47/08 200805154 klage på vedtak i d sak 909/2002 om tillatelse til å

Byggesaksutvalget 26.11.08 sak 47/08
SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN
Arkivsak
Arkivkode
Saksbeh.
: 200805154
: O: : 34-190
: Paul Korsberg
Behandles av: Møtedato Utvalgssaksnr
Byggesaksutvalget 26.11.08 47/08
KLAGE PÅ VEDTAK I D SAK 909/2002 OM TILLATELSE TIL Å BYGGE
TERRASSE MED BREDDE PÅ 2,5 METER, GNR 34, BNR 190.
TILTAKSHAVER SINDRE AARRE C/O BJØRG ORRE.
Dokumenter i saken
1. Oversiktskart, M=1:2000
2. Reg.bestemmelser og kart, plan 78117-03.
3. Klage fra tiltakshaver Sindre Aarre v/ Bjørg Aarre datert den 21.10.2008.
4. D- sak 909/2008.
5. Protest fra Kristin Hatlestad datert den 13.09.2008.
6. Melding om tiltak mottatt den 17.07.2008.
7. Tegninger og fotografier.
Fakta
- Det er søkt om tillatelse til å bygge en terrasse på østsiden av eksisterende bolig.
Avstanden fra boligen til nabogrensen er ca. 4-4,1 meter.
- Bygningssjefen mottok en muntlig protest ifra nabo etter at denne var blitt varslet
om tiltaket. Da det kan være vanskelig å forholde seg til muntlige protester ba
bygningssjefen om å få merknadene skriftlig i brev til nabo av 01.09.2008.
Hjemmel
- Saksbehandlerforskriften (SAK), plan- og bygningsloven (pbl.), reguleringsplan 78117-
03.
Klagens innhold
Tiltakshaver påklager bygningssjefens vedtak om at de kun får bygge en terrasse med
bredde på 2,5 meter. Aarre mener at det er bygningssjefens vurdering av
innsynsproblematikken som er avgjørende for kravet om at terrassen må reduseres i
bredde og bygges 1,5 meter fra nabogrensen. De er ikke enig i denne vurderingen, og
kan ikke se at ved å tillate den omsøkte bredden på terrassen med 3,0 meter vil føre til
større innsyn mot nabo. De vil uansett sette opp en levegg med høyde på 1,5 meter, noe
som vil skjerme for innsyn.
Både arealet og brukbarheten til terrassen vil bli betydelig mindre, og det vil være
vanskelig å møblere denne med hagemøbler.
Aaare påpeker også at naboen ikke kom med en skriftlig protest mot tiltaket før etter 7
uker, og da fristen er på 2 uker er ikke kommunen forpliktet til å ta hensyn til
merknadene fra nabo.
Nabo, Kristin Hatlestad har ikke påklaget vedtaket.
Bygningssjefens vurdering
Bygningssjefen vil først påpeke at det her er snakk om å bygge en treterrasse oppå et
fundamentert bjelkelag. Dette er å betrakte som en konstruksjon. Lovverket sier at
dersom en skal bygge en fast konstruksjon sammenbygd med bolig, og nærmere
nabogrense enn 4 meter, krever dette samtykke fra nabo. Dersom samtykke ikke oppnås
Saksnr.: 200805154 Side 1 av 3

