Markedsrapport 1. kvartal - UNION Gruppen

UNION Gruppen 

MARKEDSRAPPORT 

NÆRINGSEIENDOM 

Q1 - 2005 

Q1 

UNION Norsk Næringsmegling AS • UNION Corporate ASA • UNION Eiendomskapital AS


MARKEDSRAPPORT 

NÆRINGSEIENDOM 

Q1 - 2005 

INNHOLD 

Hva blir eiendomsavkastningen de nærmeste tre årene - 4 

Investering i næringseiendom - 6 

Arealledighet status. Prisene i leiemarkedet er i bevegelse - 8 

Leiepris Oslo status - 10 

Leiepris Oslo prognose - 12 

Byggeaktivitet - 13 

Det europeiske eiendomsmarkedet - 14 

Handel og handelssteder - 15 

Hotellmarkedet - 16 

Boligmarkedet - 17 

BNP utvikling Norge - 18 

Internasjonale konjunkturer - 19 

Markeder (Oslo Børs, Olje, Valuta) - 20 

Inflasjon - 21 

Renter - 22 

Arbeidsledighet og sysselsetting - 23 

Eiendomsselskapene - 24 

Om UNION Gruppen - 26 

UNION Norsk Næringsmegling AS • UNION Corporate ASA • UNION Eiendomskapital AS 

UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q1-2005 - SIDE 2

SAMMENDRAG 

SALG NÆRINGSEIENDOM 

Det er fortsatt høy etterspørsel og meget god 

aktivitet.Kjøpsyielden er stabil på omlag 6% 

for godt beliggende eiendom med 7-10 års 

leiekontrakter. 

UTLEIE NÆRINGSEIENDOM 

Prisene er i bevegelse og trendpilene peker 

sakte, men sikkert oppover. De beste areal 

alternativene opplever større etterspørsel og det 

er færre større arealer å oppdrive 

(over 2.500 m 2 ). 

AREALLEDIGHET 

Den reelle ledigheten vurderes som betraktelig 

mindre enn de antatt 7% ledige kontorarealene 

i Oslo sentrum. Den store ledigheten kan ha 

skapt en følelse av ”falsk trygghet” og flere har 

fått erfare at 700.000 m 2 ledige kontorarealer i 

sentrum ikke er ensbetydende med 700.000 m 2 

moderne og relevante leiealternativer.

HVA BLIR EIENDOMSAVKASTNINGEN DE NÆRMESTE TRE ÅRENE 

Fortsatt god etterspørsel etter eiendomsinvesteringer 

Investorene viser en økende interesse for 

næringseiendom. Utviklingen innenfor sektoren 

eiendomssyndikering og eiendomsfond 

tilpasses nye investorgrupper og bidrar til en 

fortsatt god etterspørsel etter eiendomsinvesteringer. 

HVORDAN MÅLES AVKASTNINGEN I 

EIENDOMSMARKEDET? 

Eiendomsavkastningen måles som totalavkastning 

og inkluderer 2 elementer: 

Direkteavkastning 

Kan forenklet defineres som leie fratrukket eierkostnader 

dividert på eiendommens markedsverdi. 

Verdistigning 

En eiendoms verdistigning er i hovedsak relatert til 

utviklingen i eiendommens avkastningskrav og 

markedsleie samt inflasjon. 

Eiendomsindeksen IPD Index Norway måler den 

årlige totalavkastning på eiendom i Norge, og 

indeksen ble første gang publisert med tall for det 

norske markedet i år 2000. Pr. i dag er indekstallene 

basert på en eiendomsportefølje på samlet 

ca. NOK 60 mrd. Dette er det beste grunnlaget vi 

har for å beskrive eiendomsavkastningen i Norge. 

I henhold til IPD-indeksen var totalavkastningen 

for eiendomsmarkedet i Norge 9,6% i perioden 

2000-2003 (se graf). 

UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q1-2005 - SIDE 4 

EN FORENKLET BEREGNING AV 

EIENDOMSAVKASTNINGEN 

Hvordan vil direkteavkastningen utvikle seg? 

Kjøpsyielden som observeres i markedet kan 

brukes som en referanse på utviklingen i 

direkteavkastningen. I løpet av 2004 har 

kjøpsyielden på eiendom falt. Eiendom med god 

beliggenhet, solid leietaker, markedsmessig leie 

og kontraktslengde mellom 7-10 år, prises i dag til 

yield på ca. 6% sammenlignet med 7% for et år 

siden. 

IPD-indeksen viser at direkteavkastningen i 

gjennomsnitt for alle eiendomsmarkeder har vært 

relativ stabil på ca. 7,8% i perioden 2000-2003. 

IPD Tabell 

Totalavkastning eiendom 

14,0% 

12,0% 

10,0% 

8,0% 

6,0% 

4,0% 

2,0% 

0,0% 

-2,0% 

00 01 02 03 

Yield-fallet er observert i mange ulike eiendomssegmenter 

i 2004, og dette vil trekke ned direkteavkastningen. 

På den annen side forventer vi i 

perioden 2005-2007 en moderat økning av 

yielden, lavere ledighet og økt markedsleie. 

Dette vil trekke direkte-avkastningen opp. Med 

dette som utgangspunkt legger vi til grunn at 

direkteavkastningen for perioden faller til ca. 7,3%. 

HVORDAN VIL VERDIUTVIKLINGEN BLI? 

Verdiutviklingen påvirkes av endring i kjøpsyield, 

endring av markedsleie, inflasjonsforventninger og 

kapitalslit. De viktigste momentene er kommentert 

nedenfor: 

Direkteavkastning 

Verdistigning

Kjøpsyielden forventes å øke 

Yielden på eiendom har falt vesentlig i året som 

har gått og dette skyldes i hovedsak økt etterspørsel 

fra kjøpere av eiendom, endrede 

forventninger til utviklingen i markedsleiene og et 

kraftig fallende rentenivå. Det er mange 

investorgrupper som har et uttalt mål om å vekte 

seg opp i eiendom, og dette vil gi en fortsatt god 

etterspørsel etter eiendom og bidra til en fortsatt 

lav yield. Investorenes forventninger til økning av 

markedsleien er diskontert i dagens eiendoms- 

verdier og dette har gitt lave kjøpsyielder. 

Når disse forventningene innfris vil yielden 

normaliseres og øke. DnB Nor forventer i sine 

makroprognoser økte korte og lange renter i årene 

som kommer. Økte renter kan gi en økning av 

investors avkastningskrav på eiendom og bidra til 

at yielden øker. 

Basert på ovennevnte legger vi til grunn en 

moderat økning av yielden på eiendom i årene 

som kommer. 

Inflasjonen forventes å være lav 

Ved å investere i eiendom får man normalt betalt 

for inflasjonen ved at leiekontraktene indeksjusteres. 

Indeksjusteringen foretas årlig med 

endringen i Konsumprisindeksen. SSB har 

estimert gj.snittlig KPI de neste 3 år til 1,9%. 

Markedsleie for kontor, kjøpesenter og lager 

forventes å stige 

Leiekontrakter inngått i 4. kv 2004 og 1. kv 2005 

viser at leieprisene har begynt å stige. Leieprisene 

for kjøpesenter-segmentet forventes å øke 

ytterligere basert på forventning til privat konsum. 

Lagerleiene har vært stabile og forventes å stige 

noe som følge av god etterspørsel etter arealer. 

Grunnlaget for beregningen av eiendomsavkastningen 

i 2005-2007 kan litt forenklet 

oppsummeres som følger: 

Direkteavkastning + 7,3% 

Inflasjonsforventning + 1,9% 

Økt yield Negativ effekt 

Endring av markedsleie Positiv effekt 

Dersom effekten av økt avkastningskrav motvirkes 

av økte markedsleier kan man litt forenklet si at 

avkastningen i eiendomsmarkedet vil utgjøre ca 

9,0% årlig i årene som kommer. 

UNION EIENDOMSKAPITAL AS SINE 

FORVENTNINGER TIL AVKASTNING 2005-2007 

UNION Eiendomskapital AS utarbeider 

avkastningsprognoser for de største eiendomssegmentene 

i Norge, herunder Kontor Oslo, Kontor 

Bergen, Kontor Stavanger, Kontor Trondheim, 

Kontor Øvrige Byer samt Kjøpesenter og Lager. 

Prognosene er basert på en kombinasjon av: 

1. En regresjonsmodell basert på prognosene for 

ulike relevante makrovariable. 

Regresjonsmodellen tar utgangspunkt i årlige 

avkastningsdata for ovennevnte 

eiendomssegmenter tilbake til år 1988. 

