Rapport feb 2004 Boligfortetting i Sentrum 2 - Husbanken
Rapport feb 2004 Boligfortetting i Sentrum 2 - Husbanken
Rapport feb 2004 Boligfortetting i Sentrum 2 - Husbanken
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
PROSJEKTRAPPORT:<br />
”<strong>Boligfortetting</strong><br />
<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>,<br />
satsing på et variert boligtilbud<br />
for unge i etableringsfasen”<br />
August <strong>2004</strong>
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
PROSJEKTRAPPORT:<br />
”<strong>Boligfortetting</strong><br />
<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>, satsing på et<br />
variert boligtilbud for unge i etableringsfasen”<br />
1
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
Foto: Odd Georg Skjemstad<br />
INNLEDNING<br />
”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>” representerer en satsing på et variert<br />
boligtilbud for unge i etableringsfasen. Ansvarlig for prosjektet er<br />
Steinkjer kommune ved plansjef Svein Åge Trøbakk gjennom<br />
prosjektet ”Attraktive Steinkjer”, og prosjektledelse har vært ved<br />
siv.ark. Hallgrim Bremset fra Bremset Arkitektkontor i Steinkjer.<br />
<strong>Rapport</strong>en er ført i pennen av siv.ark. MNAL Wenche Wolff<br />
Hatling, Bremset Arkitektkontor.<br />
”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>” er både et prosjekt for å klargjøre potensialet<br />
for nye fortettingsprosjekter innefor sentrumssonen,<br />
samtidig som det skal undersøkes hvor det innenfor disse prosjektene<br />
det best ligger til rette for oppføring av boliger tilpasset<br />
målgruppen ”ungdom/ unge tilflyttere”. Fokuset er således delt i<br />
to, med både det overordnede ”generell boligfortetting” og den<br />
smalere synsvinkelen rettet mot ”ungdomsboliger”.<br />
Gjennom prosjektperioden har det vært avholdt møter med Steinkjer<br />
kommunes planavdeling, styret i Steinkjerbygg AS, <strong>Husbanken</strong>s<br />
avdelingskontor i Trondheim, samt det politiske utvalget<br />
som skal revidere kommunens ”Boligpolitiske melding”.<br />
INNHOLDSFORTEGNELSE<br />
Del I<br />
Sammendrag 3<br />
Tabell over fortettingsområder 4<br />
Bakgrunn 5<br />
Målsettinger 6<br />
<strong>Boligfortetting</strong> 7<br />
Oppstartsbolig 8<br />
<strong>Husbanken</strong> 11<br />
Universell utforming 13<br />
Kommunens satsing 14<br />
Bygningsstruktur/ Boligtyper 15<br />
Del II<br />
Gjennomføring/ Arbeidsmetodikk 18<br />
Delprosjekter: Ombygging av eksisterende boliger 19<br />
Delprosjekter: Nye boligarealer 22<br />
Delprosjekter: Uteområder og modulbolig 35<br />
Oppsummering, kart og tabell 39<br />
Referanseprosjekter 41<br />
Andre vurderte arealer 43<br />
Litteraturliste og henvisninger 44<br />
Foto/Ill.: Bremset Arkitektkontor AS (hvis ikke annet er nevnt)<br />
2
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
SAMMENDRAG AV RAPPORTEN<br />
Prosjektet "<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong> - satsing på et variert boligtilbud<br />
for unge i etableringsfasen" hadde som mål å undersøke<br />
potensialet for fortetting innenfor sentrumssonen i Steinkjer,<br />
med spesielt fokus på ungdomsboliger.<br />
Arbeidet har vært organisert med kommunens plansjef som<br />
prosjektlansvarlig og Bremset Arkitektkontor som innleid arkitekt<br />
samt prosjektledelse. Prosjektet har vært finansiert av <strong>Husbanken</strong>,<br />
som ledd i arbeidet med ”Attraktive tettsteder”. Hensikten<br />
har vært å finne fram til et rimelig og variert boligtilbud i<br />
sentrumsnære områder for ungdommer i etableringsfasen. Dette<br />
innebærer både nybygging (fortetting) og ombygging av eksisterende<br />
boligmasser.<br />
I løpet av arbeidet har det vært avholdt møter med <strong>Husbanken</strong>s<br />
Trondheims-kontor, Steinkjer kommune v/planavdelingen,<br />
og styret for Steinkjerbygg AS.<br />
I arbeidet har det vært lagt vekt på å anskueliggjøre de mulighetene<br />
som ligger i noen av de foreslåtte fortettingsområdene.<br />
Fra arkitekten er det utarbeidet skisseforslag for områder med<br />
ulik karakter. Prosjektet er oppsummert i en tabell som viser<br />
potensialet for antallet nye boligenheter for disse områdene. I<br />
rapporten er det vist en mulig kapasitet på inntil 300 nye boligenheter.<br />
3
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
Tabellen under er oppsummeringen av antallet potensielle nye boligenheter ved boligfortetting<br />
innenfor Steinkjer sentrum .<br />
Nr. Adresse/Navn Beskrivelse Tiltak/Ide Antall en-<br />
A1 Skolegata 31 og 33 Leilighetsbygg Rehabilitering av leiligheter Ingen nye<br />
enheter<br />
A2 Bying. Gregussonsgate Leilighetsbygg Rehabilitering av leiligheter Ingen nye<br />
enheter<br />
A3 ”Håndverkeren” Kirkegata<br />
Til salgs på det private markedet.<br />
4<br />
Ombygging til flere mindre boenheter.<br />
Forbindelse til gatetunprosjekt<br />
i Kirkegata?<br />
A4 Ølvegata 1 Leilighetsbygg Tilrettelegg Ingen nye<br />
enheter<br />
A5 Ølvegata 11-13 Leilighetsbygg Oppussing til ungdomsleiligheter<br />
B1 Grønnsaktorget I dag brukt til parkering.<br />
Eldre boligblokk i 2.etg.<br />
B2 Elvegata v/Rismelen Parkeringsplass<br />
B3 Område v/Infanterivegen ”Grønt” restareal opp mot<br />
Furuskogen. Nær forbindelse<br />
til Furuskogen, ny boligblokk<br />
og Sannanområdet<br />
B4 P-areal v/NerSainnan Parkeringsareal i forbindelse<br />
til eksisterende boligbebyg-<br />
B5 Areal mellom Dampsaga<br />
og Fylkets Hus<br />
B6 Rosenvinges plass (Torg<br />
v/Bogavegen-Ølvegata)<br />
B7 Kvartal Kongensgt.-Kalv<br />
Arnessongate<br />
Fortsettelse av boligområde?<br />
Nybygg<br />
B8 Område Sørsileiret Tidligere NSB-tomt (?) mot<br />
elveutløpet<br />
B9 Parkeringsplassen ved<br />
Statens Hus<br />
B10 Havneområde ved Namdalsvegen<br />
C1 Uteareal Kristoffer Uppdalsgate<br />
Utbygging av et ”storkvartal”<br />
som forutsetter riving av eksisterende<br />
bebyggelse. Boliger<br />
kombinert med parkeringshus,<br />
evt. næringslokaler i Kirkegata<br />
Punkthusbebyggelse<br />
Lamellbebyggelse<br />
2 - 4<br />
Ingen nye<br />
enheter<br />
25 - 35<br />
18 - 30<br />
Punkthusbebyggelse 30 - 50<br />
Avslutning av kvartalet med<br />
boligblokk.<br />
Bygningsstrukturer, vurdering<br />
av antall enheter<br />
Parkeringsareal Nye boliglameller i kombinasjon<br />
med parkeringsdekke og<br />
offentlig plass<br />
Uutnyttet bakgårdsareal Fortetting, nye enheter, sammenbygging<br />
Ikke vurdert<br />
Parkeringsareal Ikke vurdert<br />
Restareal ved havneområde/<br />
industri/ næring<br />
Uutnyttet bakgård/ uteareal/<br />
parkering<br />
D1 Strandvegen Teste ut muligheten for plassering<br />
av fortettingsenheter i<br />
sentrumsområdet<br />
Ikke vurdert<br />
Tilrettelegging for oppholdssoner<br />
og lekeareal<br />
8-14<br />
80 - 130<br />
18 - 30<br />
6 - 12<br />
Ide: ”Modul-bolig” 6 - 18<br />
SUM (anslått antall<br />
nye boligenheter)<br />
190 - 320
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
Foto: Odd Georg Skjemstad<br />
BAKGRUNN<br />
Steinkjer kommune gjennomførte i 2001-2002 et forprosjekt<br />
innenfor Miljøverndepartementets ”Miljøriktige og attraktive tettsteder<br />
i distriktene”. Kommunestyret godkjente forprosjektet i<br />
2002 og vedtok en prioriteringsliste på 30 tiltak som skulle gjennomføres<br />
fram mot Steinkjers 150-års jubileum i 2007. Boligprosjektet<br />
”<strong>Boligfortetting</strong> i sentrum” er et av disse tiltakene.<br />
Prosjektet ”Attraktive Steinkjer” frambrakte mange innspill knyttet<br />
til boligtilbud og sentrumsutvikling. Det er et ønske om bedre<br />
og mer synlig boligtilbud i sentrumsområdet, som for eksempel<br />
rimelige boliger, boliger tilpasset utleiemarkedet, mindre leiligheter<br />
tilpasset single husholdninger og ungdommer i etableringsfasen.<br />
Forventede effekter av prosjektet:<br />
Boliger for unge i sentrumssonen vil være et viktig bidrag til å gi<br />
Steinkjer et levende og ”livskraftig” sentrumsområde. Ved å tilrettelegge<br />
for at også flere aldersgrupper kan ”bo i byen”, er det<br />
å håpe at det vil oppstå selvforsterkende kvaliteter som videre<br />
vil stimulere til økt vekst i bosettingsmønsteret. Når det i sentrumssonen<br />
stimuleres til urbant bomiljø, vil dette sannsynligvis<br />
føre til et sterkere fokus på sentrumssonen som oppvekstmiljø.<br />
Nærheten til lekeplasser og uteområder vil være viktige lokaliseringsfaktorer.<br />
Nå det gjelder skole og barnehagekapasitet, er det i dag ”fullt”<br />
ved Steinkjer skole og barnehagene i sentrumsområdet. Det er<br />
pr.august <strong>2004</strong> kjøpt arealreserve for skolen og det er også<br />
planlagt en ny barnehage som kan gi nye plasser utover det<br />
som eksisterer i dag.<br />
Man har i de senere årene sett tendensen til at det er den eldre<br />
aldergruppen av befolkningen som flytter inn til sentrumsområdet,<br />
og i stor grad bosetter seg i nybygde leilighetskomplekser<br />
nært det gamle sentrum. Barnefamilier og unge<br />
mennesker er i stor grad henvist til boligområdene rundt sentrumsområdet,<br />
med eneboliger og tomannsboliger. Det er forholdsvis<br />
lite nybygging av eneboliger i tilknytning til byområdet.<br />
En forventet effekt av prosjektet vil være å kunne gjøre sentrumsområdet<br />
mer attraktivt som levende bomiljø, også for unge<br />
i etableringsfasen, uansett sivilstatus.<br />
5
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
MÅLSETTINGER<br />
”<strong>Boligfortetting</strong> i sentrum” skal utrede mulighetene for hvordan<br />
attraktive ungdomsboliger kan innpasses i sentrumssonen i<br />
Steinkjer. Nye boligenheter kan oppføres både gjennom ren nybygging<br />
og gjennom omgjøringer av eksisterende boligmasse.<br />
Det er et grunnlag for satsingen at de nye boligene blant annet<br />
kan tjene som startboliger for unge innflyttere og tilbakeflyttere til<br />
byen.<br />
Det er i prosjektet sett på arealer og bygninger som gjennom fortetting<br />
eller rehabilitering kan egne seg til utbygging for boligformål<br />
(andre formål, for eksempel næringsformål er ikke vurdert).<br />
Hovedmål:<br />
• Steinkjer kommune skal kunne tilby attraktive boliger i sentrumsområdet<br />
til de gruppene av unge som etterspør urbane<br />
byboliger.<br />
Delmål:<br />
