GRONDPRIJZEN DOORGROND - Gemeente Houten

GRONDPRIJZEN
rapport grondprijsbeleid
DOORGROND
REKENKAMERCOMMISSIE
GEMEENTE HOUTEN
Rekenkamercommissie Houten
Postbus 30
3990 DA Houten
telefoon 038-3314589 (voorzitter)
Telefoon 030-2328680 (secretaris)
Maart 2008

Rekenkamercommissie Houten
Inhoudsopgave
Inhoudsopgave .............................................................................................................................. 1
Bestuurlijk perspectief................................................................................................................ 3
Deel I
1. Inleiding ..................................................................................................................................... 5
2. Leeswijzer.................................................................................................................................. 5
3. Doelstelling ................................................................................................................................ 5
4. Aanpak van het onderzoek........................................................................................................ 6
5. Samenvatting en conclusies...................................................................................................... 6
6. Aanbevelingen........................................................................................................................... 9
7. Reactie college van B&W........................................................................................................ 11
8. Nawoord rekenkamercommissie ............................................................................................. 20
Bijlagen
1. Onderzoeksopzet .................................................................................................................... 21
2. Brief RIGO ............................................................................................................................... 23
Deel II
Onderzoeksrapport RIGO............................................................................................................ 25
Grondprijzen doorgrond 1

Rekenkamercommissie Houten
Grondprijzen doorgrond 2

Rekenkamercommissie Houten
Het grondprijsbeleid in bestuurlijk perspectief geplaatst
Met enige regelmaat worden onderzoeken uitgevoerd naar de wijze waarop grote investeringprojecten
van de overheid zijn voorbereid en uitgevoerd. Vaak blijkt dat er tijdens het proces het een en ander is
misgegaan. Verschillende oorzaken liggen hieraan ten grondslag. De complexiteit en de duur van het
project. Onvoldoende bestuurlijke aansturing en controle. De continuïteit van de uitvoerders versus de
discontinuïteit van politici en bestuurders. Een éénduidige oorzaak is meestal niet aan te wijzen; het
gaat doorgaans om een samenspel van zaken en een samenloop van factoren in de uitvoering. Het
feit dat in dit soort zaken de conclusies en aanbevelingen vaak overeenkomsten vertonen zou de stelling
kunnen wettigen dat er bij dit soort projecten bepaalde (ongewilde) wetmatigheden gelden.
Hoewel de schaal van Houten van een andere orde is, zijn er in bepaalde opzichten toch parallellen te
trekken. Met de aanwijzing van Houten als groeikern en Vinex-locatie werd een grote wissel getrokken
op de deskundigheid en daadkracht van de ambtelijke en bestuurlijke organisatie. De opdracht was,
voor een gemeente van – toen nog - bescheiden omvang, niet gering. Het ontwikkelen van bouwterreinen
voor woningbouw, kantoren, industrie en winkels had een hoge prioriteit. De groeitaak zou een
langdurig karakter hebben en was niet van financiële risico’s ontbloot. Wanneer we over grondbeleid
en grondprijzen praten, is er bovendien sprake van een complexe materie. De kennis hiervan is voorbehouden
aan enkele specialisten.
Tegen de hiervoor geschetste achtergrond is het verklaarbaar – en in zeker opzicht ook wel verdedigbaar
– dat voor een pragmatische aanpak is gekozen. Van de andere kant had het college de raad
wat meer bij de les kunnen houden en de vertrouwelijkheid van de materie minder dogmatisch kunnen
hanteren. Dan had de gemeenteraad beter kaders kunnen stellen en kunnen controleren. En dan had
ook met de raad de principiële discussie gevoerd kunnen worden over de wijze van sturen. Moet de
snelheid van het ontwikkelen van Houten prioriteit krijgen? Of is het streven meer gericht op hoge(re)
grondopbrengsten? Waarmee bijvoorbeeld een hogere plankwaliteit gerealiseerd had kunnen worden.
Nu was er te veel sprake van twee ‘werelden'. De raad gaf min of meer een blanco mandaat en het
college kon er goed mee leven.
Wij hechten eraan vast te stellen dat de analyse van een aantal cases heeft aangetoond dat conform
de regels en afspraken is gehandeld. Wat dat betreft is de rechtmatigheid van handelen niet in het
geding.
Grondprijzen doorgrond 3

