markedsrapport næringseiendom www.nnm.no - UNION Gruppen
markedsrapport næringseiendom www.nnm.no - UNION Gruppen
markedsrapport næringseiendom www.nnm.no - UNION Gruppen
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
3/03<br />
<strong>markedsrapport</strong><br />
<strong>næringseiendom</strong><br />
<strong>www</strong>.<strong>nnm</strong>.<strong>no</strong>
2<br />
Innhold<br />
Leder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2<br />
Oppsummering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3<br />
1 . Investering i <strong>næringseiendom</strong> . . 3<br />
Innledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3<br />
Konjunkturutvikling . . . . . . . . . . . . 3<br />
Renter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4<br />
Generelle eiendomsforhold . . . . . . 5<br />
Leiemarkedet generelt . . . . . . . . . . . . . . . 5<br />
2 . L e i e m a r k e d e t . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7<br />
2.1 Oslo sentrum . . . . . . . . . . . . . . . . . 7<br />
2.2 Oslo indre vest . . . . . . . . . . . . . . . 7<br />
2.3 Oslo indre <strong>no</strong>rd . . . . . . . . . . . . . . 7<br />
2.4 Oslo indre øst/indre syd . . 7<br />
2.5 Oslo ytre vest . . . . . . . . . . . . . . . . . 8<br />
2.6 Oslo ytre <strong>no</strong>rd . . . . . . . . . . . . . . . . 8<br />
2.7 Oslo ytre øst . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8<br />
2.8 Oslo ytre syd . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9<br />
2.9 Øvrige Stor-Oslo . . . . . . . . . . . . 9<br />
Leieprisanslag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 0<br />
Kontor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 0<br />
Lager . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 0<br />
3 . Leiemarkedet historisk. . . . . . . . . . . 1 1<br />
4 . De største<br />
eiendomsselskapene . . . . . . . . . . . 1 2<br />
4.1 Nøkkeltall . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 3<br />
Om Norsk Nærings Megling . . . . 1 4<br />
Denne <strong>markedsrapport</strong>en finner du<br />
også på internett: <strong>www</strong>. n n m . n o<br />
Høst-rush?<br />
Det siste året har vi skrevet om ”leietagers marked”.<br />
Det er det fremdeles. I løpet av de siste månedene før<br />
sommeren har det imidlertid blitt inngått leiekontrakter<br />
på store arealer. Er ledigheten fortsatt så stor<br />
at bedrifter av en hvis størrelse kan inngå meget<br />
gunstige leiekontrakter ?<br />
Vi har forsøkt å analysere situasjonen. En bedrift med<br />
opp til 75 ansatte har fortsatt mange ledige kontorlokaler<br />
å velge blant i Oslo området. Finner man lokaler som i dag står<br />
ledig, vil markedsprisen ligge godt under det man må betale for nybygg.<br />
Derimot tror vi kontorleietagere med mer enn 150 ansatte har en mer<br />
utfordrende situasjon. Egne bygg er vanskelig å finne til så store brukere.<br />
Ledige arealer i bygg som kan huse så store leietagere blir færre. Dersom<br />
man må bygge nytt for å tilfredstille behovene, vil leieprisen bli en funksjon<br />
av byggekostnaden – altså høyere enn det vi i dag definerer som<br />
m a r k e d s n i v å .<br />
Leieprisene vil ligge under det nivået en utbygger <strong>no</strong>rmalt må ha for å<br />
forrente et nybygg, så lenge det finnes gode ledige lokaler. Vi er nå på<br />
bunnen i leiemarkedet. Når det igjen vil begynne å stige, avhenger av<br />
etterspørselen og sist men ikke minst om utviklerne klarer å vente med<br />
å oppføre nye bygg.<br />
Net yield på gode <strong>næringseiendom</strong>mer med lange kontrakter er nå<br />
under 7%. Det er stor etterspørsel etter slike investeringsobjekter. På<br />
gode prosjekter har bankenes vilje til å finansiere også bedret seg den<br />
siste tiden.<br />
Vi har nettopp gjen<strong>no</strong>mført et stort finansielt salg. Interessen var stor.<br />
Mens det tidligere var syndikerere som var i stand til å betale mest, får<br />
disse i dag hard konkurranse fra både livselskaper og privatpersoner. I<br />
løpet av annet halvår er forholdene lagt til rette for at det vil settes<br />
rekord på ”all time low” net yield !<br />
Vi ser frem til ett aktivt 3. kvartal med stor aktivitet både i utleie- og<br />
s a l g s m a r k e d e t .
Oppsummering<br />
Konjunkturer<br />
- Kraftig stigning på Oslo Børs<br />
- Oppløftene makrotall fra USA<br />
- Fremdeles svak konjunkturutvikling<br />
i Europa<br />
- Fortsatt muligheter for flere<br />
rentekutt<br />
- Lange renter vendte opp før<br />
s o m m e r e n<br />
- Avtagende arbeidsledighetsvekst<br />
i Norge<br />
Eiendom<br />
- Vedvarende høy ledighet<br />
- Flat leieprisutvikling i alle segmenter<br />
- Økende aktivitet i utleiemarkedet<br />
- Yield kravet vil sannsynligvis falle<br />
ytterligere<br />
1. Investering i <strong>næringseiendom</strong><br />
I n n l e d n i n g<br />
Det er to motstridende hovedfaktorer<br />
som preger kontoreiendomsmarkedet i<br />
Oslo. Økt generell optimisme er den ene<br />
faktoren. Denne optimismen fører til at<br />
bedriftenes arealetterspørsel øker og at<br />
det meldes om økt aktivitet og interesse<br />
i utleiemarkedet. Dette kombinert<br />
med at det er stadig mindre innslag av<br />
