Markedsrapport 4. kvartal - UNION Gruppen

Utleiemarkedet
Utleiemarkedet for kontor i oslo, asker & BærUm
nedadgående trend, mUlig vekst fra 2010
Hovedtrenden for leieprisene er at det fortsatt oppnås gode
priser, men at nivåene har begynt å falle. vår liste over 50
leiepriseksempler fra de siste tre månedene viser klart at det
fortsatt inngås avtaler med gode priser for utleier. etter fire
år med kraftig oppgang i leienivåene, faller leieprisene nå
på kort sikt. Bedriftene har forverrede utsikter og er derfor
mer kostnadsfokuserte- og planlegger i langt mindre grad for
ekspansjon. sysselsettingsprognosene viser negativ vekst for
2009, og vi venter at arealledigheten i oslo, asker og Bærum
øker fra 5,0 % i dag til 6,5 % i fjerde kvartal 2009. den
moderate veksten vil bidra til å begrense fallet i leieprisene.
enhver eiendom prises unikt, og en kan ikke lese ut leieprisen
nøyaktig for en gitt eiendom ut fra leieprisene i området. for
hver sone viser vi prisutviklingen for nybygg/totalrehabilitert,
fordi dette uttrykker pristoppen, og det er disse prisene som
erfaringsmessig leder an i utviklingen. leieprisen for nybygg/
totalrehabilitert i vika/aker Brygge steg med anslagsvis 157 %
fra Q4 2003 til Q4 2007, men har hatt en nedadgående kurve
gjennom 2008. vi anser likevel at de aller beste eiendommene
pr. fjerde kvartal kan leies ut til 3 750 kr. pr. meter. til sammenligning
var nivået så sent som i fjerde kvartal 2006 2 600 kr. pr.
meter. Prognosene for så vel internasjonal som norsk økonomi
viser at konjunkturbunnen nås i løpet av 2009, og at veksten
tiltar fra andre halvår neste år. med et antatt tidsetterslep på
6-12 mnd. vil leieprisene kunne snu opp i løpet av 2010. vi
understreker at konjunkturprognosene er usikre, og sentralbanksjefen
uttrykte ultimo november at vi er inne i en periode med
uvanlig stor usikkerhet om utviklingen fremover for inflasjon,
produksjon, rente og utfall av finanskrisen.
som vi påpekte i forrige kvartalsrapport, vil flere gode eiendommer
kunne holde helt eller delvis stand mot den generelt nedadgående
trenden, fordi de er populære og utløser høy betalingsvillighet.
andre og mindre attraktive eiendommer vil i mindre grad bli reddet
av lav arealledighet og høy sysselsettingsvekst slik tilfellet har vært
de siste årene.
sammenliknet med forrige nedgang i eiendomsmarkedet, venter
vi nå en betydelig lavere tilførsel av kontorbygg. i perioden 2000 -
2004 sank antall ansatte i hovedstaden med ca. 27 000. i samme
periode var likevel tilførselen av nye kontorbygg hele 650 000 m2 .
legger vi til 1999, var tilførselen snaue 900 000 m2 . i tillegg flyttet
telenor fra oslo og frigjorde ca. 50 000 m2 kontorbygg. i sum
ga dette en tosifret arealledighet. for 2009 venter vi en tilførsel
av nybygg på kun drøye 100 000 m2 . mange prosjekter utsettes
eller kanselleres, og det er sannsynlig at tilførselen faller ytterligere
i 2010. i vårt scenario faller sysselsettingen i oslo med totalt 7 500
i 2009, for så å øke marginalt allerede i 2010. vi venter at kun
et mindretall av bedriftene som nedbemanner fremover vil flytte
som resultat av mindre arealbehov. Økt fremleie er en sannsynlig
konsekvens, og vi erfarer allerede flere eksempler på fremleie.
generelt venter vi at områder som har hatt høyest vekst i prisene
også leder an i utviklingen nedover. for aker Brygge/vika og Øvrige
sentrum, har topp-prisene pr. fjerde kvartal allerede falt 10-20 %,
og nedgangen over nyttår blir mindre bratt. andre områder ligger
noe senere i sykelen, men prisene i kategorien nybygg/totalrehabilitert
faller i samtlige områder i fjerde kvartal. foruten CBd, venter
vi at Øvrige sentrum, oslo vest og skøyen fortsatt vil oppnå høye
priser. områdene fremstår fortsatt som de foretrukne og har til dels
lav arealledighet. i Ytre nord og Øst frykter vi et større prisfall utover
i 2009 i tråd med tidligere nedgangstider. arealledigheten i sonen
er allerede snaue 100 000 m2 .
vi venter at snittprisene vil ligge litt etter i sykelen, men at kurven er
nedadgående fra fjerde kvartal . leieprisstatistikk fra eiendomsverdi
næring for kontrakter med oppstart i tredje kvartal viser at snittprisen
for hele oslo nå er på ca. 1 700 kr. pr. m2 /år.
i vår leiepristabell har vi lagt til tre nye soner - ”Ytre vest”, ”Ytre
nord og Øst” og ”Ytre syd”. vi har også utarbeidet anslag for
arealledigheten for ulike soner pr. november basert på annonserte
ledige lokaler. spesielt oslo vest (frogner-majorstua) skiller seg ut
med lav arealledighet. indre nord har den høyeste arealledigheten.
Ytre syd hadde overraskende lav arealledighet, men der er massen
av kontorbygg i likhet med Ytre vest så lav at arealledigheten kan
svinge nærmest fra måned til måned. totalt sett var det pr. 10.
november 460 000 m2 ledige kontorer, hvorav 90 000 i asker/
Bærum og 370 000 m2 i hovedstaden.
1
Anslag for arealledighet i ulike soner
sentrum 4,9 %
oslo vest 2,7 %
indre nord 7,6 %
gamlebyen 4,6 %
skøyen og omegn 5,3 %
Ytre vest 6,1 %
nord-Øst 5,4 %
Ytre syd 3,6 %
Sum Oslo 5,1 %
asker + Bærum 4,8 %
Sum Oslo, Asker & Bærum 5,0 %
16 Union markedsrapport Q4 2008