Rekenkamercommissie Houten
Grondprijzen doorgrond 4

Rekenkamercommissie Houten
1. Inleiding
Als gevolg van de Vinex-taakstelling gaat er in Houten veel om in de grondexploitatie. De raad is daar
op verschillende manieren bij betrokken. Maar ons is ook gebleken dat de inzichtelijkheid van het
grondbeleid bij raadsleden vragen oproept. Omdat het grondbeleid een omvangrijk en complex beleidsterrein
is heeft de rekenkamercommissie gemeend zich te moeten beperken. Daarom is gekozen
voor een onderzoek naar het grondprijsbeleid.
Hoe komen grondprijzen tot stand? En in hoeverre worden de vastgestelde grondprijzen ook in de
praktijk gehanteerd? De raad wordt niet geïnformeerd over de gerealiseerde grondprijzen en daardoor
is het onduidelijk of de vastgestelde grondprijzen ook worden toegepast.
Ook de komende jaren zullen er nog veel grondtransacties plaatsvinden. Ter illustratie in 2005 was de
"omzet" van de grondexploitatie bijna 60 miljoen, dat is 45% van de omzet van de gemeente. In 2006
was dat weliswaar flink gedaald maar toch nog altijd 27 miljoen. Voor de bouwgrond die de gemeente
uitgeeft aan ontwikkelaars en corporaties voor woningbouw of aan bedrijven, winkels of sportverenigingen
is grondprijsbeleid om meerdere redenen van belang voor de gemeenteraad.
Er kunnen met bepaalde plannen mogelijk winsten worden gerealiseerd die kunnen worden gebruikt
om plannen met verliezen op de grondexploitatie toch te kunnen uitvoeren en/of om voor extra inkomsten
in de gemeentekas zorgen. Het centrumplan is daarvan wel het meest sprekende voorbeeld.
Grondprijsbeleid is ook van belang om bepaalde functies in de gemeente te kunnen realiseren, als de
gemeente dat wil, zoals sociale huurwoningbouw betaalbaar te houden voor starters. Om dergelijke
functies te kunnen faciliteren met het grondprijsbeleid is goed koopmanschap nodig, vooral voor functies
met een grotere financiële draagkracht.
Het is daarom van belang dat de raad inzicht heeft op welke wijze de grondprijzen worden bepaald en
of de vastgestelde grondprijzen ook worden gerealiseerd.
2. Leeswijzer
Dit rapport bestaat uit twee delen. In het eerst deel vindt u een bestuurlijke samenvatting met de conclusies
en de aanbevelingen, de reactie van het college en het nawoord van de rekenkamercommissie.
Het tweede deel bestaat uit het onderzoeksrapport van RIGO, waarin de bevindingen worden
weergegeven. Om het rapport in de juiste context te zetten is begonnen, als een soort voorwoord, met
een beschouwing over het bestuurlijke perspectief waarin het rapport moet worden gelezen.
3. Doelstelling van het onderzoek
Wil de raad echt invloed kunnen uitoefenen op het grondprijsbeleid dan zal de raad niet alleen inzicht
moeten hebben in de vastgestelde grondprijzen voor de verschillende functies. De raad zal ook moeten
weten hoe de grondprijzen tot stand komen en wat de relatie is tussen de grondprijzen en de risico's
van de grondexploitatie. Het gaat dan om de kaderstellende rol van de raad. Daarnaast zal de
raad ook moeten weten hoe dat beleid in de praktijk wordt uitgevoerd, de controlerende rol van de
raad.
Dit leidt tot het centrale onderzoeksthema:
De rekenkamercommissie wil inzicht verschaffen in het gemeentelijke grondprijsbeleid en tevens de
uitvoering ervan toetsen.
Deze doelstelling leidt tot de volgende onderzoeksvragen.
1. Hoe ziet het grondprijsbeleid van de gemeente Houten er formeel uit?
Doel is het in kaart brengen en transparant maken van het grondprijsbeleid. Welke doelstellingen
moeten met het grondprijsbeleid worden gerealiseerd? Hoe komt het beleid tot stand en wordt het
geformuleerd? Wat zijn de (on)mogelijkheden om de risico's van de grondexploitaties te beheersen?
Wat is rol van het college en de gemeenteraad, hoe zijn de bevoegdheden en verantwoordelijkhedenverdeeld?
Als de raad echt invloed wil uitoefenen op het grondprijsbeleid is het vaststellen van de
grondprijzen onvoldoende. Minstens zo belangrijk zijn de uitgangspunten en de methodiek die wordt
gehanteerd bij het vaststellen van die prijzen.
Grondprijzen doorgrond 5

