markedsrapport næringseiendom www.nnm.no - UNION Gruppen

3/03 

markedsrapport 

næringseiendom 

www.nnm.no

2 

Innhold 

Leder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 

Oppsummering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 

1 . Investering i næringseiendom . . 3 

Innledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 

Konjunkturutvikling . . . . . . . . . . . . 3 

Renter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 

Generelle eiendomsforhold . . . . . . 5 

Leiemarkedet generelt . . . . . . . . . . . . . . . 5 

2 . L e i e m a r k e d e t . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 

2.1 Oslo sentrum . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 

2.2 Oslo indre vest . . . . . . . . . . . . . . . 7 

2.3 Oslo indre nord . . . . . . . . . . . . . . 7 

2.4 Oslo indre øst/indre syd . . 7 

2.5 Oslo ytre vest . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 

2.6 Oslo ytre nord . . . . . . . . . . . . . . . . 8 

2.7 Oslo ytre øst . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 

2.8 Oslo ytre syd . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 

2.9 Øvrige Stor-Oslo . . . . . . . . . . . . 9 

Leieprisanslag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 0 

Kontor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 0 

Lager . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 0 

3 . Leiemarkedet historisk. . . . . . . . . . . 1 1 

4 . De største 

eiendomsselskapene . . . . . . . . . . . 1 2 

4.1 Nøkkeltall . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 3 

Om Norsk Nærings Megling . . . . 1 4 

Denne markedsrapporten finner du 

også på internett: www. n n m . n o 

Høst-rush? 

Det siste året har vi skrevet om ”leietagers marked”. 

Det er det fremdeles. I løpet av de siste månedene før 

sommeren har det imidlertid blitt inngått leiekontrakter 

på store arealer. Er ledigheten fortsatt så stor 

at bedrifter av en hvis størrelse kan inngå meget 

gunstige leiekontrakter ? 

Vi har forsøkt å analysere situasjonen. En bedrift med 

opp til 75 ansatte har fortsatt mange ledige kontorlokaler 

å velge blant i Oslo området. Finner man lokaler som i dag står 

ledig, vil markedsprisen ligge godt under det man må betale for nybygg. 

Derimot tror vi kontorleietagere med mer enn 150 ansatte har en mer 

utfordrende situasjon. Egne bygg er vanskelig å finne til så store brukere. 

Ledige arealer i bygg som kan huse så store leietagere blir færre. Dersom 

man må bygge nytt for å tilfredstille behovene, vil leieprisen bli en funksjon 

av byggekostnaden – altså høyere enn det vi i dag definerer som 

m a r k e d s n i v å . 

Leieprisene vil ligge under det nivået en utbygger normalt må ha for å 

forrente et nybygg, så lenge det finnes gode ledige lokaler. Vi er nå på 

bunnen i leiemarkedet. Når det igjen vil begynne å stige, avhenger av 

etterspørselen og sist men ikke minst om utviklerne klarer å vente med 

å oppføre nye bygg. 

Net yield på gode næringseiendommer med lange kontrakter er nå 

under 7%. Det er stor etterspørsel etter slike investeringsobjekter. På 

gode prosjekter har bankenes vilje til å finansiere også bedret seg den 

siste tiden. 

Vi har nettopp gjennomført et stort finansielt salg. Interessen var stor. 

Mens det tidligere var syndikerere som var i stand til å betale mest, får 

disse i dag hard konkurranse fra både livselskaper og privatpersoner. I 

løpet av annet halvår er forholdene lagt til rette for at det vil settes 

rekord på ”all time low” net yield ! 

Vi ser frem til ett aktivt 3. kvartal med stor aktivitet både i utleie- og 

s a l g s m a r k e d e t .

Oppsummering 

Konjunkturer 

- Kraftig stigning på Oslo Børs 

- Oppløftene makrotall fra USA 

- Fremdeles svak konjunkturutvikling 

i Europa 

- Fortsatt muligheter for flere 

rentekutt 

- Lange renter vendte opp før 

s o m m e r e n 

- Avtagende arbeidsledighetsvekst 

i Norge 

Eiendom 

- Vedvarende høy ledighet 

- Flat leieprisutvikling i alle segmenter 

- Økende aktivitet i utleiemarkedet 

- Yield kravet vil sannsynligvis falle 

ytterligere 

1. Investering i næringseiendom 

I n n l e d n i n g 

Det er to motstridende hovedfaktorer 

som preger kontoreiendomsmarkedet i 

Oslo. Økt generell optimisme er den ene 

faktoren. Denne optimismen fører til at 

bedriftenes arealetterspørsel øker og at 

det meldes om økt aktivitet og interesse 

i utleiemarkedet. Dette kombinert 

med at det er stadig mindre innslag av 

fremleiearealer i markedet bidrar til at 

utleieprisene har stabilisert seg. Den 

andre faktoren som preger markedet er 

den vedvarende høye arealledigheten. 

Arealledigheten vil sannsynligvis fortsette 

å øke også i 2004 og dermed prege 

markedet i flere år fremover. 

I perioden juni til august er det inngått 

svært få leiekontrakter og det er kun 

registrert et fåtalls vesentlige salgst 

r a n s a k s j o n e r. Det er likevel sterke 

signaler på at leieprisutviklingen har 

flatet ut. Den største salgstransaksjonen 

som er gjennomført i perioden er 

salget av hovedkontoret til Glaxo- 

SmithKline i Forskningsparken. Eiendomm 

e n ble solgt for ca. mNOK 500 og 

dette tilsvarer en netto-yield mellom 

6,6% og 6,8 %. Dette er en sterk indikasjon 

på at yield-kravet i markedet har sunket. 

