Etableringsundersøkelse hotell - Porsgrunn kommune
Etableringsundersøkelse hotell - Porsgrunn kommune
Etableringsundersøkelse hotell - Porsgrunn kommune
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
DOWN TOWN / PORSGRUNN SENTRUM SØR<br />
ETABLERINGSUNDERSØKELSE - HOTELL<br />
Horwath Consulting
Enkel etableringsundersøkelse<br />
(utkast)<br />
Nytt <strong>hotell</strong> i <strong>Porsgrunn</strong><br />
August 2008<br />
Foreløpig utkast<br />
Hotellprosjekt <strong>Porsgrunn</strong><br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong><br />
for Steen & Strøm m.f.<br />
Utført av<br />
Horwath Consulting AS<br />
25.08.08
INNHOLD<br />
1 Bakgrunn og formål ......................................................................................................................... 1<br />
1.1 Innledning ............................................................................................................................... 1<br />
1.2 Formålet med undersøkelsen ................................................................................................ 2<br />
1.3 Kritiske forhold ved prosjektet ................................................................................................ 2<br />
1.4 Gjennomføring ....................................................................................................................... 2<br />
2 Kort om markedsmuligheter i Grenland .......................................................................................... 4<br />
2.1 Generelt .................................................................................................................................. 4<br />
2.1.1 Befolkning og sysselsetting ........................................................................................... 4<br />
2.2 Kort om trekk ved næringsutvikling ........................................................................................ 5<br />
2.2.1 Telemark ............................................................................................................................ 5<br />
2.2.2 Grenland ............................................................................................................................ 5<br />
2.2.3 <strong>Porsgrunn</strong> .......................................................................................................................... 5<br />
2.3 Oversikt over reiselivet i Grenland ......................................................................................... 6<br />
2.3.1 Delprodusenter .................................................................................................................. 6<br />
2.3.2 Videreforedling ................................................................................................................. 11<br />
2.3.3 Utviklingsområder med betydning for reiselivet i regionen .......................................... 11<br />
2.4 Oppsummering reiselivsaktører Grenland ........................................................................... 12<br />
3 Markedssituasjonen for <strong>hotell</strong>ene i Grenland ............................................................................... 13<br />
3.1 Generelt ................................................................................................................................ 13<br />
3.2 Tilbud, etterspørsel, markedssegmenter og RevPAR ......................................................... 13<br />
3.2.1 Totalt Norge ..................................................................................................................... 13<br />
3.2.2 Telemark fylke .................................................................................................................. 14<br />
3.2.3 Grenland (<strong>kommune</strong>ne Skien, <strong>Porsgrunn</strong> og Bamble) .................................................... 15<br />
3.2.4 Konkurrerende <strong>hotell</strong>er .................................................................................................... 17<br />
3.3 Hotell og <strong>hotell</strong>prosjekter ...................................................................................................... 18<br />
3.3.1 Eksisterende <strong>hotell</strong>er ....................................................................................................... 18<br />
3.3.1 Nye prosjekter .................................................................................................................. 20<br />
3.4 Annen overnatting ................................................................................................................ 20<br />
4 Hotellsituasjonen i <strong>Porsgrunn</strong> og Grenland og konkurransevurdering ........................................ 21<br />
4.1 Konkurransesituasjonen ....................................................................................................... 21<br />
4.2 Viktige konkurrenter ............................................................................................................. 21<br />
4.3 Oppsummering konkurrerende <strong>hotell</strong>er i Grenland .............................................................. 21<br />
4.3 Marked for nytt <strong>hotell</strong> i Grenland? ........................................................................................ 22<br />
5 Kort om regionens vurderinger vedr. nytt <strong>hotell</strong>prosjekt i <strong>Porsgrunn</strong> .......................................... 23<br />
5.1 Innledning ............................................................................................................................. 23<br />
5.2 Sammendrag tilbakemeldinger ............................................................................................ 23<br />
5.2.1 Syn på dagens <strong>hotell</strong>tilbud ............................................................................................... 23<br />
6 Lokalisering og produktkonsept .................................................................................................... 24<br />
6.1 Vurdering av lokalisering og tomt ......................................................................................... 24<br />
6.2 Produktkonsept .................................................................................................................... 24<br />
6.2.1 Innledning ........................................................................................................................ 24<br />
6.2.2 Idégrunnlag for <strong>hotell</strong>utvikling .......................................................................................... 25<br />
6.2.3 Kort om overnattingsbehov og målgrupper ..................................................................... 26<br />
6.3 Nærmere om produkttilbudet ............................................................................................... 28<br />
6.3.1 Innledning .................................................................................................................... 28<br />
6.3.2 Generelt om driftseffektivitet ............................................................................................ 28<br />
6.3.3 Nærmere om <strong>hotell</strong>utformingen ....................................................................................... 28<br />
7 Markedspotensialet for nytt <strong>hotell</strong> i <strong>Porsgrunn</strong> ............................................................................. 32<br />
7.1 Beregningsmåter .................................................................................................................. 32<br />
7.1.1 ”Fair share” ...................................................................................................................... 32<br />
7.2 Målgrupper og gjestegrunnlag ............................................................................................. 32<br />
7.2.1 Yrkesreisemarkedet ......................................................................................................... 32<br />
7.2.3 Ferie/fritid ......................................................................................................................... 34<br />
7.2.4 Oppsummering gjestegrunnlag ........................................................................................ 35<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting<br />
Side
2<br />
7.3 Utleie møterom ..................................................................................................................... 36<br />
7.4 Servering .............................................................................................................................. 36<br />
8 Grov drifts- og økonomiprognose ................................................ Feil! Bokmerke er ikke definert.<br />
8.1 Innledning ............................................................................ Feil! Bokmerke er ikke definert.<br />
8.2 Inntekter .............................................................................. Feil! Bokmerke er ikke definert.<br />
8.3 Investeringsestimat ............................................................. Feil! Bokmerke er ikke definert.<br />
8.4 Finansiering ......................................................................... Feil! Bokmerke er ikke definert.<br />
8.5 Investeringens lønnsomhet ................................................. Feil! Bokmerke er ikke definert.<br />
8.6 Cash flow ............................................................................. Feil! Bokmerke er ikke definert.<br />
9 Oppsummering ............................................................................ Feil! Bokmerke er ikke definert.<br />
9.1 Hovedkonklusjon ................................................................. Feil! Bokmerke er ikke definert.<br />
9.2 Suksessfaktorer .................................................................. Feil! Bokmerke er ikke definert.<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting
Konfidensielt<br />
Notat<br />
Enkelt etableringsundersøkelse – <strong>hotell</strong>prosjekt <strong>Porsgrunn</strong><br />
1 Bakgrunn og formål<br />
1.1 Innledning<br />
Steen & Strøm, Bratsberg Gruppen og Storebrand Eiendom arbeider i fellesskap for å<br />
videreutvikle Down Town kjøpesenter og <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør. Det er bl.a.<br />
gjennomført en arkitektkonkurranse for området.<br />
Det er et ønske fra aktørene om at utviklingen av området skal bidra til og i større grad<br />
integrere området med <strong>Porsgrunn</strong> sentrum.<br />
Steen & Strøm har startet en prosess for å realisere disse planene. Som et ledd i denne<br />
utviklingen ønsker man å vurdere muligheten for å etablere et nytt <strong>hotell</strong> i området.<br />
Hotelltilbudet i <strong>Porsgrunn</strong> er fra før begrenset til Hotell Vic og Korvetten Hotell i<br />
Brevik. Det er derfor interessant å vurdere muligheten for et <strong>hotell</strong> som først og fremst<br />
både kan konkurrere med og supplere Hotell Vic.<br />
Utbygger tenker seg i utgangspunktet et godt forretnings<strong>hotell</strong> som kan gi <strong>Porsgrunn</strong><br />
mer og bedre <strong>hotell</strong>kapasitet enn det Hotell Vic kan tilby i dag.<br />
Horwath Consulting AS er forespurt om å gjennomføre en enkel etableringsundersøkelse,<br />
som skal tjene som beslutningsstøtte for videre vurderinger.<br />
Utviklingen i det norske <strong>hotell</strong>- og overnattingsmarkedet har vært positiv de siste<br />
årene. Markedet er imidlertid fremdeles preget av stor konkurranse 1 , spesielt utenfor<br />
de sentrumsnære områdene i de største byene. Dette gjelder trolig også for<br />
<strong>Porsgrunn</strong>/Grenlands området.<br />
Med et slikt utgangspunkt vil det være viktig med en grundig kartlegging i forbindelse<br />
med nye <strong>hotell</strong>prosjekter. Det er viktig å vurdere markedets størrelse, utvikling og<br />
sammensetning, samt konsepter som vil kunne bety en sterk posisjon i markedet.<br />
En etableringsundersøkelse har som formål å beskrive forhold viktige for<br />
prosjektbeslutningen.<br />
Horwath Consulting er et frittstående norsk firma (med deltakelse i et internasjonalt<br />
nettverk) innenfor reiseliv generelt og spesielt innenfor <strong>hotell</strong>næringen<br />
(www.horwath.no)<br />
1<br />
Jfr. Horwath Consulting rapporten ”Norsk Hotellnæring” for nærmere detaljinformasjon i denne sammenheng.<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting
1.2 Formålet med undersøkelsen<br />
Hovedformålet med etableringsundersøkelsen (feasibility study) er å teste<br />
markedsgrunnlag og lønnsomhet for et grovt definert tilbud.<br />
2<br />
Tilbudet beskrives gjennom et ”idégrunnlag”. Aktuelle markedsmuligheter/markedssegmenter<br />
for det beskrevne tilbudet er analysert. Videre er det gjennomført en grov<br />
arealdisposisjon for det tenkte prosjektet. Med bakgrunn i antatt inntekts- og<br />
kostnadsstruktur er prosjektets lønnsomhet estimert.<br />
1.3 Kritiske forhold ved prosjektet<br />
Gjennomgående er <strong>hotell</strong>konkurransen i Norge stor. Dette gjelder også for<br />
Grenlandsområdet.<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong>n må derfor avdekke følgende vedrørende det foreslåtte<br />
konseptet:<br />
- Er det sannsynelig å oppnå tilfredsstillende RevPAR 2 ?<br />
- Vil penetrasjon kunne være lik eller høyere enn hovedkonkurrentene? 3<br />
- Har produktkonseptet et innhold som sannsynliggjør at <strong>hotell</strong>et vil tiltrekke seg<br />
nye målgrupper/markedssegmenter som ellers ikke ville ha overnattet i <strong>Porsgrunn</strong>?<br />
Det kreves positive svar for å kunne sannsynliggjøre et inntektsnivå som forsvarer<br />
investeringen og gir lønnsomhet.<br />
Oppdragsgiver ønsker ikke at det skal gjennomføres noen egen markedsundersøkelse.<br />
Rapporten vil utarbeides som en skrivebordsundersøkelse på bakgrunn av Horwath<br />
Consulting generelle kunnskap om regionen og <strong>hotell</strong>markedet, samt tilgjengelig<br />
offentlig informasjon.<br />
1.4 Gjennomføring<br />
I vårt arbeid har vi stort sett fulgt det oppsett som lå til grunn i vårt tilbud. Informasjon<br />
er innhentet gjennom:<br />
Innsamling av drifts- og markedsdata knyttet til nåværende/fremtidig<br />
<strong>hotell</strong>situasjon i <strong>Porsgrunn</strong>. Tallmaterialet er basert på tall fra SSB (generelle<br />
statistikker og innkjøpt materiale).<br />
Innhenting av opplysninger og samtaler med ulike ressurspersoner i næringen.<br />
Samtaler med ulike ressurspersoner i lokalt næringsliv.<br />
2<br />
RevPAR = Revenue per availible room (gjennomsnittlig inntekt per <strong>hotell</strong>rom), viktig nøkkeltall som beskriver<br />
muligheten til å drive lønnsomt.<br />
3<br />
Penetrasjon måles i oppnådd markedsandel over <strong>hotell</strong>ets romandel i byen/regionen. (markedsandel lik<br />
romandel = penetrasjon 1).<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting
Samtaler med ressurspersoner i Steen & Strøm og deres partnere.<br />
3<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting
2 Kort om markedsmuligheter i Grenland<br />
2.1 Generelt<br />
2.1.1 Befolkning og sysselsetting<br />
A) Utvikling Telemark<br />
4<br />
Telemark fylke betegnes ofte som et stykke Norge i miniatyr som strekker seg<br />
fra Skagerrakkysten opp mot Hardangerviddas høyfjellsplatå.<br />
Antall innbyggere i Telemark per 1. januar 2008 er 166.735 som utgjør 3,5%<br />
av landets totale befolkning. Befolkningen har hatt en svak økning de senere år.<br />
Befolkningsveksten i fylket er under landsgjennomsnittet.<br />
Arbeidsledigheten i Telemark fylke lå ved utgangen av desember 2007 på<br />
1,7%. På landsbasis var ledighet på 1,6%.<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting
B) Utvikling Grenlands<strong>kommune</strong>ne<br />
5<br />
Grenland er navnet på regionen som inkluderer <strong>kommune</strong>ne Skien, <strong>Porsgrunn</strong>,<br />
Bamble og Siljan i nedre Telemark.<br />
Grenland regnes som Norges sjette største byområde og ligger 140 kilometer<br />
sør-vest for Oslo. Ca. 1/3 av Grenlands innbyggere bor i <strong>Porsgrunn</strong>. Det meste<br />
av befolkningsveksten i Telemark er i Grenlandsregionen.<br />
Befolkningsutviklingen i Grenland er karakterisert av en jevn vekst siden 1970.<br />
Siden 1983 har befolkningen økt hvert eneste år. Befolkningen i Grenland<br />
passerte 100.000 i løpet av 2003. 1. januar 2008 var det 101 539 innbyggere i<br />
regionen.<br />
Arbeidsledigheten i Grenlands<strong>kommune</strong>ne har vært synkende de sist årene.<br />
Ved utgangen av 2007 lå den i <strong>Porsgrunn</strong> på 1,9%, i Skien 2,2%, i Siljan 1,1%<br />
og i Bamble på 1,7%.<br />
Kommunikasjonsmessig ligger <strong>Porsgrunn</strong> sentralt i Grenlandsområdet med<br />
kommunikasjonsmuligheter på vei, bane, sjø og med fly.<br />
2.2 Kort om trekk ved næringsutvikling<br />
2.2.1 Telemark<br />
Hovednæringsveiene i Telemark fylke fordeler seg med 3% på råvarenæring (råvarer<br />
som blir tatt ut i fylket slik som stein og tømmer), 35% på industrinæring (for en stor<br />
del konsentrert rundt Bamble og <strong>Porsgrunn</strong>) og 62% på tjenestenæring. Forskning,<br />
IKT og industri er områder med sterke miljøer i Grenlandsområdet, det gjelder for<br />
så vidt også kultur og kompetanse med et bredt utdanningstilbud og et rikt kulturliv.<br />
2.2.2 Grenland<br />
Grenland er det området i Telemark med størst etableringsvekst. Av regioner i Norge<br />
er Grenland nr. 13 i forhold til nyetableringer. <strong>Porsgrunn</strong> og Bamle har de siste årene<br />
hatt gjennomsnittlig høyest etableringsfrekvens i fylket.<br />
2.2.3 <strong>Porsgrunn</strong><br />
I følge ”Vekst i Grenland” (www.vig.no – det regionale næringsutviklingsselskapet<br />
for de fire grenlands<strong>kommune</strong>ne) har området bl.a.:<br />
- Et industricluster av internasjonalt format og en omfattende service- og<br />
leverandørindustri. De store prosessbedriftene er fremdeles en næringsmessig<br />
ryggrad, og bidrar til å skape et innovativt miljø for utvikling av nye<br />
kunnskapsintensive vekstnæringer som IKT, bioteknologi, media og kultur.<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting
6<br />
Produksjon av silisium, satsning på solcelleteknologi og planer om gassrørledning fra<br />
Vestlandet er blant de store prosjektene som nå skal på plass og som man mener vil gi<br />
vekst i regionen. Dette skjer på Herøya som ligger i <strong>Porsgrunn</strong> <strong>kommune</strong> ca. 4 km fra<br />
byens sentrum. IKT-næringen har også sterke miljøer og er i sterk vekst i regionen.<br />
2.3 Oversikt over reiselivet i Grenland<br />
Det er møter og opplevelsestilbudet som bringer besøkende til Grenland/<strong>Porsgrunn</strong>.<br />
Dette er illustrert gjennom Reiselivskartet (vedlegg 2) og <strong>hotell</strong>ene er plasserer i denne<br />
referanserammen. I dette kartet er de forskjellige aktørene i reiselivet skjematisk<br />
fremstilt i en verdikjedemodell.<br />
2.3.1 Delprodusenter<br />
Under ”Delprodusenter” på Reiselivskartet finner vi bl.a. møteplasser, attraksjoner,<br />
overnattingstilbud, servering og transport.<br />
a) Kommersielle møter og opplevelsesprodukter<br />
- Møteplasser<br />
Grenlandsområdet har store arenaer som kan benyttes til møte-,<br />
opplevelses- og kulturformål:<br />
• Nytt kulturhus i <strong>Porsgrunn</strong><br />
Det er besluttet å bygge et kulturhus som skal ligge på Østre Brygge<br />
nede ved elven. Investeringsrammen på MNOK 190 skal ligge til grunn<br />
for en arkitektkonkurranse. Det er foreløpig planlagt for 450 personer i<br />
amfi og 150 personer i en mindre sal. Bygget er planlagt ferdigstilt<br />
andre halvdel av 2011.<br />
• Skjærgårdshallen i Langesund<br />
Skjærgårdshallen er et idrettsanlegg vegg i vegg med Quality<br />
Hotel&Resort Skjærgården. Hallen er eiet av Bamblehallen AS<br />
(eneaksjonær er Bamble <strong>kommune</strong>). Anlegget har to idrettshaller (en<br />
håndballhall med plass til 600 personer) og en fotballhall med<br />
kunstgressdekke (med plass til opptil 2 000 personer).<br />
• Stevneplassen<br />
Stevneplassen er et innen- og utendørs messesenter med store haller,<br />
scener og parkanlegg rett nord for Skien sentrum. Stevneplassen<br />
benyttes bl.a. til det årlige Handelsstevnet i september. Storhallen er<br />
3 000 m 2 (innekonsert 3 000 pers), videre finnes ytterligere 6 haller (fra<br />
300m2 – 3000 m2) og et parkanlegg hvor det har vært arrangert<br />
konserter med opptil 15 0000 tilhørere<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting
7<br />
• Skagerrak Arena<br />
Odd Grenland nye fotballstadion ligger rett nord for Skien sentrum vis<br />
a vis Stevneplassen. Det er tribune-kapasitet for opptil 13 000 tilskuere<br />
delvis under tak, og bl.a. næringslokaler på 7 000 m 2 inkl. VIP områder.<br />
• Ibsenhuset<br />
Ibsenhuset er Skiens kulturelle opplevelsessenter og ligger i sentrum av<br />
byen. I tillegg til å presentere kulturtilbud i ulike genre er Ibsenhuset<br />
også et senter for kurs, konferanser, messer, møter, selskapsarrangementer.<br />
Skiens bibliotek har lokaler i kjelleren og en à la carte<br />
restaurant er integrert i huset og håndterer servering i forbindelse med<br />
de ulike arrangementene i huset. Ibsenhuset har plass til 800 i amfi samt<br />
foyer, mindre saler og grupperom.<br />
• Fritidsparken<br />
Fritidsparken ligger i utkanten av Skien. Fritidsparken benyttes primært<br />
for idrettsarrangement. Nytt badeland og spa ble åpnet i 2008. Anlegget<br />
består i tilegg til Badeland av Skienhsallen (3 håndballhaller) med plass<br />
til 2 800 tilskuere på tribunen, Flerbrukshall med plass til 1 000 stoler<br />
og scene, et auditorium med plass til 220 personer, samt et stort<br />
uteområde. Fritidsparken har ca. 500 000 brukere per år, målet er<br />
700 000 brukere med nytt badeland.<br />
• Teater Ibsen<br />
Teater Ibsen ligger i sentrum av Skien og har to scener; et amfi (180<br />
pers.) og en mindre scene (80 pers). Teateret leies ut på forespørsel.<br />
Grenland har et stort og bredt møtearenatilbud. Hotellkapasiteten (jfr.<br />
nedenfor) matcher ikke arenatilbudet for store arrangementer.<br />
- Attraksjoner<br />
Regionens viktigste attraksjoner er listet nedenfor:<br />
• Badeparken<br />
Badeparken i Quality Hotel&Resort Skjærgården er en attraksjon i seg<br />
selv både for lokalmiljøet og for tilreisende. Mange barnefamilier<br />
kombinerer besøk i badeparkene i Bø og Langesund. Badeparken hadde<br />
113 000 besøkende i 2006 (både <strong>hotell</strong>gjester og eksterne).<br />
• Porsgrunds Porselænsfabrik<br />
Porsgrunds Porselænsfabrik ønsker besøkende velkommen til å oppleve<br />
porselensproduksjonen på nært hold. Et besøk omfatter omvisning i<br />
produksjon, kort historikk, galleri, handlemuligheter til reduserte priser<br />
og servering. Porselensfabrikken hadde i 2006 ca. 47 000 besøkende.<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting
• Telemarkskanalen<br />
8<br />
Grenlands største attraksjon er Telemarkskanalen<br />
med slusetur om bord 125 år gamle MS Victoria<br />
mellom Dalen og Skien. Båten blir i disse dager<br />
oppgradert til en mer effektiv og tidsriktig<br />
standard.<br />
Det er tre båter som trafikkerer kanalen. To med<br />
turistmessig trafikk fra Dalen til Skien (Ibsen og<br />
Victoria) og en med chartertrafikk som også går til<br />
Langesund (Skarsfos). Ibsen og Victoria fraktet i 2006 25 000<br />
passasjerer, Skarsfos ca. 5 000 passasjerer. Det selges kanalpakker,<br />
hvor man kombinerer båtturen med opphold i Skien eller Dalen.<br />
Utenlandske grupper bestiller gjerne charterturer. Omsetning for<br />
rutetrafikken (Ibsen Victoria er ca. MNOK 5, servering kommer i<br />
tillegg.)<br />
• Telemark Museum<br />
Skien ønsker å satse på og relateres til Ibsen – også etter at Ibsenåret er<br />
slutt. Dette gjøres bl.a. ved aktiviteter i Teater Ibsen, Ibsenhuset og i<br />
Telemark Museum.<br />
Telemark Museum omfatter museene i nedre og midtre Telemark, bla.<br />
Gården Venstøp (Ibsens barndomshjem) som ble gitt som gave til<br />
Telemark Museum fra familien Løvenskiold og ble åpnet som museum<br />
i 1958. I dag er gården et moderne diktermuseum.<br />
Brekkeparken og Ibsen Museum hadde 31 500 besøkende i 2006 og en<br />
omsetning inkl. tilskudd og prosjektmidler på MNOK 20,5<br />
(salgsinntekter 320’, billettinntekter 480’).<br />
• Ibsenhuset<br />
• Nye Skien Fritidspark<br />
Ibsenhuset er Skiens kulturelle storstue<br />
som tilbyr forestillinger og opplevelser<br />
innen alle kulturgenre.<br />
Se ”Møteplasser” ovenfor for en<br />
nærmere presentasjon.<br />
Skien <strong>kommune</strong> satser 435 millioner på<br />
et anlegg til bruk for befolkningens fritid<br />
og skole, i tillegg til at fylkes<strong>kommune</strong>n<br />
bygger Hjalmar Johansen videregående<br />
skole for 160 mill kroner som en integrert<br />
del i anlegget.<br />
Se ”Møteplasser” ovenfor for en nærmere presentasjon.<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting
• Bø Sommarland<br />
9<br />
52,2 km fra Skien tilbyr Bø Sommarland<br />
vannaktiviteter i et familievennlig konsept.<br />
Badeparken i Bø er igjen solgt og ny eier<br />
investerer i enda en vannattraksjon som<br />
innvies sommeren 2007. Ny eier er det<br />
britiske investeringsselskapet. Candover,<br />
som har flere andre badeparker, dyrehager,<br />
naturparker og marineland i sin portefølje.<br />
Fjorårets nyhet i Bø var en jettegryte. Utover en ny attraksjon har også<br />
badeparken fått midler til å ruste opp parkens spisesteder og<br />
fellesområder. Bø Sommarland hadde 205 000 besøkende i 2006.<br />
• Telemark Lekeland<br />
Aktivitets- og lekepark i Skien. 48 000 besøkende i 2006.<br />
- Arrangementer<br />
En oversikt over de største årlige arrangementene i regionen:<br />
• <strong>Porsgrunn</strong> Internasjonale Teaterfestival (PIT) arrangeres av Grenland<br />
Friteater hvert år i juni. Arrangementet går over en uke og omfatter<br />
forestillinger, workshops og utstillinger. Festivalen trekker mange<br />
tilreisende til området, 30 000 besøkende ble registrert i 2006. I snitt<br />
kommer 100 tilreisende artister som blir i fire dager.<br />
• ”Viser ved Kanalen” har vært arrangert hvert år i juni siden 1997.<br />
Arrangementet trekker ca. 10 000 besøkende. Festivalen vokser stadig<br />
og arrangementer gjennomføres nå i flere områder i Telemark.<br />
• Telemark Fylkes Handelsstevne, første uken i september arrangeres på<br />
Stevneplassen i Skien. Markedet har både lokale og tilreisende<br />
utstillere på salgsstands, videre er det forskjellige kulturarrangement i<br />
tilknytning til dette.<br />
• Teater Ibsen arrangerer årlig i mai ”Henrik Ibsen – en dannelsesreise”<br />
som trekker ca. 3 000 besøkende til regionen. Målet er at 40% av de<br />
besøkende skal være tilreisende.<br />
B) Hotell/overnatting<br />
Det er to <strong>hotell</strong>er i <strong>Porsgrunn</strong> <strong>kommune</strong>, Hotell Vic i <strong>Porsgrunn</strong> sentrum og<br />
Korvetten <strong>hotell</strong> i Brevik. For detaljert <strong>hotell</strong>oversikt for Grenland, se også<br />
kap. 3.3.<br />
De store <strong>hotell</strong>kjedene er representert i regionen med Choice Hotels<br />
(Langesund og Skien) og Thon Hotels (Skien). De største kjedene har bl.a.<br />
sterke lojalitetsprogram og firmaavtalesystemer. Hotell Vic har tidligere<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting
10<br />
estimerer at ca. 50% av omsetningen kommer fra bedrifter med firmaavtale<br />
med <strong>hotell</strong>et.<br />
Næringslivet i <strong>Porsgrunn</strong> har stor betydning for <strong>hotell</strong>ene i området. Historisk<br />
har tungindustri preget regionen, nå blir denne erstattet av bl.a. high-tech- og<br />
IKT-bedrifter. Herøya ligger ca. 4 km fra <strong>Porsgrunn</strong> sentrum. Besøkende til<br />
bedriftene på Herøya benytter både <strong>Porsgrunn</strong>s- og Skiens<strong>hotell</strong>ene, dette<br />
styres i yrkes- og kurs-/ konferansesegmentet for en stor del av firmaavtaler.<br />
Det finnes er en rekke planer for utvikling av industri i området, som kan bidra<br />
til vekst i <strong>hotell</strong>markedet. Spesielt på vestsiden av Frier bassenget (Rafsnes).<br />
Det er også en del nyetableringer i på Klosterøya (gamle Union fabrikker) i<br />
Skien. Se også kap. 2.2.3.<br />
C) Servering<br />
Vic Hotell har <strong>hotell</strong>restauranten Paletten Restaurant med à la carte-meny og<br />
gruppemenyer for konferanser og bussturister. Hotellrestauranten har få gjester<br />
utenom <strong>hotell</strong>ets.<br />
Restauranttilbudet i <strong>Porsgrunn</strong> er relativt variert. Den mest populære ser ut til å<br />
være Kafé Osebro som ligger nede ved elven i restaurerte sjø-boder med<br />
servering ute og inne. Menyen består av småretter, pizza, buffét, fiskesuppe,<br />
salater. Kafé K er også godt besøkt og har status som er kulturkafeen i<br />
<strong>Porsgrunn</strong> sentrum med ”debatt, musikk og vel-smakende mat i intime<br />
omgivelser”. Café Barezzo, Suppejentene og Jimmys er andre tilbud i tillegg til<br />
en håndfull etniske restauranter.<br />
D) Transport<br />
Kommunikasjonsmessig er situasjonen for <strong>Porsgrunn</strong>:<br />
- NSB trafikkerer Vestfoldbanen (<strong>Porsgrunn</strong>-Oslo) og Bratsbergbanen<br />
(<strong>Porsgrunn</strong>-Notodden) daglig.<br />
- Ekspressbussnettet er godt utbygget i området og trafikkeres med flere<br />
daglige avganger.<br />
- Sandefjord Lufthavn Torp (ca. 45 min. med bil) har et utvalg utenlands- og<br />
innenlandsruter.<br />
- Skien Lufthavn Geiteryggen er Skien <strong>kommune</strong>s flyplass. Flyselskapet<br />
Vildanden har direkte ruter til Stavanger, Bergen og Stockholm.<br />
- Kystlink trafikkerer strekningen Langesund-Hirtshals og Langesund-<br />
Strömstad med en seiling i døgnet. Det er ca. 50% nordmenn om bord,<br />
resten fordeler seg på tyskere (ca. 20%) og danske (ca. 30%).<br />
- Color Line effektiviserer sitt tilbud fra Larvik til Hirtshals og satt i juni<br />
2008 inn ny ferge på ruten. SuperSpeed får kortere seilingstid, høyere<br />
frekvens og større kapasitet.<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting
2.3.2 Videreforedling<br />
11<br />
I videreforedlingsleddet foregår verdiskapning ved markedsføring, tilgjengeliggjøring<br />
og pakking av de ulike produktene som inngår i reisen/opplevelsen.<br />
A) Innovasjon Norge (markedsføring Norge i utlandet)<br />
Innovasjon Norge har distriktskontor i Skien og arbeider nært med<br />
Telemarksreiser spesielt om internasjonal markedsføring av fylket.<br />
B) Fylkesselskap<br />
Telemarksreiser driver nasjonal og internasjonal markedsføring av<br />
reiselivstilbudet i Telemark.<br />
C) Destinasjonsselskap<br />
VisitGrenland driver turistinformasjon og koordinerer og markedsfører<br />
reiselivstilbudene i de fire Grenlands-<strong>kommune</strong>ne. I tillegg har de en stilling<br />
dedikert til markedsføring og salg av regionens kurs-/konferansekapasitet.<br />
Drahjelp til <strong>hotell</strong>ene er begrenset.<br />
D) Kjeder<br />
Hotell Vic er et frittstående <strong>hotell</strong> uten kjedetilknytning, men er knyttet opp til<br />
Fjord PASS i sommersesongen. Hotellet er eid av Trygve Hegnar. Ser vi<br />
Grenland under ett finner vi Choice Hotels (Skien og Langesund), Thon Hotels<br />
(Skien) og Your Hotell (Skien). Rica var representert i Skien inntil Rica Hotel<br />
Ibsen stengte i juni 2006. Hotellkjedenes verdiskapningsrolle ligger i<br />
tilgjengelig-gjøring av sine produkter gjennom organisering av tilbudet i<br />
systemer som felles booking, lojalitetsprogrammer, firmaavtaler og lignende.<br />
2.3.3 Utviklingsområder med betydning for reiselivet i regionen<br />
I ”Strategisk Reiselivsplan for Grenland 2007 - 2010”, skal Grenland fremstå som den<br />
fremste innovative og mangfoldige kulturbaserte reiselivsregion i Norge. Planen er et<br />
samarbeid med politiske og administrative offentlige organ og representanter fra<br />
næringslivet.<br />
Reiselivsplanen inneholder svært høye mål på <strong>hotell</strong>belegg (70% innen 2010) og sterk<br />
vekst i kurs-/konferansemarkedet (20% vekst). Vi har i tidligere samtaler med<br />
destinasjonsselskapet ikke kunnet registrere at det er avsatt markedsføringsmidler som<br />
korresponderer med disse målene.<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting
2.4 Oppsummering reiselivsaktører Grenland<br />
12<br />
Grenland har et omfattende tilbud av møtearenaer (kulturhus, stevneplass,<br />
idrettsarenaer, teater og kino). De største hallene kan alene ta opp mot 2 000 personer.<br />
Antall <strong>hotell</strong>rom (538 rom på Grenlands<strong>hotell</strong>ene) i regionen står imidlertid ikke i<br />
forhold til tilbudet av kongress- og møtearenaer. Ved kurs-/konferansearrangement<br />
ønsker deltakere som oftest enkeltrom og da er <strong>hotell</strong>kapasiteten i området for liten.<br />
Dette kan være noe av grunnen til at det er vanskelig å øke volumet på kurs-<br />
/konferanse i området. I de siste årene har det i tillegg vært stort press på eksisterende<br />
<strong>hotell</strong>er i midtuken, som har medført at <strong>hotell</strong>ene ikke har hatt ønske om å binde om<br />
kapasitet til arrangementer.<br />
De største attraksjonene i Grenlandsområdet er Skien Fritidspark, Porsgrund<br />
Porselænsfabrik, Badeparken i Langesund, Telemark Museum og Telemarkskanalen i<br />
tillegg til Bø Sommarland som ligger lenger nord i fylket. Det er de familierettede<br />
badelandstilbudene som har høyest besøkstall i regionen.<br />
<strong>Porsgrunn</strong> har relativt frekvent buss- og togtilbud til Oslo, om lag halvparten av<br />
togavgangene går imidlertid med buss til Larvik for korrespondanse med tog videre<br />
derfra.<br />
Fra den lokale lufthavnen (Geitryggen i Skien) finnes et begrenset rutetilbud til<br />
Bergen, Stavanger og Stockholm med flyselskapet Vildanden. Sandefjord Lufthavn<br />
Torp har innenlandsruter til Bergen, Stavanger og Trondheim og et utvalg<br />
lavprisselskap tilbyr direkteruter til 15 destinasjoner i Europa. Det finnes også faste<br />
rutetilbud til København og Amsterdam fra Torp.<br />
Fra Langesund går daglige seilinger til Hirtshals og Strømstad med selskapet<br />
KystLink. Color Line har satt inn sin nye SuperSpeed-ferge på strekningen Larvik –<br />
Hirtshals, reisetiden er forkortet til 3timer og 45 minutter (mot tidligere ca. 6 timer) og<br />
kapasiteten er mer enn fordoblet. Det er skarp konkurranse selskapene imellom, dette<br />
bidrar til forholdsvis lave priser og god tilgjengelighet på disse strekningene. Både for<br />
nordmenn som velger Danmark som feriemål fremfor å bli i eget land, og for danske<br />
turister som ønsker å besøke Norge.<br />
Telemarkreiser eies av reiselivsaktørene og <strong>kommune</strong>ne i fylket og driver salgs-,<br />
markedsførings- og informasjonsarbeid på det norske og utvalgte utenlandske<br />
markeder i samarbeid med Innovasjon Norge. VisitGrenland er et destinasjonsselskap<br />
som drifter regionens turistkontor og driver salg av kurs-/konferanse tilbudet i<br />
området.<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting
3 Markedssituasjonen for <strong>hotell</strong>ene i Grenland<br />
3.1 Generelt<br />
13<br />
For å kunne vurdere markedspotensialet for et nytt <strong>hotell</strong> i <strong>Porsgrunn</strong>, har vi analysert<br />
<strong>hotell</strong>statistikk som omhandler Telemark og Grenland, samt et utvalg <strong>hotell</strong>er som kan<br />
defineres som konkurrerende <strong>hotell</strong>er/tilsvarende <strong>hotell</strong>er i <strong>Porsgrunn</strong>/Skien. Dette<br />
bygger på data hentet ut fra Statistisk Sentralbyrås (SSB) offentlig tilgjengelige<br />
statistikk, samt spesialuttrekk kjøpt fra SSB.<br />
Det kan også være av betydning å ta et lite sideblikk på <strong>hotell</strong>statistikken for landet<br />
som helhet.<br />
3.2 Tilbud, etterspørsel, markedssegmenter og RevPAR<br />
3.2.1 Totalt Norge<br />
Først et blikk på situasjonen i Norge i dag.<br />
Utvikling 2005-2007<br />
Antall<br />
År<br />
<strong>hotell</strong> 1)<br />
Antall<br />
disp. rom 1)<br />
Antall<br />
Gjestedøgn 2)<br />
Antall solgte<br />
romdøgn 2)<br />
Kapasitetsutnyttelse<br />
rom<br />
(rombelegg)<br />
2005<br />
915 59.301 17.110 11.132 52,1 %<br />
2006 895 60.091 17.773 10.761 54,6 %<br />
2007<br />
Endring i<br />
895 61.496 18.526 12.505 56,8 %<br />
perioden - 2,2 % + 3,7 % + 8,3% + 12,3 % + 4,7%-poeng<br />
Δ2003-2007 - 7,3 % + 6,9 % + 18,5 % + 24,1 % + 8,6 %-poeng<br />
Kilde: SSB, bearbeidet av Horwath Consulting<br />
1)<br />
Antall per desember<br />
2) I tusen<br />
Antall <strong>hotell</strong>overnattinger i Norge var totalt ca. 18,5 mill i 2007, det er en økning på<br />
4,2 % i forhold til 2006.<br />
Fra 1999 var det en kontinuerlig nedgang i norsk <strong>hotell</strong>næring t.o.m. 2003. Fra 2004<br />
t.o.m. 2007 har det vært en kontinuerlig oppgang. 2003 var det året med lavest belegg<br />
siden 1996.<br />
Kapasitetsutnyttelsen i 2007 var 56,8%. Dette er det høyeste belegget som er oppnådd<br />
siden før 1990-tallet. By<strong>hotell</strong>ene har vanligvis en høyere kapasitetsutnyttelse enn<br />
land<strong>hotell</strong>er og dermed landsgjennomsnittet.<br />
Det har vært en økning i antall tilgjengelige rom i landet de senere årene, det til tross<br />
for at antall <strong>hotell</strong>bedrifter er redusert. Årsaken er at mindre <strong>hotell</strong>er er forsvunnet fra<br />
markedet, samtidig som nye <strong>hotell</strong>er bygges større 4 .<br />
4 Nærmere informasjon om situasjonen i Norge fremgår av rapporten Norsk Hotellnæring 2007<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting
3.2.2 Telemark fylke<br />
14<br />
Tilbud og etterspørsel Telemark fylke 2005-2007<br />
År<br />
Antall<br />
<strong>hotell</strong>er 1)<br />
Antall<br />
rom 1)<br />
Antall<br />
gjestedøgn<br />
Antall<br />
romdøgn<br />
Belegg<br />
2005<br />
47<br />
2.558 660.420 346.758 37,9 %<br />
2006 41 2.431 621.502 329.285 37,5 %<br />
2007<br />
Endring i<br />
44 2.684 663.396 359.407 39,3 %<br />
perioden<br />
-6,4 % + 4,9 % + 0,5 % + 3,6 % + 1,4%-poeng<br />
Δ2003-2007 - 2,2 % +10,3 %<br />
Kilde: SSB, bearbeidet av Horwath Consulting<br />
1)<br />
Antall per desember<br />
Gjestesammensetning 2005-2007<br />
År<br />
Antall<br />
gjestedøgn<br />
Kurs-/<br />
konferanse<br />
Δ2003-2007 + 2,0 % - 12,2 % -2,0%-p.<br />
Kilde: SSB, bearbeidet av Horwath Consulting<br />
+ 2,0 %<br />
+ 8,7 %<br />
+1,6 %-poeng<br />
Utenlandske og norske gjestedøgn<br />
Antall<br />
Nasjonalitet<br />
År<br />
gjestedøgn<br />
Norsk % Utenlandsk %<br />
Δ2003-2007 + 2,0 % + 4,9 %<br />
Kilde: SSB, bearbeidet av Horwath Consulting<br />
Segment etter formål<br />
% Yrke % Ferie-/<br />
fritid<br />
2005 660.420 83.080 12,6 106.935 16,2 470.405 71,5<br />
2006 621.502 78.493 12,6 106.196 17,1 438.813 70,3<br />
2007<br />
Endring i<br />
663.396 80.744 12,2 135.167 20,4 447.485 67,5<br />
perioden + 0,5 % - 2,8 % -0,4%-p. + 26,4 % +4,2%-p. - 4,9 % -3,8%-p.<br />
+ 44,9 %<br />
+6,0%-p.<br />
- 3,8 %<br />
2005<br />
660.420 494.832<br />
74,6 165.588 25,1<br />
2006 621.502 489.805 78,8 131.697 21,2<br />
2007<br />
Endring<br />
663.396 517.319 78,0 146.077 22,0<br />
i perioden + 0,5 %<br />
+4,5 % +3,1%-p. - 11,8 % -3,1%-p.<br />
+2,2%-p.<br />
- 7,1 %<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting<br />
%<br />
-4,1%-p.<br />
-2,2%-p.
15<br />
RevPAR utvikling<br />
År Losjiomsetning<br />
i 1.000<br />
Rompris Belegg RevPAR<br />
2005<br />
244.811<br />
706<br />
37,9 %<br />
268<br />
2006 244.659 743 37,5 % 279<br />
2007<br />
Endring i<br />
273.868 762 39,3 % 299<br />
perioden<br />
+ 11,9 % +7,9 % + 1,4%-poeng +11,9 %<br />
Δ2003-2007<br />
+ 20,2 % +10,6 %<br />
Kilde: SSB, bearbeidet av Horwath Consulting<br />
Telemark er et fylke med svært stor andel ferie-/fritidsgjeser. Det er stor forskjell i<br />
gjestesammensetningen i Grenland og resten av fylket.<br />
Telemark fylke står for 3,6% av totalt antall gjestedøgn på landsbasis. Fordelt på<br />
segmenter utgjør dette 3,2% på kurs-/konferanse, 1,9% på yrkesreiser og 5,1% på<br />
ferie/fritidsreiser. Av <strong>hotell</strong>gjestedøgn i Telemark utgjør overnattinger i Grenland i<br />
underkant av 25%.<br />
Hotellene i Telemark har de siste årene har tapt markedsandeler i forhold til det norske<br />
totalmarkedet. Størst reduksjon har det vært på kurs/konferansesegmentet. Fordeling<br />
på nasjonalitet i Telemark var i 2006 78,0% norske og 22,0% utenlandske gjestedøgn.<br />
Antall norske gjestedøgn har gått ned med 0,5% de siste tre år mens de utenlandske<br />
har gått ned med 0,7.<br />
3.2.3 Grenland (<strong>kommune</strong>ne Skien, <strong>Porsgrunn</strong> og Bamble)<br />
I dette utvalget er Quality Hotel Grand Farris i Larvik i tilegg tatt med til <strong>hotell</strong>ene i<br />
Grenland. Dette er gjort grunnet begrensninger SSB har i forhold til å utgi statstikk<br />
som kan brytes ned på enkelt bedrifter. Quality Grand Farris har trolig et forholdsvis<br />
likt gjestegrunnlag som de tre ”hovedkonkurrentene” i <strong>Porsgrunn</strong> og Skien. I enkelte<br />
tilfeller har vi simulert frem Quality Grand Farris sin markedsandel og trukket dette ut<br />
fra Grenlands-tallene. Det er gjort ved å anta at <strong>hotell</strong>ets solgte gjestedøgn er identisk<br />
med gjennomsnittet og at den relative andelen i forhold til romkapasitet er trukket ut.<br />
Tilbud og etterspørsel Grenland 2005-2007<br />
År<br />
Antall<br />
<strong>hotell</strong>er 1)<br />
Antall<br />
rom 1)<br />
Antall<br />
gjestedøgn<br />
Antall<br />
romdøgn<br />
Belegg<br />
2005<br />
9<br />
673 167.361 119.095 51,6 %<br />
2006 10 704 166.759 122.764 52,4 %<br />
2007<br />
Endring i<br />
10 704 179.453 139.367 58,3 %<br />
perioden + 11,1 % + 4,6 % + 7,2 % +17,0 % +6,7%-poeng<br />
Δ2003-2007<br />
-<br />
-<br />
Kilde: SSB, bearbeidet av Horwath Consulting<br />
1)<br />
Antall per desember<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting<br />
-<br />
+1,6 %-poeng<br />
-<br />
+15,3 %<br />
-
Gjestesammensetning 2005-2007<br />
År<br />
Antall<br />
gjestedøgn<br />
Kurs-/<br />
konferanse<br />
Δ2003-2007 -<br />
-<br />
Kilde: SSB, bearbeidet av Horwath Consulting<br />
16<br />
Utenlandske og norske gjestedøgn<br />
Antall<br />
Nasjonalitet<br />
År<br />
gjestedøgn<br />
Norsk % Utenlandsk %<br />
Δ2003-2007 -<br />
-<br />
Kilde: SSB, bearbeidet av Horwath Consulting<br />
RevPAR utvikling<br />
År Losjiomsetning<br />
i 1.000<br />
Rompris Belegg RevPAR<br />
Δ2003-2007<br />
-<br />
Kilde: SSB, bearbeidet av Horwath Consulting<br />
Segment etter formål<br />
% Yrke % Ferie-/<br />
fritid<br />
2005 167.361 22.109 13,2 78.348 46,8 66.904 40,0<br />
2006 166.759 19.925 11,9 78.025 46,8 68.809 41,3<br />
2007<br />
Endring i<br />
179.453 16.081 9,0 105.530 58,8 57.842 32,2<br />
perioden + 7,2 % - 27,3 % -4,2%-p. + 34,7 % +12,0-p. -13,5 % -7,7%-p.<br />
2005<br />
167.361 142.832<br />
84,9 25.259 15,1<br />
2006 166.759 145.094 87,0 21.665 13,0<br />
2007<br />
Endring<br />
179.453 154.701 88,2 24.752 13,8<br />
i perioden + 7,2 %<br />
+8,9 % +1,3%-p. - -2,0 % -1,3%-p.<br />
2005<br />
84.480<br />
709<br />
51,6 %<br />
366<br />
2006 89.556 729 52,4 % 382<br />
2007<br />
Endring i<br />
109.344 785 58,3 % 457<br />
perioden<br />
+29,4 % +10,6 % +6,7%-poeng +25,0 %<br />
Grenlands <strong>hotell</strong>gjestedøgn (tall i parentes inkl. Quality Hotel Grand Farris i Larvik)<br />
utgjør i 19,9% (17,2%) av registrerte <strong>hotell</strong>gjestedøgn i Telemark. I forhold til antall<br />
romdøgn er nærmere 70% solgt i denne regionen (78,1% inkl. Grand Farris, 67,5%<br />
uten).<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting<br />
-.<br />
-<br />
-<br />
-<br />
-<br />
-<br />
-<br />
-<br />
-<br />
-<br />
%<br />
-
17<br />
For Grenlands<strong>hotell</strong>ene er gjestefordelingen (antall gjestedøgn 2007) som følger:<br />
• kurs/konferanse 19,9% (17,2%)<br />
• yrke 78,1% (67,5%)<br />
• ferie/fritid 12,9% (11,2%)<br />
• norske 29,9% (25,9%)<br />
• utenlandske 16,9% (14,7%)<br />
Grenland har de siste to år hatt en tilbakegang i antall registrerte kurs-/<br />
konferansegjestedøgn og ferie-/fritidsgjestedøgn på henholdsvis 4,2% og 7,7%.<br />
Overnattinger innen yrkessegmentet har i samme periode økt med hele 34,7% i<br />
Grenlandsområdet.<br />
Markedsbearbeidelsen som fylkes- og destinasjonsselskap har gjort mot kurs-/<br />
konferanse- og ferie-/fritidssegmentene har trolig ikke gitt effekt. Veksten skjer<br />
utelukkende i det individuelle yrkesreisesegmentet som er drevet av den positive<br />
økonomiske utviklingen i landets næringsliv. Det kan virke som om største<br />
reduksjonen på kurs-/konferansemarkedet har vært på Quality Hotel Grand Farris.<br />
3.2.4 Konkurrerende <strong>hotell</strong>er<br />
Tilbud og etterspørsel ”konkurrerende <strong>hotell</strong>er” 2005-2007<br />
År<br />
Antall<br />
<strong>hotell</strong>er 1)<br />
Antall<br />
rom 1)<br />
Antall<br />
gjestedøgn<br />
Antall<br />
romdøgn<br />
Belegg<br />
2005<br />
3<br />
272 65.254 53.573 55,4 %<br />
2006 3 272 65.619 55.962 57,3 %<br />
2007<br />
Endring i<br />
3 272 75.960 61.590 63,1 %<br />
perioden<br />
0 % 0 % +16,4 % + 15,0 % + 7,7%-poeng<br />
Kilde: SSB, bearbeidet av Horwath Consulting<br />
1)<br />
Antall per desember<br />
Sammenlignbare (konkurrerende) <strong>hotell</strong>er i tabellen over er Clarion Collection Hotel<br />
Bryggeparken i Skien, Thon Hotel Høyers i Skien og Hotell Vic i <strong>Porsgrunn</strong>.<br />
Gjestesammensetning 2005-2007<br />
År Antall<br />
gjestedøgn<br />
Kurs-/<br />
konferanse<br />
Kilde: SSB, bearbeidet av Horwath Consulting<br />
Segment etter formål<br />
% Yrke % Ferie-/<br />
fritid<br />
2005 65.254 2.927 4,5 44.766 68,6 17.561 26,9<br />
2006 65.619 4.626 7,0 41.766 63,7 19.225 29,3<br />
2007<br />
Endring i<br />
75.960 3.939 5,2 58.014 76,4 14.007 18,4<br />
perioden +16,4 % 34,6 % 0,7-p. 29,6 % 7,8%-p. -20,2 % - 8,5%-p.<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting<br />
%
Utenlandske og norske gjestedøgn<br />
År Antall<br />
gjestedøgn<br />
18<br />
2005 65.254 52-600<br />
80,6<br />
12.654<br />
19,4<br />
2006<br />
2007<br />
K<br />
Endring i<br />
i<br />
perioden<br />
l<br />
65.619<br />
75.960<br />
+16,4 %<br />
55.207<br />
62.012<br />
17,9 %<br />
84,1<br />
81,6<br />
1,0%-p.<br />
10.412<br />
13.948<br />
10,2%<br />
15,9<br />
18,4<br />
-1,0%-p.<br />
Kilde: SSB, bearbeidet av Horwath Consulting<br />
RevPAR utvikling<br />
År Losjiomsetning<br />
i 1.000<br />
Rompris Belegg RevPAR<br />
Δ2003-2007<br />
-<br />
-<br />
Kilde: SSB, bearbeidet av Horwath Consulting<br />
Utviklingen på de tre ”store” <strong>hotell</strong>ene i <strong>Porsgrunn</strong> og Skien har vært svært positiv de<br />
siste årene. Prisutviklingen har vært mer positiv enn Norge totalt og<br />
gjennomsnittsprisene for disse tre <strong>hotell</strong>ene er nå over snittprisen i Norge i motsetning<br />
til i 2005 hvor de lå under landsgjennomsnittet. RevPAR har i denne tre års perioden<br />
økte med hele 32,4%. I 2007 var hele 76,4% av alle solgte gjestedøgn fra<br />
yrkessegmentet. Dette tilsvarer nærmere 85% av alle solgte romdøgn. Andelen kurs-<br />
/konferansegjester er liten og kan ha forholdsvis store variasjoner fra år til år grunnet<br />
at et stort arrangement fra eller til vil gjøre stor utslag. Ferie/fritidstrafikken gikk sterkt<br />
tilbake i 2007.<br />
3.3 Hotell og <strong>hotell</strong>prosjekter<br />
3.3.1 Eksisterende <strong>hotell</strong>er<br />
Nasjonalitet (1.000)<br />
Norsk % Utenlandsk %<br />
2005<br />
36.473<br />
681<br />
55,4 %<br />
377<br />
2006 40.393 722 57,3 % 414<br />
2007<br />
Endring i<br />
48.750 792 63,1 % 499<br />
perioden<br />
33,7 %<br />
16,3 % + 7,7%-poeng 32,4 %<br />
Hotell Vic, <strong>Porsgrunn</strong><br />
Fullservice<strong>hotell</strong> med 96 rom. Gjestemiks; trolig 65% yrke, 25 ferie/fritid og 10%<br />
kurs/konferanse. Belegget var i 2007 trolig ca. 65%. De viktigste konkurrentene er<br />
Skjærgården, Bryggeparken og Høyers.<br />
Korvetten Hotell, Brevik<br />
Bed & breakfast-motell med 44 rom. Her er det rolig mest individuell yrkestrafikk fra<br />
industrien i nærheten og noen få bussgrupper om sommeren.<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting<br />
-<br />
-
19<br />
Ligger i gangavstand fra industrien i området og er trolig gode på lavprissegmentet<br />
som finnes her. Trolig ingen viktig konkurrent for et nytt <strong>hotell</strong> i sentrum.<br />
Quality Hotel & Resort Skjærgården, Langesund<br />
Fullservice <strong>hotell</strong> med badeland. Hotellet har 161 og gode konferanselokaler. Det skal<br />
nylig være gjennomført en større oppgradering av <strong>hotell</strong>et. Gjestemiksen er trolig;<br />
yrke 35%, kurs-/konferanse 35% og ferie-/fritid 30%. Belegget er trolig som for Hotell<br />
Vic.<br />
Clarion Collection Hotel Bryggeparken, Skien<br />
Fullservice<strong>hotell</strong> med 103 rom. Hotellet ble begyttet på begynnlsen av 2000-tallet og<br />
er Grenlands nyeste. Gjestemiksen er trolig; 80% yrkestrafikk, 10% kurs/konferanse<br />
og 10% ferie/fritid. Belegget i 2007 var trolig ca. 65%.<br />
Thon Hotel Høyers, Skien<br />
Fullservice<strong>hotell</strong> i Thons “city” konsept. Eldre ærverdig <strong>hotell</strong> med 73 rom. Trolig<br />
samme gjestemix som Bryggeparken, men kanskje noe mindre kurs-/<br />
konferansegjester. Belegget er trolig litt under Bryggeparken.<br />
Hotel Dag Bondeheim, Skien<br />
Fullservice<strong>hotell</strong> i Skien-sentrum med OK standard og 41 rom. Konferansekapasitet til<br />
opptil 100 personer. Restaurant Kaffistova er i <strong>hotell</strong>et. Belegget er trolig noen under<br />
Bryggeparken og Høyers.<br />
Nye Hotel Hercules, Skiens<br />
Bed & breakfast <strong>hotell</strong> med 20 rom. Holder til ved Skien Fritidspark og har mye<br />
gjester fra parken, samt en del anleggsarbeidere.<br />
Skien Vandrerhjem<br />
Vandrerhjem med 10 leiligheter og 3 rom. Gjestmiksen er trolig 50% ferie/fritid<br />
(organisasjoner / idrettsforeninger / skoler) og 50% bygg/anleggsarbeidere.<br />
Fritidsparken og Vandrerhjemmet har samme eiere, Hercules leier av<br />
<strong>kommune</strong>n. Man vurderer en generell oppgradering evt. utvidelse av<br />
overnattingsmulighetene i parken. Man ser også på å ta i bruk det gamle sportellet i<br />
igjen. Dette bygget har de siste årene blitt benyttet til videregående skole.<br />
Quality Spa & Resort Kragerø<br />
Quality Spa & Resort Kragerø åpnet i 2007 og er først og fremst en konkurrent på<br />
ferie-/fritidsmarkedet og til dels kurs-/konferansemarkedet. Hotellet ligger i sjøkanten<br />
og har 115 leiligheter som kan omgjøres til 230 <strong>hotell</strong>rom samt 5 handicaprom.<br />
Hotellet har konferansekapasitet til 250 personer, spaanlegg og golfbane.<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting
3.3.1 Nye prosjekter<br />
20<br />
Ibsen, Skien<br />
I tilknytting til Ibsen kulturhus i Skien er det ønske og planer for å bygge et nytt <strong>hotell</strong>.<br />
Dette bl.a. for å kunne utnytte konferansefasilitetene i kulturhuset bedre. Flere aktører<br />
tror at dette <strong>hotell</strong>et vil bli realisert. Det er politisk vilje for å få det godkjent, men<br />
bygget må trolig reduseres i høyden for at det skal bli endelig godkjenning.<br />
Kammerherreløkka, <strong>Porsgrunn</strong><br />
Det finnes planer for å bygge et <strong>hotell</strong> på Kammerherreløkka i <strong>Porsgrunn</strong>. Dette er et<br />
regulert kvartal beliggende ved <strong>Porsgrunn</strong>s kommunikasjonsknutepunkt –<br />
jernbanestasjon og busstasjon. Utbygger har også andre planer for utviklingen av<br />
nabokvartalet til denne tomten. Det har vært stille rundt dette prosjektet og vi tror at<br />
disse planene vil bli lagt til side om det bygges et nytt <strong>hotell</strong> i <strong>Porsgrunn</strong> sør.<br />
Skien Fritidspark, Skien<br />
Dette er ikke noe nytt <strong>hotell</strong>prosjekt, men i tidligere samtaler med Fritidsparken er det<br />
signalisert at man har behov for en mer samlet og modernisert overnattingstilbud i<br />
tilknytning til Fritidsparken. I dag finnes flere aktører i samme område som kunne<br />
drives mer hensiktsmessig som ett samlet tilbud (Vandrerhjemmet 13 rom, Nye Hotel<br />
Hercules 20 rom og det gamle Sportellet som nå fungerer midlertidig som<br />
videregående skole).<br />
Farris Bad, Larvik<br />
På Fritzøe Brygge bygges spa<strong>hotell</strong>et ”Farris Bad” med 177 rom og<br />
konferansekapasitet til 450 personer. I tilknytning til <strong>hotell</strong>et vil det være kulturhus,<br />
næringsvirksomhet og boliger. Hotellet åpner i mars 2009. Hotellet vil driftes av<br />
Choice Hotels, men vil markedsføres som et individuelt <strong>hotell</strong>.<br />
Notodden ”Blues Hotell”<br />
Vannfronten Eiendomsselskap i Notodden har et 100 mål stort område på den gamle<br />
jernverkstomta ned mot fjorden. Ingen mer konkrete planer foreløpig.<br />
3.4 Annen overnatting<br />
Tilbudet for annen overnatting er ikke beregnet i Grenland. Generelt er det i Telemark,<br />
som har attraktive kyst- og fjelldestinasjoner, svært mange hytte- og leilighetstilbud<br />
for utleie. Det finnes en rekke planer for ny anlegg og om utvidelser av eksisterende<br />
anlegg. Dette vil imidlertid i liten grad påvirke <strong>hotell</strong>ene i Grenland.<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting
4 Hotellsituasjonen i <strong>Porsgrunn</strong> og Grenland og<br />
konkurransevurdering<br />
4.1 Konkurransesituasjonen<br />
21<br />
Alle <strong>hotell</strong>ene i Grenland vil i større eller mindre grad alle være konkurrenter til et nytt<br />
<strong>hotell</strong> i <strong>Porsgrunn</strong>. I noen sammenhenger/målgrupper konkurreres det med <strong>hotell</strong>er i et<br />
større område som kan være fra tilliggende fylker; i noen sammenhenger fra hele<br />
landsdelen. Dette gjelder i særdeleshet i kurs- /konferansesegmentet hvor kapasitet og<br />
tilgjengelighet er avgjørende.<br />
4.2 Viktige konkurrenter<br />
Det <strong>hotell</strong>et som vi anser som den viktigste konkurrenten for <strong>hotell</strong>et på <strong>Porsgrunn</strong><br />
sentrum sør er Hotell Vic. I tillegg vil til dels Clarion Collection Hotel Bryggeparken i<br />
Skien og Thon Hotel Høyers i Skien være sterke konkurrenter på yrkesmarkedet.<br />
Realiseres planene om et nytt <strong>hotell</strong> på Kammerløkken vil dette <strong>hotell</strong>et bli den<br />
viktigste konkurrenten for dette <strong>hotell</strong>et. I tillegg vil alle Grenlands<strong>hotell</strong>ene, samt<br />
Quality Hotel & Resort Skjærgården i Langesund, Quality Resort & Spa Kragerø og<br />
Farris Spa i Larvik være viktige konkurrenter på kurs-/konferansemarkedet.<br />
På ferie-/fritidsmarkedet vil ikke <strong>hotell</strong>et være en inndriver i seg selv. I motsetning til<br />
flere av de større resort-/konferanse<strong>hotell</strong>ene regionen. Gjestene vil i stor grad<br />
genereres av at det skal besøke <strong>Porsgrunn</strong>/Skien og i mindre grad ha ferie på <strong>hotell</strong>. På<br />
ferie-/fritidssegmentet turoperasjon vil man konkurrere med mange <strong>hotell</strong>er i et større<br />
område, og pris vil være et svært viktig virkemiddel i konkurransen.<br />
Realiseres det nye <strong>hotell</strong>et på Ibsenhuset i Skien vil dette også utgjøre en betydelig<br />
konkurrent på tilnærmet alle markedssegmenter.<br />
Hotel Korvetten som også ligger i <strong>Porsgrunn</strong> <strong>kommune</strong>, regnes ikke å gi særlig<br />
konkurranse da dette overnattingstilbudet har et spesielt gjestesegment<br />
4.3 Oppsummering konkurrerende <strong>hotell</strong>er i Grenland<br />
- Hotellmarkedet synes svært avhengige av industrien i området<br />
- Ferie-/fritidssegmentet er det svakeste, spesielt i helger utenom sommeren. Det er<br />
mulig at utviklingen av Skien Fritidspark kan øke denne trafikken noe, men ikke<br />
mye.<br />
- Det har hittil vært vanskelig å øke kurs-/konferanseandelen til regionens <strong>hotell</strong>er,<br />
dette til tross for ekstra innsats gjennom VisitGrenland<br />
- Sammenliknet med andre byer har <strong>Porsgrunn</strong> / Grenland svært få tilgjengelige<br />
<strong>hotell</strong>rom i forhold til regionens befolkning (616 <strong>hotell</strong>rom / ca. 100 000<br />
innbyggere)<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting
4.3 Marked for nytt <strong>hotell</strong> i Grenland?<br />
22<br />
Hvordan vil ny kapasitet påvirke belegget i Grenland og finnes det et marked for evt.<br />
ny kapasitet? Vi har simulert mulige gjennomsnitts beleggsprosenter for <strong>hotell</strong>ene i<br />
Grenland basert på ulike %-vise økninger og at antall nye rom økes med 150.<br />
Utgangspunktet er basert på faktiske tall for Grenland og Quality Hotell Grand Farris i<br />
Larvik. Tallene for Quality Hotell Grand Farris er tatt ut basert på deres faktiske<br />
romandel.<br />
Den nederste delen av tabellen under viser hva den faktiske økningen er i antall solgte<br />
romdøgn ved ulike %-vise økninger fra hhv. 2006 og 2007. Den øverste delen viser<br />
gjennomsnittlig beleggs-% i Grenland med ulike %-viser økninger i antall solgte<br />
romdøgn.<br />
Belegg Kapasitetsøkning<br />
Belegg med endr. i solgte romdøgn basert på 2006 Belegg med endr. i solgte romdøgn basert på 2007<br />
2006 2007 Rom Endr. i % 10% økning 20% økning 30% økning 40% økning 10% økning 20% økning 30% økning 40% økning<br />
52,4 % 58,3 % 150 24,4 % 41,6 % 45,4 % 49,2 % 53,0 % 47,4 % 51,7 % 56,1 % 60,4 %<br />
Solgte romdøgn Økning i solgte romdøgn basert på 2006 Økning i solgte romdøgn basert på 2007<br />
2006 2007 10% økning 20% økning 30% økning 40% økning 10% økning 20% økning 30% økning 40% økning<br />
105 845 120 553<br />
10 585 21 169 31 754 42 338 12 055 24 111 36 166 48 221<br />
Vi tror at det vil være vanskelig å øke antall solgte romdøgn i Grenland med nær 25%<br />
i de nærmeste årene. Et nytt <strong>hotell</strong> vil i seg selv øke trafikken til regionen noe, men<br />
ikke med 30.000 romdøgn (25% økning i forhold til 2007 tall). Man må derfor basere<br />
seg på at belegget må falle noe. Det bør også nevnes at 2007 trolig er et topp år og at<br />
belegget trolig vil falle noe fra dette nivået.<br />
Et <strong>hotell</strong> på 120 rom vil øke kapasitet med i Grenland med 19,5%. For å holde<br />
belegget på dagens nivå med denne kapasitetsøkningen må antall solgte romdøgn økes<br />
med 23.500.<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting
5 Kort om regionens vurderinger vedr. nytt <strong>hotell</strong>prosjekt i<br />
<strong>Porsgrunn</strong><br />
5.1 Innledning<br />
23<br />
Det er ikke gjennomført noen markedsundersøkelse om det finnes et behov for et nytt<br />
<strong>hotell</strong> i <strong>Porsgrunn</strong>. Horwath Consulting har tidligere gjennomført studier i regionen<br />
hvor flere representanter for næringsliv, konkurrerende overnattingstilbud,<br />
turistorganisasjoner, <strong>kommune</strong>, turoperatører/reisearrangører, transportselskaper, kurs-<br />
og konferansearrangører om deres generelle vurdering av markedet i Grenlandsregionen,<br />
deres syn på et evt. nytt <strong>hotell</strong> i <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør og mulig innhold i<br />
dette <strong>hotell</strong>et. Flere personer er kontaktet for å verifisere denne informasjonen.<br />
5.2 Sammendrag tilbakemeldinger<br />
5.2.1 Syn på dagens <strong>hotell</strong>tilbud<br />
A) Tilfredshet med det allerede etablerte <strong>hotell</strong>tilbudet i <strong>Porsgrunn</strong> / Grenland<br />
Flere opplever at det i de siste årene har vært vanskelig å oppdrive rom ledige<br />
rom i midtuke i Skien og <strong>Porsgrunn</strong> og at det bør være behov for et nytt <strong>hotell</strong>.<br />
Flere mener at det ikke er marked for mer enn et nytt <strong>hotell</strong> i regionen.<br />
B) Tilfredshet med det allerede etablerte møte-/konferansetilbudet i <strong>Porsgrunn</strong> /<br />
Grenland.<br />
Man er forholdsvis tilfreds med til muligheten til å kunne håndtere store<br />
arrangementer, men at det er begrenset kapasitet i forhold til overnatting. Ingen<br />
av <strong>hotell</strong>ene i Skien og <strong>Porsgrunn</strong> kan ansees som kurs-/konferanse<strong>hotell</strong>er.<br />
C) Noe skepsis til om beliggenhet er 100% optimal i forhold til sentrum, men flere<br />
har signalisert at Hotell Vic bør få sterkere konkurransen.<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting
6 Lokalisering og produktkonsept<br />
6.1 Vurdering av lokalisering og tomt<br />
24<br />
Den aktuelle tomten er egnet for <strong>hotell</strong>utbygging.<br />
- Området er ikke ferdig regulert. Dette vil trolig være klart før sommerferien 2009.<br />
- Hotelltomten er en del av den nye <strong>Porsgrunn</strong> Sentrum sør. Dette området deles inn<br />
i tre deler;<br />
Frednes-halvøya (nærmest Herøya), området vil primært benyttes til boliger<br />
Museums-området og nytt kjøpesenter og ny Grenges hall<br />
Franklintorget og Skomværs-kvartalet (boliger og noe næring), nærmest<br />
<strong>Porsgrunn</strong> sentrum<br />
- Det blir svært kort vei til nærings- og industriområdene på Herøya<br />
- Det er forholdsvis kort avstand til sentrum, men er ikke sentrum<br />
- Lett tilgjengelig i forhold til kommunikasjon, men ikke direkte tilknyttet et<br />
offentlig kommunikasjonsknutepunkt<br />
6.2 Produktkonsept<br />
6.2.1 Innledning<br />
Tilbakemeldinger tyder på at det kan være markedet for en moderne utgave av Hotell<br />
Vic. Tilbakemeldingene ”inviterer” til en moderne fullserviceløsning, men ikke veldig<br />
luksuriøst. Ved å tilby noe konferansefasiliteter vil <strong>hotell</strong>et få flere ben å stå på enn ett<br />
rent bed&breakfast-konsept. Vi har derfor i det videre tatt utgangspunkt i et slikt<br />
alternativ.<br />
Videre tror vi det vil være fornuftig og kunne tilby et mer komfortabelt alternativ i<br />
langtidsleie (”extended stay”)-segmentet”, som har et begrenset tilbud i regionen i<br />
dag. Samtidig vil dette kunne møte moderne trender i ferie/fritidssegmentene.<br />
Vi ser for oss et <strong>hotell</strong> med ca. 120 - 150 rom og noen andre servicefunksjoner<br />
plassert. Hotellet bør utformes som et moderne middelklasse+ <strong>hotell</strong> med et relativt<br />
enkelt serveringstilbud og et mindre møtesenter. Et moderne Scandic Hotel kan trolig<br />
være en mal i forhold til standard/konsept.<br />
Dette konseptet forutsettes at yrkesreisesegmentet i Grenland i store deler av året vil<br />
være stort nok til å gi økonomi i <strong>hotell</strong>et.<br />
Vi anser at følgende faktorer vil være viktig for å kunne gi grunnlag for lønnsom drift:<br />
- Tilpasning til aktuelle trender<br />
- Layout/arealdisponering som muliggjør effektiv- og samtidig markedsorientert<br />
drift<br />
- Et fleksibelt overnattingstilbud som kan tilpasses flere markedssegmenter<br />
- Tilleggstilbud i eller i tilknytting til <strong>hotell</strong>et som bidrar til å posisjonere det<br />
forskjellig fra andre og å tiltrekke nye gjestegrupper<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting
25<br />
- Et enkelt, men godt serveringstilbud som muliggjør møtevirksomhet og skape en<br />
sosial arena for <strong>hotell</strong>ets gjeste (kanskje spesielt pendlere) og evt. til forankring i<br />
lokalmarkedet<br />
Disse faktorene må forsøke innarbeides i produkttilbudet.<br />
6.2.2 Idégrunnlag for <strong>hotell</strong>utvikling<br />
Et idégrunnlag med utgangspunkt i hensyn ovenfor kan være:<br />
- Basis<br />
• Prosjektidé med sentral beliggenhet og synlighet<br />
• Enkel tilgjengelighet til <strong>hotell</strong>et og til gjøremål i <strong>Porsgrunn</strong>/Grenland<br />
• Interessant nærmarked (yrkesreise og møter)<br />
• Opplevelsestilbud i Grenland/Telemark<br />
- Posisjon<br />
Fremstå som et moderne og arkitektonisk forseggjort produkt. Fokus skal være<br />
ukependleren som har behov for litt større plass (leiligheter), har behov for<br />
arbeidsplass og mulighet til sosialt samvær med andre ukependlere.<br />
- Mål<br />
• ”Fair share” av tradisjonelle <strong>hotell</strong>markedssegmenter i Grenland.<br />
• Tiltrekke seg nye gjester <strong>Porsgrunn</strong> basert på målgrupper/tilbud som ikke<br />
benyttes/ikke finnes i området i dag. Dette vil først og fremst være innenfor<br />
langtidssegmentet, som i dag trolig leier private leiligheter, men også noe<br />
kurs/konferanse.<br />
- Markedsorientert produkt<br />
• Hotellbygg med en blanding av et flertall tradisjonelle <strong>hotell</strong>rom, samt også<br />
noen <strong>hotell</strong>standard multifunksjonsleiligheter.<br />
• Et mindre, men profesjonelt og fleksibelt møteromstilbud<br />
• Moderne/enkel og fleksibel serveringsløsning<br />
• Servicefunksjoner fra nabobygg (bør i størst mulig grad integreres i<br />
<strong>hotell</strong>et)<br />
Helsestudie<br />
Saluhall (spisesteder og take away)<br />
Bowling<br />
Parkering<br />
Evt. andre service tilbud som vurderes å etableres på området som<br />
også vil oppleves som en tilleggskode for <strong>hotell</strong>ets gjester.<br />
- Kvalitet og design<br />
• Oppmerksomhet gjennom moderne arkitektur<br />
• Eksteriør og interiør tilpasset tomt og målgrupper<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting
- Driftsopplegg<br />
• Utforming med mulighet for effektiv drift<br />
- Størrelse<br />
• Stort nok til å fungere effektivt, helst 120 – 150 rom.<br />
- Førstevalg for ”modernister” til <strong>Porsgrunn</strong>. Forankring i byen.<br />
6.2.3 Kort om overnattingsbehov og målgrupper<br />
A) Om å reise<br />
26<br />
Grunnlaget for all reisevirksomhet er for å oppnå:<br />
• Opplevelser i ferie/fritidssammenheng eller<br />
• møter i yrkes- og organisasjonssammenheng.<br />
Det kreves å reise for å oppnå dette (derfor brukes av og til begrepet ”immobile<br />
tjenester”).<br />
Konkurransen om folks ferie/fritidsreiser er stor – ikke bare fra nærliggende<br />
konkurrenter, men fra et enormt reisetilbud 5 – og i tillegg såkalt<br />
”megakonkurranse” (konkurranse om folks tid og penger).<br />
Det å møtes kan deles i to:<br />
• Møter i forbindelse med yrkes/forretningsreiser (forretningsmøter uten spesiell<br />
bruk av møterom og vanligvis med kun to eller flere deltagere tilstede).<br />
• MICEET møtesegmentene 6 , dvs. møter og arrangementer av ulik karakter og<br />
ulik størrelse fra mindre grupper til store kongresser.<br />
Det er kun møtene i forbindelse med yrkesreiser som er bundet (til en viss grad) til<br />
destinasjonen. Her konkurreres primært lokalt med andre <strong>hotell</strong>er i <strong>Porsgrunn</strong> og<br />
Grenland, eventuelt med gode <strong>hotell</strong>er noe lenger unna, eller eventuelt med det å<br />
reise hjem istedenfor å ta en overnatting.<br />
For MICEET møtesegmentene er konkurransen vesentlig bredere. Her<br />
konkurreres i praksis med de fleste <strong>hotell</strong>er og til dels med fergereiser og<br />
utenlandstilbud.<br />
5 I 2005 tok nordmenn for første gang flere feriereiser til utlandet enn i Norge.<br />
6 MICEET (Meetings, Incentives, Congress, Events, Exhibitions, Technical visits).<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting
B) Yrkesreiser<br />
27<br />
Basert på nærmarkedets størrelse, <strong>hotell</strong>konseptet og <strong>hotell</strong>tilbudet i <strong>Porsgrunn</strong> for<br />
øvrig, antas at dette vil utgjøre en betydelig del av gjestegrunnlaget (<strong>hotell</strong>ets<br />
hovedsegment). Tidligere erfaringer har vist at det er lekkasje ut fra <strong>Porsgrunn</strong><br />
både til eksempelvis Skien og Langesund.<br />
”Lekkasje” til andre <strong>hotell</strong>er oppstår, hvis <strong>hotell</strong>tilbudet ikke er attraktivt eller ikke<br />
nok kapasitet, slik at det velges <strong>hotell</strong>er med lenger avstand til reisemålet eller ved<br />
at overnatting droppes.<br />
C) Møtemarkedet (MICEET)<br />
Det tradisjonelle møtemarkedet (kurs/konferanser/kongresser) antas å ha vært noe<br />
nedadgående de siste årene for Grenlandsområdet. SSB-statistikken er ikke så<br />
velegnet for måling av denne typen arrangementer, der den interne strukturen<br />
endres over tid. I tillegg vil det for flere typer arrangementer være vanskelig for<br />
resepsjonen å kunne registrere/kategorisere formålet med gjestens besøk. Jfr.<br />
nærmere om dette i vedlegg 1. Det er imidlertid vært en faktisk nedgang i antall<br />
solgte romdøgn i regionen de siste årene. Vi tror dette først og fremst skyldes at<br />
det i perioder har vært knapphet på rom og at <strong>hotell</strong>ene har forsøkt å vri salget på<br />
det bedre betalte yrkessegmentet og forsøkt å selge møteromskapasitet til<br />
dagmøtemarkedet.<br />
D) Ferie/fritid<br />
<strong>Porsgrunn</strong> har ikke profil som noe typisk ferie/fritidsreisemål. Det antas at<br />
ferie/fritidsbesøk i weekend i stor grad vil være bundet opp til deltagelse i kultur-<br />
eller private arrangementer.<br />
Ferie/fritidstrafikken i sommersammenheng kan deles i to hovedgrupper –<br />
individuelle reiser og gruppereiser. Individuelle reiser i sommersesongen foregår i<br />
stor grad med egen bil (eventuelt MC, sykkel) og ofte uten helt forutbestemt<br />
reiseplan. Hotellkjedenes reisesystemer (pass, bonusordninger) har en viss<br />
betydning for denne trafikken.<br />
Konkurransen om gruppereiser er som regel meget stor og oppnådde priser er ofte<br />
svært lave (ofte de laveste prisene et <strong>hotell</strong> opererer med). Om mulig er det derfor<br />
ønskelig for <strong>hotell</strong>er å erstatte gruppetrafikk med individuell trafikk. Grupper har<br />
lenger bestillingshorisont enn individuelle. Mange <strong>hotell</strong>er velger å sikre<br />
sommerbelegg med ”grupper i bunnen”.<br />
<strong>Porsgrunn</strong> er for flere trafikkstrømmer innfallsport til Telemark. Tilbud, miljø og<br />
beliggenheten ved Skienselva innebærer at et feriestopp i <strong>Porsgrunn</strong> vil kunne<br />
være en positiv opplevelse.<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting
6.3 Nærmere om produkttilbudet<br />
6.3.1 Innledning<br />
28<br />
De aktuelle markedssegmentene (kap. 7) innebærer viktige hensyn vedrørende<br />
utforming av tilbudet.<br />
Flere ulike målgrupper krever fleksibilitet både i fysiske løsninger og ikke minst i<br />
tilrettelegging av systemer og oppgaver for ansatte. Hotelldrift innebærer (som på<br />
teater) sceneskifter fra en dag/time til den neste. Det henvises i denne sammenheng til<br />
rapporten Norsk Hotellnæring 2006, kap. 7 (vedlegg 6).<br />
Utbygger tenker seg stilmessig et moderne <strong>hotell</strong>. Vi tror det er riktig. Standardmessig<br />
antar vi at tilbudet bør ligge mellom 3 og 4 stjerner – altså ikke for påkostet.<br />
Vi foreslår en foreløpig arealdisponering som vist i vedlegg 3 (ca 6.400 m 2 ).<br />
6.3.2 Generelt om driftseffektivitet<br />
Det er like viktig å planlegge et <strong>hotell</strong> for lavt som for høyt belegg. Hotellbelegget vil<br />
ha store svingninger både over dag, uke og måned. Ideelt sett bør et <strong>hotell</strong> kunne<br />
fungere med kun én person på vakt, og allikevel kunne ivareta de viktigste funksjoner<br />
for drift (resepsjon, enkel servering, sikkerhet). Dette har naturligvis nær<br />
sammenheng med utforming av <strong>hotell</strong>bygget.<br />
Generelt kan det sies at det ideelle er at fellesfunksjonene ligger på ett plan.<br />
6.3.3 Nærmere om <strong>hotell</strong>utformingen<br />
A) Hotellrom og leiligheter<br />
Hotellet foreslås prosjektert med i alt ca. 120 - 150 <strong>hotell</strong>rom av god standard<br />
og størrelse. Romstørrelsen påvirkes av kjedevalg, men vi foreslår rom i den<br />
øvre delen av det normale, da mange av <strong>hotell</strong>ets gjester trolig vil bo på <strong>hotell</strong>et<br />
i flere dager (evt. lengre perioder).<br />
Et funksjonelt, godt <strong>hotell</strong>rom etter skandinavisk standard er ofte 20-24 m 2 ,<br />
under 22 m 2 kan det være vanskelig å få plass til utslagbar sovesofa, som bør<br />
være et krav av hensyn til ferie/fritidsmarkedet i weekend og sommer. Man kan<br />
evt. vurdere å ha to typer dobbeltrom et mindre ordinært (16-18 m 2 ) og et<br />
businessrom (22-24 m 2 ).<br />
For å kunne tilby langtidsboende noe mer komfort enn et ordinært <strong>hotell</strong>rom,<br />
forslår vi at det bygges 25 mindre leiligheter (juniorsuiter). I tillegg til<br />
dobbeltrommenes ordinære tilbud får disse rommene et lite tekjøkken,<br />
spiseplass og sovalkove. De foreslås også at disse rommene for ”connecting”<br />
dør til et ordinært dobbeltrom. De sammenslåtte rommene vil være attraktive<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting
29<br />
for enkelte pendlere som ønsker å bo med familie, evt. ha et større rom, samt at<br />
større familierom er attraktivt på ferie-/fritidsmarkedet<br />
For eksempel på mulig utforming innenfor denne størrelsen henvises til<br />
vedlegg 4.<br />
Begrepet ”multifunksjonsleilighet” beskriver fleksibiliteten ved bruk av disse<br />
leilighetene som både to fullgode <strong>hotell</strong>rom (egentlig ett rom og en minisuite).<br />
Denne løsningen krever bl.a.:<br />
- Som <strong>hotell</strong>rom<br />
• Begge rom med egen utgang mot korridor<br />
• Begge med separat baderomsløsning<br />
• Begge kunne fungere som komfortabelt dobbeltrom<br />
- Videre kreves av leilighetsutformingen:<br />
• Minikjøkken fullt utstyrt for selvhushold (med pen sjalusiløsning for<br />
bruk som <strong>hotell</strong>rom)<br />
• Både salong og spisebord<br />
• Avdelt soverom fra fellesrommet<br />
Dette innebærer følgende kapasitet:<br />
Antall<br />
enheter<br />
Antall<br />
rom<br />
Antall<br />
faste senger<br />
50 rom (ordinær) 17 m 2<br />
50<br />
50<br />
100<br />
50 rom (business) 23 m 2 50 50 100<br />
25 leiligheter 55 m 2 25 50 100<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting<br />
150<br />
Antallet leiligheter kan det være hensiktsmessig å vurdere i forhold til<br />
etasjestørrelsen. Det kan også være aktuelt å ha et par enda større leiligheter,<br />
men basert på samme multifunksjonsprinsipper (dvs. at de skal kunne fungere<br />
som eksempelvis 3 selvstendige rom).<br />
I de viste beregningene har vi tatt utgangspunkt i 150 rom (og inkludert en<br />
leilighetsløsning som beskrevet i vurderingen av utnyttelse og priser).Ved en<br />
evt. reduksjon av antall rom anbefales det at det er businessrommene som<br />
reduseres. Da romdelen på leilighetene også kan være businessrom.<br />
B) Møteavdeling<br />
Hotellet skal ikke være et landsmøte<strong>hotell</strong>, men et lokalt alternativ til møter og<br />
enkle/mindre konferanser. Det bør tilstrebes å lage et mest mulig fleksibelt<br />
møtesenter også med hensyn F&B-areal. De større møterommene bør derfor ha<br />
oppdelingsmuligheter. Konkurransen i dette markedet tilsier lokaler av god<br />
kvalitet og med gode lys- og luftforhold. Utformingsmessig er det også<br />
spesielle krav (eksempelvis bygges ofte nyere lokaler med ”breddeformat”).<br />
150<br />
300
30<br />
Vi har foreløpig foreslått 7<br />
- 1 stor plenumssaler med oppdelingsmuligheter til 3 på 100 m 2 .<br />
- 3 møterom/styrerom 60 m 2 møterom som kan deles i 2 mindre på 30 m 2 .<br />
- 3 møterom/styrerom 25 m 2<br />
Ca. 10 juniorsuiter (leilighetene) bør enkelt kunne ominnredes til grupperom.<br />
De leilighetene som evt. har mulighet til å ominnredes til grupperom bør<br />
lokaliser så nærme konferansen senteres som mulig<br />
Det er totalt sett av ca. 700 m 2 til møtearealer inkl. 150 m 2 til<br />