• Steinkjer skal framstå som en attraktiv bostedskommune,<br />
med et boligtilbud tilpasset aktuelle tilflyttere til kommunen.<br />
• Steinkjer skal kunne tilby et bredt spekter av forskjellige boligtyper<br />
i sentrumsområdet, fra rimelige leieboliger, borettslagsleiligheter<br />
og selveierboligen.<br />
• Gjennom et utvidet boligtilbud skal det bli langt enklere å<br />
etablere seg i Steinkjer kommune.<br />
• Steinkjerbygg AS skal utnyttes som et aktivt redskap i utviklingen<br />
av et bredere boligtilbud i sentrumssonen.<br />
Avgrensninger av oppgaven<br />
Område<br />
Angitt område for oppgaven er ”sentrumssonen” i Steinkjer. Den<br />
defineres geografisk som det tettbebygde byområdet, fra Figgaelvas<br />
utløp til Nordsileiret. Furuskogen, Nordsihaugen, Heggesåsen<br />
og Eggelia/Bogen danner avgrensning mot åsene som<br />
omkranser byen. Sannanområdet er utelatt, siden dette området<br />
nå er under regulering.<br />
Oppgave<br />
Oppgavens avgrensing er å undersøke potensialet for boligfortetting<br />
innenfor det definerte geografiske området, ved å vise<br />
eksempler på arealer som kan bebygges med boligbebyggelse<br />
eller vise eksempler på ombygging av eksisterende boligmasse.<br />
Man har valgt å holde seg til arealer og bebyggelse som er i<br />
kommunalt eie, og bare i liten grad vist eksempler som berører<br />
privat areal.<br />
6
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
Områder<br />
Det er vist eksempler på forskjellige arealer innenfor sentrumsområdet.<br />
Det kan være rene ubebygde områder, arealer som er<br />
i transformasjon eller arealer som i dag har en bestemt funksjon<br />
(for eksempel parkeringsplass), men på grunn av beliggenheten<br />
og områdekarakter man kan se for seg bli utnyttet til<br />
annet formål. Arealene er valgt ut av kommunens planavdeling<br />
eller foreslått av Bremset Arkitektkontor.<br />
Foto: Gekko<br />
HVA ER BOLIGFORTETTING?<br />
Fortetting er en fellesbetegnelse på den utbyggingen som foregår<br />
innenfor en eksisterende byggesone (områder som allerede<br />
er bebygd). I dette prosjektet er vurderingene begrenset til boligfortetting.<br />
Fortetting til boligformål kan for eksempel være<br />
fradeling av nye enkelttomter i eksisterende småhusområder,<br />
utbygging av åpne restarealer, og tilbygg og endring av eksisterende<br />
bebyggelse.<br />
”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>” er i første rekke en undersøkelse av<br />
hva man kan oppnå av nytt boligareal ved å bygge på eksisterende<br />
ubebygd, tilgjengelig areal. Det er også gjort vurderinger<br />
knyttet til omgjøring av boligmasse som er i Steinkjerbygg<br />
AS sitt eie. Det er ikke gjort noen vurderinger av hvilket<br />
vekstpotensial som ligger i for eksempel påbygg, tilbygg eller<br />
deling av eksisterende bygninger.<br />
Det er viktig at fortettingsprosjekter forankres i kommunens<br />
egen planlegging, slik at kommunen har bedre styring med den<br />
fortettingen som skjer. Da kan kommunen stimulere aktivt for<br />
en ønsket fortetting og samtidig hindre uønsket fortetting.<br />
7
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
Foto: Gekko<br />
HVA ER EN OPPSTARTSBOLIG?<br />
Brukergruppen ” ”unge” ” unge”<br />
<strong>Husbanken</strong> fokuserer med sine utlåns/- og støtteordninger på<br />
ungdommer for aldersgruppen 18-35 år. Boligbehovet i en slik<br />
fase av livet er langt fra entydig, fordi det er en fase av livet som<br />
er mye preget av endringer, med utprøving av studier, arbeidsforhold<br />
og parforhold. Gjennom arkitektkonkurranser er det satt<br />
fokus på den unge delen av befolkningen, som ønsker fleksible,<br />
moderne og rimelige boliger i urbane strøk. Ungdom er en sammensatt<br />
gruppe, hvor forskning viser at de fleste ser positivt på<br />
det å ha større frihet, flere valgmuligheter og økt mobilitet. Boligprosjekter<br />
rettet mot ungdom bør derfor gi rom for både ulike livsformer<br />
og prioriteringer.<br />
Steinkjer kommune fokuserer gjennom Boligpolitisk melding<br />
2000-2003 på følgende grupper av unge:<br />
• Ungdom som trenger støtte/ hjelp til å finne egnet bolig<br />
(kommunalt eide boliger)<br />
• Steinkjerungdom i etableringsfasen (Oppstartsbolig)<br />
• Tilflyttet ungdom som trenger overgangsbolig ved innflytting til<br />
Steinkjer<br />
Forskjellige typer ungdomsgrupper har således forskjellige behov.<br />
Særlig vil økonomisk evne variere, slik at det bør være både<br />
boliger tilpasset leie - og eiemarkedet, og variantene i mellom.<br />
Det bør satses på et bredt og variert spekter av boligtyper, slik at<br />
det i utgangspunktet finnes ”noe for alle”, uansett økonomisk ståsted.<br />
8
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
Oppstartsbolig<br />
Oppstartsboligen kan tolkes som ”noe eget” i en første fase av<br />
voksenlivet, og er et begrep som kan brukes om en bolig tilpasset<br />
den unge etablererfamilien eller en ungdoms første bolig.<br />
Det kan også være oppstartsbolig i forbindelse med tilbudet<br />
om overgangsbolig for eksempel i en tilflyttersituasjon.<br />
Gjennom andre prosjekter er det kommet fram forskjellige ønsker<br />
knyttet til boligen størrelse og utforming (se avsnittet under).<br />
Felles for disse referanseprosjektene er ønsket om fleksibilitet<br />
mht. planløsning og at det er en rimelig inngangsbillett til<br />
boligdrømmen. Større romhøyde i leiligheten og moderne arkitektur<br />
nevnes også som eksempler på urbane boliger.<br />
Heftet ”Smått og flott—arealeffektive boliger” (Sintef, TOBB,<br />
<strong>Husbanken</strong>, 2001) ser på arealeffektivitet som virkemiddel når<br />
det gjelder bokvaliteter for målgruppen ”ungdom”. Med arealeffektivitet<br />
menes ”redusert arealbruk per person over tid”. Det<br />
blir et mål å kunne redusere arealbruken i boligene uten at det<br />
går på bekostning av grunnleggende kvaliteter eller ”høy boligstandard”.<br />
Urbane boformer<br />
<strong>Husbanken</strong> har i samarbeid med Norsk Form avholdt verksteder<br />
om ”Nye boformer” (mars 2002), for å finne ut noe om<br />
hvordan forskjellige brukergrupper vurderte sin egen bosituasjon,<br />
og hvilke ønsker de hadde for fremtidige boformer.<br />
Det som i hovedsak kom fram, var ønsket om mange typer<br />
service– og fellesløsninger knyttet til en enklere hverdag, et<br />
uforpliktende fellesskap, og økonomi. Ønsket om fellesløsninger<br />
gir utfordringer knyttet til arealutnytting og driftsformer<br />
for fremtidige byboliger. I tillegg til ønsket om fellesløsninger,<br />
kom det også fram et behov for fleksibilitet i boligløsningene.<br />
9
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
Fleksibilitet kan tolkes forskjellig. Det kan være muligheten for å<br />
videreutvikle sin bosituasjon ved å ha fleksibilitet mellom eide<br />
eller leide arealer i perioder av livet, eller det kan være en innebygd<br />
fleksibilitet i boligens planløsning, f.eks ved å ha flere like<br />
store rom, som kan endre funksjon etter behov.<br />
Fra heftet ”Verksted om nye boformer”:<br />
”På verkstedet var det særlig de unge og nomadene som kunne<br />
tenke seg utradisjonelle løsninger på små arealer– blant<br />
annet åpne løsninger og med innebygget fleksibilitet, over døgnet<br />
og for kortere perioder. Krav til kvalitet og gode lysforhold<br />
på knappe arealer har gitt behov for å eksperimentere med boligkvaliteter<br />
som gir ”mer rom for pengene”. Dette kan bety at<br />
ved å gi mer luft og lys, åpenhet, høyde under taket og muligheter<br />
for å innrede i høyden, større glass og lysflater, kan man<br />
oppnå mer tidsmessige og vakre boliger med en nype fleksibilitet,<br />
uten vesentlig større arealkostnad. Slike boliger kan tiltrekke<br />
nye kjøpere som ønsker modernitet både funksjonelt og i<br />
formgiving som utgangspunkt for en bymessig bolig.”<br />
Egnethetsanalyse<br />
Ved å sette opp kriterier for egnethet, en slags ”egnethetsvurdering”,<br />
kan man finne ut i hvilken grad den aktuelle tomta/<br />
bygningen er egnet for bolig for unge i etableringsfasen.<br />
Kriterier for ”egnethet for ungdomsboliger” må være knyttet opp<br />
i mot ungdomsbegrepet og inneholde faktorer som kan gjøre<br />
det mulig å finne forskjeller i forhold til f.eks. boliger tilpasset<br />
eldre. Ungdommer vil sannsynligvis være opptatt av nærhet til<br />
funksjoner som oppfattes som viktige i forhold til aldersgruppen.<br />
Hvis det er unge mennesker i etableringsfasen med<br />
små barn, vil det være bestemmende for hvilke kriterier som<br />
står i fokus. Uansett vil kriteriet om boligkostnad være viktig for<br />
unge, fordi det sannsynligvis er slik at de aller fleste unge i<br />
etableringsfasen ikke har god økonomi.<br />
Kriterier for egnethetsanalyse<br />
• Pris for boligen (eie, leie eller annen boligform)<br />
• Uteområde ved boligen (lekeplass, avskjerming)<br />
• Nærhet til annen nærlekeplass (friområde/naturområde)<br />
• Nærhet til skole eller barnehage<br />
• Trafikksikkerhet (gangveger, snarveger), sikring mot elv<br />
(sjø)<br />
• Bomiljø (bymiljø, butikker, gatemiljø, uteplasser) Nærhet til<br />
nærbutikk (cafe, bymiljø, urbant miljø…)<br />
• Parkeringstilgjengelighet (garasjer)<br />
• Planløsning på bolig. Fleksibilitet i forhold til mulige endringer<br />
av planløsningen, utleiemuligheter. Romkvaliteter/ kubikk.<br />
• Klima<br />
• Trafikkstøy, forurensing, luftkvalitet<br />
• Omgivelser (andre boliger i samme strøk, fare for klaging på<br />
”støy”)<br />
• Mulighet for kontakt med andre beboere<br />
Disse kriteriene er ikke vektet, men vil ved beskrivelse gi en<br />
indikasjon på i hvilken grad området er egnet for boligprosjekter<br />
med spesielt fokus på den unge delene av befolkningen.<br />
10
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
HUSBANKEN<br />
Minstestandard for boliger:<br />
<strong>Husbanken</strong>s arkitektkontor og Byggforsk satte disse<br />
minstestandardene for antall kvadratmeter for leiligheter:<br />
1-roms: min 50-55 m 2<br />
2-roms: 60 m 2<br />
3-roms: 70 m 2<br />
Minstestandarden inneholder et funksjonskrav, en norm og en<br />
veiledning. Minstestandarden ble foreslått fjernet fra og med<br />
årsskiftet 2003/ <strong>2004</strong>, men er fremdeles gjeldende. <strong>Husbanken</strong><br />