Ko n j u n k t u r u t v i k l i n g e n 

USA og Japan 

Det blir stadig tydeligere at oppgangen i 

USA fester seg og flere nøkkeltall 

bekrefter at etterspørselen er på vei 

opp. Indeksene for konsument 

tillit/fremtidsvurderinger og industri tillit 

har økt. I andre kvartal ble BNP- v e k s t e n 

målt til 3,1 % prosent. Dette var 

betydelig sterkere enn estimatene. Den 

solide veksten skyldes først og fremst 

sterkere privat forbruk, økt eksport og 

høy aktivitet i byggesektoren. I tillegg til 

økt omsetning har bedriften nå klart å 

øke inntjeningen. 

Andre tegn på at tilliten er i ferd med å 

komme tilbake til næringslivet er økte 

i n v e s t e r i n g e r, økt ordreinngang samt at 

bedrifter igjen har begynt å ansette. Ta l l 

som viser antall nye arbeidsledige har 

vist en avtagende tendens. Dette er 

svært positivt og antas å gi utslag på 

privat etterspørsel. 

De største begrensningene mot ytterligere 

vekst er forverringen av husholdningenes 

gjeldssituasjon samt det 

rekordhøye budsjettunderskuddet. 

Skeptikere vektlegger disse to faktorene 

når de hevder at veksten ikke kan være 

bærekraftig og vedvarende. 

B N P-veksten i Japan er nå 3,9% og er 

med dette høyere enn både Europa og 

USA. Store deler av BNP-veksten skyldes 

vekst i privat forbruk. Arbeidsmarkedet i 

Japan er fremdeles usikkert. På kort sikt 

forventes det derfor ikke at husholdningene 

kan bidra til økt etterspørsel. 

Vedvarende vekst må derfor komme fra 

økt eksport eller økt offentlig forbruk. 

E u r o l a n d e n e 

Det er fremdeles få lyspunkter for 

Eurolandene. Privat etterspørsel er 

fremdeles på et lavt nivå. Indeksen som 

måler forbrukertilliten er også svært lav. 

Dette indikerer at det ikke kan forventes 

økt etterspørsel fra privat sektor. Høy og 

økende arbeidsledighet understøtter 

dette. I Frankrike og Tyskland forsøker 

styresmaktene å opprettholde etterspørselen 

ved hjelp av økt offentlig forbruk. 

Stimulansetiltak ved økt offentlig 

etterspørsel har ført til at flere Euroland 

overskrider EU’s grense for underskudd 

på statsbudsjettene. 

N o r g e 

Siden bunnen i vinter har børsen steget 

med over 50%. Dette er en sterk indikasjon 

på at markedet som helhet har 

høye forventinger til bedriftenes vekstog 

inntjeningsevne. 

Husholdningenes forventningsbarometer 

for tredje kvartal viser at det i løpet av 

sommeren har skjedd et stemningsskifte 

i husholdningene. Husholdningene har 

økt forventingene til landets økonomiske 

utvikling. Det er derimot uvisst hvor 

3

4 

Investering i næringseiendom forts. 

k r a f t i g denne økte optimismen alene vil 

påvirke forbrukernes kjøpsadferd. 

De lave rentene har bidratt til å øke husholdningenes 

disponible inntekt. Det har 

ført til økt forbruk og økt belåning. 

Mens norske husholdninger stadig øker 

sin belåning har utlån til bedrifter ikke vist 

samme utvikling. Dette er et tegn på at 

det fremdeles er kapasitetsreserver i 

næringslivet og en investeringsdrevet 

o p pgang kan dermed ikke forventes. 

Fremtidsutsiktene til norske industribedrifter 

har fremdeles ikke forbedret seg 

vesentlig. Det forventes at den internasjonale 

konjunkturoppgangen vil gi 

eksportindustrien et løft selv om flere 

aktører tror at Norge vil fortsette å tape 

m a r k e d s a n d e l e r. 

Det er fremdeles stigende arbeidsledighet 

i Norge. Pr. august var det 4,3% 

arbeidsledighet i landet. Statistikk for 

antall sysselsatte viser en oppgang fra 

første til andre kvartal. Selv om kvartalsvise 

sysselsetningstall er volatile så 

kan det være en indikasjon på at økningen 

i arbeidsledighet er i ferd med å avta. 

Fig 1: BNP vekst (%) 

R e n t e r 

Fig. 2: Arbeidsledighet og inflasjon (KPI) 

De lange norske rentene nådde bunnen 

før sommeren(se fig. 3). Siden den gang 

har lån med lang rentebinding steget ca. 

80 basis punkter. Korte renter har derimot 

sunket videre og 3mnd NIBOR er nå 

ca. 2,7%. Differansen mellom den korte 

og lange renten er den høyeste på flere 

å r. Figur 4 viser rentekurven. Denne kurven 

har utviklet seg fra å være fallende i 

slutten av 2002 til stigende i 2003. Kurven 

er nå relativt bratt for løpetider over et år. 

Dette er et uttrykk for at markedet forventer 

en relativt kraftig renteøkning. 

I et foredraget som ble holdt i 

Trondheim 3. september opprettholdt 

Gjedrem sitt rentesyn som ble presentert 

i forbindelse med det forrige hovedstyremøte 

i Norges Bank. 

Det betyr at det fortsatt er en åpning 

for ytterligere rentekutt i løpet av høsten. 

Neste rentemøte er 17. september 

og markedet anser det som sannsynlig 

at det kommer ytterlige et rentekutt på 

0,5 %. Da vil styringsrenten være 2,5%. 

De fleste markedsaktører tror da at 

rentebunnen vil være nådd. 

2 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3 * 2 0 0 4 * 2 0 0 5 * * 

BNP vekst Norge 1 , 4 1 , 3 0,5 (0,9) 2,2 (1,9) 2,5 (2,25) 

BNP vekst USA 0 , 3 2 , 4 2,3 (2,3) 3,7 (3,6) 3,5 (3,0) 

BNP vekst EMU 1 , 5 0 , 8 0,6 (1,0) 1,6 (2,0) 2,5 (2,5) 

Kilde: Consensus Forecast, OECD og Norges Bank. 

