Planskildring - Fjell kommune

Forslag til reguleringsplan for
TONA SØR
Del av Gnr./Bnr. 41/ 1 og 41/20.
Fjell Kommune
PLANBESKRIVELSE
Juni 2006
Revidert 18.08.11
Reguleringsplan utarbeidet av:
OG ARKITEKTER
Tidligere Arkitektkontoret Vaardal-Lunde as
Side - 1 – av 31

PROSJEKTDATA:
- Rapport:
Planbeskrivelse
Tona Sør
Privat forslag til reguleringsplan
Gnr/Bnr - Del av 41/ 1 og 41/20
Fjell kommune
- Oppdragsgiver:
B. Telle Eigedom AS
Tellnes Næringspark, 5357 FJELL
56 31 20 80
Oppdragsgivers representant:
Johnny Breivik
- Utarbeidet av:
Og Arkitekter
(Tidligere Arkitektkontoret Vaardal Lunde
Pb 1809 Nordnes
5816 Bergen
55 30 06 00
E-post: post@ogarkitekter.no
Oppdragsansvarlig:
Terje Grøstad
Sivilarkitekt mnal
terje@ogarkitekter.no
- Prosjektnummer:
08086
- Dokumentnummer/fil: I\08086\Planbeskrivelse Tona Sør.doc
Opprettet: 06.06.06
Sist revidert 18.08.11
Antall sider: 27
Side - 2 – av 31

INNHOLD:
Side
0. Forord
1. Eksisterende situasjon 07
1.1 Eiendomsforhold
1.2 Tilgrensende områder
1.3 Topografi
1.4 Vegetasjon
1.5 Klima
1.6 Bebyggelse og kulturminner
1.7 Veitilknytning og kollektivtransport
1.8 Skole og barnehage
1.9 Butikk og servicetilbud
1.10 Grønne interesser og friluftsinteresser i området
1.11 Spesielle miljørforhold
2. Planstatus for gjeldende planer i og inntil planområdet 11
3. Planforslaget 12
3.1 Arealbruk
3.2 Bebyggelsen
3.3 Grøntområder og lekeareal
3.4 Trafikkarealer
4. Konsekvenser av planforslaget. 17
4.1 Miljø
4.2 Barn og unge
4.3 Skole og barnehage
4.4 Universell utforming
4.5 Trafikk
4.6 Sårbarhet og beredskapsmessige vurderinger
5. Samordning/ medvirkning 21
6. Innkomne merknader og kommentarer til disse 21
6.1
6.2 Kommentarer til merknader til høring etter ny 1. gangs behandling
28
Kartillustrasjoner og flyfoto er hentet fra Hordaland Fylkeskommune sin nettbaserte karttjeneste.
Øvrige illustrasjoner og foto er ved konsulent.
Side - 3 – av 31

0 – FORORD
BAKGRUNN
B. Telle Eigedom AS legger med dette frem forslag til reguleringsplan for Gnr./Bnr. -
41/ 1, 41/136 del av 41/20, Tona Sør, Fjell Kommune.
Planforslaget foreslår regulering til boliger i kjede samt tilhørende veier, parkering,
lekeareal og grøntområder.
Forslaget til reguleringsplan består av: Plankart i målestokk 1:1000, Føresegner og
Planskildring med vedlegg.
Plankart og føresegner utgjør reguleringsplanen.
Denne Planskildring redegjør for de ulike sidene ved planforslaget.
Arbeidet med planen tok til i 2004. Planen i sin nåværende form er sterkt omarbeidet
i forhold til tidligere versjoner av planen som ble lagt ut til offentlig høring i juni 2007.
Høringen avdekket at Fylkesmannens miljøvernavdeling var skeptiske til daværende
planforslags terrasserte blokker og deres posisjon og eksposisjon i forhold til
strandsone og fjernvirkning.
I forståelse med kommunen er planforslaget endret for særlig å imøtekomme dette
forhold. Planlegger er blitt formidlet Fylkesmannens holdning fremkommet i møte
mellom Fjell Kommune og Fylkesmannens miljøvernavdeling. Slik denne holdning er
blitt fremstilt var det særlig fjernvirkningen av de terrasserte blokkene, dvs deres
størrelse, volum og form, som lå til grunn for nevnte skepsis.
UTGÅR
Side - 4 – av 31

Planen ble da kraftig redusert til å tilrettelegge for 29 kjedede eneboliger.
Eneboligene er utviklet med tanke på effektiv arealbruk og har BRA ca 130 m2.
Boligene skal ha livsløpsstandard. Garasjene binder boligene sammen og skaper
rytme i rekkene. Takformene har ensidig fall, pulttak, og oppløser slik lange, og i
landskapet avvikende, horisontale linjer. Videre er har boligenes plassering ført til at
den fremste rekke ligger lavere en foranliggende terreng og boligene vokser på
denne måten opp av landskapet bak en fremre brem av urørt kystlandskap.
Planlegger mener at en på denne måten har imøtekommet Fylkesmannens
vurderinger.
Etter ny 1. gangsbehandling med høring offentliggjort 10.09.10, med frist
23.10.10. er planen ytterligere revidert. Tidligere rekke nordøst i planområdet
med tre boliger er tatt ut. Antall boliger er redusert til 28 stk, og bygggehøyder i
er for rekke KS2 redusert til k+ 41,5.
KORTFORMSBESKRIVELSE AV PLANEN
Det forliggende planforslags formål er å tilrettelegge for bygging av boliger.
Boligtype og boform er vurdert og besluttet ut fra et ønske om å kunne tilby boliger til
boligsøkende som ellers ville ha valgt tradisjonell arealkrevende villa/ferdighus i felt
utbygging.
Tona Sør er basert på å organisere boligene innefor planområdet som et huseierlag
eller tilsvarende. De boligsøkende vil ta det beste og mest attraktive fra boformer i
konsentrert bebyggelse (f eks rekkehus) som felleskap, mindre grupper organisert
langs tun med mer, med de attraktive sidene ved eneboliger som ”4 egne vegger” og
garasje/parkering på egen tomt.
Dette medfører en hybrid infrastruktur. Vei inn i området er felles (Felles avkjørsel) og
reguleres til lav hastighet og med fartsdempende tiltak. Gårdplasser er også plasser
for tilkomst til egen bolig, men er ikke tradisjonelle avkjørsler. Kjørebane er markert i
gårdsplassenes belegg og med mindre nivåforskjeller. Gårdsplassene opparbeides
som felles uteoppholdsareal og er her er også plass til barns lek.
Boligene er plassert på hyller i terrenget og 3 ulike boligtyper gjør det mulig å gi alle
boligene innefor planområdet inngangsparti mot gårdsplass og stue med utsikt vendt
mot syd og stort privat uteoppholdsareal mot syd. Type C med inngang på øverste
plan) anvendes i KS4. Type B er variant med inngang på samme side som
oppholdsrom. Alle boligene får livsløpsstandard og vil få gode og estetiske kvaliteter
Boligene har forhage på inngangsiden og en liten hage på sydsiden med unntak av
KS 3 hvor boligene får større hager på nordsiden. Privat uteopholdsareal er lagt på
balkong/terasse mot syd, den private side, og mot nord den offentlige side. (omvendt
for KS3) og delvis oppå garasje og bod. Her er utsyn mot fjorden og mot
gårdsplassene og det kan skjermes noe mot været.
Boliger i KS 5 er lagt slik i terreng at det foranliggende terreng er opptil 3 meter
høyere en laveste plan. Dette sammen med pulttaksformene er og de varierende
høydene på de enkelte rekkene i planområdet gjør fjernvirkningen av boligene
uanstrengt og lange rette linjer i horisont unngås.
Side - 5 – av 31