har i praksis gått vekk fra å bruke minstestandardene som<br />
målebegrep for sine tilskuddsordninger, slik at låneordningene<br />
ikke er knyttet til arealberegninger av boenhetene. Det er andre<br />
kriterier som har vært utslagsgivende for <strong>Husbanken</strong>s støtte til<br />
boligprosjekter, og det har vært vist en vilje til å satse på boligprosjekter<br />
med utradisjonelle romløsninger kombinert med lavt<br />
boareal i forhold til den tidligere etablerte minstestandarden, og<br />
eiermodeller hvor <strong>Husbanken</strong>s finansieringsandel er høy (inntil<br />
90%, jf. privat borettslagsmodell i referanseprosjektene).<br />
Gjennom flere boligprosjekter er det gitt lånetilskudd til selvstendige<br />
leiligheter som er langt fra ”minstestandarden” i antall<br />
kvadratmeter, men som byr på andre kvaliteter med hensyn til<br />
planløsning. Det har for eksempel vært boligprosjekter oppført<br />
med en større romhøyde enn vanlig, slik at man kan tenke kubikkmeter<br />
i stedet for kvadratmeter. På denne måten har planløsningen<br />
oppfordret til andre utradisjonelle løsninger for<br />
rombruk gjennom sovehemser og studioløsninger (f.eks IKEAs<br />
bokonsept ”Go cubic”). Selv om <strong>Husbanken</strong> praktiserer en mer<br />
fleksibel håndtering av normen, så er funksjonskravene like<br />
”strenge”.<br />
Bofellesskap<br />
Bofellesskap er definert som ”en gruppe boliger som i tillegg til<br />
de private boligenheter også disponerer lokaler/arealer til felles<br />
bruk”. De private boenhetene består av fullstendige boliger (til<br />
forskjell fra et bokollektiv, hvor private enheter/hybler deler vesentlige<br />
nødvendige bofunksjoner som for eksempel kjøkken<br />
eller baderom.)<br />
I et bofellesskap vil fellesrommene kanskje være felles oppholdsrom<br />
med felles kjøkken, eller allaktivitetsrom. Det er anbefalt<br />
at man involverer beboerne ved planleggingen av fellesarealene.<br />
Få av referanseprosjektene med boliger spesielt tilpasset<br />
unge mennesker innholder eksempler på bofellesskap eller<br />
store fellesarealer. Det er i stedet satset på andre former for<br />
boløsninger med separate boenheter. Det finnes gode eksempler<br />
på senior-bofellesskap med stor andel av fellesareal. Fellesarealene<br />
kan være<br />
• Større rom for selskap/ møterom/ uteleie etter behov<br />
• Gjestehybel/ overnattingsrom for bruk når den lille leiligheten<br />
har for få soverom<br />
• Barnefamilier eller aleneforeldre som har rom for gjensidig<br />
avlastning mht. barnepass.<br />
11
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
Arealeffektive boliger for ungdom<br />
Det er gjort undersøkelser (Smått og flott—arealeffektive boliger”<br />
Sintef, TOBB, <strong>Husbanken</strong>, 2001) som viser at ungdommer<br />
generelt venter lengre med å flytte hjemmefra og til etablering<br />
med egen familie i egen eid bolig. Dette har sammenheng med<br />
forlenget skole– og studietid og senere etablering i arbeidslivet.<br />
Likevel viser tall fra boforholdsundersøkelser at mellom 80 og<br />
90% ønsker å eie boligen sin selv, enten som selveier eller andelseier.<br />
Mange ønsker nok eneboliger, men det er en tendens<br />
at de yngste ungdommene (20-25 år) foretrekker tettere og mer<br />
urbane boformer.<br />
Det er et behov for å tenke nytt når det gjelder boligareal og<br />
boligløsninger. Kanskje kan man gjennom kreative boløsninger<br />
finne arealkvaliteter som gir gode og funksjonelle boliger, uten<br />
å gå på bekostning av generell bokvalitet. <strong>Husbanken</strong> har publisert<br />
mange eksempler på at både arkitektoniske og andre virkemidler<br />
kan bidra til god bokvalitet med minst mulig areal.<br />
Såkalte ”arealeffektive boliger” kan være boenheter med følgende<br />
utforming eller kvaliteter:<br />
Små enheter med generelle kvaliteter<br />
Virkemidler som gir opplevelse av letthet og romslighet, lys og<br />
luft, f.eks økt takhøyde og hemsløsninger, eller åpne løsninger<br />
kombinert med dagslys og gode utsiktsforhold.<br />
Flerbruk eller ”generalitet” innebærer at noen rom i boenheten<br />
er utformet med tanke på funksjonsendringer uten at det medfører<br />
fysiske endringer. Dette kan gjøres ved at flere rom er<br />
likeverdige i areal, eller at deler av innredningen er mobil eller<br />
flyttbar, og at boligen utformes med minst mulig gangareal. Behovene<br />
for å bygge om boligen reduseres selv om bobehovene<br />
endrer seg (for eksempel ved endringer i funksjonsdyktighet<br />
eller antall familiemedlemmer).<br />
Interiør og innredning kan tenkes utført annerledes enn tradisjonelle<br />
møbelløsninger. Smarte møbleringsmåter som utnytter<br />
plassen, gode lagringsplasser og kombinasjonsmuligheter kan<br />
gi en liten boenhet fullverdige bokvaliteter. Skillevegger kan gi<br />
lagringsplass og avskjerming av private arealer, og en kjøkkenbenk<br />
kan kombineres med spiseplass og arbeidsbord.<br />
Bruk av fellesarealer<br />
Flere boenheter deler felles arealer, slik at dette kan redusere<br />
arealbruken per person. Fellesløsninger kan være et aktuelt<br />
alternativ til selvstendige boligenheter, kanskje spesielt for ungdom<br />
som skal bo hjemmefra for første gang. I et bofellesskap<br />
(bokollektiv) for ungdom kan de private enhetene være relativt<br />
små, mens de andre rommene er felles.<br />
12
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
Foto: Odd Georg Skjemstad<br />
Tilpasningsdyktige boliger<br />
Tilpasningsdyktighet sier noe om mulighetene for å bygge om<br />
en bygning eller en leilighet. Dette kan være å flytte vegger eller<br />
dele større rom i mindre rom, men også muligheten for å<br />
utvide boligen (når det gjelder areal eller standard, såkalte elastiske<br />
boliger) eller muligheten for å slå sammen to enheter og<br />
dele dem opp igjen etter behov (såkalte dynamiske boliger.)<br />
Elastiske boliger kan utvides gjennom påbygging eller innredning<br />
av tidligere uinnredet areal, f.eks. kjeller eller loft.<br />
Et eksempel på en dynamisk bolig er en leilighet med en hybeldel,<br />
som ved behov innlemmes i hovedleiligheten (på samme<br />
måte som en sokkelleilighet i en enebolig kan bli en del av hovedhuset).<br />
UNIVERSELL UTFORMING<br />
Begrepet ”universell utforming” spiller på mulighetene som finnes<br />
for å tilrettelegge omgivelsene slik at de blir brukbare for<br />
alle brukergrupper, det være seg bevegelseshemmede, synshemmede,<br />
miljøhemmede, eldre, barn eller andre grupper.<br />
”Universell utforming er utforming av produkter og omgivelser<br />
på en slik måte at de kan brukes av alle mennesker, i så stor<br />
utstrekning som mulig, uten behov for tilpasning og spesiell<br />
utforming.” Norges Handikapforbund<br />
Ideologien bak begrepet er at man skal strebe etter å skape<br />
løsninger som kan brukes av alle, i stedet for å lage ”spesielle”<br />
løsninger for ulike brukergrupper. I klartekst betyr det at planleggingen<br />
skal ta utgangpunkt i brukbarhet for barn, eldre, ulike<br />
grupper funksjonshemmede osv. Ulike brukergrupper har ulike<br />
behov å ta hensyn til, for eksempel behov knyttet til sansebegrensninger<br />
(syn, hørsel), bevegelse (rullestol, barnevogner,<br />
trille, sykkel), eller miljø (allergi, astma).<br />
Å planlegge i samsvar med ”universell utforming” kan tolkes<br />
som krav til utformingen av selve boligen og uteområdene, men<br />
det innebærer også en slags forpliktelse for den overordnede<br />
planleggingen, hvor det bør legges til rette for gode løsninger<br />
mht. trafikk, arealdisponeringer og grunnleggende premisser for<br />
prosjekteringen.<br />
Eksempler på gode løsninger:<br />
• Trinnløse adkomster, ingen nivåforskjeller, lave terskler<br />
• Bruk av ramper (ikke trapper) med liten stigning<br />
• Livsløpsstandard<br />
• Informasjon og orientering med skilt/piktogrammer<br />
• God bredde på passasjer<br />
• Bruk av taktile belegg inne og ute<br />
• Gode kontraster i arkitekturen letter orienteringen<br />
(gjelder både interiør og eksteriør)<br />
• Miljøvennlig materialbruk (samt beplantning) gir gode<br />
forhold for allergikere/astmatikere<br />
• (Parkeringsplass ved inngang til bolig)<br />
13
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
Ungdomsboliger og universell utforming:<br />
Det kommer raskt opp et spørsmål om boliger i en viss etasje<br />
må inneholde heisløsning for at hver enhet skal være tilgjengelig<br />
via heis. Heis fordyrer boligprosjektene, og dette er<br />
kanskje noe som kommer i konflikt med tanke på at ungdomsboligprosjekter<br />
skal være rimelige boliger.<br />
Sett i forhold til et samlet tilbud av boliger bør det tilstrebes at<br />
noen boligenheter er tilrettelagt med heisadkomst, mens andre<br />
ikke har heis. Det kan også i planleggingsprosessen tas med at<br />
heisanlegg kan ettermonteres i nybygde boliger.<br />
Prosjekt i Steinkjer:<br />
<strong>Husbanken</strong> har ytt tilskudd til eget forprosjekt /utredning om<br />
universell utforming. Forprosjektet er under arbeid nå og skal<br />
ferdigstilles nov. <strong>2004</strong>.<br />
KOMMUNENS SATSING<br />
Boligpolitisk melding<br />
Steinkjer kommunes boligpolitiske melding setter fokus på kommunens<br />
boligpolitikk. Det settes fokus på både tilrettelegging<br />
for tomteutvikling og boligbygging, samt kommunens egen boligsatsing<br />
i forhold til grupper med særskilte behov.<br />
Nåværende melding er gjeldende for perioden 2000-2003. Av<br />
satsingstiltak som er foreslått iverksatt i planperioden er bl.a.<br />
planlegging av inntil 50 boligenheter for ungdom, og planlegging<br />
av inntil 10 boligenheter for utleie til tilflyttere som ledd i<br />
kommunens næringsutvikling/ omstillingsarbeid.<br />
Boligpolitisk melding skal revideres for perioden <strong>2004</strong>-2007.<br />
Det er som et ledd i kommunens næringsutvikling forventet et<br />
behov for ”egnede overgangsboliger”. Dette er boligenheter<br />
som brukes i en tidlig fase av tilflytternes etablering i Steinkjer,<br />
slik at nyinnflyttere kan få litt tid på seg før valg av permanent<br />
bolig. Boligene kan ha tidsbegrenset utleieperiode, og gjerne<br />
være sentrumsnære.<br />
Utbyggingen planlegges ved nybygging og/eller tilrettelegging<br />