Rekenkamercommissie Houten
2. Hoe werkt het grondprijsbeleid in de praktijk?
Gebruikmakend van de uitkomsten uit de vorige onderzoeksvraag, wordt gekeken hoe in de praktijk
uitvoering wordt gegeven aan het grondprijsbeleid. Daarbij zal met name gekeken worden naar de
doeltreffendheid, worden bij transacties de juiste, vastgestelde prijzen gehanteerd?
3. Wordt de raad adequaat geïnformeerd over het grondprijsbeleid?
Enerzijds gaat het daarbij om het strategische niveau, krijgt de raad voldoende informatie om op een
juiste wijze tot een kaderstelling te komen? En anderzijds is de vraag of de raad in staat wordt gesteld
om te kunnen controleren of het grondprijsbeleid adequaat wordt uitgevoerd. De raad kan dat alleen
maar doen als hij volledig, juist en tijdig wordt geïnformeerd over de uitvoering van het beleid. Maar
adequate informatievoorziening wil nog niet zeggen dat de raad zijn controlerende taak ook daadwerkelijk
uitoefent. Daarom is ook onderzocht hoe de raad met die informatie omgaat.
4. Aanpak van het onderzoek
Het is algemeen bekend dat de grondexploitatie een complex en technisch beleidsterrein is. Min of
meer vanzelfsprekend geldt dat dus ook voor het grondprijsbeleid omdat dit een onderdeel is van het
grondbeleid. Daarom heeft de rekenkamercommissie er voor gekozen om dit onderzoek uit te laten
voeren door een bureau dat veel deskundigheid en ervaring heeft op het terrein van grondzaken en
woningbouwplanning.
Op basis van dossieronderzoek en interviews met een paar ambtelijke sleutelfiguren is het grondprijsbeleid
beschreven. Door de onderzoekers zijn 15 grondtransacties geselecteerd waarvan is onderzocht
of de transactieprijs in overeenstemming is met het grondprijsbeleid. Om een goede spreiding
van de transacties over de verschillende categorieën te krijgen was het noodzakelijk de onderzoeksperiode
flink uit te breiden van 2005 - 2006 tot 2003 – 2007. Om ook de oude VINEX-west overeenkomst
in het onderzoek te betrekken zijn zelfs een aantal transacties uit 2000 bestudeerd.
De actieve informatieplicht van het college is onderzocht aan de hand van de stukken voor de commissies
en gemeenteraad. Om praktische redenen is hierbij wel voornamelijk naar de periode 2005 -
2006 gekeken. Daarbij is de focus, zoals gezegd, gericht op twee aspecten; wordt de raad adequaat
geïnformeerd over de uitvoering van het beleid en hoe gaat de raad met die informatie om? Er is niet
gestreefd naar volledigheid, bij het onderzoek ging het om het geven van een indruk waarop raad,
college en andere betrokkenen samenwerken.
Om de adequaatheid van met name de conclusies en aanbevelingen te toetsen is aan het eind van
het onderzoek een zogenaamde expertmeeting gehouden. In die bijeenkomst is met een aantal materie
deskundigen gediscussieerd over het onderzoek en het rapport. Daarbij is met name aandacht
geschonken aan de vraag of er een logische samenhang is tussen de bevindingen, conclusies en
aanbevelingen. Op basis daarvan is het rapport op een aantal punten aangepast.
5. Samenvatting en conclusies
Zoals gezegd, is in deel II het onderzoeksrapport van het RIGO opgenomen. Daarin worden de drie
onderzoeksvragen uitvoerig, per deelvraag, beantwoord. In dit hoofdstuk worden die bevindingen en
conclusies per onderzoeksvraag samengevat.
5.1 Hoe ziet het grondprijsbeleid van de gemeente Houten er formeel uit?
In het onderzoeksrapport wordt deze vraag in een vijftal deelvragen uitgewerkt. Om de hoofdlijn
scherp in beeld te krijgen wordt in deze samenvatting niet specifiek op de deelvragen ingegaan.
Er zijn door de gemeenteraad geen concrete doelstellingen voor het grondprijsbeleid vastgesteld. Ook
heeft de raad geen methodiek voor het vaststellen van de grondprijzen bepaald. In de nota Grondprijzen
die jaarlijks door het college wordt vastgesteld zijn die doelen ook niet te vinden. In het algemeen
wordt het grondprijsbeleid summier beschreven en is er weinig toelichting op de uitgangspunten en de
methodiek van de grondprijsvaststelling. Anders gezegd er is geen geformaliseerd grondprijsbeleid.
Het beleid komt impliciet tot stand. Dat is voornamelijk gebeurd bij het vaststellen van de bouwclaimovereenkomsten
in de tweede helft van de jaren negentig.
Grondprijzen doorgrond 6

Rekenkamercommissie Houten
In de bouwclaimovereenkomsten zijn ook afspraken gemaakt over de wijze waarop toekomstige prijsstijgingen
worden verwerkt. In het omvangrijkste contract is dat in eerste instantie gedaan met de zogenaamde
BDB-index 1 (is index voor de ontwikkeling van de bouwkosten). Enige jaren later is het
contract herzien en zijn de prijzen per m 2 omgezet naar grondquotes. Daardoor volgt de grondprijs
automatisch die van de daarop te bouwen woningen.
De jaarlijkse nota's grondprijzen borduren op elkaar voort. De vastgestelde prijzen voor 2005 worden
voor 2006 aangepast aan de marktontwikkelingen. Voor de functies kantoren en bedrijven geldt een
jaarlijks bepaalde onderhandelingsmarge. Bij grotere afwijkingen en bij andere functies is goedkeuring
van de gemeenteraad nodig. Voor de aanpassing van de grondprijzen wordt in veel gevallen de BDBindex
gebruikt. Zowel voor 2005 als voor 2006 betekende de indexering met de BDB-index een stijging
van de grondprijzen met ongeveer 1%. Bij woningbouw is deze prijsstijging lager dan de feitelijke
prijsontwikkeling van woningen en de mogelijke grondprijsontwikkeling (volgens de residuele waardemethode).
Anders gezegd de BDB-index is niet de meest passende methodiek voor de jaarlijkse aanpassing
van de grondprijzen. Voor de kantorenmarkt is niet altijd een indexering gebruikt, dit is het
gevolg van de vraag/aanbodverhoudingen. De gehanteerde methodiek zou kunnen betekenen dat de
grondprijzen in Houten aan de lage kant zijn gebleven.
Zeker achteraf, kan worden gezegd dat de gekozen methode van prijsindexering risicomijdend is geweest.
Door met de BDB-index te werken voor de aanpassing van de grondprijzen was de prijsstijging
gematigd. Doordat de vrij op naam prijs (VON-prijs) van woningen harder steeg werd het risico van
stagnatie in de verkoop geminimaliseerd. Of en in hoeverre dat gedrag (mede) is ingegeven om zeker
te zijn van een snelle verkoop van gronden is in het onderzoek niet duidelijk geworden.
De reikwijdte van de nota grondprijzen is beperkt tot de 'vrije gronden'. Dat zijn de bouwgronden
waarover de gemeente nog geen contractuele afspraken heeft gemaakt met projectontwikkelaars of
andere kopers. Voor Houten VINEX geldt dat alles of nagenoeg alles al in (langdurige) contracten is
vastgelegd. Daardoor is de actuele beleidsruimte voor het grondprijsbeleid zeer beperkt. Dat neemt
niet weg dat het belangrijk is om bij het vaststellen van de grondprijzen de marktontwikkelingen goed
te volgen. Daarnaast is het van belang te zorgen voor goede afspraken over de aanpassing van de
grondprijzen als de feitelijke gronduitgifte enkele jaren later plaatsvindt.
Conclusie 1
Voor een gemeente met zo'n omvangrijke grondexploitatie is het opvallend dat er geen nota grondbeleid
is en ook geen expliciet grondprijsbeleid.
Conclusie 2
Er is gewerkt met een risicomijdende methodiek voor de aanpassing van de grondprijzen.
5.2 Hoe werkt het grondprijsbeleid in de praktijk?
Deze vraag is op basis van 15 transacties in de verschillende uitgiftecategorieën in de periode vanaf
2000 onderzocht. De grondprijzen in de transacties zijn vergeleken met de prijzen uit het betreffende
jaar voor de betreffende functie(s). De gronduitgifteovereenkomsten zijn daarbij bestudeerd op nadere
bepalingen die een eventuele afwijking kunnen veroorzaken en/of verklaren.
In het algemeen kan op basis van de casestudies worden gezegd dat de gerealiseerde grondprijzen
bij de grondtransacties in overeenstemming zijn met de vastgestelde grondprijzen, of afspraken gemaakt
in bouwclaimovereenkomsten 2 .
Bij sommige afwijkingen zijn deze gemotiveerd. In andere gevallen was het soms moeilijk een goede
vergelijking te maken, omdat de gegevens onvoldoende specifiek waren (bijvoorbeeld opgetelde bedragen
voor verschillende functies).
Bij de grondprijsbepaling in bouwclaimovereenkomsten is het gevoerde grondprijsbeleid in betreffend
jaar duidelijk richtsnoer geweest, zo kan op basis van enkele cases worden geconcludeerd.
Conclusie 3
In het algemeen kan worden geconcludeerd dat de gerealiseerde grondprijzen conform de nota grondprijzen
of de contractuele bepalingen waren.
1. BDB staat voor Bureau Documentatie Bouwwezen.
2. In een bouwclaimovereenkomst wordt de individuele grondpositie van een marktpartij verkocht aan de gemeente in ruil voor
een bouwrechten (ontwikkelrecht), soms op dezelfde locatie maar soms ook elders in de gemeente.
Grondprijzen doorgrond 7