fremleiearealer i markedet bidrar til at<br />
utleieprisene har stabilisert seg. Den<br />
andre faktoren som preger markedet er<br />
den vedvarende høye arealledigheten.<br />
Arealledigheten vil sannsynligvis fortsette<br />
å øke også i 2004 og dermed prege<br />
markedet i flere år fremover.<br />
I perioden juni til august er det inngått<br />
svært få leiekontrakter og det er kun<br />
registrert et fåtalls vesentlige salgst<br />
r a n s a k s j o n e r. Det er likevel sterke<br />
signaler på at leieprisutviklingen har<br />
flatet ut. Den største salgstransaksjonen<br />
som er gjen<strong>no</strong>mført i perioden er<br />
salget av hovedkontoret til Glaxo-<br />
SmithKline i Forskningsparken. Eiendomm<br />
e n ble solgt for ca. mNOK 500 og<br />
dette tilsvarer en netto-yield mellom<br />
6,6% og 6,8 %. Dette er en sterk indikasjon<br />
på at yield-kravet i markedet har sunket.<br />
Ko n j u n k t u r u t v i k l i n g e n<br />
USA og Japan<br />
Det blir stadig tydeligere at oppgangen i<br />
USA fester seg og flere nøkkeltall<br />
bekrefter at etterspørselen er på vei<br />
opp. Indeksene for konsument<br />
tillit/fremtidsvurderinger og industri tillit<br />
har økt. I andre kvartal ble BNP- v e k s t e n<br />
målt til 3,1 % prosent. Dette var<br />
betydelig sterkere enn estimatene. Den<br />
solide veksten skyldes først og fremst<br />
sterkere privat forbruk, økt eksport og<br />
høy aktivitet i byggesektoren. I tillegg til<br />
økt omsetning har bedriften nå klart å<br />
øke inntjeningen.<br />
Andre tegn på at tilliten er i ferd med å<br />
komme tilbake til næringslivet er økte<br />
i n v e s t e r i n g e r, økt ordreinngang samt at<br />
bedrifter igjen har begynt å ansette. Ta l l<br />
som viser antall nye arbeidsledige har<br />
vist en avtagende tendens. Dette er<br />
svært positivt og antas å gi utslag på<br />
privat etterspørsel.<br />
De største begrensningene mot ytterligere<br />
vekst er forverringen av husholdningenes<br />
gjeldssituasjon samt det<br />
rekordhøye budsjettunderskuddet.<br />
Skeptikere vektlegger disse to faktorene<br />
når de hevder at veksten ikke kan være<br />
bærekraftig og vedvarende.<br />
B N P-veksten i Japan er nå 3,9% og er<br />
med dette høyere enn både Europa og<br />
USA. Store deler av BNP-veksten skyldes<br />
vekst i privat forbruk. Arbeidsmarkedet i<br />
Japan er fremdeles usikkert. På kort sikt<br />
forventes det derfor ikke at husholdningene<br />
kan bidra til økt etterspørsel.<br />
Vedvarende vekst må derfor komme fra<br />
økt eksport eller økt offentlig forbruk.<br />
E u r o l a n d e n e<br />
Det er fremdeles få lyspunkter for<br />
Eurolandene. Privat etterspørsel er<br />
fremdeles på et lavt nivå. Indeksen som<br />
måler forbrukertilliten er også svært lav.<br />
Dette indikerer at det ikke kan forventes<br />
økt etterspørsel fra privat sektor. Høy og<br />
økende arbeidsledighet understøtter<br />
dette. I Frankrike og Tyskland forsøker<br />
styresmaktene å opprettholde etterspørselen<br />
ved hjelp av økt offentlig forbruk.<br />
Stimulansetiltak ved økt offentlig<br />
etterspørsel har ført til at flere Euroland<br />
overskrider EU’s grense for underskudd<br />
på statsbudsjettene.<br />
N o r g e<br />
Siden bunnen i vinter har børsen steget<br />
med over 50%. Dette er en sterk indikasjon<br />
på at markedet som helhet har<br />
høye forventinger til bedriftenes vekstog<br />
inntjeningsevne.<br />
Husholdningenes forventningsbarometer<br />
for tredje kvartal viser at det i løpet av<br />
sommeren har skjedd et stemningsskifte<br />
i husholdningene. Husholdningene har<br />
økt forventingene til landets øko<strong>no</strong>miske<br />
utvikling. Det er derimot uvisst hvor<br />
3
4<br />
Investering i <strong>næringseiendom</strong> forts.<br />
k r a f t i g denne økte optimismen alene vil<br />
påvirke forbrukernes kjøpsadferd.<br />
De lave rentene har bidratt til å øke husholdningenes<br />
disponible inntekt. Det har<br />
ført til økt forbruk og økt belåning.<br />
Mens <strong>no</strong>rske husholdninger stadig øker<br />
sin belåning har utlån til bedrifter ikke vist<br />
samme utvikling. Dette er et tegn på at<br />
det fremdeles er kapasitetsreserver i<br />
næringslivet og en investeringsdrevet<br />
o p pgang kan dermed ikke forventes.<br />
Fremtidsutsiktene til <strong>no</strong>rske industribedrifter<br />
har fremdeles ikke forbedret seg<br />
vesentlig. Det forventes at den internasjonale<br />
konjunkturoppgangen vil gi<br />
eksportindustrien et løft selv om flere<br />
aktører tror at Norge vil fortsette å tape<br />
m a r k e d s a n d e l e r.<br />
Det er fremdeles stigende arbeidsledighet<br />
i Norge. Pr. august var det 4,3%<br />
arbeidsledighet i landet. Statistikk for<br />
antall sysselsatte viser en oppgang fra<br />
første til andre kvartal. Selv om kvartalsvise<br />
sysselsetningstall er volatile så<br />
kan det være en indikasjon på at økningen<br />
i arbeidsledighet er i ferd med å avta.<br />
Fig 1: BNP vekst (%)<br />
R e n t e r<br />
Fig. 2: Arbeidsledighet og inflasjon (KPI)<br />
De lange <strong>no</strong>rske rentene nådde bunnen<br />
før sommeren(se fig. 3). Siden den gang<br />