pause/vrimleområde (jfr. vedlegg 3). Om det er mulig bør det planlegges for en<br />
senere utvidelse av konferanseavdelingen<br />
I idégrunnlaget (avsnittene 6.2.1 og 6.2.2) har vi tatt utgangspunkt i et<br />
fullservice<strong>hotell</strong> med et mindre, men profesjonelt møtetilbud.<br />
Ved vurdering av utforming og arealbehov har vi hensyntatt følgende<br />
momenter:<br />
- Møteavdeling skal også kunne dekke behov for selskaper og ulike<br />
arrangementer (MICEET-segmentene).<br />
- Møteavdelingen lokaliseres ved/nært servering (for å kunne oppnå mulig<br />
fleksibilitet i utnyttelse etter behov (møte som servering/servering som<br />
møte), samt effektivitet i forhold til kjøkkenbeliggenhet ved<br />
serveringsbehov.<br />
- Det største møterommet utformes for to eller tre-deling<br />
Vi har også foreslått et multifunksjonslokale listet under serveringsavdeling<br />
nedenfor.<br />
C) Servering (F&B)<br />
Vi foreslår et serveringssted med spisetilbud som skal først og fremst dekke<br />
<strong>hotell</strong>gjestenes behov. For møtemarkedet betyr dette både frokost, lunsj og<br />
middag. Vi ser for oss et enkelt, men moderne og attraktivt serveringstilbud.<br />
Øvrige serveringstilbud på området bør analyseres før man utformer endelig<br />
serveringskonsept. I forslaget til restaurantareale vil den største utfordringen<br />
trolig være kapasitet til lunsj.<br />
Vi har foreslått en spisesal/restaurant for 200 gjester. Ved de største<br />
konferansene kan dette være noe lite. Det bør tilrettelegges for fleksibilitet mot<br />
tilstøtende multifunksjonslokale/evt. møteavdeling.<br />
I tilknytting til resepsjonen foreslår vi at lages en lobbybar med servering av<br />
enkle retter. Dette området bør utformes som et allrom og være et<br />
7 Må revurderes i forbindelse med lay out endelige arkitektuttegninger<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting
31<br />
samlingspunkt for <strong>hotell</strong>ets gjester. Spesielt de langtidsboende bør oppleve<br />
dette som sitt sosiale samlingspunkt.<br />
Vi har foreslått et samlet areale for F&B på i overkant av 600 m 2 .<br />
D) Velvære<br />
I forhold til yrkesreisende (spesielt pendlere), som vil <strong>hotell</strong>ets<br />
hovedmålgruppe, er det viktig at det etableres et godt treningstilbud. Det er<br />
imidlertid ikke tatt med i arealene, da vi har forutsatt at det bygges et<br />
treningssenter i tilknytting til <strong>hotell</strong>et. Mulighet for å benytte senteret for<br />
<strong>hotell</strong>ets gjester bør avtalefestes med driver av treningssenter ved<br />
kontraktinngåelse.<br />
E) Samlet areale<br />
Samlet brutto areale i forslaget utgjør ca 6.400 m 2 .<br />
Fordelt på antall rom (150) utgjør bruttoarealet 43 m 2 . per rom som anses å<br />
være et effektivt nøkkeltall. Dette har sammenheng med en relativt liten<br />
møteavdeling og et arealmessig nøkternt serveringstilbud.<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting
7 Markedspotensialet for nytt <strong>hotell</strong> i <strong>Porsgrunn</strong><br />
7.1 Beregningsmåter<br />
7.1.1 ”Fair share”<br />
32<br />
”Fair share” vil si at <strong>hotell</strong>et oppnår en markedsandel for solgte romdøgn tilsvarende<br />
andel av <strong>hotell</strong>rom i samme område. Aktuelt område i denne sammenheng er det<br />
primære konkurranseområdet – i dette tilfellet Grenland. Metoden er relevant fordi det<br />
konkurreres i hovedsegmentene yrkesreiser og ferie/fritidsreiser med de fleste av de<br />
konkurrerende <strong>hotell</strong>ene.<br />
Fair-share betraktning <strong>hotell</strong>prosjekt <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør (2007-tall) 1)<br />
Antall Antall Rom- Fair-share basert på romandel Grenland (1000)<br />
<strong>hotell</strong> rom andel % RomGjeste- Utl. K/K Yrke F/F<br />
døgndøgn g.døgn<br />
Grenland<strong>hotell</strong>ene<br />
i dag<br />
9 1<br />
616 80,4 97 125 17,2 11,2 73 15,0<br />
<strong>Porsgrunn</strong> sør 1 150 19,6 24 30 4,2 2,7 18 3,6<br />
Sum 2010<br />
10 766 100 121 155 21<br />
1)<br />
9 <strong>hotell</strong>er/overnattingsbedrifter 2007 (4 Skien, 2 <strong>Porsgrunn</strong>/Brevik, 3 Bamble)<br />
I den grad det nye <strong>hotell</strong>et drives bedre enn gjennomsnittet og representerer et tilbud<br />
mer interessant enn gjennomsnittet vil det nye <strong>hotell</strong>et kunne oppnå en penetrasjon på<br />
mer enn 1 (penetrasjon = markedsandel/romandel). Det er sjelden at en penetrasjon vil<br />
overstige 1,2).<br />
I den grad det nye tilbudet vil tiltrekke seg gjestegrupper som ellers ikke ville ha<br />
kommet til regionen er ”fair share” metoden mindre god. Det er derfor også nyttig å<br />
bygge opp forventet etterspørsel balansert på en nærmere analyse av ulike<br />
markedssegmenter.<br />
7.2 Målgrupper og gjestegrunnlag 8<br />
7.2.1 Yrkesreisemarkedet<br />
A) Forretningsreisende<br />
- Antall tilgjengelige dager: 176 dager<br />
- Antall tilgjengelige romdøgn: 26.400 romdøgn<br />
- Estimert belegg: Ca. 65,9%<br />
→ Estimert volum: 17.400 romdøgn<br />
8 Tilgjengelige romdøgn basert på 150 rom (120 rom, 15 multifunksjonsleiligheter)<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting<br />
14<br />
91<br />
19
33<br />
Begrunnelse:<br />
Dagens yrkesreisemarked i Grenland er ca. 91.000 gjestedøgn (ca. 87.000<br />
romdøgn). Det antas at <strong>hotell</strong>et vil kunne få 20% av disse. Det er mange<br />
bedrifter i området. Videre vil et nytt <strong>hotell</strong>produkt vil tiltrekke seg noe ny<br />
trafikk. ”Fair share” for Grenland utgjør ca. 19,6% av romdøgnene.<br />
B) Markedet for lengre opphold (extended stay)<br />
- Antall tilgjengelige dager: 176 dager (270 for noen<br />
- målgrupper)<br />
-<br />
- Estimert belegg: Ca. 8 rom pr. dag<br />
→ Estimert volum: 1.400 romdøgn<br />
Begrunnelse:<br />
Det eksisterer et marked for lengre overnattingsopphold i Grenland/<strong>Porsgrunn</strong><br />
(eksempelvis Høgskolen, servicearbeider bedrifter), men i dag blir disse<br />
henvist til <strong>hotell</strong>rom 9 , evt. leie av leiligheter. Med bakgrunn i erfaringer fra<br />
andre <strong>hotell</strong>er med leilighetstilbud, samt markedstrender, er det grunn til å anta<br />
at leiligheter med <strong>hotell</strong>standard og –service, men med mulighet for<br />
selvhushold, vil være attraktivt (jfr. vedlegg 4).<br />
C) Total yrkesreisemarkedet<br />
Totalt vil yrkesreisemarkedet utgjøre 18.800 romdøgn (21,6% markedsandel<br />
(2007-tall)). Regnet etter ”fair share” - metoden ville beregningene for <strong>hotell</strong>et<br />
vært ca. 17.000 romdøgn. Vi antar <strong>hotell</strong>et vil gjøre det bedre enn ”fair share”<br />
pga. lekkasje i dag og at dette er <strong>hotell</strong>ets hovedmarkedssegment.<br />
7.2.2 Møtemarkedet (MICEET)<br />
A) Møter og arrangementer<br />
Ukedager<br />
- Antall tilgjengelige dager: 190 dager<br />
- Antall tilgjengelige romdøgn: 28.500 romdøgn<br />
- Estimert belegg: 21%<br />
→ Estimert volum: 6.000 romdøgn (ca. 7.200 gjested.)<br />
9 Dette markedet er ikke kartlagt i Norge. I USA utgjør ”extended stay” ca 6% av totalmarkedet.<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting
B) Begrunnelse<br />
7.2.3 Ferie/fritid<br />
34<br />
Hotellet har et begrenset møteromstilbud. Vi har nøkternt lagt inn 32 romdøgn<br />
for de tilgjengelige dagene. Det vil også kunne forekomme møter utenom<br />
disse. Dette tilsvarer en markedsandel på ca. 52%, men vi tror at dette<br />
markedet vil kunne øke noen ved at tilbudet og kapasiteten i Grenland blir<br />
bedre.<br />
A) Sommer individuelle<br />
• Estimert<br />
- Antall tilgjengelige dager : 70 dager<br />
- Antall tilgjengelige romdøgn : 10.500 romdøgn<br />
- Estimert belegg : 31,4%<br />
→ Estimert volum : 3.300 romdøgn (ca. 6.600 gj.døgn)<br />
• Kort kommentar<br />
B) Grupper<br />
Straks <strong>hotell</strong>et er kjent i markedet vil det være et aktuelt for både nordmenn<br />
og utlendinger. Mange vil foretrekke et moderne tilbud. Beliggenhet nær<br />
sentrum, enkelt å finne og enkle parkeringsforhold teller. Familier med<br />
barn/små private grupper (eks. 2 par) vil ha interesse av å bruke<br />
leilighetstilbudet. Det samme gjelder besøkende med opphold utover 1-2<br />
dager.<br />
Vi anser 31%-estimatet for å være realistisk.<br />
• Estimert<br />
- Antall tilgjengelige dager : 184 dager<br />
- Antall tilgjengelige romdøgn : 27.600 romdøgn<br />
- Estimert belegg : 7,2 %<br />
→ Estimert volum : 2.000 romdøgn (ca. 4.000 gj.døgn)<br />
• Kort kommentar<br />
Med nærheten til E-18 og som innfallsport til Telemark er potensialet for<br />
gruppetrafikk til stede. Hotellet vil fint kunne håndtere 3-4 bussgrupper<br />
daglig. Konkurransen i dette markedet er hard og prisene ofte lave.<br />
Vi har estimert ca 1 bussgruppe à 20 rom daglig i selve sommersesongen<br />
og ytterligere 20 fordelt over året. Inkludert her er også romdøgn basert på<br />
idrettsarrangementer.<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting
C) Vanlig weekend<br />
• Estimert<br />
35<br />
- Antall tilgjengelige dager : 100 dager<br />
- Antall tilgjengelige romdøgn : 15.000 romdøgn<br />
- Estimert belegg : 20%<br />
→ Estimert volum : 3.000 romdøgn (ca. 4.800 gj.døgn)<br />
• Kort kommentar<br />
Hotellet vil ha et weekendmarked som for sommer er basert på turister på<br />
weekend/langweekendtur til Oslo. I tillegg vil det også være et marked i<br />
Osloområdet for arrangementer for firmaer/organisasjoner (weekenddagene<br />
er ikke med i MICEET beregningene ovenfor).<br />
Weekendbesøk vil i stor grad være knyttet til private og offentlige<br />
arrangementer. Vi har lagt inn et nøkternt erfaringstall.<br />
D) Ferie/fritid samlet<br />
Samlet utgjør estimert sommer- og weekendtrafikk 8.300 romdøgn/15.400<br />
gj.døgn (25% av total av totalt antall gjester).<br />
7.2.4 Oppsummering gjestegrunnlag<br />
Det antas at et bedre tilbud i <strong>Porsgrunn</strong> vil kunne medføre til noe mertrafikk Grenland,<br />
uten att det er tatt hensyn til i markedsgrunnlaget. Et nytt <strong>hotell</strong> i <strong>Porsgrunn</strong> vil trolig<br />
også flytte noe naturlig <strong>Porsgrunn</strong>trafikk tilbake til <strong>Porsgrunn</strong>. 33.100 romdøgn utgjør<br />
en markedsandel i Grenland (2007-tall) på ca. 27%.<br />
De samme segmentene ovenfor er parallelt vurdert for sannsynlig pris. Et sammendrag<br />
av disse beregningene viser:<br />
Sammendrag gjestegrupper og priser (3 år full drift, dagens priser)<br />
Romdøgn Gj.sn.pris Losjiinntekt<br />
(1.000 kr.)<br />
Belegg<br />
%<br />
Yrkesreiser<br />
Kurs/konferanse<br />
18.800 925,- 17.390 34,3<br />
(MICEET)<br />
6.000 850,- 5.100 10,9<br />
Ferie/fritid 8.300 875,- 7.263 15,2<br />
Sum<br />
33.100<br />
898,-<br />
29.753<br />
Anm.<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting<br />
60,4
7.3 Utleie møterom<br />
36<br />
I møtemarkedet tilbys ofte pensjonspriser med overnatting, møtelokale og bespisning<br />
inkludert. Det vil sikkert også kunne være aktuelt for dette prosjektet. Samtidig er det<br />
en viss utvikling mot at <strong>hotell</strong>ene blir flinkere til å ta seg betalt for møteromsleie som<br />
separat post. Uansett skal imidlertid totalprisen splittes og føres på de respektive<br />
avdelingers salg.<br />
I tillegg vil det naturligvis også være et marked for møteromsleie for lokal bruk uten<br />
overnatting.<br />
Vi har basert oss på erfaringstall fra <strong>hotell</strong> med lignende beliggenhet/konsept og<br />
stipulert møteromsleien til å utgjøre 6% av totalomsetningen.<br />
7.4 Servering<br />
25.08.08<br />
Vedleggsliste<br />
Idégrunnlaget for <strong>hotell</strong>et legger opp til et godt, men ikke eksklusivt serveringstilbud i<br />
regi av <strong>hotell</strong>et (eventuelt kan man supplerende med tilbud i regi av andre drivere<br />
andre steder i senteret/området).<br />
Vi har lagt inn ca. 33% serveringsomsetningsandel basert på erfaringstall.<br />
Serveringsomsetningen bør utredes nærmere basert på mer spesifikke målgrupper,<br />
konsepter og arealbruk for de ulike tilbudene i <strong>hotell</strong>selskapet (og med et sideblikk til<br />
eventuelle serveringstilbud i området utenfor <strong>hotell</strong>selskapets regi).<br />
Viktig i denne sammenheng er at skal <strong>hotell</strong>et fremstå som en seriøs tilbyder i<br />
møtemarkedet, kreves både tilpasset lunsj og middagsservering.<br />
1 MICEET - møtemarkedet<br />
2 Reiselivskartet<br />
3 Arealberegning<br />
4 Eksempel multifunksjonsleilighet<br />
5 Driftsprognose<br />
6 Norsk Hotellnæring 2006<br />
7 Norsk Hotellnæring 2007<br />
<strong>Etableringsundersøkelse</strong> - Nytt <strong>hotell</strong> <strong>Porsgrunn</strong> sentrum sør Horwath Consulting
Vedlegg 1<br />
MICEET - Møtemarkedet<br />
Kort beskrivelse MICEET<br />
Begrepet MICEET er en forkortelse for Meetings, Incentives, Congresses, Exhibitions, Events<br />
og Technical visits, og omfatter følgende elementer:<br />
A) Møter (Meetings)<br />
Møter/konferanser er den vanligste formen og gjelder når deltagere fra en bedrift,<br />
samarbeidende bedrifter eller organisasjoner møtes for å kunne ta opp nær sagt hvilket<br />
som helst emne. Det er etter hvert blitt vanligere at møtene gis et sosialt tillegg i form<br />
av opplevelser/aktiviteter.<br />
Karakteristika ved disse er:<br />
- Gjennomføres ikke med bestemte intervall.<br />
- Initiativtaker er bedrifter/organisasjoner.<br />
- Deltagere kan være hvem som helst, men ofte ansatte eller eksterne<br />
relasjoner.<br />
- Bedriften/organisasjonen organiserer ofte konferansen selv.<br />
Noen viktige kjennetegn er:<br />
- Arrangementslengde på 1 til 2 dager.<br />
- Selve konferansen som oftest på <strong>hotell</strong>et, men kan kombineres med<br />
aktiviteter utenfor anlegget.<br />
- Beslutningstid kan være fra et år til relativt kort tid før arrangementet.<br />
Ca. halvparten av konferansene er dagskonferanser uten overnatting, mens ca. 30% har<br />
en overnatting og 20% to og flere overnattinger.<br />
Dette innebærer grovt at en gjennomsnittlig konferanse med overnatting vil ha 1,4<br />
overnattinger og besøket vil vare i 2,1 dager. Disse tallene har betydning for<br />
møteutnyttelsen.<br />
B) Insentiv reiser (Incentive)<br />
Denne typen reiser er også bedriftsorientert og brukes som motivasjon eller belønning,<br />
f.eks. for å skape økt innsats eller bedre miljø, eller som premie for oppnåelse av<br />
spesielle resultater.<br />
C) Kongresser (Congresses/Conventions)<br />
Dette er i hovedsak større arrangementer med fra 50 deltagere og oppover.<br />
Organisasjoners landsmøter er en viktig del av det norske markedet i denne<br />
sammenheng.<br />
Vedlegg ?– MICEET Side 1 av 2
Kongressene har noen spesielle karakteristika:<br />
- Nesten alle kongresser arrangeres periodisk med bestemte intervall,<br />
gjerne årlig.<br />
- Destinasjonene endres og det kan gå mange år mellom hver gang<br />
kongressen kommer tilbake til samme arrangementssted.<br />
- Initiativet til å være vert kommer ofte fra en lokal part.<br />
Kongresser har noen andre viktige kjennetegn:<br />
- Lengden er ofte mellom 3 og 5 dager.<br />
- Som en tommelfingerregel foretrekkes mindre kongresser (under 400<br />
deltagere) å være under ett tak.<br />
- Kongresser krever relativt mange grupperom.<br />
- Det er lang beslutningstid, ofte 2-3 år i forkant.<br />
D) Utstillinger (Exhibitions)<br />
Det finnes messer og utstillinger som ambulerer geografisk og fagmesser som<br />
arrangeres løpende årlig fra samme sted.<br />
E) Spesielle arrangementer (Events)<br />
Markedet har blitt stadig viktigere. Mange destinasjoner satser spesielt mot dette<br />
segmentet, og skaper egne – ofte repetitive - arrangementer (festivaler,<br />
sportsarrangementer osv.). Events kan også være ”happenings” i forbindelse med<br />
møtearrangementer, eller ”team-building”.<br />
F) Studieturer (Technical Visits)<br />
Betegnelsen ”technical visits” omfatter faglige studiebesøk som har som formål å se<br />
hvordan det arbeides innen forskjellige fagområder.<br />
Det kan være en uklar grense mellom møter og ferie/fritid (jfr. pkt. 1.1) siden en stor<br />
del av MICEET- arrangementene har en blanding av faglig og sosialt innhold. Det er<br />
derfor hensiktsmessig å la MICEET- markedet omfatte alle arrangementer der<br />
bedrifter/organisasjoner står for kostnaden, samt møter/konferanser for frivillige<br />
organisasjoner (der deltagerne ofte selv betaler en betydelig del).<br />
03 / 07<br />
Vedlegg ?– MICEET Side 2 av 2
Reiselivskartet<br />
DELPRODUSENTER VIDEREFOREDLING FORMIDLING<br />
MARKEDER<br />
→ info ← bestilling ←betaling<br />
1 Norge<br />
0 Off. informasjon<br />
(stat/fylke/<strong>kommune</strong>)<br />
( y )<br />
Opplevelser og<br />
møter<br />
(immobile tjenester)<br />
1 Innovasjon Norge (tidl. NTR)<br />
Kommersielle møte/<br />
1 opplevelsesprodukter<br />
2 Landsdelsselskap<br />
3 Fylkesselskaper/temaorg<br />
- Møtesentre o l<br />
- Attraksjoner<br />
2 Overnatting/<strong>hotell</strong><br />
4 Destinasjonsselskap<br />
Reiselivslag<br />
5<br />
3 Servering S i<br />
Leverandører L<br />
av vaarer/tjenester<br />
(heruunder<br />
også bransjeoorganisasjoner<br />
og<br />
myndigheter)<br />
m<br />
Kjede<br />
6<br />
2 Utland<br />
4 Transport<br />
Turoperatører<br />
7<br />
1 Reisebyrå<br />
Annet<br />
8<br />
2 Annet<br />
5 Annet<br />
DATABOOKING<br />
3 Internett/GDS/CRS<br />
Bransjeinndelte<br />
selskaper<br />
© Horwath Consulting 11/06 = produkter som selges i markedet (”salg+”)<br />
= infooppgaver som ikke kan taes betalt for i markedet (”info+”)
Steen Strøm - <strong>Porsgrunn</strong><br />
Hotel design number m 2<br />
total m 2 % total area Nto area m 2<br />
Rooms department<br />
Double rooms (ordinære) 50 17 850<br />
Double rooms (business) 50 23 1 150<br />
Apartments (doubl room) 25 22 550<br />
Apartments (minis./room) 25 33 825<br />
Total 150 3 375 3 375<br />
MICEET department<br />
Main meeting/arr. room 1 300 300<br />
Group/board rooms 3 60 180<br />
Group/board rooms 3 25 75<br />
Foajé/ pause area 1 150 150<br />
Total 8 705 705<br />
Common areas<br />
Lobby/ reception 125<br />
Sanitary etc 60<br />
Total 185 185<br />
Seats m2 / seat<br />
F&B-area<br />
Main restaurant (close miceet) 200 1,5 300<br />
Lobbybar 75 1,5 113<br />
Pub/Outside cafe 50 1,5 100<br />
Kitchen/ storage<br />
Other 2<br />
100<br />
Total 613 613<br />
SPA/ leisure Seats m 2 / seat<br />
Indoor pool<br />
Outdoor pool<br />
Spa<br />
Fitness<br />
Other 2<br />
Total 0 0<br />
Other<br />
Technical 200<br />
Administration 75<br />
Staff 100<br />
Other 0<br />
Other 0<br />
Other 0<br />
Total 375 375<br />
Total netto size/ m 2<br />
5 253<br />
Corridors, stairs, walls, etc/ 22 % 1 156<br />
Total brutto size/ m 2<br />
6 408<br />
Average m 2 pr room 43<br />
Common areas size/ m 2<br />
798<br />
Side 1 Areal
Multifunksjonsleilighet<br />
• Fleksibel bruk<br />
• Trend om frihet<br />
• Markedsorientert<br />
(j (jentegrupper) )<br />
• Finansieringsmuligheter<br />
• Også for by<br />
4<br />
4 Messer 06<br />
Leilighet i dag – 2 <strong>hotell</strong>rom (1 dobbelt + 1 minisuite) i morgen<br />
Norsk Hotellnæring 2006 kap. 8.4.1
2006<br />
NORSK HOTELLNÆRING<br />
1997-2006<br />
i samarbeid med
2 Horwath Consulting<br />
Horwath Consulting er et selvstendig, ledende og norskeid reiselivsrådgivningsmiljø<br />
som arbeider i hele verdikjeden i reiselivsnæringene<br />
og for bedrifter/organisasjoner som leverer varer og tjenester til reiselivsnæringene.<br />
Vi har bred erfaring fra reiseliv og <strong>hotell</strong>. Dessuten<br />
arbeider vi i nettverk med spesialistmiljøer i inn- og utland som kompletterer<br />
vår kompetanse.<br />
“Horwath Hotel Travel & Leisure Group” (HTL) er et verdensomspennende<br />
nettverk av konsulent- og revisjonsfi rmaer bundet sammen av<br />
varemerket Horwath. HTL er representert i 18 europeiske land.<br />
Vi arbeider primært for norske oppdragsgivere i Norge og Skandinavia.<br />
Vår internasjonale tilknytning muliggjør oppdrag også utover disse<br />
områdene. Horwath Revisjon DA er søsterselskap i Norge.<br />
Horwath Consulting AS, Tordenskioldsgate 6, 0160 Oslo<br />
Tlf.: 23 00 39 90 Faks: 23 00 39 91 E-post: fi rmapost@horwath.no<br />
www.horwath.no<br />
Midgard AS er eiendomsmegler innen nisjen <strong>hotell</strong>- og reiselivseiendommer.<br />
Selskapet er den eneste norske eiendomsmegleren som utelukkende<br />
arbeider innen dette området.<br />
Bak Midgard står partnerne i selskapene Horwath Consulting AS og<br />
Heilo Finans AS. Midgard er en del av Horwath Consultings faste nettverk.<br />
Eierne i selskapet er aktivt engasjert i den daglige driften. Gjennom<br />
eiernes deltagelse tilføres selskapet tilgang til et bredt kontaktnett<br />
innenfor <strong>hotell</strong>næringen og investor/fi nansmiljøet, samt en bred og<br />
unik kompetanse innen selskapets arbeidsfelt.<br />
Midgard AS<br />
Tordenskioldsgate 6, 0160 Oslo<br />
Tlf.: 23 00 39 60 Faks: 23 00 39 61<br />
Horwath Consulting Norway is a leading group of Norwegian consultants<br />
to the tourism, hotel and leisure industries. Partners and consultants<br />
have long and broad experience from hotel and tourism engagements.<br />
The key to success in the travel industry is often a combination<br />
of a sound local basis and the necessary international view. This is<br />
also a basis for our goal to give effi cient and high quality services. Our<br />
assignments are mainly in Scandinavia.<br />
Horwath Hotel, Travel and Leisure (HTL)group is a worldwide network<br />
of independent management consulting and accounting fi rms linked<br />
together by the recognised Horwath name. The HTL group comprises<br />
the largest global network of specialized travel industry consultants.<br />
The Horwath HTL group’s wide representation provides us with unique<br />
market positioning. We can offer clients and unrivalled depth of knowledge<br />
of local market characteristics, combined with an understanding<br />
of international trends. In fact, Horwath has a historical advantage over<br />
other organizations in this sector. The specialty dates back to the inception<br />
of Horwath & Horwath in New York City. In 1916, the Horwath brothers<br />
introduced the “uniform system of accounts for hotels”, which<br />
has since become the standard for the hotel industry worldwide. HTL is<br />
the descendant of this inherited specialty.<br />
Vi arbeider med kjøp og salg, utleie og tilknyttede tjenester vedrørende<br />
<strong>hotell</strong>- og reiselivseiendommer i Norge og øvrige Skandinavia.<br />
Blant kundene fi nnes enkelt<strong>hotell</strong>er, de store <strong>hotell</strong>kjedene, eiendomsselskaper,<br />
samt institusjonelle og private investorer.<br />
Midgard AS is a real estate broker specializing in the hotel and travel<br />
industry. Midgard is one of Horwath Consulting’s important network<br />
partners. We are working for individual hotels, hotel chains, real estate<br />
companies and investors all over Scandinavia.
Forord<br />
Godt vertskap handler om å sørge for den lille ekstra opplevelsen – som<br />
gjesten ikke hadde forventet. Men det handler også om produktutvikling,<br />
om innovativ holdning og hvordan vi pakker og profi lerer opplevelser. Til<br />
sammen blir dette viktig faktorer i det å skape gode opplevelser, opplevelser<br />
som blir levende historier og leveres videre.<br />
Vi ønsker å bidra til at nettopp dine gjester skal få den ønskede opplevelsen,<br />
og bidra til økt trafi kk for deg og din bedrift. Innovasjon Norges visjon<br />
er at Norge skal ta en større del av den internasjonale veksten i reiseliv<br />
ved å være et av de foretrukne reisemålene for den kvalitetsbevisste reisende.<br />
For å nå disse målene må vi jobbe i sammen.<br />
Vi mener at utvikling av reiselivsnæringen må være basert på kunnskap,<br />
enten det er kunnskap om markedene eller om produktene.<br />
Bransjerapporten Norsk <strong>hotell</strong>næring, som er utviklet og skrevet av<br />
Horwath Consulting AS, er et viktig tiltak for å fremskaffe bedre kunnskap<br />
om de norske reiselivsnæringene. Bransjerapporten tar for seg de mest<br />
sentrale utviklingstrekkene innen <strong>hotell</strong>næringen i Norge, men har også et<br />
internasjonalt perspektiv.<br />
God lesning!<br />
Per-Arne Tuftin<br />
Av Per-Arne Tuftin, direktør<br />
reiseliv, Innovasjon Norge<br />
PS: Se våre bransjesider innovasjonnorge.no/reiseliv for mer informasjon<br />
om våre tilbud.<br />
Innhold<br />
1 10 år med Norsk Hotellnæring 3<br />
2 Generelt om <strong>hotell</strong>næringen i Norge 4<br />
2.1 Tilbud og etterspørsel 4<br />
2.2 Pris 5<br />
2.3 Markedssegmenter – gjestedøgn 7<br />
2.4 Omsetning og lønnsomhet 8<br />
2.5 Gjestetilfredshet 8<br />
2.6 Markedsinformasjon 9<br />
2.7 Aktuelle muligheter og utfordringer på Reiselivskartet 10<br />
3 Spørreundersøkelse norske <strong>hotell</strong>er 13<br />
3.1 Innledning 13<br />
3.2. Markedsdata 14<br />
3.3 Driftsøkonomiske data 16<br />
3.4 Annet 21<br />
3.5 Nøkkeltall med analyseskjema 23<br />
4 Kjeder 24<br />
4.1 Utvikling kjedestruktur – over 30 varemerker i Norge 24<br />
4.2 Kjedeoversikt – Norge 26<br />
4.3 Kjedenes posisjon i de største byene 29<br />
4.4 Kjede<strong>hotell</strong>er vs andre <strong>hotell</strong>er 33<br />
4.5 Kort om <strong>hotell</strong>markedet i Norden 33<br />
5 Eiendomsselskaper i norsk <strong>hotell</strong>næring 36<br />
5.1 Oversikt over eiendomsselskapenes <strong>hotell</strong>er i Norge 36<br />
5.2 Norske eiere dominerer i Sverige 36<br />
6 Vurdering av lønnsomhet i <strong>hotell</strong>næringen 37<br />
6.1 Ulike driftsmodeller 37<br />
6.2 Interessentgrupper i <strong>hotell</strong>næringen 37<br />
6.3 Den vanskelige vurderingen av det offi sielle regnskapet 38<br />
7 Nye <strong>hotell</strong>prosjekter 38<br />
8 Spesialtema: Morgendagens <strong>hotell</strong> – viktige utviklingstrekk 40<br />
8.1 Innledning 40<br />
8.2 Evolusjon eller revolusjon 40<br />
8.3 Momenter som påvirker utviklingen 41<br />
8.4 Effektivitet og markedsorientering – utfordringer og muligheter 41<br />
8.5 Et opplevelses<strong>hotell</strong> uten lavsesong 43<br />
8.6 Morgendagens <strong>hotell</strong> – oppsummering 44<br />
9 Spesialtema: MVA-problematikk etter 1. september 2006 45<br />
10 Executive summary and highlights 48<br />
1. Innledning<br />
10 år med Norsk Hotellnæring<br />
Med ”Norsk Hotellnæring 2006” passeres en liten milepel – det er den<br />
10. utgaven i rekken bransjerapporter om <strong>hotell</strong>næringen. Rapporten<br />
benyttes i planarbeid og som oppslagsverk – ikke bare blant <strong>hotell</strong>er<br />
og kjeder, men også i reiselivsnæringene for øvrig og reiselivets<br />
omverden.<br />
Nytt i år var at vi presenterte resultatene av spørreundersøkelsen blant<br />
norske <strong>hotell</strong>er i en del I allerede i juni (her som Kapitel 3). På den<br />
måten kom dette tallmaterialet ferskt og aktuelt frem til hovedbrukerne.<br />
Her kommer rapporten komplett - med stoff om utvikling, markedsinformasjon,<br />
økonomi, <strong>hotell</strong>er, kjeder, eiendomsselskaper og annet<br />
aktuelt bransjestoff. Det er i år 2 spesialkapitler – om Morgendagens<br />
<strong>hotell</strong> og den nylig innførte (1/9-06) merverdiavgiften på <strong>hotell</strong>overnatting.<br />
Formålet er å gi et aktuelt situasjonsbilde av næringen og<br />
noen av dens viktigste muligheter og utfordringer.<br />
Innovasjon Norge, bransjebladet Hotell, Restaurant & Reiseliv (HRR) og<br />
SEB-kort er samarbeidspartnere for Norsk Hotellnæring. Disse bidrar<br />
økonomisk til utgivelsen. Det gjør også noen annonsører. Samarbeidet<br />
med HRR bidrar til en bred distribusjon av denne bransjeinformasjonen.<br />
Opplegg, utarbeidelse og tekst/innhold er alene Horwath Consultings<br />
ansvar, hvis ikke annet er spesielt angitt.<br />
Vi er takknemlige for velvilje og støtte fra deltakende <strong>hotell</strong>er og kjeder<br />
til gjennomføring generelt, og spesielt til spørreundersøkelsen<br />
som danner grunnlag for Kapitel 3. Det hadde imidlertid vært ønskelig<br />
at fl ere <strong>hotell</strong>er så betydningen av å delta, slik at utsagnskraften<br />
kunne blitt ytterligere forbedret ved nedbryting i undergrupper.<br />
Utfylling av spørreskjema kan fremstå som et ”ork” i en travel hverdag.<br />
Besvarelsene viser at de fl este synes dette er overkommelig. Mange<br />
sier at utfyllingen i seg selv også representerer en ”eye-opener” for<br />
kunnskaper om egen bedrift. Vi håper på ennå høyere svarprosent i<br />
2007.<br />
Vi tar gjerne i mot innspill som kan bidra til å øke rapportens nytteverdi,<br />
- både nå og i lignende fremtidige arbeid.<br />
Oslo, september 2006<br />
Horwath Consulting<br />
Horwath Consulting 3<br />
Pris kr. 1 050,-ekskl. mva (rapporten er inkludert i abonnement Hotel, Restaurant & Reiseliv<br />
2006). ©Horwath Consulting 2006. Ettertrykk (utdrag/tabeller) tillatt med kildeangivelse.<br />
Kopiering ikke tillatt uten etter nærmere avtale. Rapporten er utarbeidet i samarbeid med<br />
Innovasjon Norge, SEB Kort og Horwath International. Rapporten bygger på en spørreundersøkelse<br />
blant norske <strong>hotell</strong>er og supplerende informasjon innhentet eller utarbeidet av Horwath<br />
Consultings medarbeidere: rolf.braend@horwath.no, eva-britt.kornfeldt@horwath.no, yvonne.<br />
sariberget@horwath.no, anne.smaadal@horwath.no, anders.vatne@horwath.no og per-erik.<br />
winther@horwath.no. Grafi sk formgiving: RM Grafi ka. Trykk: Stens Trykkeri AS. 09/06/5000.<br />
Bilder fra Kosberg Arkitektkontor, Grand Hotel ”Ladies Floor” v/fotograf Merethe S Odland/<br />
Profi lm, First Hotels ”First Lady”, Quality Kragerø Spa&Resort og Choice Hotels
4 Horwath Consulting<br />
2 Generelt om <strong>hotell</strong>næringen i Norge<br />
2.1 Tilbud og etterspørsel<br />
2.1.1 Flere <strong>hotell</strong>senger<br />
Ca. 28% av <strong>hotell</strong>ene i Norge ligger i byene 1 .<br />
Disse by<strong>hotell</strong>ene har 40% av sengekapasiteten<br />
og ca. 44% av romkapasiteten.<br />
Hotellkapasiteten i Norge<br />
År<br />
Antall <strong>hotell</strong> 1)<br />
Alle<br />
<strong>hotell</strong><br />
Antall disponible<br />
<strong>hotell</strong>senger<br />
(1000) 1)<br />
By<strong>hotell</strong> Alle <strong>hotell</strong> By<strong>hotell</strong><br />
1992 1.183 287 120 40<br />
1995 1.179 289 129 44<br />
1997 1.198 299 136 46<br />
1999 1.162 298 138 48<br />
2000 1.166 304 141 50<br />
2001 1.160 304 144 53<br />
2002 1.124 308 144 55<br />
2003 1.099 308 144 56<br />
2004 1.079 310 141 56<br />
2005 1.136 313 144 56<br />
Endr.<br />
92-05<br />
- 4,0% 9,1% 20,0% 40%<br />
Endr.<br />
04-05<br />
5% 1% 2% 0%<br />
Kilde: SSB<br />
1) Gjennomsnittstall over året<br />
Etter fl ere år med nedgang i antall <strong>hotell</strong>er ble<br />
det i 2005 registrert en økning med hele 57<br />
<strong>hotell</strong>er og 1150 rom. Ny kapasitet er hovedsakelig<br />
<strong>hotell</strong>er i distriktene som er kommet<br />
tilbake i markedet, samt noen endringer i<br />
statistikkgrunnlaget. I tillegg er det åpnet en<br />
”håndfull” nye <strong>hotell</strong>er. Det er fremdeles færre<br />
<strong>hotell</strong>er i markedet enn i toppåret 1997,<br />
men senge- og romkapasiteten er større.<br />
Gjennomsnitts<strong>hotell</strong>et i 2005 hadde 59 rom<br />
og 126 senger. Gjennomsnitts<strong>hotell</strong>et i 2004<br />
hadde 130 senger. De to siste årene har det<br />
vært en liten nedgang i størrelsen på norske<br />
<strong>hotell</strong>er. Dette skyldes i stor utstrekning at<br />
distrikts<strong>hotell</strong>ene som har kommet tilbake i<br />
markedet er forholdsvis små.<br />
2.1.2 Rekord i antall overnattinger<br />
a) Hotell<br />
Antall overnattinger<br />
1 Med by<strong>hotell</strong> menes <strong>hotell</strong>er som ligger i byer som hadde bystatus før 1996.<br />
Tall i 1000 Norske<br />
overnattinger<br />
Utenlandske<br />
overnattinger<br />
Totalt antall overnattinger<br />
År Alle <strong>hotell</strong> By<strong>hotell</strong> Alle <strong>hotell</strong> 1) By<strong>hotell</strong> Alle <strong>hotell</strong> By<strong>hotell</strong><br />
1992 9.022 3.657 4.275 (32%) 1.773 13.298 5.430<br />
1995 9.862 4.406 4.986 (34%) 1.994 14.848 6.400<br />
1997 10.680 4.993 5.039 (32%) 2.219 15.719 7.212<br />
1999 11.319 5.674 5.208 (32%) 2.447 16.526 8.121<br />
2000 11.398 5.716 4.967 (30%) 2.257 16.365 7.973<br />
2001 11.599 5.914 4.817 (29%) 2.263 16.416 8.177<br />
2002 11.482 5.891 4.706 (29%) 2.271 16.188 8.163<br />
2003 11.262 5.904 4.375 (28%) 2.185 15.636 8.089<br />
2004 11.764 6.278 4.596 (28%) 2.349 16.360 8.627<br />
2005 12.349 6.724 4.761 (28%) 2.493 17.110 9.217<br />
Endring 92-05 37% 84% 11% 41% 29% 70%<br />
Endring 99-05 9% 19% -9% 2% 4% 14%<br />
Endring 04-05<br />
Kilde: SSB<br />
5% 7% 4% 6% 5% 7%<br />
1) Andel av totalt antall overnattinger i parentes<br />
Det ble registrert i alt 17,1 mill. <strong>hotell</strong>overnattinger<br />
i 2005. Dette er en økning på nesten<br />
5% fra 2004. Dette er ny rekord og nesten 4%<br />
over det forrige toppåret i 1999. Den største<br />
veksten kommer i det innenlandske yrkesmarkedet.<br />
Innenlandsmarkedet satte igjen rekord,<br />
i 2005 ble det registrert nærmere 12,4 mill.<br />
registrerte gjestedøgn.<br />
De utenlandske gjestedøgnene har hatt en<br />
økning på 4% fra 2004. Det er videre verdt<br />
å merke seg at 2005-tallet stadig ligger 9%<br />
under toppnivået i 1999.<br />
b) Hoteller 2/3 av kommersielle overnattinger<br />
i Norge<br />
I 2005 var det registrert 25,9 mill. kommersielle<br />
overnattinger i Norge, 66% av disse var<br />
på <strong>hotell</strong>, 30% på camping og 4% i hyttegrender.<br />
I tillegg er det registrert 332 629 gjestedøgn<br />
ved norske vandrerhjem.<br />
Per første halvår 2006 hadde <strong>hotell</strong>ene 8,13<br />
mill. overnattinger mot 7,88 mill. i samme<br />
periode i fjor. Dette er en økning på 3%. De<br />
norske overnattingene økte med 4% mens de<br />
utenlandske var tilnærmet uendret på <strong>hotell</strong>.<br />
Antall overnattinger på campingplasser økte<br />
i samme periode med 7% (fra 2,53 mill. til<br />
2,70 mill.), andel utlendinger er 21,7% (stabilt<br />
fra 2005).<br />
Antall overnattinger i hyttegrender økte per<br />
juni 2005 til samme periode i 2006 med 13%<br />
(fra 602 866 til 680 055), andel utlendinger<br />
er 56,5% ( tilbake fra 63,9% i 2005). Tallene<br />
i hyttegrendstatistikken er ikke helt sammenlignbare<br />
pga. omklassifi sering og endring i<br />
rapporteringsrutinene.<br />
Antall overnattinger ved norske vandrerhjem<br />
økte fra 133 325 i 1. halvår i 2005 til 135 209<br />
i samme periode i 2006; en økning på 1,4%.<br />
2.1.3 Et godt første halvår 2006<br />
I 2004 snudde den negative utviklingen i antall<br />
gjestedøgn som hadde vedvart fra 1998. Den<br />
positive utviklingen fortsatte i 2005 og ser ut<br />
til å fortsette i 2006. Antall <strong>hotell</strong>overnattinger<br />
har per første halvår 2006 økt med nesten<br />
12% i forhold til bunnåret 2003.<br />
For første halvår 2006 var det nær 8,1 mill.<br />
overnattinger herav 27% utenlandske (28%<br />
året før).
Økningen i totalt antall registrerte <strong>hotell</strong>overnattinger<br />
fra første halvår 2005 til samme<br />
periode i 2006 er på 3,3%. I årets første seks<br />
måneder har kurs/konferansetrafi kk økt med<br />
1,6% og yrkesreiser har økt med hele 12,1%.<br />
Derimot har ferie/fritidstrafi kken hatt en tilbakegang<br />
på 3,0% fra 2005.<br />
Tall for juli isolert viser en økning i antall<br />
<strong>hotell</strong>overnattinger på 3,6% fra 2005 til 2006.<br />
Andelen utlendinger har vært stabil på 39%.<br />
Trafi kkøkingen i juli kom innenfor kurs/konferanse-<br />
og yrkestrafi kken.<br />
Ferie/fritidsmarkedet var derimot omtrent<br />
som i juli 2005. Det er verdt å merke seg fra<br />
juli måned at det er svært store variasjoner i<br />
utviklingen mellom fylkene. Flere fylker, særlig<br />
innlandsfylkene på Østlandet, hadde betydelig<br />
tilbakegang i 2006.<br />
2.1.4 Bedret kapasitetsutnyttelse<br />
I 2004 var det for første gang siden 1998 en<br />
økning i kapasitetsutnyttelsen, og belegget<br />
endte på 50%. Økningen fortsatte i 2005, opp<br />
2,1%-poeng fra året før. Kapasitetsutnyttelsen<br />
er imidlertid fortsatt lavere enn ønskelig, spesielt<br />
i distriktene. By<strong>hotell</strong>ene har høyere<br />
kapasitetsutnyttelse enn distrikts<strong>hotell</strong>ene, og<br />
drar opp gjennomsnittet (jfr. fi guren i avsnitt<br />
2.2.1).<br />
Kapasitetsutnyttelsen er lav i alle de skandinaviske<br />
land, i Norge er den høyere enn i<br />
Sverige (47%) og i Danmark (51%).<br />
For første halvår 2006 var kapasitetsutnyttelsen<br />
på rom 52,1%. Dette innebærer en økning<br />
fra samme periode i fjor på 2,1%-poeng. Fra<br />
2003 er det økning med 5,8%-poeng (fra<br />
46,3%).<br />
2.1.5 By vs land<br />
I 2005 hadde Oslo (<strong>kommune</strong>) 18,7% av registrerte<br />
romdøgn på landsbasis. I tillegg kommer<br />
trafi kken til nærliggende Akershus-<strong>kommune</strong>r<br />
som eksempelvis Bærum, Lillestrøm<br />
og Ullensaker. I Ullensaker <strong>kommune</strong> alene,<br />
som omfatter <strong>hotell</strong>ene på Gardermoen, hadde<br />
til sammenlikning 3%; dvs. Norges 5. største<br />
<strong>kommune</strong> når det gjelder antall registrerte<br />
romdøgn. På Gardermoen bidrar utvidelser og<br />
nybygg med ca. 800 nye rom i løpet av 2007.<br />
Dersom man ser på yrkestrafi kkgjestedøgn<br />
hadde Oslo 25% av disse, mens andel totale<br />
losjiinntekter lå på 19,5%.<br />
2.2 Pris<br />
2.2.1 Oppnådd rompris<br />
(gjennomsnittspris)<br />
a) Bedring i losjiinntekt<br />
Hotellene hadde en samlet losjiinntekt (oppnådd<br />
rompris x antall solgte rom) på nær 8,0<br />
milliarder kroner i 2005. Dette utgjorde en<br />
økning på ca. 8% i forhold til året før.<br />
Kilde: SSB<br />
Totalt antall<br />
romdøgn<br />
2005<br />
Gjestedøgn<br />
yrkestrafi kk<br />
Oslo 18,7% 25,0%<br />
Bergen 7,8% 9,,7%<br />
Trondheim 4,5% 6,2%<br />
Stavanger 4,1% 6,2%<br />
Tromsø 2,8% 3,7%<br />
Kristiansand 2,3% 2,6%<br />
Ullensaker 3,0 % 2,6 %<br />
Ikke 100% samsvar mellom utvikling i belegg og pris på by<strong>hotell</strong>ene<br />
Horwath Consulting<br />
Gjennomsnittlig oppnådd rompris (dvs. losjiinntekt<br />
fratrukket inntektsreduksjoner/ rabatter<br />
delt på solgte romdøgn) økte med kr.<br />
16,- eller opp 2,3% fra 2004, og endte på<br />
kr. 717,-. For by<strong>hotell</strong>er var økningen kr. 15,-<br />
eller knapt 2,1% og endte på kr. 715,- i 2005.<br />
For første gang siden 1999 har prisstigningen<br />
vært høyere enn den generelle infl asjonen.<br />
b) By<strong>hotell</strong>ene med lave priser<br />
Avstanden i oppnådd pris mellom by- og distrikts<strong>hotell</strong><br />
har de siste årene blitt mindre og<br />
mindre. For andre år på rad ligger by<strong>hotell</strong>ene<br />
under gjennomsnittlig oppnådd pris i<br />
Norge. Dette betyr at distrikts<strong>hotell</strong>ene oppnår<br />
høyere pris enn by<strong>hotell</strong>ene.<br />
5
6 Horwath Consulting<br />
Som det fremgår av tabellene ovenfor oppnådde<br />
by<strong>hotell</strong>ene en beleggsprosent på<br />
61% i 2005, mens distrikts<strong>hotell</strong>ene lå under<br />
50%. Allikevel oppnår distrikts<strong>hotell</strong>ene høyere<br />
gjennomsnittspris.<br />
Dette har sammenheng med at en stor andel<br />
av by<strong>hotell</strong>enes omsetning er avtalebasert<br />
og til rabatterte priser (se kapittel 3, avsnitt<br />
3.2.1 c, der det fremgår at nesten 70% av<br />
byhotel lenes romdøgn kommer fra fi rma- og<br />
tur operatøravtaler).<br />
Sannsynligvis påvirkes også dette bildet av<br />
at distrikts<strong>hotell</strong>ene i større grad selger pensjonsopphold,<br />
der rompriselementet i mindre<br />
grad er synlig.<br />
c) Prisvekst i 2006<br />
Første halvår 2006 gikk gjennomsnittlig rompris<br />
opp med kr. 27,- sammenlignet med samme<br />
periode året før (fra kr. 724,- til kr. 751,-),<br />
mens losjiomsetningen økte med 8,7% som<br />
følge av bedret kapasitetsutnyttelse og prisvekst.<br />
Gjennomsnittspris i juli var 680,- (opp kr. 29,-<br />
fra 2005).<br />
Prisutviklingen for året totalt er vanskelig å<br />
anslå grunnet innføringen av mva fra 1. september.<br />
Signaler kan tyde på at mange vil øke<br />
de ordinære prisene med mva-satsen på 8%.<br />
En stor andel av romdøgnene selges til spesialpriser/avtalepriser.<br />
Det er et spørsmål om<br />
disse vil kunne økes som de ordinære. Dette<br />
vil trolig medføre en mindre reduksjon i oppnådd<br />
pris, da innrapporterte priser oppgis uten<br />
mva. Vårt estimat for snittprisen for året som<br />
helhet er ca. kr. 738,-, opp ca. 3%. (Se også<br />
avsnitt 3.4.2)<br />
2.2.2 RevPAR<br />
a) 6% økning i RevPAR 2005<br />
RevPAR benyttes ofte som målebegrep innen<br />
<strong>hotell</strong>næringen, og er en forkortelse for ”revenue<br />
per available room”, dvs. inntekt pr. tilgjengelig<br />
rom. RevPAR kombinerer målebegrepene<br />
gjennomsnittlig oppnådd rompris<br />
og kapasitetsutnyttelse, og fremkommer ved<br />
å multiplisere disse to. Nøkkeltallet er viktig<br />
som et enkelt mål for mulighet til å oppnå<br />
lønnsomhet.<br />
Som det fremgår av tabellen nedenfor er det<br />
stadig betydelige distriktsmessige forskjeller<br />
på RevPAR som oppnås i Norge. Oslos RevPAR<br />
er ca. 80% høyere enn RevPAR for Oppland,<br />
og 40% over landsgjennomsnittet. Dette innebærer<br />
at det med gjennomsnittlig god <strong>hotell</strong>drift<br />
er lettere å oppnå lønnsomhet i Oslo (selv<br />
om dette naturligvis påvirkes av bl.a. høyere<br />
investeringskostnader og at det generelle<br />
kostnadsnivået kan være høyere i Oslo).<br />
RevPAR 2003 – 2005<br />
b) Store RevPAR-forskjeller i juli<br />
Forskjellen i oppnådd RevPAR i feriemåneden<br />
juli er større enn totalt for året.<br />
Etter en noe dårlig juli i 2005 har Vest-Agder<br />
gått mest frem i 2006 og har også høyst<br />
RevPAR. Vest-Agders RevPAR er 85% høyere<br />
RevPAR juli 2004 – 2006<br />
Gjennomsnittlig RevPAR i 2005 var kr. 374,-<br />
for alle <strong>hotell</strong>er, en økning på 6,6%. RevPAR<br />
for by<strong>hotell</strong>er var kr. 436,- en økning på 8,4%<br />
i forhold til 2004. Utviklingen for Norge samlet,<br />
og for de fl este fylkene, har vært positiv i<br />
2005, begge Agder fylkene og Nord Trøndelag<br />
hadde imidlertid nedgang i RevPAR i 2005.<br />
4 på topp 2003 2004 2005 4 på bunn 2003 2004 2005<br />
Oslo 457 468 524 Oppland 264 278 291<br />
Akershus 379 400 435 Hedmark 247 256 275<br />
Hordaland 377 386 413 Aust-Agder 233 275 268<br />
Troms 375 388 406 Telemark 260 254 268<br />
Gjennomsnitt Norge 339 351 374 Gjennomsnitt Norge 339 351 374<br />
Kilde: SSB. Bearbeidet av Horwath Consulting<br />
enn gjennomsnittet for Norge og mer enn 3,5<br />
ganger Hedmarks RevPAR som er på bunnen.<br />
For Oslo-<strong>hotell</strong>ene er juli tradisjonelt ingen<br />
spesielt lønnsom måned. RevPAR for Oslo<br />
ligger imidlertid over gjennomsnittet i 2006<br />
(kr. 426,-).<br />
4 på topp i juli 2004 2005 2006 4 på bunn i juli 2004 2005 2006<br />
Vest-Agder 740 608 779 Telemark 335 351 340<br />
Hordaland 436 488 545 Akershus 276 264 323<br />
Finnmark 489 477 511 Buskerud 307 288 268<br />
Møre og Romsdal 448 435 506 Hedmark 222 248 221<br />
Gjennomsnitt Norge 389 390 422 Gjennomsnitt Norge 389 390 422<br />
Kilde: SSB. Bearbeidet av Horwath Consulting<br />
Den gjennomsnittlige RevPAR for Norge i juli<br />
var stabil i 2004 og 2005, men har økt i 2006<br />
med 8% til kr. 422,-. Det er imidlertid store<br />
forskjeller landet rundt i 2006. Noen fylker<br />
har hatt betydelig tilbakegang. Dette gjelder<br />
særlig de indre innlansfylkene.<br />
c) Forventet bedret RevPAR i 2006<br />
For 1. halvår 2006 ligger RevPAR for hele landet<br />
på kr. 391,- det er en økning på 8,1% i<br />
forhold til samme periode i fjor da RevPAR<br />
per juni var kr. 362,-.<br />
Det ligger an til en generell lønnsomhetsforbedring<br />
for <strong>hotell</strong>ene i 2006. I tillegg til bedre<br />
losjiinntekter gjennom bedret RevPAR vil innføringen<br />
av mva. f.o.m. september sannsynligvis<br />
også slå positivt ut, på grunn av noe<br />
lavere kostnader (fratrekk inngående mva).
2.3 Markedssegmenter –<br />
gjestedøgn<br />
2.3.1 Generelt<br />
SSB-statistikken opererer med 3 gjestesegmenter<br />
for <strong>hotell</strong>gjestedøgn etter formålet<br />
med reisen:<br />
• Ferie/fritid (det største med over halvparten<br />
av gjestedøgnene)<br />
• Yrke (det største for by<strong>hotell</strong>ene med nesten<br />
halvparten av gjestene)<br />
• Kurs/konferanse 2<br />
Det er fl ere gjester per solgte romdøgn på<br />
ferie/fritidsmarkedet enn yrkesmarkedet og<br />
kurs/konferansemarket. I forhold til årets<br />
<strong>hotell</strong> undersøkelser er det 1,14 gjestedøgn<br />
per romdøgn på kurs/konferansemarket, 1,09<br />
på yrkesmarkedet og 1,83 på ferie/fritidsmarkedet.<br />
Det ble i 2005 solgt nærmere 15% fl ere<br />
romdøgn på yrkesmarkedet enn på ferie/<br />
fritidsmarkedet.<br />
Det fi nnes ingen helt klare skiller mellom<br />
disse tre formålene – eksempelvis kan<br />
to eller tre formål gjennomføres på samme<br />
reisen. Videre vil noe av formålsregistreringen<br />
måtte foregå basert på skjønn.<br />
Det har lenge vært et ønske å få frem også<br />
utenlandsandelen fordelt på disse tre markedssegmentene.<br />
Dette er interessant i en<br />
rekke analysesammenhenger. Det arbeides<br />
fra SSBs side med å fi nne en løsning. I spørreundersøkelsen<br />
mot norske <strong>hotell</strong>er, kapittel 3,<br />
avsnitt 3.2.2.c fremgår noe nærmere informasjon<br />
på markedssegmenter for utlendinger.<br />
Totalmarkedet for ferie/fritidsreiser i Norge<br />
kan påvirkes gjennom markedsføring. Yrkesreisemarkedet<br />
derimot utvikles i forhold til<br />
den økonomiske utviklingen i Norge og internasjonalt.<br />
Totalvolumet for yrkesreiser er nærmest<br />
upåvirket av markedsføringstiltak.<br />
Det samme gjelder i stor grad for kurs/konferansemarkedet<br />
innenlands. Internasjonale<br />
kurs og konferanser i Norge er derimot i<br />
meget stor grad avhengig av langsiktig markedsføringsinnsats.<br />
Jfr. mer informasjon om<br />
tilbakegang for internasjonale kongresser i<br />
avsnitt 2.7.3.<br />
Det er interessant å merke seg at de to gjestesegmentene<br />
som påvirkes av markedsføringsinnsats<br />
(ferie/fritid og internasjonale<br />
møter og konferanser) begge er i tilbakegang/stagnasjon.<br />
Veksten er i segmenter<br />
der drivkraften er den generelle økonomiske<br />
utviklingen i Norge. Se nærmere om dette<br />
nedenfor.<br />
2.3.2 Utvikling 2005 og 2006<br />
Etter fl ere år med nedgang fra toppåret 1999<br />
snudde trenden i 2004. Den positive utvik-<br />
Gjestesammensetning<br />
(tall i 1000 gj. døgn) 1999 2001 2002 2003 2004 2005 2006E 1<br />
Horwath Consulting<br />
Endring i %<br />
99-06<br />
Yrke 5.360 5.161 5.125 4.999 5.301 5.919 6.510 21%<br />
Kurs og konferanse 2.497 2.434 2.343 2.267 2.350 2.484 2.530 1%<br />
Ferie og fritid 8.669 8.821 8.719 8.370 8.709 8.707 8.800 2%<br />
I alt 16.526 16.416 16.188 15.636 16.360 17.110 17.840 8%<br />
Herav utlendinger 32% 29% 29% 28% 28% 28% 27% -8% 2<br />
Kilde: SSB og Horwath Consulting’s estimater<br />
1) Estimat basert på utvikling pr. juli 2006<br />
2) Endring i antall utenlandske gjestedøgn i perioden 1999-2006<br />
Yrkessegmentet økte i 2005 med 11,7%. Den<br />
kraftige økningen vedvarer i 2006, per førstehalvår<br />
er veksten i antall solgte gjestedøgn på<br />
12,1%.<br />
Kurs/konferansemarkedet økte i 2005 med<br />
5,7%. For første halvår 2006 var veksten på<br />
kun 1,6%.<br />
I ferie/fritidsmarkedet var det i 2005 ingen<br />
endring, i første halvår 2006 har det vært en<br />
nedgang på 3,0%.<br />
Markedsfordeling 2005 Norge totalt<br />
Kilde: SSB. %-tall for by<strong>hotell</strong>er i parentes<br />
2 Etter SSBs retningslinjer registreres som kurs/konferanse når arrangement er på samme <strong>hotell</strong> som overnatting.<br />
lingen fortsatte i 2005 og er ytterligere forsterket<br />
i 2006. Den sterke veksten bidro til<br />
at 2005 ble et nytt toppår med hensyn til<br />
omsetning for næringen.<br />
Veksten de siste årene har tilnærmet utelukkende<br />
kommet innenfor det innenlandske<br />
yrkessegmentet. At veksten hovedsakelig<br />
har kommet innenfor yrkessegmentet har<br />
også medvirket til at veksten har kommet i<br />
de største byene. De største byene har også<br />
vekst innenfor de øvrige segmentene.<br />
7
8 Horwath Consulting<br />
2.3.3 Utenlandske <strong>hotell</strong>overnattinger omtrent det samme som for 10 år<br />
siden.<br />
Overnatting etter gjestenes sin nasjonalitet ( i tusen).<br />
Kilde: SSB<br />
Utvikling utenlandske <strong>hotell</strong>overnattinger 1999 – 2006<br />
Tall i 1.000 gjestedøgn 1999 2001 2002 2003 2004 2005 2006E ∆ %<br />
99-06<br />
Hele året 5.208 4.817 4.706 4.375 4.596 4.761 4.8001) -8 %<br />
Sommer (juni - august) 2.746 2.544 2.459 2.286 2365 2.433 2.5002) -9 %<br />
Kilde SSB og Horwath Consultings estimater<br />
1) Estimat beregnet basert på utvikling per juli 2006<br />
2) Estimat beregnet for august<br />
For sommersesongen 2006 forventes det ca. 9% færre utenlandske gjester enn i toppåret<br />
1999.<br />
2.4 Omsetning og lønnsomhet<br />
Losjiomsetningen økte i 2005 med 5,6%. På to<br />
år har losjiomsetning økt med nærmere 13%.<br />
Det sammenlignes imidlertid med et svært<br />
dårlig 2003, som var det dårligste <strong>hotell</strong>året<br />
i forhold til losjiomsetning siden1998. Det forrige<br />
toppåret i forhold til RevPAR var fra 1999<br />
og var på 360. I 2005 havnet RevPAR på 374.<br />
SSBs omsetningsindeks viser at omsetningen<br />
for <strong>hotell</strong>er i 2005 var 13,5%-poeng høyere<br />
enn i basisåret 2000. Detaljhandelen hadde til<br />
sammenlikning en indeks på 124,4% i samme<br />
periode. Fra 2004 til 2005 har indeksen<br />
for <strong>hotell</strong>er økt med 5,9%-poeng<br />
Lønnsomheten har bedret seg noe det siste<br />
året, og utsiktene for en ytterligere bedring<br />
i 2006 er stor. Det er spesielt kjedene med<br />
store deler av sin inntekt fra de største byene<br />
som opplever den positive utviklingen.<br />
Prisjusteringer i forbindelse med innføringen<br />
av mva og fratrekk av inngående mva vil trolig<br />
også bidra til å bedre fl ere <strong>hotell</strong>ers økonomi.<br />
Hotellnæringen i Norge har fremdeles en<br />
prisutfordring. Den økte etterspørselen de<br />
siste årene i har i liten grad medført at prisveksten<br />
har tatt igjen gapet fra begynnelsen<br />
av 2000-årene. Prisoppgang og fl ere gjester<br />
er viktigste virkemidler for å øke næringens<br />
lønnsomhet.<br />
For nærmere om lønnsomhet henvises til<br />
kapittel 3, der resultater fra spørreundersøkelsen<br />
behandles.<br />
2.5 Gjestetilfredshet<br />
2.5.1 Innledning<br />
I debatten om utvikling av norsk reiseliv (med<br />
bakgrunn i lite tilfredsstillende besøksutvikling)<br />
på ferie/fritidsmarkedet, fremholdes<br />
ofte at tilbudet ikke er godt nok. Produktet<br />
er mangelfullt, servicen er for dårlig, standarden<br />
er tvilsom eller prisene er for høye. Disse<br />
utsagnene er som regel basert på ”synsing”<br />
og/eller ikke helt relevante sammenligninger.<br />
Av og til kan det virke som om mange har<br />
et altfor negativt forhold til det norske reiselivstilbudet.<br />
Og med et slikt utgangspunkt blir<br />
konklusjonen på utviklingsdiskusjoner ofte at<br />
man trenger mer produktutvikling.<br />
Men hvordan oppfatter egentlig gjestene tilbudet?<br />
2.5.2 Utlendinger svært fornøyd<br />
med ferien<br />
Innovasjon Norge ba TØI stille spørsmål om<br />
dette i forbindelse med sin store gjesteundersøkelse<br />
blant utlendinger i 2005 (ved utreise<br />
fra Norge). I fi guren nedenfor fremgår at de<br />
aller fl este var fornøyd med ferien i Norge.
Hva er din generelle mening om denne ferien?<br />
Andel som svarte<br />
enten ganske godt<br />
eller svært godt<br />
fornøyd med ferien<br />
sommeren 2005<br />
Kilde: TØI Gjesteundersøkelse<br />
På spørsmålet ”Hva er din generelle mening<br />
om denne ferien?” svarte hele ca. 97% at de<br />
var ganske godt, eller svært godt, fornøyd<br />
med ferien. Variasjonen mellom de ulike<br />
nasjonene er heller ikke stor (fra ca. 92% til<br />
nesten 100%).<br />
Disse funnene støtter opp om funn i tidligere<br />
lignende undersøkelser. Det virker som om<br />
utlendinger kan være mer fornøyd med opplevelser<br />
og tilbud enn nordmenn.<br />
TØI-undersøkelsen av utenlandske turister<br />
(”Gjesteundersøkelsen”) fortsetter i 2006.<br />
Et sammendrag fra perioden januar – april<br />
viser at turistene synes at Norge er attraktivt,<br />
vennlig og velorganisert. Fullstendige resultater<br />
fra Gjesteundersøkelsen vil foreligge i<br />
januar 2007.<br />
2.5.3 Konsekvenser<br />
gjestetilfredshet<br />
Undersøkelsene ovenfor viser at utenlandske<br />
ferieturister er svært godt fornøyd med ferien<br />
i Norge. Nordmenn er også godt fornøyd (jfr.<br />
neste avsnitt).<br />
Samtidig er det kjent fra undersøkelser i utlandet<br />
(for eksempel Omdømmeutvalgets sluttrapport)<br />
at Norge som reisemål i stor grad er<br />
ukjent og usynlig. Eller i den lille grad det er<br />
kjent, er kunnskapene mangelfulle og heftet<br />
med feiloppfatninger.<br />
Virkemiddelapparatet på alle nivåer (åtte<br />
departementer, Innovasjon Norge, fylker og<br />
<strong>kommune</strong>r) sliter med begrensede ressurser<br />
til markedsføring av Norge og norske tilbud<br />
i utlandet. Når de (få) utenlandske turistene<br />
som kommer til Norge er svært fornøyde, må<br />
den enkle konklusjon av ovenstående være å<br />
prioritere offentlige ressurser mot markedsbearbeiding<br />
fremfor produktutvikling.<br />
Planene om å introdusere en såkalt ”sertifi seringsordning”<br />
der formålet er å sikre kvalitet i<br />
reiselivstilbudet, er et eksempel på tiltak som<br />
kan vurderes. Mange i <strong>hotell</strong>næringen setter<br />
spørsmålstegn ved om et slikt tiltak i det hele<br />
tatt har noe for seg.<br />
2.5.4 Norske bedrifter og<br />
organisasjoner er fornøyd<br />
a) Innledning<br />
I forbindelse med oppdrag vedrørende nye<br />
<strong>hotell</strong>prosjekter gjennomfører Horwath Consulting<br />
en rekke markedsundersøkelser blant<br />
bedrifter/organisasjoner i det aktuelle markedsområdet<br />
for prosjektet. Formålet med<br />
dette er en vurdering av oppfatning av det<br />
eksisterende <strong>hotell</strong>tilbudet på stedet. Dette<br />
har naturligvis interesse ved planlegging av<br />
nye tilbud.<br />
Vi har sammenstilt svar fra undersøkelser<br />
som dekker et representativt utvalg av bedrifter/organisasjoner<br />
i 8 større og mindre byer<br />
rundt i Norge.<br />
Horwath Consulting<br />
b) Tilfredshet med <strong>hotell</strong>tilbudet generelt<br />
På spørsmål om hvordan de er fornøyd med<br />
det allerede etablerte <strong>hotell</strong>tilbudet på 5 ulike<br />
områder, gir service høyest skår.<br />
<br />
Kilde: Horwath Consulting<br />
60% er godt, eller meget godt, fornøyd<br />
med servicenivået. Kun 7% er misfornøyd.<br />
Gjennomsnittsskår på en skala fra 1 misfornøyd<br />
til 5 svært fornøyd, er 3,6. Tilsvarende<br />
for kapasitet gir 3,6, for <strong>hotell</strong>standard gir 3,3,<br />
for prisnivå 3,2, samt innhold 3,1.<br />
c) Konferanse- og møtetilbudet<br />
På spørsmål om hvordan de er fornøyd med<br />
det allerede etablerte møte/konferansetilbudet,<br />
er bildet tilsvarende for disse stedene<br />
samlet. På samme skala fra 1 til 5, hvor<br />
1 er ikke fornøyd og 5 er svært fornøyd, skårer<br />
servicenivået 3,8. For noen av de øvrige<br />
områdene er skår som følger: Kvalitet på<br />
møterom – 3,4, kvalitet på bespisning – 3,6,<br />
prisnivå – 3,1.<br />
Andre interessante funn når det gjelder kurs/<br />
møter er at respondentene sier de er mer<br />
opptatt av kvalitet enn pris ved valg av sted.<br />
Videre er kvalitet på mat av svært stor betydning<br />
(over 80%). I kurs- og møtesammenheng<br />
foretrekker de aller fl este en ”løs og<br />
uformell stil” (over 80%).<br />
For betydningen av et variert aktivitetstilbud<br />
i møtesammenheng, er meningene noe mer<br />
delte, selv om over halvparten tillegger det<br />
stor vekt.<br />
2.6 Markedsinformasjon<br />
I kapittel 3 (avsnitt 3.2) er referert markedsdata<br />
fra spørreundersøkelsen blant norske<br />
<strong>hotell</strong>er. Nedenfor er gjengitt noen interessante<br />
funn ved sammenstilling av spørreun-<br />
9
10 Horwath Consulting<br />
dersøkelser gjennomført i forbindelse med<br />
etableringsundersøkelser nye <strong>hotell</strong>. Jfr. nærmere<br />
i avsnitt 2.5.4 ovenfor. Se også avsnitt<br />
2.7 for mer om markedet.<br />
- Bedriften som <strong>hotell</strong>bestiller<br />
C a. 17% av bedrifter/organisasjoner bestiller<br />
over 100 <strong>hotell</strong>rom i året i forbindelse med<br />
besøk til bedriften.<br />
Ca. 21% av bedrifter/organisasjoner benytter<br />
over 100 <strong>hotell</strong>overnattinger i forbindelse<br />
med møter/kurs/konferanser i egen regi.<br />
- Ønsket pris – kvalitetsprofi l<br />
Ca. 1/5 av bedrifter/organisasjoner ønsker<br />
seg relativt enkle <strong>hotell</strong>. Ca. 1/3 foretrekker<br />
førsteklasse<strong>hotell</strong>er.<br />
- Leilighet som alternativ til <strong>hotell</strong>rom i by<br />
Ca. 17% har over middels interesse for dette.<br />
Det kan altså være aktuelt å inkludere et<br />
leilighetstilbud i ett nytt by<strong>hotell</strong>prosjekt. Se<br />
også kapittel 8 om Morgendagens <strong>hotell</strong>.<br />
2.7 Aktuelle muligheter og utfordringer på Reiselivskartet 1)<br />
2.7.1 Delprodusenter reiseliv<br />
- Hotell - 8 % mva på romutleie fra 01.09.06.<br />
Hotellnæringen har nå fullt fradrag for inngående<br />
mva, mot før kun fradrag knyttet til servering.<br />
De fl este anser at dette innebærer en<br />
fordel for <strong>hotell</strong>næringen. Videre har bedriftsmarkedet<br />
nå fradrag for mva på overnatting.<br />
Det er imidlertid fortsatt noen viktige uavklarte<br />
forhold om utenlandske turoperatørers situasjon.<br />
Det er også noen utfordrende praktiske<br />
implikasjoner i form av regningsspesifi sering<br />
(eksempelvis servering med annen mva-sats<br />
og hvor det fortsatt ikke er fradragsmulighet<br />
for utgående avgift for bedriftsmarkedet,<br />
splitting av pensjonspriser osv.)<br />
En konstant trussel for <strong>hotell</strong>næringen vil nå<br />
kunne være økning av mva-satsen fremover<br />
(slik det ser ut til å skje med matmomsen).<br />
I spesialkapittel 9 er gitt en nærmere oversikt<br />
over de nye mva-implikasjonene fra advokatfi<br />
rmaet Steenstrup Stordrange.<br />
- Varighet og betydning kurs/møter<br />
Nesten ¾ av kurs/møter har en varighet på 1-<br />
2 døgn. Bare 2% oppgir å ha møter med lenger<br />
varighet enn 3 dager.<br />
Ca. 2/3 foretrekker å arrangere kurs/møter<br />
på ukedager.<br />
Kvalitet på mat tillegges meget stor betydning<br />
ved valg av sted.<br />
DELPRODUSENTER VIDEREFOREDLING FORMIDLING MARKEDER<br />
- Nettolønn til Hurtigruten<br />
Hurtigruten er både konkurrent og samarbeidspartner<br />
med norske <strong>hotell</strong>er. Direkte<br />
konkurranse skjer eksempelvis hvor turoperatører<br />
måtte velge Hurtigrutens tilbud i stedet<br />
for bussreise til Nordkapp. Videre konkurreres<br />
i konferansemarkedet utenom sommersesongen<br />
og med spesialtilbud i yrkesreisemarkedet<br />
(”sov med bilen om bord”).<br />
Hurtigruten tilfører også overnattingsdøgn -<br />
spesielt ved ”turnarounds” i Bergen og delvis<br />
Kirkenes, samt ved noen av de større anløps-<br />
1) For full informasjon om Reiselivskartet og bruk av dette henvises til spesialomtale i Norsk Hotellnæring-rapport 2004. (Kan bestilles hos Horwath Consulting)
stedene (med direkte fl yruteforbindelse til<br />
Oslo) og ved enkelte pakkearrangementer.<br />
Hurtigruten selv anslår at de tilfører 60.000<br />
gjestedøgn i Norge. I Bergen har Hurtigruten<br />
to egne <strong>hotell</strong>er.<br />
Hittil har Hurtigruten gjennom en avtale med<br />
staten (til 2012) mottatt ca. 250 mill. kr. årlig<br />
for å opprettholde sitt ruteopplegg. Fra neste år<br />
innføres sannsynligvis nettolønnsordning<br />
begrunnet med Hurtigrutens internasjonale<br />
konkurransesituasjon. Dette kan innebære<br />
reduserte lønnskostnader på opptil 100 mill. kr.<br />
Ordningene innebærer et konkurransefortrinn<br />
i forhold til <strong>hotell</strong>ene.<br />
- Dyrere sykelønnsordning<br />
Forslaget om betydelige endringer i sykelønnsordningen,<br />
særlig ved langtidsfravær,<br />
vil kunne bety betydelig økte kostnader for<br />
arbeidsintensive bedrifter som <strong>hotell</strong>næringen.<br />
- Dårligere fergeforbindelse til England<br />
I forbindelse med DFDSs kjøp av Fjord Lines<br />
skip på Englandsruten legger DFDS ned ruten<br />
Gøteborg – Kristiansand – Newcastle. Dette<br />
gjør Sørlands- og Østlandstilbudet vanskeligere<br />
tilgjengelig. Samtidig planlegger DFDS<br />
å øke frekvensen på ruten Bergen-Newcastle<br />
fra 2 til 3 i sommersesongen.<br />
I 2007 skjer en liten revolusjon i fergetrafi kken<br />
over Skagerrak ved Color Lines introduksjon<br />
av den såkalte ”superspeed-klassen” (marsjfart<br />
27 knop). De nye hurtigfergene reduserer<br />
tiden fra Kristiansand over Skagerrak over<br />
Danmark til 3 timer og 15 min. Fra 2008 settes<br />
fergetypen også inn på ruten fra Larvik,<br />
overfarten vil derfra ta 3 timer og 45 min.<br />
- Nye lavprisfl yruter til utlandet, med norsk<br />
støtte<br />
Med økonomisk støtte fra fylke, <strong>kommune</strong><br />
og næringsliv åpner Norwegian direkterute<br />
Kristiansand – London senere i år. Målsettingen<br />
med den økonomiske støtten er å øke tilgjengeligheten<br />
til Kristiansandsområdet for utenlandske<br />
turister. Samtidig ligger det en viss<br />
fare i å gjøre det enklere og rimeligere for<br />
nordmenn å reise til utlandet (fare for negativ<br />
nettoeffekt).<br />
Tilsvarende arbeid pågår i fl ere byer, bl.a. i<br />
Færre internasjonale kongresser<br />
Møre og Romsdal hvor det er sannsynlig med<br />
Ryanair-rute fra Ålesund til Düsseldorf.<br />
2.7.2 Mellomledd<br />
- Go igang<br />
En ny og ambisiøs aktør som mellomledd mellom<br />
produsenter og marked er etablert med<br />
sikte på operasjon fra 2007. Reitan Gruppen<br />
og SAS Braathens har etablert selskapet ”Go”<br />
som skal selge nettbaserte reiser basert på<br />
nyutviklet teknologi. I dette ligger også informasjons-<br />
og bestillingsmulighet for kundene i<br />
terminaler installert i Reitan Gruppens butikker<br />
og kiosker.<br />
- Reiseliv fører an i norsk e-handel<br />
Kjøp av reiselivstjenester utgjør en fi redel<br />
av all nettbasert omsetning med Visa-kort<br />
utstedt i Norge ifølge Teller. Norwegian viste<br />
tidlig vei med brukervennlige nettsider hvor<br />
opptil 1,3 mill. unike brukere er inne hver<br />
måned. Flyselskaper selger 75% av sine billetter<br />
over nettet. Norwegian er helt oppe på<br />
90%. Andre leverandører av reiselivstjenester<br />
følger etter og tilpasser sine tjenester for<br />
elektronisk distribusjon og salg.<br />
2.7.3 Marked<br />
Horwath Consulting<br />
Markedet for internasjonale, større møter og kongresser svinger noe fra år til år i antall. For<br />
Norge har det imidlertid i fl ere år vært tilbakegang. Mens organisasjonen UIA registrerte<br />
135 arrangementer i Norge i 1996, 110 i 1999 og 108 i 2004, falt det videre til 98 arrangementer<br />
i 2005. Dette ga Norge en 29. plass på statistikken mot 26. plass året før. Både<br />
Sverige, Danmark og Finland ligger langt foran Norge på statistikkene.<br />
Også Oslo som står for 40-50% av det internasjonale kongressvolumet har hatt tilbakegang<br />
fra 49 arrangementer i 2004 til 40 arrangementer i 2005. Dette gir Oslo en 40. plass<br />
på bystatistikken etter de andre nordiske hovedstedene.<br />
Slike arrangementer kan ha stor betydning. Eksempelvis hadde Oslo i august 2005 en<br />
internasjonal bibliotekkonferanse med nesten 4300 deltagere (samt ledsagere og utstillere),<br />
som var i Oslo i gjennomsnittlig 5 dager. Forbruket for deltagere på internasjonale<br />
møter og kongresser er normalt vesentlig høyere enn for vanlig turistbesøk.<br />
Markedsføringsorganisasjonen Norway Convention Bureau (NCB) får nå markedsføringsstøtte<br />
fra Avinor gjennom en 3-års avtale med 3 mill. kr. i året til markedsføringsinnsats.<br />
Med tillegg av midler fra deltagerne i NCB, gir dette en totaleramme på nærmere 14 mill.<br />
kr. for de nærmeste 3 årene.<br />
- Nordmenn gjør fl est reiser til utlandet<br />
2005 markerte et viktig tidsskille. I følge SSBs<br />
ferieundersøkelse hadde nordmenn i 2005 for<br />
første gang fl ere feriereiser til utlandet enn i<br />
Norge. Dette har sannsynligvis sammenheng<br />
med generelt god privatøkonomi, og det stadig<br />
større tilbudet av lavpris fl yruter til utlandet.<br />
- Oslo som snuhavn<br />
RCCL gjør cruise som ferieform mer tilgjengelig<br />
for skandinaver. Til våren blir det for første<br />
gang mulig å gå om bord i Jewel of the<br />
Seas i Oslo. Cruisene som tilbys går over tre<br />
til fi re netter hvorav to i København. Det blir<br />
også mulig å avslutte cruiset i Hamburg eller<br />
starte i Amsterdam. Med dette nye tilbudet<br />
vil RCCL ”varme opp” potensielle skandinaviske<br />
cruisepassasjerer som kanskje senere<br />
vil velge cruise som ferieform i Karibia eller<br />
Middelhavet. Også Hurtigruten fortsetter med<br />
cruise fra Oslo i forbindelse med forfl ytning<br />
cruiseskip til Antarktis.<br />
Snuhavncruise innebærer mulighet for <strong>hotell</strong>overnattinger<br />
i forkant/etterkant.<br />
11
12 Horwath Consulting<br />
Som medlem hos oss kan du kreve mer.<br />
Som Diners Club-medlem har du en rekke fordeler.<br />
Betaler du reisen med Diners Club får du automatisk<br />
både reiseforsikring og avbestillingsforsikring. Du får<br />
gratis tilgang til over 80 Vip-lounger på flyplasser over<br />
hele verden. Og bruker du kortet til shopping, på<br />
restauranter og <strong>hotell</strong>er har du inntil 45 dagers<br />
rentefri betalingsutsettelse på alle kjøp.<br />
For brukerstedsavtale eller søknadsskjema,<br />
ring oss på telefon 21 01 56 25, send en e-post til:<br />
brukersted@dinersclub.no eller gå inn på<br />
www.dinersclub.no<br />
For deg som krever mer<br />
www.dinersclub.no
2.7.4 Annet<br />
- Ny nasjonal reiselivsstrategi<br />
Nærings- og handelsdepartementet har igangsatt<br />
arbeid vedrørende en ny såkalt ”nasjonal<br />
reiselivsstrategi” som skal være ferdig i 2007.<br />
Reiseliv er utpekt som et av 5 satsingsområder<br />
av regjeringen.<br />
6 av de større næringsorganisasjonene i<br />
Norge med reiselivsinteresse og samarbeidsorganet<br />
for større reiselivsaktører ”Forum for<br />
reiseliv” har sendt en samlet ”ønskeliste” til<br />
6 såkalte hovedgrep når det gjelder fremtidig<br />
reiselivspolitikk:<br />
• Tiltak for å få frem sterke nasjonale aktører<br />
og eiermiljøer<br />
• Økt satsing på markedsføring<br />
• Betydningen av å skape økonomiske<br />
kraftsentra i distriktene<br />
• Kompetanseutvikling<br />
• Økt satsing på kultur- og miljøbasert reiseliv<br />
• Betydningen av å sikre en ryddig rolle og<br />
ansvarsdeling.<br />
3 Spørreundersøkelse norske <strong>hotell</strong>er<br />
3.1 Innledning<br />
Dette kapitlet i Norsk Hotellnæring 2006 er<br />
basert på en spørreundersøkelse blant et<br />
utvalg norske <strong>hotell</strong>er. Spørreskjemaet har primært<br />
spørsmål som går igjen fra år til år for å<br />
kunne sammenligne. Samtidig er det lagt opp<br />
til å kunne følge opp aktuelle problemstillinger<br />
eller å kartlegge nye behov.<br />
Undersøkelsen ble i år sendt til et utvalg på<br />
ca. 450 norske <strong>hotell</strong>er. Vi har mottatt svar<br />
fra115 <strong>hotell</strong>er (25%) med i alt 17.000 <strong>hotell</strong>rom.<br />
Antall deltakende <strong>hotell</strong>er er omtrent<br />
det samme som i fjor.<br />
Hotellene i undersøkelsen har i gjennomsnitt<br />
148 rom, mens gjennomsnittstørrelsen på<br />
landsbasis er 65 rom. Dette påvirker natur-<br />
3) MICEET- forklart i kapittel 8.3.1 b)<br />
Innovasjon Norges rolle<br />
I 2006 ble myndighetenes satsing på utenlandsmarkedsføring<br />
styrket gjennom en betydelig<br />
økning av budsjettmidlene til Innovasjon<br />
Norge (til 172,5 mill. kr.). Det forventes ytterligere<br />
økning i 2007.<br />
2006 preges også av lederskifter innen reiselivsavdelingen<br />
i Innovasjon Norge – både<br />
toppleder reiseliv og fl ere av lederne på utenlandskontorene<br />
har sluttet.<br />
Innovasjon Norges hovedveivalg for 2007 er<br />
• Større satsing merkevarebygging<br />
• Større grad foredling av tilbudet<br />
• Innovasjon både i eksisterende og nye<br />
virksomheter<br />
• Økt satsing på betalingsdyktige målgrupper<br />
Spesielle satsingsområder for 2007 er<br />
1. Kortferie, 2. Temaferie, 3. Internasjonal forretningsturisme<br />
(MICEET). 3<br />
Hovedbudskapet i markedsføringen skal være<br />
et rasjonelt og emosjonelt løfte, henholdsvis<br />
”vakker, ren natur” og ”friskhet (freshness)”.<br />
ligvis totalresultatene. Samtidig er materialet<br />
brutt ned på ulike undergrupper, blant annet<br />
etter størrelse, for å kunne gjøre mest mulig<br />
relevante sammenligninger.<br />
En annen mulig feilkilde i resultatene er at<br />
”veldrevne” <strong>hotell</strong>er i større grad besvarer<br />
slike undersøkelser. Videre er det relativt sett<br />
fl ere kjedetilknyttede enn kjedeuavhengige<br />
<strong>hotell</strong>er, og relativt sett fl ere by<strong>hotell</strong>er enn<br />
land<strong>hotell</strong>er.<br />
Spørreskjemaet ligger på vår nettside www.<br />
horwath.no På Horwath Internationals nettside<br />
www.horwath.com er det lenker til <strong>hotell</strong>undersøkelser<br />
fra en del andre land.<br />
Utvalg <strong>hotell</strong>er<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Horwath Consulting<br />
13
14 Horwath Consulting<br />
3.2. Markedsdata<br />
Dette avsnittet beskriver <strong>hotell</strong>enes markedsføringsveivalg.<br />
Det inneholder informasjon<br />
om de tre verdistrømmene på Reiselivskartet 1<br />
(informasjonsstrøm fra <strong>hotell</strong> til marked om<br />
sitt tilbud og (forhåpentligvis) bestillings- og<br />
betalingsstrøm fra marked til <strong>hotell</strong>).<br />
3.2.1 Markedsbearbeiding<br />
A) Fordeling av markedsføringsbudsjettet<br />
Sammenlignet med den første <strong>hotell</strong>undersøkelsen<br />
i 1997 har <strong>hotell</strong>enes disponering<br />
av markedsføringsbudsjettet<br />
endret seg betydelig. Hotellene har i dag<br />
en mindre andel av budsjettet til egne<br />
markedsbearbeidingstiltak og overlater en<br />
større del av markedsføringen til kjedekontorene.<br />
I gjennomsnitt disponeres nå 52% av<br />
<strong>hotell</strong>enes markedsbudsjetter av kjedene.<br />
For <strong>hotell</strong>er som er tilknyttet kjeder<br />
på eier- eller franchisebasis er tallet 58%<br />
(marketing fees o.l. til kjeden), mens 42%<br />
disponeres av <strong>hotell</strong>ene selv.<br />
B) Disponering av <strong>hotell</strong>ets (eget) markedsbudsjett<br />
Vi har sett nærmere på disponeringen<br />
av den delen av markedsbudsjettet som<br />
<strong>hotell</strong>ene selv håndterer.<br />
Disponering av <strong>hotell</strong>ets markedsbudsjett<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Annonsering er største kanal for bruk av <strong>hotell</strong>enes<br />
egne markedsmidler. 18% går til betalt<br />
markedsføring i ulike internettmedia. Lokale<br />
og regionale reiselivsorganisasjoner utgjør<br />
20%. For det enkelte <strong>hotell</strong> er det kun en liten<br />
del av markedsbudsjettet som er knyttet opp<br />
mot radio- og TV-aktiviteter. De store kjedene<br />
kjører imidlertid kampanjer i radio og i noe<br />
grad også i TV.<br />
C) Andelen solgte romdøgn via fi rmaavtaler<br />
fortsetter å øke<br />
Firmaavtaler er fremdeles viktig<br />
<br />
Det har vært signaler om at enkelte ønsker<br />
å begrense antall fi rmaavtaler. I 2005 økte<br />
imidlertid fortsatt andelen solgte romdøgn fra<br />
fi rmaavtaler. Hotellene i undersøkelsen svarer<br />
at hele 55% av overnattingene kommer fra<br />
fi rmaavtaler (egne og kjeder). Økningen skyldes<br />
trolig at andel yrkestrafi kk for <strong>hotell</strong>ene<br />
har økt det siste året.<br />
Avtalebaserte romdøgn har økt kontinuerlig<br />
de siste årene. I tillegg til fi rmaavtalene er<br />
12% av romdøgnene gjennom turoperatøravtaler.<br />
Årets undersøkelse viser at 67% av<br />
romdøgnene er knyttet opp mot en avtale.<br />
I tillegg kommer ulike former for lojalitetsprogrammer.<br />
Andel romdøgn generert via <strong>hotell</strong>pass-<br />
og bonusprogrammer er tilnærmet likt<br />
som fjorårets. Det er verdt å merke seg at<br />
over 40% av fi rmaavtaleovernattingene også<br />
blir registrert som romdøgn i lojalitetsprogrammene.<br />
1) Jfr. nærmere i rapporten Norsk Hotellnæring 2004, spesialkapittel om Reiselivskartet (kap. 7).<br />
2) GDS (global distribution systems) er de internasjonale bestillingssystemene utviklet for fl yselskaper, <strong>hotell</strong>kjeder<br />
osv. før internett ble tatt i bruk. Disse benyttes fortsatt i betydelig grad.<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
3.2.2 Bestillinger og<br />
gjestesammensetning<br />
A) Telefonen holder stand som prefert bestillingskanal<br />
Fordeling av <strong>hotell</strong>ets bestillinger etter antall<br />
reservasjoner<br />
<br />
Telefonen holder stand og har en svak økning<br />
i forhold til antall mottatte reservasjoner i forhold<br />
til <strong>hotell</strong>undersøkelsen i 2005. Antall faxbestillinger<br />
går noe ned i forhold til fjorårets<br />
tall, for øvrige kanaler er endringene minimale.<br />
Det bør nevnes at noe av trafi kken som blir<br />
registrert som e-post trolig kommer fra egne<br />
internettsystemer, GDS’er, etc. Dette skyldes at<br />
fl ere systemer leverer bestillingene til <strong>hotell</strong>et<br />
per e-post. Disse kan bli registrert som epostbestilling.<br />
Bestillinger mottatt på fax er i<br />
stor grad bestillinger fra turoperatører.<br />
I de siste årene har ca. 20% av bestillingene<br />
kommet via automatiske bestillingssystemer,<br />
som f.eks. GDS 2 og internett. I årets undersøkelse<br />
har GDS bookingene gått nede til 18%<br />
av alle forhåndsbestillinger. Det er imidlertid<br />
svært store variasjoner mellom <strong>hotell</strong>ene.<br />
Flere av kjede<strong>hotell</strong>ene (for eksempel i Oslo)<br />
har mellom 40% og 50% av forhåndsreservasjonene<br />
fra GDS’ene.<br />
I ca. 6% av tilfellene kommer gjesten som ”walkin”,<br />
dvs. uten forhåndsbestilling. Dette er et noe<br />
lavere antall enn de siste årene og skyldes trolig<br />
et høyere belegg (viktigere å forhåndsbestille i<br />
perioder med større press i markedet).<br />
Ferie/fritids<strong>hotell</strong>er har større andel ”walk-in”<br />
enn forretnings<strong>hotell</strong>er (23% mot 5%), men<br />
en mindre andel bestillinger fra automatiske<br />
bestillingssystemer (10% mot 21%).<br />
32% (35% for by<strong>hotell</strong>er) av bestillingene<br />
for utenlandsk forretningstrafi kk kommer fra<br />
bedrifter og organisasjoner i <strong>hotell</strong>ets nærområde.<br />
Denne andelen har falt de siste årene<br />
og skyldes trolig at denne målgruppen lettere<br />
bestiller selv via internett. For utenlandske<br />
bestillinger påvirkes også <strong>hotell</strong>valget av råd<br />
fra den som skal besøkes.