* Estimat pr. sept. ( Tall i parentes viser estimat 2. kv. 2003). ** Estimat Norges Bank inflasjonsrapport nr. 2 2003 

Kilde: Bloomberg 

G e n e relle eiendomsforhold 

Det er kun registrert et fåtalls vesentlige 

eiendomstransaksjoner i løpet av tredje 

kvartal. Likevel er det sterke signaler på 

at etterspørselen etter næringseiendom 

som investeringsobjekt er økende. 

Det er økende etterspørsel i syndikeringsmarkedet 

og livselskapene har igjen 

startet å etterspørre eiendommer. Disse 

signalene gjør det sannsynlig at det vil 

kunne observeres synkende yield i 

nærmeste framtid. En annen indikasjon 

på at yield kravet vil falle er at differansen 

til lange renter fremdeles er på et 

høyt nivå. 

Mens kontormarkedet sliter med høy 

ledighet og lave priser så skinner solen 

på kjøpesentrene. Privat forbruk har økt 

og kjøpesentrene øker fremdeles sin 

markedsandel av detaljhandelen. 

B o l i g p r i s e n e 

Boligmarkedet har opplevd høy aktivitet 

etter sommeren og prisene har steget. 

Meglere melder at objekter som har ligget 

lenge i markedet nå blir solgt raskt. 

Renten har hatt en enorm stimulans på 

folks kjøpelyst. Det virker som redusert 

rente overvinner effekten av økende 

arbeidsledighet og effekten av at det vil 

foreligger mange nye boligprosjekter i 

markedet. Et annet element som vil 

begrense omfanget av prisstigningen er 

at leieprisene i Oslo har falt. 

B y g g e a k t i v i t e t 

Det ble påbegynt 1.115.000 kvadratmeter 

til næringsbygninger i Norge 1. 

halvår 2003, det er 18 prosent mindre 

enn i samme periode i fjor. Isolert sett 

tilsier denne utviklingen at byggekostnadene 

bør falle ytterligere.


Fig. 3: Rente- og yield 

Kilde: Bloomberg/NNM 

I figuren har vi skissert inn net yield. Yield er et uttrykk for direkteavkastning. Net yield 

er definert som netto leieinntekter dividert med eiendommens salgspris. I vårt eksempel 

tas det utgangspunkt i et kontorbygg i A-segmentet(definert side10) med en sikker 

leietaker med en lang leiekontrakt. I grafen er det også skissert inn differansen mellom 

yield og 10 års stat(spread). Siden 1997 er gjennomsnittlig spread 1,45 %. Realrenten er 

her definert som 10 års statsobligasjonsrente minus inflasjonen. Det dramatiske 

fallet til realrenten ved årsskifte 2002-2003 skyldes virkningen av økte strømpriser. 

Fig. 4: Renteswap 

Kilde: Norgeskreditt 

Figuren viser lånerente ekskl. margin for lån forutsatt ulike rentebindingstider. 

5

6 


Leiemarkedet generelt 

Ved årsskiftet var kontorarealledigheten 

ca. 800.000m 2 

i Oslo. Ledigheten har 

fortsatt å øke inneværende år. 

Toneangivende selskaper som Eiendomsspar 

og Olav Thon Eiendomsselskap 

forventer lavere kapasitetsutnyttelse 

og fortsatt fallende priser for 

kontormarkedet i Oslo. 

Flere meglere melder om økt aktivitet 

og interesse for lokaler. Likevel er det 

tegnet få nye kontrakter siste kvartal. 

Signaler fra markedet antyder at prisene 

har flatet ut. NMM har ikke justert leieprisanslagene 

i denne rapport. 

En svært positiv utvikling er at bedrifter 

nå er mer optimistiske og tør tenke på 

vekst. Dette fører til at det er færre lokaler 

som tilbys i fremleiemarkedet samt 

at bedriftene planlegger for vekst når de 

er i en flytteprosess. 

Leien er nå på et så lavt nivå at 

det er en del lokaler som det ikke er 

økonomisk forsvarlig å pusse opp. Disse 

kan således forsvinne ut av markedet. 

Dette bidrar til at arealledigheten kan 

reduseres raskere. Et annet element 

som bidrar positivt til å redusere arealledigheten 

er at det omtrent ikke forekommer 

nybyggeaktivitet uten at det 

allerede er tegnet leiekontrakt . 

Selv om fremtidsutsiktene er lysere enn 

på lenge vil det ta lang tid før arealledigheten 

er i likevektsnivå. Sannsynligvis vil 

dette ikke forekomme før 2007. I enkelte 

segmenter kan det forekomme før. 

Særlig gjelder dette sentrumsområdene. 

Disse områdene opplever nå en 

migrasjon fra omkringliggende områder. 

Et moment som vil kunne påvirke arealledigheten 

negativt er at 

Næringsdepartementet jobber med 

planer om utflytting av stadig flere 

offentlig institusjoner. Planene slik som 

det er blitt fremstilt i media innebærer 

at inntil 1.900 arbeidsplasser kan bli 

flyttet ut. I all hovedsak vil dette være 

k o n t o r a r b e i d s p l a s s e r. 

Fig. 5: Sysselsetting. Antall sysselsatte(1.000) i Norge, Oslo og Akers h u s 

Fig. 6: Børsutvikling 

Kilde: SSB 

Kilde: Bloomberg

2. Leiemarkedet (alle priser er oppgitt eks. mva. og felleskostnader) 

Fig 7: Prosent ledighet 

For hvert segment oppgis antatt ledighet. Disse tallene er tatt fra Eiendomsspars Oslostudie 2003. 

> 

2.1 Oslo sentrum 

Oslo sentrum er innenfor ca 15 min. 

gangavstand fra Oslo Rådhus 

I Universitetsgata 7 er det utleid to lokaler 

på til sammen 4.100m 2 . Begge lokalene 

er utleid til offentlige leietakere på 

10 års kontrakter. I snitt ble det oppnådd 

NOK 1.550 pr. m 2 og det ble kun foretatt 

begrenset leietakertilpassninger. 

