Rapport pr. 30. juni 2012 - Swedbank

Nordisk Areal I AS
Nordisk Areal Invest AS
2. KVARTAL
2012
RAPPORT PR. 30.JUNI 2012

INNHOLD
1. Hovedpunkter i 2. kvartal 2012 3
2. Forvalters kommentar 4
3. Avkastning og kapitalforhold 4
4. Eiendomsporteføljen og selskapsstruktur 6
5. Finansiering 7
6. Markedssyn 9
7. Definisjoner 13

1. HOVEDPUNKTER I 2. KVARTAL 2012
• Den beregnede kursen i Nordisk Areal Invest AS endte på NOK 78,0 ved utgangen
av andre kvartal 2012, ned NOK 3,0 fra forrige kvartal
• Eiendomsverdiene er vurdert til å ligge på samme nivå som sist kvartal av de
eksterne verdivurdererne.
• Det er solgt tre svenske eiendommer i kvartalet med gevinst i forhold til bokført
verdi
• Det er inngått fem nye leiekontrakt i kvartalet, og gjenværende leietid på porteføljens
kontrakter var 3,5 år ved utløpet av andre kvartal 2012. Ledigheten i
porteføljen ligger på 20,5 prosent
• Både i det svenske og norske markedet forventes det en fortsatt lav ledighet
framover. Leienivåene har stabilisert seg etter en periode med oppgang. Det har
vært generelt god aktivitet i utleiemarkedet i Oslo i andre kvartal 2012, mens det
fortsatt rapporteres om et utfordrende marked i Oslo Øst og Oslo Nord der Nordisk
Areal har ledige lokaler.
• De lange rentene har falt videre gjennom 2. kvartal 2012. Dette har ført til en
økning i overkursen på selskapets rentebindingsavtaler som igjen har hatt en
negativ innvirkning på kursen.
3

2. FORVALTERS KOMMENTAR
Asle Løvstad
adm. dir. First Newsec
Asset Management AS
Løvstad er utdannet ved
Handelsakademiet i
Oslo, og har lang
erfaring fra eiendomsbransjen,
både innenfor
transaksjoner og forvaltning.
Fra 2005 og frem
til mars 2007 var han
økonomidirektør i Oslo
Areal ASA/Newsec
Asset Management AS.
I perioden 2001 – 2004
var han økonomidirektør
for Vital Eiendom AS.
4
Forvalter First Newsec Asset Management rapporterer
om et noe roligere andre kvartal, spesielt på
utleiesiden. Markedet er fortsatt krevende i Oslo Øst
og Oslo Nord der Nordisk Areal har ledige lokaler.
Den økonomiske ledigheten i porteføljen har økt noe i
kvartalet og ligger nå på 20,5 prosent. Det jobbes
aktivt med å etablere nye leiekontrakter som erstatter
for Bravida som flyttet ut av Økernveien ved årsskiftet.
Ledigheten i porteføljen er en utfordring og
forvalter jobber aktivt for å få den ned på et mer
akseptabelt nivå. Gjenværende leietid for de
eksisterende kontraktene er 3,5 år.
Mariboes gate 13 er fullt utleid med 6 års gjenværende
leietid etter at avtalen med American Express
ble forlenget i forrige kvartal, samt at det ble inngått
en ny leieavtale med Politidirektoretet i andre kvartal.
I Karihaugveien 89 er det inngått tre mindre leiekontrakter
i kvartalet, hvor det er avtalt at de nye
leietakerne skal flytte inn i lokalene uten noen form
for rehabilitering. Forvalter er også i pågående
leieforhandlinger med flere andre potensielle
leietakere.
I Økernveien 94 er ledigheten fremdeles høy etter at
Brivida flyttet ut. Aktiviteten har vært høy i kvartalet,
men de pågående dialogene med potensielle
leietakere har til nå ikke ført frem. Nordisk Areal har i
løpet av kvartalet brukt en del ressurser på å pusse
opp kantinen og fellesområdene, noe som forventningsvis
vil gi resultater i det pågående utleiearbeidet.
