Rapport pr. 30. juni 2012 - Swedbank
Rapport pr. 30. juni 2012 - Swedbank Rapport pr. 30. juni 2012 - Swedbank
husholdningene er meget høy, vel 5 prosent (inkludert veksten i sysselsettingen)! Norges Bank holder renten lav selv om veksten i økonomien er høy. Inflasjonen er lav og Banken er urolig for at kronekursen blir for sterk om renten blir for høy i forhold til rentene hos våre handelspartnere, som har andre problemer å sti med. Vi venter at signalrenten blir holdt uendret i år, og trolig gjennom 1. halvår 2013. Spreadene i pengemarkedet har kommet godt inn de siste ukene. Samtidig har også rentepåslaget for bankenes innlånin (over swap) falt noe. På den annen side har mange banker behov for å holde inntjeningen høy for å kunne bedre egenkapitalen. Bankene rapporterte i sommer at de igjen strammer noe til vs. bedriftene. Spreadene for lån til eienom er derfor forholdsvis høye, godt over 200 bp over swaprenten. Avkastning på norsk eiendom Transaksjonsvolumet i Norge endte på i underkant av NOK 35 milliarder i 2011 1 . Transaksjonsnivået for Oslo var nesten på nivå med 2007 og utgjorde en rekordstor andel av det totale volumet. Omsetningen for 2012 startet friskt i førstekvartal, med en rapportert omsetning av næringseiendom for NOK 12 milliarder. Dette volumet ble drevet av noen store transaksjoner som f,eks DNB Liv sitt kjøp av DNB sitt nye hovedkontor i Bjørvika for ca NOK 4,8 milliarder. Akershus Eiendom forventer et sterkt eiendomsmarked også i 2012, selv om aktiviteten i 2. kvartal har vært avtagende. En av grunnene til en noe avtagende aktivitet kan skyldes at bankene som låner ut penger til næringseiendom har økt sine kredittmarginer gjennom sommeren. Prisene for eiendommene med best beliggenhet ser ut til å holde seg, prime yield er fortsatt 5,25 prosent 2 . Aktiviteten i kontorutleiemarkedet er Oslo er fortsatt høy og det er flere bransjer som går så godt at mange bedrifter har ekspansjonsplaner. Allerede i starten av året er det inngått flere store leiekontrakter og store 1 Akershus Eiendom Markedsrapport vår 2012 2 Akershus Eiendom Markedsrapport vår 2012 Leierpriser pr. 2. kvartal 2012 3500 3300 3100 2900 2700 2500 2300 2100 1900 1700 1500 1300 1100 900 700 500 Vika-Aker Brygge Indre by sentrum Skøyen Lysaker Nydalen Bryn-Helsfyr Oslo ytre vest 10 Kilde: Eiendomsverdi Næring AS, gjennomsnitt leiepris per sone (nom.kr/ kvm)
søkeprosesser er igangsatt. Norsk økonomi holder seg god, og DnB Næringsmegling har tro på at aktiviteten vil bli høy ut året 3 . Til tross for en tilførsel av ca 280 000 kvm nye kontorbygg i Stor-Oslo, holder ledigheten seg på lave nivåer 4 . DnB Næringsmegling anslår arealledigheten til å ha økt fra 7,5 prosent til 7,8 prosent fra i høst, en beskjeden økning sett opp mot at ledigheten inkluderer alle areal som vil klare for innflytting i løpet av det neste året. Årsaken er en god vekst i kontorsysselsettingen i Oslo, konvertering av kontorareal til bolig og annen type bruk samt omfattende rehabiliteringsprosjekter som midlertidig tar areal ut av markedet. DnB Næringsmegling anslår videre at tilbudet av kontorareal i Stor-Oslo vil vokse mer enn etterspørselen det kommende året. Konsekvensene av dette vil bli dempet av en økende konvertering til bolig samt at den høye aktiviteten innenfor olje, offshore og oljeservice vil skape en økende arealetterspørsel. Leieprisene i prime-segmentet steg veldig i 2011, se grafen på forrige side, og svekket seg gjennom 1. halvår2012 5 . Akershus Eiendom forventer imidlertid at leieprisene i prime-segmentet vil vokse også i 2012 på grunn av begrenset tilbud kombinert med høy etterspørsel. I randsonene har det vært litt ulik utvikling i kvartalet, men gjennom 2012 som helhet antas det at disse områdene vil oppleve en flat utviklingen i leieprisene. Jones Lang LaSalle støtter antakelsen om en relativt flat leieprisutvikling framover 6 . Eiendomsverdi Næring kan rapportere om en høy aktivitet i utleiemarkedet i 2. kvartal 2012. Sverige Veksten i Sverige har vært ganske god siden finanskrisen og produksjonstapet under krisen er hentet inn. Utsiktene er mer usikre. I år ventes en BNP-vekst på rundt 1 prosent og opp mot 2 prosent i 2013. Landet er mer avhengig av den europeiske konjunkturen enn Norge. Signalene fra bedriftene har vært svake i det siste. Investeringene i bedriftene har steget ganske mye allerede og oppsiden er trolig begrenset, selv om et kutt i skatten på bedriftenes overskudd trolig vil virke positivt. Bankene har nok strammet inn kredittpraksis vs. bedriftene og veksten i bedriftene gjeld er klart