Tingsrett. En kort innføring i naborett, servitutter ... - Jussformidlingen

TINGSRETT 

Tingsrett 1 

EN KORT INNFØRING I NABORETT, 

SERVITUTTER, ALLEMANNSRETTEN OG HEVD

2 Tingsrett 

Utgiver: 

Foto: 

Grafisk design: 

Opplag: 

Trykk: 

Jussformidlingen ved Universitetet i Bergen - oktober 2012 

Forside Trond Angeltveit 

Kommunikasjonsavdelingen, UiB 

2000 

Bodoni

TINGSRETT 

INNHOLD 

I NABORETT 

Grannelova § 2 – generelle skader eller ulemper 

Hvem har rettigheter etter bestemmelsen 

Hva er lovlig 

Konsekvenser av overtredelse 

Grannelova § 3 – trær på naboeiendommen 

Klipping av trær, greiner og røtter som stikker inn på naboeiendommen 

Nabovarsel 

Grannegjerdelova – lov av 5.mai 1961 

II SERVITUTTER 

Hva er en servitutt 

Hvordan servitutter oppstår 

Servituttens innhold 


Endringer i innholdet av en servitutt 

Overføring av en servitutt 

Forkjøpsrett 

Salg av eiendom med påheftet bruksrett 

III ALLEMANNSRETTEN 

Ferdsel i utmark 

Ferdsel i innmark 

IV HEVD 

Hvem kan hevde 

Hva kan hevdes 

Eiendomshevd 

Brukshevd 

Krav om god tro 

Stansing av hevdserverv 

V LOVHENVISNINGER 

KILDER 

Tingsrett 3


NABORETT 

Grannelova § 2 – generelle skader eller ulemper 

Hvem har rettigheter etter bestemmelsen 

Det følger av grannelova (heretter gl.) § 2 at man ikke kan foreta seg noe 

som kan skade eller medføre ulemper på “granneeigedom”. Det er altså 

et minstekrav for å få vern etter bestemmelsen at skaden eller ulempen 

kommer fra en annen eiendom. Dette medfører at det ved tvister internt 

i et sameie eller borettslag ikke vil være adgang til å påberope seg gl. § 2. 

Her må man se hen til henholdsvis sameieloven og burettslagslova. 

Eiendommer som grenser til eiendommen hvor skaden eller ulempen 

kommer fra er klart å anse som “granneeigedom”. Også eiendommer 

som ikke direkte grenser til eiendommen kan omfattes av begrepet. Det 

avgjørende vil være virkningene av den plagsomme virksomheten. 1 

Hvorvidt eiendommene eies av private eller det offentlige er uten 

betydning. Grannelova § 2 kan følgelig gjøres gjeldende overfor det 

offentlige, og motsatt. 2 

Hva er lovlig 

Det kan innledningsvis påpekes at gl. § 2 ikke skiller mellom faktiske 

handlinger og unnlatelser. Dette medfører at også unnlatelse av å 

forhindre skade eller ulempe på naboeiendommen kan vurderes som 

rettsstridig. 

Et hovedvilkår i loven er at det må foreligge en «skade eller ulempe» for 

naboeiendommen. Begrepene omfatter alt fra ting man kan ta og føle på, 

som f.eks. sprekker i vegg eller grunn som raser ut, til mer abstrakte ting 

som lukt, støy og annen forurensning. Det er også mulig at personskader 

som oppstår i forbindelse med skade på eiendommen kan omfattes. 

1 Se Ot.prp. nr. 24 (1960-61) s. 22. 

2 Se eksempelvis Rt. 1969 s.757 (Sandvika Gjestgiveri).


Når det gjelder skadebegrepet, stilles det ikke krav om at skaden må ha 

en viss varighet. På den andre siden må sannsynligvis påberopte ulemper 

være av en viss varighet, ettersom ulemper av forbigående karakter trolig 

vil anses å være innenfor det en nabo med rimelighet må tåle. 

Det er imidlertid ikke nok at det foreligger en skade eller ulempe. 

Forholdet må i tillegg kunne karakteriseres som «urimeleg eller 

uturvande». 

Med «uturvande» menes at noe er unødvendig. Skader eller ulemper 

som påføres i ren sjikanehensikt eller tankeløshet vil typisk karakteriseres 

som unødvendige. Også skader eller ulemper som stammer fra en nyttig 

virksomhet kan i enkelte tilfeller betegnes som unødvendig. Dette 

vil typisk være der skadene eller ulempene kunne vært redusert eller 

forhindret. Om slike tiltak kunne vært gjennomført må avgjøres etter en 

konkret vurdering av hver enkelt sak. 

I vurderingen av om noe er «urimeleg» må man her se hen til gl. § 2 annet 

til fjerde ledd. Etter bestemmelsens annet ledd må det vurderes om 

tiltakshaver har gjort det man teknisk og økonomisk sett kan forlange for 

at skaden eller ulempen forhindres eller reduseres. 