Rekenkamercommissie Houten
5. 3. Wordt de raad adequaat geïnformeerd over het grondprijsbeleid?
In de opvatting van de rekenkamercommissie is dit een wezenlijke deel van het onderzoek. Daarom
wordt hier uitgebreider aandacht aangegeven door wel op de deelvragen in te zoemen.
• Krijgt de raad voldoende informatie om op een juiste wijze tot een kaderstelling betreffende
het grondprijsbeleid te komen?
De raad in Houten krijgt wel informatie over het grondprijsbeleid. Het ontbreekt echter op belangrijke
onderdelen aan duidelijke kaderstelling door de raad.
Er is geen nota grondbeleid die een transparante kaderstelling biedt voor het grondbeleid en de onderdelen
ervan, waaronder het grondprijsbeleid. Er zijn geen expliciete doelstellingen voor het grondprijsbeleid.
Er zijn ook weinig uitgangspunten voor de grondprijsbepaling.
Conclusie 3.1
Er is de gemeenteraad geen voorstel gedaan om kaders te stellen voor het grondprijsbeleid. Ook niet
nadat de raad in december 2003 had bepaald dat: "Het college biedt ten minste eens in de vier jaar
een nota grondbeleid aan…". 3 Voor de goede orde, de gemeenteraad heeft het college daar ook niet
aan gehouden.
• Krijgt de raad de informatie om te kunnen controleren of het grondprijsbeleid adequaat
wordt uitgevoerd?
De raad krijgt veel gegevens over de uitvoering van het grondprijsbeleid. Maar die gegevens zijn gefragmenteerd
over verschillende documenten die deels ook nog vertrouwelijk zijn. Dit maakt de stap
van gegevens naar informatie (zeer) lastig. Daardoor wordt de controle door de raad aanmerkelijk
bemoeilijkt.
Er ontbreekt overzichtelijke informatie waarin de grondprijzen volgens het grondprijsbeleid of volgens
afspraken bij bouwclaimovereenkomsten, geplaatst worden naast de gerealiseerde prijzen per categorie
van gronduitgifte. Bij het uitvoeren van de casestudies bleek dat zelfs materiedeskundigen veel
creativiteit nodig hadden om het noodzakelijke overzicht te krijgen.
In de programmabegroting en/of de jaarrekening is hierover, op een samengevoegd niveau, ook geen
informatie te vinden. De informatie in herziene grondexploitatierekeningen – die de raad vaststelt -
over gerealiseerde grondprijzen is niet specifiek genoeg om het grondprijsbeleid per categorie te kunnen
controleren.
Dit effect wordt nog versterkt door de soms bedekte omschrijvingen 4 in de besluitenlijst van B&W bij
transacties met afwijkende grondprijzen.
Conclusie 3.2
De gegevens aan de gemeenteraad over de gerealiseerde grondprijzen zijn fragmentarisch en onvoldoende
transparant. Dit heeft tot gevolg dat de raad zijn controlerende functie feitelijk niet kan uitvoeren.
• Hoe gaat de raad met de verkregen informatie om?
Uit de raadsverslagen uit de periode voor de dualisering blijkt dat de goedkeuring van de nota’s
grondprijzen niet tot grote discussies in de raad leidde. In meerdere jaren werden de grondprijzen
zonder stemming of discussie vastgesteld.
In 1998 heeft de raad echter gesproken over een eventuele verhoging van de grondprijzen voor vrijstaande
woningen, mede in het kader van de hausse op de woningmarkt. Daartoe is toen niet besloten.
Tot 2001 werd de nota grondprijzen door de gemeenteraad vastgesteld, daarna wordt de nota door
het college vastgesteld en voor de raad ter inzage gelegd. De raad hoeft niet langer formeel goedkeuring
te geven aan de grondprijzen.
Veel bouwclaimovereenkomsten zijn besproken in de raad. In de meeste gevallen werden de overeenkomsten
echter vertrouwelijk ter inzage gelegd; het openbaar maken van de inhoud ervan zou
volgens het college de (concurrentie)positie en belangen van de gemeente kunnen schaden. In een
aantal gevallen is de raad hier ook actief bij betrokken. Dat geldt bijvoorbeeld voor de herziening van
de overeenkomst in 2000 met OVH voor Houten VINEX-West en de herziene plannen voor het Castellum
in 2006.
3. Artikel 22 van de Financiële verordening gemeente Houten 2003.
4. Zie het bijlagenrapport p. 14.
Grondprijzen doorgrond 8