Nord i planen er boligene trukket godt fra eksisterende eneboliger i Tobrotet med en
minsteavstand mellom 8 og 15 meter fra grense. Kjedingen av boligene og
pultaksformen samt plassering i terreng avhjelper og virkningen for naboer.
Primært uteoppholdsareal er gårdsplassene. Her treffes naboer over hekken og slår
av en prat når bilen vaskes og ungene hopper paradis. Gårdsplassene representerer
slik en re integrasjon av tradisjonelle boligområders skarpe funksjonsdeling (f. eks.
vei, bolig, uteopphold og lek) Gårdsplassene skjermes av husrekkene for kald
nordavind og fuktig sønnavær.
Lekeplass for de minste barna er i planområdets plane forsenkning mot sør. Denne
leder videre mot lekeplass for større barn med et mer variert terreng og større
utfordringer.
Felles grøntområder varieres i opparbeidingen. Ved atkomst til området og i krysset
er grøntområdene parkmessig opparbeidet. Dette graderes i opparbeiding mot den
urørte og stedegne naturtype.
Sett samlet mener planlegger at boliger og boområde vil få svært gode kvaliteter.
Planen klarer forene kvalitetene rekkehus og enebolig har, og planen skaper gode
overganger mellom offentlige og private soner. Planen er videre basert på forståelse
av nødvendig integrasjon mellom boligtype, form og plassering av privat
uteoppholdsareal samt felles uteoppholdsareal og endelig er planen utrykk for å
kunne møte nye tider og nye behov med nye formsvar.
Og Arkitekter
Terje Grøstad
Planlegger / Sivilarkitekt MNAL
04.07.06
Rev: 18.08.11
Side - 6 – av 31

Sydvest i området skjærer et skar ned mot sjøen.
Det mest karakteristiske landskapstrekket er skrentene til sjø.
Planområdet sett fra Arefjorden
Flyfoto av planområdet
1.4 Vegetasjon
Vegetasjonen består hovedsakelig av lyng og brake med noe nyere tilskudd av bjørk.
Området har vært brukt som utmarksbeite for sau.
Side - 8 – av 31

1.5 Klima
Planområdet ligger sydvendt
og har gode solforhold.
Området fremstår som moderat
værutsatt, sørlige og sørvestlige
vinder treffer området, området er
mer skjermet for nordlige vinder.
Utsnitt fra Tema kart ROS analyse
Øvre del av området er ”Noko vindutsett”
Randområdt mot sjø er merket rødt.
Fra områdeoversikt
P-03 Tona Bustadområde (ekstremvær: s21)
1.6 Bebyggelse og kulturminner
Det er i dag ikke bebyggelse innenfor planområdet. Det er utført prøvestikk av
fylkesarkeologen. Disse undersøkelser avdekket at det i planområdets sørøstlige del,
søkket som leder til sjø, har vært en boplass fra yngre steinalder. Kulturminnet er
automatisk fredet.
Området som i planen er avsatt til Spesialområde – bevaring av landskap og grunn,
og som det i føresegner er knyttet strenge restriksjoner til for bruk og inngrep(§
3.2.1), er avklart med Fylkesarkeologen.
1.7 Veitilknytning og kollektivtransport
Atkomst fra R555 via F209 og kommunal veg. Avstand fra avkjøring fra RV555 er ca
1,2 km.
Det er ca 1,3 km til busstopp på RV555, og ca 0,8 km til busstopp på FV 209
1.8 Skole og barnehage
Nærmeste skole er Liljevatnet skule, barneskole 1-7 klasse, som ligger ca 1,2 km fra
planområdet. Det går fortau langs kommunal vei til skolen. Nærmeste barnehage er
privat og ligger 1,5 km fra planområdet.
1.9 Butikk og servicetilbud
Det er ca 3.5 km til Fjell kommunesenter og Sartor Senter med alle relevante butikker
og tjenestetilbud.
1.10 Grønne interesser og friluftsinteresser i området
Fjell Kommune ”Viltrapport” fra 2000 og rapport om ”Naturtyper i Fjell” viser ingen
registrerte naturverdier i området.
En kjenner ikke til at området har utbredd bruk som turområde.
En kjenner heller ikke til at området i særlig rad er brukt som lekeområde,
merknadene etter oppstart gir ikke holdepunkt for utstrakt allmenn bruk.
Side - 9 – av 31

1.11 Spesielle miljøforhold
Det er ikke trafikk eller annen støy i området.
Det er ikke kraftlinjer i eller i nærheten av området.
Planområdet ligger 1 km fra Knarrevik industriområde og berøres ikke av støy eller
forurensning fra dette.
Side - 10 – av 31

2. PLANSTATUS FOR GJELDENDE PLANER I OG INNTIL
PLANOMRÅDET
Området er uregulert. Da planarbeidet tok til var gjeldene kommuneplan for
planperioden 1999 til 2010. Området var lagt ut som byggeområde for boliger med
slik avgrensning vist i nedenstående utsnitt. Det ble satt en begrensning på at
området ikke skulle utbygges før etter 2005.
I gjeldende arealdel av kommuneplan 2006 – 2017 er planområdet beskåret i
strandsonen.
Planområdet grenser til Reguleringsplan Tona. Veifremføringen fra kommunal vei til
planområdet ligger innenfor planavgrensningen til Reguleringsplan Tona.
Side - 11 – av 31

3. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAG FOR TONA SØR
UTSNITT AV PLANKART
3.1 Arealbruk
Planområdet utgjør 25,9 da, som fordeler seg slik:
Byggeområde
- Byggeområde for konsentrert småhusbebyggelse (KS 1 – 4) 6,5 daa
Trafikkområde
- Felles avkjørsel (med fortau) 1,1 daa
Side - 12 – av 31

