februari 2011 - Vastgoedvergelijker.nl

februari 2011
MAGAZINE
Opinie Amsterdamse leegstand
Manfred Kühl |
Nieuwe branchevereniging
vastgoedfondsen
Verslag |
Beleggers
Symposium STV
Gerdo de Jager |
Herfi nancieringsvraagstuk
beheerst vastgoedmarkt

oorwoord
Het gaat gebeuren!
Eindelijk! Het is bijna zover, er komt een sector brede branchevereniging
voor niet beursgenoteerd vastgoedfondsen. Dit heeft Mede-initiatiefnemer
en pleitbezorger van de nieuwe branchevereniging Manfred Kühl verklaard.
Manfred Kühl directielid van participatiefondsaanbieder Holland Immo
Group, en momenteel vice-voorzitter van de Vereniging Vastgoed Fondsen
(VVF) geeft verderop in dit magazine een eerste tip van de sluier.
Verder laten we u in deze Februari editie kennis maken met het nieuwste
fonds van Rijnvast en doen we verslag van het beleggers Symposium van
de STV.
Met ECC Invest kijken we naar de investeringsmogelijkheden in groeimarkt
Thailand en verder roepen wij u voor de laatste keer op te stemmen op de
Beste Vastgoedfonds Aanbieder van 2010 Award.
Heerenstede Vastgoed geeft ons inzicht in hun nieuwste obligatiefonds
en Rogier Hentenaar van Vastgoedjournaal.nl geeft zijn mening over de
Amsterdamse aanpak van de leegstand.
Gerdo de Jager sluit de Februari Editie af met zijn research column over
het herfi nancieringsvraagstuk.
Er rest mij niets anders dan u veel leesplezier te wensen.
Met vriendelijke groet,
Nick Blom
2

3
EZE MAAND
2010
Kort 4
Nieuws
Interview 10
Manfred Kühl
Rijnvast 12
Vastgoedobligaties
Verslag STV 14
Rogier Hentenaar
ECC 16
Investeren
in Thailand
Award 18
Beste vastgoedfonds
Heerenstede 20
Vastgoedobligaties
Leegstand 22
Column 24
Rogier Hentenaar
Beurswaage 26
Gerdo de Jager

ORT NIEUWS
Lokin Tamse koopt en plaatst 4
woningcomplexen
Belegger Lokin Tamse, Partners in Vastgoed, heeft vorig
jaar onder andere vier woningcomplexen in Nederland
gekocht en geplaatst bij particuliere beleggers. De
portefeuille omvatte in totaal 107 woningen, zowel
eengezinswoningen als appartementen, gelegen in
Doetinchem, Venlo en twee maal Rotterdam. In totaal
werd voor meer dan € 12 mln aan transacties afgerond.
Deze aankopen passen volgens Harry Lokin en Arnold
Tamse, de beide partners, binnen de strategie van hun
organisatie. Daarbij kopen zij woningen en winkels en
plaatsen deze bij (een groepje) particuliere beleggers.
De gehele structurering per fonds wordt door hen
geregisseerd. De Brauw Blackstone Westbroek uit
Amsterdam en Veldhuizen Beens Van de Castel uit
Amersfoort treden op als juridisch adviseur.
Doel is de beleggers langjarig een goed direct en indirect
rendement te bieden dat maandelijks wordt uitgekeerd.
Het beheer en de verkoop van individuele panden zijn
geheel uitbesteed aan professionele marktpartijen. Het
asset management wordt door Lokin Tamse zelf gedaan.
Ook voor dit jaar worden weer fondsen voorbereid,
hoewel men op dit moment niet met concrete projecten
bezig is.
‘Slot op nieuwbouw kantoren
is geen oplossing’
De algemene roep in de markt om de nieuwbouw van
kantoren op slot te gooien is geen oplossing voor de
leegstand. Dat stelt brancheorganisatie NVB (bouwers
en ontwikkelaars) in een nieuwe analyse over de
Nederlandse kantorenmarkt. Volgens de NVB werd
vorig jaar slechts 600.000 m2 kantorennieuwbouw aan
de voorraad toegevoegd. Dit was het laagste niveau in
de afgelopen twintig jaar. En nog is het dieptepunt niet
bereikt, aldus de NVB. Leden van VJ Profs kunnen de
‘Thermometer Kantoren’ in zijn geheel downloaden en
kunnen de voorgestelde oplossingen lezen. Het is de 2e
keer deze week dat de NVB een onderzoek publiceert.
Eerder riep de NVB het kabinet op tot maatregelen om
de crisis in de woningbouw te keren.
De Thermometer Kantorenmarkt is een rapportage
die in nauwe samenwerking met de Faculteit
Geowetenschappen van de Universiteit Utrecht en
STOGO onderzoek + advies wordt opgesteld.
Uit het rapport: “Ontwikkelaars, beleggers en fi nanciers
zijn vorig jaar massaal op de rem gaan staan als het gaat
om nieuwe kantorenprojecten. Omdat ontwikkelingen
op de kantorenmarkt altijd lang naijlen, moeten we even
wachten voordat zoiets ook in de productiecijfers tot
uiting komt. Het echte dieptepunt qua bouwproductie
moet daarom nog komen. Dat zal ergens liggen rond
de 300 duizend vierkante meter en zal bereikt worden
in 2012. Ter vergelijking: in de topjaren 2000 en 2001
werd gemiddeld nog ruim 2 miljoen vierkante meter
kantoorruimte jaarlijks opgeleverd. In totaliteit trekt de
sector dus ‘een fl inke jas’ uit van zo’n 85% ten opzichte
van die topjaren.”
Volgens NVB is het merkwaardig dat er uitgerekend nú
een debat gestart is over de vraag of er geen slot moet
komen op de nieuwbouw van kantoren. Ook oud-minister
Huizinga deed eind vorig jaar een oproep in die richting.
Enkele jaren terug zou voor zo’n debat misschien nog
wat te zeggen zijn geweest, omdat er toen erg veel
gebouwd werd, maar nu komt het over als mosterd na
de maaltijd, omdat de correctie in de markt al gaande
is. NVB vreest, dat als zo’n slot op de nieuwbouw er toch
komt, we weldra met heel andere problemen te maken
krijgen. De kantorenmarkt zal dan niet meer bij machte
zijn om zich te (blijven) verjongen. Door o.a. het ‘nieuwe
werken’, waarbij medewerkers vaker buiten kantoren
werken, zijn er in de toekomst niet alleen minder, maar
vooral ook andere kantoren nodig. Indien die verjonging
plaats kan vinden via kantorenrenovatie is dat prima,
maar in veel gevallen is dat niet mogelijk en in die
gevallen zal nieuwbouw dus altijd nodig blijven, ook al
is dat veel minder dan in het verleden. Een slot op de
nieuwbouw is dus geen goed idee, zo vindt NVB.
Om tegelijk het probleem van de immens structurele
kantorenleegstand aan te pakken is er een cocktail
van acties en maatregelen nodig. Allereerst is dit een
uitdaging van de sector in totaliteit, maar ook de
4

5
landelijke overheid kan een handje helpen. Volgens NVB
is grootschalige onttrekking van verouderde kantoren
aan de markt een eerste vereiste. Er staat thans zo
veel leeg, vooral oude ‘rommel’, dat er nooit meer een
gebruiker voor te vinden zal zijn. Gemiddeld één tot
anderhalf miljoen m 2 zal de komende tijd jaarlijks aan de
voorraad ontrokken moeten worden. Ten tweede dienen
partijen tot een gezonde visie te komen op de gewenste
nieuwbouwontwikkeling. En met gezond bedoelen de
opstellers van de Thermometer, dat de nieuwbouw niet
volledig de nek wordt omgedraaid, maar selectief moet
kunnen plaatsvinden, teneinde de gevraagde kwaliteit
te kunnen waarborgen. Er is behoefte aan gemiddeld
500 duizend tot één miljoen m2 nieuwbouw per jaar,
aldus NVB.
De Nederlandse kantorenmarkt is ‘doodziek’. Begrijpelijk
dus dat er bij iedereen zorgen leven, maar het heeft
volgens NVB geen zin, om dan maar lukraak ‘medicijnen’
voor te schrijven.
Oplossingen volgens NVB:
Om de problematiek op de kantorenmarkt toch het hoofd
te bieden, komt de brancheorganisatie met diverse
voorstellen. NVB pleit ondermeer voor meer bovenlokale
(bijvoorbeeld provinciale) regie met betrekking tot de
FEBRUARI 2011
onderlinge afstemming van marktpartijen en gemeenten.
Verder kan de overheid het vervoegd afschrijven van
kantorenvastgoed stimuleren door dit net als vóór
2007 weer fi scaal toe te staan. Fiscale stimulering
kan verder ook door de overdrachtsbelasting op oude
kantoorpanden af te schaffen, als er een herontwikkelplan
klaar ligt, of door ombouwkosten aftrekbaar te maken.
Ook zouden gemeenten nog eens goed bij zich zelf te
rade moeten gaan als het gaat om de starheid van hun
bestemmingsplannen. Vaak zien vastgoedeigenaren wel
nieuwe mogelijkheden tot bijvoorbeeld transformatie
met hun oude panden, maar kunnen zij er niets mee,
omdat het bestemmingsplan het niet toestaat, of pas
na ellenlange procedures, bezwaar en beroep. Ook het
Bouwbesluit werkt niet altijd mee bij transformatie en
herbestemming; wellicht zou de rijksoverheid daarom
kunnen overwegen om met een aangepast en ‘lichter’
Bouwbesluit te komen.
Roompot zoekt koper voor
vakantieparken
De 24 Nederlandse en de zes Duitse vakantieparken
van Roompot staan te koop. Grootaandeelhouder en
exploitant AAC, een private equity bedrijf, wil er na
zes jaar naar verluidt vanaf. Potentiële kopers hebben
inmiddels een informatiememorandum gekregen
en zullen zijn vanaf half februari een indicatief bod
gaan doen. Rabobank International M&A begeleidt de
voorgenomen verkoop.
Dat meldt het FD vanochtend. Roompot werd bijna zes
jaar geleden van Nesbic gekocht door AAC. Zo’n 40%
van de aandelen ging naar het management, zoals
directeur Henk van Koeveringe. De exploitant, die
zowel rietgedekte, luxe vakantiehuizen als stacaravans
verhuurt, bezat toen alleen parken in Nederland. Onder
AAC is het aantal parken uitgebreid naar 24 in Nederland
en zijn er in Duitsland zes parken geopend.
Volgens cijfers van de krant is het brutobedrijfsresultaat
tijdens de bezitsperiode van zes jaar gestegen van €20
mln naar €32 mln. Vorig jaar werd een omzet gehaald
van €230 mln. Naar verwachting zal de uiteindelijke
koper 8-10 keer het brutobedrijfsresultaat gaan betalen
- dus €260-320 mln - voor het bedrijf.