Rekenkamercommissie Houten
Van controle door de raad van het grondprijsbeleid in termen van: "komen de gerealiseerd grondprijzen
overeen met de prijzen in de nota grondprijzen of de bouwclaimovereenkomst?" is uit de bestudeerde
raadsverslagen weinig gebleken.
Conclusie 3.3
De raad wordt in het algemeen passief betrokken bij de uitvoering van het grondprijsbeleid. Mede door
gebrek aan kaderstelling speelt de raad zelf ook geen actieve rol. Ook op dit punt komt de controlerende
rol van de raad niet tot zijn recht.
6. Aanbevelingen
Vanwege de omvang en complexheid van de grondexploitatie is dit onderzoek beperkt tot het grondprijzenbeleid.
In dit onderzoek is niet alleen gekeken hoe het college met het grondprijzenbeleid is
omgegaan. Er is ook nadrukkelijk stilgestaan bij de kaderstellende en controlerende rol van de raad.
Zowel de kaderstelling als ook de controle van het grondprijsbeleid kunnen in Houten, gezien de voorgaande
conclusies, aan kwaliteit winnen. Omdat ook een nota grondbeleid ontbreekt, ligt het enigszins
voor de hand de kaderstelling voor het grondprijsbeleid te zien als een onderdeel van een nota grondbeleid.
Aanbeveling 1
Om tot een transparant grondprijsbeleid te komen, dat is ingekaderd in het grondbeleid, is het noodzakelijk
dat de gemeenteraad een nota grondbeleid krijgt aangeboden en gaat vaststellen.
Aanbeveling 2
In verband met de kaderstellende rol is het belangrijk dat de raad nadrukkelijk wordt betrokken bij het
opstellen van de nota grondbeleid. Bijvoorbeeld door een opiniërende discussie over de uitgangspunten
en randvoorwaarden voor die nota.
Op basis van het onderzoek kunnen daarvoor al de volgende aandachtspunten worden genoemd:
• Evaluatie van gehanteerde methoden van grondprijsvaststelling en zo nodig aanpassing, waaronder
de grondprijzen voor sociale woningbouw, de grondquotesystematiek bij vrije sectorwoningbouw,
het gebruik BDB-index voor aanpassing van de grondprijzen en de wettelijke
(on)mogelijkheden van het nog gehanteerde anti speculatiebeding.
• Hoe om te gaan met langdurige grondprijsafspraken in bouwclaimovereenkomsten en PPSovereenkomsten?
• Hoe transparant maken van grondprijsbeleid en gerealiseerde grondprijzen voor de controle?
• Welk beleid voor grondverwerving gaat de gemeente Houten voeren, als men bouwclaimovereenkomsten
in de toekomst meer zou willen vermijden? Of kiest de raad voor een beleid met
meer marktwerking, waarbij regiefunctie meer wordt ondersteund vanuit het bestemmingsplan in
combinatie de exploitatieovereenkomst en/of met bijvoorbeeld de komende grondexploitatiewet?
Aanbeveling 3
De raad moet meer invulling geven aan zijn controlerende rol. Om het grondprijzenbeleid te kunnen
toetsen aan de kaderstelling in de (toekomstige) nota grondbeleid is het nodig dat er duidelijke afspraken
worden gemaakt welke informatie over de grondexploitatie jaarlijks moet worden verstrekt.
Aanbeveling 4.
De jaarlijkse nota Grondexploitatie 5 is onderdeel van de jaarstukken en dus openbaar.
In het onderzoek is duidelijk geworden dat de raad zijn controlerende rol nog onvoldoende uitoefent.
Deels wordt dat veroorzaakt doordat de nota Weerstandsvermogen Grondbedrijf en de Grondexploitatieberekeningen
slechts ter inzage liggen en voor een groot deel geheim zijn. In haar advies over de
jaarstukken heeft de rekenkamercommissie herhaaldelijk benadrukt dat het voor een adequate verantwoording
noodzakelijk is dat er meer openbare informatie over de grondexploitatie in de begroting
en rekening (of een bijlage) wordt opgenomen. De nota's meerjaren prognose grondexploitaties van
vele andere gemeenten maken duidelijk dat dit kan zonder de belangen van de gemeente te schaden.
5. De jaarlijkse nota Grondexploitatie is een samenvoeging van de nota Weerstandvermogen Grondbedrijf, de Grondexploitatieberekeningen
Houten-Vinex en de Grondexploitatieberekeningen Niet-Vinex.
Grondprijzen doorgrond 9

