Rapport pr 31. desember 2012 - Swedbank
Rapport pr 31. desember 2012 - Swedbank Rapport pr 31. desember 2012 - Swedbank
3. FINANSIERING Nordisk Areal I AS vil søke å oppnå en fremmedkapitalgrad på mellom 70 og 80 prosent av total eiendomsverdi i porteføljen. Eiendomsselskapet vil til enhver tid optimalisere finansieringsstrukturen i selskapet. First Newsec Asset Management AS vil kontinuering overvåke risiko knyttet til renteendringer og likviditet, og det vil løpende bli vurdert hvor stor andel av fremmedkapitalfinansieringen som skal ligge i det faste og flytende rentemarkedet. Fremmedkapital Fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet i Norge er inngått med et banksyndikat sammensatt av SpareBank 1 Midt-Norge, Swedbank, Sparebanken Hedmark og SpareBank 1 SR-Bank, mens fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet i Sverige er inngått med Swedbank. Ved utløpet av fjerde kvartal var den totale langsiktige rentebærende gjelden NOK 1.382 millioner, tilsvarende total belåningsgrad på 66,9 prosent med gjenværende løpetid på 2,3 år. Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. utgangen av fjerde kvartal er på 4,0 prosent. Gjennomsnittlig yield, benyttet av eksterne verdivurderere, på eiendomsporteføljen er 7,4 prosent. Dette gir et positivt yield gap på 3,4 prosent, hvilket medfører en positiv gearingeffekt på egenkapitalen som er investert i eiendomsselskapet. Yield gap (prosent) 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% 3Q 07 4Q 07 1Q 08 2Q 08 3Q 08 4Q 08 1Q 09 2Q 09 3Q 09 4Q 09 1Q 10 2Q 10 3Q 10 4Q 10 1Q 11 2Q 11 3Q 11 4Q 11 Yield gap Yield Nordisk Areal Rentekostnad 1Q 12 2Q 12 3Q 12 4Q 12 8 Rente – og valutasikring Selskapet har inngått rentesikringsavtaler for å sikre forutsigbarhet i kostnader og likviditet. Ved utgangen av fjerde kvartal var ca 65 prosent av lånene rentesikret. Rentesikringsavtaler har til enhver tid en markedsverdi og denne blir reflektert i regnskapet kvartalsvis. I fjerde kvartal har de lange rentene fortsatt å falle. Dette medfører en reduksjon i markedsverdien på rentesikringsavtalene, og selskapets regnskap ble derfor negativt påvirket med ca NOK 4,0 millioner etter skatt. Det understrekes at dette ikke påvirker den underliggende driften og at verdiendringen må sees som midlertidig da hensikten er å la avtalene løpe til forfall. De langsiktige rentene internasjonalt er svært lave, selvsagt mye påvirket av rekordlave kortsiktige renter, sentralbankenes løfte om å holde de lave lenge og av støttekjøp av langsiktige statsobligasjoner. Holder vi støttekjøpene av lange obligasjoner i flere land utenom, kan imidlertid ikke de øvrige faktorene forklare dagens nivå for de langsiktige rentene og det vil alltid være en risiko for at lange renter vil trekke opp nå rentenivået er så lavt som nå. Både stats- og swaprenteen har steget noe de siste ukene, parallelt med at data har vist at verdensøkonomien trolig er i ferd med å komme seg litt. Spreadene (over swaprente) for lån til eiendom er høyere enn det som var
normalt før finanskrisen, både fra banker og via obligasjonslån i markedet. Vi venter ikke at spreadene skal ned til ”gamle” nivåer, men oppsiden fra dagens spreader er trolig begrenset. Norske banker blir neppe heller enda mer restriktive vs. utlån til næringsliv og eiendom. Historisk renteutvikling 7,5% 6,5% 5,5% 4,5% 3,5% 2,5% 1,5% 1. kv. 2007 2. kv. 2007 4. kv. 2007 2. kv. 2008 4. kv. 2008 2. kv. 2009 4. kv. 2009 1. kv. 2010 3. kv. 2010 1. kv. 2011 3. kv. 2011 1. kv. 2012 3. kv. 2012 4. kv. 2012 3 mnd NIBOR 10 år SWAP Også i Norge og Sverige er både flytende og faste renter på historisk lave nivåer, også om vi legger til spreader som er høyere enn det historisk normale, både for lån tatt opp i obligasjonsmarkedet og låneopptak i bank. I bank er spreadene for standard lån til næringseiendom nå rundt 275 basispunkter, som gir en flytende innlånsrente på ca 4,75 prosent. Når det gjelder valutasikring i forbindelse med kjøpet av den svenske eiendomsporteføljen, har selskapet valgt å sikre 50 prosent av totalt innbetalt egenkapital i prosjektet. Den resterende innbetalte egenkapitalen sikres ved at man følger en glideskala som er knyttet til den underliggende valutakursutviklingen. Sveriges Riksbank kuttet renten til 1 prosent i desember 2012. Markedene har vært usikre på om banken ville kutte ytterligere. SEK er sterk og inflasjonen lav (KPI samlet er på 0), men samtidig er det tegn på bedring i økonomien. Forventningene til en stigende rente har økt noe den siste tiden. Både i Norge og Sverige vil sentralbankene legge betydelig vekt på spreadene mellom signalrentene og utlånsrentene når signalrenten bestemmes. 9