2. En avkastningsmodell basert på en kvalitativ 

vurdering av leiepris, yield-utvikling, ledighet osv. 

for de ulike eiendomssegmenter. 

UNION Eiendomskapital AS tar utgangspunkt i 

begge modeller når prognosene for 

eiendomsmarkedet utarbeides og vi oppdaterer 

våre prognoser halvårlig. Vi har benyttet oss av 

makroestimater fra DnB Nor og SSB ved 

beregning av totalavkastningen for 2005-2007. 

UNION Eiendomskapital AS forventer at 

eiendomsmarkedet vil gi en gjennomsnittlig 

avkastning på 9,0% pr. år i perioden 2005- 

2007. 


INVESTERING I NÆRINGSEIENDOM 

Unormalt høy aktivitet og en kjøpsyield på ca. 6% 

Markedet for salg av næringseiendom deler 

normalt kalenderåret i fire. Det gjøres flest 

transaksjoner inn mot sommerferien og inn 

mot årsskiftet, mens det er relativt rolig i 

januar til april og august til oktober. 

I år har det ikke vært slik. 

Markedet for salg av næringseiendommer gjorde 

et markert skifte før jul i fjor. Kjøpsyielden falt 

ned mot 6% for godt beliggende eiendom med 

7-10 års leiekontrakter. Det ble omsatt mye 

eiendom. Bakgrunnen til dette er todelt; lav rente 

og økt etterspørsel, hvor den økte etterspørselen 

kommer som en følge av få alternative 

investeringsmuligheter til næringseiendom som 

gir en like god risikojustert forventet avkastning. 

Det gode salgsmarkedet har holdt seg over 

årsskiftet. De aktørene som var mest aktive før 

jul etterspør mer eiendom, og markedet for gode 

eiendommer fremstår som nærmest umettelig. 

Et godt eksempel på dette er salget av 

Brynsaléen 6 utleiet til Kripos i 20 år som ble 

solgt i januar med en kjøpsyield på ca. 5,2%. 

Vi har i en egen tabell listet opp et utvalg 

av gjennomførte salg med markedsførte 

kjøpsyielder. 


VIDERE UTVIKLING 

Vårt hovedtema i denne markedsrapporten er å 

fokusere på investors avkastningskrav ved kjøp 

av eiendom. Yielden er et speilbilde av investors 

risikojusterte krav til avkastning. investor 

vil ha risiko forbundet med bl.a. reutleie av 

eiendommen og finansiering av kjøpet. 

Vi ser nå at leiemarkedet begynner å bevege 

seg. Det tegnes flere nye leiekontrakter og 

nivåene er på vei oppover. Samtidig har den 

Yield 

8% 

7% 

6% 

5% 

4% 

3% 

2% 

1% 

0% 

98 

Ti års stat 

99 

00 

01 

Anslag netto yield 

02 

lange renten holdt seg lav etter nyttår, selv om 

rentekurven har begynt å peke oppover. 

En gryende bedring av leiemarkedet vil bidra til 

å holde kjøpsyielden nede, samtidig som et økt 

rentenivå vil presse yielden opp. Vi forventer at 

etterspørselen etter gode investeringsmuligheter 

i næringseiendom vil holde seg, og det faktum at 

det er etterspørselspress vil være med på å 

holde kjøpsyieldene på et lavt nivå. 

03 

04 

05 

Spread yield mot ti års stat

Likevel vil utviklingen i den lange renten, på de 

lave yieldnivåene vi ser nå, ha stor påvirkning. 

Vi merker tendenser til at yieldkurven er stigende 

parallelt med at rentekurven også stiger. 

Samvariasjonen mellom utviklingen av lange 

renter og yielden er stor ved salg av fi nansielle 

eiendommer, og eiendommer av denne type 

utgjør en vesentlig del av de transaksjoner som 

gjennomføres. 

Alt i alt forventer vi ikke at det lave yield-regimet 

vil holde seg over lang tid, men det er umulig 

å spå noe om når økningen i kjøpsyieldene vil 

komme. Vi legger uansett til grunn at vår rolle 

som megler, rådgiver og kapitalforvalter vil være 

den samme i alle markeder; å sikre at våre kunder 

kan gjennomføre transaksjoner til en god pris. 

Transaksjonsoversikt 2004 - februar 2005 

Dato Eiendom Leietaker Kjøpesum Kjøpsyield 

jan 04 Fløisbonnveien 2 Jernia ASA 193 000 000 8,1% 

apr 04 IFN portefølje Diverse 1 900 000 000 * 

jun 04 Strømsveien 102 Oslo kommune m. fl . 700 000 000 * 

jun 04 Frederik Selmers vei Oslo kommune m. fl . * 

jun 04 Brynsalleen 2 Ementor 370 000 000 * 

jun 04 Brynsengveien 10 Ementor * 

jun 04 Sommerrogaten 1 AS Oslo kommune m.fl . 6,5% 

sep 04 Rolf Wickstrøms vei 15 Forbrukerrådet og Operaen 115 000 000 7,8% 

okt 04 Fornebuveien 38-44 SAS 165 000 000 8,3% 

okt 04 Stillverksveien 1-9 Diverse 102 500 000 8,0% 

okt 04 Torget Vest Drammen Diverse 166 500 000 7,4% 

okt 04 Portefølje i Sverige Plantasjen 245 000 000 SEK 7,7% 

okt 04 Sandefjord og Tønsberg Plantasjen 78 000 000 7,4% 

okt 04 Solsiden Kjøpes. Trondheim Diverse 825 000 000 6,2% 

nov 04 Drammensveien 60 Skanska 307 000 000 5,9% 

nov 04 Hovin Nordre Strålfors 132 000 000 7,4% 

nov 04 Dyrskueveien 44 DFDS 108 000 000 8,5% 

nov 04 Universitetsgaten 8 Sparebankforeningen 86 000 000 6,8% 

nov 04 Gullhaug Torg 1 De norske Bokklubbene 166 500 000 6,3% 

des 04 Pilestredet 33 Oslo Kemnerkontor m.fl . 502 500 000 6,0% 

des 04 Per Krohgs vei 1 C. Tybring-Gjedde ASA 167 000 000 7,7% 

des 04 Regnbueveien 9 Ahlsell 97 000 000 9,1% 

des 04 Avantor Molde Diverse 150 700 000 9,1% 

des 04 Christian Krohgsgt. 2 NISS 8,5% 

des 04 Gullhaugveien 1-3 Hjemmet Mortensen 210 000 000 5,9% 

des 04 CJ Hambros Plass 1 Diverse 1 060 000 000 5,8% 

jan 05 Snekkerveien 1, Bodø Fylkestrygdekontoret 83 600 000 7,0% 

feb 05 Brynsallèen 6 Kripos 5,2% 

* Transaksjonene er gjennomført som porteføljesalg og/eller med leienivå som avviker betydelig fra markedsleie. Yieldnivå er derfor vanskelig å fastsette. 


Rosenkrantz gate 11. Salg av selskapet, ca. 4.700 m 2 . Flere 

leietakere med varierende leietid. Solgt fra Søylen Holding til 

Akersviken Eiendom. 

PRISENE I LEIEMARKEDET ER I BEVEGELSE 

Nå ”går toget” for de virkelig billige leiekontraktene 

Mens det tidligere var fare for frostskader for 

de leietakerne som har hatt is i magen og 

ventet på et langvarig bunn-nivå, er det nå fare 

for ”å fryse i hjel”. Prisene er i bevegelse og 

trendpilene peker sakte, men sikkert oppover. 

De beste areal alternativene opplever større 

etterspørsel og det er færre større arealer å 

oppdrive (over 2.500 m 2 ). 

Særlig begynner det å minke på større, moderne 

sentrumsarealer. Det spekuleres i en ledighet i 

sentrum ned mot 7%, mot nærmere 9-11% i 

utkantstrøkene (Bryn, Helsfyr i øst og Lysaker i 

Vest). Ledigheten på Skøyen har også blitt lavere. 

Det stilles videre spørsmål om når markedet i 

sentrum vil være i balanse og hvor raskt dette vil 

skje i form av arealabsorbsjon. 

Det er igjen et større skille mellom de ulike 

sentrumsområdene som i nedgangsperioden ble 

ansett som homogene. Sentrum ble i denne 

perioden ansett som ett marked, og prisene ble 

sammenliknet på tvers av de ulike lokale 

beliggenhetene. Det oppleves å være høyere 

betalingsvillighet for lokaler i Vika/Aker Brygge, 

samt for lokaler med gode tekniske kvaliteter og 

moderne standard. 