har lån med lang rentebinding steget ca.<br />
80 basis punkter. Korte renter har derimot<br />
sunket videre og 3mnd NIBOR er nå<br />
ca. 2,7%. Differansen mellom den korte<br />
og lange renten er den høyeste på flere<br />
å r. Figur 4 viser rentekurven. Denne kurven<br />
har utviklet seg fra å være fallende i<br />
slutten av 2002 til stigende i 2003. Kurven<br />
er nå relativt bratt for løpetider over et år.<br />
Dette er et uttrykk for at markedet forventer<br />
en relativt kraftig renteøkning.<br />
I et foredraget som ble holdt i<br />
Trondheim 3. september opprettholdt<br />
Gjedrem sitt rentesyn som ble presentert<br />
i forbindelse med det forrige hovedstyremøte<br />
i Norges Bank.<br />
Det betyr at det fortsatt er en åpning<br />
for ytterligere rentekutt i løpet av høsten.<br />
Neste rentemøte er 17. september<br />
og markedet anser det som sannsynlig<br />
at det kommer ytterlige et rentekutt på<br />
0,5 %. Da vil styringsrenten være 2,5%.<br />
De fleste markedsaktører tror da at<br />
rentebunnen vil være nådd.<br />
2 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3 * 2 0 0 4 * 2 0 0 5 * *<br />
BNP vekst Norge 1 , 4 1 , 3 0,5 (0,9) 2,2 (1,9) 2,5 (2,25)<br />
BNP vekst USA 0 , 3 2 , 4 2,3 (2,3) 3,7 (3,6) 3,5 (3,0)<br />
BNP vekst EMU 1 , 5 0 , 8 0,6 (1,0) 1,6 (2,0) 2,5 (2,5)<br />
Kilde: Consensus Forecast, OECD og Norges Bank.<br />
* Estimat pr. sept. ( Tall i parentes viser estimat 2. kv. 2003). ** Estimat Norges Bank inflasjonsrapport nr. 2 2003<br />
Kilde: Bloomberg<br />
G e n e relle eiendomsforhold<br />
Det er kun registrert et fåtalls vesentlige<br />
eiendomstransaksjoner i løpet av tredje<br />
kvartal. Likevel er det sterke signaler på<br />
at etterspørselen etter <strong>næringseiendom</strong><br />
som investeringsobjekt er økende.<br />
Det er økende etterspørsel i syndikeringsmarkedet<br />
og livselskapene har igjen<br />
startet å etterspørre eiendommer. Disse<br />
signalene gjør det sannsynlig at det vil<br />
kunne observeres synkende yield i<br />
nærmeste framtid. En annen indikasjon<br />
på at yield kravet vil falle er at differansen<br />
til lange renter fremdeles er på et<br />
høyt nivå.<br />
Mens kontormarkedet sliter med høy<br />
ledighet og lave priser så skinner solen<br />
på kjøpesentrene. Privat forbruk har økt<br />
og kjøpesentrene øker fremdeles sin<br />
markedsandel av detaljhandelen.<br />
B o l i g p r i s e n e<br />
Boligmarkedet har opplevd høy aktivitet<br />
etter sommeren og prisene har steget.<br />
Meglere melder at objekter som har ligget<br />
lenge i markedet nå blir solgt raskt.<br />
Renten har hatt en e<strong>no</strong>rm stimulans på<br />
folks kjøpelyst. Det virker som redusert<br />
rente overvinner effekten av økende<br />
arbeidsledighet og effekten av at det vil<br />
foreligger mange nye boligprosjekter i<br />
markedet. Et annet element som vil<br />
begrense omfanget av prisstigningen er<br />
at leieprisene i Oslo har falt.<br />
B y g g e a k t i v i t e t<br />
Det ble påbegynt 1.115.000 kvadratmeter<br />
til næringsbygninger i Norge 1.<br />
halvår 2003, det er 18 prosent mindre<br />
enn i samme periode i fjor. Isolert sett<br />
tilsier denne utviklingen at byggekostnadene<br />
bør falle ytterligere.
Investering i <strong>næringseiendom</strong> forts.<br />
Fig. 3: Rente- og yield<br />
Kilde: Bloomberg/NNM<br />
I figuren har vi skissert inn net yield. Yield er et uttrykk for direkteavkastning. Net yield<br />
er definert som netto leieinntekter dividert med eiendommens salgspris. I vårt eksempel<br />
tas det utgangspunkt i et kontorbygg i A-segmentet(definert side10) med en sikker<br />
leietaker med en lang leiekontrakt. I grafen er det også skissert inn differansen mellom<br />
yield og 10 års stat(spread). Siden 1997 er gjen<strong>no</strong>msnittlig spread 1,45 %. Realrenten er<br />
her definert som 10 års statsobligasjonsrente minus inflasjonen. Det dramatiske<br />
fallet til realrenten ved årsskifte 2002-2003 skyldes virkningen av økte strømpriser.<br />
Fig. 4: Renteswap<br />
Kilde: Norgeskreditt<br />
Figuren viser lånerente ekskl. margin for lån forutsatt ulike rentebindingstider.<br />
5
6<br />
Investering i <strong>næringseiendom</strong> forts.<br />
Leiemarkedet generelt<br />
Ved årsskiftet var kontorarealledigheten<br />
ca. 800.000m 2<br />
i Oslo. Ledigheten har<br />
fortsatt å øke inneværende år.<br />
Toneangivende selskaper som Eiendomsspar<br />
og Olav Thon Eiendomsselskap<br />
forventer lavere kapasitetsutnyttelse<br />
og fortsatt fallende priser for<br />
kontormarkedet i Oslo.<br />
Flere meglere melder om økt aktivitet<br />
og interesse for lokaler. Likevel er det<br />
tegnet få nye kontrakter siste kvartal.<br />
Signaler fra markedet antyder at prisene<br />
har flatet ut. NMM har ikke justert leieprisanslagene<br />
i denne rapport.<br />
En svært positiv utvikling er at bedrifter<br />
nå er mer optimistiske og tør tenke på<br />
vekst. Dette fører til at det er færre lokaler<br />
som tilbys i fremleiemarkedet samt<br />
at bedriftene planlegger for vekst når de<br />
er i en flytteprosess.<br />
Leien er nå på et så lavt nivå at<br />
det er en del lokaler som det ikke er<br />
