NUNO arkitektur AS v/ Karen Jøssang Akersbakken 12 0172 OSLO ...

NUNO arkitektur AS
v/ Karen Jøssang
Akersbakken 12
0172 OSLO
Deres ref.: Vår ref.: Arkivnr: Dato:
SHAUG L12 -GBNR64/18 M.FL. 19.11.2008
S07/286 L34430/08
Ved henvendelse vennligst oppgi referanse S07/286.
GBNR 64/124, GODKJENT MINDRE VESENTLIG REGULERINGSENDRING AV
REGULERINGSPLAN FOR VESLEHEIMEN, GNR. 64, BNR 18 OG 23
DELEGERT SAKSNR.: 1062/08.
Vi viser til Deres søknad datert 27.08.08, mottatt Asker kommunes dokumentsenter den 28.08.08.
Det vises også til mail av 23.10.08 hvor det opplyses om at BFS Arkitekter AS (Postboks 2649
Solli) har skiftet navn til NUNO arkitektur med ny adr. Akersbakken 12, 0172 Oslo
Følgende vedtak er fattet etter delegert myndighet fra bygningsrådet:
I medhold av plan- og bygningslovens § 28-1, nr. 2 godkjenner plan- og bygningssjefen en mindre
vesentlig endring av reguleringsplan for Vesleheimen gnr. 64, bnr. 18 og 23, som vist på kart i
målestokk 1:1000, datert plan- og bygningsavdelingen 19.11.08, samt følgende endringer av
reguleringsbestemmelsene:
Tekst i § 3.12 endres til; ” Transformator skal plasseres som vist på plankartet. Bygget skal i
utforming, materialbruk og farge harmonere med øvrig bebyggelse.”
Siste avsnitt i § 3.14 endres til:
”For felt B1 og B4 skal parkeringen opparbeides i fellesanlegg under bebyggelsen. Garasjekrav for
B2 og B3 skal dekkes i fellesgarasje i B1. For B2 og B3 skal det i tillegg opparbeides
bakkeparkering ved inngangssiden.”
I § 9.2 gjøres følgende tilføyelse:
”FA 3 skal etableres som felles atkomst for boligene innenfor B3 ved at den enkelte bolig gis
hjemmel til området, samtidig med deling eller før brukstillatelse gis. Ved deling, evt. seksjonering,
eller før midlertidig brukstillatelse gis skal allmennheten sikres tinglyst bruksrett til arealet. FA 3 vil
etter nærmere avtale og godkjenning kunne benyttes som atkomst til eksisterende tomannsbolig på
gbnr. 64/17.
Tekst i § 10.1 endres til:
”Området F6 skal etableres til felles gjesteparkering for hele feltet.”
PLAN - OG BYGNINGSSJEFEN
Besøksadresse
Knud Askers vei 24
1383 Asker
Postadresse
Postboks 353
1372 Asker
Telefon
66 90 90 00
Telefax
66 76 80 88
E-post
plan.bygning@asker.kommune.no
Bankgiro
6003 06 79000
Org.nr.
944 382 038 mva.

2
§ 10.2 - utgår
____________________________________________________________________________
Søknaden
Det søkes om en endring av gjeldende plan som omfatter følgende;
1) Avkjørsel til B2 søkes justert for å gi best mulig tilpasning til planlagt bebyggelse. Formålsgrense
og byggegrenser justeres tilsvarende som en konsekvens av dette.
2) Regulert vei kl. B1 og gangsti søkes flyttet slik at disse blir liggende mellom B2 og B3. Dette er
begrunnet med et ønske om å legge atkomst til boligene innen B3 til oversiden av bygningene i og
med at inngangspartiet legges på plan 1. Formålsgrenser og byggegrenser forutsettes justert i samsvar
med endringen.
Veien søkes endret veiklasse fra B1 til kombinert formål ”FA / offentlig gangsti”.
Det søkes om et tillegg til § 9.2 slik at denne beskriver hvem atkomsten skal tjene.
3) § 3.14 søkes endret mht parkeringskrav for bebyggelsen i B3. Tidligere parkeringskrav til garasje
i kjeller søkes endret slik at garasjekjeller i B1 også skal tjene bebyggelsen innen B3. I tillegg vil det
bli privat p-plass ved inngangen til bebyggelsen i B3.
4) § 10.2 søkes slettet. Dette da felles parkeringsareal erstattes av privat p-plass foran inngangene.
5) Det søkes tilrettelagt for fire nye gjesteplasser på bakkeplan (F6).