- Spesialområde:
Friluftsområder (FO 1-2 )
9,9 daa
- Fellesområder som fordeler seg på:
Felles gangareal (FG 1-2)
0,3 daa
Felles gardsplass (FGP 1-2)
1,2 daa
Felles leikeareal (FLB 1 – 3)
2,3 daa
Annet fellesareal (Felles) 0,1 daa
Sum fellesområder
3,9 daa
Se for øvrig vedlagte arealoppsett for fullstendig uttømmende oversikt over
arelabruk.
3.2 Bebyggelsen
- Konsentrert småhusbebyggelse (kjedehus boliger ) KS 1-5 28
De kjedede boligene har fått innbyrdes plassering for til sammen å danne et tun.
Tunet er også nærlekeplass og felles uteoppholdsarealer med beplantning og er
skjermet for sørlige og sørvestlige vinder.
q
De ILLUSTRASJONSPLAN
kjedede boligene utføres som 3 ulike typer og oppføres med mellomliggende og
integrerte garasjer med privat uteoppholdsareal delvis over garasje.
Side - 13 – av 31

UTGÅR
UTGÅR
UTGÅR
Bebyggelsen er lagt terrengets naturlige hyller og takformer samt plassering i høyde
gjør fjernvirkningen av utbyggingen lite iøynefallende eller dominerende.
Side - 14 – av 31

3.3 Grøntområder og lekeareal
Lekeareal fro de minste barna er lagt i et flatt og av terrenget beskyttet parti av
planområdet ( FLB2). Lekeområdet er ca 300 m2 stort og opparbeides med tanke på
små barns behov. Lekeområdet gjerdes inn.
Et større område for lek for større barn er lagt i den solrike hellingen mot syd.
Dette lekeområdet er ca 1200 m2 stort og vil utgjøre et mer variert og utfordrende
lekeområde.
Gardsplassene utgjør også nærlekeplasser i et miljø hvor mulighet for tilsyn og
samvær mellom beboerne gjør disse plassene til til primære uteoppholdsareal.
Gårdsplassene møbleres med benker og egnede lekeapparater. Beleggtype og
nivåforskjeller og pullerter markerer skille mellom kjørebane og oppholdsareal.
Friluftområde FO2 er avsatt til et
naturbasert grøntområde for
uteopphold for hele feltet.
Det tillates en opparbeiding av
arealene som badeplass og
det anlegges sti slik illustrert
i plan.
Side - 15 – av 31

3.4 Trafikkarealer
Atkomst inn i planområdet feltet er løst som felles avkjørsel. Dette muligjør at
planens vedtekter kan fastslå hastighet og fartsdempende tiltak som fartsdumper.
Bredde på kjørebane 4 meter, bredde på fortau 2 meter. Dimensjonerende kjøretøy;
liten lastebil (LL) Dimensjonerende fart; 30 km/t
Vegenes linjeføringer er forsøkt tilpasset terrengformasjonene, slik at det blir minst
mulig skjæringer og fyllinger.
Andre veiareal er regulert til felles gårdsplass. Her må atkomsten for biler forstås
som fotgjengerprioritert miljøgate.
Side - 16 – av 31

4. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET
4.1 Miljø
Planen påvirker ikke spesielle naturkvaliteter og det er ikke registrert friluftsinteresser
som bli skadelidende av planen.
Planen letter atkomst til sjø og badeplass for allmennheten gjennom den planlagte
stien ned i Friluftsområde 2. Det er tilgang til gode turområder i nærmiljøet.
Planforslaget har ikke andre negative miljøkonsekvenser enn det som følger av
trafikken til området.
4.2 Barn og unge
Barn og unge er ivaretatt med differensierte leke- og uteoppholdsareal plassert
skjermet i tunglignende bebyggelse.
Trafikksystemet skiller harde og myke trafikanter og det er mulig å bevege seg i store
deler av området uten å komme ut på trafikkert vei.
4.3 Skole og barnehage
I Fjell Kommune bor det i snitt 2.8 personer pr. husstand. Dersom dette
gjennomsnittet legges til grunn vil det bo 78 mennesker innenfor planområdet når
dette er ferdig utbygd.
4.4 Universell utforming
Alle boliger har tilgjengelighet for bevegelsehemmede. Boligene er over 2 plan men
er utformet med livsløpstandard.
Gårdplasser som og i noen grad er ment å fungere som uteopphold er tilgjengelig for
bevegelsehemmede. Lekeområdene FLB 1 og 2 er ikke tilgjengelig for
bevegelsehemmede i rullestol uten assistanse.
4.5 Trafikk
Utbyggingen i planområdet må sett i forhold til mulig byggeområde den gang øvrig
bebyggelse i Tobrotet og kommunal tilførselsvei ble anlagt kunne karakteriseres som
beskjeden. 29 enheter vil i svært moderat grad øke sjenanse eller ulempe som følge
av økt trafikk.
4.6 Risiko og sårbarhet, ROS.
Nedenstående klipp fra Risiko og sårbarhetsanalyse viser at det på kommunplannivå
ikke er vurdert at det er forhold som gjør det uegnet til bruk som boligområde.
Side - 17 – av 31

Vurderinger på reguleringsplannivå:
Naturskade
Vind
Øvre del av planområdet er i Arealdel av kommuneplans vedlegg Risiko og
sårbarhetsanalyse karakterisert som ”noko vindutsett”
Vind vil ikke gi økt risiko for liv og helse eller eiendom.
Flom og springflo
Planområdets lavt liggende boliger ligger på C+31. Flom eller springflo vil ikke gi økt
risiko for liv helse eller eiendom.
Ras og skred
Forskjell på høyeste og laveste punkt innefor de bebygde områdene er 6 meter. Det
vurderes ikke at ras eller skred gir økt risiko for liv helse eller eiendom. Utsnitt av kart
i Risiko og sårbarhetsanalyse viser skrenter i FO2. Normal aktpågivenhet mot lokale
løse blokker o. l. når uteoppholdsareal eller gangstier opparbeides vurderes som
tilstrekkelig.
Det er medtatt i føresegnene til planen at farlige stup og skrenter skal sikres.
Forurensing
Området er tidligere beitemark og området ligger ikke i nærheten av forurenende
kilder. Forurensning betraktes ikke å gi økt risiko for liv eller helse.
Radon
Radonkonsentrasjon er ifølge Risiko og sårbarhetsanalyse for Fjell Kommune
årsmiddel Bq/m3 0-50. Dette vurderes å ikke utgjøre økt risiko for liv og helse og
avbøtende tiltak er ikke nødvendig.
Side - 18 – av 31

