Markedsrapport 4. kvartal - UNION Gruppen

More documents

Recommendations

Info

Leder Leder Vi har vært gjennom en høst med et svakt fungerende transaksjonsmarked, forverrede konjunkturutsikter, kraftig børsfall, yieldoppgang, og leiepriser som har passert toppen. endringene har kommet raskere enn mange har ventet, og det er i sum mye som tyder på at konjunkturutviklingen virker raskere inn på markedet for næringseiendom enn tidligere. Norges Bank venter nå at 2009 blir utfordrende, men at veksten i fastlandsøkonomien allerede i 2010 kommer opp i 2,5 %. det er således grunn til å håpe at nedgangen ikke blir langvarig. Håp oM fLere traNsaksJoNer i 2009 for hele 2008 venter vi at transaksjonsvolumet blir i størrelsesorden 27-28 mrd. kr., hvorav 12 mrd. kr. i første halvår, 11 mrd. kr. relatert til salget av steen & strøm, ca. 3 mrd. kr. hittil i andre halvår ekskl. steen & strøm og 1-2 mrd. i desember. salgsmarkedet har vært tregt, blant annet fordi mange investorer har satt seg på gjerdet i påvente av mer klarhet i konjunkturutsiktene, reprising av næringseiendom og eventuelle tvangssalg. Lånevilkårene er blitt dyrere, og flere banker prioriterer strengt ”gode kunder”. egenkapitalkravet er nå i mange tilfeller 30-35 %, og bankmarginen har økt til opp mot 200 rentepunkter. Utviklingen har bidratt til en betydelig yield-oppgang. i begynnelsen av 2007 ble det omsatt prestisje-eiendommer til en yield på 5,25 %. Vi har i dag få eksempler å ta utgangspunkt i, men vurderer prime yield til å være 6,5 % pr. fjerde kvartal. prime yield representerer pristoppen, og mange av omsetningene i høst har vært i intervallet 6,9 % til 7,5 %. Vi venter ikke et rush av tvangssalg eller kraftig yield-oppgang fremover. i tråd med at de lange rentene har falt drøye 150 punkter siden juli, og at redningspakkene begynner å virke overfor bankene, venter vi flere transaksjoner i 2009. YieLd-oppGaNG Har Gitt NeGatiV totaLaVkastNiNG avkastningen på investeringer i næringseiendom har vært positiv i mange år, og særlig høy (over 15 % årlig) i perioden 2005 - 2007. til og med tredje kvartal har totalavkastningen vært -3,6 % for eiendommene i ipd Norsk eiendomsindeks og -6,1 % for eiendommene i ipd Norsk kontor. til sammenlikning var verdiendringen for samtlige eiendommer i årets tre første kvartal er -7,6 % og -10,0 % for eiendommene i ipd Norsk kontor. Nedgangen i eiendomsverdiene skyldes primært yield-oppgangen, mens leieprisene isolert sett har bidratt marginalt positivt. Videre har eiendomsindeksen (real estate 4040) på oslo Børs sunket med hele 65 % siden årsskiftet. Vårt søsterselskap UNioN eiendomskapital måler avkastningen i eiendomsfondene. Gjennom årets tre første kvartal er avkastningen -23 %, og ca. halvparten av nedgangen kom i tredje kvartal. avkastningen reflekterer blant annet verdiutviklingen på egenkapitalen i fondene. Jo høyere belåningsgrad, jo mer påvirkes avkastningen av endringer i de underliggende eiendomsverdiene. LeiepriseNe faLLer, MeN kaN stiGe fra 2010 Vi har mange utleie-eksempler fra i høst på gode priser for utleier, men det er likevel klart at prisene har begynt å falle. Bedriftene er mer kostnadsorienterte og ekspanderer i langt mindre grad. Nedbemanninger i bedriftene vil også føre til økt fremleie fremover og press på prisene. det er prisnivået i nye kontrakter som faller, sammenliknet med hva som ble oppnådd i de foregående kvartalene. snittnivået for alle kontrakter er fortsatt økende, fordi de fleste reforhandlinger gir markert vekst i husleien. ifølge eiendsomverdi Næring har snittprisene for kontor i oslo økt med 43 % siden forrige bunn. Videre vil kpi-justeringen mest sannsynlig bli i størrelsesorden 5 %. de seneste tallene fra ssB (oktober) viser en årsvekst i kpi på 5,5 %. Vi har skissert et markert fall i toppprisene i Vika/aker Brygge gjennom 2008, men vurderer at de beste eiendommene fortsatt kan oppnå 3 750 kr. pr. m2 / år pr. fjerde kvartal. Nivået er 44 % høyere enn i fjerde kvartal 2006, men fallet har likevel kommet raskt. Vi venter fortsatt fall i topp-prisene over nyttår, men at nedgangen blir mindre bratt. prisene for nybygg og totalrehabiliterte bygg i de andre områdene, og særlig i randsonene, ligger litt senere i sykelen, men alle områdene er pr. fjerde kvartal inne i en nedadgående leiepriskurve. Vi legger til grunn at også snittprisene har begynt å synke pr. fjerde kvartal. i motsetning til ved forrige nedgang i kontormarkedet i oslo, venter vi nå lav tilførsel av nybygg, og