6) Fortau søkes forlenget langs B3 og B2.
7) § 3.12 søkes endret ved at trafo som skal betjene hele området legges til felt B4.
Reguleringsmessig status
Området inngår i reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Vesleheimen, gnr. 64, bnr. 18 og
23, plannummer 157q, vedtatt 30.08.08.
Merknader
Naboer og gjenboere er varslet.
Reguleringsendringen er varslet sammen med søknad om rammetillatelse for boligene innen B1, B2
og B3. Det er mottatt følgende merknader:
boxs arkitektstudio as, brev datert 22.07.08.
De opplyser om at det i mottatt materiale ikke er opplyst om reguleringsendring. De forutsetter derfor
at det må søkes om en dispensasjon fra gjeldende plan og at de vil motta nabovarsel om dette.
De er kritiske til flytting av atkomst som vist da de hevder dette vil medføre at ny bebyggelse vil
plasseres slik at den vil ta mye av det åpne utsynet eksisterende bolig på gbnr. 64/17 vil ha i henhold
til gjeldende reguleringsplan. De hevder at dette vil gjøre situasjonen ”trangere”. De påpeker også at
endringen vil medføre kjøring nærmere boligen. De protesterer derfor på endringen.
De kan likevel være positive til endringen dersom eksisterende bolig på gbnr. 64/17 kan få endret sin
atkomst slik at denne kan benytte den nye veien. (De fremmer søknad om dette.)
Dette forutsetter at atkomsten forlenges.
Det er også ønskelig at eiendommen 64/17 kan kobles til nytt avløpsnett da eiendommen i dag kun

3
har septikkløsning.
Plan- og bygningssjefens kommentar
På bakgrunn av den kontakt det har vært mellom partene i ettertid, etter at søknaden ble nabovarslet,
forutsetter plan- og bygningssjefen at boxs arkitektstudio as er godt kjent med søknadens innhold.
Brevet fra boxs arkitektstudio as omhandler to saker, en konkret søknad om endret atkomst og
merknad til søknad om reguleringsendring. Søknad om endret atkomst vil bli behandlet i egen sak.
Til merknaden til angjeldende sak kan plan- og bygningssjefen ikke se at en endring av
husplasseringen ved at denne trekkes noe mot øst, vil medføre vesentlige konsekvenser for utsikt fra
- og tetthet rundt eksisterende bolig på gbnr. 64/17. Kjøreatkomsten vil i omsøkte endring flyttes fra
østsiden av bebyggelsen til vestsiden. Endringen vil også innebære at gangsti langs grensen mot gbnr.
64/17 i syd blir tatt ut og erstattet av grøntareal. Totalt sett kan de omsøkte endringene ikke hevdes
å medføre en vesentlig endring av situasjonen for gbnr. 64/17. En omlegging av atkomst til
tomannsboligen på gbnr 64/17 vil imidlertid medføre noe økt trafikk gjennom feltet. Dette kan
oppleves uheldig både for bebyggelsen innen B3 og for gangtrafikken på stiforbindelsen mot G. M.
Brydes vei.
I brev av 4.09.08 har AF Skandinavia AS v/ Rolf Lahaug Nilsen bekreftet at de vil kunne gi
eksisterende bolig på gbnr. 64/17 mulighet til å benytte atkomstveien gjennom feltet på visse
betingelser. Plan- og bygningssjefen har på bakgrunn av dette gitt uttrykk for at en kan vurdere den
omsøkte endringen av atkomsten. Det er i den forbindelse etterlyst skisser fra boxs arkitektstudio as
hvor uteoppholdsareal, krav til garasjer- og parkeringsareal for 2-mannsboligen, forlengelse av
veiarealet med 6 m langs vestlige grense av gbnr. 64/17 og snumulighet er tegnet inn. (Det vises her
til vårt møte med boxs arkitektstudio 24.09.08, samt vårt brev til samme firma av 31.10.08). Slike
skisser er ikke mottatt og plan- og bygningssjefen finner det ikke riktig å avvente disse skissene
ytterligere. Plan- og bygningssjefen finner dog å kunne anbefale at atkomstarealet i forbindelse med
den omsøkte reguleringsendringen forlenges frem til grensen for gbnr. 64/17. En påkrevd ytterligere
forlengelse kan så behandles senere. Plan- og bygningssjefen vil også påpeke at det nye veiarealet
forutsettes å være etablert før en eventuell omlegging kan finne sted. I den forbindelse må også
eksisterende avkjørsel stenges. Eiendommen må videre sikres eierrettighet alt. tinglyst bruksrett til
veiarealet.