ORT NIEUWS
JLL ziet stabilisatie gebruikersmarkten
in EMEA gebied
Kantoorgebruikers blijven voorzichtig en benutten
slechts zeer selectief kansen voor verdere groei van
hun eigen corporate vastgoedportefeuille. Huurders
van kantoorruimte richten zich primair op consolidatie,
effi ciencyverbetering en/of upgrading van hun
bestaande huisvesting. Dit blijkt uit het meest recente
EMEA Occupier Conditions rapport van Jones Lang
LaSalle.
Roeland Houtman, Director Corporate Solutions
Jones Lang LaSalle Nederland: “De dynamiek op de
gebruikersmarkt voor commercieel vastgoed speelt
zich noodzakelijkerwijs af binnen de bestaande
kantorenvoorraad. Door uitstel van nieuwbouw zien
we de afgelopen jaren namelijk een beperkte stijging
van nieuw aanbod. Dit heeft in Europa inmiddels geleid
tot een stabilisering en soms zelfs een lichte stijging
van tophuren. Voor corporate vastgoedmanagers
betekent dit dat zij niet langer kunnen vertrouwen op
de onderliggende marktdynamiek als het gaat om het
realiseren van uitdagende doelstellingen ten aanzien
van kostenbesparingen. Zij worden gedwongen tot
strategische acties, zoals investeren in duurzaamheid,
werkplekinnovatie en- strategieën of herontwikkeling.
De vertrouwde mechanismen - oftewel de gevestigde
cultuur - in de vastgoedmarkt die zijn gebaseerd op het
verwerven en gebruiken van kantoorruimte, houden
sinds de fi nanciële crisis geen stand meer.”
In het EMEA Occupier Conditions rapport van Jones
Lang LaSalle worden de belangrijkste kenmerken voor
succesvolle corporate vastgoedmanagers als volgt
benoemd:
• minder focus op tactisch beheer van vastgoed
en meer focus op strategische, baanbrekende
initiatieven en concepten die de gevestigde cultuur
op het gebied van corporate vastgoed aan de orde
stellen;
• grotere betrokkenheid van bestuurders en van
hoger management bij vastgoedbeslissingen;
• betere, meer nauwkeurige en tijdige rapportage
over de corporate vastgoedportefeuille aan
bestuurders en hoger management;
• ontwikkeling naar de rol van strategisch adviseur
voor bestuur en hoger management in de eigen
organisatie. om van daaruit de gevestigde visie op
het portefeuillebeleid aan de orde te stellen;
• vermogen om de druk op selectieve groei te
combineren met de vaak grote druk op inkrimping
van de vastgoedportefeuille.
HIG verlengt huurcontract Nieuwe
Hof in Amersfoort
Participatiefondsaanbieder Holland Immo Group heeft
de huurovereenkomst met C1000 in winkelcentrum
Nieuwe Hof in Amersfoort verlengd met 15 jaar. C1000
is sinds 1999 gevestigd aan De Zonnewijzer 17-23 en
huurt circa 2.000 m2. Winkelcentrum Nieuwe Hof
beschikt over een gevarieerd winkelaanbod met een
(gratis) parkeergarage in de wijk Nieuwland. WPM
Winkelcentrummanagement trad op namens Holland
Immo Group.
6

7
Toezichtsgrens AFM volgend jaar
naar €100.000
Op 1 januari 2012 gaat de €50.000-grens - waarboven
toezichthouder AFM geen toezicht meer houdt -
omhoog naar €100.000. De wetgever gaat ervan uit
dat beleggers die minstens een ton an één aanbieder
toevertrouwen weten wat ze doen. Daarmee komt de
wetgever tegemoet aan een veel geuite wens in de
sector van vastgoedparticipatiefondsen.
De afgelopen jaren kwamen verschillende onregelmatigheden
aan het licht met participatiefondsen waarbij
beleggers die minstens €50.000 hadden ingelegd
werden opgelicht. Zoals met vastgoed in Turkije (Golden
Sun Resorts) en in Dubai (Palm Invest) Deze aanbieders
stonden niet onder toezicht van de AFM omdat ze
beleggers een inleg vroegen van ten minste €50.000 en
zo de vergunnings- en prospectusplicht ontweken.
In oktober 2008 kreeg de toezichthouder eindelijk een
instrument om ook boven de €50.000 in te kunnen grijpen:
de Wet oneerlijke handelspraktijken, die onderdeel is
van de Wet handhaving consumentenbescherming. De
AFM kan die wet gebruiken als aanbieders beleggers
misleidende informatie verstrekken of essentiële
informatie achterhouden.
Uni-Invest verkoopt bedrijfsgebouw
aan belegger
DTZ Zadelhoff heeft namens Uni Invest een
bedrijfsgebouw bestaande uit een kantoorgebouw
met achterliggende bedrijfsruimte, ondergrond,
parkeerplaatsen en bijbehorend terrein verkocht aan
een particuliere belegger. Het bedrijfsgebouw ligt aan de
Koningsschot 39 in Veenendaal. Het gebouw is volledig
verhuurd aan Spandex Benelux bv.
Het gaat om circa 1.595 m2 bedrijfsruimte en circa
1.350 m2 kantoorruimte. Het object is gelegen op een
zichtlocatie aan de Rijksweg A12. Door de gunstige
ligging ten opzichte van de A12 en de A1 (via de A30) is
het object goed bereikbaar.
FEBRUARI 2011
De huurder, Spandex Benelux bv, is een wereldwijde
leverancier voor de sign- en specialty graphics-industrie.
Deze onderneming legt zich toe op de verkoop,
distributie en service van/voor digitale print-, snij- en
freessystemen, de bijbehorende media en aluminium
signsystemen.
Prominent Vastgoed B.V. heeft opgetreden voor de
koper. Uni Invest is een van Nederlands grootste
investeerders in kantoor- en bedrijfsruimten. Uni
Invest bv werd bij deze transactie begeleid door DTZ
Zadelhoff.
CBRE: probleem met €530 mrd
herfi nancieringen
In Europa loopt de komende drie jaar €530 mrd
aan vastgoedleningen af die moeten worden
geherfi nancierd. Doordat bij veel leningen de loanto-value-ratio’s
(LTV) tot grote hoogte zijn gestegen
wordt herfi nanciering tegen de huidige voorwaarden
een probleem. Mezzaninefi nanciering kan hiervoor een
mogelijke oplossing zijn, zo meldt CB Richard Ellis in
een vandaag verschenen rapport.
Voor het complete rapport, klik HIER.
Mezzaninefi nanciering blijkt een onmisbaar
instrument te zijn voor het dichten van het Europese
‘fi nancieringsgat’, zo blijkt uit een zojuist uitgekomen
rapport van het Europese Debt Advisory team van
vastgoedadviseur CB Richard Ellis. Volgens hen staat
er in Europa momenteel € 960 miljard aan leningen
voor commercieel vastgoed uit. Ongeveer € 530 miljard
daarvan loopt in de komende drie jaar af.
Een junior fi nanciering, of mezzanine, kan worden
gebruikt om het gat te vullen tussen het eigen vermogen
van de lener en de nieuwe senior lening die doorgaans
maar tot 60-70% van de onderliggende waarde dekt.
Een mezzanine is vooral toe te passen als alternatief
voor het inbrengen van eigen vermogen. Mezzanines
vullen de senior lening doorgaans aan met een extra 15
tot 25%, dus tot een totaal aan vreemd vermogen van
80-85% LTV.