dempet. Husholdningenes realinntekter stiger greit, drevet av en vekst i sysselsettingen på rundt 1 prosent, lønnsvekst på 2,5 prosent og en inflasjon på rundt 1 prosent. Samlet gir den vekst i realinntekten på rundt 2,5 prosent. Forbruksveksten er imidlertid dempet de siste månedene og forbrukertilliten har kommet litt ned, som lenger sørover i Europa. Boligmarkedet er slakkere og veksten i husholdningenes gjeld er godt dempet, som for bedriftene. Balansemessig er Sverige i god stand. Landet har ikke noe budsjettunderskudd, har lav statsgjeld og husholdningene sparer mye – selv om de også har mye gjeld. Landet går med et stort overskudd på driftsbalansen, selv om landet importerer dyr olje. Handlefriheten i finanspolitikken er stor. Det vurderes å gjennomføre betydelige skattelettelser for bedriftene de neste årene, i all fall med en reduksjon i skattesatsen. Riksbanken kuttet signalrenten til 1,25 prosent i august. Den svenske kronen har vært sterk, inflasjonen lav og vekstutsiktene usikre. I forhold til inflasjon og ledighet er dette et rimelig rentenivå for landet. Det vil ta lang tid før renten kommer opp til et normalt nivå igjen. 3 DnB Næringsmegling Markedsrapport 1H 2012 4 DnB Næringsmegling Markedsrapport 1H 2012 5 Eiendomsverdi Næring leieprisoversikten 2.kvartal 2012 6 Jones Lang LaSalle European Office Property Clock 1Q12 11
- Page 1 and 2: Nordisk Areal I AS Nordisk Areal In
- Page 3 and 4: 1. HOVEDPUNKTER I 2. KVARTAL 2012
- Page 5 and 6: Den langsiktige gjelden er ned NOK
- Page 7 and 8: Utløpsprofil, leiekontrakter Nordi
- Page 9: 6. MARKEDSSYN Verdensøkonomien Vek
- Page 13 and 14: 7. DEFINISJONER: BNP CBD Direkteavk
husholdningene er meget høy, vel 5 <strong>pr</strong>osent (inkludert<br />
veksten i sysselsettingen)!<br />
Norges Bank holder renten lav selv om veksten i<br />
økonomien er høy. Inflasjonen er lav og Banken er<br />
urolig for at kronekursen blir for sterk om renten blir<br />
for høy i forhold til rentene hos våre handelspartnere,<br />
som har andre <strong>pr</strong>oblemer å sti med. Vi venter at<br />
signalrenten blir holdt uendret i år, og trolig gjennom<br />
1. halvår 2013.<br />
S<strong>pr</strong>eadene i pengemarkedet har kommet godt inn de<br />
siste ukene. Samtidig har også rentepåslaget for<br />
bankenes innlånin (over swap) falt noe. På den annen<br />
side har mange banker behov for å holde inntjeningen<br />
høy for å kunne bedre egenkapitalen. Bankene<br />
rapporterte i sommer at de igjen strammer noe til vs.<br />
bedriftene. S<strong>pr</strong>eadene for lån til eienom er derfor<br />
forholdsvis høye, godt over 200 bp over swa<strong>pr</strong>enten.<br />
Avkastning på norsk eiendom<br />
Transaksjonsvolumet i Norge endte på i underkant av<br />
NOK 35 milliarder i 2011 1 . Transaksjonsnivået for Oslo<br />
var nesten på nivå med 2007 og utgjorde en rekordstor<br />
andel av det totale volumet. Omsetningen for <strong>2012</strong><br />
startet friskt i førstekvartal, med en rapportert<br />
omsetning av næringseiendom for NOK 12 milliarder.<br />
Dette volumet ble drevet av noen store transaksjoner<br />
som f,eks DNB Liv sitt kjøp av DNB sitt nye hovedkontor<br />
i Bjørvika for ca NOK 4,8 milliarder. Akershus<br />
Eiendom forventer et sterkt eiendomsmarked også i<br />
<strong>2012</strong>, selv om aktiviteten i 2. kvartal har vært<br />
avtagende. En av grunnene til en noe avtagende<br />
aktivitet kan skyldes at bankene som låner ut penger<br />
til næringseiendom har økt sine kredittmarginer<br />
gjennom sommeren. Prisene for eiendommene med<br />
best beliggenhet ser ut til å holde seg, <strong>pr</strong>ime yield er<br />
fortsatt 5,25 <strong>pr</strong>osent 2 .<br />
Aktiviteten i kontorutleiemarkedet er Oslo er fortsatt<br />
høy og det er flere bransjer som går så godt at mange<br />
bedrifter har ekspansjonsplaner. Allerede i starten av<br />
året er det inngått flere store leiekontrakter og store<br />
1 Akershus Eiendom Markedsrapport vår <strong>2012</strong><br />
2 Akershus Eiendom Markedsrapport vår <strong>2012</strong><br />
Leier<strong>pr</strong>iser <strong>pr</strong>. 2. kvartal <strong>2012</strong><br />
3500<br />
3300<br />
3100<br />
2900<br />
2700<br />
2500<br />
2300<br />
2100<br />
1900<br />
1700<br />
1500<br />
1300<br />
1100<br />
900<br />
700<br />
500<br />
Vika-Aker Brygge Indre by sentrum Skøyen Lysaker Nydalen Bryn-Helsfyr Oslo ytre vest<br />
10<br />
Kilde: Eiendomsverdi Næring AS, gjennomsnitt leie<strong>pr</strong>is per sone (nom.kr/ kvm)
Change language