Når det gjelder tilkobling til nytt avløpsnett må dette tas opp som egen sak.
Jørgen Andersen, Strandengveien 57, brev datert 29.07.08 til AF Skandinavia AS, kopi
mottatt 4.08.08.
De er kritiske til tidspunkt for utsendelse av nabovarselet (inngang til fellesferie) og mangel av
informasjon i dette. De ber tiltakshaver om ettersendelse av dokumentasjon.
Plan- og bygningssjefens kommentar
Det forutsettes at informasjon er innhentet. Det er ikke mottatt ytterligere merknader.
Jørn Lunde og Gry Tveter, Strandengveien 41, brev datert 8.08.08.
De påpeker at rekommandert nabovarsel er sendt ut i ferietiden med kort merknadsfrist. Dette finner
de lite akseptabelt. De tar forbehold om å komme med kommentarer senere.
Plan- og bygningssjefens kommentar
Det forutsettes at informasjon er innhentet. Det er ikke mottatt ytterligere merknader.
Torfinn Momrak, G.M. Brydes vei 18A, brev udatert til AF Skandinavia AS, kopi mottatt

4
08.08.08
De påpeker manglende informasjon i nabovarselet og etterlyser dette.
Plan- og bygningssjefens kommentar
Det forutsettes at informasjon er innhentet. Det er ikke mottatt ytterligere merknader.
Heidi Bjørklund, Strandengveien 55, brev datert 13.08.08
Hun kan ikke akseptere utbyggers ønskede endringer grunnet manglende informasjon og
dokumentasjon.
Plan- og bygningssjefens kommentar
Det forutsettes at informasjon er innhentet. Det er ikke mottatt ytterligere merknader.
Haavard Boek-Olsen, mail av 29.08.08
Han viser til ”helhetsplan” hvor det bl.a. er vist beplantning. Han er kritisk til at det planlegges
beplantning i det ”lille utsiktsrommet” mellom bygg i B1 og gbnr. 64/24. Dette da trær i noe særlig
høyde her vil være sjenerende for utsiktsforhold for tomt 2 på hans eiendom.
I en annen mail av 29.08.08 påpeker han at det er fastlagt en gesimsøyde på 5,0 m for hans eiendom
og at det er svært viktig at bebyggelsen innenfor B1 gis en riktig høydeplassering i terrenget. Han er
også kritisk til evt. vinduer på gavlfasaden mot vest da dette vil kunne skape innsynsproblematikk
mot hans eiendom.
Plan- og bygningssjefens kommentar
I reguleringsbestemmelsene som omfatter gbnr. 64/24 er det fastlagt at gesimshøyde ikke skal
overstige 5,0 m, beregnet i henhold til TEK. Gesimshøyden skal ikke på noe punkt overstige 7,0m.
Vurdering av bebyggelsens plassering i terrenget vil bli foretatt i forbindelse med behandling av
byggesaken. I reguleringsbestemmelsene til det aktuelle planområdet er det i § 3.7 stilt krav til at det
skal foreligge godkjent utomhusplan før det kan gis igangsettingstillatelse for B1 – B4. Beplantning vil
bli vurdert i denne forbindelse.
Plan- og bygningssjefens vurdering
1) En omlegging av atkomsten er hovedsakelig en konsekvens av en endret husplassering. Plan- og
bygningssjefen finner å kunne anbefale den justerte veitraséen og tilsvarende endring av bygge- og
formålsgrenser. Ved endelig husplassering må det sikres tilstrekkelig areal for parkering på fremsiden
av huset.
2) I gjeldende reguleringsplan er vei kl. B1 regulert til offentlig vei for å sikre allmennhetens ferdsel
gjennom området mellom hovedveien inn til området og den offentlige stiforbindelsen som er regulert
frem til G. M. Brydes vei. Under forutsetning av at ny vei FA3 sikrer allmennhetens ferdsel på en
tilsvarende måte, har plan- og bygningssjefen ingen innvendinger til omsøkt endring av
reguleringsformål og trasé. FA3 reguleres til kombinert formål ”felles atkomst og offentlig sti”. Det
forutsettes tinglyst gangrett for allmennheten på atkomstarealet i forbindelse med deling, evt.
seksjonering, eller før midlertidig brukstillatelse kan gis. Tilsvarende som for felt B2 er det viktig at
bebyggelsen innen B3 plasseres slik at det gir tilstrekkelig areal for parkeringsplass foran
bebyggelsen.