- Page 1 and 2: Nordisk Areal I AS Nordisk Areal In
- Page 3 and 4: 1. HOVEDPUNKTER I 4. KVARTAL 2012
- Page 5 and 6: Avkastning og kapitalforhold Nordis
- Page 7: Nordisk Areal I AS eide pr. 31. des
- Page 11 and 12: lavere i år, selv om erkjennelsen
- Page 13 and 14: a. Forbruksveksten er likevel moder
- Page 16: Design og trykk: www.kursiv.no Nord
3. FINANSIERING<br />
Nordisk Areal I AS vil søke å oppnå en fremmedkapitalgrad<br />
på mellom 70 og 80 <strong>pr</strong>osent av total eiendomsverdi<br />
i porteføljen. Eiendomsselskapet vil til<br />
enhver tid optimalisere finansieringsstrukturen i<br />
selskapet. First Newsec Asset Management AS vil<br />
kontinuering overvåke risiko knyttet til renteendringer<br />
og likviditet, og det vil løpende bli vurdert hvor stor<br />
andel av fremmedkapitalfinansieringen som skal ligge<br />
i det faste og flytende rentemarkedet.<br />
Fremmedkapital<br />
Fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet<br />
i Norge er inngått med et banksyndikat sammensatt<br />
av SpareBank 1 Midt-Norge, <strong>Swedbank</strong>,<br />
Sparebanken Hedmark og SpareBank 1 SR-Bank, mens<br />
fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet<br />
i Sverige er inngått med <strong>Swedbank</strong>. Ved utløpet av<br />
fjerde kvartal var den totale langsiktige rentebærende<br />
gjelden NOK 1.382 millioner, tilsvarende total<br />
belåningsgrad på 66,9 <strong>pr</strong>osent med gjenværende løpetid<br />
på 2,3 år.<br />
Fondets gjennomsnittlige rentekostnad <strong>pr</strong>. utgangen<br />
av fjerde kvartal er på 4,0 <strong>pr</strong>osent. Gjennomsnittlig<br />
yield, benyttet av eksterne verdivurderere, på<br />
eiendomsporteføljen er 7,4 <strong>pr</strong>osent. Dette gir et<br />
positivt yield gap på 3,4 <strong>pr</strong>osent, hvilket medfører en<br />
positiv gearingeffekt på egenkapitalen som er<br />
investert i eiendomsselskapet.<br />
Yield gap (<strong>pr</strong>osent)<br />
9,0%<br />
8,0%<br />
7,0%<br />
6,0%<br />
5,0%<br />
4,0%<br />
3,0%<br />
2,0%<br />
1,0%<br />
0,0%<br />
3Q<br />
07<br />
4Q<br />
07<br />
1Q<br />
08<br />
2Q<br />
08<br />
3Q<br />
08<br />
4Q<br />
08<br />
1Q<br />
09<br />
2Q<br />
09<br />
3Q<br />
09<br />
4Q<br />
09<br />
1Q<br />
10<br />
2Q<br />
10<br />
3Q<br />
10<br />
4Q<br />
10<br />
1Q<br />
11<br />
2Q<br />
11<br />
3Q<br />
11<br />
4Q<br />
11<br />
Yield gap Yield Nordisk Areal Rentekostnad<br />
1Q<br />
12<br />
2Q<br />
12<br />
3Q<br />
12<br />
4Q<br />
12<br />
8<br />
Rente – og valutasikring<br />
Selskapet har inngått rentesikringsavtaler for å sikre<br />
forutsigbarhet i kostnader og likviditet. Ved utgangen<br />
av fjerde kvartal var ca 65 <strong>pr</strong>osent av lånene rentesikret.<br />
Rentesikringsavtaler har til enhver tid en<br />
markedsverdi og denne blir reflektert i regnskapet<br />
kvartalsvis.<br />
I fjerde kvartal har de lange rentene fortsatt å falle.<br />
Dette medfører en reduksjon i markedsverdien på<br />
rentesikringsavtalene, og selskapets regnskap ble<br />
derfor negativt påvirket med ca NOK 4,0 millioner etter<br />
skatt. Det understrekes at dette ikke påvirker den<br />
underliggende driften og at verdiendringen må sees som<br />
midlertidig da hensikten er å la avtalene løpe til forfall.<br />
De langsiktige rentene internasjonalt er svært lave,<br />
selvsagt mye påvirket av rekordlave kortsiktige renter,<br />
sentralbankenes løfte om å holde de lave lenge og av<br />
støttekjøp av langsiktige statsobligasjoner. Holder vi<br />
støttekjøpene av lange obligasjoner i flere land<br />
utenom, kan imidlertid ikke de øvrige faktorene<br />
forklare dagens nivå for de langsiktige rentene og det<br />
vil alltid være en risiko for at lange renter vil trekke<br />
opp nå rentenivået er så lavt som nå. Både stats- og<br />
swa<strong>pr</strong>enteen har steget noe de siste ukene, parallelt<br />
med at data har vist at verdensøkonomien trolig er i<br />
ferd med å komme seg litt. S<strong>pr</strong>eadene (over swa<strong>pr</strong>ente)<br />
for lån til eiendom er høyere enn det som var
Change language