må det gis en dispensasjon. For å kunne gi en dispensasjon må det foreligge særlige
grunner for å innvilge denne. I dette tilfellet forelå det først en muntlig protest innenfor
fristen. Bygningssjefen ba om å få denne skriftlig både først muntlig, og senere i brev til
nabo når merknader ikke ble mottatt innen rimelig tid.
Det er i søknaden ikke oppgitt særlige grunner av tiltakshaver for å få tillatelse til å
oppføre terrassen. Det er i klagen på vedtaket framført at Aarre ikke kan se at terrassen
vil bli belastende for nabo med innsyn da de vil bygge en levegg som vil skjerme for
dette, og at de har et behov for den planlagte størrelsen til terrassen.
Bygningssjefen har derfor i sin behandling av søknaden vurdert hva som tillates oppført
etter saksbehandlerforskriften uten søknad eller melding på egen eiendom, samt brukt
”sunn fornuft” i tolkningen av dette.
I SAK § 5 Tiltak som verken krever søknad eller melding, nr. 3, bokstav f) står det:
”Forstøtningsmur på inntil 1,0 meter høyde og avstand til nabogrense på minst 2,0 meter
… ”
Under bokstav g) står det: ….”I tettbygd strøk unntas fylling eller planering når tiltaket
ikke fører til mer enn 1,5 meter avvik.”
Det vil da rent teoretisk være mulig, og tillatt etter forskriftene, å fylle opp med inntil 1,5
meter i en jevn skråning ifra eiendomsgrensen mot nabo, Hatlestad. Dersom en fyller
med en helningsvinkel opp mot 45 grader vil dette innebære at en oppnår en høyde på
1,5 meter fra eiendomsgrensen. Høydeforskjellen imellom planlagt terrasse utenfor
inngangsdør og eiendomsgrense er på ca. 1,3 meter. Oppå denne fyllingen (inkludert i
høyden) vil en for eksempel kunne legge betongheller/ belegningsstein, trelemmer og
skifer. Dette ville ikke være søknadspliktig. Etter bygningssjefens oppfatning vil det
derfor være lite hensiktsmessig å skulle nekte tiltakshaver å bygge en tilsvarende
terrasse med bjelkelag under, og ikke måtte ”tvinge” Aaare til å bygge på en annen måte
(som ikke er søknadspliktig). Resultatet vil etter bygningssjefens oppfatning bli lik med
en fullt ut brukbar platting/ terrasse som vil føre til like mye innsyn.
Tiltakshaver påklager derimot bygningssjefens vedtak da de ønsker en større bredde på
sin terrasse pga. brukbarheten i forbindelse med møblering. De kan ikke se at en bredere
terrasse skulle føre til noe mer innsyn. Bygningssjefen er delvis enig i at når en setter
opp en levegg med en høyde over terrassen på 1,5 meter så vil en redusere
innsynsproblematikken. Om en øker bredden på terrassen med 0,5 meter er det ikke
snakk en vesentlig utvidelse. Plan- og bygningsloven § 70.2 setter derimot krav om 4
meter avstand når nabo ikke samtykker, eller ved oppføring av frittliggende
konstruksjoner. Bakgrunnen for denne bestemmelsen er bla. mulige påførte belastninger
for nabo(r) med innsyn, sol/ skyggeforhold, følelsen av tap av lys/ luft/ rom imellom
bygninger (innebygging) etc. Her har bygningssjefen vurdert det slik at en kan tillate en
terrasse i samsvar med hva det ville være mulig å bygge uten søknad (uten bjelkelag og
fundamenter). Å tillate noe utover dette vil etter bygningssjefens oppfatning være i strid
med regelverket, og det vil heller ikke foreligge særlige grunner til å kunne gi en
dispensasjon. Å tillate en terrasse som ligger både høyere enn naboens uteplass/
terrasse som er deres vestvendte hoveduteoppholdsplass, og som er nærmere enn 1,5
meter fra grensen, vil etter bygningssjefens oppfatning være en ”urimelig” belastning for
naboen. Et annet forhold en må tillegge vekt er at ved søknad om byggetillatelse av bolig
med leilighet i underetasjen ble det godkjent en terrasse for leiligheten på sørsiden av
bolighuset.
Den planlagte terrassen er ytterligere en terrasse for leiligheten. En større og bredere
terrasse vil også komme i konflikt med tillatt utnyttelsesgrad for eiendommen.
Forslag til
Saksnr.: 200805154 Side 2 av 3

1. Klagen tas ikke til følge.
VEDTAK:
2. Vedtak i D sak 909/2008 fastholdes.
3. Saken oversendes fylkesmannen for klagebehandling (jf. plan- og
bygningslovens §15).
Det gjøres oppmerksom på at vedtaket kan bli endret som følge av klagebehandlingen.
Eventuell oppstart av byggearbeider før klagebehandlingen er avsluttet skjer derfor på
eget ansvar, og med den risiko at utførte arbeider kan bli forlangt endret eller fjernet.
RÅDMANNEN I SANDNES, 07.11.2008
Ola T. Solheim
bygningssjef
Paul Korsberg
saksbehandler
Kopi : Tiltakshaver v/ utsendelse av sak til utvalg
Nabo: Kristin Hatlestad, Skarahødden 39, 4326 Sandnes.
Saksnr.: 200805154 Side 3 av 3

