Rapport pr. 30. juni 2012 - Swedbank
Rapport pr. 30. juni 2012 - Swedbank
Rapport pr. 30. juni 2012 - Swedbank
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
Nordisk Areal I AS<br />
Nordisk Areal Invest AS<br />
2. KVARTAL<br />
<strong>2012</strong><br />
RAPPORT PR. <strong>30.</strong>JUNI <strong>2012</strong>
INNHOLD<br />
<br />
<br />
1. Hovedpunkter i 2. kvartal <strong>2012</strong> 3<br />
2. Forvalters kommentar 4<br />
3. Avkastning og kapitalforhold 4<br />
4. Eiendomsporteføljen og selskapsstruktur 6<br />
5. Finansiering 7<br />
6. Markedssyn 9<br />
7. Definisjoner 13
1. HOVEDPUNKTER I 2. KVARTAL <strong>2012</strong><br />
• Den beregnede kursen i Nordisk Areal Invest AS endte på NOK 78,0 ved utgangen<br />
av andre kvartal <strong>2012</strong>, ned NOK 3,0 fra forrige kvartal<br />
• Eiendomsverdiene er vurdert til å ligge på samme nivå som sist kvartal av de<br />
eksterne verdivurdererne.<br />
• Det er solgt tre svenske eiendommer i kvartalet med gevinst i forhold til bokført<br />
verdi<br />
• Det er inngått fem nye leiekontrakt i kvartalet, og gjenværende leietid på porteføljens<br />
kontrakter var 3,5 år ved utløpet av andre kvartal <strong>2012</strong>. Ledigheten i<br />
porteføljen ligger på 20,5 <strong>pr</strong>osent<br />
• Både i det svenske og norske markedet forventes det en fortsatt lav ledighet<br />
framover. Leienivåene har stabilisert seg etter en periode med oppgang. Det har<br />
vært generelt god aktivitet i utleiemarkedet i Oslo i andre kvartal <strong>2012</strong>, mens det<br />
fortsatt rapporteres om et utfordrende marked i Oslo Øst og Oslo Nord der Nordisk<br />
Areal har ledige lokaler.<br />
• De lange rentene har falt videre gjennom 2. kvartal <strong>2012</strong>. Dette har ført til en<br />
økning i overkursen på selskapets rentebindingsavtaler som igjen har hatt en<br />
negativ innvirkning på kursen.<br />
3
2. FORVALTERS KOMMENTAR<br />
Asle Løvstad<br />
adm. dir. First Newsec<br />
Asset Management AS<br />
Løvstad er utdannet ved<br />
Handelsakademiet i<br />
Oslo, og har lang<br />
erfaring fra eiendomsbransjen,<br />
både innenfor<br />
transaksjoner og forvaltning.<br />
Fra 2005 og frem<br />
til mars 2007 var han<br />
økonomidirektør i Oslo<br />
Areal ASA/Newsec<br />
Asset Management AS.<br />
I perioden 2001 – 2004<br />
var han økonomidirektør<br />
for Vital Eiendom AS.<br />
4<br />
Forvalter First Newsec Asset Management rapporterer<br />
om et noe roligere andre kvartal, spesielt på<br />
utleiesiden. Markedet er fortsatt krevende i Oslo Øst<br />
og Oslo Nord der Nordisk Areal har ledige lokaler.<br />
Den økonomiske ledigheten i porteføljen har økt noe i<br />
kvartalet og ligger nå på 20,5 <strong>pr</strong>osent. Det jobbes<br />
aktivt med å etablere nye leiekontrakter som erstatter<br />
for Bravida som flyttet ut av Økernveien ved årsskiftet.<br />
Ledigheten i porteføljen er en utfordring og<br />
forvalter jobber aktivt for å få den ned på et mer<br />
akseptabelt nivå. Gjenværende leietid for de<br />
eksisterende kontraktene er 3,5 år.<br />
Mariboes gate 13 er fullt utleid med 6 års gjenværende<br />
leietid etter at avtalen med American Ex<strong>pr</strong>ess<br />
ble forlenget i forrige kvartal, samt at det ble inngått<br />
en ny leieavtale med Politidirektoretet i andre kvartal.<br />
I Karihaugveien 89 er det inngått tre mindre leiekontrakter<br />
i kvartalet, hvor det er avtalt at de nye<br />
leietakerne skal flytte inn i lokalene uten noen form<br />
for rehabilitering. Forvalter er også i pågående<br />
leieforhandlinger med flere andre potensielle<br />
leietakere.<br />
I Økernveien 94 er ledigheten fremdeles høy etter at<br />
Brivida flyttet ut. Aktiviteten har vært høy i kvartalet,<br />
men de pågående dialogene med potensielle<br />
leietakere har til nå ikke ført frem. Nordisk Areal har i<br />
løpet av kvartalet brukt en del ressurser på å pusse<br />
opp kantinen og fellesområdene, noe som forventningsvis<br />
vil gi resultater i det pågående utleiearbeidet.<br />
Det er fortsatt god interesse for flere av de svenske<br />
eiendommene i porteføljen, og man er i dialog med<br />