Rekenkamercommissie Houten
Het is de rekenkamercommissie bekend dat de gemeente Houten op dit punt een verleden heeft.
Maar de commissie is ook van mening dat het tijd is om over die schaduw heen te stappen.
Grondprijzen doorgrond 10

Rekenkamercommissie Houten
7. Reactie college van B&W
Grondprijzen doorgrond 11

Rekenkamercommissie Houten
Grondprijzen doorgrond 12

Rekenkamercommissie Houten
Grondprijzen doorgrond 13

Rekenkamercommissie Houten
Grondprijzen doorgrond 14

Rekenkamercommissie Houten
Grondprijzen doorgrond 15

Rekenkamercommissie Houten
Grondprijzen doorgrond 16

Rekenkamercommissie Houten
Grondprijzen doorgrond 17

Rekenkamercommissie Houten
Grondprijzen doorgrond 18

Rekenkamercommissie Houten
Grondprijzen doorgrond 19

Rekenkamercommissie Houten
8. Nawoord rekenkamercommissie
De rekenkamercommissie heeft kennisgenomen van de bestuurlijke reactie van het college op het
concept Rapport Grondprijsbeleid. Wij waarderen de uitgebreide reactie van het college. Hiermee
wordt tot uitdrukking gebracht dat de grondprijspolitiek en het – beleid in de Houtense situatie belangrijke
(maatschappelijke) factoren zijn. Wij stellen met genoegen vast dat alle aanbevelingen worden
overgenomen en dat in belangrijke mate met de conclusies wordt ingestemd.
Het college heeft in zijn reactie een paar opmerkingen gemaakt die enig commentaar behoeven.
Op de eerste bladzij schrijft het college over de ruimtelijke opgave van Houten Vinex en stelt:
Het grond(prijs)beleid is daar een integraal onderdeel van en is als zodanig weliswaar nooit in een
aparte nota vastgelegd, maar wel degelijk expliciet als kader door de raad vastgesteld.
Cruciaal bij dit punt is de vraag wat is een beleidskader? Het is inderdaad zo dat de gemeenteraad de
grondprijzen heeft vastgesteld. De verbinding tussen de vastgestelde prijzen en de gekozen wijze van
indexering enerzijds en de daarmee te bereiken doelen anderzijds lijkt echter niet voor de raad inzichtelijk
te zijn gemaakt. Mede doordat een overstijgend kader voor het grondbeleid ontbreekt wordt
de betekenis van de gekozen grondprijzen voor het beleid niet duidelijk 6 . Dat het college erop wijst dat
de raad de grondprijzen heeft vastgesteld is dus terecht, maar de vraag die blijft is of de raad expliciet
over het beleid achter die prijzen heeft besloten?
Het is duidelijk, en in de reactie van het college staat dat ook min of meer, dat voor zover er al sprake
is van een beleidskader voor het grondprijsbeleid het kader in ieder geval niet helder en transparant is.
En dus is het voor de raad moeilijk daarmee zijn controlerende functie in voldoende mate te vervullen,
terwijl dat wel een belangrijke rol is van een beleidskader.
Naar aanleiding van de reactie van het college is nog een screening uitgevoerd op een aantal door het
college kaderstellend genoemde stukken. In die stukken zijn weinig passages over grondprijzen te
vinden en over grondprijsbeleid nog minder. Er zijn dus geen inhoudelijke argumenten om de betreffende
conclusie aan te passen.
Op bladzij 3 schrijft het college bij de inleiding op onze conclusies:
Overigens merken wij daarbij op, dat de door u geformuleerde conclusies niet in alle opzichten goed
aansluiten bij het (in onze ogen evenwichtige) beeld dat in het rapport van RIGO wordt geschetst. Wij
missen een inhoudelijke onderbouwing bij deze discrepantie.
De rekenkamercommissie heeft haar conclusies en aanbevelingen uiteraard besproken met de onderzoekers
van het RIGO. Daarbij is geconstateerd dat de geformuleerde conclusies overeen komen met
de resultaten van het onderzoek. Vervolgens is in de expertmeting de vraag aan de orde geweest:
"Komen de resultaten van het onderzoek voldoende en helder in de conclusies tot uitdrukking?" Die
vraag is door de deskundigen zonder voorbehoud, positief beantwoord.
Naar aanleiding van de bestuurlijke reactie is de vraag nogmaals expliciet aan de onderzoekers van
RIGO voorgelegd. Dat heeft slechts geleid tot een bevestiging van de voornoemde uitspraak dat de
conclusies overeenkomen met de resultaten van het onderzoek. (zie bijlage 2)
In de reactie op onze conclusies schrijft het college op bladzij 4:
Anderzijds is de raad, daar waar daadwerkelijk sprake was van afwijking van de kaders, steeds expliciet
om instemming gevraagd en was de raad derhalve in staat zijn controlerende functie uit te voeren."
In ons rapport wordt onderkend dat afwijkingen van de jaarlijkse nota grondprijzen aan de raad worden
voorgelegd. Maar een adequate uitoefening van de controlerende functie van de gemeenteraad
gaat niet zo zeer over de formele afwijkingen maar strekt zich uit over de volle breedte van het gevoerde
beleid.
6 . Zie voor inhoud Nota Grondprijsbeleid: De prijs van kwaliteit, p. 25/26, VNG, Ver. van Ontwikkelaars en Ministerie VROM,
Den Haag, april 2006.
Grondprijzen doorgrond 20