B) Færre direkteforespørsler fra gjest,<br />
men stadig viktig<br />
Hvordan foretas forhåndsbestillinger?<br />
Prosentvis andel per salgskanal etter andel<br />
reservasjoner<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
1) (Professional Conference Organizer / Destination Management<br />
Company<br />
Antallet bestillinger direkte fra gjest (eller ved<br />
at noen bestiller på vegne av gjesten) er lavere<br />
enn tidligere år, men er fremdeles viktigst.<br />
Andelen direkte henvendelser har gått ned fra<br />
45% i fjor til 35% i år.<br />
Andelen av bestillinger som blir foretatt direkte<br />
av gjesten på internett er trolig enda høyere<br />
enn det som vises i denne undersøkelsen.<br />
Det er svært vanskelig for <strong>hotell</strong>ene å måle all<br />
trafi kk. For eksempel er det fl ere gjester som<br />
bestiller direkte via internett på ulike nettløsninger<br />
hos reisebyråer og turoperatører. Disse<br />
bestillingene kan ofte bli registrert som reisebyrå/turoperatørbestillinger.<br />
Det er i stor grad <strong>hotell</strong>ene/kjedenes egne systemer<br />
som øker antall reservasjoner. Spesielt<br />
har det vært en økning på kjedenes callsentere<br />
fra 6% til 9% og på kjedenes egne reservasjonssystemer<br />
(CRS) fra 8% til 11%. Bookinger fra<br />
internett på samme nivå som i 2004. Trafi kken<br />
som er rapportert på CRS 2 er trolig en blanding<br />
av internett, reisebyrå og callcenter.<br />
Hotellenes andel av bestillinger gjennom<br />
Global Distribution Systems (GDS) er forholdsvis<br />
stabil. Andel bestillinger fra GDS er i underkant<br />
av 20%. Dette er en relativt dyr distribusjonsvei<br />
for <strong>hotell</strong>ene.<br />
Reisebyråene ser ut til å ha opprettholdt sin<br />
andelsposisjon fra fjoråret.<br />
2) CRS = Central Reservation Systems<br />
C) Markedssegmenter - fallende andel utlendinger<br />
Som det fremgår ovenfor er by<strong>hotell</strong>er overrepresentert<br />
i undersøkelsen. Dette fører til<br />
at andelen yrkesovernattinger blir betydelig<br />
høyere enn for landsgjennomsnittet (tall fra<br />
Statistisk Sentralbyrå) (SSB) hhv. 47% i undersøkelsen<br />
mot 35% for landsgjennomsnittet).<br />
Ferie-/fritidsandelen blir tilsvarende mindre<br />
for <strong>hotell</strong>ene i undersøkelsen (31% mot<br />
51%). Andel kurs/konferansegjester er også<br />
høyere i undersøkelsen enn landsgjennomsnittet<br />
(21% mot 15%).<br />
Lav utenlandsandel<br />
I 1999 vart den utenlandske andelen av totalt<br />
antall overnattinger på 32%. I 2005 falt den<br />
under 28% for første gang på svært mange år.<br />
Av det totale volumet av utenlandske overnattinger<br />
på norske <strong>hotell</strong>er er det fi re land<br />
(Tyskland, Danmark, Sverige og Storbritannia)<br />
som står for over halvparten av volumet (54%).<br />
De fi re største landene hadde i 1999 en totalandel<br />
av utenlandske overnattinger på 57%.<br />
Horwath Consulting<br />
Segmentering av markedet<br />
Gjestesammensetning i Totalt By- Distrikts- Flyplass<br />
Norge<br />
totalt<br />
% av antall gjestedøgn<br />
Individuelle<br />
NH 2005 <strong>hotell</strong> <strong>hotell</strong> <strong>hotell</strong> SSB<br />
forretningsreisende 44% (45%) 52% (54%) 14% (15%) 46% (28%) n.a<br />
Flypersonale 3% (3%) 3% (2%) 0% (0%) 11% (18%) n.a<br />
Sum yrkesreisende<br />
Sum kurs-/møte-/ kon-<br />
47% (48%) 56% (56%) 13% (17%) 52% (48%) 35%<br />
feransedeltagere<br />
Innenlands ferie/fritid<br />
21%(20)% 16% (15%) 35% (37%) 27% (28%) 15%<br />
(individuelle)<br />
Utenlands ferie/fritid<br />
15% (16%) 13% (15%) 23% (20%) 9% (9%) n.a<br />
(individuelle) 7% (10%) 6% (7%) 13% (23%) 5% (2%) n.a<br />
Innenlands reisegrupper 2% (1%) 2% (1%) 4% (3%) 1% (2%) n.a<br />
Utenlands reisegrupper 7% (8%) 5% (6%) 12% (13%) 7% (12%) n.a<br />
Sum ferie/fritid 31% (29%) 28% (28%) 50% (46%) 21% (24%) 51%<br />
Annet 1% (1%) 1% (1%) 2(0%) 0% (0%) n.a<br />
Tallene i parentes er tilsvarende tall fra 2005. Antall respondenter på de ulike markedssegmentene er ikke likt.<br />
Legger man sammen delsummene er det derfor ikke nødvendig at summen blir 100%.<br />
Hotellene i undersøkelsen har tilnærmet samme<br />
fordeling av antall utenlandske gjester<br />
som landsgjennomsnittet.<br />
Fallende lojalitet<br />
Ca. 32% av <strong>hotell</strong>gjestene har bodd på <strong>hotell</strong>et<br />
tidligere, dette er lavere antall enn fjoråret.<br />
Det bor i gjennomsnitt 1,4 personer per <strong>hotell</strong>rom.<br />
På ferie/fritids<strong>hotell</strong>er bor det i snitt 1,9<br />
personer, mens det på yrkes- og kurs/konferanse<strong>hotell</strong>er<br />
i snitt bor 1,1 person per rom.<br />
Utenlandske <strong>hotell</strong>gjester har omtrent samme<br />
botid som norske, henholdsvis 1,8 og 1,7<br />
dager. Gjennomsnittlig oppholdslengde for<br />
utenlandske gjester er 1,3 dag på fl yplass<strong>hotell</strong>er,<br />
1,8 på by<strong>hotell</strong>er og 3,1 på land<strong>hotell</strong>er.<br />
D) Store svingninger i antall fulle dager<br />
Antall fulle dager er interessant av fl ere grunner,<br />
som:<br />
- vurdering av kapasitet (utvidelse, nybygg)<br />
- prispolitikk<br />
- losjioptimeringsprogrammer<br />
15
16 Horwath Consulting<br />
Også i år har vi spurt <strong>hotell</strong>ene i undersøkelsen<br />
om antallet fulle dager siste år. Selv<br />
om det (som det fremgår av fi guren ovenfor)<br />
er korrelasjon mellom beleggsprosent<br />
og fulle dager, er det også stor spredning<br />
rundt gjennomsnittslinjen. Se for eksempel<br />
hvor mange <strong>hotell</strong>er som har mer enn 100<br />
fulle dager (ca.20% av <strong>hotell</strong>ene i undersøkelsen).<br />
Dette innebærer betydelig økning<br />
i antall fulle dager sammenlignet med i fjor.<br />
Gjennomsnitts<strong>hotell</strong>et hadde 75 fulle dager<br />
(og 65% belegg).<br />
Tirsdag (76% belegg), onsdag (77%) og torsdag<br />
(69%) var dagene med høyest belegg<br />
i 2005. Søndager har lavest belegg (49%).<br />
Hotellene i undersøkelsen har mindre spredning<br />
over uken enn tidligere.<br />
Måneder med fl est solgte romdøgn er (i rekkefølge)<br />
juni, august, september, juli og<br />
november. Høyest gjennomsnittlig rompris er<br />
i november, desember, oktober og april.<br />
3.3 Driftsøkonomiske data<br />
De følgende avsnittene gir en oversikt over<br />
gjennomsnittlige driftsøkonomiske data per<br />
tilgjengelig <strong>hotell</strong>rom, basert på regnskapstall<br />
fra <strong>hotell</strong>er som har vært med i årets undersøkelse.<br />
Tallene er kommentert og delvis<br />
sammenlignet med tall fra fjoråret der dette<br />
er hensiktsmessig.<br />
3.3.1 Generelt<br />
Hotellene som er med i undersøkelsen er i<br />
gjennomsnitt betydelig større (148 rom, se<br />
kap. 1) enn gjennomsnittlig <strong>hotell</strong>størrelse i<br />
Norge (65 rom). Dette er et forhold som må<br />
tas hensyn til ved vurdering av lønnsomhet.<br />
Sammensetningen av <strong>hotell</strong>ene i årets undersøkelse<br />
gjør allikevel at nøkkeltallene anses å<br />
være representative for veldrevne <strong>hotell</strong>er.<br />
3.2.3 Betalingsform - små endringer<br />
i gjestens preferanser<br />
Betalingsmåte<br />
<br />
Andelen annen kreditt (fakturering) er fortsatt<br />
fremdeles overraskende høy. Andelen kontantsalg<br />
reduseres gradvis for hvert år og er<br />
nå nede i 9%. Elektronisk pengeoverføring er<br />
på samme nivå som i 2005.<br />
Betaling med kredittkort og annen kreditt<br />
(hovedsakelig fakturering) er de viktigste<br />
betalingsmåtene – begge står for ca. 41% av<br />
totalen.<br />
Hotellenes vurdering av kortselskapene<br />
Grad av fornøydhet<br />
Mastercard/Eurocard 4,1<br />
Visa 4,1<br />
American Express 3,2<br />
Diners Club 3,2<br />
JCB 2,1<br />
1=lite fornøyd, 5=svært fornøyd<br />
Hvilke typer <strong>hotell</strong>er som inngår i undersøkelsen<br />
er også av betydning for bedømmelsen<br />
av tallmaterialet. Hotellene fordeler seg slik:<br />
Hotelltyper -<br />
egenvurdering beliggenhet og hovedmarked<br />
Hotellene sier seg også i år mest fornøyde<br />
med kortselskapene Visa og Mastercard/<br />
Eurocard. Det kan virke som om fornøydhet<br />
korrelerer med provisjonskostnaden. Få <strong>hotell</strong>er<br />
aksepterer JCB.<br />
Etter at det ble en større konkurranse og klarere<br />
skille mellom innløserne og de ulike<br />
korttypene har det skjedd store endringer<br />
i dette markedet. Teller (tidligere Visa) og<br />
EuroConex (tidligere SEB/MasterCard) har ca.<br />
1/3 hver av markedet. Nordea har ca. 10%.<br />
Flere <strong>hotell</strong>er har avtaler med fl ere innløsere.<br />
Andelene er beregnet ut i fra det totale antallet<br />
innløsere <strong>hotell</strong>ene benytter.<br />
Teller AS 35%<br />
EuroConex 34%<br />
Nordea 10%<br />
PBS International 6%<br />
Andre 16%<br />
Som det fremgår er det en stor andel by<strong>hotell</strong>er<br />
som er representert i undersøkelsen.<br />
Grupperingen viser videre at mer enn 75%<br />
defi nerer seg selv som forretnings<strong>hotell</strong>er.<br />
3.3.2 Resultatbegreper/nøkkeltall 1)<br />
RevPAR: Nøkkeltallet viser inntekt per tilgjengelig<br />
rom.<br />
RevPAR inneholder både et pris- og kapasitetselement<br />
og sier noe om lønnsomhetspotensiale.<br />
De to elementene bør imidlertid<br />
vurderes hver for seg, idet balansen mellom<br />
parametrene er viktige i et lønnsomhetsperspektiv.<br />
1) En RevPAR på kr 350,- betyr at et norsk 100-roms<strong>hotell</strong> som drives gjennomsnittlig godt forventes å få en losjiinntekt på ca 12,7 mill. kr. (350x100x365)
GOPPAR: Dette er et relativt nytt begrep, men<br />
en interessant tallstørrelse som sier noe om<br />
<strong>hotell</strong>ets driftsresultat. Defi nisjonen er:<br />
Total Gross Operating Profi t<br />
Per Available Room (per day)<br />
Nøkkeltallet viser lønnsomheten for hele virk-<br />
3.3.3 Hovedtall losji – betydelig fremgang i RevPAR<br />
Hovedtall losji<br />
Antall solgte romdøgn utgjorde i gjennomsnitt<br />
35.125 per <strong>hotell</strong>, hvilket er en økning<br />
sammenlignet med fjoråret. Dette skyldes primært<br />
at kapasitetsutnyttelsen har gått opp.<br />
For undersøkelses<strong>hotell</strong>ene ble rombelegget<br />
i gjennomsnitt på 65,1%, en økning<br />
på hele 4,4%-poeng i forhold til fjoråret.<br />
Flyplass<strong>hotell</strong>ene og by<strong>hotell</strong>ene oppnådde<br />
den beste kapasitetsutnyttelsen. Videre hadde<br />
3.3.4 Salgsmix<br />
Salgsmix<br />
Driftsinntekter (%)<br />
Gjennomsnittlig omsetning per rom beløper<br />
seg til kr. 292.181,-. Dette er en økning fra<br />
fjorårets undersøkelse. Alle inntektsgruppene<br />
viser fremgang, men er mest markant i losji-<br />
somheten (før avskrivninger og fi nanskostnader)<br />
og dermed <strong>hotell</strong>ets effektivitet. En<br />
sammenligning av GOPPAR mot RevPAR viser<br />
sammenhengen mellom disse to nøkkeltallsbegreper.<br />
Nøkkeltallene er å anbefale både<br />
ved analyse av driften og for investorer som<br />
vurderer å investere i <strong>hotell</strong>næringen.<br />
de største <strong>hotell</strong>ene høyest belegg. På landsbasis<br />
utgjorde kapasitetsutnyttelsen 52,1%.<br />
Undersøkelsen viser videre at oppnådd gjennomsnittlig<br />
rompris ble kr. 713,-. Oppnådd<br />
rompris er dermed noe i underkant i forhold<br />
til fjorårets undersøkelse.(-0,1%) De minste<br />
<strong>hotell</strong>ene og fl yplass<strong>hotell</strong>ene fi kk best betalt<br />
for hvert solgte rom.<br />
omsetningen på grunn av økning i RevPAR.<br />
Selv om utvalget ikke er identisk i år og i fjor,<br />
viser undersøkelsen at <strong>hotell</strong>ene har hatt en<br />
omsetningsvekst i størrelsesorden 8-10%.<br />
Horwath Consulting<br />
De driftsøkonomiske oversiktene, i det etterfølgende,<br />
legger til grunn dels varierende<br />
antall respondenter, idet noen av besvarelsene<br />
er helt eller delvis ufullstendige. Dette<br />
medfører at summene ikke nødvendigvis er<br />
et resultat av de enkelte tall som inngår.<br />
Gjennomsnittstall losji NH2006<br />
Totalt < 60 rom 60-100 rom > 100 rom By<strong>hotell</strong> Distrikts<strong>hotell</strong> Flyplass<strong>hotell</strong> NH05 Totalt<br />
Antall rom per <strong>hotell</strong> 148 40 80 185 156 95 240 147<br />
Antall solgte romdøgn 35 125 6 904 18 278 43 751 37 687 18 410 61 834 32 533<br />
Beleggsprosent 65,1 % 54,6 % 65,3 % 65,4 % 66,3 % 54,0 % 70,6 % 60,7 %<br />
Oppnådd rompris NOK 713 732 710 712 700 738 789 714<br />
RevPAR per dag 1) NOK 464 399 464 466 464 399 557 433<br />
RevPAR per år 1) NOK 169 451 145 806 169 230 170 115 169 498 145 458 203 271 158 624<br />
1) RevPAR: Revenue per available room<br />
RevPAR utgjør i gjennomsnitt kr. 464,-. På<br />
grunn av høyere belegg økte RevPAR med<br />
7,2% sammenlignet med fjorårets undersøkelse.<br />
Flyplass<strong>hotell</strong>ene oppnår det beste<br />
forholdstallet. På landsbasis utgjør tilsvarende<br />
tall for 2004 kr. 374.- i gjennomsnitt.<br />
Hotellene har fortsatt en stor utfordring i å<br />
øke oppnådd rompris.<br />
Inntekter i NOK<br />
1) Kronebeløpene er beregnet per antall tilgjengelige rom (ikke <strong>hotell</strong>gjennomsnitt). Dvs. årlige inntektstall dividert med antall rom.<br />
1) NH2006<br />
Totalt < 60 rom 60-100 rom > 100 rom By<strong>hotell</strong> Distrikts<strong>hotell</strong> Flyplass<strong>hotell</strong> NH05 Totalt<br />
Varesalg 102 722 198 307 86 142 101 897 89 203 168 969 121 150 98 231<br />
Losjisalg (rom) 171 621 148 777 162 610 173 354 171 873 149 936 202 293 157 472<br />
Andre inntekter 22 176 27 647 11 464 23 301 19 130 23 104 47 327 19 657<br />
Brutto salg per rom 296 333 373 262 260 215 298 364 280 031 341 776 370 770 275 360<br />
Inntektsreduksjon 6 278 8 696 6 293 6 245 6 588 4 270 7 170 5 907<br />
Netto salg per rom 292 101 370 868 254 185 294 383 275 758 338 519 366 329 269 453<br />
Årets undersøkelse viser videre at losjiinntektene<br />
står for snart 60% av totalomsetningen.<br />
By<strong>hotell</strong>enes andel ligger mer enn 20%poeng<br />
over distrikts<strong>hotell</strong>ene. Andelen på<br />
17
18 Horwath Consulting<br />
40,1% for de minste <strong>hotell</strong>ene er sannsynligvis<br />
enda lavere, idet fl ere har fortsatt vanskeligheter<br />
med å skille losjiinntekter og utleie<br />
av møterom.<br />
Salgsmix<br />
Driftsinntekter (kroner)<br />
Inntekter i % 1) NH2006<br />
Totalt < 60 rom 60-100 rom > 100 rom By<strong>hotell</strong> Distrikts<strong>hotell</strong> Flyplass<strong>hotell</strong> NH05 Totalt<br />
Varesalg 35,2 % 53,5 % 33,9 % 34,6 % 32,3 % 49,9 % 33,1 % 36,5 %<br />
Losjisalg (rom) 58,7 % 40,1 % 64,0 % 58,9 % 62,3 % 44,3 % 55,2 % 58,4 %<br />
Andre inntekter 7,6 % 7,5 % 4,5 % 7,9 % 6,9 % 6,8 % 12,9 % 7,3 %<br />
Brutto salg per rom 101,4 % 100,6 % 102,4 % 101,4 % 101,5 % 101,0 % 101,2 % 102,2 %<br />
Inntektsreduksjon 2,1 % 2,3 % 2,5 % 2,1 % 2,4 % 1,3 % 2,0 % 2,2 %<br />
Netto salg per rom 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 %<br />
1) I prosent av sum driftsinntrekter per rom.<br />
3.3.5 Kostnadssammensetning<br />
Driftskostnader (%)<br />
Kostnader i % 1) NH2006<br />
Totalt < 60 rom 60-100 rom > 100 rom By<strong>hotell</strong> Distrikts<strong>hotell</strong> Flyplass<strong>hotell</strong> NH05 Totalt<br />
Varekostnad 11,4 % 18,7 % 13,0 % 11,0 % 10,4 % 16,9 % 9,8 % 11,3 %<br />
Personalkostnader 2) 36,4 % 40,2 % 40,1 % 35,9 % 36,0 % 40,8 % 32,7 % 36,2 %<br />
Energikostnader 3,2 % 3,0 % 3,8 % 3,1 % 3,2 % 3,6 % 2,3 % 3,0 %<br />
Driftsmateriell, div. kost. 4,8 % 3,2 % 4,5 % 4,9 % 4,9 % 3,8 % 5,5 % 4,3 %<br />
Adm.kost. 5,4 % 5,4 % 4,7 % 5,5 % 5,7 % 4,3 % 5,3 % 7,3 %<br />
Salg-/markedsføring 3,7 % 2,4 % 3,8 % 3,7 % 3,7 % 3,5 % 4,1 % 3,7 %<br />
Driftsresultat 1 35,3 % 27,0 % 30,0 % 36,2 % 36,1 % 27,1 % 41,4 % 34,3 %<br />
Reparasjon og vedlikehold 2,8 % 6,0 % 4,5 % 2,5 % 2,8 % 3,9 % 1,5 % 2,7 %<br />
Forsikringer 0,4 % 0,8 % 0,4 % 0,4 % 0,4 % 0,6 % 0,2 % 0,4 %<br />
Produktutvikling 2,0 % 1,3 % 3,0 % 1,8 % 1,1 % 1,4 % 4,3 % 0,0 %<br />
Sum driftskostnader* 66,9 % 79,9 % 74,4 % 65,7 % 65,6 % 77,3 % 60,3 % 68,8 %<br />
Driftsresultat 2 32,7 % 20,1 % 25,6 % 33,9 % 33,8 % 22,7 % 39,7 % 31,2 %<br />
*ikke lik i oppsummering, skyldes ulik “n”<br />
1) I prosent av netto salgsinntekt per rom.<br />
2) Inkl. musikk, underholdning og fremmedytelser.<br />
Varekost ift varesalg: 32,5 % 34,9 % 38,4 % 31,7 % 32,3 % 33,9 % 29,8 % 31,4 %<br />
VAREKOSTNAD: I gjennomsnitt utgjør varekostnaden<br />
32,5% av varesalget som er en økning<br />
fra fjoråret med vel 1%-poeng. Høyest varekostnad<br />
har de mellomstore <strong>hotell</strong>ene som<br />
Varesalget utgjør 35,2% av totalomsetningen,<br />
noe som er en relativ nedgang, siden losjiinntktenes<br />
andel er øket. Imidlertid synes det<br />
også her at <strong>hotell</strong>ene har hatt volummessig<br />
økning sammenlignet med fjoråret.<br />
har en kostnad som ligger nesten 7%-poeng<br />
over de større <strong>hotell</strong>ene. Flyplass<strong>hotell</strong>ene har<br />
en gjennomsnittskostnad på 29,8%.<br />
Fordeling driftsinntekter<br />
Salgets sammensetning, hvor losjiandelen og utleie av møterom utgjør mer enn 64% av driftsinntektene, er et godt utgangspunkt for å oppnå<br />
en tilfredsstillende lønnsomhet. Dekningsbidraget fra overnatting/utleie møterom er, relativt sett, normalt minst tre ganger så høyt som fra<br />
varesalget.<br />
PERSONALKOSTNADER: Dette er den største<br />
kostnadsgruppen og utgjør 36,4% av driftsinntektene.<br />
Dette er en marginal økning<br />
sammenlignet med fjoråret. Sett i forhold
til salgsmiks burde andelen personalkostnader<br />
gått ned. Siden det motsatte er skjedd,<br />
indikerer dette at ansattes lønn øker raskere<br />
relativt sett enn hva som er mulig å ta igjen<br />
i omsetningen, (utvalgets sammensetning<br />
er en mulig feilkilde i denne vurderingen).<br />
I personalkostnader inngår sosiale kostnader,<br />
fremmedytelser o.l. De største <strong>hotell</strong>ene<br />
har lavest relativ personalkostnad på 35,9%<br />
mens fl yplass<strong>hotell</strong>ene er best med 32,7%.<br />
Høyest andel er knyttet til <strong>hotell</strong>ene under<br />
60 rom med 40,2%, men dette er en relativ<br />
fremgang fra fjoråret hvor forholdstallet viser<br />
42,5%. I denne gruppen er det noen <strong>hotell</strong>er<br />
som er organisert som personlig selskap,<br />
noe som tilsier at den reelle personalkostnaden<br />
er enda større enn det som fremkommer<br />
i undersøkelsen, siden eierlønn ikke inngår i<br />
personalkostnader.<br />
Undersøkelsen viser videre at <strong>hotell</strong>ene be -<br />
nytter seg svært lite av innleid arbeidskraft.<br />
Sykefraværet utgjør ca 6% av totalt antall<br />
arbeidete timer. Jfr. kap. 4.<br />
ENERGIKOSTNADEN utgjør 3,2% av driftsinntektene,<br />
og viser en stadig økning i forhold<br />
til driftsinntektene. De mellomstore <strong>hotell</strong>ene<br />
har den høyeste relative andelen med 3,8%<br />
av omsetningen. Likeledes har distrikts<strong>hotell</strong>ene<br />
høyere andel (3,6%) enn by- og fl yplass<strong>hotell</strong>ene<br />
(3,2 og 2,3%).<br />
DRIFTSMATERIELL/DIVERSE DRIFTSKOSTNA-<br />
DER: Kostnadsgruppen utgjør 4,8%. Også denne<br />
kostnadsgruppen har øket sammenlignet<br />
med fjoråret (4,3%). De største <strong>hotell</strong>ene har<br />
de relativt største kostnadene med 4,9% av<br />
inntektene; distrikts<strong>hotell</strong>enes andel utgjør<br />
3,8% mot by<strong>hotell</strong>enes 4,9 % og fl yplass<strong>hotell</strong>enes<br />
5,5%.<br />
ADMINISTRASJONSKOSTNADER: Kostnads andelen<br />
utgjør i gjennomsnitt 5,4% av driftsinntektene.<br />
Høyest andel har de største <strong>hotell</strong>ene<br />
(5,5%). For by<strong>hotell</strong>ene utgjør andelen 5,7%<br />
mot 4,3% for distrikts<strong>hotell</strong>ene og 5,3% for<br />
fl yplass<strong>hotell</strong>ene.<br />
MARKEDSFØRING: Av totale driftsinntekter<br />
utgjør kostnadsgruppen salg- og markedsføring<br />
i gjennomsnitt 3,7%, likt som i fjor. Størst<br />
andel benytter fl yplass<strong>hotell</strong>ene med 4,1%.<br />
Det er verd å merke seg at kostnader/lønn til<br />
egne ansatte som utfører salgs/ markedsføringsarbeid<br />
ikke inngår i nøkkeltallet.<br />
DRIFTSRESULTAT 1: Resultatet (før vedlikehold,<br />
leie, avskrivninger og fi nanskostnader) utgjør i<br />
gjennomsnitt 35,3% av driftsinntektene, som<br />
er en økning på 1,0%-poeng sammenlignet<br />
med fjorårets undersøkelse. De minste og<br />
mellomstore <strong>hotell</strong>ene har svakest driftsresultat.<br />
Flyplass<strong>hotell</strong>ene og by<strong>hotell</strong>ene har en<br />
vesentlig bedre driftsavkastning enn distrikts<strong>hotell</strong>ene<br />
(varierer mellom 27,0% og 41,4%).<br />
Horwath Consulting<br />
REPARASJON OG VEDLIKEHOLD: I gjennomsnitt har<br />
<strong>hotell</strong>ene utgiftsført vedlikehold på 2,8% som er<br />
0,1%-poeng mer enn i fjorårets undersøkelse. De<br />
minste <strong>hotell</strong>ene har brukt mest, slik som tidligere<br />
år (6,0% av omsetningen). Nøkkeltallene omfatter<br />
ikke hva som er investert og avskrevet over mer<br />
enn 1 år. Vår erfaring tilsier at et forbruk over tid<br />
på minst 5% av inntektene til løpende vedlikehold<br />
er nødvendig for å opprettholde standard.<br />
I tillegg kommer større utskiftninger. Videre inngår<br />
heller ikke personalkostnader til egne ansatte<br />
som kun er sysselsatt med vedlikeholdsarbeider.<br />
Flyplass<strong>hotell</strong>enes andel på kun 1,5% har sannsynligvis<br />
sammenheng med at disse <strong>hotell</strong>ene er av<br />
nyere dato.<br />
PRODUKTUTVIKLING: For første gang i rapportens<br />
10-årige historie, har noen av <strong>hotell</strong>ene<br />
rapportert produktutviklingskostnader. I gjennomsnitt<br />
for disse <strong>hotell</strong>ene utgjør kostnadsgruppen<br />
2% av driftsinntektene. Det fremgår<br />
at fl yplass<strong>hotell</strong>ene har benyttet 4,3%.<br />
Utvalget er imidlertid begrenset, og tallene<br />
for næringen er derfor beheftet med stor<br />
usikkerhet.<br />
DRIFTSRESULTAT 2: Nøkkeltallet viser resultatet<br />
før «faste» kostnader (fi nans, leie, avskrivninger).<br />
Årets undersøkelse viser at <strong>hotell</strong>ene i<br />
gjennomsnitt har 32,7% av omsetningen til<br />
de faste/delvis faste kostnadene og overskudd.<br />
Dette er en økning på 1,5%-poeng fra<br />
i fjor. Nøkkeltallet viser bedriftens effektivitet i<br />
driftssammenheng.<br />
Med henvisning til pkt. 3.3.2 Resultatbegreper,<br />
utgjør GOPPAR kr. 262,-. Dvs. gjennomsnitts<strong>hotell</strong>et<br />
har et driftsresultat (GOP) tilsvarende kr.<br />
645,- per dag for hvert tilgjengelige rom. GOP<br />
fremkommer ved å multiplisere GOPPAR med<br />
totalkapasiteten. Det er viktig å merke seg at<br />
nøkkeltallet skiller seg fra RevPAR ved at alle<br />
driftsinntekter - og driftskostnader er hensyntatt.<br />
GOPPAR refl ekterer derfor driftseffektivitet,<br />
størrelse og konsept sett i forhold til totalt<br />
antall rom.<br />
Driftsresultatet er lavest i de minste <strong>hotell</strong>ene,<br />
men viser en solid fremgang sammenlignet<br />
med fjorårets undersøkelse (20,1% mot<br />
14,2%). Det relativt beste driftsresultatet oppnår<br />
de største <strong>hotell</strong>ene. Flyplass<strong>hotell</strong>ene<br />
kan fremvise et driftsresultatet på 39,7 %.<br />
19
20 Horwath Consulting<br />
Kostnader i % 1) NH2006<br />
Totalt < 60 rom 60-100 rom > 100 rom By<strong>hotell</strong> Distrikts<strong>hotell</strong> Flyplass<strong>hotell</strong> NH05 Totalt<br />
Leie driftslokaler 24,8 % 11,8 % 21,8 % 25,5 % 25,8 % 17,2 % 27,9 % 24,2 %<br />
Annen leie og leasing 1,2 % 0,6 % 1,0 % 1,3 % 1,2 % 1,6 % 0,9 % 1,3 %<br />
Tap/gevinst/avgang/salg 0,1 % 0,0 % -0,3 % 0,1 % 0,1 % 0,2 % 0,0 % 0,0 %<br />
Av- og nedskrivninger 3,2 % 4,6 % 3,3 % 3,2 % 3,4 % 3,2 % 2,5 % 3,7 %<br />
Netto fi nansposter 0,4 % 1,6 % 0,9 % 0,3 % 0,4 % 1,0 % -0,2 % 1,0 %<br />
Sum faste kostnader<br />
1) I prosent av driftsinntrekt per rom<br />
27,3 % 14,5 % 25,0 % 28,0 % 28,4 % 19,6 % 30,8 % 30,2 %<br />
Leie av lokaler utgjør i gjennomsnitt 24,8%<br />
av omsetningen for alle <strong>hotell</strong>ene i undersøkelsen<br />
som betaler en husleie. Dette er<br />
på linje med fjoråret. De største <strong>hotell</strong>ene<br />
betaler relativt sett høyest leie (25,8%). For<br />
fl yplass<strong>hotell</strong>ene viser nøkkeltallet nesten<br />
Driftsresultat 2 i % 1) NH2006<br />
Totalt < 60 rom 60-100 rom > 100 rom By<strong>hotell</strong> Distrikts<strong>hotell</strong> Flyplass<strong>hotell</strong> NH05 Totalt<br />
Netto salgsinntekter 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 %<br />
Sum driftskostnader 66,9 % 79,9 % 74,4 % 65,7 % 65,6 % 77,3 % 60,3 % 68,8 %<br />
Driftsresultat 2 32,7 % 20,1 % 25,6 % 33,9 % 33,8 % 22,7 % 39,7 % 31,2 %<br />
Sum faste kostnader 27,3 % 14,5 % 25,0 % 28,0 % 28,4 % 19,6 % 30,8 % 30,2 %<br />
Driftsresultat 3 5,5 % 5,6 % 0,6 % 5,9 % 5,3 % 3,2 % 8,9 % 1,0 %<br />
1) I prosent av total netto omsetning per rom<br />
For undersøkelsen totalt viser resultatet et overskudd<br />
tilsvarende 5,5% av omsetningen, mot et<br />
overskudd på 1,0% i fjorårets undersøkelse. Den<br />
positive utviklingen skyldes at driftsresultatet er<br />
forbedret med 1,5%-poeng og at de faste kostnadene<br />
er redusert med ca. 3%-poeng.<br />
Kostnadsfordeling<br />
3.3.6 Sammendrag<br />
Undersøkelsesresultatene viser et bilde av<br />
deler av <strong>hotell</strong>næringen hva gjelder inntekter,<br />
kostnader og resultater. Her inngår også<br />
kapasitetsutnyttelse og oppnådd rompris for<br />
overnattingsenhetene.<br />
Hotellene som inngår i undersøkelsen er i<br />
gjennomsnitt større enn for landsgjennomsnittet.<br />
Vi mener at de presenterte resultatene<br />
gir et representativt bilde av denne delen<br />
av næringen.<br />
Bruken av tallene må imidlertid gjøres med<br />
forsiktighet idet tallene omfatter ulike <strong>hotell</strong>typer<br />
og størrelser.<br />
28%. Husleien beregnes i de fl este leieavtaler<br />
med en prosent av losjiomsetningen<br />
og lokalleie, og en annen prosent på varesalg<br />
og øvrig omsetning. Salgsmix innvirker<br />
derfor på den totale prosentuelle leien.<br />
Vår erfaring er at de fl este leieavtalene er<br />
Tallsammendrag<br />
Driftsøkonomiske<br />
nøkkeltall NH06 NH05<br />
Gj.snt.beleggsprosent 65,1 % 60,7 %<br />
Gj.snt.antall rom 148 147<br />
Gj.snt.rompris (kr) 713 714<br />
Gj.snt. RevPAR<br />
per dag1 464 433<br />
Gj.snt. RevPAR per år1 169 451 158 624<br />
1) RevPAR: Revenue per available room = inntekt<br />
(losji) per tilgjengelig rom<br />
Prosentandel av årlig<br />
netto omsetning per<br />
tilgjengelig rom NH06 NH05<br />
Netto salgsinntekter 100,0 % 100,0 %<br />
Sum driftskostnader 66,9 % 68,8 %<br />
Driftsresultat 2 32,7 % 31,2 %<br />
Husleie, fi nans og<br />
avskrivninger<br />
26,0 % 28,9 %<br />
Andre faste<br />
kostnader<br />
0,8 % 1,3 %<br />
Sum faste kostnader 27,3 % 30,2 %<br />
Driftsresultat 3 5,5 % 1,0 %<br />
regulert slik at utleier leier ut ”nøkkelferdig”<br />
<strong>hotell</strong>.<br />
De øvrige faste kostnadene (diverse leie,<br />
avskrivning og fi nanskostnader) utgjør 4,9%,<br />
som er noe mindre enn fjoråret.<br />
3.3.7 Oppsummering<br />
Utvalget representerer ca. 28% av samlet<br />
romkapasitet i Norge og hele 35% av losjiomsetningen,<br />
og undersøkelsen bør dermed gi<br />
nøkkeltall som er representative for inntekter,<br />
kostnader og resultat i denne delen av norske<br />
<strong>hotell</strong>er.<br />
Fordelingen mellom de to viktigste inntektsgruppene,<br />
losji (58,7%) og varesalg (35,2%)<br />
er gunstig i lønnsomhetssammenheng, og er<br />
på linje med fjorårets undersøkelse.<br />
Personalkostnadene, som er <strong>hotell</strong>enes største<br />
kostnadsgruppe, er relativt sett som fjorårets<br />
undersøkelse (36,4 % mot 36,2%).<br />
Forskjellene er imidlertid betydelige fra 40,2%<br />
for de minste <strong>hotell</strong>ene mot 36,0% for de<br />
største. Imidlertid tyder årets undersøkelse på<br />
at avstanden er blitt mindre. Flyplass<strong>hotell</strong>ene<br />
driver mest rasjonelt med en personalkostnad<br />
på 32,7% mot distrikts<strong>hotell</strong>ene på 40,8%.<br />
Driftsresultatet (før husleie, avskrivninger og<br />
fi nanskostnader) på totalt 32,7 %, som er en<br />
bedring fra i fjor ( +1,5%), skyldes først og<br />
fremst at andelen administrasjonskostnader<br />
er gått ned.
I årets undersøkelse har vi sett nærmere på<br />
driftsresultatet for ”segment og servicegrad”.<br />
Dette viser at <strong>hotell</strong>er som defi nerer seg som<br />
forretnings<strong>hotell</strong>, ferie/fritids<strong>hotell</strong> og konferanse<strong>hotell</strong>,<br />
har et driftsresultat 2 på henholdsvis<br />
33%,10,8% og 27,5%. Oppdelingen i<br />
”bed & breakfast og fullservice”, viser et driftsresultat<br />
2 på henholdsvis 36,8% og 26,4%.<br />
Det er viktig å legge merke til at vedlikeholdskostnaden<br />
fortsatt er lav (2,8%) for alle <strong>hotell</strong>ene<br />
samlet. De minste <strong>hotell</strong>ene har imidlertid<br />
brukt 6,0%, noe som bekrefter en trend<br />
fra våre tidligere undersøkelser.<br />
Faste kostnader (helt/delvis) viser en relativ<br />
nedgang på 3,5%-poeng fra i fjor for<br />
de bedriftene som har svart på spørsmålet.<br />
Husleien utgjør alene nærmere 25 % av<br />
omsetningen. Flyplass<strong>hotell</strong>ene har relativ<br />
høyest husleie på 27,9%, men har allikevel<br />
det beste resultatet.<br />
Årets undersøkelse viser et nettoresultat på<br />
5,5%, og varierer fra 0,6% for <strong>hotell</strong>ene med<br />
60-100 rom til 5,6% for de minste <strong>hotell</strong>ene.<br />
Flyplass<strong>hotell</strong>ene har et resultat (8,9%) som<br />
er markert bedre enn by- og distrikts<strong>hotell</strong>ene.<br />
Enkeltresultatene viser at ca. 30% av <strong>hotell</strong>ene<br />
som er med i undersøkelsen har negativt<br />
resultat. Dette er dog en fremgang fra i fjor<br />
hvor hele 50% av bedriftene hadde underskudd.<br />
3.4 Annet<br />
3.4.1 Effektive norske <strong>hotell</strong>er<br />
Effektivitetsutvikling<br />
Tidligere undersøkelser indikerer at <strong>hotell</strong>ene<br />
generelt sett er optimistiske. Hotellene har i<br />
år, som i fjor, svært positive forventninger til<br />
fremtidig utvikling både mht. belegg og pris<br />
både for inneværende år og neste år.<br />
Hotellenes prognose 4 for belegg og gjennomsnittlig<br />
rompris i 2006 er også optimistisk:<br />
2005 Prognose<br />
2006<br />
∆%<br />
Belegg 61,1% 1) 63,4% + 3,8%<br />
Oppnådd<br />
rompris<br />
713 749 + 5,1%<br />
1)Veiet gjennomsnitt 65,1%<br />
3.4.3 Mange med moderniseringsplaner<br />
Hotellene i undersøkelsen har en gjennomsnittsalder<br />
på 50 år. Mange har planer om<br />
modernisering.<br />
4 Spørreskjema besvart april/mai 06<br />
Horwath Consulting<br />
1997 1998 1999 2004 2005<br />
Antall årsverk per rom 0,47 0,44 0,38 0,29 0,25<br />
Antall solgte romdøgn per årsverk1) 1) Årsverk 1750 timer<br />
479 526 648 758 798<br />
Siden <strong>hotell</strong>undersøkelsene startet i 1997,<br />
har norske <strong>hotell</strong>er blitt stadig mer effektive.<br />
Antall årsverk per rom er i perioden nesten<br />
halvert. Dette måltallet påvirkes av fl ere forhold<br />
– spesielt beleggsprosenten. I perioden<br />
1997-04 var belegget på undersøkelses<strong>hotell</strong>ene<br />
ca. 60% og tallene er derfor sammenlignbare.<br />
Som det fremgår av kapittel 3 har<br />
belegget i 2005 økt til 65%. Dette kan forklare<br />
effektivitetsbedringen.<br />
3.4.2 Optimistiske <strong>hotell</strong>er<br />
Forventning om vekst også i 2007<br />
Måltallet romdøgn/årsverk er mer uavhengig<br />
av belegg. Også dette viser bedring (ca. 5%)<br />
fra 2004 til 2005. Det antas at de norske effektivitetstallene<br />
er i fremste rekke internasjonalt.<br />
Det er en balansegang mellom ønsket servicegrad/tilbud<br />
og effektivitet. Noen vil hevde<br />
at det i dag ikke er særlig mer å hente på<br />
effektivitetsforbedringer på mange norske<br />
<strong>hotell</strong>er.<br />
Rombelegg Oppnådd rompris<br />
Forventning til utvikling 2006 2007 2006 2007<br />
Øke 73% 73% 90% 75%<br />
Holde seg stabilt 26% 27% 8% 24%<br />
Synke 12% 0% 2% 1%<br />
Planer om modernisering<br />
Planlegges det større moderniseringstiltak<br />
i 2006/2007?<br />
Modernisering Modernisering<br />
i 2006 i 2007<br />
Ja 37% 24%<br />
37% av <strong>hotell</strong>ene har moderniseringsplaner<br />
for inneværende år, mens 24% planlegger<br />
modernisering i 2007. Tallene er noe lavere<br />
enn for undersøkelsen i fjor til tross for forventninger<br />
om markedsvekst.<br />
3.4.4 Fokus på kvalitet<br />
Mange <strong>hotell</strong>er i Norge arbeider med kvalitet<br />
i ulike former.<br />
Tabellen nedenfor viser andel ulike former for<br />
kvalitetsarbeid for de <strong>hotell</strong>er som har besvart<br />
spørsmålet. Flere av kjedene engasjerer seg.<br />
Interessen for miljøprogrammer øker.<br />
21
HSH SATSER PÅ REISELIV<br />
Handels- og Servicenæringens Hovedorganisasjon er landets ledende hovedorganisasjon<br />
for virksomheter innen handel og tjenesteytende næringer. Vi representerer bl.a. den<br />
delen av reiselivet som i det vesentlige håndterer nordmenns reiser ut av landet – både<br />
forretningstrafi kk og feriereiser. Vi har i tillegg foreningen for de innkommende<br />
reisearrangørene hos oss.<br />
Vi registrerer at de internasjonale reisestrømmene påvirker hverandre, og at alle grupper<br />
reiselivsaktører her hjemme blir påvirket av internasjonale forhold i stadig større<br />
utstrekning. Vi ser også at de gamle bransjegrensene står for fall, og at reiselivsnæringen<br />
får større og større kommersielt samkvem med andre næringer innenfor handel og<br />
tjenesteyting.<br />
HSH vil øke engasjementet også på innkommende reiselivsområder. Vår internasjonale<br />
kunnskap om reiselivet og vårt brede fotfeste i norsk næringsliv vil være ett av våre<br />
bidrag. Vi ønsker å være en proaktiv part i næringspolitiske saker, og vi ønsker å<br />
stimulere til økt verdikjedeaksept både i næringen og i politiske miljøer.<br />
Økt engasjement krever økt kunnskap, og <strong>hotell</strong>rapporten utarbeidet av Horwath<br />
Consulting er et verdifullt verktøy for oss.<br />
HSH – vi gjør medlemmene sterkere<br />
På våre websider fi nner du bransjestoff , nyheter, medlemstilbud og håndbøker.<br />
www.hsh-org.no
Kvalitetsarbeid<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
3.4.5 Servering<br />
I <strong>hotell</strong>ene i undersøkelsen er gjennomsnitt 23%<br />
av de ansatte prosentlønnet. NHO Reiseliv antar<br />
at dette tallet på landsbasis for alle serveringssteder<br />
er 4-5%. Etter den siste tariffoverenskomsten,<br />
kan det ikke lenger kreves prosentlønn ved<br />
avtaleetablering nye steder.<br />
Frokosten inngår normalt i romprisen på norske<br />
<strong>hotell</strong>er. Gjennomsnittet for kalkulert frokostpris<br />
er kr. 53,-.<br />
3.4.6 Organisasjonsforhold<br />
A) Tariffavtale<br />
73% av <strong>hotell</strong>ene i undersøkelsen har tariffavtale<br />
med de ansatte. I gjennomsnitt er<br />
24% av de ansatte fagorganisert (HRAF).<br />
Hotel Continental i Oslo har (så vidt kjent<br />
som eneste bedrift) skiftet arbeidsgiverorganisasjon<br />
fra NHO Reiseliv til HSH.<br />
B) Medlemsorganisasjoner<br />
74% av bedriftene i undersøkelsen er medlem<br />
i NHO Reiseliv (tidligere RBL). Kun 57%<br />
av bedriftene oppgir at de er medlem i lokalt<br />
turistkontor/reiselivslag.<br />
28% oppgir å ha deltatt i Innovasjon Norges<br />
prosjektsatsinger. (Dette er i stor grad aktiviteter<br />
som ikke alltid passer så godt for det<br />
enkelte <strong>hotell</strong>, men håndteres av kjedene).<br />
C) Kjeder<br />
De fl este kjede<strong>hotell</strong>er oppgir at kjededeltagelse<br />
er til stor eller meget stor nytte.<br />
Oppgitt nytteeffekt er noe mindre for frivillig<br />
og løsere kjedetilknytning.<br />
3.5 NØKKELTALL MED ANALYSESKJEMA<br />
Horwath Consulting<br />
D) Innkjøp<br />
Nesten alle <strong>hotell</strong> deltar i innkjøpssamarbeid.<br />
For 2005 anslår <strong>hotell</strong>ene besparelsen<br />
til å utgjøre ca. 8% av totalomsetning. Med<br />
omtrent alle <strong>hotell</strong>er som deltagere i innkjøpssamarbeid,<br />
blir listepris fi ktiv (og reell<br />
besparelse lavere enn oppgitt).<br />
Vi presenterer her en oppsummering av årets driftsøkonomiske undersøkelsesresultater (2005<br />
regnskapstall), og gir både <strong>hotell</strong>er som har og ikke har deltatt i undersøkelsen mulighet til å<br />
sammenligne egne tall med gjennomsnittstallene fra undersøkelsen.<br />
Undersøkelsens tall (2005-regnskap)<br />
Nøkkeltall<br />
Total < 60 60-100 > 100<br />
rom rom rom<br />
Beleggsprosent (rom) 65,1 54,6 65,3 65,4<br />
Gjennomsnittlig oppnådd rompris (i NOK) 713 732 710 712<br />
RevPAR (per dag i NOK) 464 399 464 466<br />
Undersøkelsens tall (2005-regnskap)<br />
Grp. 30 Varesalg 35,2 53,5 33,9 34,6<br />
Grp. 31 Losjisalg (rom) 58,7 40,1 64,0 58,9<br />
Grp. 32 - 38 Andre inntekter 7,6 7,5 4,5 7,9<br />
Brutto salg 101,4 100,6 102,4 101,4<br />
Grp. 39 Inntektsreduksjon 2,1 2,3 2,5 2,1<br />
Netto salg 100 100 100 100<br />
Grp. 40, 44, 60 Varekostnad ¹ ) Nøkkeltall<br />
Total < 60 60-100 > 100<br />
rom rom rom<br />
11,4 18,7 13,0 11,0<br />
Grp. 50 - 59 Personalkost. (inkl. musikk/<br />
underholdn., fremmedytelser)<br />
36,4 40,2 40,1 35,9<br />
Grp. 62 Energikostnader 3,2 3,0 3,8 3,1<br />
Grp. 65 Driftsmateriell, diverse<br />
kostnader etc.<br />
4,8 3,2 4,5 4,9<br />
Grp. 67-71, 74, 76, 77 Adm. kostnader 5,4 5,4 4,7 5,5<br />
Grp. 72 - 73 Markedsføring 3,7 2,4 3,8 3,7<br />
Driftsresultat 1 35,3 27,0 30,0 36,2<br />
Grp. 66 Reparasjon og vedlikehold 2,8 6,0 4,5 2,5<br />
Grp. 75 Forsikringer 0,4 0,8 0,4 0,4<br />
Grp. 79 Produktutvikling 2,0 1,3 3,0 1,8<br />
Driftsresultat 2 32,7 20,1 25,6 33,9<br />
Grp. 63 Leie driftslokaler 24,8 11,8 21,8 25,5<br />
Grp. 64 Annen leie og leasing 1,2 0,6 1,0 1,3<br />
Grp. 78 Tap og avgang salg anleggsmidler<br />
0,1 0,0 -0,3 0,1<br />
Grp. 60 Av- og nedskrivninger 3,2 4,6 3,3 3,2<br />
Grp. 80 - 81 Netto fi nansposter 0,4 1,6 0,9 0,3<br />
Sum leie og fi nans 27,3 14,5 25,0 28,0<br />
Driftsresultat 3 5,5 5,6 0,6 5,9<br />
Din bedrifts<br />
tall<br />
Din bedrifts<br />
tall<br />
1) Varekostnad i % av netto salg. Varekostnad av varesalg er 32,5% (total)<br />
Jfr. NHO Reiseliv (RBL) regnskapsoppsett - («Håndbok i regnskap og økonomistyring»), - noe forenklet/modifi sert<br />
23
24 Horwath Consulting<br />
4 Kjeder<br />
4.1 Utvikling kjedestruktur –<br />
over 30 varemerker i Norge<br />
4.1.1 Generelt om kjedetyper<br />
Kjedene kan deles i fi re typer:<br />
• Filialkjeder (drift av <strong>hotell</strong>er i kjedens<br />
egen regi)<br />
• Franchisekjeder (<strong>hotell</strong>ene drives ikke av<br />
kjeden, men <strong>hotell</strong>et deltar i kjeden og<br />
betaler for tjenester som bruk av varemerke<br />
og markedsføring etc.)<br />
• Blanding fi lial/franchise<br />
• Frivillige kjeder<br />
I tillegg fi nnes varianter rundt dette. Rica<br />
Hotels er i utgangspunktet en ren fi lialkjede,<br />
men har knyttet til seg såkalte partner<strong>hotell</strong>er<br />
i et ”franchise light” opplegg. Best Western<br />
og Norske Konferanse<strong>hotell</strong>er er eksempler<br />
på frivillige kjeder der deltakerbedriftene eier<br />
kjedeselskapet.<br />
Filialkjedene leier ofte <strong>hotell</strong>ene de driver,<br />
men kan også eie dem.<br />
4.1.2. Kjedestruktur<br />
Skandinavisk og nordisk dekning i form av et<br />
nett av <strong>hotell</strong>er med geografi sk spredning er<br />
viktig for kjeden, i og med at nærmere 80%<br />
av <strong>hotell</strong>markedet er skandinavisk.<br />
Det er fremdeles ingen som har tilnærmet<br />
full skandinavisk dekning. Scandic/Hilton og<br />
Choice har best dekning i så måte, men begge<br />
har udekkede områder i h.h.v. Norge og<br />
Finland. Rezidor SAS er sterke i de fl este av de<br />
større byene i hele Skandinavia.<br />
I de nordiske hovedstedene har Scandic/<br />
Hilton en sterk posisjon i Stockholm, Thon<br />
er svært sterke i Oslo og Arp-Hansen (kun i<br />
København) har en dominerende posisjon i<br />
København. I Helsingfors er det ingen av aktørene<br />
som dominerer, størst er Scandic/Hilton<br />
foran Restel og Sokos. Sokos drifter også<br />
Radisson SAS-<strong>hotell</strong>en i Finland, samlet er<br />
dette Helsingfors største aktør.<br />
Siste år har det ikke skjedd store synlige endringer<br />
i selve kjedestrukturen i Norge. Home<br />
Properties’ 1 oppkjøp av ca. 40% av Rica Hotels<br />
og Hiltons beslutning om at Scandic skal selge,<br />
kan imidlertid bidra til betydelige endringer<br />
både i det norske og det nordiske <strong>hotell</strong>marked.<br />
Thon Hotels signaliserte ved navneskifte i<br />
2005 at de har ekspansjons planer i Sverige.<br />
4.1.3 Økt betydning av sterke<br />
varemerker<br />
Det er nesten 30 <strong>hotell</strong>kjedevaremerker i<br />
Norge, men få sterke. Sterke i den forstand<br />
at det er uhjulpen kunnskap om varemerket.<br />
Enda færre er virkelig sterke med i tillegg klare,<br />
positive oppfatninger om merkets innhold.<br />
Mange utviklingstrekk øker betydningen av<br />
sterke varemerker. I en travel hverdag full av<br />
inntrykk velger ”The Brand Generation” 2 i stor<br />
grad på bakgrunn av merkets opplevelsesverdi<br />
(”valg med hjertet”) og merkets ”match”<br />
med egne verdier/idealer. Føler gjesten at<br />
verdier/idealer endres negativt, er veien kort<br />
til ”sanksjoner”.<br />
Med økt varemerkebetydning er det behov<br />
for å<br />
• utvikle varemerker med innhold som gjestene<br />
kan identifi sere seg med og<br />
• som muliggjør enkle og raske kjøpsvalg.<br />
Merkevareundersøkelser 3 viser at det er fi re<br />
av varemerkene det er kunnskap om i markedet<br />
– Rica, Radisson SAS, Thon Hotels og<br />
Choice. I Norsk Kundebarometer undersøkelse<br />
I 2005 havner alle disse <strong>hotell</strong>varemerkene<br />
nokså ”midt på treet”.<br />
4.1.4 Kjedene som merkevare<br />
Choice Hotels’ minst synlige varemerke<br />
Choice Hotels introduserte i 2005 to nye varemerker.<br />
Quality ble utvidet til også å skille ut<br />
Quality Resort (henholdsvis by og land). I tillegg<br />
ble <strong>hotell</strong>gruppen Clarion Collection etablert<br />
med basis i de fl este av de gamle Home<strong>hotell</strong>ene.<br />
Clarion Collection er et ”up-market”<br />
bed & breakfast-tilbud, og skiller seg fra de<br />
øvrige med større individuelt særpreg. Clarion<br />
Collection inngår ikke i <strong>hotell</strong>navnet, og for<br />
1 Kontrollert av Petter Stordalen (Choice Hotels)<br />
2 En stadig større del av alle aldersgrupper er merkebevisst. The Brand Generation er ikke aldersbestemt.<br />
3 Norsk Kundebarometer og MMI-Aftenposten Merkestyrkeanalyse<br />
eksempel ved telefon til <strong>hotell</strong>et besvares det<br />
med <strong>hotell</strong>navnet uten kjedeopplysning.<br />
Thon Hotels<br />
I oktober 2005 gjennomførte Rainbow Hotels<br />
en ”over natten”-navneendring til Thon Hotels.<br />
Samtidig ble <strong>hotell</strong>ene delt i tre konsepter:<br />
Budget, City og Conference. Omprofi leringen<br />
ser ut til å ha blitt oppfattet meget raskt i<br />
markedet, Rainbow-navnet er nesten allerede<br />
glemt.<br />
Rezidor SAS<br />
Etableringen av Park Inn ved siden av Radisson<br />
SAS ser ut til å gå tregt i Norge. Det er ikke tilkommet<br />
nye <strong>hotell</strong>er så langt i 2006, og kun<br />
fi re <strong>hotell</strong>er bærer Park Inn-merket til tross for<br />
signalisering av betydelig større ambisjoner.<br />
Rezidor SAS’ oppgraderingsprosjekt av Radisson<br />
SAS-<strong>hotell</strong>ene i Skandinavia ser ut til å<br />
være vellykket.<br />
Scandic i løse luften<br />
Hilton USAs overtagelse av kontrollen i Hilton<br />
Europa har medført at Scandic i august 2006<br />
ble lagt ut for salg. Scandic er den største<br />
kjeden i Norden med svært god <strong>hotell</strong>dekning<br />
i Sverige og Danmark og til dels i<br />
Finalnd. Dekningsmessig innebærer Scandic<br />
god ”match” med både Rica, Thon og Rezidors<br />
Park Inn. Når dette skrives, er utfallet av salgsbeslutningen<br />
utkjent.<br />
Marriott i Skandinavia<br />
Den internasjonale kjeden Marriott signaliserte<br />
prosjekter i Oslo og København for ett<br />
år siden. Selskapet Scandinavian Hospitality<br />
Group har inngått en master franchiseavtale<br />
for Norden. Det ser ut til å ta tid med etablering<br />
av de nye prosjektene. Det første i Norge<br />
er forventet å være et 5-stjerners prosjekt i<br />
Nannestad nord for Gardermoen.<br />
Holiday Club inn i Norge<br />
Holiday Club har lansert et leilighets- og golfanlegg<br />
i Nannestad – med beliggenhet i tilknytning<br />
til det planlagte Marriott-<strong>hotell</strong>et<br />
(”Holiday Club Gardermoen & Jack Nicklaus<br />
Championship Golf Course”) med planlagt<br />
åpning sommeren 2008. Dette anlegget er<br />
planlagt med i alt 180 leiligheter, men i første
fase skal det bygges 80 time-share leiligheter.<br />
Øvrig innhold er ikke besluttet.<br />
Holiday Club er først og fremst kjent for bade-<br />
og spa<strong>hotell</strong>er i Finland (hvor de har 6 <strong>hotell</strong>er<br />
+ leilighetsanlegg). De utvikler seg videre<br />
i fl ere land. For to år siden ble bygget et stort<br />
bade- og spa<strong>hotell</strong> i Åre i Sverige og nå går de<br />
også inn i St. Petersburg og Tallin. Videre fi nnes<br />
ytterligere planer i Sverige.<br />
Holiday Club ble i 2005 kjøpt opp av Englands<br />
største private eiendomsselskap London &<br />
Regional Properties. Selskapet eier bl.a. ca. 60<br />
<strong>hotell</strong>eiendommer i Europa.<br />
I Finland drives Holiday Club-<strong>hotell</strong>ene (under<br />
sitt eget varemerke) av Sokos Hotels (Fin lands<br />
største <strong>hotell</strong>kjede).<br />
På bena igjen<br />
Både First og Norlandia, som i noen år har<br />
vært ”nede for telling”, ser ut til å være på<br />
bena igjen etter interne snuoperasjoner.<br />
Norlandia overtok i september 06 driften av<br />
tre <strong>hotell</strong>er i København etter at den franske<br />
kjeden Accor trakk seg ut.<br />
4.1.5 De viktigste internasjonale merker og grupperinger<br />
Best Western Størst varemerke (på fl est <strong>hotell</strong>er)<br />
Intercontinental Hotels Group Største <strong>hotell</strong>gruppe (antall rom)<br />
Wyndham (tidl. Cendant) Største <strong>hotell</strong>gruppe (antall <strong>hotell</strong>er)<br />
Intercontinental Hotels Group Hoteller i fl est land (ca. 100 land)<br />
Accor Størst i Europa<br />
Wyndham (tidl. Cendant) Flest franchise<strong>hotell</strong>er (alle)<br />
Marriott International Flest managementavtaler<br />
Utell Største bookingsamarbeid<br />
(hotel representation service)<br />
4.1.6 Lavpriskjedene<br />
posisjonerer seg<br />
Ved endringen fra Rainbow Hotels til Thon<br />
Hotels tydeliggjorde man også lavpris<strong>hotell</strong>ene<br />
under segmentet Thon Budget – dette<br />
har trolig vært en suksess. Choice opererer i<br />
samme segmentet med Comfort-<strong>hotell</strong>ene<br />
som har fått en klarere lavprisprofi l etter introduksjonen<br />
av Clarion Collection. Dette er de<br />
ledene innen dette segmentet i Norge – Thon<br />
Budget har seks <strong>hotell</strong>er i det norske markedet,<br />
Comfort har ti.<br />
Thon Budget har trolig oppnådd den tydeligste<br />
profi len av lavpriskjedene. Her opereres<br />
det med budskap om enklere tilbud og faste<br />
lave priser, enkeltrom kr. 595,- på alle <strong>hotell</strong>.<br />
De rene lavpriskjedene Smarthotel med <strong>hotell</strong><br />
på Forus i Stavanger og P-Hotels (ett i Oslo<br />
Horwath Consulting<br />
og ett i Trondheim) sliter med å holde signalisert<br />
ekspansjonstakt. P-Hotels åpner imidlertid<br />
nytt <strong>hotell</strong> i Bergen høsten 2006 og trolig i<br />
Stavanger i løpet av 2007.<br />
City Living Hotels er en ny aktør innenfor lavprissegmentet.<br />
Kjeden ble introdusert i september<br />
06 og eies av Trondheimsselskapet<br />
Real Invest (syv <strong>hotell</strong>er i Trondheim og<br />
Steinkjer). Fra starten inngår Fru Schøller<br />
Hotell og Viking Hotell i Trondheim i City<br />
Living Hotels. Om et år åpner City Living Hotel<br />
i Tromsø sentrum (Grønnegaten). City Living<br />
Hotels har som mål å etablere seg sentralt i<br />
de større norske byene i løpet av en treårsperiode.<br />
City Living introduseres med enkeltromspriser<br />
fra kr. 370,- (ukesopphold) og dobbeltrom<br />
fra kr. 480,-. Forretningsidéen er god<br />
standard, sentral beliggenhet og lave priser,<br />
men begrenset servicetilbud.<br />
4.1.7 I andres navn<br />
Rene driftskjeder som i markedet fremstår<br />
med andre navn gjennom franchiseavtaler, er<br />
ikke så vanlige i Norge.<br />
Estatia Resort ekspanderer imidlertid videre.<br />
Selskapet har suksess med Quality Hotell<br />
& Resort Holmsbu, der det er franchiseavtale<br />
med Choice. Et lignende tilbud er under<br />
bygging ved Kragerø for åpning våren 2007.<br />
Estatia prosjekterer og selger også leiligheter<br />
for sale/leaseback i leilighets<strong>hotell</strong>er på<br />
Norefjell og i Fageråsen på Trysil. Selv om det<br />
er solgt et betydelig antall leiligheter i prosjektene,<br />
har byggestart strukket ut i tid.<br />
Norrein Gruppen (mest kjent for Egon-restaurantene)<br />
og Realinvest (begge Trondheimsbasert)<br />
har <strong>hotell</strong>er i ulike kjeder.<br />
25
26 Horwath Consulting<br />
4.2 Kjedeoversikt – Norge<br />
4.2.1 Kjeder i det norske overnattingsmarkedet 4)<br />
Camping<br />
Hytter 1)<br />
Hytter<br />
Leiligheter 2)<br />
Enklere <strong>hotell</strong><br />
Pensjonat<br />
Bed & Breakfast <strong>hotell</strong><br />
Mellomklasse Førsteklasse<br />
Fullservice <strong>hotell</strong><br />
Mellomklasse Førsteklasse<br />
Mindre service grad Større service grad<br />
Større «frihet» Mindre «frihet»<br />
Pluscamp Rica 3) Mitt Hotel Comfort Clarion Collection Rica 3) Rica 3)<br />
Thon Norske Vandrerhjem<br />
Quality Resort<br />
Rica Travel<br />
Thon Budget<br />
Thon City Thon City & Conference Thon Conference<br />
Quality & Quality Resort<br />
Norlandia Norlandia Norlandia Norlandia<br />
De viktigste kjedene og deres posisjonering i tilbudssegment er vist i tabellen ovenfor. Som målestokk for tabellen har vi benyttet ”servicegrad”<br />
og ”frihet”. Kjedene/merkenavnene er plassert i de gruppene som er mest typiske for kjedene, og kjeden kan derfor ha enkelt<strong>hotell</strong>er som<br />
hører til i en annen kategori. Antall <strong>hotell</strong>er i hver gruppe er cirkatall.<br />
Park Inn<br />
Totalt er det noen færre <strong>hotell</strong>er i tabellen i forhold til fjoråret; reduksjonen er hovedskalig innenfor kategorien enklere <strong>hotell</strong>.<br />
First<br />
Clarion,<br />
Quality & Quality Resort<br />
Radisson SAS<br />
First<br />
Scandic Scandic<br />
De Historiske De Historiske De Historiske<br />
Best Western<br />
Eventyr<strong>hotell</strong>ene Norske Konferanse<strong>hotell</strong>er Norske Konferanse<strong>hotell</strong>er<br />
Ditt Hotell Ditt Hotell Ditt Hotell<br />
Euro Hotels Euro Hotels<br />
Det Virkelig Gode Liv<br />
19 5 176 20 25 206 85<br />
1) DNT, ca. 430 turisthytter i tillegg<br />
2) Det er for tiden ingen grupperinger som aktivt jobber innenfor leilighetsmarkedet. Enkelte av kjedene har imidlertid noen frittstående enheter i sine porteføljer.<br />
3) Inklusiv partner-<strong>hotell</strong>ene<br />
4 Vi forholder oss til følgende grove kjededefi nisjon: Mer enn fem deltagende bedrifter i Norge, felles varemerke som benyttes av deltagende bedrifter og kjedekontor for<br />
felles aktiviteter.
4.2.2 De største kjedekonkurrentene i Norge<br />
De 10 største kjedene 1)<br />
Verdt å merke seg er følgende:<br />
• Vi har i år valgt å presentere Norges største<br />
<strong>hotell</strong>kjeder i én tabell, ikke to som tidligere.<br />
Det er nå kun Rica som opererer med partner<strong>hotell</strong>er.<br />
Øvrige kjeder som ikke drifter egne<br />
<strong>hotell</strong>er har i stor grad koblet sine samarbeids<strong>hotell</strong>er<br />
opp mot strammere kontrakter. Vi har<br />
derfor tatt Rica inn to ganger i tabellen, én inkl.<br />
partnere og én uten partnere. I summen benyttes<br />
kun Rica med Partner Hoteller.<br />
• Rica med Partnere er størst i forhold til antall<br />
rom og totalomsetning, Choice er størst i forhold<br />
til antall <strong>hotell</strong> og losjiomsetning. Holdes Rica<br />
partner<strong>hotell</strong>er utenfor er Choice størst på alle<br />
områdene.<br />
• Rezidor SAS hadde høyest beleggsprosent og<br />
RevPAR i 2005. Rezidor SAS har en RevPAR som<br />
ligger nærmere 27% høyere enn nummer to på<br />
listen.<br />
• Med ca. 29% av <strong>hotell</strong>ene står de 10 største<br />
kjedene for ca 70% av både total- og losjiomsetningen<br />
i 2005. Dette er omtrent som de siste<br />
årene. Generelt vokser de største kjedene noe<br />
mer enn de minste.<br />
• Belegget økte for de 10 største kjedene samlet<br />
med ca. 5%-poeng i 2005. Dette økte videre<br />
med ca. 2%-poeng per første halvår 2006.<br />
• RevPAR økte gjennomsnittlig for kjedene i 2005<br />
med nærmere 12%, for Norge totalt opp nær<br />
7%.<br />
• Rezidor SAS har høyest RevPAR (kr. 607,-).<br />
Horwath Consulting<br />
Pr. 30.06.2006 Total-<br />
Herav<br />
losji- Total- Total- Beleggs- Beleggs- Beleggs- Beleggsomsetning<br />
omsetning omsetning omsetning prosent 2) prosent2) prosent 2) prosent2) Antall Ca.ant. Ca.rom- mill.kroner mill.kroner mill.kroner mill.kroner RevPAR<br />
Kjede <strong>hotell</strong> rom andel Hele 2005 Hele 2005 1.halvår 05 1.halvår 06<br />
Hele<br />
2004<br />
Hele<br />
2005<br />
1.halvår<br />
2005<br />
1.halvår<br />
2006<br />
2005 (04)<br />
Rica m/Partnere 5) 67 8599 12,7 % 2547 1151 1326 1424 57,4% 59,2% 56,0% 59,2% 435,- (406,-)<br />
Choice 68 8463 12,5 % 2322 1270 1145 1228 57,7% 59,8% 58,2% 59,7% 427,- (403,-)<br />
Rica u/Partnere 5) 45 6260 9,3 % 1897 936 865 935 58,8% 60,7% 57,5% 61,4% 447,- (399,-)<br />
Thon 43 5804 8,6 % 1483 851 690 789 57,3% 64,2% 61,1% 64,4% 429,- (373,-)<br />
Rezidor SAS<br />
Norske<br />
21 5158 7,6 % 2088 1046 1198 1131 63,6% 67,3% 64,6% 68,8% 549,- (515,-)<br />
Konferanse <strong>hotell</strong>er 21 2345 3,5 % 631 325 307 307 47,0 % 48,7 % 46,9 % 48,1 % 399,- (369,-)<br />
Scandic 15 2334 3,5 % 696 416 327 338 59,6 % 66,2 % 62,4 % 64,1 % 457,- (397,-)<br />
Norlandia 29 2254 3,3 % 347 208 152 150 39,7 % 41,1 % 40,0 % 40,0 % 268,- (257,-)<br />
De Historiske 3) 23 1510 2,5 % 302 197 117 139 55,9 % 56,0 % 51,4 % 55,4 % 433,- (437,-)<br />
Euro Hotels 4) 23 1156 1,7 % 156 108 102 4) 111 39,4 % 44,1 % 40,5 % 44,6 % 311,- (256,-)<br />
Best Western 17 1137 1,7 % 228 139 105 121 56,2 % 58,8 % 54,8 % 57,8 % 391,- (370,-)<br />
Sum 10 største 5) 327 38760 57,4 % 11710 5517 5367 5958 55,7 % 60,4 % 57,3 59,5 % 441,- (394-)<br />
Totalt Norge 1136 67500 100 % 16594 7988 7877 8560 50,0 % 52,1 % 50,0 % 52,1 % 374,- (351,-)<br />
Andel 10 største 5) 28,8% 57,4 % 57,4 % 70,6 % 69,1 % 68,1 % 70,0 %<br />
Kilde: SSB, kjedene og Horwath Consultings estimater pr. 30.06.2006.<br />
1) Sortert etter antall rom<br />
2) Beleggsprosentene i tabellen kan i noen tilfeller avvike fra <strong>hotell</strong>kjedenes egne tall, bl.a. grunnet ulikt beregningsgrunnlag for disponible rom (for eksempel sesongdrift)<br />
3) To <strong>hotell</strong>er (representert ved 192 rom) er/var medlemmer både i De Historiske og Norske Konferanse<strong>hotell</strong>er. I vår tabell inngår disse kun i tallene til Norske<br />
Konferanse<strong>hotell</strong>er.<br />
4) Første halvår 2005 inkl. partner<strong>hotell</strong> (har ikke et partnerkonsept i 2006)<br />
5) Sum 10 største inkl. kun Rica med Partner Hoteller. Ikke sammen 10 kjeder som i NH-05.<br />
Scandic følger med 478,- Begge disse kjedene<br />
har største del av sin <strong>hotell</strong>masse i de større<br />
byene.<br />
• Norlandia har lavest RevPAR (kr. 273,-). Sammen<br />
med Euro Hotels har de lavere RevPAR enn<br />
landsgjennomsnittet. Begge er i liten grad representert<br />
i byene.<br />
• De tre største kjedene (i forhold til losjiomsetning)<br />
Rica m/ Partner Hoteller, Choice og Rezidor<br />
SAS sto for over 40% av den totale losjiomsetningen<br />
til norske <strong>hotell</strong>er i 2005. De tre største<br />
kjedene sto for over 60% av den totale losjiomsetningen<br />
til Norges 10 største kjeder.<br />
27
28 Horwath Consulting<br />
4.2.3 Analyse gjestesammensetning<br />
kjeder<br />
a) Innledning<br />
I fjor startet vi med å analysere de ulike segmentenes<br />
betydning for kjedene. Vi har både<br />
sett på forholdet mellom nordmenn og utlendinger<br />
og de tre segmentene fordelt etter formålet<br />
med reisen.<br />
Formålet med dette er å få frem karakteristika<br />
– har kjedene sine særtrekk i behold når<br />
gjestene splittes i disse vanligste segmentene?<br />
Posisjonene kan skyldes fl ere ting. Type<br />
<strong>hotell</strong>er og <strong>hotell</strong>beliggenhet (for eksempel<br />
sterk representasjon i Oslo og Bergen) slår ut.<br />
Markedsføring har også betydning.<br />
b) Fordeling nordmenn og utlendinger<br />
På landsbasis var fordelingen i 2005 72,2%<br />
norske og 27,8% utenlandske overnattinger.<br />
Dette er en større andel nordmenn enn året<br />
før.<br />
Markedsandeler nordmenn/utlendinger ved<br />
Norges største kjeder 2005<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Noen karakteristika ved gjestesammensetning<br />
nordmenn – utlendinger:<br />
• De internasjonale<br />
Rezidor SAS-<strong>hotell</strong>ene har den høyeste markedsandelen<br />
for utlendinger (12,4%) selv om<br />
de bare er den 4. største kjeden (målt etter<br />
gjestedøgn). For Rezidor SAS-<strong>hotell</strong>ene utgjør<br />
andelen utlendinger 34%. Andelsmessig topper<br />
Scandic med en utenlandsandel på 42%.<br />
Scandics markedsandel i utenlandsmarkedet er<br />
7,3% (mot kun 3,9% i det norske markedet).<br />
• De ”norske”<br />
Choice Hotels har høyest markedsandel i det<br />
norske innenlandsmarkedet med 15,8% av de<br />
norske overnattingene. For Choice utgjør utenlandske<br />
gjester kun 19,8% av totalen. Mindre<br />
utenlandsandel enn dette har kun Norske<br />
Konferansesentre (19,1%).<br />
4.2.4 Gjestemix og markedsandeler - kurs/konferanse, yrke og ferie/fritid<br />
På landsbasis var gjestemixen i 2005 kurs/konferanse 14,5%, yrke 34,6% og ferie/fritid<br />
50,9%.<br />
Gjestemix hos de største kjedene 2005<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Kilde: SSB bearbeidet av Horwath Consulting<br />
Markedsandeler Norges største kjeder 2005<br />
<br />
Kilde: SSB bearbeidet av Horwath Consulting Kilde: SSB bearbeidet av Horwath Consulting<br />
Noen karakteristika vedr. segmentfordeling<br />
etter reisens formål:<br />
• Møtestedene<br />
Choice Hotels har den høyeste markedsandelen<br />
i møtemarkedet med 17,1% av kurs/<br />
konferansegjestene, foran Rica med 15,6%.<br />
For Choice utgjør kurs/konferanse 17,6% av<br />
gjestene. Norske Konferanse<strong>hotell</strong>er lever<br />
opp til navnet med høyest andel kurs/konferansegjester,<br />
42,7%. (De har imidlertid enda<br />
høyere ferie/fritidsandel, 44,4%). Norske<br />
Konferanse<strong>hotell</strong>er har en markedsandel på<br />
9,7%, Rezidor SAS-<strong>hotell</strong>ene har 12,9%. De<br />
Historiske har sin høyeste markedsandel i<br />
møtemarkedet.<br />
Samlet har de 10 største kjedene hele 72,8%<br />
av møtemarkedet (betydelig mer enn romandelen<br />
på 57,4%). De 5 største kjedene har<br />
en markedsandel på 56,5%. Det brukes betydelige<br />
markedsressurser i dette segmentet.<br />
Segmentet utgjør 19,5% av det totale antall<br />
gjestedøgn for de 10 største kjedene.<br />
• Forretningskjedene<br />
Høyest markedsandel blant yrkesreisende har<br />
den største kjeden Choice, med 19,9% - foran<br />
Thon (15,6%) og Rica (15,2%).<br />
Viktigst er dette segmentet for Scandic, der<br />
yrkesreisende utgjør 52,9%. Thon (52,1%)<br />
og Rezidor SAS (46,4%) har også høy andel<br />
yrkesreiser.
