Rapport pr 31. desember 2012 - Swedbank
Rapport pr 31. desember 2012 - Swedbank Rapport pr 31. desember 2012 - Swedbank
FORVALTERS KOMMENTAR Asle Løvstad adm. dir. Newsec Asset Management AS Løvstad er utdannet ved Handelsakademiet i Oslo, og har lang erfaring fra eiendomsbransjen, både innenfor transaksjoner og forvaltning. Fra 2005 og frem til mars 2007 var han økonomidirektør i Oslo Areal ASA/Newsec Asset Management AS. I perioden 2001 – 2004 var han økonomidirektør for Vital Eiendom AS. I likhet med de foregående kvartalene rapporterer forvalter Newsec Asset Management om et aktivt fjerde kvartal 2012. Det er spesielt gledelig å kunne rapportere at det i løpet av kvartalet ble tegnet en leieavtale for selskapets ledige arealer i Økernveien med NAV. I tillegg til kontrakten med NAV ble det også signert en langsiktig kontrakt med Firesafe i Robsrudskogen. Som et resultat av dette har den økonomiske ledigheten i porteføljen blitt redusert til 11,4 prosent gjennom kvartalet. Selv om ledigheten er redusert på den norske delen av porteføljen gjennom 2012, ligger den fortsatt over det som er snittet for Oslo. Det jobbes derfor aktivt med å kunne inngå nye leiekontrakter, noe som spesielt gjelder selskapets eiendom på Robsrudskogen og i Philip Pedersens vei på Lysaker. Gjenværende leietid for de eksisterende kontraktene er 3,6 år. Mariboes gate 13 er tilnærmet fullt utleid med 5,5 års gjenværende leietid etter at avtalen med American Express ble forlenget i første halvår 2012, samt at det ble inngått en ny leieavtale med Politidirektoratet i samme kvartal. Det er kun ledige parkeringsplasser og et mindre lager i eiendommen i dag. I Karihaugveien 89 ble det inngått en leiekontrakt med Consilium AS på ca 500 kvadratmeter i første halvår 2012. Forvalter er også i pågående forhandlinger med flere andre potensielle leietakere. Ved utgangen av fjerde kvartal var ledigheten i Karihaugveien 89 beregnet til ca 4,6 prosent. Økernveien 94 er nå tilnærmet fullt utleid etter at leiekontrakten med NAV på ca 10 000 kvadratmeter ble inngått i fjerde kvartal. I tredje kvartal ble det signert en kontrakt med selskapet Medistim ASA på ca 2 000 kvadratmeter. Det er iverksatt oppussing av disse lokalene som skal stå klare til innflytting 1. mars 2013. Når det gjelder lokalene til NAV skal disse stå klare i 4. kvartal 2013. I Robsrudskogen ble det signert en leiekontrakt på ca 2 800 kvadratmeter i fjerde kvartal med selskapet Firesafe AS. Også her er det iverksatt oppussing av lokalene slik at disse skal stå klare til innflytting 1. juni 2013. Det jobbes aktivt med å fylle opp de resterende ledige arealene på Robsrudskogen. I Philip Pedersensvein er det fremdeles en etasje som står ledig. Det resterende av bygget leies ut til Cisco Systems som har gjennomført betydelige oppgraderinger av sine lokaler. Det jobbes aktivt med utleie av den ledige etasjen. I Sverige er det gjennomført reforhandlinger av de leiekontraktene med Systembolaget som opprinnelig forfalt i 2013 og 2014. I løpet av fjerde kvartal ble totalt 9 kontrakter reforhandlet på en ny løpetid 3 til 5 år. Disse kontraktene utgjør ca 7 000 kvadratmeter av en total portefølje i Sverige på ca 98 000 kvadratmeter. Når det gjelder salg av eiendom har selskapet også i fjerde kvartal fokusert på salg i Sverige. Hovedmotivasjonen bak salgene som er gjennomført er å tilføre selskapet nødvendig likviditet til oppgraderinger ifbm nye leiekontrakter i Norge. Nordisk Areal solgte 3 eiendommer i Sverige første halvår. I løpet av det siste kvartalet er det inngått avtale om salg av ytterligere 11 eiendommer i den svenske delen av porteføljen. Av disse 11 ble 9 overtatt av nye kjøpere i januar 2013, mens overtagelse av de resterende 2 vil bli sluttført 1. mars 2013. Salgsprisen for disse 11 eiendommene var ca SEK 90 millioner, noe som er over siste bokførte verdi. Det vurderes fortløpende om det skal gjennomføres flere enkeltsalg, eller om et salg av hele den gjenværende porteføljen kan være mer hensiktsmessig. Ved fortsatt salg av attraktive enkelteiendommer kan man ende opp med en portefølje det kan bli utfordrende å avhende. Et eventuelt porteføljesalg må vurderes opp mot at selskapet kan oppnå gode priser på enkelte attraktive eiendommer til lokale eiendomsbesittere. Porteføljen i Sverige er nå redusert fra opprinnelig 102 til 71 eiendommer. 4