Bydelen Uranienborg-Majorstua, 

F r o g n e r-Bygdøy og deler av Sentrum, 

skal slåes sammen og samlokaliseres fra 

1.1.2004. I den forbindelse er det inngått 

leieavtale i Sommerogaten 1 for ca 

9 . 0 0 0 m 2 . Bydelen har tegnet en 15 års 

kontrakt. Leienivået for kontorlokaler i 

bygget ligger på ca. NOK 1.375 pr. m 2 . I 

det samme bygget har Friluftsetaten 

tegnet kontrakt for 3.600m 2 . 

Friluftsetaten har tegnet en 10 års kontrakt. 

Begge kontraktene forutsetter 

politisk godkjenning. 

I Pilestredet 27 er det utleid 1.200m 2 t i l 

offentlig leietaker på 10 års kontrakt. 

Det ble oppnådd ca. NOK 1.500 pr. m 2 . 

I Kirkegaten 20 er det utleid 1.700m 2 o g 

det ble oppnådd fra NOK 1.000 til NOK 

1.700 pr. m 2 . I Kongens gate 12 er det 

utleid til sammen 1.600m 2 . I snitt ble det 

oppnådd ca. NOK 1.100 pr. m 2 . 

I Munkedamsveien 35 er det fremutleid 

6 0 0 m 2 til NOK 1.100 pr. m 2 . Det ble inngått 

en 3 års kontrakt. 

I Rådhusgaten 27 er det utleid 528m 2 . 

Det ble inngått en tre års kontrakt og 

det ble oppnådd ca. NOK 1.900 pr. m 2 . 

I Kongens gt 23 er det utleid 300m 2 til ca. 

NOK 1.100 pr. m 2 . 

I Bryggegaten på Aker Brygge er det 

utleid 400m 2 til NOK 1.100 pr. m 2 . 

Leiekontrakten løper til 2007. 

Oslo sentrum, kontorer med god standard 

2. kv. 

2 0 0 3 

3. kvartal - 2003 

S n i t t M i n M a k s S n i t t 

Vika/ 

Aker Brygge 1 . 8 5 0 1 . 5 5 0 2 . 3 0 0 1 . 8 5 0 

Øvrige sentr. 1 . 4 5 0 1 . 1 5 0 1 . 8 5 0 1 . 4 5 0 

> 

2.2 Oslo indre vest 

Oslo indre vest består av områdene 

Bislett, Majorstuen, Frogner og 

S k i l l e b e k k . 

Det er ikke registrert vesentlig utleie i 

dette området i 3. kvartal. 

Oslo indre vest, kontorer med god standard 

2. kv. 3. kvartal - 2003 

2 0 0 3 


1 . 4 0 0 9 5 0 1 . 6 5 0 1.400 

> 

2.3 Oslo indre nord 

Oslo indre nord består av områdene 

St. Hanshaugen, Alex. Kiellands plass 

og Grünerløkka 



Oslo indre nord, kontorer med god standard 

2. kv. 3. kvartal - 2003 

2 0 0 3 


9 5 0 8 0 0 1 . 1 5 0 950 

> 

Kilde: Eiendomsspar 

2.4 Oslo indre øst/indre syd 

Oslo indre øst består av områdene 

Grønland, Tøyen, Kampen/Vå l e r e n g a , 

Ensjø og Lodalen. 

Oslo indre syd består av områdene 

Sjursøya/Bekkelaget, Nordstrand. 



Oslo indre øst/syd, kontorer med god standard 

2. kv. 3. kvartal - 2003 

2 0 0 3 


9 0 0 7 5 0 1 . 1 0 0 900 

7

8 

> 2.5 Oslo ytre vest > 2.6 Oslo ytre nord > 

Oslo ytre vest består av områdene 

Fornebu, Ly s a k e r, Skøyen, og Smestad. 

Vi har definert områdene Skøyen og 

Lysaker som egne prisgrupper. 

Områdene er hver i sær forskjellige fra 

resten av området ”Oslo ytre vest”. 

I Drammensveien 144 på Skøyen er det 

blitt utleid ca. 9150m 2 . Det ble inngått 

en ti års kontrakt og det ble oppnådd i 

overkant av NOK 1.550 pr. m 2 . 

I den senere tid har det vært inngått 12 

leiekontrakter i terminalbygget til IT 

Fornebu Eiendom. Når disse har flyttet 

inn vil halvparten av de ferdigbygde lokalene 

være utleid. 

Oslo ytre vest, kontorer med god standard 

2. kv. 3. kvartal - 2003 

2 0 0 3 


Ytre vest 1 . 3 0 0 1 . 1 0 0 1 . 5 5 0 1.300 

S k ø y e n 1 . 4 5 0 1 . 2 0 0 1 . 6 5 0 1.450 

Ly s a k e r 1 . 3 0 0 9 0 0 1 . 5 5 0 1.300 

Oslo ytre nord består av områdene 

Gaustad, Ullevål, Nydalen, 

K j e l s å s / Frysja, Sandaker/Storo, 

Torshov/Sagene, Carl Berner/Sinsen. 



Oslo ytre nord, kontorer med god standard 

2. kv. 3. kvartal - 2003 

2 0 0 3 


Ytre nord 1 . 0 0 0 8 0 0 1 . 3 0 0 1.000 

N y d a l e n 1 . 3 0 0 9 0 0 1 . 5 0 0 1.300 

Y t r e 

v e s t 

Y t r e 

n o r d 

I n d r e 

n o r d 

I n d r e 

v e s t 

S e n t r u m 

I n d r e 

ø s t 

I n d r e 

s y d 

Kartet viser inndelingen av Oslo i de delene vi omtaler. 

2.7 Oslo ytre øst 

Oslo ytre øst består av områdene 

Økern, Årvoll/Bjerke, Ulven, Helsfyr/Bryn, 

Alnabru/ Furuset og Groruddalen. 