øko<strong>no</strong>misk forsvarlig å pusse opp. Disse<br />
kan således forsvinne ut av markedet.<br />
Dette bidrar til at arealledigheten kan<br />
reduseres raskere. Et annet element<br />
som bidrar positivt til å redusere arealledigheten<br />
er at det omtrent ikke forekommer<br />
nybyggeaktivitet uten at det<br />
allerede er tegnet leiekontrakt .<br />
Selv om fremtidsutsiktene er lysere enn<br />
på lenge vil det ta lang tid før arealledigheten<br />
er i likevektsnivå. Sannsynligvis vil<br />
dette ikke forekomme før 2007. I enkelte<br />
segmenter kan det forekomme før.<br />
Særlig gjelder dette sentrumsområdene.<br />
Disse områdene opplever nå en<br />
migrasjon fra omkringliggende områder.<br />
Et moment som vil kunne påvirke arealledigheten<br />
negativt er at<br />
Næringsdepartementet jobber med<br />
planer om utflytting av stadig flere<br />
offentlig institusjoner. Planene slik som<br />
det er blitt fremstilt i media innebærer<br />
at inntil 1.900 arbeidsplasser kan bli<br />
flyttet ut. I all hovedsak vil dette være<br />
k o n t o r a r b e i d s p l a s s e r.<br />
Fig. 5: Sysselsetting. Antall sysselsatte(1.000) i Norge, Oslo og Akers h u s<br />
Fig. 6: Børsutvikling<br />
Kilde: SSB<br />
Kilde: Bloomberg
2. Leiemarkedet (alle priser er oppgitt eks. mva. og felleskostnader)<br />
Fig 7: Prosent ledighet<br />
For hvert segment oppgis antatt ledighet. Disse tallene er tatt fra Eiendomsspars Oslostudie 2003.<br />
><br />
2.1 Oslo sentrum<br />
Oslo sentrum er innenfor ca 15 min.<br />
gangavstand fra Oslo Rådhus<br />
I Universitetsgata 7 er det utleid to lokaler<br />
på til sammen 4.100m 2 . Begge lokalene<br />
er utleid til offentlige leietakere på<br />
10 års kontrakter. I snitt ble det oppnådd<br />
NOK 1.550 pr. m 2 og det ble kun foretatt<br />
begrenset leietakertilpassninger.<br />
Bydelen Uranienborg-Majorstua,<br />
F r o g n e r-Bygdøy og deler av Sentrum,<br />
skal slåes sammen og samlokaliseres fra<br />
1.1.2004. I den forbindelse er det inngått<br />
leieavtale i Sommerogaten 1 for ca<br />
9 . 0 0 0 m 2 . Bydelen har tegnet en 15 års<br />
kontrakt. Leienivået for kontorlokaler i<br />
bygget ligger på ca. NOK 1.375 pr. m 2 . I<br />
det samme bygget har Friluftsetaten<br />
tegnet kontrakt for 3.600m 2 .<br />
Friluftsetaten har tegnet en 10 års kontrakt.<br />
Begge kontraktene forutsetter<br />
politisk godkjenning.<br />
I Pilestredet 27 er det utleid 1.200m 2 t i l<br />
offentlig leietaker på 10 års kontrakt.<br />
Det ble oppnådd ca. NOK 1.500 pr. m 2 .<br />
I Kirkegaten 20 er det utleid 1.700m 2 o g<br />
det ble oppnådd fra NOK 1.000 til NOK<br />
1.700 pr. m 2 . I Kongens gate 12 er det<br />
utleid til sammen 1.600m 2 . I snitt ble det<br />
oppnådd ca. NOK 1.100 pr. m 2 .<br />
I Munkedamsveien 35 er det fremutleid<br />
6 0 0 m 2 til NOK 1.100 pr. m 2 . Det ble inngått<br />
en 3 års kontrakt.<br />
I Rådhusgaten 27 er det utleid 528m 2 .<br />
Det ble inngått en tre års kontrakt og<br />
det ble oppnådd ca. NOK 1.900 pr. m 2 .<br />
I Kongens gt 23 er det utleid 300m 2 til ca.<br />
NOK 1.100 pr. m 2 .<br />
I Bryggegaten på Aker Brygge er det<br />
utleid 400m 2 til NOK 1.100 pr. m 2 .<br />
Leiekontrakten løper til 2007.<br />
Oslo sentrum, kontorer med god standard<br />
2. kv.<br />
2 0 0 3<br />
3. kvartal - 2003<br />
S n i t t M i n M a k s S n i t t<br />
Vika/<br />
Aker Brygge 1 . 8 5 0 1 . 5 5 0 2 . 3 0 0 1 . 8 5 0<br />
Øvrige sentr. 1 . 4 5 0 1 . 1 5 0 1 . 8 5 0 1 . 4 5 0<br />
><br />
2.2 Oslo indre vest<br />
Oslo indre vest består av områdene<br />
Bislett, Majorstuen, Frogner og<br />
S k i l l e b e k k .<br />
Det er ikke registrert vesentlig utleie i<br />
dette området i 3. kvartal.<br />
Oslo indre vest, kontorer med god standard<br />
2. kv. 3. kvartal - 2003<br />
2 0 0 3<br />
S n i t t M i n M a k s S n i t t<br />
1 . 4 0 0 9 5 0 1 . 6 5 0 1.400<br />
><br />
2.3 Oslo indre <strong>no</strong>rd<br />
Oslo indre <strong>no</strong>rd består av områdene<br />
St. Hanshaugen, Alex. Kiellands plass<br />
og Grünerløkka<br />
Det er ikke registrert vesentlig utleie i<br />
dette området i 3. kvartal.<br />
Oslo indre <strong>no</strong>rd, kontorer med god standard<br />
2. kv. 3. kvartal - 2003<br />
2 0 0 3<br />
S n i t t M i n M a k s S n i t t<br />
9 5 0 8 0 0 1 . 1 5 0 950<br />
><br />
Kilde: Eiendomsspar<br />
2.4 Oslo indre øst/indre syd<br />
Oslo indre øst består av områdene<br />
Grønland, Tøyen, Kampen/Vå l e r e n g a ,<br />
Ensjø og Lodalen.<br />
Oslo indre syd består av områdene<br />
Sjursøya/Bekkelaget, Nordstrand.<br />
Det er ikke registrert vesentlig utleie i<br />
dette området i 3. kvartal.<br />
Oslo indre øst/syd, kontorer med god standard<br />
2. kv. 3. kvartal - 2003<br />
2 0 0 3<br />
S n i t t M i n M a k s S n i t t<br />
9 0 0 7 5 0 1 . 1 0 0 900<br />
7
8<br />
> 2.5 Oslo ytre vest > 2.6 Oslo ytre <strong>no</strong>rd ><br />
Oslo ytre vest består av områdene<br />
Fornebu, Ly s a k e r, Skøyen, og Smestad.<br />
Vi har definert områdene Skøyen og<br />
Lysaker som egne prisgrupper.<br />
Områdene er hver i sær forskjellige fra<br />
resten av området ”Oslo ytre vest”.<br />
I Drammensveien 144 på Skøyen er det<br />