flere interessenter med tanke på salg av eiendommer.<br />
Det ble solgt tre svenske eiendommer i kvartalet. Alle<br />
salgene har gitt en gevinst i forhold til bokført verdi<br />
og gir økt likviditet i fondet.<br />
3. AVKASTNING OG KAPITALFORHOLD<br />
Nordisk Areal har som langsiktig målsetting å oppnå<br />
en konkurransedyktig avkastning på egenkapitalen<br />
(IRR). Dette er nærmere definert som en avkastning<br />
på 9-12 <strong>pr</strong>osent <strong>pr</strong>. år etter forvaltningshonorarer og<br />
skatt. Avkastning i eiendomsfondet måles ut fra to<br />
parameter; direkteavkastning og verdiendring i<br />
porteføljen.<br />
Verdiendring eiendom<br />
Det er foretatt eksterne verdivurderinger av alle<br />
eiendommene i Norge <strong>pr</strong>. utgangen av <strong>juni</strong> <strong>2012</strong>,<br />
utført av Akershus Eiendom og DTZ Realkapital.<br />
Verdivurderingene gjenspeiler at verdiene har holdt<br />
seg tilnærmet uendret fra første til andre kvartal.<br />
DTZ har gjennomført en delvis verdivurdering av<br />
porteføljen i Sverige. Verdien på porteføljen er<br />
redusert med ca SEK 28 millioner i kvartalet, noe<br />
som i sin helhet skyldes salg av tre eiendommer.<br />
Den samlede verdien av eiendommene er vurdert til<br />
NOK 1 985 millioner.<br />
Direkteavkastning<br />
Ledigheten i fondet har økt noe sammenlignet med<br />
forrige kvartal, mens verdien på den norske porteføljen<br />
er tilnærmet uendret. Imidlertid fører salgene i<br />
Sverige til at den totale eiendomsverdien er noe<br />
redusert i kvartalet. Selv om den totale eiendomsverdien<br />
er noe ned, har salgene hatt en positiv effekt<br />
på direkteavkastningen da salgene er gjort til verdier<br />
som ligger over siste bokførte verdi.<br />
Verdien på selskapets rentebindingsavtaler har<br />
utviklet seg negativt med ca NOK 14,0 millioner etter<br />
skatt i kvartalet som følge av en reduksjon i de lange<br />
rentene. Dette tilsvarer ca NOK 2,5 per aksje i økt<br />
negativ verdi. Verdiendringene på rentebindingsavtalene<br />
skal derimot ses på som midlertidig da<br />
hensikten er å la avtalene løpe til forfall.
Den langsiktige gjelden er ned NOK 25 millioner i<br />
andre kvartal. Det skyldes betaling av ordinære<br />
avdrag, samt ekstraordinær nedbetaling ift salg av de<br />
tre svenske eiendommene.<br />
Kurs<br />
På basis av de gjennomførte verdivurderingene og<br />
oppnådde resultater i andre kvartal <strong>2012</strong>, er tegningskursen<br />
i Nordisk Areal Invest AS beregnet til NOK<br />
78,0 <strong>pr</strong>. aksje. Dette er ned NOK 3,0 fra første kvartal<br />
<strong>2012</strong>.<br />
Kursutvikling Nordisk Areal Invest AS (NOK/ aksje)<br />
140<br />
120<br />
100<br />
80<br />
78,0<br />
60<br />
40<br />
20<br />
0<br />
2Q07 4Q07 2Q08 4Q08 2Q09 4Q09 2Q10 4Q10 2Q11 4Q11 2Q12<br />
Tegningskurs<br />
VEK<br />
(For definisjoner, se side 12)<br />
Siste tolv måneder har fondet gitt en negativ<br />
avkastning på 9,3 <strong>pr</strong>osent. Fra første innbetaling av<br />
egenkapital den 27. a<strong>pr</strong>il 2007 til utløp av andre<br />
kvartal <strong>2012</strong> har det vært en negativ avkastning på<br />
22,0 <strong>pr</strong>osent. Dette tilsvarer en annualisert negativ<br />
avkastning på 4,7 <strong>pr</strong>osent.<br />
Kapitalforhold<br />
Nordisk Areal Invest AS gjennomførte i løpet av 2007<br />
tre emisjoner på totalt NOK 562,3 millioner. Det er<br />
ikke planlagt nye emisjoner i Nordisk Areal Invest AS.<br />
Aksjer i selskapet er imidlertid tilgjengelig gjennom<br />
annenhåndsomsetning. For mer informasjon, vennligst<br />
kontakt Deres rådgiver.<br />
organisert via aksjonærenes finansielle rådgivere.<br />
Handel med Nordisk Areal Invest AS har nå også blitt<br />
tilgjengelig på <strong>Swedbank</strong> First Securities sin<br />
netthandelsløsning, se www.swedbank.no/<br />
netthandel.<br />
Omsetning av aksjer forutsetter imidlertid at det<br />
eksisterer en kjøper av tilgjengelige aksjer, og at det<br />
oppnås enighet om kurs på aksjene mellom kjøper og<br />
selger. Anbefalt omsetningskurs er siste offisielle<br />
beregnede tegningskurs. Ved tegning av nye aksjer<br />