Det er fortsatt god interesse for flere av de svenske
eiendommene i porteføljen, og man er i dialog med
flere interessenter med tanke på salg av eiendommer.
Det ble solgt tre svenske eiendommer i kvartalet. Alle
salgene har gitt en gevinst i forhold til bokført verdi
og gir økt likviditet i fondet.
3. AVKASTNING OG KAPITALFORHOLD
Nordisk Areal har som langsiktig målsetting å oppnå
en konkurransedyktig avkastning på egenkapitalen
(IRR). Dette er nærmere definert som en avkastning
på 9-12 prosent pr. år etter forvaltningshonorarer og
skatt. Avkastning i eiendomsfondet måles ut fra to
parameter; direkteavkastning og verdiendring i
porteføljen.
Verdiendring eiendom
Det er foretatt eksterne verdivurderinger av alle
eiendommene i Norge pr. utgangen av juni 2012,
utført av Akershus Eiendom og DTZ Realkapital.
Verdivurderingene gjenspeiler at verdiene har holdt
seg tilnærmet uendret fra første til andre kvartal.
DTZ har gjennomført en delvis verdivurdering av
porteføljen i Sverige. Verdien på porteføljen er
redusert med ca SEK 28 millioner i kvartalet, noe
som i sin helhet skyldes salg av tre eiendommer.
Den samlede verdien av eiendommene er vurdert til
NOK 1 985 millioner.
Direkteavkastning
Ledigheten i fondet har økt noe sammenlignet med
forrige kvartal, mens verdien på den norske porteføljen
er tilnærmet uendret. Imidlertid fører salgene i
Sverige til at den totale eiendomsverdien er noe
redusert i kvartalet. Selv om den totale eiendomsverdien
er noe ned, har salgene hatt en positiv effekt
på direkteavkastningen da salgene er gjort til verdier
som ligger over siste bokførte verdi.
Verdien på selskapets rentebindingsavtaler har
utviklet seg negativt med ca NOK 14,0 millioner etter
skatt i kvartalet som følge av en reduksjon i de lange
rentene. Dette tilsvarer ca NOK 2,5 per aksje i økt
negativ verdi. Verdiendringene på rentebindingsavtalene
skal derimot ses på som midlertidig da
hensikten er å la avtalene løpe til forfall.

Den langsiktige gjelden er ned NOK 25 millioner i
andre kvartal. Det skyldes betaling av ordinære
avdrag, samt ekstraordinær nedbetaling ift salg av de
tre svenske eiendommene.
Kurs
På basis av de gjennomførte verdivurderingene og
oppnådde resultater i andre kvartal 2012, er tegningskursen
i Nordisk Areal Invest AS beregnet til NOK
78,0 pr. aksje. Dette er ned NOK 3,0 fra første kvartal
2012.
Kursutvikling Nordisk Areal Invest AS (NOK/ aksje)
140
120
100
80
78,0
60
40
20
0
2Q07 4Q07 2Q08 4Q08 2Q09 4Q09 2Q10 4Q10 2Q11 4Q11 2Q12
Tegningskurs
VEK
(For definisjoner, se side 12)
Siste tolv måneder har fondet gitt en negativ
avkastning på 9,3 prosent. Fra første innbetaling av
egenkapital den 27. april 2007 til utløp av andre
kvartal 2012 har det vært en negativ avkastning på
22,0 prosent. Dette tilsvarer en annualisert negativ
avkastning på 4,7 prosent.
Kapitalforhold
Nordisk Areal Invest AS gjennomførte i løpet av 2007
tre emisjoner på totalt NOK 562,3 millioner. Det er
ikke planlagt nye emisjoner i Nordisk Areal Invest AS.
Aksjer i selskapet er imidlertid tilgjengelig gjennom
annenhåndsomsetning. For mer informasjon, vennligst
kontakt Deres rådgiver.
organisert via aksjonærenes finansielle rådgivere.
Handel med Nordisk Areal Invest AS har nå også blitt
tilgjengelig på Swedbank First Securities sin
netthandelsløsning, se www.swedbank.no/
netthandel.
