Markedsrapport 4. kvartal - UNION Gruppen
Markedsrapport 4. kvartal - UNION Gruppen
Markedsrapport 4. kvartal - UNION Gruppen
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
Utleiemarkedet<br />
Utleiemarkedet for kontor i oslo, asker & BærUm<br />
nedadgående trend, mUlig vekst fra 2010<br />
Hovedtrenden for leieprisene er at det fortsatt oppnås gode<br />
priser, men at nivåene har begynt å falle. vår liste over 50<br />
leiepriseksempler fra de siste tre månedene viser klart at det<br />
fortsatt inngås avtaler med gode priser for utleier. etter fire<br />
år med kraftig oppgang i leienivåene, faller leieprisene nå<br />
på kort sikt. Bedriftene har forverrede utsikter og er derfor<br />
mer kostnadsfokuserte- og planlegger i langt mindre grad for<br />
ekspansjon. sysselsettingsprognosene viser negativ vekst for<br />
2009, og vi venter at arealledigheten i oslo, asker og Bærum<br />
øker fra 5,0 % i dag til 6,5 % i fjerde <strong>kvartal</strong> 2009. den<br />
moderate veksten vil bidra til å begrense fallet i leieprisene.<br />
enhver eiendom prises unikt, og en kan ikke lese ut leieprisen<br />
nøyaktig for en gitt eiendom ut fra leieprisene i området. for<br />
hver sone viser vi prisutviklingen for nybygg/totalrehabilitert,<br />
fordi dette uttrykker pristoppen, og det er disse prisene som<br />
erfaringsmessig leder an i utviklingen. leieprisen for nybygg/<br />
totalrehabilitert i vika/aker Brygge steg med anslagsvis 157 %<br />
fra Q4 2003 til Q4 2007, men har hatt en nedadgående kurve<br />
gjennom 2008. vi anser likevel at de aller beste eiendommene<br />
pr. fjerde <strong>kvartal</strong> kan leies ut til 3 750 kr. pr. meter. til sammenligning<br />
var nivået så sent som i fjerde <strong>kvartal</strong> 2006 2 600 kr. pr.<br />
meter. Prognosene for så vel internasjonal som norsk økonomi<br />
viser at konjunkturbunnen nås i løpet av 2009, og at veksten<br />
tiltar fra andre halvår neste år. med et antatt tidsetterslep på<br />
6-12 mnd. vil leieprisene kunne snu opp i løpet av 2010. vi<br />
understreker at konjunkturprognosene er usikre, og sentralbanksjefen<br />
uttrykte ultimo november at vi er inne i en periode med<br />
uvanlig stor usikkerhet om utviklingen fremover for inflasjon,<br />
produksjon, rente og utfall av finanskrisen.<br />
som vi påpekte i forrige <strong>kvartal</strong>srapport, vil flere gode eiendommer<br />
kunne holde helt eller delvis stand mot den generelt nedadgående<br />
trenden, fordi de er populære og utløser høy betalingsvillighet.<br />
andre og mindre attraktive eiendommer vil i mindre grad bli reddet<br />
av lav arealledighet og høy sysselsettingsvekst slik tilfellet har vært<br />
de siste årene.<br />
sammenliknet med forrige nedgang i eiendomsmarkedet, venter<br />
vi nå en betydelig lavere tilførsel av kontorbygg. i perioden 2000 -<br />
2004 sank antall ansatte i hovedstaden med ca. 27 000. i samme<br />
periode var likevel tilførselen av nye kontorbygg hele 650 000 m2 .<br />
legger vi til 1999, var tilførselen snaue 900 000 m2 . i tillegg flyttet<br />
telenor fra oslo og frigjorde ca. 50 000 m2 kontorbygg. i sum<br />
ga dette en tosifret arealledighet. for 2009 venter vi en tilførsel<br />
av nybygg på kun drøye 100 000 m2 . mange prosjekter utsettes<br />
eller kanselleres, og det er sannsynlig at tilførselen faller ytterligere<br />
i 2010. i vårt scenario faller sysselsettingen i oslo med totalt 7 500<br />
i 2009, for så å øke marginalt allerede i 2010. vi venter at kun<br />
et mindretall av bedriftene som nedbemanner fremover vil flytte<br />
som resultat av mindre arealbehov. Økt fremleie er en sannsynlig<br />
konsekvens, og vi erfarer allerede flere eksempler på fremleie.<br />
generelt venter vi at områder som har hatt høyest vekst i prisene<br />
også leder an i utviklingen nedover. for aker Brygge/vika og Øvrige<br />
sentrum, har topp-prisene pr. fjerde <strong>kvartal</strong> allerede falt 10-20 %,<br />
og nedgangen over nyttår blir mindre bratt. andre områder ligger<br />
noe senere i sykelen, men prisene i kategorien nybygg/totalrehabilitert<br />
faller i samtlige områder i fjerde <strong>kvartal</strong>. foruten CBd, venter<br />
vi at Øvrige sentrum, oslo vest og skøyen fortsatt vil oppnå høye<br />
priser. områdene fremstår fortsatt som de foretrukne og har til dels<br />
lav arealledighet. i Ytre nord og Øst frykter vi et større prisfall utover<br />
i 2009 i tråd med tidligere nedgangstider. arealledigheten i sonen<br />
er allerede snaue 100 000 m2 .<br />
vi venter at snittprisene vil ligge litt etter i sykelen, men at kurven er<br />
nedadgående fra fjerde <strong>kvartal</strong> . leieprisstatistikk fra eiendomsverdi<br />
næring for kontrakter med oppstart i tredje <strong>kvartal</strong> viser at snittprisen<br />
for hele oslo nå er på ca. 1 700 kr. pr. m2 /år.<br />
i vår leiepristabell har vi lagt til tre nye soner - ”Ytre vest”, ”Ytre<br />
nord og Øst” og ”Ytre syd”. vi har også utarbeidet anslag for<br />
arealledigheten for ulike soner pr. november basert på annonserte<br />
ledige lokaler. spesielt oslo vest (frogner-majorstua) skiller seg ut<br />
med lav arealledighet. indre nord har den høyeste arealledigheten.<br />
Ytre syd hadde overraskende lav arealledighet, men der er massen<br />
av kontorbygg i likhet med Ytre vest så lav at arealledigheten kan<br />
svinge nærmest fra måned til måned. totalt sett var det pr. 10.<br />
november 460 000 m2 ledige kontorer, hvorav 90 000 i asker/<br />
Bærum og 370 000 m2 i hovedstaden.<br />
1<br />
Anslag for arealledighet i ulike soner<br />
sentrum 4,9 %<br />
oslo vest 2,7 %<br />
indre nord 7,6 %<br />
gamlebyen 4,6 %<br />
skøyen og omegn 5,3 %<br />
Ytre vest 6,1 %<br />
nord-Øst 5,4 %<br />
Ytre syd 3,6 %<br />
Sum Oslo 5,1 %<br />
asker + Bærum 4,8 %<br />
Sum Oslo, Asker & Bærum 5,0 %<br />
16 Union markedsrapport Q4 2008