Samlet har de 10 største kjedene hele 80,4%<br />
markedsandel i yrkesreisemarkedet. De 5<br />
største står for 71,9%.<br />
• Ferie- og weekend<strong>hotell</strong>ene<br />
I motsetning til segmentene ovenfor er de<br />
største kjedenes markedsandel samlet mindre<br />
enn romandelen (54,1% mot 57,4%).<br />
Høyest markedsandel har Rica Hotels (13,1%),<br />
foran Choice (9,5%). Størst relativ betydning<br />
har ferie/fritidsmarkedssegmentene<br />
for de mindre kjedene. Flere kjeder har over<br />
halvparten av gjestene i dette segmentet:<br />
Euro Hotels (75,7%), De Historiske (62,7%),<br />
Norlandia (57%) og Best Western (48,1%).<br />
Disse kjedene ligger også over landsgjennomsnittet<br />
(27,8%) i utenlandsandel.<br />
4.2.5 De største kjedene samlet<br />
Choice har høyest markedsandel gjestedøgn<br />
samlet<br />
2004 2005 1. halvår<br />
2006 (05)<br />
Choice 14,5 14,2 14,2 (14,4)<br />
Rica 14,2 14,2 13,9 (13,8)<br />
Rezidor SAS 10,0 10,3 10,4 (10,2)<br />
Thon 9,8 10,4 10,8 (10,3)<br />
Totalt 48,5 49,1 49,3 (48,7)<br />
Kilde: SSB bearbeidet av Horwath Consulting<br />
De fi re største kjedene har nesten halvparten<br />
av gjestedøgnene i Norge.<br />
4.3 Kjedenes posisjon i<br />
de største byene<br />
4.3.1 Innleding<br />
Avsnittet omhandler kjedenes posisjon i<br />
Norges seks største byer (i forhold til solgte<br />
gjestedøgn). Tabellene viser kjedenes <strong>hotell</strong>er<br />
(enkelt<strong>hotell</strong>er er ikke synliggjort) innenfor<br />
de respektive by<strong>kommune</strong>grensene, inklusive<br />
samarbeids<strong>hotell</strong>er. Kilder til tabeller og tekst<br />
er Statistisk Sentralbyrå (SSB), kjedene, destinasjonsselskaper,<br />
dagspressen og Horwath<br />
Consultings estimater og beregninger.<br />
I tillegg til antall <strong>hotell</strong>er og rom, samt kapasitetsutnyttelse,<br />
er kjedenes markedspenetrasjon<br />
benyttet som nøkkeltall i tabellene under.<br />
Markedspenetrasjon viser kjedenes markedsandel<br />
(andel av totalt solgte romdøgn) i forhold<br />
til kjedens romandel. Antall <strong>hotell</strong> og<br />
rom er oppdatert pr. 30.06.06.<br />
Avsnittet gir også en nyttig fremstilling av<br />
den generelle utvikling i de største byene. Det<br />
er viktig å poengtere at SSB og destinasjonsselskapenes<br />
tall i enkelte tilfeller ikke er helt<br />
samstemte.<br />
4.3.2 Fortsatt sterk økning i Oslo<br />
Oslo-<strong>hotell</strong>ene<br />
Kjede<br />
Antall<br />
<strong>hotell</strong><br />
Antall<br />
rom<br />
Romandel<br />
Etter fl ere år med tilbakegang i rombelegget<br />
i Oslo snudde denne utviklingen i 2004,<br />
og har fortsatt å øke i 2005 og første halvår<br />
2006 (opp 5,8%-poeng). Belegget øker mer<br />
enn i landet for øvrig og Oslo øker dermed<br />
sin markedsandel, etter fl ere års tilbakegang<br />
(andel av totalt antall solgte romdøgn i 2005<br />
18,7%). Den største økningen i 2006 kommer<br />
innenfor kurs/konferanse og ferie/fritidssegmentene.<br />
I tillegg til en generell vekst i markedet har<br />
det de siste årene vært en reduksjon i kapasiteten.<br />
3 <strong>hotell</strong>er stengte i 2004, ingen i 2005.<br />
Det var kun en endring i kjedestrukturen i<br />
2005. Rainbow Hotel Norrøna ble til P-Hotels.<br />
I 2005 økte belegget noe mer på de kjedeuavhengige<br />
<strong>hotell</strong>ene enn for kjede-<strong>hotell</strong>ene.<br />
Dette har vedvart i første halvår 2006. Noe<br />
av denne økningen skyldes svært varierende<br />
kapasitet ved Anker Hostel.<br />
Horwath Consulting<br />
Best Western hadde den største økningen i<br />
belegget av kjedene i 2005, opp 11%-poeng,<br />
fulgt av Scandic og Rezidor SAS med h.h.v. 9%<br />
og 7%. I løpet av første halvår 2006 har First<br />
størst fremgang og økt belegget med 11%poeng,<br />
Rezidor SAS og Best Western følger<br />
med en økning på 8%-poeng.<br />
Høyest markedspenetrasjon i 2005 hadde<br />
Best Western med 1,08. Norlandia og Rezidor<br />
SAS fulgte med 1,07 og 1,04.<br />
Totalt antall solgte romdøgn i 2005 utgjorde<br />
2,08 mill. som er en økning på ca. 6%.<br />
Markedspenetrasjon<br />
2005 (04)<br />
Beleggs-%<br />
hele 2005 (04)<br />
Beleggs-%<br />
1. halvår 06 (05)<br />
Thon 12 2.245 27% 0,98 (0,98) 67% (62%) 70% (65%)<br />
Rezidor SAS 3 1.326 16% 1,04 (1,02) 71% (64%) 74% (66%)<br />
Rica 8 1.296 15% 1,00 (1,06) 68% (67%) 70% (67%)<br />
Choice 5 1.007 12% 1,02 (1,06) 70% (67%) 71% (71%)<br />
Scandic 4 863 10% 1,03 (0,97) 70% (61%) 68% (65%)<br />
Best Western 3 320 4% 1,08 (1,03) 74% (63%) 73% (65%)<br />
Norske Konferansehot. 3 287 3% 0,69 (0,73) 47% (46%) 54% (50%)<br />
First 2 181 2% 0,96 (0,97) 66% (61%) 68% (57%)<br />
Norlandia 2 148 2% 1,07 (1,07) 73% (67%) 72% (68%)<br />
Sum kjeder 42 7.674 91% 1,00 (1,01) 68% (63%) 70% (65%)<br />
Sum andre 10 837 9% 1,01 (0,98) 69% (62%) 73% (67%)<br />
Totalt i Oslo 52 8.511 100% 68% (63%) 70% (65%)<br />
Kilde: Horwath Consultings estimater og beregninger<br />
Akkumulert for 1. halvår 2006 oppnådde<br />
<strong>hotell</strong>ene en kapasitetsutnyttelse på 70%<br />
som er en fremgang på 5%-poeng.<br />
Gjennomsnittsprisen i Oslo i 2005 gikk opp<br />
med 3,4%. Oslo-<strong>hotell</strong>ene oppnådde en gjennomsnittlig<br />
rompris og RevPAR på kr. 750,- og<br />
kr. 524,- mot kr. 725,- og 468,- i 2004. I første<br />
halvår 2006 har RevPAR økt med hele 13,6%.<br />
Oslos tre største <strong>hotell</strong>er<br />
Hotell Antall rom<br />
1. Radisson SAS Plaza Hotel 673 rom<br />
2. Clarion Royal Christiania Hotel 503 rom<br />
3. Radisson SAS Scandinavia<br />
Hotel<br />
488 rom<br />
Kilde: Horwath Consultings estimater og beregninger<br />
29
30 Horwath Consulting<br />
4.3.3 Høyt belegg i Bergen<br />
Bergens-<strong>hotell</strong>ene<br />
Kjede<br />
Antall<br />
<strong>hotell</strong><br />
Antall<br />
rom<br />
Romandel<br />
Beleggs- %<br />
2005 (04)<br />
Markeds- penetrasjon<br />
2005 (04)<br />
Thon 5 779 22% 67% (56%) 0,97 (0,87)<br />
Rezidor SAS 2 618 18% 74% (72%) 1,07 (1,13)<br />
Choice 1) 3 495 14% 73% (72%) 1,05 (1,13)<br />
Scandic 2 449 13% 68% (61%) 0,98 (0,95)<br />
Rica 3 355 10% 68% (66%) 0,98 (1,04)<br />
Best Western 2) 3 238 7% 62% (66%) 0,89 (1,03)<br />
Sum kjeder 3) 21 3.251 93% 69% (64%) 1,00 (1,01)<br />
Sum andre 5 269 7% 62% (60%) 0,89 (0,94)<br />
Sum Bergen 26 3.520 100% 69% (64%)<br />
Kilde: Horwath Consultings estimater og beregninger<br />
1) Clarion Collection Havnekontoret åpnet i 2006 og er ikke med<br />
2) Inkl. Grand Terminus (er også et Historisk Hotel) og Victoria som stengte i 2006<br />
3) Inkl. First Hotel Marin og De Historiske Hotel (Solstrand og Hotel Park). De Historiske er ikke tatt med som egen<br />
gruppe, da tallene til First Hotel Marin da ville ha fremkommet<br />
4) Grand Terminus er ikke med (tatt med under Best Western)<br />
4.3.4 Scandic frem<br />
Trondheims-<strong>hotell</strong>ene<br />
Kjede<br />
Antall<br />
<strong>hotell</strong><br />
Antall<br />
rom<br />
Rom-<br />
Andel<br />
Beleggs-%<br />
2005 (04)<br />
Markeds- penetrasjon<br />
2005 (04)<br />
Choice 5 529 26 % 64% (63%) 0,98 (0,99)<br />
Rica 2 468 23 % 69% (69%) 1,07 (1,10)<br />
Scandic 3 302 15 % 64% (59%) 1,00 (0,94)<br />
Thon 2 243 12 % 61% (58%) 0,94 (0,92)<br />
Andre kjede<strong>hotell</strong>er 1) 2 341 17 % 71% (68%) 1,10 (1,07)<br />
Sum kjeder 14 1.883 92 % 65% (64%) 1,01 (1,01)<br />
Sum andre 2) 5 172 8 % 55% (52%) 0,86 (0,82)<br />
Sum Trondheim 19 2.053 100 % 64% (63%)<br />
Kilde: Horwath Consulting estimater og beregninger<br />
1) Radisson SAS Royal Garden Hotel og Best Western Chesterfi eld Hotel<br />
2) Andre: Elgseter, Lilletorget, Munken, P-Hotels, og Viking Hotel.<br />
Rica har størst markedsandel (i antall solgte<br />
romdøgn) i Trondheim. Choice har fl est rom<br />
i byen og har planer om å ekspandere med<br />
ytterligere to <strong>hotell</strong>er. Radisson SAS har høyeste<br />
penetrasjon, men tallene inngår i ”Sum<br />
andre”. Rica og Choice har nedgang i penetrasjon<br />
i 2005.<br />
Kapasiteten i Trondheim har det siste året<br />
vært uendret. Best Western Chesterfi eld<br />
Hotel har imidlertid vært ute av drift i deler<br />
av 2006 grunnet brann i nabobygget. I<br />
Trondheimsområdet har Rica Hell Hotell på<br />
Værnes utvidet med 136 rom i 2006.<br />
I løpet av det siste året har det vært noe endring<br />
av kjedetilhørigheten på enkelte <strong>hotell</strong>er<br />
i Bergen, og 93% av rommene i Bergen er i<br />
dag knyttet opp mot kjedene.<br />
Bergens<strong>hotell</strong>ene hadde en kapasitetsutnyttelse<br />
i 2005 på 69%. Antall solgte romdøgn<br />
økte med 6,8%. Thon har størst økning i penetrasjon,<br />
men fra et svært lavt nivå.<br />
Høyeste markedspenetrasjon hadde Rezidor<br />
SAS og Choice med h.h.v. 1,07 og 1,05. Begge<br />
reduserte sin penetrasjon fra 2004.<br />
Bergens-<strong>hotell</strong>ene oppnådde i 2005 en gjennomsnittlig<br />
rompris på kr 720,- og en RevPAR<br />
på kr 498,- mot i 2004 h.h.v. kr 709,- og 456,-.<br />
RevPAR har pr. 30/6-06 økt med 9,4% i forhold<br />
til tilsvarende periode i 2005.<br />
Bergens tre største <strong>hotell</strong>er<br />
Hotell Antall rom<br />
1. Radisson SAS Hotel Norge 345 rom<br />
2. Radisson SAS Royal Hotel 273 rom<br />
3. Scandic Bergen City 252 rom<br />
Trondheims<strong>hotell</strong>ene økte antall solgte romdøgn<br />
i 2005 med ca 2% sammenlignet med<br />
2004. Kapasitetsutnyttelse har økt fra 63% til<br />
64%.<br />
Gjennomsnittlig oppnådd rompris og RevPAR<br />
i 2005 ble kr. 706,- og kr. 455,-. I forhold til<br />
året før er dette en økning av gjennomsnittsprisen<br />
med 2,0% og en økning av RevPAR<br />
med 6,0%. I løpet av 1. halvår 2006 har<br />
<strong>hotell</strong>ene samlet en kapasitetsutnyttelse på<br />
64% mot 60% året før. Antall solgte romdøgn<br />
er økt med 3,9%.<br />
Trondheims tre største <strong>hotell</strong>er<br />
Hotell Antall rom<br />
1. Radisson SAS Royal Garden Hotel 298 rom<br />
2. Britannia Hotel 247 rom<br />
3. Rica Nidelven Hotel 221 rom
4.3.5 Uavhengige <strong>hotell</strong> gjør det bra i Stavanger<br />
Stavanger-<strong>hotell</strong>ene<br />
Kjede Antall<br />
<strong>hotell</strong><br />
Antall<br />
Rom<br />
Antall solgte romdøgn økte med nær<br />
5% for <strong>hotell</strong>ene i Stavanger i 2005.<br />
Kapasitetsutnyttelsen var på 68%, opp nesten<br />
5%-poeng fra 2004. Fra 2003 har belegget<br />
i Stavanger økt med nærmere 13%-poeng.<br />
Andre <strong>hotell</strong>er (bl.a. Skagen Brygge) hadde<br />
størst fremgang i 2005 med ca. 9%-poeng i<br />
belegg. Av kjedene var det Rica som hadde<br />
den beste utviklingen i penetrasjon, men de<br />
Tromsø<strong>hotell</strong>ene hadde økning både i antall<br />
solgte romdøgn og i kapasitetsutnyttelse i<br />
2005. Belegget utgjorde 71% mot 66% året<br />
før. Antall romdøgn økte med 6,5%.<br />
Rica er største aktør i Tromsø og har den<br />
høyeste penetrasjonen på 1,10 ned fra 1,13<br />
i 2004. Rica oppnådde et samlet belegg på<br />
nær 78% for sine to <strong>hotell</strong>er i 2005.<br />
Gjennomsnittlig rompris ble i 2005 kr. 685,-,<br />
Rom-<br />
Andel<br />
Beleggs- %<br />
2005 (04)<br />
økte fra et svært lavt nivå i 2004.<br />
Markeds-<br />
penetrasjon<br />
2005 (04)<br />
Rezidor SAS 1) 3 760 41 % 62% (59%) 0,92 (0,94)<br />
Rica 3 348 19 % 66% (58%) 0,97 (0,92)<br />
Choice 2) 2 338 18 % 68% (65%) 1,00 (1,03)<br />
Andre kjede<strong>hotell</strong>er 3) 3 300 16 % 70% (63%) 1,04 (1,00)<br />
Sum kjeder 11 1.746 92 % 65% (61%) 0,97 (0,96)<br />
Sum andre 3 150 8 % 73% (64%) 1,08 (1,01)<br />
Sum Stavanger 14 1.896 100 % 68% (63%)<br />
Kilde: Horwath Consulting estimater og beregninger<br />
1) Beregnet med 208 rom på Park Inn – har kun hatt 160 rom tilgjengelig i perioder<br />
2) Ekskl. fl yplass<strong>hotell</strong> (Sola <strong>kommune</strong>)<br />
3) Best Western, First og Thon<br />
4.3.6 Fortsatt fremgang i Tromsø i 2005<br />
Tromsø-<strong>hotell</strong>ene<br />
Kjede<br />
Antall<br />
<strong>hotell</strong><br />
Antall<br />
rom<br />
I gjennomsnitt oppnådde <strong>hotell</strong>ene i Stavanger<br />
en rompris på kr. 729,-. RevPAR utgjorde kr.<br />
490,-. I forhold til 2004 er dette en økning tilsvarende<br />
h.h.v. 1,5% og 12,6%. Utviklingen<br />
for første halvår 2006 er svært positiv, bl.a.<br />
har RevPAR økt med hele 16,1% i forhold til<br />
samme periode i 2005.<br />
Romandel<br />
Beleggs- %<br />
2005 (04)<br />
Markeds-penetrasjon<br />
2005 (04)<br />
Rica 2 291 26 % 78% (75%) 1,10 (1,13)<br />
Choice 3 264 23 % 72% (70%) 1,03 (1,05)<br />
Andre kjede<strong>hotell</strong>er1) 3 454 40 % 68% (65%) 0,97 (0,98)<br />
Sum kjeder 8 1 009 89 % 72% (69%) 1,02 (1,04)<br />
Sum andre2) 3(4) 120 (158) 12 % 52% (49%) 0,74 (0,74)<br />
Sum Tromsø 12 1.129 100 % 71% (66%)<br />
Kilde: Horwath Consulting estimater og beregninger<br />
1) Radisson SAS, Thon og Scandic.<br />
2) Havna Hotell stenge som ord. <strong>hotell</strong> 30/6-05, Amalie, Viking og Sydspissen. Sommarøy (37 rom) er ikke inkl.<br />
tallene.<br />
en økning på 0,8%. RevPAR økte fra 458 til<br />
486 en økning på 6%.<br />
Den positive utviklingen som har vært i de<br />
fl este av de større byene i 2006 har ikke kommet<br />
til Tromsø. Akkumulert for 1. halvår i<br />
2006 har kapasitetsutnyttelsen på rom økt fra<br />
58,6 til 59,1%. Antall solgte romdøgn har gått<br />
tilbake med 1,3%, RevPAR har økt med 6,9%.<br />
Tromsø er imidlertid en av de destinasjonene<br />
som har gjort det best de siste årene.<br />
Stavangers tre største <strong>hotell</strong>er<br />
Tromsøs tre største <strong>hotell</strong>er<br />
Horwath Consulting<br />
Hotell Antall rom<br />
1. Radisson SAS Atlantic Hotel 350 rom<br />
2. Clarion Hotel Stavanger 248 rom<br />
3. Park Inn Stavanger 208 rom<br />
Hotell Antall rom<br />
1. Radisson SAS Hotel 195 rom<br />
2. Rica Ishavshotel 180 rom<br />
3. Scandic Tromsø 146 rom<br />
31
32 Horwath Consulting<br />
4.3.7 Bra år i Kristiansand i 2005<br />
Kristiansand-<strong>hotell</strong>ene<br />
Kjede Antall<br />
<strong>hotell</strong><br />
Antall<br />
rom<br />
Romandel<br />
Beleggs-%<br />
2005 (04)<br />
Markeds-penetrasjon<br />
2005 (0)4<br />
Choice 3 412 38% 56% (55%) 0,98 (1,00)<br />
Rica 2 332 30% 49% (49%) 0,86 (0,89)<br />
Andre kjede<strong>hotell</strong>er 1) 3 346 32% 65% (59%) 1,14 (1,07)<br />
Sum Kristiansand 8 1.090 100% 57% (55%)<br />
Kilde: Horwath Consulting estimater og beregninger<br />
1) Radisson SAS, Scandic og Thon.<br />
Kristiansands tre største <strong>hotell</strong>er<br />
Hotell Antall rom<br />
1. Quality Hotel Kristiansand 210 rom<br />
2. Radisson SAS Caledonien Hotel 205 rom<br />
3. Rica Hotel Norge 172 rom<br />
Kristiansand hadde en svært god sommer i 2004, men det ble noe tilbakegang sommeren 2005. Belagte rom for hele året gikk allikevel opp<br />
med 2%-poeng til 57%.<br />
Akkumulert for første halvår i 2006 har kapasitetsutnyttelsen på rom økt fra 50% til 58%. Antall solgte romdøgn har økt med 7,9%.<br />
4.3.8 Nøkkeltall Norges 6 største <strong>hotell</strong>byer 2005 (04)<br />
Destinasjon Gj.snitts-pris Belegg RevPAR<br />
Oslo 750 (725) 70% (65%) 524 (468)<br />
Bergen 720 (709) 69%(64%) 498 (456)<br />
Trondheim 706 (692) 64% (62%) 455 (429)<br />
Stavanger 729 (718) 67% (61%) 490 (436)<br />
Tromsø 685 (679) 71% (67%) 486 (458)<br />
Kristiansand<br />
Kilde: SSB & Horwath Consulting<br />
695 (739) 56% (55%) 386 (403)
4.4 Kjede<strong>hotell</strong>er vs andre <strong>hotell</strong>er<br />
4.4.1 Struktur<br />
Kjededominansen øker ytterligere<br />
Som tidligere år er det vesentlige strukturforskjeller<br />
mellom <strong>hotell</strong>ene tilhørende de<br />
ti største kjedene og landets øvrige <strong>hotell</strong>er.<br />
Dette gjelder både med hensyn til størrelse<br />
(antall rom), omsetning og plassering (by/<br />
distrikt/fl yplass). Hotellene i de største kjedene<br />
har et mye høyere antall rom (119) enn<br />
de øvrige <strong>hotell</strong>ene (36). De største <strong>hotell</strong>kjedene<br />
(eierintegrerte) ser seg vanligvis lite<br />
tjent med å knytte til seg <strong>hotell</strong>er med færre<br />
enn 100 rom. Kjedenes romandel er tilnærmet<br />
identisk med 2004, andelen av den totale<br />
omsetningen har imidlertid økt.<br />
Omsetningsmessig ligger <strong>hotell</strong>ene fra de 10<br />
største kjedene gjennomsnittlig på et nivå<br />
som er over seks ganger så høyt som for de<br />
øvrige <strong>hotell</strong>ene, og dobbelt så høyt som for<br />
landets <strong>hotell</strong>er som helhet. Som det fremgår<br />
av avsnitt 4.3, har de største kjedene et spesielt<br />
solid grep på byene, både med hensyn til<br />
antall <strong>hotell</strong>er og – ikke minst – antall gjesterom.<br />
Det er kun i Tromsø at kjedene har under<br />
90% av romkapasiteten, her har kjedene kontroll<br />
over 89% av rommene.<br />
4.4.2 Nytten av kjedemedlemskapet<br />
For <strong>hotell</strong>er i Norge kan kostnaden ved å delta/være<br />
i en kjede være opp mot 10 % av<br />
losjiomsetningen. Det er imidlertid store variasjoner<br />
i hva som inngår i kjedeavgiften, spesielt<br />
i forhold til eierintegrerte kjeder og frivillige<br />
kjeder. Kjede<strong>hotell</strong>ene har blitt spurt om<br />
å angi nytteverdien med å være med i kjeden<br />
vurdert opp mot kostnaden. I årets undersøkelse<br />
svarer over 90% av kjede<strong>hotell</strong>ene at<br />
nytteverdien med å være med i kjeden er<br />
stor eller meget stor. Dette er på nivå med<br />
fjoråret. Hoteller som er knyttet opp til en<br />
frivillig kjede er mindre fornøyd med kjedemedlemskapet<br />
enn <strong>hotell</strong>er som er en del av<br />
en eierintegrert kjede. Over 95% av de eierintegrerte<br />
<strong>hotell</strong>ene opplever at kjeden er til<br />
meget eller stor nytte. Av de frivillige er det<br />
ca. 65% som har den samme oppfatningen<br />
av kjeden.<br />
Det kan virke som at det ikke er noen forutsetning<br />
å være tilknyttet en kjede for å levere<br />
gode resultater. Det fi nnes fl ere eksempler<br />
– både i de største byene og ute i distriktene<br />
– på at frittstående <strong>hotell</strong>er oppnår svært god<br />
lønnsomhet.<br />
I de største byene har de største aktørene noe<br />
lavere penetrasjon enn forventet. Dette kan<br />
ha sammenheng med at disse kjedene også<br />
har <strong>hotell</strong>er i strøk av byene som generelt har<br />
lavere belegg enn de sentrumsnære strøkene.<br />
91% av <strong>hotell</strong>ene har stor eller meget stor<br />
nytte av kjedemedlemskapet<br />
4.5 Kort om <strong>hotell</strong>markedet i<br />
Norden<br />
4.5.1 Generelt om markedet i<br />
Norden<br />
Det er totalt ca. 238 000 <strong>hotell</strong>rom i Norden,<br />
og de fi re landene har følgende andel: Sverige<br />
38%, Norge 25%, Danmark 17% og Finland<br />
19%.<br />
Horwath Consulting<br />
Antall Ca. antall Rom Rom- Omsetning Omsetning Markeds- Oms.pr.<strong>hotell</strong><br />
Kjede <strong>hotell</strong> Rom pr <strong>hotell</strong> andel mill. 2004 mill. 2005 andel i 1000 2005<br />
Totalt Norge 1. 136 67.500 59 100% 15.400 1) 16.600 1) 100% 14.600<br />
Sum 10 største kjeder 2) 327 38.800 119 57% 11.100 12.100 77% 36.900<br />
Andre <strong>hotell</strong>er 809 28.800 36 43% 4.300 4.500 27% 5.613<br />
1 Kilde SSB og Horwath sine estimater<br />
2 )Ikke 100% sammenlignbart med NH-2005 da det ikke er samme kjeder i oppstillingen<br />
Alle de nordiske landene har opplevd økning<br />
i solgte gjestedøgn fra 2004 til 2005. Solgte<br />
gjestedøgn (endring fra 2004 i parentes) for<br />
de enkelte landene var i 2005: Sverige 22,9<br />
mill. (+6,4%), Norge 17,1 mill. (+4,6%),<br />
Finland 13,7 mill. (+3,7) og Danmark 10,1<br />
mill. (+8,1%).<br />
Kapasitetsutnyttelsen var i 2005 (2004 tall i<br />
parentes): Sverige 47% (46%), Norge 52%<br />
(50%), Danmark 50% (49%) og Finland 49%<br />
(48%). Gjennomsnittsprisene steg fra 2004<br />
til 2005 i samtlige nordiske land; Sverige opp<br />
2%, Norge opp 2%, Danmark opp 11% og<br />
Finland opp 3%. Samtlige land har også en<br />
økning i RevPAR; Sverige opp 6%, Norge opp<br />
7%, Danmark opp 14% og Finland opp 5%.<br />
Ser vi på strukturen for utenlandsgjester til<br />
Norden, viser statistikken at Sverige har den<br />
største andelen utenlandske gjester med<br />
28,7% av de totalt 18,7 mill. utenlandske<br />
gjestedøgnene som ble registrert på nordiske<br />
<strong>hotell</strong>er i 2005. Danmark hadde 25,6%, Norge<br />
25,4% og Finland 20,2%. Ser man andel/mix<br />
i eget land er utenlandskmarkedet viktigst for<br />
de danske <strong>hotell</strong>ene hvor dette markedet står<br />
for 47,4% av alle gjestedøgn. I Norge står de<br />
utenlandske gjestene for 27,8% av alle gjestdøgn,<br />
i Finland 27,5% og Sverige 23,5%.<br />
I 2005 ble det registrert en 5,5% fl ere utenlandske<br />
gjestedøgn i Norden. Danmark og<br />
Sverige hadde den største økningen på h.h.v.<br />
8,3% og 6,3%.<br />
33
34<br />
Horwath Consulting<br />
SIAS takker Thon Hotel Terminus<br />
i Oslo for tilliten.<br />
Design, prosjekt og leveranse av SIAS<br />
SIAS takker Rica Maritim Hotel<br />
i Haugesund for tilliten.<br />
Design, prosjekt og leveranse av SIAS<br />
SIAS designer, prosjekterer<br />
og leverer komplette<br />
innredninger til <strong>hotell</strong>- og<br />
restaurant markedet.<br />
St. Olavsgt. 12, O165 OSLO<br />
Tlf.: 22 36 80 80 www.sias.net sias@sias.net
4.5.2 De største kjedene i Norden<br />
Scandic/Hilton største kjede målt etter antall rom – Choice størst i antall <strong>hotell</strong>er<br />
Horwath Consulting<br />
Sverige Norge Danmark Finland Totalt Gj. sn.<br />
Antall Antall Antall Antall Antall ant. rom<br />
Pr. 16.09.06 <strong>hotell</strong> rom <strong>hotell</strong> rom <strong>hotell</strong> rom <strong>hotell</strong> Rom <strong>hotell</strong> rom pr. <strong>hotell</strong><br />
Scandic/Hilton 67 12954 15 2670 20 3324 21 3756 123 22704 185<br />
Choice 60 8046 71 8717 17 2235 4 459 152 19457 128<br />
Rezidor SAS 28 4367 22 5283 12 2216 71) 1817 69 13683 198<br />
Rica 10 1407 68 8756 0 0 0 0 78 10163 130<br />
Best Western 61 5827 17 1150 16 1423 13 800 107 9200 86<br />
First 36 4470 9 985 6 1196 0 0 51 6651 130<br />
Sum storkjeder 267 37071 202 27561 71 10394 45 6832 580 81858 141<br />
Kilde: Kjedene og Horwath Consulting. Oppdatert per. september 06<br />
1) Driftes av Sokos Hotels som i tillegg drifter 39 <strong>hotell</strong>er i Finland under eget varemerke<br />
Best Western har vokst mest i Norden det siste<br />
året. Veksten har først og fremst kommet i<br />
Sverige. Det er bl.a. mange tidligere Ramada<br />
<strong>hotell</strong> som har konvertert til Best Western.<br />
De to største, Choice og Scandic/Hilton har<br />
ekspandert med i overkant av 4% i antall disponible<br />
rom. Rica har hatt den største reduksjonen.<br />
Dette skyldes først og fremst frafall av<br />
de tidligere partner<strong>hotell</strong>ene i Sverige.<br />
4.5.3 Nordiske allianser<br />
De største kjedene opererer nå i fl ere eller<br />
alle nordiske land. Dette har medført at tid-<br />
ligere allianser mellom de ulike aktørene i<br />
Norden har blitt mindre viktig de siste årene.<br />
Det samarbeides imidlertid fremdeles på<br />
enkelte områder hvor den enkelte kjede<br />
har behov for å styrke sine produkter og<br />
distribusjon. I Skanplus HotelPass inngår<br />
bl.a. Norlandia, Thon, Restel (Finland), Elite<br />
(Sverige) og Best Western (Sverige). Rica<br />
samarbeider med Arp-Hansen (Danmark)og<br />
Restel (Finland) på sitt feriepass. I tillegg inngår<br />
fl ere av kjedene i ulike eksterne lojalitetsprogram,<br />
for eksempel SAS Eurobonus.<br />
Elite Hotels og Thon Hotels samarbeider også<br />
om sine ordinære bonusprogram. Elite har<br />
også Arp-Hansen som samarbeidspartner i<br />
sitt program. Sokos samarbeider med Rezidor<br />
SAS på sitt lojalitetsprogram. First og Comwell<br />
(Danmark/Sverige/Norge) samarbeider om<br />
First Member.<br />
Det er primært i de ulike markedsprogrammene<br />
det fremdeles er noe samarbeid mellom<br />
ulike kjeder. På salgssiden er samarbeidet<br />
svært begrenset.<br />
35
36 Horwath Consulting<br />
5 Eiendomsselskaper i norsk <strong>hotell</strong>næring<br />
5.1 Oversikt over eiendomsselskapenes <strong>hotell</strong>er i Norge<br />
Olav Thon er fortsatt ”sjefen” som eier av <strong>hotell</strong>er i Norge<br />
Driftskjede Antall Antall rom Gj.sn.ant.rom Romandel i Romandel<br />
Eiendomsselskaper <strong>hotell</strong>er pr. <strong>hotell</strong> Norge 10 største<br />
Olav Thon Gruppen 1) Rb 38 5 491 145 8% 29%<br />
Norgani C,Sc,Ri 12 2 191 183 3% 12%<br />
Vital Eiendom C,SA 12 2 037 170 3% 11%<br />
Wenaasgruppen C,Ri,SA 10 1 924 192 3% 10%<br />
Rica Eiendom Ri 15 1 874 125 3% 10%<br />
KLP Eiendom SA,Sc 5 1 539 308 2% 8%<br />
Norlandia N 22 1 479 67 2% 8%<br />
Eiendomsspar/Victoria Eiendom 2) Ri,C 9 1 453 161 2% 8%<br />
Host F 5 581 116 1% 3%<br />
Home Properties (Capona) C,Sc 3 332 111 0% 2%<br />
Sum store eiere 131 18 901 144 28% 100%<br />
Norge totalt 1136 67 523 59 100%<br />
Kilde: Respektive eiendomsselskaper<br />
Rb = Rainbow, C = Choice, F= First, RI = Rica, SA = Radisson SAS, N = Norlandia, Sc = Scandic<br />
1) Inkluderer to <strong>hotell</strong>er som eies med 50%<br />
2) Inkluderer to <strong>hotell</strong>er som eies med 50% og 75%<br />
De ti største <strong>hotell</strong>eiendomsselskapene eier<br />
12% av <strong>hotell</strong>ene i Norge, og 28% av landets<br />
<strong>hotell</strong>rom. Oversikten er ajourført ultimo<br />
august 2006. Dette er sammenfallende med<br />
fjoråret.<br />
Norgani Hotels, som var en ny stor aktør i<br />
2005, har ytterligere forsterket sin posisjon<br />
i 2006. I tillegg eier Norgani Hotels mange<br />
<strong>hotell</strong>er i Sverige, Danmark og Finland, se<br />
nedenfor.<br />
Olav Thon er fortsatt på toppen blant eierne<br />
av <strong>hotell</strong>eiendommer i Norge. Olav Thon<br />
Gruppen eier 8% av landets <strong>hotell</strong>rom, og i<br />
tillegg har selskapet fi re <strong>hotell</strong>er i Belgia og<br />
Nederland.<br />
Wenaasgruppen solgte i fjor fl ere <strong>hotell</strong>er til<br />
Norgani, og falt dermed ned fra sølvplass til<br />
4 plass på oversikten. Wenaasgruppen eier<br />
dessuten 5 <strong>hotell</strong>er i København.<br />
Vital Eiendom har, ved siden av <strong>hotell</strong>ene i<br />
Norge, også store <strong>hotell</strong>er i Sverige (Stockholm<br />
og Göteborg).<br />
5.2 Norske eiere dominerer i Sverige<br />
De største einedomsbesitterne av <strong>hotell</strong> i Sverige, Danmark og Finland<br />
Antall <strong>hotell</strong>er<br />
Eiendomsselskaper Sverige Danmark Finland Sum<br />
Norgani 1) 42 7 2 51<br />
Pandox 23 1 24<br />
Dividum 32 32<br />
Home Properties 17 17<br />
Kapiteeli 1) 17 17<br />
Host 11 2 13<br />
Tapiola 12 12<br />
Nordisk Renting<br />
Antall <strong>hotell</strong>er desember 2005<br />
4 2 6<br />
Kilde: Home Propereties/respektive selskap<br />
1) Norgani kjøpte i tillegg 15 <strong>hotell</strong>er og et kongressenter sommeren 2006 i Finland, fra Kapiteeli<br />
Norgani er den største <strong>hotell</strong>eieren i disse tre<br />
landene, og dermed også den største eieren<br />
i hele Norden. Pr. 31.07.06 eier Norgani 79<br />
<strong>hotell</strong>er inklusive <strong>hotell</strong>ene i Norge.<br />
De norske investorene Eiendomsspar og Petter<br />
G. Sundt står bak Pandox og Petter Stordalen<br />
har kontrollen i Home Properties, mens Host<br />
kontrolleres av Asmund Haare.
6 Vurdering av lønnsomhet i <strong>hotell</strong>næringen<br />
6.1 Ulike driftsmodeller<br />
Lønnsomhetsvurderinger i <strong>hotell</strong>næringen er<br />
kompliserte. I de senere årene har strukturen i<br />
<strong>hotell</strong>næringen endret seg betydelig. Dette innebærer<br />
bl.a. at vurdering av det enkelte <strong>hotell</strong><br />
alene ikke sier alt om næringens lønnsomhet. I<br />
dette kapitlet gir vi en grov oversikt over hvilke<br />
problemstillinger dette innebærer.<br />
Alternative organiseringsmodeller for <strong>hotell</strong>drift<br />
6.2 Interessentgrupper i<br />
<strong>hotell</strong>næringen<br />
De eierintegrerte kjedene er først og fremst<br />
opptatt av driften av <strong>hotell</strong>ene, og det er i<br />
den sammenheng kjedebildet har oppstått.<br />
Eiendommene eies oftere av egne eiendomsinvestorer<br />
enn av kjedene, selv om det<br />
heller ikke er unormalt at kjedene gjennom<br />
separate juridiske enheter også eier disse.<br />
Verdiskapningen innen næringen skjer derfor<br />
i ulike selskaper og på ulike nivåer, som igjen<br />
medfører uoversiktlighet av kontantstrømmene<br />
i systemet. For å vurdere <strong>hotell</strong>næringens<br />
lønnsomhet må altså lønnsomheten hos<br />
tre aktører vurderes – eiendomsselskapene,<br />
<strong>hotell</strong>ene og kjedene.<br />
En slik total vurdering er en svært omfattende<br />
oppgave fordi informasjon kan være svært<br />
vanskelig tilgjengelig. Eksempelvis driver<br />
Tidligere var <strong>hotell</strong>et som oftest ett selskap,<br />
der huseier også var ansvarlig for driften. I<br />
noen tilfeller kunne <strong>hotell</strong>et etter hvert være<br />
tilknyttet en frivillig gruppering/kjede (eks.<br />
Best Western, som i dag fortsatt har en betydelig<br />
utbredelse). Skissen nedenfor viser fi re<br />
ulike hovedmodeller, som samtidig representerer<br />
en grov historisk utvikling (det må<br />
understrekes at alle alternativene naturligvis<br />
mange av <strong>hotell</strong>eiendomsselskapene også<br />
med andre typer eiendom, mens <strong>hotell</strong>kjedene<br />
ofte driver <strong>hotell</strong>er i fl ere land. Driften av<br />
<strong>hotell</strong>ene er enten organisert i egne juridiske<br />
enheter eller fl ere <strong>hotell</strong>er i samme selskap,<br />
noe som gjør det vanskelig å kunne fi nne ut<br />
av lønnsomheten i det enkelte <strong>hotell</strong>.<br />
Nedenfor vises et tenkt eksempel på kontantstrømmene<br />
2 i et slikt enkeltforhold, der kjeden<br />
leier <strong>hotell</strong>et av et eiendomsselskap og driver<br />
dette som et eget datterselskap til kjeden:<br />
Forutsetninger basert på undersøkelsen<br />
60-100 rom:<br />
Antall <strong>hotell</strong>rom 100<br />
Omsetning (losji 60%, F&B 40%) Kr. 26.000.000<br />
Husleie til eiendomsselskap 22% av omsetn.<br />
Adm./marketingfee <strong>hotell</strong> til kjede 5% av omsetn.<br />
Hotelldriftsselskapets kontantstrøm 5% av omsetn.<br />
Horwath Consulting<br />
fi nnes fortsatt). De to nederste alternativene<br />
er vanlige i dag, for henholdsvis <strong>hotell</strong> med<br />
frivillig eller franchise kjededeltagelse og en<br />
integrert kjedemodell, slik de fl este større kjedene<br />
i Norge opererer 1 . I denne siste modellen<br />
eier kjeden <strong>hotell</strong>driftsselskapet og leier<br />
<strong>hotell</strong>bygningen med inventar/utstyr.<br />
Fordelingen av brutto kontantstrøm mellom de<br />
tre interessentene ser dermed slik ut:<br />
1000kr %<br />
Eiendomsselskapet 5.700 68<br />
Hotellet (driftsselskapet) 1.300 16<br />
Kjeden 1.300 16<br />
Sum 8.300 100<br />
Med <strong>hotell</strong>driftsselskapet eiet av kjeden, fordeler<br />
brutto kontantstrøm seg med 68/32 til<br />
henholdsvis eiendomsselskap og kjede.<br />
Kapittel 3 viser lønnsomheten for <strong>hotell</strong>er av<br />
ulik størrelse. Kapitlene 4 og 5 har mer generelle<br />
betraktninger om kjeder og eiendomsselskaper.<br />
Hvis eiendomsselskapet i eksemplet<br />
har et direkte avkastningskrav på 6%<br />
(avhengig av en rekke faktorer) og netto kontantstrøm<br />
etter 10% eierkostnader, på NOK<br />
5.1 mill, vil leien forrente en investering på<br />
ca. 85 mill. kroner.<br />
1 En femte modell – hvor kjeden driver med managementavtale – er svært vanlig i utlandet, men praktiseres bare i et par tilfeller i Norge. Ved nyetablering av overnatting/<br />
reiselivsanlegg i dag er det også fl ere eksempler på at investeringene i anleggene realiseres med såkalt ”sale-/leaseback” modell, jfr. spesialkapitel i fjorårets utgave av<br />
Norsk Hotellnæring.<br />
2 Kontantstrøm = Løpende driftsinntekter minus løpende driftskostnader<br />
37
38 Horwath Consulting<br />
Som det fremgår av undersøkelsesresultatene<br />
i kapittel 3, utgjør husleien ca. 25% av omsetningen<br />
for alle <strong>hotell</strong>ene som betaler husleie.<br />
Dette gir huseier en andel på ca. 71% av kontantstrømmen.<br />
Husleiens størrelse må vurderes<br />
mot forskjellige kriterier, slik som konsept,<br />
revpar etc., men en gjennomsnittlig husleie<br />
på ca. 25% kan være en utfordring for<br />
driftsselskapene.<br />
6.3 Den vanskelige vurderingen<br />
av det offi sielle regnskapet<br />
I følge årsregnskapene fra <strong>hotell</strong>næringen<br />
presenteres til dels store resultatforskjeller<br />
som tyder på stor variasjon i lønnsomhetsnivå.<br />
Det er imidlertid viktig å være klar over<br />
at det er en rekke bakenforliggende forhold<br />
som påvirker resultatet. En sammenligning og<br />
normalisering av resultatene er avhengig av<br />
mange faktorer, slik som:<br />
• Regelverket for utgiftsføring/aktivering av<br />
utskiftninger/påkostninger etc. er relativt<br />
fl eksibelt og består mye av skjønn. Vårt<br />
inntrykk er at vurderingene ofte er avhengig<br />
av det enkelte års driftsresultat. En<br />
viktig indikator for vurdering av lønnsomhet<br />
er vedlikeholdskostnadene (jfr. avsnitt<br />
3.7).<br />
7 NYE HOTELLPROSJEKTER<br />
Hittil i 2006 har én nyåpning funnet sted -<br />
Clarion Collection Havnekontoret i Bergen.<br />
Thon Hotels åpner et 1000-sengs <strong>hotell</strong> på<br />
Gardermoen i november og fl ere står for tur<br />
Nye <strong>hotell</strong>er<br />
• Hotellanleggets alder gir forskjeller i<br />
avskrivningsbeløpet. Nye anlegg har store<br />
avskrivninger mot eldre eiendommer som<br />
delvis er avskrevet. Tilsvarende forhold<br />
gjelder også for fi nanskostnadene.<br />
• I personlig eiet <strong>hotell</strong> (kanskje vært i<br />
familien i generasjoner) er motivet ofte<br />
ikke størst mulig overskudd presentert i<br />
regnskapet. Her reinvesteres ofte mye av<br />
overskuddet for å opprettholde/øke kvalitet<br />
og standard. Motsatt fremkommer<br />
ikke alltid eierlønn fullt ut i regnskapet,<br />
noe som bedrer det bokførte resultatet.<br />
i året som kommer. Det er fremdeles færre<br />
<strong>hotell</strong>er enn i toppåret 1997, men senge -og<br />
romkapasiteten er større.<br />
• I kjede<strong>hotell</strong>ene kan det være en del<br />
interne overføringer og konsernoverføringer<br />
som påvirker resultatet.<br />
• Det foretas ulike disposisjoner for å oppnå<br />
gunstigst mulig skatteposisjon.<br />
Generelt sett er inntrykket at mindre og personlig<br />
eide <strong>hotell</strong>er ofte fremstår med relativt<br />
svakere årsresultater enn for eksempel de<br />
store <strong>hotell</strong>kjedene. Dette kan ha sammenheng<br />
med at det er viktig for kjeden å vise<br />
gode resultater overfor de ulike interessentgruppene.<br />
Kapasitetsøkning skjer både i form av bygging<br />
av nye <strong>hotell</strong>er og utvidelse av eksisterende.<br />
Sted Hotell Kjede Rom totalt Ca. åpning<br />
Bergen Clarion Collection Havnekontoret Choice 116 Åpnet mai 2006<br />
Fredrikstad Radisson SAS Hotel Fredrikstad Rezidor SAS 155-170 Feb. 07<br />
Flesland Clarion Hotel Bergen Airport Choice 200 Vår 07<br />
Gardermoen Thon Conference Thon 300 Aug. 07<br />
Gardermoen Thon Budget Thon 260 Nov 06<br />
Kragerø Quality Spa&Resort Kragerø Choice franchise / Estatia Resort 230 Mars 07<br />
Stiklestad Stiklestad Hotell Rica Partner 56 Vår 07<br />
Ulsteinvik Quality Hotel Ulstein Choice 93 Mars 07
Igangsatte utvidelser 1<br />
Sted Hotell Kjede Antall rom Nye rom Ca. åpning Anmerkning<br />
Mange ønsker å bygge <strong>hotell</strong> i<br />
Kristiansund<br />
Horwath Consulting<br />
Alta Rica Hotell Alta Rica 241 82 Høst 07 Landsmøtesal med plass til 650 pers.<br />
tilknyttet Nordlysbadet.<br />
Bergen Rica Travel Hotell Rica 160 15-20 2007 Utvidelse med rom.<br />
Gardermoen Quality Airport Hotel Gardermoen Choice 326 115 åpnet Nye rom, utvidet kurs/konferansesaler<br />
med plass til 830 pers., ny bar og rest.<br />
Gardermoen SAS Radisson Airport Hotel Gardermoen Rezidor SAS 503 153 Feb. 07 Plenumssal for 400 pers.<br />
Grimstad Rica Grimstad Hotell Rica 100 50 Sept. 07 Ny møtesal til 50 personer, går fra<br />
”Rica partner” til Rica.<br />
Kvinesdal Nye Utsikten 100 76 Sept 07 Gammelt <strong>hotell</strong> rives og nytt bygges.<br />
Golf- og Konferanse<strong>hotell</strong><br />
Oslo City Terminus Thon 159 38 Mars 07 Nye rom med vekt på juniorsuiter og<br />
superiorrom<br />
Oslo Rica Helsfyr Hotell Rica 207 92 Nov 07 Auditorium for 90 pers.,<br />
relax-avdeling og nye møterom.<br />
Stavanger Quality Airport Hotel Stavanger Choice 273 99 åpnet Utvider med rom, konferansefasiliteter<br />
og ny storsal med plass til 500 pers.<br />
Tromsø Radisson SAS Tromsø Rezidor SAS 271 76 Juni 07 Utvider med rom, konferansefasiliteter,<br />
ny resepsjon og lobbybar.<br />
Værnes Rica Hell Hotell Rica 380 136 åpnet To <strong>hotell</strong> er slått sammen<br />
og utvidet antall rom.<br />
1 Kjente utvidelser på mer enn 35 rom.<br />
I tillegg til de ”sikre” nye og utvidelsene<br />
ovenfor har vi ytterligere registrert over 30<br />
nye prosjekter. Mange av disse vil sikkert ikke<br />
bli realisert. Eksempelvis er det seks nye prosjekter<br />
bare i Kristiansund (se ramme).<br />
I kapitel 2 er vist oversikt over tilbud, etterspørsel,<br />
kapasitetsutnyttelse og prisbildet i<br />
Norge. Gjennomsnittskapasitetsutnyttelsen er<br />
på 52,1% i 2005 og gjennomsnittlig oppnådde<br />
priser er relativt lave. Kapasitetsutnyttelsen<br />
i byer er høyere enn i landdistrikter, mens<br />
Forventet ny <strong>hotell</strong>kapasitet<br />
Etterspørselen har de siste to år vokst med ca.<br />
5%. Det ser derfor ut til at det økede tilbudet<br />
vil absorberes av den økende etterspørselen<br />
prisnivået ikke er så forskjellig. Nye prosjekter<br />
med slike priser og kapasitetsnivåer som for<br />
gjennomsnittet lar seg normalt ikke realisere<br />
økonomisk. Generelt sett blir det vanskelig<br />
for nye <strong>hotell</strong>prosjekter, dersom de ikke<br />
representerer et nytt tilbud med mulighet til<br />
å tiltrekke seg helt nye gjestegrupper, som<br />
ikke fi nnes på destinasjonen i dag.<br />
Basert på registrerte prosjekter har vi laget en<br />
oversikt som viser sannsynlig tilvekst av rom<br />
de nærmeste årene.<br />
Ny kapasitet (rom)<br />
2006 2007 2008 2009<br />
Sikre nye prosjekter 375 1039<br />
Igangsatte utvidelser 469 587<br />
Besluttede prosjekter 871 400<br />
Andre nye prosjekter 1 245 980<br />
Nye utvidelser (est.) 200 200 200<br />
Sum 844 1826 1316 1580<br />
Totalt antall rom i Norge: 67000 68344 70170 71486 73066<br />
% økning totalt 1,3 % 2,7 % 1,9 % 2,2 %<br />
1) forutsatt 10% av kjente prosjekter i 2008, 40% i 2009<br />
Kilde: Horwath Consultings estimater<br />
på sikt. Økningen i tilbudet av <strong>hotell</strong>rom fordeler<br />
seg imidlertid ikke likt over hele landet,<br />
geografi ske skjevheter kan oppstå.<br />
Kristiansund har i dag 5 <strong>hotell</strong>er med til<br />
sammen 346 rom. Alle <strong>hotell</strong>ene ligger<br />
i sentrum av byen. Kapasitetsutnyttelsen<br />
har steget jevnt de siste år fra 51,4% i<br />
2004 til 62,7% i 2005. Per august 2006 ligger<br />
den på 66,8%. Hotellene i byen hadde<br />
i 2005 60% yrkestrafi kk, 22% ferie/fritidstrafi<br />
kk og 7% kurs/konferanse.<br />
Det er intet <strong>hotell</strong>tilbud ved fl yplassen<br />
som ligger ca. 6 km fra sentrum, og det<br />
kan synes som det er behov for et <strong>hotell</strong><br />
med større kurs/konferansefasiliteter enn<br />
det som tilbys i dag, bl.a. på grunn av<br />
øket trafi kk i oljerelatert virksomhet.<br />
Nå er byggelysten stor i byen. Hele seks<br />
prosjekter - mer eller mindre konkrete –<br />
er nå lansert i media:<br />
· Flyplassen Kvernberget – Marriott<br />
· Kirketomta på Kirkeøya i sentrum –<br />
Thon<br />
· Devoldholmen på Kirkeøya i sentrum –<br />
Thon<br />
· Kvernberget ved fl yplassen –<br />
”Noah’s Ark”<br />
· Gomalandet – <strong>hotell</strong> i tilknytning til<br />
Fotballstadion Atlanten og<br />
Atlanterhavsbadet<br />
39
40 Horwath Consulting<br />
8 Spesialtema: Morgendagens <strong>hotell</strong> – viktige utviklingstrekk<br />
8.1 Innledning<br />
I dette kapitlet ser vi på utfordringer og muligheter<br />
i forbindelse med planlegging av nye<br />
<strong>hotell</strong>er (og større moderniseringer av eksisterende<br />
<strong>hotell</strong>).<br />
Vi har ingen ambisjon om å presentere futuristiske<br />
arkitektoniske løsninger. Derimot ser<br />
vi på krav til utforming av nye <strong>hotell</strong>er. Dette<br />
gjøres med bakgrunn i forventede trender og<br />
utviklingstrekk som er viktig for fremtidsrettet<br />
<strong>hotell</strong>drift. Flere av disse utviklingstrekkene<br />
underbygger forventninger om relativt betydelige<br />
endringer i fremtidige <strong>hotell</strong>konsepter<br />
(se også kapittel 2 i Norsk Hotellnæringrapportene<br />
fra 2004 og 2005. Her er det lagt<br />
spesiell vekt på trender og utviklingstrekk av<br />
betydning for <strong>hotell</strong>).<br />
I en situasjon med mange nye <strong>hotell</strong>prosjekter<br />
(se kapittel 7) er utfordringer og muligheter<br />
i forbindelse med <strong>hotell</strong>utvikling et særlig<br />
aktuelt tema.<br />
Dette er også et viktig arbeidsområde for<br />
Horwath Consulting. Gjennom etableringsundersøkelser<br />
(feasibility studies) for nye prosjekter<br />
og andre <strong>hotell</strong>utviklingsoppdrag har<br />
vi betydelig erfaringsbakgrunn fra hele landet.<br />
Kobling av forventede utviklingstrekk,<br />
markedsmuligheter og økonomiske realiteter<br />
er stikkord i utviklingssammenheng.<br />
8.2 Evolusjon eller revolusjon<br />
8.2.1 Et lite tilbakeblikk<br />
Når man skal beskrive morgendagens <strong>hotell</strong><br />
er det greit med et lite tilbakeblikk. Hvordan<br />
har utviklingen vært? Er det for eksempel forskjell<br />
på <strong>hotell</strong>ene i dag og <strong>hotell</strong>ene for 10<br />
eller 20 år siden?<br />
Hvis vi tar for oss det fysiske <strong>hotell</strong>produktet<br />
er de synlige forskjellene, med noen få unntak,<br />
ikke så store. Selve <strong>hotell</strong>rommet er relativt<br />
likt. Interiøret er tilpasset et mer effektivt<br />
renhold. Ferietrafi kken er viktigere, og det er<br />
sjeldnere med enkeltrom. Internett-tilgang er<br />
oftest på plass.<br />
I fellesrommene er det skjedd noe større endringer.<br />
Serveringsarealet er kanskje noe mer<br />
innskrenket, mens møtearealene er større og<br />
med audiovisuelle hjelpemidler.<br />
Ser vi på drift/organisasjon/eierskap, er det<br />
skjedd store endringer siden kjedenes inntreden<br />
i det norske markedet for ca. 30 år siden.<br />
Mens det tidligere stort sett dreide seg om to<br />
interessentgrupper – <strong>hotell</strong>et og gjestene, er<br />
det normale i dag fi re-fem interessentgrupper<br />
– gjestene, bedrifter/organisasjoner (gjestenes<br />
arbeidsgiver), <strong>hotell</strong>et, kjeden og eiendomsselskapet.<br />
Det fi nnes rundt 30 kjedevaremerker<br />
og 4 store kjedeselskaper med til<br />
sammen over halvparten av omsetningen. Og<br />
det skjer årlige, relativt store, strukturelle endringer.<br />
Disse forholdene er nærmere behandlet<br />
i kapitlene 4, 5 og 6 i denne rapporten.<br />
Et viktig moment i denne sammenheng er at<br />
det er ikke bare <strong>hotell</strong>siden som fremstår mer<br />
samlet (kjeder). Også på gjestesiden har det<br />
skjedd en utvikling bort fra individuelle personers<br />
direkte avtaler med individuelle <strong>hotell</strong>er,<br />
til at store deler av <strong>hotell</strong>omsetningen i dag<br />
(for yrkesreiser, møter) styres gjennom fi rmaavtaler<br />
eller andre typer samarbeidsopplegg.<br />
Ved første øyekast er inntrykket av lønnsomheten<br />
det samme som det har vært i mange<br />
år – gjennomsnittlig ca. 50% belegg og relativt<br />
beskjedent igjen på bunnlinjen av <strong>hotell</strong>regnskapet.<br />
For å ta stilling til <strong>hotell</strong>-lønnsomhet<br />
må man imidlertid se på de ulike interessentgruppene,<br />
herunder eksempelvis bindingen<br />
<strong>hotell</strong>-kjede og avtalen kjeden-eiendomsselskap.<br />
Jfr. også kapittel 3.<br />
Det er fortsatt et stort antall <strong>hotell</strong>er som er<br />
individuelt eiet og drevet. Heller ikke for disse<br />
er det lett å måle lønnsomhet direkte fra<br />
regnskapet. For mange slike <strong>hotell</strong>er er driften<br />
idealistisk eller en form for livsstil.<br />
Et viktig forhold når det gjelder lønnsomhet<br />
er imidlertid effektivitet. Norske <strong>hotell</strong>er er<br />
gjennom årene blitt vesentlig mer effektive,<br />
for eksempel målt i antall solgte romdøgn per<br />
årsverk, jfr. nærmere i kapittel 3.4. Norske<br />
<strong>hotell</strong>er ligger i dag i toppen internasjonalt<br />
målt etter effektivitet. En del av effektivitetsforbedringen<br />
skyldes naturligvis endringer i<br />
det fysiske <strong>hotell</strong>produktet og ny teknologi.<br />
Ofte er imidlertid dette ikke direkte synlig<br />
overfor gjesten.<br />
Som en oppsummering på siste 10 – 20<br />
års utvikling kan sies at <strong>hotell</strong>et som sådan<br />
har gjennomgått en ”forsiktig evolusjon”.<br />
Samtidig er man kommet til et punkt der<br />
mye er i ferd med å skje både når det gjelder<br />
innhold, utforming og fi nansiering. Det<br />
nærliggende eksemplet i denne sammenheng<br />
er Quality Holmsbu Hotel & Spa ved<br />
Drammensfjorden. Innholdsmessig som ett av<br />
de første <strong>hotell</strong>ene med et stort spa-anlegg,<br />
uformingsmessig med leiligheter i stedet for<br />
<strong>hotell</strong>rom og som fi nansieringsløsning såkalt<br />
sale/leaseback i stedet for ordinær fi nansiering.<br />
Samtidig var <strong>hotell</strong>et det eneste helt nye<br />
<strong>hotell</strong>et i 2004 og markerte starten på satsing<br />
på ny <strong>hotell</strong>kapasitet etter fl ere års stillstand<br />
som følge av den markedsmessige nedturen i<br />
årene rundt årtusenskiftet.<br />
8.2.2 Trenger vi fl ere <strong>hotell</strong>er?<br />
Flertallet av norske <strong>hotell</strong>er har belegg mellom<br />
40 og 60%. Dette indikerer ikke noe stort<br />
behov for nye <strong>hotell</strong>er og i hvert fall ikke noe<br />
særlig mer av det samme.<br />
Det har vært en betydelig sanering i <strong>hotell</strong>næringen<br />
de senere år. Sammenligner man<br />
med 10 år tilbake, er det ca. 100 færre <strong>hotell</strong>er,<br />
men omtrent det samme antallet rom.<br />
I media lanseres stadig nye <strong>hotell</strong>planer. Det<br />
er imidlertid relativt få av disse som blir realisert.<br />
I kapittel 7 er gitt en oversikt over nye<br />
prosjekter og forventet kapasitetsøkning i de<br />
nærmeste årene. Studerer man disse tallene<br />
nærmere, fremgår det at det neppe blir<br />
mer enn en årlig romtilvekst på 3-4%. Med<br />
Norges reiselivspotensial bør dette ikke være<br />
mer enn det som kan spises opp av den årlige<br />
markedsveksten. På den enkelte destinasjon<br />
som får nye prosjekter, vil effekter og betydning<br />
imidlertid kunne være dramatisk. Når<br />
kanskje kapasiteten øker med 30-40% over<br />
natten, har naturligvis et nytt prosjekt betydelige<br />
konsekvenser for de eksisterende <strong>hotell</strong>ene<br />
i området. Hvis ikke det nye prosjektet<br />
representerer noe nytt og klarer å tilføre betydelig<br />
ny trafi kk til stedet.
8.3 Momenter som påvirker<br />
utviklingen<br />
8.3.1 Viktige trender og utviklingstrekk<br />
Trender og utviklingstrekk<br />
Generelt<br />
• Tidsklemme<br />
• Enkelhet og kontroll<br />
• Brand Generation<br />
Reiselivsutvikling<br />
• Ferie/fritidsreiser forventes å øke raskest<br />
fremover<br />
• Yrkesreisende prøver å ikke reise<br />
• MICEET i vekst<br />
• ”Fired if nok wired”<br />
• Reiser som motvirker stress<br />
Hotellutvikling<br />
• Hotellkjeder/profi l<br />
• Økende interesse for hytte/leiligheter<br />
• Nisjeorienterte tilbud med inkluderende<br />
opplevelser<br />
• Spa/wellness<br />
• Matkultur<br />
Hotellenes omverden er i stadig forandring.<br />
Det er viktig å identifi sere hvilke trender og<br />
utviklingstrekk som vil påvirke <strong>hotell</strong>utviklingen.<br />
a) Generelle utviklingstrekk<br />
De tre punktene tidsklemme, enkelhet og<br />
kontroll og ”brand generation” listet i rammen<br />
ovenfor har sammenheng. Flere og fl ere<br />
kjenner at tiden ikke strekker til i det daglige,<br />
og man havner i ”tidsklemme”. Dette betyr at<br />
mange er villig til å kjøpe løsninger som gjør<br />
livet enklere. Spesielt gjelder dette de med<br />
god inntekt.<br />
Selv om ting skal være enkelt, ønsker man<br />
ikke å gi fra seg all kontroll. Varemerker som<br />
man kjenner og kan identifi sere seg med blir<br />
derfor viktigere. Enklere løsninger kan også<br />
bety større etterspørsel etter pakkede tilbud<br />
både på <strong>hotell</strong>et, stedet og for hele reisen.<br />
Prisen på pakken er imidlertid ikke lenger det<br />
viktigste, men at tilbudet er enkelt og tilgjengelig.<br />
b) Reiselivsutvikling<br />
Det er forventet at ferie/fritidsreiser vil øke<br />
raskest. Flere av de internasjonale varemerkene<br />
forbundet med by<strong>hotell</strong>er tilpasser seg<br />
dette og bygger resortanlegg.<br />
Det ser ut til at det blir stadig mer tungvindt å<br />
reise i noen sammenhenger. Dette innebærer<br />
at ikke helt strengt nødvendige yrkesreiser vil<br />
kunne forsvinne. Teknologiske møtemuligheter<br />
kan overta.<br />
Samtidig krever de fl este å kunne være løpende<br />
tilgjengelig under reiser både på telefon<br />
og nett. Online-tilgjengelighet vil være et<br />
must (”fi red if not wired”).<br />
De senere år har spareiser og cruise vært de<br />
hurtigstvoksende reisesegmentene. Det antas<br />
at reiser som motvirker stress stadig vil være<br />
i vekst.<br />
Forventet vekst gjelder også for MICEET-markedssegmentene<br />
1 .<br />
c) Hotellutvikling<br />
Det forventes at <strong>hotell</strong>etterspørselen vil være<br />
sterkest for ”upmarket-tilbud” og enklere tilbud,<br />
mens mellomklasse-etterpørselen vil<br />
stagnere.<br />
Slike polariseringstrender er synlige på fl ere<br />
områder, som kjedevaremerker mot sterke<br />
individuelle varemerker (gjerne i noen markedssegmenter).<br />
Eller i serveringssammenheng,<br />
der ”det gode måltid” foretrekkes den<br />
ene dag, mens ”beitemarkedstilbudene”<br />
(eksempelvis fastfood) foretrekkes den neste.<br />
Samtidig er mat viktigere. En spennende matopplevelse<br />
i <strong>hotell</strong>et er et fortrinn med økt<br />
interesse for matkultur.<br />
”The brand generation” er naturligvis viktig for<br />
sterke kjedevaremerker. Men ikke bare disse.<br />
Merkestyrke for det individuelle <strong>hotell</strong>et kan<br />
være like viktig i mange markedssegmenter.<br />
Ønske om frihet og mer uformell stil, betyr<br />
økende interesse for hytter/leiligheter. Dette<br />
gjelder ikke bare i resortsammenheng, men<br />
også for byreiser.<br />
1 MICEET = (Meetings, Incentives, Congress, Events, Exhibitions, Technical visits)<br />
2 Her beskrives utforming generelt. Størrelse, beliggenhet og tomtens beskaffenhet vil kunne påvirke løsningene.<br />
Horwath Consulting<br />
Parallelt med store og omfattende anlegg fi nnes<br />
markedssegmenter for nisjeorienterte<br />
overnattingstilbud, gjerne med naturbasert<br />
opplevelsestilbud integrert.<br />
8.3.2 Krav til større effektivitet<br />
Vi har ovenfor og i kapittel 3.4 vist at norske<br />
<strong>hotell</strong>er i dag ligger i effektivitetstoppen. Fra<br />
1998 til 2005 har antall solgte romdøgn per<br />
årsverk økt med hele 58% til 758 romdøgn.<br />
Noe av denne forbedringen kan nok tilskrives<br />
”en dyd av nødvendighet” i forbindelse med<br />
nedturen i <strong>hotell</strong>markedet rundt årtusenskiftet.<br />
Det er naturligvis en sammenheng mellom<br />
<strong>hotell</strong>ets tilbud, servicegrad og dette effektivitetsmålet.<br />
Noen hevder at for mange <strong>hotell</strong>er<br />
er man gått for langt eller at det i hvert fall<br />
ikke er særlig mer å hente på effektivitetsforbedring<br />
når det gjelder bemanning.<br />
Det er imidlertid helt sikkert mer å hente<br />
gjennom bedret logistikk/systemer/de myke<br />
verdier. Utfordringen er å klare dette samtidig<br />
som man har et markedsorientert tilbud.<br />
Å bygge nytt eller å gjøre større endringer i<br />
eksisterende <strong>hotell</strong>er er kostnadskrevende i<br />
Norge. Det å sikre effektivitet gjennom mulighet<br />
for gode logistikkfunksjoner og fl eksibel<br />
betjening er derfor oftest nøkkelen til lønnsomhet.<br />
8.4 Effektivitet og markedsorientering<br />
– utfordringer og<br />
muligheter<br />
8.4.1 Fleksibel drift<br />
a) Utforming 2<br />
De fl este <strong>hotell</strong>er opplever store svingninger<br />
både i overnattings- og serveringsbesøk. Se<br />
eksempelvis avsnitt 3.2.2. d) med oversikt<br />
over svingninger i antall fulle dager. Hoteller<br />
med 60% belegg kan ha 100 helt fulle dager.<br />
Lønnsomhet betyr bl.a. å kunne tilpasse seg<br />
41
42 Horwath Consulting<br />
store svingninger. De fl este <strong>hotell</strong>er har imidlertid<br />
en fysisk utforming som mer er tilpasset<br />
stort besøk (”Holmenkollsøndag”), enn de<br />
stille dager (”Blåmandag”). De er det også<br />
mange av.<br />
Hotellutforming<br />
Fellesområdet må ha en utforming som gjør<br />
at <strong>hotell</strong>et kan drives med færrest mulig,<br />
gjerne bare én person, i front og alene i de<br />
stilleste perioder. Samtidig skjer svingninger<br />
raskt også over dagen, slik at det er ønskelig<br />
med enkle muligheter for at kolleger kan trå<br />
til raskt ved behov. En slik løsning er illustrert<br />
i fi guren ovenfor.<br />
Ideelt sett bør alle fellesfunksjoner ligge på ett<br />
plan og med de fi re hovedavdelingene organisert<br />
”rygg mot rygg”. Dette sikrer ikke bare<br />
god kommunikasjon, men gir også mulighet<br />
til effektivitet gjennom bredere stillingsinnhold<br />
(jfr. avsnitt b nedenfor).<br />
For noen kan kanskje ovenstående virke som<br />
selvfølgeligheter, men fortsatt oppleves prosjekter<br />
der eksempelvis restaurant og servering<br />
er lagt på ulike plan.<br />
Videre er det ønskelig med fl eksibilitet mellom<br />
de ulike avdelingsarealene. Vanligst er<br />
det å tenke fl eksibilitet mellom møterom og<br />
møte/selskapsrom i form av fl eksible veggløsninger.<br />
Det er også mulig å tenke seg ulike<br />
lokaler benyttet til ulike formål etter sesong.<br />
Tilsvarende fl eksibilitet er mulig med litt kreativitet<br />
også mellom servering og resepsjon/<br />
lobby og møte- og <strong>hotell</strong>rom.<br />
Figuren viser også en fl eksibel grense mot<br />
opplevelse og mellom ute og inne. (Jfr. nærmere<br />
om dette i avsnittene g og h nedenfor).<br />
b) Fleksible system- og organisasjonsløsninger<br />
Store svingninger i belegg og besøk innebærer<br />
også behov for personale med bredere roller.<br />
Hotellorganisasjonen blir mer som et fotballag<br />
som spiller ”totalfotball” 3 . Flere <strong>hotell</strong>er jobber<br />
etter slike prinsipper i dag. Eksempelvis hvis<br />
behovet er kun én person på vakt, må denne<br />
kunne både håndtere <strong>hotell</strong>resepsjonen, tappe<br />
en øl og servere en enkel rett. Tilsvarende<br />
på dager med stort trykk i <strong>hotell</strong>resepsjonen,<br />
bør ansatte i for eksempel administrasjonen<br />
(forsvaret) raskt kunne trå til ved kø i resepsjonen<br />
(angrepet).<br />
Skal slik totalfotballorganisering kunne praktiseres<br />
effektivt, kreves planlegging for dette<br />
ved design av <strong>hotell</strong>et slik det fremgår av<br />
fi guren til venstre med fellesfunksjoner samlet<br />
så nært som mulig rundt resepsjonsfunksjonen.<br />
I et eksisterende <strong>hotell</strong> kan det være vanskelig<br />
å oppnå slik effektivitet uten dramatiske<br />
ombygginger. For nye prosjekter kan tomt,<br />
beliggenhet og størrelse også kreve løsninger<br />
som ikke er helt ideelle i effektivitetssammenheng.<br />
Dette innebærer normalt dyrere drift og<br />
det er vanskeligere å oppnå lønnsomhet.<br />
c) Størrelse<br />
Å planlegge riktig størrelse både når det gjelder<br />
antall rom, serveringsareal og konferanseareal<br />
er vanskelig. Dette er også en utfordring<br />
ved gjennomføring av etableringsundersøkelser<br />
(feasibility studies). Som det fremgår av<br />
fi guren i avsnitt 3.2.2 D med antall fulle dager<br />
og belegg, vil det ofte være riktig å planlegge<br />
et større <strong>hotell</strong> enn det gjestedøgnsgrunnlaget<br />
skulle tilsi. Tapt inntekt på mange fulle<br />
dager er også en del av regnestykket.<br />
Mange <strong>hotell</strong>er oppdaget raskt etter åpning at<br />
møtearealene er for små. Dette kan ha sammenheng<br />
med fl ere forhold. Viktigst er kanskje<br />
at for mange <strong>hotell</strong>er er møtestrukturen<br />
møter med én overnatting, med ankomst<br />
formiddag og arrangement fra lunsj til lunsj.<br />
Dette opplegget krever oftest møtefasiliteter<br />
for to fulle dager og sperrer altså for et<br />
nytt møte med ankomst dagen etter (selv om<br />
<strong>hotell</strong>romkapasiteten er til stede).<br />
Et annet forhold er endring i møtestruktur fra<br />
mer tradisjonelle kurs til arrangementer i alle<br />
MICEET-segmentene. Selv eventarrangemen-<br />
ter som i stor grad kan foregå utenfor selve<br />
<strong>hotell</strong>et, vil kanskje kreve å kunne samles i<br />
plenum for deler av arrangementet.<br />
d) Sesong og innhold<br />
Det norske klimaet innebærer store sesongsvingninger<br />
og endringer i kundegrupper og<br />
markeder. Det ideelle er å kunne ha utnyttelse<br />
av arealene året rundt. Det handler også<br />
om å utnytte omsetningspotensialet. Slik kan<br />
sommerrestauranten skifte til weekendpub<br />
og/eller møtested for mer uformelle møter<br />
ellers i året.<br />
For et <strong>hotell</strong> kan det forekomme betydelig<br />
skifte i gjestegrupper med helt ulike formål<br />
fra den ene dagen til den andre. Hotellet må<br />
kunne fremstå som et teater med dreiescene,<br />
- endret delvis fysisk og delvis organisasjonsmessig.<br />
e) Samvirkning for synergi<br />
En måte å oppnå arealutnyttelse er samarbeid<br />
med eksterne som kan gi synergier. Et<br />
kjent eksempel i denne sammenheng er kulturhus/fl<br />
erbrukshallbygging i forbindelse med<br />
<strong>hotell</strong>er. Stedets kulturbehov vil kunne være i<br />
motfase med <strong>hotell</strong>ets MICEET-arrangementer.<br />
Samtidig vil kulturtilbudet også berike oppholdet<br />
for <strong>hotell</strong>gjestene.<br />
f) Vann og sol<br />
I et norsk klima kan forskjellen mellom suksess<br />
og fi asko ligge i at <strong>hotell</strong>ets beliggenhet<br />
og utforming er tilpasset solforhold eller ikke.<br />
Videre vil det også styrke et prosjekt som har<br />
beliggenhet med direkte kontakt til vann.<br />
Enda bedre er det hvis dette også gir aktivitetsmuligheter.<br />
g) Lav terskel ute/inne<br />
Uteserveringssesongen kan forlenges med<br />
uker/måneder med kunstig varme og god<br />
planlegging. For effektivitet og trivsel er det<br />
vanligvis viktig med mulighet for ”lav terskel”<br />
(eksempel store skyvevinduer) mellom ute og<br />
inne ved serveringsvirksomhet. Røykeloven<br />
forsterker dette behovet.<br />
h) Opplevelser/aktiviteter<br />
Opplevelses- og aktivitetstilbud er aktuelt<br />
både for ferie/fritids- og møtesegmentene.<br />
Dette er i liten grad hensyntatt ved eksisterende<br />
<strong>hotell</strong>er. Kravene her vil kunne være<br />
spesielle fra sted til sted, avhengig av opple-<br />
3 Det nederlandske fotballaget Ajax revolusjonerte i sin tid fotballverden med innføring av totalfotball – dvs. at spillerne, fra å ha sine faste regioner på banen, fi kk roller over<br />
hele banen når det var aktuelt. Slik spiller alle i dag.
velses- og aktivitetstilbud. Ofte vil det være<br />
snakk om en tilrettelagt ”slusefunksjon” mellom<br />
ute og inne. Vannsport krever skifte av<br />
bekledning og plass til utstyr, fi ske krever det<br />
samme og plass for behandling og oppbevaring<br />
av fi sk, mange vinteraktiviteter krever<br />
plass for bekledning og utstyr osv.<br />
8.4.2 Overnattingstilbud med<br />
multifunksjonalitet<br />
a) Innledning<br />
Etterspørsel etter leiligheter/hytter/rorbuer<br />
og lignende med <strong>hotell</strong>standard innredning<br />
har vart noen år. Hittil har kun et fåtall<br />
<strong>hotell</strong>er virkelig utnyttet denne trenden til<br />
multifunksjonalitet i utformingen. Mange nye<br />
<strong>hotell</strong>er bygges fortsatt med tradisjonelle<br />
<strong>hotell</strong>rom selv om betydelige deler av markedet<br />
i dag etterspør noe annet (se avsnitt 2.6).<br />
Gjennom å tenke multifunksjonalitet i utformingen<br />
oppnår man enkelt å kunne tilby begge<br />
deler. Den ene dagen kan leiligheten være<br />
leilighet for eksempel i ferie/fritidsmarkedet.<br />
Den neste dagen kan leiligheten fungere som<br />
to separate <strong>hotell</strong>rom med egne baderom og<br />
egne innganger, for eksempel i kursmarkedet.<br />
Den tredje dagen kan leiligheten fungere som<br />
et vanlig dobbeltrom og en minisuite i yrkesreisemarkedet.<br />
Eksempel på multifunksjonsleilighet på 55m 2<br />
b) Fordeler<br />
Ett konkret eksempel på en slik løsning er vist<br />
i fi guren ovenfor. På et areal ikke mye større<br />
enn to litt større <strong>hotell</strong>rom er det mulig å få til<br />
en slik funksjonell leilighetsløsning.<br />
Gjennom dette oppnår man et tilbud som er<br />
tilpasset de viktigste trender og utviklingstrekk<br />
i markedet i dag:<br />
• Trend om større frihet<br />
• Tilpasset de nye generasjoners levemåte<br />
• Tilpasset folks økende matinteresse (valg<br />
mellom å spise i restaurant eller tilberede<br />
selv)<br />
• Tilpasset det økede behov for egenorganiserte<br />
smågrupper (eksempelvis jentegruppe<br />
på tur)<br />
Samtidig innebærer den fl eksible bruken mellom<br />
leilighet og to typer <strong>hotell</strong>rom mer fornøyde<br />
gjester og høyere kapasitetsutnyttelse.<br />
Hittil har leiligheter i Norge i stor grad vært<br />
tenkt på som et resort-tilbud (for eksempel<br />
på alpindestinasjoner). Multifunksjonsleiligheter<br />
kan være like aktuelt for et by<strong>hotell</strong>.<br />
Leilighetsløsningen kan gjøre fi nansieringen<br />
enklere.<br />
8.4.3 Finansiering<br />
Høye investeringskostnader gjør fi nansiering<br />
av <strong>hotell</strong>utbygging i Norge til en utfordring.<br />
Multifunksjonsleilighetsløsningen åpner for<br />
enklere fi nansiering. For det første er et mer<br />
fl eksibelt og markedsorientert <strong>hotell</strong> enklere å<br />
fi nansiere i seg selv. For det andre åpner det<br />
muligheten for såkalt ”sale/leaseback-fi nansiering”.<br />
Dette innebærer at <strong>hotell</strong>et selger ut<br />
alle eller noen av leilighetene og leier de tilbake<br />
for størstedelen av året, mens leilighetskjøperen<br />
(kan være organisert både som selveier<br />
og borettslag) har rett til å bruke leiligheten<br />
for et bestemt antall dager i løpet av året.<br />
Alternative fi nansieringsformer som ”sale/<br />
leaseback” er presentert i detalj i kapittel 9 i<br />
rapporten Norsk Hotellnæring 2005.<br />
Prinsippet innebærer at deler av bankfi nansieringen<br />
byttes ut med private kjøpere. For<br />
utbygger ligger et ytterligere incentiv både<br />
i at det ofte oppnås en prisforskjell mellom<br />
utbyggingskostnad og markedspris på leiligheten<br />
og at (deler av) prosjektet kan selges<br />
før utbygging starter. Spesielt interessant<br />
for <strong>hotell</strong>driften er prinsippet når det oppnås<br />
”motfase” i <strong>hotell</strong>bruk og eierbruk.<br />
Også for leilighetseierne er ”sale/leaseback”<br />
multifunksjonsleiligheter interessante. Disse<br />
vil normalt gjennom sin mer fl eksible <strong>hotell</strong>bruk<br />
(mellom <strong>hotell</strong>rom og leiligheter) kunne<br />
bety større utleieinntekter (som leilighetseieren<br />
vanligvis får en prosentandel av).<br />
Prinsippet er også i ferd med å bre seg internasjonalt<br />
både i Europa og USA. Her brukes<br />
4 ”Vacation ownership” fi nnes også internasjonalt i andre varianter, som ”timeshare” og ”fragmented ownership”<br />
5 Se tekst i rammen på neste side<br />
Horwath Consulting<br />
ofte begrepet ”condo hotels” 4 . Prinsippet<br />
benyttes ikke utelukkende for leiligheter, men<br />
også for normale <strong>hotell</strong>rom. Den nye kjeden<br />
”Guest Invest” med <strong>hotell</strong>er i London er et<br />
eksempel på dette.<br />
8.5 Et opplevelses<strong>hotell</strong><br />
uten lavsesong<br />
Forventning om økt relativ betydning for<br />
ferie/fritidsmarkedet innebærer at <strong>hotell</strong>utbygging<br />
og utvikling krever mer orientering<br />
mot opplevelser – og at opplevelsesdelen i<br />
større grad inkluderes i <strong>hotell</strong>tilbudet fremfor<br />
å være basert på helt eller delvis eksternt<br />
leverte opplevelser. Dette vil i betydelig grad<br />
også gjelde de fl este by- og konferanse<strong>hotell</strong>er.<br />
Det ideelle målet er å kunne operere med et<br />
opplevelsestilbud som kan gi jevnt, godt<br />
belegg året rundt. I avsnitt 8.4.1 er utformingshensyn<br />
for å kunne legge til rette for et<br />
mer aktivitets- og opplevelsesorientert tilbud<br />
berørt. Eksempelvis vil det for mange <strong>hotell</strong><br />
kunne være aktuelt med tilrettelagte ”sluseløsninger”<br />
når utendørs aktiviteter og opplevelser<br />
skal utnyttes.<br />
Eksempler på tilrettelegging for aktiviteter og<br />
opplevelser innendørs kan være investeringsbasert<br />
(badeland, bowling, spa/wellness 5 ,<br />
spesialinnredet klasserom for matkurs osv.).<br />
Men det kan også være basert på ”mykvare”tilbud<br />
uten spesielt store krav til investeringer<br />
i spesielle faste anlegg (bluesweekend, mat-<br />
og vinkurs, osv.). Å tilrettelegge for utendørs<br />
aktiviteter representerer heller ikke noe nytt.<br />
Dette har eksistert like lenge som <strong>hotell</strong>er har<br />
eksistert. Det nye i dette er å være bevisst<br />
med tilrettelegging for slike tilbud når <strong>hotell</strong>et<br />
planlegges. På denne måten kan tilbudene<br />
gjøres effektive og profesjonelle.<br />
43
44 Horwath Consulting<br />
Hva er et spa?<br />
The International Spa Association defi nes<br />
a spa as ”an entity devoted to enhancing<br />
overall well-being through a variety of<br />
professional services that encourage the<br />
renewal of mind, body and spirit,” further<br />
elaborating a hotel/resort spa as “a spa<br />
owned by and located within a resort or<br />
hotel providing professionally administered<br />
spa services, fi tness, and wellness<br />
components and spa cuisine menu choices.”<br />
Spas in resorts or hotels provide an<br />
array of services including massages, sauna/Jacuzzi,<br />
facial treatments, alternative<br />
stress management, fi tness programs and<br />
spa cuisine.<br />
En undersøkelse i USA (Smith Travel<br />
Research) viser at 27% av 4+ og 5-stjerners<br />
<strong>hotell</strong>er har spa. Nesten 40% av nye<br />
prosjekter i disse kategoriene planlegges<br />
med spa.<br />
Spareiser har vært blant de hurtigst voksende<br />
reisesegmenter i Europa i fl ere år.<br />
En oversikt over forhold i Norge er gitt<br />
i fjorårets rapport, Norsk Hotellnæring<br />
2005.<br />
For å tilrettelegge for slike løpende breddetilbud<br />
kreves <strong>hotell</strong> av en viss størrelse. Mindre<br />
bedrifter må vanligvis satse på mer nisjepreg<br />
på smalere områder – også dette inne og ute.<br />
Opplevelser og aktiviteter er det egentlige reisemålet<br />
i ferie/fritidssammenheng. Det tradisjonelle<br />
<strong>hotell</strong>et blir primært et middel på vei<br />
til aktivitets- og opplevelsesmålene (selv om<br />
naturligvis et trivelig <strong>hotell</strong>opphold også er en<br />
opplevelse). I det nye <strong>hotell</strong>et vil aktiviteter<br />
og opplevelser i større grad være integrert og<br />
tilrettelagt for <strong>hotell</strong>gjesten – samtidig som et<br />
mer komplett tilbud også er enklere tilgjengelig.<br />
8.6 Morgendagens <strong>hotell</strong> –<br />
oppsummering<br />
Kravene til å lykkes som morgendagens <strong>hotell</strong><br />
ligger i stikkordene effektivitet, fl eksibilitet,<br />
multifunksjonalitet og tilrettelegging og tilgjengeliggjøring<br />
for opplevelser/aktiviteter.<br />
Enkelt oppsummert: Drifts- og markedsorientering.<br />
Flere <strong>hotell</strong>er oppfyller sikkert disse kravene<br />
og er godt forberedt på morgendagens utfordringer.<br />
De fl este <strong>hotell</strong>er vil møte ny konkurranse<br />
og nye tilbud, og må planlegge for å<br />
møte dette.<br />
Med norsk kostnadsnivå må mulighet for<br />
effektiv drift være i høysetet. Samtidig må<br />
dette skje på en måte som ikke ødelegger for<br />
markedsorientering/gjestetrivsel. Selve utformingen<br />
ved nybygg og større moderniseringer<br />
må hensynta dette.<br />
I avsnitt 8.3 har vi berørt at norske <strong>hotell</strong>er<br />
ligger i effektivitetstoppen internasjonalt.<br />
Imidlertid har de aller fl este <strong>hotell</strong>er mer å gå<br />
på når det gjelder å tilrettelegge for effektive<br />
logistikkfunksjoner, fl eksibilitet mellom avdelingene<br />
og mulighet for moderne organisasjonsprinsipper,<br />
der den enkelte ansatte ”kan<br />
spille over hele banen”.<br />
Et viktig suksesskriterium vil være nærmest<br />
mulig en utforming som vist i avsnitt 8.4.1.<br />
Som en del av markedsorienteringen er også<br />
<strong>hotell</strong>ets opplevde profi l viktig i dag. Det kan<br />
være et kjedevaremerke med innhold, som<br />
matcher brukernes forventninger og stil. Det<br />
kan også være individuelle <strong>hotell</strong>er med sitt<br />
eget særpreg.<br />
Dette kapitlet handler om bevissthet i <strong>hotell</strong>utformingen<br />
og om å hensynta viktige utviklingstrekk<br />
i markedet ved planlegging for<br />
nytt. Vi tror følgende er spesielt viktige vurderinger<br />
nå:<br />
• Fleksibel utnyttelse<br />
Fleksibilitet i overnattingsavdelingen vil<br />
være et meget sentralt suksesskriterium<br />
fremover. Leiligheter med multifunksjonalitet<br />
(kan brukes både som en fullt<br />
utstyrt leilighet og som to fullt innredede<br />
og funksjonelle <strong>hotell</strong>rom). Å ikke ivareta<br />
slike hensyn vil gjøre det vanskeligere å<br />
lykkes i <strong>hotell</strong>markedet fremover.<br />
• Et opplevelses<strong>hotell</strong> uten lavsesong<br />
Ferie/fritidsgjestene antas å bli, relativt<br />
sett, viktigere. Dette gjør at det er ønskelig<br />
å la opplevelser og aktiviteter i større<br />
grad fremstå som en integrert del av<br />
<strong>hotell</strong>produktet. Det er ønskelig med et<br />
bredere tilbud – og ikke bare innendørs.<br />
• Alternativ fi nansiering<br />
Vurdere å la gjestene delta gjennom<br />
”sale/leaseback”.<br />
Og samtidig naturligvis det helt grunnleggende<br />
på plass; - å gi gjestene en god opplevelse.<br />
Slik at de gir positiv omtale. Og kommer<br />
tilbake.