Omsetning av aksjer forutsetter imidlertid at det
eksisterer en kjøper av tilgjengelige aksjer, og at det
oppnås enighet om kurs på aksjene mellom kjøper og
selger. Anbefalt omsetningskurs er siste offisielle
beregnede tegningskurs. Ved tegning av nye aksjer
og/eller ved kjøp/salg av aksjer i annenhåndsmarkedet,
anbefales det at prospekt og annet tilgjengelig
salgsmateriale for Nordisk Areal Invest AS gjennomgås.
Annenhåndsomsetning
Swedbank First Securities har etablert et system for
håndtering av annenhåndsomsetning av aksjer i
Nordisk Areal Invest AS. Tidligere har dette kun vært
5

4. EIENDOMSPORTEFØLJEN OG SELSKAPSSTRUKTUR
Nordisk Areal I AS er et eiendomsselskap med en aktivt forvaltet nordisk eiendomsportefølje. Fondet forvaltes av
First Newsec Asset Management AS. Selskapet er eiet av Nordisk Areal Invest AS.
Investorer
Nordisk Areal Invest AS
Nordisk Areal I AS
SPV
SPV
SPV
SPV
SPV
Nordisk Areal
Fastigheter I AB
SPV
Philip
Pedersens vei 1
Økernveien
94
Marieboesgate
13
Karihaugveien
89
Robsrudskogen
15
Eiendomsportefølje
Sverige
Nordisk Areal I AS eide pr. 30. juni 2012 fem eiendommer
i Norge, samt en handelsportefølje på 82 mindre
eiendommer i Sverige. Samlet eiendomsverdi på
porteføljen utgjør pr. andre kvartal 2012 ca. NOK 2
milliarder, og all innhentet kapital er investert.
Den norske porteføljen ble i hovedsak ervervet våren
2007 og består per andre kvartal 2012 av tre kontoreiendommer
i Oslo, et kontor- og lagerbygg på
Lørenskog og en kontoreiendom på Lysaker. Den
svenske porteføljen ble overtatt i mars 2008 og består
per andre kvartal av 82 handelseiendommer spredt
over store deler av Sverige.
6
Eiendom Beliggenhet Segment Areal (kvm) Gjenværende leietid
Philip Pedersens vei 1 Oslo Kontor 23 371 3,5
Mariboes gate 13 Oslo Kontor 17 151 5,9
Økernveien 94 Oslo Kontor 18 193 5,1
Karihaugveien 89 Oslo Kontor 11 135 2,7
Robsrudskogen 15 Lørenskog Kontor/lager 10 451 4,0
Svensk handelsportefølje Sverige Handel/kontor 99 143 2,7
Totalt 180 444 3,5

Utløpsprofil, leiekontrakter Nordisk Areal I AS (NOKm)
50,0
45,0
40,0
35,0
30,0
25,0
20,0
15,0
10,0
5,0
-
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023-
2027
5. FINANSIERING
Nordisk Areal I AS vil søke å oppnå en fremmedkapitalgrad
på mellom 70 og 80 prosent av total
eiendomsverdi i porteføljen. Eiendomsselskapet vil
til enhver tid optimalisere finansieringsstrukturen i
selskapet. First Newsec Asset Management AS vil
kontinuering overvåke risiko knyttet til renteendringer
og likviditet, og det vil løpende bli vurdert hvor stor
andel av fremmedkapitalfinansieringen som skal ligge
i det faste og flytende rentemarkedet.
Fremmedkapital
Fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet
i Norge er inngått med et banksyndikat sammensatt
av SpareBank 1 Midt-Norge, Swedbank,
Sparebanken Hedmark og SpareBank 1 SR-Bank, mens
fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet
i Sverige er inngått med Swedbank. Ved utløpet av
andre kvartal var den totale langsiktige rentebærende
gjelden NOK 1.387 millioner, tilsvarende total
belåningsgrad på 69,9 prosent med gjenværende
løpetid på 2,8 år.
Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. utgangen
av andre kvartal er på 4,3 prosent. Gjennomsnittlig
yield, benyttet av eksterne verdivurderere på
eiendomsporteføljen er 7,6 prosent. Dette gir et
positivt yield gap på 3,3 prosent, hvilket medfører en
positiv gearingeffekt på egenkapitalen som er
investert i eiendomsselskapet.
Yield gap (prosent)
9,0%
8,0%
7,0%
6,0%
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
3Q
07
4Q
07
1Q
08
2Q
08
3Q
08
4Q
08
1Q
09
2Q
09
3Q
09
4Q
09
1Q
10
2Q
10
3Q
10
4Q
10
1Q
11
2Q
11
Yield gap Yield Nordisk Areal Rentekostnad
3Q
11
4Q
11
1Q
12
2Q
12
7

Rente- og valutasikring
Selskapet har inngått rentesikringsavtaler for å sikre
forutsigbarhet i kostnader og likviditet. Ved utgangen
av andre kvartal var 65,4 prosent av lånene rentesikret.
Rentesikringsavtaler har til enhver tid en
markedsverdi og denne blir reflektert i regnskapet
kvartalsvis.
I andre kvartal har de lange rentene falt tilbake. Dette
medfører en reduksjon i markedsverdien på rentesikringsavtalene,
og selskapets regnskap ble derfor
ytterligere negativt påvirket med ca NOK 14,0
millioner etter skatt. Det understrekes at dette ikke
påvirker den underliggende driften og at verdiendringen
må sees som midlertidig da hensikten er å la
avtalene løpe til forfall.
De langsiktige rentene internasjonalt er svært lave,
selvsagt mye påvirket av rekordlave kortsiktige renter,
sentralbankenes løfte om å holde de lave lenge og av
støttekjøp av langsiktige statsobligasjoner. Holder vi
støttekjøpene av lange obligasjoner i flere land
utenom, kan ikke de øvrige faktorene forklare dagens
nivå for de langsiktige rentene og det vil alltid være
en risiko for at lange renter vil trekke opp nå rentenivået
er så lavt som nå. Spreadene (over swaprente)
for lån til eiendom er høyere enn før, både fra banker
og via obligasjonslån i markedet. Vi venter ikke at
spreadene skal ned til ”gamle” nivåer, men oppsiden
fra dagens spreader er trolig begrenset.
Også i Norge og Sverige er fastrentene er på historisk
lave nivåer. Korte pengemarkedsrenter er også lave. Vi
venter en raskere oppgang i rentene i Norge enn
sentralbanken har signalisert og høyere enn markedet
nå priser inn.
I Sverige overrasket Riksbanken markedet ved å kutte
styringsrenten fra 1,5 prosent til 1,25 prosent på deres
rentemøte den 6. september 2012.
Når det gjelder valutasikring i forbindelse med kjøpet
av den svenske eiendomsporteføljen, har selskapet
valgt å sikre 50 prosent av totalt innbetalt egenkapital
i prosjektet. Den resterende innbetalte egenkapitalen
sikres ved at man følger en glideskala som er knyttet
til den underliggende valutakursutviklingen.
Historisk renteutvikling
7,5%
6,5%
5,5%
4,5%
3,5%
2,5%
1,5%
1. kv.
2007
2. kv.
2007
4. kv.
2007
2. kv.
2008
4. kv.
2008
2. kv.
2009
4. kv.
2009
1. kv.
2010
3. kv.
2010
1. kv.
2011
3. kv.
2011
1. kv.
2012
3 mnd NIBOR 10 år SWAP
8

6. MARKEDSSYN
Verdensøkonomien
Veksten i verdensøkonomien har gradvis avtatt de to
siste årene, etter den første, ganske raske gjeninnhentingen
etter finanskrisen. Oppbremsingen har vært
bred, både fremvoksende økonomier (EM) og rike land
har bidratt. I det siste har fokuset naturlig nok vært
størst på problemene i Eurosonen, men også i andre
deler har veksten kommet ned. I 2. kvartal i år var
veksten den laveste siden før finanskrisen, på rundt
2,5 prosent. Det er godt under trendveksten for global
økonomi.