Videre må det vektlegges hvorvidt den aktuelle skade eller ulempe er 

«venteleg etter tilhøva på staden», jf. bestemmelsens tredje ledd. Skader 

eller ulemper som ikke er verre enn hva som oppstår av normal bruk av 

området er følgelig ikke «urimeleg». Det foretas altså en vurdering av 

hva man må regne med i nabostrøket og området eiendommen ligger 

i. Det er viktig å merke seg at det er etableringstidspunktet man må ta 

utgangspunkt i ved vurderingen, men man kan ikke kreve at utviklingen 

står stille. I unntakstilfeller kan noe som anses som «venteleg» likevel 

være urimelig hvis det medfører en betydelig forverring som bare eller i 

særlig grad berører en avgrenset krets personer, jf. gl. § 2, fjerde ledd.


KONSEKVENSER AV 

OVERTREDELSE 

Hvis tiltaket fastslås å være i strid med gl. § 2 kan det enten stanses, rettes 

opp, eller man kan tilkjennes erstatning. 

Retting er regulert av gl. § 10, og innebærer at tiltaket bringes innenfor 

det som er lovlig etter gl. § 2. Fra utgangspunktet om at man har krav 

på retting er det imidlertid en rekke unntak, se gl. § 10. Et av unntakene 

er tilfeller der retting vil medføre så store kostnader at det klart står i 

et misforhold til det som oppnås ved rettingen. For at unntaket skal 

komme til anvendelse må naboen som har overtrådt gl. § 2 ikke være å 

bebreide, og den naboen som er utsatt for skaden eller ulempen må få 

en økonomisk kompensasjon. Kompensasjonen må minimum tilsvare 

det man ville fått i erstatning. Også skader av ikke-økonomisk art kan her 

være relevante. 

Dersom man har lidt et økonomisk tap ved å bli påført skader eller 

ulemper i strid med gl. § 2, åpner gl. § 9 for at man kan kreve dette tapet 

erstattet. I motsetning til krav om retting etter gl. § 10 er det altså et krav 

om at man kan påvise at man er påført et tap for å kunne kreve erstatning 

etter gl. § 9. Et eventuelt tap må være en konsekvens av det nabostridige 

tiltaket. Det er derimot ikke noe krav om at naboen har utvist skyld, da gl. 

§ 9 bygger på objektivt ansvar. For å stadfeste erstatningsansvar er det 

tilstrekkelig at det er årsakssammenheng mellom tiltaket og skaden eller 

ulempen hos naboen. 

GRANNELOVA § 3 – TRÆR PÅ 

NABOEIENDOMMEN 

Bestemmelsen er en særbestemmelse for trær som er til skade eller særlig 

ulempe for naboen. Står trærne på naboeiendommen nærmere hus, 

hage, tun eller dyrket jord enn en tredjedel av høyden, kan de fjernes


under den forutsetning at det ikke er vesentlig om å gjøre for eier av 

treet eller naturmangfoldet i området at treet blir stående. Det er viktig å 

merke seg at det ikke er avgjørende hvor nært grensen trærne står. 

I vurdering om det er vesentlig om å gjøre at treet blir stående, kan 

både økonomiske og ikke-økonomiske hensyn vektlegges. Relevante 

momenter er bl.a. om treet skaper ly for vinden, hindrer innsyn eller 

representerer en estetisk verdi. Hvis det er skog som har salgsverdi har 

eier gjerne en interesse av å ha den stående hvis hogst vil medføre et 

økonomisk tap. I en dom fra Eidsivating lagmannsrett kom man i et slikt 

tilfelle frem til at man ikke kunne pålegge hogst. 3 

Trærne må også representere en «skade eller serleg ulempe», jf. gl. § 3. 

Det er etter denne bestemmelsen ikke krav om store skader, men det må 

i det minste være en reell skade eller ulempe. Trær som stenger for utsikt 

eller sol kan falle inn under gl. § 3, men det beror på en konkret vurdering. 

Et moment vil her være hvor god utsikt man har fra andre steder av 

tomten. Det kan videre vektlegges om treet forårsaker nedfall av løv og 

greiner. Hvis det er fare for at treet kan velte over naboeiendommen og 

påføre skade, er dette også noe som kan tillegges vekt i vurderingen om 

det foreligger en «skade eller serleg ulempe». 

Dersom et tre strider med gl. § 3, er det aktuelt å kreve retting etter gl. 

§ 10. Man kan ikke kreve at hele treet fjernes dersom det er tilstrekkelig å 

beskjære deler av treet for å få det innenfor det som er lovlig. 

Klipping av trær, greiner og røtter som stikker inn på naboeiendommen 

I naboloven har man en egen bestemmelse som gjelder fjerning av trær, 

greiner og røtter som henger over nabogrensen, se gl. § 12. 

Det er et vilkår for at man skal kunne foreta fjerning at treet, greinene 

eller røttene er«nemnande til skade eller ulempe». Det er således ikke 

tilstrekkelig at treet i seg selv er til skade eller ulempe (hvis så er tilfellet 

må man anvende gl. § 3), skaden eller ulempen må knytte seg til det som 

er over grensen. 

