Rapport pr. 30. juni 2012 - Swedbank
Rapport pr. 30. juni 2012 - Swedbank Rapport pr. 30. juni 2012 - Swedbank
Rente- og valutasikring Selskapet har inngått rentesikringsavtaler for å sikre forutsigbarhet i kostnader og likviditet. Ved utgangen av andre kvartal var 65,4 prosent av lånene rentesikret. Rentesikringsavtaler har til enhver tid en markedsverdi og denne blir reflektert i regnskapet kvartalsvis. I andre kvartal har de lange rentene falt tilbake. Dette medfører en reduksjon i markedsverdien på rentesikringsavtalene, og selskapets regnskap ble derfor ytterligere negativt påvirket med ca NOK 14,0 millioner etter skatt. Det understrekes at dette ikke påvirker den underliggende driften og at verdiendringen må sees som midlertidig da hensikten er å la avtalene løpe til forfall. De langsiktige rentene internasjonalt er svært lave, selvsagt mye påvirket av rekordlave kortsiktige renter, sentralbankenes løfte om å holde de lave lenge og av støttekjøp av langsiktige statsobligasjoner. Holder vi støttekjøpene av lange obligasjoner i flere land utenom, kan ikke de øvrige faktorene forklare dagens nivå for de langsiktige rentene og det vil alltid være en risiko for at lange renter vil trekke opp nå rentenivået er så lavt som nå. Spreadene (over swaprente) for lån til eiendom er høyere enn før, både fra banker og via obligasjonslån i markedet. Vi venter ikke at spreadene skal ned til ”gamle” nivåer, men oppsiden fra dagens spreader er trolig begrenset. Også i Norge og Sverige er fastrentene er på historisk lave nivåer. Korte pengemarkedsrenter er også lave. Vi venter en raskere oppgang i rentene i Norge enn sentralbanken har signalisert og høyere enn markedet nå priser inn. I Sverige overrasket Riksbanken markedet ved å kutte styringsrenten fra 1,5 prosent til 1,25 prosent på deres rentemøte den 6. september 2012. Når det gjelder valutasikring i forbindelse med kjøpet av den svenske eiendomsporteføljen, har selskapet valgt å sikre 50 prosent av totalt innbetalt egenkapital i prosjektet. Den resterende innbetalte egenkapitalen sikres ved at man følger en glideskala som er knyttet til den underliggende valutakursutviklingen. Historisk renteutvikling 7,5% 6,5% 5,5% 4,5% 3,5% 2,5% 1,5% 1. kv. 2007 2. kv. 2007 4. kv. 2007 2. kv. 2008 4. kv. 2008 2. kv. 2009 4. kv. 2009 1. kv. 2010 3. kv. 2010 1. kv. 2011 3. kv. 2011 1. kv. 2012 3 mnd NIBOR 10 år SWAP 8
6. MARKEDSSYN Verdensøkonomien Veksten i verdensøkonomien har gradvis avtatt de to siste årene, etter den første, ganske raske gjeninnhentingen etter finanskrisen. Oppbremsingen har vært bred, både fremvoksende økonomier (EM) og rike land har bidratt. I det siste har fokuset naturlig nok vært størst på problemene i Eurosonen, men også i andre deler har veksten kommet ned. I 2. kvartal i år var veksten den laveste siden før finanskrisen, på rundt 2,5 prosent. Det er godt under trendveksten for global økonomi. Likevel er ikke oppbremsingen brå og veksten er ikke faretruende lav. Videre er ikke alle årsakene til oppbremsingen varige. Myndighetene i EM hevet renter og strammet inn budsjettpolitikken i 2010 og 2011, fordi inflasjonen var i høyeste laget. Nå som veksten har bremset godt ned og inflasjonen har avtatt betydelig, er politikken lagt om 180 grader i de fleste EM de siste månedene. Rentene er kuttet og finanspolitikken skal nå stimulere veksten. Få EM-land har trøbbel med statsgjelden. Detaljomsetningen har steget bra i EM frem til i sommer, som bilsalget. En mulig økning i konsumprisene i høst som følge av økte energi- og matpriser kan bidra til dempe veksten i etterspørselen de neste månedene. I rike land er det utsiktene mer blandet. Underskuddet på statsbudsjettet i USA er foresatt stort, men privat sektor har kommet ganske langt i oppryddingen, både i husholdningene, bedriftene og i finanssektoren. Boligprisene har falt tilbake til der de kom fra og prisene på næringsbygg er lave. Bolig- og annen bygging har vært lav i flere år og balansen på eiendomsmarkedene er bedret. Boligprisene stiger og boligbyggingen har steget 50 prosent allerede, men er fortsatt på et uvanlig lavt nivå. Husholdningenes gjeldsgrad har kommet godt ned. Bedriftene går også med store kontantoverskudd. Klarer det politisk systemet – som det til slutt pleier å gjøre - å komme rundt de automatiske innstrammingene som inntreffer fra årsskiftet om man ikke blir enig om noe annet (the fiskal Cliff), er vi moderat optimistiske vs. 2013. Angsten for politikksvikt kan likevel skape problemer, og vi ser tegn til svakhet på investeringssiden allerede. Den amerikanske sentralbanken har begynt å kjøpe boliglånsobligasjoner (QE3) i ganske stor skala og lover nå å gjøre det inntil arbeidsmarkedet er betydelig bedret. I EMU er ikke budsjettunderskuddene store, samlet sett, men det er dessverre store forskjeller mellom landene. Dagens EMU er ikke konstruert for å håndtere slike ubalanser. De siste tre kvartalene har EMU-landene kommet godt i gang med