og/eller ved kjøp/salg av aksjer i annenhåndsmarkedet,<br />
anbefales det at <strong>pr</strong>ospekt og annet tilgjengelig<br />
salgsmateriale for Nordisk Areal Invest AS gjennomgås.<br />
Annenhåndsomsetning<br />
<strong>Swedbank</strong> First Securities har etablert et system for<br />
håndtering av annenhåndsomsetning av aksjer i<br />
Nordisk Areal Invest AS. Tidligere har dette kun vært<br />
5
4. EIENDOMSPORTEFØLJEN OG SELSKAPSSTRUKTUR<br />
Nordisk Areal I AS er et eiendomsselskap med en aktivt forvaltet nordisk eiendomsportefølje. Fondet forvaltes av<br />
First Newsec Asset Management AS. Selskapet er eiet av Nordisk Areal Invest AS.<br />
Investorer<br />
Nordisk Areal Invest AS<br />
Nordisk Areal I AS<br />
SPV<br />
SPV<br />
SPV<br />
SPV<br />
SPV<br />
Nordisk Areal<br />
Fastigheter I AB<br />
SPV<br />
Philip<br />
Pedersens vei 1<br />
Økernveien<br />
94<br />
Marieboesgate<br />
13<br />
Karihaugveien<br />
89<br />
Robsrudskogen<br />
15<br />
Eiendomsportefølje<br />
Sverige<br />
Nordisk Areal I AS eide <strong>pr</strong>. <strong>30.</strong> <strong>juni</strong> <strong>2012</strong> fem eiendommer<br />
i Norge, samt en handelsportefølje på 82 mindre<br />
eiendommer i Sverige. Samlet eiendomsverdi på<br />
porteføljen utgjør <strong>pr</strong>. andre kvartal <strong>2012</strong> ca. NOK 2<br />
milliarder, og all innhentet kapital er investert.<br />
Den norske porteføljen ble i hovedsak ervervet våren<br />
2007 og består per andre kvartal <strong>2012</strong> av tre kontoreiendommer<br />
i Oslo, et kontor- og lagerbygg på<br />
Lørenskog og en kontoreiendom på Lysaker. Den<br />
svenske porteføljen ble overtatt i mars 2008 og består<br />
per andre kvartal av 82 handelseiendommer s<strong>pr</strong>edt<br />
over store deler av Sverige.<br />
6<br />
Eiendom Beliggenhet Segment Areal (kvm) Gjenværende leietid<br />
Philip Pedersens vei 1 Oslo Kontor 23 371 3,5<br />
Mariboes gate 13 Oslo Kontor 17 151 5,9<br />
Økernveien 94 Oslo Kontor 18 193 5,1<br />
Karihaugveien 89 Oslo Kontor 11 135 2,7<br />
Robsrudskogen 15 Lørenskog Kontor/lager 10 451 4,0<br />
Svensk handelsportefølje Sverige Handel/kontor 99 143 2,7<br />
Totalt 180 444 3,5
Utløps<strong>pr</strong>ofil, leiekontrakter Nordisk Areal I AS (NOKm)<br />
50,0<br />
45,0<br />
40,0<br />
35,0<br />
30,0<br />
25,0<br />
20,0<br />
15,0<br />
10,0<br />
5,0<br />
-<br />
<strong>2012</strong> 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023-<br />
2027<br />
5. FINANSIERING<br />
Nordisk Areal I AS vil søke å oppnå en fremmedkapitalgrad<br />
på mellom 70 og 80 <strong>pr</strong>osent av total<br />
eiendomsverdi i porteføljen. Eiendomsselskapet vil<br />
til enhver tid optimalisere finansieringsstrukturen i<br />
selskapet. First Newsec Asset Management AS vil<br />
kontinuering overvåke risiko knyttet til renteendringer<br />
og likviditet, og det vil løpende bli vurdert hvor stor<br />
andel av fremmedkapitalfinansieringen som skal ligge<br />
i det faste og flytende rentemarkedet.<br />
Fremmedkapital<br />
Fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet<br />
i Norge er inngått med et banksyndikat sammensatt<br />
av SpareBank 1 Midt-Norge, <strong>Swedbank</strong>,<br />
Sparebanken Hedmark og SpareBank 1 SR-Bank, mens<br />
fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet<br />
i Sverige er inngått med <strong>Swedbank</strong>. Ved utløpet av<br />
andre kvartal var den totale langsiktige rentebærende<br />
gjelden NOK 1.387 millioner, tilsvarende total<br />
belåningsgrad på 69,9 <strong>pr</strong>osent med gjenværende<br />
løpetid på 2,8 år.<br />
Fondets gjennomsnittlige rentekostnad <strong>pr</strong>. utgangen<br />
av andre kvartal er på 4,3 <strong>pr</strong>osent. Gjennomsnittlig<br />
yield, benyttet av eksterne verdivurderere på<br />
eiendomsporteføljen er 7,6 <strong>pr</strong>osent. Dette gir et<br />
positivt yield gap på 3,3 <strong>pr</strong>osent, hvilket medfører en<br />
positiv gearingeffekt på egenkapitalen som er<br />
investert i eiendomsselskapet.<br />
Yield gap (<strong>pr</strong>osent)<br />
9,0%<br />
8,0%<br />
7,0%<br />