ORT NIEUWS
Mezzaninefi nanciering is, vanwege de hoge rente, een
dure oplossing, maar voor eigenaren die geen eigen
vermogen meer kunnen of willen inbrengen is het vaak
het enige alternatief voor liquidatie of een lang en
moeizaam herstructureringsproces. Bovendien heeft
de toepassing van een mezzanine een positief effect op
de cashfl ow. Doordat de nieuwe senior lening tegen een
lagere LTV kan worden afgesloten dan de oude leidt dit
tot minder afl ossing en een lagere rente, terwijl op de
mezzanine zelf meestal geen afl ossing wordt gevraagd.
Tenslotte bestaat nog de mogelijkheid om een gedeelte
van de junior rente op te boeken bij de lening en pas te
betalen bij afl ossing (Payment In Kind).
Niet alleen voor herfi nanciering, maar ook bij nieuwe
aankopen kan een mezzanine een nuttige optie zijn,
mits het rendement op het vastgoed hoog genoeg is om
aan de rendementseisen van de geldschieter te voldoen.
Volgens Robert-Jan Peters, hoofd Debt Advisory
Nederland bij CB Richard Ellis, is dit voor het meeste
Nederlandse vastgoed het geval.
Synvest: 2011 doorbreken
grens van €100 mln
Participatiefonds SynVest RealEstate Fund heeft van
een particuliere belegger een object in Maastricht
aangekocht. Het betreft de vestiging van de Stichting
Mondriaan van 1770 m2 en is tot en met 15-02-2016
verhuurd. Het gebouw ligt op loopafstand van het
station en centrum en heeft voldoende parkeerplaatsen
op eigen terrein. De huuropbrengst bedraagt 227.173 bij
een koopsom van 2.497.500.
De portefeuille van SynVest RealEstate Fund NV groeit
hierdoor naar bijna 95 miljoen, bestaande uit 50
objecten en 88 huurders. Een van de unieke kenmerken
van dit snel groeiende fonds i€s de spreiding in winkels,
kantoren, bedrijfsruimte en zorg. In het eerste kwartaal
van 2011 staan nog diverse acquisities gepland, waarbij
SynVest verwacht medio 2011 te groeien naar een
portefeuille van ruim €100 miljoen. Zowel particuliere
als institutionele beleggers nemen in SynVest deel.
Stichting Mondriaan is een instelling voor geestelijke
gezondheidszorg in Limburg met meer dan 50 locaties.
Jaarlijks bieden zij zorg aan meer dan 10.000 mensen. Deze
instelling is met 2.400 medewerkers één van de grotere
werkgevers in Limburg. Op het Oranjeplein 10 bevindt
zich een vestiging van PsyQ welke is gespecialiseerd in
de behandeling van de meest voorkomende psychische
problemen. PsyQ is een landelijk opererend netwerk en
samenwerkingsverband van de ggz instellingen Parnassia
Bavo Groep in de Randstad en omgeving, Lentis in
Groningen en Mondriaan en RiaggZuid in Limburg
Annexum neemt opnieuw beheer
vastgoedfondsen over
Participatiefondsaanbieder Annexum van Huib Boissevain
heeft per begin dit jaar het beheer overgenomen van de
laatste Nederlandse fondsen van vastgoedpartij AKRON.
De fondsen hebben een totale waarde van €24,5 miljoen
en bestaan uit vier volledig verhuurde kantoorpanden.
Een maand eerder nam Annexum nog het beheer over
van het vastgoed van Vastgoed Solide Maatschappij
uit Arnhem. Ruim een jaar eerder voegde Annexum de
fondsen van Bakkenist & Emmens samen met de eigen
fondsenportefeuille.
Asset Manager Yolande Langereis van AKRON treedt
in dienst van Annexum waardoor de continuïteit van
het fondsbeheer wordt gewaarborgd. Olle van Alphen,
directeur kantoren bij Annexum: “We hebben veel
vertrouwen in dit komende jaar. De overname van deze
fondsen is een goed begin.”
In Nederland verwierf AKRON voornamelijk bekendheid
door de aankoop van het Magna Plaza Shopping Center,
gevestigd in Amsterdam. Nadat de moedermaatschappij
van het bedrijf in 2009 in zwaar weer terecht kwam,
besloot het de Nederlandse fondsen af te stoten. Met
de overname van het beheer van Vastgoed Maatschap
AKRONned V en Vastgoed CV AKRONned VIII heeft de
AKRON Group alle Nederlandse activiteiten beëindigd.
“Wij zijn erg tevreden met het begin van dit nieuwe
jaar. Onlangs richtte Annexum al een zorgfonds op en
de verwachting is om binnenkort nog meer fondsen
te lanceren. Intussen blijven we openstaan voor
fondsovernames met kwalitatief sterk vastgoed. Zo viel ook
deze overnamemogelijkheid al snel op. De twee fondsen
8

9
met single tenant gebouwen zijn verhuurd aan stabiele
huurders als L’Oréal en Haskoning en vormen een goede
aanvulling op ons fondsenaanbod”, aldus Olle van Alphen.
DTZ: ‘Wij propageren geen
bouwstop kantoren’
Vastgoedadviseur DTZ Zadelhoff ontkent een
bouwstop te hebben gepropageerd naar aanleiding
van hun spraakmakende rapport over de toenemende
kantorenleegstand. Vastgoedjournaal vroeg DTZ om een
reactie naar aanleiding van de opmerkelijke transactie
een week later waarin DTZ netbeheerder Enexis
adviseerde om toch nieuwe kantoren te bouwen.
Volgens Wendy Schellens, verantwoordelijk voor de
communicatie bij DTZ Zadelhoff is het bericht over de
nieuwe kantoren van Enexis in Limburg een ‘typisch
voorbeeld van een onderzoek waarin uit den treure is
onderzocht naar alternatieve huisvesting die aansloot
op de ruimtebehoefte van Enexis.’
De Limburgse netbeheerder Enexis laat namelijk
nieuwe kantoren bouwen in Maastricht en Venlo. Het
gaat om in totaal 6800 m2 kantoorruimte en 3600 m2
bedrijfsruimte. DTZ Zadelhoff heeft Enexis geadviseerd
bij de huisvestingsstrategie en het verwerven van locaties.
Deze transactie was opvallend daar DTZ Zadelhoff een
week eerder in een eigen onderzoek de noodklok luidde
over de toenemende kantorenleegstand in Nederland.
FEBRUARI 2011
“Wij hebben hierin voor Enexis een heel groot onderzoek
gedaan naar alternatieve huisvesting. Het is hierin
niet gelukt om bestaande locaties die aangeboden
werden als alternatief voor te dragen. Daarom heeft
Enexis besloten zelf nieuwe kantoren te laten bouwen.
We hebben echt daarin alle alternatieven uitputtend
onderzocht”, zegt Schellens.
Vastgoedjournaal: Maar wat Enexis achterlaat,
daar komt toch de leegstand in? Schellens: “Wat zij
achterlaten is het pand in Landgraaf en Maasbree. In
het pand in Landgraaf is de eigenaar ingetrokken. Daar
is geen leegstand ontstaan. Het pand in Maasbree, dat
al 30 tot 40 jaar oud is, voldoet niet meer en bijbouwen
was niet mogelijk.”
Zij benadrukt dat DTZ Zadelhoff in haar eerder
gepubliceerd leegstandsrapport absoluut niet het
idee wil geven dat de vastgoedadviseur oproept tot
een algehele bouwstop. “Een bouwstop propageren
wij zeker niet. We kijken bij onze cliënten goed wat
hun ruimtebehoefte is en onderzoeken grondig alle
aangeboden alternatieven in de nabije omgeving. Als
er toch nieuw gebouwd moet worden dan op locaties
waar altijd wel behoefte is aan goede en duurzame
huisvesting. De nieuwe kantoren van Enexis staan op
dergelijke goede locaties in Maastricht en Venlo”, aldus
Schellens.

ANFRED KÜHL
Vastgoedsector werkt
aan nieuwe, brede
branchevereniging voor
participatiefondsaanbieders
Er komt een nieuwe, sectorbrede branchevereniging voor
participatiefondsaanbieders van niet-genoteerde vastgoedfondsen
zoals vastgoedcv’s, - maatschappen en - obligaties. Medeinitiatiefnemer
en pleitbezorger van de nieuwe branchevereniging
is Manfred Kühl, directielid van participatiefondsaanbieder
Holland Immo Group, en momenteel vice-voorzitter van de
Vereniging Vastgoed Fondsen (VVF). Half februari zal het initiatief
defi nitief bekend worden gemaakt. Dat heeft Kühl tegenover
Vastgoedjournaal verklaard op het STV-symposium op Nyenrode
Business Universiteit in Breukelen.
Kühl: “We hebben het nieuwe initiatief binnen de VVF uitgedragen
bij het bestuur en de leden. Met positief resultaat. De leden van
de VVF staan er positief tegenover, evenals het voltallige bestuur.
Dit is een positieve ontwikkeling binnen de branche om scheiding
aan te brengen tussen belangenvertegenwoordiging van de
gehele branche enerzijds en toetsingen/keurmerken zoals van de
Stichting Transparantie Vastgoedfondsen (STV) en de komst van
een ratinginstituut anderzijds. De markt vraagt om duidelijkheid,
dat heeft ook Robert Weisz van de STV vandaag op het symposium
duidelijk gemaakt. Hiermee behoort de oude bloedgroepenstrijd
tussen de aanbieders - de STV versus de VVF gelukkig tot het
verleden. Door het positieve advies van het bestuur van de VVF
ten aanzien van dit initiatief naar de leden toe, draagt de VVF nu
positief bij aan de verdere professionalisering van de sector.”
Kühl benadrukt dat belangenbehartiging dé kerntaak is van een
branchevereniging van aanbieders van vastgoedbeleggingsfondsen
voor particuliere beleggers. Er zal daarom niet worden meegewerkt
aan de opzet van een platform voor gedupeerde beleggers. In een
recent interview in een landelijk vastgoedblad maakte Niek van
Dijck, huidig voorzitter van VVF, zich eerst wel sterk voor een
platform voor gedupeerde beleggers. “Een dergelijk platform
behoort niet tot de kerntaken van een branchevereniging en
daartoe zullen derhalve ook geen initiatieven worden genomen”,
aldus Kühl.
10

31 11
U wilt toch ook
bekeken worden
door de juiste
doelgroep uit
onze branche?
Neem dan direct contact op
met onze redactie voor de
diverse adverteer
mogelijkheden....
info@vastgoedvergelijker.nl
FEBRUARI 2011