Likevel er ikke oppbremsingen brå og veksten er ikke
faretruende lav. Videre er ikke alle årsakene til
oppbremsingen varige. Myndighetene i EM hevet
renter og strammet inn budsjettpolitikken i 2010 og
2011, fordi inflasjonen var i høyeste laget. Nå som
veksten har bremset godt ned og inflasjonen har avtatt
betydelig, er politikken lagt om 180 grader i de fleste
EM de siste månedene. Rentene er kuttet og finanspolitikken
skal nå stimulere veksten. Få EM-land har
trøbbel med statsgjelden. Detaljomsetningen har
steget bra i EM frem til i sommer, som bilsalget. En
mulig økning i konsumprisene i høst som følge av økte
energi- og matpriser kan bidra til dempe veksten i
etterspørselen de neste månedene.
I rike land er det utsiktene mer blandet. Underskuddet
på statsbudsjettet i USA er foresatt stort, men privat
sektor har kommet ganske langt i oppryddingen, både
i husholdningene, bedriftene og i finanssektoren.
Boligprisene har falt tilbake til der de kom fra og
prisene på næringsbygg er lave. Bolig- og annen
bygging har vært lav i flere år og balansen på
eiendomsmarkedene er bedret. Boligprisene stiger og
boligbyggingen har steget 50 prosent allerede, men er
fortsatt på et uvanlig lavt nivå. Husholdningenes
gjeldsgrad har kommet godt ned. Bedriftene går også
med store kontantoverskudd. Klarer det politisk
systemet – som det til slutt pleier å gjøre - å komme
rundt de automatiske innstrammingene som inntreffer
fra årsskiftet om man ikke blir enig om noe annet
(the fiskal Cliff), er vi moderat optimistiske vs. 2013.
Angsten for politikksvikt kan likevel skape problemer,
og vi ser tegn til svakhet på investeringssiden
allerede. Den amerikanske sentralbanken har begynt å
kjøpe boliglånsobligasjoner (QE3) i ganske stor skala
og lover nå å gjøre det inntil arbeidsmarkedet er
betydelig bedret.
I EMU er ikke budsjettunderskuddene store, samlet
sett, men det er dessverre store forskjeller mellom
landene. Dagens EMU er ikke konstruert for å
håndtere slike ubalanser. De siste tre kvartalene har
EMU-landene kommet godt i gang med en forsterking
av unionen, med nye regler for budsjettene, låneordninger
for banker og nå til slutt også for land via
sentralbanken samt en bankunion for felles innskuddsgaranti
og rekapitalisering av banker. Ubalansene blir
også gradvis redusert, men samtidig har arbeidsledigheten
blitt svært høy i flere land. Behovet for
ytterligere innstramminger i EMU samlet blir lavere de
neste årene enn de foregående. Vi er moderat
optimistiske, men erkjenner at risikoen er stor. Vi må
se bedringer i løpet av 12 – 24 måneder. Nedsiden for
eiendoms- og byggemarkedene er uansett ikke lenger
så stor i flere land, etter tidenes fall.
Norge
Veksten i norsk økonomi har vært lavere enn i normale
økonomiske oppsving, men den er likevel god, nå på
oppunder fire prosent, selvsagt helt i særklasse blant
rike land. Norges Banks regionale nettverk og mange
andre barometre signaliserer en fortsatt vekst rundt
dette nivået. Det er nok til å gi en bra vekst i sysselsettingen
og en forsiktig nedgang i arbeidsledigheten,
selv om innvandringen er langt høyere enn tidligere.
Oljeinvesteringene vokser raskt, men privat forbruk
stiger nå raskere etter en noe lavere vekst enn ventet i
fjor og at boligbyggingen også stiger raskt.
Fastlandsbedriftenes investeringer er også det
svakeste leddet, men de stiger noe. Eksportbedriftene
har fått mindre problemer enn oppslag i media kunne
tyde på. Kredittveksten er høyere enn den langsiktige
inntektsveksten for landet og boligprisene stiger
videre, også de klart rasker enn en selv høy inntektsvekst.