6,0%<br />
5,0%<br />
4,0%<br />
3,0%<br />
2,0%<br />
1,0%<br />
0,0%<br />
3Q<br />
07<br />
4Q<br />
07<br />
1Q<br />
08<br />
2Q<br />
08<br />
3Q<br />
08<br />
4Q<br />
08<br />
1Q<br />
09<br />
2Q<br />
09<br />
3Q<br />
09<br />
4Q<br />
09<br />
1Q<br />
10<br />
2Q<br />
10<br />
3Q<br />
10<br />
4Q<br />
10<br />
1Q<br />
11<br />
2Q<br />
11<br />
Yield gap Yield Nordisk Areal Rentekostnad<br />
3Q<br />
11<br />
4Q<br />
11<br />
1Q<br />
12<br />
2Q<br />
12<br />
7
Rente- og valutasikring<br />
Selskapet har inngått rentesikringsavtaler for å sikre<br />
forutsigbarhet i kostnader og likviditet. Ved utgangen<br />
av andre kvartal var 65,4 <strong>pr</strong>osent av lånene rentesikret.<br />
Rentesikringsavtaler har til enhver tid en<br />
markedsverdi og denne blir reflektert i regnskapet<br />
kvartalsvis.<br />
I andre kvartal har de lange rentene falt tilbake. Dette<br />
medfører en reduksjon i markedsverdien på rentesikringsavtalene,<br />
og selskapets regnskap ble derfor<br />
ytterligere negativt påvirket med ca NOK 14,0<br />
millioner etter skatt. Det understrekes at dette ikke<br />
påvirker den underliggende driften og at verdiendringen<br />
må sees som midlertidig da hensikten er å la<br />
avtalene løpe til forfall.<br />
De langsiktige rentene internasjonalt er svært lave,<br />
selvsagt mye påvirket av rekordlave kortsiktige renter,<br />
sentralbankenes løfte om å holde de lave lenge og av<br />
støttekjøp av langsiktige statsobligasjoner. Holder vi<br />
støttekjøpene av lange obligasjoner i flere land<br />
utenom, kan ikke de øvrige faktorene forklare dagens<br />
nivå for de langsiktige rentene og det vil alltid være<br />
en risiko for at lange renter vil trekke opp nå rentenivået<br />
er så lavt som nå. S<strong>pr</strong>eadene (over swa<strong>pr</strong>ente)<br />
for lån til eiendom er høyere enn før, både fra banker<br />
og via obligasjonslån i markedet. Vi venter ikke at<br />
s<strong>pr</strong>eadene skal ned til ”gamle” nivåer, men oppsiden<br />
fra dagens s<strong>pr</strong>eader er trolig begrenset.<br />
Også i Norge og Sverige er fastrentene er på historisk<br />
lave nivåer. Korte pengemarkedsrenter er også lave. Vi<br />
venter en raskere oppgang i rentene i Norge enn<br />
sentralbanken har signalisert og høyere enn markedet<br />
nå <strong>pr</strong>iser inn.<br />
I Sverige overrasket Riksbanken markedet ved å kutte<br />
styringsrenten fra 1,5 <strong>pr</strong>osent til 1,25 <strong>pr</strong>osent på deres<br />
rentemøte den 6. september <strong>2012</strong>.<br />
Når det gjelder valutasikring i forbindelse med kjøpet<br />
av den svenske eiendomsporteføljen, har selskapet<br />
valgt å sikre 50 <strong>pr</strong>osent av totalt innbetalt egenkapital<br />
i <strong>pr</strong>osjektet. Den resterende innbetalte egenkapitalen<br />
sikres ved at man følger en glideskala som er knyttet<br />
til den underliggende valutakursutviklingen.<br />
Historisk renteutvikling<br />
7,5%<br />
6,5%<br />
5,5%<br />
4,5%<br />
3,5%<br />
2,5%<br />
1,5%<br />
1. kv.<br />
2007<br />
2. kv.<br />
2007<br />
4. kv.<br />
2007<br />
2. kv.<br />
2008<br />
4. kv.<br />
2008<br />
2. kv.<br />
2009<br />
4. kv.<br />
2009<br />
1. kv.<br />
2010<br />
3. kv.<br />
2010<br />
1. kv.<br />
2011<br />
3. kv.<br />
2011<br />
1. kv.<br />
<strong>2012</strong><br />
3 mnd NIBOR 10 år SWAP<br />
8
6. MARKEDSSYN<br />
Verdensøkonomien<br />
Veksten i verdensøkonomien har gradvis avtatt de to<br />
siste årene, etter den første, ganske raske gjeninnhentingen<br />
etter finanskrisen. Oppbremsingen har vært<br />
bred, både fremvoksende økonomier (EM) og rike land<br />
har bidratt. I det siste har fokuset naturlig nok vært<br />
størst på <strong>pr</strong>oblemene i Eurosonen, men også i andre<br />
deler har veksten kommet ned. I 2. kvartal i år var<br />
veksten den laveste siden før finanskrisen, på rundt<br />
2,5 <strong>pr</strong>osent. Det er godt under trendveksten for global<br />
økonomi.<br />
Likevel er ikke oppbremsingen brå og veksten er ikke<br />
faretruende lav. Videre er ikke alle årsakene til<br />
oppbremsingen varige. Myndighetene i EM hevet<br />