9 Spesialtema: MVA-problematikk etter 1. september 2006<br />
Advokatene Eivind Bryne og Mette Borchgrevink, Advokatfi rmaet Steenstrup Stordrange DA<br />
Hittil har <strong>hotell</strong>ene ikke hatt merverdiavgift på<br />
overnattingstjenester, men på servering og en<br />
rekke andre tjenester.<br />
Fra 1. september i år er det innført 8 % moms<br />
på romutleie i overnattingsvirksomhet mv.<br />
Dette medfører fordeler og ulemper for<br />
næringen:<br />
· Fordelen er at <strong>hotell</strong>ene får fradrag for all<br />
inngående avgift. Dette vil medføre en<br />
betydelig fordel og forenkling for næringen.<br />
· Momssatsen på 8 % er den samme som<br />
for persontransport. Dermed blir reiser og<br />
overnatting likebehandlet, og hele reiselivsbransjen<br />
får atskillig enklere momsbehandling.<br />
· Ulempen er at kundene må betale moms<br />
på overnattingen.<br />
· For forretningsreisende vil dette ikke ha<br />
noen betydning, fordi disse har enten<br />
fradragsmuligheter eller rett til refusjon.<br />
Dette gjelder både norske og utenlandske<br />
forretningsreisende.<br />
· Fritidsreisende og turister vil få et netto<br />
påslag i prisen som følge av momsen.<br />
Fritidsreisende og turister vil heretter<br />
betale forbruksskatt på overnatting.<br />
Nytt: Lav mva-sats på overnatting, og formidling<br />
av overnatting mv.<br />
Aktuelle momssatser for næringen blir dermed<br />
8 % for salg av overnatting, samt ved<br />
salg av persontransport, formidling av reiser<br />
og overnatting, og næringens formidling av<br />
hytter etc. Den generelle merverdiavgiftssatsen<br />
for varer og tjenester er på 25%. Salg av<br />
aviser har 0 % mens serveringssatsen er 25%<br />
og salg av mat/catering har en sats på 13%,<br />
som forventes økt til 14%.<br />
Hva omfattes av den nye avgiftsplikten<br />
Den nye avgiftsplikten gjelder for ”romutleie<br />
i <strong>hotell</strong>virksomhet og lignende virksomhet,<br />
utleie av fast eiendom til camping samt utleie<br />
av hytter, ferieleiligheter og annen fritidseiendom<br />
i tilknytning til slik virksomhet.”<br />
Dette omfatter romutleie i <strong>hotell</strong>er, pensjonater,<br />
moteller, hospitser, herberger, samt utleie<br />
av skipslugarer. Avgiftsplikten gjelder overnattingsbedrifter.<br />
Den gjelder uansett hvor lenge<br />
oppholdet varer, og den gjelder også langtids-<br />
Sammendrag:<br />
Merverdiavgift på<br />
overnatting<br />
Merverdiavgift på romutleie i <strong>hotell</strong>virksomhet<br />
er innført fra 1. september 2006.<br />
Hotellnæringen har nå fullt fradrag for inngående<br />
merverdiavgift, mot før kun delvis<br />
fradrag. Rammebetingelsene er dermed<br />
brakt på nivå med andre land. At momssatsen<br />
på 8 % for overnatting er den samme<br />
som for reiser, forenkler dessuten momsbehandlingen<br />
for hele reiselivsbransjen.<br />
Omfang<br />
Den nye momsplikten omfatter foruten<br />
romutleie i overnattingsbedrifter også<br />
campingvirksomhet. Romutleien omfatter<br />
så vel kursrom som overnattingsrom. I tilknytning<br />
til overnattings- og campingvirksomhet<br />
er det merverdiavgift på utleie av<br />
hytter, ferieleiligheter og annen fritidseiendom.<br />
Tilknytningskravet til servering utelukker<br />
mange gårdbrukeres næringsmessige<br />
hytteutleie. En mulig endring er at denne<br />
gruppen blir omfattet.<br />
Adgangen til frivillig registrering etter forskrift<br />
nr. 117 gjelder ikke utleie av ferieleiligheter,<br />
hytter og annen fritidseiendom,<br />
uansett om utleie skjer til overnattings- og<br />
campingvirksomhet for bruk i avgiftspliktig<br />
virksomhet. Det gjenstår avklaring av om<br />
deler av turistanlegg, regulert til næringsformål,<br />
er fritids- eller <strong>hotell</strong>eiendom. Enn<br />
videre gjenstår en nærmere avklaring av<br />
når utenlandske reisearrangører skal sies<br />
å omsette overnattingstjenester i Norge,<br />
med derav følgende merverdiavgiftsregistreringsplikt<br />
i Norge.<br />
Hva inngår i overnattingstjenesten<br />
Tilleggsytelser som utgjør et naturlig ledd<br />
i romutleien, og hvor det ikke kreves særskilt<br />
vederlag, avgiftsberegnes med 8 %<br />
som en del av overnattingstjenesten. Dette<br />
vil normalt gjelde adgang basseng og trimrom,<br />
parkering etc.<br />
Kunder med fradragsrett<br />
Fradragsrett for <strong>hotell</strong>overnatting medvir-<br />
1 Etter momsloven § 5 b nr 5 er adgang til opplevelsessentra og svømmebasseng unntatt fra avgiftsplikt: Badeland anses som opplevelssenter<br />
2 Helse- og helserelaterte tjenester er unntatt fra avgiftsplikt etter momsloven § 5 b nr. 2.<br />
3 Momsloven § 23.<br />
Horwath Consulting<br />
ker til at den nye momsplikten er en god<br />
ordning. Avgiftspliktige næringsdrivende<br />
får <strong>hotell</strong>momsen tilbake i avgiftsoppgjøret,<br />
eller gjennom refusjonsordningen for<br />
utenlandske næringsdrivende. På tilsvarende<br />
vis får <strong>kommune</strong>ne <strong>hotell</strong>momsen<br />
tilbake gjennom kompensasjonsordningen.<br />
Dessverre kompenseres ikke frivillige<br />
organisasjoner for merutgifter som følge<br />
av merverdiavgift på overnatting, ettersom<br />
dette ikke anses som en del av merverdiavgiftsreformen<br />
i henhold til Stortingets<br />
budsjettvedtak.<br />
Merutgift for forbrukerne<br />
Den økte momsbelastningen faller på fritidsreisende<br />
og turister, samt <strong>hotell</strong>gjester<br />
fra den momsunntatte delen av næringslivet,<br />
organisasjoner og offentlig forvaltning<br />
generelt. Disse er ”Svarteper”, som må<br />
betale indirekte skatt på forbruk av <strong>hotell</strong>overnatting.<br />
Hotellnæringens mangfoldige momssatser<br />
Aktuelle momssatser for <strong>hotell</strong>næringen<br />
blir dermed 8 % for salg av overnattings-<br />
og kursrom, samt ved salg av persontransport,<br />
formidling av reiser og overnatting,<br />
og næringens formidling av hytter etc. Salg<br />
av aviser har 0 %. Salg av mat har sats<br />
på 13 %, (som antas å bli økt til 14 %).<br />
Servering, og selskapslokaler i forbindelse<br />
med servering, samt øvrige varer og tjenester<br />
faller inn under den generelle merverdiavgiftssatsen<br />
som er på 25 %.<br />
Bokføringskravene<br />
Hoteller må spesifi sere henholdsvis romutleie<br />
og servering i tråd med bokføringsforskriften,<br />
som lyder:<br />
”Avgiftspliktig og avgiftsfritt salg, samt salg<br />
som faller utenfor bestemmelsene i merverdiavgiftsloven<br />
kapittel IV, skal fremgå<br />
hver for seg og summeres særskilt.<br />
Det samme gjelder dersom avgiftspliktig<br />
omsetning avgiftsberegnes etter forskjellige<br />
satser.”<br />
Ved Advokat/partner Eivind Bryne<br />
Advokatfi rmaet Steenstrup Stordrange DA<br />
45
46 Horwath Consulting<br />
utleie av hytte/rom/leilighet som leies ut i<br />
regi av <strong>hotell</strong>er.<br />
Den nye ordningen må avgrenses mot ordinær<br />
utleie av bolig, ferieleilighet og hytteutleie,<br />
hvor det ikke er moms, og heller ikke fradragsrett<br />
for aktørene.<br />
Campingvirksomhet er også blitt momsbelagt<br />
med 8 %. Med campingvirksomhet mener<br />
man områder der det er tilrettelagt for plassering<br />
av campingvogner/oppsetting av telt,<br />
samt at det blant annet er tilgang til en strømkilde<br />
og adgang til å benytte toaletter/dusj.<br />
En bonde som tillater ungdom å slå opp telt<br />
på et jorde driver ikke ”camping”- virksomhet<br />
i lovens forstand.<br />
Hvem skal beregne avgift?<br />
Avgiftsplikten retter seg mot <strong>hotell</strong>et som<br />
omsetter overnattingstjenester, dvs. den virksomhet<br />
som leier ut rom i en <strong>hotell</strong>virksomhet<br />
eller lignende.<br />
Hvem skal ikke beregne avgift?<br />
Næringsdrivende som driver vanlig utleie av<br />
fast eiendom, uten at dette har tilknytning til<br />
<strong>hotell</strong>virksomhet eller lignende virksomhet,<br />
skal ikke beregne avgift. Slik utleie er fortsatt<br />
utenfor merverdiavgiftssystemet. For utleie av<br />
arealer/fast eiendom til bruk i <strong>hotell</strong>virksomhet<br />
kan det normalt søkes frivillig registrering<br />
etter forskrift nr. 117. Etter en forskriftsendring<br />
er denne adgangen blitt innskrenket for hytter<br />
og fritidsleiligheter.<br />
Hva med inngående avgift?<br />
Heretter skal <strong>hotell</strong>ene ha fullt fradrag for all<br />
inngående avgift, ettersom alle varer og tjenester<br />
som normalt omsettes fra <strong>hotell</strong>er er<br />
blitt merverdiavgiftspliktig med unntak av<br />
særskilt betaling for adgang til svømmebasseng,<br />
som kun i enkelttilfeller vil påvirke den<br />
generelle fradragsretten.<br />
Romutleie har hittil ikke vært fradragsberettiget<br />
virksomhet. Det har vært full momsbelastning<br />
på anskaffelsen av varer og tjenester<br />
relatert til denne del av <strong>hotell</strong>driften, og kun<br />
forholdsmessig fradrag for fellesanskaffelser<br />
til den kombinerte virksomheten med overnatting<br />
og servering etc.<br />
Før 1. september 2006 har det vært omfanget<br />
av serveringsvirksomheten som i første rekke<br />
har hatt avgjørende betydning for <strong>hotell</strong>enes<br />
fradragsrett. Den generelle fradragsretten har<br />
variert fra <strong>hotell</strong> til <strong>hotell</strong>, og har variert mellom<br />
20 % og 80 %.<br />
Forholdsmessig fordeling – hva med SPA-<br />
<strong>hotell</strong>er etc?<br />
Fradragsrett beror på hvorvidt anskaffelsene<br />
kan relateres til avgiftspliktig virksomhet.<br />
Prinsippet er at det skal skje en forholdsmessig<br />
fordeling av fradrag for inngående moms<br />
etter hvor stor del av virksomheten som er<br />
momspliktig, jf eksempelet ovenfor.<br />
Frokosten vil normalt være verd mer enn 5 %,<br />
og må avgiftsbelegges som servering, dvs 25<br />
%. Hotellet må selv beregne frokostverdien<br />
ut fra kalkulerte kostnader, og avgiftsbelegge<br />
dette med 25 %. Differansen mellom overnattingsprisen<br />
og kalkulert frokostverdi, må<br />
avgiftsbelegges med 8 %.<br />
Dersom <strong>hotell</strong>er selger matpakker, er dette<br />
matvarer, som har take-away-sats som matvarer,<br />
dvs 13 %, men med full fradragsrett.<br />
Hoteller må spesifi sere henholdsvis romutleie<br />
og servering i tråd med bokføringsforskriften,<br />
som lyder: ”Avgiftspliktig og avgiftsfritt salg,<br />
samt salg som faller utenfor bestemmelsene i<br />
merverdiavgiftsloven kapittel IV , skal fremgå<br />
hver for seg og summeres særskilt. Det samme<br />
gjelder dersom avgiftspliktig omsetning<br />
avgiftsberegnes etter forskjellige satser.”<br />
Tilgang til svømmehall 1 er unntatt fra avgiftsplikt,<br />
og det samme gjelder massasje og<br />
andre helse- eller helserelaterte tjenester 2 .<br />
Sminke- og frisørtjenester er momspliktig.<br />
Spa-<strong>hotell</strong>er har utfordringer på forholdsmessig<br />
fordeling av hva som er momspliktig, (og<br />
med fradragsrett for inngående avgift) og hva<br />
som er unntatt fra avgiftsplikt (og som ikke<br />
gir fradragsrett). Når <strong>hotell</strong>et selger aviser og<br />
bøker, er dette momspliktig, men med 0-sats,<br />
og gir rett til fradrag for inngående moms.<br />
For <strong>hotell</strong>er som tilbyr gjestene gratis adgang<br />
til svømmebasseng, samtidig som det tas<br />
betaling fra andre enn gjestene, skal inngående<br />
avgift fordeles 3 dersom inngangspengene<br />
til svømmehallen overstiger 5 % av samlet<br />
omsetning fra både overnatting og inngangspenger<br />
4 . Slik fordeling vil normalt ikke være<br />
aktuelt.<br />
4 Se artikkel om Merverdiavgift på romutleie i <strong>hotell</strong>virksomhet, Skattetaten 23. august 2006, www.skatteetaten.no.<br />
5 Se noten ovenfor.<br />
Hva med tilleggsytelser?<br />
Tilleggsytelser som ikke utgjør mer enn 5 %<br />
av verdien avgiftsberegnes sammen med<br />
overnattingstjenesten. Tjenester som er inkludert<br />
i overnattingsprisen, som internettilgang,<br />
adgang basseng og trimrom, parkering etc, gis<br />
samme sats, 8 %, som overnattingen. Dette<br />
gjelder uansett om dette har vanlig momssats<br />
(parkering) eller om det er momsfritt (adgang<br />
svømmebasseng). Vilkåret er at ytelsen utgjør<br />
et naturlig ledd i romutleien og at det ikke<br />
kreves særskilt vederlag for ytelsen. Rett til<br />
å spille golf utgjør etter Skattedirektoratets<br />
mening ikke en naturlig ledd i romutleie, dette<br />
gjelder også for ”golf<strong>hotell</strong>er” 5 .<br />
Dersom <strong>hotell</strong>et tar seg særskilt betalt for<br />
internettilgang, solarium etc, vil dette være<br />
vanlige momspliktige tjenester med 25 %<br />
momssats.<br />
Norske og utenlandske gjesters<br />
fradragsrett ved kjøp av<br />
overnattingstjenester<br />
Business to Business (B2B):<br />
• Norske næringsdrivende som driver virksomhet<br />
med fradragsrett for inngående<br />
merverdiavgift vil få fullt fradrag for merverdiavgiften<br />
på overnatting.<br />
• Det samme gjelder utenlandske næringsdrivende,<br />
som kan kreve momsrefusjon<br />
etter momsloven § 26 a, jf forskrift nr.<br />
106.<br />
Business to Consumer (B2C)<br />
• Forbrukere har ikke fradragsrett for merverdiavgift,<br />
og <strong>hotell</strong>momsen vil isolert<br />
sett medføre en høyere sluttpris for forbrukerne.<br />
Det kan likevel være at sluttprisen<br />
blir den samme fordi <strong>hotell</strong>ene vil få<br />
stor fordel av fradragsretten for inngående<br />
moms. Her kan <strong>hotell</strong>ene få en utfordring<br />
i form av prisdifferensiering mellom B2B<br />
og B2C.<br />
• Poenget med momssystemet er nettopp<br />
at forbrukeren som sisteledd skal betale<br />
merverdiavgiften, og at ingen av de foregående<br />
ledd skal betale merverdiavgift.
Virkninger for <strong>hotell</strong>næringen<br />
Frem til 1. september 2006 har <strong>hotell</strong>næringen<br />
ikke vært momspliktig for overnattingstjenesten.<br />
Derfor har næringen heller ikke<br />
hatt fradrag for inngående moms knyttet til<br />
overnattingstjenestene. Næringen har derfor<br />
betalt 25 % på alle varer og tjenester som<br />
brukes som innsatsfaktor, men uten å kunne<br />
føre dette til fradrag. Hotellnæringen har derfor<br />
båret belastningen med å være sistemann<br />
i avgiftskjeden, en rolle som sluttbruker/forbruker<br />
egentlig skal ha.<br />
Med innføring av moms, vil næringen laste<br />
avgiftsbelastningen over på sluttkunden.<br />
Hotellene må ta 8 % moms for all overnatting,<br />
likevel kan de trekke fra alle inngående<br />
avgift, selv om dette normalt er 25 %. Dette<br />
vil være en betydelig fordel for næringen.<br />
Utenlandske reiseoperatører – behøver normalt<br />
ikke mva-registrering i Norge<br />
Når en utenlandsk turoperatør formidler reise og<br />
opphold i Norge, vil han fra 1. september måtte<br />
viderefakturere til sine kunder den norske merverdiavgiften<br />
som påløper på reisen og oppholdet<br />
til kundene i Norge. Likevel vil turoperatøren<br />
ikke bli avgiftspliktig til Norge for denne omsetningen<br />
selv om det blir beregnet norsk merverdiavgift<br />
på selve overnattingstjenesten.<br />
NHO Reiseliv har derfor fått gjennomslag for<br />
sine anførsler overfor departementet. Dette<br />
betyr at utenlandske forretningsreisende vil kunne<br />
få refundert den norske avgiften på overnattingstjenesten<br />
gjennom refusjonsordningen for<br />
utenlandske næringsdrivende, jfr. mval. § 26a.<br />
Også de utenlandske turoperatørene vil kunne<br />
søke refusjon, men da for sine egne reise- og<br />
oppholdsutgifter i Norge, og ikke kundene sine.<br />
Utenlandske ”vanlige” turister, vil ikke oppnå<br />
noe refusjonsrett.<br />
Man må imidlertid merke seg at dersom den<br />
utenlandske turoperatøren etter en konkret vurdering<br />
i realiteten selv omsetter overnattingstjenester<br />
i Norge (altså gjør noe mer enn å formidle<br />
reise og overnatting), vil turoperatøren bli<br />
registreringspliktig for merverdiavgift i Norge for<br />
denne omsetningen.<br />
Overnattingsstedene må oppgi sine priser og<br />
fakturere overnattingstjenestene med 8% merverdiavgift<br />
overfor turoperatørene. Dette innebærer<br />
ikke et fritak, men kun at de utenlandske<br />
turoperatørene som anses å formidle overnattingstjenesten<br />
kan viderefakturere sine kunder<br />
den norske avgiften på oppholdet.<br />
6 Forskrift nr 117 endres med virkning fra 1. september 2006.<br />
Hva med kurs og konferanser på <strong>hotell</strong>?<br />
Kurs er ”undervisning”, som er fritatt for merverdiavgift.<br />
Kursarrangører har derfor ikke fradrag<br />
for inngående moms, og moms på bruk<br />
av <strong>hotell</strong> til kurs vil være en økt utgift for kursarrangørene.<br />
Konferanser derimot, er ikke undervisning.<br />
Konferansearrangører har derfor fullt fradrag<br />
for inngående merverdiavgift, og innføring av<br />
<strong>hotell</strong>moms vil derfor ikke ha betydning. Det<br />
blir interessant å se om kursarrangører endrer<br />
sitt produkt vekk fra undervisning og over på<br />
konferanser for å komme inn i momssystemet.<br />
Når <strong>hotell</strong>er leier ut lokaler til kurs og konferanser<br />
vil momssatsen være 8 %. Dersom det<br />
foregår servering i lokalene, blir momssatsen<br />
25 %. Det er derfor avgjørende om det ytes<br />
servering i forbindelse med utleien av lokalet.<br />
Det blir 25 % moms dersom serveringstjenestene<br />
beløpsmessig ikke er av underordnet<br />
betydning. Dersom det bare serveres kaffe<br />
og mineralvann i forbindelse med bruk av<br />
lokalene til møter, konferanser el., vil serveringen<br />
være beløpsmessig underordnet. I slike<br />
tilfeller skal kun serveringstjenesten ha 25<br />
% moms, og lokalleien for øvrig 8 %. Dersom<br />
serveringen er det vesentlige element med<br />
bruken av lokalene og utleier selv står for serveringen,<br />
blir momssatsen 25 %.<br />
Disse nye reglene gjelder kun for romutleie i<br />
regi av <strong>hotell</strong>virksomhet. Utleie av fast eiendom<br />
i sin alminnelighet er fortsatt unntatt fra<br />
momsplikt. Dette betyr at eiendomsselskaper<br />
etc som leier ut lokaler til møter, konferanser<br />
etc fortsatt skal gjøre dette uten moms.<br />
Vilkåret er selvsagt at ikke utleien er en del av<br />
<strong>hotell</strong>virksomhet eller lignende virksomhet.<br />
Hva med utleiehytter og ferieleiligheter?<br />
Når <strong>hotell</strong>er forestår utleie av hytte, ferie- og<br />
fritidsleilighet, utleie av fast eiendom til camping<br />
etc vil dette bli avgiftspliktig. Dette gjelder<br />
all slik utleie i tilknytning til <strong>hotell</strong>virksomhet<br />
og campingvirksomhet. Det spiller<br />
ingen rolle om hyttene ligger et annet sted<br />
enn <strong>hotell</strong>et, såfremt hyttene leies ut i regi av<br />
<strong>hotell</strong>et. Tilsvarende gjelder for andre utleieobjekter<br />
som fritidsleiligheter etc. Pt er det<br />
ikke et krav om at hyttene leies ut på samme<br />
sted som <strong>hotell</strong>virksomheten foregår, men<br />
her har Finansdepartementet varslet at de vil<br />
Horwath Consulting<br />
følge nøye med for å hindre misbruk av fradragsretten.<br />
En innstrammingsmulighet som<br />
kan komme er at man i fremtiden vil kreve<br />
at hytter/ferieleiligheter skal ha en geografi sk<br />
tilknytning til <strong>hotell</strong>virksomheten. Et annet<br />
krav som kan komme kan bli at <strong>hotell</strong>et som<br />
forestår utleien må ha <strong>hotell</strong>drift som den<br />
økonomisk dominerende virksomheten for å<br />
få momsplikt med tilhørende fradragsrett.<br />
Hytter og leiligheter som leies ut av privatpersoner<br />
er fortsatt fritatt for avgiftsplikt, og har<br />
heller ikke fradrag for inngående moms. Det<br />
samme gjelder hytteformidling og formidling<br />
av rom etc av noen som ikke driver <strong>hotell</strong>-<br />
eller lignende virksomhet. Disse er unntatt<br />
fra momsloven, som betyr at de verken skal<br />
beregne moms, eller har fradrag for inngående<br />
avgift.<br />
Avgiftsplikt/fradragsrett for ferieleiligheter?<br />
Avgiftspliktig utleie av ferieleiligheter, hytter<br />
etc gir full fradragsrett for inngående avgift.<br />
Det er grunnen til at momsplikten med tilhørende<br />
fradragsrett er begrenset til utleie i regi<br />
av <strong>hotell</strong>er, og ikke gjelder for privatpersoner.<br />
Samtidig blir det normalt ikke adgang til frivillig<br />
registrering for utleiere av hytter, ferieleiligheter<br />
etc, selv om disse skal videreutleies<br />
av <strong>hotell</strong>er og campingvirksomheter 6 .<br />
Fra ulike hold er det kommet krav om at<br />
turistanlegg, regulert til næringsformål, skal<br />
omfattes. Det forventes her en presisering av<br />
forskrift nr. 117.<br />
Oppsummering:<br />
Avgiftssatser og fradragsrett<br />
• Den alminnelige mva-satsen: 25 %*<br />
• Servering 25 %*<br />
• Overnatting: 8 %*<br />
• Betalings TV 25 %*<br />
• Matvarer (dv take-away fra<br />
restaurant og cafeer): 13 %*<br />
• Bøker og aviser 0 %*<br />
• Salg av varer og tjenester<br />
(salg av toilettart. etc) 25 %*<br />
• Varer og tjenester merket * er avgiftspliktig,<br />
og gir rett til fradrag for inngående<br />
avgift.<br />
• Massasje og tilgang svømmehall:<br />
Fritatt for avgiftsplikt – ikke fradrag for<br />
inngående moms.<br />
47
48 Horwath Consulting<br />
10. EXECUTIVE SUMMARY AND HIGHLIGHTS<br />
1 INTRODUCTION<br />
“Norsk Hotellnæring 2006” is the 10th annual<br />
report on the Norwegian hotel industry. The<br />
report is prepared by Horwath Consulting Oslo,<br />
and contains general information, marketing<br />
data, operational data, presentations of the<br />
most important hotel chains and other relevant<br />
hotel information.<br />
Page references are to respective pages/<br />
tables in this report.<br />
2 GENERAL (p.4)<br />
• In 2005 Norway had a total of 1.136<br />
hotels with 143.570 beds. There has been<br />
a small reduction in number of hotels since<br />
the top year 1997. In the same period<br />
there has been a small growth in the<br />
room capacity (p.4).<br />
• In 2005 there were 17,1 mill. hotel nights<br />
– up 4,6% from the year before. Domestic<br />
guest nights reached an all time high in<br />
2005. Based on the development so far<br />
this year, it is expected around 4% growth<br />
(p. 4)<br />
• Average room occupancy rose to 52,1%<br />
total and 61% for urban hotels in 2005.<br />
Oslo and Bergen are busy markets with<br />
an occupancy of 68% and 69% respectively<br />
(p. 5).<br />
• The average achieved room rate had<br />
a slight increase to NOK 717,- in 2005.<br />
Average achieved room rate is about<br />
the same for city and country hotels. The<br />
actual achieved room rates in Norway are<br />
very competitive in the European market<br />
(p.5).<br />
• Revenue per available room (RevPAR)<br />
increased from NOK 351,- to NOK 374,-<br />
(up 6,6%) for Norway. RevPAR for city<br />
hotels was NOK 436,-. There are huge<br />
differences in RevPAR between different<br />
counties in Norway. RevPAR for Oslo was<br />
NOK 524,- in 2005 (p. 6).<br />
• The increase in guest nights in 2005 mainly<br />
came in the business segment which<br />
counts for 34,6%. There was also an<br />
increase in the meeting market. Leisure<br />
traffi c has a share of 50,9% and conferences<br />
14,5% nationwide. City hotels have a<br />
higher share of business travels (49,3%),<br />
and less leisure (37,7%) (p. 7).<br />
• The share of foreign hotel nights in<br />
Norway is only 27,8% in 2005. Foreign<br />
hotel nights rose by 2%, but the total<br />
number is about the same as 10 years<br />
ago. However, Norway has a higher share<br />
of foreign guest nights than Finland<br />
(27,5%) and Sweden (23,5%). (p. 7).<br />
• In general with low average occupancy<br />
the price competition is tough and RevPAR<br />
is for many hotels too low to give desired<br />
profi t margins. As much as 70% of room<br />
nights are sold as corporate/ special price.<br />
Since hotel chains have very dominant<br />
positions in Norway, (89% or more of<br />
rooms in the 6 largest cities are chain<br />
rooms) and real estate companies (p.29)<br />
own a large part of Norwegian hotel properties,<br />
it is necessary to view both individual<br />
hotel, chain- and real estate profi ts<br />
to see a full picture of profi tability for the<br />
hotel industry (p. 12).<br />
• The hotel industry is offering a wider range<br />
of accommodation products. New capacity<br />
is often built as apartments or hotel standard<br />
cabins. In winter sport resorts such<br />
beds outnumber hotel beds by 5 to 1 or<br />
more. Another trend is small niche hotels<br />
with focus on activities, being close to<br />
nature and good/local food (p.40)<br />
• Foreign guests taking their holiday in<br />
Norway are in general very satisfi ed. In<br />
2005 97% answered good or very good<br />
as to level of satisfaction when asked<br />
about their holiday (p. 9)<br />
• Norwegian companies and organisations<br />
are in general satisfi ed with the quality of<br />
Norwegian hotels. E.g. service scores 3,6<br />
on a fi ve point scale with very few dissatisfi<br />
ed. (p. 9)<br />
• According to a survey from Central Bureau<br />
of Statistics (SSB) in 2005 for the fi rst time<br />
more than 50% made their holiday trips<br />
abroad.<br />
3 SURVEY DATA<br />
3.1 Economic key fi gures (p.12)<br />
• This chapter is based on questionnaires<br />
sent out to a choice of Norwegian hotels<br />
with response from 115. Responding<br />
hotels have an average size of 148 rooms<br />
vs 59 rooms for the Norwegian average<br />
hotel. The responding hotels are representing<br />
approx. 1/3 (35%) of total rooms<br />
turnover in Norway. (p. 16)<br />
• Average occupancy for the participating<br />
hotels is 65,1%, while the Norwegian<br />
average is 52,1% (p. 17).<br />
• Average daily room rate and RevPAR for<br />
survey hotels are NOK 713,- and NOK<br />
464,- respectively. This is an increase compared<br />
to 2005 (p. 17).<br />
• As in previous years, the maintenance cost<br />
in the survey is lower than considered to<br />
be necessary to maintain hotels physical<br />
standard (approx. 5%) – this year 2,8%.<br />
(p. 19).<br />
• The survey hotels produced on average<br />
a gross operating profi t (GOP) of 32,7%<br />
(p.19).<br />
• The average GOPPAR (Gross Operating<br />
Profi t Per Available Room) for the hotels is<br />
NOK 262 (p. 19).<br />
• A summary of fi gures is shown on p. 20<br />
and 22<br />
3.2 Market data (p. 14)<br />
• Approx. 52% of the hotels’ marketing<br />
budget is directed through the chain’s<br />
head offi ce (p. 14).<br />
• Direct booking is still the most common<br />
form of advance reservation (35%). 6% of<br />
the hotel guests come as “walk-ins” (without<br />
reservation). 32% of foreign business<br />
travel reservations are done locally (from<br />
companies/ organisations visited) (p.15).<br />
• 67% of guest nights received are through<br />
corporate agreements (55%) or tour operators<br />
(12%) (p. 14)
• There is a correlation between occupancy<br />
and the number of occupied days during<br />
the year. More than 20% of the respondents<br />
have above 100 fully occupied days<br />
(p.15)<br />
• Since 1997 cash sales share of turnover is<br />
reduced from 20 to 9% (p.16)<br />
• Few hotels participate in quality control<br />
programs other than compulsory. Most of<br />
the hotel chains have their own programs<br />
(p. 21/22).<br />
• Hotels are expecting a growth in average<br />
room rate and occupancy for the coming<br />
years (p. 21).<br />
• Almost 1/3 of the hotels are planning<br />
major modernisation activities the coming<br />
year (p. 21).<br />
4 HOTEL CHAINS<br />
Ð New brands in Norway in 2005 are Thon<br />
Hotels (changed name from Rainbow),<br />
Clarion Collection and Quality Resort (new<br />
Choice brands). Marriott is still expected<br />
to announce an Oslo project as its fi rst<br />
hotel in Norway. (p 24).<br />
• The four largest chains in Norway are<br />
Rica Hotels, Choice Hotels, Thon Hotels<br />
and Rezidor SAS with a market share of<br />
50,6%. The 10 largest chains have 28,8%<br />
of the number of hotels, 57,4% of the<br />
rooms and 70,6% of the hotel turnover in<br />
Norway (p. 27).<br />
• Thon Hotels is the market leader in Oslo<br />
with 12 hotels and a room share of 27%.<br />
Oslo is as other larger cities dominated<br />
by the chains. The 10 largest chains have<br />
together 91% room share in Oslo (p. 29).<br />
RevPar 2005 was highest in Oslo<br />
(p. 32):<br />
Destination<br />
ARR<br />
(NOK)<br />
Source: Horwath Consulting<br />
• Scandic/Hilton is the largest chain in the<br />
Nordic countries with 22 704 rooms, while<br />
Choice have more hotels (152). (p. 34).<br />
Largest Scandinavian chain<br />
Occupancy RevPAR<br />
(NOK)<br />
Oslo 750 (725) 70% (65%) 524 (468)<br />
Bergen 720 (709) 69%(64%) 498 (456)<br />
Trondheim 706 (692) 64% (62%) 455 (429)<br />
Stavanger 729 (718) 67% (61%) 490 (436)<br />
Tromsø 685 (679) 71% (67%) 486 (458)<br />
Kr.sand 695 (739) 56% (55%) 386 (403)<br />
Total Average<br />
rooms<br />
Pr. 30.06.06 hotel rooms per hotel<br />
Scandic/Hilton 123 22704 185<br />
Choice 152 19457 71<br />
RezidorSAS 69 13683 198<br />
Rica 78 10163 130<br />
Best Western 107 9200 17<br />
First 51 6651 130<br />
Total 589 81858 141<br />
Source: Horwath Consulting (per July 2006)<br />
5 REAL ESTATE COMPANIES IN<br />
THE HOTEL INDUSTRY (p. 36)<br />
• The largest hotel owner is still Olav Thon<br />
Gruppen, owning and operating 38 hotels<br />
with 5.491 rooms under their own brand<br />
Thon Hotels. The second largest Norgani<br />
Hotels has strengthened its position and<br />
has now 12 hotels in Norway is in the<br />
portfolio. Norgani also owns hotels in<br />
Denmark, Finland and Sweden. In Sweden,<br />
Norgani and Pandox are the two largest<br />
with 42 and 23 hotels in Sweden. These<br />
companies are controlled by Norwegian<br />
owners.<br />
Horwath Consulting<br />
6 EVALUATION OF PROFITABILITY<br />
IN THE HOTEL INDUSTRY (p. 37)<br />
• To get a complete picture of industry profi<br />
tability, profi tability both for individual<br />
hotels, chains and hotel property owners<br />
have to be analysed.<br />
7 NEW HOTEL PROJECTS (p. 38)<br />
• Few new hotels opened since 2003. In<br />
2006 however two new hotels opened,<br />
and six new hotels will open in 2007.<br />
Capacity also increased through extension<br />
of existing hotels, 10 hotels have announced<br />
extension in 2007. In addition many<br />
projects have been announced in the<br />
media, but are not yet decided.<br />
8 CHALLENGES FOR HOTELS OF<br />
TOMORROW (p. 40)<br />
• This chapter describes important trends<br />
and developments expected to have<br />
infl uence on construction and operation<br />
of new hotels. Besides market orientation,<br />
cost control is important in a high<br />
cost country like Norway. This means e.g.<br />
fl exible utilization both of common areas<br />
and hotel rooms. Multi functional apartments<br />
that one day can be used as an<br />
apartment and the next day as two functional<br />
hotel rooms is introduced in this<br />
chapter (section 8.4.2).<br />
Leisure traffi c is expected to be more<br />
important to most hotels and therefore<br />
increased consideration for what hotels<br />
should offer both for internal and external<br />
experiences and activities are discussed.<br />
Building multi functional apartments<br />
opens for vacation ownership, e.g. organised<br />
as sale/leaseback.<br />
9 VAT ON HOSPITALITY SERVICES<br />
(p. 45)<br />
• 8% VAT on hospitality services was introduced<br />
in Norway on Sept. 1, 2006. This<br />
has brought on new challenges and possibilities<br />
for the domestic hospitality trade<br />
and for foreign tour operators. All<br />
in all this will turn out positively for the<br />
Norwegian hotel industry.<br />
49
Micros Fidelio leverer it-løsninger til <strong>hotell</strong>- og restaurantnæringen, som gir kunden bedre<br />
marginer, mindre personalkostnader, mer fornøyde medarbeidere og mer fornøyde kunder.<br />
Med mer enn 20 års bransje erfaring, dedikerte medarbeidere,<br />
førsteklasses produkter og en global organisasjon vil Micros Fidelio være<br />
samarbeids partneren som bidrar til god avkastning på it- investeringene.<br />
KONTAKT OSS NÅ, SÅ FÅR DU HØRE MER OM SYSTEMENE<br />
MED FLEST FORNØYDE KUNDER<br />
FIDELIO NORDIC NORGE AS<br />
KONGHELLEGT. 3 – 0569 OSLO – TLF: 22 80 98 00 – FAX: 22 38 23 08<br />
Hjemmesider: http//www.micros.com – E-post: info@fi delio.no<br />
Fidelio.indd Sec1:1 06-10-05 12:58:18
Bredt tilbud, profesjonell rådgivning<br />
Horwath Consulting AS er et selvstendig norsk konsulent selskap<br />
tilknyttet et internasjonalt nettverk. Gjennom vår brede erfaringsbakgrunn<br />
basert på arbeidserfaring fra markedsføring, økonomi<br />
og ledelse innen <strong>hotell</strong> og reiseliv, samt stort antall årlige oppdrag,<br />
vet vi hvilke krav som stilles og kan tilby effektiv bistand<br />
av høy kvalitet. Vi er kjent for større rapport oppdrag, eksempelvis<br />
på <strong>hotell</strong>, attraksjoner, cruise, fylker og destinasjoner.<br />
Gjennom vårt internasjonale nettverk holdes vi opp datert om<br />
trender og utvikling.<br />
Kjent og anerkjent med oppdragsgivere i hele verdikjeden:<br />
Leverandører av varer<br />
og tjenester til<br />
reiselivsnæringene 1)<br />
• Finans<br />
• Eiendom<br />
• Kommuner<br />
• Fylker<br />
• Stat<br />
• Leverandører<br />
• Bransjeorganisasjoner<br />
1) Bedrifter, organisasjoner og offentlige myndigheter med reiselivsinteresser<br />
2) Som attraksjoner og aktivitetsfi rmaer, museer og utstillinger, temaparker osv.<br />
Eksempler på våre arbeidsområder:<br />
Reiselivets karakter innebærer behov for både solid lokal forankring<br />
og internasjonalt perspektiv.<br />
Vi arbeider primært for norske oppdragsgivere i Norge<br />
og Skandinavia. Vår internasjonale tilknytning muliggjør<br />
også arbeid for norske oppdragsgivere i utlandet eller<br />
utenlandske oppdragsgivere i Norge og Skandinavia.<br />
Horwath Revisjon DA er søsterselskap i Norge.<br />
Planlegging/ analyser Marked Økonomi Organisasjon<br />
• <strong>Etableringsundersøkelse</strong>r<br />
• Nasjonal, regional og lokal<br />
stedsutvikling<br />
• Tema eller aktivitetsbasert turistutvikling<br />
• Forretnings- og markedsplaner<br />
• Veivalg/strategivurderinger<br />
• Diskusjonspartner<br />
• Markedsundersøkelser<br />
• Markedsplaner og kampanjer<br />
• Distribusjonsveivalg<br />
• Strategiske allianser<br />
• Produktutvikling<br />
• Info/PR-aktiviteter<br />
1) Gjennom samarbeidende eiendomsmeglerselskap rettet mot reiseliv, Midgard AS<br />
– veivalg for lønnsomt reiseliv<br />
Produsenter av<br />
reiselivstjenester<br />
• Opplevelsesprodusenter<br />
innen<br />
natur, kultur,<br />
fornøyelser og<br />
shopping 2)<br />
• Konferansesentre<br />
• Spa-tilbud<br />
• Overnattingsbedrifter<br />
• Serveringsbedrifter<br />
• Transportbedrifter<br />
• Cruisedestinasjoner<br />
• Sykkel og MC-turer<br />
Videreforedlere i<br />
reiselivet<br />
• Nasjonale, regionale<br />
og lokale reiselivsorganisasjoner<br />
• Temabaserte reiselivsorganisasjoner<br />
• Kjeder<br />
• Turoperatører<br />
• Kortselskaper<br />
Formidlingsbedrifter<br />
og organisasjoner<br />
• Reisebyråer<br />
• Annen booking<br />
• IT-leverandører<br />
• Driftsanalyser<br />
• Nøkkeltall<br />
• «Turn around»<br />
• Finansiell rådgivning<br />
• Verdivurderinger<br />
• Salg/leie/management reiselivsbedrifter<br />
• Eiendomsmegling 1)<br />
Horwath Consulting AS, Tordenskioldsgate 6, 0160 Oslo,<br />
Tlf +47 23 00 39 90, Fax +47 23 00 39 91 E-mail: firmapost@horwath.no<br />
• Større kjøpere<br />
av reiselivstjenester<br />
• Lederutvikling/kompetanseprogrammer<br />
• Lederrekruttering<br />
• Program for lederskifter<br />
• Styrerepresentasjon<br />
• «Management for hire»<br />
• Kjeder<br />
• Franchise<br />
• Drifts- og samarbeidsmodeller<br />
• Nettverk<br />
• Kvalitetsprogrammer<br />
Horwath Revisjon, Kristian Augustsgt. 7B, 0164 Oslo, Tlf 22 94 30 00/30, Fax 22 94 30 01/31<br />
Markedet<br />
Horwath Consulting<br />
51
© Horwath Consulting, 2006<br />
– veivalg for lønnsomt reiseliv<br />
Horwath Consulting AS, Tordenskioldsgate 6, 0160 Oslo,<br />
Tlf +47 23 00 39 90, Fax +47 23 00 39 91 E-mail: firmapost@horwath.no
2007<br />
NORSK HOTELLNÆRING<br />
11. årgang<br />
i samarbeid med
2 Horwath Consulting<br />
Veivalg for lønnsomhet<br />
Horwath Consulting er et selvstendig, ledende og norskeid reiselivsrådgivningsmiljø<br />
som arbeider i hele verdikjeden i reiselivs næringene<br />
og for bedrifter/organisasjoner som leverer varer og tjenester til reiselivsnæringene.<br />
Vi har bred erfaring fra reiseliv og <strong>hotell</strong>. Dessuten<br />
arbeider vi i nettverk med spesialistmiljøer i inn- og utland som kompletterer<br />
vår kompetanse. Vi arbeider primært for norske oppdragsgivere<br />
i Norge og Skandinavia. Vår internasjonale tilknytning muliggjør<br />
oppdrag også utover disse områdene. Se mer detaljert informasjon<br />
om vårt virkeområde på nest siste omslagsside.<br />
Horwath er et verdensomspennende nettverk av konsulent- og<br />
revisjons fi rmaer bundet sammen av varemerket Horwath. Reiselivskonsulentdelen<br />
“Horwath Hotel, Tourism and Leisure consult ing “ (HTL)<br />
fi nnes over det meste av verden. HTL er representert i 18 europeiske<br />
land. Horwath Revisjon DA er søsterselskap i Norge.<br />
Horwath Consulting Norway is a leading group of Norwegian consultants<br />
to the hotel, tourism, and leisure industries (HTL). Partners and<br />
consultants have long and broad experience from hotel and tourism<br />
engagements. The key to success in the travel industry is often a combination<br />
of a sound local basis and the necessary international view. This<br />
is also a basis for our goal to give effi cient and high quality services.<br />
Our assignments are mainly in Scandinavia.<br />
Horwath Consulting AS, Tordenskioldsgate 6, 0160 Oslo<br />
Tlf.: 23 00 39 90 Faks: 23 00 39 91 E-post: fi rmapost@horwath.no<br />
www.horwath.no<br />
Horwath Hotel, Tourism and Leisure consultants (HTL) is a worldwide<br />
network of independent management consulting fi rms, linked together<br />
by the recognised Horwath name. The HTL group comprises the largest<br />
global network of specialized travel industry consultants.<br />
Horwath is also a large international network of accounting fi rms.<br />
The Horwath HTL group’s wide representation provides us with unique<br />
market positioning. We can offer clients an unrivalled depth of knowledge<br />
of local market characteristics, combined with an understanding<br />
of international trends. In fact, Horwath has a historical advantage<br />
over other organizations in this sector. The speciality dates back to the<br />
inception of Horwath & Horwath in New York City. In 1916, the Horwath<br />
brothers introduced the “uniform system of accounts for hotels”, which<br />
has since become the standard for the hotel industry worldwide. HTL is<br />
the descendant of this inherited specialty.<br />
Horwath HTL<br />
Hotel, Tourism and Leisure<br />
www.horwathhtl.com • www.horwath.com<br />
Innholdsfortegnelse<br />
1. Innledning 3<br />
2. Hotellnæringen i Norge 3<br />
2.1 Tilbud og etterspørsel 3<br />
2.2 Pris 5<br />
2.3 Omsetningsutvikling i 2006 6<br />
2.4 Tilfredse gjester gir gjenkjøp 6<br />
2.5 Aktuelt på Reiselivskartet 7<br />
3 Spørreundersøkelse norske <strong>hotell</strong>er 17<br />
3.1 Innledning 17<br />
3.2 Markedsdata 17<br />
3.3 Driftsøkonomiske data 20<br />
3.4 Andre forhold 25<br />
3.5 Nøkkeltall med analyseskjema 27<br />
4 Kjeder 28<br />
4.1 Utvikling kjedestruktur 28<br />
4.2. Kjeder i det norske overnattingsmarkedet 30<br />
4.3 Kjedenes posisjon i de største byene 33<br />
4.4 Kjede<strong>hotell</strong>er vs andre <strong>hotell</strong>er 36<br />
4.5 Kort om <strong>hotell</strong>markedet i Norden 36<br />
5 Eiendom og drift i norsk <strong>hotell</strong>næring 37<br />
5.1 Oversikt over eiendoms selskapenes <strong>hotell</strong>er i Norge 37<br />
5.2 Norske eiere dominerer i Sverige 39<br />
5.3 Nye konstellasjoner innenfor drift og eiendom 39<br />
5.4 Stor interesse for <strong>hotell</strong>eiendommer 39<br />
6 Vurdering av lønnsomhet i <strong>hotell</strong>næringen 40<br />
6.1 Innledning 40<br />
6.2 Alternative organiseringsmodeller for <strong>hotell</strong>drift 40<br />
6.3 Interessentgrupper i <strong>hotell</strong>næringen 40<br />
6.4 Særtrekk ved regnskapsavleggelsen i <strong>hotell</strong>næringen 40<br />
6.5 Eksempler som viser at ”<strong>hotell</strong> ikke er <strong>hotell</strong>” i analysesammenheng 41<br />
6.6 Spesielle risikoområder i <strong>hotell</strong>næringen 41<br />
6.7 Finansielle nøkkeltall 43<br />
6.8 Ikke-fi nansielle nøkkeltall som er av særlig betydning for <strong>hotell</strong> næringen 43<br />
6.9 Multipler ved verdsettelse av <strong>hotell</strong>virksomheter 43<br />
7 Nye <strong>hotell</strong>prosjekter 44<br />
7.1 Innledning 44<br />
7.2 Trender 44<br />
7.3 Nye <strong>hotell</strong>tilbud 44<br />
7.4 Lønnsomhet i nye prosjekter 44<br />
7.5 Tilvekst mot 2010 44<br />
8 Spesialtema: Rekruttering – næringens største utfordring 45<br />
8.1 Innledning 45<br />
8.2 Færre <strong>hotell</strong>-utdanner seg 45<br />
8.3 Langsiktig strategisk rekruttering 46<br />
8.4 Internasjonal arbeidskraft 46<br />
8.5 Ta vare på arbeidskraften 46<br />
9 Executive summary & highlights 47<br />
Pris kr. 1 100,-ekskl. mva (rapporten er inkludert i abonnement Hotel, Restaurant & Reiseliv 2007). ©Horwath Consulting 2007. Ettertrykk (utdrag/tabeller) tillatt med kildeangivelse. Kopiering ikke tillatt uten etter<br />
nærmere avtale. Rapporten er utarbeidet i samarbeid med Innovasjon Norge, SEB Kort og Horwath International. Rapporten bygger på en spørreundersøkelse blant norske <strong>hotell</strong>er og supplerende informasjon innhentet<br />
eller utarbeidet av Horwath Consultings medarbeidere: rolf.braend@horwath.no, eva-britt.kornfeldt@horwath.no, anne.smaadal@horwath.no, anders.vatne@horwath.no og per-erik.winther@horwath.no. Grafi sk formgiving:<br />
Inger Marie Sparre/RM Grafi ka. Trykk: Stens Trykkeri AS. 09/07/5000. Forside: Arkitekt Roger Hampton, Halvorsen & Reine. Bilder fra Choice Hotels, Radisson SAS Oslo Plaza Hotel, Grims Grenka og Grand Hotel<br />
Oslo. Fotografer bl. a. Thomas Moss og Merete Odland.
Forord<br />
Utfordringen for reiselivet og Innovasjon Norge er følgende:<br />
Hvordan få fl ere turister til Norge i en tid der turistene er mer kravstore,<br />
og kampen om dem er tøffere enn noen gang? Skal Norge<br />
ta sin del av den internasjonale veksten i reiselivet, er vi avhengig<br />
av at vi har de rette produktene, den rette kompetansen og ikke<br />
minst at profi leringen av Norge som reisemål blir mer fokusert.<br />
For å nå disse målene må vi jobbe langsiktig og utviklingen må<br />
være basert på geoturismens prinsipper. Vi mener at utvikling<br />
av reiselivsnæringen må være basert på kunnskap, enten det er<br />
kunnskap om markedene eller om produktene.<br />
1 Innledning -<br />
fremgang for norske <strong>hotell</strong>er<br />
Norske <strong>hotell</strong>er er i vinden. Kapasitetsutnyttelse og oppnådde gjennomsnittspriser<br />
øker. Nye prosjekter fl orerer i media. Men det er også nok av<br />
utfordringer. Dette kan du lese mer om i denne bransje rapporten.<br />
”Norsk Hotellnæring 2007” er den 11. utgaven i rekken om <strong>hotell</strong>næringen.<br />
Som i fjor presenterte vi resultatene av spørreundersøkelsen<br />
blant norske <strong>hotell</strong>er allerede i juni. På den måten kom tallmaterialet<br />
ferskt og aktuelt til hovedbrukerne. Stoffet fra del 1 inngår i denne<br />
hovedrapporten som kapitlene 3 og 6.<br />
Her kommer rapporten komplett - med stoff om utvikling, markedsinformasjon,<br />
økonomi, <strong>hotell</strong>er, kjeder, eiendomsselskaper og annet aktuelt<br />
bransjestoff. Som i fjor er det to spesialkapitler – i år om vurdering av<br />
<strong>hotell</strong>regnskapet (kapitel 6) og om utfordringer ved rekruttering av medarbeidere<br />
(kapitel 8). Formålet er å gi et aktuelt situasjonsbilde av næringen<br />
og noen av dens viktigste muligheter og utfordringer. Videre behandles<br />
noen viktige utviklingstrekk i <strong>hotell</strong>enes omverden.<br />
Innovasjon Norge, bransjebladet Hotell, Restaurant & Reiseliv (HRR) og<br />
SEB Kort er samarbeidspartnere for Norsk Hotellnæring. Disse bidrar<br />
økonomisk til utgivelsen. Det gjør også noen annonsører. Samarbeidet<br />
med HRR bidrar til en bred distribusjon av denne bransjeinformasjonen.<br />
Opplegg, utarbeidelse og tekst/innhold er alene Horwath Consultings<br />
ansvar, hvis ikke annet er spesielt angitt.<br />
Vi er takknemlige for velvilje og støtte fra deltakende <strong>hotell</strong>er og kjeder<br />
til gjennomføring av undersøkelsen gjengitt i kapittel 3. Det hadde<br />
imidlertid vært ønskelig at fl ere individuelle <strong>hotell</strong>er så betydningen<br />
av å delta, slik at utsagnskraften kunne blitt ytterligere forbedret ved<br />
nedbryting i undergrupper. Utfylling av ethvert spørreskjema kan fremstå<br />
som et ”ork” i en travel hverdag. Imidlertid, de fl este som har svart<br />
synes dette er overkommelig. Mange sier at utfyllingen i seg selv også<br />
representerer en ”eye-opener” for kunnskaper om egen bedrift.<br />
For å gjøre nye veivalg må man kjenne sitt eget ståsted. En situasjonsanalyse<br />
som denne kan være et viktig bidrag i en slik sammenheng.<br />
Rapporten har mange ulike leser- og brukergrupper. Vi tar gjerne i mot<br />
innspill som kan bidra til å øke rapportens nytteverdi.<br />
Oslo, september 2007<br />
Horwath Consulting<br />
1) Med by<strong>hotell</strong> menes <strong>hotell</strong>er som ligger i byer som hadde bystatus før 1996.<br />
Bransjerapporten Norsk Hotellnæring,<br />
som er utviklet og skrevet av Horwath<br />
Consulting AS, er et viktig tiltak for å<br />
fremskaffe bedre kunnskap om de norske<br />
reiselivsnæringene. Bransjerapporten tar for seg de<br />
mest sentrale utviklingstrekkene innen <strong>hotell</strong>næringen i<br />
Norge, men har også et internasjonalt perspektiv.<br />
God lesning!<br />
Per-Arne Tuftin<br />
PS: Se våre bransjesider www.innovasjonnorge.no/reiseliv<br />
2 Generelt om <strong>hotell</strong>næringen<br />
i Norge<br />
2.1 Tilbud og etterspørsel<br />
2.1.1 Flere <strong>hotell</strong>senger<br />
Ca. 28% av <strong>hotell</strong>ene i Norge ligger i byene 1 . Disse by<strong>hotell</strong>ene har<br />
ca. 40% av sengekapasiteten og ca. 45% av romkapasiteten.<br />
Hotellkapasiteten i Norge<br />
Antall <strong>hotell</strong> 1) Antall disponible<br />
<strong>hotell</strong>senger (1000) 1)<br />
År Alle <strong>hotell</strong> By<strong>hotell</strong> Alle <strong>hotell</strong> By<strong>hotell</strong><br />
1992 1.183 287 120 40<br />
1995 1.179 289 129 44<br />
2000 1.166 304 141 50<br />
2004 1.079 310 141 56<br />
2005 1.136 313 144 56<br />
2006 1.119 315 145 58<br />
Endring 92-06 - 5,4% 9,8% 20,% 45%<br />
Endring 05-06 -1,5% 0,6% 0,7 % 3,6%<br />
Kilde: SSB<br />
1) Gjennomsnittstall over året<br />
Gjennomsnitts<strong>hotell</strong>et i 2006 hadde 60 rom og 130 senger.<br />
Antall <strong>hotell</strong>er i Norge er relativt stabilt på ca. 1100, men det blir<br />
fl ere by<strong>hotell</strong>er og færre distrikts<strong>hotell</strong>er. Som følge av sesongdrift<br />
er antallet <strong>hotell</strong>er høyere i juli enn eksempelvis desember.<br />
2.1.2 Høyere vekst i antall overnattinger enn i<br />
antall senger<br />
A) HOTELL<br />
Antall overnattinger<br />
Tall i<br />
1000<br />
Norske<br />
overnattinger<br />
Utenlandske<br />
overnattinger<br />
Totalt antall<br />
overnattinger<br />
År Alle <strong>hotell</strong> By<strong>hotell</strong> Alle <strong>hotell</strong> 1) By<strong>hotell</strong> Alle <strong>hotell</strong> By<strong>hotell</strong><br />
1992 9.022 3.657 4.275 (32%) 1.773 13.298 5.430<br />
1999 11.319 5.674 5.208 (32%) 2.447 16.526 8.121<br />
2000 11.398 5.716 4.967 (30%) 2.257 16.365 7.973<br />
2002 11.482 5.891 4.706 (29%) 2.271 16.188 8.163<br />
2003 11.262 5.904 4.375 (28%) 2.185 15.636 8.089<br />
2004 11.764 6.278 4.596 (28%) 2.349 16.360 8.627<br />
2005 12.349 6.724 4.761 (28%) 2.493 17.110 9.217<br />
2006 12.859 7.096 4.914 (28%) 2.627 17.773 9.723<br />
Endring<br />
92-06<br />
43% 94% 13% 48% 34% 79%<br />
Endring 14% 25% -5,6% 7,4% 7,5% 20%<br />
99-06<br />
Endring<br />
05-06<br />
Kilde: SSB<br />
4,1% 5,5% 3,2% 5,4% 3,9% 5,5%<br />
1) Andel av totalt antall overnattinger i parentes<br />
3
4 Horwath Consulting<br />
Det ble i alt registrert 17,8 mill. <strong>hotell</strong>overnattinger<br />
i 2006. Økningen er på nesten 4% fra<br />
2005. Dette er det høyeste antall <strong>hotell</strong>overnattinger<br />
som er registrert i Norge, og utgjør<br />
nær 14% fl ere overnattinger enn bunnåret<br />
2003. Det er fremdeles størst vekst i det<br />
innenlandske markedet, opp 4,1% fra 2005.<br />
By<strong>hotell</strong>ene har hatt størst fremgang.<br />
De utenlandske gjestedøgnene hadde en vekst<br />
i antall gjestedøgn med 3,2% fra 2005 til 2006.<br />
Det er verdt å merke seg at 2006-tallet ligger<br />
5,6% under toppnivået i 1999. Antall norske<br />
gjestedøgn har i samme periode økt med<br />
13,6%.<br />
B) HOTELLER STÅR FOR 2/3 AV KOMMERSIELLE<br />
OVERNATTINGER I NORGE<br />
I 2006 ble det registrert 27,5 mill. kommersielle<br />
overnattinger i Norge, 65% av disse<br />
var på <strong>hotell</strong> , 30% på camping, 5% i hyttegrender.<br />
I tillegg er det registrert ca. 333 000<br />
gjestedøgn ved Norske Vandrerhjem (1,9%<br />
av <strong>hotell</strong>overnattingene).<br />
Per første halvår 2007 hadde <strong>hotell</strong>ene 8,58<br />
mill. overnattinger mot 8,13 mill. i samme<br />
periode i fjor. Dette er en økning på 10,0%.<br />
De norske overnattingene økte med 6,2%<br />
mens de utenlandske økte med 3,8%.<br />
Antall overnattinger på campingplasser økte i<br />
samme periode med 10% (fra 2,71 mill. til<br />
2,98 mill.), andel utlendinger er 23,0% (økt<br />
med 16,8% fra 2006).<br />
Antall overnattinger i hyttegrender økte per<br />
juni 2006 til samme periode i 2007 med<br />
12,4% (fra 680 055 til 764 669), andel utlen-<br />
dinger er 56,3% (en svak tilbakegang fra<br />
2005).<br />
Antall overnattinger ved norske vandrerhjem<br />
økte fra 135 209 i 1. halvår i 2006 til 144 513<br />
i samme periode i 2007; en økning på 6,9%.<br />
2.1.3 Første halvår 2007 –<br />
toppen nådd?<br />
Den svært positive trenden norsk <strong>hotell</strong>næring<br />
har opplevd de to siste årene har vedvart<br />
i første halvår 2007. Det er kraftig vekst i<br />
både antall solgte gjestedøgn (først og fremst<br />
yrkesgjester) og gjennomsnittlig rompris.<br />
I forhold til overnattingsstatistikken til SSB<br />
er det ingen tegn på at veksten er på retur,<br />
men veksten kommer nå også i stor grad på<br />
<strong>hotell</strong>er i nærområdet til de store byene. Skal<br />
belegget økes ytterligere i de største byene,<br />
må veksten trolig komme utenfor de/den<br />
ordinære yrkesreisedagene/sesongen.<br />
For første halvår 2007 var det nær 8,6 mill.<br />
overnattinger, herav 26,7% utenlandske<br />
(27,2% året før). Antall <strong>hotell</strong>overnattinger<br />
har per første halvår 2007 økt med 7,1%. Fra<br />
bunnåret 2003 har trafi kken økt med 18%.<br />
Økningen i totalt antall registrerte <strong>hotell</strong>overnattinger<br />
i perioden første halvår 06 til samme<br />
periode i 2007 er på 5,5%. I årets første<br />
seks måneder har kurs-/konferansetrafi kk økt<br />
med 0,8% og yrkesreiser har økt med hele<br />
11,4%. Yrkesreiser har økt med 42,1% fra første<br />
halvår 2003 til første halvår 2007. Ferie-/<br />
fritidstrafi kken har økt med 2,0% fra 2006.<br />
Tall for juli isolert viser en økning i antall<br />
<strong>hotell</strong> overnattinger på 1,4% fra 2006 til 2007.<br />
Andelen utlendinger har vært stabil på 39%.<br />
Viktig å merke seg er det at trafi kkøkingen i<br />
feriemåneden juli kom innenfor yrkestrafi kken.<br />
Både kurs-/konferanse- og ferie-/fritidssegmentet<br />
har tilbakegang i juli.<br />
Det kan tyde på at det er den innenlandske<br />
ferie-/fritidstrafi kken som har hatt tilbakegang<br />
i sommer.<br />
2.1.4 Bedret kapasitetsutnyttelse<br />
i 2006<br />
Belegget økte også i 2006 og endte på<br />
54,6%, opp 2,5%-poeng fra året før. Det er<br />
svært mange år siden belegget i Norge var<br />
på et så høyt nivå. Samtidig er det fremdeles<br />
for lav utnyttelse på mange distrikts<strong>hotell</strong> (jfr.<br />
fi guren i avsnitt 2.2.1).<br />
For første halvår 2007 var kapasitetsutnyttelsen<br />
på rom 54,6%. Dette innebærer en<br />
økning fra samme periode i fjor på 2,5%poeng.<br />
Fra 2003 er det økning på 8,3%-poeng<br />
(fra 46,3%).<br />
Antatt rombelegg i 2007 vil bli 56,5%<br />
(Horwath Consulting-prognose).<br />
De største <strong>hotell</strong><strong>kommune</strong>nes %-vise andel av total markedet i 2006 (2005)<br />
Andel<br />
romdøgn %<br />
Andel<br />
gj.døgn %<br />
Tot. gj.døgn<br />
kurs/konferanse<br />
Tot. gj.døgn<br />
yrke<br />
Tot. gj.døgn<br />
ferie/fritid.<br />
Oslo 18,9 (18,7) 17,5 (17,2) 14,1 (14,0) 24,2 (25,6) 132,4 (123,4)<br />
Bergen 7,8 (7,8) 7,5 (7,4) 4,6 (4,7) 9,5 (9,7) 6,7 (6,6)<br />
Trondheim 4,3 (4,4) 4,0 (4,1) 2,9 (3,2) 5,9 (6,2) 2,8 (2,9)<br />
Stavanger 4,3 (4,1) 3,5 (3,3) 3,3 (2,9) 6,1 (6,2) 1,6 (1,5)<br />
Tromsø 2,6 (2,8) 2,3 (2,5) 2,8 (3,1) 3,3 (3,7) 2,3 (2,5)<br />
Kristiansand 2,4 (2,3) 2,6 (2,5) 2,5 (2,3) 3,0 (2,6) 2,3 (2,4)<br />
Ullensaker 3,2 (3,0) 2,7 (2,5) 4,2 (4,3) 3,6 (2,6) 1,6 (2,0)<br />
Totalt 7 største<br />
<strong>kommune</strong>r/byer<br />
43,5 (43,1) 40,2 (39,4) 34,3 (34,5) 55,7 (56,5) 30,1 (29,2)<br />
Kilde: SSB bearbeidet av Horwath Consulting
2.1.5. 40% av gjestedøgnene til<br />
storbyene<br />
I 2006 hadde de 7 største <strong>hotell</strong><strong>kommune</strong>ne i<br />
Norge 43,5% av totalt antall solgte romdøgn<br />
i Norge. Dette er 0,4%-poeng høyere enn i<br />
2005. Markedsandelen til de største byene<br />
falt i 2006 på yrkessegmentet. Dette har trolig<br />
sammenheng med at man i perioder har for<br />
lav kapasitet til å dekke etterspørselen innen<br />
dette segmentet. På ferie/fritidsmarkedet<br />
økte de største byene markedsandelen med<br />
0,9%-poeng til 30,1. Oslo og Stavanger hadde<br />
den største veksten.<br />
De seks største byene og fl yplass<strong>kommune</strong>n<br />
Ullensakers andel av antall solgte gjestedøgn<br />
passerte i 2006 40%. Andelen av losjiomsetning<br />
økte med 1,2% poeng til 45,2%.<br />
2.2 Pris<br />
2.2.1 Oppnådd rompris<br />
(gjennomsnittspris)<br />
A) YTTERLIGERE FORBEDRING I LOSJIINNTEKT<br />
Hotellene hadde en samlet losjiinntekt (oppnådd<br />
rompris (uten frokost og mva) x antall<br />
solgte rom) på nær 8,77 milliarder kroner i<br />
2006, en økning på ca.10%.<br />
Gjennomsnittlig oppnådd rompris (dvs. losjiinntekt<br />
fratrukket inntektsreduksjoner/rabatter<br />
delt på solgte romdøgn) økte med kr. 29<br />
eller opp 4,0% fra 2005, og endte på kr. 746.<br />
For by<strong>hotell</strong>er var økningen kr. 34 (opp 4,8%)<br />
og endte på kr. 749 i 2006.<br />
For første gang på lenge har romprisøkningen<br />
(siste to år) vært høyere enn konsumprisindeksen.<br />
B) BYHOTELLENE IGJEN MED HØYERE PRISER<br />
Avstanden i oppnådd pris mellom by- og<br />
distrikts<strong>hotell</strong> har de siste årene blitt mindre<br />
og mindre. Etter to år med høyere gjennomsnittspriser<br />
på <strong>hotell</strong>er utenfor byene ble<br />
bildet igjen ”normalt” i 2006. Prisdifferansen<br />
forsterker seg ytterligere per første halvår<br />
2007 i by<strong>hotell</strong>enes favør.<br />
Som det fremgår av tabellene ovenfor oppnådde<br />
by<strong>hotell</strong>ene en beleggsprosent på<br />
64,7% i 2006, mens belegget for Norge totalt<br />
var 54,6%. Distrikts<strong>hotell</strong>ene lå under 50%.<br />
Hotellene i Norge, og spesielt by<strong>hotell</strong>ene,<br />
Mer samsvar mellom utvikling i belegg og pris på by<strong>hotell</strong>ene<br />
Gjennomsnittlig beleggsprosent 1990-2006<br />
80<br />
70<br />
60<br />
50<br />
40<br />
1990<br />
1995<br />
2000<br />
2001<br />
har i mange år slitt med for lave gjennomsnittlige<br />
rompriser. Dette har sammenheng<br />
med at en stor andel av by<strong>hotell</strong>enes omsetning<br />
er avtalebasert og til rabatterte priser<br />
(se kapittel 3, avsnitt 3.2.1 c, der det fremgår<br />
at nesten 70% av by<strong>hotell</strong>enes romdøgn<br />
kommer fra fi rma- og turoperatøravtaler).<br />
Prisøkningen som er registrert det siste året<br />
har trolig både sammenheng med at mange<br />
av kjedeavtalene er reforhandlet, og at bruk<br />
av losjioptimeringsteknikker gir prisutslag ved<br />
høyt belegg.<br />
C) FORTSATT STOR PRISVEKST I 2007<br />
Første halvår 2007 gikk gjennomsnittlig rompris<br />
opp med kr. 61 sammenlignet med samme<br />
periode året før (fra kr. 751 til kr. 812)<br />
tilsvarende 8,1%. Losjiomsetningen økte med<br />
15,9% som følge av bedret kapasitetsutnyttelse<br />
og prisvekst.<br />
Gjennomsnittspris i juli var 729 (opp kr. 49 fra<br />
2006), tilsvarende 7,2%<br />
Prisutviklingen for resten av året vil trolig ikke<br />
være like sterk. Svært mange justerte prisene<br />
høsten 2006 i forbindelse med innføringen av<br />
mva. Vår prognose vedrørende snittprisen for<br />
året 2007 er ca. kr. 800 opp ca. 7%.<br />
2.2.2 RevPAR<br />
2002<br />
2003<br />
A) 9% ØKNING I REVPAR 2006<br />
2004<br />
2005<br />
64,7%<br />
54,6%<br />
2006<br />
RevPAR benyttes ofte som målebegrep innen<br />
<strong>hotell</strong>næringen, og er en forkortelse for ”revenue<br />
per available room”, dvs. inntekt per tilgjengelig<br />
rom. RevPAR kombinerer målebegrepene<br />
gjennomsnittlig oppnådd rompris<br />
og kapasitetsutnyttelse, og fremkommer ved<br />
å multiplisere disse to. Nøkkeltallet er viktig<br />
som et enkelt mål for mulighet til å oppnå<br />
lønnsomhet.<br />
500<br />
By<strong>hotell</strong>er Total<br />
Oppnådd rompris 1995 - 2006<br />
800<br />
700<br />
600<br />
1995<br />
2000<br />
2001<br />
2002<br />
2003<br />
Horwath Consulting<br />
2004<br />
Som det fremgår av tabellen nedenfor er det<br />
stadig betydelige distriktsmessige forskjeller<br />
på RevPAR som oppnås i Norge. Oslos<br />
RevPAR er nær 125% høyere enn RevPAR for<br />
Hedmark, og nær 45% over landsgjennomsnittet.<br />
Dette innebærer at det med gjennomsnittlig<br />
god <strong>hotell</strong>drift er lettere å oppnå<br />
lønnsomhet i Oslo (selv om dette naturligvis<br />
påvirkes av bl.a. høyere investeringskostnader<br />
og at det generelle kostnadsnivået kan være<br />
høyere i Oslo).<br />
Gjennomsnittlig RevPAR i 2006 var kr. 407 for<br />
alle <strong>hotell</strong>er, en økning på 8,8%. RevPAR for<br />
by<strong>hotell</strong>er var kr. 485 en økning på 11,1% i<br />
forhold til 2005. Utviklingen for Norge samlet,<br />
og samtlige fylker (unntatt Hedmark) har<br />
vært positiv i 2006. Vest-Agder og Rogaland<br />
hadde størst økning i 2006 h.h.v. opp 20,6%<br />
og 18,9%, Vest-Agder var imidlertid et av få<br />
fylker med nedgang i RevPAR i 2005.<br />
RevPAR 2004 – 2006 (NOK)<br />
2005<br />
749 kr<br />
746 kr<br />
2006<br />
Kilde SSB<br />
4 på topp 2004 2005 2006<br />
Oslo 468 524 588<br />
Akershus 400 435 498<br />
Rogaland 369 403 479<br />
Hordaland 402 413 448<br />
Gjennomsnitt Norge 351 374 407<br />
4 på bunn 2004 2005 2006<br />
Oppland 278 291 299<br />
Aust-Agder 275 268 286<br />
Telemark 254 268 279<br />
Hedemark 256 275 263<br />
Gjennomsnitt Norge 351 374 407<br />
Kilde: SSB, bearbeidet av Horwath Consulting<br />
5
6 Horwath Consulting<br />
B) MINDRE REVPAR-FORSKJELLER I JULI 2007<br />
Forskjellen i oppnådd RevPAR i feriemåneden<br />
juli er større enn totalt for året, men ble mindre<br />
i 2007 enn året før. Dette skyldes først og<br />
fremst at Vest Agder som er det fylket med<br />
høyest RevPAR i juli, hadde en kraftig tilbakegang<br />
i år (-6,4%). Det dårlig været i juli og<br />
frafall av norske gjester er trolig hovedårsaken<br />
till dette. Hedmark som er det fylket med<br />
lavest RevPAR hadde en økning fra 2006 på<br />
hele 18,4%.<br />
Vest-Agders RevPAR er i 2007 58% (85%<br />
i 2006) høyere enn gjennomsnittet for<br />
Norge og 179% (252% i 2006) høyere enn<br />
Hedmarks. For Oslo-<strong>hotell</strong>ene er juli tradisjonelt<br />
ingen spesielt bra måned, men RevPAR i<br />
juli 2007 var 15% høyere enn gjennomsnittet<br />
i Norge.<br />
RevPAR juli 2005 – 2007 (NOK)<br />
4 på topp i juli 2005 2006 2007<br />
Vest-Agder 608 779 729<br />
Hordaland 488 545 580<br />
Sogn og Fjordane 477 511 576<br />
Møre og Romsdal 435 506 565<br />
Gj.snitt Norge 390 422 462<br />
4 på bunn i juli 2005 2006 2007<br />
Østfold 332 388 372<br />
Telemark 351 340 349<br />
Buskerud 288 268 323<br />
Hedmark 248 221 261<br />
Gj.snitt Norge 390 422 462<br />
Kilde: SSB. Bearbeidet av Horwath Consulting<br />
Den gjennomsnittlige RevPAR for Norge i juli<br />
var stabil i 2004 og 2005, men økte i 2006<br />
med 8% og med ytterlige 9,6% til kr. 462 i<br />
2007.<br />
C) FORVENTNING OM YTTERLIGERE BEDRING AV<br />
REVPAR I 2007<br />
For 1. halvår 2007 ligger RevPAR for hele<br />
landet på kr. 443, det er en økning på hele<br />
13,3% i forhold til samme periode i fjor da<br />
RevPAR var kr. 391.<br />
Det ligger an til en generelt svært god lønnsomhetsforbedring<br />
for <strong>hotell</strong>ene i 2007, selv<br />
om man forventer at RevPAR neppe vil ha<br />
samme vekstkurve i 3. og spesielt 4. kvartal.<br />
Vår prognose er at RevPAR vil øke med ca.<br />
10% i 2007 og havne på ca. 452.<br />
2.3 Omsetningsutvikling i 2006<br />
SSBs omsetningsindeks for samferdsel og<br />
reiseliv, viser at samlet <strong>hotell</strong> og restaurantomsetning<br />
økte med 10,3% fra 2005 til 2006.<br />
Inndelingen viser videre følgende endring:<br />
· Hotellvirksomhet +10,3%<br />
· Annen overnatting + 8,9%<br />
· Restaurantvirksomhet + 10,4%<br />
· Barvirksomhet +13,9%<br />
· Kantine-og catering + 22,4%<br />
Det foreligger ingen statistikk som viser hele<br />
<strong>hotell</strong>næringens lønnsomhetsbilde. Det vises<br />
imidlertid til kapittel 6 vedrørende diverse lønnsomhetsforhold<br />
fra <strong>hotell</strong>undersøkelsen.<br />
2.4 Tilfredse gjester gir gjenkjøp<br />
2.4.1 Innledning<br />
Når salget ikke blir det man forventer, trekker<br />
mange den raske konklusjonen at produktet<br />
ikke er godt nok. Det er derfor interessant å se<br />
nærmere på hvordan turistene opplever besøket<br />
i Norge. Transportøkonomisk Institutt (TØI)<br />
gjennomfører årlig, på oppdrag fra Innovasjon<br />
Norge, en såkalt gjesteundersøkelse. Her intervjues<br />
ved utreise fra Norge et representativt<br />
utvalg turister om besøket i Norge.<br />
Nedenfor følger noen av de resultatene som<br />
fremgår av denne undersøkelsen for besøk<br />
sommeren 2006.<br />
Ca 1/3 av turistene er førstegangsbesøkende<br />
til Norge, 1/3-del har vært her 1-5 ganger før,<br />
mens den siste 3-delen har vært her mer enn<br />
5 ganger tidligere.<br />
2.4.2 Generelt om turistenes tilfredshet<br />
med besøket i Norge<br />
Hva er din/deres generelle mening om denne<br />
ferien?<br />
Verken eller 3%<br />
Ganske god 33%<br />
Svært god 63%<br />
Ganske dårlig 0%<br />
Svært dårlig 0%<br />
På spørsmålet ”Hva er din/deres generelle<br />
mening om denne ferien?” svarer over 60%<br />
at de er svært godt, og langt over 90% at de<br />
er svært, eller ganske godt fornøyd med oppholdet<br />
i Norge. Misfornøyde gjester fremkommer<br />
knapt i fi guren.<br />
Dette gir seg utslag i gjenkjøp. Ca. 1/3 ønsker<br />
seg tilbake allerede innen ett år og ytterligere<br />
1/3 innen 2-3 år. Kun 3% sier de ikke har<br />
tenkt seg tilbake.<br />
Hvor godt fornøyd er du med følgende på<br />
denne reisen?<br />
Kvalitet på<br />
overnattingstilbudet<br />
Kvalitet på<br />
transport<br />
Kvalitet på turistinformasjonskontorer<br />
Befolkningens<br />
serviceinnstilling<br />
Museer og<br />
attraksjoner<br />
0 20 40 60 80 100<br />
Svært dårlig Ganske dårlig<br />
Verken eller Ganske god Svært god<br />
Resultatene fra disse tre spørsmålene viser<br />
tydelig at det ikke er på produktet skoen trykker.<br />
De som kommer er fornøyd, men det<br />
kommer for få. Dette har sammenheng med<br />
at Norge er ukjent og usynlig i store deler av<br />
utenlandsmarkedet. Med knappe ressurser<br />
bør innsatsen fl yttes (i hvert fall kortsiktig) til<br />
markedsbearbeiding fremfor produktutvikling,<br />
servicetiltak og kvalitetsprogrammer.<br />
2.4.3 Hotellene har en prisutfordring<br />
Gjesteundersøkelsen har også et spørsmål om<br />
synspunkter på prisnivået 2 . Ikke over raskende<br />
svarer de fl este (ca. ¾) at prisnivået på alkoholholdige<br />
drikker er svært høyt i Norge. For<br />
overnatting svarer ¾ at prisnivået er ganske,<br />
eller svært høyt. Dette er noe overraskende.<br />
Oppnådde gjennomsnittspriser (jfr. avsnitt 2.2)<br />
har hittil absolutt vært konkurransedyktige i<br />
europeisk sammenheng. De turistene som reiser<br />
på gruppeturer overnatter oftest svært rimelig.<br />
Gjesteundersøkelsen tyder på at <strong>hotell</strong> næringen<br />
har en betydelig kommunikasjons utford ring<br />
når det gjelder oppfatningen av pris nivået<br />
i Norge. Samtidig skyter prisene på en del<br />
<strong>hotell</strong>er i været i 2007. Det gjelder i særlig<br />
grad de største byene. Det henvises til nærmere<br />
om dette i avsnitt 2.5.1 c.<br />
Overraskende er det også at prisnivået på serveringssteder<br />
oppfattes som rimeligere enn<br />
overnatting. Kun 30% fi nner dette svært høyt.<br />
2) Noen av turistene reiser på ulike pakketurer. Disse kjenner normalt ikke prisene på de enkelte delene som inngår i pakken. Pakketurer utgjør en mindre del av turistene.