I bygget Helsfyr Panorama er det utleid 

3 etasjer kontor til Nexans. Til sammen 

leier de ca. 3.200m 2 k o n t o r. Det er inngått 

en syv års kontrakt og det er 

antydet i media at prisnivået er ca. NOK 

1.200 – 1.300 pr. m 2 . 

Oslo ytre øst, kontorer med god standard 

2. kv. 3. kvartal - 2003 

2 0 0 3 


Ytre øst 1 . 0 0 0 9 0 0 1 . 2 0 0 1.000 

H e l s f y r / B r y n 1 . 2 5 0 9 5 0 1 . 4 5 0 1.250 

Y t r e 

s y d 

Y t r e 

ø s t

2.8 Oslo ytre syd 

Oslo ytre syd består av områdene 

Ryen, Skullerud, Bjørndal og 

"Næringskorridor Syd". 



Oslo ytre syd, kontorer med god standard 

2. kv. 3. kvartal - 2003 

2 0 0 3 


9 0 0 8 0 0 1 . 1 0 0 900 

> 

2.9 Øvrige Stor- O s l o 

På Erteløkka i Asker er det utleid et 

mindre lokale til NOK 1.200 pr. m 2 . 

Fig. 8: Leieprisutvikling, bydelssegmentert 

Figuren viser leieprisutviklingen på kontorer av god standard. Leiepriser for sentrum gjelder utenom prestisjeområdet. 

Bydelen Lysaker og Skøyen er slått sammen til en graf. Vi ser at alle fire segmenter nådde det høyeste nivået i 2001. 

Kilde: NNM 

9

1 0 

2. Leiemarkedet forts. 

NNMs anslag leienivå 3.kvartal 2003 – kontorlokaler i Oslo-områ d e t . 

- *Andel: NNM har fordelt bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. 

- Beløpene er oppgitt pr. m 2 /år eksklusiv andel felleskostnader og mva. Andel av fellesareal prises 

overensstemmende med selve lokalleien. 

- Historiske sammenlikninger gjelder gjennomsnittspriser. Tallene er ikke inflasjonsjusterte. 

Norsk Nærings Megling AS’s anslag av leienivå 3. kvartal 2003 – lagerlokaler i Oslo området. 

A beliggenhet: Lager som ligger i veletablerte lagerområder med gode adkomstmuligheter og i nærhet til sentrum og 

h o v e d f a r t s å r e r. F.eks. Alnabru området. 

B beliggenhet: Lager som ligger i mer perifere områder og har ofte mangelfull infrastruktur. 

Prisene er beregnet for lager med god standard og god intern logistikk. 

Endringer siden… 

Ty p e Andel (*) M i n . M a k s . Gj. snitt Te n d e n s 1 9 8 8 1 9 9 3 3. kv -01 2.kv -03 

A Prestisje lokaler 5 % 1 . 7 5 0 2 . 3 0 0 2.050 - 1 8 2 8 - 2 5 0 

B Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 20 % 1 . 4 0 0 1 . 8 0 0 1.550 - 2 6 1 9 - 2 8 0 

C Høy standard, 35 % 1 . 0 0 0 1 . 5 0 0 1.200 - 3 4 2 6 - 2 5 0 

D Ordinære lokaler forøvrig 20 % 7 0 0 1 . 0 0 0 900 - 3 6 2 8 - 2 8 0 

E Umoderne, mangelfulle lokaler 20 % 5 0 0 8 0 0 600 - 4 8 4 4 - 1 7 0 

Kommentarer/utfyllende opplysninger 

Segmentene består av eiendommer 

med beliggenhet i sentrale strøk av Oslo. 

A. Prestisje: 

Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet 

og -standard. Nivået oppnås 

i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte 

eiendommer i meget 

attraktive deler av Oslo, spesielt i Vi k a 

og på Aker Brygge. 

B. Høy standard, 

mest attraktiv beliggenhet: 

Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte 

eiendommer i sentrale deler av byen, 

bla. i ”hovedgatene” i Vika til Stortorget, 

samt Skøyen og Ly s a k e r 

C. Høy standard: 

Segmentet preges av eiendommer 

med moderne ventilasjon og kjøling. 

Eiendomsmassen er enten oppført 

eller totalrehabilitert i løpet av de siste 

5 år. Dersom eiendommen er 

rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. 

Vi finner også eiendommer 

som med den "riktige" beliggenheten 

kunne ha vært i B-segmentet 

D. Ordinære lokaler: 

Nivået oppnås i "vanlige" eiendommer. 

Dette segmentet er "på hell", og nesten 

uten unntak tidligere C-eiendommer. 

For å avansere til C- segmentet må ofte 

en betydelig rehabilitering til. 

A beliggenhet B beliggenhet 

E. Umoderne/mangelfulle lokaler: 

Eiendommene i dette segmentet har 

åpenbare mangler i forhold til det 

markedet etterspør. Det er ofte ikke 

lønnsomt å rehabilitere pga mangelfull 

beliggenhet, område og miljø. Segmentet 

har til dels "falt ut av markedet" 

og noen har hatt langtidsledighet. 

2. kv. 03 3. kv. 03 2. kv. 03 3. kv. 03 

L a g e r, høyde >3,5 m 5 0 0 - 6 5 0 5 0 0 - 6 5 0 4 0 0 - 5 5 0 4 0 0 - 5 5 0 

L a g e r, høyde 3,5 - 6 m 5 5 0 - 8 0 0 5 5 0 - 8 0 0 5 0 0 - 7 0 0 5 0 0 - 7 0 0 

L a g e r, høyde 6 m > 6 0 0 - 8 5 0 6 0 0 - 8 5 0 5 5 0 - 7 5 0 550-750 

> 

> 

> 

> 

>

3. Leiemarkedet historisk 

Fig. 9. Utviklingen i leiepriser for prestisjesegmentet 

Figuren over beskriver den kvartalsvise utviklingen over NNMs leieprisanslag for prestisjelokaler (A-segmentet) i Oslo-området. 