renter og strammet inn budsjettpolitikken i 2010 og<br />
2011, fordi inflasjonen var i høyeste laget. Nå som<br />
veksten har bremset godt ned og inflasjonen har avtatt<br />
betydelig, er politikken lagt om 180 grader i de fleste<br />
EM de siste månedene. Rentene er kuttet og finanspolitikken<br />
skal nå stimulere veksten. Få EM-land har<br />
trøbbel med statsgjelden. Detaljomsetningen har<br />
steget bra i EM frem til i sommer, som bilsalget. En<br />
mulig økning i konsum<strong>pr</strong>isene i høst som følge av økte<br />
energi- og mat<strong>pr</strong>iser kan bidra til dempe veksten i<br />
etterspørselen de neste månedene.<br />
I rike land er det utsiktene mer blandet. Underskuddet<br />
på statsbudsjettet i USA er foresatt stort, men <strong>pr</strong>ivat<br />
sektor har kommet ganske langt i op<strong>pr</strong>yddingen, både<br />
i husholdningene, bedriftene og i finanssektoren.<br />
Bolig<strong>pr</strong>isene har falt tilbake til der de kom fra og<br />
<strong>pr</strong>isene på næringsbygg er lave. Bolig- og annen<br />
bygging har vært lav i flere år og balansen på<br />
eiendomsmarkedene er bedret. Bolig<strong>pr</strong>isene stiger og<br />
boligbyggingen har steget 50 <strong>pr</strong>osent allerede, men er<br />
fortsatt på et uvanlig lavt nivå. Husholdningenes<br />
gjeldsgrad har kommet godt ned. Bedriftene går også<br />
med store kontantoverskudd. Klarer det politisk<br />
systemet – som det til slutt pleier å gjøre - å komme<br />
rundt de automatiske innstrammingene som inntreffer<br />
fra årsskiftet om man ikke blir enig om noe annet<br />
(the fiskal Cliff), er vi moderat optimistiske vs. 2013.<br />
Angsten for politikksvikt kan likevel skape <strong>pr</strong>oblemer,<br />
og vi ser tegn til svakhet på investeringssiden<br />
allerede. Den amerikanske sentralbanken har begynt å<br />
kjøpe boliglånsobligasjoner (QE3) i ganske stor skala<br />
og lover nå å gjøre det inntil arbeidsmarkedet er<br />
betydelig bedret.<br />
I EMU er ikke budsjettunderskuddene store, samlet<br />
sett, men det er dessverre store forskjeller mellom<br />
landene. Dagens EMU er ikke konstruert for å<br />
håndtere slike ubalanser. De siste tre kvartalene har<br />
EMU-landene kommet godt i gang med en forsterking<br />
av unionen, med nye regler for budsjettene, låneordninger<br />
for banker og nå til slutt også for land via<br />
sentralbanken samt en bankunion for felles innskuddsgaranti<br />
og rekapitalisering av banker. Ubalansene blir<br />
også gradvis redusert, men samtidig har arbeidsledigheten<br />
blitt svært høy i flere land. Behovet for<br />
ytterligere innstramminger i EMU samlet blir lavere de<br />
neste årene enn de foregående. Vi er moderat<br />
optimistiske, men erkjenner at risikoen er stor. Vi må<br />
se bedringer i løpet av 12 – 24 måneder. Nedsiden for<br />
eiendoms- og byggemarkedene er uansett ikke lenger<br />
så stor i flere land, etter tidenes fall.<br />
Norge<br />
Veksten i norsk økonomi har vært lavere enn i normale<br />
økonomiske oppsving, men den er likevel god, nå på<br />
oppunder fire <strong>pr</strong>osent, selvsagt helt i særklasse blant<br />
rike land. Norges Banks regionale nettverk og mange<br />
andre barometre signaliserer en fortsatt vekst rundt<br />
dette nivået. Det er nok til å gi en bra vekst i sysselsettingen<br />
og en forsiktig nedgang i arbeidsledigheten,<br />
selv om innvandringen er langt høyere enn tidligere.<br />
Oljeinvesteringene vokser raskt, men <strong>pr</strong>ivat forbruk<br />
stiger nå raskere etter en noe lavere vekst enn ventet i<br />
fjor og at boligbyggingen også stiger raskt.<br />
Fastlandsbedriftenes investeringer er også det<br />
svakeste leddet, men de stiger noe. Eksportbedriftene<br />
har fått mindre <strong>pr</strong>oblemer enn oppslag i media kunne<br />
tyde på. Kredittveksten er høyere enn den langsiktige<br />
inntektsveksten for landet og bolig<strong>pr</strong>isene stiger<br />
videre, også de klart rasker enn en selv høy inntektsvekst.<br />
Lønnsveksten var over fire <strong>pr</strong>osent i fjor og blir over<br />