Hendelser
Brann
Utbygging vil skje i henhold til gjeldende lover og forskrifter. Utrykningskjøretøyer ha
tilgang till alle boliger. VA-plan vil vise eventuelle brannkummer, deres posisjoner og
antall. Det vurderes ikke at reguleringsplanen gir økt risiko for brann og økt risiko for
liv og helse eller eiendom som følge av brann.
Eksplosjon og farlig gods
Reguleringsplanen vil ikke medføre økt risiko for liv og helse som følge av
eksplosjoner eller farlig gods.
Trafikkulykker
Planen legger opp til at beboerne har atkomst til egne boliger og
garasjer/biloppstillingsplasser via felles avkjørsel og gårdsplasser som også tenkes
brukt som uteoppholdsarealer med mulighet for lek.
På denne måten underslår ikke forslaget til reguleringsplan at atkomstveier blir brukt
både av biler og til uteopphold og lek. (som i tradisjonelle eneboligfelt) og det en
ønsker å forholde seg til at en plans tilsynelatende ”velregulerte” funksjonsdeling
(farger og skravurer) ikke nødvendigvis vil regulere faktisk bruk eller alltid er
ønskelig.
For å avbøte eventuell risiko for trafikkulykker er det i reguleringsføresegnene
medtatt at Felles avkjørsel (atkomst til området) skal skiltes med 30 km/t og at det
skal anlegges fartsdumper som ytterligere fartsregulerende tiltak.
Kjedene av hus er i hovedsak organisert langs og rundt gårdsplasser og disse skal
opparbeides med tydelig skille mellom kjørebane og oppholdsarealer. (jfr
føresegnene).
Slik vil planforslaget i større grad en tradisjonell feltutbygging med eneboliger minske
risikoen for trafikkulykker og reguleringsplanen vurderes å ikke medføre økt risiko for
liv og helse som følge av trafikkulykker
Kraftlinjer
Det går ikke luftspenn av høyspent gjennom eller ved området. Reguleringsplanen
gir ikke økt risiko som følge av kraftlinjer.
5. SAMORDNING / MEDVIRKNING
Kopi av annonser, varslingsbrev samt liste for varsling er vedlagt.
1. Oppstartsmøte Forslagstiller – Fjell Kommune 12.12.05
2. Det ble holdt orienteringsmøte for naboer / velforeninger xx.xx.05
3. Oppstart planarbeid ble kunngjort i VestNytt 11.02.06, og Bergens Tidende
11.02.06. Frist for kommentarer eller merknader ble satt til 10.03.03.
Side - 19 – av 31

4. Offentlige høringsinstanser, velforening, grunneiere og naboer ble direkte
tilskrevet den 10.02.06, med tilsvarende frist for kommentarer eller merknader.
6. INNKOMNE MERKNADER OG KOMMENTARER TIL DISSE
6.1
Til varsel om oppstart kom det inn 16 merknader vinteren 2006. Merknadene var
basert på en utbygging med nærmere 100 enheter og terrassehus. Merknadenes
relevans er med den endrede plan derfor endret.
I sum må en likevel kunne antat mye av den skepsis som utrykkes i merknadene
abortfaller med den ny revidert plan.
Fjell Kommune, Servicetorgsjefen, 15.02.06.
- Stadfesting av motteke skriv Oppstart av privat planarbeid.
Kommentarer:
Ingen
Fylkesmannen i Hordaland, Miljøvernavdelinga, datert 09.03.06.
- ”…minner om den nasjonale innskjerpinga av strandsonevernet. Det er mellom
anna eit overordna nasjonalt mål å sikre ålmenta god tilgang til strandsona jf St
meld. Nr. 21 20042005.”
- ”Fylkesmannen er skeptisk til etablering av småbåthavner i område som ikkje er
sett av til båthamn i kommuneplanen.”
- ”Byggeområda nær sjø skal i hovudsak planleggjast med omsyn til natur og
landskap. Det skal leggjast vekt på tilgjenge til sjø og høve til ferdsel langs sjøen. I
byggjeområda skal den funksjonelle strandsona, område for friluftsliv og leik,
naturelement og samanhengande grønstruktur takast vare på og synliggjerast
gjennom føresegnar.”
- ”Korridorar mellom strandsona og friluftsområda innafor bør opprettholdast og
viderutviklast.”
- ”Det bør setjast ei byggjegrense mot sjø”
Kommentarer:
Det planlegges ikke småbåthavn innenfor planområdet.
Den funksjonelle strandsona er lagt ut som friluftsområde.
Hordaland Fylkeskommune, Kultur og idrettsavdelinga, 20.02.06.
- ”…finn det naudsynt med ei arkeologisk registrering for å avgjere om tiltaket kjem i
konflikt med hittil ikkje registerte kulturminne.”
Kommentar:
Side - 20 – av 31

Den arkeologiske registrering er foretatt. Funn av automatisk fredede kulturminner er
sikret gjennom reguleringsføresegne.
Kystverket Vest, Plan og Kystforvaltningsavdelingen, 05.03.06.
- ”Kystverket har ingen innvendinger til at det igangsettes reguleringsarbeid som vist
i brev og kartskisse.”
- ”Vi gjør oppmerksom på at aktuelle tiltak som kaier, flytebrygger, utfyllinger,
sjøledninger m.m. krever tillatelse av havnemyndighetene i tillegg til behandling etter
plan og bygningsloven,….Vi vil be om at det innarbeides i reguleringsbestemmelsene
at tiltak i sjø som faller inn under havne- og farvannslovens bestemmelser skal
godkjennes av Bergen og Omland Havnevesen:”
Kommentar:
Det innarbeides i reguleringsbestemmelsene at tiltak i sjø som faller inn under havneog
farvannslovens bestemmelser skal godkjennes av Bergen og Omland
Havnevesen.
Bergen og Omland Havnevesen, 27.02.06.
- Samme som ovenstående..
- ”Det gjøres generelt oppmerksom på at det ikke bør avsettes større arealer i sjø til
private interesser enn det som er nødvendig.”
Kommentarer:
Større arealer i sjø skal ikke avsettes en det som er nødvendig.
Fiskeridirektoratet, 24.02.06.
- ”Regionskontoret kan ikke se at oppstart av arbeid med reguleringsplan
representerer noe større konfliktpotensial i forhold til bruk av sjøareal tilknyttet
næringsmessig fiske eller akvakulturvirksomhet…”
Kommentarer:
Ingen.
BKK Nett A/S, 02.03.06.
- ”Gjør oppmerksom på at det i området ligger sjøkabel, (hsp.)”
- ”Hvis bebyggelsen kommer i konflikt med nevnte installasjoner, må disse legges
om. Omlegging av hsp. Kabler bekostes av utbygger dersom ikke annet er avtalt.”
- ”Ved utbygging som krever forsterkning av BKK sine anlegg, vil det bli regnet
anleggsbidrag etter gjeldende regler.
- ”Dersom eksisterende nettstasjon i området ikke kan forsyne nye boliger må det
avsettes nødvendig areal for ny nettstasjon. (spek.) …plassering av eventuell ny tomt
Side - 21 – av 31