Selv om betalingsvilligheten nå ser ut til å øke, 

har det vært vanskelig å se dette som et direkte 

resultat på leienivåene. Årsaken til dette er at det 

i nedgangsperioden har vært operert med skjulte 

leierabatter i form av periodevis leiefritak, 

investeringer, gratis møbler etc. Verdien av denne 

kontantrabatten har det vært vanskelig å avdekke 

og prisfastsette, og det er denne kontantrabatten 

som nå ser ut til å forsvinne. Det er altså her vi 

først og fremst ser en høyere betalingsvillighet. 

Det ser videre ut til at ”sentrums”-begrepet har 

spredt seg hos leietakerne. Sentrale og 

sentrumsnære områder målt ut i fra offentlig 

Arealledighet Oslo, Asker og Bærum 

1 000 000 

800 000 

600 000 

400 000 

200 000 

0 

m 2 ledig 

kommunikasjon, infrastruktur og parkeringsdekning 

anses som like aktuelle som det tidligere 

”City Central”, så sant også lokalenes kvaliteter 

er gode og bygget er moderne. Eksempler på 

dette er blant annet Wergelandsveien 7 hvor det 

er inngått to store leiekontrakter på til sammen 

3.850 m 2 på leienivåer opp mot kr 1.800,- 

pr m 2 /år, samt Trikkestallen på Sagene hvor det 

er inngått en leiekontrakt på 1.950 m 2 til leienivå 

1.100,- pr m 2 /år. 

Spørsmålet som nå stilles er hvor raskt sentrum 

vil fylles opp og hvordan dette vil påvirke 

leienivåene fremover. Dette avhenger også av om 

10% 10% 9% 7% 6% 4% 4% 5% 4% 5% 10% 11% 9% 

93 

94 

95 

96 

97 

98 

99 

00 

01 

02 

03 

04 05 

(Kilde: Eiendomsspar)

presset mot sentrum vil fortsette, eller om 

leietakerne i stedet vil fokusere på randsonene 

som for eksempel Bryn/Helsfyr, Nydalen og 

Lysaker, som fortsatt har høy ledighet og lave 

leienivåer. 

Store leietakere har som tidligere nevnt færre 

gode valgmuligheter i sentrum og på Skøyen og 

kan bli tvunget til å se på alternative 

beliggenheter, eller avvente bygging av nye 

lokaler som for eksempel Vestbanen, Tjuvholmen 

og Bjørvika. 

Arealledighet - utvikling 

1 200 000 

1 000 000 

800 000 

600 000 

400 000 

200 000 

0 

m 2 ledig 

04 

05 

E06 

E07 

E08 

Ledighet 

Nybygg 

Absorpsjon 

E09 

(Kilde: Eiendomsspar) 


Pilestredet 33. Salg av eiendommen, ca. 21.000 m 2 . 

Hovedsaklig leiet ut til Oslo kemnerkontor. Solgt fra KS 

Pilestredet 33 til AS tilrettelagt av Fearnley Finans.

Kjøpers representant ved kjøp av eiendommen St. Olavs 

Plass 5, ca. 17.000 m 2 . 5,5 års leiekontrakt med Universitetet 

i Oslo. Solgt fra KS tilrettelagt av Alfred Berg Direkte 

Investeringer AS til Aberdeen Property Investors. 

LEIEPRIS OSLO - STATUS 

Færre ledige store arealer, geografiske skiller i sentrum 

Mens de største kontorleietakerne har 

færre gode leiemuligheter å velge mellom 

i Oslo sentrum, er tilbudet til de minste 

kontorleietakerne fortsatt forholdsvis stort. 

Blant de mindre leietakerne, som søker mot 

sentrum, er det fortsatt et forholdsvis godt tilbud 

for de som foretrekker gode kvalitetsobjekter. 

Utleierne er for øvrig mer tilbakeholdne med å 

tilby lange kontrakter på lave leienivåer. Lavest 

leienivå oppnås på kontrakter med kortere 

300 000 

250 000 

200 000 

150 000 

100 000 

50 000 

0 

Markedsleie 

Q1-2005* 

tendens 

m 2 ledig / ledighet i % 

9% 8% 7% 3% 4% 6% 4% 6% 7% 10% 10% 7% 13% 14% 12% 7% 7% 6% 14% 16% 15% 11% 13% 11% 

03 04 E-05 03 04 E-05 03 04 E-05 03 04 E-05 03 04 E-05 03 04 E-05 03 04 E-05 03 04 E-05 

Vika/Rådhuset 

Øvrige sentrum 


løpetid (under 3 år). Andelen av fremleiearealer 

går ned som følge av nærstående kontraktsutløp. 

Disse fremleiearealene har vært en medvirkende 

faktor til de lave leienivåene. Nå oppfattes det 

som større verdi for en leietaker å sikre seg 

lengre leiekontrakter direkte med gårdeier i 

stedet for å risikere kontraktsutløp 1-2 år frem 

i tid da det er en unison oppfatning at prisene 

skal opp. Det er hovedsakelig mindre, nystartede 

bedrifter med uforutsigbarhet knyttet til fremtidig 

vekst og ekspansjon, som benytter disse 

kortsiktige fremleiemulighetene. 

Det ser videre ut til at de geografiske skillene 

i sentrum er tilbake i en mer fremtredende 

rolle i prissammenlikningen blant leietakerne. 

Markedet i Oslo sentrum oppfattes ikke lenger 

som homogent og et kvalitetsobjekt i triangelen 

Vika/Aker Brygge og Sentrum vest oppfattes å 

ha en høyere verdi enn sammenliknbare lokaler i 

Kvadraturen og området øst for Egertorget. 

Indre Vest Indre Nord Indre Øst Ytre Vest Ytre Nord/Øst/syd Asker Bærum 

2.150 1.500 1.450 1.300 1.250 1.350 

1.300 

1.300 

*) Leie for nye eller totalrehabiliterte lokaler 

(Kilde: Eiendomsspar, UNION)

Leiepris prestisjesegment 

3 600 

3 200 

2 800 

2 400 

2 000 

1 600 

1 200 

NOK 

98 

99 

00 

01 

02 

03 

Maks 

Markedsleie 

Min 

04 

05 

Leiepris prestisje- og B-segment snitt og nominelt 

3 600 

3 200 

2 800 

2 400 

2 000 

1 600 

1 200 

NOK 

Prestisjesegment snitt (2005 kroner) 

Prestisjesegment snitt (nominelt) 

B segment (2005 kroner) 

B segment (nominelt) 

Type Min. Maks. Gj.snitt Tendens Høyeste* Laveste* 4. kv 04 

A. Prestisje lokaler 1.800 2.450 2.150 -22% +34% +2% 

B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 1.250 2.150 1.650 -23% +27% +3% 

C. Høy standard, forøvrig 1.000 1.600 1.200 -33% +26% 0% 

D. Ordinære lokaler 700 1.000 900 - - - 

E. Umoderne, mangelfulle lokaler 50 800 600 - - - 

*) Angir høyeste og laveste priser siden 1. kv. 1988 

98 

99 

00 

01 

02 

03 


04 

05 

Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i 

sentrale strøk av Oslo. 

A. Prestisje: 

Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. 

Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte 

eiendommer i meget attraktive deler av Oslo, spesielt i Vika og 

på Aker Brygge. 

B. Høy standard: 

Mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og 

rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen, bl.a. i 

”hovedgatene” i Vika til Stortorget, samt Skøyen og Lysaker. 

C. Høy standard: 

Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon 

og kjøling. Eiendomsmassen er enten oppført eller 

totalrehabilitert i løpet av de siste 5 år. Dersom eiendommen 

er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi fi nner 

også eiendommer som med den ”riktige” beliggenheten kunne 

ha vært i B-segmentet. 

D. Ordinære lokaler: 

Nivået oppnås i ”vanlige” eiendommer. Dette segmentet er 

”på hell”, og nesten uten unntak tidligere C-eiendommer. For å 

avansere til C-segmentet må ofte en betydelig rehabilitering til. 

E. Umoderne/mangelfulle lokaler: 

Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i 

forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt 

å rehabilitere pga mangelfull beliggenhet, område og miljø. 

Segmentet har til dels ”falt ut av markedet” og noen har hatt 

langtidsledighet.