Avkastning og kapitalforhold Nordisk Areal har som langsiktig målsetting å oppnå en konkurransedyktig avkastning på egenkapitalen (IRR). Dette er nærmere definert som en avkastning på 9-12 prosent pr. år etter forvaltningshonorarer og skatt. Avkastning i eiendomsfondet måles ut fra to parameter; direkteavkastning og verdiendring i porteføljen. Verdiendring eiendom Akershus Eiendom og DTZ Realkapital utførte verdivurderinger av alle eiendommene i Norge pr. utgangen av desember 2012. Det rapporteres om en verdiøkning på ca NOK 44 millioner i fjerde kvartal, en verdiøkning som i hovedsak skyldes effekten av inngåelse av leiekontraktenene med NAV i Økernveien og Firesafe i Robsrudskogen. Verdien på den svenske porteføljen ble på bakgrunn av verdivurderingen fra DTZ skrevet opp med 1,1 prosent i kvartalet. Dette betyr en oppskrivning på ca SEK 10 millioner, men svingninger i valuta gjorde at verdien på eiendommene i NOK svekker seg med ca NOK 6 millioner i kvartalet. Den samlede verdien av eiendommene er vurdert til NOK 2 040 millioner. Dette betyr en samlet økning i kvartalet på ca NOK 38 millioner. Direkteavkastning Ledigheten i fondet er redusert i fjerde kvartal, noe som har hatt en positiv innvirkning på eiendomsverdiene i porteføljen. Svingninger i valuta har derimot hatt en negativ innvirkning på den beregnede kursen i kvartalet. Verdien på selskapets rentebindingsavtaler har også utviklet seg negativt i kvartalet som følge av en reduksjon i de lange rentene. Nedgangen her tilsvarer ca NOK 1,0 per aksje i kvartalet. Verdiendringene på rentebindingsavtalene skal derimot ses på som midlertidig da hensikten er å la avtalene løpe til forfall. Den langsiktige gjelden er som en følge av betalte avdrag og en svekkelse av den svenske kronen redusert med ca NOK 18 millioner i fjerde kvartal 2012. Kurs På basis av de gjennomførte verdivurderingene, oppnådde resultater i fjerde kvartal 2012 og en ekstra avsetning på ca NOK 3,5 pr aksje vedtatt av styret i selskapet, er kursen i Nordisk Areal Invest AS beregnet til NOK 79,0 pr. aksje. Dette er opp en krone pr aksje sammenlignet med tredje kvartal 2012. Bakgrunnen for avsetningen på NOK 3,5 pr aksje er at styret av et forsiktighetsprinsipp ønsker å ta høyde for eventuelle nødvendige tiltak for å tilføre selskapets nødvendig likviditet fremover. Kursutvikling Nordisk Areal Invest AS (NOK/ aksje) 140 120 100 80 79 60 40 20 0 2Q07 4Q07 2Q08 4Q08 2Q09 4Q09 2Q10 4Q10 2Q11 4Q11 2Q12 4Q12 Tegningskurs VEK (For definisjoner, se side 12) 5
- Page 1 and 2: Nordisk Areal I AS Nordisk Areal In
- Page 3: 1. HOVEDPUNKTER I 4. KVARTAL 2012
- Page 7 and 8: Nordisk Areal I AS eide pr. 31. des
- Page 9 and 10: normalt før finanskrisen, både fr
- Page 11 and 12: lavere i år, selv om erkjennelsen
- Page 13 and 14: a. Forbruksveksten er likevel moder
- Page 16: Design og trykk: www.kursiv.no Nord
FORVALTERS KOMMENTAR<br />
Asle Løvstad<br />
adm. dir. Newsec Asset<br />
Management AS<br />
Løvstad er utdannet ved<br />
Handelsakademiet i<br />
Oslo, og har lang<br />
erfaring fra eiendomsbransjen,<br />
både innenfor<br />
transaksjoner og forvaltning.<br />
Fra 2005 og frem<br />
til mars 2007 var han<br />
økonomidirektør i Oslo<br />
Areal ASA/Newsec<br />
Asset Management AS.<br />
I perioden 2001 – 2004<br />
var han økonomidirektør<br />
for Vital Eiendom AS.<br />
I likhet med de foregående kvartalene rapporterer<br />
forvalter Newsec Asset Management om et aktivt<br />
fjerde kvartal <strong>2012</strong>. Det er spesielt gledelig å kunne<br />
rapportere at det i løpet av kvartalet ble tegnet en<br />
leieavtale for selskapets ledige arealer i Økernveien<br />
med NAV. I tillegg til kontrakten med NAV ble det<br />
også signert en langsiktig kontrakt med Firesafe i<br />