Rekenkamercommissie Houten Bijlage 1
Onderzoeksopzet Grondprijzen
Aanleiding
In Houten gaat er veel om in grondtransacties en de raad wordt daar ook over geïnformeerd. Maar in
hoeverre worden de grondprijzen die door de raad worden vastgesteld ook in de praktijk gehanteerd?
De raad wordt niet geïnformeerd over de gerealiseerde grondprijzen en daardoor is het onduidelijk of
de vastgestelde grondprijzen ook worden toegepast.
Ook de komende jaren zullen er nog veel grondtransacties plaatsvinden. Ter illustratie in 2004 was de
"omzet" van de grondexploitatie 41 miljoen en in 2005 zelfs 58 miljoen, dat is bijna 50% van de omzet
van de gemeente. Het is daarom van belang dat de raad inzicht heeft of het vastgestelde grondprijzenbeleid
ook wordt geëffectueerd.
Doelstelling
Wil de raad echt invloed kunnen uitoefenen op het grondprijzenbeleid dan zal de raad niet alleen inzicht
moeten hebben in de grondprijzen. De raad zal ook moeten weten hoe de grondprijzen tot stand
komen en wat de relatie is tussen de grondprijzen en de risico's van de grondexploitatie. Daar naast
zal de raad ook moeten weten hoe dat beleid in de praktijk wordt uitgevoerd. De rekenkamercommissie
wil met dit onderzoek vooral inzicht verschaffen in het gemeentelijke grondprijzenbeleid en tevens
de uitvoering ervan toetsen aan de praktijk. Deze doelstelling leidt tot de volgende onderzoeksvragen.
1. Hoe ziet het grondprijzenbeleid van de gemeente Houten er formeel uit?
Doel is het in kaart brengen en transparant maken van het grondprijzenbeleid. Welke doelstellingen
moeten met het grondprijzenbeleid worden gerealiseerd? Hoe komt het beleid tot stand en wordt het
geformuleerd? Wat zijn de (on)mogelijkheden om de risico's van de grondexploitaties te beheersen?
Wat is rol van het college en de gemeenteraad, hoe zijn de bevoegdheden en verantwoordelijkhedenverdeeld?
Als de raad echt invloed wil uitoefenen op het grondprijzenbeleid is het vaststellen van de
grondprijzen onvoldoende. Minstens zo belangrijk zijn de uitgangspunten en de methodiek die wordt
gehanteerd bij het vaststellen van die prijzen.
2. Hoe werkt het grondprijzenbeleid in de praktijk?
Gebruikmakend van de uitkomsten uit de vorige onderzoeksvraag, wordt gekeken hoe in de praktijk
uitvoering wordt gegeven aan het grondprijzenbeleid. Daarbij zal met name gekeken worden naar de
doeltreffendheid, worden bij transacties de juiste vastgestelde prijzen gehanteerd?
3. Wordt de raad adequaat geïnformeerd over het grondprijzenbeleid?
Enerzijds gaat het daarbij om het strategische niveau, krijgt de raad voldoende informatie om op een
juiste wijze tot een kaderstelling te komen? En anderzijds is de vraag of de raad in staat wordt gesteld
om te kunnen controleren of het grondprijzenbeleid adequaat wordt uitgevoerd. De raad kan dat alleen
maar doen als hij volledig, juist en tijdig wordt geïnformeerd over de uitvoering van het beleid. Maar
adequate informatievoorziening wil nog niet zeggen dat de raad zijn controlerende taak ook daadwerkelijk
uitoefent. Daarom zal ook worden onderzocht hoe de raad met die informatie om gaat.
Normenkader
Bij de 1 e onderzoeksvraag wordt het beleidskader in beeld gebracht. Vooralsnog wordt verondersteld
dat daarin normen staan die kunnen worden gehanteerd (of worden afgeleid) voor de beoordeling van
bevindingen in het vervolg van het onderzoek. Voor de informatievoorziening wordt de actieve informatieplicht
van het college als norm genomen.
Wijze van onderzoek
Op basis van dossieronderzoek zo nodig aangevuld met interviews met een of meer ambtelijke sleutelfiguren
zal het grondprijzenbeleid worden beschreven. Op basis van een steekproef zullen een aantal
grondtransacties in de periode 2005 en 2006 worden onderzocht. De actieve informatieplicht van
het college zal worden onderzocht aan de hand van de stukken voor de commissies en raad.
Grondprijzen doorgrond 21

Rekenkamercommissie Houten Bijlage 1
Eveneens voor de periode 2005 en 2006. Daarbij gaat het om twee aspecten.
a. Wordt de raad in de reguliere stukken in de planning- en controlcyclus adequaat geïnformeerd over
de ontwikkelingen in het grondprijzenbeleid?
b. Wordt de raad tijdig geïnformeerd bij actuele ontwikkelingen? Daarbij kan met name worden gedacht
aan grondtransacties waarin afwijkende prijzen worden gehanteerd.
Organisatie en planning
Het onderzoek zal worden uitbesteed en worden begeleid door Theo Lieverse. Het streven is het feitelijke
onderzoek nog dit jaar te starten. Vooralsnog wordt uitgegaan van een doorlooptijd van drie
maanden.
Grondprijzen doorgrond 22