2.5 Aktuelt på Reiselivskartet<br />
2.5.1 Innledning<br />
Grunnlaget for all reisevirksomhet er:<br />
- opplevelser i ferie-/fritidssammenheng og<br />
- møter i yrkes-/organisasjonssammenheng.<br />
Det er derfor viktig å være klar over at overnatting,<br />
bespisning og transport primært er<br />
midler på veien til det egentlige målet – opplevelser<br />
eller møter. Samtidig kan disse midlene<br />
inneholde betydelige opplevelseselementer<br />
selv.<br />
Opplevelser eller møter styrer altså i stor grad<br />
reisebeslutningen 3. Denne spesielle rollen til<br />
opplevelser og møter (som er såkalte immobile<br />
tjenester – det er nødvendig å reise for<br />
å oppleve eller møtes) illustreres ved skyen i<br />
fi guren nedenfor.<br />
2.5.2 Delprodusenter reiseliv<br />
A) INNLEDNING<br />
Fordi en reise består av fl ere deler (overnatting,<br />
transport osv.), brukes betegnelsen delprodusenter.<br />
Produsentleddet leverer altså de<br />
ulike elementene som inngår i reisen.<br />
Reiselivskartet<br />
Opplevelser og møter kan være kostnadsfrie<br />
(eksempelvis naturopplevelser) eller levert av<br />
kommersielle aktører.<br />
B) KOMMERSIELLE OPPLEVELSER<br />
• ”Opplevelsesindustrien”<br />
Som det fremgår ovenfor selger de aller,<br />
aller fl este reiselivsaktører opplevelser. Dette<br />
har ført til at det foreslås å erstatte begrepet<br />
”reiselivsnæringene” med ”opplevelsesindustrien”.<br />
Dette for i sterkere grad å signalisere<br />
opplevelsenes betydning. Samtidig ligger<br />
implisitt en forståelse for at opplevelsene<br />
blir viktigere for mange. Slik begrepsbruk har<br />
imidlertid også sine ulemper, for eksempel i<br />
forhold til yrkesreiser.<br />
• Flere aktivitetsleverandører<br />
Næringsgrenen opplevelses-, arrangements-<br />
og aktivitetsvirksomhet er i betydelig vekst. I<br />
følge SSBs strukturstatistikk er antallet bedrifter<br />
mer enn fordoblet fra 2003 til 2005 (til<br />
175 bedrifter) med en samlet omsetning på<br />
rundt 275 mill. kr.<br />
Dette er leverandører som i betydelig grad tilbyr<br />
opplevelser for <strong>hotell</strong>gjester.<br />
• Hotellene som reisemål i seg selv<br />
Det kan også noteres som en klar trend at<br />
<strong>hotell</strong>ene i større grad satser på å tilby opp-<br />
Horwath Consulting<br />
levelser/aktiviteter som en integrert del av<br />
sitt tilbud. (Et eksempel på dette er satsing på<br />
spa/wellness (se omtale denne siden)).<br />
C) MØTESENTRE/MØTER<br />
• Stadig fl ere kulturhus koblet mot <strong>hotell</strong><br />
Et viktig utviklingstrekk er koblingen av kulturhus<br />
og <strong>hotell</strong>prosjekter. Bakgrunnen for dette<br />
ligger i synergimuligheter som kan redusere<br />
både investerings- og driftskostnader ved<br />
sambruk av arealer.<br />
Kulturhus i kombinasjon med <strong>hotell</strong> fi nnes nå<br />
på over 10 ulike steder og fl ere slike kombinasjoner<br />
er under planlegging (bl.a. i Mandal,<br />
Skien, Dombås, Levanger og Sortland).<br />
• Segmentering og andre utfordringer i<br />
møtemarkedet<br />
Det har de siste årene skjedd en betydelig endring<br />
i <strong>hotell</strong>enes markedsmessige møtesegmenter.<br />
Tradisjonelt er dette blitt delt opp i kurs,<br />
møter, konferanser og kongresser – gjerne basert<br />
på varighet, tema og størrelse som kriterier.<br />
Endringer i markedet mot møtearrangementer<br />
med ofte betydelig sosialt innhold har medført<br />
en annen oppdeling, og møtesegmentene<br />
betegnes nå ofte bransjemessig som<br />
MICEET (Meetings, Incentives, Congresses,<br />
Events, Exhibitions, Technical visits (= stu-<br />
3) For mer informasjon om reiselivskartet og bruk av dette henvises til spesialomtale i Norsk Hotellnæring rapporten 2004 (kan bestilles som PDF hos Horwath Consulting).<br />
7
8 Horwath Consulting<br />
Spa/wellness – et vekstområde<br />
A) UTVIKLINGSTREKK<br />
Spa har i fl ere år vært reiselivssegmentet<br />
med høyest vekst (ved siden av cruise) i<br />
Europa 1.<br />
Spa kan på den ene siden være svært helserettet<br />
eller svært ”wellness”-orientert.<br />
Wellness-begrepet i spasammenheng går på<br />
å skape ”det totale velvære” gjennom fysiske<br />
aktiviteter og behandlinger, men uten å<br />
gi avkall på særlig på det gode liv.<br />
Det synes viktig å fremstå som virkelig spa<br />
(inneholde alle elementer) og samtidig ha<br />
særpreg. Trenden går mot såkalte ”holistiske”<br />
spas med både mentale og sosiale<br />
tilbud i tillegg til de fysiske.<br />
B) SPAHOTELLER I NORGE<br />
Nærmere 30 <strong>hotell</strong>er i Norge markedsfører<br />
seg med spatilbud. Imidlertid er det ikke så<br />
mange som tilfredsstiller kravene til å kalle<br />
seg et spa<strong>hotell</strong>. Et komplett spaanlegg<br />
inneholder elementene bad/vann, behandling<br />
(massasje og lignende), fysisk og mental<br />
trening og gjerne spesiell mat-/drikkemeny<br />
eller sosiale tilbud.<br />
dieturer)). Økt opplevelses-/sosialt innhold i<br />
arrangementene er et viktig utviklingstrekk.<br />
Markedsføringsmessig har MICEET-møtesegmentene<br />
særtrekk som skiller seg fra annen<br />
<strong>hotell</strong>markedsføring.<br />
Det er fl ere forhold som er utfordringer til<br />
<strong>hotell</strong>ene:<br />
1) Størrelse<br />
Når en arrangør skal søke etter mulig<br />
arrangementssted, foregår dette i dag<br />
ofte gjennom databaser på internett. Har<br />
arrangementet eksempelvis 400 deltagere,<br />
kan dette benyttes som søkekriterium.<br />
Og bare steder med kapasitet til fl ere enn<br />
400 vil dukke opp og kunne bli vurdert.<br />
2) Arrangementenes krav til møteromsareal<br />
øker<br />
a. Svært mange ordinære seminarer/konferanser<br />
har et drøyt døgns varighet (fra<br />
ca. lunsj til ca. lunsj). Dette innebærer at<br />
møtelokaler for ett døgns bruk er opptatt<br />
i to dager. Hotellet har altså med denne<br />
møtestrukturen behov for nesten det dobbelte<br />
av arealkapasitet.<br />
Nedenfor følger en oversikt over viktige spa<strong>hotell</strong>er<br />
i Norge.<br />
Sted,<br />
<strong>hotell</strong><br />
Antall behandlingsrom<br />
Antall<br />
rom i<br />
<strong>hotell</strong>et<br />
Geilo, Dr. Holms Hotell 6 127<br />
Geilo, Vestlia Resort 9 120<br />
Gol, Oline Spa Pers<br />
Hotel<br />
11 170<br />
Hankø, Hankø Hotell<br />
& Spa<br />
Hole, Sundvolden<br />
Hotel<br />
Holmsbu, Quality Spa<br />
& Resort Holmsbu<br />
Kragerø, Quality Spa &<br />
Resort Kragerø<br />
15 102<br />
6 168<br />
12 183<br />
13 235<br />
Loen, Hotel Alexandra 5 191<br />
Nesbru, Holmen<br />
Fjord<strong>hotell</strong><br />
9 157<br />
Os, Solstrand Hotel<br />
& Bad<br />
Savalen, Savalen<br />
Fjell<strong>hotell</strong> & Spa<br />
Selje<br />
Selje SPA Thalasso<br />
13 132<br />
8 98<br />
12 49<br />
Færre internasjonale UIAkongresser<br />
til Norge – for<br />
tredje år på rad<br />
Norge hadde i følge UIA (Union of International<br />
Association) 87 internasjonale kongresser i<br />
2006. (Oslo: 35, Bergen: 21, Trondheim: 8,<br />
Stavanger: 6, andre: 17). Dette utgjorde 1.7%<br />
av Europas og 1% av verdens totale kongressmarked.<br />
UIA representerer en betydelig del<br />
av det internasjonale kongressmarkedet og<br />
fører årlig oversikt over hvor organisasjonens<br />
medlemmer holder sine kongresser. Norge<br />
ligger på 29. plass etter antall.<br />
I 1996 hadde Norge 135 arrangementer og<br />
antallet har i årene etterpå vært i tilbakegang.<br />
Nå har Norge for tredje år på rad en<br />
nedgang i antall registrerte internasjonale<br />
UIA-kongresser. Nedgangen antas delvis å<br />
være en konsekvens av at det i perioden<br />
etter 2000 ikke ble arbeidet aktivt på det<br />
utenlandske kongressmarkedet fra norsk<br />
side selv om byene fortsatte sitt arbeid.<br />
Norway Convention Bureau ble etablert av<br />
Andelen gjester som kommer til disse<br />
<strong>hotell</strong>ene med spa som hovedformål varierer<br />
sterkt med type <strong>hotell</strong> og beliggenhet.<br />
Typiske resort<strong>hotell</strong> har større andel enn mer<br />
sentralt beliggende <strong>hotell</strong>. Antall medarbeider<br />
i spaavdelingene varierer fra fi re til godt<br />
over 10 på <strong>hotell</strong>ene i listen.<br />
Nye spa<strong>hotell</strong> som nå bygges er Quality Spa<br />
& Resort Son Marina med 156 rom, Quality<br />
Spa & Resort Norefjell med 250 rom og<br />
Farris Bad med 177 rom som skal stå ferdig<br />
i 2009.<br />
Verd å merke seg er at det foreløpig ikke er<br />
spa<strong>hotell</strong>er nord for Dovre. Men det planlegges.<br />
Fremst i løypa er antakeligvis Hamn i<br />
Senja der byggingen har startet.<br />
1 Begrepet spa er knyttet opp til vann. Den vanligste<br />
defi nisjonen er en forkortelse av ”sana per<br />
aqua” (helse gjennom vann). Historisk har spa<strong>hotell</strong>er<br />
(”bad”) hatt en kilde som utgangspunkt.<br />
Senere er også saltvannsbaserte behandlingsopplegg<br />
kommet (Thalasso-spa). Spabegrepet<br />
er imidlertid etter hvert noe ”utvannet”, og man<br />
kan fra tid til annen se bruk som nærmest alternativ<br />
til ”resort”.<br />
SAS og kongressbyene i 2003 som følge av<br />
at Norges Turistråd nedla prosjektet NCB<br />
etter kutt i statlige overføringer.<br />
NCB skal markedsføre Norge som internasjonalt<br />
kongressland på vegne av de 19<br />
partnerne i selskapet. Nettverksbygging og<br />
kartlegging av norske fag- og forskningsmiljøer<br />
som er tilknyttet internasjonale<br />
organisasjoner er en av hovedoppgavene<br />
i arbeidet for å få fl ere internasjonale kongresser<br />
til å velge Norge.<br />
I følge NCB vil det ta lang tid før Norge klarer<br />
å øke på den internasjonale rankingen fordi<br />
resultatene henger sammen med innsatsen<br />
overfor nasjonale fag- og forskningsmiljøer.<br />
Kilde: Union of International Associations,<br />
International Meetings Statistics 2006
. Store arrangementer/kongresser<br />
Slike arrangementer er ofte sponsorfi nansiert.<br />
Det er vanlig med sponsorutstillinger i<br />
arealet i nær tilknytning til møtearealet. Det<br />
er altså behov for betydelig areal utover<br />
selve møtelokalet. Omvendt har som oftest<br />
utstillinger også et seminarprogram.<br />
· Internasjonale møter<br />
Mens det totale norske møtemarkedet nærmest<br />
er gitt ut ifra økonomiske og andre forhold<br />
(<strong>hotell</strong>ene/kjedene konkurrerer om markedsandeler,<br />
men påvirker i liten grad totalen), stiller<br />
det seg annerledes med det internasjonale<br />
møtemarkedet. En økning i antall internasjonale<br />
gjestedøgn fra møtemarkedet, betyr en økning<br />
av totalmarkedet i Norge. Dette markedet bearbeides<br />
primært gjennom samarbeidsorganisa-<br />
«Den ideelle beleggsprosenten?»<br />
Ønskelig beleggsprosent (kapasitetsutnyttelse)<br />
for et <strong>hotell</strong> er et interessant tema –<br />
et tema det fi nnes interessenter med svært<br />
ulikt syn på:<br />
• Det enkelte <strong>hotell</strong>/den enkelte kjede<br />
vil naturligvis være interessert i en høy<br />
beleggsprosent. Dette gir åpenbare<br />
lønnsomhetsmuligheter gjennom større<br />
omsetning, lavere priskonkurranse/høyere<br />
priser og mer effektive driftsopplegg.<br />
• Andre interessenter kan ha et motsatt<br />
syn og får problemer ved høyt belegg:<br />
• Nærings- og samfunnsliv på stedet/i<br />
regionen er avhengig av at besøkene<br />
får plass. Fulle <strong>hotell</strong>er gir problemer<br />
i yrkesreisesammenheng og andre<br />
møter. Det vil kunne innebære økte<br />
kostnader, forsinkelser og i verste fall<br />
tapte muligheter.<br />
• Turoperatører, transportselskaper<br />
og andre reiselivsaktører vil ha problemer<br />
med å legge opp rundturer.<br />
Dette medfører fare for tap for en<br />
rekke aktører både lokalt og regionalt.<br />
I verste fall kan dette bety at<br />
hele turer til Norge droppes.<br />
• Det samme gjelder for individuelle<br />
feriereisende som planlegger turen<br />
på egenhånd.<br />
sjonen Norway Convention Bureau (se faktaomtale<br />
på denne siden).<br />
D) OVERNATTING<br />
- Flere fulle <strong>hotell</strong>er<br />
I avsnittene 2.1. – 2.3. ovenfor er gjestedøgnsutvikling,<br />
priser og belegg behandlet.<br />
Kapasitetsutnyttelsen har økt med 6,4%poeng<br />
fra bunnåret 2003 til 2006, og fortsetter<br />
å øke i 2007.<br />
Det er særlig yrkestrafi kk som øker, og det er<br />
derfor i byene belegget først og fremst vokser.<br />
Med høye beleggstall kommer perioder med<br />
fulle <strong>hotell</strong>er og problemer for de som er på<br />
Med en kapasitetsutnyttelse for hele Norge<br />
totalt på ca 55% (2006) skulle en tro at<br />
ovenstående var et begrenset problem.<br />
Imidlertid, beleggsprosenten varierer mye<br />
og er ofte høyere i byene enn i distriktene.<br />
Den betydelige yrkesreiseveksten i de største<br />
byene (og enkelte andre steder) i 2006<br />
og 2007 har medført at dette er blitt en<br />
høyst aktuell problemstilling. De 6 største<br />
byene hadde i 2006 kapasitetsutnyttelse fra<br />
62% (Kristiansand) til 74% (Oslo). Figuren på<br />
side 20 viser en sammenstilling av beleggsprosent<br />
og antall fulle dager. Denne fi guren<br />
viser at det kan være ganske mange fulle<br />
dager selv med beleggsprosent på 50 -<br />
60%. Belegget varierer altså betydelig over<br />
tid mange steder.<br />
Hva er så den ”ideelle beleggsprosenten”?<br />
Det er ikke noe enkelt fasitsvar på dette.<br />
Som det fremgår av kapittel 3 hadde ca 20%<br />
av <strong>hotell</strong>ene i spørreundersøkelsen negativ<br />
bunnlinje. Et <strong>hotell</strong> som taper penger kan<br />
fort innebære negativitet for lokalsamfunnet<br />
over tid, for eksempel gjennom begrenset<br />
eller rett og slett dårlig tilbud. I verste fall<br />
kan <strong>hotell</strong>et gå konkurs og <strong>hotell</strong>tilbudet bli<br />
borte 1 .<br />
I og med at det er negativt for sted/regionen<br />
at gjester ikke får plass, kan det enkle<br />
Horwath Consulting<br />
reise. Det er naturlig at noen ønsker seg fl ere<br />
<strong>hotell</strong>senger.<br />
Det er derfor interessant å se på forholdet<br />
mellom <strong>hotell</strong>enes interesse for høyt belegg<br />
og lønnsomhet, og gjestens ønske om ”alltid<br />
plass” og lave priser. Dette temaet behandles<br />
nærmere nedenfor (”den ideelle beleggsprosenten?”).<br />
- Listepriser vs variable priser<br />
Losjioptimering (revenue eller yield management)<br />
– det å kunne selge ethvert <strong>hotell</strong>rom til<br />
“riktig pris og tid” – har lenge vært et fagfelt praktisert<br />
i <strong>hotell</strong>næringen. De senere årene er teknikkene<br />
forbedret og dataprogrammer tatt i bruk for<br />
å utnytte losjioptimeringsmulighetene fullt ut.<br />
svaret på spørsmålstillingen være: Den<br />
beleggs prosenten som gir mulighet til lønnsom<br />
drift (for eksempel målt som tilfredsstillende<br />
forrentning av investert kapital).<br />
Dette vil normalt kunne være en lavere<br />
beleggsprosent for etablerte <strong>hotell</strong>er enn<br />
for nyetableringer. Med dagens betydelige<br />
bygge kostnader for nye <strong>hotell</strong>prosjekter vil<br />
det vanligvis være nødvendig med både en<br />
høy beleggprosent og relativt høye rom priser<br />
for å få lønnsomhet ved prosjektet. Det gis<br />
altså ikke noe fasitsvar på spørsmålet. Svaret<br />
vil avhenge av en rekke spesielle faktorer<br />
knyttet til det enkelte prosjektet, stedet og<br />
stedets behov.<br />
Generelt sett kan det sies at det i dag vil være<br />
svært vanskelig å oppnå lønnsomhet for nye<br />
prosjekter, hvis ikke beleggprosenten forventes<br />
å ligge på over 60% over tid. En beleggsprosent<br />
for Norge totalt som i gjennomsnitt<br />
over tid svinger mellom 47% og 53% er et<br />
viktig tankekors i denne sammenheng.<br />
Skadevirkningene for <strong>kommune</strong>/region ved<br />
manglende <strong>hotell</strong>kapasitet i deler av året kan<br />
være del av forklaring på at <strong>kommune</strong>r og<br />
lokale næringsdrivende/investorer engasjerer<br />
seg i nye prosjekter selv om årsregnskapene<br />
til eksisterende <strong>hotell</strong>er ikke underbygger<br />
behov for fl ere <strong>hotell</strong>er eller større tilbud.<br />
1) Et aktuelt eksempel er Kautokeino, som nå åpner nytt <strong>hotell</strong> etter fl ere år uten. Der rapporteres om betydelige<br />
negative konsekvenser for <strong>kommune</strong>n i perioden uten <strong>hotell</strong>.<br />
9
10 Horwath Consulting<br />
Med forventning om lengre perioder med<br />
fullt – slik det har vært for <strong>hotell</strong>er i de største<br />
byene i det siste – vil det være fristende å øke<br />
listeprisen (”rack rate”) relativt betydelig 4 . Det<br />
som ser ut til å være nytt i år er at enkelte<br />
<strong>hotell</strong>er ser ut til helt å forlate å bruke listepriser,<br />
men tilpasser seg med vesentlig høyere<br />
priser på dager hvor det er forventninger om<br />
at det skal bli helt fullt på stedet/i området.<br />
På fulle dager har eksempelvis fremkommet<br />
priser ved nettsøk på kr. 3-5000 for et <strong>hotell</strong>rom<br />
i Oslo.<br />
Dette kan være svært uheldig. Til tross for at<br />
norske <strong>hotell</strong>priser hittil har vært svært konkurransedyktige<br />
(gjennomsnittspris Norge år<br />
2006 kr. 746, Oslo kr. 794), sliter <strong>hotell</strong>-Norge<br />
med en ufortjent høyprisprofi l (se også avsnitt<br />
2.4). Med rompriser på over kr. 2000 er veien<br />
fra gjest til media kort. Mediaoppslag om kr.<br />
5000 for et standardrom vil naturligvis kunne<br />
være svært ødeleggende.<br />
For <strong>hotell</strong>et/kjeden er slik praksis også en ”risikosport”<br />
der langsiktige negative virkninger fort<br />
kan ”spise opp” den kortsiktige gevinsten.<br />
Et ekstra moment i denne sammenheng er<br />
en utvikling der ”folk fl est” i større grad tar<br />
i bruk sanksjoner eller aksjonerer. En negativ<br />
opplevelse på ett kjede<strong>hotell</strong> får lettere kon sekvenser<br />
for hele kjeden fremover.<br />
Mange er kanskje ikke klar over at det eksisterer<br />
en egen prisforskrift om at bl.a. gjeldende<br />
rompriser skal være åpent tilgjengelig<br />
på <strong>hotell</strong>et? Se egen tekstboks om dette. Slike<br />
regler er det også for servering.<br />
E) SERVERING<br />
Stikkord som ”kortreist mat”, mat- og vinspalter,<br />
kokkekonkurranser, matkurs for barn<br />
osv. underbygger at mat og kosthold er viktig<br />
for store grupper i dag.<br />
Omsetningsutviklingen for servering har vært<br />
vesentlig mer positiv enn utviklingen for<br />
<strong>hotell</strong> de senere år. Interessant er også den<br />
polarisering som skjer i forbruket med sterk<br />
vekst i salg av ”fast food” på den ene siden<br />
og stor interesse for ”det gode måltid”, (”slow<br />
food”) på den annen.<br />
Fra 2005 til 2006 hadde restaurantvirksomhet<br />
en økning på 8%, mens barer hadde en<br />
omsetningsøkning på ca. 14%. Til sammen-<br />
Utdrag fra forskrift om prisopplysning ved<br />
overnattings- og serveringssteder.<br />
§ 2. Prisopplysning ved overnattingssteder<br />
Overnattingssteder skal ha daterte oppslag<br />
som viser priser for leie av rom.<br />
Prisoppslaget skal være ved resepsjonen<br />
eller annet sted som er lett synlig for kundene<br />
ved ankomst til overnattingsstedet.<br />
Prisopplysningsplikten vil være oppfylt<br />
ved at oppslaget viser prisene for de mest<br />
ligning økte <strong>hotell</strong>drift med ca. 9% og annen<br />
overnatting med drøyt 10%.<br />
Mat er i dag et klarere suksesskriterium også<br />
for <strong>hotell</strong>er enn tidligere. God mat er en selvfølge.<br />
Men den skal helst også være spesiell<br />
(eksempelvis ”kortreist” eller tematisert).<br />
Og den skal gjerne identifi seres gjennom en<br />
historie.<br />
En rekke matutviklingsprosjekter gjennomføres<br />
for tiden over det meste av landet.<br />
F) TRANSPORT<br />
- Fly viktigere for <strong>hotell</strong><br />
Selv om bil uansett reiseformål er viktigste<br />
transportmåte, øker fl y relativt sett mest.<br />
Dette har særlig sammenheng med spesielt<br />
lavprisselskapenes (les: Norwegian) betydelige<br />
satsing på direkteruter til/fra utlandet.<br />
Foreløpig er vektingen til utlandet betydelig<br />
sterkere enn fra utlandet. For første gang<br />
gjorde nordmenn i 2005 fl ere feriereiser til<br />
utlandet enn hjemme. Denne trenden har<br />
fortsatt i 2006 og 2007.<br />
Viktig i denne sammenheng er at antallet<br />
direkte fl yforbindelser til Norge har betydelig<br />
økning, og det er i dag over 120 direkteruter<br />
til utlandet. Siste skudd på stammen er<br />
interessant – Norwegian har besluttet å åpne<br />
direkterute fra Tromsø til London.<br />
- Lavprisselskapene og de øvrige fl yselskapenes<br />
lavpristilbud gir betydelige nye<br />
markedsmessige muligheter for <strong>hotell</strong>næringen<br />
både innen- og utenlands.<br />
benyttede overnattingstilbudene. Dersom<br />
prisen for leie av rom inkluderer servering,<br />
skal dette fremgå av oppslaget.<br />
Overnattingssteder skal, i tillegg til prisoppslag<br />
etter første ledd, på hvert rom ha oppslag<br />
eller opptegnelse om priser for bruk av<br />
telefon, minibar og andre ytelser som det<br />
regnes særskilt vederlag for.<br />
- Tilbudet gjør det enklere å markedsføre<br />
fl y/<strong>hotell</strong>pakker for kortferier eller langweekend.<br />
Denne mulighet er i liten grad<br />
utnyttet av <strong>hotell</strong>ene. Innovasjon Norge<br />
har imidlertid startet en spesiell kortferiesatsing<br />
(se avsnitt 2.5.2).<br />
- Norwegian har hittil primært konsentrert<br />
seg om å selge sine fl ytjenester.<br />
Kombinasjonsmuligheter med <strong>hotell</strong> på<br />
Norwegians destinasjoner har imidlertid<br />
vært tilgjengelige på en enkel måte for<br />
nettbasert booking.<br />
- Fergebildet endres<br />
Color Lines nye fl aggskip, cruisefergen Color<br />
Magic, seilte sin jomfrutur fra Kiel til Oslo midt i<br />
september. Color Magic har 1016 lugarer og suiter<br />
(100 fl ere enn søsterskipet Color Fantasy). Det<br />
forventes at disse to skipene skal frakte nærmere<br />
230.000 turister til Norge i 2008. Dette er nesten<br />
dobbelt så mange tyske turister som skipene<br />
Kronprins Harald og Prinsesse Ragnhild fraktet på<br />
ruten i 2004. Forbruket til de tyske turistene som<br />
kommer med Fantasy og Magic antas å stå for ca.<br />
20% av det tyske turistforbruket i Norge.<br />
Color Line er med leveringen av Magic i ferd med<br />
å realisere en betydelig veivalgs evolusjon: Enten<br />
å reise til/fra Norge-Kontinentet som en cruiseopplevelse<br />
(Kielruten), eller raskest mulig – mer<br />
som en transportetappe – med ferge i den såkalte<br />
”SuperSpeed-klassen” (marsjfart 27 knop, 1 900<br />
pass. og bildekk). Fergetiden over Skagerrak reduseres<br />
til litt over 3 timer (Kristiansand fra januar<br />
2008) og litt under 4 timer (Larvik).<br />
Med stor kapasitet og et stort antall turister<br />
på disse ”transportetappene”, endres opplevelses-<br />
og overnattingsbehovet på landsiden.<br />
4) «Det rimeligste standardrommet på Hotel Havne kontoret (Bergen) koster drøye 1 800 kroner, men de fl este koster fra kr. 2 500 per natt og oppover.» Adm.dir. Hilde<br />
Berentsen til Finansavisen 15/9-07.
2.5.3 Videreforedling<br />
A) INNLEDNING<br />
Aktørene i videreforedlingsleddet har markedsmessig<br />
som primæroppgave å tilgjengeliggjøre<br />
reiselivsproduktene i produsentleddet,<br />
enten ved å:<br />
· samle/strukturere informasjon om et<br />
område eller tema eller<br />
· å pakke reiser<br />
for derigjennom å gjøre det enklere å fi nne<br />
frem til reisen og å reise.<br />
På kartet er tegnet en diagonal gjennom<br />
videreforedlingsaktørene for å illustrere en<br />
slik todelt rolle:<br />
· Informasjonsoppgaver og lignende som<br />
det er vanskelig å ta seg betalt for i<br />
markeder (kalt info +)<br />
· Produkter som det går an å ta seg betalt<br />
for i markedet (kalt salg +)<br />
Alle aktørene i videreforedlings leddet<br />
har normalt begge disse oppgavene.<br />
Reiselivsorganisasjonene som i stor grad har<br />
oppgaver som man ikke uten videre kan ta<br />
seg betalt for i markedet, må derfor i betydelig<br />
grad fi nansieres på annen måte.<br />
B) REISELIVSORGANISASJONER 5<br />
- Innovasjon Norge<br />
Innovasjon Norges reiselivsavdeling har<br />
ansvaret for markedsføringen av Norge som<br />
reisemål i utlandet og til dels hjemme 6 .<br />
Det overliggende mål for satsingen utenlands er<br />
4,5 millioner utenlandske turistankomster i 2010.<br />
Dette skal nås gjennom følgende satsingsområder:<br />
Revitalisering av ferieformen rundreiser og<br />
baseferie, kortferiemarkedet og satsing på det<br />
internasjonale møtemarkedet i samarbeid med<br />
Norway Convention Bureau (NCB).<br />
Utenlandsmarkedene er delt i tre markedsprioriteringer.<br />
Størst satsing er det i 11 land<br />
som karakteriseres som forbrukermarkeder<br />
(med markedsføring direkte mot forbruker).<br />
Nytt, prioritert land i år som forbrukermarked<br />
er Russland.<br />
Prioritet 2 er bransjemarkeder, land der<br />
satsing går mot turoperatører og media. Her<br />
ligger Japan, Kina og Polen.<br />
3. prioritet har såkalt utviklingsmarkeder, her<br />
ligger nå to land - India og Korea.<br />
Som grunnlag for markedssatsingen gjennom<br />
fører Innovasjon Norge et betydelig<br />
antall undersøkelser for å skaffe seg bedre<br />
beslutnings grunnlag. Nytt i denne sammenheng<br />
nå er det såkalte ”Optima-programmet”.<br />
Profi leringen av Norge er også justert gjennom<br />
et nytt og friskt profi lprogram.<br />
Det er lagt vekt på som et utgangspunkt at<br />
et lite og lite kjent land som Norge har både<br />
liten kjennskap og kunnskap blant folk utenlands.<br />
Budskapet må derfor være spesielt<br />
tydelig, relevant og synlig.<br />
Dette skal oppnås gjennom å ha naturbaserte<br />
ferieopplevelser som utgangspunkt (”sterke<br />
opplevelser i vakker natur”). Veivalg i denne<br />
sammenheng er å bruke fjord- og fjellferie<br />
som ”fyrtårn”, samt med ”fyrlykter”: Fjell,<br />
kystkultur og såkalt arktisk Norge.<br />
- Fjord-Norge, fylkes- og destinasjonsselskaper<br />
· Hotell og mellomledd<br />
Desto sterkere profi l et enkelt <strong>hotell</strong> eller en<br />
kjede har i markedet, desto mindre er man,<br />
generelt sett, avhengig av videreforedlings- og<br />
formidlingsaktører i markedsføringsarbeidet.<br />
Dette har i en årrekke vært en utfordring<br />
for reiselivsorganisasjonene ved at kjedene<br />
Horwath Consulting<br />
har prioritert ressurser til egne markedsføringsaktiviteter<br />
i forhold til reiselivsorganisasjonene.<br />
Dette påvirker alle de ulike<br />
leddene (Innovasjon Norge – reiselivslag).<br />
Fellesnevneren for reiselivsorganisasjonene<br />
har derfor lenge vært knappe ressurser. Dette<br />
har ført til ustabilitet.<br />
· Bedre økonomi<br />
Som følge av nye støtteordninger og kompensasjonsmidler<br />
fra avgiftsendringer har noen<br />
av reiselivsorganisasjonsaktørene de siste<br />
årene hatt vesentlig bedre økonomi. I tillegg<br />
har Avinor gått tungt inn i fl ere prosjekter, noe<br />
som har betydd bedre ressurser for en del av<br />
organisasjonene.<br />
Med løfte om betydelig økning i offentlige<br />
midler til reiselivssatsing for Nord-Norge<br />
har reorganiseringsdebatten igjen startet.<br />
Flere ønsker seg en ”konsernmodell”<br />
for reiselivsmarkedsføring av Nord-Norge.<br />
Organisasjonsløsninger bør være underlagt<br />
nøye planlegging med klare mål og veivalg<br />
for satsingen. Det er også en fare for ineffektivitet<br />
gjennom unødig overlapping i organisasjonsapparatet<br />
med for store organisasjoner.<br />
· Turistskatt trussel for <strong>hotell</strong>er<br />
Finansiering av de såkalte ”fellesgodene” for<br />
en destinasjon (bl.a. felles markedsbearbeiding<br />
og produktutvikling på destinasjonen)<br />
gjennom en såkalt turistskatt (kurtax) har vært<br />
tema med ujevne mellomrom i norsk reiseliv<br />
i minst 30 år. Det fi nnes noen argumenter for<br />
en slik løsning av fellesgodeproblematikken.<br />
5 Kjernevirksomheten (verdiskapningen) til disse organisasjonene er oftest å samle, systematisere og tilgjengeliggjøre informasjon mot turistmarkedet.<br />
6 Innovasjon Norge sorterer under Nærings- og handelsdepartementet. NHD arbeider med en ny reiselivsstrategi for Norge. Denne er forventet å foreligge i løpet av høsten 2007.<br />
11
Som medlem hos oss kan du kreve mer.<br />
Som Diners Club-medlem har du en rekke fordeler.<br />
Betaler du reisen med Diners Club får du automatisk<br />
både reiseforsikring og avbestillingsforsikring. Du får<br />
gratis tilgang til over 80 Vip-lounger på flyplasser over<br />
hele verden. Og bruker du kortet til shopping, på<br />
restauranter og <strong>hotell</strong>er har du inntil 45 dagers<br />
rentefri betalingsutsettelse på alle kjøp.<br />
For brukerstedsavtale eller søknadsskjema,<br />
ring oss på telefon 21 01 56 25, send en e-post til:<br />
brukersted@dinersclub.no eller gå inn på<br />
www.dinersclub.no<br />
For deg som krever mer<br />
www.dinersclub.no
Det fi nnes imidlertid også en rekke betydelige<br />
argumenter for at turistskatt ikke er veien å<br />
gå. Allikevel reises forslaget igjen, og enkelte<br />
<strong>kommune</strong>r ønsker å prøve ut dette som et<br />
prosjekt. Forslaget venter på departemental<br />
behandling i 2007.<br />
Innkreving av turistskatt som en overnattingsavgift<br />
lagt på gjestedøgn kan sammenlignes<br />
med et turfølge på 5 der én bærer ryggsekken<br />
for alle. De foreslåtte satser som verserer<br />
innebærer økning i overnattingsprisene på<br />
fl ere prosent og vil naturligvis kunne ha effekter<br />
på etterspørselen.<br />
· Tematrend – reiselivsorganisasjoner i 2<br />
dimensjoner<br />
Reiselivsorganisasjonene representerer først<br />
og fremst en geografi sk oppdeling. Trend mot<br />
tema/aktivitetsbaserte ferieformer medfører<br />
en utvikling av temabaserte reiselivsaktører –<br />
av og til organisert som samarbeidsnettverk.<br />
De nasjonale turistveiene gjennomført eller<br />
planlagt over hele landet representerer en<br />
formidabel økonomisk satsing. Den markedsmessige<br />
effekten av denne satsingen er foreløpig<br />
ikke tatt ut. Etablering av samarbeidsnettverk<br />
blant bedrifter beliggende langs de<br />
aktuelle veistrekningene og koordinert med<br />
respektive reiselivsorganisasjoner, bør være et<br />
satsingsområde for å oppnå markedseffekt.<br />
C) KJEDER<br />
Hotellkjedenes kjernevirksomhet ligger i tilgjengeliggjøring<br />
av sitt tilbud (nett av <strong>hotell</strong>er)<br />
gjennom systematisering/organisering av<br />
tilbudet (eksempelvis bookingopplegg, nettsider,<br />
kortprogrammer, fi rmaavtaler etc.), samt<br />
organisasjonstiltak med sikte på kostnadsreduksjon<br />
(eksempelvis felles innkjøp).<br />
De 10 største <strong>hotell</strong>kjedene hadde i 2006 over<br />
60% av <strong>hotell</strong>rommene og 70% av overnattingene<br />
i Norge. Hotellkjedene har en større rolle i<br />
Norge enn i de fl este andre land. Hotellkjedene<br />
er nærmere behandlet i kapittel 4.<br />
Det fi nnes også en rekke andre kjede typer i<br />
videreforedling og formidling. Viktigst er serveringskjeder<br />
og reisebyråkjeder. Serveringskjedene<br />
har stått for en betydelig vekst (både<br />
organisk og gjennom oppkjøp) de siste årene.<br />
Reisebyråkjedene har gjennomgått en betydelig<br />
omstrukturering, bl.a. som følge av<br />
den store overgangen til nettbasert bestilling<br />
og lavprisfl yselskapenes sterke inntreden.<br />
Reisebyråenes andel av <strong>hotell</strong>bestillingene<br />
har de to siste år ligget på ca. 11% (jfr. avsnitt<br />
3.2.2).<br />
D) TUROPERATØRER<br />
Turoperatørenes kjernevirksomhet ligger i<br />
tilgjengeliggjøring og forenkling av reisetilbudet<br />
for forbrukeren. Sammensetning av<br />
ulike delprodusentelementer til en pakke (for<br />
eksempel opplevelser, overnatting og transport)<br />
illustrerer dette.<br />
Turoperatørene står for i gjennomsnitt ca.<br />
10% (avsnitt 3.2.2.) av <strong>hotell</strong>bestillingene.<br />
Som følge av bl.a. god kapasitet (lavt belegg)<br />
på norske <strong>hotell</strong>er, har turoperatørene vært<br />
i stand til å presse priser. Turoperatørprisene<br />
har ofte vært de laveste prisene for <strong>hotell</strong>et,<br />
som tradisjonelt har syntes det var greit<br />
å sikre seg for sommeren med ”bussgrupper<br />
i bunnen”. Denne situasjonen er i ferd med<br />
å forandre seg betydelig. Det høye belegget,<br />
spesielt i de største byene, skaper betydelige<br />
utfordringer for turoperatørene. Ikke bare<br />
forlanger <strong>hotell</strong>ene vesentlig høyere priser,<br />
det kan også være vanskelig i det hele tatt<br />
å skaffe plass. For turoperatører avhengig av<br />
å arrangere rundturer på mange <strong>hotell</strong>er er<br />
naturligvis dette en trussel mot hele virksomheten.<br />
Manglende kapasitet på enkelte destinasjoner<br />
kan slik sett også føre til tapt omsetning<br />
på andre destinasjoner, spesielt i distriktene.<br />
(Se også om ”den ideelle beleggsprosenten?”<br />
på side 9).<br />
E) ANNET<br />
- Kredittkort forenkler<br />
Muligheten til å være nesten helt uavhengig<br />
av kontanter gjennom kredittkort forenkler<br />
enhver reise betydelig. For individuelle reiser<br />
betales de fl este <strong>hotell</strong>opphold med kredittkort.<br />
Kredittkortomsetningen utgjør over 40%<br />
av <strong>hotell</strong>omsetningen (jfr. avsnitt 3.2.3).<br />
2.5.4 Formidling<br />
A) INNLEDNING<br />
Horwath Consulting 13<br />
Det er ikke helt klare grenser mellom de ulike<br />
kolonnene på Reiselivskartet. Spesielt gjelder<br />
dette mellom videreforedling og formidling.<br />
Reisebyråer og hytteutleie regnes som formidlingsaktører.<br />
Disse kjennetegnes ved at de primært<br />
arbeider med ren bestillingshåndtering<br />
(og derigjennom ikke berøres av pakkereiseloven).<br />
Det fi nnes imidlertid reisebyråer som<br />
også har betydelig turoperatørvirksomhet.<br />
I formidlingsleddet ligger også de automatiserte<br />
informasjons-, bestillings- og betalingsfunksjonene<br />
som foregår via internett og<br />
andre IT-baserte distribusjonssystemer.<br />
B) HYTTEFORMIDLING STAGNERER<br />
Hytteformidlingstjenestene benyttes primært<br />
av utenlandske besøkende. Over 80% av<br />
overnattingene er utenlandske.<br />
Antallet overnattinger er gått svakt tilbake<br />
siden 1999 og utgjorde i 2006 1.356.000<br />
overnattinger. Det er de utenlandske overnattingene<br />
som er redusert i perioden.<br />
Hytteformidling er viktigst for innlands- og<br />
vestlandsfylkene.<br />
C) INTERNETT<br />
På Reiselivskartet (se kartfi guren) går tre<br />
verdistrømmer: En informasjonsstrøm fra delprodusenter<br />
mot marked og (forhåpentligvis)<br />
bestillings- og betalingsstrømmer fra marked<br />
mot delprodusenter. Utfordringene for den<br />
enkelte aktør på reiselivskartet består i å<br />
fi nne de mest effektive veivalgene for disse<br />
strømmene for sitt tilbud. En av utfordringene<br />
i dette veivalgsarbeidet er at informasjons,<br />
bestillings- og betalingsstrømmene kan gå<br />
ulike veier mellom produsent og marked for<br />
samme reise.
14 Horwath Consulting<br />
Lenge har internett vært desidert viktigst som<br />
informasjonsstrøm mot markedet. Nå er også<br />
bestillingsstrømmen vesentlig for de fl este<br />
<strong>hotell</strong>er. Det er imidlertid vanskelig for det<br />
individuelle kjede<strong>hotell</strong>et å svare hvor mye<br />
som utgjøres av internett, fordi de vanskelig<br />
kan skille dette fra trafi kk fra andre bestillingssystemer<br />
(som GDS). Kjedene rapporterer<br />
imidlertid om tosifret prosentvekst i online<br />
bookinger og at egen, direkte online bookingtjeneste<br />
stadig blir viktigere.<br />
Også andre elektroniske hjelpemidler som<br />
mobiltelefoner og GPS har nå en viktig rolle i<br />
informasjons- og bestillingsvalg.<br />
2.5.5 Markeder<br />
A) INNLEDNING<br />
Totalmarkedet for ferie-/fritidsreiser i Norge<br />
kan påvirkes gjennom markedsføring. Yrkesreisemarkedet<br />
derimot utvikles i forhold til<br />
den økonomiske utviklingen i Norge og internasjonalt.<br />
Totalvolumet for yrkesreiser er nærmest<br />
upåvirket av markedsføringstiltak.<br />
Det samme gjelder i stor grad for kurs-/konferansemarkedet<br />
innenlands. Internasjonale<br />
kurs og konferanser i Norge er derimot i<br />
meget stor grad avhengig av langsiktig markedsføringsinnsats.<br />
Jfr. mer informasjon om<br />
møtesegmenter og tilbakegang for internasjonale<br />
kongresser i avsnitt 2.5.2 c.<br />
Det er interessant å merke seg at de to gjestesegmentene<br />
som påvirkes av markedsføringsinnsats<br />
(ferie/fritid og internasjonale<br />
møter og konferanser) begge har svak vekst<br />
eller har stagnert. Veksten er i segmenter<br />
der drivkraften er den generelle økonomiske<br />
utviklingen i Norge (avsnitt 2.1).<br />
SSB-statistikken opererer med 3 gjestesegmenter<br />
for <strong>hotell</strong>gjestedøgn etter formålet<br />
med reisen:<br />
- Ferie/fritid (det største med nesten halvparten<br />
av gjestedøgnene)<br />
- Yrke (det største for by<strong>hotell</strong>ene med nesten<br />
halvparten av gjestene)<br />
- Kurs/konferanse 7<br />
Det er fl ere gjester per solgte romdøgn på<br />
ferie-/fritidsmarkedet enn yrkesmarkedet og<br />
kurs-/konferansemarket. Hotellundersøkelsen<br />
(kap. 3) viser i gjennomsnitt 1,4 gjestedøgn<br />
per romdøgn på kurs-/konferansemarket, 1,4<br />
på yrkesmarkedet og 1,8 på ferie-/fritidsmarkedet.<br />
Det ble i 2006 solgt nærmere 5% fl ere<br />
romdøgn på yrkesmarkedet enn på ferie-/fritidsmarkedet.<br />
Basert på disse gjennomsnittstallene blir romdøgnfordelingen<br />
i Norge: Yrkesreiser ca. 45%,<br />
ferie/fritid ca. 38% og kurs/konferanse ca.<br />
17%.<br />
Det fi nnes ingen helt klare skiller mellom<br />
disse tre formålene – eksempelvis kan to<br />
eller tre formål gjennomføres på samme<br />
reise. Videre vil mye av formålsregistreringen<br />
måtte foregå basert på resepsjonens skjønn.<br />
B) GENERELT OM UTVIKLINGSTREKK I DET NORSKE<br />
MARKEDET<br />
Viktig i denne sammenheng er noen hovedtrender<br />
(som også er berørt i andre sammenhenger):<br />
• Høy økonomisk aktivitet i Norge betyr stor<br />
reisevirksomhet. Dette gir først og fremst<br />
yrkesreiser, men også til en viss grad<br />
møter/konferanser.<br />
• Disponibel inntekt er økt for nordmenn de<br />
senere årene og reisevirksomheten øker.<br />
Dette tas imidlertid i liten grad ut som økt<br />
forbruk av <strong>hotell</strong>tilbud i Norge. Siden 2005<br />
har fl ere nordmenn hatt sin lengste ferie i<br />
utlandet enn i Norge. Dette har bl.a. sammenheng<br />
med økt tilgjengelighet til utenlandske<br />
tilbud gjennom et betydelig antall<br />
rimelige og ofte direkte fl yruter.<br />
- Utenlandsk ferie-/fritidstrafi kk til norske<br />
<strong>hotell</strong>er har ikke en tilsvarende utvikling<br />
som nordmenns reiser til utlandet. Selv<br />
om ressursene til felles markedsføring av<br />
Gjestesammensetning markedssegmentene 8 1999-2006/2007<br />
Gjestedøgn<br />
(tall i 1000 gj. døgn)<br />
1999 2001 2003 2004 2005 2006 2007E1 Endring i %<br />
99-06<br />
Yrke 5.360 5.161 4.999 5.301 5.919 6.618 7.300 23%<br />
Kurs og konferanse 2.497 2.434 2.267 2.350 2.484 2.491 2.510 0%<br />
Ferie og fritid 8.669 8.821 8.370 8.709 8.707 8.664 8.770 0%<br />
I alt 16.526 16.416 15.636 16.360 17.110 17.773 18.580 8%<br />
Herav utlendinger 32% 29% 28% 28% 28% 28% 27% -6% 2<br />
Kilde: SSB og Horwath Consultings estimater<br />
1) Estimat basert på utvikling pr. juli 2007<br />
2) Endring i antall utenlandske gjestedøgn i perioden 1999-2006<br />
Norge i utlandet har økt relativt betydelig<br />
de to siste år, er midlene fortsatt ikke<br />
tilstrekkelige til i vesentlig grad å endre<br />
Norges situasjon som ganske ukjent og<br />
usynlig.<br />
Det ser heller ikke ut til at bedret økonomi<br />
blant de fl este kjeder og enkelt<strong>hotell</strong>er i<br />
vesentlig grad benyttes til å posisjonere seg<br />
sterkere i utenlandsmarkedet.<br />
C) UTVIKLING MARKEDSSEGMENTER<br />
Etter fl ere år med nedgang i antall gjestedøgn<br />
siden toppåret 1999, snudde trenden i<br />
2004. Denne positive utviklingen ser ut til å<br />
7 Etter SSBs retningslinjer registreres som kurs/konferanse når arrangement er på samme <strong>hotell</strong> som overnatting.<br />
8 Det har lenge vært et ønske å få frem også utenlandsandelen fordelt på disse tre markedssegmentene. Dette er interessant i en rekke analysesammenhenger. Det er<br />
ønskelig at SSB fi nner en løsning
fortsette også i 2007. Sterk gjestedøgnsvekst<br />
bidro til at 2006 ble et toppår. Etter all sannsynlighet<br />
vil 2007 bli enda bedre.<br />
Veksten de siste årene har tilnærmet utelukkende<br />
kommet innenfor det innenlandske<br />
yrkessegmentet, noe som betyr at veksten<br />
primært er kommet i de største byene.<br />
Markedsfordeling 2006 Norge totalt<br />
Ferie og fritid:<br />
49% (37%)<br />
Yrke:<br />
37% (51%)<br />
Kurs og konferanse: 14% (12%)<br />
Kilde: SSB. (By<strong>hotell</strong>er i parentes<br />
D) UTVIKLING UTENLANDSMARKEDENE -<br />
HOTELLOVER NATTINGER OMTRENT DET SAMME<br />
SOM FOR 10 ÅR SIDEN.<br />
Norske og utenlandske <strong>hotell</strong>overnattinger<br />
1990-2006<br />
20000<br />
15000<br />
10000<br />
5000<br />
0<br />
1990 1995 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006<br />
Kilde SSB<br />
Totalt Norge Utland<br />
Utvikling utenlandske <strong>hotell</strong>overnattinger 1999 – 2006/2007<br />
Horwath Consulting<br />
Tall i 1.000 gjestedøgn 1999 2001 2003 2004 2005 2006 2007E1 Endring i %<br />
99-06<br />
Hele året 5.208 4.817 4.375 4.596 4.761 4.914 5.0601) -6 %<br />
Sommer (juni - august) 2.746 2.544 2.286 2365 2.433 2.487 2.5342) -9 %<br />
Kilde: SSB og Horwath Consulting’s estimater<br />
1) Estimat beregnet basert på utvikling pr. juli 2007<br />
2) Estimat beregnet for august<br />
Sommersesongen juni-august 2007 ser ut til<br />
å gi ca. 8% færre utenlandske gjester enn i<br />
toppåret 1999.<br />
2.5.6 Oppsummering Reiselivskartet<br />
Segmentering er et nøkkelord for å kunne<br />
bearbeide de riktige deler av markedet effektivt.<br />
Dette gjelder både for delprodusentene<br />
og mellomleddene. Det vil vanligvis være<br />
kryssende interesser mellom aktørene for<br />
hva som er de mest interessante markedssegmentene.<br />
Veivalgsutfordringene for produsentene er<br />
å fi nne frem til de mest effektive veiene for<br />
både informasjon til markedet og bestilling<br />
og betaling fra markedet. Dette kan både<br />
være direkte veivalg mot sluttbruker (turist/<br />
gjest), alternativt kan det være mest effektivt<br />
å benytte mellomledd blant de ulike videreforedlings-<br />
og formidlingsaktørene.<br />
Tilsvarende er utfordringen for aktørene i disse<br />
mellomleddene: Å fremstå som en effektiv<br />
samarbeidspartner for én eller fl ere av de tre<br />
verdistrømmene.<br />
Viktig er det også ikke å glemme at forbrukerne,<br />
når de skal gjøre sine reisebeslutninger,<br />
står overfor de samme valgene – direkte<br />
kontakt mot <strong>hotell</strong>et (som delprodusent av<br />
reisen) eller kontakt via mellomledd.<br />
15
Norges viktigste reiselivsbedrift<br />
er den du driver selv<br />
www.nhoreiseliv.no<br />
NHO Reiseliv representerer 2200 bedrifter innen disse bransjene:<br />
• Overnatting<br />
• Servering<br />
• Opplevelser<br />
• Destinasjoner<br />
Alle våre medlemmer er forskjellige, men de har en ting til felles: De har landets største<br />
reiselivsorganisasjon i ryggen, og den taler deres sak med troverdighet og tyngde.<br />
www.nhoreiseliv.no
3 Spørreundersøkelse blant norske <strong>hotell</strong>er<br />
3.1 Innledning<br />
Dette kapitlet er basert på en spørreundersøkelse<br />
blant et utvalg norske <strong>hotell</strong>er. Undersøkelsen<br />
tar utgangspunkt i regnskaps- og markedsdata<br />
fra 2006. Spørreskjemaet har som formål å<br />
kartlegge markeds-, økonomi og andre forhold<br />
av betydning for <strong>hotell</strong>driften. Spørreskjemaet<br />
har mange spørsmål som går igjen fra år til år<br />
for å kunne sammenligne. Samtidig er det lagt<br />
opp til å kunne følge opp aktuelle problemstillinger<br />
eller å kartlegge nye behov.<br />
Spørreskjema ble i år sendt til et utvalg på<br />
ca. 500 (nær halvparten) av norske <strong>hotell</strong>er.<br />
Vi har mottatt svar fra 141 <strong>hotell</strong>er. Tre svar<br />
inneholdt mangler slik at de ikke kunne benyttes.<br />
Vi står igjen med 138 <strong>hotell</strong>er som inngår<br />
i undersøkelsen. Dette er vesentlig fl ere enn i<br />
fjor (115 <strong>hotell</strong>er).<br />
Hotellene i undersøkelsen har i gjennomsnitt<br />
148 rom, mens gjennomsnittstørrelsen på<br />
landsbasis i 2006 var 60 rom. Dette påvirker<br />
naturligvis totalresultatene. Samtidig er materialet<br />
brutt ned både på ulike størrelsesgrupper<br />
og etter type <strong>hotell</strong>. Dette for å kunne<br />
gjøre mest mulig relevante sammenligninger.<br />
En mulig feilkilde i resultatene fra denne<br />
type undersøkelser er at ”veldrevne” <strong>hotell</strong>er<br />
i større grad besvarer. Videre er det relativt<br />
sett fl ere kjededrevne enn ikke kjededrevne<br />
<strong>hotell</strong>er – i forholdet 53% (eierintegrerte og<br />
managementkontrakt) / 47% (franchise, frivillig<br />
kjede, assosierte og frittstående). Dette<br />
har sammenheng med <strong>hotell</strong> kjedenes spesielt<br />
sterke stilling i Norge. I Norge står de 10<br />
største kjedene for 57% av <strong>hotell</strong>rommene.<br />
Av de 138 <strong>hotell</strong>ene som besvarte undersøkelsen<br />
har 87 kategorisert seg i forhold til stjerneklassifi -<br />
sering (56% 3*, 41,5% 4*, 2,5% 5*).<br />
Er du interessert i å studere spørreskjemaet,<br />
ligger dette på nettsiden www.horwath.no. På<br />
Horwath Internationals nettside www.horwath.<br />
com er det lenker til <strong>hotell</strong>undersøkelser fra<br />
andre land.<br />
Utvalg <strong>hotell</strong>er<br />
Rom<br />
80<br />
70<br />
60<br />
50<br />
40<br />
30<br />
20<br />
10<br />
1) Reiselivskartet er omtalt i Norsk Hotellnæring 2006 kap. 2,7<br />
69<br />
6<br />
26<br />
1 9 5 7<br />
15<br />
100 60 >100 100<br />
-100<br />
-100<br />
-100<br />
By<strong>hotell</strong> Flyplass<strong>hotell</strong> Distrikts<strong>hotell</strong><br />
3.2 Markedsdata<br />
Dette avsnittet beskriver <strong>hotell</strong>enes markedsføringsveivalg.<br />
Det inneholder informasjon<br />
om de tre verdistrømmene på Reiselivskartet 1<br />
(informasjonsstrøm fra <strong>hotell</strong> til marked om<br />
sitt tilbud og (forhåpentligvis) bestillings- og<br />
betalingsstrøm fra marked til <strong>hotell</strong>)).<br />
3.2.1 Markedsbearbeiding<br />
A) FORDELING AV MARKEDSFØRINGSBUDSJETTET<br />
Sammenlignet med den første <strong>hotell</strong>undersøkelsen<br />
i 1997 har <strong>hotell</strong>enes disponer ing av<br />
markedsføringsbudsjettet endret seg betydelig.<br />
Kjede<strong>hotell</strong>ene har i dag en mindre andel av<br />
budsjettet til egne markedsbearbeid ingstiltak og<br />
overlater en større del av markedsføringen til<br />
kjedekontorene.<br />
Hoteller som er tilknyttet en kjede kanaliserte i<br />
2006 47% av markedsbudsjettet til kjeden.<br />
For kjededrevne <strong>hotell</strong>er er tallet 51%.<br />
Hoteller som er knyttet opp til kjeder med<br />
løsere avtaler disponerer 80% av markedsbudsjettet<br />
selv.<br />
B) DISPONERING AV HOTELLETS (EGET) MARKEDS-<br />
BUDSJETT<br />
Vi har sett nærmere på disponeringen av den<br />
delen av markedsbudsjettet som <strong>hotell</strong>ene<br />
selv håndterer.<br />
Disponering av <strong>hotell</strong>ets markedsbudsjett<br />
30<br />
25<br />
20<br />
15<br />
10<br />
5<br />
29% 29%<br />
Annonsering print<br />
(aviser, magasiner etc)<br />
18% 21%<br />
Annonsering internett<br />
2% 2%<br />
Annonsering radio/TV<br />
20% 21%<br />
2005<br />
9% 10%<br />
Disponert gjennom lokale og /eller<br />
regionale reiselivsorganisasjoner<br />
Disponert gjennom<br />
reisebyrå/turoperatør<br />
23%<br />
Annet<br />
2006<br />
Internett har blitt en viktig annonsekanal for<br />
<strong>hotell</strong>ene. Flyplass<strong>hotell</strong>ene benytter nå mer<br />
på annonsering på internettet enn print (avis,<br />
magasiner etc.). Distrikts<strong>hotell</strong>er benytter fremdeles<br />
det meste av eget budsjett på annonsering<br />
i trykte media.<br />
Kjededrevete <strong>hotell</strong>er bruker mer av markedsbudsjettet<br />
på print enn øvrige <strong>hotell</strong>er. Dette<br />
har trolig sammenheng med at kjedene sentralt<br />
kjører egne nettkampanjer. Av eget markedsbudsjett<br />
ble 30% benyttet til annonsering i<br />
trykte media, 21% ble benyttet til internettannonsering<br />
og 21% ble benyttet gjennom<br />
lokale/regionale reiselivsorganisasjoner.<br />
C) ANDELEN SOLGTE ROMDØGN VIA FIRMAAVTALER<br />
HAR STABILISERT SEG<br />
Firmaavtaler er fremdeles viktige<br />
35<br />
30<br />
25<br />
20<br />
15<br />
10<br />
5<br />
32%<br />
29%<br />
Firmaavtaler - kjede<br />
23% 24%<br />
Firmaavtaler - egne<br />
11% 13%<br />
Lojalitetskort/bonusprogr<br />
Horwath Consulting 17<br />
9%<br />
Sommerprod/Hotellpass<br />
6%<br />
12% 11%<br />
Turoperatøravtaler<br />
15%<br />
Annet<br />
16%<br />
21%<br />
2005<br />
2006<br />
Avtalebaserte romdøgn har økt kontinuerlig de<br />
siste årene. Årets undersøkelse viser at 66%<br />
av romdøgnene er knyttet opp mot en avtale.<br />
Dette er tilnærmet samme nivå som i fjor.
18 Horwath Consulting<br />
Firmaavtaler<br />
Det er kjent at fl ere av kjedene har reforhandlet<br />
fi rmaavtaler siste år til høyere priser og er mer<br />
kritiske til å tegne nye. Fremdeles kanaliseres<br />
imidlertid store volumer via fi rmaavtaler. I år<br />
er ca. 53% av det totale antall solgte romdøgn<br />
generert via fi rmaavtaler (kjede og/eller <strong>hotell</strong>ets<br />
egne), mot 55% i 2005.<br />
Turoperatøravtaler<br />
I tillegg til ordinære fi rmaavtalene (kjede og egne)<br />
kommer 11% av romdøgnene via turoperatøravtaler.<br />
Dette er ofte avtaler til svært lave priser.<br />
Lojalitetsprogrammer<br />
I tillegg til gjester generert gjennom avtaler kommer<br />
gjester som deltar i ulike former for lojalitetsprogrammer.<br />
Det var i 2006 noe fl ere romdøgn<br />
generert via bonusprogrammer enn de siste årene.<br />
Sommerproduktene ligger derimot på et lavere<br />
nivå enn de siste årene. Det er verdt å merke<br />
seg at det er en betydelig overlapping mellom<br />
fi rmaavtaler og lojalitetsprogrammene.<br />
3.2.2 Bestillinger og<br />
gjestesammensetning<br />
A) HOTELLENE MOTTAR FREMDELES FLEST BESTILLIN-<br />
GER VIA TELEFON<br />
Fordeling av <strong>hotell</strong>ets<br />
bestillinger etter antall reservasjoner (i %)<br />
60<br />
50<br />
40<br />
30<br />
20<br />
10<br />
0<br />
6 6<br />
Uten forhåndsbest. (walk in)<br />
18 18 18 19<br />
Aut. bestillingssystem<br />
E-post<br />
8 7<br />
Telefax<br />
47<br />
Telefon<br />
51<br />
2 1<br />
Post<br />
2005<br />
2006<br />
Telefon holder stand og har også i 2006 en<br />
svak økning i forhold til antall mottatte reservasjoner<br />
i forhold til året før. Antall faxbestillinger<br />
går noe ned i forhold til fjorårets tall.<br />
For øvrige kanaler er endringene minimale.<br />
Bestillinger mottatt på fax er i stor grad bestillinger<br />
fra turoperatører.<br />
Det bør nevnes at noe av trafi kken som blir<br />
registrert som e-post trolig kommer fra inter-<br />
Prosentvis andel forhåndsbestillinger per salgskanal etter andel reservasjoner<br />
50<br />
40<br />
30<br />
20<br />
10<br />
0<br />
35<br />
Direkte foresp. fra gjesten<br />
41<br />
11 11<br />
Eget reservasjonssyst. (CRS)<br />
nettsystemer, GDS’er 2 , etc. Dette skyldes at<br />
fl ere systemer leverer bestillingene til <strong>hotell</strong>et<br />
per e-post. Disse bestillingene kan ofte bli<br />
registrert som e-postbestillinger.<br />
I de siste årene har i underkant av 20% av<br />
bestillingene kommet via automatiske bestillingssystemer,<br />
som f.eks. GDS og internett. I<br />
årets undersøkelse har GDS-bookingene gått<br />
ned til 17% av alle forhåndsbestillinger. Det<br />
er imidlertid svært store variasjoner <strong>hotell</strong>ene<br />
imellom. Flere av kjede<strong>hotell</strong>ene (for eksempel<br />
i Oslo) kan ha opp mot 50% av forhåndsreservasjonene<br />
fra GDS’ene.<br />
I ca. 6% av tilfellene kommer gjesten som<br />
”walk-in”, dvs. uten forhåndsbestilling. Dette<br />
er tilnærmet likt som i fjor, men noe lavere<br />
for årene før 2005 og har trolig sammenheng<br />
med et høyere belegg de siste årene (viktigere<br />
å forhåndsbestille i perioder med større<br />
press i markedet).<br />
Ferie-/fritids<strong>hotell</strong>er har større andel ”walk-in”<br />
enn forretnings<strong>hotell</strong>er (14% mot 2%), men<br />
har en mindre andel bestillinger fra automatiske<br />
bestillingssystemer (7% mot 20%).<br />
Utenlandske forretningsreisebestillinger genereres<br />
lokalt. Ca. 40% av bestillingene for utenlandsk<br />
forretningstrafi kk kommer fra bedrifter<br />
og organisasjoner i <strong>hotell</strong>ets nærområde.<br />
Denne andelen har falt de siste årene (gikk<br />
noe opp i år) og skyldes trolig at denne målgruppen<br />
nå lettere bestiller selv via internett.<br />
For utenlandske bestillinger påvirkes også<br />
<strong>hotell</strong>valget av råd fra den som skal besøkes.<br />
Bed & Breakfast og fl yplass<strong>hotell</strong>er har lavest<br />
andel lokal bestilling av utenlandske besøkende.<br />
B) FLEST FORHÅNDSRESERVASJONER GJØRES AV<br />
GJESTEN DIREKTE TIL HOTELLET<br />
Hvordan foretas forhåndsbestillinger?<br />
Fra 2004 til 2005 var det relativt store endringer<br />
i hvilke kanaler <strong>hotell</strong>ene mottar sine forhåndsreservasjoner<br />
fra. Dette gjaldt spesielt<br />
kjedenes/<strong>hotell</strong>enes egne systemer. Fra 2005<br />
til 2006 er det mindre endringer i andelen<br />
mellom de ulike kanalene.<br />
Av alle forhåndsbestillinger <strong>hotell</strong>ene mottar<br />
kommer ca. 41% direkte fra gjesten. Dette er<br />
derfor fremdeles den største og viktigste kanalen<br />
for bestillinger. Andelen er noe høyere enn i<br />
fjor og skyldes trolig variasjoner i utvalget.<br />
Vi har splittet mellom bestillinger fra egne<br />
internettsider (4%) og kjedens internettsider<br />
(5%). De fl este <strong>hotell</strong>er mottar kun bestillinger<br />
fra én av disse kanalene. På <strong>hotell</strong>nivå er<br />
det derfor mer riktig å si at 9% av <strong>hotell</strong>ets<br />
reservasjoner kommer fra kjedens eller egen<br />
internettside. Mange <strong>hotell</strong>er rapporterer et<br />
volum på over 20% av forhåndreservasjonene<br />
fra egen/kjedens internettside.<br />
Hotellenes andel av bestillinger gjennom<br />
Global Distribution Systems (GDS) er forholdsvis<br />
stabil, men er noe lavere enn i 2005.<br />
Andelen bestillinger fra GDS er i underkant av<br />
17%. Dette er en relativt dyr distribusjonskanal<br />
for <strong>hotell</strong>ene.<br />
2) GDS (global distribution systems) er de internasjonale bestillingssystemene utviklet for fl yselskaper, <strong>hotell</strong>kjeder osv. bl.a. mye benyttet av reisebyråene.<br />
Disse benyttes fortsatt i betydelig grad og er også koblet opp mot ulike bookingsystemer på internett.<br />
9<br />
Hotellkjedens callsenter<br />
7<br />
11 11<br />
10 9<br />
4 4 4<br />
3 3 3<br />
2 2 3 2 2<br />
3 3<br />
1<br />
Uavhengig reservasjonssyst.<br />
Reisebyrå<br />
PCO/DMC 1)<br />
Turoperatør<br />
1) Professional Conference Organizer/Destination Management Company<br />
Transportfirma (f.eks fly, buss)<br />
Egen internettside<br />
Hotellkjedens internettside<br />
Annen internettside<br />
Destinasjonsselskap o.l<br />
2005<br />
2006<br />
Annet
Tidspunkt for bestilling (%)<br />
Forretningsreiser<br />
Kurs-/<br />
konferanse<br />
I overkant av 10% (11% i år) av bestillingene<br />
har de siste årene blitt generert fra de<br />
tradisjonelle reisebyråene. Trafi kkveksten har<br />
i samme periode i stor grad kommet innenfor<br />
reisebyråenes hovedsatsningsområde;<br />
forretningstrafi kk. Byråene har i realiteten<br />
mistet noe av sin posisjon, da de ikke har økt<br />
sin andel av de totale bestillingene i denne<br />
perioden.<br />
Ferie-/fritid<br />
individuelle<br />
Ferie-/fritid<br />
gruppe<br />
Totalt<br />
2006 2005 2006 2005 2006 2005 2006 2005 2006 2005<br />
Mer enn 3 mnd 2 2 28 28 11 9 68 60 24 20<br />
1 - 3 mnd 7 7 40 37 22 21 23 29 19 18<br />
2 – 4 uker 17 17 22 24 20 23 9 9 13 15<br />
1 – 2 uker 26 25 9 9 19 18 4 2 14 17<br />
3 – 7 dgr 32 28 4 3 14 13 1 1 21 18<br />
0 – 2 dgr 16 16 1 1 10 9 0 0 8 10<br />
Walk-in 5 6 0 0 6 7 0 0 3 3<br />
Sum1 105 101 104 102 102 100 105 101 102 101<br />
1) Antall respondenter på de ulike intervallene er ikke likt. Legger man sammen delsummene er det derfor ikke alltid at summene blir 100%.<br />
Summene bør i bli over 100% (spesielt ferie-/fritid gruppe), da man i utgangspunktet er bedt om å ta med bestillinger som også kan bli avbestilt.<br />
Segmentering av markedet<br />
Totalt Beliggenhet Norge SSB<br />
Segmentering av markedet (%) By<strong>hotell</strong> Distrikts<strong>hotell</strong> Flyplass<strong>hotell</strong><br />
2005 2006 2005 2006 2005 2006 2005 2006 2006<br />
Totalt kurs-/konferanse 21 18 16 14 35 29 27 28 14<br />
Forretningsreisende 44 45 52 53 14 21 46 40<br />
Flypersonale 3 4 3 3 0 0 11 10<br />
Totalt yrkesreisende 47 49 56 56 13 20 52 50 37<br />
Innenlands ferie-/fritid<br />
(individuelle – direkte)<br />
15 16 13 15 23 25 9 9<br />
1<br />
Utenlands ferie-/fritid<br />
(individuelle – direkte)<br />
7 8 6 7 13 11 5 5<br />
Innenlandske reisegrupper 2 1 2 2 4 1 1 1<br />
Utenlandske reisegrupper 7 8 5 7 12 7 7 9<br />
Totalt ferie-/fritid 31 31 28 27 50 50 21 22 49<br />
Andre 1 1 1 1 2 1 0 1<br />
1) Antall respondenter på de ulike markedssegmentene er ikke likt. Legger man sammen delsummene er det derfor ikke alltid<br />
at summen blir 100%.<br />
Oppholdslengde og romfaktor – fordeling etter beliggenhet og <strong>hotell</strong>type 1<br />
1) Hotellenes egne karakteristikker av seg selv.<br />
Totalt By<strong>hotell</strong> Distrikts<strong>hotell</strong><br />
Andelen av bestillinger som blir foretatt direkte<br />
av gjesten på internett er trolig høyere enn<br />
det som vises i denne undersøkelsen. Det er<br />
svært vanskelig for <strong>hotell</strong>ene å måle all trafi<br />
kk. For eksempel er det fl ere gjester som<br />
bestiller direkte via internett på ulike nettløsninger<br />
hos reisebyråer og turoperatører. Disse<br />
bestillingene kan ofte bli registrert som reisebyrå/turoperatørbestillinger.<br />
Beliggenhet Hotelltype<br />
Flyplass<strong>hotell</strong><br />
Kurs-/<br />
konferanse<br />
Forretning Ferie-/<br />
fritid<br />
Alle 1,56 1,60 1,55 1,24 1,52 1,55 1,81<br />
Nordmenn 1,53 1,62 1,36 1,17 1,41 1,59 1,54<br />
Utenlandske 1,64 1,69 1,66 1,19 1,51 1,66 2,59<br />
Romfaktor 1,38 1,35 1,52 1,26 1,35 1,35 1,76<br />
Horwath Consulting<br />
C) BESTILLINGSHORISONTEN ØKER FOR GRUPPER OG<br />
KONFERANSER<br />
Disse dataene ble innhentet for første gang i<br />
fjor. I forhold til 2005 tallene blir bestillinger<br />
for kurs-/konferanse og ferie-/fritid gruppene<br />
bestilt noe tidligere. Dette skyldes trolig at<br />
belegget de siste årene er blitt høyere og at<br />
det er noe større ”kamp” om rommene.<br />
D) MARKEDSSEGMENTER – MER YRKESTRAFIKK OG<br />
FÆRRE UTENLANDSKE GJESTER<br />
Som det fremgår av innledningen er by<strong>hotell</strong>er<br />
overrepresentert i totaltallene. Dette fører<br />
til at andelen yrkesovernattinger blir betydelig<br />
høyere enn for landsgjennomsnittet (tall fra<br />
Statistisk Sentralbyrå (SSB) 49% i undersøkelsen<br />
mot 37% for landsgjennomsnittet). Ferie-<br />
/fritidsandelen blir tilsvarende mindre for<br />
<strong>hotell</strong>ene i undersøkelsen (31% mot 49%).<br />
Andel kurs-/konferansegjester er også høyere<br />
i undersøkelsen enn landsgjennomsnittet<br />
(18% mot 14%).<br />
Utenlandsandelen er lav<br />
Hotellene i undersøkelsen har noe lavere andel<br />
utenlandske gjester (24,5%) enn tallene til SSB.<br />
Av <strong>hotell</strong>ene i rapporten har by<strong>hotell</strong>ene en<br />
noe større andel utenlandske gjester enn øvrige<br />
<strong>hotell</strong>er. Interessant å merke seg er at ferie-/<br />
fritidsandelen av utenlandske gjester utgjør ca.<br />
16%, dvs. ca. 65% av de utenlandske gjestene.<br />
I 1999 var den utenlandske andelen av totalt<br />
antall overnattinger 31,5% (SSB). I 2005 falt denne<br />
til under 28% for første gang på svært mange år,<br />
fallet fortsatte i 2006 og havnet på 27,6%.<br />
Variasjon i lojalitet<br />
Ca. 40% av <strong>hotell</strong>gjestene har bodd på <strong>hotell</strong>et<br />
tidligere. Andelen faste gjester varierer betydelig<br />
mellom <strong>hotell</strong>ene. Det er betydelige lavere lojalitet<br />
ved fl yplass<strong>hotell</strong>ene enn for øvrige <strong>hotell</strong>er.<br />
Gjennomsnittlig oppholdslengde er 1,6 døgn.<br />
Utenlandske <strong>hotell</strong>gjester har omtrent samme<br />
botid som norske, henholdsvis 1,6 og 1,5 dager.<br />
Gjennomsnittlig oppholdslengde for utenlandske<br />
gjester er 1,2 dager på fl yplass<strong>hotell</strong>er, 1,7<br />
på by<strong>hotell</strong>er og distrikts<strong>hotell</strong>er. I ferie-/fritidssammenheng<br />
er gjennomsnittlig oppholdslengde<br />
for utenlandske gjester 2,6 dager.<br />
Det bor i gjennomsnitt 1,4 personer per solgte<br />
<strong>hotell</strong>rom. På Ferie-/fritids<strong>hotell</strong>er bor det<br />
i snitt 1,8 personer, mens det på yrkes- og<br />
kurs-/konferanse<strong>hotell</strong>er i gjennomsnittsnitt<br />
bor 1,4 personer per rom.<br />
19
20 Horwath Consulting<br />
E) STORE SVINGNINGER I ANTALL FULLE DAGER<br />
Antall fulle dager er interessant av fl ere<br />
grunner, som:<br />
- vurdering av kapasitet (utvidelse, nybygg)<br />
- prispolitikk<br />
- losjioptimeringsprogrammer<br />
Beleggsprosent i forhold til antall fulle dager<br />
100<br />
90<br />
80<br />
70<br />
60<br />
50<br />
40<br />
30<br />
20<br />
10<br />
Beleggsprosent<br />
20 40 60 80 100 120 140 160 180 200<br />
Antall fulle dager<br />
Selv om det er korrelasjon mellom belegg og<br />
fulle dager er det også stor spredning rundt<br />
snittet. Legg merke til at ca. 25% av <strong>hotell</strong>ene<br />
har over 100 fulle dager.<br />
F) BELEGG OG PRIS PER DAG OG MÅNED<br />
Tirsdag (71% belegg), onsdag (75%) og torsdag<br />
(69%) var dagene med høyest belegg i 2006.<br />
Søndager har lavest belegg (41%). Distrikts<strong>hotell</strong>ene<br />
har i større grad enn by- og fl yplass<strong>hotell</strong>ene<br />
et jevnt belegg på alle dager (ikke<br />
søndag).<br />
Belegg fordelt etter beliggenhet og <strong>hotell</strong>type<br />
100<br />
80<br />
60<br />
40<br />
20<br />
Belegg fordelt etter beliggenhet og <strong>hotell</strong>type<br />
80<br />
60<br />
40<br />
20<br />
Mandag<br />
Januar<br />
Totalt<br />
By<strong>hotell</strong><br />
Distrikts<strong>hotell</strong><br />
Flyplass<br />
Tirsdag<br />
Mars<br />
Onsdag<br />
Mai<br />
Totalt<br />
By<strong>hotell</strong><br />
Distrikts<strong>hotell</strong><br />
Flyplass<br />
Kurs-/konferanse<br />
Yrke<br />
Ferie-/fritid<br />
Torsdag<br />
Juli<br />
Fredag<br />
Sept<br />
Kurs-/konferanse<br />
Yrke<br />
Ferie-/fritid<br />
Lørdag<br />
Nov<br />
Søndag<br />
År<br />
Prisene er høyest tirsdag (807) og onsdag<br />
(803) og lavest lørdag (696). Ferie-/fritids<strong>hotell</strong>ene<br />
har høyest snittpriser på fredag og<br />
lørdag. Distrikts<strong>hotell</strong>ene har også minst variasjon<br />
av prisene i løpet av uken.<br />
Måneder med fl est solgte romdøgn er (i<br />
rekkefølge) august, juni, september, juli og<br />
november. Høyeste gjennomsnittlige rompris<br />
oppnås (i rekkefølge) i november, desember,<br />
oktober, mai og september.<br />
3.2.3 Betalingsform –<br />
økt direkte debitering<br />
Betalingsmåte, andel i %<br />
50<br />
40<br />
30<br />
20<br />
10<br />
0<br />
21<br />
9<br />
3,9<br />
17<br />
Kontant Bankort/<br />
direkte debitering<br />
35<br />
42<br />
40<br />
34<br />
Kredittkort Annen kreditt<br />
(enn k.kort)<br />
1997<br />
2006<br />
Direkte debitering (bankkort/bank axcept) har økt<br />
til 17% (9% i 2005) av gjestenes betalingsmåte.<br />
Annen kreditt (direkte fakturering etc.) er redusert<br />
til 34%. Kontantsalg (9%) og bruk av kredittkort<br />
(42%) er på samme nivå som tidligere.<br />
Hotellenes vurdering av kortselskapene<br />
Kort Grad av fornøydhet<br />
Mastercard/Eurocard 4,0<br />
Visa 4,0<br />
Diners Club 3,2<br />
American Express 3,1<br />
1=lite fornøyd, 5=svært fornøyd<br />
Hotellenes fornøydhet med kortselskapene<br />
korrelerer med selskapenes provisjonssats.<br />
Igjen er det Visa og Mastercard/Eurocard som<br />
<strong>hotell</strong>ene er mest fornøyd med.<br />
Det er stor konkurranse innenfor innløsermarked.<br />
Teller (tidligere Visa) og EuroConex<br />
(tidligere SEB/MasterCard) er fremdeles de<br />
to største aktørene, men det er nå fi re store<br />
aktører i dette markedet.<br />
EuroConex 32% Streamline 27%,<br />
Teller 30% Barclay 20%<br />
Flere <strong>hotell</strong>er har avtaler med fl ere innløsere. De<br />
fl este har bl.a. Diners (egen innløser) i tillegg<br />
til en av de fi re store.<br />
3.3 Driftsøkonomiske data<br />
De følgende avsnittene gir en oversikt over<br />
gjennomsnittlige driftsøkonomiske data per<br />
tilgjengelig <strong>hotell</strong>rom, basert på regnskapstall<br />
fra <strong>hotell</strong>er som har vært med i årets undersøkelse.<br />
Tallene er kommentert og delvis<br />
sammenlignet med tall fra fjoråret der dette<br />
er hensiktsmessig.<br />
3.3.1 Generelt<br />
Hotellene som er med i undersøkelsen er i<br />
gjennomsnitt betydelig større (148 rom, se<br />
3.3.3) enn gjennomsnittlig <strong>hotell</strong>størrelse i<br />
Norge (60 rom 3 ). Dette er et forhold som det<br />
må tas hensyn til ved vurdering av lønnsomhet.<br />
De fl este tabellene er splittet i tre størrelsesgrupper.<br />
Sammensetningen av <strong>hotell</strong>ene<br />
i årets undersøkelse med fl ere <strong>hotell</strong>er (store<br />
som små) enn tidligere år, gjør at utsagnskraften<br />
er ytterligere forsterket.<br />
Hvilke typer <strong>hotell</strong>er som inngår i undersøkelsen<br />
er også av betydning for bedømmelsen<br />
av tallmaterialet. Hotellene fordeler seg slik:<br />
Hotelltyper<br />
- egenvurdering beliggenhet og hovedmarked<br />
Distrikts<strong>hotell</strong>: 20%<br />
Ferie-/fritid: 8%<br />
Forretning: 62%<br />
Flyplass<strong>hotell</strong> : 7%<br />
By<strong>hotell</strong>: 73%<br />
Kurs-/konferanse: 30%<br />
Som det fremgår er det en stor andel<br />
by <strong>hotell</strong>er som er representert i undersøkelsen.<br />
Grupperingen viser videre at 62% har<br />
defi nert seg som forretnings<strong>hotell</strong>er.<br />
3.3.2 Resultatbegreper/nøkkeltall<br />
RevPAR: Nøkkeltallet viser inntekt pr. tilgjengelig<br />
rom. RevPAR inneholder både et pris- og kapasitetselement<br />
og sier noe om <strong>hotell</strong>ets lønnsomhetspotensial.<br />
De to elementene bør imidlertid<br />
også vurderes hver for seg idet balansen mellom<br />
parameterne er viktig i et lønnsomhetsperspektiv.<br />
3) SSBs gjennomsnitt i 2006 (59 i 2005)
GOPPAR: Dette er en interessant tallstørrelse<br />
som sier noe om <strong>hotell</strong>ets driftsresultat.<br />
Defi nisjonen er:<br />
Total Gross Operating Profi t<br />
Per Available Room (per day)<br />
Nøkkeltallet viser lønnsomheten for hele virksomheten<br />
(før avskrivninger og fi nanskostnader)<br />
og dermed <strong>hotell</strong>ets effektivitet. En<br />
sammenligning av GOPPAR mot RevPAR viser<br />
sammenhengen mellom disse to nøkkeltallsbegreper.<br />
Nøkkeltallene er å anbefale både<br />
ved analyse av driften og for investorer som<br />
vurderer å investere i <strong>hotell</strong>næringen.<br />
TRevPAR<br />
Dette er et relativt nytt begrep som benyttes<br />
av utenlandske kjeder. Forkortelsen står for<br />
”Total Revenues Per Available Room”. Dette<br />
omfatter både rominntekten og alle andre<br />
driftsinntekter. Nøkkeltallet gir dermed en<br />
pekepinn på hvilket driftsresultat det er mulig<br />
å oppnå. Nøkkeltallet, som alle andre nøkkeltall,<br />
må vurderes med varsomhet.<br />
De driftsøkonomiske oversiktene, i det etterfølgende,<br />
legger til grunn dels varierende antall<br />
respondenter, idet noen av besvarelsene er<br />
helt eller delvis ufullstendige. Dette medfører<br />
at summene ikke nødvendigvis er et resultat<br />
av de enkelte tall som vises i tabellene.<br />
3.3.3 Hovedtall losji – betydelig og<br />
viktig økning i oppnådd rompris<br />
Undersøkelsen har hatt en større oppslutning<br />
enn noen gang tidligere. Antall svar overgikk<br />
fjoråret, som til da var det høyeste, med ca.<br />
20 %. Dette er gledelig og viktig for at undersøkelsen<br />
skal gi et mest mulig representativt<br />
bilde av overnattinger på <strong>hotell</strong>er i Norge.<br />
Sammenlignet med fjoråret viser undersøkelsen<br />
at oppnådd rompris er øket med vel 11% det<br />
siste kalenderåret. Dette er en fortsettelse av<br />
økningen som startet i 2005 og som har fortsatt<br />
i første kvartal 2007 (jfr. SSB statistikken).<br />
De minste <strong>hotell</strong>ene har lavest rombelegg,<br />
men har oppnådd høyeste rompris. I denne<br />
sammenheng er det viktig å være klar over<br />
at noen <strong>hotell</strong>er sannsynligvis kan ha oppgitt<br />
romprisen inklusive merverdiavgift (dette er<br />
et forhold som SSB har antydet overfor oss).<br />
For 2006 vil allikevel dette forholdet bety<br />
mindre idet merverdiavgiften på romutleie<br />
først ble igangsatt pr. 1.september. Et annet<br />
forhold som vi har erfart fra noen av konferanse<strong>hotell</strong>ene<br />
er at møteromsleien i enkelte<br />
tilfeller ikke er fratrukket romprisen på overnatting.<br />
Vi er likevel av den oppfatning at <strong>hotell</strong>ene<br />
med færre enn 60 rom, som viser den høyeste<br />
romprisen, gir et riktig bilde. Dette,<br />
sammen med at distrikts<strong>hotell</strong>ene (som ofte<br />
er mindre enn by<strong>hotell</strong>ene) har en høyere<br />
pris enn by<strong>hotell</strong>ene, støtter dette synet.<br />
Forklaringen til dette bildet ligger sannsynligvis<br />
i at konkurransesituasjonen er annerledes<br />
enn for by<strong>hotell</strong>ene. Viktigst her er at<br />
antall fi rmaavtalebaserte romdøgn er færre og<br />
antake ligvis at større andel romdøgn selges til<br />
pensjonspris der selve romprisen ikke er så synlig.<br />
At undersøkelsen viser noe lavere kapasitetsutnyttelse<br />
enn fjoråret skyldes utvalget, idet<br />
mange nye <strong>hotell</strong>er som har besvart er <strong>hotell</strong>er<br />
med noe svak kapasitetsutnyttelse, og påvirker<br />
derfor det totale resultatet. Innbyrdes viser<br />
også disse bedriftene en relativ fremgang fra<br />
fjoråret, noe som er sammenfallende med<br />
totalstatistikken fra SSB.<br />
RevPAR (og dermed lønnsomhetspotensialet)<br />
er økt fra året før. RevPAR varierer mye med<br />
størrelse, beliggenhet og konsept. For alle<br />
<strong>hotell</strong>ene i undersøkelsen utgjør RevPAR NOK<br />
503 mot landet som helhet NOK 407. For<br />
første gang har vi registrert enkelt<strong>hotell</strong>er<br />
med RevPAR rundt/over NOK 1.000.<br />
3.3.4 Salgsmix<br />
Horwath Consulting<br />
Sett i forhold til antall rom i gjennomsnitt,<br />
viser undersøkelsen en oppnådd omsetning<br />
på nærmere NOK 320.000. Hvis vi vurderer<br />
dette omsetningsvolumet sett i forhold til<br />
en nyinvestering, vil vi se at beløp i denne<br />
størrelsesorden er nødvendig for å kunne gi<br />
investor en rimelig løpende avkastning.<br />
Som eksempel vil et 100 roms <strong>hotell</strong> i dag<br />
minst koste rundt NOK 100,0 mill. Med en<br />
omsetning på NOK 32,0 mill og en netto<br />
husleie (leie etter eierkostnader) på 20%,<br />
gir dette en løpende avkastning for huseier<br />
på 6,4%. I tillegg vil driftselskapet kunne<br />
sitte igjen med beløp tilsvarende 1-2% av<br />
investeringen.<br />
Losjiinntektene utgjør den største inntektsgruppen<br />
med ca. NOK 188.000 tilsvarende<br />
58,8%. Sammen med andre inntekter, som i<br />
vesentlig grad er møteromsleie, utgjør disse<br />
gruppene til sammen 67%. Dette er et godt<br />
utgangspunkt med tanke på den totale lønnsomheten.<br />
Omsetningen fra disse inntektsgruppene<br />
har et vesentlig høyere dekningsbidrag<br />
enn omsetningen som kommer fra<br />
restaurantvirksomheten.<br />
Salgets sammensetning er stort sett likt fra år til<br />
år. De største <strong>hotell</strong>ene og by<strong>hotell</strong>er/fl yplass<strong>hotell</strong>ene<br />
har relativt den høyeste andelen av<br />
omsetningen knyttet til losji – og møterom. De<br />
minste <strong>hotell</strong>ene har et relativt svakere utgangspunkt<br />
i denne sammenheng.<br />
Fordeling driftsinntekter<br />
60<br />
50<br />
40<br />
30<br />
20<br />
10<br />
0<br />
35,2% 35,2%<br />
58,7% 58,8%<br />
7,6% 8,2%<br />
Varesalg Losjisalg(rom) Andre inntekter<br />
Gjennomsnittstall losji 2006 2005<br />
Totalt < 60 rom 60-100 rom > 100 rom By<strong>hotell</strong> Distrikts<strong>hotell</strong> Flyplass<strong>hotell</strong> Totalt<br />
Antall rom per <strong>hotell</strong> 148 40 77 186 150 111 224 148<br />
Antall solgte romdøgn 34 928 8 292 15 127 44 892 36 587 19 987 54 895 35 125<br />
Beleggsprosent 63,7 % 47,9 % 56,7 % 65,4 % 65,7 % 47,2 % 69,8 % 65,1 %<br />
Oppnådd rompris NOK 789 813 745 760 753 785 767 713<br />
RevPAR per dag 1) NOK 503 459 415 518 525 369 547 464<br />
RevPAR per år 1) NOK 183 446 167 405 151 500 188 948 191 523 134 761 199 594 169 451<br />
1) RevPAR: Revenue per available room<br />
2005<br />
2006<br />
21
22 Horwath Consulting<br />
Driftsinntekter (kroner)<br />
Inntekter i NOK 1) 2006 2005<br />
Totalt < 60 rom 60-100 rom > 100 rom By<strong>hotell</strong> Distrikts<strong>hotell</strong> Flyplass<strong>hotell</strong> Totalt<br />
Varesalg 111 256 155 039 86 022 113 600 100 715 151 979 124 297 102 723<br />
Losjisalg(rom) 187 962 154 597 154 759 192 762 194 630 144 498 199 641 171 621<br />
Andre inntekter 26 377 37 355 19 999 26 852 23 378 26 139 45 157 22 176<br />
Brutto salg per rom 324 509 344 118 258 217 332 448 317 393 322 617 369 095 296 333<br />
Inntektsreduksjon 7 380 6 713 6 227 7 555 7 613 5 639 8 121 6 278<br />
Netto salg per rom 319 904 342 143 253 066 327 857 312 592 318 878 364 639 292 181<br />
1) Kronebeløpene er beregnet per antall tilgjengelige rom (ikke <strong>hotell</strong>gjennomsnitt). Dvs. årlige inntektstall dividert med antall rom.<br />
Driftsinntekter(%)<br />
Inntekter i % 2006 2005<br />
Totalt < 60 rom 60-100 rom > 100 rom By<strong>hotell</strong> Distrikts<strong>hotell</strong> Flyplass<strong>hotell</strong> Totalt<br />
Varesalg 34,8 % 45,3 % 34,0 % 34,7 % 32,2 % 47,7 % 34,1 % 35,2 %<br />
Losjisalg(rom) 58,8 % 45,2 % 61,2 % 58,8 % 62,3 % 45,3 % 54,8 % 58,7 %<br />
Andre inntekter 8,2 % 10,9 % 7,9 % 8,2 % 7,5 % 8,2 % 12,4 % 7,6 %<br />
Brutto salg per rom 101,4 % 100,6 % 102,0 % 101,4 % 101,5 % 101,2 % 101,2 % 101,4 %<br />
Inntektsreduksjon 2,3 % 2,0 % 2,5 % 2,3 % 2,4 % 1,8 % 2,2 % 2,1 %<br />
Netto salg per rom 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 %<br />
3.3.5 Kostnadssammensetning<br />
VAREKOSTNAD: I gjennomsnitt utgjør varekostnaden<br />
32,6% av varesalget, som er på linje<br />
med tidligere år. Avvikene mellom høyeste og<br />
laveste varekostnadsandel for de ulike størrelsene<br />
på <strong>hotell</strong>ene ligger i størrelsesorden 20%.<br />
PERSONALKOSTNADER: I personalkostnader inngår<br />
sosiale kostnader, fremmedytelser og lignende.<br />
Dette er den største kostnads gruppen<br />
og utgjør 36,2% av driftsinntektene, som er<br />
på nivå med tidligere års undersøkelser. Ved<br />
siden av nedbrytingen av personalkostnader<br />
etter størrelse og type <strong>hotell</strong> som fremgår av<br />
tabellen, har vi foretatt noen krysstabuleringer.<br />
Siden vi i år har et mer representativt utvalg,<br />
bør dette være nøkkeltall av interesse.<br />
Andel personalkostnader i forhold til sum<br />
inntekter viser følgende:<br />
Det er sannsynligvis mer å hente for restaurantvirksomheten<br />
i <strong>hotell</strong>ene med fokus/tiltak på<br />
innkjøpssiden. Som eksempel ville en reduksjon<br />
i varekostnaden med 10% øke det gjennomsnittlige<br />
kalkulasjonstallet med 34%-poeng for<br />
gjennomsnitts<strong>hotell</strong>et i kjeden. ”En krone spart<br />
på innkjøp gir 3-4 kroner i merfortjeneste”.<br />
Med generell oppfatning om høye restaurantpriser<br />
er priselastisitet et aktuelt tema som<br />
knyttes til etterspørselssituasjonen og som er<br />
viktig å ha i tankene for å optimalisere varesalget.<br />
I det etterfølgende viser vi to teoretiske<br />
• Bed & Breakfast 33,7%<br />
• Fullservice 38,1%<br />
• Hoteller tilknyttet kjede 37,2%<br />
(herunder kjededrevete)<br />
• Hoteller ikke tilknyttet kjede 40,3%<br />
• Hoteller med tariffavtale 37,1%<br />
• Hoteller uten tariffavtale 37,4%<br />
Undersøkelsen viser videre at sykefraværet i<br />
forhold til totalt arbeidede timer er størst ved<br />
fl yplass<strong>hotell</strong>ene og lavest på distrikts<strong>hotell</strong>ene.<br />
Dette gjelder både korttids- og langtids<br />
sykefravær.<br />
ENERGIKOSTNADEN: Utgjør 3,3 % av driftsinntektene,<br />
som også er på linje med fjoråret. En<br />
kombinasjon av utfl ating i energiprisene og et<br />
målbevisst arbeid med energisparing synes å<br />
gi resultater. Imidlertid er forskjellen mellom<br />
laveste og høyeste nøkkeltall ca.12%, noe<br />
som burde være grunn til å sjekke forholdet<br />
i egen bedrift.<br />
eksempler som viser den nødvendige omsetningen<br />
i % av opprinnelig omsetning for å få<br />
samme avanse i kroner, som før en gitt prisøkning/<br />
prisreduksjon og et bestemt dekningsbidrag:<br />
• 10% prisøkning og en avanse på 70%.<br />
Prisøkningen er lønnsom hvis <strong>hotell</strong>et<br />
bevarer 87,5% av opprinnelig omsetning.<br />
• 10% prisreduksjon med samme avanse på 70%<br />
Prisreduksjonen er lønnsom hvis omsetningen<br />
øker med 16,7%<br />
DRIFTSMATERIELL/DIVERSE DRIFTSKOSTNADER:<br />
Kostnads gruppen utgjør 4,5%. De største <strong>hotell</strong>ene<br />
har de relativt største kostnadene og som<br />
type <strong>hotell</strong> ligger fl yplass<strong>hotell</strong>ene på topp<br />
med 5,2%.<br />
ADMINISTRASJONSKOSTNADER:<br />
Kostnadsandelen utgjør i gjennomsnitt 4,5%<br />
av driftsinntektene, som er en markant nedgang<br />
i forhold til fjoråret.<br />
MARKEDSFØRING: Av totale driftsinntekter ut -<br />
gjør kostnadsgruppen salg- og markedsføring<br />
i gjennomsnitt 3,5%, som i fjor. Det er verd å<br />
merke seg at kostnader/lønn til egne ansatte<br />
som utfører salgs-/ markedsføringsarbeid,<br />
ikke inngår i nøkkeltallet 4 . Andelen utgjør<br />
3,8% for Bed & Break fast<strong>hotell</strong>ene og 3,1%<br />
for fullservice<strong>hotell</strong>ene.<br />
DRIFTSRESULTAT 1: Resultatet (før vedlikehold,<br />
leier, avskrivninger og fi nanskostnader) utgjør<br />
i gjennomsnitt 37,0% av driftsinntektene,<br />
som er en økning på 1,7%-poeng sammenlignet<br />
med fjorårets undersøkelse. De minste<br />
og mellomstore <strong>hotell</strong>ene har svakest driftsresultat.<br />
Flyplass<strong>hotell</strong>ene og by<strong>hotell</strong>ene<br />
har en vesentlig bedre driftsavkastning enn<br />
distrikts<strong>hotell</strong>ene (varierer mellom 27,9% og<br />
43,9%). Bortsett fra de aller minste <strong>hotell</strong>ene<br />
har summen av de øvrige hatt resultatfremgang<br />
i 2006.<br />
4) På et <strong>hotell</strong> er i prinsippet alle som er i gjestekontakt<br />
markedsførere (ikke kun de dedikerte i markedsavdelingen)
Driftskostnader (%)<br />
REPARASJON OG VEDLIKEHOLD: I gjennomsnitt<br />
har <strong>hotell</strong>ene utgiftsført vedlikehold på 2,7%,<br />
som er 0,1%-poeng under fjorårets undersøkelse.<br />
De minste <strong>hotell</strong>ene har brukt mest,<br />
som tidligere år (4,8% av omsetningen).<br />
Nøkkeltallene omfatter ikke hva som er investert<br />
og avskrevet over mer enn 1 år. Vår erfaring<br />
tilsier at et forbruk over tid på minst 5% av<br />
inntektene til løpende vedlikehold er nødvendig<br />
for å opprettholde standard. I tillegg kommer<br />
større utskiftninger. kif i Videre id inngår i å heller h ll ikke ikk<br />
personalkostnader til egne ansatte, som kun er<br />
sysselsatt med vedlikeholdsarbeider.<br />
PRODUKTUTVIKLING 5 : I gjennomsnitt for disse<br />
<strong>hotell</strong>ene utgjør kostnadsgruppen 1,3% av<br />
driftsinntektene. På dette spørsmålet var det<br />
svært få respondenter i undersøkelsen.<br />
DRIFTSRESULTAT 2: Nøkkeltallet viser resultatet<br />
før faste/delvis faste kostnader (fi nans, leie,<br />
avskrivninger). Årets undersøkelse viser at<br />
<strong>hotell</strong>ene i gjennomsnitt har 34,1% av omsetningen<br />
til de faste/delvis faste kostnadene og<br />
overskudd. Dette er en økning på 1,4%-poeng<br />
fra i fjor. Nøkkeltallet viser bedriftens effektivitet<br />
i driftssammenheng.<br />
Vi har brutt ned driftsresultat 2 på <strong>hotell</strong>type<br />
og på servicegrad. Dette viser følgende:<br />
Hotelltype Servicegrad<br />
• Kurs-/konferanse:<br />
29,1%<br />
• Bed & Breakfast: 38,9%<br />
• Forretning: 35,0% • Fullservice: 29,7%<br />
• Ferie-/fritid: 15,0%<br />
Nøkkeltallet GOPPAR 6 (se. pkt. 3.3.2), utgjør kr.<br />
302. Det er viktig å merke seg at nøkkeltallet<br />
skiller seg fra RevPAR ved at driftskostnadene<br />
er hensyntatt. GOPPAR refl ekterer resultatet<br />
av driftseffektivitet, størrelse og konsept m.m.<br />
sett i forhold til totalt antall rom.<br />
TRevPAR, som er et nøkkeltall som viser<br />
samlet omsetning (inkl. varesalg m.m.) i<br />
forhold til romkapasiteten, viser NOK 886.<br />
Sammenlignet li med d RevPAR på å NOK 503, som<br />
bare viser losjiinntekten i forhold til romkapasitet,<br />
står øvrig omsetning for NOK 381.<br />
Leie av lokaler utgjør i gjennomsnitt 24,1 % av<br />
omsetningen for alle <strong>hotell</strong>ene i under søkelsen<br />
som betaler husleie. De største <strong>hotell</strong>ene, betaler<br />
relativt sett høyest leie (25,2%). Husleien<br />
beregnes i de fl este leie avtaler med en prosent<br />
av losjiomsetningen og lokalleie, og en<br />
annen prosent på varesalg og øvrig omsetning.<br />
Salgsmix innvirker derfor på den totale prosentuelle<br />
leien. Vår erfaring er at de fl este leieavtalene<br />
er regulert slik at utleier leier ut ”nøkkelferdig”<br />
<strong>hotell</strong>, men det er heller ikke uvanlig<br />
at leietaker investerer i inventaret. Som det<br />
fremgår av tabellen er det de minste <strong>hotell</strong>ene<br />
som har lavest andel husleie. Dette skyldes at<br />
de fl este av disse både eier og driver <strong>hotell</strong>et i<br />
et og samme selskap. Det er i den forbindelse<br />
interessant å registrere at de samme <strong>hotell</strong>ene<br />
derimot benytter størst relative andel av<br />
omsetningen til vedlikehold.<br />
De øvrige faste kostnadene (diverse leie,<br />
avskrivning og fi nanskostnader) utgjør 4,5%,<br />
som er på linje med fjoråret.<br />
Horwath Consulting<br />
Kostnader i % 2006 2005<br />
Totalt < 60 rom 60-100 rom > 100 rom By<strong>hotell</strong> Distrikts<strong>hotell</strong> Flyplass<strong>hotell</strong> Totalt<br />
Varekostnad 11,3 % 16,9 % 13,1 % 11,1 % 10,5 % 16,2 % 10,4 % 11,4 %<br />
Personalkostnader 2) 36,2 % 41,3 % 39,3 % 35,8 % 36,3 % 39,7 % 32,2 % 36,4 %<br />
Energikostnader 3,3 % 3,8 % 3,5 % 3,2 % 3,3 % 3,9 % 2,3 % 3,2 %<br />
Driftsmateriell, div. kost. 4,5 % 3,5 % 5,4 % 4,5 % 4,4 % 4,5 % 5,2 % 4,8 %<br />
Adm.kost. 4,5 % 4,9 % 3,3 % 4,7 % 4,8 % 4,2 % 3,4 % 5,4 %<br />
Salg-/markedsføring 3,5 % 2,6 % 2,7 % 3,6 % 3,6 % 3,6 % 2,6 % 3,7 %<br />
Driftsresultat 1 37,0 % 27,0 % 32,8 % 37,6 % 37,5 % 27,9 % 43,9 % 35,3 %<br />
Reparasjon og vedlikehold 2,7 % 4,8 % 3,7 % 2,5 % 2,5 % 3,7 % 2,8 % 2,8 %<br />
Forsikringer 0,3 % 0,8 % 0,6 % 0,3 % 0,3 % 0,5 % 0,3 % 0,4 %<br />
Produktutvikling 1,3 % 0,7 % 4,0 % 0,3 % 1,4 % 0,7 % 0,0 % 2,0 %<br />
Sum driftskostnader* 66,1 % 78,5 % 71,7 % 65,3 % 65,4 % 76,2 % 58,8 % 66,9 %<br />
Driftsresultat 2 34,1 % 21,5 % 28,2 % 34,9 % 34,9 % 23,8 % 41,2 % 32,7 %<br />
Varekost ift varesalg: 32,6 % 37,2 % 38,5 % 31,9 % 32,6 % 34,0 % 30,6 % 32,5 %<br />
* Summene stemmer ikke, skyldes ulik ”n”<br />
Driftsresultat 2 er relativt lavest i de minste<br />
<strong>hotell</strong>ene, men viser fremgang sammenlignet<br />
med fjorårets undersøkelse. Det relativt beste<br />
driftsresultatet oppnår de største <strong>hotell</strong>ene.<br />
Flyplass<strong>hotell</strong>ene kan fremvise et driftsresultat<br />
2 på 41,2 %.<br />
For undersøkelsen totalt viser resultatet et overskudd<br />
tilsvarende 6,8% av omsetningen, mot et<br />
overskudd på 5,5% i fjorårets undersøkelse. Den<br />
positive utviklingen skyldes at driftsresultatet 2<br />
er forbedret med 1,4 %-poeng. De faste/delvis<br />
faste kostnadene er uforandret.<br />
Driftsresultat 3: 6,8%<br />
Sum “faste” kostnader: 27,3%<br />
Sum drifts kostnader: 66,1%<br />
3.3.6 Sammendrag<br />
resultatregnskapet<br />
5) Defi nisjon av ”produkututvikling” i RBLs kontoplan:” Kostnader som er rettet mot vesentlige forbedringer og fornyelser av dagens produkt”.<br />
6) GOPPAR = Total Gross Operating Profi t/ Per Available Room (per day)<br />
Undersøkelsesresultatene viser et bilde av deler av<br />
<strong>hotell</strong>næringen hva gjelder inntekter, kostnader og<br />
resultater. Her inngår også kapasitetsutnyttelse og<br />
oppnådd rompris for overnattingsenhetene.<br />
Hotellene som inngår i undersøkelsen er i gjennomsnitt<br />
større enn for landsgjennomsnittet. Vi<br />
mener at de presenterte resultatene gir et representativt<br />
bilde av denne delen av næringen.<br />
Bruken av tallene må imidlertid gjøres med forsiktighet,<br />
idet tallene omfatter ulike <strong>hotell</strong>typer.<br />
23
24 Horwath Consulting<br />
Kostnader i % 2006 2005<br />
Totalt < 60 rom 60-100 rom > 100 rom By<strong>hotell</strong> Distrikts<strong>hotell</strong> Flyplass<strong>hotell</strong> totalt<br />
Leie driftslokaler 24,1 % 6,8 % 22,7 % 24,4 % 25,2 % 18,3 % 24,7 % 24,8 %<br />
Annen leie og leasing 0,9 % 0,3 % 1,8 % 0,8 % 0,9 % 1,0 % 0,6 % 1,2 %<br />
Tap/gevinst/avgang/salg 0,3 % 0,1 % -0,0 % 0,3 % 0,4 % 0,1 % 0,1 % 0,1 %<br />
Av- og nedskrivninger 2,9 % 3,6 % 2,4 % 2,9 % 3,1 % 2,2 % 2,4 % 3,2 %<br />
Netto fi nansposter 0,4 % 1,8 % 0,6 % 0,4 % 0,5 % 0,6 % -0,8 % 0,4 %<br />
Sum faste kostnader 27,3 % 9,4 % 26,1 % 27,8 % 28,8 % 21,3 % 26,4 % 27,3 %<br />
Driftsresultat 2 i % 2006 2005<br />
Totalt < 60 rom 60-100 rom > 100 rom By<strong>hotell</strong> Distrikts<strong>hotell</strong> Flyplass<strong>hotell</strong> totalt<br />
Netto salgsinntekter 100% 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 %<br />
Sum driftskostnader 66,1 % 78,5 % 71,7 % 65,3 % 65,4 % 76,2 % 58,8 % 66,9 %<br />
Driftsresultat 2 34,1 % 21,5 % 28,2 % 34,9 % 34,9 % 23,8 % 41,2 % 32,7 %<br />
Sum faste kostnader 27,3 % 9,4 % 26,1 % 27,8 % 28,8 % 21,3 % 26,4 % 27,3 %<br />
Driftsresultat 3 6,8 % 12,2 % 2,1 % 7,1 % 6,2 % 2,5 % 14,8 % 5,5 %<br />
Driftsøkonomiske<br />
nøkkeltall<br />
Gj.snt.<br />
beleggsprosent<br />
2006 2005 2004<br />
63,7 % 65,1 % 60,7 %<br />
Gj.snt.antall rom 148 148 147<br />
Gj.snt.rompris (kr) 789 713 714<br />
Gj.snt. RevPAR per dag 503 464 433<br />
Gj.snt. RevPAR per år 183 446 169 451 158 624<br />
GOPPAR per dag 302 n.a. n.a.<br />
TRevPAR per dag 886 n.a. n.a.<br />
3.3.7 Nøkkeltall fra balansen<br />
Årets undersøkelse inneholdt for første gang<br />
spørsmål fra selskapenes balanse. Mange<br />
bedrifter var ikke i stand til å svare på grunn<br />
av at driftsselskapene ofte ikke er egne juridiske<br />
enheter, og fl ere har levert balansetall<br />
hvor eiendeler og gjeld/egenkapital ikke<br />
stemmer. Dette har redusert antall svar som<br />
vi mener ser riktige ut, slik at sammenstillingene<br />
i det etterfølgende legger til grunn kun<br />
totalt 43 <strong>hotell</strong>er/selskaper. Disse svarene<br />
er fordelt mellom ”Hotellet eier bygning og<br />
inventar”, ”Hotellet leier bygning og inventar”<br />
og ”Hotellet leier bygning eks. inventar”.<br />
De etterfølgende nøkkeltall må vurderes med<br />
Kostnadsfordeling<br />
Prosentandel av årlig netto omsetning<br />
per tilgjengelig rom<br />
noe forsiktighet, idet balansetallene er statisk<br />
per 31.12 og ikke et gjennomsnitt for året. Vi<br />
begrenser også utvalget av nøkkeltall til noen få<br />
som vurderes som representative. Videre har vi<br />
splittet <strong>hotell</strong>ene som eier bygning og de som<br />
leier bygning. Følgende nøkkeltall fremkommer:<br />
Nøkkeltall fra balansen Eide<br />
<strong>hotell</strong>er<br />
Soliditet<br />
Egenkapitalprosent (egenkapital/totalkapital)<br />
Likviditet<br />
Likviditet 1 (omløpsmidler/kortsiktig<br />
gjeld)<br />
Likviditet 2 (omløpsmidlervarebeholdning/kortsiktig<br />
gjeld)<br />
Leide<br />
<strong>hotell</strong>er<br />
45% 39%<br />
1,46 0,97<br />
1,29 0,92<br />
Tallene viser at både soliditet og likviditet har<br />
et svært tilfredsstillende nivå.<br />
3.3.8 Oppsummering<br />
Utvalget representerer ca. 25% av samlet<br />
romkapasitet i Norge og hele 35% av losjiomsetningen,<br />
og undersøkelsen bør dermed gi<br />
nøkkeltall som er representative for inntekter,<br />
2006 2005 2004<br />
Netto salgsinntekter 100,0 % 100,0 % 100,0 %<br />
Sum driftskostnader 66,1 % 66,9 % 68,8 %<br />
Driftsresultat 2 34,1 % 32,7 % 31,2 %<br />
Husleie, fi nans og avskrivninger 28,2 % 28,9 % 28,9 %<br />
Andre faste kostnader 0,3 % 1,3 % 1,3 %<br />
Sum faste kostnader 27,3 % 21,6 % 30,2 %<br />
Driftsresultat 3 6,8 % 5,5 % 1,0 %<br />
kostnader og resultat i denne delen av norske<br />
<strong>hotell</strong>er som er relativt store og med overrepresentasjon<br />
av by<strong>hotell</strong>er.<br />
Fordelingen mellom de to viktigste inntektsgruppene,<br />
losji (58,8%) og varesalg (34,8%)<br />
er gunstig i lønnsomhetssammenheng. Fordelingen<br />
ligger på linje med tidligere undersøkelser.<br />
Personalkostnadene, som er <strong>hotell</strong>enes største<br />
kostnadsgruppe, viser en svak bedring sett i<br />
forhold til fjorårets undersøkelse (36,2% mot<br />
36,4%). Forskjellene er imidlertid betydelige<br />
fra 41,3% for de minste <strong>hotell</strong>ene mot 35,8%<br />
for de største. Flyplass<strong>hotell</strong>ene driver mest<br />
rasjonelt med en personalkostnad på 32,2%<br />
mot distrikts<strong>hotell</strong>ene på 39,7%.<br />
Driftsresultatet (før husleie, avskrivninger<br />
og fi nanskostnader) på totalt 34,1 %, er en<br />
bedring fra i fjor, som skyldes at de ulike kostnadsgruppene<br />
har gått ned relativt sett.<br />
Det er viktig å legge merke til at vedlikeholdskostnaden<br />
utgjør kun 2,7% for alle <strong>hotell</strong>ene<br />
samlet. De minste <strong>hotell</strong>ene har imidlertid<br />
brukt i underkant av 5%, noe som bør være<br />
et minimum.<br />
Faste kostnader (helt/delvis) er på samme<br />
nivå som i fjor, hvor husleien utgjør alene vel<br />
24%. By<strong>hotell</strong>ene har relativ høyest husleie på<br />
25,2%, men har allikevel det beste resultatet.<br />
Årets undersøkelse viser et nettoresultat<br />
på 6,8%, en fremgang på 1,3%-poeng.<br />
Flyplass<strong>hotell</strong>ene topper med 14,8%.
