Markedsrapport 4. kvartal - UNION Gruppen

indUstri og lager
segment: indUstri og lager
fall i nYBYggingen fremover
leieprisene i segmentet industri og lager er mer stabile enn andre,
blant annet fordi leiekontraktene har lengre varighet, og fordi flytting
er mer utfordrende. dessuten tenderer lagerbygg til å være enkle å
oppføre. imidlertid påvirkes også logistikkmarkedet av finanskrisen,
og det har vært relativt få transaksjoner i år. Under har vi listet fire
transaksjoner fra første halvår med en antatt netto yield i intervallet
7,10 til 7,4 % (Haraldrudveien 24 er ukjent). også i dette segmentet
har yielden økt gjennom 2008, særlig for eiendommer med mindre
attraktiv beliggenhet.
vi erfarer at de beste eiendommene i oslo oppnår leiepriser i
størrelsesorden 1 200 kr. m2 /år. til sammenligning oppnår de beste
logistikkeiendommene i stavanger ca. 1 100 kr. pr. m2 /år ifølge
vågen eiendom. kombinasjonseiendommer oppnår for øvrig ofte
høyere snittpris pr. meter. vi har utført tellinger og beregninger av
arealledigheten i de fire største byene (se boks 2). i hovedstaden er
det nå ca. 80 000 m2 ledige arealer fordelt på ca. 90 eiendommer.
til sammenligning finnes det snaue 9 000 eiendommer i kategorien
industri og lager. legger vi til ledige arealer i nybygg, er det totalt
ca. 115 000 m2 ledige lokaler i oslo. vi har foretatt tellingene basert
på annonser på finn, men også på egne beregninger og andre
kilder. for Bergen er det annonsert ca. 20 000 m2 ledige metere i
eksisterende bygg, og tilsvarende ca. 20 000 m2 i trondheim og ca.
30 000 m2 i trondheim.
statistikk fra ssB viser at det pr. januar 2008 er ca. 106 000
eiendommer innenfor industri og lager, og at ca. 15 % av disse er
i oslo/akershus. tilførselen av lagerbygg har siden årtusenskiftet
i snitt vært på 280 000 m2 i norge, og tilsvarende har snittet for
industribygg vært på 470 000 m2 . vi har utarbeidet prognoser
for tilførselen for norge basert på prognoser for igangsetting fra
Prognosesenteret as og egne vurderinger. arealledigheten er
fortsatt relavtiv lav, og det har vært bygget lite på spekulasjon.
totalt sett vil imidlertid etterspørselen etter lager- og industrilokaler
også påvirkes av den svekkede konjunktursituasjonen,
med lavere vekst for produksjon og handel. tilførselen av
nybygg vil ifølge våre estimater kunne dempes med ca. 10 % i
2009 og ytterligere 15 % 2010. northern logistic Property asa
forventer (nov. 2008) at etterspørselen etter arealer på de beste
lokasjonene vil holde seg høy med bakgrunn i konsolidering i
bransjen, satsing på regionale lagre og høyere markedsandel for
tredje parts aktører.
Konklusjon: Leieprisene vil fremover variere mer mellom attraktive
og mindre attraktive eiendommer. Tilførselen av arealer vil
tilpasses konjunktursituasjonen, med lavere vekst i produksjon
og handel.
1 Utvalgte transaksjoner i 2008
Adresse kommune kjøpesum
verkseier furulundsvei 46 og 49 oslo 138
deliveien 10 vestby 205
Haraldrudveien 24 oslo 63
stamveien 1 nittedal 220
28 Union markedsrapport Q4 2008
(kilde: ssB)
2 Antall eksisterende lager og industribygg pr. jan. 2008
Stk.eksisterende lager- og industri-bygg pr. jan. 2008
akershus 6 811
oslo 8 899
sum oslo & akershus 15 710
norge uten oslo & akershus 90 697
sum norge 106 407
Sum ledige lokaler og andel nybygg
oslo 115 000 31 %
Bergen 50 000 65 %
trondheim 35 000 40 %
stavanger 40 000 70 %
3 Ferdigstillelse av hhv. Lager- og industribygg i m 2
600000
525000
450000
375000
300000
225000
150000
75000
0
industri
lager
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
450000
400000
350000
300000
250000
200000
150000
100000
50000
0
(kilde: ssB)
(kilde: ssB/Unnm)