Markedsrapport 4. kvartal - UNION Gruppen
Markedsrapport 4. kvartal - UNION Gruppen
Markedsrapport 4. kvartal - UNION Gruppen
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
NÆriNGseieNdoM:<br />
NYe reGLer for LiGNiNGsVerdi oG aVskriVNiNG aV tekNiske iNstaLLasJoNer – eNdriNGer oG koNsekVeNser<br />
statsbudsjettet for 2008 inneholder en rekke forslag til endringer i beskatningen av næringsbygg. to forslag som alle eiere av næringseiendom vil merke, er de nye<br />
reglene for fastsettelse av ligningsverdi og innføringen av en egen saldogruppe for avskrivning av faste tekniske installasjoner. forslagene er ennå ikke formelt vedtatt av<br />
stortinget, og artikkelen bygger på forslagene slik de ble fremsatt, men det er ikke forventet vesentlige endringer. av BaHr-advokatene stig L. Bech og Joachim M. Bjerke<br />
JOAcHIm m. BJerKe<br />
advokat<br />
STIG L. BecH<br />
advokat<br />
1.) Økt LiGNiNGsVerdi på fast<br />
eieNdoM<br />
det viktigste forslaget i årets budsjett<br />
er trolig at ligningsverdien på nærings-<br />
eiendom skal økes vesentlig. Økningen<br />
er fra dagens nivå på rundt 25 % av<br />
markedsverdien til rundt 40 %. i tillegg<br />
innføres en ny verdsettelsesmodell for<br />
næringseiendom som er utleid.<br />
for næringseiendom som er utleid, skal<br />
formuesverdien settes lik 40 % av en<br />
kapitalisert utleieverdi. den kapitaliserte<br />
utleieverdien beregnes på grunnlag av<br />
utleiers brutto leieinntekter, fratrukket<br />
et prosentvis standardfradrag for utleiekostnader.<br />
forslaget omfatter i utgangspunktet<br />
alle typer næringseiendom,<br />
også næringseiendom i utlandet, samt<br />
bolig- og fritidseiendom som leies ut i<br />
næringsvirksomhet.<br />
forslag til en konkret kapitaliseringsfaktor eller størrelsen på det<br />
prosentvise standardfradraget er ennå ikke fremlagt, og det er<br />
derfor ikke mulig å vite hvordan forslaget vil slå ut for den enkelte<br />
eiendom. forhåpentlig vil myndighetene vise en viss forsiktighet<br />
i valg av kapitaliseringsfaktor og standardfradrag. dersom<br />
samme kapitaliseringsfaktor og standardfradrag blir anvendt for<br />
all næringseiendom, er det grunn til å tro at særlig nyere bygg<br />
i sentrale strøk vil komme forholdsmessig godt ut av det nye<br />
systemet. i tillegg vil ulike varianter av ”net-lease” eller ”barehouse”<br />
leieforhold kunne bli mer attraktive for utleier, da disse vil<br />
medføre en lavere kapitalisert verdi.<br />
for ikke utleid næringseiendom, enten det skyldes tomme lokaler<br />
eller at eiendommen brukes i egen virksomhet, vil i utgangspunktet<br />
dagens ordning opprettholdes. det foreslås imidlertid<br />
at ligningsverdiene skal økes med nye 60 %, etter den generelle<br />
økningen på 10 % for 2008. departementet varsler også at de vil<br />
prøve å finne en bedre sjablongmetode for slike eiendommer.<br />
den såkalte sikkerhetsventilen som ble innført i 2007, og som<br />
fastsetter at ligningsverdien for næringseiendom ikke skal<br />
overstige 80 % av markedsverdien, foreslås redusert til 60 %.<br />
det betyr at de nye formuesverdiene (enten eiendommen er<br />
utleid eller ikke) ikke skal overstige 60 % av eiendommens<br />
markedsverdi. Hvor lenge denne satsen vil bli stående, er et<br />
annet spørsmål. det vil neppe overraske mange om dagens<br />
regjering øker ligningsverdien av næringseiendom ytterligere.<br />
de nye reglene skal tre i kraft fra og med inntektsåret 2009 og vil<br />
således ikke påvirke formuesverdiene for 2008.<br />
2.) NY saLdoGrUppe for faste tekNiske<br />
iNstaLLasJoNer<br />
i dag avskrives faste tekniske installasjoner i bygg sammen<br />
med bygningen eller forretningseiendommen, med en sats på<br />
2 prosent for forretningsbygg og 4 prosent for bygg og anlegg,<br />
hoteller mv. fra 2009 foreslås det at faste tekniske installasjoner<br />
skilles ut som en egen saldogruppe, med en avskrivningssats<br />
på 10 %.<br />
tilsynelatende vil forslaget være positivt for eiere av næringseiendom.<br />
for nye bygg vil deler av byggekostnadene kunne<br />
skilles ut og avskrives med en høyere sats. tilsvarende vil også<br />
eiere av eksisterende bygg kunne skille ut deler av historisk<br />
kost og avskrive disse med den nye og høyere satsen. Hvordan<br />
disse kostnadene skal skilles ut, er ikke fastsatt, men de vil trolig<br />
variere avhengig av byggets alder. Videre vil forslaget også gjøre<br />
det mer gunstig med utskiftninger av faste tekniske installasjoner<br />
som representerer en standardheving. tidligere er den delen av<br />
kostnadene som knytter seg til standardhevningen blitt aktivert<br />
på bygget og avskrevet sammen med dette. Nå vil de kunne<br />
avskrives med 10 % pr år.<br />
forslaget innebærer imidlertid en betydelig ulempe for kostnader<br />
som ikke representerer en standardheving. siden installasjoner i<br />
dag avskrives sammen med bygget, regnes utskiftninger normalt<br />
som vedlikehold og som kan fradras direkte. Når faste tekniske<br />
installasjoner blir egen saldogruppe, blir utskriftninger ansett som<br />
nyanskaffelse og må aktiveres og avskrives med 10 %. det vil for<br />
mange, særlig eiere av eldre bygg, innebære en større ulempe enn<br />
gleden av økt avskrivningssats for øvrige kostnader.<br />
regjeringens egne beregninger viser da også at det tilsynelatende<br />
positive forslaget om ny saldogruppe for faste tekniske<br />
installasjoner samlet sett vil medføre en viss skatteskjerpelse.<br />
UNioN markedsrapport Q4 2008 5<br />
GJesteartikkeL
Change language