for nettstasjon blir foretatt i samarbeid med BKK Nett når detaljplaner for området
foreligger.
Kommentarer:
Planlegger skal rådføre seg med BKK Nett og få godkjenning for tjenelig plassering
av nettstasjon når detaljplaner for området foreligger. Reguleringsbestemmelsenes §
10.1 åpner for finne høvelige plasseringer.
Fjellvar Vatn Avlaup og Renovasjon:, 16.02.06.
- ”Når Dere er kommet så langt i planarbeidet at det skal vurderes tilknytningspunkt til
offentlig ledningsnett, samt oppsamlingsplasser for bosspann og eventuelt
snuplasser for bossbiler og lignede, vil vi derfor sette stor pris på om Dere tar kontakt
med oss for å diskutere disse spørsmålene nærmere.”
Kommentarer:
Planen har avsatt areal med snuplass som nevnt i det ovenstående.
---
Tonafeltets Velforening, ved styreleder Leif Magne Solstad, 08.03.06.
- Viser til at det eksisterer arealplan (arealdel av kommuneplan 99-10) for området
og at denne legger slike føringer for området:
”Det skal leggejast særleg vekt på lokal byggeskikk og plassering i terrenget.”
”Ein skal leggja vinn på minst moglege naturinngrep.”
”Ved fortetting skal det leggjast vekt på tilpasning til eksisterande byggjeskikk, og det
må elles takast hensyn til estetikk terrengplassering, natur. Kulturlandskap.
- Videre pekes det på at deler av utbyggingen ligger innefor strandsonen, og at
strandsoneloven må respekteres.
- Det vises til at ny arealdel av kommuneplan er under utarbeidelse og at denne vil
være spesifikk med hensyn til hva slags bebyggelse hvilken tetthet,
parkeringsplasser og hvor store areal som avsettes til friområder for de områder som
er bestem til boligformål.
- Det vises til at medlemmene har fått informasjon og (mottatt kart) om at det er
godkjent 15 eneboliger i planområdet
- Oppsummert, mener Tonafeltets velforening, at utbyggingen, ”så lenge den bryter i
så sterk grad mot eksisterende arealplan, strandsoneloven, og den utbygging
eksisterende beboere har innrettet seg på og blitt forespeilet, bør vurderes i ny
arealdel av kommuneplan og ikke i privat reguleringsplan. Kommunen bør derfor
avslå å behandle planen.
Kommentarer:
Det synes som om byggeskikk og boligtyper forveksles. Arealplanen gjør ikke
forskjell på eneboliger, rekkehus eller blokker.
Naturinngrepene i dette planforslag er moderate når en ser det i sammenheng med
hva slags boliger det er regulert for.
Side - 22 – av 31

Ny arealdel av kommuneplan (2006-2017) innfører begrepet funksjonell strandsone.
En har sett at strandsonevernet basert på enkel 100 meters regel er for rigid i forhold
til lokale forhold; ”I høve til dei interessene byggjeforbodet er meint å sikre burde
sona vore 300 meter enkelte stadar og 25 meter andre. Det er også slik at utbygging
i strandsona gjort på riktig måte kan auke allmenn tilgang til området.”
Planforslaget baserer seg på denne forståelse av strandsonelovens intensjoner.
Det må være mulig for allmennheten å komme til en strandsone om denne skal ha
funksjon og bli gjenstand for vern.
Skrentene mot sjøen i planforslaget for Tona Sør gjør det ikke mulig bruke denne for
allmennheten. Planforslaget foreslår å bruke areal innefor 100 metersbeltet til boliger.
Der det er mulig å få tilkomst til strandsonen trekkes bebyggelsen i planforslaget seg
unna, og åpner området for allmennheten med tilrettelegging av sti og badeplass.
Området er i dag uregulert. Hva slags informasjon som er gitt av hvem, hva slags
kart som er delt ut og hva som er ”godkjent” er ikke bindende.
Planforslaget legger vekt på å utnytte arealene lagt ut til boligformål på en effektiv
måte. Å regulere området til 15 eneboliger i dag vil bli ansett som for lav utnytting.
Arealdel av kommuneplan skal utfylles av reguleringsplaner og dette planforslag vil
bli gjenstand for den saksbehandling loven krever.
Sven Sønnervig, Tobrotet 47, Gnr. 41 bnr. 2, 25.02.06
- Gjør oppmerksom på at Rauneskjæret er grunneiere i Arefjord sitt felleseie og at
gnr. 41 bnr. 2 er størsteandelseier med om lag 20 %. Midthordaland Skifterett slo i
1985 fast at ”Rauneskjæret” og ”Småskjæra” skulle eies i felleskap.
Kommentarer:
Rauneskjæret berøres ikke av planen.
Elisabeth Guntveit og Lars Bøe, Tobrotet 80, 09.03.06.
- ”Det er stor fare for at utbygging rett foran nåværende nederste husrekke vil gi
vesentlige ulemper for alle disse husene med mindre lys og utsikt.”
- ”Nåværende boligområde består av eneboliger, å bringe leilighetsbygg tett opptil
denne bebyggelsen vil bryte med områdets egenart og virke forringende for verdien
til husene i hele området.”
Kommentarer:
Det skal ikke bygges leilighetsbygg.
Planforslaget hensyntar beboerne i nåværende nederste rekke ved å sette en
byggegrense som for Tobrotet 80 betyr at nærmeste hus i planforslaget ikke kan
komme nærmere enn 25 m.
Påstanden om forringelse av verdi av de eksisterende husene i området p.g.a at det i
planforslaget er foreslått en differensiert bebyggelse / konsentrert bebyggelse
vurderes som irrelevant.
Side - 23 – av 31