av eksisterende bygningsmasse, og kanaliseres gjennom<br />
Steinkjer Tomteselskap AS eller AS Steinkjerbygg.<br />
Det kan være aktuelt å planlegge for ulike ”byggetrinn”, slik at<br />
for eksempel baderom enkelt kan utvides ved behov, eller at<br />
det bygges for heis, men at heis først settes inn ved behov.<br />
14
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
BYGNINGSSTRUKTUR—BOLIGTYPER<br />
Noen av utbyggingsprosjektene/ mulighetsstudiene vil være<br />
fortettingsprosjekter innenfor bykjernen. Det skal tas stilling til<br />
ønsket bygningsstruktur og valg av boligtyper. Disse valgene<br />
må gjøres på grunnlag av en kort arkitektonisk analyse av området,<br />
basert på registreringer av konkrete forhold. I tillegg vil<br />
analysen også innholde formmessige avveininger og argumenter<br />
for hvilke estetiske kvaliteter man bør gripe tak i og forsterke,<br />
eller andre trekk som man velger å tilføre gjennom et<br />
nytt boligprosjekt i området.<br />
Et utgangpunkt for analyse:<br />
• Registrering av bebyggelsen<br />
• Eksisterende bebyggelsesstruktur<br />
• Størrelser, høyder, etasjeantall<br />
• Vegsystem, adkomst og henvendelse<br />
• Tomteforhold, kommunalteknikk<br />
• Orienterings/ Klimaforhold<br />
• Gjeldende reguleringsbestemmelser (reguleringsplan) for<br />
området<br />
• Karaktertrekk som det er ønskelig å forsterke/ motvirke eller<br />
tilføre<br />
• Spesielle forhold<br />
Det er viktig å merke seg at boligenhetenes størrelse (eller<br />
type) ikke er avhengig av hva slags bebyggelsesstruktur som<br />
velges. Det bør innarbeides en fleksibilitet med hensyn til enhetenes<br />
størrelse, slik at f. eks. et rekkehusområde eller blokkbebyggelse<br />
kan inneholde forskjellige typer boligenheter, fra<br />
den minste enhet med et soverom til den store boligen tilpasset<br />
familien med flere barn. Når det gjelder ungdomsboliger bør<br />
hovedfokus likevel legges på de små selvstendige enhetene,<br />
tilpasset single eller små familier.<br />
15
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
Eiermodeller<br />
Det er viktig å se på mulighetene for å legge tilrette for forskjellige<br />
typer eiermodeller innenfor det enkelte boligfortettingsprosjekt.<br />
Det er en utfordring å legge til rette for en variasjon i<br />
eierformer, enten innenfor et boligprosjekt eller mellom bygninger<br />
innenfor utbyggingsarealet.<br />
Steinkjer har en svært liten andel av borettslag, sett i forhold til<br />
andelene selveierleiligheter og utleieboliger, og sammenlignet<br />
med tilsvarende bykommuner i Nord-Trøndelag. (Jf. en undersøkelse<br />
gjort av Steinkjer kommune v/Bygningssjefens kontor i<br />
1995/96. Mens NBBL hadde lokalkontor i Steinkjer, ble det ikke<br />
arbeidet med borettslagsmodeller, og dette kan være noe av<br />
årsaken til at det omtrent ikke finnes borettslag i kommunen.<br />
Eiermodeller:<br />
• Selveierleilighet<br />
• Utleieleilighet<br />
• Andelslag<br />
• Borettslag<br />
Hovedkategori Etableringsmåte Finansiering ”Husleie” Endring av boforhold<br />
Leietager<br />
”Utleieboliger for<br />
ungdom”<br />
Leiekontrakt<br />
Spesielle vilkår vedrørende<br />
botid m.v.<br />
Finansiering boligeiers<br />
ansvar + tilskudd<br />
Kommune, stiftelse,<br />
BRL Husbanklån<br />
Leietager (ordinær) Leiekontrakt Finansiering boligeiers<br />
ansvar<br />
Andelseier Borettslag<br />
Kjøp av andel i BRL<br />
Medlem av BRL<br />
Selveier/ Egen bolig Selvbygging<br />
Kjøp<br />
Tabell: Øyvind Bogfjellmo<br />
1.prioritets hovedlån<br />
finans av BRL<br />
Andelsbrev finans<br />
innskudd<br />
Egenkapital<br />
Pantelån<br />
Egeninnsats<br />
(Boligtilskudd)<br />
16<br />
Husleie til eier Oppsigelse i henhold<br />
til leiekontrakt<br />
Husleie til eier Oppsigelse i henhold<br />
til leiekontrakt<br />
Husleie til BRL Oppsigelse/Salg av<br />
andel<br />
Andelseiere har<br />
forkjøpsrett<br />
”Husleie”<br />
(fungerer til en viss<br />
grad som sparing)<br />
Diverse<br />
Ikke skattefradrag for<br />
leier<br />
Ikke skattefradrag for<br />
leier<br />
Skattefradrag for<br />
kapitalelement ”BRLunderskudd”<br />
Salg Skattefradrag for<br />
kapitalelement<br />
(gjeldsrenter)
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
Foto: Gekko<br />
Parkeringsløsninger<br />
Det er i dette prosjektet ikke gjort grundige vurderinger i den enkelte<br />
sak som går på behovet for parkeringsplasser (parkeringsdekning),<br />
men det er beskrevet hvordan parkeringskravet tenkes<br />
løst for den enkelte tomt/ utbyggingsområde. Dette er vurderinger<br />
gjort i forhold til et overslag av antallet og typen boenheter i<br />
hver bygning.<br />
Parkeringsarealer/ forslag til parkeringsløsninger kan være vist<br />
ved skisseforslagene. Det vil være fornuftig å fastsette kravet til<br />
parkeringsdekningen i den enkelte reguleringssak. Siden parkering<br />
er arealkrevende vil dette i stor grad kunne påvirke utnytting<br />
og utforming.<br />
Parkeringskravet i Steinkjer sentrum har vanligvis vært:<br />
0,5-1 plass pr. hybel<br />
1,2 plasser for 2- og 3-roms leiligheter<br />
1,5 plasser for 4-roms leiligheter<br />
Når sentrumsnære områder eller bykjerner tilrettelegges for større<br />
boligtetthet ved fortettingsprosjekter, kan det være vanskelig å<br />
innpasse nye parkeringsplasser p.g.a. knapphet på areal. Vektlegging<br />
på mindre boligenheter tilpasset enpersonshusholdninger<br />
vil gi et uforholdsmessig stort behov for parkeringsareal i forhold<br />
til eksisterende situasjon, hvis man legger tall som 1,2 p-plass pr.<br />
boligenhet til grunn for beregning av behov for parkeringsareal.<br />
En løsning kan være utbygging av parkeringslokk- eller kjeller i<br />
stedet for å sette av parkeringsareal ved gate eller veg.<br />
Utfordringene med hensyn til parkeringsbehovet kan også løses<br />
som felles parkeringsanlegg i større bygg. Parkeringshus kan<br />
inneholde både boligparkering og ”åpne” parkeringsplasser for<br />
næringsarealer og/ eller langtidsparkering. En konkret mulighet<br />
er å bygge ut parkeringsanlegg under bussterminalen ved Jernbanestasjonen<br />
(se illustrasjon under.)<br />
17
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
A1<br />
B1<br />
C1<br />
D1<br />
Tegnforklaring områder<br />
Inndeling i kategorier:<br />
A: Eksisterende boligbygninger<br />
B: Ledig tomteareal<br />
som kan egne seg for<br />
boligbygg<br />
C: Utearealer<br />
D: Boligbygg som<br />
”fortettingsredskap”<br />
DEL II<br />
GJENNOMFØRING—ARBEIDSMETODIKK<br />
Gjennom prosjektet skal aktuelle utbyggingsområder i sentrumssonen<br />
belyses gjennom skisseprosjekter. På forhånd er<br />
det enighet om noen utbyggingsområder som opplagt egner<br />
seg for nybygging /utbygging innfor sentrumssonen. Nye arealer<br />
/områder vil komme til under prosjektets gang.<br />
Det skal for hver aktuelle tomt skisseres aktuell boligtype og<br />
gjøres et overslag for antall leiligheter eller boligenheter som<br />
maksimalt kan oppføres. Ved å summere antallet enheter i et<br />
tabelloppsett får man fram potensialet for ungdomsboliger i<br />
sentrumssonen. Oversikten kan videre være til hjelp for en prioritering<br />
eller utvalg av hvilke prosjekter som det er mulig å gjennomføre<br />
fram mot byjubileet i 2007.<br />
AKTUELLE TOMTER OG BYGNINGER<br />
Kartet og tabellen viser de mest aktuelle områdene for utbygging<br />
av ungdomsboliger. Det er anslått hvor mange boligenheter<br />
som maksimalt kan oppføres på hver enkelt tomt/ område.<br />
Det er ikke tatt med oversikt over andre boligprosjekter innenfor<br />
sentrumsområdet (dette kan være både igangsatte eller prosjekter<br />
under planlegging/ prosjektering).<br />
18<br />
B5<br />
B10<br />
D1<br />
A5<br />
A4<br />
B1<br />
B8<br />
B6<br />
A3<br />
B7<br />
B2<br />
C1<br />
A2 A1<br />
B4<br />
B9<br />
B3
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
A5<br />
A4<br />
A3<br />
A2<br />
A1<br />
DELPROSJEKTER:<br />
OMBYGGING AV EKSISTERENDE BOLIGER<br />
Det er innenfor sentrumsområdet flere boligblokker som eies av<br />
Steinkjer kommune gjennom AS Steinkjerbygg. Dette er boligblokker<br />
som i dag er utleid til forskjellige grupper, men i stor<br />
grad har eldre leietagere.<br />
Aktuelle bygninger:<br />
Nr. Adresse/Navn Beskrivelse Tiltak/Ide An-<br />
A1 Skolegata 31<br />
og 33<br />
A2 Bying. Gregussonsgate<br />
A3 ”Håndverkeren”<br />
Kirkegata<br />
19<br />
Leilighetsbygg Oppgradering av<br />
interiørløsninger<br />
Leilighetsbygg Rehabilitering av<br />
leiligheter<br />
Til salgs på det<br />
private markedet.<br />
Ombygging til flere<br />
mindre boenheter.<br />
Forbindelse til gatetunprosjekt<br />
i Kirkegata?<br />
A4 Ølvegata 1 Leilighetsbygg Oppgradering av<br />
interiørløsninger<br />
A5 Ølvegata 11-13 Leilighetsbygg Oppgradering av<br />
interiørløsninger<br />
Ingen<br />
nye<br />
Ingen<br />
nye<br />
2 - 4<br />
Ingen<br />
nye<br />
Ingen<br />
nye<br />
Tilrettelegging for ungdomsboliger i eksisterende boligblokker<br />
fordrer et fokus på følgende:<br />
• Bygningsmessige ombygginger<br />
• Oppussing<br />
• Uteområder (f.eks lekeareal)<br />
• Tilrettelegging for barnefamilier (plass for barnevogner etc.)<br />
• Støyproblematikk<br />
• Borettslagsregelendringer<br />
Ut ifra vurderinger av bygningsmessige forutsetninger, er det<br />
sannsynligvis ikke økonomisk lønnsomt å bygge om eksisterende<br />
tre– eller betongbygninger til å inneholde flere boenheter.<br />
Dette berører både konstruksjonsmessige og branntekniske<br />
hensyn. Flere av boligblokkene har gjennomgått en bygningsmessig<br />
oppgradering i de senere årene, mht. tilgjengelighet<br />
(installering av heis og nye inngangsparti) samt oppgradering<br />
av standard på interiør og romløsninger.<br />
Det er trolig gjennom slik generell oppgradering av boligløsninger<br />
man kan få til attraktive leiligheter for utleie til ungdomsboliger.<br />
Det kan være gjennom satsing på utradisjonelle<br />
og åpne arkitektoniske interiørløsninger, som gir attraktive og<br />
funksjonelle arealer. Det er sett nærmere på A2 Bying. Gregussonsgate<br />
som eksempel på slik tilrettelegging/ ombygging.<br />
Løsningene som er vist for A2 (se neste side) antas å ha overføringsverdi<br />
for de andre bygningene.