en forsterking av unionen, med nye regler for budsjettene, låneordninger for banker og nå til slutt også for land via sentralbanken samt en bankunion for felles innskuddsgaranti og rekapitalisering av banker. Ubalansene blir også gradvis redusert, men samtidig har arbeidsledigheten blitt svært høy i flere land. Behovet for ytterligere innstramminger i EMU samlet blir lavere de neste årene enn de foregående. Vi er moderat optimistiske, men erkjenner at risikoen er stor. Vi må se bedringer i løpet av 12 – 24 måneder. Nedsiden for eiendoms- og byggemarkedene er uansett ikke lenger så stor i flere land, etter tidenes fall. Norge Veksten i norsk økonomi har vært lavere enn i normale økonomiske oppsving, men den er likevel god, nå på oppunder fire prosent, selvsagt helt i særklasse blant rike land. Norges Banks regionale nettverk og mange andre barometre signaliserer en fortsatt vekst rundt dette nivået. Det er nok til å gi en bra vekst i sysselsettingen og en forsiktig nedgang i arbeidsledigheten, selv om innvandringen er langt høyere enn tidligere. Oljeinvesteringene vokser raskt, men privat forbruk stiger nå raskere etter en noe lavere vekst enn ventet i fjor og at boligbyggingen også stiger raskt. Fastlandsbedriftenes investeringer er også det svakeste leddet, men de stiger noe. Eksportbedriftene har fått mindre problemer enn oppslag i media kunne tyde på. Kredittveksten er høyere enn den langsiktige inntektsveksten for landet og boligprisene stiger videre, også de klart rasker enn en selv høy inntektsvekst. Lønnsveksten var over fire prosent i fjor og blir over fire prosent i år. Inflasjonen er fortsatt lav, på rundt én prosent. Veksten i de samlede realinntektene til 9
- Page 1 and 2: Nordisk Areal I AS Nordisk Areal In
- Page 3 and 4: 1. HOVEDPUNKTER I 2. KVARTAL 2012
- Page 5 and 6: Den langsiktige gjelden er ned NOK
- Page 7: Utløpsprofil, leiekontrakter Nordi
- Page 11 and 12: søkeprosesser er igangsatt. Norsk
- Page 13 and 14: 7. DEFINISJONER: BNP CBD Direkteavk
Rente- og valutasikring<br />
Selskapet har inngått rentesikringsavtaler for å sikre<br />
forutsigbarhet i kostnader og likviditet. Ved utgangen<br />
av andre kvartal var 65,4 <strong>pr</strong>osent av lånene rentesikret.<br />
Rentesikringsavtaler har til enhver tid en<br />
markedsverdi og denne blir reflektert i regnskapet<br />
kvartalsvis.<br />
I andre kvartal har de lange rentene falt tilbake. Dette<br />
medfører en reduksjon i markedsverdien på rentesikringsavtalene,<br />
og selskapets regnskap ble derfor<br />
ytterligere negativt påvirket med ca NOK 14,0<br />
millioner etter skatt. Det understrekes at dette ikke<br />
påvirker den underliggende driften og at verdiendringen<br />
må sees som midlertidig da hensikten er å la<br />
avtalene løpe til forfall.<br />
De langsiktige rentene internasjonalt er svært lave,<br />
selvsagt mye påvirket av rekordlave kortsiktige renter,<br />
sentralbankenes løfte om å holde de lave lenge og av<br />
støttekjøp av langsiktige statsobligasjoner. Holder vi<br />
støttekjøpene av lange obligasjoner i flere land<br />
utenom, kan ikke de øvrige faktorene forklare dagens<br />
nivå for de langsiktige rentene og det vil alltid være<br />
en risiko for at lange renter vil trekke opp nå rentenivået<br />
er så lavt som nå. S<strong>pr</strong>eadene (over swa<strong>pr</strong>ente)<br />
for lån til eiendom er høyere enn før, både fra banker<br />
og via obligasjonslån i markedet. Vi venter ikke at<br />
s<strong>pr</strong>eadene skal ned til ”gamle” nivåer, men oppsiden<br />
fra dagens s<strong>pr</strong>eader er trolig begrenset.<br />
Også i Norge og Sverige er fastrentene er på historisk<br />
lave nivåer. Korte pengemarkedsrenter er også lave. Vi<br />
venter en raskere oppgang i rentene i Norge enn<br />
sentralbanken har signalisert og høyere enn markedet<br />
nå <strong>pr</strong>iser inn.<br />
I Sverige overrasket Riksbanken markedet ved å kutte<br />
styringsrenten fra 1,5 <strong>pr</strong>osent til 1,25 <strong>pr</strong>osent på deres<br />
rentemøte den 6. september <strong>2012</strong>.<br />
Når det gjelder valutasikring i forbindelse med kjøpet<br />
av den svenske eiendomsporteføljen, har selskapet<br />
valgt å sikre 50 <strong>pr</strong>osent av totalt innbetalt egenkapital<br />
i <strong>pr</strong>osjektet. Den resterende innbetalte egenkapitalen<br />
sikres ved at man følger en glideskala som er knyttet<br />
til den underliggende valutakursutviklingen.<br />
Historisk renteutvikling<br />
7,5%<br />
6,5%<br />
5,5%<br />
4,5%<br />
3,5%<br />
2,5%<br />
1,5%<br />
1. kv.<br />
2007<br />
2. kv.<br />
2007<br />
4. kv.<br />
2007<br />
2. kv.<br />
2008<br />
4. kv.<br />
2008<br />
2. kv.<br />
2009<br />
4. kv.<br />
2009<br />
1. kv.<br />
2010<br />
3. kv.<br />
2010<br />
1. kv.<br />
2011<br />
3. kv.<br />
2011<br />
1. kv.<br />
<strong>2012</strong><br />
3 mnd NIBOR 10 år SWAP<br />
8
Change language