3 Se RG. 1964 s.706 (Eidsivating)


Videre må man ha varselet naboen om forholdet og gitt vedkommende 

rimelig tid på å fjerne det selv. Dette gjelder imidlertid ikke for røtter, som 

kan fjernes uten varsel. 

I bestemmelsens andre ledd er det gjort unntak for merketrær, tre som 

fungerer som grensemerke, og der det er skog på begge sider av grensen. 

Grannelova § 12 kan ikke anvendes i disse situasjonene. 

Nabovarsel 

For byggetiltak som er søknadspliktige etter bl.a. plan- og bygningsloven 

(heretter pbl.) skal naboer varsles, jf. pbl. § 21-3. 

Videre oppstiller grannelova krav om nabovarsel før en rekke tiltak 

iverksettes, se gl. § 6. Blant tiltakene som gl. § 6 krever nabovarsel for kan 

nevnes planting, graving og bygging. 

Det er ingen særlige formkrav til et nabovarsel etter gl. § 6. Av denne 

grunn vil et varsel etter pbl. § 21-3 også kunne bli å betrakte som et varsel 

etter gl. § 6. Det er imidlertid ingen automatikk i dette, men sentralt i 

vurderingen vil være om naboen i varselet er gjort kjent med tiltaket som 

kan medføre skade eller ulempe på vedkommende sin eiendom, samt at 

varselet er gitt før iverksettelse av tiltaket. 

Dersom naboen protesterer på nabovarselet er det opp til en selv å 

vurdere hvorvidt protesten er berettiget. Er man i tvil har man adgang til 

å få prøvd lovligheten av tiltaket ved naboskjønn etter gl. § 7. Dette må 

imidlertid skje før tiltaket igangsettes. 

Grannegjerdelova – lov av 5. mai 1961 

Grannegjerdelova regulerer de privatrettslige sidene ved å ha 

gjerde mellom naboeiendommer. Man må f.eks. se hen til plan- og 

bygningsloven for å finne hvilke tillatelser det kreves fra det offentlige for 

å oppføre det aktuelle gjerde. 

Det følger av grannegjerdelova (heretter ggl.) § 6 at man har rett til å ha 

gjerde mellom eiendommene. Kostnadene ved å sette opp gjerde må 

man koste selv.


I enkelte tilfeller kan det også foreligge gjerdeplikt. Et eksempel er der 

gjerdet utgjør en nytte for begge eiendommene isolert sett, se ggl. § 7. 

Man kan i slike tilfeller kreve at naboen bidrar til gjerdeholdet, under den 

forutsetning at det er klart at nytten som gjerdet utgjør er større enn de 

totale kostnadene. 

Hvis det er gjerdeplikt er utgangspunktet at kostnadene deles likt mellom 

naboene, se ggl. § 8. Skulle en nabo ønske et mer kostbart gjerde enn 

hva som er nødvendig, bærer den som ønsker dette merkostnadene som 

endringen medfører. 

Et gjerde skal bygges og vedlikeholdes på en slik måte at det ikke er til 

fare for verken folk eller husdyr. Det skal heller ikke skjule eller skade 

delemerker. Plasseringen skal være midt i grensen, og ikke lenger inn 

på naboens eiendom enn det går inn på egen eiendom. Skulle gjerdet 

være én meter bredt, f.eks. hekk eller steingard, kan det plasseres slik at 

midten av gjerdet er i grenselinjen, og 0,5 m. av gjerdet går inn på hver 

eiendom. Er imidlertid gjerdet bredere enn én meter, må det plasseres slik 

at maksimalt 0,5 m. av gjerdet går inn på naboens eiendom, se ggl. § 4. 

Det kan være adgang til å lage en avtale som går foran grannegjerdelovas 

bestemmelser. 

SERVITUTTER 

Hva er en servitutt 

En servitutt er kort fortalt en begrenset rett til faktisk rådighet over 

fremmed eiendom. Råderetten kan være slik at den berettigede 

«servitutthaveren» aktivt kan nyttiggjøre seg av den fremmede eiendom 

(den tjenende eiendom), f.eks. ved å kjøre over den, hogge i skog, utøve 

beiterett og lignende. Slik aktiv nyttiggjøring av den tjenende eiendom 

betegnes som positive servitutter. Motsetningsvis kan servitutten gå 

ut på at servitutthaveren kan legge bånd på nyttiggjøringen av den 

tjenende eiendom, f.eks. at det ikke skal drives næringsvirksomhet 

eller annen nærmere fastsatt aktivitet derfra. Dette kalles for en 

negativ servitutt. For begge typer servitutter må retten fremstå som en


særrett for servitutthaveren. På denne måten skiller servitutter seg fra 

allmenne rettigheter, f.eks. allmennhetens rett til fri ferdsel i utmark og 

strandsone. Nyttiggjøring og andre forhold ved en servitutt reguleres av 

servituttloven (heretter servl.). Loven er fravikelig ved avtale, se servl. § 1 

annet ledd. 