Byggesaksutvalget 26.11.08 sak 47/08 - Vedlegg 4
Sindre Aarre
c/o Bjørg Aarre
Skarahødden 45,
4326 SANDNES
Byggesak
Sandnes, 25.09.2008
Deres ref.: Vår ref : 200805154-5
Saksbehandler: Paul Korsberg Arkivkode : O: : 34-190
D SAK 909/2008 - DISPENSASJON INNVILGES - GODTATT MELDING
Gnr./Bnr: 34/190 Byggeadresse: SKARAHØDDEN 45
Tiltakets art:
Eventuell beskrivelse:
Byggets/anleggets art:
Tiltakshaver:
Nybygg
Bygging av en terrasse.
Terrasse
Sindre Aarre c/o Bjørg Aarre, Skarahødden 45, 4326 Sandnes.
Melding datert: 15.07.2008 mottatt: 17.07.2008
Naboprotest: 13.09.2008 mottatt: 16.09.2008
Fakta: Meldingen krever dispensasjon for bygging av en fast konstruksjon (terrasse i tre)
nærmere nabogrense enn 4 meter pga. manglende samtykke ifra nabo.
Saksbehandler har vært på befaring for å se på forholdene.
Hjemmelsgrunnlag: Reguleringsplan nr. 78117-03.
Nabovarsel: Naboer er varslet. Det er mottatt innvendinger/ merknader fra nærmeste nabo til
tiltaket, Kristin Hatlestad, eier av gnr 34, bnr. 191, Skarahødden 39.
Innvendingene går på innsynsproblematikk mot deres uteplass slik at de mister privatliv og
sol. De (terrassen) ligger ca. 2 meter over dem. De har allerede to gode terrasser på
eiendommen. De ønsker at bygningsmyndighetene kommer på en befaring for å se på
forholdene.
Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon 51 97 5 00. Telefaks 51 97 54 37
Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes
E-post: byggesak@sandnes.kommune.no

Bygningssjefens vurdering: Saksbehandler har vært på befaring for å se på forholdene.
Bygningssjefen er her enig i at det her lett kan oppstå innsynsproblematikk. Nabo, Hatlestad
har sitt uteområde/ terrasse på sin beste uteoppholdsside når det gjelder solforhold. Det er
riktig at tiltakshaver allerede har gode terrasser på sin eiendom. Det var i den opprinnelige
byggesøknaden vist et uteområde sør for boligen som skulle være for leiligheten i
underetasjen. På dette arealet er det nå bygget en terrasse. Hovedleiligheten skulle ha en
terrasse utenfor i 1. etasje. Bygningssjefen vil forutsette at terrassen utenfor leiligheten
tilhører denne. Da er spørsmålet her om det i tillegg til denne kan godkjennes ytterligere en
terrasse til for leiligheten. Den planlagte terrassen er på østsiden av bygningen. Her vil det
være gode muligheter for morgen/ formiddagssol. Senere på dagen vil boligen skygge for
solen. Terrassen til Hatlestad vil best kunne benyttes fra ca. midt på dagen og utover kvelden.
Bygningssjefen er derfor av den oppfatning at ut ifra de forskjellige solforholdene vil bruken
av disse to terrassene neppe være samtidig.
Det er også riktig at tiltakshavers eiendom, der hvor terrassen planlegges, er en del høyere
enn Hatlestad sin eiendom. Bygningssjefen antar at dette kan dreie seg om ca. 1,3-1,5 meter.
Dette medfører at det vil være noe vanskelig for Hatlestad å skjerme seg for innsyn på sin
eiendom ved å gjøre tiltak på denne. Derimot kan en kreve at tiltakshaver, Aaare gjør tiltak på
sin eiendom for å skjerme mot innsyn.
Etter saksbehandlerforskriften er det ikke søknadspliktig å fylle opp terrenget inntil 0,5 meter
i eiendomsgrensen og ev. bygge en mur her. Trekker en seg 2 meter inn fra grensen kan en
sette opp en mur på inntil 1 meter høyde. Det er også anledning til fylle opp inntil 1,5 meter
på deler av en boligeiendom. Dette innebærer rent teoretisk at Aarre her kunne bygge en mur
i grensen, fylle opp på baksiden av denne samt en skråning opp mot huset. Oppå dette arealet
kunne en legge betongheller, belegningsstein, trelemmer, skifer etc. uten at noe av dette var
søknadspliktig. Dette arealet kunne fint benyttes til en uteplass/ terrasse.
Bygningsmyndighetene ville da ikke hatt noe med dette å gjøre i det hele tatt. Bygningssjefen
er derfor av den formening at en her ikke må se særlig annerledes på det om en ikke ønsker å
fylle opp terrenget, men heller bygge en treterrasse med bjelkelag under. Nå er reglene slik at
ønsker en å bygge en fast konstruksjon nærmere grensen krever dette et samtykke fra nabo.
Her foreligger det derimot en protest. Bygningssjefen er av den oppfatning at en her må ta
hensyn til innsynsproblematikken, og kreve at terrassen trekkes tilsvarende vekk fra grensen
som om en her hadde bygd mur og fylt opp terrenget og anlagt en hellelagt terrasse. Det er
søkt om å plassere terrassen 0,5 meter fra grensen. Tiltakshaver er villig til å trekke denne
tilbake med 0,6 meter, til sammen 1,1 meter. Bygningssjefen vil kreve at terrassen trekkes
tilbake med ytterligere 0,4 meter slik at avstanden blir 1,5 meter fra grensen, tilsvarende om
en her hadde valgt å fylle opp terrenget og benyttet mur(er).
Bygningssjefen kan ikke se at den planlagte terrassen, selv med et relativt høyt rekkverk/
levegg vil ta noe mer sol fra Hatlestad sin eiendom enn allerede boligen på Aare sin eindom
gjør.
I den gjeldene reguleringsplanen for området er det tillatt med en utnyttelse på 25 % av
tomtens areal. I tillegg kommer garasje på 40 m2. I kommuneplanen tillattes det i tillegg
inntil 50 m2 med terrasser. Denne eiendommen ”stanger” nå helt i taket av totalt tillatt
utnyttelsesgrad.
Side 2 av 3

