Rapport pr. 30. juni 2012 - Swedbank

2. FORVALTERS KOMMENTAR
Asle Løvstad
adm. dir. First Newsec
Asset Management AS
Løvstad er utdannet ved
Handelsakademiet i
Oslo, og har lang
erfaring fra eiendomsbransjen,
både innenfor
transaksjoner og forvaltning.
Fra 2005 og frem
til mars 2007 var han
økonomidirektør i Oslo
Areal ASA/Newsec
Asset Management AS.
I perioden 2001 – 2004
var han økonomidirektør
for Vital Eiendom AS.
4
Forvalter First Newsec Asset Management rapporterer
om et noe roligere andre kvartal, spesielt på
utleiesiden. Markedet er fortsatt krevende i Oslo Øst
og Oslo Nord der Nordisk Areal har ledige lokaler.
Den økonomiske ledigheten i porteføljen har økt noe i
kvartalet og ligger nå på 20,5 prosent. Det jobbes
aktivt med å etablere nye leiekontrakter som erstatter
for Bravida som flyttet ut av Økernveien ved årsskiftet.
Ledigheten i porteføljen er en utfordring og
forvalter jobber aktivt for å få den ned på et mer
akseptabelt nivå. Gjenværende leietid for de
eksisterende kontraktene er 3,5 år.
Mariboes gate 13 er fullt utleid med 6 års gjenværende
leietid etter at avtalen med American Express
ble forlenget i forrige kvartal, samt at det ble inngått
en ny leieavtale med Politidirektoretet i andre kvartal.
I Karihaugveien 89 er det inngått tre mindre leiekontrakter
i kvartalet, hvor det er avtalt at de nye
leietakerne skal flytte inn i lokalene uten noen form
for rehabilitering. Forvalter er også i pågående
leieforhandlinger med flere andre potensielle
leietakere.
I Økernveien 94 er ledigheten fremdeles høy etter at
Brivida flyttet ut. Aktiviteten har vært høy i kvartalet,
men de pågående dialogene med potensielle
leietakere har til nå ikke ført frem. Nordisk Areal har i
løpet av kvartalet brukt en del ressurser på å pusse
opp kantinen og fellesområdene, noe som forventningsvis
vil gi resultater i det pågående utleiearbeidet.
Det er fortsatt god interesse for flere av de svenske
eiendommene i porteføljen, og man er i dialog med
flere interessenter med tanke på salg av eiendommer.
Det ble solgt tre svenske eiendommer i kvartalet. Alle
salgene har gitt en gevinst i forhold til bokført verdi
og gir økt likviditet i fondet.
3. AVKASTNING OG KAPITALFORHOLD
Nordisk Areal har som langsiktig målsetting å oppnå
en konkurransedyktig avkastning på egenkapitalen
(IRR). Dette er nærmere definert som en avkastning
på 9-12 prosent pr. år etter forvaltningshonorarer og
skatt. Avkastning i eiendomsfondet måles ut fra to
parameter; direkteavkastning og verdiendring i
porteføljen.
Verdiendring eiendom
Det er foretatt eksterne verdivurderinger av alle
eiendommene i Norge pr. utgangen av juni 2012,
utført av Akershus Eiendom og DTZ Realkapital.
Verdivurderingene gjenspeiler at verdiene har holdt
seg tilnærmet uendret fra første til andre kvartal.
DTZ har gjennomført en delvis verdivurdering av
porteføljen i Sverige. Verdien på porteføljen er
redusert med ca SEK 28 millioner i kvartalet, noe
som i sin helhet skyldes salg av tre eiendommer.
Den samlede verdien av eiendommene er vurdert til
NOK 1 985 millioner.
Direkteavkastning
Ledigheten i fondet har økt noe sammenlignet med
forrige kvartal, mens verdien på den norske porteføljen
er tilnærmet uendret. Imidlertid fører salgene i
Sverige til at den totale eiendomsverdien er noe
redusert i kvartalet. Selv om den totale eiendomsverdien
er noe ned, har salgene hatt en positiv effekt
på direkteavkastningen da salgene er gjort til verdier
som ligger over siste bokførte verdi.
Verdien på selskapets rentebindingsavtaler har
utviklet seg negativt med ca NOK 14,0 millioner etter
skatt i kvartalet som følge av en reduksjon i de lange
rentene. Dette tilsvarer ca NOK 2,5 per aksje i økt
negativ verdi. Verdiendringene på rentebindingsavtalene
skal derimot ses på som midlertidig da
hensikten er å la avtalene løpe til forfall.