Markedsrapport 4. kvartal - UNION Gruppen

More documents

Recommendations

Info

arBeidsMarkedet arBeidsMarkedet sYsseLsettiNGeN kaN sNU opp i 2010 - osLo i forkaNt sYsseLsettiNGeN BreMser fra 2004 til 2007 økte sysselsettingen med drøye 170 000 personer i Norge, og bare fra første <strong>kvartal</strong> 2007 til første <strong>kvartal</strong> 2008 økte sysselsettingen med 100 000, hvorav 31 000 i oslo/akershus. fordi sysselsettingenivået var så lavt ved begynnelsen av 2007 i forhold til slutten av året, viser prognosen for i år en vekst på 2,75 %. i praksis har sysselsettingsveksten stoppet helt opp siden mars måned. særlig bygg og anlegg er hardt rammet, men ifølge data fra NaV fra oktober er det også økning i ledigheten innenfor sektorer som industri og konsulenter/meglere. Norges Banks prognoser for sysselsetting viser en nedgang i sysselsettingen i 2009 på 0,75 %, som innebærer at sysselsettingsnivået faller med ca. 20 000 personer. Videre venter Norges Bank flat utvikling i 2010 og en økning på 0,75 % i 2011. sysselsettingsutviklingen 1 Antall 1 000 sysselsatte i hhv. Oslo/Akershus 2650 2600 2550 2500 2450 2400 2350 2300 2250 2200 2000 2001 Norge oslo/akershus 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 440 430 420 410 400 390 380 370 360 350 (kilde: ssB/UNNM) ligger typisk litt i etterkant av BNp-utviklingen, og det er sannsynlig at mange av bedriftene gjennom 2010 kan klare seg med mer effektiv utnyttelse av de ansatte. erfaringsmessig ligger oslo litt i forkant av utviklingen, og effektene er sterkere opp og ned enn for hele landet. dette gjelder forøvrig en rekke andre parametere som byggeaktivitet, befolkningsvekst etc. Boks 2. viser statistikk for årlig endring i antall sysselsatte i oslo til og med 2007. Med bakgrunn i sysselsettingsprognosene fra Norges Bank og annen kunnskap, har vi skissert hva vi oppfatter som en sannsynlig utvikling til og med 2011. i årene 2001 - 2004 sank sysselsettingen i hovedstaden med 27 000, deretter fikk vi en vekst på 38 000 i de tre påfølgende årene. prognosen viser en stigning i år på ca. 7 500 relatert til at nivået reflekterer snittet av 2008 mot snittet 2 Norge Oslo Årlig endring i antall sysselsatte i Oslo 15000 11000 7000 3000 -1000 -5000 -9000 -13000 2001 2002 2003 konklusjon: Norge sysselsettingsveksten har stoppet opp i privat sektor, og utviklingen er i ferd med å spre seg til kontorintensive bransjer. Vi venter at oslo vil ligge i forkant av utviklingen, og at svekkelsen av arbeidsmarkedet virker negativt inn på arealabsorpsjonen med et tidsetterslep på anslagsvis ett år. 8 UNioN markedsrapport Q4 2008 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 (kilde: ssB/UNNM) av 2007. Våre grove anslag for sysselsettingsvekst viser en nedgang neste år på ca. 7 500, og deretter at sysselsettingen i tråd med utviklingen i konjunkturene stiger med ca. 4 000 i 2010 og 7 000 i 2011. Vi har her hensyntatt hvilken utvikling oslo gjerne har i forhold til landet som helhet. som nevnt i omtalen av norsk økonomi, er det først og fremst offentlig sektor og oljeinvesteringene som stimulerer økonomien fremover. den negative sysselsettingsutviklingen gjelder derfor næringslivet generelt, og fremfor alt sykliske sektorer som byggebransjen. Med hensyn til kontoretterspørselen er det naturligvis positivt at offentlig sektor og petroleumsrelatert virksomhet øker sysselsettingen. det synes likevel klart at nettoen er negativ. Nedgangen i sysselsettingen for 2009 indikerer teoretisk og isolert sett en negativ arealabsorpsjon på ca. 500 000 m2 for alle bransjer for Norge og 150 000 m2 for hovedstaden. arealabsorpsjonen virker imidlertid med et tidsetterslep og påvirkes også av vridning mellom bransjer, ekspansjonsplaner hos leietakere, prissensitivitet, etablering av nye bedrifter etc. 3 Ledighetsnivå og årlige prosentvise endringer i arbeidskraften arbeidsmarkedet 2007 2008 2009 2010 2011 sysselsatte personer 4,0 2,8 -0,8 0,0 0,8 arbeidsstyrke, akU 2,5 2,8 0,0 0,5 0,8 akU-ledighet (rate) 2,5 2,5 3,3 4,0 4,0 (kilde: Norges Bank)