Hvordan servitutter oppstår 

Servitutter kan oppstå på flere måter, men det vanligste stiftelsesgrunnlag 

er avtale med grunneier. Som eksempel kan nevnes kjøp av 

hytte, hvor man gjennom kjøpsavtalen i mange tilfeller får veirett over 

den tjenende eiendom, rett til fiske eller kanskje rett til båtfeste. Avtalens 

gyldighet beror på de alminnelige regler om avtaler, og det stilles ikke 

krav til at en slik avtale utformes skriftlig. Det vil likevel være en klar fordel 

å utforme avtale om servitutt skriftlig, ikke bare for å skape klarhet i hva 

servitutten innebærer, men også fordi skriftlighet er en forutsetning 

for å skaffe seg rettsvern gjennom tinglysing. Ved tinglysing anmerkes 

servitutten som en heftelse på den tjenende eiendoms grunnboksblad. 

Dette gjør at heftelsen ikke kan bortfalle ved hevd av etterfølgende eiere 

av den tjenende eiendom. 

Servitutter kan også stiftes gjennom testamentarisk bestemmelse, ved 

hevd, alders tids bruk eller ved jordskifte. Hevd redegjøres nærmere for 

senere i denne brosjyre. 

Servituttens innhold 

En servitutt har først og fremst en kvalitativ side, det vil si hvilken type 

rådighet det er snakk om. Det kan f.eks. være snakk om en fiskerett eller 

en veirett. Servitutten vil videre ha en kvantitativ side, som beskriver 

servituttens omfang. Det kan avtales at en veirett bare kan brukes en 

viss periode i året, og/eller bare gir rett til å bruke veien til adkomst for 

personbiler. I sistnevnte tilfelle vil det for eksempel ikke være adgang til 

å kjøre traktor på veien. Videre kan det avtales at servitutten medfører 

en plikt til å betale vederlag til grunneier. Servituttens kvalitative og 

kvantitative side avklares ved å tolke stiftelsesgrunnlaget. Der servitutten 

er stiftet på avtalegrunnlag, er utgangspunktet at de alminnelige 

avtaletolkningsprinsipper anvendes. Det sentrale blir da en tolking av 

selve avtalen, ut fra forholdene på avtaletidspunktet. Ordlyden i en 

skriftlig avtale vil være et tungtveiende tolkningsmoment.


For å sikre at en servitutt ikke misbrukes av servitutthaveren, eller at 

grunneier ikke legger hindringer for bruken av servitutten, oppstiller 

loven regler for rådighetsutøvelsen. Det følger av servl. § 2 første ledd, 

at verken servitutthaveren eller grunneier må «bruka rådveldet sitt over 

eigedomen såleis at det urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe 

for den andre». 

Bestemmelsen viser at grunneier og servitutthaver er likestilte. Begge 

kan benytte sin rett, men må samtidig ta hensyn til den andre part. 

Videre er bestemmelsen formulert ved bruk av rettslige standarder, 

slik at innholdet og forståelsen av vilkårene kan endres over tid. 

Lovforarbeidene fremhever som et viktig hensyn bak regelen at den 

skal bidra til en best mulig samlet utnyttelse av eiendommen. Dette 

innebærer at begge parter, innenfor de begrensningene loven oppstiller 

om hensynet til den andre part, kan utvikle sin rådighet i takt med 

endringer i samfunnsforholdene. En gammel rett til adkomst med hest og 

kjerre kan da etter måten utvikle seg til å bli en rett til adkomst med bil, 

dersom forholdene ligger til rette for det. 

Vilkåret «uturvande» peker mot at utnyttelsen av servitutten kan være 

lovstridig dersom skaden eller ulempen med enkle midler kunne vært 

unngått. Det som er uturvande vil da ofte være synonymt med noe som 

er unødvendig. Man har f.eks. en parkeringsrett for en campingvogn på 

naboeiendommen, men parkerer den på en slik måte at man gjentatte 

ganger sperrer for naboens utsikt mot sjøen, selv om man fint kunne 

parkert vognen et annet sted. For øvrig har ikke dette alternativet så stor 

selvstendig betydning, da det som er «uturvande» (unødvendig), som 

regel også vil være «urimeleg». 

Om utnyttelsen er «urimeleg», beror på en konkret skjønnsmessig 

vurdering. Servl. § 2 annet ledd gir noen holdepunkter for en slik 

vurdering. Etter bestemmelsen skal det i avgjørelsen om noe er urimelig 

legges vekt på hva som er formålet med retten, hva som er i samsvar med 

tiden og forholdene og hva som passer til å fremme naturmangfoldet på 

stedet. Ordlyden i seg selv tilsier en høy terskel, men tankegangen er at 

rådigheten ikke skal fikseres en gang for alle, hvilket medfører at det som 

var urimelig for 10 år siden ikke trenger å være urimelig i dag.



Lovgiver har gitt en særlig reaksjonsregel i servl. § 17, som gjelder både 

for servitutthaver og grunneier. Forutsetningen for at bestemmelsen skal 

komme til anvendelse, er at det dreier seg om et kvalifisert mislighold. 