Som en konsekvens av endringen på plankartet forutsettes det gjort enkelte endringer i reg. best. §
9.2 hvor følgende tilføyes; ”FA 3 skal etableres som felles atkomst for boligene innenfor B3 ved at

5
den enkelte bolig gis hjemmel til området, samtidig med deling eller før brukstillatelse gis. Ved deling,
evt. seksjonering eller før midlertidig brukstillatelse gis skal allmennheten sikres tinglyst bruksrett til
arealet.” Som kommentert til merknaden fra boxs arkitektstudio as vil plan- og bygningssjefen, etter
nærmere avtale og godkjenning, kunne akseptere at FA 3 også benyttes som atkomst til eksisterende
tomannsbolig på gbnr. 64/17. Denne føringen anbefales tatt inn i reguleringsbestemmelsen.
3) Som en konsekvens av pkt. 2 godkjennes følgende endringer i § 3.14. Setningen ” For B3 skal
garasje inkluderes i bebyggelsens underetasje.” tas ut. I setningen ”Garasjekrav for B2 skal dekkes i
fellesgarasje i B1.” tilføyes ”og B3” slik at setningen blir; ”Garasjekrav for B2 og B3 skal dekkes i
fellesgarasje i B1.”
”For B2 og B3 skal det opparbeides bakkeparkering ved inngangssiden.” opprettholdes.
4) Som en konsekvens av endringene tas § 10.2 ut av bestemmelsene.
5) Plan- og bygningssjefen stiller seg positiv til at det legges til rette for fire nye gjesteplasser på
bakkeplan (F6). Plan- og bygningssjefen anbefaler at teksten i § 10.1 erstattes med ”Området F6
skal etableres til felles gjesteparkering for B1 – B4.”
6) Plan- og bygningssjefen stiller seg også positiv til en forlengelse av fortauet langs B3 og B2.
7) Plan- og bygningssjefen kan godkjenne at transformator for området B1 – B4 lokaliseres som vist.
Det forutsettes at bygningen gis en utforming som harmonerer med bebyggelsen for øvrig. Tekst i §
3.12 endres til; ” Transformator skal plasseres som vist på plankartet. Bygget skal i utforming,
materialbruk og farge harmonere med øvrig bebyggelse.”
Opplysninger
Spørsmål i sakens anledning kan rettes til saksbehandler Sissel Haug på direkte telefon 66768063
eller e-postadresse sissel.haug@asker.kommune.no .
Avgjørelsen kan bli omgjort som følge av klage eller annen overprøving. Kommunen er ikke ansvarlig
for tap hjemmelshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Tiltak som iverksettes før klagefristen er ute
eller evt. klage eller overprøving er avgjort, skjer for hjemmelshavers egen risiko.
Gebyr
Beregning i henhold til vedtatt gebyrreglement
Mindre vesentlig reguleringsendring kr 9.700,-
Gebyr for saksbehandling pålydende kr. 9.700,- vil bli sendt søker og må betales innen 4 uker.
Det gjøres oppmerksom på at bestemmelsene om tidsfrister og frafall av gebyr kun omfatter
søknader som er i samsvar med alle planbestemmelser – jfr. saksbehandlingsforskriftens § 23, nr. 1,
d.
Klageadgang
Vedtaket kan påklages til Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Eventuell klage over vedtaket må
framsettes skriftlig for bygningsrådet innen 3 uker, jfr. plan og bygningslovens § 15 og
forvaltningslovens §§ 28 og 29. Søksmål eller erstatningskrav i henhold til tvistemålslovens
§ 435, kan ikke reises uten at klageadgangen er benyttet.
Se vedlagte orientering om klageadgangen.

6
Med vennlig hilsen
Per Christian Hauge
Fagkoordinator
Sissel Haug
Rådgiver
Kopi:
1. AF Skandinavia AS, v/ Rolf Lahaug Nilsen, postboks 34 Grefsen, N- 0409 Oslo
2. Haavard Boek-Olsen, postboks 2218 Strømsø, 3003 Drammen
3. boxs arkitektstudio as, Alfheim 24, 1384 Asker
4. Kommuneingeniøren, v. Jan Erik jensen
5. Intern: byggesak v/Nils Hjermann
Vedlegg:
1. Godkjent mindre vesentlig reguleringsendring i målestokk 1:1000, datert 19.11.08
2. Reguleringsbestemmelser, sist datert 19.11.08
3. Orientering om klageadgangen