Et utvalg av inngåtte leiekontrakter: 

Eiendom Areal Pris Løpetid 

Pontoppidans gate 7 1950 1100 11 

Stortingsgaten 8 250 1100 2 

Jernbanetorget 2 300 1450 

Trondheimsveien 184 487 1200 10 

Trondheimsveien 184 774 850 5 

Maridalsveien 323 3405 950 6 

Wergelandsveien 7 1650 1800 10 

Wergelandsveien 7 2200 1680 10 

Grini næringspark 8 1300 800 5 

Fred olsensgt. 5 166 950 3 

Innspurten 9 2 700 1 250 5 

Persveien 20 1 280 1 015 10 

Brugata 12 1 000 1 100 10 

Grensen 18 320 1 250 5 

Rosenkrantzgt 4 500 1 270 10 

Skippergata 31 140 1 400 3 

Karl Johan 21 120 1 500 5 

Drammensveien 177 1 634 1 200 10 

Rosenkrantzgate 22 1 100 1 250 10 

Støperigaten 2 1 700 1 015 5 

Standen 1 190 2 000 5 

Sandstuveien 70 900 1 250 5 

Brobekkveien 100-800* 1 270 5 

Brobekkveien 80 1 300 1 400 7 

Brobekkveien 80 500 1 500 10 

Lysaker Torg 25 2 000 1 200 7 

Lysaker Torg 25 300 1 350 4 

Lysaker Torg 25 350 1 350 5 

Lysaker Torg 25 330 1 350 5 

Billingstadsletta 91 1 000- 1500* 800-900 1,5 

Drammensveien 173 650 1 200 5 

*)Flere inngåtte kontrakter 

LEIEPRIS OSLO - PROGNOSE 

Kort tid mellom beslutning og innfl ytting 

En rekke leietakere ”har sittet lenge på 

gjerdet” for å treffe bunnen i markedet. For 

mange har dette nå resultert i et betydelig 

tidspress for å rekke ny innfl ytting før 

eksisterende kontrakt utløper. 

Dette tidspresset gir lite rom for oppgraderte 

og leietakertilpassede lokaler, og tvinger de 

fl este interessentene til å fokusere på moderne, 

innfl ytningsklare lokaler med stor fl eksibilitet. 

Den store ledigheten kan ha skapt en følelse 

av ”falsk trygghet” og fl ere har fått erfare at 

700.000 m2 ledige kontorarealer i sentrum ikke 

er ensbetydende med 700.000 m2 1996 

moderne 

og relevante leiealternativer. Flere av de ledige 

lokalene er utrangerte lokaler som ikke blir 

foretrukket. Det er derfor en betraktelig mindre 

andel enn de antatt 7% ledige kontorarealene 

i Oslo sentrum som faktisk vurderes av en 

leietaker. 

De moderne og attraktive ledige leieobjektene vil 

derfor ha en stigende attraktivitet, noe som også 

vil øke betalingsvilligheten i dette segmentet. 

Selv om ledigheten totalt sett er stor vil altså 

etterspørselen presse leiene opp. 


Oslo Børs 

300 

250 

200 

150 

100 

50 

2 500 

9% 

2 000 

1 500 6% 

1 000 

3% 

500 

0% 0 

Oslo Børs 

Leiepris prestisje (ett års etterslep) 

Leiepris prestisje 

98 99 00 01 02 03 04 05 

Leiepris Arbeidsledighet/Arealledighet 

3 12% 000 

6% 

4% 4% 5% 4% 5% 10% 11% 

98 99 00 01 02 03 04 05 

Leiepris, prestisje 

Arbeidsledighet i % 

9% 

Arealledighet i % 

3 250 

3 000 

2 750 

2 500 

2 250 

2 000 

5% 

4% 

3% 

2% 

1% 

0%

Produksjonen i bygge- og anleggsnæringen 

steg kraftig gjennom hele 2004 og var 10,1% 

høyere i 4. kvartal i 2004 sammenlignet med 

samme kvartal i 2003. Ser en bort fra normale 

sesongvariasjoner steg produksjonen med 

2,4% fra 3. til 4. kvartal i 2004. 

I perioden januar-oktober 2004 økte 

omsetningen med 10 milliarder kroner for 

bedrifter i bygge- og anleggsbransjen 

sammenlignet med samme periode i 2003. 

Dette tilsvarer er vekst på 7,9%. Det ble totalt 

omsatt for 136,8 milliarder kroner innenfor 

SSB Produksjonsindeks bygg/anlegg 

125 

120 

115 

110 

105 

100 

95 

90 

85 

98 99 

00 

01 

02 

bygge- og anleggsvirksomheten de ti første 

månedene i 2004. Bedriftene i næringshovedgruppen 

”grunnarbeid” hadde den største 

omsetningsveksten med 17,9%. 

Den største veksten er innenfor nybygg, der 

produksjonen var 12,3% høyere i 4. kvartal 2004 

sammenlignet med 4. kvartal året før. Innenfor 

rehabilitering av bygg var den tilsvarende 

veksten på 5,9%. 

Også innenfor anlegg er det høy aktivitet. Her 

steg produksjonen med 11,8% i 4. kvartal 2004 

03 

04 

05 

BYGGEAKTIVITET 

Omsetningen opp 10 milliarder på ti måneder 

sammenlignet med tilsvarende kvartal i 2003. 

Korrigert for normale sesongvariasjoner var det 

en vekst i anleggssektoren på 3,5% fra 3. til 4. 

kvartal i 2004. 

- Markedet for nye næringsbygg tror vi fortsatt vil 

være labert en god stund selv om leieprisene 

tenderer oppover. Hvis vi tror på en bedring de 

næremeste to til tre år kan dette imidlertid være 

tiden for å begynne å lete frem de gode 

beliggenheter, slik at alt er klart for bygging når 

mulighetene kommer. Dette sier Leif Johansen i 

Veidekke i en kommentar. 

(Kilde: SSB) 


Avantor-portefølje i Molde. Salg av fire eiendommer, ca. 

25.200 m 2 . Flere leietakere med varierende leietid. Solgt fra 

Avantor ASA til Angvik Investor AS.

Gullhaugveien 1-3. Salg av eiendommen, ca. 12.600 m 2 . 6,5 

års leie med Hjemmet Mortensen AS. Solgt fra KS tilrettelagt 

av Fearnley Finans. 

DET EUROPEISKE EIENDOMSMARKEDET 

Bedre tider og bedre priser 

En undersøkelse foretatt av eiendomsselskapet 

Cushman&Wakefield/Healey&Baker viser 

bedre tider og bedre priser for aktører innen 

næringseiendom. 

Rapporten viser at bedringen i verdensøkonomien 

endelig slår ut på prisene på de mest 

attraktive kontorlokalene. Økt etterspørsel etter 

moderne lokaler i riktige områder har presset 

leieprisene opp, sier Elanor Rossal i 

eiendomsselskapet Cushman&Wakefield/ 

Healey&Baker. 

London topper listen med leiepriser i de dyreste 

områdene på 13.000 kroner per kvadratmeter, 

mens Paris og Tokyo følger på plassene bak. 

De siste tre årene har Oslo falt fra 20. plass til 

27. plass og endte på kvadratmeterpriser på 

rundt 2.350 kroner i de dyreste områdene i fjor. 

(Kilde: DN/Cushman&Wakefield/Healey&Baker/Catella) 


Arealledighet 

20% 

15% 

10% 

5% 

0% 

Arealledighet og Prime Yield 

20% 

15% 

10% 

5% 

0% 

Arealledighet 

Prime Yield 

Paris 

Barcelona 

København 

Helsinki 

Berlin 

Brüssel 

München 

Madrid 

Oslo 

Frankfurt 

London 

Amsterdam 

Stockholm 

Barcelona 

Düsseldorf 

Berlin 

Amsterdam 

Brüssel 

Düsseldorf 

Frankfurt 

Helsinki 

København 

London 

Madrid 

München 

Oslo 

Paris 

Stockholm

HANDEL OG HANDELSSTEDER 

Kjempebutikker i Oslo sentrum tar opp kampen mot kjøpesentrene 

I årene frem mot 2007 kommer de store 

detaljhandelskjedene til å lage forvokste 

utgaver av forretningene sine i sentrum av 

Oslo. Dette mener Odd Gisholt, dean for 

varehandelsstudiet ved BI Norges 

Varehandelshøyskole (NVH). 

Han kaller det ”gigantomani”-trenden, der 

kjempebutikkene blir kjedenes flaggskip i landets 

mest folkerike område. Samtidig beroliger han 

oss om at det fortsatt vil være plass for de små, 

spesialiserte butikkene med høy servicegrad på 

både kjøpesentre og i bygater. Det ventes å bli 

flere butikker i en akse som beveger seg fra 

Grünerløkka over Torshov og Storo inn i Nydalen. 