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
A2: B<br />
A2: BYING YING. YING.<br />
GGREGUSSONS<br />
REGUSSONS GATE<br />
. G<br />
Stedsbeskrivelse<br />
Boligblokken i Byingeniør Gregussons gate ligger sentralt til,<br />
midt i det gamle sentrum. Bygningen ligger i et bykvartal med<br />
småbutikker og HiNT er nærmeste nabo i øvre del av kvartalet.<br />
Bygningen er et fint eksempel på etterkrigsmodernisme, oppført<br />
i 1948-49 (?) som et bygg for NSB-ansatte. Opprinnelig var det<br />
små leiligheter og fellesrom med felles servicefunksjoner, men<br />
bygningen er senere ombygget med små leiligheter. Det er ikke<br />
installert heis i bygningen.<br />
Reguleringsbestemmelser<br />
Bygningen inngår i reguleringsplan for sentrum.<br />
Problemstillinger<br />
Bygningen er noe nedslitt, og leilighetene av forskjellig standard,<br />
med til dels små rom og eldre sanitæranlegg. Det er ikke<br />
egnet for innlegging av heis i bygningen, ut ifra tidligere vurderinger<br />
gjort av Steinkjerbygg AS.<br />
Egnethet som ” ”ungdomsboliger”<br />
” ungdomsboliger”<br />
Denne bygningen kan trekkes fram som eksempel på hvordan<br />
enkeltleiligheter kan rehabiliteres med tanke på ungdomsboligformål.<br />
Bygningen ligger svært sentralt til mht. studiesteder,<br />
skole/barnehage og urbant miljø. Det er imidlertid dårlig<br />
uteareal (ikke opparbeidet og skyggefullt), og sannsynlig trafikkbelastet<br />
område (Kongens gt.), samt manglende parkeringsmuligheter.<br />
Det er i skissene sett på mulighetene for hvordan 2 av leilighetene<br />
kan omgjøres til attraktive ungdomsboliger. Det er lagt<br />
vekt på å finne muligheter for å gjøre om planløsningen til mer<br />
funksjonelle og fleksible løsninger, samt oppgradering av baderomsarealer.<br />
20
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
A2: B<br />
A2: BYINGENIØR<br />
YINGENIØR GGREGUSSONSGATE<br />
REGUSSONSGATE<br />
G<br />
Alternativ 1:<br />
Utgangspunktet er en leilighet med 3 rom, og atskilt WC og baderom.<br />
Baderommet er svært lite, og kjøkkenet er trangt i forhold<br />
til dagens standard.<br />
Forslag: Lage åpen kjøkkenløsning mot stue/ oppholdsareal, og<br />
utvide baderommet på bekostning av gangarealet. Badekar kan<br />
”innbygges” og det kan brukes moderne og utradisjonelle materialer<br />
som glassbyggestein for å gi lys og luftighet til en trang<br />
gang. Det store soverommet kan utformes med atskilt ”walkin”garderobeløsning.<br />
Førsituasjon:<br />
Alternativ 2:<br />
Her er utgangspunktet naboleliligheten, som har en annen<br />
planløsning. Det er en lang gang, baderommet er lite og plassert<br />
slik at man må gå gjennom soverommet for å nå badet.<br />
Forslag: Åpne opp mellom stue og kjøkken for å lage en rommeligere<br />
oppholdssone. Baderommet kan utvides ved å ta litt<br />
av soveromsarealet, slik at det ligger i enden av gangen. Det<br />
gamle trange toalettet kan bli ny garderobe eller romme oppbevaring.<br />
Det kan også gjøres en del ved bruk av moderne materialer<br />
og interiørløsninger.<br />
Førsituasjon:<br />
21<br />
Etter:<br />
Etter:
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
B5<br />
B10<br />
B6<br />
B7<br />
B1<br />
B8<br />
B2<br />
B4<br />
B9<br />
B3<br />
DELPROSJEKTER:<br />
NYE BOLIGAREALER<br />
Bremset Arkitektkontor har utarbeidet forslag og skisser til utbyggingsprosjekter<br />
i sentrumssonen. Analyse og registrering rundt<br />
hvert område danner grunnlaget for hva slags boligtyper og hvor<br />
høy utnyttingsgrad som er valgt. Ingen av skissene er gjennomprosjektert,<br />
og illustrasjonene bør tas som et eksempel på en<br />
mulig situasjon, og ikke ”slik skal det bli”. Forhåpentligvis vil illustrasjonsskissene<br />
fungere som et studiegrunnlag slik at Steinkjer<br />
kommune bedre kan vurdere områdets muligheter.<br />
Nr Adresse/<br />
Navn<br />
B1 Grønnsaktorget<br />
B2 Elvegata v/<br />
Rismelen<br />
B3 Område v/<br />
Infanterivegen<br />
B5 Areal mellom<br />
Dampsaga<br />
og Fylkets<br />
Hus<br />
B6 Rosenvinges<br />
plass (Torg<br />
v/Bogavegen-<br />
Ølvegata)<br />
B7 Kvartal<br />
Kongensgt.<br />
og Kalv Arnessonsgate<br />
22<br />
Beskrivelse Tiltak/Ide Antall<br />
enheter<br />
I dag brukt til parkering.<br />
Eldre boligblokk<br />
i 2.etg.<br />
Utbygging av et<br />
”storkvartal” som<br />
forutsetter riving av<br />
eksisterende bebyggelse.<br />
Boliger<br />
kombinert med<br />
parkeringshus, evt.<br />
næringslokaler i<br />
Kirkegata.<br />
Parkeringsplass Punkthusbebyggelse<br />
”Grønt” restareal<br />
opp mot Furuskogen.<br />
Nær forbindelse<br />
til Furuskogen<br />
og Sannanområdet<br />
Fortsettelse av<br />
boligområde? Nybygg<br />
Lamellbebyggelse<br />
Punkthusbebyggelse <br />
Bygningsstrukturer,<br />
vurdering av<br />
antall enheter<br />
Parkeringsareal Nye boliglameller i<br />
kombinasjon med<br />
parkeringsdekke<br />
og offentlig plass<br />
Uutnyttet bakgårdsareal<br />
Område B4, B8, B9 og B10<br />
Fortetting, nye<br />
enheter, sammenbygging<br />
Ikke utredet<br />
25 - 35<br />
18 - 30<br />
30 - 50<br />
80 - 130<br />
18 - 30<br />
6 - 12
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
B1: G<br />
B1: GRØNNSAKTORGET<br />
RØNNSAKTORGET<br />
Stedsbeskrivelse<br />
Arealet er i dag i bruk som parkeringsplass. Det er et åpent byrom<br />
som ligger svært sentralt i sentrumsområdet. Det er variert<br />
bebyggelse rundt plassen, med både ren boligbebyggelse ogfleretasjes<br />
næringsareal som avgrensning av plassrommet.<br />
Kirken og Jernbaneparken danner rommets grønne ”vegger”.<br />
Problemstillinger<br />
Arealet representere en stor arealressurs innenfor sentrumsområdet.<br />
Mye av diskusjonen omkring grønnsaktorget vil nok<br />
dreie seg om det vil være riktig å bebygge arealet. Eksisterende<br />
parkeringsplasser må erstattes, da disse er viktige for<br />
sentrums næringsutvikling og brukbarhet. Eventuell ny bebyggelse<br />
på området reiser spørsmål om utnyttelsesgrad, vegsystem<br />
og forholdet til eksisterende bebyggelsesstruktur (den<br />
etablerte kvartalsstrukturen) i sentrum.<br />
Egnethet som ” ”ungdomsboliger”<br />
” ungdomsboliger”<br />
Ny boligbebyggelse vil ligge svært sentralt i forhold til studiesteder<br />
og urbant miljø. Det er lekeområde rett i nærheten (Jernbaneparken)<br />
og skole/- barnehage i nærheten. Trafikksystemet<br />
med sterk trafikk i Strandveien kan være en utfordring for barn<br />
og lek.<br />
Utvikling av tomta<br />
På denne tomta kan man se for seg mange forskjellige løsninger<br />
mht. utnyttelse og arkitektur. Krav til parkeringsplasser kan<br />
løses med en egen ”parkeringsdel” av bygningsmassen, som<br />
lokk over eksisterende areal eller kanskje nedsenket en halv<br />
etasje ned i bakken. Ny bebyggelse kan tilpasses tilliggende<br />
bygningsstrukturer, eller man kan innføre nye åpnere strukturer.<br />
Parkgata kan bli innkjørsel til boligbebyggelse eller beholdes<br />
som gjennomkjøringsgate.<br />
Alternativ 1:<br />
Tomta bebygges med en lukket<br />
kvartalsbebyggelse, tilpasset<br />
eksisterende bebyggelse.<br />
Krav til parkering løses<br />
med parkeringslokk. Løsningen<br />
kan gi mange nye boligenheter,<br />
anslått til 40 leiligheter.<br />
23
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
B1: G<br />
B1: GRØNNSAKTORGET<br />
RØNNSAKTORGET<br />
Skisseforslag<br />
Det er tatt som utgangspunkt for skissene i alternativ 1 og 2 at<br />
hele arealet (inkl. eksisterende boligblokk kan utnyttes til ny<br />
bebyggelse.<br />
Alternativ 2:<br />
Arealet bebygges med en lukket bebyggelsesstruktur som følger<br />
dagens gateløp mot Kirkegata/Torggata, og har ”byvillaer”<br />
som åpner seg mot den grønne lungen Jernbaneparken. Parkering<br />
er her vist som et lokk med 2 parkeringsnivå, med tenkt<br />
nedkjørsel fra Torggata. Parkgata beholdes som gjennomkjøringsgate<br />
og adkomst til boligkvartalet. Hjørneblokken mot<br />
Torggata/Kirkegata kan med fordel ha næringslokaler i 1. og 2.<br />
etasje, slik at parkeringen ”lukkes inne”.<br />
Bebyggelse kan med fordel oppføres med inntil 4 etasjer mot<br />
Kirkegata, og trappes ned mot Jernbaneparken, slik at klima og<br />
solforhold utnyttes best mulig.<br />
24
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
B2: R<br />
B2: RISMELEN ISMELEN/ ISMELEN/<br />
EELVEGATA<br />
LVEGATA<br />
/ E<br />
Område ved Rismelsparken/ Elvegata<br />
Det aktuelle arealet er i dag benyttet til parkeringsplass. I Elvegata<br />
og Skolegata er det toetasjes flermannsboliger/ leilighetsbygg,<br />
oppført på 1950-tallet. Elvegata er regulert til enveiskjøring.<br />
Tomtas orientering gir utsikt fra boliger over parken mot<br />
elva og Nordsida. Arealet er forholdsvis avlangt og smalt, men<br />
representerer en attraktiv sentrumstomt i nær tilknytning til offentlig<br />
parkareal, lekeplasser og gangvegforbindelser.<br />
Problemstillinger<br />
Noe av forutsetningen ved å ta i bruk dette arealet til boligbebyggelse,<br />
ligger i at parkeringsplasser må erstattes. Det er<br />
også reist innvendinger mot at Rismelsparken kan oppleves<br />
som reservert til privat areal for boligene. Nye boliger i Elvegata<br />
kan også begrense utsiktsforholdene i eksisterende boligbygg.<br />
Egnethet som ” ”ungdomsboliger”<br />
” ungdomsboliger”<br />
Svært god nærhet til offentlig uteareal, lekeplasser, barnehage<br />
(Barnas Hus) og barneskole, samt til sentrumstilbud og urbant<br />
miljø. God nærhet til studiesteder. Parkeringstilgjengelighet kan<br />
løses enten på gateplan eller ved å lage parkeringskjeller. Omgivelsene<br />