blitt utleid ca. 9150m 2 . Det ble inngått<br />
en ti års kontrakt og det ble oppnådd i<br />
overkant av NOK 1.550 pr. m 2 .<br />
I den senere tid har det vært inngått 12<br />
leiekontrakter i terminalbygget til IT<br />
Fornebu Eiendom. Når disse har flyttet<br />
inn vil halvparten av de ferdigbygde lokalene<br />
være utleid.<br />
Oslo ytre vest, kontorer med god standard<br />
2. kv. 3. kvartal - 2003<br />
2 0 0 3<br />
S n i t t M i n M a k s S n i t t<br />
Ytre vest 1 . 3 0 0 1 . 1 0 0 1 . 5 5 0 1.300<br />
S k ø y e n 1 . 4 5 0 1 . 2 0 0 1 . 6 5 0 1.450<br />
Ly s a k e r 1 . 3 0 0 9 0 0 1 . 5 5 0 1.300<br />
Oslo ytre <strong>no</strong>rd består av områdene<br />
Gaustad, Ullevål, Nydalen,<br />
K j e l s å s / Frysja, Sandaker/Storo,<br />
Torshov/Sagene, Carl Berner/Sinsen.<br />
Det er ikke registrert vesentlig utleie i<br />
dette området i 3. kvartal.<br />
Oslo ytre <strong>no</strong>rd, kontorer med god standard<br />
2. kv. 3. kvartal - 2003<br />
2 0 0 3<br />
S n i t t M i n M a k s S n i t t<br />
Ytre <strong>no</strong>rd 1 . 0 0 0 8 0 0 1 . 3 0 0 1.000<br />
N y d a l e n 1 . 3 0 0 9 0 0 1 . 5 0 0 1.300<br />
Y t r e<br />
v e s t<br />
Y t r e<br />
n o r d<br />
I n d r e<br />
n o r d<br />
I n d r e<br />
v e s t<br />
S e n t r u m<br />
I n d r e<br />
ø s t<br />
I n d r e<br />
s y d<br />
Kartet viser inndelingen av Oslo i de delene vi omtaler.<br />
2.7 Oslo ytre øst<br />
Oslo ytre øst består av områdene<br />
Økern, Årvoll/Bjerke, Ulven, Helsfyr/Bryn,<br />
Alnabru/ Furuset og Groruddalen.<br />
I bygget Helsfyr Pa<strong>no</strong>rama er det utleid<br />
3 etasjer kontor til Nexans. Til sammen<br />
leier de ca. 3.200m 2 k o n t o r. Det er inngått<br />
en syv års kontrakt og det er<br />
antydet i media at prisnivået er ca. NOK<br />
1.200 – 1.300 pr. m 2 .<br />
Oslo ytre øst, kontorer med god standard<br />
2. kv. 3. kvartal - 2003<br />
2 0 0 3<br />
S n i t t M i n M a k s S n i t t<br />
Ytre øst 1 . 0 0 0 9 0 0 1 . 2 0 0 1.000<br />
H e l s f y r / B r y n 1 . 2 5 0 9 5 0 1 . 4 5 0 1.250<br />
Y t r e<br />
s y d<br />
Y t r e<br />
ø s t
2.8 Oslo ytre syd<br />
Oslo ytre syd består av områdene<br />
Ryen, Skullerud, Bjørndal og<br />
"Næringskorridor Syd".<br />
Det er ikke registrert vesentlig utleie i<br />
dette området i 3. kvartal.<br />
Oslo ytre syd, kontorer med god standard<br />
2. kv. 3. kvartal - 2003<br />
2 0 0 3<br />
S n i t t M i n M a k s S n i t t<br />
9 0 0 8 0 0 1 . 1 0 0 900<br />
><br />
2.9 Øvrige Stor- O s l o<br />
På Erteløkka i Asker er det utleid et<br />
mindre lokale til NOK 1.200 pr. m 2 .<br />
Fig. 8: Leieprisutvikling, bydelssegmentert<br />
Figuren viser leieprisutviklingen på kontorer av god standard. Leiepriser for sentrum gjelder ute<strong>no</strong>m prestisjeområdet.<br />
Bydelen Lysaker og Skøyen er slått sammen til en graf. Vi ser at alle fire segmenter nådde det høyeste nivået i 2001.<br />
Kilde: NNM<br />
9
1 0<br />
2. Leiemarkedet forts.<br />
NNMs anslag leienivå 3.kvartal 2003 – kontorlokaler i Oslo-områ d e t .<br />
- *Andel: NNM har fordelt bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert.<br />
- Beløpene er oppgitt pr. m 2 /år eksklusiv andel felleskostnader og mva. Andel av fellesareal prises<br />
overensstemmende med selve lokalleien.<br />
- Historiske sammenlikninger gjelder gjen<strong>no</strong>msnittspriser. Tallene er ikke inflasjonsjusterte.<br />
Norsk Nærings Megling AS’s anslag av leienivå 3. kvartal 2003 – lagerlokaler i Oslo området.<br />
A beliggenhet: Lager som ligger i veletablerte lagerområder med gode adkomstmuligheter og i nærhet til sentrum og<br />
h o v e d f a r t s å r e r. F.eks. Alnabru området.<br />
B beliggenhet: Lager som ligger i mer perifere områder og har ofte mangelfull infrastruktur.<br />
Prisene er beregnet for lager med god standard og god intern logistikk.<br />
Endringer siden…<br />
Ty p e Andel (*) M i n . M a k s . Gj. snitt Te n d e n s 1 9 8 8 1 9 9 3 3. kv -01 2.kv -03<br />
A Prestisje lokaler 5 % 1 . 7 5 0 2 . 3 0 0 2.050 - 1 8 2 8 - 2 5 0<br />
B Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 20 % 1 . 4 0 0 1 . 8 0 0 1.550 - 2 6 1 9 - 2 8 0<br />
C Høy standard, 35 % 1 . 0 0 0 1 . 5 0 0 1.200 - 3 4 2 6 - 2 5 0<br />
D Ordinære lokaler forøvrig 20 % 7 0 0 1 . 0 0 0 900 - 3 6 2 8 - 2 8 0<br />
E Umoderne, mangelfulle lokaler 20 % 5 0 0 8 0 0 600 - 4 8 4 4 - 1 7 0<br />
Kommentarer/utfyllende opplysninger<br />
Segmentene består av eiendommer<br />
med beliggenhet i sentrale strøk av Oslo.<br />
A. Prestisje:<br />
Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet<br />
og -standard. Nivået oppnås<br />
i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte<br />
eiendommer i meget<br />
attraktive deler av Oslo, spesielt i Vi k a<br />
og på Aker Brygge.<br />
B. Høy standard,<br />
mest attraktiv beliggenhet:<br />
Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte<br />
eiendommer i sentrale deler av byen,<br />
bla. i ”hovedgatene” i Vika til Stortorget,<br />
samt Skøyen og Ly s a k e r<br />
C. Høy standard:<br />
Segmentet preges av eiendommer<br />
med moderne ventilasjon og kjøling.<br />
Eiendomsmassen er enten oppført<br />