Det følger av bestemmelsens første ledd, at dersom en part «varig og 

trass i åtvaringar brukar rådveldet sitt over eigedomen i strid med §§ 2 

eller 3», kan motparten kreve dom på enten opphør av servitutten mot 

vederlag, eller suspensjon for en viss tid mot et engangsvederlag. Et 

enkelttilfelle av ulovlig bruk eller opptreden er altså ikke nok; det kreves 

gjentatte overtramp. Opphørsalternativet skal etter lovforarbeidene 

være hovedregelen. Det skal da skje et økonomisk oppgjør, og det 

vanlige er at summen som tilkjennes tilsvarer det servitutten er verdt for 

servitutthaveren. Det er domstolen som tar stilling til hvilket alternativ 

som kommer til anvendelse. 

Endringer i innholdet av en servitutt 

Servitutter kan kreves endret av begge parter (omskiping). Det skilles 

mellom de tilfeller hvor endringen av servitutten er til fordel for begge 

parter, og hvor det bare er den ene parten som er tjent med endringen. 

Det første tilfellet reguleres av servl. § 5. Etter denne bestemmelsen kan 

det kreves endring av servituttens innhold fra begge parter, dersom det 

ikke foreligger spesielle hensyn mot å legge om bruken av servitutten, og 

resultatet vil være minst like godt for motparten som den tidligere bruken 

av servitutten. Det er likevel en forutsetning for omskiping at servitutten 

ikke går over til å være av et annet slag enn tidligere. Et eksempel; en 

gammel veirett over den tjenende eiendoms kronglete grusvei går 

over til å være en veirett til en ny og asfaltert vei. Her vil ikke retten ha 

gått over til å være av et annet slag. Etter bestemmelsens første ledd er 

utgangspunktet at det er den som krever omskiping av servitutten som 

må betale de omkostninger endringen medfører. Dersom det likevel kan 

konstateres at begge parter drar nytte av endringen, kan kostnadene 

fordeles mellom partene, se andre ledd. 

Servituttloven § 6 regulerer de tilfeller hvor kun den ene parten er tjent 

med endringen. Denne bestemmelsen åpner for en videregående rett 

til endring av servituttens innhold, og endringen kan da medføre en 

ulempe for motparten. På denne bakgrunn stilles det også høyere krav 

til endring av servitutten etter servl. § 6 enn etter servl. § 5. Det må for


det første være mye om å gjøre for den krevende part å få en endring, 

samt at dennes vinning må være vesentlig større enn tapet til motparten. 

Det skal da også ytes vederlag til parten som lider et tap. På denne 

måten kan vilkårene for endring etter denne bestemmelsen minne om 

ekspropriasjonslignende vilkår. 

Overføring av en servitutt 

Utgangspunktet etter servl. § 9 første ledd er at en servitutthaver kan 

avhende hele eller del av servitutten til hvem han vil, uten samtykke 

fra grunneier, men bare når overføringen ikke fører til «annan auke i 

tyngsla enn det elles var høve til». Med dette menes at overføringen 

ikke må medføre en større byrde for grunneier enn det som opprinnelig 

var en følge av servitutten. Et klassisk eksempel er der servitutthaverens 

eiendom utparselleres (deles opp), og det er ønskelig at eierne av de 

nye parsellene skal kunne nytte den eksisterende veirett over grunneiers 

eiendom. Domstolene har i flere slike tilfeller tillatt overføring av slik 

veirett. Veirettens karakter må likevel ikke bli av et annet slag enn før. 

Mer ytterliggående begrensninger for overføring av servitutter må det 

likevel være. I servl. § 9 annet ledd går det frem at en rett som ligger 

til fast eiendom ikke må avhendes uten sammen med eiendommen, 

eller en del av den. En rett som ligger til fast eiendom kalles gjerne for 

en reell servitutt, og retten skal avhjelpe en mangel eller ulempe ved 

eiendommen. De tidligere omtalte veiretter vil ofte være reelle servitutter, 

fordi veiretten gjerne ikke er knyttet til en bestemt person, men til en 

bestemt eiendom. Etter bestemmelsens annet ledd kan man altså ikke 

overføre en veirett over grunneiers eiendom til en person som bare 

ønsker å komme seg til fjells. Servitutthaveren må i så fall avhende sin 

egen eiendom, eller deler av den. 

Annerledes vil det være for det som kalles personlige servitutter. En 

personlig servitutt vil være knyttet til en bestemt person, et firma 

eller en organisasjon, og ikke til en bestemt eiendom. Det kan f.eks. 

være anmerket på den tjenende eiendoms grunnboksblad, at Hans 

Hansen har en jakt- og fiskerett, som Hansen kan nyttiggjøre seg av 

visse perioder i året. Dette er en personlig servitutt som Hansen kan 

overføre til tredjemann uten samtykke fra grunneier, såfremt vilkårene 

i bestemmelsens første ledd er oppfylt. Som nevnt kan overføring av


servitutter bare skje dersom det ikke fører til «annan auke i tyngsla enn 

det elles var høve til». 