Beate Lilletvedt og Jan Arve Tobekk, Tobrotet 82, 09.03.06.
- Er ved kjøp av eiendom (2000) av Fjell Kommune blitt muntlig orientert om at det
forlå planer om 15 eneboliger i Tona Sør, og er imot at det skal bygges 115 til 160
boenheter.
- ”Vi synes det er under all kritikk å ødelegge et rolig eneboligområde med
rekkehusboliger og terrasseblokker…”
- Etterlyser vern av 100 metersbelte i strandsonen.
- Synes at det underlig at bare de 5 som bor nærmest planområdet er tilskrevet med
brev om varsel om oppstart.
Kommentarer:
Planforslaget viser nå en bebyggelse med totalt 29 boenheter alle som kjedede
eneboliger.
Utviklingen de 10 siste årene går i retning av en høyere grad av utnytting av
gjenværende arealreserver, slik at presset mot de større sammenhengende ”grønne”
arealer blir mindre.
Det er kommunen som er ansvarlig for lister over hvem som skal varsles med brev.
Varsel om oppstart er i henhold til gjeldende lover regler og forskrifter.
Merknad angående strandsonevernet er kommentert i det ovenstående
Arvid Forland, Tobrotet 78, 09.03.06.
- ”Jeg har ved anskaffelse av min tomt og ved senere anledning fått informasjon om
at Tona er lagt ut som eneboligområde… Jeg forventer at Fjell Kommune ikke vil gå
tilbake å sine tidligere uttalelser, og at reguleringsplan for Tona Sør vil bli i henhold til
dette.”
Kommentarer:
Planforslaget viser nå en utbygging med 29 eneboliger i kjede. Den enebolig/villa
bebyggelse som tidligere kan ha blitt forespeilet kunne ha nærmest seg samme
antall.
Torfrid L. Breivik, Tobrotet 76, 08.03.06.
- Er av utbygger for sin bolig blitt forespeilet at det skulle bli bygget eneboliger på det
gjenstående areal (Tona Sør)
- Ønsker at Tona Sør blir benyttet til eneboliger.’
- Ber om at det blir lagt vekt på å legge til rette grøntområder.
- Viser til trafikkproblemer i Knarrevikkrysset.
Kommentarer:
Side - 24 – av 31

Se ovenstående kommentar.
Planforslaget viser at det er lagt vekt på grøntområder. Både gjennom lokale
lekeplasser, tundannelser felles grøntanlegg og tilrettelegging av friluftsområde med
sti og badeplass.
Knut A. Kaalaas, (på vegne av andre hytteeiere: Kindt, Lønøy, Gudmundsen,
Berentsen, Strømsholm) 07.03.06.
- Utrykker bekymring for at privat småbåthavn vil gi betydelig ulempe / slitasje på
flytebrygger og båter i umiddelbar nærhet i tilegg til den ulempe / slitasje som påføres
til allerede eksisterende småbåthavn / marina inne i Arefjorden.
- Av samme grunn utrykkes det bekymring for forurensning av Arefjorden.
Kommentarer:
Det planlegges ikke småbåthavn i planområdet.
Sigurd Hope, Tobrotet 82, 17.02.06.
- “Det nye området bør bygges ut i samme stil som eksiterende felt og bør maksimalt
inneholde 15 eneboliger.
Kommentarer:
Merknaden anses å være kommentert i det ovenstående.
Oppsumering av merknadene og kommentarene
Merknadene baserer seg på planutkast presentert for naboer på informasjonsmøte.
Planen er bearbeidet etter dette informasjonsmøtet. Og deretter bearbeidet på
bakgrunn av Fylkesmannens miljøvernavdelings skepsis.
Merknadene anfører i liten grad skepsis til redusert utsikt, innsyn eller andre ulemper.
Det pekes derimot på avvik i ”stil”, verdiforringelse ved å få et ”leilighetsbygg” i
området og ”å ødelegge et rolig eneboligområde med rekkehusboliger og
terrasseblokker.”
Planforslaget åpner for en boform med vekt på møteplasser for beboerne, en har
villet skape et bomiljø hvor barn unge og eldre kan møtes. Boligene vil rette seg mot
ulike grupper, unge under etablering så vel som de noe eldre som fortsatt ønsker å
bo i Fjell Kommune.
Den funksjonelle strandsonen er gitt vern. De kjede eneboligene føyer seg pent inn i
landskapet, og materialbruk vil kunne avdempe fjernvirkningen ned mot hva man kan
forvente eneboliger på store tomter vil ha.
Side - 25 – av 31

Vi anser forslaget til reguleringsplan for Tona Sør å svare på de utfordringer
boligutbygging i 2009 blir stilt ovenfor av det offentlige, av beboere og av utbyggere.
Planforslaget vil gi gode bokvaliteter.
6.2
Kommentarer til merknader til høring etter ny 1. gangs behandling
Bakgrunn:
Høring offentliggjort 10.09.10
Høringsfrist 23.10.10
Innkomne merknader: Datert Mottatt
Gruppe A
- Statens Vegvesen, Region Vest, 15.09.10 12.09.10
- Kystverket 28.09.10 05.10.10
- Norges Vassdrags og energidirektorat, 19.09.10 20.10.10
- Bergen og Omland Havnevesen 21.10.10 25.10.10
Gruppe B
- Eivind Fjæreide, Gnr 41 Bnr 20 01.11.10 03.10.10
Gruppe C
- Elisabet Guntveit og Lars Bøe Udatert 25.10.10
Tobrotet 80
- Naboer 26.09.10 22.10.10
47 personer med adresser Tobrotet, Valahøgda, Tonafjellet
Vedlegg: 3 stk fotomontasjer.
- Tonas Vel, Styret ved Kjell Lilletvedt 23.10.10 23.10.10
Vedlegg: Illustrasjoner.
Ettersendte vedlegg: Skisser datert 25.10.10
Kommentarer til de innkomne merknadene
Gruppe A
Av de innkomne høringsuttalelser er det ingen som har vesentlige merknader.
Bergen og Omland Havnevesen minner om havnelovens § 27, første ledd.
Side - 26 – av 31