IJNVAST
RijnVast B.V. is in 2007 opgericht door Hans Beekman,
Hans Neef, Joris van Wijk en Eric Wagelaar. In deze
samenwerking is jarenlange ervaring op het gebied
van makelaardij, vastgoedontwikkeling en -belegging,
kapitaalverwerving en fondsstructurering gebundeld.
Na de succesvolle introductie van hun eerste fonds
RijnVast Obligatie Duitsland I BV in 2009 staat inmiddels
hun tweede vastgoedfonds voor de deur: RijnVast
Obligatiefonds Duitsland II BV.
RijnVast Obligatiefonds Duitsland II BV is een fonds
gericht op winkelcentra in Duitsland. Met coupures
vanaf € 5.000 is dit een obligatiefonds waar menig
belegger in kan stappen. Waarom nu een obligatie
gericht op winkelcentra in Duitsland? Volgens de heren
van RijnVast is dat logisch, de Duitse economie laat
immers een sterk herstel zien na de crisis. Daarnaast
is de onroerend goed markt er vele malen groter dan
in Nederland en zijn er objecten te koop tegen betere
prijzen. Als voorbeeld wordt het in dit fonds ingebrachte
pand in Wegberg aangehaald, dit pand wordt aangekocht
voor een kapitalisatie factor van 11,85 keer de huur. Het
object heeft 9 huurders (waaronder een aantal grote
landelijke ketens) met langlopende huurcontracten
is dit vergeleken met Nederland een uitstekende
investeringsmogelijkheid.
Een “Retail “ investering lijkt de belegger dit jaar sowieso
goed te liggen. Volgens Hans Neef komt dit door het
lage risico; het fonds is bewust gestructureerd met 2
verschillende winkelcentra met een groot aantal (17)
huurders met aanvullende assortimenten. Het gaat hierbij
dus om de spreiding en diversiteit tussen de huurders.
Deze spreiding zorgt voor aanzuigende werking van
consumenten, in retailtermen, het zorgt voor traffi c. Een
winkelcentrum bouwt op landelijke ketens, wanneer deze
aanwezig zijn is het voor andere bedrijven interessant
zich ook op deze plek te vestigen. Neef maakt zich dan
ook niet druk om de exploitatievooruitzichten die zijn
immers goed en mocht er toch onverhoopt iets met een
huurder gebeuren, dan zijn dit objecten die snel een
nieuwe huurder zullen trekken.
Wanneer RijnVast een object selecteert moet het aan
de volgende criteria voldoen:
• De vastgoedportefeuille dient zich te kenmerken
door geografisch gespreide objecten in economisch
sterke gebieden, een combinatie van bestaande en
(recente) nieuwbouw en gunstige verhoudingen
tussen de looptijden van de huurcontracten binnen
de gehele portefeuille.
• Alle objecten dienen kwalitatief hoogwaardig,
multifunctioneel te zijn en een gebruik te hebben dat
in overeenstemming is met het bestemmingsplan. De
huurders zijn solide en solvabel.
• Winkelpanden dienen te liggen in drukke
winkelgebieden in het centrum of aan de rand van
de stad, ruime parkeergelegenheid te hebben in
de directe omgeving, duidelijk herkenbaar te zijn
en een of meerdere winkelformules met autonome
aantrekkingskracht in het pand te hebben of in de
directe omgeving van het pand.
• Bij de aankoop van een object is de locatie het
belangrijkste criterium. Deze is bepalend voor de
vraag of het winkelcentrum aantrekkelijk blijft voor
gebruikers en bij verkoop in de toekomst voldoende
opbrengsten beschikbaar komen voor het aflossen
van de obligaties en de bankleningen.
12

13
Object Wegberg
Dit winkelcentrum vormt het winkelgebied aan de
centrumring van de stad Wegberg in de deelstaat
Noordrijn-Westfalen. Het is in twee bouwfasen gebouwd
en in 2008 en 2009 opgeleverd. Het object heeft een
totaal verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) van ruim
2.900 m2 en een totale grondoppervlakte van 8.886
m2. Op het terrein bevinden zich 124 parkeerplaatsen.
De belangrijkste huurders zijn Penny supermarkten,
de landelijke textielketen KiK en de landelijke
dierenspeciaalzaak Fressnapf. De door DTZ vastgestelde
taxatiewaarde bedraagt € 4.230.000,–, dat is € 340.000,–
meer dan de aankoopprijs.
Object Berlin Mahlow
Dit nieuwe winkelcentrum wordt in twee fasen opgeleverd
op 31 januari en 31 maart en heeft een hoog afwerkingsniveau.
Het object ligt in Berlin Mahlow, in de deelstaat
Brandenburg. Mahlow ligt centraal in de economische
zone van het nieuwe internationale vliegveld Berlin
Brandenburg International. De komende jaren zal deze
gemeente expanderen en vergelijkbaar zijn met het
Nederlandse Hoofddorp bij Schiphol. De verwachting is
dat de prijzen in deze regio navenant zullen stijgen.
FEBRUARI 2011
Het RijnVast Obligatiefonds Duitsland II BV investeert in de volgende objecten:
Het winkelcentrum heeft een totaal verhuurbaar
vloeroppervlak (VVO) van 5.673 m2 en een totale
grondoppervlakte van 16.200 m2. Op het terrein
bevinden zich 174 parkeerplaatsen.
De belangrijkste huurders zijn Aldi supermarkten, de
landelijke slaapkamerspecialist Dänische Bettenlager en
de landelijke drogisterijketen Rossmann. De door DTZ
vastgestelde taxatiewaarde bedraagt € 7.425.000,– dat
is € 751.213,– meer dan de aankoopprijs.
De heren van RijnVast zijn van mening dat deze
winkelcentra een prima basis zijn voor de rendementen
op de obligaties. Ze nodigen u dan ook graag uit
voor een nadere kennismaking. RijnVast gaat voor
een langdurige en persoonlijke relatie met haar
obligatiehouders.
In 2011 mag u nog meer van de heren van RijnVast
verwachten. Nog voor de zomer zal RijnVast de markt
bedreden met een derde fonds. In dit fonds wordt een
zogenaamd Pfl egeheim (verpleeghuis) opgenomen. Wilt
u hiervan op de hoogte blijven, dan kunt u zich melden
op Vastgoedvergelijker.nl of op www.rijnvast.nl

TV
Vastgoedbeleggers die overwegen in niet-genoteerde
vastgoedfondsen als vastgoedcv’s, -maatschappen, en
–obligaties te stappen dienen zich actief en kritisch op
te stellen. “Als u de beleggerspropositie ook na lezing
van het prospectus of na het inschakelen van een
adviseur niet begrijpt of niet vertrouwt, beleg dan niet”,
zo waarschuwt Michiel Denkers van toezichthouder AFM
in een opvallend scherpe toespraak op het symposium
van de Stichting Transparantie Vastgoedfondsen (STV)
op Nyenrode Business Universiteit afgelopen woensdag
26 januari 2011. Een verslag van het symposium door
Rogier Hentenaar van Vastgoedjournaal.
Denkers hield zijn gehoor, bestaande uit meer
dan 100 vastgoedbeleggers en aanbieders van
vastgoedparticipatiefondsen, voor dat de AFM
slechts voor een klein deel toezicht houdt op de
markt van vastgoedbeleggingen. Volgens Denkers
staat naar schatting 80% van de totaal uitgebrachte
vastgoedfondsen waarin particuliere beleggers de
afgelopen 10 jaar naar schatting €5 mrd aan eigen
vermogen hebben ingelegd niet onder AFM-toezicht.
Dat komt omdat de vastgoedaanbieders gekozen
hebben voor wettelijke vrijstellingen volgens de
prospectusrichtlijn zoals een instapgrens van €50.000
per participatie of door minder dan €2,5 mln aan eigen
vermogen op te halen. Overigens worden deze grenzen
per 1 januari 2012 verdubbeld waardoor meer fondsen
onder het prospectustoezicht van AFM gaan vallen.
Omdat de AFM maar voor een klein deel toezicht houdt,
zo hield Denkers zijn gehoor voor, is het belangrijk dat
beleggers zelf actief en kritisch richting de aanbieders
opstellen. “Vraag aan de aanbieder waarom hij niet
onder toezicht wil komen te staan. Er zijn hiervoor best
legitieme redenen aan te dragen zoals om tijdig een
aankoop te kunnen doen. Lees ook het prospectus goed
door. Neem desnoods een fi nancieel adviseur als u er
niet uitkomt. Begrijpt u dan nog niet hoe de belegging
in elkaar steekt, laat dan de aanbieding aan u voorbij
gaan”, aldus Denkers.
Is de aanbieding wel interessant, kijk dan goed of
het prospectus begrijpelijk en consistent. Daarvoor
bestaan allerlei mogelijke toetsingen zoals te kijken of
het prospectus formeel is getoetst door de AFM, is de
FEBRUARI 2011
AFM: Vastgoedbeleggers moeten altijd kritisch blijven
aanbieder als contribuant aangesloten bij de STV en
heeft het de prospectussen door de STV laten toetsen,
heeft de aanbieder een informatieve website en bestaat
er een track record van eerder uitgebrachte fondsen.
“Ook al staat de aanbieder niet onder AFM –toezicht,
al die hiervoor genoemde vragen vooraf kunnen ook
degelijk aan hem worden gesteld en moet hij het kunnen
uitleggen”, benadrukt Denkers.
Prof. drs. Robert Weisz RA FRICS, bestuurslid bij de STV
en medeorganisator van het symposium beschreef de
ontwikkelingen van de vastgoedbeleggingsmarkt in het
verleden en heden. Interessant was zijn overzicht welke
vastgoedsegmenten de komende jaren de beste kansen
zullen gaan bieden. Die zijn volgens Weisz: zorgvastgoed,
goed verhuurde winkels in Duitsland en Nederland,
langjarig verhuurde kantoren op stationslocaties in
de grote steden, nieuwe grote distributiecomplexen
op strategische locaties, beleggingen in mezzanine
vastgoedfi nancieringen, niche woningfondsen in
Nederland en ‘distressed’ vastgoed (vooral in VS) die door
banken met een zeer grote discount worden verkocht.
De wetenschapper prof. dr. Tom Berkhout MRE MRICS
trad in dit STV-symposium als dagvoorzitter op en
hield zelf een verhaal over integriteitrisico’s binnen
de vastgoedsector. Die sector heeft in Nederland een
enorm grote omvang. Zo is de totale waarde van al het
vastgoed in Nederland circa €3100 mrd waarvan 6,5
mln woningen, 900.000 bedrijfsgebouwen, 400.000
vakantiewoningen en 200.000 overig vastgoed.
Hij haalde een eigen recent onderzoek aan waarin
respondenten moesten aangeven op een schaal hoe
integer zij bepaalde typen vastgoedprofessionals vonden
zoals handelaren, beleggers, makelaars, taxateurs,
ontwikkelaars, accountants, pensioenfondsen etc. Het
slechtst scoorden maar niet verrassend handelaren en
makelaars op de integriteitsladder, zo toonde Berkhout
aan maar opvallend genoeg scoorden ook de groep
taxateurs en ontwikkelaars relatief laag. Dat bracht
Berkhout tot een harde stellingname: “Handelaren,
makelaars, taxateurs en ontwikkelaars hebben een
serieus integriteitsprobleem.”
14

