt i
året.
Begrunnelsen for en slik målsetting var at det
kontinuerlig skulle være prosjekter i gang. Dette er i
seg selv god markedsføring overfor nye prosjekter.
Samtidig var det viktig å avpasse ambisjonene i
forhold til oppfølgingskapasiteten som HOBBL
hadde.
6. Strategiske valg
Produktstrategi
Behovsrettet produktutforming, der en laget ”pakker”
som matchet de spesifikke ønskene i de ulike
borettslagene.
Prisstrategi
Fokus på kostnadseffektive løsninger
Salgskanal
Det foregikk en kunnskapsoverføring mellom
boligbyggelag og borettslag før innsalget. Styrene i
borettslagene var selv de som solgte inn prosjektene
til beboerne
Markedsføring
Personlig og direkte kommunikasjon understøttet av
fakta dokumentasjon.
Målgruppe
Eldre beboere i eldre borettslag uten heis.
7. Tiltak
I perioden 1996 til 1999 ble det gjennomført 5
pilotprosjekter der det var sentralt å finne tekniske
løsninger som både dekket det fysiske behovet, og
som var akseptable for bygningsmyndighetene. Den
tekniske utfordringen lå i at en for noen heisløsninger
(hvor en måtte redusere bredden på trappeløpet) måtte
gjennomføre kompenserende tiltak mht brann.
Eksempel på kompenserende tiltak er brannalarm,
røykventilasjon, selvlukkende dører, ledelys,
brannvann. Selv om noen kunne se på dette som
ulempe, innebar dette i realiteten et ekstra gode i form
av økt trygghet for alle beboere
For å implementere de strategiske valgene, ble
følgende tiltak gjennomført:
• Segmentering av borettslagene. De
borettslagene med høy andel av beboere over
60 år ble prioritert.
• Høringsmøter med styrene i de utvalgte
borettslagene. Basert på interessen i de ulike
styrene ble det valgt ut det borettslaget som
var mest ”modent” for å gjennomføre
konkrete tiltak.
Hvert prosjekt hadde følgende hovedpunkter fra ide
til realisering:
1. Idélansering. I noen tilfeller kom initiativet
fra beboere eller styremedlemmer i
borettslag, mens i andre kom første invitten
fra HOBBL
2. Formalisert diskusjon mellom HOBBL og
styret i borettslag. I denne diskusjonen var
det viktig å få fram hva er de reelle
behovene i det aktuelle borettslaget i full
bredde – ikke bare heis. I de fleste borettslag
var der andre behov som også stod høyt på
ønskelisten. Eksempel på dette var
4

Tilgjengelighet - en forutsetning for attraktive og gode boliger
oppussing av fasade, isolering, balkong,
dører, port-telefon, etc.
3. Uformell ”lufting” av ideen i borettslagene.
4. Presentasjon og diskusjon på
Generalforsamling i borettslaget om en skal
gjennomføre forprosjekt eller ikke, samt
hvilke delementer som skal belyses. I de
fleste tilfellene ble det på første
Generalforsamling vedtatt å starte
forprosjekt.
5. Gjennomføring av forprosjekt der det var
fokus på å få alle relevante opplysninger på
bordet. Ingen negative opplysninger ble
holdt tilbake. Finansierings- og
husleiemodell inngikk også i forprosjektet.
6. Uformell opplysningkampanje der den
enkelte beboer ble møtt på ”hjemmebane”;
enten i trappeoppgangen eller på benken
utenfor. I de store borettslagene delte
styremedlemmene på denne jobben, mens i
mindre borettslag gjorde styreleder denne
jobben alene.
7. Den endelige beslutningen om hovedprosjektet
skulle gjennomføres eller ikke ble
gjort av Generalforsamlingen, som krevde
2/3 flertall.
8. Gjennomføring av byggeprosjektet. I denne
perioden var en bevisst på å gi beboerne
løpende informasjon om framdriften og
problemstillinger knyttet til gjennomføringen.
I noen borettslag var det nødvendig
at beboerne måtte flytte på hotell for inntil 3
dager.
9. I de første prosjektene ble det gjennomført
omfattende evalueringer av prosjektene.
Både forhold knyttet til gjennomføringen av
byggeprosjektet og forhold knyttet til bruken
etter ferdigstillelse ble belyst.
Denne prosessen tok fra minimum 1 år til 6 år. Det
var store ulikheter med hensyn til modningsfasen for
ideen.
Etter at første pilotprosjekt var gjennomført ble det
startet dialog med flere borettslag med referanse i
erfaringene fra første prosjekt.
9. Evaluering og resultater
Siden starten i 1996 og fram til medio 2005 er
følgende blitt realisert:
• Gjennomført i alt 15 borettslag med til
sammen 116 heiser. Av disse er prosjektene i
10 borettslag realisert uten tilskudd.
• Samtlige prosjekter besto i mer enn kun
heisprosjekt. Dog varierte dette fra mindre
elementer som port-telefon til større
prosjekter som også inkluderte fasader og
balkonger m.m.
• I 1996 var andelen borettslag med heis kun
13 %, mens den per september 2005 var økt
til 69 %.
Som eksempel kan nevnes at Brubakken
Borettslag som var det femte i rekken (og det
siste som fikk tilskudd) ble det evaluering i
etterkant der beboerne kom med uttalelser:
• Lett å transportere varer
• Lettvint å vaske klær i vaskeriet
• Ingen problemer med frakt av møbler i
trappehus og heis.
• Hadde måttet flytte hvis ikke heisen hadde
kommet, beboer med MS.
