Markedsrapport 4. kvartal - UNION Gruppen

Leder
Leder
Vi har vært gjennom en høst med et svakt fungerende transaksjonsmarked,
forverrede konjunkturutsikter, kraftig børsfall, yieldoppgang,
og leiepriser som har passert toppen. endringene har
kommet raskere enn mange har ventet, og det er i sum mye som
tyder på at konjunkturutviklingen virker raskere inn på markedet for
næringseiendom enn tidligere. Norges Bank venter nå at 2009 blir
utfordrende, men at veksten i fastlandsøkonomien allerede i 2010
kommer opp i 2,5 %. det er således grunn til å håpe at nedgangen
ikke blir langvarig.
Håp oM fLere traNsaksJoNer i 2009
for hele 2008 venter vi at transaksjonsvolumet blir i størrelsesorden
27-28 mrd. kr., hvorav 12 mrd. kr. i første halvår, 11
mrd. kr. relatert til salget av steen & strøm, ca. 3 mrd. kr. hittil
i andre halvår ekskl. steen & strøm og 1-2 mrd. i desember.
salgsmarkedet har vært tregt, blant annet fordi mange investorer
har satt seg på gjerdet i påvente av mer klarhet i konjunkturutsiktene,
reprising av næringseiendom og eventuelle tvangssalg.
Lånevilkårene er blitt dyrere, og flere banker prioriterer strengt
”gode kunder”. egenkapitalkravet er nå i mange tilfeller 30-35 %,
og bankmarginen har økt til opp mot 200 rentepunkter. Utviklingen
har bidratt til en betydelig yield-oppgang. i begynnelsen av 2007
ble det omsatt prestisje-eiendommer til en yield på 5,25 %. Vi
har i dag få eksempler å ta utgangspunkt i, men vurderer prime
yield til å være 6,5 % pr. fjerde kvartal. prime yield representerer
pristoppen, og mange av omsetningene i høst har vært i intervallet
6,9 % til 7,5 %. Vi venter ikke et rush av tvangssalg eller kraftig
yield-oppgang fremover. i tråd med at de lange rentene har falt
drøye 150 punkter siden juli, og at redningspakkene begynner å
virke overfor bankene, venter vi flere transaksjoner i 2009.
YieLd-oppGaNG Har Gitt NeGatiV
totaLaVkastNiNG
avkastningen på investeringer i næringseiendom har vært positiv
i mange år, og særlig høy (over 15 % årlig) i perioden 2005 -
2007. til og med tredje kvartal har totalavkastningen vært -3,6
% for eiendommene i ipd Norsk eiendomsindeks og -6,1 % for
eiendommene i ipd Norsk kontor. til sammenlikning var verdiendringen
for samtlige eiendommer i årets tre første kvartal er -7,6
% og -10,0 % for eiendommene i ipd Norsk kontor. Nedgangen
i eiendomsverdiene skyldes primært yield-oppgangen, mens
leieprisene isolert sett har bidratt marginalt positivt. Videre har
eiendomsindeksen (real estate 4040) på oslo Børs sunket
med hele 65 % siden årsskiftet. Vårt søsterselskap UNioN
eiendomskapital måler avkastningen i eiendomsfondene.
Gjennom årets tre første kvartal er avkastningen -23 %, og ca.
halvparten av nedgangen kom i tredje kvartal. avkastningen
reflekterer blant annet verdiutviklingen på egenkapitalen i
fondene. Jo høyere belåningsgrad, jo mer påvirkes avkastningen
av endringer i de underliggende eiendomsverdiene.
LeiepriseNe faLLer, MeN kaN stiGe fra 2010
Vi har mange utleie-eksempler fra i høst på gode priser for
utleier, men det er likevel klart at prisene har begynt å falle.
Bedriftene er mer kostnadsorienterte og ekspanderer i langt
mindre grad. Nedbemanninger i bedriftene vil også føre til
økt fremleie fremover og press på prisene. det er prisnivået
i nye kontrakter som faller, sammenliknet med hva som ble
oppnådd i de foregående kvartalene. snittnivået for alle
kontrakter er fortsatt økende, fordi de fleste reforhandlinger
gir markert vekst i husleien. ifølge eiendsomverdi Næring
har snittprisene for kontor i oslo økt med 43 % siden forrige
bunn. Videre vil kpi-justeringen mest sannsynlig bli i størrelsesorden
5 %. de seneste tallene fra ssB (oktober) viser en
årsvekst i kpi på 5,5 %. Vi har skissert et markert fall i toppprisene
i Vika/aker Brygge gjennom 2008, men vurderer at
de beste eiendommene fortsatt kan oppnå 3 750 kr. pr. m2 /
år pr. fjerde kvartal. Nivået er 44 % høyere enn i fjerde kvartal
2006, men fallet har likevel kommet raskt. Vi venter fortsatt
fall i topp-prisene over nyttår, men at nedgangen blir mindre
bratt. prisene for nybygg og totalrehabiliterte bygg i de andre
områdene, og særlig i randsonene, ligger litt senere i sykelen,
men alle områdene er pr. fjerde kvartal inne i en nedadgående
leiepriskurve. Vi legger til grunn at også snittprisene har begynt
å synke pr. fjerde kvartal. i motsetning til ved forrige nedgang i
kontormarkedet i oslo, venter vi nå lav tilførsel av nybygg, og at
arealledigheten kun øker fra 5 % i dag til 6,5 % i fjerde kvartal
2009. Basert på prognoser for norsk så vel som internasjonal
økonomi, venter vi at leieprisene når bunnen i løpet av neste år
og kan begynne å stige i 2010. Videre venter vi større leieprisvariasjoner
mellom populære og mindre attraktive eiendommer
fremover.
i denne utgaven har vi lagt til leiepriskart, tre nye soner i vår
leiepristabell, samt egne sider som omhandler hhv. ”Lager og
industri” og ”kontormarkedet i tyskland”. Vi håper rapporten
bidrar til et nyansert markedssyn og imøteser tilbakemeldinger.
Konklusjon: Fall i de lange rentene og økt likviditet hos bankene
gjennom redningspakker kan gi grunnlag for flere transaksjoner i
2009. Vi venter kun moderat oppgang i arealledigheten neste år,
og leieprisene kan begynne å stige i 2010, gitt prognosene for
norsk økonomi.
2 UNioN markedsrapport Q4 2008