Videre har man det som kalles for strengt personlige servitutter. Det følger 

av servl. § 9 tredje ledd at slike retter ikke kan avhendes, fordi retten skal 

«stetta ein reint personleg tiltrong hjå rettshavaren». En strengt personlig 

servitutt har man typisk der den funksjonshemmede hytteeier får rett 

til motorisert ferdsel til og fra hytteeiendommen, selv om eiendommen 

har tilkomst via for eksempel en sti. En slik personlig rett, som er gitt til 

en bestemt person på bakgrunn av dennes tilstand, kan ikke under noen 

omstendighet overføres til andre. 

Forkjøpsrett 

Dersom en servitutt kan overføres, og dette faktisk skjer, har grunneier 

i mange tilfeller forkjøpsrett. Denne forkjøpsretten er nedfelt i servl. § 

10 første ledd, hvor det fremgår at når «en rett går over til ny rettshavar, 

har eigaren forkjøpsrett». Som nevnt innledningsvis om servitutter kan 

bestemmelsene i servituttloven fravikes ved avtale, slik at man kan avtale 

at bestemmelsen om forkjøpsrett ikke skal gjelde mellom partene. Der 

ikke annet er avtalt, gir bestemmelsen grunneier en viss mulighet til å 

føre kontroll med hvem han får som servitutthaver på sin eiendom. Det 

kan hende at grunneier lenge har følt servitutten som en byrde, og han 

vil da kunne nytte forkjøpsretten til å forhindre at servitutten går over til 

noen han ikke har tiltro til eller misliker. 

Etter servl. § 10 annet ledd har grunneier likevel ikke forkjøpsrett når 

reelle servitutter overføres sammen med servitutthaverens eiendom. 

Om man tillot forkjøpsrett for grunneier i slike tilfeller, ville den naturlige 

driftsenhet som servl. § 9 annet ledd første punktum tar sikte på å verne 

bli undergravd. 

Salg av eiendom med påheftet bruksrett 

Som tidligere nevnt kan en servitutt tinglyses, og dette skjer ved at 

servitutten anmerkes som en heftelse på den tjenende eiendoms 

grunnboksblad. Tinglysing er en offentlig registrering av en avtale 

mellom to parter om rettigheter og forpliktelser. En tinglyst servitutt vil i 

seg selv ikke kunne hindre et salg av den tjenende eiendom på det åpne 

markedet. Grunneier kan fritt overdra sin eiendom til hvem han vil, med


mindre servitutthaveren har fått pålagt eiendommen et salgsforbud. Et 

salgsforbud er ingen servitutt, men en klausul som binder grunneier til å 

ikke foreta juridiske disposisjoner over den tjenende eiendom, f.eks. salg. 

Ved at en servitutt tinglyses, vil servitutthaveren ha rettsvern i forhold 

til tredjemann som grunneier måtte overføre eiendommen til. Ved at 

servitutthaveren har rettsvern for sin rett, vil ny eier av den tjenende 

eiendom måtte respektere at eiendommen er beheftet. Servitutten 

følger altså eiendommen, og faller således ikke automatisk bort ved at 

grunneier selger den. 

Mer usikkert er det hvor servitutten ikke er tinglyst, for da oppstår 

spørsmålet om den nye eieren visste eller burde ha visst om at 

eiendommen var beheftet med en servitutt. Dersom den nye eieren ikke 

visste eller burde ha visst om dette, kan ny eier ha ekstingvert (utslukket) 

servitutten, og servitutten faller da bort. Dette er likevel gjenstand for en 

konkret skjønnsmessig vurdering. I et tilfelle hvor servitutten viser seg 

i form av en fast tilstelning, vil det imidlertid sjeldent bli spørsmål om 

ekstinksjon. Dersom for eksempel servitutthaver har rett til å ha nøst på 

den tjenende eiendom, skal det lite til før den nye eieren burde visst om 

at eiendommen var beheftet med en slik rett fordi nøstet er synlig ved 

befaring av eiendommen. 

IV ALLEMANNSRETTEN 

Utgangspunktet i norsk rett er at grunneier har den fulle faktiske og 

juridiske råderett over sin eiendom. I fra gammelt av har allmenheten 

likevel kunnet utøve en viss bruk av fremmed eiendom, og det spiller 

ingen rolle om den fremmede eiendom er i privat eller statlig eie. 

Samlebegrepet for denne tillatte bruk er allemannsretten. 

Allemannsretten er av en særlig art som ikke gir den enkelte bruksutøver 

samme sterke posisjon som f.eks. en servitutthaver, og er dermed nær 

forbundet med friluftslivet. De sentrale bestemmelser om utøving av 

allemannsretten finnes i friluftsloven (heretter fril.). Av størst betydning 

er retten til å ferdes til fots over annen manns eiendom. Utstrekningen


av ferdselsretten beror på hvilken type eiendom det er snakk om. 