eNter oG LåNeViLkår faLLeNde LaNGe reNter oG Håp oM GradVis BedriNG i LåNeViLkåreNe Bankmarkedet har i høst vært veldig unormalt med hensyn til utviklingen i pengemarkedet, krav til egenkapital og andre utlånsvilkår. den forverrede konjunktursituasjonen har bidratt til at Norges Bank mindre ensidig vektlegger inflasjonen. den underliggende inflasjonen som sentralbanken styrer etter, har vært høyere enn målet på 2,5 %. Likevel ble styringsrenten 29. oktober satt ned til 4,75 %. i sin tale av 19. november uttalte sentralbanksjefen at ”det nå er uvanlig stor usikkerhet om den fremtidige utviklingen i inflasjonen og produksjonen og derfor om rentutviklingen”. Norges Bank venter at styringsrenten vil ligge i intervallet 4,0 til 5,0 % i perioden frem til mars 2009. prognosene viser videre nedgang både i 2009 og 2010, og at snittet for 2010 blir 3,75 %. pengemarkedsrenten (NiBor 3 mnd.) har steget mye gjennom året, og spesielt i høst som følge av at risikopåslagene ute smitter over på det norske markedet. på det verste stoppet pengemarkedet opp, og staten måtte gripe inn gjennom blant annet redningspakken for bankene. 1. oktober var pengemarkedsrenten oppe i hele 7,91 %, men nivået har falt til 5,83 % 1 rentenivåer 2007 2008 2009 2010 NiBor 5,00 6,33 4,65 3,80 styringsrenten 4,40 5,25 4,00 3,50 spread 0,60 1,08 0,65 0,30 10 års swap 5,50 5,40 5,00 5,75 10 års stat 4,80 4,50 4,40 5,20 spread 0,70 0,80 0,50 0,55 (kilde: Nordea) i skrivende stund, og Nordea venter videre fall til et snitt på 4,65 % neste år og 3,75 % i 2010. Generelt er det forventet en normalisering av bankmarkedet mot sommeren neste år. den 10-årige swap-renten var i juli så vidt over 6 %, men har i primo desember falt til 4,48 %. Med en bankmargin opp mot 200 rentepunkter i dag, må snittinvestoren i næringseiendom forholde seg til en rente på 6,48 % i nye lån. det er naturligvis flere investorer som oppnår gunstigere lånevilkår. Generelt er det utfordrende å få lange lån, fordi bankene har problemer med fundingen, og det gis derfor stort sett lån på fem år eller kortere. i tråd med verdireduksjonen på næringseiendom er bankene villige til å bidra for å sikre eksisterende prosjekt med høy belåning og risiko. dette kan blant annet gi seg utslag i at 2 10 års swap-rente, 10 års stat og NIBOr 3 m. siden jan. 2007 3 Utvikling i 10 års swap-rente og prime yield tom. nov. 2008 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 jan. 07 NiBor 3 mnd. 10 års swap mai. 07 sep. 07 jan. 08 10 års stat mai. 08 8 10 års swap NIBOR 7 3 m UNioN markedsrapport Q4 2008 9 sep. 08 nov. 08 (kilde: reuters ecoWin) bankene ikke krever at lånet gjøres opp i forbindelse med en transaksjon. Bankene fortsetter imidlertid som lånegiver til ny eier som kan bidra med mer sikkerhet og egenkapital. alternativet for banken kan være at transaksjonen ikke blir gjennomført, og også bankene selv venter økt innslag av at de overfører lånet til kjøper. Bankene vil fremover prioritere ”gode kunder”, og de vil kunne kombinere dette ved å prioritere utlån til ”gode kunder” som går inn på eiersiden med ny egenkapital i utsatte prosjekter. Konklusjon: Rentenivåene er fallende, og det forventes at bankmarkedet normaliseres i løpet av 2009. Vi venter flere transaksjoner som følge av at finansieringen blir lettere, og fordi bankene vil sikre utsatte prosjekter. 10 års stat 6 5 4 3 jan. 98 jul. 98 jan. 99 prime yield swap 10 year jul. 99 jan. 00 jul. 00 jan. 01 jul. 01 jan. 02 jul. 02 jan. 03 jul. 03 jan. 04 jul. 04 jan. 05 jul. 05 jan. 06 jul. 06 jan. 07 jul. 07 jan. 08 jul. 08 (kilde: reuters ecoWin / UNNM) reNter oG LåNeViLkår Prime yield nett 10 års SWAP-re
Page 1 and 2: Markedsrapport Q4 2008 Gjesteartikk
Page 3 and 4: iNNHoLd Leder .....................
Page 5 and 6: NÆriNGseieNdoM: NYe reGLer for LiG
Page 7: Norsk ØkoNoMi & prisVekst rask Ned
Page 11 and 12: traNsaksJoNsoVersikt 1 2 Transaksjo
Page 13 and 14: Gjennomførte (kjøpte) syndikering
Page 15 and 16: aVkastNiNG på iNVesteriNGer i NÆr
Page 17 and 18: 2 Bærum Flytoget Asker Lysaker Pri
Page 19 and 20: eksemPler På Utleide eiendommer de
Page 21 and 22: kontormarkedet i trondHeim leiePris
Page 23 and 24: sverige og stoCkHolm artikkelen er
Page 25 and 26: eiendomsmarkedet i tYskland artikke
Page 27 and 28: segment: Hotell sUnn inntJening, me
Page 29 and 30: segment: Bolig fallende BoligPriser
Page 31 and 32: ansatte i Union norsk næringsmegli
Page 33 and 34: ansatte i Union norsk næringsmegli
Page 35 and 36: notater Union markedsrapport Q4 200

Markedsrapport 4. kvartal - UNION Gruppen

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?