Rapport pr 31. desember 2012 - Swedbank

More documents

Recommendations

Info

åde når det gjelder volum og vilkår. I følge UNION Gruppen har gjennomsnitt-transaksjonen i høst hatt en netto yield på 6,8 prosent og et yield-gap etter bankmargin på ca 1,6 prosent 2 . I 2011 økte yieldforskjellen mellom eiendom med lav og høy risiko. Med bakgrunn i bankenes skjerpede utlånspolitikk har UNION Gruppen registrert at denne utviklingen ble videreført i 2012. Prisene for eiendommene med best beliggenhet ser ut til å holde seg, prime yield er fortsatt estimert til 5,25 prosent 3 . Når det gjelder omsetning av næringseiendom har starten på 2013 vært mer moderat. Pangea Property Research rapporterer om en omsetning i januar i år på 2,2 milliarder kroner, som er en reduksjon på hele 83 prosent fra tilsvarende måned i 2012. Det er viktig å ta med seg at starten på 2012 var usedvanlig frisk mye på grunn av salget av DNB sitt nye hovedkontor i Bjørvika. Norsk økonomi er fortsatt i en særstilling, og skiller seg fra utviklingen i Europa på en rekke områder. BNP-veksten holder god marsjfart, og arbeidsmarkedet er sterkt med solid sysselsetting. Dette preger aktiviteten i kontorutleiemarkedet som i Oslo fortsatt er høy. Til tross for en tilførsel av ca 280 000 kvm nye kontorbygg i Stor-Oslo i 2012, og et estimat på 170.000 for 2013 holder ledigheten seg på lave nivåer 4 . DnB Næringsmegling anslår arealledigheten i Oslo og Asker & Bærum til å ha falt fra 7,8 prosent våren 2012 til 6,9 prosent ved utgangen av 2012. Akershus Eiendom på sin side opererer nå med en ledighet på 6,5 prosent. Hovedforklaringen er en positiv brutto arealabsorbsjon drevet av god vekst i kontorsysselsettingen i Oslo, konvertering av kontorarealer til bolig og annen type bruk, og kanskje det viktigste – omfattende rehabiliteringer av fraflyttede eiendommer tar store arealer ut av markedet. Effekten etter terrorangrepet på regjeringskvartalet den 22. juli 2011 har blitt betydelig større enn tidligere antatt. I oktober i fjor antok Akershus Eiendom at erstatningslokalene ville legge beslag på 47.000 kvadratmenter. Nå viser fasiten at erstatningslokalene legger beslag på 88.500 kvadratmenter, og det er etter at 9.500 kvadratmeter erstatningslokaler er forlatt etter tilbakeflytting til regjeringskvartalet. Leieprisene i prime-segmentet steg veldig i 2011, se grafen under, og svekket seg gjennom årets ni første måneder 5 . Akershus Eiendom sine forventninger om at leieprisene i prime-segmentet ville vokse også i 2012 på grunn av begrenset tilbud kombinert med høy etterspørsel slo til. Grafen under viser en forholdsvis sterk økning i leienivået i dette segmentet i 4. kvartal 2012. I randsonene har det vært litt ulik utvikling i kvartalet, men gjennom 2012 som helhet antas det at disse områdene vil oppleve en flat utvikling i leieprisene. I Indre by sentrum registrerer vi at den markante økning vi så i leieprisene gjennom tredje kvartal 2012 er snudd til en nedgang i 4. kvartal 2012. Dette kan bety at den økte etterspørsel i dette området som en følge av behov for erstatningslokaler etter terrorangrepet på regjeringskvartalet i 2011 er i ferd med å stabilisere seg. Eiendomsverdi Næring kan rapportere om en høy aktivitet i utleiemarkedet også i 4. kvartal 2012. Sverige Veksten i Sverige har vært ganske god siden finanskrisen, men arbeidsledigheten er fortsatt ganske høy. BNP-veksten avtok gjennom 2012, og endte trolig på 1 prosent for året under ett, klart lavere enn ventet ved inngangen til året. Det ventes litt høyere vekst i 2013 (konsensus er på 1,2 prosent), men nye data kan indikere at veksten tar seg noe mer opp. Arbeidsmarkedet svekkes ikke lenger og forbrukertilliten har steget litt den senere tiden. Bedriftene ser ikke rett ned lenger. Investeringsnivået falt noe i fjor, og det er en klart oppside her. Boligmarkedet er trolig stabilisert etter at innstramminger i kredittpolitikken bidro til en oppbremsing i 2011 og i første del av 2012. Landet er likevel mer avhengig av den europeiske konjunkturen enn Norge og videre nedgang i Eurosonen vil påvirke mange svenske virksomheter. Bankene er fortsatt ganske tilbakeholdne med lån til bedriftene. På den positive siden – for forbrukerne – tar vi med at prisveksten er svært lav. Årsveksten for KPI samlet er 0 og rundt 1 prosent om vi holder noen volatile elementer utenom. Det ventes svært lav prisvekst for 2013 samlet, men så opp til 1,7 prosent i 2014. Prisveksten er dermed langt under prismålet på 2 prosent. Husholdningenes realinntekter stiger dermed 12 2 UNION Gruppen Markedsrapport høst 2012 3 Akershus Eiendom Markedsrapport høst 2012 4 DnB Næringsmegling Markedsrapport 2H 2012 5 Eiendomsverdi Næring leieprisoversikten 4.kvartal 2012