at arealledigheten kun øker fra 5 % i dag til 6,5 % i fjerde kvartal 2009. Basert på prognoser for norsk så vel som internasjonal økonomi, venter vi at leieprisene når bunnen i løpet av neste år og kan begynne å stige i 2010. Videre venter vi større leieprisvariasjoner mellom populære og mindre attraktive eiendommer fremover. i denne utgaven har vi lagt til leiepriskart, tre nye soner i vår leiepristabell, samt egne sider som omhandler hhv. ”Lager og industri” og ”kontormarkedet i tyskland”. Vi håper rapporten bidrar til et nyansert markedssyn og imøteser tilbakemeldinger. Konklusjon: Fall i de lange rentene og økt likviditet hos bankene gjennom redningspakker kan gi grunnlag for flere transaksjoner i 2009. Vi venter kun moderat oppgang i arealledigheten neste år, og leieprisene kan begynne å stige i 2010, gitt prognosene for norsk økonomi. 2 UNioN markedsrapport Q4 2008
iNNHoLd Leder .........................................................................................2 Markedsoversikt .................................................................................4 Gjesteartikkel ...................................................................................5 internasjonal økonomi .............................................................................6 Norsk økonomi ..................................................................................7 arbeidsmarkedet ................................................................................8 renter og lånevilkår ..............................................................................9 transaksjonsmarkedet ...........................................................................10 transaksjonsoversikt ............................................................................. 11 aktøroversikt ...................................................................................12 eksempler på solgte eiendommer ...................................................................14 avkastning på investeringer i næringseiendom .........................................................15 Utleiemarkedet for kontor i oslo ....................................................................16 Leiepriseksempler ...............................................................................18 eksempler på utleide eiendommer ..................................................................19 Bergen .......................................................................................20 trondheim ....................................................................................21 stavanger .....................................................................................22 stockholm ....................................................................................23 Helsingfors ....................................................................................24 tyskland ......................................................................................25 segment: Handel ...............................................................................26 segment: Hotell ................................................................................27 segment: industri og lager ........................................................................28 segment: Bolig .................................................................................29 ansatte i UNioN Gruppen ........................................................................30 UNioN markedsrapport Q4 2008 3 8 7 6 5 4 3 iNNHoLd
Page 1: Markedsrapport Q4 2008 Gjesteartikk
Page 5 and 6: NÆriNGseieNdoM: NYe reGLer for LiG
Page 7 and 8: Norsk ØkoNoMi & prisVekst rask Ned
Page 9 and 10: eNter oG LåNeViLkår faLLeNde LaNG
Page 11 and 12: traNsaksJoNsoVersikt 1 2 Transaksjo
Page 13 and 14: Gjennomførte (kjøpte) syndikering
Page 15 and 16: aVkastNiNG på iNVesteriNGer i NÆr
Page 17 and 18: 2 Bærum Flytoget Asker Lysaker Pri
Page 19 and 20: eksemPler På Utleide eiendommer de
Page 21 and 22: kontormarkedet i trondHeim leiePris
Page 23 and 24: sverige og stoCkHolm artikkelen er
Page 25 and 26: eiendomsmarkedet i tYskland artikke
Page 27 and 28: segment: Hotell sUnn inntJening, me
Page 29 and 30: segment: Bolig fallende BoligPriser
Page 31 and 32: ansatte i Union norsk næringsmegli
Page 33 and 34: ansatte i Union norsk næringsmegli
Page 35 and 36: notater Union markedsrapport Q4 200

Markedsrapport 4. kvartal - UNION Gruppen

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?