eller totalrehabilitert i løpet av de siste<br />
5 år. Dersom eiendommen er<br />
rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet.<br />
Vi finner også eiendommer<br />
som med den "riktige" beliggenheten<br />
kunne ha vært i B-segmentet<br />
D. Ordinære lokaler:<br />
Nivået oppnås i "vanlige" eiendommer.<br />
Dette segmentet er "på hell", og nesten<br />
uten unntak tidligere C-eiendommer.<br />
For å avansere til C- segmentet må ofte<br />
en betydelig rehabilitering til.<br />
A beliggenhet B beliggenhet<br />
E. Umoderne/mangelfulle lokaler:<br />
Eiendommene i dette segmentet har<br />
åpenbare mangler i forhold til det<br />
markedet etterspør. Det er ofte ikke<br />
lønnsomt å rehabilitere pga mangelfull<br />
beliggenhet, område og miljø. Segmentet<br />
har til dels "falt ut av markedet"<br />
og <strong>no</strong>en har hatt langtidsledighet.<br />
2. kv. 03 3. kv. 03 2. kv. 03 3. kv. 03<br />
L a g e r, høyde >3,5 m 5 0 0 - 6 5 0 5 0 0 - 6 5 0 4 0 0 - 5 5 0 4 0 0 - 5 5 0<br />
L a g e r, høyde 3,5 - 6 m 5 5 0 - 8 0 0 5 5 0 - 8 0 0 5 0 0 - 7 0 0 5 0 0 - 7 0 0<br />
L a g e r, høyde 6 m > 6 0 0 - 8 5 0 6 0 0 - 8 5 0 5 5 0 - 7 5 0 550-750<br />
><br />
><br />
><br />
><br />
>
3. Leiemarkedet historisk<br />
Fig. 9. Utviklingen i leiepriser for prestisjesegmentet<br />
Figuren over beskriver den kvartalsvise utviklingen over NNMs leieprisanslag for prestisjelokaler (A-segmentet) i Oslo-området.<br />
Den røde grafen representerer gjen<strong>no</strong>msnittlig utleiepris. I tillegg er maksimums- og minimumspriser avmerket.<br />
Fig. 10. Leieprisutvikling for kontorer i A-, B- og C-segmentet i Oslo-området.<br />
Figuren beskriver leieprisutviklingen i segmentene A, B og C, som er definert på side 10.<br />
Fig. 11. Utvikling av arealledighet i markedet for kontorarealer i Oslo, Asker og Bærum.<br />
Kilde: Eiendomsspar/NNM<br />
Kilde: NNM<br />
Kilde: NNM<br />
Figuren viser utvikling av arealledighet for kontorer i Oslo-området samt prisutviklingen i A-segmentet. Eiendomsspars årlige<br />
gjen<strong>no</strong>mgang av markedet for kontorlokaler i Oslo viser at ca. 805.000m 2 var ledig ved årsskifte. Dette gir en økning på<br />
3 8 0 . 0 0 0 m 2 siste året.<br />
1 1
1 2<br />
4. De største eiendomsselskapene i Norge<br />
4.0 De største eiendomsselskapene<br />
Her presenterer vi nøkkeltallene for de største eiendomsselskapene i Norge 3. kvartal 2003.<br />
Totalt teller listen 29 selskaper. (-) betyr at tall mangler.<br />
3. kvartal 2003<br />
Selskap (alfabetisk) Brutto leie pr. år i mill. kr. Samlet næringsareal i m 2 x x x x x x x x A r e a l l e d i g h e ti Ve k t e t<br />
-hvorav bygg/ g j e n v æ r e n d e<br />
e n d r i n g * e n d r i n g * p a r k / r e h a b leietid i år e n d r i n g *<br />
ABG Sundal Collier 2 7 3 , 4 18,4 % 189 400 3,0 % 31 000 1,1 % 7 , 9 -1,3 %<br />
Amfi Eiendom 4 0 2 , 6 55,6 % 433 065 39,9 % 55 822 4,0 % 5 , 0 0,0 %<br />
Andenæs Eiendom AS 9 2 , 9 5,6 % 93 700 6,0 % 1 400 2,6 % 4 , 7 4,4 %<br />
Aspelin-Ramm gruppen AS 2 4 6 , 8 22,7 % 348 452 4,8 % 46 374 4,6 % 7 , 4 25,4 %<br />
Avantor ASA 1 7 3 , 2 29,8 % 316 848 38,2 % 107 394 14,5 % 7 , 8 44,4 %<br />
Centennial AS** 7 1 , 4 1,0 % 100 000 3,4 % 14 500 3,0 % 4 , 1 -37,9 %<br />
EAB Eiendom AS 1 4 0 , 0 0,0 % 165 000 0,0 % 14 500 3,0 % 4 , 1 0,0 %<br />
Eiendomsspar AS/Victoria AS 5 1 9 , 0 0,2 % 402 000 -2,0 % - 2,0 % 6 , 2 -7,5 %<br />
Entra Eiendom AS** 7 0 5 , 3 7,2 % 838 626 10,1 % - 2,0 % 1 1 , 1 40,5 %<br />
Fabritius Eiendom AS 5 7 , 4 -5,9 % 61 000 -11,7 % 1 600 3,5 % 3 , 5 -8,4 %<br />
Fearnley Finans Prosjekt AS 3 9 4 , 3 - 549 846 - - 1,6 % 7 , 2 -<br />
Ferd Eiendom 6 8 , 4 -0,1 % 86 000 0,0 % - 3,0 % 4 , 5 -16,7 %<br />
Gjensidige NOR Næringseiendom AS 1 178,0 -0,6 % 981 229 -12,9 % - 9,0 % 5 , 0 2,0 %<br />
Industrifinans Næringseiendom ASA 3 5 8 , 9 -19,7 % 337 785 -15,7 % 79 465 12,0 % 5 , 7 -11,9 %<br />
Kjøpesenter Holding AS** 7 0 , 8 -0,1 % 66 687 -0,5 % 7 675 2,7 % 4 , 5 9,8 %<br />
KLP Eiendom AS 9 0 3 , 5 2,6 % 699 137 0,8 % 70 909 2,4 % 7 , 9 14,5 %<br />
Kristiania Eiendomsforvaltning AS 8 1 , 4 5,0 % 147 450 0,2 % 6 750 4,0 % 4 , 1 -21,2 %<br />
Linstow Eiendom AS 2 9 0 , 6 -4,3 % 375 177 0,0 % 168 634 6,0 % 4 , 1 -2,4 %<br />
Mustad Eiendom AS 1 6 4 , 3 5,3 % 121 100 7,7 % 31 300 0,5 % 9 , 5 -7,8 %<br />
OBOS Forretningsbygg AS 2 5 6 , 9 10,3 % 277 100 11,5 % 34 800 6,7 % 4 , 4 33,3 %<br />
Olav Thon <strong>Gruppen</strong> 1 600,0 3,9 % - - - 2,3 % 4 , 7 -7,8 %<br />
Pecunia AS 1 4 5 , 5 37,3 % 94 835 32,2 % 12 644 0,5 % 1 1 , 3 -12,4 %<br />
Sektor Eiendomsutvikling AS 3 0 8 , 6 1,5 % 319 000 0,0 % 82 700 3,0 % 4 , 4 -2,2 %<br />
S p a r e B a n k 1 2 7 2 , 0 4,6 % 210 418 0,0 % 27 740 0,8 % 4 , 9 -15,4 %<br />
Steen&Strøm ASA 6 6 0 , 0 17,9 % 481 000 -12,5 % - 3,5 % 4 , 0 0,0 %<br />
Storebrand Eiendom 7 9 5 , 0 -12,8 % 632 500 -8,7 % 130 000 4,3 % 4 , 5 -6,3 %<br />
Nordea Liv** 3 3 1 , 1 16,5 % 274 000 9,3 % 29 500 1,1 % 6 , 8 -12,8 %<br />
Vital Eiendomsforvaltning 1 021,0 16,6 % 746 838 5,9 % - - 5 , 5 -8,3 %<br />
Warbo <strong>Gruppen</strong> 6 8 , 0 15,5 % 80 600 10,2 % 2 100 1,0 % 4 , 8 -20,0 %<br />
* Endring gjelder siden 3. kv. 2002<br />
* * Tall for 2. kv. 2003 er benyttet.