a. Forbruksveksten er likevel moderat og boligbyggingen er svært lav. Balansemessig er Sverige i god stand. Landet har ikke noe budsjettunderskudd, har lav statsgjeld og husholdningene sparer mye – selv om de også har mye gjeld. Landet går med et stort overskudd på driftsbalansen, selv om landet importerer dyr olje. Handlefriheten i finanspolitikken er stor. Det vurderes å gjennomføre betydelige skattelettelser for bedriftene de neste årene, i all fall med en reduksjon i skattesatsen. Riksbanken kuttet signalrenten til 1 prosent i desember 2012. Den svenske kronen har vært meget sterk, inflasjonen lav og vekstutsiktene usikre. I forhold til inflasjon og ledighet er dette et rimelig rentenivå for landet. Det vil ta lang tid før renten kommer opp til et normalt nivå igjen og Riksbanken skyver – som andre sentralbanker – renteoppgangen ut i tid. Avkastning på svensk eiendom Transaksjonsvolumet i det svenske eiendomsmarkedet endte på SEK 104 milliarder i 2011 6 , med et veldig svakt 4. kvartal. Transaksjonsåret 2012 startet svakt ettersom både investorer og banker forble selektive og risikoaverse 7 . Imidlertid viste markedet tegn til bedring mot slutten av første kvartal og i mars var det høy aktivitet. Aktiviteten holdt seg greit gjennom sommeren, mens den var noe avtagende i starten på tredje kvartal. Aktiviteten tok seg betydelig opp i fjerde kvartal, og Jones Lang LaSalle kan rapportere om et omsetningsvolum i Sverige på hele SEK 49 milliarder i fjerde kvartal. Denne sterke sluttspurten førte til at omsetningen for 2012 endte på SEK 115 milliarder, noe som er en økning på nesten 11 prosent fra 2011. regionene har også tiltrukket seg en andel av investeringsvolumet. I tredje kvartal ble f. eks en nasjonal portefølje bestående 140 eiendommer med Bilprovningen (Biltilsynet) som leietaker omsatt. Imidlertid er hovedetterspørselen konsentrert rundt objekter med lav risiko, noe som har medført en sterk konkurranse om disse objektene. Prime yield falt derfor gjennom hele 2011 og har holdt seg stabil i 2012. Etter at yielden innenfor handelseiendom falt gjennom 2011, forventes det nå at yielden vil flate ut eller stige svakt i både Stockholm, Göteborg og Malmö 8 . Ledigheten i Stor-Stockholm har falt det siste året, men DTZ rapporterte i sin tredje kvartals rapport at ledigheten i dette området var på vei opp 9 . Jones Lang LaSalle kan i sin 4. kvartalsrapport rapportere om at ledigheten nå er på vei ned igjen, og indikerer en ledighet på 9,6 prosent i Stockholm ved utgangen i 2012 10 . DTZ indikerer at leieprisene i det svenske CBD-markedet økte svakt i årets første tre kvartaler og forventer at de vil fortsette å øke i fjerde kvartal på grunn av lav ledighet og sterk etterspørsel i dette markedet. Ledigheten i CBD- området ligger fremdeles i følge DTZ på lave 4 prosent. I sekundære områder og eldre bygninger forventes leiene å holde seg stabile eller falle svakt. Når det gjelder leienivået fremover indikerer Jones Lange LaSalle sin ”Property Clock” at veksten i Stockholm vil fortsette å avta. I Göteborg estimerer samme analysebyrå at veksten vi har sett de siste kvartalene nå vi avta, mens i Malmö anslår de at det ligger en leieprisvekst foran oss. De svenske aktørene har dominert i det svenske markedet de siste årene og denne trenden har fortsatt i 2012. De mest aktive investorkategoriene har vært de institusjonelle samt de noterte og private eiendomsselskapene. Investorene foretrekker fortsatt Stockholm, men porteføljer spredt ut over flere regioner og eiendommer utenfor de tre største 6 Fasttighetssverige.se. 7 DTZ investment market update Sweden 3Q12. 8 Newsec Property market outlook autumn 2012. 9 DTZ Property Times Stockholm, 3Q12 10 Jones Lang LaSalle, Nordic Office Market, February 2013 13
Page 1 and 2: Nordisk Areal I AS Nordisk Areal In
Page 3 and 4: 1. HOVEDPUNKTER I 4. KVARTAL 2012
Page 5 and 6: Avkastning og kapitalforhold Nordis
Page 7 and 8: Nordisk Areal I AS eide pr. 31. des
Page 9 and 10: normalt før finanskrisen, både fr
Page 11: lavere i år, selv om erkjennelsen
Page 16: Design og trykk: www.kursiv.no Nord

Rapport pr 31. desember 2012 - Swedbank

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?