15
Vervolgens bracht Berkhout op een beeldende en
hilarische manier hoe binnen in een fi ctief vastgoedfonds
– het Vastgoed FiksFonds – de kas effectief kon
worden ‘leeggeroofd’. Dat kan via onduidelijke aan- en
verkoopconstructies van het vastgoed met verwante
partijen en het opleggen van hoge beheerkosten.
De eindconclusie van Berkhout was dat meer regels
en toezicht niet leidt tot een betere ‘houding’ en
‘integriteit’ maar dat de sector meer moet aansturen
op een betere ‘intrinsieke’ gedragsregels en duidelijke
‘groepsnormen’.
Registeraccountant John Kuik RA, voormalig partner bij
Deloitte en Arthur Andersen en sinds 2008 directeur
van de STV, sloot het symposium af met een helder en
gedetailleerd verhaal. Zoals de titel “Vastgoedbeleggers,
let op uw saeck!” al duidelijk maakt gaf Kuik een
gerichte beschouwing waar beleggers gericht op
kunnen letten alvorens zij beleggen in niet-genoteerde
vastgoedfondsen. Kuik ging daarin weer een stap
verder dan Michiel Denkers van de AFM aan het begin
van het symposium. Dat is nodig omdat de afgelopen
jaren de sector van vastgoedbeleggingsfondsen te
maken kreeg met diverse fraudeschandalen van het
kaliber Palm Invest en Golden Sun waar beleggers
miljoenen op verloren. Maar ook werd geld verloren
op fondsen die te maken kregen met onverwachte
economische tegenvallers zoals van faillissementen van
huurders, onduidelijke fi nancieringsstructuren en door
tegenvallende verkoopopbrengsten.
Kuik: “Sommige aanbieders vinden dat beleggers vaak
naïef zijn in hun beleggingsbeslissing. Mooie blauwe
ogen van de aanbieder, een glanzende reclamefolder
of brochure zijn dikwijls voldoende om geld van
beleggers op te halen en een prospectus, als die er
al is, is vaak moeilijk te begrijpen.” Kuik geeft in zijn
lezing een achttal aandachtspunten voor beleggers
mee om een goede beleggersbeslissing te kunnen
FEBRUARI 2011
nemen. De aandachtspunten zijn het resultaat van
enkele jaren ervaring met het door de STV toetsen
van prospectussen van vastgoedbeleggingsaanbieders.
De volledige beschrijving van de 8 aandachtspunten
is te vinden op www.vastgoedjournaal.nl of op www.
vastgoedvergelijker.nl .
Kuik heeft het over de volgende acht aandachtspunten
die ook kunnen worden gezien als zogenoemde ‘red
fl ags’:
1. Er is geen prospectus
2. Er is wel een prospectus maar de inhoud is niet
begrijpelijk
3. Ontoereikende interne ‘governance’ van de
aanbieder/beheerder
4. De continuïteit van de beheerder is onzeker of
ontoereikend
5. Aanwending van het ingelegde beleggersgeld
staat niet vast of is onduidelijk
6. De prijsvorming van het vastgoed, bij aankoop
en verkoop door het vastgoedfonds, is
onduidelijk
7. De impact van bepaalde fi nancieringsrisico’s
wordt onderschat
8. De beheerder legt onvoldoende of niet tijdig
verantwoording af
Toelichting over de STV: Deze stichting is in 2006
opgericht door een vijftal aanbieders en beheerders van
vastgoedfondsen bestaande uit Annexum, Hanzevast,
IBUS, VSN en Westplan en telt nu 20 contribuanten.
Sinds 2007 heeft de STV een onafhankelijk bestuur
en toetst de STV de prospectussen van de bij de STV
aangesloten partijen.
Rogier Hentenaar, hoofdredacteur Vastgoedjournaal

CC INVEST
Investeren met ECC
Invest in Thailand
Kenmerkend voor veel opkomende landen is een jonge
bevolking en een gezonde economie. Ze kennen lage
overheidstekorten en exporteren meer dan ze importeren.
Bovendien zijn de meeste opkomende landen nog lang niet
uitgegroeid. ECC Invest verwacht dat landen als Thailand
en Vietnam in de komende jaren gaan behoren tot de
belangrijkste groei economieën ter wereld. Het zal dan ook
niemand verbazen dat beleggen in opkomende markten de
laatste tijd sterk heeft gewonnen aan populariteit. Zeker
met de matige groeicijfers van de Nederlandse economie
van de afgelopen jaren in het achterhoofd.
Economie in Thailand groeit zeer snel
Deze economische groei is vooral te danken aan de
binnenlandse consumptie, de sterk aantrekkende
exportsector en de toenemende kapitaalinvesteringen
door buitenlandse partijen. Deze investeringen worden
gestimuleerd door de Thaise regering. Zaken doen in
Thailand is ‘eenvoudig’. In het rapport ‘Doing Business
2010’, samengesteld door de Wereldbank, komt Thailand
goed te voorschijn. Op de lijst van landen, waar het gaat
over het gemak van zaken doen, staat Thailand in de
rangorde op de 12e plaats. Hiermee laat het niet alleen veel
andere landen in Zuidoost Azië, maar ook veel Westerse
landen, ver achter zich. Nederland staat op deze lijst op
de 30e plaats.
Rangorde 2010 volgens rapport Wereldbank:
1 Singapore
2 Nieuw Zeeland
3 Hong Kong, China
4 Verenigde Staten
5 Verenigd Koninkrijk
6 Denemarken
7 Ierland
8 Canada
9 Australië
10 Noorwegen
11 Georgië
12 Thailand
23 Maleisië
30 Nederland
De aantrekkingskracht van Thailand.
Thailand ligt in het hart van Zuidoost Azië en heeft een
enorme aantrekkingskracht door:
- Grote rijkdom aan architectuur, cultuur, kookkunst en
tradities die typisch Thais zijn.
- Diversiteit van de natuur.
- Aangenaam klimaat.
- Hoog serviceniveau.
- Uitstekende prijs/kwaliteitsverhoudingen.
- Zeer goed wegennet.
- Voortreffelijke en betrouwbare gezondheidszorg.
16

17
ECC Invest investeert in Chiang Mai
Chiang Mai ligt ongeveer 700 km ten noorden van
Bangkok in het noordwestelijke deel van Thailand, in het
noorden grenzend aan Myanmar. De provincie heeft een
oppervlakte van ongeveer 20.100 vierkante kilometer en is
onderverdeeld in 22 districten en 2 districten “in opbouw”.
Met ongeveer 1,7 miljoen inwoners is Chiang Mai na Bangkok
de dichtstbevolkte provincie in Thailand.
Chiang Mai is een van de snelst groeiende toeristische
bestemmingen van Thailand, gekenmerkt door groei in
het segment uiterst exclusieve accommodatie. Het is ook
de meest aantrekkelijke toeristische bestemming van
Noord-Thailand, met een verscheidenheid aan culturele
en sportieve activiteiten. Door de Thaise VVV verstrekte
aankomstcijfers over 2009 geven aan dat circa 12
miljoen internationale toeristen het land hebben bezocht.
Bovendien is Chiang Mai voor velen een favoriete weekend-
en vakantiebestemming.
De stad heeft de afgelopen jaren geprofi teerd van
initiatieven om de stad te transformeren tot een van de
populairste bestemmingen van Thailand, met de uitbreiding
van de luchthaven en snelwegen en verbetering van de
infrastructuur van de stad. De regering heeft plannen geuit
om de stad op basis van prijsconcurrentie te promoten
als een bestemming voor vergaderingen, incentives,
congressen en beurzen. Door de internationale luchthaven
en het uitstekende wegennet beschikt Chiang Mai over een
goede infrastructuur.
Daarnaast heeft het een prettig klimaat t.o.v. Bangkok,
reden voor veel welgestelde inwoners uit Bangkok om
voor een tweede huis in Chiang Mai te kiezen.
Enkele andere wetenswaardigheden over Chiang Mai zijn:
- De stad trekt jaarlijks 5,4 miljoen bezoekers
waarvan er 1,8 miljoen uit het buitenland komen.
- Chiang Mai geldt als een Medical Hub in de
Aziatische regio. Het heeft een groot aantal
ziekenhuizen: 30 overheidsziekenhuizen & 14
Private Medical Centers.
- Een groot aantal 4 en 5 sterren hotels: 13 *****
en 35 ****.
- Chiang Mai geldt als het centrum van Educatie.
Het herbergt 8 universiteiten met meer dan
100.000 studenten, 6 internationale (Engelstalige)
. scholen en 12 internationale language scholen.
FEBRUARI 2011
De EEC Invest investering in de Promenada Chiang Mai
Resort Mall
Promenada Chiang Mai Resort Mall is een shopping- en
entertainment mall naar internationale normen op drie
niveaus, ontworpen in een tropische stijl. Met ongeveer
82.800 m2 aan vloeroppervlakte zal het winkelcentrum
een belangrijke plaats inruimen voor internationale en
lokale merkdetaillisten. Een hoogwaardige supermarkt,
modezaken, innovatieve vrijetijdsconcepten, een speeltuin
en onderwijsgebied voor kinderen en een bioscoopcomplex
zullen ankerhuurders van Promenada Chiang Mai zijn.
Het Project zal een grootschalig foodcourt en vele luxe
internationale en lokale restaurants omvatten.
Promenada Chiang Mai is ontworpen om tegemoet
te komen aan de dagelijkse behoeften van een grote
geboeide consumentenmarkt en biedt bezoekers een hele
dag winkelen en entertainment met de nadruk op vrije
tijd, recreatie, eten en drinken en retail. De klanten zullen
worden getrakteerd op een ideale mix van hoogwaardige
winkels, en op het gevoel het allerbeste te krijgen in een
sfeer van absoluut comfort en plezier in een exotisch
ontworpen winkelcentrum. Promenada Chiang Mai zal één
van de grootste in zijn soort worden in Chiang Mai.
Kenmerken PROMENADA CHIANG MAI Resort Mall
- Chiang Mai’s eerste “lifestyle destination mall”.
- 82.800 m2 (GFA) / 48.951 m2 (NLA) / 3
verdiepingen (inclusief parkeergarage).
- Strategische ligging op slechts 10 minuten van de
binnenstad en 10 minuten van Chiang Mai
international airport
- Opleveringsdatum: kwartaal 3, 2012.