Den røde grafen representerer gjennomsnittlig utleiepris. I tillegg er maksimums- og minimumspriser avmerket. 

Fig. 10. Leieprisutvikling for kontorer i A-, B- og C-segmentet i Oslo-området. 

Figuren beskriver leieprisutviklingen i segmentene A, B og C, som er definert på side 10. 

Fig. 11. Utvikling av arealledighet i markedet for kontorarealer i Oslo, Asker og Bærum. 

Kilde: Eiendomsspar/NNM 

Kilde: NNM 

Kilde: NNM 

Figuren viser utvikling av arealledighet for kontorer i Oslo-området samt prisutviklingen i A-segmentet. Eiendomsspars årlige 

gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo viser at ca. 805.000m 2 var ledig ved årsskifte. Dette gir en økning på 

3 8 0 . 0 0 0 m 2 siste året. 

1 1

1 2 

4. De største eiendomsselskapene i Norge 

4.0 De største eiendomsselskapene 

Her presenterer vi nøkkeltallene for de største eiendomsselskapene i Norge 3. kvartal 2003. 

Totalt teller listen 29 selskaper. (-) betyr at tall mangler. 

3. kvartal 2003 

Selskap (alfabetisk) Brutto leie pr. år i mill. kr. Samlet næringsareal i m 2 x x x x x x x x A r e a l l e d i g h e ti Ve k t e t 

-hvorav bygg/ g j e n v æ r e n d e 

e n d r i n g * e n d r i n g * p a r k / r e h a b leietid i år e n d r i n g * 

ABG Sundal Collier 2 7 3 , 4 18,4 % 189 400 3,0 % 31 000 1,1 % 7 , 9 -1,3 % 

Amfi Eiendom 4 0 2 , 6 55,6 % 433 065 39,9 % 55 822 4,0 % 5 , 0 0,0 % 

Andenæs Eiendom AS 9 2 , 9 5,6 % 93 700 6,0 % 1 400 2,6 % 4 , 7 4,4 % 

Aspelin-Ramm gruppen AS 2 4 6 , 8 22,7 % 348 452 4,8 % 46 374 4,6 % 7 , 4 25,4 % 

Avantor ASA 1 7 3 , 2 29,8 % 316 848 38,2 % 107 394 14,5 % 7 , 8 44,4 % 

Centennial AS** 7 1 , 4 1,0 % 100 000 3,4 % 14 500 3,0 % 4 , 1 -37,9 % 

EAB Eiendom AS 1 4 0 , 0 0,0 % 165 000 0,0 % 14 500 3,0 % 4 , 1 0,0 % 

Eiendomsspar AS/Victoria AS 5 1 9 , 0 0,2 % 402 000 -2,0 % - 2,0 % 6 , 2 -7,5 % 

Entra Eiendom AS** 7 0 5 , 3 7,2 % 838 626 10,1 % - 2,0 % 1 1 , 1 40,5 % 

Fabritius Eiendom AS 5 7 , 4 -5,9 % 61 000 -11,7 % 1 600 3,5 % 3 , 5 -8,4 % 

Fearnley Finans Prosjekt AS 3 9 4 , 3 - 549 846 - - 1,6 % 7 , 2 - 

Ferd Eiendom 6 8 , 4 -0,1 % 86 000 0,0 % - 3,0 % 4 , 5 -16,7 % 

Gjensidige NOR Næringseiendom AS 1 178,0 -0,6 % 981 229 -12,9 % - 9,0 % 5 , 0 2,0 % 

Industrifinans Næringseiendom ASA 3 5 8 , 9 -19,7 % 337 785 -15,7 % 79 465 12,0 % 5 , 7 -11,9 % 

Kjøpesenter Holding AS** 7 0 , 8 -0,1 % 66 687 -0,5 % 7 675 2,7 % 4 , 5 9,8 % 

KLP Eiendom AS 9 0 3 , 5 2,6 % 699 137 0,8 % 70 909 2,4 % 7 , 9 14,5 % 

Kristiania Eiendomsforvaltning AS 8 1 , 4 5,0 % 147 450 0,2 % 6 750 4,0 % 4 , 1 -21,2 % 

Linstow Eiendom AS 2 9 0 , 6 -4,3 % 375 177 0,0 % 168 634 6,0 % 4 , 1 -2,4 % 

Mustad Eiendom AS 1 6 4 , 3 5,3 % 121 100 7,7 % 31 300 0,5 % 9 , 5 -7,8 % 

OBOS Forretningsbygg AS 2 5 6 , 9 10,3 % 277 100 11,5 % 34 800 6,7 % 4 , 4 33,3 % 

Olav Thon Gruppen 1 600,0 3,9 % - - - 2,3 % 4 , 7 -7,8 % 

Pecunia AS 1 4 5 , 5 37,3 % 94 835 32,2 % 12 644 0,5 % 1 1 , 3 -12,4 % 

Sektor Eiendomsutvikling AS 3 0 8 , 6 1,5 % 319 000 0,0 % 82 700 3,0 % 4 , 4 -2,2 % 

S p a r e B a n k 1 2 7 2 , 0 4,6 % 210 418 0,0 % 27 740 0,8 % 4 , 9 -15,4 % 

Steen&Strøm ASA 6 6 0 , 0 17,9 % 481 000 -12,5 % - 3,5 % 4 , 0 0,0 % 

Storebrand Eiendom 7 9 5 , 0 -12,8 % 632 500 -8,7 % 130 000 4,3 % 4 , 5 -6,3 % 

Nordea Liv** 3 3 1 , 1 16,5 % 274 000 9,3 % 29 500 1,1 % 6 , 8 -12,8 % 

Vital Eiendomsforvaltning 1 021,0 16,6 % 746 838 5,9 % - - 5 , 5 -8,3 % 

Warbo Gruppen 6 8 , 0 15,5 % 80 600 10,2 % 2 100 1,0 % 4 , 8 -20,0 % 

* Endring gjelder siden 3. kv. 2002 

* * Tall for 2. kv. 2003 er benyttet.