NVHs fremskrivninger er en videreføring av 

handelsutviklingen de siste 15 årene. De virkelig 

store kjøpesentrene dukket for alvor opp rundt 

1990, og handelsstanden i Oslo tapte stort mot 

dem. Først etter ti år klarte Oslo-kjøpmennene å 

snu utviklingen, og i 1999 tapte butikkene i 

Akershus-kommunene tre milliarder kroner i 

omsetning til Oslo, etter lang tids handelslekkasje 

den andre veien. Spesielt er det 

fremveksten av kjøpesentre i den indre 

bykjernen, som Oslo City og Byporten, som har 

bidratt til det NVH den gangen kalte en 

suksesshistorie. Nå ventes denne trenden å 

fortsette. 

Også handelen på Alna vil øke videre, tror 

Gisholt. Det er i så fall i tråd med konklusjonen i 

en doktorgrad som ble lagt frem for et år siden. 

Sivilarkitekt Akkelies van Nes fra Norges 

landbrukshøgskole påviste der at Ring 3 er blitt 

Oslos viktigste handlegate, med Smart Club, 

IKEA og byggevarehus i spissen. Det vil nok 

hende ett og annet i Bjørvika også, tror NVH, 

men tidsperspektivet for utbyggingen der er 

fortsatt uklart. 

(Kilde: www.aftenposten.no, BI.no) 


Per Krohgs vei 1. Salg av eiendommen, ca. 16.800 m 2 . 10 års 

leie med C. Tybring-Gjedde ASA. Solgt fra KS tilrettelagt av 

Ness, Risan & Partners til KS tilrettelagt av DnB NOR Markets.

Skanska Norge-portefølje. Salg av tre eiendommer, ca. 

21.200 m 2 . Ca. 11 års vektet leietid. Solgt fra Skanska Norge 

til KS tilrettelagt av Ness, Risan & Partners. 

HOTELLMARKEDET 

Vekst i januar og grunn til fortsatt optimisme 

Hotellovernatting økte 5% i januar og SSB 

signaliserer grunn til fortsatt optimisme. 

Ved hotellene utgjorde økningen 5% i forhold 

til januar 2004. Ser vi på de ulike segmentene, 

viser det seg at den største veksten er kommet 

innen yrkesreisemarkedet med 10,5%. For 

kurs og konferanser var det en liten nedgang på 

0,4%, mens ferie- og fritidsmarkedet økte med 

2,5%. 

I likhet med de siste månedene er det i 

storbyene, Oslo, Akershus, Bergen, Rogaland 

(Stavanger) og Sør-Trøndelag (Trondheim) at 

veksten var sterkest. For øvrig viser alle fylkene 

fra og med Møre og Romsdal og nordover vekst 

i antallet hotellovernattinger. Størst svikt var det i 

Agderfylkene og Telemark samt Østfold. 

Antallet norske overnattinger ved hotellene 

økte med 4%, mens antallet utenlandske 

overnattinger økte med 6%. Både svensker, 

finner, nederlendere og tyskere noterer seg for 

betydelig oppgang, besøket av dansker gikk ned 

med 11%. 

Den gjennomsnittlige beleggsprosenten på 

landsbasis økte fra 40,0 til 42,3, og 

gjennomsnittlig losjipris fra 701 til 707 kroner. 

(Kilde: RBL/SSB) 


Rompris og kapasitetsutnyttelse Oslo 

800 

NOK Kapasitet 

100% 

750 

90% 

700 

80% 

650 

70% 

600 

60% 

550 

50% 

500 

40% 

450 

30% 

400 

20% 

350 

10% 

300 

0% 

94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 

Kap. utnyttelse (%) Rompris (infl. justert) 

Rompris 

Rev par

Rente- og gjeldsbelastning 

14 

12 

10 

8 

6 

4 

2 

0 

Rentebelastning % Gjeldsbelastning % 

87 

88 

89 

Gjeld Gjeld alternativ bane 

Rentebetaling Rentebetaling alternativ bane 

90 

91 

92 

93 

94 

95 

96 

97 

98 

99 

00 

01 

02 

03 

04 05 06 07 

200 

175 

150 

125 

100 

75 

50 

BOLIGMARKEDET 

Boligkrasjet kommer i 2006? 

Christian Ringnes i Eiendomsspar spår krakk i 

boligmarkedet i 2006. 

Mens han ser strålende utsikter for norsk 

økonomi i årene som kommer, på grunn av lave 

renter og økende sysselsetting i Norge, er han 

bekymret for boligmarkedet på ett til to års sikt. 

Han peker på den fantastiske boligprisutviklingen 

som har vært på 90-tallet, da prisene har 

tredoblet seg i reelle tall. I januar i 2004 steg 

boligprisene fem prosent, i januar i år steg de 

fire prosent. Men treet kan ikke vokse inn i 

himmelen. 

SSB Boligprisindex Regnbueveien 9. Salg av eiendommen, ca. 10.100 m 2 . 5 års 

130 

120 

110 

100 

90 

80 

70 

60 

Norge 

Oslo 

98 99 00 01 02 03 04 05 

Kraftig økning i boligbyggingen vil senke prisene, 

og spesielt Oslo kan være i faresonen, tror 

Ringnes. 

- Vi vet det kommer til å krasje, trolig i 2006. 

Men 2005 blir et godt år, sier han. 

Det kan være verdt å merke seg at Ringnes også 

spådde et kraftig prisfall for boliger i 1998 og 

1999. Siden den gang har prisene på leiligheter i 

snitt steget rundt 65-70% i Norge. 

(Kilde: DN) 


leie med Ahlsell AS. Solgt fra Mallin Eiendom til KS tilrettelagt 

av DTZ Realkapital.

Pontoppidans gate 7, 1.950 m 2 kontor leiet ut for kr. 1.100,- 

pr m 2 /år 

BNP UTVIKLING NORGE 

Oppturen fortsetter i norsk økonomi 

Statistisk sentralbyrå mener høykonjunkturen 

i norsk økonomi fortsetter ut 2007. Men ute i 

verden peker pilene i motsatt retning. Det kan 

gi lave renter i flere år fremover. I den sterke 

gjeldsveksten ligger det likevel en kime til 

boble, mener SSB. 

Oljeinvesteringene bidrar til at SSB tror på en 

vekst i det totale brutto nasjonalproduktet på 

3,9% neste år. Mens den i 2006 og 2007 vil 

dempes til rundt 2,5%. SSB tror heller ikke det 

er behov for, eller rom for, å øke rentene for å 

holde inflasjonen i sjakk. 

(Kilde: TDN Finans og SSB) 

SSB Makroøkonomiske hovedstørrelser 

(% vis endring hvis ikke annet oppgitt) 


BNP (SSB 7. desember 2004) 

% 

5 

4 

3 

2 

1 

0 

BNP vekst (%) 

SSB prognose 

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 

2005 - 2006 

Prognoser 

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004* 2005 2006 

Konsum i husholdninger 6,5 3,2 2,7 3,3 3,9 1,8 3,6 3,7 5,2 5,1 4,2 

BNP 5,3 5,2 2,6 2,1 2,8 2,7 1,4 0,3 2,8 3,9 2,5 

BNP Fastlands-Norge 4,2 4,9 4,1 2,7 2,5 2,1 1,7 0,7 3,6 2,8 2,3 

Sysselsatte personer 2 2,9 2,5 0,8 0,4 0,2 0,3 -0,6 0,6 0,9 1,0 

Arbeidsledighetsrate (nivå) 4,8 4 3,2 3,2 3,4 3,5 3,9 4,5 4,1 4,0 3,8 

Konsumprisindeksen (KPI) 1,2 2,6 2,3 2,3 3,1 3,0 1,3 2,5 1,1 1,7 2,3 

KPI-JAE .. .. .. .. .. 2,6 2,3 1,1 1,0 1,9 2,3 

Boligpris 8,4 10,9 9,7 9,4 14,1 7,2 4,0 1,6 10,5 4,1 4,6 

Husholdningenes realdisponible inntekt 3,4 3,8 5,7 2,8 3,6 -0,2 8,8 1,7 3,7 2,6 2,9 

*) Tall oppdatert for 4.kv. Kilde SSB

BNP EMU-området og USA 

5 

4 

3 

2 

1 

0 

% 

01 

BNP vekst EMU 

BNP vekst USA 

02 

03 

04 

05 

E06 E07 

INTERNASJONALE KONJUNKTURER 

Svak vekst i euroland 

EUROSONEN 

Brutto nasjonalproduktet i eurosonen viste 

svakere vekst enn ventet i fjerde kvartal i fjor. 