Gruppe B
- Eivind Fjæreide, Gnr 41 Bnr 20,
Ønsker at planen setter krav om at utbygger holder gjerde mot Gnr/Bnr 41/20
Kommentar:
Generelt vises det til naboloven og at denne vil bli fulgt.
Gruppe C
- Elisabet Guntveit og Lars Bøe, Tobrotet 80.
Merknaden er delt i 2 punkt, Høyden på planforslagets bebyggelse og tetthet / lengde
på bebyggelsen.
Om høyden anføres det at deres eget hus er på en etasje, og at planforslaget bryter
med dette ved å foreslå bebyggelse i 3 etasjer og dobbelt så høyt som deres eget
hus. (Vår understrekning)
Kommentar:
Planforslaget bebyggelse er i 2 etasjer. (Jfr MDeps veileder T 1459; §4-1
Etasjeantall.)
Planforslaget legger opp til at bebyggelsen utføres med takoppbygg med fall mot østnordøst.
Føresegner slår fast at gesims utgjør maks høyde på mønet i en slik
takkontruksjon.
Merknaden skylder videre å gjøre oppmerksom på at det i planforslaget var satt
høyde på planert terreng ved atkomst til boligene i KS2 på C+33,5 og C+34,5 mens
bolig i Tobrotet 80 ligger på ca C+35. Tobrotet 80 antas å ha en mønehøyde på
mellom 5 og 6 meter over den nevnte C+35.
For at planforslagets bebyggelse skulle være dobbelt så høyt som Tobrotet 80, måtte
denne gesimshøyden være satt til C+45. Det er den ikke. Med den i planforslagets
beregnede gesimshøyde på 8,5 m (over planert terreng ved atkomst) ga dette en
maks gesimshøyde på C+43.
I Merknadens 2. punkt påstås det at planforslaget har som intensjon å åpne for
bebyggelse med tett sammenstilte vegger uten utsyn i mellom de enkelte boliger.
Kommentar:
Planbeskrivelsen som følger planforslaget viser den planlagte bebyggelse som
kjedete eneboliger med garasje i et plan mellom boligene. Denne varianten av en
rekkehusbebyggelse er valgt for å gi luft mellom huskroppene.
Naboer og gjenboere til planområdet har svært lenge vært klar over at planområdet
ville kunne bebygges og Kommuneplanens arealdel har lenge vist planområdet som
utbyggingsområde. Planprosessen har pågått i nærmere 7 år og ha tilpasset seg
skiftende signaler fra politikere og administrasjon, og endringer i kommuneplan samt
skjerping av rikspolitiske retningslinjer med mer underveis.
Planforslaget tar behørig hensyn til naboer ved å trekke byggegrensen for planlagt
bebyggelse som ligger nærmest eksisterende bebyggelse 10 meter fra
eiendomsgrense. (den kunne teoretisk vært 4-5 m) som gir en avstand fra Tobrotet
80 til nærmeste planlagte bebyggelse på 20 meter.
Side - 27 – av 31

At feltet ikke bygges ut som tradisjonell eneboligbebyggelse har hele tiden blitt møtt
med skepsis. Det er derfor på sin plass å minne om Arealdel av Kommuneplan
2007-2018 side 78
”Utviklingstrekk på bustadmarknaden lokalt peikar likevel klart i retning av fleire
bustader i rekkje og ei utvikling mot eit meir variert bustadtilbod. Som ein m.a.har
dokumentert i Flyttemeldinga -95 og Bustadmeldingane og Bustadsosial
handlingsplan, så har bustadtilbodet i kommunen over tid ikkje utvikla seg i samsvar
med utviklinga i befolkningsstrukturen. Tilbodet har vore relativt einsidig, og har ikkje
vore i samsvar med behovet i befolkninga, korkje aldersmessig eller sosialt”
og videre:
Retningsliner til kommuneplanens arealdel førsegner 3.3.3 Bustader
Fortetting innanfor etablerte bustadområde og utbygging av nye bustadområde bør
bidra til eit breiare tilbod av bustader i Fjell kommune,…”
Reguleringsforslaget må forstås som en fortetting / utvidelse av et boligområde. Slik
er det å forvente at planforslaget møter motstand. Å utvikle Fjell Kommune fra svært
spredtbygd til mer tettbygd medfører endringer. Planforslaget gir endringer for
eksisterende bebyggelse i Tobrotet. Disse endringene har vært å forvente.
Planforlaget som følger disse kommentarene til merknader er imidlertid justert på
følgende punkt:
I KS 2 er gesimshøyde redusert fra tidligere maks. C+43 til maks. C+41.5
Føresegner slår fast at tak skal ha ensidig fall mot øst-nordøst.
Antall enheter i nordligste rekke, KS2 er redusert fra 8 til 7 (Totalt i feltet fra 29 til 28)
ved å ta bort en enhet i rekkens vestlige ende.
Slik imøtekommer revidert planforslag denne og den nedenstående merknad.
- Naboer, 47 personer med adresser Tobrotet, Valahøgda,
Tonafjellet.
Merknaden er delt i innledende merknader og konkrete merknader.
De innledende merknader tilkjennegir skepsis til å bygge ut området avsatt i
kommuneplanens arealdel overhodet, sekundært at utbyggingen da skal være en
kopi av det eksisterende boligfelt. Del 2 er konkrete merknader og innvedinger.
Kommentar til de innledende merknader.
Som innledende kommentar er det nødvendig å peke på at av de 47 underskriverne
av merknaden kan 4 stk. av adressene med rett kalle seg naboer, 9 gjenboere,
øvrige er perifere eller vil bare i svært liten grad berørt direkte av planforslaget (Se
vedlagte kartskisse).
Det påstås at det stort sett er entreprenører og utbyggere som bestemmer hvordan
boligområder skal bygges ut. Det er det ikke.
Planlegging av kommunens utvikling av boligområder starter med rullering av
kommuneplan, en prosess, hvor rikspolitiske retningslinjer er styrende og hvor
politikere er sterkt deltakende i innretning av arbeidet så vel som å vedta den.
Side - 28 – av 31

Det er over vist hvordan gjeldende arealdel av kommuneplan, i tråd med rikspolitiske
retningslinjer, nå peker på nødvendigheten av å fortette, eller å utvide allerede
eksisterende boligområder, og det er vist at det er nødvendig og også legge til rette
for andre boligtyper enn den typiske enebolig.
Planlegging av boligområder forsetter med at grunneier/e eller andre stiller
planmidler til disposisjon for å utarbeide reguleringsplan. Lov om planlegging og
byggesaksbehandlings § 12.3 krever at reguleringsplan utarbeides av fagkyndige.
Ved regulering skal rikspolitiske retningslinjer og kommuneplanens arealdel legges til
grunn og reguleringsplan kan bare utarbeides i hht politiske vedtak og i
samforståelse med fagetat. Dette er blitt gjort.
Merknaden påstår at planforslaget legger opp til ensidig å legge til rette for en
aldersgruppe på 60+. Planforsaget gjør ikke det. Boligtypen det ønskes å legge til
rette for har høy grad av generalitet og planforslaget legger til rette for lek og
uteopphold gjennom å bruke de luneste og flateste delene av planområdet til lek og
uteopphold, skjerme gårdsplasser med bebyggelse. Planforslaget er universelt
utformet (så langt dette lar seg gjøre på vestlandet) og de planlagte boliger er
planlagt utført med livsløpstandard. (UU).
Å forslå å kopiere reguleringsplanen for Tona II over på Planområdet Tona Sør er
beste fall å prøve å løse fremtidens utfordringer med gårsdagens virkemidler.
6 konkrete grunner for merknaden.
1 Strandsonevern.
25.02.2010 mottok Fjell Kommune slik melding:
”Med de endringer som er gjort i reguleringsplanen for Tona sør slik de fremkommer i
revidert plankart og føresegner kan vi trekke motsegnet til planen.
Mvh
Torgeir Flo
Fylkesmannen/MV”
2 Boligene er planlagt med 3 etasjer…”dette er ikkje samsvar med føresetnadende
for busetnadene i eksisterande boligfelt der det er kravd å byggje buestnader i ei
høgd.”
Det er ikke i gitt at når et boligfelt planlegges 15-20 år etter et tilliggende boligfelt at
utnyttelsesgrad, boligtyper, byggehøyder vil være de samme. Snarere ser en oftere
at disse blir annerledes. God planlegging av større boligfelt kjennetegnes av at
utnyttelsesgrad, boligtyper og byggehøyder er differensierte, dels for å unngå
estetisk monotoni og ensartethet men også for at det oppnås demografisk spredning
slik at grunnlag for barnehage/skole kan forventes å holde seg noenlunde jevnt.
3 Boligene er plassert på de høyeste punkt i terrenget…Gesimshøyder går opp mot
43 meter…gjør åpning for mønt tak…3 etasjer.
Ved planleggingen er det 1 som gjøres å identifisere og å tilrettelegge for gode og
varierte uteoppholdsområder og lekeområde. Dernest skal atkomstvei og annen
Side - 29 – av 31