4.1 Nøkkeltall for eiendomsselskapene 

Oversikt over eiendomsselskapenes tre på topp i ulike kategorier. 

Størst leieinntekt pr. år (mill.): 

1 . Olav Thon Gruppen N O K 1.600 

2 . Gjensidige NOR N O K 1 . 1 7 8 

3 . Vi t a l N O K 1 . 0 2 1 

Størst samlet næringsareal: 

1 . Gjensidige NOR 981.229 m 2 

2 . Entra Eiendom AS 838.626 m 2 

3 . Vi t a l 746.838 m 2 

Lengst gjenværende leietid: 

1 . Pecunia AS 11,3 år 

2 . Entra Eiendom AS 11,1 år 

3 . Mustad Eiendom AS 9,5 år 

Størst vekst i leieinntekter siste år: 

1 . Amfi Eiendom AS 55,6 % 

2 . Pecunia AS 37,3 % 

3 . Avantor ASA 29,8 % 

Størst vekst i gjenværende leietid siste år: 

1 . Avantor ASA 44,4 % 

2 . OBOS Forretningsbygg AS 42,4 % 

3 . Entra Eiendom AS 40,5 % 

Størst vekst i næringsareal siste år: 

1. Amfi Eiendom AS 39,9 % 

2. Avantor ASA 38,2 % 

3. Pecunia AS 32,3 % 

Fig 12: Pris- og yieldeksempler for transaksjoner i Oslo markedet 2002 – 2003 

Kontor eiendom Pris (mNOK) Yi e l d K j ø p e r L e i e t a k e r 

Forskningsveien 2 Ca. 500 6 , 6 – 6 , 8 % Pareto Privat Equity(KS) G l a x o S m i t h K l i n e / R i k s h o s p i t a l e t 

Dronning Mauds Gt 1-3 4 4 0 7,2 % Pe c u n i a D i v e r s e 

Gullhaugveien 1-3 1 6 3 , 1 7,3 % Fearnley (KS) Hjemmet Mortensen 

Oslo Atrium 8 1 2 7,3 % Anders Wilhelmsen SAS , E&Y 

Hoffsveien 65 B 1 1 4 7,4 % Oslo Pe n s j o n s f o r s i k r i n g E l k e m 

Vahls gt. 1-3 3 0 1 7,5 % Pareto (KS) Plan & Bygningsetaten 

Nydalen Po r t e f ø l j e 6 8 9 7,5 % Nydalen Invest KS D i v e r s e 

Wergelandsveien 1-3* 3 6 7 7,6 % Slottsparken Eiendom KS L u f t f a r t s v e r k e t 

Pilestredet 33* 4 0 0 7,7 % Nordea (KS) Oslo Kemnerkontor 

St. Olavsplass 5* 2 9 9 7,8 % St. Olavs Plass 5 KS Universitetet i Oslo 

Lille Grensen 5 7 7 , 5 8,4 % Lille Grensen 5 KS D i v e r s e 

Stålfjæra 10* 6 4 8,9 % Stålfjæra 10 KS Lindab AS 

Bergerveien 12, As k e r 4 4 5 9,9 % DNB (KS) A B B 

* Dokumentavgift kommer i tillegg 

1 3

1 4 

Norsk Nærings Megling AS 

S A L G 

NNM jobber bevisst med hele salgsmarkedet 

i Stor-Oslo området, men 

har spesiell fokus på større og mellomstore 

eiendommer. 

Grundige analyser og et meget godt 

nettverk kreves for å avdekke eiendommens 

potensial og muligheter. 

Gjennomføring av salgsprosessen på 

en profesjonell måte krever innsikt og 

erfaring samt velutviklet forhandlingsteknikk. 

Gjennom dette legger vi 

grunnlaget for strategisk markedskommunikasjon 

og en optimal pris. 

U T L E I E 

Med mer enn 18 år i utleiebransjen har 

NNM opparbeidet seg en erfaring som 

har gjort selskapet til en av de største 

aktørene innen utleie av næringseiendom 

i Norge. 

Våre spesialister vet at for å lykkes med 

utleiearbeid er essensen å kvalitetsikre 

utleieprosessen fra start til mål. 

Dette oppnås gjennom erfarne og 

fokuserte eiendomsmeglere med en 

meget god markedsoversikt. 

Norsk Nærings Megling AS (NNM) ble 

etablert i 1984 og er i dag et selskap 

i Norden Gruppen som for øvrig 

består av Norden Corporate ASA og 

Norden Prosjekt AS. 

NNM er en av Norges ledende aktører 

innen kjøp, salg, søk og utleie av 

næringseiendom. Selskapet har fokus 

på kjernevirksomheten i Oslo med 

landsdekkende samarbeidsavtaler i 

stedet for stedlig representasjon. 

N o rden Corporate ASA har sin 

styrke inne corporate finance transaksjoner 

med spesiell vekt på handel, 

t j e n e s t e r, reiseliv og eiendom. 

S Ø K 

Gjennom den profesjonalisering som 

har skjedd i eiendomsmarkedet har 

produktet søk blitt stadig viktigere. 

Bedrifter på flyttefot har sett fordelen 

av å ha en egen rådgiver i sitt søk etter 

l o k a l e r, evaluering av alternativer, 

bistand i forhandlinger og opprettelse 

av leiekontrakt. 

NNM har gjennom flere år hatt oppdrag 

for alt fra mindre selskaper til 

store børsnoterte selskaper. Vi bistår i 

leie/kjøp av kontorlokaler, kombilokaler, 

lager og tomter. 

A N A LY S E 

Gjennom vårt daglige arbeid ser vi 

nødvendigheten av å knytte til oss analytikere 

som fokuserer på de korte og 

lange trendene i markedet. 

Analyseavdelingen utarbeider bl.a. 

NNMs kvartalsvise markedsrapport 

som blir benyttet av hele eiendomsmarkedet. 