BNP-veksten i eurosonen var 0,2% i fjerde 

kvartal 2004 sammenlignet med foregående 

kvartal. På årsbasis var BNP-veksten 1,6%, viser 

statistikk fra EUs statistikkorgan Eurostat. 

Den europeiske sentralbanken (ESB) har redusert 

sine BNP- anslag for 2006 fra 2,2% til 2,1%. 

I 2007 ventes veksten å bli 2,3% 

USA 

Bruttonasjonalproduktet (BNP) i USA viste en 

vekst på 3,9% i tredje kvartal 2004. Det var på 

forhånd ventet en BNP-vekst på 3,7% i perioden. 

JAPAN 

Japan er inne i sin fjerde resesjon siden 1991 

etter at BNP i fjerde kvartal falt med 0,1%, mens 

BNP-tallene for tredje kvartal ble revidert til en 

nedgang på 0,3%. 

(Kilde DN, Bloomberg News) 


Stortingsgaten 8, 250 m 2 kontor leiet ut for kr. 1.100,- pr 

m 2 /år

Jernbanetorget 2, 300 m 2 forretningslokale 

leiet ut for kr. 1.450,- pr m 2 /år 

MARKEDER 

Oslo børs når årets 20. rekordnotering 4. mars 

OSLO BØRS 

Hovedindeksen på Oslo Børs steg fredag 4. mars 

til nok en toppnotering, rekord nummer 20 så 

langt i år. Høy oljepris bidro til oppgang for Statoil 

og Hydro. Hovedindeksen steg 1,04% til 263,80 

poeng, og det er 20. gang i år at hovedindeksen 

stenger på ny ”all time high”. 

OLJEPRISEN KAN NÅ 80 DOLLAR 

Flere oljeanalytikere tror nå at oljeprisen kan 

gå over 60 dollar per fat i år. Enkelte snakker 

også om oljepriser på 75 til 80 dollar per fat. 

Fungerende generalsekretær i Opec, Adnan 

Shihab-Eldin, sier at muligheten for at prisen på 

olje kan stige til høyere nivåer om tilbudssiden 

blir forstyrret. - Jeg vil ikke bli overrasket om 

prisene topper på over 60 dollar pr fat i tredje 

kvartal, eller de kommende ukene før Opecmøtet, 

sier oljeanalytiker Deborah White i Societe 

Generale til Wall Street Journal fredag. 

VALUTA 

I mars fortsetter kronen å falle i verdi mot både 

euro og dollar. Selv om en svakere krone isolert 

trekker i retning av en tidligere renteøkning, har 

reaksjonene i rentemarkedet foreløpig vært små 

på kronesvekkelsen. 

(Kilde TDN Finans og DN) 


Oslo Børs 

400 

350 

300 

250 

200 

150 

100 

50 

0 

Valuta 

Index 

120 

115 

110 

105 

100 

95 

90 

85 

80 

Index 

98 

98 

99 

99 

00 

00 

01 

01 

02 

02 

03 

Importvektet valutakurs 

Konkurransekursindeksen 

(stigende kurve = svakere NOK) 

03 

04 05 

Oslo Børs 

Eiendomsselskapene 

04 05

Inflasjon 

% 

6 

5 

4 

3 

2 

1 

0 

-1 

-2 

Inflasjon (KPI) 

98 99 00 01 02 03 04 05 

INFLASJON 

Kronen faller kraftig etter svak prisvekst i januar 

Kjerneinflasjonen steg 0,7%, mens 

konsumprisene viste en vekst på 1,1% i 

januar. 

På forhånd var det ventet at kjerneinflasjonen 

(KPIJAE) ville stige 1,2% fra midten av januar 

2004 til midten av januar 2005. Samtidig var 

det ventet en oppgang i konsumprisene (KPI) på 

1,6% på årsbasis. 

Norges Bank ventet i seneste inflasjonsrapport 

at kjerneinflasjonen ville stige med 1,3% i 

januar. Dagens tall er langt under sentralbankens 

prognoser og fortsatt milevis under Norges 

Banks mål om en prisstigning på 2,5%. 

Kronen svekkes markert og markedsrentene 

faller etter de svake tallene, som isolert sett gir 

sentralbanken enda mindre grunn til å heve 

styringsrentene med det første. 

(Kilde TDN og SSB) 


Trondheimsveien 184 

- 487 m 2 kontor leiet ut for kr. 1.200,- pr m 2 /år 

- 574 m 2 kontor leiet ut for kr. 850,- pr m 2 /år 

- 200 m 2 kontor leiet ut for kr. 850,- pr m 2 /år

Maridalsveien 323 

- 1.283 m 2 kontor leiet ut for kr. 950,- pr m 2 /år 

- 2.122 m 2 kontor leiet ut for kr. 950,- pr m 2 /år 

RENTER 

Uenighet om fremtidig rente-scenario 

De fleste økonomer tror at det vil komme 

en renteøkning fra Norges Bank i juni. 

Sjeføkonom Jan Andreassen i Terra Securities 

står imidlertid på sitt. 

- Jeg er i tvil, men velger å stå på mitt om at 

sentralbanken burde konsentrere seg om å få 

opp inflasjonen. Sist gang kjerneinflasjonen 

var over 1,5%, som er nedre ende av båndet, 

var i april 2003. Vi har derfor nå 18 måneder 

bak oss med inflasjon til dels godt under dette 

båndet. Jeg kan heller ikke se hva som skal få 

inflasjonen vesentlig opp i år, sier Andreassen. 

Andreassen peker på at det i hans prognoser er 

lite trolig at inflasjonen vil bli noe særlig høyere 

enn 1,0% når vi går inn i 2006. Han tror heller 

ikke veksten er så sterk som sentralbanksjef 

Svein Gjedrem gir uttrykk for. 

- Jeg synes veksten i norsk økonomi er omtrent 

der den burde være, og da burde vi også ha 

omtrent den pengepolitikken vi har i dag. Jeg 

skal ikke krangle på en ”kvarting” opp eller ned, 

men i markedet i dag er det priset inn at renten 

vil stige med ett prosentpoeng i løpet av det 

neste året, og det tror jeg er alt for mye, sier 

sjeføkonomen. 

(KIlde: TDN) 


Renteutvikling 

9,0 

7,5 

6,0 

4,5 

3,0 

1,5 

0,0 

% 

98 

Swap-kurve 

6 

5 

4 

3 

2 

1 

% 

1 mnd 

99 

3 mnd 

00 

6 mnd 

01 

12 mnd 

02 

3 år 

03 

5 år 

04 

7 år 

10 års stat 

3 mnd NIBOR 

05 

9-mar-05 

7-des-04 

12-mar-04 

12-feb-04 

10 år

5 

4 

3 

2 

1 

0 

Arbeidsledighet 

% 

2 300 

2 280 

2 260 

2 240 

2 220 

2 200 

2 180 

2 160 

2 140 

Arbeidsledighet Norge 

98 99 00 01 02 03 04 05 

Sysselsetting 

Antall (1000) Norge 

1999 99 

2000 00 

Akershus 

2001 01 

Oslo 

2002 02 03 

Norge 

1 kv 0403 

jan/feb 05 

2 kv 03 05 

3 kv 03 05 

ARBEIDSLEDIGHET OG SYSSELSETTING 

Ledigheten er som forventet 

Antall (1000) Oslo/Akershus 

4 kv 03 05 

300 

290 

280 

270 

260 

250 

240 

230 

220 

Ifølge Arbeidskraftundersøkelsen (AKU) 

viste sesongjusterte tall med tre måneders 

glidende gjennomsnitt at ledigheten var på 

105.000 personer i desember, tilsvarende en 

ledighetsrate på 4,4%. 

Ifølge en undersøkelse TDN Finans hadde foretatt 

blant seks makroøkonomer er dette helt i tråd 

med forventningene. 

I foregående måned var ledigheten på 106.000 

personer, mens ledighetsraten var på 4,4%. 

Ifølge SSB viser sesongjusterte tall at antall 

sysselsatte steg med 6.000 i tremånedersperioden 

august-oktober til november-januar. 

Samtidig falt arbeidsledigheten med 2.000 

personer i samme periode. Utførte ukeverk (av 

37,5 timer) steg med 41.000 personer. 

