Foredraget: Boligfinansiering og gjeldsproblemer - Finanstilsynet

Boligfinansiering og gjeldsproblemer
Penger til besvær 2012
Oslo 30. – 31. oktober
Emil R. Steffensen
Direktør Finans- og Forsikringstilsyn,
Finanstilsynet

2
• Bakgrunn
Agenda
• Boligpriser og husholdningsgjeld i Norden
• Nærmere om boligpriser og gjeld i Norge
• Drivkrefter og risiko
• Hva gjør Finanstilsynet

3
Indeks (2000 = 100)
260
240
220
200
180
160
140
120
Nordiske boligpriser
100
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Danmark Norge Sverige Island Finland
Kilder: Thomson Reuters Datastream

Norden - Boligpriser og vekst i husholdningsgjeld
Indeks (januar 2000 = 100)
Indeks (januar 1991 = 100)
80
-6
1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012
Kilder: NEF, EFF, Finn.no, Pöyry, Statistisk sentralbyrå
4
500
440
380
320
260
200
140
250
200
150
100
50
Kilde: Sveriges Riksbank
Norge
Boligpriser Vekst i husholdningnes gjeld (høyre akse)
Sverige
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Boligpriser Vekst i husholdningenes gjeld (høyre akse)
16
14
12
10
8
6
4
2
0
-2
-4
14
12
10
8
6
4
2
0
Prosent
Prosent
Indeks (mars 2000 = 100)
Indeks (mars 1992 = 100)
500
400
300
200
100
0
-4
1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012
Kilder: Danmarks Nationalbank, Thompson Reuters Datastream
180
160
140
120
100
80
60
40
20
Kilde: Bank of Finland
Danmark
Boligpriser Vekst i utlån til husholdninger (høyre akse)
Finland
0
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Boligpriser Velst i husholdningenes gjeld (høyre akse)
16
14
12
10
8
6
4
2
0
-2
16
14
12
10
8
6
4
2
Prosent
Prosent

Prosent
5
Boligpriser og husholdningsgjeld
Gjelds- og rentebelastning i husholdninger
12
10
8
6
4
2
0
1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009
Rentebelastning (v.a.) Gjeldsbelastning (h.a.)
Kilder: Statistisk sentralbyrå og Norges Bank
250
200
150
100
50
0
Prosent
Nominelle og reelle boligpriser
Kilder: EFF, NEF, Finn.no, Pöyry, SSB og Finanstilsynet
Prisvekst - boliger Nominelt Just. KP Just . lønn
2007-sept. 2012
1987-sept. 2012
1992-sept. 2012
24,8 % 12,8 % 3,5 %
266,7 % 101,4 % 25,6 %
430,4 % 258,0 % 94,4 %

6
Husholdningenes gjeldsbelastning
Andel husholdninger med høy gjeldsgrad
Kilder: Statistisk sentralbyrå
400%
350%
300%
250%
200%
150%
100%
50%
0%
Gjeldsbelastning ved opptak av nye lån
2011 2012 2011 2012
Under 35 år Over 35 år
Kilde: Boliglånsundersøkelsen, Finanstilsynet
Under 90 %/85 % Over 90 %/85 %

7
Husholdningenes rentebelastning
Antall husholdninger i 1000
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
Rente 4,5%
Rente 4,4%
2009 2011 2013 2013 stress
Over 20 % Over 30 %
Rente 4,7%
Rente 6,7%
Rentebelastning = renteutgifter som andel av disponibel inntekt
Kilder: Statistisk sentralbyrå og Finanstilsynet

8
Rammekreditter
Andel av boliglån og utnyttelsesgrad Utnyttelsesgrad to år etter låneopptak
Kilde: Finanstilsynet

9
Forbrukslån
• Forbrukslån (usikret gjeld) utgjør kun 2 prosent av husholdningenes samlede gjeld
• Veksten siste år frem til 2. kvartal var 7,7 prosent (5,1 prosent i 2011)
• Betalingsproblemer på boliglån kan føre til økning i og mislighold på usikret gjeld
• Forbrukslån i Norge kan være et problem for den enkelte, men ikke for finansiell stabilitet
Kilde: Finanstilsynet
Forbrukslån fordelt på alder Inkassosaker etter kravstype (2011)

10
Belåningsgrader lån med pant bolig –
nye nedbetalingslån
Kilde: Finanstilsynet
Alle lån og lån til kjøp - 2012
Lån til kjøp av bolig - 2012

Fastrente og avdrag: Nye nedbetalingslån
Kilde: Finanstilsynet
11
Andel lån med fastrente
Andel lån med avdragsfrihet

12
Drivkrefter for boligpriser og gjeld
• Den sterke veksten i husholdningenes gjeld er i stor grad drevet av høy
etterspørsel:
– Lav realrente etter skatt
– Sterk inntektsvekst
– Gunstig boligbeskatning
– Positive forventninger til egen økonomi
– Forventning om fortsatt prisvekst på boliger
• Boligbygging, arbeidsinnvandring og andre demografiske endringer er også
forklaringsfaktorer for utviklingen i boligmarkedene
• Vanskelig å bremse sterk kredittetterspørsel, men viktig at bankene har
nøkterne kredittvurderinger som ivaretar langsiktige hensyn for den enkelte
låntaker, banken selv og for banksystemet