Dyrket mark og hageområde rundt et bebodd hus må ha vern mot 

allmennhetens ferdsel, mens grunneierens interesser i fjerntliggende 

strøk som utmark i fjellet og strandsone bør tillegges mindre vekt. 4 For å 

ivareta både grunneiers og allmenhetens interesser, har lovgiver foretatt 

en avveining mellom ferdsel i innmark og utmark. 

Med innmark menes etter fril. § 1a første ledd gårdsplass, hustomt, dyrket 

mark, engslått, kulturbeite og skogsplantefelt, samt lignende område 

hvor allmennhetens ferdsel vil være til utilbørlig fortrengsel for eier eller 

bruker. Med utmark menes udyrket mark som ikke regnes som innmark, 

se bestemmelsens annet ledd. 

Ferdsel i utmark 

Etter fril. § 2 første ledd kan enhver ferdes til fots i utmark hele året, når 

det skjer hensynsfullt og med tilbørlig varsomhet. Med dette menes f.eks. 

at man bør vise varsomhet overfor dyr på beite, man bør lukke grinder 

etter seg osv. Etter bestemmelsens annet ledd gjelder det samme for 

ferdsel med miljøvennlige fremkomstmiddel som hest, kjelke, tråsykkel 

eller lignende på vei eller sti i utmark, og over alt i utmark på fjellet. 

Grunneier kan likevel forby motorisert ferdsel og parkering på privat vei i 

utmark, jf. fril. § 4. 

I utmark kan man også bade når det skjer i rimelig avstand fra bebodd 

hus (hytte), og uten utilbørlig fortrengsel eller ulempe for andre, jf. fril. 

§ 8. Etter fril. § 9 første og annet ledd kan man raste, sole seg og overnatte 

i utmark, med de samme begrensninger som i fril. § 8. Skal man slå opp 

telt i utmark i mer enn 2 døgn, må man ha samtykke fra grunneier, jf. fril. 

§ 9 tredje ledd. Dette gjelder likevel ikke i høyfjellet eller i område fjernt 

fra bebyggelse. Telt må heller ikke slås opp nærmere enn 150 meter fra 

bebodd hus eller hytte. 

Ferdsel på sjøen med båt er fri for enhver, jf. fril. § 6, og man har lov til å 

dra i land båt for en kort periode i strandsone i utmark, jf. fril. § 7. Dersom 

man ønsker å nytte grunneiers kai eller brygge, må samtykke innhentes. 

4 Falkanger og Falkanger, Tingsrett, 6. utgave (2007) på s. 411


Ferdsel i innmark 

Allmennhetens ferdselsrettigheter i innmark er mer beskjedne enn i 

utmark. I innmark kan man etter fril. § 3 første ledd ferdes til fots, men 

bare i den tid marken er frosset eller snølagt, og uansett ikke i tidsrommet 

fra 30. april til 14. oktober. Man kan heller ikke ferdes over gårdsplass 

eller hustomt, inngjerdet hage eller lignende område hvor allmenhetens 

vinterferdsel vil være til utilbørlig fortrengsel for grunneier. 

HEVD 

Hevd kan beskrives som erverv av eiendomsrett eller bruksrett som 

innebærer at opprinnelig eiers rett fortrenges gjennom hevders 

langvarige bruksutøvelse i god tro. Hevdsloven (heretter hevdsl.) gir 

generelle regler for hevd. 

Hvem kan hevde 

Både fysiske personer og sammenslutninger kan hevde rett. Også flere 

kan hevde sammen, men det forutsettes at de har utøvet bruken i den 

tro at de var sameiere og at man er en klar avgrenset krets av personer. I 

forhold til sistnevnte kan det i visse tilfeller gjøres unntak, men det beror 

på en konkret vurdering. 

Det er ikke bare private som kan erverve ved hevd, også staten kan vinne 

rett ved hevd. 5 

Hva kan hevdes 

Det følger av hevdsl. § 1 at man kan hevde bruksrett eller eiendomsrett 

til «ting». Hva som ligger i «ting» er presisert i bestemmelsen andre ledd, 

hvor det heter at: 

«(M)ed ting er meint fast eigedom, lausøyre og rettsgilde verdepapir.» 

Når det gjelder løsøre, er det verdt å merke seg at det gjøres reservasjoner 

i bestemmelsens fjerde og femte ledd. 

5 Se f.eks. dom inntatt i Rt. 1970 s. 1.


Eiendomshevd 

Eiendomshevd vil si at man hevder eiendomsrett til tingen. Hevdstiden 

for eiendomshevd til fast eiendomer 20 år, mens den er 10 år for 

løsøre og verdipapir. Det er avgjørende at man har opptrådt som 

eier sammenhengende i gjennom hele hevdstiden. Hevdstiden kan 

videreføres, f.eks. ved arv fra foreldre til barn eller ved at det skjer en lovlig 

overgang fra en person til en annen, se hevdsl. § 3. 

Hevd er utelukket i tilfeller der den som mener å hevde rett sitter med 

gjenstanden ved leie, lån, pant e.l., se hevdsl. § 5. 