4.1 Nøkkeltall for eiendomsselskapene<br />
Oversikt over eiendomsselskapenes tre på topp i ulike kategorier.<br />
Størst leieinntekt pr. år (mill.):<br />
1 . Olav Thon <strong>Gruppen</strong> N O K 1.600<br />
2 . Gjensidige NOR N O K 1 . 1 7 8<br />
3 . Vi t a l N O K 1 . 0 2 1<br />
Størst samlet næringsareal:<br />
1 . Gjensidige NOR 981.229 m 2<br />
2 . Entra Eiendom AS 838.626 m 2<br />
3 . Vi t a l 746.838 m 2<br />
Lengst gjenværende leietid:<br />
1 . Pecunia AS 11,3 år<br />
2 . Entra Eiendom AS 11,1 år<br />
3 . Mustad Eiendom AS 9,5 år<br />
Størst vekst i leieinntekter siste år:<br />
1 . Amfi Eiendom AS 55,6 %<br />
2 . Pecunia AS 37,3 %<br />
3 . Avantor ASA 29,8 %<br />
Størst vekst i gjenværende leietid siste år:<br />
1 . Avantor ASA 44,4 %<br />
2 . OBOS Forretningsbygg AS 42,4 %<br />
3 . Entra Eiendom AS 40,5 %<br />
Størst vekst i næringsareal siste år:<br />
1. Amfi Eiendom AS 39,9 %<br />
2. Avantor ASA 38,2 %<br />
3. Pecunia AS 32,3 %<br />
Fig 12: Pris- og yieldeksempler for transaksjoner i Oslo markedet 2002 – 2003<br />
Kontor eiendom Pris (mNOK) Yi e l d K j ø p e r L e i e t a k e r<br />
Forskningsveien 2 Ca. 500 6 , 6 – 6 , 8 % Pareto Privat Equity(KS) G l a x o S m i t h K l i n e / R i k s h o s p i t a l e t<br />
Dronning Mauds Gt 1-3 4 4 0 7,2 % Pe c u n i a D i v e r s e<br />
Gullhaugveien 1-3 1 6 3 , 1 7,3 % Fearnley (KS) Hjemmet Mortensen<br />
Oslo Atrium 8 1 2 7,3 % Anders Wilhelmsen SAS , E&Y<br />
Hoffsveien 65 B 1 1 4 7,4 % Oslo Pe n s j o n s f o r s i k r i n g E l k e m<br />
Vahls gt. 1-3 3 0 1 7,5 % Pareto (KS) Plan & Bygningsetaten<br />
Nydalen Po r t e f ø l j e 6 8 9 7,5 % Nydalen Invest KS D i v e r s e<br />
Wergelandsveien 1-3* 3 6 7 7,6 % Slottsparken Eiendom KS L u f t f a r t s v e r k e t<br />
Pilestredet 33* 4 0 0 7,7 % Nordea (KS) Oslo Kemnerkontor<br />
St. Olavsplass 5* 2 9 9 7,8 % St. Olavs Plass 5 KS Universitetet i Oslo<br />
Lille Grensen 5 7 7 , 5 8,4 % Lille Grensen 5 KS D i v e r s e<br />
Stålfjæra 10* 6 4 8,9 % Stålfjæra 10 KS Lindab AS<br />
Bergerveien 12, As k e r 4 4 5 9,9 % DNB (KS) A B B<br />
* Dokumentavgift kommer i tillegg<br />
1 3
1 4<br />
Norsk Nærings Megling AS<br />
S A L G<br />
NNM jobber bevisst med hele salgsmarkedet<br />
i Stor-Oslo området, men<br />
har spesiell fokus på større og mellomstore<br />
eiendommer.<br />
Grundige analyser og et meget godt<br />
nettverk kreves for å avdekke eiendommens<br />
potensial og muligheter.<br />
Gjen<strong>no</strong>mføring av salgsprosessen på<br />
en profesjonell måte krever innsikt og<br />
erfaring samt velutviklet forhandlingsteknikk.<br />
Gjen<strong>no</strong>m dette legger vi<br />
grunnlaget for strategisk markedskommunikasjon<br />
og en optimal pris.<br />
U T L E I E<br />
Med mer enn 18 år i utleiebransjen har<br />
NNM opparbeidet seg en erfaring som<br />
har gjort selskapet til en av de største<br />
aktørene innen utleie av <strong>næringseiendom</strong><br />
i Norge.<br />
Våre spesialister vet at for å lykkes med<br />
utleiearbeid er essensen å kvalitetsikre<br />
utleieprosessen fra start til mål.<br />
Dette oppnås gjen<strong>no</strong>m erfarne og<br />
fokuserte eiendomsmeglere med en<br />
meget god markedsoversikt.<br />
Norsk Nærings Megling AS (NNM) ble<br />
etablert i 1984 og er i dag et selskap<br />
i Norden <strong>Gruppen</strong> som for øvrig<br />
består av Norden Corporate ASA og<br />
Norden Prosjekt AS.<br />
NNM er en av Norges ledende aktører<br />
innen kjøp, salg, søk og utleie av<br />
<strong>næringseiendom</strong>. Selskapet har fokus<br />
på kjernevirksomheten i Oslo med<br />
landsdekkende samarbeidsavtaler i<br />
stedet for stedlig representasjon.<br />
N o rden Corporate ASA har sin<br />
styrke inne corporate finance transaksjoner<br />
med spesiell vekt på handel,<br />
t j e n e s t e r, reiseliv og eiendom.<br />
S Ø K<br />
Gjen<strong>no</strong>m den profesjonalisering som<br />
har skjedd i eiendomsmarkedet har<br />
produktet søk blitt stadig viktigere.<br />
Bedrifter på flyttefot har sett fordelen<br />
av å ha en egen rådgiver i sitt søk etter<br />
l o k a l e r, evaluering av alternativer,<br />
bistand i forhandlinger og opprettelse<br />
av leiekontrakt.<br />
NNM har gjen<strong>no</strong>m flere år hatt oppdrag<br />
for alt fra mindre selskaper til<br />
store børs<strong>no</strong>terte selskaper. Vi bistår i<br />
leie/kjøp av kontorlokaler, kombilokaler,<br />
lager og tomter.<br />
A N A LY S E<br />
Gjen<strong>no</strong>m vårt daglige arbeid ser vi<br />
nødvendigheten av å knytte til oss analytikere<br />
som fokuserer på de korte og<br />
lange trendene i markedet.<br />
Analyseavdelingen utarbeider bl.a.<br />
NNMs kvartalsvise <strong>markedsrapport</strong><br />
som blir benyttet av hele eiendomsmarkedet.<br />
I tillegg utføres analyser for og i samarbeid<br />
med våre kunder basert på problemstillinger<br />
knyttet til markedet for<br />
<strong>næringseiendom</strong>.<br />
N o rden Prosjekt AS a r b e i d e r<br />
hovedsakelig med tilrettelegging av<br />
finansielle løsninger tilknyttet eiendomsinvesteringer<br />
samt syndikering<br />
av eiendomsprosjekter.<br />
Det komplette tjenestespekter gjør<br />
at NNM har en meget god kontaktflate<br />