Heeft u
al gestemd?
Mogelijk tot
15 februari....
2010
Beste
vastgoedfonds
aanbieder
publieksprijs
18

19
Particuliere woonzorg,
Rosorum Residenties te Arnhem
Genomineerde
aanbieders
2010
FEBRUARI 2011
ABN AMRO Mees Pierson
Accel Real Estate
Aefi des Beheer
Akron Vastgoed
Altius Fund Management
Annexum Invest
Antea Vastgoed
APF International
Atlantic Realty Partners
Woon-winkel fonds
Bouwfonds REIM
Cordares Renderend
Bezit Beheer
Credit Linked
Cygnus Real Estate
ECC Investment BV
Floreijn Invest
Fortis MeesPierson Private Real Estate
French Investment Projects
Global State Investments
Hanzevast capital
Heerenstede Vastgoed
Holland Immo Group
Homburg Capital
IBUS Asset Management
ING Real Estate Investments Management
Kadans Vastgoed
Middle Europe Management
NEDDEX Vastgoedfondsen
Nederlandsche Vastgoed Investeringsmaatschappij
O.K. Invest
Phanos Capital Group
Princehof Vastgoed
Quares Real Estate Investment Management Retail N.V.
Renpart Vastgoed Management
RijnVast
S2 beheer
Sagittarius Properties
Sectie5 Investments N.V.
Schild Holland Fonds
Staalbankiers
Stonebridge Investments
SynVest Fund Management
United Momentum Group
Van Boom & Slettenhaar Vastgoedfondsen
Vastgoed Syndicering Nederland
Westplan Investors
Wilgenhaege Fondsen Management
Zeeland Investments Beheer
Zeuven Meeren fondsbeheer BV

EERENSTEDE
8% Obligatie Heerenstede
Duitsland Vastgoed II
In gesprek met de heren Hans de Wijs en Jan Zwart
van Heerenstede Vastgoed valt al snel iets op. De
overtuiging die ze uitstralen over de kwaliteit van hun
product. Volgens Zwart zal Heerenstede Vastgoed nooit
vastgoed kopen wat de heren zelf niet in prive in bezit
zouden willen hebben. Met deze gedachte bouwen de
heren al sinds 2005 vastgoedfondsen.
De 8% Obligatie Heerenstede Duitsland Vastgoed II
is alweer de 11e emissie van Heerenstede Vastgoed.
Deze 11 emissiebedragen gezamenlijk zo’n 100 mln
aan vastgoed investeringen waarvan ongeveer
30 miljoen van particuliere beleggers. De eerder
geïntroduceerde vastgoedfondsen laten een breed
aanbod van assetklassen zien. Zo zijn er in het verleden
specifi eke vastgoedfondsen geïntroduceerd (winkels,
kantoren, bedrijfspanden en/of leisure), maar daarnaast
ook mixfondsen met meerdere typen vastgoed
samengevoegd. Al deze fondsen laten tot op heden een
uitstekende performance zien aldus De Wijs.
Duitsland is “HOT”
Duitsland lijkt op dit moment “HOT” bij de vastgoed
belegger. Volgens de heren komt dit door de
mogelijkheid goede objecten met top huurders op
goede locaties te kopen. De gemiddelde contractduur
van de huurovereenkomsten ligt in Duitsland over
het algemeen ook hoger dan in Nederland. Daarnaast
zijn er op dit moment uitstekende mogelijkheden de
aangekochte objecten te fi nancieren.
De Heerenstede Duitsland Vastgoed II belegt in drie
bedrijfspanden in Duitsland. Deze panden bevinden zich
in de steden Duisburg, Hagen en Kaiserslautern.
Duisburg, Boschstraße 12-14
Huurder, Wessels & Müller AG, opgericht in 1946 en
sindsdien uitgegroeid tot één van de belangrijkste
groothandels in auto-onderdelen en werkplaatsuitrusting
van Duitsland, huurt dit pand tot 1 januari 2026. Wessels
& Müller AG heeft 80 vestigingen verspreid door het
hele land en richt zich op autodealers en garages
voor personenauto’s, motoren en bedrijfs voertuigen.
Bij Wessels & Müller AG zijn meer dan 2370 werknemers
in dienst.
Het pand aan de Boschstraße 12-14 in Duisburg
beschikt over kantoorruimte (450 m2) en opslag- en
distributieruimte (1750 m2). De kavel heeft een opper-
vlakte van 7400 m2 en er zijn 26 parkeerplaatsen.
Hagen, Unter dem Hofe 10
Dit pand wordt tot en met 31 december 2022 gehuurd
door Heraeus Electro-Nite GmbH & Co. KG. Het bedrijf
is wereldwijd marktleider op het gebied van sensoren
en meetsystemen voor de staal- en aluminiumindustrie
en onderdeel van Heraeus Holding GmbH. Deze
onderneming staat volledig garant voor het nakomen
van de verplichtingen in het huurcontract. Heraeus
Holding GmbH, ontstaan in 1851, is actief in edelmetalen,
verschillende industriële sectoren en de medische sector.
Wereldwijd heeft de onderneming zo’n 110 vestigingen
en ongeveer 12.340 werknemers in dienst.
Het pand aan Unter dem Hofe 10 in Hagen, met
een vloeroppervlak van 2544 m2, beschikt over
kantoor- ruimte en opslag- en distributieruimte. Op
de ruime kavel van 5557 m2 zijn 44 parkeerplaatsen
aanwezig.
20

21
Kaiserslautern, Opelkreisel 28
Voor dit pand in Kaiserslautern heeft Wessels & Müller
AG een huurcontract afgesloten tot en met 31 december
2024. Het pand dat op 15 november 2010 is opgeleverd,
omvat 600 m2 aan kantoorruimte en 1800 m2
aan opslag- en distributieruimte. De kavel heeft een
oppervlakte van 8750 m2 en er zijn 26 parkeerplaatsen.
Ook de kavels waarop de panden staan, zijn in eigendom
van Heerenstede Duitsland Vastgoed II B.V.
De huurders van de panden zijn grote, gerenommeerde
en vooral kredietwaardige Duitse ondernemingen.
Zo zijn ook deze drie panden langjarig verhuurd. De
gemiddelde looptijd van de huurovereenkomsten ligt
boven de dertien jaar.
Er is door Heerenstede Vastgoed voor deze objecten
gekozen om een aantrekkelijke vastgoedportefeuille
te beheren met een goed exploitatierendement. Het
jaarlijks rendement op deze obligatie zal 8% bedragen.
Dit rendement wordt aan het einde van ieder kwartaal
uitgekeerd aan de obligatiehouders. Zwart zou deze
belegging omschrijven als één met een laag risicoprofi el
en een hoog rendement . Daarnaast is het vastgoed
goed gefi nancierd en bestaan de huurders uit top
debiteuren.
www.heerenstede.nl
FEBRUARI 2011
Op de vraag waarom de belegger voor deze belegging
moet kiezen zijn de heren Zwart en De Wijs stellig. Ze
hechten er altijd aan te benadrukken dat beleggers
niets moeten. Maar willen mensen beleggen in een
solide beleggingsproduct met een zeer goed verwacht
rendement, dan is de 8% Obligatie Heerenstede Duitsland
Vastgoed II wel een heel erg aantrekkelijk product. Het
is met name een overzichtelijk en transparant product.
Mensen weten exact waarin ze beleggen en de risico’s
zijn vooraf goed in te schatten. Daarmee is het dus een
verstandige keuze om deze obligatie onderdeel uit te
laten maken van de totale beleggingsportefeuille aldus
beide heren.
Voor beleggers die geïnformeerd willen blijven over
nieuwe beleggingsmogelijkheden van Heerenstede is
er nu de digitale nieuwsbrief “Alles over beleggen in
vastgoed”. Naast de nieuwe beleggingsmogelijkheden
van Heerenstede wordt er aandacht besteed aan het
meest interessante nieuws over beleggen in vastgoed,
speciaal afgestemd op de particuliere belegger. Kosteloos
inschrijven kan op www.heerenstede.nl/nieuwsbrief .

EEGSTAND
Troostwijk: ‘Landelijk
leegstandscijfer zegt weinig’
Het in de media genoemde leegstandscijfer in de
kantorenmarkt van 6,5 mln m2 zegt in feite niet zoveel.
Het is een van de graadmeters van de kantorenmarkt,
niets meer niets minder. Veel interessanter is te kijken
naar de objectaanbod percentages en de structurele
component binnen het aanbod van een bepaalde locatie.
Daaruit blijkt dat het grootste deel van de leegstand zich
op een beperkt aantal locaties in Nederland bevindt. “Het
woord ruimtelijke ordeningscrisis lijkt ons misplaatst. Is
het dan echt alleen de schuld van de overheid, die dit
mag gaan oplossen? Lijkt ons niet”, aldus Maarten Boef,
consultant van Troostwijk Real Estate.
Troostwijk Real Estate reageert op het eerder deze
week verschenen rapport ‘Van veel te veel’ van DTZ
Zadelhoff waarin de noodklok wordt geluid over
de oprukkende leegstand in de kantorensector in
Nederland. Vastgoedjournaal laat de komende weken
diverse prominente partijen reageren op deze kwestie.
“Het verbaast ons dat dit soort nieuws met veel bombarie
in allerlei media te beluisteren is alsof er sprake is van
nieuw spraakmakend nieuws. Dit terwijl er in onze ogen
niets nieuws onder de zon is”, vindt Boef.
Boef: “We moeten ons realiseren dat het huidige
aanbod in veel gevallen zeer sterk versnipperd is over
de bestaande kantorenvoorraad. Er zijn slechts enkele
kantorenlocaties in Nederland waar sprake is van zeer
grote leegstand. De landelijke of lokale aanbod/voorraad
verhouding zegt lang niet altijd wat. Veel interessanter
is om te kijken naar de objectaanbod percentages
(bezettingsgraad) van kantorenlocaties. Zodoende kan
de ruim 6,5 miljoen m2 kantoorruimte veel beter worden
geïnterpreteerd en kan het daadwerkelijke probleem in
kaart worden gebracht.”
“Troostwijk Real Estate heeft in juni 2010 een aantal
van die locaties onderzocht in haar rapport ‘Aanbod
kantoren: van meer naar minder’. Op deze locaties
bedroeg medio 2010 de structurele component
gemiddeld maar liefst 44%. Van de totale voorraad op
de onderzochte kantorenlocaties bleek bijna een derde
van de kantoorpanden een objectaanbod percentage
groter dan 40% te hebben. Van één op de zes panden
wordt zelfs meer dan 75% van de totale kantoorruimte
voor de verhuur of verkoop aangeboden. Aangenomen
kan worden dat de eigenaren van deze panden te maken
hebben met sterk verminderde huuropbrengsten.”
“De vraag van kantoorgebruikers betreft een
verminderde vervangingsvraag door nieuwe concepten
zoals het ‘nieuwe werken’, van een uitbreidingsvraag
is nauwelijks sprake. Hedendaagse kantoorgebruikers
zijn ‘nomaden’ en kiezen voor een nieuwe huisvesting
uit het oogpunt van imago, uitstraling en locatie op
het moment dat er een beter of duurzamer alternatief
beschikbaar is. Nadat de eerste gebruiker een gebouw
veelal langjarig heeft gehuurd wordt het lang niet altijd
betrokken door een tweede of een derde gebruiker. In
veel van die gevallen is het gebouw toe aan een stevige
opknapbeurt of zelfs aan sloop/vervanging. Door trends
zoals het belang van duurzame huisvesting (nieuwbouw)
voor organisaties zal deze vervangingsvraag zelfs
toenemen wat een negatief effect heeft op de bestaande
kantorenvoorraad. “
22