Lønnsveksten var over fire prosent i fjor og blir over
fire prosent i år. Inflasjonen er fortsatt lav, på rundt én
prosent. Veksten i de samlede realinntektene til
9

husholdningene er meget høy, vel 5 prosent (inkludert
veksten i sysselsettingen)!
Norges Bank holder renten lav selv om veksten i
økonomien er høy. Inflasjonen er lav og Banken er
urolig for at kronekursen blir for sterk om renten blir
for høy i forhold til rentene hos våre handelspartnere,
som har andre problemer å sti med. Vi venter at
signalrenten blir holdt uendret i år, og trolig gjennom
1. halvår 2013.
Spreadene i pengemarkedet har kommet godt inn de
siste ukene. Samtidig har også rentepåslaget for
bankenes innlånin (over swap) falt noe. På den annen
side har mange banker behov for å holde inntjeningen
høy for å kunne bedre egenkapitalen. Bankene
rapporterte i sommer at de igjen strammer noe til vs.
bedriftene. Spreadene for lån til eienom er derfor
forholdsvis høye, godt over 200 bp over swaprenten.
Avkastning på norsk eiendom
Transaksjonsvolumet i Norge endte på i underkant av
NOK 35 milliarder i 2011 1 . Transaksjonsnivået for Oslo
var nesten på nivå med 2007 og utgjorde en rekordstor
andel av det totale volumet. Omsetningen for 2012
startet friskt i førstekvartal, med en rapportert
omsetning av næringseiendom for NOK 12 milliarder.
Dette volumet ble drevet av noen store transaksjoner
som f,eks DNB Liv sitt kjøp av DNB sitt nye hovedkontor
i Bjørvika for ca NOK 4,8 milliarder. Akershus
Eiendom forventer et sterkt eiendomsmarked også i
2012, selv om aktiviteten i 2. kvartal har vært
avtagende. En av grunnene til en noe avtagende
aktivitet kan skyldes at bankene som låner ut penger
til næringseiendom har økt sine kredittmarginer
gjennom sommeren. Prisene for eiendommene med
best beliggenhet ser ut til å holde seg, prime yield er
fortsatt 5,25 prosent 2 .
Aktiviteten i kontorutleiemarkedet er Oslo er fortsatt
høy og det er flere bransjer som går så godt at mange
bedrifter har ekspansjonsplaner. Allerede i starten av
året er det inngått flere store leiekontrakter og store
1 Akershus Eiendom Markedsrapport vår 2012
2 Akershus Eiendom Markedsrapport vår 2012
Leierpriser pr. 2. kvartal 2012
3500
3300
3100
2900
2700
2500
2300
2100
1900
1700
1500
1300
1100
900
700
500
Vika-Aker Brygge Indre by sentrum Skøyen Lysaker Nydalen Bryn-Helsfyr Oslo ytre vest
10
Kilde: Eiendomsverdi Næring AS, gjennomsnitt leiepris per sone (nom.kr/ kvm)

søkeprosesser er igangsatt. Norsk økonomi holder seg
god, og DnB Næringsmegling har tro på at aktiviteten
vil bli høy ut året 3 .
Til tross for en tilførsel av ca 280 000 kvm nye
kontorbygg i Stor-Oslo, holder ledigheten seg på lave
nivåer 4 . DnB Næringsmegling anslår arealledigheten
til å ha økt fra 7,5 prosent til 7,8 prosent fra i høst, en
beskjeden økning sett opp mot at ledigheten inkluderer
alle areal som vil klare for innflytting i løpet av det
neste året. Årsaken er en god vekst i kontorsysselsettingen
i Oslo, konvertering av kontorareal til bolig og
annen type bruk samt omfattende rehabiliteringsprosjekter
som midlertidig tar areal ut av markedet.
DnB Næringsmegling anslår videre at tilbudet av
kontorareal i Stor-Oslo vil vokse mer enn etterspørselen
det kommende året. Konsekvensene av dette vil bli
dempet av en økende konvertering til bolig samt at
den høye aktiviteten innenfor olje, offshore og
oljeservice vil skape en økende arealetterspørsel.