domineres av eldre boligmasse med små boenheter<br />
og tomanns– og eneboliger rett i nærheten. Nye boliger vil føye<br />
seg godt inn i eksisterende boligstrukturer.<br />
Skisseforslag<br />
Parkeringsplasser må erstattes ved ny bebyggelse. Dette kan<br />
løses ved å ta i bruk del av vegbanen til langsgående parkering,<br />
og samtidig komplettere behovet for offentlig tilgjengelige<br />
p-plasser ved å legge til rette for parkeringsareal med et nytt<br />
dekke i gateplan. Innkjørsel til dette nye parkeringsdekket legges<br />
ved samfunnshuset.<br />
Alternativ 1: Lamellbebyggelse<br />
Ny bebyggelse oppføres i form av lamellbebyggelse langs gata,<br />
med åpninger i rekken som gir lys– og utsikt til eksisterende<br />
boliger. Boligene bør tilpasses eksisterende boligstruktur med<br />
felles inngangsparti for flere boligenheter. Siden Rismelen er et<br />
offentlig parkområde, bør de nye boligene ha balkonger i stedet<br />
for hageareal.<br />
25
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
B2: R<br />
B2: RISMELEN ISMELEN/ ISMELEN/<br />
EELVEGATA<br />
LVEGATA<br />
/ E<br />
Alternativ 2: Punkthusbebyggelse ”Byvillaer”<br />
Ny bebyggelse utformes som punkthusbebyggelse, slik at det<br />
blir ”byvillaer” med flere boenheter. Etasjeantall kan være høyere<br />
enn eksisterende bebyggelse fordi det blir mer lys og luft<br />
rundt bygningene, altså 3-4 etasjer.<br />
Grunnflate ca. 85 m 2 kan gi 2 hybel-/små-leiligheter eller 1 familieleilighet<br />
pr. etasje, eller kombinasjoner over 2 etasjer. Ca. 5-6<br />
boligenheter pr. bygning, (24 enheter totalt)<br />
For ikke å legge beslag på areal fra Rismelen (offentlig parkområde)<br />
så må ny bebyggelse begrenses mht. privat hageareal.<br />
Balkonger og gårdsrom kan derfor erstatte privat hageareal.<br />
Privat areal minimeres til gårdsrom eller balkong/<br />
terrasse. Takarealet kan utnyttes til uteplass.<br />
Parkering løses skjult under boligene, med nedkjørsel ved samfunnshuset.<br />
I tillegg kan det være parkering i gata (enveiskjørt<br />
gate.)<br />
26
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
B3: O<br />
B3: OMRÅDE MRÅDE VED IINFANTERIVEGEN<br />
NFANTERIVEGEN<br />
I<br />
Stedsbeskrivelse<br />
Arealet ligger mellom Furuskogen og Sannanområdet, litt inneklemt<br />
mellom dagens vegsystem. Steinkjer skole og et boligkompleks<br />
(Furuskogen) avgrenser arealet mot nord.<br />
Reguleringsbestemmelser<br />
Sannanområdet er under regulering.<br />
Problemstillinger<br />
Området er i dag et noe uryddig restareal liggende litt klemt<br />
mellom to veger. Selve Furuskogen ligger litt ovenfor. Ny bebyggelse<br />
på dette området fordrer en gjennomgang av dagens<br />
vegsystem.<br />
Det gamle sykehjemmet er ombygget til boliger, og skoleområdet<br />
står foran en utvidelse av området.<br />
Egnethet som ” ”ungdomsboliger”<br />
” ungdomsboliger”<br />
Flott nærhet til sentrumsområde, skole, barnehage og leikeareal.<br />
Kort veg til studiesteder og urbant miljø. Midt i blinken mht.<br />
kontakten til friområder i nærheten, skogområdet Furuskogen.<br />
Skisseforslag<br />
Skisseforslaget bygger på ønsket om å vise at også dette restarealet<br />
kan utnyttes til bli til attraktive byboliger.<br />
27
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
B3: O<br />
B3: OMRÅDE MRÅDE VED IINFANTERIVEGEN<br />
NFANTERIVEGEN<br />
Utvikling av tomta<br />
I<br />
Forslag til løsning: Tomtearelet utvides til å strekke seg bort til<br />
det nybygde boligkomplekset. Ideen om ”byvillaen” løses ved å<br />
utnytte terrengforskjellen på tomta slik at forskjellige boligeneheter<br />
kan ha adkomst fra forskjellige veger. Nivåforskjellene<br />
kan utnyttes med hensyn til innkjøring, henvendelse og adkomstforhold.<br />
Byvillaen som består av flere typer boligenheter, inntil 6 enheter<br />
i hver villa. Terrengforholdene gir gode muligheter for at bebyggelsen<br />
(byvillaen) får gode utsiktsforhold over Sannanbebyggelsen<br />
ut mot sjøen.<br />
28
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
B5: A<br />
B5: AREAL REAL MELLOM DDAMPSAGA<br />
AMPSAGA<br />
DAMPSAGA<br />
- F<br />
FYLKETS YLKETS HHUS<br />
US<br />
Stedsbeskrivelse<br />
Areal ca. 20 daa på Nordsileiret, langs Steinkjerelva med<br />
strandlinje mot sørøst. Dette er en oppfylling som opprinnelig<br />
var tiltenkt som arealreserve for byen. Dampsagasentret avgrenser<br />
mot nord og Fylkets Hus mot sør. Tomta er et ubebygd<br />
areal, med nær kontakt med elveutløpet og utsikt mot havna.<br />
Området er pr. i dag under planlegging i regi av RGprosjekt.<br />
Reguleringsbestemmelser<br />
Dagens reguleringsbestemmelser fokuserer på en utnytting av<br />
arealet til kombinert næring og boligformål, med ganske detaljerte<br />
bestemmelser knyttet til utnytting, høyder på bygninger og<br />
hvor boligformål skal være (3.og 4.etg.). Bygningsstrukturen for<br />
området er vist som en kamstruktur imot elvebredden.<br />
Problemstillinger<br />
Nordsileiret er i utgangspunktet et industri- og næringsområde,<br />
og består av ulike ”øyer” av strukturer som er seg selv nok,<br />
uten innbyrdes sammenheng eller referanse til hverandre. Området<br />
karakteriseres som broket og åpent.<br />
Egnethet som ” ”ungdomsboliger”<br />
” ungdomsboliger”<br />
God nærhet til urbane funksjoner og naturområder, privat barneskole<br />
og kjøpesenter. Det kan være støyproblematikk knyttet<br />
til industriområdet/havnefunksjoner.<br />
Kommentarer til reguleringsbestemmelsene<br />
Den tradisjonelle løsningen i by er næring/ service på bakkeplan<br />
med boliger på toppen. Men denne tomten har to svært<br />
ulike sider; mot elva mindre offentlig, gangadkomst, gode solforhold,<br />
utsikt, mer ”natur”, åpent. Mot adkomstveien ligger industri,<br />
det er nordvendt, mer ”offentlig”, og det vil kunne oppstå<br />
innsynsproblematikk. Derfor kan det være naturlig å tenke<br />
næring/ servicefunksjoner mot adkomstvei og boliger mot elva.<br />
29<br />
H
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
B5: F<br />
B5: FRA RA DDAMPSAGA<br />
AMPSAGA TIL FFYLKETS<br />
YLKETS HHUS<br />
US<br />
D<br />
Skisseforslag<br />
Tomta har et stort potensiale med unike muligheter mht. bryggekant,<br />
småbåthavn og som en del av byens ”strandpromenade”.<br />
Arealet oppleves som noe tilbaketrukket fra sentrumsområdet,<br />
men det kan ligge til rette for å oppføre nye forbindelser<br />
over elva mot sentrum. Det er god kontakt til eksisterende<br />
bolig- og serviceområde på Dampsaga.<br />
Utvikling av tomta<br />
Tomta utgjør en viktig del av en slags ”skyline” langs elva sett<br />
fra E6. Dette er et viktig aspekt mht. utvikling av bebyggelsens<br />
dimensjoner og volumer, fordi det bør være et arkitektonisk mål<br />
å skape samhørighet med eksisterende bebyggelse. Det er<br />
viktig å legge til rette for en videreføring av gang- og sykkelveien<br />
langs elva, både i forhold til et større tur- og gang/<br />
sykkelveinett, og med hensyn på gangavstand til og fra sentrum<br />
eller Sørsileiret for beboerne.<br />
Aktuelle bebyggelsesstrukturer<br />
Det kan være flere veier å gå i utvikling av tomta, fra en urban<br />
tett kvartalslignende struktur med blanding næring/ bolig og i<br />
hovedsak offentlige utearealer, til en mer åpen bebyggelse med<br />
større sammenhengende parkområder. Aktuelle strukturer kan<br />
være kvartalsstruktur/lameller, gatestruktur med gateløp ned til<br />
elva eller byvillastruktur. Det er viktig med differensierte uterom<br />
som varierer i størrelser og karakter. Området kan gi mellom<br />
120-150 leiligheter ved høy utnyttelse og 3-etasjes bebyggelse.<br />
F<br />
30<br />
H
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
B6: R<br />
B6: ROSENVINGES<br />
OSENVINGES PLASS<br />
Stedsbeskrivelse<br />
Rosenvinges plass funksjon i dag er parkeringsplass. Det finnes<br />
noe beplantning (hestekastanjer) i ytterkantene av plassen.<br />
Mye gjennomgangstrafikk langs to av parkens sider, Bogaveien<br />
og Ølvegata. Bygningsmasse på tomta er Kongensgt. 11, med<br />
første etasje næring, andre og tredje etasje bolig. Den er trukket<br />
noe tilbake fra gaten i forhold til øvrige bygg imot Kongens<br />
Gate, noe som gir et lite plassrom utenfor butikklokalene i første<br />
etasje. Bak bygget ligger et en-etasjes nærings-og lagerbygg<br />
som ansees å ha liten verdi bygningsmessig sett.<br />
Reguleringsbestemmelser<br />
Plassrommet inngår i regulering for sentrum.<br />
Problemstillinger<br />
Hva skal Rosenvinges plass være i fremtiden? <strong>Boligfortetting</strong><br />
på plassen vil kunne gi plassen nytt liv og ny betydning, samtidig<br />
som at flere byboliger medfører økt behov for gode uterom<br />
i byen. Arealet gir i dag rom for mange parkeringsplasser, og<br />
disse er viktige for bydelens næringsliv.<br />
Utvikling av plassen:<br />
Plassen som helhet kunne opprustes eller bearbeides til å bli<br />
en ressurs for nærmiljøet og byen; beplantning, lekeapparater,<br />
oppholdsareal og park. Nordsia har i dag lite grøntarealer, og<br />
utvikling av denne bydelen som boligbydel krever både forsterkning<br />
og videreutvikling av grønne lunger og grøntdrag. Ny<br />
bebyggelse må organiseres slik at plassen får både offentlige<br />
og halv-offentlige soner. Ny bebyggelse må også ivareta solog<br />
lysforhold, og om mulig skjerme for trafikkstøy. Plassen kan<br />
inneholde elementer som lekeareal, trær, sittesteder,<br />
sykkelparkering, vann. Parkering kan legges under bakken,<br />