fire <strong>pr</strong>osent i år. Inflasjonen er fortsatt lav, på rundt én<br />
<strong>pr</strong>osent. Veksten i de samlede realinntektene til<br />
9
husholdningene er meget høy, vel 5 <strong>pr</strong>osent (inkludert<br />
veksten i sysselsettingen)!<br />
Norges Bank holder renten lav selv om veksten i<br />
økonomien er høy. Inflasjonen er lav og Banken er<br />
urolig for at kronekursen blir for sterk om renten blir<br />
for høy i forhold til rentene hos våre handelspartnere,<br />
som har andre <strong>pr</strong>oblemer å sti med. Vi venter at<br />
signalrenten blir holdt uendret i år, og trolig gjennom<br />
1. halvår 2013.<br />
S<strong>pr</strong>eadene i pengemarkedet har kommet godt inn de<br />
siste ukene. Samtidig har også rentepåslaget for<br />
bankenes innlånin (over swap) falt noe. På den annen<br />
side har mange banker behov for å holde inntjeningen<br />
høy for å kunne bedre egenkapitalen. Bankene<br />
rapporterte i sommer at de igjen strammer noe til vs.<br />
bedriftene. S<strong>pr</strong>eadene for lån til eienom er derfor<br />
forholdsvis høye, godt over 200 bp over swa<strong>pr</strong>enten.<br />
Avkastning på norsk eiendom<br />
Transaksjonsvolumet i Norge endte på i underkant av<br />
NOK 35 milliarder i 2011 1 . Transaksjonsnivået for Oslo<br />
var nesten på nivå med 2007 og utgjorde en rekordstor<br />
andel av det totale volumet. Omsetningen for <strong>2012</strong><br />
startet friskt i førstekvartal, med en rapportert<br />
omsetning av næringseiendom for NOK 12 milliarder.<br />
Dette volumet ble drevet av noen store transaksjoner<br />
som f,eks DNB Liv sitt kjøp av DNB sitt nye hovedkontor<br />
i Bjørvika for ca NOK 4,8 milliarder. Akershus<br />
Eiendom forventer et sterkt eiendomsmarked også i<br />
<strong>2012</strong>, selv om aktiviteten i 2. kvartal har vært<br />
avtagende. En av grunnene til en noe avtagende<br />
aktivitet kan skyldes at bankene som låner ut penger<br />
til næringseiendom har økt sine kredittmarginer<br />
gjennom sommeren. Prisene for eiendommene med<br />
best beliggenhet ser ut til å holde seg, <strong>pr</strong>ime yield er<br />
fortsatt 5,25 <strong>pr</strong>osent 2 .<br />
Aktiviteten i kontorutleiemarkedet er Oslo er fortsatt<br />
høy og det er flere bransjer som går så godt at mange<br />
bedrifter har ekspansjonsplaner. Allerede i starten av<br />
året er det inngått flere store leiekontrakter og store<br />
1 Akershus Eiendom Markedsrapport vår <strong>2012</strong><br />
2 Akershus Eiendom Markedsrapport vår <strong>2012</strong><br />
Leier<strong>pr</strong>iser <strong>pr</strong>. 2. kvartal <strong>2012</strong><br />
3500<br />
3300<br />
3100<br />
2900<br />
2700<br />
2500<br />
2300<br />
2100<br />
1900<br />
1700<br />
1500<br />
1300<br />
1100<br />
900<br />
700<br />
500<br />
Vika-Aker Brygge Indre by sentrum Skøyen Lysaker Nydalen Bryn-Helsfyr Oslo ytre vest<br />
10<br />
Kilde: Eiendomsverdi Næring AS, gjennomsnitt leie<strong>pr</strong>is per sone (nom.kr/ kvm)
søke<strong>pr</strong>osesser er igangsatt. Norsk økonomi holder seg<br />
god, og DnB Næringsmegling har tro på at aktiviteten<br />
vil bli høy ut året 3 .<br />
Til tross for en tilførsel av ca 280 000 kvm nye<br />
kontorbygg i Stor-Oslo, holder ledigheten seg på lave<br />
nivåer 4 . DnB Næringsmegling anslår arealledigheten<br />
til å ha økt fra 7,5 <strong>pr</strong>osent til 7,8 <strong>pr</strong>osent fra i høst, en<br />
beskjeden økning sett opp mot at ledigheten inkluderer<br />
alle areal som vil klare for innflytting i løpet av det<br />
neste året. Årsaken er en god vekst i kontorsysselsettingen<br />
i Oslo, konvertering av kontorareal til bolig og<br />
annen type bruk samt omfattende rehabiliterings<strong>pr</strong>osjekter<br />
som midlertidig tar areal ut av markedet.<br />
DnB Næringsmegling anslår videre at tilbudet av<br />
kontorareal i Stor-Oslo vil vokse mer enn etterspørselen<br />
det kommende året. Konsekvensene av dette vil bli<br />
dempet av en økende konvertering til bolig samt at<br />
den høye aktiviteten innenfor olje, offshore og<br />
oljeservice vil skape en økende arealetterspørsel.<br />