i markedet. Det samlede prosjektvolum<br />
fra 1984 og frem til i dag<br />
gir selskapet et godt erfaringsgrunnlag,<br />
finansiell innsikt samt tyngde<br />
ved forhandlinger. Dette sammen<br />
med gode og langsiktige kundeforhold<br />
er selskapets hovedstyrke.<br />
Pa r t n e r<br />
Øystein A. Landvik<br />
…har mer enn 20<br />
års erfaring fra<br />
e i e n d o m s b r a n s j e n .<br />
Utdannet Statsautorisert<br />
Eiendomsmegler CCMI og<br />
har været ansatt i Norsk Nærings<br />
Megling AS siden 1985 . Landvik har<br />
mottatt flere hedersbevisninger for<br />
sin innsats og engasjement i bransjen.<br />
E-post adresse: landvik@<strong>nnm</strong>.<strong>no</strong><br />
Partner<br />
Knut M. Stokke<br />
…har mer enn 20 års<br />
erfaring fra finans og<br />
e i e n d o m s b r a n s j e n .<br />
Har erfaring fra Orkla<br />
Finans hvor han var ansvarlig direktør<br />
for eiendomsmegleravdelingen.<br />
Utdannet MBA fra Arizona State<br />
U n i v e r s i t y. Startet opp Norden Corporate<br />
i 1994.<br />
E-post adresse: stokke@<strong>nnm</strong>.<strong>no</strong>
Partner<br />
Lars P. Fasting<br />
…har mer enn 20 års<br />
erfaring fra finansog<br />
eiendomsmiljøet.<br />
Har erfaring fra ulike<br />
ledende stillinger innen Orkla ASA hvor<br />
han avsluttet som Ad m i n i s t r e r e n d e<br />
Direktør for Orkla Finans. Er utdannet<br />
sivilingeniør fra NTH. Startet opp<br />
Norden Corporate i 1994.<br />
E-post adresse: fasting@<strong>nnm</strong>.<strong>no</strong><br />
Faglig leder<br />
Petter Nylend<br />
…er bedriftsøko<strong>no</strong>m<br />
fra BI og statsautoriserteiendomsmegler<br />
CCIM. Av l a<br />
e k s a m e n som beste eiendomsmeglerstudent<br />
i 1993 og har arbeidet i NNM<br />
siden mars 1994. Tidligere arbeidserfaring<br />
fra Vestenfjelske Bykreditt AS.<br />
Underviser på BI i faget næringsmegli<br />
n g .<br />
E-post adresse: nylend@<strong>nnm</strong>.<strong>no</strong><br />
Statsautorisert<br />
eiendomsmegler<br />
CCIM<br />
Jan Wo l d<br />
…er bedriftsøko<strong>no</strong>m<br />
fra BI. Fullførte eiendomsmeglerskolen<br />
på BI våren 1994.<br />
Han arbeidet deretter som eiendomsmegler<br />
i London, inntil han<br />
begynte i NNM juni 1996.<br />
E-post adresse: wold@<strong>nnm</strong>.<strong>no</strong><br />
S t a t s a u t o r i s e r t<br />
e i e n d o m s m e g l e r /<br />
D i p l o m ø k o n o m<br />
Ole Christian<br />
I v e r s e n<br />
…er uteksaminert fra<br />
BI 1994. Har i tillegg studert øko<strong>no</strong>mi/<br />
markedsføring ved Arizona State<br />
University 1995/96. Uteksaminert fra<br />
eiendomsmeglerstudiet ved BI våren<br />
2000. Har jobbet i Gjensidige Bank som<br />
fagkonsulent før han ble ansatt i NNM<br />
september 1999.<br />
E-post adresse: iversen@<strong>nnm</strong>.<strong>no</strong><br />
Statsautorisert eiendomsmegler<br />
Solveig Lund<br />
…er utdannet bedriftsøko<strong>no</strong>m<br />
fra BI.<br />
Uteksaminert fra<br />
eiendomsmeglerstudiet våren 1998.<br />
Hun arbeidet deretter som eiendomsmegler<br />
hos Petter Woxen inntil<br />
hun ble ansatt i Norsk Nærings Megling<br />
AS i oktober 1999.<br />
E-post adresse: lund@<strong>nnm</strong>.<strong>no</strong><br />
Megler/<br />
siviløko<strong>no</strong>m<br />
Jonas Karlsen<br />
…er utdannet Siviløko<strong>no</strong>m<br />
fra NHH i<br />
1998. Erfaring som<br />
prosjektleder fra Norlandia Hotellene.<br />
Begynte som megler i Norden<br />
Eiendomsmeglerforretning i juni 2001.<br />
E-post adresse: karlsen@<strong>nnm</strong>.<strong>no</strong><br />
M e g l e r /<br />
Diplomøko<strong>no</strong>m<br />
Anne K.<br />
S i m o n s e n<br />
…er uteksaminert<br />
fra BI i 1995. Har i<br />
flere år arbeidet som næringsforvalter<br />
hos OBOS Eiendoms-forvaltning AS. Ble<br />
ansatt som megler i Norsk Nærings<br />
Megling AS i februar 2001.<br />
E-post adresse: simonsen@<strong>nnm</strong>.<strong>no</strong><br />
S i v i l ø k o n o m<br />
Christoffer Sundin<br />
…har jobbet med<br />
e i e n d o m s t r a n s a ksjoner<br />
i Norden<br />
Corporate ASA siden<br />
juni 2001. Christoffer har erfaring fra<br />
Arthur Andersen & Co. som revisjonsmedarbeider<br />
og er utdannet siviløko<strong>no</strong>m<br />
fra Handelshøyskolen i Bergen.<br />
E-post adresse: sundin@<strong>nnm</strong>.<strong>no</strong><br />
S t a t s a u t o r i s e r t<br />
e i e n d o m s m e g l e r /<br />
aut.regnskapsfører<br />
Gunn Nordeide<br />
…er bedriftsøko<strong>no</strong>m<br />
og autorisert regnskapsfører<br />
fra BI. Uteksaminert fra<br />
eiendomsmeglerstudiet våren 1998.<br />
Har drevet egen virksomhet innenfor<br />
e iendomsforvaltning og regnskapsføring ,<br />
samt arbeidet hos Notar Eiendom AS o g<br />
Postbanken Eiendomsmegling AS.<br />
Begynte i NNM februar 2001 som økon<br />
o m i s j e f.<br />
E-post adresse: <strong>no</strong>rdeide@<strong>nnm</strong>.<strong>no</strong><br />
1 5
Besøksadresse: Stranden 1a, Aker Brygge<br />
Telefon: 2311 6900<br />
Epost: post@<strong>nnm</strong>.<strong>no</strong><br />
Foretaksregistrert 983 466 176 MVA<br />
Postadresse: Postboks 1715 Vika, 0121 Oslo<br />
Telefaks: 2311 6970<br />
http://<strong>www</strong>.<strong>nnm</strong>.<strong>no</strong>