Interessant er det å registrere at gruppen<br />
med de minste <strong>hotell</strong>ene har beste relative<br />
resultat, rangert etter størrelse.<br />
Totalt sett viser alle gruppene av <strong>hotell</strong>er<br />
overskudd (Driftsresultat 3). Allikevel viser<br />
enkelt<strong>hotell</strong>enes resultater at det også for<br />
2006 var fl ere enkelt<strong>hotell</strong>er med underskudd.<br />
Sammenlignet med siste års under søkelsen er<br />
det en hyggelig fremgang. Ca. 20% av <strong>hotell</strong>ene<br />
hadde underskudd i 2006 mot ca. 30% i<br />
2005 og ca. 50% i 2004.<br />
Balansetallene viser gjennomsnittlig at både<br />
soliditet og likviditet er tilfredsstillende for de<br />
<strong>hotell</strong>ene som inngår. Nøkkeltall som viser<br />
bedriftenes fi nansieringsforhold er ikke tilgjengelig.<br />
3.4 Andre forhold<br />
3.4.1 Effektive norske <strong>hotell</strong>er<br />
Fjorårstallene (2005) representerte antagelig<br />
”verdensrekord” i effektivitet. 2006-effektiviteten<br />
er gått svakt tilbake. Dette har sannsynligvis<br />
først og fremst med endringer i sammensetningen<br />
av utvalget å gjøre. Uansett er<br />
det svært sterke tall.<br />
Det er en balansegang mellom ønsket servicegrad/tilbudsomfang<br />
og effektivitet. Det vil<br />
være naturlig at <strong>hotell</strong>ene i en situasjon med<br />
bedre økonomi kanskje vektlegger service og<br />
tilbud noe sterkere.<br />
Måltallet årsverk per rom vil påvirkes av fl ere<br />
forhold – spesielt beleggsprosenten. Denne<br />
var stabil rundt 60% for de undersøkte <strong>hotell</strong>ene<br />
frem til 2004 og økte til 65% i 2005.<br />
Måltallet solgte romdøgn per årsverk er mer<br />
uavhengig av belegg, men påvirkes av tilbudet<br />
til de undersøkte <strong>hotell</strong>ene (for eksempel<br />
serveringstilbud).<br />
3.4.2 Noe dempet forventning<br />
Erfaringsmessig er <strong>hotell</strong>ene generelt sett<br />
optimistiske. Forventningene til inneværende<br />
og kommende år er imidlertid noe lavere enn<br />
i fjorårets rapport. Samtidig viser tabellen<br />
nedenfor at det er fl ere som tror på vekst i<br />
pris enn på vekst i rombelegg.<br />
Interessant i denne sammenheng er å se<br />
på <strong>hotell</strong>enes konkrete prognose for<br />
belegg og gjennomsnittlig rompris i 2007.<br />
Sammenlignet med fjoråret er bildet optimistisk<br />
(prognosen innebærer en økning i<br />
RevPAR med 7,1%):<br />
2006 Prognose 07 %<br />
Belegg 62,6% 1 63,7% + 1,1<br />
%-poeng<br />
Oppnådd<br />
rompris<br />
760 2 800 + 5,3%<br />
1) veiet gjennomsnitt 63,7%<br />
2) veiet gjennomsnitt 789<br />
3.4.3 Mange, men færre med<br />
moderniseringsplaner<br />
På spørsmålet: - Planlegges større moderniseringstiltak<br />
i 2007/2008?, var andelen ja-svar<br />
som følger:<br />
Modernisering<br />
2007 2008<br />
Ja 34% 18%<br />
Andelen med modernisering i inneværende år og<br />
kommende år er litt lavere enn i fjor (37 og 24%).<br />
3.4.4 Kvalitet og kvalitetsarbeid<br />
Det er forventet en sammenheng mellom<br />
kvalitet og kvalitetsarbeid. Mange <strong>hotell</strong>er<br />
arbeider med kvalitet i ulike former. Kun ca<br />
5% svarer at de ikke har drevet systematisk<br />
kvalitetsarbeid.<br />
Utover det lovpålagte (HMS/intern kontroll og<br />
IK-mat) er det kvalitetsarbeid i kjederegi som<br />
er viktigst (over 60%). Miljøsertifi kat øker – ca<br />
¼ har dette. Det ser ut til at ISO-sertifi sering<br />
har stoppet helt opp. Likeså er totalkvalitetsledelsesprogrammer<br />
(TKL, TQM) som var vanlig<br />
for 10 år tilbake uvanlig i dag.<br />
3.4.5 Servering<br />
Ca 20% av <strong>hotell</strong>ene i undersøkelsen oppgir<br />
at de har ansatte med prosentlønn. NHO<br />
Reiseliv antar at dette tallet på landsbasis for<br />
Horwath Consulting<br />
alle serveringssteder er 4-5%. Etter gjeldende<br />
tariffoverenskomst kan det ikke lenger kreves<br />
%-lønn ved avtaleetablering nye steder. 7<br />
Frokost inngår normalt i romprisen på norske<br />
<strong>hotell</strong>er. Gjennomsnittet for kalkulert frokostpris<br />
er kr. 55 (kr. 53 året før). Det er store<br />
svingninger rundt dette gjennomsnittet.<br />
3.4.6 Organisasjonsforhold<br />
A) TARIFFAVTALE<br />
92% av <strong>hotell</strong>ene i undersøkelsen har tariffavtale.<br />
I gjennomsnitt er imidlertid kun 23%<br />
av de ansatte fagorganisert. Hotell- og restaurantarbeiderforbundet<br />
vedtok i mai 2007 å<br />
tilsluttes Fellesforbundet.<br />
B) MEDLEMSORGANISASJONER<br />
67% oppgir å være medlem i NHO Reiseliv.<br />
65% av disse er godt fornøyd med medlemskapet<br />
(Skår 4 på skala 1-5).<br />
Også HSH har nå <strong>hotell</strong>medlemmer og har<br />
inngått avtale med innkjøpsorganisasjonen<br />
Nores for sine medlemmer.<br />
Kun ca 60% av <strong>hotell</strong>ene oppgir at de er medlem<br />
i regional eller lokal reiselivsorganisasjon<br />
(turistkontor/reiselivslag).<br />
C) KJEDER<br />
89% av kjede<strong>hotell</strong>ene oppgir at de er svært<br />
godt eller godt fornøyd med kjededeltakelsen<br />
(skår 4 og 5 på 5-punkts skala).<br />
Kjededrevne <strong>hotell</strong>er oppgir større nytte enn<br />
ikke kjededrevne kjede<strong>hotell</strong>er.<br />
D) INNKJØP<br />
Forventning om fortsatt vekst i 2007 (andel med forventning om vekst)<br />
Nesten alle <strong>hotell</strong> (97%) oppgir å delta i innkjøpssamarbeid<br />
og at de sparer på dette. Variasjonen<br />
i svarprosent kan tyde på at mange <strong>hotell</strong>er ikke<br />
helt har oversikt over hva som egentlig spares.<br />
Rombelegg Oppnådd rompris<br />
Forventning til utvikling 2007 2008 2007 2008<br />
Øke 62% 44% 78% 68%<br />
Holde seg stabil 18% 38% 4% 15%<br />
Synke 4% 1% 1% 0%<br />
Vet ikke 16% 17% 17% 17%<br />
7) Som kjent har dette vært et ”hett” tema i 2007 vedrørende servitøravlønning i Theatercafeen på Hotel Continental.<br />
25
trust<br />
SOME THINGS ARE TOO IMPORTANT<br />
TO TO JUST ANYBODY.<br />
www.micros-fi www.micros.com delio.no • 866.287.4736 22 80 98 00<br />
Micros Fidelio leverer IT-løsninger til<br />
<strong>hotell</strong>- og restaurantbransjen som gir<br />
kunden bedre marginer, mer fornøyde<br />
medarbeidere og mer fornøyde kunder.<br />
Med mer enn 20 års bransjeerfaring og en<br />
global organisasjon i ryggen kan du stole<br />
på at vi som din partner jobber like hardt<br />
som deg for å bedre din lønnsomhet!
For notater<br />
3.5 Nøkkeltall med analyseskjema<br />
Vi presenterer her en oppsummering av årets driftsøkonomiske undersøkelsesresultater<br />
(2006 regnskapstall), og gir både <strong>hotell</strong>er som har – og ikke har – deltatt i undersøkelsen<br />
mulighet til å sammenligne egne tall med gjennomsnittstallene fra undersøkelsen.<br />
Nøkkeltall<br />
Undersøkelsens tall (2006-regnskap)<br />
Total < 60 rom 60-100<br />
rom<br />
Kto. klasse/<br />
gruppe Driftsinntekter Undersøkelsens tall (%) (2006-regnskap)<br />
Total < 60 rom 60-100<br />
rom<br />
1) Varekostnad i % av netto salg. Varekostnad av varesalg er 32,6% (total)<br />
Jfr. NHO Reiseliv (RBL) regnskapsoppsett - («Håndbok i regnskap og økonomistyring»)<br />
- noe forenklet/modifi sert<br />
> 100 rom<br />
Beleggsprosent (rom) 63,7 % 47,9 % 56,7 % 65,4 %<br />
Gjennomsnittlig oppnådd rompris (i NOK) 789 813 745 760<br />
RevPar (per dag i NOK) 503 459 415 518<br />
> 100<br />
rom<br />
Grp. 30 Varesalg 34,8 % 45,3 % 34,0 % 34,6 %<br />
Grp. 31 Losjisalg (rom) 58,8 % 45,2 % 61,2 % 58,8 %<br />
Grp. 32 - 38 Andre inntekter 8,2 % 10,9 % 7,9 % 8,2 %<br />
Brutto salg 101,4 % 100,6 % 102,0 % 101,4 %<br />
Grp. 39 Inntektsreduksjon 2,3 % 2,0 % 2,5 % 2,3 %<br />
Netto salg 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 %<br />
Grp. 40, 44, 60 Varekostnad ¹) 11,3 % 16,9 % 13,1 % 11,1 %<br />
Grp. 50 - 59 Personalkost. (inkl.<br />
musikk/underholdn.,<br />
fremmedytelser) 36,2 % 41,3 % 39,3 % 35,8 %<br />
Grp. 62 Energikostnader 3,3 % 3,8 % 3,5 % 3,2 %<br />
Grp. 65 Driftsmateriell,<br />
diverse<br />
kostnader etc. 4,5 % 3,5 % 5,4 % 4,5 %<br />
Grp. 67-71, Adm. kostnader<br />
74, 76, 77<br />
4,5 % 4,9 % 3,3 % 4,7 %<br />
Grp. 72 - 73 Markedsføring 3,5 % 2,6 % 2,7 % 3,6 %<br />
Driftsresultat 1 37,0 % 27,0 % 32,7 % 37,6 %<br />
Grp. 66 Reparasjon og<br />
vedlikehold 2,7 % 4,8 % 3,7 % 2,5 %<br />
Grp. 75 Forsikringer 0,3 % 0,8 % 0,6 % 0,3 %<br />
Grp. 79 Produktutvikling 1,3 % 0,7 % 4,0 % 0,3 %<br />
Driftsresultat 2 34,1 % 21,5 % 28,2 % 34,9 %<br />
Grp. 63 Leie driftslokaler 24,1 % 6,8 % 22,7 % 24,4 %<br />
Grp. 64 Annen leie og leasing 0,9 % 0,3 % 1,8 % 0,8 %<br />
Grp. 78 Tap og avgang salg<br />
anleggsmidler 0,3 % 0,1 % 0,0 % 0,3 %<br />
Grp. 60 Av- og nedskrivninger 2,9 % 3,6 % 2,4 % 2,9 %<br />
Grp. 80 - 81 Netto fi nansposter 0,4 % 1,8 % 0,6 % 0,4 %<br />
Sum leie og fi nans 27,3 % 9,4 % 26,1 % 27,8 %<br />
Driftsresultat 3 6,8 % 12,2 % 2,1 % 7,1 %<br />
Horwath Consulting 27<br />
Din<br />
bedrifts tall<br />
Din bedrifts<br />
tall
28 Horwath Consulting<br />
4 Kjeder<br />
4.1 Utvikling kjedestruktur<br />
4.1.1 Generelt om kjedetyper<br />
Kjedene kan deles i fi re typer:<br />
− Filialkjeder (drift av <strong>hotell</strong>er i kjedens<br />
egen regi)<br />
− Franchisekjeder (<strong>hotell</strong>ene drives ikke av<br />
kjeden, men <strong>hotell</strong>et deltar i kjeden og<br />
betaler for tjenester som bruk av varemerke<br />
og markedsføring etc.)<br />
− Blanding fi lial/franchise<br />
− Frivillige kjeder<br />
I tillegg fi nnes varianter rundt dette. Rica<br />
Hotels er i utgangspunktet en ren fi lialkjede,<br />
men har knyttet til seg såkalte partner<strong>hotell</strong>er<br />
i et ”franchise light” opplegg. Best Western<br />
og Norske Konferanse<strong>hotell</strong>er er eksempler<br />
på frivillige kjeder der deltakerbedriftene eier<br />
kjedeselskapet.<br />
Filialkjedene leier ofte <strong>hotell</strong>ene de driver,<br />
men kan også eie dem.<br />
4.1.2. Kjedestruktur<br />
Skandinavisk og nordisk dekning i form av et<br />
nett av <strong>hotell</strong>er med geografi sk spredning er<br />
viktig for kjeden i og med at nærmere 80%<br />
av <strong>hotell</strong>markedet er skandinavisk.<br />
Det er fremdeles ingen som har tilnærmet<br />
full skandinavisk dekning. Scandic og Choice<br />
har best dekning, men begge har udekkede<br />
områder – Scandic særlig i Norge og Choice<br />
i Finland. Rezidor er sterke i de fl este av de<br />
større byene i hele Norden.<br />
I de nordiske hovedstedene har Scandic en<br />
sterk posisjon i Stockholm, Thon er svært<br />
sterk i Oslo og Arp-Hansen (kun i København)<br />
har en dominerende posisjon i København.<br />
I Helsingfors er det ingen av aktørene som<br />
dominerer.<br />
Siste år har det ikke skjedd store synlige endringer<br />
i selve kjedestrukturen i Norge. Flere<br />
av kjedene berøres imidlertid av endringer<br />
blant eiendomsselskapene, der assosiasjoner<br />
til spillet ”Monopol” til tider har vært naturlig<br />
siste år (jfr kapitel 5).<br />
Det er mange nye prosjekter for tiden (se<br />
kapitel 7). Thon Hotels har størst ekspansjon,<br />
men alle kjedene er i markedet for å bedre<br />
sine nettverk.<br />
4.1.3 Sterke varemerker viktig 1<br />
Det er nesten 30 <strong>hotell</strong>kjedevaremerker i<br />
Norge, men få sterke. Sterke i den forstand<br />
at det er uhjulpen kunnskap om varemerket.<br />
Enda færre er virkelig sterke med i tillegg klare,<br />
positive oppfatninger om merkets innhold.<br />
Noen av merkene står for et svært løst samarbeid<br />
med lite innhold.<br />
Mange utviklingstrekk bidrar til å øke betydningen<br />
av sterke varemerker. I en travel hverdag<br />
full av inntrykk er det ønskelig med enkle<br />
valg. ”The Brand Generation” 2 velger i stor<br />
grad på bakgrunn av merkets opplevelsesverdi<br />
(”valg med hjertet”) og merkets ”match”<br />
med egne verdier/idealer. Viktig er det også<br />
at hvis gjesten føler at verdier/idealer endres<br />
negativt, er veien kort til ”sanksjoner” mot<br />
merket.<br />
Med økt varemerkebetydning er det behov<br />
for å<br />
· utvikle varemerker med innhold som<br />
gjestene kan identifi sere seg med og<br />
· som muliggjør enkle og raske kjøpsvalg.<br />
Når det gjelder merkeinnhold, viser Norsk<br />
Kundebarometers måling av tilfredshet og<br />
lojalitet blant norske bedrifter i 2007, at de<br />
fi re største norske kjedene skårer ”midt på<br />
treet”. Radisson SAS er best på tilfredshet<br />
(skår 69,4%) og Rica best på lojalitet (76,8%).<br />
De tre største ligger litt foran Thon Hotels på<br />
begge disse punktene. Radisson SAS ble også<br />
i 2006 for 3. år på rad rangert som mest kjent<br />
i forretningsmarkedet i Norden i varemerkeindeksen<br />
BDRC. Indeksen måler bl. a. hvilke<br />
<strong>hotell</strong>er som er førstevalg.<br />
Et lite paradoks i kjedenes ønske om å gjøre<br />
oss ”merketro” er egen håndtering av kjente<br />
varemerker som selges gjestene. Ber du om<br />
Farris kan du få Bon Aqua, ber du om Coca<br />
Cola kan du få Pepsi og ber du om Mack kan<br />
du få Ringnes.<br />
1 ”The art of marketing is the art of brand building. If you are not a brand you are a commodity.”(Philip Kotler)<br />
2 En stadig større del av alle aldersgrupper er merkebevisst.<br />
4.1.4 Kjedene i markedet<br />
· Kjedefrie kjede<strong>hotell</strong>er<br />
For Choice-varemerket ”Clarion Collection”<br />
er kjedeprofi len noe dempet i forhold til de<br />
andre kjedevaremerkene. Hotellnavnet får i<br />
større grad stå på egne ben. Ved for eksempel<br />
telefon til ”Clarion Collection Hotel With” svares<br />
med ”Hotel With”.<br />
Noen hevder at typiske resort-<strong>hotell</strong>er ikke<br />
passer i kjeder. Siste år har eksempelvis de<br />
kjente fjell<strong>hotell</strong>ene Hovden Høyfjells<strong>hotell</strong><br />
trukket seg fra Choice og Highland Hotel på<br />
Geilo fra Rezidor’s Park Inn.<br />
Choice Hotels har nå selv valgt å gjøre fl ere av<br />
sine ”fl aggskip” kjedeprofi lløse. De fi re kjente<br />
resort- og konferanse<strong>hotell</strong>ene <strong>hotell</strong>ene i<br />
Sverige, Selma Spa (tidligere Selma Lagerlöf<br />
Spa), Stenungsbaden Yacht Club, Aronsborg og<br />
Yasuragi Hasseludden fremstår nå profi lmessig<br />
som helt selvstendige <strong>hotell</strong>bedrifter. De<br />
ligger ikke lenger på Choice Hotels nettside.<br />
Ei heller fremgår det på <strong>hotell</strong>enes nettsider<br />
at det er noen Choice-tilknytning. Hotellene<br />
administreres imidlertid fra Choice på linje<br />
med andre kjede<strong>hotell</strong>er.<br />
Slik profi l er også besluttet for det nye<br />
Treschow-Fritzöe/Canica-<strong>hotell</strong>et i Larvik.<br />
Dette er under bygging med leieavtale til<br />
Choice. Som de svenske kommer spa<strong>hotell</strong>et<br />
uten kjedeprofi l under navnet ”Farris Bad”.<br />
· Ricanidelven.no<br />
Å ”navigere” på kjedenes nettsider krever<br />
ofte mange klikk. Selv til kjente mål kan<br />
det være nødvendig med mer enn 3 klikk.<br />
Suksess<strong>hotell</strong>et (142 fulle dager i 2006) i<br />
Trondheim, Rica Nidelven Hotel, har laget et<br />
eget nettsted for faste gjester, www.ricanidelven.no.<br />
Her ligger blant annet til enhver tid<br />
aktuelle menyer.<br />
Rica<strong>hotell</strong>ene Nidelven og Grand Oslo tok for<br />
øvrig dobbeltseier i år i Twinings årlige <strong>hotell</strong>konkurranse<br />
om beste frokost.<br />
Rica har siste år prioritert losjioptimering<br />
(revenue management) og ny it-løsning.
· Rezidor (www.rezidor.com)<br />
Flyselskapet SAS har solgt seg helt ut av<br />
<strong>hotell</strong>næringen etter børsintroduksjonen av<br />
Rezidor i slutten av 2006. Største eier i Rezidor<br />
er Carlson Hotels (morselskapet til merkenavnene).<br />
Rezidor har rett til å benytte varemerket<br />
SAS som en del av Radisson-varemerket i<br />
tre år etter børsintroduksjonen.<br />
· Thon Hotels endelig over grensen<br />
(www.thonhotels.no)<br />
Thon starter nå bygging av et 200-roms <strong>hotell</strong><br />
i tilknytning til sitt forholdsvis nyåpnede<br />
shopping senter i Charlottenberg.<br />
Hotell tilknyttet kulturhus ser ut til å være et<br />
satsingsområde for Thon Hotels med slike prosjekter<br />
i Brønnøysund (eksisterende <strong>hotell</strong>),<br />
samt Svolvær og Dombås (nye <strong>hotell</strong>).<br />
Thon Hotels er nå aktiv på miljøsatsing og har<br />
besluttet at samtlige <strong>hotell</strong>er skal sertifi seres<br />
som såkalte ”miljøfyrtårn”. 12 <strong>hotell</strong>er er allerede<br />
sertifi sert.<br />
Fra før er Scandic kjent i markedet som den<br />
mest miljøbevisste gjennom fl ere års satsing.<br />
Andre kjeder har også miljø høyt på dagsorden.<br />
• Scandic – ikke lenger Hilton-eiet<br />
Det svenske private equity-fondet EQT<br />
(eid av bl.a Wallenberg) fi kk tilslaget på<br />
Scandic<strong>hotell</strong>ene i Norden. Ønskelig utvikling i<br />
Norge stoppet nærmest opp i Hiltonperioden.<br />
Scandic har nå signalisert ønske om betydelig<br />
satsing, men konkrete nye prosjekter er ikke<br />
kjent.<br />
· Kjeder light<br />
Det siste året har Mitt Hotell og Euro Hotels<br />
slått seg sammen og har vedtatt nytt navn,<br />
”Nor Hotels”. Det er ca. 65, hovedsakelig<br />
mindre <strong>hotell</strong>, med i samarbeidskjeden.<br />
Aktivitetene er relativt begrensede –<br />
på markedsføring og innkjøp.<br />
Ditt Hotel - bestillingskjeden som tilbyr bookingtjenester<br />
til individuelle <strong>hotell</strong>er markedsføres<br />
nå under det internasjonale navnet Your<br />
Hotel. De har 26 <strong>hotell</strong>er i Norge.<br />
• Kjeder vs stjerneklassifi sering<br />
Etter at NHO Reiseliv valgte ikke å gå videre<br />
med stjerneklassifi sering har selskapet Norsk<br />
Hotellklassifi sering startet et arbeid med å<br />
stjerneklassifi sere norske <strong>hotell</strong>er. Foreløpig<br />
har noen enkelt<strong>hotell</strong>er og Nor Hotels kjøpt<br />
seg inn i dette.<br />
De fl este kjedene er skeptisk til klassifi sering.<br />
Dette er forståelig – ikke først og fremst av<br />
kjedehensyn, men fordi å bruke ressurser på<br />
stjerneklassifi sering ikke er fornuftig markedsorientering<br />
i kommunikasjon med gjestene i<br />
vår tid. Det er svært enkelt via både eksempelvis<br />
nett og guider å orientere seg vesentlig<br />
bedre om <strong>hotell</strong>innhold enn det et endimensjonalt<br />
stjernesystem leverer.<br />
I spørreundersøkelsen (kapitel 3) ble <strong>hotell</strong>ene<br />
spurt om de oppga stjerner til internasjonale<br />
guider. Kun 17% gjorde dette. Hvis<br />
<strong>hotell</strong>ene skulle sette stjerne på seg selv var<br />
fordelingen: 5: 1%, 4: 26%. 3: 36%, 2 og 1:<br />
ingen.<br />
4.1.5 Utenlandske kjeder<br />
· Hilton fremdeles i Norden (www.hilton.<br />
com)<br />
Hilton beholdt selv 5 <strong>hotell</strong>er (2 i Sverige, 2<br />
Finland og 1 Danmark) når de skilte lag med<br />
Scandic. De har senere økt porteføljen med<br />
ytterligere ett <strong>hotell</strong> i Finland, samt at man<br />
har åpnet kjedens første <strong>hotell</strong> på Island. Det<br />
fi nnes fremdeles ingen offi sielle planer for<br />
etableringer i Norge.<br />
· Marriott inn i Norge? (www.marriott.com)<br />
Faktor Eiendom/Scandinavian Hospitality Group<br />
har arbeidet noen år med et <strong>hotell</strong>prosjekt<br />
i Nannestad, nord for Gardermoen. Nå er<br />
det dukket opp et Arthur Buchardt prosjekt<br />
nærmere Gardermoen, som etter planene<br />
skal være ferdig i 2009. Det er uklart om<br />
Nannestad-prosjektet er lagt på is. Det er<br />
også prosjekter i Hemsedal og Trysil, samt i<br />
Kristiansund og Malmø.<br />
Horwath Consulting<br />
· Design Hotels (designhotels.com)<br />
Design Hotels er en internasjonal samarbeidskjede<br />
med spesiell arkitektur og design som<br />
kriterium for deltagelse. Markedsføring og<br />
online bestilling ligger inne i deltagerkonseptet.<br />
Det er to kommende deltagere i Norge fra<br />
tidlig i 2008:<br />
- First Hotel Grims Grenka (First har valgt å<br />
legge denne storsatsingen på det tidligere<br />
First Nobel House <strong>hotell</strong>et (42 rom, 24<br />
suiter) inn i Design Hotels parallelt med<br />
First-deltagelse.<br />
- The Other Side i Neiden i Finnmark åpner<br />
til våren som et lite <strong>hotell</strong> (24 rom) med<br />
svært spesiell utforming og beliggenhet.<br />
Design Hotels har fra før 7 <strong>hotell</strong>deltagere i<br />
Norden.<br />
· Comwell ut av Norge<br />
(www.comwell.com)<br />
Den danske spa- og konferansekjeden<br />
Comwell med <strong>hotell</strong>er i Danmark og Sverige,<br />
har tidligere i år trukket seg ut av spa<strong>hotell</strong>et<br />
Hankø Hotel & Bad etter sannsynligvis 6 år<br />
med betydelige tap.<br />
4.1.6 Lavprissegmenttilbudet vokser,<br />
men ikke fort<br />
Foreløpig er de største aktørene Choice og<br />
Thon Hotels med henholsdvis Comfort Hotels<br />
(9 <strong>hotell</strong>er) og Thon Budget (7 <strong>hotell</strong>er) varemerkene<br />
i dette segmentet. Thon Budget<br />
har opparbeidet seg en klar profi l. Størst av<br />
de øvrige er City Living med 3 (snart 4) og<br />
P- Hotels (3). I tillegg er det 3 aktører med<br />
ett <strong>hotell</strong> – City Box (Bergen), Smart Hotel<br />
(Stavanger) og 1-2-3 Hotel (Kristiansand)<br />
– som alle har ambisjoner om å vokse.<br />
29
30 Horwath Consulting<br />
Camping<br />
Hytter<br />
Hytter<br />
Leiligheter<br />
Enklere <strong>hotell</strong><br />
Pensjonat<br />
Bed & Breakfast <strong>hotell</strong><br />
Mellomklasse Førsteklasse<br />
Fullservice <strong>hotell</strong><br />
Mellomklasse Førsteklasse<br />
Mindre service grad Større service grad<br />
Større «frihet» Mindre «frihet»<br />
Quality<br />
Comfort Clarion Quality & Qua- Clarion, Qua-<br />
Resort<br />
Collection lity Resort lity & Quality<br />
Resort<br />
Rica1) Rica Travel Rica1) Rica 1)<br />
Thon Thon Budget Thon City Thon City & Thon<br />
Conference Conference<br />
Park Inn Radisson SAS<br />
Scandic Scandic<br />
Norske Norske<br />
Konferanse Konferanse<br />
<strong>hotell</strong>er <strong>hotell</strong>er<br />
Norlandia Norlandia Norlandia Norlandia<br />
De Historiske De Historiske<br />
First<br />
Best Western<br />
First<br />
Nor Hotels Nor Hotels Nor Hotels Nor Hotels<br />
NM Hotels<br />
Your Hotel Your Hotel<br />
Det Virkelig<br />
Gode Liv<br />
Classic<br />
Classic<br />
Norway<br />
Eventyr<br />
<strong>hotell</strong>ene<br />
Norske<br />
Vandrerhjem<br />
Norway<br />
2)<br />
Pluscamp<br />
20 11 174 36 25 252 74<br />
Kilde: SSB, kjedene og Horwath Consultings estimater pr. 30.06.2007<br />
1) Inklusive Partner Hotellene<br />
2) Vandrerhjemmene inngår ikke i den ordinære <strong>hotell</strong>statistikken til SSB .DNT-hytter i tillegg ca 430<br />
4.2. Kjeder i det norske<br />
overnattingsmarkedet 3)<br />
4.2.1 30 varemerker med over<br />
600 overnattingsbedrifter<br />
De viktigste kjedene/varemerkene (ca 30)<br />
som er i det norske overnattingsmarkedet<br />
er vist nedenfor. Målestokken” benyttet er<br />
en grov skala for ”service” og ”frihetsgrad”.<br />
Dette passer bedre enn standard eller kvalitet<br />
(eksempelvis fi nnes campinghytter med<br />
<strong>hotell</strong>standard). Vannrett er varemerker i<br />
samme kjede. Loddrett plassering etter størrelse.<br />
4.2.2 De største kjedekonkurrentene<br />
i Norge<br />
Verdt å merke seg er følgende:<br />
− Choice har gått forbi Rica med Partnere og<br />
er størst i forhold til antall rom og totalomsetning,<br />
− Som i 2005 hadde Rezidor høyest beleggsprosent<br />
og RevPAR i 2006. Rezidor har en<br />
RevPAR som ligger ca. 20% høyere enn<br />
nummer to på listen.<br />
− Med ca. 28% av <strong>hotell</strong>ene står de 10<br />
største kjedene i 2006 for ca. 57% av<br />
rommene, 73% av losjiomsetningen og<br />
ca 76% av totalomsetningen. Dette er<br />
omtrent som de siste årene.<br />
3) Vi forholder oss til følgende grove kjededefi nisjon: Mer enn fem deltagende bedrifter i Norge, felles varemerke som benyttes av deltagende bedrifter og kjedekontor for<br />
felles aktiviteter.
De 10 største kjedene etter antall rom 1)<br />
Kjede Antall<br />
<strong>hotell</strong><br />
Pr. 30.06.2007 Total<br />
oms<br />
Ca.ant.<br />
rom 2)<br />
Ca.romandel<br />
2)<br />
− Relativt sett vokste de mindre kjedene<br />
noe mer enn de fi re største.<br />
− Belegget økte for de 10 største kjedene<br />
samlet med ca. 2,5%-poeng i 2006. I<br />
2005 var økningen på 5%-poeng. Første<br />
halvår 2007 har veksten i belegg vært 2,9<br />
%-poeng. De fi re største har økt 1,2%poeng.<br />
Dette bildet har sammenheng<br />
med høyere belegg i utgangspunktet.<br />
− RevPAR økte i 2006 gjennomsnittlig med<br />
nærmere 10% for kjedene (for Norge<br />
totalt gikk RevPAR opp nær 9%).<br />
· Rezidor har høyest RevPAR (kr. 607).<br />
Scandic følger med kr. 506 Begge<br />
disse kjedene har største del av sin<br />
<strong>hotell</strong>masse i de større byene.<br />
· Norlandia har lavest RevPAR (kr. 294).<br />
Dette er eneste kjede med lavere<br />
RevPAR enn landsgjennomsnittet,<br />
kjeden er i liten grad representert i<br />
byene.<br />
− De fi re største kjedene (i forhold til losjiomsetning)<br />
Choice, Rica m/ Partner<br />
Hoteller, Thon og Rezidor stod for ca. 56%<br />
MNOK<br />
hele<br />
2006<br />
Herav<br />
losjioms<br />
MNOK<br />
hele<br />
2006<br />
av den totale losjiomsetningen til norske<br />
<strong>hotell</strong>er i 2006. De stod for ca. 76% av<br />
den totale losjiomsetningen til Norges 10<br />
største kjeder.<br />
4.2.3 Analyse gjestesammensetning<br />
kjeder<br />
A) INNLEDNING<br />
Total<br />
oms<br />
MNOK<br />
1.halvår<br />
2006<br />
Total<br />
oms<br />
MNOK<br />
1.halvår<br />
2007<br />
Vi har både sett på forholdet mellom nordmenn<br />
og utlendinger og de tre segmentene<br />
fordelt etter formålet med reisen. Disse forholdene<br />
er analysert for både markedsandeler<br />
og gjestestruktur(mix).<br />
B) FORDELING NORDMENN OG UTLENDINGER<br />
Beleggsprosent<br />
3)<br />
Hele<br />
2005<br />
På landsbasis var fordelingen i 2006 72,4%<br />
norske og 27,6% utenlandske overnattinger.<br />
Dette er igjen en noe lavere andel utlendinger<br />
enn året før.<br />
Beleggsprosent<br />
3)<br />
Hele<br />
2006<br />
20<br />
15<br />
10<br />
5<br />
0<br />
Beleggs<br />
prosent 3)<br />
Choice<br />
1.halvår<br />
2006<br />
Rica<br />
m/partner<br />
Norske Utenlandske<br />
Horwath Consulting<br />
Thon Rezidor Scandic<br />
Noen karakteristika ved gjestesammensetning<br />
nordmenn – utlendinger:<br />
- De internasjonale<br />
Beleggs<br />
prosent 3)<br />
1.halvår<br />
2007<br />
RevPAR<br />
Hele 2006<br />
(2005)<br />
Choice 68 8 463 12,5 % 2 417 1 421 1 143 1 335 59,8% 62,5 % 59,7% 61,0% 463 (427)<br />
Rica m/<br />
Partnere 5)<br />
67 8 334 12,3 % 2 308 1 357 1 056 1 176 59,2% 62,3 % 59,2% 61,9% 478 (435)<br />
Rica u/<br />
Partnere 5 )<br />
45 6 134 9,0 % 1 760 1 035 804 920 60,7% 64,4 % 61,4 % 64,4 % 497 (447)<br />
Thon 44 5 710 8,4 % 1 607 983 757 970 64,2% 68,4 % 64,4% 69,8 % 482 (429)<br />
Rezidor 21 5 443 8,0 % 2 078 1 139 1 033 1 164 67,3% 70,4 % 68,8% 68,1 % 607 (549)<br />
Scandic 15 2 490 3,7 % 702) 438 324 391 66,2 % 68,4 % 64,1 % 66,4 % 506 (457)<br />
Norske Konferanse<br />
<strong>hotell</strong>er4) 20 2 254 3,3 % 738) 334 350 373 48,7 % 51,1 % 48,1 % 51,7 % 422 (399)<br />
Norlandia 28 2 174 3,2 % 480 217 227 254 41,1 % 43,0 % 40,0 % 43,4 % 294 (268)<br />
De Historiske 4) 31 1 964 2,9 % 446 202 201 328 56,0 % 58,2 % 55,4 % 58, 4% 451 (433)<br />
First 9 986 1,5 % 247 151 97 124 54,0 % 60,3 % 49,7 % 62,4 % 424 (361)<br />
Best Western 13 844 1,2 % 364 165 163 166 58,8 % 62,4 % 57,8 % 66,7 % 428 (391)<br />
Sum 10 største 5) 316 38 662 57,1 % 11 388 6 406 5 352 6 281 60,4 % 62,9 % 59,5 % 62,4 % 478 (435)<br />
Totalt Norge 1 119 67 674 100 % 14 921 8 773 7 002 8 112 52,1 % 54,6 % 52,1 % 54,6 % 407 (374)<br />
Andel 10 største 5) 28,2% 57,1 % 57,1 % 76,3 % 73,0 % 76,4 % 77,4 %<br />
Kilde: SSB, kjedene og Horwath Consultings estimater pr. 30.06.2007<br />
1) Nor Hotels er ikke tatt med i denne oppstillingen, da samarbeidsgruppen ikke tilfredsstiller kjededefi nisjonen<br />
2) Basert på ant. rom som er rapport inn til SSB i juni-07<br />
3) Beleggsprosentene i tabellen kan i noen tilfeller avvike fra <strong>hotell</strong>kjedenes egne tall, bl.a. grunnet ulikt beregningsgrunnlag for disponible rom<br />
4) Tre <strong>hotell</strong>er (representert ved 258 rom) er/var medlemmer både i De Historiske og Norske Konferanse<strong>hotell</strong>er. I vår tabell inngår disse i 2006 kun i tallene til Norske<br />
Konferanse<strong>hotell</strong>er<br />
5) Sum 10 største inkl. kun Rica med partner<strong>hotell</strong>ene. 2006 ikke de samme 10 kjeder som i Norsk Hotellnæring 2005<br />
Fordeling nordmenn og utlendinger<br />
Markedsandel: Rezidor-<strong>hotell</strong>ene har den høyeste<br />
markedsandelen for utlendinger (12,3%)<br />
selv om de bare er den 4. største kjeden (målt<br />
etter gjestedøgn). Scandics markedsandel i<br />
utenlandsmarkedet er 6,4% (mot kun 3,7% i<br />
det norske markedet)<br />
Struktur: For Rezidor-<strong>hotell</strong>ene utgjør andelen<br />
utlendinger 34%. Andelsmessig topper<br />
Scandic med en utenlandsandel på 40%.<br />
31
32 Horwath Consulting<br />
Gjestemix Norges største kjeder 2006<br />
Choice<br />
Rica m/Partner<br />
Thon<br />
Rezidor<br />
Scandic<br />
Norske Konf<br />
Norlandia<br />
De Historiske<br />
Best Western<br />
First<br />
- De ”norske”<br />
0 20 40 60 80 100<br />
Kurs Konf Yrke Ferie Fritid<br />
Markedsandeler Norges største kjeder 2006<br />
25<br />
20<br />
15<br />
10<br />
5<br />
0<br />
16,3<br />
20,7<br />
9,3<br />
14,914,6 13,8<br />
Choice Rica<br />
m/Partner<br />
Markedsandel: Choice Hotels har høyest markedsandel<br />
i det norske innenlandsmarkedet<br />
med 16,0% av de norske overnattingene.<br />
Struktur: For Choice utgjør utenlandske gjester<br />
kun 20,2% av totalen – altså betydelig lavere<br />
enn gjennomsnittet for Norge (27%). Mindre<br />
utenlandsandel enn dette har kun Norske<br />
Konferanse<strong>hotell</strong>er (19,2%). Dette har sammenheng<br />
med at begge kjedene har en stor<br />
andel kurs/konferanse- gjester, et segment<br />
som i stor grad er innenlandsk.<br />
4.2.4 Gjestestruktur og markedsandeler<br />
- kurs/konferanse,<br />
yrke og ferie/fritid<br />
På landsbasis var gjestemixen i 2006 kurs/<br />
konferanse 14,0%, yrke 37,2% og ferie/fritid<br />
48,7%. Yrkestrafi kken blir stadig viktigere for<br />
norske <strong>hotell</strong>er. For første gang var andelen<br />
feriegjester under 50%.<br />
6,5<br />
16% 53%<br />
31%<br />
15<br />
8,9<br />
14,2 13,1<br />
6,7<br />
2,9<br />
7,4<br />
2,6<br />
Thon Rezidor Scandic Norske<br />
Konf<br />
Kurs Konf Yrke Ferie Fritid<br />
8,7<br />
1,3<br />
3,2<br />
2,7<br />
3,1 3,5 3<br />
1,8<br />
0,9<br />
Norlandia De<br />
Historiske<br />
Karakteristika vedr. segmentfordeling etter<br />
reisens formål:<br />
- Møtestedene<br />
2,4 2<br />
0,7<br />
Best<br />
Western<br />
1,4 2 1,6<br />
First<br />
Markedsandel: Av de større kjedene har Rica<br />
og Rezidor høyere markedsandel på kurs/<br />
konferansemarkedet enn de har på yrkesmarkedet.<br />
Choice har den høyeste markedsandelen<br />
i møtemarkedet med 16,3% av kurs-/<br />
konferansegjestene.<br />
Samlet har de 10 største kjedene hele 71%<br />
av møtemarkedet (betydelig mer enn romandelen<br />
på 57%). De 4 største kjedene har<br />
en markedsandel på 52%. Det brukes betydelige<br />
markedsressurser i dette segmentet, men<br />
segmentet utgjør bare 14% av det totale<br />
antall gjestedøgn for de 10 største kjedene.<br />
Totalomsetning per gjest kan være betydelige<br />
høyere innenfor dette segmentet enn de<br />
øvrige segmentene.<br />
Struktur: Norske Konferanse<strong>hotell</strong>er lever opp<br />
til navnet med høyest andel kurs/konferansegjester<br />
med 38,0% (De har imidlertid enda<br />
høyere ferie/fritidsandel, 48,0%).<br />
- Forretningskjedene<br />
Markedsandel : Høyest markedsandel blant<br />
yrkesreisende har den største kjeden Choice,<br />
med 20,7% - foran Thon (15,0%) og Rica<br />
(14,6%).<br />
Samlet har de 5 største kjedene hele 63,3%<br />
markedsandel i yrkesreisemarkedet. De 10<br />
største står for 80,0%.<br />
Struktur: Viktigst er dette segmentet for<br />
Scandic, der yrkesreisende utgjør 62,2%.<br />
Thon (51,6%) og Choice (53,0%), og Rezidor<br />
(48%) har også høy andel yrkesreiser.<br />
Choice Hotels har den største fremgangen<br />
innen yrkessegmentet i 2006.<br />
- Ferie- og weekend<strong>hotell</strong>ene<br />
Markedsandel: De største kjedene har minst<br />
markedsmakt innenfor ferie/fritidsmarkedet.<br />
De fi re største har ”bare” en markedsandel<br />
på 38,7. Dette er lavere enn romandelen på<br />
42,2%<br />
Rica har den klart høyeste markedsandelen<br />
innen dette segmentet (13,8%), foran Choice<br />
(9,3%).<br />
Struktur: Størst relativ betydning har ferie/<br />
fritidsmarkedssegmentene for de mindre<br />
kjedene. Flere kjeder har over halvparten<br />
av gjestene i dette segmentet: De Historiske<br />
(63,8%), Norlandia (54,5) og Best Western<br />
(49,9%). Disse kjedene har også høyere<br />
utenlandsandel enn landsgjennomsnittet<br />
(som er 27,6%).<br />
4.2.5 Markedsandeler totalt for<br />
de største kjedene<br />
Choice har høyest markedsandel gjestedøgn<br />
samlet – Thon øker mest<br />
Markedsandeler i %<br />
2005 2006 1. halvår 2007 (06)<br />
Choice 14,2 14,5 13,8 (13,5)<br />
Rica 14,2 14,2 13,5 (13,2)<br />
Thon 10,4 10,8 11,6 (10,2)<br />
Rezidor 10,3 10,1 9,9 (9,8)<br />
Totalt 49,1 49,6 48,8 (46,7)<br />
De fi re største kjedene har ca halvparten av<br />
gjestedøgnene i Norge.