Leie<strong>pr</strong>isene i <strong>pr</strong>ime-segmentet steg veldig i 2011, se<br />
grafen på forrige side, og svekket seg gjennom 1.<br />
halvår<strong>2012</strong> 5 . Akershus Eiendom forventer imidlertid at<br />
leie<strong>pr</strong>isene i <strong>pr</strong>ime-segmentet vil vokse også i <strong>2012</strong> på<br />
grunn av begrenset tilbud kombinert med høy<br />
etterspørsel. I randsonene har det vært litt ulik<br />
utvikling i kvartalet, men gjennom <strong>2012</strong> som helhet<br />
antas det at disse områdene vil oppleve en flat<br />
utviklingen i leie<strong>pr</strong>isene. Jones Lang LaSalle støtter<br />
antakelsen om en relativt flat leie<strong>pr</strong>isutvikling<br />
framover 6 . Eiendomsverdi Næring kan rapportere om<br />
en høy aktivitet i utleiemarkedet i 2. kvartal <strong>2012</strong>.<br />
Sverige<br />
Veksten i Sverige har vært ganske god siden finanskrisen<br />
og <strong>pr</strong>oduksjonstapet under krisen er hentet inn.<br />
Utsiktene er mer usikre. I år ventes en BNP-vekst på<br />
rundt 1 <strong>pr</strong>osent og opp mot 2 <strong>pr</strong>osent i 2013. Landet er<br />
mer avhengig av den europeiske konjunkturen enn<br />
Norge. Signalene fra bedriftene har vært svake i det<br />
siste. Investeringene i bedriftene har steget ganske<br />
mye allerede og oppsiden er trolig begrenset, selv om<br />
et kutt i skatten på bedriftenes overskudd trolig vil<br />
virke positivt. Bankene har nok strammet inn kreditt<strong>pr</strong>aksis<br />
vs. bedriftene og veksten i bedriftene gjeld er<br />
klart dempet.<br />
Husholdningenes realinntekter stiger greit, drevet av<br />
en vekst i sysselsettingen på rundt 1 <strong>pr</strong>osent,<br />
lønnsvekst på 2,5 <strong>pr</strong>osent og en inflasjon på rundt 1<br />
<strong>pr</strong>osent. Samlet gir den vekst i realinntekten på rundt<br />
2,5 <strong>pr</strong>osent. Forbruksveksten er imidlertid dempet de<br />
siste månedene og forbrukertilliten har kommet litt<br />
ned, som lenger sørover i Europa. Boligmarkedet er<br />
slakkere og veksten i husholdningenes gjeld er godt<br />
dempet, som for bedriftene.<br />
Balansemessig er Sverige i god stand. Landet har ikke<br />
noe budsjettunderskudd, har lav statsgjeld og<br />
husholdningene sparer mye – selv om de også har<br />
mye gjeld. Landet går med et stort overskudd på<br />
driftsbalansen, selv om landet importerer dyr olje.<br />
Handlefriheten i finanspolitikken er stor. Det vurderes<br />
å gjennomføre betydelige skattelettelser for bedriftene<br />
de neste årene, i all fall med en reduksjon i<br />
skattesatsen.<br />
Riksbanken kuttet signalrenten til 1,25 <strong>pr</strong>osent i<br />
august. Den svenske kronen har vært sterk, inflasjonen<br />
lav og vekstutsiktene usikre. I forhold til inflasjon<br />
og ledighet er dette et rimelig rentenivå for landet.<br />
Det vil ta lang tid før renten kommer opp til et normalt<br />
nivå igjen.<br />
3 DnB Næringsmegling Markedsrapport 1H <strong>2012</strong><br />
4 DnB Næringsmegling Markedsrapport 1H <strong>2012</strong><br />
5 Eiendomsverdi Næring leie<strong>pr</strong>isoversikten 2.kvartal <strong>2012</strong><br />
6 Jones Lang LaSalle European Office Property Clock 1Q12<br />
11
Avkastning på svensk eiendom<br />
Transaksjonsvolumet i det svenske eiendomsmarkedet<br />
endte på SEK 104 milliarder i 2011 7 , med et veldig<br />
svakt 4. kvartal. Transaksjonsåret <strong>2012</strong> startet svakt<br />
ettersom både investorer og banker forble selektive<br />
og risikoaverse 8 . Imidlertid viste markedet tegn til<br />
bedring mot slutten av første kvartal og i mars var det<br />
høy aktivitet. Aktiviteten har holdt seg greit gjennom<br />
sommeren, og Pangea Property Partners rapporterer<br />
om et totalt transaksjonsvolum ved utgangen av<br />
august på ca SEK 60 milliarder 9 .<br />
De svenske aktørene har dominert i det svenske<br />
markedet de siste årene og denne trenden har fortsatt<br />
også i første halvår <strong>2012</strong>. De mest aktive investorkategoriene<br />
har vært de institusjonelle samt de noterte og<br />
<strong>pr</strong>ivate eiendomsselskapene. Investorene foretrekker<br />