Leieprisene i prime-segmentet steg veldig i 2011, se
grafen på forrige side, og svekket seg gjennom 1.
halvår2012 5 . Akershus Eiendom forventer imidlertid at
leieprisene i prime-segmentet vil vokse også i 2012 på
grunn av begrenset tilbud kombinert med høy
etterspørsel. I randsonene har det vært litt ulik
utvikling i kvartalet, men gjennom 2012 som helhet
antas det at disse områdene vil oppleve en flat
utviklingen i leieprisene. Jones Lang LaSalle støtter
antakelsen om en relativt flat leieprisutvikling
framover 6 . Eiendomsverdi Næring kan rapportere om
en høy aktivitet i utleiemarkedet i 2. kvartal 2012.
Sverige
Veksten i Sverige har vært ganske god siden finanskrisen
og produksjonstapet under krisen er hentet inn.
Utsiktene er mer usikre. I år ventes en BNP-vekst på
rundt 1 prosent og opp mot 2 prosent i 2013. Landet er
mer avhengig av den europeiske konjunkturen enn
Norge. Signalene fra bedriftene har vært svake i det
siste. Investeringene i bedriftene har steget ganske
mye allerede og oppsiden er trolig begrenset, selv om
et kutt i skatten på bedriftenes overskudd trolig vil
virke positivt. Bankene har nok strammet inn kredittpraksis
vs. bedriftene og veksten i bedriftene gjeld er
klart dempet.
Husholdningenes realinntekter stiger greit, drevet av
en vekst i sysselsettingen på rundt 1 prosent,
lønnsvekst på 2,5 prosent og en inflasjon på rundt 1
prosent. Samlet gir den vekst i realinntekten på rundt
2,5 prosent. Forbruksveksten er imidlertid dempet de
siste månedene og forbrukertilliten har kommet litt
ned, som lenger sørover i Europa. Boligmarkedet er
slakkere og veksten i husholdningenes gjeld er godt
dempet, som for bedriftene.
Balansemessig er Sverige i god stand. Landet har ikke
noe budsjettunderskudd, har lav statsgjeld og
husholdningene sparer mye – selv om de også har
mye gjeld. Landet går med et stort overskudd på
driftsbalansen, selv om landet importerer dyr olje.
Handlefriheten i finanspolitikken er stor. Det vurderes
å gjennomføre betydelige skattelettelser for bedriftene
de neste årene, i all fall med en reduksjon i
skattesatsen.
Riksbanken kuttet signalrenten til 1,25 prosent i
august. Den svenske kronen har vært sterk, inflasjonen
lav og vekstutsiktene usikre. I forhold til inflasjon
og ledighet er dette et rimelig rentenivå for landet.
Det vil ta lang tid før renten kommer opp til et normalt
nivå igjen.
3 DnB Næringsmegling Markedsrapport 1H 2012
4 DnB Næringsmegling Markedsrapport 1H 2012
5 Eiendomsverdi Næring leieprisoversikten 2.kvartal 2012
6 Jones Lang LaSalle European Office Property Clock 1Q12
11

Avkastning på svensk eiendom
Transaksjonsvolumet i det svenske eiendomsmarkedet
endte på SEK 104 milliarder i 2011 7 , med et veldig
svakt 4. kvartal. Transaksjonsåret 2012 startet svakt
ettersom både investorer og banker forble selektive
og risikoaverse 8 . Imidlertid viste markedet tegn til
bedring mot slutten av første kvartal og i mars var det
høy aktivitet. Aktiviteten har holdt seg greit gjennom
sommeren, og Pangea Property Partners rapporterer
om et totalt transaksjonsvolum ved utgangen av
august på ca SEK 60 milliarder 9 .