• Nå kan jeg hente posten og komme meg ut
uten hjelp – beboer med muskelsvinn
• OK med heis, men ikke husleieøkningen.
• Hva skal vi med heis vi som bor i første
etasje.
Av disse beboerne var 70 % over 60 år. 80 % av
beboerne stemte ja til heis. 60 % av de i 1. etasje
stemte ja. Dette skyldtes trolig at de såg poenget med
verdistigningen for alle boligene, samt at der inngikk
andre fordeler i ”pakken”.
Etter at det første prosjektet som var i Knaggen
Borettslag var fullført, gjennomførte Teknisk Etat i
Hamar kommune en evaluering med to hoveddeler; a)
sett fra en teknisk side (fokus på brann og tilgang for
ambulanse personell) og b) sett fra brukerne.
Dette prosjektet medførte at bredden på trappeløpet
måtte reduseres med ca 0,7 m.
Brannvesen og Røde Kors Hjelpekorps (ambulanse)
har i ettertid kommet med positive uttalelser om deres
erfaringer. Det ble blant annet påpekt at det hadde
vært et branntilfelle i en blokk med tilsvarende
løsning, og der evakueringen av beboerne gikk
smertefritt.
Fra beboerundersøkelsen:
• Av de 74 leilighetene i de tre blokkene var
kun 2 som var imot heisprosjektet.
5

Tilgjengelighet - en forutsetning for attraktive og gode boliger
På spørsmål om hvordan beboerne oppfatter
endringene ble det blant annet svart slik (i antall):
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
Redusert
trappebredde
(daglig)
Redusert
trappebredde (ved
evt. brann)
Håndløper på en
side
Positivt Negativt Liten betydning
På spørsmål om konsekvensene av heisprosjektet, ble
det svart følgende (i antall):
Bruk av heis ved
flytting
m2 leilighet. Året før beslutning om
renoveringsprosjektet skulle gjøres ble husleien økt
med kr.200. Dette var begrunnet i en del opplagte
renoveringsbehov. Denne økningen ble imidlertid en
del av den samlede husleieøkningen på kr 700,-
(27 %) som ble vedtatt i forbindelse med det store
renoveringsprosjektet som omfattet heis, fasade og
balkonger. Tilknyttet denne beslutningen var dermed
økningen kun på kr.500,- (15 %). Den psykologiske
effekten er derfor noe en bør være bevisst på. Likevel
er det viktig at en ikke kan ”lure” sine egne beboere,
men det er mer et spørsmål om hvilken prisfilosofi
hvert enkelt borettslag skal ha. Skal en ha en husleie
som gir rom for å ta en del av framtidige kostnader,
eller skal en la leien følge konsekvent utviklingen på
nedbetalingen av lånet. I det siste tilfellet vil leien
naturligvis måtte variere prosentvis mye i ulike faser.
60
50
40
30
20
10
0
Problemfri
byggefase
Heisen er
støyfri
Anbefaler til
andre
De blir
boende
lenger
Enklere
hverdag
Som det framgår av grafene, er etterinstalleringen av
heisene oppfattet meget positivt også i ettertid av
beboerne. En kan for eksempel merke seg at en
oppfattet at hverdagen ble tryggere. Dette ble
understøttet av de kompenserende tiltakene (spesielt
for brann).
Nei
Andre erfaringer fra Hamar-prosjektene
Ting tar tid – om en går for fort fram så ble det
negative resultater. I et tilfelle hadde de et forprosjekt
som de bare kunne kopiere direkte fra et annet
borettslag. Disse konkrete planene ble presentert på
første møte i Generalforsamlingen. Ideen hadde
imidlertid ikke fått modningstid og ble som følge av
dette nedstemt. Først flere år senere kunne ideen på
nytt lanseres og realiseres.
De fleste borettslagene der det er aktuelt med
ettermontering av heis, er i en situasjon med lav
gjeldsgrad og dermed lav husleie. De skulle således
ha ”råd til” å øke husleien en god del. Utfordringen
ligger likevel i at den høye prosentvise økningen vil
virke skremmende på mange. I Sørenga Borettslag
var den opprinnelige leien ca 2.600,- for en 3 roms 75
Ja
Tryggere
hverdag
Personer som ikke inngikk i målgruppen, men likevel
bodde i slike borettslag, ville likevel ha glede av
investeringene. Foruten at det medførte økt
attraktivitet og dermed verdiøkning på boligene,
innebar tiltaket også stor bruksnytte for personer
utenfor målgruppen.
Kanskje den viktigste erfaringen fra Hamar er
viktigheten av å se på dette som en prosess, der en må
være i takt med ønskene til beboerne. Det er her helt
sentralt at beboerne føler trygghet i sin beslutning.
Dette forutsetter at alle relevante fakta må kunne
kommuniseres klart og tydelig. Sentrale stikkord for
hvordan dette bør gjøres:
• Skriftlig informasjon må kombineres med
muntlig informasjon til hver enkelt. Dette
må skje på den enkelte sin ”hjemmebane”.
• Repetisjon av informasjon.
• Formidling av informasjon av kjente og nære
personer (egne styremedlemmer).
Forfatter:
Trond Haavik
Segel AS
Øyane 11
6771 Nordfjordeid
http://www.segel.no
Prosjektleder i HOBBL:
John Lillesæter
Hamar og Omegn Boligbyggelag
Postboks 391
2303 Hamar
http://www.hobbl.no
Dette notatet er utarbeidet på oppdrag for
Trondheim og Omegn Boligbyggelag med
finansiell støtte fra Husbanken.
6