Brukshevd 

Brukshevd innebærer at man hevder en rett til å bruke annen manns ting 

eller eiendom. Typiske eksempler er rett til vei over en annens grunn, eller 

rett til å fortøye båt på naboens tomt. 

Selv om hevdsl. § 4 uttaler at den som vet at han ikke eier tingen er 

avskåret fra å hevde, avskjærer ikke dette adgangen for å hevde en 

bruksrett. Hevdsloven § 4 gjelder kravet om at hevder må være i god 

tro, og er ikke ment som en begrensning i selve adgangen til å hevde 

bruksrett (men kravet om god tro i hevdsl. § 4 er like fullt et vilkår for 

hevdserverv av bruksrett, jf. hevdsl. § 7 andre ledd). 

Også for bruksrett er hevdstiden 20 år for fast eiendom og 10 år for løsøre. 

Det er imidlertid gjort et unntak der bruken er på en slik måte at den 

ikke viser seg ved en fast tilstelning. Da er hevdstiden utvidet til 50 år, jf. 

hevdsl. § 8. Dette kommer av at i slike tilfeller skal det mer til før bruken til 

den som påberoper seg hevd er synlig for rette innehaver, og således at 

det er mindre å laste rette innehaver for ikke å ha reagert på bruken på et 

tidligere tidspunkt. En fast tilstelning kan f.eks. være et fortøyningspunkt 

på land. 

Ellers gjelder reglene om eiendomshevd også for brukshevd. 

Hevdstiden på 50 år gjelder ikke der det er tale om hevd av nødvendig 

veirett eller opplagsplass, se hevdsl. § 8.


Krav om god tro 

Kravet om at man må være i god tro for å kunne gjennomføre et 

hevdserverv følger av hevdsl. § 4. Dette innebærer at man må tro at man 

har rett til å utøve den rådigheten eller bruken av den aktuelle ting eller 

eiendom. Hvis man tar seg til rette mot bedre vitende, vil man ikke kunne 

vinne frem med et hevdserverv. 

At man må være i god tro innebærer også at man har vært så aktsom som 

kan forventes etter forholdene. Dette vil medføre at dersom man f.eks. 

ved enkle undersøkelser kunne funnet ut at det var noen andre som eide 

eiendomsparsellen, er man ikke i god tro. 

Det er også gjort unntak for hevdserverv der verge eller en som styrer 

med tingen for rette eier mangler kunnskap om rettigheter eller ikke har 

vært aktsom nok, se hevdsl. § 4 andre ledd. 

Stansing av hevdserverv 

Et hevdserverv kan stanses ved at det reises søksmål mot den som 

hevder, dette under forutsetning at hevder ikke får medhold i et det 

allerede har skjedd et hevdserverv. 

Hevdserverv vil også stanses dersom hevder mister tingen og den blir 

borte i mer enn to år, se hevdsl. § 6 andre ledd. Hevder har mulighet for 

å reise søksmål om hevdservervet innen de to årene den er borte, men 

gjøres ikke det stanses hevdservervet. 

LOVHENVISNINGER 

Lov om grannegjerde (grannegjerdelova), lov av 5. mai 1961. 

Lov om rettshøve mellom grannar (grannelova), lov av 16. juni 1961, nr.15. 

Lov om hevd (hevdsloven), lov av 9. desember 1966, nr. 1. 

Lov um særlege råderettar over framand eigedom (servituttloven), lov av 

29. november 1968. 

Lov om friluftslivet (friluftsloven), 28. juni 1957, nr. 16. 

Lov om sameige (sameieloven), lov av 18. juni 1965, nr. 4 

Lov om burettslag (burettslagslova), lov av 6.juni 2003, nr.39 

De aktuelle lover er tilgjengelig på www.lovdata.no


KILDER 

Falkanger og Falkanger, Tingsrett, 6. utg (2007). 

Denne brosjyren er utgitt av: 

Jussformidlingen. 

Jussformidlingen er drevet av jusstudenter ved Det juridiske fakultet i Bergen. Vi 

yter gratis rettshjelp. For mer informasjon, ta kontakt med oss. 

Se kontaktinformasjon på baksiden. 

Jussformidlingen kan kontaktes per telefon eller ved personlig oppmøte. Dersom 

noe skal sendes oss, kan det sendes per post, e-post eller faks. 

Telefon: 

55 58 96 00 

E-post: 

post@jussformidlingen.no 

Faks: 

55 58 96 06 

Adresse: 

Jussformidlingen 

Sydneshaugen 10 

5007 BERGEN 

Hjemmeside: 

www.jussformidlingen.no


www.jussformidlingen.no 

Denne brosjyren er utgitt av Jussformidlingen. 

Jussformidlingen er drevet av jusstudenter ved 

Det Juridiske Fakultet i Bergen. 

Jussformidlingen yter gratis rettshjelp. 

For mer informasjon, ta kontakt med oss. 

Telefon: 55 58 96 00 

Sydneshaugen 10 

5007 Bergen

Tingsrett. En kort innføring i naborett, servitutter ... - Jussformidlingen

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?