Robsrudskogen. Som et resultat av dette har den<br />
økonomiske ledigheten i porteføljen blitt redusert til<br />
11,4 <strong>pr</strong>osent gjennom kvartalet. Selv om ledigheten er<br />
redusert på den norske delen av porteføljen gjennom<br />
<strong>2012</strong>, ligger den fortsatt over det som er snittet for<br />
Oslo. Det jobbes derfor aktivt med å kunne inngå nye<br />
leiekontrakter, noe som spesielt gjelder selskapets<br />
eiendom på Robsrudskogen og i Philip Pedersens vei<br />
på Lysaker. Gjenværende leietid for de eksisterende<br />
kontraktene er 3,6 år.<br />
Mariboes gate 13 er tilnærmet fullt utleid med 5,5 års<br />
gjenværende leietid etter at avtalen med American<br />
Ex<strong>pr</strong>ess ble forlenget i første halvår <strong>2012</strong>, samt at det<br />
ble inngått en ny leieavtale med Politidirektoratet i<br />
samme kvartal. Det er kun ledige parkeringsplasser<br />
og et mindre lager i eiendommen i dag.<br />
I Karihaugveien 89 ble det inngått en leiekontrakt<br />
med Consilium AS på ca 500 kvadratmeter i første<br />
halvår <strong>2012</strong>. Forvalter er også i pågående forhandlinger<br />
med flere andre potensielle leietakere. Ved<br />
utgangen av fjerde kvartal var ledigheten i Karihaugveien<br />
89 beregnet til ca 4,6 <strong>pr</strong>osent.<br />
Økernveien 94 er nå tilnærmet fullt utleid etter at<br />
leiekontrakten med NAV på ca 10 000 kvadratmeter<br />
ble inngått i fjerde kvartal. I tredje kvartal ble det<br />
signert en kontrakt med selskapet Medistim ASA på<br />
ca 2 000 kvadratmeter. Det er iverksatt oppussing av<br />
disse lokalene som skal stå klare til innflytting 1. mars<br />
2013. Når det gjelder lokalene til NAV skal disse stå<br />
klare i 4. kvartal 2013.<br />
I Robsrudskogen ble det signert en leiekontrakt på ca<br />
2 800 kvadratmeter i fjerde kvartal med selskapet<br />
Firesafe AS. Også her er det iverksatt oppussing av<br />
lokalene slik at disse skal stå klare til innflytting 1.<br />
juni 2013. Det jobbes aktivt med å fylle opp de<br />
resterende ledige arealene på Robsrudskogen.<br />
I Philip Pedersensvein er det fremdeles en etasje som<br />
står ledig. Det resterende av bygget leies ut til Cisco<br />
Systems som har gjennomført betydelige oppgraderinger<br />
av sine lokaler. Det jobbes aktivt med utleie av<br />
den ledige etasjen.<br />
I Sverige er det gjennomført reforhandlinger av de<br />
leiekontraktene med Systembolaget som op<strong>pr</strong>innelig<br />
forfalt i 2013 og 2014. I løpet av fjerde kvartal ble<br />
totalt 9 kontrakter reforhandlet på en ny løpetid 3 til 5<br />
år. Disse kontraktene utgjør ca 7 000 kvadratmeter av<br />
en total portefølje i Sverige på ca 98 000 kvadratmeter.<br />
Når det gjelder salg av eiendom har selskapet også i<br />
fjerde kvartal fokusert på salg i Sverige. Hovedmotivasjonen<br />
bak salgene som er gjennomført er å tilføre<br />
selskapet nødvendig likviditet til oppgraderinger ifbm<br />
nye leiekontrakter i Norge. Nordisk Areal solgte 3<br />
eiendommer i Sverige første halvår. I løpet av det<br />
siste kvartalet er det inngått avtale om salg av<br />
ytterligere 11 eiendommer i den svenske delen av<br />
porteføljen. Av disse 11 ble 9 overtatt av nye kjøpere i<br />
januar 2013, mens overtagelse av de resterende 2 vil<br />
bli sluttført 1. mars 2013. Salgs<strong>pr</strong>isen for disse 11<br />
eiendommene var ca SEK 90 millioner, noe som er<br />
over siste bokførte verdi. Det vurderes fortløpende om<br />
det skal gjennomføres flere enkeltsalg, eller om et<br />
salg av hele den gjenværende porteføljen kan være<br />
mer hensiktsmessig. Ved fortsatt salg av attraktive<br />
enkelteiendommer kan man ende opp med en<br />
portefølje det kan bli utfordrende å avhende. Et<br />
eventuelt porteføljesalg må vurderes opp mot at<br />
selskapet kan oppnå gode <strong>pr</strong>iser på enkelte attraktive<br />
eiendommer til lokale eiendomsbesittere. Porteføljen<br />
i Sverige er nå redusert fra op<strong>pr</strong>innelig 102 til 71<br />
eiendommer.<br />
4
Change language