Det vil derfor ikke være mulig å bygge ytterligere ut på eiendommen etter at terrassen er
bygget.
VEDTAK:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7 gis det dispensasjon fra plan- og bygningslovens
§ 70.2 når det gjelder krav om 4 meter til nabogrense, og det godkjennes en terrasse med en
avstand fra grensen på 1,5 meter. Det må foretas en avskjerming med rekkverk/ levegg i
minimum en høyde på 1,5 meter for å unngå innsyn mot nabo.
Ved at det er innvilget dispensasjon tas meldingen til etterretning. Tiltakshaver må selv påse
at arbeidene utføres i henhold til plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter,
reguleringsplan med bestemmelser og annen lovgivning. Bygningssjefen tar gjennom dette
vedtak ikke ansvar for at tiltaket er i overensstemmelse med plan- og bygningsloven,
forskrifter og annet lovverk.
Når arbeidene er ferdige skal det innsendes dokumentasjon i form av bilder/foto som viser
alle sider av tiltaket etter det er ferdig. Bildene påføres dato, Gnr. og Bnr.
Det må påses at byggets plassering ikke kommer i konflikt med eventuelle offentlige eller
private ledninger eller kabler i grunnen som vanskeliggjør vedlikehold. Av den grunn må det
innhentes gravetillatelse fra kommunalteknisk avdeling i kommunen, Telenor og Lyse Energi før
grave- og fundamenteringsarbeidet igangsettes. Eventuell flytting av ledninger og andre
installasjoner må bekostes av tiltakshaver.
Krav til avstand fra kommunale ledninger er normalt 4 m.
En gjør oppmerksom på at det er anledning til å påklage vedtaket i henhold til
forvaltningslovens § 29. Klagefrist er 3 uker fra vedtaket er mottatt eller den det gjelde burde
ha skaffet seg kjennskap til vedtaket. Klagen sendes bygningssjefen i Sandnes kommune.
Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter melding er sendt til kommunen, faller tillatelsen
bort (jf. plan- og bygningslovens §96). Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid
enn 2 år. Dette gjelder også dispensasjon.
Ola T Solheim
Bygningssjef
Paul Korsberg
Saksbehandler
Vedlegg :
Kopi:
Meldingsskjema m/stemplede tegninger
Kristin Hatlestad, Skarahødden 39, 4326 Sandnes.
Side 3 av 3

Byggesaksutvalget 26.11.08 sak 47/08 - Vedlegg 5