fortsatt Stockholm, men porteføljer s<strong>pr</strong>edt ut over flere<br />
regioner og eiendommer utenfor de tre største<br />
regionene har også tiltrukket seg en andel av<br />
investeringsvolumet. Imidlertid er etterspørselen<br />
konsentrert rundt objekter med lav risiko, noe som har<br />
medført en sterk konkurranse om disse objektene.<br />
Prime yield falt derfor gjennom hele 2011 og har holdt<br />
seg stabil i første kvartal <strong>2012</strong>. Pangea Property<br />
Partners kan derimot rapportere om en liten oppgang i<br />
<strong>pr</strong>ime yield i 2. kvartal <strong>2012</strong>. Både DTZ 10 og Newsec 11<br />
forventer at <strong>pr</strong>ime yield vil holde seg ganske stabil<br />
gjennom hele <strong>2012</strong>. Etter at yielden innenfor handelseiendom<br />
falt gjennom 2011, forventes det nå at<br />
yielden vil flate ut eller stige svakt i både Stockholm,<br />
Gøteborg og Malmø utover i <strong>2012</strong> 12 .<br />
Ledigheten i Stor-Stockholm har falt det siste året, og<br />
etter et videre fall i første kvartal er ledigheten nå<br />
estimert til 11 <strong>pr</strong>osent 13 . DTZ indikerer at leie<strong>pr</strong>isene i<br />
det svenske CBD-markedet økte svakt i første kvartal<br />
og forventer at de vil fortsette å øke gjennom året på<br />
grunn av lav ledighet og sterk etterspørsel i CBD<br />
områdene. I sekundære områder og eldre bygninger<br />
forventes leiene å holde seg stabile eller falle svakt.<br />
12<br />
7 Fasttighetssverige.se.<br />
8 DTZ investment market update Sweden 1Q12.<br />
9 Pangea Property Partners, Monthly Update Sep <strong>2012</strong><br />
10 DTZ investment market update Sweden 1Q12.<br />
11 Newsec Property market outlook s<strong>pr</strong>ing <strong>2012</strong><br />
12 Newsec Property market outlook s<strong>pr</strong>ing <strong>2012</strong>.<br />
13 DTZ Property Times Stockholm, 1Q12
7. DEFINISJONER:<br />
BNP<br />
CBD<br />
Direkteavkastning<br />
Eiendomsfond/-selskap<br />
EM<br />
EMU<br />
Investeringsselskap<br />
IPD<br />
IRR<br />
Netto leieinntekter<br />
NIBOR<br />
PIGS<br />
SPV<br />
Tegningskurs/<br />
anbefalt omsetningskurs<br />
VEK<br />
Yield/avkastningskrav<br />
Bruttonasjonal<strong>pr</strong>odukt. Den samlede verdiskapningen i et land<br />
Central Business District. Det mest sentrale området for<br />
forretningsbygg.<br />
Netto leieinntekter for perioden dividert på eiendommenes<br />
markedsverdi.<br />
Nordisk Areal I AS.<br />
Emerging Markets. Fellesbetegnelse for land med fremvoksende<br />
økonomier.<br />
European Monetary Union, euro-området<br />
Nordisk Areal Invest AS.<br />
Investment Property Databank Ltd. Uavhengig bransjeorgan som<br />
utarbeider eiendomsindekser for blant annet den nordiske eiendomssektoren.<br />
Prosentvis årlig avkastning på investert kapital over investeringsperioden.<br />
Brutto leieinntekter fratrukket gårdeiers direkte kostnader.<br />
Norwegian Interbank Offered Rate er den rente norske banker er<br />
villige til å låne hverandre penger for i en spesifisert periode.<br />
Forkortelse for Portugal, Irland, Hellas og Spania<br />
Single Purpose Vehicle – Et selskap etablert med eneste formål å eie<br />
en eiendom.<br />
Tegningskursen i investeringsselskapenes emisjoner tilsvarer VEK <strong>pr</strong>.<br />
aksje tillagt kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etablerings- og<br />
tilretteleggingshonorarer.<br />
Verdijustert egenkapital. Beregnes ved å ta utgangspunkt i<br />
eiendommenes markedsverdi, fratrukket gjeld, tillagt/fratrukket<br />
over-/underkurs for fondets gjeld, beregnet latent skatt og avsetning<br />
for suksesshonorar til forvalter.<br />
Alternativ rente som blir benyttet i verdivuderinger, og som gir<br />
uttrykk for summen av risikofri realrente og risiko<strong>pr</strong>emie.<br />
13
Design og trykk: www.kursiv.no<br />
Nordisk Areal Invest AS<br />
c/o <strong>Swedbank</strong> First Securities<br />
Filipstad Brygge 1<br />
PB 1441 – Vika, 0115 Oslo<br />
Telefon: 04010<br />
First Newsec Asset Management AS<br />
Filipstad Brygge 1<br />
PB 1441 – Vika, 0115 Oslo<br />
Telefon: 24 06 16 80