Hva er faren?
• Kombinasjon av høy gjeldsbelastning, høye belåningsgrader, flytende rente,
avdragsfrihet og lave finansielle buffere betyr at mange husholdninger er
sårbare for økte renter og økt arbeidsledighet
• Et tilbakeslag kan gi en brå og markant gjeldskonsolidering i
husholdningssektoren og nedgang i boligpriser, med ringvirkninger til resten av
økonomien gjennom lavere forbruk og boliginvesteringer
• Empirisk belegg for at økonomiske tilbakeslag blir sterkere dersom det i forkant
er bygget opp et høyt nivå på husholdningenes gjeld
• Bankene vil få størst økning i utlånstap på foretak, og erfaringsmessig i mindre
grad direkte på boliglån
13

14
Hva er faren?
• Bankene ser ut til å legge opp til fortsatt sterk vekst i boliglån. Det er en fare
for at bankene undervurderer systemrisikoen av utviklingen
• Gjeldsbelastning og boligpriser er på historisk høye nivåer og fortsetter å
øke
• Boligprisoppgangen i Norge, som har vart i praktisk talt 19 år og hvor
realprisene har økt med en faktor på 3,5, er svært lang og kraftig, også i et
internasjonalt og historisk perspektiv
• Risiko for korreksjoner og tilbakeslag. Desto lengre oppgangen fortsetter,
desto større kan fallhøyden bli

Risikofaktorer som kan utløse tilbakeslag
15
• Internasjonale finansmarkeder
• Internasjonalt tilbakeslag
• Fall i oljepriser
• Kronekurs
• Stemningsskifter i boligmarkeder og husholdninger

Boligpriser og gjeld: Hva gjør Finanstilsynet?
16
• Løpende tilsyn med banker og finansieringsforetak
• Stedlige tilsyn
• ICAAP-tilbakemeldinger på bankenes vurderinger av egen risiko og
kapitalbehov
• Analyser og undersøkelser, makroøkonomisk overvåkning
• Reguleringer og risikovekter
• Høyere krav til nivå og kvalitet på kapital, nye kapitalbuffere
• Oppfølging av IRB-modeller og lave risikovekter på boliglån
• Bankenes finansiering
• Retningslinjer for boliglån
• Informasjon gjennom publikasjoner og foredrag

17
Retningslinjer for boliglån
• Retningslinjer fastsatt mars 2010. Innstramning i retningslinjene fastsatt
desember 2011
• Tredelt formål: Bidra til å sikre finansiell stabilitet, redusere risikoen i
finansinstitusjonene, og redusere faren for at låntakere tar opp for høy gjeld
• Retningslinjene vil bidra til en mer nøktern utlånspraksis med større
sikkerhetsmarginer i bankene. Lavere gjeldsvekst vil bidra til lavere press i
boligmarkedet
• Finanstilsynets oppfølging:
– Undersøkelse i 18 større banker våren 2012 av hvordan retningslinjene er tatt inn i interne
retningslinjer
– Tematilsyn i 5 større banker i 2. kvartal 2012 av etterlevelse av retningslinjene
– Oppfølging gjennom stedlige tilsyn i over 20 banker så langt i 2012
– Boliglånsundersøkelse sommeren 2012 i 28 banker – nedbetalingsglån og rammelån

Etterlevelse av retningslinjene
• Krav til kundens gjeldsbetjeningsevne og grundig prosess i bankene. Lån med
beregnet likviditetsunderskudd, inkludert konsekvenser av renteøkninger, skal som
hovedregel ikke innvilges
– Seks prosent av totale lånesaker hadde likviditetsunderskudd
• Lån skal normalt ikke ha belåningsgrad utover 85 prosent, hensyntatt alle lån med
pant i boligen
– Ved avvik skal det foreligge tilleggssikkerhet, kausjon/garanti, eller vært gjort en særskilt
forsvarlighetsvurdering
– Om lag 17 prosent av lånene hadde belåningsgrad utover 85 prosent
– Fem prosent av lånesaker med belåningsgrad utover 85 prosent hadde likviditetsunderskudd
• Lån med belåningsgrad over 70 prosent bør normalt ikke gis avdragsfrihet
– Om lag 8 prosent av lån med belåningsgrad over 70 prosent hadde avdragsfrihet
• Finanstilsynets oppfølging viser at boligretningslinjene har bidratt til større nøkternhet
og i store trekk er fulgt opp av bankene. Omfanget av høye belåningsgrader har falt.
Det er likevel rom for forbedringer, og bankene følges opp
18

19
Oppsummering
• God norsk økonomi, solide og lønnsomme banker, mer robust finansiering og økte
likviditetsbuffere utgjør et godt utgangspunkt for å møte internasjonal finansuro og
økonomisk tilbakeslag
• Usikkerhet i økonomi og markeder og nye internasjonale reguleringer tilsier at
ytterligere styrking av soliditet, finansiering og likviditet er nødvendig
• Husholdningsgjeld og boligpriser vokser sterkt og utgjør en risiko for låntakere,
banker og for finansiell stabilitet. Veksten i gjeld og boligpriser er i hovedsak drevet
av høy etterspørsel. Tilbudssiden i kredittmarkedet er også viktig og bankenes
kredittvurderinger må være nøkterne og baseres på langsiktige hensyn.
• Finanstilsynets boliglånsretningslinjer, som skal bidra til finansiell stabilitet og
forbrukervern, er i store trekk fulgt opp og har bidratt til en mer nøktern utlånspraksis
for boliglån. Det er imidlertid fortsatt behov for forbedringer

FINANSTILSYNET
Revierstredet 3
Postboks 1187 Sentrum
0107 Oslo
www.finanstilsynet.no