De svenske aktørene har dominert i det svenske
markedet de siste årene og denne trenden har fortsatt
også i første halvår 2012. De mest aktive investorkategoriene
har vært de institusjonelle samt de noterte og
private eiendomsselskapene. Investorene foretrekker
fortsatt Stockholm, men porteføljer spredt ut over flere
regioner og eiendommer utenfor de tre største
regionene har også tiltrukket seg en andel av
investeringsvolumet. Imidlertid er etterspørselen
konsentrert rundt objekter med lav risiko, noe som har
medført en sterk konkurranse om disse objektene.
Prime yield falt derfor gjennom hele 2011 og har holdt
seg stabil i første kvartal 2012. Pangea Property
Partners kan derimot rapportere om en liten oppgang i
prime yield i 2. kvartal 2012. Både DTZ 10 og Newsec 11
forventer at prime yield vil holde seg ganske stabil
gjennom hele 2012. Etter at yielden innenfor handelseiendom
falt gjennom 2011, forventes det nå at
yielden vil flate ut eller stige svakt i både Stockholm,
Gøteborg og Malmø utover i 2012 12 .
Ledigheten i Stor-Stockholm har falt det siste året, og
etter et videre fall i første kvartal er ledigheten nå
estimert til 11 prosent 13 . DTZ indikerer at leieprisene i
det svenske CBD-markedet økte svakt i første kvartal
og forventer at de vil fortsette å øke gjennom året på
grunn av lav ledighet og sterk etterspørsel i CBD
områdene. I sekundære områder og eldre bygninger
forventes leiene å holde seg stabile eller falle svakt.
12
7 Fasttighetssverige.se.
8 DTZ investment market update Sweden 1Q12.
9 Pangea Property Partners, Monthly Update Sep 2012
10 DTZ investment market update Sweden 1Q12.
11 Newsec Property market outlook spring 2012
12 Newsec Property market outlook spring 2012.
13 DTZ Property Times Stockholm, 1Q12

7. DEFINISJONER:
BNP
CBD
Direkteavkastning
Eiendomsfond/-selskap
EM
EMU
Investeringsselskap
IPD
IRR
Netto leieinntekter
NIBOR
PIGS
SPV
Tegningskurs/
anbefalt omsetningskurs
VEK
Yield/avkastningskrav
Bruttonasjonalprodukt. Den samlede verdiskapningen i et land
Central Business District. Det mest sentrale området for
forretningsbygg.
Netto leieinntekter for perioden dividert på eiendommenes
markedsverdi.
Nordisk Areal I AS.
Emerging Markets. Fellesbetegnelse for land med fremvoksende
økonomier.
European Monetary Union, euro-området
Nordisk Areal Invest AS.
Investment Property Databank Ltd. Uavhengig bransjeorgan som
utarbeider eiendomsindekser for blant annet den nordiske eiendomssektoren.
Prosentvis årlig avkastning på investert kapital over investeringsperioden.
Brutto leieinntekter fratrukket gårdeiers direkte kostnader.
Norwegian Interbank Offered Rate er den rente norske banker er
villige til å låne hverandre penger for i en spesifisert periode.
Forkortelse for Portugal, Irland, Hellas og Spania
Single Purpose Vehicle – Et selskap etablert med eneste formål å eie
en eiendom.
Tegningskursen i investeringsselskapenes emisjoner tilsvarer VEK pr.
aksje tillagt kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etablerings- og
tilretteleggingshonorarer.
Verdijustert egenkapital. Beregnes ved å ta utgangspunkt i
eiendommenes markedsverdi, fratrukket gjeld, tillagt/fratrukket
over-/underkurs for fondets gjeld, beregnet latent skatt og avsetning
for suksesshonorar til forvalter.
Alternativ rente som blir benyttet i verdivuderinger, og som gir
uttrykk for summen av risikofri realrente og risikopremie.
13

Design og trykk: www.kursiv.no
Nordisk Areal Invest AS
c/o Swedbank First Securities
Filipstad Brygge 1
PB 1441 – Vika, 0115 Oslo
Telefon: 04010
First Newsec Asset Management AS
Filipstad Brygge 1
PB 1441 – Vika, 0115 Oslo
Telefon: 24 06 16 80