23
Boef erkent dat de crisis in de bestaande kantorenvoorraad
in alarmerend tempo toeneemt. “Maar wie is aan zet? De
overheid kan hierin op korte termijn slechts marktpartijen
stimuleren om over te gaan tot actie (de wortel). Op de
lange termijn zou de overheid de markt kunnen dwingen
(de preek en de stok). De markt zal ons inziens echter
zelf moeten werken aan het creëren van een gezond
marktevenwicht. Het gezonde deel van de kantorenmarkt
wordt negatief beïnvloedt door de ontwikkelingen rondom
het ongezonde deel. Indien we er in slagen op grote
schaal het ongezonde deel vrij te maken van huurders, de
verliezen hier te accepteren door forse afwaarderingen
kan de waarde van het gezonde deel worden behouden.
Bovendien maakt dit de weg vrij voor gebiedsontwikkeling
door middel van sloop, herontwikkeling of
revitalisatie. Hiervoor moeten echter wel de betrokken
marktpartijen de handen in één slaan. In onze ogen
kunnen overheden (centraal of decentraal) alleen een
bovenregionale regierol vervullen ten aanzien van de
werklocaties van toekomst. De kantorenmarkt houdt
immers niet op bij de gemeentegrenzen. Daarbij
moet, rekening houdend met een structureel lagere
vraag naar kantoorruimte, een duidelijke keuze
FEBRUARI 2011
worden gemaakt welke locaties toekomst hebben
en welke niet. Een volledige ontwikkelingsstop
zal niet opwegen tegen de problematiek die er
bestaat in de kantorenmarkt. De bouwsector levert
immers een substantiële bijdrage aan de economie.
Daarnaast zullen bepaalde kantoorsteden afhankelijk
zijn van nieuwbouw om de positie op de landelijke
en internationale kantorenmarkt te behouden
en of te versterken en (lokale) werkgelegenheid
te stimuleren/creëren. De naar mijn inschatting
toenemende vervangingsvraag naar duurzame(re)
huisvesting (d.m.v. nieuwbouw) is onvermijdelijk.
Gemeenten moeten wel vraagtekens zetten bij lokale
grootschalige verhuisbewegingen van eindgebruikers
naar nieuwbouw die elders grote metrages achterlaten.
Daar waar mogelijk dient ingezet te worden op
verduurzaming van de bestaande voorraad, mits het object
en de locatie zich daarvoor leent. Vastgoedeigenaren
die van de ongezonde aanbod/voorraad verhouding
de negatieve gevolgen ondervinden of onvermijdelijk
zullen gaan ondervinden moeten zich bewust zijn van
de risico’s en de te verwachten waardeontwikkeling van
dergelijk vastgoed in de portefeuille.”, aldus Boef.

OLUMN
Rogier Hentenaar | Hoofdredacteur Vastgoedjournaal
Met enige verbazing heb ik de nieuwe leegstandsnota
van de A’damse wethouders Van Poelgeest en Ossel
doorgenomen. De nota behelst een meer grondige
aanpak om de snel stijgende kantorenleegstand in de
hoofdstad aan te pakken. Enerzijds zitten er in mijn
ogen kwalijke elementen van dwang in, anderzijds heeft
het plan ook positieve stimuleringsmaatregelen in zich.
Toch gaat het niet werken, zo vrees ik.
Ten eerste geloof ik niet in dwang om de kantoreneigenaren
in de door de gemeente Amsterdam gewenste richting
te dirigeren. Eigenaren die de laatste huurder in hun
kantoor van minstens 10.000 m2 zien vertrekken, die
dienen de opdoemende leegstand binnen zes maanden
door te geven aan de gemeente. Dan komt een serie
maatregelen op gang, in oplopende volgorde van eerst
vriendelijk ‘in overleg’, dan het ‘aanwijzen’ van een
door de gemeente voorgestelde huurder tot defi nitief
een leegstandsboete van €7500. Treffender kan de
vergelijking van een aantrekkende strop niet zijn. Alleen
onteigening als ultieme strafmaatregel ontbreekt nog.
ROGIER HENTENAAR
Dwang gaat
niet werken
in A’dams
leegstandsplan
Maar dat doet de gemeente niet want dan zitten zij met
de panden in de maag.
Maar behalve het ‘zuur’ ontkomt de gemeente niet
ook met ‘zoet’ te komen. Dat plaatje ziet er al beter
uit hoewel ik nog wel wat extra suggesties heb. Een
‘transformatieteam’ opgericht door de wethouder
grondzaken gaat samen met de vastgoedeigenaren
zoeken naar ‘alternatief gebruik’ van de panden in
samenwerking met onder meer de kantorenloods,
hotelloods, stadsloods en bedrijvenloods. Overigens
kende ik alleen het bestaan van de eerste loods.
De dwangmaatregelen gaan niet werken. Alsof
vastgoedeigenaren hardleerse kinderen zijn die
moeten worden opgevoed. Met een beetje creativiteit
kunnen de eigenaren zelf alles doen om de leegstand
te vermommen, door middel van antikraak of door het
inzetten van ‘eigen’ huurders die voor niets erin mogen
blijven zitten. Dan kunnen ze weer een tijdje uitzingen.
Dat laat onverlet dat de eigenaren ook met de leegstand
24

25
in hun maag zitten, in het ergste geval zullen hun
fi nanciers gaan merken dat er geen huurinkomsten zijn
om de uitstaande leningen te kunnen betalen.
Veel meer geloof ik in positieve stimulansen. Het
ingestelde transformatieteam kan zeker helpen maar
ik denk vooral aan fi scale stimulansen. Als ik kijk naar
de autobranche: het heffen (dwang) van extra accijns op
benzine leidt niet tot minder gereden kilometers, maar
de fi scale groenregeling (stimulans) om zuinige auto’s
te vrijwaren van BPM en wegenbelasting werkt echter
fantastisch, de Aygo’s en de Priussen zijn niet aan te
slepen.
De beste stimulansen voor de vastgoedsector zijn
naar mijn mening: versnelde afschrijvingsfi scaliteiten,
afboekingen op de waarde fi scaal aftrekbaar maken (dat
kon al tot WOZ-waarde maar die is vaak te hoog) en het
beste in mijn ogen: een adequate sloopregeling.
Toevallig staat er een brief van de ceo van Rensen
Shipbuilding in het FD van vandaag die een aardig
voorstel had voor de kantorenmarkt en gebaseerd is op
de regeling voor de overcapaciteit in de binnenvaart. Alle
FEBRUARI 2011
vastgoedeigenaren dienen, gerelateerd aan het aantal
m2 en het huurniveau een sloopbijdrage te betalen van
jaarlijks circa 2-3% van de netto-huuropbrengst. Uit
dit potje kan de sloop worden betaald. Een sympathiek
idee, hoewel een ruwe schatting van 47 mln m2 aan
kantorenvoorraad dit circa jaarlijks €200 mln zou
kunnen opleveren.
Als je de eigenaren een sloopvergoeding, zoals de
schrijver voorstelt, van €750 per m2 geeft, dan kan
er jaarlijks ruim 250.000 m2 worden gesloopt, zeg
maar 4% van de leegstaande voorraad. In feite is dit
de verwijderingsbijdrage die in de wit- en bruinsector
al gemeengoed is. Als taxateurs en accountants
meehelpen de boekwaarden op realistische niveaus te
houden - dus afboeken bij langdurige leegstand - dan
kunnen we hiermee een heel end komen.
Daar geloof ik wel in, niet in onzinnige dwang/
maatregelen.
Rogier Hentenaar
Hoofdredacteur Vastgoedjournaal

www.beurswaage.nl
Herfi nancieringsvraagstuk beheerst vastgoedmarkt
Net op het moment dat banken hun balansen moeten
verkorten, ziet de commerciële vastgoedmarkt zich
geconfronteerd met een golf van herfi nancieringen.
Duidelijk is dat de banken dit nakende probleem niet
zullen oplossen, maar wie wel? Marktvorsers van
vastgoedadviseur CB Richard Ellis (CBRE) zien een rol
weggelegd voor mezzanine leningen.
Lange tijd groeiden de bomen tot aan de hemel in de
vastgoedsector. De markt werd gekenmerkt door stijgende
vastgoedwaarden en hoge transactievolumes, met de
lage rente en aantrekkelijke fi nancieringsvoorwaarden als
belangrijke drijvende krachten. Banken waren zeer scheutig
met kredietverlening: fi nancieringen met een leverage van
meer dan 90% waren niet uitzonderlijk. Ondanks de sterk
gedaalde aanvangsrendementen werd daardoor toch een
aantrekkelijk rendement op het eigen vermogen behaald.
Dat in sommige segmenten van de markt de risicopremie
was verdwenen, werd kennelijk voor lief genomen. Maar
door deze ongezonde situatie zijn veel partijen tijdens de
economische crisis in grote problemen gekomen, want de
buffer om tegenvallers op te vangen was marginaal.
Leverage en risico
Dat leverage veel risico aan een vastgoedbelegging kan
toevoegen, is in de afgelopen jaren wel gebleken. Niet alleen
is de impact van dalende vastgoedwaarden en stijgende
rentetarieven op de resultaten groter, ook kunnen grote
problemen ontstaan bij herfi nanciering. Als banken niet
26

