Markedsrapport 4. kvartal - UNION Gruppen

traNsaksJoNsMarkedet
Håp oM Mer VeLfUNGereNde saLGsMarked Neste år
faLLeNde LaNGe reNter oG Bedre LikViditet i BaNkeNe saNNsYNLiGGJØr fLere traNsaksJoNer i 2009
i tråd med at finanskrisen og konjunkturutsiktene har forverret
seg gjennom året, er transaksjonsvolumet blitt redusert. i 2006
og 2007 ble det omsatt næringseiendom for ca. 120 mrd.
kr. i transaksjoner over 50 mill. kr. i første halvår var volumet
ca. 12 mrd. kr. fordelt på ca. 50 transaksjoner. Vår transaksjonslogg
viser et volum på ca. 3 mrd. kr. i andre halvår, ekskl.
salget av steen & strøm. Vi forventer at fasiten for 2008 blir
i størrelsesorden 27-28 mrd. kr., hvorav 11 mrd. i forbindelse
med salget av steen & strøm og 1-2 mrd. kr. på tampen av
året. Vi må tilbake til 2004 for å finne et tilsvarende lavt nivå,
og situasjonen i høst har vært eksepsjonell. Mange investorer
har satt seg på gjerdet i påvente av mer klarhet om konjunkturutsiktene,
en reprising av næringseiendom og eventuelle
tvangssalg. Mange ønsker ikke å investere før de er trygge på
at bunnen er passert. Videre er lånefinansieringen gradvis blitt
1 Transaksjonsvolum i mrd. kr. pr. år
80
70
60
50
40
30
20
10
0
15
2003
22
2004
44
2005
68
2006
53
2007
27
2008e
(kilde: UNNM / dnB Nor Næringsmegling as)
mer utfordrende. kravet til egenkapital har økt fra minimum
15 % i fjor til ofte 30-35 % nå i dagens marked. i tilegg har
bankmarginen økt til opp mot 200 punkter. flere banker
har strammet kraftig inn på utlånene til næringseiendom og
prioriterer strengt ”gode kunder”. Videre kanaliseres mindre
overskuddslikviditet fra næringslivet inn i næringseiendom, og
etterspørselen etter eiendomsfond er blitt kraftig redusert. det
synes dessuten som om mange potensielle investorer ønsker å
spare egenkapital for å sikre seg mot dårligere tider. Utviklingen
har bidratt til en reprising av næringseiendom, og prime yield
har økt fra 5,25 % primo 2007 til anslagsvis 6,5 % i dag. det
innebærer at en prestisjeeiendom som ble solgt for 500 mill.
kr. i begynnelsen av 2007 i dag blir solgt for anslagsvis 432
mill. kr., gitt kpi-justeringer på leieinntekten på 1,5 % i fjor
og 5,5 % i år. kpi var opp 5,5 % på årsbasis pr. oktober, og
8
7
6
5
4
3
2
1
0
(kilde: UNNM / reuters ecoWin)
det er i skrivende stund ikke kjent hva kpi blir pr. desember. i
nominelle kroner har verdien således falt ca. 14 %. prime yield
gir uttrykk for hva man oppnår for de aller beste eiendommene,
og de fleste eiendommer selges på høyere yield. Yield-økningen
har generelt vært høyere for eiendommer i randsonene enn
eiendommer i mer attraktive områder.
Vi kan få flere transaksjoner i 2009, fordi lånevilkårene gradvis
blir bedre. 10 års swap-rente har siden juli falt med drøye 150
rentepunkter til 4,48 % i skrivende stund. det er også håp om
at redningspakkene vil begynne å virke, og at bankmarkedet
normaliseres frem mot sommeren. så langt har det vært mange
rykter og få tvangssalg. Vi venter kun en mindre økning i antall
transaksjoner relatert til pressede selgere.
2 Anslag prime yield, 10-års stat og spread tom. nov. 08 3 10-års swap rente, realrente KPI og realrente KPI-JAe tom. nov. 08
10-års stat anslag prime yield spread mot 10-års stat
8
Spread realrente mot kpi-Jae 10-års stat swap 10 år realrente kpi
jan. 04
mai. 04
sep. 04
jan. 05
mai. 05
sep. 05
jan. 06
mai. 06
sep. 06
jan. 07
mai. 07
sep. 07
jan. 08
mai. 08
sep. 08
7
6
5
4
3
2
1
0
10-års stat
Anslag netto yield
jan. 04
mai. 04
sep. 04
jan. 05
mai. 05
sep. 05
jan. 06
mai. 06
sep. 06
jan. 07
mai. 07
sep. 07
jan. 08
mai. 08
sep. 08
10 UNioN markedsrapport Q4 2008
(kilde: reuters ecoWin)
Realr
Realr
Swap