4.3 Kjedenes posisjon i de<br />
største byene<br />
4.3.1 Innledning<br />
Kjedenes posisjon er spesielt sterk i Norges<br />
seks største byer. Posisjonen er analysert nærmere<br />
nedenfor basert på solgte romdøgn.<br />
I år er Ullensaker <strong>kommune</strong> med i enkelte<br />
av tabellene. Kommunen var i 2006 Norges<br />
5. største <strong>hotell</strong><strong>kommune</strong>. I 2007 vil trolig<br />
Ullensaker, Trondheim og Stavanger konkurrere<br />
om å bli Norges 3. største. Tabellene<br />
viser kjedenes <strong>hotell</strong>er innenfor de respektive<br />
by<strong>kommune</strong>grensene (enkelt<strong>hotell</strong>er er ikke<br />
synliggjort), kjedetall inklusive samarbeids<strong>hotell</strong>er).<br />
Kilder til tabeller og tekst er Statistisk<br />
Sentralbyrå (SSB), kjedene, destinasjonsselskaper,<br />
media og Horwath Consultings estimater<br />
4) .<br />
I tillegg til antall <strong>hotell</strong>er og rom, samt kapasitetsutnyttelse,<br />
er kjedenes markedspenetrasjon<br />
benyttet som nøkkeltall i tabellene under.<br />
Markedspenetrasjon viser kjedenes markedsandel<br />
(andel av totalt solgte romdøgn) i forhold<br />
til kjedens romandel. Antall <strong>hotell</strong>er og<br />
rom er oppdatert pr. 30.06.07.<br />
Avsnittet gir også en fremstilling om den<br />
generelle utvikling i de største byene. Det er<br />
viktig å poengtere at SSBs og destinasjonsselskapenes<br />
tall ofte ikke er helt samstemte.<br />
4.3.2 Beleggstoppen nådd i Oslo?<br />
Totalt antall solgte romdøgn i 2006 utgjorde<br />
2,22 mill. som er en økning på ca. 6,6%.<br />
Belegget på hele 74,1% (SSB-tall) er fortsatt<br />
lavere enn rekordåret 1998, hvor belegget<br />
var 77,2%. Etter fl ere år med sterk økning i<br />
rombelegget er ikke veksten like sterk lenger.<br />
Viktig årsak til dette er kapasitet, fordi etterpørslen<br />
er konsentrert mot midtuke og i spesielle<br />
perioder.<br />
Det har vært en endring i kjedestrukturen<br />
i 2006. Linne Hotel har blitt til Thon Hotel<br />
Linne.<br />
I første halvår 2007 har gjennomsnittsprisen<br />
økt med 12,7% og RevPAR økt med hele<br />
16,2%. Hotellene oppnådde en kapasitetsutnyttelse<br />
på 73,4%, en fremgang på 2,2%poeng.<br />
Oslo-<strong>hotell</strong>ene<br />
Kjede Antall<br />
<strong>hotell</strong><br />
Antall<br />
rom<br />
Romandel <br />
Markedspenetrasjon<br />
2006 (05)<br />
Beleggs-% hele<br />
2006 (05)<br />
Horwath Consulting<br />
Beleggs-%<br />
1. halvår 07<br />
(06)<br />
Thon 13 2.331 28% 1,00 (0,98) 73% (67%) 73% (71%)<br />
Rezidor 3 1.326 16% 1,03 (1,03) 71% (64%) 74% (72%)<br />
Rica 8 1.296 16% 0,99 (1,01) 72% (68%) 71% (70%)<br />
Choice 5 1.007 12% 1,00 (1,02) 73% (70%) 72% (69%)<br />
Scandic 4 863 10% 1,00 (1,02) 73% (70%) 71% (68%)<br />
Best Western 3 320 4% 1,06 (1,08) 78% (74%) 80% (73%)<br />
First1 2 181 2% 1,01 (0,96) 73% (66%) 62% (68%)<br />
Norlandia 2 148 2% 1,04 (1,06) 75% (73%) 77% (72%)<br />
Norske Konferansehot. 2 76 1% 0,74 (0,69) 54% (47%) 54% (52%)<br />
Sum kjeder 42 7.706 93% 1,00 (1,00) 73% (68%) 71% (71%)<br />
Sum andre2 9 623 8% 1,00 (1,00) 73% (69%) 71% (70%)<br />
Totalt i Oslo 51 8.329 100% 73% (68%) 71% (71%)<br />
Kilde: Horwath Consulting<br />
1) Markedsandelen rom for First Hotels inkl Grims Grenka (Nobel House). I belegget for 1. halvår 2007 er ikke<br />
Grims Grenka (Noble House) inkl. f.o.m. mars.<br />
2) Anker Hostel er tatt ut fra tallene i årets rapport (er inkl i fjorårets tall). Dette er gjort da det er svært vanskelig<br />
å regne ut rombelegg da hostelet kun rapporterer gjestedøgn og ikke har et konstant likt antall rom tilgjengelig<br />
for ordinær utleie.<br />
I første halvår 2007 har det vært en nedgang i<br />
antall gjestedøgn både på ferie/fritidsmarkedet<br />
og kurs/konferansemarkedet. Kurs/konferansemarkedet<br />
er blitt redusert med hele<br />
10,3%, mens yrkesmarkedet øker med 4,7%.<br />
Også i juli var det betydelig fremgang i yrkesovernattinger<br />
(15,7%), men tilbakegang for<br />
ferie/fritid og kurs/konferanse. Juli samlet<br />
økte med 3,7%.<br />
Belegget i Oslo totalt for 2007 vil trolig havne<br />
på ca. 76%. Dette kan være toppen. I løpet av<br />
2008 får Oslo en romtilvekst på ca. 6% (ca.<br />
560 rom).<br />
Oslos tre største <strong>hotell</strong>er<br />
Hotell Antall rom<br />
1. Radisson SAS Plaza Hotel 673 rom<br />
2. Clarion Royal Christiania Hotel 503 rom<br />
3. Radisson SAS Scandinavia<br />
Hotel<br />
488 rom<br />
4) Når det gjelder romutnyttelsen totalt for byene, gjør vi oppmerksom på at tallet i teksten er basert på statistikk fra SSB, mens total romutnyttelse i tabellene er oppgitt fra<br />
turistkontorene o.a. Turistkontortallene kan noen steder avvike fra SSB-tallene. Dette skyldes en noe annen beregningsmåte, samt at ikke alle <strong>hotell</strong>er rapporterer inn til<br />
turistkontorene).<br />
33
34 Horwath Consulting<br />
4.3.3 Choice – størst i antall rom<br />
i Bergen<br />
Med to nye <strong>hotell</strong>er i løpet av forholdsvis kort<br />
tid har Choice Hotels inntatt posisjonen som<br />
største <strong>hotell</strong>kjede i Bergen. De Historiske har<br />
nå tre <strong>hotell</strong>er i byen etter at Grand Terminus<br />
fi kk nye eiere og gikk ut fra Best Western og inn<br />
i De Historiske.<br />
Bergens<strong>hotell</strong>ene oppnådde i 2006 en gjennomsnittlig<br />
rompris på kr 743 og en RevPAR<br />
på kr 536 mot i 2005 h.h.v. kr 720 og 498.<br />
RevPAR har pr. 30/6-07 økt med 12,0% i forhold<br />
til tilsvarende periode i 2006.<br />
Bergens tre største <strong>hotell</strong>er<br />
Hotell Antall rom<br />
1. Radisson SAS Hotel Norge 345 rom<br />
2. Radisson SAS Royal Hotel 273 rom<br />
3. Scandic Bergen City 252 rom<br />
4.3.4 Trondheim foran stor<br />
kapasitetsøkning<br />
I 2006 hadde Rica høyest markedsandel i<br />
antall solgte rom. Denne posisjonen vil trolig<br />
Choice overta i 2007 etter at Britannia har<br />
valgt å avslutte Rica Partner avtalen fra 2007.<br />
Choice som har 26% av alle tilgjengelige rom<br />
i Trondheim, har planer om to nye <strong>hotell</strong>er i<br />
byen og mer enn fordobling av kapasiteten.<br />
Rica Nidelven skal øke antall rom med 120.<br />
Også Royal Garden har utvidelsesplaner.<br />
Trondheims<strong>hotell</strong>ene økte antall solgte romdøgn<br />
i 2006 med 3,2% sammenlignet med<br />
2005. Kapasitetsutnyttelse har økt fra 64,4%<br />
til 68,9% (SSB-tall).<br />
Gjennomsnittlig oppnådd rompris og RevPAR<br />
i 2006 ble hhv kr. 730 og kr. 503. I forhold til<br />
året før er dette en økning av gjennomsnittsprisen<br />
med 3,4% og en økning av RevPAR<br />
med 10,6%. Prisøkningen er lavere enn gjennomsnittet<br />
i Norge.<br />
1. halvår 2007 hadde <strong>hotell</strong>ene samlet en<br />
kapasitetsutnyttelse på 65,9% mot 63,9% pr.<br />
30.06.06. Prisene har i perioden økt 9,5% og<br />
RevPAR med 13,0%.<br />
Bergens-<strong>hotell</strong>ene<br />
Kjede Antall<strong>hotell</strong><br />
1)<br />
Antall<br />
rom1) Romandel1)<br />
Beleggs-% Markedspenetrasjon<br />
2006 (05) 2006 (05)<br />
Choice 2) 5 818 21% 74% (73%) 1,03 (1,05)<br />
Thon 5 779 20% 71% (67%) 0,99 (0,97)<br />
Rezidor 2 620 16% 76% (74%) 1,06 (1,07)<br />
Scandic 2 451 12% 68% (68%) 0,95 (0,98)<br />
Rica 3 355 9% 68% (68%) 0,95 (0,98)<br />
De Historiske 3) 3 297 8% 73% ( -) 1,02 (-)<br />
Sum kjeder 4) 23 3.578 93% 72% (69%) 1,00 (1,00)<br />
Sum andre 5 258 7% 69% (62%) 0,97 (0,89)<br />
Sum Bergen 28 3.836 100% 72% (69%)<br />
Kilde: Horwath Consulting<br />
1) Antall <strong>hotell</strong>er og rom er per juni 2007.<br />
2) Clarion Hotel Collection Havnekontoret inkl. f.o.m. mai 2006. Clarion Hotel Bergen Airport kun med i ant. <strong>hotell</strong>er<br />
(åpnet 2007).<br />
3) De Historiske var ikke inne på listen i fjor.<br />
4) Inkl. også First Hotel Marin, Best Western Hotel Hordaheimen og P-Hotels.<br />
Trondheims-<strong>hotell</strong>ene<br />
Kjede Antall<br />
<strong>hotell</strong> 1)<br />
Antall<br />
rom1) Romandel1)<br />
Beleggs-% Markedspenetra-<br />
2006 (05) sjon 2006 (05)<br />
Choice 5 529 26 % 62% (64%) 0,94 (0,98)<br />
Scandic 3 302 15 % 66% (64%) 1,00 (1,00)<br />
Thon 2 243 12 % 70% (61%) 1,04 (0,94)<br />
Rica 2) 1 221 11 % 73% (69%) 1,09 (1,07)<br />
Andre kjede<strong>hotell</strong>er 3) 2 341 17 % 71% (71%) 1,10 (1,10)<br />
Sum kjeder 14 1.883 92 % 68% (65%) 1,01 (1,01)<br />
Sum andre 4) 5 184 8 % 61% (55%) 0,86 (0,86)<br />
Sum Trondheim 19 2.067 100 % 67% (64%)<br />
Kilde: VisitTrondheim og Horwath Consulting<br />
1) Antall <strong>hotell</strong>er og rom er per juni 2007.<br />
2) Britannia inkl. i beregningen for 2006.<br />
3) Radisson SAS Royal Garden Hotel og Best Western Chesterfi eld Hotel i beregningen.<br />
4) Andre: Britannia (ikke i beregningen for 2006), Elgseter, Nova Hotell (tidl. Lilletorget), fru Schøller, P-Hotels, City<br />
Living Viking Hotel og Trondheim Bed & Breakfast (tidl. Trondheim Vandrerhjem).<br />
Trondheims tre største <strong>hotell</strong>er<br />
Hotell Antall rom<br />
1. Radisson SAS Royal Garden Hotel 298 rom<br />
2. Britannia Hotel 247 rom<br />
3. Rica Nidelven Hotel 221 rom
4.3.5 Jevnt mellom <strong>hotell</strong>ene i<br />
Stavanger<br />
Rezidor hadde størst beleggsmessig fremgang i<br />
2006. Dette skyldes først og fremst at Park Inn<strong>hotell</strong>et<br />
i perioder i 2005 opererte med redusert<br />
kapasitet. Som i øvrige byer med sterkt press<br />
og kapasitetsproblemer i perioder, blir skillet i<br />
belegget mellom <strong>hotell</strong>ene mindre.<br />
Antall romdøgn økte med hele 11,0%poeng<br />
for <strong>hotell</strong>ene i Stavanger i 2006.<br />
Kapasitetsutnyttelsen var på 71,7% (SSB-tall),<br />
opp 4,4%-poeng fra 2005. Fra 2003 har belegget<br />
i Stavanger økt med hele 16%-poeng.<br />
I gjennomsnitt oppnådde <strong>hotell</strong>ene i Stavanger<br />
i 2006 en rompris på kr. 798, mens RevPAR<br />
utgjorde kr. 572. I forhold til 2005 er dette en<br />
økning tilsvarende h.h.v. 9,5% og 16,7%.<br />
Utviklingen for første halvår 2007 er også<br />
svært positiv. Gjennomsnittprisen har økt<br />
med 12,7% og RevPAR med 14,6 i forhold til<br />
samme periode i 2006.<br />
4.3.6 Tilbakegang i Tromsø i 2006<br />
Tromsø var den eneste av de større byene<br />
som hadde tilbakegang i 2006. Belegget<br />
havnet på 69,9% mot 70,9% året før. Antall<br />
romdøgn ble redusert med 1,5% (gjestedøgn<br />
-0,5%). mens rom kapasiteten var tilnærmet<br />
uendret.<br />
Tilbakegangen er kommet i kurs-/konferanse-<br />
og yrkesreisesegmentene (hhv -9,1%<br />
og -0,8%), mens ferie/fritid hadde vekst (+<br />
5,3%). Det foreligger ingen god forklaring på<br />
denne utviklingen. Næringslivet i Tromsø er<br />
i fremgang som andre større byer. Raddison<br />
SAS <strong>hotell</strong>et begynte å stenge av for utbyggingen<br />
først i november og kan ikke ha påvirket<br />
tallene vesentlig 5) .<br />
Rica har fl est rom og høyest penetrasjon i<br />
Tromsø. Rica oppnådde et samlet belegg på<br />
hele 77% for sine to <strong>hotell</strong>er i 2006. Choice<br />
Hotels har en stor økning i penetrasjonen.<br />
Gjennomsnittlig rompris i 2006 ble kr. 708,<br />
opp fra kr. 685 en økning på 3,5%. RevPAR<br />
økte fra kr. 486 til kr. 495, en økning på 2,0%.<br />
Stavanger-<strong>hotell</strong>ene<br />
Kjede Antall<br />
<strong>hotell</strong> 1)<br />
Antall<br />
rom1) Romandel1)<br />
Beleggs- % Markedspenetra-<br />
2006 (05) sjon 2006 (05)<br />
Rezidor 2) 3 760 41 % 70% (62%) 0,98 (0,94)<br />
Rica 3 348 19 % 69% (66%) 0,97 (1,00)<br />
Choice 3) 2 338 18 % 73% (68%) 1,02 (1,03)<br />
Andre kjede<strong>hotell</strong>er 4) 3 300 16 % 74% (70%) 1,04 (1,07)<br />
Sum kjeder 11 1.746 92 % 71% (65%) 1,00 (0,99)<br />
Sum andre 3 150 8 % 74% (73%) 1,04 (1,11)<br />
Sum Stavanger 14 1.896 100 % 71% (66%)<br />
Kilde: Horwath Consulting<br />
1) Antall <strong>hotell</strong>er og rom er per juni 2007<br />
2) I 2005 var kun 160 rom tilgjengelig i perioder (men beregnet som salgbare)<br />
3) Ekskl. fl yplass<strong>hotell</strong> (Sola <strong>kommune</strong>)<br />
4) Best Western, First og Thon<br />
Stavangers tre største <strong>hotell</strong>er<br />
Hotell Antall rom<br />
1. Radisson SAS Atlantic Hotel 350 rom<br />
2. Clarion Hotel Stavanger 248 rom<br />
3. Park Inn Stavanger 208 rom<br />
Tromsø-<strong>hotell</strong>ene 2006<br />
Kjede Antall<br />
<strong>hotell</strong> 1)<br />
Antall<br />
rom1) Romandel1)<br />
Beleggs- % Markedspenetrasjon<br />
2006 (05) 2006 (05)<br />
Rica 2 291 26 % 77% (78%) 1,11 (1,10)<br />
Choice 3 264 23 % 75% (72%) 1,09 (1,03)<br />
Andre kjede<strong>hotell</strong>er2) 3 454 40 % 68% (68%) 0,97 (0,97)<br />
Sum kjeder 8 1 009 89 % 71% (72%) 1,03 (1,02)<br />
Sum andre 3 120 11 % 54% (52%) 0,78 (0,74)<br />
Sum Tromsø 12 1.129 100 % 69% (71%)<br />
Kilde: Horwath Consulting<br />
1) Antall <strong>hotell</strong>er og rom er per juni 2007<br />
2) Radisson SAS, Thon og Scandic.<br />
1. halvår 2007 har kapasitetsutnyttelsen på<br />
rom økt fra 68,1% til 71,2%. Antall solgte<br />
romdøgn har økt med 4,7% og RevPAR har<br />
økt med 13,7%.<br />
Yrkesreisetilbakegangen fortsetter første<br />
halvår. Tromsø er den eneste av de større<br />
byene som har en nedgang i yrkestrafi kken<br />
per første halvår 2007, men byen har en<br />
svært positiv utvikling på kurs-/konferanse<br />
og ferie-/fritidsmarkedene – og vekst totalt.<br />
5) Forklaringen er sansynligvis at høy etterspørsel kommer i perioder og gir kapasitetsproblemer.<br />
Tromsøs tre største <strong>hotell</strong>er<br />
Horwath Consulting<br />
Hotell Antall rom<br />
1. Radisson SAS Hotel 195 rom<br />
2. Rica Ishavshotel 180 rom<br />
3. Scandic Tromsø 146 rom<br />
35
36 Horwath Consulting<br />
4.3.7 Sol i juli, og 2006 ble et bra år<br />
i Kristiansand<br />
Belegget i Kristiansand økte i 2006 med<br />
6,4%-poeng til 61,9%. Antall solgte romdøgn<br />
i 2006 økte 9,3%.<br />
Den høye penetrasjonen til ”andre kjede<strong>hotell</strong>er”<br />
i Kristiansand skyldes først og fremst<br />
høyt belegg for Hotel Norge og Radisson SAS<br />
Caledonien Hotel.<br />
Gjennomsnittlig oppnådd rompris og RevPAR i<br />
2006 ble hhv kr. 767 og kr. 475.<br />
I forhold til året før er dette en økning av gjennomsnittsprisen<br />
med 10,3% og en økning av<br />
RevPAR med hele 23,0%. Gjennomsnittsprisene<br />
økte med 10,3% til kr. 767.<br />
1. halvår 2007 har <strong>hotell</strong>ene samlet en<br />
kapasitetsutnyttelse på 59,3% mot 57,5%<br />
pr. 30.06.06. Prisene har i perioden økt med<br />
6,8% og RevPAR med 10,1%.<br />
4.3.8 Nøkkeltall Norges 7 største 1)<br />
<strong>hotell</strong><strong>kommune</strong>r 2006 (05-tall)<br />
Destinasjon Gjennomsnittspris<br />
Oslo 794 (750) 74%<br />
(70%)<br />
Bergen 743 (720) 72%<br />
(69%)<br />
Trondheim 730 (706) 69%<br />
(64%)<br />
Stavanger 798 (729) 72%<br />
(67%)<br />
Ullensaker 820 (764) 74%<br />
(70%)<br />
Tromsø 708 (685) 70%<br />
(71%)<br />
Kristiansand 767 (695) 62%<br />
(56%)<br />
Gj.snitt<br />
største<br />
Gj. snitt<br />
Norge<br />
774 (732) 72%<br />
(68%)<br />
746 (717) 55%<br />
(52%)<br />
Belegg RevPAR<br />
Kilde: SSB bearbeidet av Horwath Consulting<br />
1) Sortert etter solgte romdøgn<br />
4.4 Kjede<strong>hotell</strong>er vs andre<br />
<strong>hotell</strong>er<br />
588 (524)<br />
536 (498)<br />
503 (455)<br />
572 (490)<br />
605 (532)<br />
495 (486)<br />
475 (386)<br />
557 (497)<br />
407 (374)<br />
Kjedenes posisjon i Norge er sterkere enn i de<br />
fl este andre land. Som det fremgår av tabellen<br />
har de 10 største kjedene 28% av antall<br />
<strong>hotell</strong>er i Norge, men hele 76% av all omset-<br />
Kristiansands-<strong>hotell</strong>ene 2006<br />
Kjede Antall<br />
<strong>hotell</strong> 1)<br />
Antall<br />
rom1) Romandel1)<br />
Beleggs- % Markedspenetra-<br />
2006 (05) sjon2 ) 2006 (05)<br />
Choice 3 432 39% 56% (56%) 0,98 (0,98)<br />
Rica 2 332 30% 55% (49%) 0,91 (0,86)<br />
Andre kjede<strong>hotell</strong>er 3) 3 347 31% 71% (65%) 1,17 (1,14)<br />
Sum kjeder 8 1.090 100% 61% (57%)<br />
Sum andre 4) 5 180<br />
Sum Kristiansand 5) 13 1.270 65% (56%)<br />
Kilde: Horwath Consulting<br />
1) Antall <strong>hotell</strong>er og rom er per juni 2007.<br />
2) Basert på kjedenes kapasitet.<br />
3) Radisson SAS, Thon og Scandic.<br />
4) Tall fra øvrige <strong>hotell</strong>er i Kristiansand har ikke vært tilgjengelige fra Destinasjon Sørlandet.<br />
5) SSB tall.<br />
I feriemåneden juli i 2007 var været ikke så<br />
bra. Dette førte til RevPAR-tilbakegang på<br />
hele 6,5% (fra kr 779 i 2006 til kr 729), og<br />
innebærer ca 1,8 mill kr lavere losjiinntekter<br />
for <strong>hotell</strong>ene i juli 2007 mot året før.<br />
Stor kjededominans i Norge<br />
Kjede Antall<br />
<strong>hotell</strong><br />
Ca. antall<br />
rom<br />
ning. Det er altså store strukturforskjeller mellom<br />
<strong>hotell</strong>ene i de største kjedene og landets<br />
øvrige <strong>hotell</strong>er.<br />
4.5 Kort om <strong>hotell</strong>markedet<br />
i Norden<br />
4.5.1 Generelt om markedet<br />
i Norden<br />
Rom pr<br />
<strong>hotell</strong><br />
1)Kilde SSB og Horwath sine estimater<br />
2) Beregnet av gjennomsnittstall fra <strong>hotell</strong>undersøkelsen<br />
Det er totalt ca. 243 000 <strong>hotell</strong>rom i Norden<br />
(Island ikke medregnet), og de fi re landene<br />
har følgende andel: Sverige 39%, Norge 25%,<br />
Finland 19% og Danmark 17%.<br />
Utviklingen i samtlige nordiske land var svært<br />
positiv i 2006. Samtlige land økte i antall solgte<br />
gjestedøgn fra 2005 til 2006. Solgte gjestedøgn<br />
(endring fra 2005 i parentes) for de enkelte<br />
landene var i 2006: Sverige 24,3 mill. (+5,9%),<br />
Norge 17,8 mill. (+3,9%), Finland 14,6 mill.<br />
Romandel<br />
Kristiansands tre største <strong>hotell</strong>er<br />
Hotell Antall rom<br />
1. Quality Hotel Kristiansand 210 rom<br />
2. Radisson SAS Caledonien Hotel 205 rom<br />
3. Hotel Norge 172 rom<br />
Losjioms.<br />
mill.<br />
2006<br />
Tot.oms.<br />
mill.<br />
2006<br />
Markedsandel<br />
(+5,9) og Danmark 10,6 mill. (+5,3%).<br />
Tot.oms.<br />
pr.<strong>hotell</strong><br />
i 1 000<br />
2006<br />
Totalt Norge 1. 119 67.700 60 100% 8.773 1) 14.921 2) 100% 13.334<br />
Sum 10 største<br />
kjeder<br />
316 38.700 122 57% 6.406 11.388 76% 36.037<br />
Andre <strong>hotell</strong>er 803 29.000 36 43% 2.367 3.533 24% 4.400<br />
Kapasitetsutnyttelsen var i 2006 (2005 tall i<br />
parentes): Sverige 49% (47%), Norge 55%<br />
(52%), Danmark 52% (50%) og Finland 51%<br />
(49%). Gjennomsnittsprisene steg fra 2005<br />
til 2006 i samtlige nordiske land; Sverige opp<br />
4%, Norge opp 4%, Danmark (ikke tilgjenglig<br />
før oktober, men trolig opp ca. 3-4%) og<br />
Finland opp 3%. Samtlige land har derfor en<br />
økning i RevPAR; Sverige opp 8%, Norge opp<br />
9%, (Danmark ikke tilgjenglig før oktober,<br />
men trolig opp ca. 7-9%) og Finland opp 8%.<br />
Ser vi på strukturen for utenlandsgjester til<br />
Norden, viser statistikken at Sverige har den<br />
største andelen utenlandske gjester med<br />
28,6% av de totalt 19,6 mill. utenlandske<br />
gjestedøgnene som ble registrert på nordiske<br />
<strong>hotell</strong>er i 2006. Norge hadde 25,1%, Danmark<br />
24,6% og Finland 21,7%. For andel/mix i
eget land er utenlandskmarkedet viktigst for<br />
de danske <strong>hotell</strong>ene hvor dette markedet står<br />
for 45,1% av alle gjestedøgn. I Finland står de<br />
utenlandske gjestene for 29,2% av alle gjestdøgn,<br />
i Norge 27,6% og Sverige 23,1%.<br />
I 2006 ble det registrert 4,6% fl ere utenlandske<br />
gjestedøgn i Norden. Finland og Sverige<br />
hadde den største økningen på h.h.v. 12,3%<br />
og 4,1%. Det er kun i Finland at det er større<br />
vekst i det utenlandske markedet enn i det<br />
innenlandske.<br />
4.5.2 Choice snart Nordens<br />
største kjede?<br />
Scandic er fremdeles Nordens største <strong>hotell</strong>kjede<br />
etter antall rom, og Choice størst etter<br />
antall <strong>hotell</strong>er. Hilton inngikk i fjorårstallene til<br />
Scandic. Choice er den eneste av kjedene som<br />
har hatt en vekst i antall <strong>hotell</strong>er i forhold til<br />
2006. Rezidor har hatt størst tilbakegang.<br />
4.5.3 Vanskeligere for de<br />
nordiske alliansene<br />
De største kjedene opererer nå i fl ere eller<br />
alle nordiske land. Dette har medført at tidligere<br />
allianser mellom de ulike aktørene i<br />
Norden har blitt mindre viktig de siste årene.<br />
Eiendomsselskaper Driftskjede<br />
1)<br />
Antall<br />
<strong>hotell</strong>er<br />
De største kjedene 1) i Norden<br />
Olav Thon befester posisjonen som største eiendomsbesitter av <strong>hotell</strong>er i Norge<br />
Horwath Consulting<br />
Sverige antall Norge antall Danmark antall Finland antall Totaltantall Gj. sn.ant.<br />
Pr. 15.09.07 <strong>hotell</strong> rom <strong>hotell</strong> rom <strong>hotell</strong> rom <strong>hotell</strong> rom <strong>hotell</strong> rom<br />
rom<br />
pr. <strong>hotell</strong><br />
Scandic 66 12 650 15 2 492 19 2 492 20 3 836 120 22 053 184<br />
Choice 3) 61 8 169 70 9 236 16 2 133 3 365 152 19 903 133<br />
Rezidor 21 3 272 21 5 521 11 2 122 72) 1 860 60 12 775 213<br />
Rica 10 1 410 67 8 334 0 0 0 0 77 9 744 127<br />
Best Western 68 6 071 15 844 16 1 323 13 800 112 9 200 83<br />
First 33 4 203 9 986 6 1 194 0 0 48 6 383 133<br />
Hilton 2 505 0 0 1 382 3 0 6 7 469 260<br />
Sum store kjeder 261 36 280 197 27 413 69 10 229 44 7 469 569 81 391 143<br />
Kilde: Kjedene og Horwath Consulting. Oppdatert per september 07<br />
1) Kjeder som opererer i mer enn ett nordisk land. Island er tatt med i oppstillingen.<br />
2) Driftes av Sokos Hotels som i tillegg drifter 40 <strong>hotell</strong>er i Finland under eget varemerke, samt 6 Holiday Club<br />
<strong>hotell</strong>er i Finland.<br />
3) Har i tillegg 4 <strong>hotell</strong>er i Sverige som fremstår som selvstendige <strong>hotell</strong>er.<br />
I 2006 opphørte Skanplus HotelPass hvor<br />
bl.a. Norlandia, Thon, Restel (Finland), Elite<br />
(Sverige) og Best Western (Sverige) inngikk.<br />
Rica Feriepass er nå det eneste <strong>hotell</strong>passet<br />
som driftes av kjedene. Rica samarbeider med<br />
Arp-Hansen (Danmark) og Restel (Finland) på<br />
sitt feriepass.<br />
Det er fremdeles fl ere av kjedene som har<br />
noe samarbeid mellom sine ulike lojalitetsprogrammer.<br />
Elite Hotels og Thon Hotels samarbeider<br />
om sine ordinære bonusprogram,<br />
Arp-Hansen er ute av Elite sitt program. Sokos<br />
5.1 Oversikt over eiendoms selskapenes <strong>hotell</strong>er i Norge<br />
Antall<br />
rom<br />
Gj.sn.<br />
ant.rom<br />
pr. <strong>hotell</strong><br />
Romandel<br />
i Norge<br />
Romandel i<br />
10 største<br />
Olav Thon Gruppen T 41 5 964 145 9 % 30 %<br />
Norgani C,Sc,Ri,Re 14 2 400 171 4 % 12 %<br />
Vital Eiendom C,Re,Ri,T 14 2 388 171 4 % 12 %<br />
Wenaasgruppen C,Re 8 1 600 200 2 % 8 %<br />
Rica Eiendom Ri 15 1 874 125 3 % 9 %<br />
KLP Eiendom Re,Sc,Ri 6 1 916 319 3 % 10 %<br />
Norlandia N 22 1 479 67 2 % 7 %<br />
Eiendomsspar/<br />
Victoria Eiendom 2)<br />
Ri,C 9 1 453 161 2 % 7 %<br />
Host F 5 572 114 1 % 3 %<br />
Home Properties<br />
(Capona)<br />
C,Sc 3 332 111 0 % 2 %<br />
Home Invest AS C 1 82 82 0 % 0 %<br />
Sum store eiere 138 20 060 145 30 % 100 %<br />
Norge totalt<br />
Kilde: Respektive eiendomsselskaper<br />
1119 67 674 60 100 %<br />
T = Thon, C = Choice, F= First, Ri = Rica, Re = Rezidor, N = Norlandia, Sc = Scandic<br />
1) Inkluderer 2 <strong>hotell</strong>er som eies med 50%, 2) inkluderer 2 <strong>hotell</strong>er som eies med 50% og 75%<br />
samarbeider med Rezidor på sitt lojalitetsprogram.<br />
First og Comwell (Danmark/Sverige)<br />
samarbeider om First Member.<br />
I tillegg inngår fl ere av kjedene i ulike<br />
eksterne lojalitetsprogram, for eksempel SAS<br />
Eurobonus, Finnair Plus eller Malmö Aviation.<br />
Det er primært i de ulike markedsprogrammene<br />
det nå er samarbeid mellom ulike<br />
kjeder. På salgssiden er samarbeidet svært<br />
begrenset.<br />
5 Eiendoms – og driftsselskaper i norsk <strong>hotell</strong>næring De ti største <strong>hotell</strong>eiendomsselskapene eier<br />
12% av <strong>hotell</strong>ene i Norge, og 29% av lan-<br />
dets <strong>hotell</strong>rom. Oversikten er ajourført ultimo<br />
august 2007. Dette er sammenfallende med<br />
fjoråret hva gjelder eide <strong>hotell</strong>er, men viser en<br />
økning på 1% i forhold til antall rom til 29%.<br />
Olav Thon er fortsatt på toppen blant eierne av<br />
<strong>hotell</strong>eiendommer i Norge. Olav Thon Gruppen<br />
eier 9% av landets <strong>hotell</strong>rom, og i tillegg har<br />
selskapet fi re <strong>hotell</strong>er i Belgia og Nederland.<br />
Wenaasgruppen, som tidligere har ligget nærmest<br />
Thon, solgte i fjor ytterligere 2 <strong>hotell</strong>er.<br />
Wenaasgruppen eier dessuten 5 <strong>hotell</strong>er<br />
i København. Russland er nå det landet som<br />
Wenaas investerer mest i.<br />
Vital Eiendom har, ved siden av <strong>hotell</strong>ene i<br />
Norge, også store <strong>hotell</strong>er i Sverige (Stockholm<br />
og Göteborg).<br />
37
Thon Hotell Terminus<br />
Vi takker for<br />
tilliten<br />
SIAS designer, prosjekterer<br />
og leverer komplette<br />
innredninger til <strong>hotell</strong>- og<br />
restaurantmarkedet.<br />
Gardermoen Gjestegård<br />
Fornebuveien 5, 1366 Lysaker<br />
Tlf.: 22 36 80 80 www. sias.net sias@sias.net
5.2 Norske eiere dominerer<br />
i Sverige<br />
Store eiendomsbesitterne av <strong>hotell</strong><br />
i Sverige, Danmark og Finland<br />
Eiendomsselskaper<br />
Antall <strong>hotell</strong>er<br />
Sverige Danmark Finland Sum<br />
Norgani 40 3 16 59<br />
Pandox 25 2 27<br />
Dividum 32 32<br />
Home<br />
Properties<br />
18 18<br />
Host 11 4 15<br />
Tapiola 9 9<br />
Norlandia 6 6<br />
Wenaasgruppen<br />
5 5<br />
Vital 3 3<br />
Rica 2 2<br />
Antall <strong>hotell</strong>er desember 2006/januar 2007<br />
Kilde: Home Properties/respektive <strong>hotell</strong>er<br />
Norgani er den største <strong>hotell</strong>eieren i disse<br />
tre landene ved siden av 2. plassen i Norge,<br />
og dermed også den største eieren i hele<br />
Norden. Per august 2007 eier Norgani 73<br />
<strong>hotell</strong>er inklusive <strong>hotell</strong>ene i Norge.<br />
De norske investorene Eiendomsspar og Petter<br />
G. Sundt står bak Pandox og Petter Stordalen<br />
har kontrollen i Home Properties, mens Host<br />
kontrolleres av Asmund Haare.<br />
5.3 Nye konstellasjoner<br />
innenfor drift og eiendom<br />
5.3.1 Estatia Resort<br />
Estatia Resort var tidlig ute med etablering av<br />
ferie/fritidsanlegg, realisert med den såkalte<br />
sale-/leaseback modellen. Denne innebærer<br />
at de ulike boenhetene (leiligheter, hytter)<br />
selges til privatpersoner/fi rmaer og deretter<br />
leies tilbake av den operatøren som har den<br />
kommersielle driften av anlegget, som består<br />
av servicefaciliteter som bespisning, møterom,<br />
spa etc. (selve fi nansieringsmodellen ble<br />
omtalt i ”Norsk Hotellnæring 2005”).<br />
Estatia Resort åpnet sitt første anlegg på<br />
Holmsbu i 2003 og har senere åpnet i Kragerø.<br />
Nye prosjekter forberedes på Norefjell, i Trysil,<br />
Tjøme, Storsand (Hurum) og ved Vänern i<br />
Säffl e <strong>kommune</strong> i Sverige.<br />
Ved siden av at Estatia Resort har organisert<br />
eierforholdene og fi nansieringsmodellen, har/<br />
skal selskapet ha driftsansvaret av anleggene<br />
gjennom ulike datterselskaper. Holmsbu og<br />
Kragerø har tegnet franchiseavtale med Choice<br />
Hotels for benyttelse av varemerket Quality.<br />
5.3.2 Nordic Resort<br />
Nordic Resort er en annen organisasjon som<br />
utvikler, eier og drifter reiselivsanlegg som<br />
Estatia Resort. I dag har selskapet resortanlegg<br />
på Nötholmen i Strömstad i Sverige. Videre<br />
prosjekteres det et anlegg i Son, i Torvik i<br />
Ålesund og i Drammen. Nordic Resort har også<br />
inngått franchiseavtale med Choice Hotels.<br />
5.3.3 Scandinavian Hospitality Group<br />
Scandinavian Hospitality Group AS (eiet 100%<br />
av børsnoterte Faktor Eiendom ASA) har en<br />
”Multiple Development Agreement” med<br />
Marriott International. Partnerskapet har utviklet<br />
seg over 2 år, og resultatet av dette er nå<br />
byggestart på fl ere <strong>hotell</strong>prosjekter. Konkrete<br />
prosjekter er i dag:<br />
• Courtyard by Marriott Stockholm, 272 rom<br />
– under bygging.<br />
• Courtyard by Marriott Kristiansund, 155 rom,<br />
byggestart i løpet av 2008<br />
• Marriott Oslo Gardermoen, 300 rom – byggestart<br />
1Q 2008<br />
• Marriott Resort Hemsedal, 80 leiligheter under<br />
bygging.<br />
Scandinavian Hospitality Group har en målsetting<br />
om 15-25 Marriott<strong>hotell</strong>er i Norden.<br />
5.4 Stor interesse for<br />
<strong>hotell</strong>eiendommer<br />
Horwath Consulting 39<br />
Hotellnæringen generelt har ord på seg for å<br />
være lite lønnsom, noe som også fremgår av<br />
vår undersøkelse. Imidlertid er det krevende å<br />
analysere alle deler av næringen, slik dette er<br />
belyst og kommentert tidligere, jfr. kapitel 6.<br />
Hvis det virkelig er slik at <strong>hotell</strong>næringen er<br />
lite lønnsom, er det paradoksalt at interessen<br />
for å investere i <strong>hotell</strong>eiendommer er sterkt<br />
økende.<br />
Inntil den første ”virkelige” <strong>hotell</strong>transaksjonen<br />
så dagens lys på 80-tallet, hvor Realia den<br />
gang kjøpte tidligere KNA <strong>hotell</strong>et i Stavanger,<br />
var det utenkelig at <strong>hotell</strong>er skulle kjøpes og<br />
selges i det profesjonelle investormarkedet.<br />
Alle vet at investering i <strong>hotell</strong>er de siste årene<br />
har vært ettertraktet og gjennomført med<br />
gode fortjenestemarginer. I skrivende stund<br />
har det skjedd en intens kamp for å kjøpe<br />
Norgani Hotels, som er en relativt ny, men<br />
stor i skandinavisk sammenheng med over 70<br />
eiendommer. Hvis transaksjonen gjennomføres,<br />
vil den være den største eiendomshandelen<br />
i Norge noen gang, med en verdi på ca.<br />
NOK 10,0 milliarder. Selgende aksjonærer vil<br />
i så fall oppnå en meget god avkastning på<br />
sine investeringer i <strong>hotell</strong>.<br />
I vårt eksempel i kap. 6 fremgår det at <strong>hotell</strong>eiendommens<br />
eier legger beslag på nærmere<br />
70% (med driftsselskapet og kjeden på en<br />
30% andel, er dette en rimelig fordeling?) av<br />
den kontantstrøm som genereres gjennom<br />
<strong>hotell</strong>driften. Leiekontraktene som inngås og<br />
som regulerer eiers kontantstrøm, er stort sett<br />
knyttet mot omsetningen, noe som gir investor<br />
en mulig oppside ved endringer i ulike forhold<br />
som prisøkning og kapasitetsutnyttelse.<br />
Dette gjør investeringen mer spennende enn<br />
for eksempel utleie av næringsbygg, som er<br />
basert på fast leie. Det er selvfølgelig også en<br />
nedside med et slik avtaleforhold, men denne<br />
er delvis redusert gjennom garanterte minimumsleier.
40 Horwath Consulting<br />
6 Generelt om vurdering av lønnsomhet i <strong>hotell</strong>næringen<br />
6.1 Innledning<br />
Lønnsomhetsvurderinger i <strong>hotell</strong>næringen er<br />
kompliserte. I de senere årene har strukturen<br />
i <strong>hotell</strong>næringen endret seg betydelig. Dette<br />
innebærer bl.a. at vurdering av ett enkelt <strong>hotell</strong><br />
alene bare sier noe, men på langt nær alt om<br />
næringens lønnsomhet. Hvis en regnskapsanalyse<br />
skal ha noen mening, er det derfor avgjørende<br />
å være klar over hvilken organisering som<br />
ligger til grunn. Spesielle hensyn gjelder også<br />
ved analyse av et enkelt og frittstående <strong>hotell</strong>.<br />
Hotellnæringen er en svært sammensatt<br />
næring med mange små enheter (i dag inngår<br />
mange av disse i en eller annen form for kjede),<br />
personlig drevet, og med ulike konsepter<br />
og tilbud. Fra ”kafeen på hjørnet” til puber, ulike<br />
restaurantkonsepter, ”bed & break fast” <strong>hotell</strong>er<br />
til fullservice <strong>hotell</strong>er, resort m.m. I tillegg må<br />
størrelse og beliggenhet/destinasjon hensyntas,<br />
om det er by- eller distrikts<strong>hotell</strong>, beliggende<br />
ved fl yplass osv.<br />
Det er videre viktig å være klar over hvordan<br />
regnskapene er ført. Hotellnæringen har en<br />
standard kontoplan som følges av mange, men<br />
dessverre ikke alle. Det bemerkes også at fl ere<br />
av <strong>hotell</strong>kjedene følger en kontoplanstandard<br />
i den løpende resultatrapporteringen som er<br />
basert på en amerikansk standard, ”Uniform<br />
System of Accounts for Hotels” (USAH). Her<br />
rapporteres inntekter og kostnader etter bærerprinsippet.<br />
Den norske standarden baseres på<br />
gruppering av inntekts – og kostnadsarter.<br />
6.2 Alternative organiserings-<br />
modeller for <strong>hotell</strong>drift<br />
Tidligere var <strong>hotell</strong>et som oftest ett selskap, der<br />
huseier også var ansvarlig for driften. I noen tilfeller<br />
kunne <strong>hotell</strong>et etter hvert være tilknyttet<br />
en frivillig gruppering/kjede (eks. Best Western,<br />
som i dag fortsatt har en betydelig utbredelse).<br />
Skissen viser fi re ulike hovedmodeller, som samtidig<br />
representerer en grov historisk utvikling (det<br />
må understrekes at alle alternativ ene naturligvis<br />
fi nnes fortsatt). De to nederste alternativene er<br />
vanlige i dag, for henholdsvis <strong>hotell</strong> med frivillig<br />
eller franchise kjededeltagelse og en integrert<br />
kjedemodell, slik de fl este større kjedene i Norge<br />
opererer. I denne siste modellen eier kjeden<br />
<strong>hotell</strong>driftsselskapet og leier <strong>hotell</strong>bygningen med<br />
inventar/utstyr. De 10 største kjedene står for ca.<br />
70% av all losjiomsetning i <strong>hotell</strong>er i Norge. (En<br />
femte modell – hvor kjeden driver med managmentavtale<br />
– er svært vanlig i utlandet, men<br />
praktiseres bare i noen få tilfeller i Norge).<br />
Skjematisk kan ulike organiseringsmodeller for <strong>hotell</strong>drift se slik ut,<br />
samtidig som det viser en historisk utvikling<br />
Tradisjonell,<br />
enkel organisering<br />
Delt eiendom<br />
og drift<br />
Lokalt <strong>hotell</strong>selskap<br />
med ønske om bistand<br />
i markedsarbeid o.a.<br />
Integrert kjedemodell<br />
med kjeden som driver/operatør<br />
av <strong>hotell</strong>et<br />
Skjematisk kan ulike organiseringsmodeller<br />
for <strong>hotell</strong>drift se slik ut, samtidig som det<br />
viser en historisk utvikling.<br />
6.3 Interessentgrupper<br />
i <strong>hotell</strong>næringen<br />
Eiendom Hotell Kjede<br />
Marked<br />
Hotellselskap<br />
Eiendomsinvestor<br />
Investering<br />
Leie<br />
Hotell<br />
Hotellselskap<br />
Eiendomsinvestor<br />
De eierintegrerte kjedene er først og fremst<br />
opptatt av driften av <strong>hotell</strong>ene, og det er i<br />
den sammenheng kjedebildet har oppstått.<br />
Eiendommene eies oftere av egne eiendomsinvestorer<br />
enn av kjedene, selv om det heller ikke<br />
er unormalt at kjedene gjennom separate juridiske<br />
enheter også eier disse. Verdiskapningen<br />
innen næringen skjer derfor i ulike selskaper og<br />
på ulike nivåer, som igjen medfører uoversiktlighet<br />
av kontantstrømmene i systemet. For å<br />
vurdere <strong>hotell</strong>næringens lønnsomhet, må altså<br />
lønnsomheten hos tre aktører vurderes – eiendomsselskapene,<br />
<strong>hotell</strong>ene og kjedene.<br />
En slik totalvurdering er en svært omfattende<br />
oppgave fordi informasjon kan være svært<br />
vanskelig tilgjengelig. Eksempelvis driver<br />
mange av <strong>hotell</strong>eiendomsselskapene også<br />
med andre typer eiendom, mens <strong>hotell</strong>kjedene<br />
ofte driver <strong>hotell</strong>er i fl ere land. Driften av<br />
<strong>hotell</strong>ene er enten organisert i egne juridiske<br />
enheter eller fl ere <strong>hotell</strong>er i samme selskap,<br />
noe som gjør det vanskelig å kunne fi nne ut<br />
av lønnsomheten i det enkelte <strong>hotell</strong>.<br />
- Antall <strong>hotell</strong>rom 100<br />
- Omsetning (losji 60%,<br />
F&B 40%)<br />
kr. 26.000.000<br />
- Husleie til eiendomsselskap<br />
- Adm./marketingfee<br />
<strong>hotell</strong> til kjede<br />
- Hotelldriftsselskapets<br />
kontantstrøm<br />
22% av omsetning<br />
5% av omsetning<br />
5% av omsetning<br />
Franchise eller frivillig<br />
kjede-deltagelse<br />
Hotell<br />
(driftsselskap)<br />
Leie<br />
Driftsavtale<br />
Fees etc.<br />
Kjede<br />
Fellesfunksjoner<br />
Kjede<br />
Fellesfunksjoner<br />
Gjest<br />
Gjest<br />
Gjest<br />
Gjest/<br />
Kunde<br />
Fordelingen av brutto kontantstrøm mellom de<br />
tre interessentene ser dermed slik ut:<br />
1000 kr %<br />
- Eiendomsselskapet 5.700 68<br />
- Hotellet (driftsselskapet) 1.300 16<br />
- Kjeden 1.300 16<br />
Sum 8.300 100<br />
6.4 Særtrekk ved regnskapsavleggelsen<br />
i <strong>hotell</strong>næringen<br />
I følge årsregnskapene fra <strong>hotell</strong>næringen<br />
presenteres til dels store resultatforskjeller<br />
som tyder på stor variasjon i lønnsomhetsnivå.<br />
Det er imidlertid viktig å være klar over<br />
at det er en rekke bakenforliggende forhold<br />
som påvirker resultatet. En sammenligning<br />
og normalisering av resultatene er avhengig<br />
av mange faktorer, slik som:<br />
- Regelverket for utgiftsføring/aktivering av<br />
ut skiftninger/påkostninger etc. er relativt<br />
fl eksibelt og består mye av skjønn. Vårt inntrykk<br />
er at vurderingene ofte er avhengig av<br />
det enkelte års driftsresultat. En viktig indikator<br />
for vurdering av lønnsomhet er vedlikeholdskostnadene.<br />
- Hotellanleggets alder gir forskjeller i avskrivningsbeløpet.<br />
Nye anlegg har større avskrivninger<br />
enn eldre eiendommer som delvis er<br />
avskrevet. Tilsvarende forhold gjelder også<br />
for fi nanskostnadene.<br />
- I personlig eiet <strong>hotell</strong> (kanskje vært i familien i<br />
generasjoner) er motivet ofte ikke størst mulig<br />
overskudd presentert i regnskapet. Her reinvesteres<br />
ofte mye av overskuddet for å opprettholde/øke<br />
kvalitet og standard. Motsatt frem-
kommer ikke alltid eierlønn fullt ut i regnskapet,<br />
noe som bedrer det bokførte resultatet.<br />
- Er <strong>hotell</strong>et leiet eller eiet?<br />
- Konsept (eks.”bed and breakfast” vs fullservice)<br />
og beliggenhet er viktige vurderingsparametere.<br />
- I kjede<strong>hotell</strong>ene kan det være en del<br />
interne overføringer og konsernoverføringer<br />
som påvirker resultatet.<br />
- Det foretas ulike disposisjoner for å oppnå<br />
gunstigst mulig skatteposisjon.<br />
6.5 Eksempler som viser at<br />
”<strong>hotell</strong> ikke er <strong>hotell</strong>” i<br />
analysesammenheng<br />
Nøkkeltall fra driften av norske <strong>hotell</strong>er er<br />
basert på en rekke konsulentoppdrag og undersøkelser<br />
med tall fra fl ere hundre <strong>hotell</strong>er.<br />
Tallene som kommenteres i det etterfølgende<br />
er hentet fra årets undersøkelse, jfr. kapittel 3.<br />
De to største inntektsstrømmene i et <strong>hotell</strong> kommer<br />
fra utleie av <strong>hotell</strong>rom/møterom og varesalg<br />
(mat/drikke). I lønnsomhetssammenheng<br />
er det stor forskjell på disse (losji vesentlig høyere<br />
dekningsbidrag enn varesalg), noe som er<br />
viktig å være klar over i analysesammenheng.<br />
Tabellene viser salgsmix for ulike størrelser<br />
av <strong>hotell</strong>, beliggenhet og konsept. Som det<br />
fremgår varierer andel losji/møterom fra ca.<br />
45% til ca. 70% av totale driftsinntekter (hensyntatt<br />
inntektsreduksjoner).<br />
Videre er det viktig å gå bak inntektstallene<br />
for å vurdere sammenhengen, slik som for:<br />
a) Losjiinntekter<br />
Kontantstrømmen består av 2 elementer, pris<br />
og kapasitetsutnyttelse. Produktet av disse to<br />
elementene benevnes i bransjen som RevPAR<br />
(Revenue Per Available Room). Eksempel:<br />
Rompris NOK 1.000 og kapasitetsutnyttelse<br />
70%, gir RevPAR på NOK 700.<br />
b) Varesalg<br />
For det første er det ulik avanse/lønnsomhet på<br />
de forskjellige varegruppene (eks. øl vs mat).<br />
Dernest er personalinnsatsen høyst ulik slik at<br />
dekningsbidraget også er svært forskjellig.<br />
De største kostnadsgruppene i et <strong>hotell</strong> er<br />
varekostnad og personalkostnad. Personal-<br />
kost nader varierer fra ca. 32% til over 40% av<br />
driftsinntektene. Tilsvarende utgjør varekostnaden<br />
i forhold til varesalget fra under 30%<br />
til nærmere 39%.<br />
Den økonomiske rapporteringen internt i <strong>hotell</strong>ene<br />
er anbefalt å vise Driftsresultat 1, 2 og 3.<br />
Driftsresultat 1 viser løpende driftsavkastning<br />
før vedlikehold. Hotellproduktets beskaffenhet<br />
er naturlig nok en kritisk suksessfaktor. Dette til<br />
tross ser vi svært ofte at <strong>hotell</strong>ene forsømmer<br />
seg slik at <strong>hotell</strong>ets standard og kvalitet gradvis<br />
blir dårligere. Vedlikeholdet utgjør totalt 2,7% av<br />
driftsinntektene. Vår erfaring tilsier at dette ikke<br />
er tilstrekkelig for å holde/forbedre produktet. Det<br />
er symptomatisk at vedlikeholdsinnsatsen følger<br />
<strong>hotell</strong>enes årlige resultater.<br />
Driftsresultat 1 varierer i ovennevnte undersøkelse<br />
mellom 27% av driftsinntektene og<br />
vel 44%. Det skal også bemerkes at en del<br />
kjedekostnader inngår i disse tallene.<br />
Driftsresultat 2 kan ikke sammenlignes med<br />
EBITDA, idet husleien ikke inngår i resultatbegrepet.<br />
Leie av driftslokaler er defi nert som en fast<br />
kostnad. Dette er en sannhet med modifi kasjoner,<br />
idet de fl este leiekontraktene er basert<br />
på variabel leie, men med en fast minimumsleie.<br />
Det fremgår at gjennomsnittlig husleie<br />
utgjør nærmere 25% av driftsinntektene.<br />
Driftsresultat 3, som er å anse som resultat før<br />
skatt og disposisjoner, mellom ca. 0 og ca.10%<br />
av driftsinntektene. Dette er vel å merke resultatene<br />
fra driften fra <strong>hotell</strong>ene, hvor diverse fees<br />
er trukket fra og overført til kjedene. I tillegg<br />
kommer eiendomsselskapene som har fått sin<br />
leie, som stort sett skal dekke investert kapital<br />
og FDV kostnader for utleier/eiendomsbesitter.<br />
6.6 Spesielle risikoområder i<br />
<strong>hotell</strong>næringen<br />
• Utenlandsmarkedet<br />
Antall utenlandske overnattinger har stått stille<br />
de 10 siste årene, mens den internasjonale<br />
turismen er i stor fremgang. Alle undersøkelser<br />
blant utlendingene som har besøkt Norge,<br />
viser stor kundetilfredshet både hva gjelder<br />
service, produkt etc. Det synes derfor som om<br />
markedsføringen av Norge i utlandet er mangelfull,<br />
noe norske myndigheter må hensynta<br />
ved å bevilge mer penger i fremtidige statsbudsjetter.<br />
Utenlandske gjester utgjør ca. 27%<br />
av overnattingene i Norge. Av dette følger<br />
Horwath Consulting<br />
naturligvis at det er en betydelig risiko knyttet<br />
til det norske markedet, som i stor grad er<br />
avhengig av næringslivsutviklingen i Norge.<br />
• Rompriser<br />
Prisene for overnatting på norske <strong>hotell</strong>er har<br />
som nevnt tidligere ikke fulgt med den generelle<br />
prisøkningen. Sammenlignet med hovedsteder<br />
det er relevant å se på, ligger Oslo på<br />
bunn. Lønnsomheten i <strong>hotell</strong>næringen er helt<br />
avhengig av at ARR (average roomrate) øker i<br />
tiden fremover.<br />
På grunn av den negative utviklingen i romprisene<br />
samtidig med økningen i driftskostnadene<br />
- ikke minst lønnskostnadene, har det<br />
vært nødvendig for <strong>hotell</strong>ene å effektivisere<br />
så mye som mulig for å kunne oppnå positive<br />
driftsresultater. Statistikken viser at antall årsverk<br />
per rom i norske <strong>hotell</strong>er i 1997 utgjorde<br />
0,47 og tilsvarende i 2006 0,30. Antall solgte<br />
romdøgn per årsverk viser tilsvarende 479<br />
og 783. Effektiviseringen synes snart å nå et<br />
punkt, før det kan gå ut over servicenivået.<br />
• Stabile rammebetingelser<br />
Frem til 1. september 2006 har <strong>hotell</strong>ene ikke<br />
hatt merverdiavgift på overnattingstjenester.<br />
Momssatsen ble da satt til 8% samtidig<br />
som <strong>hotell</strong>ene fi kk fullt fradrag for inngående<br />
avgift. Likeledes får næringsdrivende<br />
som bor på <strong>hotell</strong> fradrag i sine regnskaper<br />
for momsen på <strong>hotell</strong>tjenestene, slik at momsen<br />
ikke får noen konsekvenser for disse.<br />
Fritidsmarkedet derimot vil bli direkte berørt<br />
av prisstigningen.<br />
Det er fortsatt uklarheter omkring hva som<br />
omfattes og ikke omfattes av den nye avgiftsplikten,<br />
og hvor lenge blir momssatsen<br />
opprettholdt før myndighetene foreslår en<br />
økning?<br />
• Miljø<br />
De fl este <strong>hotell</strong>kjedene er opptatt av miljø,<br />
økologisk mat og lignende. Scandic er kommet<br />
langt på disse områdene og har bl. a.<br />
nøkkeltall for energiforbruk, utslipp og søppel<br />
i forhold til boende gjester. Det er nærliggende<br />
å tro at <strong>hotell</strong>næringen også vil bli berørt av<br />
eventuelle fremtidige lovreguleringer.<br />
41
Heilo Eiendom AS er<br />
en eiendomsmegler<br />
som spesialiserer seg<br />
innen segmentene<br />
<strong>hotell</strong>eiendommer og<br />
handelseiendommer i<br />
og utenfor Norge.<br />
Innenfor <strong>hotell</strong>segmentet<br />
har Heilo et nært<br />
samarbeid med Horwath<br />
Consulting.<br />
De to selskapene deler<br />
kontorer i Oslo sentrum.<br />
Heilo har arbeidet<br />
innenfor <strong>hotell</strong>sektoren<br />
siden 1996<br />
Til høyre har vi kort<br />
presentert noen av<br />
de prosjektene vi har<br />
arbeidet med i de siste<br />
årene.<br />
Vil du vite mer,<br />
ta kontakt med:<br />
Sverre Smedberg,<br />
Leif-Erik Halleen eller<br />
Trond Sejersted Bødtker<br />
Heilo Eiendom AS<br />
Tordenskioldsgate 6<br />
0160 Oslo<br />
Telefon: +47 23 00 39 60<br />
Telefax: +47 23 00 39 61<br />
E-post: tsb@heilo.no<br />
www.heilo.no Kjøp - salg - utleie - rådgivning - verdivurdering - prosjektutvikling<br />
Salg av Radisson SAS Hotel Scandinavia,<br />
Göteborg fra Nordisk Renting/RBS til<br />
Vital Eiendom<br />
Salg av Clarion Collection Hotel Bastion,<br />
Oslo til Norgani Hotels<br />
Heilo har hatt mange spennende<br />
rådgivningsoppdrag for sentrale aktører<br />
i <strong>hotell</strong>markedet<br />
Salg av Holmenkollen Park Hotel Rica,<br />
Oslo til Eiendomsspar og Rica Hotels<br />
Utleie av nytt <strong>hotell</strong> på Ullevaal Stadion til<br />
Thon Hotels<br />
Salg av Rica Dyreparken Hotel til Vital<br />
Eiendom på vegne av Rica Hotels<br />
Vi arbeider med kjøp og salg, utleie og tilknyttede<br />
rådgivingstjenester innen <strong>hotell</strong>sektoren i og utenfor<br />
Norge. Blant våre kunder finnes enkelt<strong>hotell</strong>er, de<br />
ledende <strong>hotell</strong>kjedene, eiendomsselskaper, samt<br />
institusjonelle og private investorer.
6.7 Finansielle nøkkeltall<br />
Som det er påpekt tidligere er det avgjørende<br />
for forståelsen av de fl este fi nansielle nøkkeltallene<br />
(spesielt alle tall som er relatert<br />
til balansen) at det fremgår om regnskapet<br />
omfatter både drift og eiendom eller om dette<br />
er adskilt i ulike juridiske enheter. Det foreligger<br />
ingen statistikk for norske <strong>hotell</strong>er som<br />
gir et reelt bilde av disse forholdene.<br />
Vi har valgt ut et regnskap som omfatter hele<br />
virksomheten (drift + eiendom) og som eies<br />
og drives av en kjede i Norge. At det er en<br />
kjede som driver <strong>hotell</strong>et vil kun ha innfl ytelse<br />
på nøkkeltallene som viser lønnsomhet/<br />
rentabilitet idet resultatet inkluderer diverse<br />
”fees”. Nøkkeltall representerer et <strong>hotell</strong> som<br />
er ca. 10 år gammelt og ligger i Osloområdet.<br />
AS Hotell Fullservice<br />
Nøkkeltall resultat<br />
Resultatgrad 25,6 %<br />
Kontantstrøm fra drift 22,6 %<br />
Totalrentabilitet 12,8 %<br />
Egenkapitalrentabilitet<br />
Nøkkeltall Finansiering<br />
8,1 %<br />
Gjeldsgrad 0,95<br />
Anleggsdekning<br />
Nøkkeltall soliditet<br />
109,6 %<br />
Rentedekningsgrad 9,3<br />
Gjeldsgrad<br />
Nøkkeltall likviditet<br />
48,7 %<br />
Likviditet I 1,9<br />
Likviditet II 1,9<br />
Dette <strong>hotell</strong>et anses som representativt for veldrevne<br />
<strong>hotell</strong>er beliggende i et område med gode<br />
markedsforutsetninger, og at <strong>hotell</strong>et har nådd et<br />
”cruising speed”-nivå. Det tar alltid noe tid/fl ere<br />
år før et <strong>hotell</strong> oppnår forventede resultater og en<br />
tilfredsstillende fi nansiell situasjon. Nøkkeltallene<br />
viser sunnhetstegn på alle områder.<br />
Hotellnæringen under ett har nøkkeltall som<br />
er langt svakere både hva gjelder rentabilitet,<br />
fi nansiell struktur, likviditet og soliditet. Det<br />
Defi nisjoner nøkkeltall:<br />
foreligger imidlertid ikke statistikk som viser<br />
disse forholdene, jfr. hva som er sagt i kapitlene<br />
om strukturen i næringen.<br />
6.8 Ikke fi nansielle nøkkeltall<br />
som er av særlig betydning<br />
for <strong>hotell</strong> næringen<br />
RevPAR<br />
RevPAR, jfr. pkt 6.5, er vel det nøkkeltallet som<br />
har størst fokus i <strong>hotell</strong>næringen. Dette tallet,<br />
som kombinerer rombelegg og oppnådd rompris,<br />
er avgjørende for bedriftens mulighet til å oppnå<br />
lønnsomhet. Norske <strong>hotell</strong>er har i gjennomsnitt<br />
en kapasitetsutnyttelse på rom tilsvarende<br />
ca. 50%. Forenklet og populært kan det sies at<br />
all overnattingskapasitet ved <strong>hotell</strong>ene i Norge<br />
står ubenyttet annenhver natt.<br />
Det andre elementet i RevPAR er oppnådd<br />
rompris. Statistikken viser at den gjennomsnittelige<br />
økningen i rompris de siste 10 årene,<br />
frem til 2006,har vært lavere enn endringen i<br />
KPI. Den strukturendring som har funnet sted<br />
i <strong>hotell</strong>næringen ved omfattende kjededannelsene,<br />
har gjennom fi rmaavtaler med de<br />
større fi rmaene bidratt til å holde romprisen<br />
nede. Dette ser vi nå en endring på i 2006,<br />
som også har fortsatt hittil i 2007.<br />
TrevPAR<br />
Dette er et relativt nytt begrep som benyttes<br />
mest av utenlandske kjeder. Forkortelsen<br />
står for ”Total Revenues Per Available Room”.<br />
Dette omfatter både rominntekten og alle<br />
andre driftsinntekter. Nøkkeltallet gir dermed<br />
en pekepinn på hvilket driftsresultat det er<br />
mulig å oppnå. Nøkkeltallet, som alle andre<br />
nøkkeltall, må vurderes med varsomhet.<br />
GOPPAR<br />
Et annet nøkkeltall som benyttes mer internasjonalt<br />
enn i Norge er GOPPAR (Gross<br />
Operating Profi t Per Available Room (per<br />
day)). Nøkkeltallet fanger opp både driftsinntektene<br />
og driftskostnadene. Dette er nøkkeltall<br />
som grovt viser lønnsomhet, og som kan<br />
• Resultatgrad: (Driftsresultat/omsetning)<br />
• Kontantstrøm fra drift: (Resultat etter fi nans-skatt + avskrivninger/omsetning)<br />
• Totalrentabilitet: (Resultat + fi nanskostnader)/gj.sn. totalkapital<br />
• Egenkapitalrentabilitet: (Driftsresultat-netto fi nanskostnader-skatt)/total egenkapital<br />
• Gjeldsgrad: (Gj.sn.gjeld/gj.sn.egenkapital)<br />
• Anleggsdekning: (Egenkapital + langsiktig gjeld)/anleggsmidler<br />
• Rentedekningsgrad: (Driftsresultat + fi nansinntekter)/fi nanskostnader<br />
• Gjeldsgrad: (Sum gjeld/sum egenkapital)<br />
• Likviditet I: (Omløpsmidler/kortsiktig gjeld)<br />
• Likviditet II: (Omløpsmidler-varebeholdning)/kortsiktig gjeld<br />
Horwath Consulting 43<br />
være nyttig som en første informasjon ved<br />
investeringsvurdering.<br />
Markedspenetrasjon<br />
Nøkkeltallet vise teoretisk markedsandel,<br />
d.v.s. andel solgte romdøgn i forhold til <strong>hotell</strong>ets<br />
romandel.<br />
Diverse<br />
Videre benytter <strong>hotell</strong>bedriftene en rekke nøkkeltall<br />
både knyttet til <strong>hotell</strong>avdelingen og til<br />
kjøkken- og restaurantvirksomheten. Her kan<br />
nevnes gjennomsnittlig botid, antall gjester<br />
i restauranten, omsetningshastighet pr. stol,<br />
salgsfrekvens enkelte matretter etc.<br />
6.9 Multipler ved verdsettelse av<br />
<strong>hotell</strong>virksomheter<br />
Som kjent er det en rekke situasjoner som<br />
nødvendiggjør verdsettelse av bedriften.<br />
Hvilke situasjoner som krever dette, er et<br />
tema for seg selv og som ikke kommenteres<br />
videre. På samme måte er en gjennomgang<br />
av hvilke elementer som inngår i en verdsettelsesprosess<br />
et omfattende og eget tema,<br />
som ikke utdypes nærmere.<br />
Det begrenses derfor til å kommentere noen<br />
parametre som anses viktig i en kjøp/salg<br />
situasjon av et <strong>hotell</strong>.<br />
• Hva skal selges – selskap eller ”innmat”?<br />
• Selges <strong>hotell</strong>et med eller uten operatør?<br />
• Hvem er operatøren og hvordan er hans<br />
evne til å drive <strong>hotell</strong> med gode resultater?<br />
• Hvis leiekontrakt med operatør foreligger,<br />
hvordan ser den ut? Er det fast leie/variabel<br />
leie, vedlikeholdsansvar, garantier etc.?<br />
Det er ikke mulig å fastslå en yield som er<br />
retningsgivende for omsetning av <strong>hotell</strong>er.<br />
Basert på erfaring fra fl ere transaksjoner<br />
ser vi at avkastningskravet er svært forskjellig<br />
fra case til case. Det har sammenheng<br />
med beliggen het, produktets beskaffenhet,<br />
operatørens profesjonalitet, markeds- og<br />
kon kurranse situasjon, strategisk investering<br />
m.m. En leie kontrakt med fast – eller garantert<br />
høy minimumsleie sammenlignet med en<br />
leiekontrakt med kun variabel leie, gir naturlig<br />
nok grunn for en lavere yield, på grunn av<br />
mindre risiko.<br />
I det markedet som har vært de siste par årene,<br />
med lav rente, har vi sett gjennomførte<br />
transaksjoner med en yield ned på 6%-tallet<br />
basert på eiers forventede netto leieinntekter.<br />
I andre tilfeller har transaksjonen vært gjennomført<br />
med en yield på 8-10%.
44 Horwath Consulting<br />
7 Nye <strong>hotell</strong>prosjekt<br />
7.1 Innledning<br />
I 2006 fant to nyåpninger av <strong>hotell</strong> sted i<br />
Norge; Clarion Collection Havnekontoret<br />
i Bergen (116 rom) og Thon Budget på<br />
Gardermoen (260 rom).<br />
I 2007 åpnes fl ere nybygde <strong>hotell</strong>er enn på<br />
mange år. 6 <strong>hotell</strong>er med totalt 1 016 nye<br />
<strong>hotell</strong>rom kommer ut på det norske markedet<br />
i løpet av 2007.<br />
Av de 23 nye <strong>hotell</strong>ene som er åpnet eller<br />
under bygging i perioden 2007-2009 er 13<br />
by<strong>hotell</strong>er, 2 fl yplass<strong>hotell</strong>er og 8 distrikts<strong>hotell</strong>er.<br />
7.2 Trender<br />
I tillegg til de nybygde <strong>hotell</strong>ene blir <strong>hotell</strong><br />
oppgradert og relansert i nye, mer moderne<br />
og trendy konsept. Thon Hotel Gyldenløve i<br />
Oslo fremstår nå som et <strong>hotell</strong> med fokus på<br />
nordisk design, og First Hotels/Design Hotels<br />
Grims Grenka (tidligere First Hotel Nobel<br />
House) åpner ved årsskiftet; begge i Oslo.<br />
Rica planlegger ytterligere et <strong>hotell</strong> i Oslo<br />
med fokus på trend og design.<br />
Miljøvennlighet ser ut til å bety mer for både<br />
gjester og <strong>hotell</strong>kjeder og fl ere <strong>hotell</strong> er nå<br />
Svanemerket og/eller blitt sertifi sert som<br />
Miljøfyrtårn.<br />
Fem av <strong>hotell</strong>ene på nybyggingslisten i fi guren<br />
er spa<strong>hotell</strong>er/<strong>hotell</strong> med spatilbud (Hamn i<br />
Senja, Larvik, Norefjell, Son og Trysil).<br />
7.3 Nye <strong>hotell</strong>tilbud<br />
I tillegg til <strong>hotell</strong>ene i tabellen og sikre/<br />
besluttede prosjekter (2008: 274 rom, 2009:<br />
818 rom) har vi ytterligere registrert over 35<br />
nye planer. Disse fordeler seg med ca. 61%<br />
by, 14% fl yplass og 25% distrikt. Alle disse vil<br />
sikkert ikke bli realisert, noen kommer først<br />
om mange år.<br />
Nye <strong>hotell</strong>er – som er åpnet eller er under bygging<br />
per sept. 07<br />
Sted Nye<br />
<strong>hotell</strong>er<br />
Bergen Clarion Hotel<br />
Bergen Airport<br />
Fredrikstad Radisson SAS<br />
Fredrikstad<br />
Gardermoen Thon Hotel Oslo<br />
Airport<br />
Kragerø Quality Spa &<br />
Resort Kragerø<br />
Ca.<br />
antall<br />
rom<br />
Forventet<br />
åpning<br />
200 2007<br />
172 2007<br />
260 2007<br />
235 2007<br />
Stiklestad Stiklestad Hotel 56 2007<br />
Ulsteinvik Quality Hotel<br />
Ulstein<br />
93 2007<br />
Totalt 2007 6 <strong>hotell</strong>er 1016<br />
Totalt 2008 12 <strong>hotell</strong>er 1375<br />
Totalt 2009 5 <strong>hotell</strong>er 852<br />
7.4 Lønnsomhet i nye prosjekter<br />
Nye prosjekter med gjennomsnittlige priser<br />
og kapasitet lar seg normalt ikke realisere<br />
økonomisk. Generelt sett er det vanskelig å<br />
oppnå lønnsomhet for nye <strong>hotell</strong>prosjekter,<br />
dersom de ikke representerer et nytt tilbud<br />
med mulighet til å tiltrekke seg nye gjestegrupper<br />
som ikke fi nnes på destinasjonen i<br />
dag. I Norsk Hotellnæring 2006 er et spesialkapittel<br />
for «morgendagens <strong>hotell</strong>». Rapporten<br />
kan bestilles hos Horwath Consulting.<br />
7.5 Tilvekst mot 2010<br />
Basert på registrerte prosjekter har vi laget en<br />
oversikt som viser sannsynlig tilvekst av rom<br />
de nærmeste årene.<br />
Forventet ny <strong>hotell</strong>kapasitet<br />
Utvidelse – ferdigstilte og igangsatte 1<br />
Sted Utvidelser<br />
(åpnet og<br />
igangsatt)<br />
Alta Rica Hotel<br />
Alta<br />
Arendal Clarion Hotel<br />
Tyholmen<br />
Arendal Thon Hotel<br />
Arendal<br />
Gardermoen<br />
Radisson SAS<br />
Oslo Airport<br />
Grimstad Rica Grimstad<br />
Hotel<br />
Oslo Thon Terminus<br />
Oslo<br />
Tromsø Radisson SAS<br />
Hotel Tromsø<br />
Ca.<br />
antall<br />
nye<br />
rom<br />
Totalt 2007 7 <strong>hotell</strong>er 483<br />
Totalt 2008 4 <strong>hotell</strong>er 242<br />
Totalt 2009 5 <strong>hotell</strong>er 386<br />
1) Kjente utvidelser på mer enn 35 rom.<br />
Totalt<br />
antall<br />
rom<br />
Forventet<br />
åpning<br />
87 241 2007<br />
36 96 2007<br />
40 120 2007<br />
153 503 2007<br />
50 100 2007<br />
41 162 2007<br />
76 271 2007<br />
Ny kapasitet (rom)<br />
2006 2007 2008 2009 2010<br />
Nye <strong>hotell</strong>er som er åpnet eller arbeid igangsatt 1 016 1 375 852<br />
Igangsatte utvidelser 483 242 386<br />
Besluttede prosjekter 274 818 400<br />
Nye utvidelser (est.) 40 200 200 200<br />
Andre nye prosjekter 1 570 1 709<br />
Sum 1 539 2 091 2 826 2 309<br />
Antall <strong>hotell</strong>rom i Norge<br />
(2006-tall gjennomsnitt)<br />
67674 69 213 71 304 74 130 76 439<br />
% økning totalt 2,3 % 3,0 % 4,0 % 3,1 %<br />
1) forutsatt 10% av kjente prosjekter i 2009, 30% i 2010<br />
Kilde: Horwath Consultings estimater<br />
Etterspørselsveksten de to siste år har vært ca.<br />
4% per år. Det forventes 4-5% reiselivsvekst i<br />
Europa fremover. Den beregnede tilveksten<br />
på ca. 3% i 2008 og ca. 4% i 2009 skulle altså<br />
la seg absorbere i markedet ut i fra en gjennomsnittsberegning.<br />
Veksten kommer imidlertid ikke jevnt fordelt.<br />
På det enkelte sted kan ett eller fl ere nye prosjekter<br />
bety dramatisk økning i kapasiteten og<br />
problemer for eksisterende <strong>hotell</strong>er.<br />
Andre momenter i denne sammenheng er at<br />
det er behov for en viss fornyelse av <strong>hotell</strong>tilbudet<br />
og noen gamle vil fases ut (samtidig<br />
kan det dukke opp nye prosjekter vi ikke har<br />
fått med oss (noen utbyggere holder kortene<br />
tett til brystet)).
80% fl ere gjester på 4 år?<br />
– Er det mulig med en så stor økning i vintergjester<br />
på så kort tid?<br />
– For å si det slik: jeg kjenner ikke til noen<br />
annen destinasjon som kan referere til en<br />
liknende utvikling.<br />
I sesongen 2006/07 ble det registrert<br />
579.653 gjestedøgn i Trysil (antall netter<br />
med overnatting i kommersielle senger).<br />
I følge Halvardsson-beregningen må det<br />
1.080.609 gjestedøgn til i 2010/11 hvis<br />
<strong>hotell</strong>ene skal overleve.<br />
Da har han regnet med et gjennomsnitt på<br />
50 prosent belegg på Radisson SAS (670<br />
senger), Estatia (1.400 senger) og Marriott<br />
Planbo (1.650 senger). De to første prosjektene<br />
har vært hyppig omtalt, mens<br />
8 Rekruttering – næringens største utfordring<br />
Av Solfrid Sæberg, Motivert AS<br />
8.1 Innledning<br />
I et høykonjunkturmarked, hvor <strong>hotell</strong>næringen<br />
går så det suser, skulle en tro at bransjens<br />
ledere kunne senke skuldrene og virkelig<br />
nyte de gode tidene. Så enkelt er det dessverre<br />
ikke. For få år siden manglet vi gjester,<br />
i dag mangler vi ansatte! Å skaffe kvalifi sert<br />
arbeidskraft er nå næringens største utfordring.<br />
Aldri tidligere har det vært vanskeligere<br />
å skaffe kokker og servitører, og aldri før har<br />
det vært vanskeligere å beholde gode medarbeidere<br />
og ledere enn det er nå.<br />
8.2 Færre <strong>hotell</strong>-utdanner seg<br />
Arbeidsmarkedet i Norge og Europa er i stor<br />
endring, og befolkningstallet i vår verdensdel<br />
er synkende. Det betyr at kampen om<br />
arbeidskraften har startet.<br />
Vi kan bruke kokkefaget som eksempel. Å<br />
skaffe kokker har vært vanskelig i mange år.<br />
De siste årene er situasjonen dramatisk forverret<br />
og søkertallet til videregående kurs i<br />
restaurant og matfag viser at det ikke vil bli<br />
enklere fremover. Antallet søkere er synkende,<br />
og i tillegg ser vi at mange av de som<br />
starter på utdanningen slutter underveis.<br />
Undersøkelsen ”Kokkens hverdag” (Tidemann<br />
og Mykletun, 2005) viser at mange slutter<br />
allerede som lærlinger.<br />
Vi som er i bransjen vet at dette ikke bare<br />
gjelder kokker. Gode servicemedarbeider<br />
generelt er en mangelvare.<br />
Solfrid Sæberg driver rekrutteringsfi rmaet<br />
Motivert med spesialisering i rekruttering til<br />
<strong>hotell</strong>næringen. Hun har lang erfaring fra <strong>hotell</strong>kjeder<br />
og rekrutteringsarbeid. Solfrid Sæberg<br />
samarbeider med Horwath Consulting om<br />
rekrutteringsoppdrag.<br />
Prøve yrket, f.eks.<br />
i en arbeidsuke<br />
Få møte noen som allerede er i<br />
yrket og som jeg kan snakke med<br />
En egen time med rådgiver for<br />
å snakke om hva som passer for meg<br />
Annet<br />
33%<br />
31%<br />
16%<br />
Snakke med foreldre eller venner 9%<br />
Informasjon som<br />
brosjyrer, internett<br />
7%<br />
Horwath Consulting<br />
Planbo-prosjektet først har blitt kjent de<br />
siste ukene. I det ligger en enorm utvidelse<br />
av Trysilfjell Apartment Hotell.<br />
– Vi i SkiStar burde egentlig juble. Dette vil<br />
jo bety mye trafi kk i alpinanlegget. Men jeg<br />
tenker også på Trysil-samfunnet, og om vi i<br />
hele tatt kan klare å ta imot alt dette.<br />
(Utdrag av intervju med Bo Halvardsson, adm.dir. i<br />
Trysilfjellet Alpin i Østlendingen 4/9-07.)<br />
Hva er god yrkesveiledning?<br />
«Hvis du trenger kunnskap og informasjon for å bestemme deg for hvilken utdanning og yrke du<br />
skal velge, hvilken av disse måtene er den aller beste/nest beste for deg?»<br />
2%<br />
4%<br />
11%<br />
20%<br />
20%<br />
17%<br />
28%<br />
0 10% 20% 30% 40% 50% 60% 7<br />
45
46 Horwath Consulting<br />
«Viktig at reiseliv fremstår som en seriøs næring»<br />
Nærings- og handelsminister Dag Terje<br />
Andersen poengterte dette i forbindelse<br />
med presentasjonen av hovedlinjene i<br />
regjeringens nye reiselivsstrategi.<br />
Ministeren mente at innleid arbeidskraft er<br />
betenkelig hvis dette er til betingelser som<br />
totalt sett er dårligere for arbeidstakeren enn<br />
om bedriften har egne ansatte. Han kom her<br />
inn på forholdet ”sosial dumping”.<br />
Gjennom vår <strong>hotell</strong>undersøkelse kan det<br />
fastslås at ministerens frykt er ubegrunnet,<br />
så langt. Av 127 svar på vår forespørsel<br />
blant <strong>hotell</strong>ene, svarte 18 at det er benyttet<br />
innleid arbeidskraft i noen få funksjoner. I<br />
forhold til totalt arbeidede timer utgjør innleid<br />
arbeidskraft 1,8% av de som har benyttet<br />
dette. I forhold til samtlige svar i undersøkelsen<br />
er andelen kun 0,7%.<br />
Det er i dag stor mangel på arbeidskraft i<br />
<strong>hotell</strong>næringen. Vi er kjent med fl ere tilfeller<br />
hvor virksomheten må stenge i perioder<br />
Det er i gode tider grunnlaget for de dårlige<br />
tidene legges. Nettopp når fortjenestemulighetene<br />
er størst, er det viktig at bransjen og<br />
bedriftene evner å se fremover. Bedriftene<br />
må nå starte et langsiktig rekrutteringsarbeid<br />
og sørge for at det fi nnes gode <strong>hotell</strong>medarbeidere<br />
også i fremtiden.<br />
8.3 Langsiktig strategisk<br />
rekruttering<br />
Det er nødvendig å tenke langsiktig og strategisk<br />
på rekruttering, både til egen bedrift og<br />
for å sikre rekruttering til bransjen i fremtiden.<br />
Og hva kan vi så konkret gjøre?<br />
Flere av våre suksessrike kokker har takket sin<br />
bestemor for sin matinteresse. For fl ere tiår<br />
tilbake ble gjerne matinteressen vekket nettopp<br />
gjennom en hjemmeværende mor eller<br />
bestemor. I dag er situasjonen en annen, og<br />
mattilberedningen i familien er tilpasset en<br />
hektisk hverdag og bidrar i mindre grad til<br />
inspirasjon til fremtidens kokker.<br />
Det er nødvendig for bransjen å ta ansvar for<br />
rekrutteringen på et tidligere tidspunkt.<br />
grunnet mangel på ansatte til å betjene<br />
gjestene. Rekrutteringsfi rmaer er i ferd<br />
med å bli etablert i Norge med hovedformål<br />
å importere arbeidskraft fra utlandet til<br />
reiselivet. Disse er organisert på en seriøs<br />
måte hvor regelverket i Norge, det landet<br />
det importeres arbidskraft fra og EØS-avtalen<br />
er ivaretatt. Denne type seriøse rekrutteringsselskaper<br />
kan bli viktig i fremtiden<br />
for å opprettholde kvalitet- og servicenivået<br />
i næringen.<br />
I spørreundersøkelsen (kap 3) til de samme<br />
vel hundre <strong>hotell</strong>ene har vi spesifi kt spurt<br />
om restauranten(e) er helt eller delvis leid<br />
ut til andre aktører (”outsourced”). Svarene<br />
viser at kun 11 bedrifter har leid ut deler av<br />
virksomheten.<br />
For øvrig er husøkonomavdelingen det<br />
området som har vært mest aktuelt for<br />
”outsourcing”. Det er vår oppfatning at dette<br />
er en del av kjernevirksomheten for et<br />
<strong>hotell</strong> og bør derfor drives i egen regi.<br />
Bygg- og anleggsbransjen har startet med<br />
”Barnas Byggskole” som et tilbud for barn i barneskolen<br />
i sommerferien. Her får barna «arbeide»<br />
med hammer, sag og byggematerialer og<br />
på den måten gjøre seg kjent med byggfaget.<br />
Vår bransje må kunne arrangere noe tilsvarende<br />
og sørge for at det blir skapt interesse<br />
og forståelse for hvilke muligheter som fi nnes.<br />
Husk at i skolen er ressursene til å drive med<br />
praktisk matlaging nærmest fraværende.<br />
Dagens skole, både på barne- og ungdomstrinnet<br />
og den videregående skolen, gir gjennom<br />
Kunnskapsløftet næringslivet ansvar og muligheter<br />
til å bidra overfor barn og unge i deres<br />
yrkesvalg. ”Programfag til valg”, ”Prosjekt til<br />
fordypning”, ”Partnerskapsavtaler” og ”Skole<br />
og Næringsliv” er noen av de mulighetene<br />
som fi nnes for næringslivet. ”Prosjekt til fordypning”<br />
er et nytt praksisfag i videregående<br />
skole som gir elevene mulighet til å ha praksis<br />
ved en bedrift 9 timer i uken et helt skoleår.<br />
Den beste yrkesveiledningen (NHO, 2005)<br />
for de unge er nettopp å få praktisere gjennom<br />
utplassering, arbeidsuker og lignende<br />
(se fi gur). Vår næring er godt egnet for den-<br />
ne form for hospitering, men det krever at<br />
bedriften gir elevene en seriøs og profesjonell<br />
mottagelse, og benytter anledningen til å<br />
markedsføre bedriften og næringen på beste<br />
måte. Bedrifter som benytter mulighetene<br />
som ligger i de nye praksisfagene i skolen<br />
vil skaffe seg fortrinn i jakten på fremtidige<br />
medarbeidere.<br />
8.4 Internasjonal arbeidskraft<br />
Arbeidsinnvandringen har eksistert i Norge<br />
siden 1970-tallet, og Norge vil i tiden framover<br />
ha et enda større behov for å hente<br />
arbeidskraft fra utlandet for å tilføre det norske<br />
samfunnet viktig kompetanse og dekke<br />
arbeidskraftsbehov i fl ere sektorer, ikke minst<br />
i servicebransjen. Bedriftene og næringen må<br />
arbeide for at det offentlige skal tilrettelegge<br />
denne muligheten enda bedre gjennom å<br />
forenkle prosessen og i større grad involvere<br />
arbeidsgiver.<br />
8.5 Ta vare på arbeidskraften<br />
Undersøkelser viser at lav lønn, konkurranse<br />
fra andre næringer og ikke minst stress, gjør at<br />
kokkeyrket velges bort. Noe av dette kan ledelsen<br />
i den enkelte bedrift rette opp. Ved i større<br />
grad å se den enkelte medarbeider og tilrettelegge<br />
for den enkeltes behov, vil en kunne<br />
beholde medarbeiderne lenger. En vaktordning<br />
som tar hensyn til både småbarnsforeldre, aleneforeldre,<br />
eldre, studenter og deltidsarbeidende,<br />
vil være attraktivt for mange.<br />
Et godt arbeidsmiljø er en avgjørende faktor<br />
for om en blir i jobben over tid. Å tilrettelegge<br />
for et godt og utviklende miljø er viktig. Å<br />
kunne tilby kompetanseheving og et sosialt<br />
og inkluderende miljø vil kunne veie tungt i<br />
valg av jobb. Å ha en plan for hvordan bedriften<br />
skal beholde sine medarbeidere og ledere<br />
ett år til, vil være en rimelig investering.<br />
I dagens kamp om arbeidskraft er den beste<br />
og rimeligste formen for rekruttering å jobbe<br />
for å beholde de gode medarbeiderne du alt<br />
har!
9 Executive summary and highlights<br />
1 INTRODUCTION (p. 3)<br />
“Norsk Hotellnæring 2007” is the 11 th annual<br />
report on the Norwegian hotel industry. The<br />
report is prepared by Horwath Consulting in<br />
Oslo and contains general information, marketing<br />
data, operational data, presentations<br />
of the most important hotel chains and other<br />
relevant hotel information.<br />
Page references are to relevant pages/tables<br />
in this report.<br />
2 GENERAL (p. 3)<br />
• In 2006 Norway had a total of 1.119<br />
hotels with 145.000 beds. There has been<br />
a small reduction in number of hotels<br />
since 1992. In the same period there has<br />
been 20% growth in room capacity in<br />
general and 45% for city hotels (p.3).<br />
• In 2006 there were 17,8 mill. guest nights<br />
– up 3,9% from the year before. Domestic<br />
guest nights reached an all time high in<br />
2006. Based on the development so far<br />
2007, it is expected around 4% growth<br />
(p. 3).<br />
• Average room occupancy rose to 54,6%<br />
total and 64,7% for urban hotels. Oslo is<br />
a “busy” market with an occupancy of<br />
74,1% (p. 4).<br />
• RevPAR 2006 was highest in Oslo (p. 5):<br />
2006 2005 2004<br />
Oslo 588 524 468<br />
Akershus 498 435 400<br />
Rogaland 479 403 369<br />
Hordaland 448 413 402<br />
Average Norway 407 374 351<br />
Source: Horwath Consulting<br />
• The average achieved room rate increased<br />
by 4% to NOK 746,- in 2006. Average<br />
achieved room rate is about the same for<br />
city and country side hotels. The actual<br />
achieved room rates in Norway are competitive<br />
in the European market (p. 5).<br />
• Revenue per available room (RevPAR)<br />
increased from NOK 374,- to NOK 407,-<br />
(up 9%) for Norway. RevPAR for city<br />
hotels was NOK 485,-. There are huge<br />
differences in RevPAR between different<br />
counties in Norway. RevPAR for Oslo was<br />
NOK 588,- in 2006 (p. 5).<br />
• Foreign guests on travel in Norway are<br />
very satisfi ed with their holiday (92%<br />
very good or good). However, the number<br />
of international hotel guests is not<br />
increasing. Norway as a travel destination<br />
in general is both unknown and invisible<br />
in the international markets. Thus, larger<br />
resources should be spent on international<br />
marketing both from the government<br />
and the travel industry itself (p. 6).<br />
• Spa holidays are a rather new trend in<br />
Norway. Some 30 hotels present spaoffers.<br />
Only 1/3 of these are real spahotels.<br />
Many projects are under development<br />
(p. 8).<br />
Horwath Consulting<br />
• According to Union of International<br />
Associations (UIA) statistics, Norway is<br />
loosing market share. The number of<br />
UIA registred conferences in 2006 was<br />
87 (p. 8).<br />
• Since 2005 more Norwegians are taking<br />
their main holiday abroad than in Norway<br />
(p. 10).<br />
• The increase in guest nights in 2006<br />
mainly came in the business segment<br />
which counts for 37%. There was also an<br />
increase in the meeting market. Leisure<br />
traffi c has a share of 49% and conferences<br />
14% nationwide. City hotels have a<br />
higher share of business travels (51%),<br />
and less leisure (37%) (p. 14).<br />
• The share of foreign hotel nights in<br />
Norway is ca. 28% in 2006. Foreign hotel<br />
nights rose in 2006, but the total number<br />
is about the same as 10 years ago (p. 15).<br />
• Increased demand from the business market<br />
and more use of revenue management<br />
techniques from hotel chains have<br />
increased average prices and RevPAR in<br />
the six largest cities (and for hotels around<br />
Oslo Airport Gardermoen) considerably<br />
the last two years (p. 36).<br />
47
48 Horwath Consulting<br />
3 SURVEY DATA<br />
3.1 Economic key fi gures (p. 17)<br />
• This chapter is based on questionnaires<br />
sent out to a choice of Norwegian hotels<br />
and response from 138. Responding hotels<br />
have an average size of 148 rooms vs 60<br />
rooms for the Norwegian average hotel.<br />
The responding hotels are representing<br />
ca. 1/3 (ca. 35%) of total rooms turnover<br />
in Norway (p. 17).<br />
• Average occupancy for the participating<br />
hotels is 63,7%, while the Norwegian<br />
average is 54,6% (p. 21).<br />
• Average daily room rate and RevPAR for<br />
survey hotels are NOK 789 and NOK 503<br />
respectively. This is an increase compared<br />
to 2006 (10,6% and 8,4%) (p. 21).<br />
• As in previous years, the maintenance cost<br />
in the survey is lower than considered to<br />
be necessary to maintain hotels physical<br />
standard (ca. 5%) – this year 2,7% (p. 23).<br />
• The survey hotels produced on average a<br />
gross operating profi t (GOP) of 34,1% (p. 23).<br />
• The average GOPPAR (Gross Operating<br />
Profi t Per Available Room) for the hotels is<br />
NOK 302 (p. 24).<br />
• A summary of fi gures is shown on p. 23<br />
and 24.<br />
3.2 Market data (p. 17)<br />
• Ca. 47% of the chains’ total marketing<br />
budget comes from the participating<br />
hotels in the chain (p. 17).<br />
• 64% of guest nights received are through<br />
corporate agreements (53%) or tour operators<br />
(11%) (p. 17).<br />
• Direct booking is still the most common<br />
form of advance reservation (above 41%).<br />
Ca. 6% of the hotel guests come as “walkins”<br />
(without reservation). Ca. 40% of foreign<br />
business travel reservations are done<br />
locally (from companies/organisations<br />
visited) (p. 18).<br />
• There is a correlation between occupancy<br />
and the number of occupied days during<br />
the year. 25% of the respondents have<br />
more than 100 fully occupied days (p. 20).<br />
• Since 1997, cash sales share of turnover is<br />
reduced from 20% to 9% (p. 20).<br />
• Few hotels participates in quality control<br />
programs other than compulsory. Most of<br />
the hotel chains have their own programs<br />
(p. 25).<br />
• Hotels are expecting a growth in average<br />
room rate and occupancy for the coming<br />
years. However, the expectations are<br />
somewhat lower than last year (p. 25).<br />
• More than 1/3 of the hotels are planning<br />
major modernisation activities the coming<br />
year (p. 25).<br />
4 HOTEL CHAINS (p. 31)<br />
• The four largest chains in Norway are<br />
Choice Hotels, Rica Hotels, Thon Hotels<br />
and Rezidor with a market share of guest<br />
nights of 48,8%. The 10 largest chains<br />
have 28% of the number of hotels, 57% of<br />
the rooms and 76% of the hotel turnover<br />
in Norway (p. 31).<br />
• Thon Hotels is the market leader in Oslo<br />
with 13 hotels and a room share of 28%.<br />
Oslo is as other larger cities dominated<br />
by the chains. The 10 largest chains have<br />
together 93% room share in Oslo (p. 33).<br />
• Scandic is the largest chain in the Nordic<br />
countries with 22 053 rooms, while Choice<br />
have more hotels (152) (p. 37).<br />
Largest Scandinavian chains 1<br />
Per 15.09.07 Total Average<br />
hotels rooms<br />
rooms<br />
per hotel<br />
Scandic 120 22 053 184<br />
Choice 152 19 903 133<br />
Rezidor 60 12 775 213<br />
Rica 77 9 744 127<br />
Best Western 112 9 200 83<br />
First 48 6 383 133<br />
Hilton 6 7 469 260<br />
Total 569 81 391 143<br />
Source: Horwath Consulting (per Sept. 07)<br />
1) Chains represented in more than one Nordic country.
5 REAL ESTATE COMPANIES<br />
IN THE HOTEL INDUSTRY (p. 37)<br />
• The largest hotel owner is still Olav Thon<br />
Gruppen, owning and operating 41 hotels<br />
with 5.964 rooms under their own brand<br />
Thon Hotels. The second largest Norgani<br />
Hotels has strengthened its position and<br />
has now 14 hotels in Norway in the portfolio.<br />
Norgani also owns hotels in Denmark,<br />
Finland and Sweden. In Sweden, Norgani<br />
and Pandox are the two largest with 40<br />
and 25 hotels. Pandox is controlled by<br />
Norwegian owners.<br />
6 EVALUATION OF PROFITABILITY<br />
IN THE HOTEL INDUSTRY (p. 40)<br />
• To get a complete picture of industry profi<br />
tability, profi tability both for individual<br />
hotels, chains and hotel property owners<br />
have to be analysed.<br />
7 NEW HOTEL PROJECTS (p. 44)<br />
• Few new hotels have opened since 2003.<br />
In 2006 however, two new hotels opened,<br />
six will open in 2007, 12 in 2008<br />
and another fi ve in 2009. Capacity is also<br />
increased through extension of existing<br />
hotels. In addition many projects have<br />
been announced in the media but are not<br />
yet decided. Ca. 2 800 new hotel rooms<br />
will come in 2009. This means an increase<br />
of ca. 4% for Norway.<br />
8 RECRUITING TO THE<br />
HOTEL BUSINESS (p. 45)<br />
• High economic activity/low unemployment<br />
rate means that recruiting new<br />
employees is a challenge.<br />
Horwath Consulting<br />
49
50 Horwath Consulting<br />
HSH SATSER<br />
PÅ REISELIV<br />
HSH<br />
er arbeidslivets kunnskapspartner og representerer virksomheter innen<br />
handel og tjenester. HSH ivaretar medlemmenes interesser og tilbyr<br />
rådgivning som styrker deres organisasjon og konkurransekraft. HSH representerer<br />
bl.a. den delen av reiselivet som i det vesentlige håndterer nordmenns reiser ut av<br />
landet – både forretningstrafi kk og feriereiser. Også Norske Innkommende Reisearrangørers<br />
Forening (NIR) er medlem i HSH.<br />
De internasjonale reisestrømmene påvirker hverandre, og alle grupper reiselivsaktører<br />
i Norge blir påvirket av internasjonale forhold i stadig større utstrekning. Vi<br />
ser at de gamle bransjegrensene står for fall, og at reiselivsnæringen får større og<br />
større kommersielt samkvem med andre næringer innenfor handel og tjenesteyting.<br />
HSH<br />
øker sitt engasjement også på innkommende reiselivsområder. Vår<br />
internasjonale kunnskap om reiselivet og vårt brede fotfeste i norsk<br />
næringsliv vil være ett av våre bidrag. HSH ønsker å være en proaktiv part i næringspolitiske<br />
saker, og ønsker å stimulere til økt verdikjedeaksept både i reiselivsnæringen<br />
og i de politiske miljøer.<br />
Økt engasjement krever økt kunnskap, og <strong>hotell</strong>rapporten utarbeidet av Horwath<br />
Consulting er et verdifullt verktøy for HSH.<br />
På HSHs websider, www.hsh-org.no, fi nner du bransjestoff, nyheter, medlemstilbud<br />
og håndbøker.<br />
HSH – vi gjør medlemmene sterkere
Bredt tilbud, profesjonell rådgivning<br />
Horwath Consulting er et selvstendig, norsk konsulentselskap tilknyttet<br />
det internasjonale nettverket Horwath HTL (Hotel, Travel and<br />
Leisure industries). Gjennom bred erfaringsbakgrunn fra markedsføring,<br />
økonomi og ledelse innen <strong>hotell</strong> og reiseliv, og lang konsulenterfaring<br />
vet vi hvilke krav som stilles. Vårt mål er å levere effektiv<br />
bistand av høy kvalitet. Vi er mest kjent for større rapportoppdrag,<br />
eksempelvis på <strong>hotell</strong>, attraksjoner, cruise, fylker og destinasjoner.<br />
Ofte skjer dette med norske og skandinaviske nettverkssamarbeidspartnere<br />
(som Stein Storsul, attraksjonsutvikling, Petter Dybedal,<br />
Kjent og anerkjent med oppdragsgivere i hele verdikjeden:<br />
Leverandører av varer<br />
og tjenester til<br />
reiselivsnæringene 1)<br />
• Finans<br />
• Eiendom<br />
• Kommuner<br />
• Fylker<br />
• Stat<br />
• Leverandører<br />
• Bransjeorganisasjoner<br />
1) Bedrifter, organisasjoner og offentlige myndigheter med reiselivsinteresser<br />
2) Som attraksjoner og aktivitetsfi rmaer, museer og utstillinger, temaparker osv.<br />
Eksempler på våre arbeidsområder:<br />
(TØI) ringvirkningsoppdrag og Solfrid Sæberg, rekruttering). Med<br />
oppdragsgivere i hele verdikjeden fra leverandører av varer og tjenester<br />
til markedet (se nedenfor) er vi også oppdatert om verdikjeden.<br />
Vi arbeider primært for norske oppdragsgivere i Norge og<br />
Skandinavia. Reiselivets karakter innebærer behov for både solid<br />
lokal forankring og internasjonalt perspektiv. Vår internasjonale tilknytning<br />
muliggjør også arbeid for norske oppdragsgivere i utlandet<br />
eller utenlandske oppdragsgivere i Norge og Skandinavia.<br />
Horwath Revisjon DA er søsterselskap i Norge.<br />
Planlegging/analyser Marked Økonomi Organisasjon<br />
• <strong>Etableringsundersøkelse</strong>r<br />
• Nasjonal, regional og lokal<br />
stedsutvikling<br />
• Tema- eller aktivitetsbasert<br />
turistutvikling<br />
• Forretnings- og markedsplaner<br />
• Veivalg/strategivurderinger<br />
• Diskusjonspartner<br />
– veivalg for lønnsomt reiseliv<br />
Produsenter av<br />
reiselivstjenester<br />
• Opplevelsesprodusenter<br />
innen natur, kultur,<br />
fornøyelser og<br />
shopping 2)<br />
• Konferansesentre<br />
• Spa-tilbud<br />
• Overnattingsbedrifter<br />
• Serveringsbedrifter<br />
• Transportbedrifter<br />
• Cruisedestinasjoner<br />
• Sykkel og MC-turer<br />
• Markedsundersøkelser<br />
• Markedsplaner og kampanjer<br />
• Distribusjonsveivalg<br />
• Strategiske allianser<br />
• Produktutvikling<br />
• Info/PR-aktiviteter<br />
Videreforedlere i<br />
reiselivet<br />
• Nasjonale, regionale<br />
og lokale reiselivsorganisasjoner<br />
• Temabaserte reiselivsorganisasjoner<br />
• Kjeder<br />
• Turoperatører<br />
• Kortselskaper<br />
Formidlingsbedrifter<br />
og organisasjoner<br />
• Reisebyråer<br />
• Annen booking<br />
• IT-leverandører<br />
• Driftsanalyser<br />
• Nøkkeltall<br />
• «Turn around»<br />
• Finansiell rådgivning<br />
• Verdivurderinger<br />
• Salg/leie/management reiselivsbedrifter<br />
• Eiendomsmegling<br />
Horwath Consulting AS, Tordenskioldsgate 6, 0160 Oslo,<br />
Tlf +47 23 00 39 90, Fax +47 23 00 39 91 E-mail: firmapost@horwath.no<br />
• Større kjøpere<br />
av reiselivstjenester<br />
• Lederutvikling/kompetanseprogrammer<br />
• Lederrekruttering<br />
• Program for lederskifter<br />
• Styrerepresentasjon<br />
• «Management for hire»<br />
• Kjeder<br />
• Franchise<br />
• Drifts- og samarbeidsmodeller<br />
• Nettverk<br />
• Kvalitetsprogrammer<br />
Horwath Revisjon, Kristian Augustsgt. 7B, 0164 Oslo, Tlf 22 94 30 00/30, Fax 22 94 30 01/31<br />
Markedet<br />
Horwath Consulting<br />
51
48 Horwath Consulting<br />
© Horwath Consulting, 2007<br />
– veivalg for lønnsomt reiseliv<br />
Horwath Consulting AS, Tordenskioldsgate 6, 0160 Oslo,<br />
Tlf +47 23 00 39 90, Fax +47 23 00 39 91 E-post: firmapost@horwath.no<br />
Grafisk produksjon: RM grafika AS, Moss