som lokk eller parkeringsdekke.<br />
Egnethet som ” ”ungdomsboliger”<br />
” ungdomsboliger”<br />
Rosenvinges plass er en del trafikkbelastet, pga. Bogavegen<br />
som hovedtilførselsåre til E6.<br />
Det er god nærhet til skole,<br />
barnehage og friområde<br />
(Nordsihaugen).<br />
31
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
B6: R<br />
B6: ROSENVINGES<br />
OSENVINGES PLASS<br />
Skisseforslag<br />
To 3-etasjes ”tvillingbygg”<br />
legger plassen mellom seg,<br />
og det etableres en helt ny<br />
romlig situasjon. Plassen<br />
heves noe fra gateplan for å<br />
skille/skjerme plassrommet<br />
fra gaterommet.<br />
Inngang til leilighetene (samt<br />
trapp/heis) fra plassrommet.<br />
Dette grepet gjør at leilighetene<br />
på 1.etasjeplan ligger<br />
høyere enn gateplan, og innsyn<br />
reduseres. På grunn av<br />
svak helning i terrenget kan<br />
det enkelt etableres trinnfri<br />
adkomst opp til plassen og<br />
videre til leilighetene.<br />
Takterrasser kan være en fin<br />
kvalitet ved disse byggene.<br />
Boligareal anslås til ca. 960<br />
m 2 pr. bygning. Parkeringskjeller<br />
er omtrent 1400 m 2 .<br />
32
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
B7: K<br />
B7: KVARTALET VARTALET KKONGENSGATE<br />
ONGENSGATE<br />
KONGENSGATE<br />
- K<br />
Stedsbeskrivelse<br />
Arealet er bakgården i et kvartal mellom Kongens gate og boliggata<br />
Klav Arnessonsgate. Det er stor terrengforskjell mellom<br />
gateplanene. Bygningen i Kongen gate har to svært ulike sider;<br />
vestfasade mot Kongens gate med trafikk/ støy, mens østfasaden<br />
mot bakgård er stille. Inngang til leilighetene fra bakgård.<br />
Kalv Arnesons Gate 10 har 12 små leiligheter i en 2 –etasjes<br />
bygning.<br />
Reguleringsbestemmelser<br />
Kvartalet inngår i reguleringsplan for Nordsia sentrum.<br />
Problemstillinger<br />
En vesentlig kvalitet/ressurs i dette feltet er et stort gårdsrom<br />
med mye sol og god åpenhet. Stort utviklingspotensiale for<br />
felles opphold/ møtested og lek.<br />
Egnethet som ” ”ungdomsboliger”<br />
” ungdomsboliger”<br />
God nærhet til annet boligområde med lekeplass og friområde.<br />
Bakgården er skjermet fra trafikkbelastningen fra Kongens<br />
gate. God nærhet til vanlige sentrumsfunksjoner. Parkeringsplasser<br />
kan være en utfordring.<br />
Skisseforslag<br />
Det er i skisseforslagene sett på mulighetene for å utnytte bakgårdsarealet<br />
til fortetting med boligenheter, og hvilke muligheter<br />
terrengforskjellen gir mht. adkomstforhold og uterom<br />
33<br />
A<br />
KALV ALV AARNESSONSGATE<br />
RNESSONSGATE
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
B7: K<br />
B7: KVARTALET VARTALET KKONGENSGATE<br />
ONGENSGATE KKALV<br />
ALV AARNESSONSGATE<br />
RNESSONSGATE<br />
Alternativ A: :<br />
Fortetting med ny bygningsmasse<br />
mot gate, alternativt<br />
også med hus i bakgården.<br />
Kan gi 5 nye 3-4-roms leiligheter<br />
og 2 nye 2-roms, totalt<br />
ca 7 nye leiligheter. I tillegg<br />
er det utvidelsesmuligheter<br />
for eksisterende leiligheter i<br />
Kalv Arnesonsgt.<br />
Denne løsningen gir et stort<br />
indre gårdsrom for opphold<br />
og lek, med muligheter for<br />
mye sol og grønt.<br />
K<br />
Alternativ B:<br />
Høy fortetting med ny bygningsmasse<br />
i gårdsrommet-<br />
”husene i bakgården” .Kan gi<br />
10-12 nye 2,5-roms, alt. 3 stk<br />
4-roms og 5 2,5-roms. Løsningen<br />
tar noe utsikt og lys<br />
fra eksisternde boliger i Kalv<br />
Arnesonsgt, men kan gi<br />
spennende urbane uteromskvaliteter<br />
og åpne for nye<br />
boformer.<br />
34<br />
K<br />
A<br />
Alternativ A: Planskisse og aksionometri<br />
Alternativ B: Planskisse og aksionometri
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
D1<br />
C1<br />
DELPROSJEKTER:<br />
UTEAREALER OG ”MODULBOLIG”<br />
Uteområder<br />
Ved å tilrettelegge for en endret utomhussituasjon, kan eksisterende<br />
boligmasse blir mer attraktiv for ungdomsboliger. Et<br />
eksempel på dette er ”Ormen Lange” i Kristoffer Uppdalsgate.<br />
Dagens uteareal kan omformes med enkle grep til å gi kvaliteter<br />
knyttet til oppholdssoner og trygt lekeareal, slik at både eldre<br />
og barnefamilier kan bruke området.<br />
Modulbolig<br />
”Modulbolig” er ideen om å kunne finne fram til en elementprodusert<br />
boligenhet som kan oppføres enkelt på ledige arealer.<br />
I byfortettingsøyemed er dette en økonomisk måte å bygge<br />
på, men det stiller krav til utforming og arkitektonisk tilnærming<br />
til problemstillingen. Målene for en slik måte å fortette på er<br />
selvfølgelig ønsket om å kunne utnytte små restarealer til flere<br />
kvadratmeter boligmasse sentralt i byen. I tillegg kan<br />
”byreparasjon” være et mål; dvs. får til et helere bybilde og kanskje<br />
et mer spennende bybilde, hvor nye små boligenheter<br />
knyttes opp mot eldre boliger i nytt arkitektonisk uttrykk.<br />
35
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
C1: U<br />
C1: UTEAREAL TEAREAL KKRISTOFFER<br />
RISTOFFER UUPPDALSGATE<br />
PPDALSGATE<br />
K<br />
Stedsbeskrivelse<br />
Arealet er hagen og bakgården til boligbebyggelsen Kristoffer<br />
Uppdalsgate, kalt ”Ormen Lange”. Hagen vender mot sør, og er<br />
et langsmalt areal som i dag er en gressplen. Noen trær fungerer<br />
som avgrensning mot innkjørsel til bakgården. Det er felles<br />
innkjøring til bakgårdene mellom bygningene i det tradisjonelle<br />
åpne kvartalet.<br />
Problemstillinger<br />
Utfordringen ligger i å vise hvordan et slikt hagestykke kan tilføre<br />
området og bygningen en utomhuskvalitet slik at bygningen<br />
oppleves som attraktiv for barnefamilier. Forholdet mellom felles<br />
hageareal og private vinduer kan gi innkikksproblem. Hagen<br />
er et fellesområde som man må ta vare på i fellesskap. Dette<br />
kan gi utfordringer knyttet til fordeling av ansvarsområder.<br />
Skisseforslag<br />
Det er tatt utgangspunkt i behovet for møteplasser. Dette kan<br />
være møteplasser mellom gammel og ung beboer, utformet slik<br />
at begge grupper skal finne kvaliteter i området.<br />
Parkering for besøkende er beholdt slik som det er i dag, men<br />
det er utvidet med felles sykkelparkering i arealet nærmest<br />
Ogndalsvegen.<br />
U<br />
36
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
C1: U<br />
C1: UTEAREAL TEAREAL KKRISTOFFER<br />
RISTOFFER UUPPDALSGATE<br />
PPDALSGATE<br />
K<br />
U<br />
Dagens situasjon<br />
Skisse til nytt uterom<br />
Møteplasser: I den en enden av hagen er det lagt et felles sitteområde<br />
med benker og lave staudebed, mens det i den andre<br />
enden er lagt et lite lekeområde med sandkasse osv. for de<br />
minste barna. Mellom disse møteplassene legges en kurvet<br />
”bane” av grønn plen. En hellegang mellom husvegg og hage<br />
avgrenser privat hageareal og felles hageareal. Det er viktig<br />
med god forbindelse mellom de to oppholdsstedene. Et viktig<br />
grep i utformingen er å skape forskjellige rom ved hjelp av beplantning.<br />
37
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
D1: S<br />
D1: STRANDVEGEN<br />
TRANDVEGEN ”M ”MODULBOLIG<br />
ODULBOLIG”<br />
ODULBOLIG<br />
”M<br />
Stedsbeskrivelse<br />
Arealet ligger mellom eksisterende boligbebyggelse i Strandveien<br />
og jernbanen. Det er i dag et bakgårdsareal som er dårlig<br />
utnyttet mht. uteromskvaliteter. Ideen er å illustrere hvordan<br />
arealet kan bebygges med nye boligenheter, slik at det oppstår<br />
nye romdannelser som være medvirkende til økt bokvalitet for<br />
eksisterende bebyggelse.<br />
Problemstillingene med en slik modulbolig er knyttet til antall og<br />
tetthet, hvor enhetene skal ligge, men også kvaliteter som<br />
bærekraftig materialbruk og energiøkonomisering kan utvikles i<br />
et slikt prosjekt.<br />
Skisseforslag ”Modulbolig”<br />
Det er vist 3 x 6 boligenheter beliggende i hagearealet. Det<br />
arkitektoniske uttrykket kan være ”knapt” og nødtørftig og kubisk<br />
moderne i formen, og slik representere en kontrast til den<br />
etablerte bygningsstrukturen<br />
Egnethet som ” ”ungdomsboliger”<br />
” ungdomsboliger”<br />
God nærhet til sentrumsfunksjoner og urbane kvaliteter, samt til<br />
uteområder og lekeareal (Jernbaneparken). Det vil være støyproblematikk<br />
knyttet til nærheten til jernbane og trafikkert gate<br />
(Strandvegen). Ung boform og moderne arkitektur kan gi sterk<br />
identitet til området og tomta, og dermed skape ”bolyst” og nye<br />
kvaliteter til et inneklemt areal.<br />
38
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
Kart over<br />
sentrumsom<br />
rådet med<br />
angivelse av<br />
fortettings-<br />
fortettings<br />
områder<br />
A1<br />
B1<br />
C1<br />
D1<br />
Tegnforklaring områder<br />
Inndeling i kategorier:<br />
A: Eksisterende boligbygninger<br />
B: Ledig tomteareal<br />
som kan egne seg for<br />
boligbygg<br />
C: Utearealer<br />
D: Boligbygg som<br />
”fortettingsredskap”<br />
OPPSUMMERING<br />
<strong>Rapport</strong>en viser at det innenfor Sørsia og Nordsia bydeler finnes<br />
et potensiale for utbygging av ca 300 nye boligenheter. De<br />
viste eksemplene i rapporten ligger på arealer som eies av<br />
Steinkjer kommune eller Steinkjerbygg. Det finnes i tillegg til<br />
dette et betydelig potensiale innenfor arealer eid av private.<br />
Noen av de viste prosjektene ligger på arealer som er regulert<br />
til parkeringsarealer eller friområde. Ved en gjennomføring av<br />
prosjekter vil en planprosess vise om prosjektene kan gjennomføres<br />
slik de er vist her.<br />