27
BEURSWAAGE
langer bereid zijn om de leningen door te rollen, worden
vastgoedfondsen feitelijk gedwongen het eigen vermogen
aan te vullen dan wel vastgoed te verkopen. Bij slechte
marktomstandigheden kunnen de verliezen voor beleggers
dan snel oplopen. Daarbij neemt de kans dat beleggers
hun gehele inleg kwijtraken exponentieel toe naarmate de
leverage van een vastgoedfonds hoger is. Een voorbeeld:
als een vastgoedportefeuille voor 50% met vreemd
vermogen is gefinancierd, dan zal een waardedaling van
25% resulteren in een daling van het eigen vermogen
met 50%. Een leverage van 60% leidt in dat geval tot een
daling van het eigen vermogen met 62,5%. Hoe hoger de
leverage, hoe groter de kans dat bij een waardedaling niet
meer aan de leningvoorwaarden wordt voldaan. Met alle
negatieve gevolgen van dien. We hebben dit tijdens de
crisis regelmatig zien gebeuren.
Financieringsgat
Niet voor niets hebben banken inmiddels hun
financieringsvoorwaarden aangescherpt, waardoor de
mogelijkheden om met een hoge leverage te werken danig
zijn ingeperkt. Als gevolg van de strengere kapitaaleisen,
Basel 3, zien banken zich bovendien genoodzaakt om extra
vermogen aan te trekken of hun balansen te verkleinen.
Dat laatste gebeurt nu massaal. Banken kunnen daardoor
eenvoudigweg minder leningen verstrekken. En als ze dat
al doen, is dat tegen hoge risico-opslagen en lagere loan-tovalue
ratio’s. Omdat vastgoedwaarden gedaald zijn, ontstaat
er daardoor een – potentieel enorm – financieringsgat
bij het herfinancieren van bestaande leningen. Om voor
herfinanciering bij banken in aanmerking te komen, zullen
vastgoedfondsen veel meer kapitaal moeten aanhouden.
Maar wie zal dit kapitaal verstrekken?
CBRE en eerder al DTZ hebben deze zogeheten ‘funding gap’
in kaart gebracht. Volgens CBRE staat er in Europa €960
miljard aan leningen uit in de commerciële vastgoedmarkt.
Daarvan loopt meer dan de helft (ongeveer €530 miljard)
de komende drie jaar af. Veel van deze leningen zijn
verstrekt of geherfinancierd op de piek van de markt in
2006/2007 tegen zeer ruime loan-to-value ratio’s. De sector
staat daarom voor een grote uitdaging. DTZ raamt het
financieringsgat in de komende drie jaar wereldwijd op $245
miljard, waarvan $126 miljard betrekking heeft op Europa. De
problemen in het Verenigd Koninkrijk en Spanje zijn groot,
terwijl die in andere grote Europese vastgoedmarkten als
Duitsland en Frankrijk relatief beperkt blijven. Het verbaast
mij niet dat de situatie in Ierland dramatisch is: DTZ raamt
het financieringsgat op $6,5 miljard, ofwel 16% van de
markt. Nederland, waar de sector bijna net zoveel leningen
heeft uitstaan als Italië, wordt niet genoemd. Maar gezien
de stevige waardedalingen in met name de secondaire
kantorenmarkt, het verscherpte financieringsbeleid van de
grote kredietverstrekkers en de verminderde concurrentie
ga ik er niet per definitie vanuit dat dit een goed teken is.
Ik verwacht dat de bancaire opslagen de komende jaren
hoog blijven, zeker voor leningen met een hoge (meer
dan 65%) loan-to-value. Partijen met een dergelijke hoge
financiering zullen daarom de prijs gaan betalen voor hun
te risicovolle beleid.
Opmerkelijk genoeg staat er genoeg geld aan de
zijlijn om het financieringsgat te dichten, vooral van
beursgenoteerde vastgoedfondsen, institutionele
beleggers en staatsbeleggingsfondsen. Zo is volgens DTZ
de komende drie jaar wereldwijd $376 miljard beschikbaar
voor investeringen in de commerciële vastgoedmarkten,
hetgeen meer dan 1,5 keer het geschatte financieringsgat
is. In Europa is het verschil wat kleiner, maar eveneens
positief. De vraag rijst dan ook waarom het probleem nog
niet opgelost is. DTZ schrijft dit onder meer toe aan het
feit dat bestaande aandeelhouders verwatering van hun
belang willen voorkomen en beleggers zich vooralsnog
hoofdzakelijk richten op prime vastgoed met stabiele
kasstromen.
Daarnaast zijn banken nog niet bereid om
leningenportefeuilles tegen flinke kortingen te verkopen.
Omdat banken nog te kwetsbaar zijn om forse afschrijvingen
te absorberen, schuiven zij het probleem voor zich uit door
leningen door te rollen die weliswaar convenanten dreigen
te breken maar waar de rentebetalingen niet in gevaar
zijn. Dat lost het probleem op de lange termijn uiteraard
niet op. Aan de andere kant zijn banken vanzelfsprekend
niet gebaat bij executies, die de markt alleen maar verder
verslechteren. Banken gaan er denk ik ook vanuit dat
de vastgoedwaarden wel weer zullen stijgen, al is het
alleen maar door de in Nederland geldende indexmatige
verhogingen van huren. En zolang de geldnemers aan
hun rente- en aflossingsverplichtingen kunnen voldoen,
kunnen zij zich deze opstelling ook veroorloven. Maar dan
moet de financiële positie van de banken zelf natuurlijk
niet verslechteren.

EURSWAAGE
Mezzaninefi nanciering
Tegen deze achtergrond ziet CBRE kansen voor
mezzaninefi nancieringen. Dit is een soort hybride vorm
tussen eigen vermogen en vreemd vermogen, waarbij er
sprake is van een achtergestelde positie ten opzichte van
senior leningen. Tegenover dit hogere risicoprofi el staat
een hogere rentevergoeding. Volgens de makelaar kan
mezzaninefi nanciering een rol spelen bij herfi nanciering
van leningen op vastgoed van goede kwaliteit en een
hoge loan-to-value ratio. Circa 22% van de uitstaande
leningen voldoet aan deze kwalifi catie. Voor de bestaande
aandeelhouders vind ik dit een interessante mogelijkheid,
want zij zien hun belang immers niet verwateren en
gedwongen verkoop kan uitblijven.
Daarentegen is het wel een dure oplossing: de rentevergoeding
ligt signifi cant boven die van senior leningen. Vastgoed
van hoge kwaliteit kan weliswaar ook senior fi nanciering
aantrekken, maar volgens CBRE vaak niet meer dan een
loan-to-value niveau van 60-65%. Mezzanine fi nanciert
dan nog eens 20% van de waarde van het vastgoed tot een
loan-to-value van 80-85%. Bij deze risicovolle fi nanciering
kunnen de verstrekkers van mezzaninefi nanciering volgens
rekenen op een rendement (IRR) van 10-15%. Het type
belegger dat in mezzaninefondsen investeert, is uit op een
www.beurswaage.nl
hoog absoluut rendement. Daarom wordt deze vorm van
fi nanciering volgens de makelaar nog nauwelijks gebruikt
bij nieuwe aankopen in het prime segment van de markt, die
voor een mezzaninefonds een te karig rendement zouden
opleveren van 7-10%.
De belangstelling bij vastgoedinvesteerders om in het
secondaire segment te investeren is vanwege de heersende
risico’s nu nog gering, maar als dat verandert kan volgens
CBRE ook hier mezzaninefi nanciering van betekenis
zijn. Tenminste, wanneer het gaat om vastgoed met een
goede bezettingsgraad en lange huurcontracten. Want
mezzaninefondsen stappen natuurlijk niet overal in. Gezien
de structurele problemen in de secondaire kantorenmarkt
in Nederland zal de bereidheid om hier te investeren naar
mijn idee laag zijn. Ik zie in deze markt niet zo snel een
oplossing voor het herfi nancieringsprobleem, anders dan
massale afschrijvingen van de leningen die hier uitstaan.
Mezzaninefi nanciering kan het fi nancieringsgat sowieso niet
alleen dichten. Naast banken zullen er andere verstrekkers
van senior leningen moeten opstaan. Ik kan mij voorstellen
dat bijvoorbeeld verzekeraars en andere institutionele
beleggers met interesse naar de markt kijken. Verder is het
te hopen dat de CMBS markt weer tot leven komt, maar
daarvan hoeft voorlopig niet veel verwacht te worden.
28

Colofon
Vastgoedvergelijker.nl E-Magazine
is een uitgave van Vastgoedvergelijker BV
Op initiatief van Vastgoedvergelijker.nl
en Vastgoedjournaal.nl
Adres
Vastgoedvergelijker BV,
postbus 1068
2410 CB Bodegraven
info@vastgoedvergelijker.nl
www.vastgoedvergelijker.nl
Hoofdredactie:
Nick Blom
Directeur Vastgoedvergelijker BV
Redactie:
Chaïm van Toledo
Rogier Hentenaar
Hoofdredacteur Vastgoedjournaal.nl
Vormgeving:
Ruud van der Wel
Advertentie Reservering:
info@vastgoedvergelijker.nl
Copyright:
Niets uit deze uitgave mag worden
gereproduceerd en/of openbaar gemaakt
worden door middel van druk, fotokopie,
fi lm of op welke wijze dan ook zonder
voorafgaande schriftelijke toestemming
van de uitgeverdirectie. Vastgoedvergelijker
BV is niet aansprakelijk voor eventuele
onjuistheden in deze uitgave en niet
verantwoordelijk voor handelingen van
derden welke mogelijkerwijs voortvloeien
uit het lezen van deze uitgave.