infrastruktur finne sine naturlige løp og få tilfredsstillende horisontalgeometri
(stigningsforhold). Det gjøres overslag for å oppnå en tilfredsstillende massebalanse.
(minst mulig bortkjøring eller tilkjøring av masser) og endelig kan bygninger
plasseres slik at de best mulig spiller på lag med de kvalitetene et område har.
Bygningene er i revidert planforslag ikke plassert på de høyeste punktene men på
naturlige hyller (KS1 og KS4) eller forsenkninger (KS3 og KS2).
I revidert planforslag er maks gesimshøyde satt til 41.5, byggehøyde for beregnede
maksimale gesimshøyder, det høyeste punkt på tak med ensidig fall (skråtak), er 8
meter fra ferdig planert terreng ved atkomst. og boligene er ikke på tre etasjer men
2.. (Jfr MDeps veileder T 1459; §4-1 Etasjeantall.) Antallet i KS2 er redusert fra 8 til 7
enheter.
4 Atkomst og trapper.
Det hevdes at det blir nødvendig med trapper for å komme inn i boligene.
Dette er feil. Det er lagt vekt på at alle boliger nås med minst mulig stigning slik at
krav om universell utforming kan tilfredstilles.
5 Feil og mangler.
Den nevnte opplisting av feil og mangler imøteses.
6”Framlagd byggeform vil verka som eit forsvarsverk med monstertenner i framkant
av eit vakkert bustadområde…dette er illustrert på vedlagde fotomontasjer.”
Estetiske vurderinger er vanskelige. Å erklære noe som stygt og lite tilfredsstillende
estetisk er i for seg alles rett, om enn lett å ty til når det endelige resultat av videre
bearbeiding, opparbeiding av grøntareal, materialvalg og fargesetting ennå gjenstår.
Kan noe man ikke har sett være stygt Å bruke et billedrikt språk er et retorisk
virkemiddel som kan være med å tildekke mangel på gode argument, men det rokker
ikke ved det reviderte planforslaget mange kvaliteter.
De svært misvisende illustrasjoner som er vedlagt merknaden kommenteres ikke
ytterligere.
- Tonas Vel, Styret ved Kjell Lilletvedt.
Merknaden fremholder:
At ”Gjennom planarbeidet er ikke konsekvensene for den eksisterende bebyggelse
under reguleringsplan for Tona vedtatt 1975 og stadfestet av fylkesmannen 1975,
reguleringsplan for Gnr/Bnr 41/1,2,171,240,,315 m.fl. – Arefjord vedtatt 1985, med
senere endringer endringsvedtak og foreskrifter, ivaretatt.
De felles politiske forutsetninger for de eksisterende utbyggingsområder var at spredt
jordnær småhusbebyggelse skulle anvendes.
Slik bebyggelsen under reguleringsplan for Tona Sør er planlagt er disse
forutsetningene forlatt.”
Kommentar:
Side - 30 – av 31

En plan fra 1975 er i dag 36 år gammel. I plansammenheng må det karakteriseres
som en gammel plan. Miljøverndepartementet regnet tidligere en plan som var eldre
enn to valgperioder, 8 år, som mulig å endre om det skulle være skjellige grunner til
det. I 1971 sto Sotrabroen ferdig og etterspørsel etter tomter som følge av den
nyvunne bilbaserte nærheten til Bergen steg bratt. I dag 40 år etter broen ble åpnet
og 36 år etter at reguleringsplan for Tona II ble vedtatt er det helt andre
forutsetninger for arealpolitikk og for planlegging i Fjell Kommune.
Folketallet er mer enn fordobblet. Straume er utviklet til et stort vitalt og etter hvert
urbant senter med store planer for videreutvikling og det planlegges økt kapasitet på
veiforbindelse til/fra Bergen. Det ville være overraskende om Fjell Kommune
arealpolitikk skulle vær den samme som for 36 år siden.
Merknaden fortsetter med å vise til vedlegg/illustrasjoner og det etterlyses en
konekvensanalyse for virkningen på utsyn fra eksisterende boliger.
Kommentar:
Planforslaget underslår ikke at utsynet blir endret. Det må være å forvente at utsyn
blir endret når det har eksitert planer for området, og når kommuneplanen har vist
området som byggeområde over lengre tid. Nevnte konsekvensanalyse er ikke
pålagt planlegger av Fjell Kommune.
Merknaden bemerker saksbehandling og det heter: At man (Plan og utbyggingsjefen)
legger merknader fra eksisterende beboere til side…fremstår som uhørt og svært lite
tillitsvekkende,…”
Kommentar:
Plankonsulent avstår fra å kommentere dette.
Plankonsulents avsluttende kommentar
Arealplanlegging og særlig fortetting/utvidelse av eksisterende byggeområder
handler om å håndtere endring. Ovenstående viser at naboer og gjenboere
motsetter seg endring slik foreslått i revidert forslag til reguleringsplan. Dette
begrunnes hovedsakelig med endret utsyn og det foreslås å planlegge Tona
Sør etter 30 år gamle prinsipp og arealpolitikk.
Planen er utarbeidet i samråd med Plan og byggesjefen, er vurdert av rådmann
og er vedtatt utlagt til høring.
Som følge av kommentarene er planen nå ytterligere revidert; høyder i KS2 er
redusert til C+41,5, entallet i rekken eredusert til 7 og føresegner slår entydig
fast at bebyggelsen skal ha tak med ensidig fall.
Det er å forvente for utbygger at prosessen har forutsigbarhet og at nylig
vedtatte arealpolitiske prinsipp er styrende
Og Arkitekter
Terje Grøstad 08.03.11
Side - 31 – av 31