I rapporten er det også vist eksempler på hvordan endringer i<br />
planløsningen og uteområdene kan gjøre byboligene attraktive<br />
for unge brukergrupper. Eksempelet med en modul for innfylling<br />
viser at også dette kan være en ide som kan prøves ut.<br />
Dette prosjektet er nært knyttet til prosjektet ”Universell utforming<br />
i <strong>Sentrum</strong>”, et prosjekt som blir sluttført i november <strong>2004</strong>.<br />
Sammen burde disse 2 prosjektene gi et godt grunnlag for å<br />
prioritere de satsingene som gir de mest attraktive boligene i<br />
sentrum.<br />
B5<br />
39<br />
B10<br />
A5<br />
A4<br />
B8<br />
B6<br />
D1<br />
B1<br />
A3<br />
B7<br />
B2<br />
C1<br />
A2 A1<br />
B4<br />
B9<br />
B3
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
Tabellen under er oppsummeringen av antallet potensielle nye boligenheter ved boligfortetting<br />
innenfor Steinkjer sentrum .<br />
Nr. Adresse/Navn Beskrivelse Tiltak/Ide Antall<br />
A1 Skolegata 31 og 33 Leilighetsbygg Rehabilitering av leiligheter Ingen nye<br />
enheter<br />
A2 Bying. Gregussonsgate Leilighetsbygg Rehabilitering av leiligheter Ingen nye<br />
enheter<br />
A3 ”Håndverkeren” Kirkegata<br />
Til salgs på det private markedet.<br />
40<br />
Ombygging til flere mindre boenheter.<br />
Forbindelse til gatetunprosjekt<br />
i Kirkegata?<br />
A4 Ølvegata 1 Leilighetsbygg Ingen nye<br />
enheter<br />
A5 Ølvegata 11-13 Leilighetsbygg Ingen nye<br />
enheter<br />
B1 Grønnsaktorget I dag brukt til parkering. Eldre<br />
boligblokk i 2.etg.<br />
B2 Elvegata v/Rismelen Parkeringsplass<br />
B3 Område v/Infanterivegen ”Grønt” restareal opp mot<br />
Furuskogen. Nær forbindelse<br />
til Furuskogen, ny boligblokk<br />
og Sannanområdet<br />
B4 P-areal v/NerSainnan Parkeringsareal i forbindelse<br />
til eksisterende boligbebyg-<br />
B5 Areal mellom Dampsaga<br />
og Fylkets Hus<br />
B6 Rosenvinges plass (Torg<br />
v/Bogavegen-Ølvegata)<br />
B7 Kvartal Kongensgt.-Kalv<br />
Arnessongate<br />
Fortsettelse av boligområde?<br />
Nybygg<br />
B8 Område Sørsileiret Tidligere NSB-tomt (?) mot<br />
elveutløpet<br />
B9 Parkeringsplassen ved<br />
Statens Hus<br />
B10 Havneområde ved Namdalsvegen<br />
C1 Uteareal Kristoffer Uppdalsgate<br />
Utbygging av et ”storkvartal”<br />
som forutsetter riving av eksisterende<br />
bebyggelse. Boliger<br />
kombinert med parkeringshus,<br />
evt. næringslokaler i Kirkegata.<br />
Punkthusbebyggelse<br />
Lamellbebyggelse<br />
2 - 4<br />
25 - 35<br />
18 - 30<br />
Punkthusbebyggelse 30 - 50<br />
Avslutning av kvartalet med<br />
boligblokk.<br />
Bygningsstrukturer, vurdering<br />
av antall enheter<br />
Parkeringsareal Nye boliglameller i kombinasjon<br />
med parkeringsdekke og<br />
offentlig plass<br />
Uutnyttet bakgårdsareal Fortetting, nye enheter, sammenbygging<br />
Ikke vurdert<br />
Parkeringsareal Ikke vurdert<br />
Restareal ved havneområde/<br />
industri/ næring<br />
Uutnyttet bakgård/ uteareal/<br />
parkering<br />
D1 Strandvegen Teste ut muligheten for plassering<br />
av fortettingsenheter i<br />
sentrumsområdet<br />
Ikke vurdert<br />
Tilrettelegging for oppholdssoner<br />
og lekeareal<br />
8-14<br />
80 - 130<br />
18 - 30<br />
6 - 12<br />
Ide: ”Modul-bolig” 6 - 18<br />
SUM (anslått antall nye<br />
boligenheter)<br />
190 -<br />
320
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
REFERANSEPROSJEKTER<br />
Det har i prosjektet vært viktig å finne fram til gode referanseprosjekter<br />
som kan ha overføringsverdi til Steinkjer kommune.<br />
<strong>Husbanken</strong>s avdelingskontor i Trondheim har vært en god støttespiller<br />
i dette arbeidet, siden de har oversikten over forskjellige<br />
boligprosjekter som <strong>Husbanken</strong> har finansiert ved tilskuddsordninger.<br />
<strong>Husbanken</strong> har vært pådriver i arbeidet med å frembringe<br />
gode framtidsrettede ungdomsboligprosjekter.<br />
Utleieboliger for ungdom, Trondheim kommune<br />
I Innherredsveien 51 i Trondheim har kommunen stått for oppføringen<br />
av 23 ett-roms boenheter reservert ungdom. Boligene<br />
er et resultat av prosjektkonkurransen ”smått&godt” som ble<br />
arrangert i samarbeid med <strong>Husbanken</strong> våren 2001. Det er gitt<br />
gratis tomt til prosjektet og det er ytt et byfornyelsestilskudd fra<br />
<strong>Husbanken</strong> på 2,3 mill. kroner.<br />
Boenhetene er på 24 m 2 og 30 m 2 . Det er kommunen selv som<br />
tildeler boligene i Innherredsveien, men det er andre tildelingskriterier<br />
enn for øvrige kommunale boliger. Søkere må være<br />
mellom 18 og 25 år, og være innbygger i kommunen. Maksimal<br />
botid er 3 år med mulighet til å søke om forlengelse i 2 år. Husleiekostnader<br />
er (<strong>2004</strong>) 3.380,- for 24 m 2 og 4.230,- for 30 m 2<br />
leilighet. (Dette inkluderer ikke strøm eller oppvarming.)<br />
”Startbo” Startbo”<br />
Startbo-konseptet tilhører Startbo AS. Det baserer seg på utbygging<br />
av små selvstendige boenheter med tilhørende utleiedel.<br />
Utleie ordnes av den enkelte eier, og inntektene ved<br />
utleie bidrar til at bokostnadene reduseres for den som eier leiligheten.<br />
Det er flere slike startbo-prosjekter under oppføring,<br />
bl.a i Trondheim og Oslo. Leilighetene er identiske og er designet<br />
over den samme malen. Man kan velge mellom flere<br />
størrelser på leiligheter, fra 60 m2 med 1-roms hybelleilighet<br />
eller 80 m2 med utleie av en 2-roms hybelleilighet. Hyblene er<br />
egne boenheter med separat inngang. Planløsningen beskrives<br />
som ”dynamisk” ved at hybelleilighetene på et senere stadium<br />
helt eller delvis kan slåes sammen med hovedleiligheten.<br />
41
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
Skanska Skanska: : ” ”FUS” ” FUS” eller ” ”You ” You live” live”-konseptet<br />
live” konseptet<br />
”You live”- konseptet er et eksempel på utbygging av leiligheter<br />
for ungdom. Det er nye selveierleiligheter med en rimelig ”inngangsbillett”<br />
på Nedre Elvehavnområdet i Trondheim. Prosjektet<br />
fikk stor oppmerksomhet i media da ungdommer overnattet<br />
ute i kø i flere dager for å skaffe seg kølapp til valg av leilighet.<br />
”You live” er et samarbeidskonsept mellom Skanska Bolig og<br />
<strong>Husbanken</strong>, hvor boligløsningene er basert på borettslagsmodellen.<br />
Tilsvarende ungdomsboligprosjekter innefor samme<br />
konseptet oppføres i Stavangerområdet.<br />
”Vi satser på å bygge boliger som gjør at også ungdom har råd<br />
og lyst til å bosette seg på nedre Elvehavn. Planen er å utvikle<br />
små leiligheter med utleiemuligheter, designkjøkken med integrerte<br />
hvitevarer, siste innen teknologi, miljø og komfort. Dette<br />
konseptet har vi valgt å kalle ”FUS” - fri, ung og selvstendig.”<br />
(Sitat fra nettstedet www.youlive.no.)<br />
”You live” skal være for ungdommer mellom 18 og 34 år. Man<br />
betaler så minimum 10% i innskudd for leiligheten, mens <strong>Husbanken</strong><br />
finansierer resten med et felleslån, siden boformen er<br />
organisert som et privat borettslag.<br />
I Trondheim skal det i første omgang oppføres et bygg med 40<br />
leiligheter i et bygg på 9 etasjer. Leilighetene finnes i flere varianter,<br />
fra en liten ”solo”-leilighet på 32 m2 via ”duo”-leilighet<br />
(43 m2) med en hybel som kan leies ut, til større ”trio”-leiligheter<br />
på 56-65 m2. Leilighetene er for så vidt fleksible mht.<br />
planløsningen, da utleiedel senere enkelt kan tillegges hoveddelen.<br />
42
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
Foto: Gekko<br />
ANDRE VURDERTE AREALER<br />
Det har gjennom arbeidet med prosjektet kommet opp forslag<br />
til arealer som kunne vurderes for mulige utbyggingsformål til<br />
bolig. Dette er i hovedsak arealer beliggende i randsonene på<br />
Sørsileiret:<br />
• Areal ved Havnegata/ Namdalsvegen<br />
• Sørsileiret (ved Figgautløpet)<br />
• Parkeringsplass ved Statens Hus (ved E6-rundkjøring)<br />
Det er gjennom prosjektet valgt å utarbeide skisser på arealer<br />
som fra før ligger i nær tilknytning til ”rene boligformål”. Det er<br />
et spørsmål om ikke disse foreslåtte arealene på Sørsileiret er<br />
mer aktuelle for næringsutbyggingsformål, siden de ligger i<br />
nær tilknytning til eksisterende næring/ offentlig kontor eller<br />
trafikkutsatt område. Det kan også være at arealet bør vurderes<br />
i sammenheng med grøntområder/ elvekantstrukturer og<br />
derfor bør forbli ubebygd.<br />
43
Bremset Arkitektkontor AS ”<strong>Boligfortetting</strong> i <strong>Sentrum</strong>”<br />
LITTERATUR OG HENVISNINGER<br />
<strong>Husbanken</strong>:<br />
<strong>Husbanken</strong> HB 7.F.13<br />
Bygg bedre sentrumsboliger<br />
Byggforsks undersøkelser om kvalitet på nye boliger i<br />
Oslo bygd i perioden 1985-92<br />
Gode boligområder, 2000<br />
Sintef, Tobb, <strong>Husbanken</strong>;<br />
”Smått og flott— arealeffektive boliger” 2001<br />
<strong>Husbanken</strong> / Norsk arkitekturforlag; Tore Brantenberg<br />
”Byboligen - På vei mot en ny boform”’<br />
<strong>Husbanken</strong> / Norsk arkitekturmuseum; Johan –Ditlef Martens<br />
”Århundrets norske boligprosjekter 1900 – 2000”<br />
Annet:<br />
Steinkjer kommune:<br />
Boligpolitisk melding 2000-2003<br />
Norges Handikapforbund;<br />
Inspirasjon—Universell utforming, en utfordring<br />
Miljøverndepartementet;<br />
Veileder ”Fortetting med kvalitet” 1996<br />
Kommunal– og Regionaldepartementet;<br />
”Bærekraftig boligplanlegging” 1998<br />
Internett:<br />
www.husbanken.no<br />
www.youlive.no<br />
www.startbo.no<br />
44