I tillegg utføres analyser for og i samarbeid 

med våre kunder basert på problemstillinger 

knyttet til markedet for 

næringseiendom. 

N o rden Prosjekt AS a r b e i d e r 

hovedsakelig med tilrettelegging av 

finansielle løsninger tilknyttet eiendomsinvesteringer 

samt syndikering 

av eiendomsprosjekter. 

Det komplette tjenestespekter gjør 

at NNM har en meget god kontaktflate 

i markedet. Det samlede prosjektvolum 

fra 1984 og frem til i dag 

gir selskapet et godt erfaringsgrunnlag, 

finansiell innsikt samt tyngde 

ved forhandlinger. Dette sammen 

med gode og langsiktige kundeforhold 

er selskapets hovedstyrke. 

Pa r t n e r 

Øystein A. Landvik 

…har mer enn 20 

års erfaring fra 

e i e n d o m s b r a n s j e n . 

Utdannet Statsautorisert 

Eiendomsmegler CCMI og 

har været ansatt i Norsk Nærings 

Megling AS siden 1985 . Landvik har 

mottatt flere hedersbevisninger for 

sin innsats og engasjement i bransjen. 

E-post adresse: landvik@nnm.no 

Partner 

Knut M. Stokke 

…har mer enn 20 års 

erfaring fra finans og 

e i e n d o m s b r a n s j e n . 

Har erfaring fra Orkla 

Finans hvor han var ansvarlig direktør 

for eiendomsmegleravdelingen. 

Utdannet MBA fra Arizona State 

U n i v e r s i t y. Startet opp Norden Corporate 

i 1994. 

E-post adresse: stokke@nnm.no

Partner 

Lars P. Fasting 

…har mer enn 20 års 

erfaring fra finansog 

eiendomsmiljøet. 

Har erfaring fra ulike 

ledende stillinger innen Orkla ASA hvor 

han avsluttet som Ad m i n i s t r e r e n d e 

Direktør for Orkla Finans. Er utdannet 

sivilingeniør fra NTH. Startet opp 

Norden Corporate i 1994. 

E-post adresse: fasting@nnm.no 

Faglig leder 

Petter Nylend 

…er bedriftsøkonom 

fra BI og statsautoriserteiendomsmegler 

CCIM. Av l a 

e k s a m e n som beste eiendomsmeglerstudent 

i 1993 og har arbeidet i NNM 

siden mars 1994. Tidligere arbeidserfaring 

fra Vestenfjelske Bykreditt AS. 

Underviser på BI i faget næringsmegli 

n g . 

E-post adresse: nylend@nnm.no 

Statsautorisert 

eiendomsmegler 

CCIM 

Jan Wo l d 


fra BI. Fullførte eiendomsmeglerskolen 

på BI våren 1994. 

Han arbeidet deretter som eiendomsmegler 

i London, inntil han 

begynte i NNM juni 1996. 

E-post adresse: wold@nnm.no 

S t a t s a u t o r i s e r t 

e i e n d o m s m e g l e r / 

D i p l o m ø k o n o m 

Ole Christian 

I v e r s e n 

…er uteksaminert fra 

BI 1994. Har i tillegg studert økonomi/ 

markedsføring ved Arizona State 

University 1995/96. Uteksaminert fra 

eiendomsmeglerstudiet ved BI våren 

2000. Har jobbet i Gjensidige Bank som 

fagkonsulent før han ble ansatt i NNM 

september 1999. 

E-post adresse: iversen@nnm.no 

Statsautorisert eiendomsmegler 

Solveig Lund 

…er utdannet bedriftsøkonom 

fra BI. 

Uteksaminert fra 

eiendomsmeglerstudiet våren 1998. 

Hun arbeidet deretter som eiendomsmegler 

hos Petter Woxen inntil 

hun ble ansatt i Norsk Nærings Megling 

AS i oktober 1999. 

E-post adresse: lund@nnm.no 

Megler/ 

siviløkonom 

Jonas Karlsen 

…er utdannet Siviløkonom 

fra NHH i 

1998. Erfaring som 

prosjektleder fra Norlandia Hotellene. 

Begynte som megler i Norden 

Eiendomsmeglerforretning i juni 2001. 

E-post adresse: karlsen@nnm.no 

M e g l e r / 

Diplomøkonom 

Anne K. 

S i m o n s e n 

…er uteksaminert 

fra BI i 1995. Har i 

flere år arbeidet som næringsforvalter 

hos OBOS Eiendoms-forvaltning AS. Ble 

ansatt som megler i Norsk Nærings 

Megling AS i februar 2001. 

E-post adresse: simonsen@nnm.no 

S i v i l ø k o n o m 

Christoffer Sundin 

…har jobbet med 

e i e n d o m s t r a n s a ksjoner 

i Norden 

Corporate ASA siden 

juni 2001. Christoffer har erfaring fra 

Arthur Andersen & Co. som revisjonsmedarbeider 

og er utdannet siviløkonom 

fra Handelshøyskolen i Bergen. 

E-post adresse: sundin@nnm.no 

S t a t s a u t o r i s e r t 

e i e n d o m s m e g l e r / 

aut.regnskapsfører 

Gunn Nordeide 


og autorisert regnskapsfører 

fra BI. Uteksaminert fra 

eiendomsmeglerstudiet våren 1998. 

Har drevet egen virksomhet innenfor 

e iendomsforvaltning og regnskapsføring , 

samt arbeidet hos Notar Eiendom AS o g 

Postbanken Eiendomsmegling AS. 

Begynte i NNM februar 2001 som økon 

o m i s j e f. 

E-post adresse: nordeide@nnm.no 

1 5

Besøksadresse: Stranden 1a, Aker Brygge 

Telefon: 2311 6900 

Epost: post@nnm.no 

Foretaksregistrert 983 466 176 MVA 

Postadresse: Postboks 1715 Vika, 0121 Oslo 

Telefaks: 2311 6970 

http://www.nnm.no

markedsrapport næringseiendom www.nnm.no - UNION Gruppen

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?