(Kilde DNB NOR Markets) 


Wergelandsveien 7 

- 1.650 m 2 kontor leiet ut for kr. 1.800,- pr m 2 /år 

- 2.200 m 2 kontor leiet ut for kr. 1.680,- pr m 2 /år

Grini Næringspark 8, 1.300 m 2 lager leiet ut for kr. 800,- pr 

m 2 /år 

EIENDOMSSELSKAPENE 

Pr. 31.12.2004 

Børsnoterte Bruttoleie 

(mNOK) 

Hovedliste 

Olav Thon Eiendomsselskap ASA 

Olav Thon Gruppen 


Samlet 

næringsareal 

Arealledighet 

1 700 3,4% 4,0 

Steen & Strøm ASA 907 600 000 3,0% 3,0 

Unoterte 

Eiendomsspar AS/Victoria Eiendom AS* 523 403 000 3,0% 6,0 

Vektet 

gjenv. 

leietid 

Livselskaper/Forsikring/Bank Bruttoleie 

(mNOK) 

Samlet 

næringsareal 

Arealledighet 

Nordea Liv 347 303 000 6,3% 5,6 

Storebrand Eiendom 990 800 825 4,5% 4,3 

*Vital Eiendomsforvaltning AS 1 887 1 461 168 - - 

SpareBank 1 265 198 722 1,3% 4,2 

*KLP Eiendom AS 908 719 236 2,8% 7,8 

*Glitne Eiendom/GjensidigeNOR Forsikring 250 220 000 8,0% 4,8 

Syndikeringselskapene Prosjekter hittil i år Prosjekter i markedet nå Prosjekter siste 5 år 

Antall Verdi Antall Verdi Antall Verdi 

Orkla Finans (Orkla Finans startet virksomheten sin januar 2002) 4 560 0 0 9 840 

Tschudi & Malling eiendom as 2 125 0 0 9 910 

Acta (Acta er organisert i fond. Tre porteføljer er i markedet nå med opptil 30 prosjekt)* 10 6 200 3 2 250 50 13 600 

Ness, Risan & Partners as 5 900 0 0 20 3 000 

UNION Eiendomskapital 5 600 1 100 - - 

First Securities (First Securities har derevet i syndikeringsmarkedet i to år) 3 1 500 0 0 7 2 500 

Pareto Private Equity asa 5 1 050 1 200 24 4 300 

Fearnley (Fearnley har ikke tall på prosjekter siste fem år) 12 2 000 0 0 - 2 900 

DnBNOR Markets 2 320 0 0 17 2 300 

Nordea (Nordea har kun holdt på i tre år) 3 500 8 1 500 6 1 200 

Alfred Berg Industrifi nans Direkte Invisteringer as 4 440 0 0 12 8 100 

Samlet 67 16 295 13 4 050 166 40 350 

*Ikke levert tall for Q4 2004 

Vektet 

gjenv. 

leietid

Kjøpesenter/Butikk Bruttoleie 

(mNOK) 

Samlet 

næringsareal 

EIENDOMSSELSKAPENE 

Pr. 31.12.2004 

Arealledighet Vektet gjenværende 

leietid 

Kjøpesenter Holding AS* 71 66 687 2,7% 4,5 

ICA Eiendom AS* 284 363 237 4,7% 6,7 

AMFI Eiendom AS 451 488 954 2,0% 5,0 

Sektor Eiendomsutvikling AS 378 370 000 3,0% 3,8 

Andre Bruttoleie 

(mNOK) 

Samlet 

næringsareal 

Arealledighet Vektet gjenværende 

leietid 

Andenæs Eiendom AS 89 90 000 4,4% 4,0 

Aspelin Ramm Gruppen 257 367 997 5,6% 7,4 

Centennial AS* 69 100 000 3,5% 3,7 

EAB Eiendom AS 131 155 000 5,7% 4,0 

Entra Eiendom AS 943 900 000 5,0% 11,3 

Fabritius Eiendom AS* 61 65 446 1,5% 3,6 

Avantor ASA* 166 321 128 12,0% 8,1 

Industrifi nans Næringseiendom ASA* 315 326 006 11,8% 5,3 

Ferd Eiendom AS* 74 85 800 3,4% 3,9 

Kristiania Eiendomsforvaltning AS* 81 147 450 4,0% 4,1 

Linstow Eiendom AS 207 233 201 6,0% 4,9 

Mustad Eiendom AS 175 130 600 1,2% 8,5 

OBOS Forretningsbygg AS 261 267 100 7,5% 4,5 

Pecunia AS 113 66 753 0,3% 8,4 

Wabo Gruppen 73 90 513 2,0% 5,2 

Aberdeen Property Investors ** 85 70 200 2,0% 7,2 

Höegh Invest Eiendom 198 200 000 2,0% 6,4 

NSB Eiendom (inkl. ROM Eiendomsutvikling AS) 457 725 330 9,6% 3,6 

*Ikke levert tall for Q4 2004 **Aberdeen har eiendommer under forvaltning tilsvarende kr 5 mrd. 


Fred Olsensgt. 5, 166 m 2 kontor leiet ut for kr. 950,- pr m 2 /år

PROFILEN 

Lars Even Moe 

Moe startet i UNION Eiendomskapital AS den 1. 

desember 2004, og skal arbeide med å etablere 

eiendomsfond og eiendomssyndikater for investorer 

i det norske markedet. UNION Eiendomskapital AS 

sin kjernevirksomhet er å drive aktiv forvaltning 

av eiendomsinvesteringer og gi investor den 

eiendomseksponering de har behov for. Målsettingen 

for selskapet er å bygge opp en eiendomsportefølje på 

3-5 mrd og gi investor en risikojustert avkastning som er 

høyere enn våre konkurrenter. 

UNION GRUPPEN 

Selskaper og partnere i UNION Gruppen 


UNION Gruppen tilbyr et bredt tjenestespekter 

innen corporate finance rådgivning, 

megling av næringseiendom, syndikering av 

eiendoms-prosjekter og tilrettelegging av 

finansieringsløsninger. Gruppens nøkkelpersoner 

har vært rådgivere i en rekke høyt profilerte 

transaksjoner i og utenfor Norge, og har et 

omfattende kontaktnett innenfor industrielle og 

finansielle miljøer med interesse 

for gruppens fokusområder. Gruppen hadde i 

2004 driftsinntekter på ca. NOK 92 mill. 

UNION CORPORATE ASA 

UNION Corporate ASA (tidl. Norden Corporate 

ASA) er et uavhengig norsk verdipapirforetak 

Partnere i UNION Gruppen 

Øystein A. Landvik 

Ansatt i UNION Norsk Næringsmegling AS 

siden 1985. Har mer enn 20 års erfaring fra 

eiendomsmarkedet. Utdannet statsautorisert 

eiendomsmegler CCMI. Øystein A. Landvik har 

mottatt flere hedersbevisninger for sin innsats og 

engasjement i bransjen. 

E-post: landvik@uniongruppen.no 

Knut M. Stokke 

Ansatt i UNION Gruppen siden starten i 1994. 

Har mer enn 20 års erfaring fra finans- og 

eiendomsmarkedet, sist som adm.dir. i Orkla 


med hovedfokus på corporate finance 

transaksjoner innen bransjene handel, tjenester, 

finansielle tjenester, lett industri, reiseliv, media 

og eiendom. UNION Corporate ASA bistår i alle 

typer corporate finance transaksjoner, herunder 

fusjoner og oppkjøp, salg, fisjoner, private og 

offentlige kapitaltransaksjoner, verdipapirisering, 

strukturert finansiering, samt strategisk og 

finansiell rådgivning. 

UNION NORSK NÆRINGSMEGLING AS 

UNION Norsk Næringsmegling AS (tidl. Norsk 

Nærings Megling AS) er et av Norges ledende 

næringsmeglerforetak med fokus på salg, utleie 

og søk av næringseiendom. Selskapet har de 

siste 10 årene formidlet næringseiendom til 

Finans (Eiendomsmegling) frem til 1994. 

Før dette erfaring fra bl.a. Arthur Andersen, 

Fellesbanken, Oslobanken. Utdannet MBA fra 

Arizona State University. 

E-post: stokke@uniongruppen.no 

Lars P. Fasting 


Har mer enn 20 års erfaring fra finans- og 

eiendomsmarkedet, sist som adm.dir. i Orkla 

Finans Gruppen frem til 1994. Før dette ulike 

ledende stillinger i Orkla ASA, bl.a. som leder for 

forretningsutvikling og for investeringsområdet. 

en verdi av ca. NOK 30 milliarder, formidlet ca. 

500.000 m 2 for utleie og bistått en rekke større 

selskaper med leiesøk. 

UNION EIENDOMSKAPITAL AS 

UNION Eiendomskapital AS tilbyr private 

og institusjonelle investorer å investere 

i eiendomssyndikater og eiendomsfond. 

Selskapet tar et helhetlig ansvar for 

eiendomsinvesteringene, og tilbyr aktiv 

forvaltning av eiendom. 

Utdannet sivilingeniør fra NTH. 

E-post: lpf@uniongruppen.no 

Per Erik Engebretsen 


Har mer enn 10 års erfaring fra finansmarkedet, 

sist som adm.dir. og grunnlegger av Orkla Finans 

(Forsikring) frem til 1994. Før dette erfaring 

fra forskjellige stillinger i bl.a. Storebrand 

og Forenede. Utdannet siviløkonom fra 

Handelshøyskolen i Bodø. 

E-post: pee@uniongruppen.no

UNION CORPORATE ASA 

Per Olav Langaker 

Ansatt i UNION Corporate ASA siden mars 2003. Han har 

tidligere vært COO i ResidenSea Ltd. samt administrerende 

direktør og partner i Dephi Forvaltning AS. Langaker 

har også vært strategisk rådgiver ved Norges teknisknaturvitenskapelige 

universitet, der han jobbet med offentlige 

utredninger og mindre bedrifter. Per Olav Langaker er 

utdannet siviløkonom ved Handelshøyskolen BI. 

E-post: pol@uniongruppen.no 

Ronny Berg 

Ansatt i UNION Corporate ASA siden april 2001. Tidligere 

jobbet Berg som rådgiver i Accenture. Berg er utdannet 

siviløkonom ved Norges Handelshøyskole. 

E-post: rb@unioungruppen.no 

Stian Svendsen 

Ansatt i UNION Corporate ASA siden april 2001. Han har 

tidligere erfaring fra strategisk rådgivning i Arkwright AS. 

Svendsen er utdannet siviløkonom ved Handelshøyskolen BI. 

E-post: ss@uniongruppen.no 

Katharina Endresen 

Utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI, og har i tillegg 

en Mastergrad fra Macquarie University i Sydney. Har jobbet 

med strategisk rådgivning i Capgemini i mer enn tre år. 

Begynte å jobbe i UNIONgruppen i 2005. 

E-post: ke@uniongruppen.no 

UNION NORSK NÆRINGSMEGLING AS 

Jan Wold, statsautorisert eiendomsmegler 

Bedriftsøkonom fra BI. Fullførte eiendomsmeglerskolen på 

BI våren 1994. Han arbeidet deretter som eiendomsmegler i 

London og begynte i UNION Norsk Næringsmegling AS i juni 

1996. E-post: wold@uniongruppen.no 

Solveig Lund, statsautorisert eiendomsmegler 

Utdannet bedriftsøkonom fra BI. Uteksaminert fra 

eiendomsmeglerstudiet våren 1998. Hun arbeidet deretter 

som eiendomsmegler hos Petter Woxen AS inntil hun ble 

ansatt hos UNION Norsk Næringsmegling AS i oktober 1999. 

E-post: lund@uniongruppen.no 

Anne K. Simonsen, diplomøkonom/megler 

Uteksaminert fra BI i 1995. Har i flere år arbeidet som 

næringsforvalter hos OBOS Eiendomsforvalting AS. Ble ansatt 

som megler i UNION Norsk Næringsmegling AS i februar 

2001. E-post: simonsen@uniongruppen.no 

Jonas Karlsen 

Siviløkonom fra NHH i 1998. Erfaring som prosjektleder fra 

Norlandia Hotellene. Begynte som megler i UNION Norsk 

Næringsmegling AS i juni 2001. 

E-post: karlsen@uniongruppen.no 

Christian Krognes, megler 

Statsautorisert eiendomsmegler MNEF. Har mer enn 10 

års erfaring fra eiendomsbransjen. Utdannet statsautorisert 

eiendomsmegler fra BI i 1998. Arbeidet inntil 2001 innen 

boligmegling med vekt på prosjektsalg. Han arbeidet deretter 

med utvikling av større nærings- og boligprosjekter, inntil 

han begynte i UNION Norsk Næringsmegling AS i september 

2004. E-post:: krognes@uniongruppen.no 

Preben Klaussen, diplomøkonom/megler 

Uteksaminert fra Central Queensland University 

Australia i 2002. Han arbeidet deretter med salg av 

markedsføringsprodukter til næringseiendomsbransjen inntil 

han ble ansatt i UNION Norsk Næringsmegling AS november 

2004. E-post: klausen@uniongruppen.no 

Sissel Tove Åsberg, markedsansvarlig 

Utdannet innen administrasjon- og organisasjonsutvikling. 

Bakgrunn fra prosjektledelse med markedsføring, presse og 

media som hovedfelt. Har tidligere jobbet som pressesjef 

for Innovation Kværner under Whitbread 97/98. Var 

selvstendig næringsdrivende før hun kom til UNION Norsk 

Næringsmegling AS i 2001. 

E-post: aasberg@uniongruppen.no 

Gunn Nordeide, økonomisjef 

Bedriftsøkonom og autorisert regnskapsfører fra BI. 

Statsautorisert eiendomsmegler, uteksaminert 1998. Har 

drevet egen virksomhet innenfor eiendomsforvaltning og 

regnskapsføring, samt arbeidet hos Notar Eiendom AS og 

Postbanken Eiendomsmegling Østlandet AS. Begynnte i 

UNION Norsk Næringsmegling AS i februar 2001. 

E-post: nordeide@uniongruppen.no 

UNION EIENDOMSKAPITAL AS 


Ansatte i Union gruppen 

Bjørn Henningsen 

Henningsen har lang erfaring fra arbeid med prosjektfinansiering 

og syndikering av eiendomsprosjekter. Han 

kommer fra stillingen som administrerende direktør i 

investeringsselskapet Investra ASA. Før dette har han 

mer enn 13 års erfaring fra finansielle institusjoner som 

Norgeskreditt, Sparebankkreditt og DnB Nor. Henningsen er 

siviløkonom fra Heriot-Watt University i Skottland. 

E-post: henningsen@uniongruppen.no 

Jarle Villumstad 

Villumstad var sentral i etableringen av Aberdeen 

Property Investors, og har der bl.a hatt ansvaret for 

kapitalforvaltningen av Nordea Livs eiendomsportefølje (ca. 

2,2 mrd), og han har bygget opp transaksjonsfunksjonen 

i selskapet. Fra tidligere har han erfaring fra forskjellige 

stillinger innen det norske eiendomsmarkedet, bl.a. 

som eiendomssjef i Norske Liv. Utdannet statsaut. 

eiendomsmegler fra BI og sivilmarkedsfører fra Norges 

Markedshøyskole. 

E-post: villumstad@uniongruppen.no 

Lars Even Moe 

Moe har vært ansvarlig for etableringen av Norges første 

eiendomsfond for institusjonelle investorer hos Aberdeen 

Property Investors. Han kommer fra en stilling der som 

leder for Fondsutvikling, og som analytiker med ansvar 

for å utarbeide prognoser for ulike deler av det norske 

eiendomsmarkedet. Før dette har han mer enn 7 års erfaring, 

bl.a. med investeringsanalyser i Linstow AS og forsikring og 

verdipapirhandel i Kredittilsynet. Moe er siviløkonom fra BI. 

E-post: moe@uniongruppen.no 


PROFILEN 

Katharina Endresen 

Katharina Endresen ble ansatt i UNION Corporate ASA 

i 2005. Endresen jobber med analyse og rådgivning i 

tilknytning til eiendoms- og corporate financeprosjekter. 

Tidligere jobbet hun som strategikonsulent i Capgemini 

innen områdene strategiutvikling, customer relationship 

management, organisasjonsdesign og strategiske og 

finansielle analyser. Hun er utdannet siviløkonom fra 

Handelshøyskolen BI, og har i tillegg en Mastergrad fra 

Macquarie University i Sydney.


Besøksadresse: 

Filipstad Brygge 2, 2. etg. 

Postboks 1715 Vika, 0121 Oslo 

Telefon sentralbord: 23 11 69 00 

Telefaks: 23 11 69 01 / 23 11 69 70 

E-mail: post@uniongruppen.no 

Web: uniongruppen.no 

UNION Norsk Næringsmegling AS • UNION Corporate ASA • UNION Eiendomskapital AS

Markedsrapport 1. kvartal - UNION Gruppen

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?