Rekenkamercommissie Houten Bijlage 2
Betreft: Bestuurlijk wederhoor onderzoek grondprijsbeleid
Kenmerk: 95080
Geachte heer Pol,
Amsterdam, 11 februari 2008
Op woensdag 6 februari ontvingen wij de reactie van het college van de gemeente Houten op uw rapport
over het grondprijsbeleid. U vroeg ons om een reactie op de door het college gemaakte opmerkingen bij
het rapport, die wij u in deze brief doen toekomen.
Allereerst moet gezegd worden dat de reactie van het college op hoofdlijnen zeer positief is over het
rapport. De aanbevelingen worden alle vier overgenomen en ook met de conclusies van het onderzoek
stemt het college grotendeels in. Wel worden er enige kanttekeningen geplaatst bij het rapport en bij de
bijbehorende bestuurlijke conclusies. De belangrijkste twee zijn:
1 volgens het college wijken de conclusies af van de bevindingen in het rapport;
2 het college bestrijdt dat er geen expliciet grondprijsbeleid is vastgesteld.
Op beide punten zullen wij in het onderstaande nader ingaan.
Wat betreft het eerste punt wijst het college met name conclusie 3.1, dat het college de raad niet in
staat heeft gesteld om kaders vast te stellen, af. Op de inhoud van dat bezwaar wordt onder punt 2 ver-
der ingegaan. Vooralsnog is het van belang om op te merken dat het college bij geen van de individuele
conclusies betoogt dat deze niet in lijn zou zijn met het onderzoeksrapport. Onzes inziens stemmen de
geformuleerde conclusies overeen met de resultaten van het onderzoek. Wellicht is de reactie van het
college meer dan op de feitelijke conclusies gericht op de suggestie die sommige delen van het rapport.
Interessanter voor de discussie is het tweede punt dat het college maakt, namelijk dat er wel degelijk
expliciet een grondprijsbeleid is vastgesteld. Voor het grondprijsbeleid voor de vrije gronden is dit inder-
daad correct; in het jaarlijkse grondprijzenbesluit wordt het beleid aan de raad voorgelegd. Zoals het
college zelf al erkent is dit besluit echter voor slechts een klein deel van de gronden in Houten van be-
lang.
Rekenkamercommissie Houten
T.a.v. dhr. O. Pol
Postbus 30
3990 DA Houten
De grondprijzen voor de overige gronden zijn vastgesteld bij het sluiten van de bouwclaimovereenkom-
sten voor Houten-VINEX. Het college geeft in de reactie een beknopt overzicht van de toentertijd geno-
Grondprijzen doorgrond 23

Rekenkamercommissie Houten Bijlage 2
men besluiten. Terecht merkt het college op dat bij de besluiten ook de grondprijzen door de raad zijn
vastgesteld.
Cruciaal bij dit punt is de vraag wat is beleid? Het is onzes inziens inderdaad correct dat de gemeente-
raad de grondprijzen heeft vastgesteld. De verbinding tussen de vastgestelde prijzen en de gekozen wijze
van indexering enerzijds en de daarmee te bereiken doelen anderzijds lijkt echter niet voor de raad in-
zichtelijk te zijn gemaakt. Mede doordat een overstijgend kader voor het grondbeleid ontbreekt wordt de
betekenis van de gekozen grondprijzen voor het beleid niet duidelijk. Dat het college erop wijst dat de
raad de grondprijzen heeft vastgesteld is dus volkomen terecht, maar het is de vraag of de raad expliciet
over het beleid achter die prijzen heeft besloten.
Een voorbeeld (dat niet als meer dan een voorbeeld moet worden behandeld) kan dit wellicht verduide-
lijken. In de reactie (p. 5) schrijft het college dat de residuele grondwaardeberekening bij kwaliteitsver-
hoging van de woning kan leiden tot een lagere grondopbrengst, hetgeen feitelijk gezien juist is. Deze
uitspraak wekt echter, in het licht van de keuze voor de grondquotemethode 7 , de suggestie dat voor de
gemeente Houten het financieel resultaat belangrijker is dan het kwaliteitsniveau. Het komt ons voor dat
dergelijke implicaties van de keuze voor een bepaalde wijze van grondprijsbepaling de instemming van
de gemeenteraad behoeft. Daarmee is niet gezegd dat deze besluiten stuk voor stuk aan de raad moeten
worden voorgelegd; bij afwezigheid van een breder perspectief op het grondbeleid ontbreekt echter een
algemene richtlijn voor de gemeentelijke beleidskeuzes.
Wij hopen met deze brief het een en ander duidelijker gemaakt te hebben. Mocht u nog vragen hebben,
dan kunt u altijd contact met ons opnemen.
Met vriendelijke groet, mede namens mijn collega Geurt Keers,
Jan Scheele-Goedhart
RIGO Research en Advies BV
7 Waar ook andere dan genoemde redenen aan ten grondslag liggen.
Grondprijzen doorgrond 24

Rekenkamercommissie Houten
Deel II
Onderzoeksrapport RIGO
Grondprijzen doorgrond 25

Grondprijsbeleid Houten
Hoofdrapport
In opdracht van
Rekenkamercommissie Houten
drs. Geurt Keers
ir. Jan Scheele-Goedhart
December 2007
Rapportnummer: 95080
RIGO Research en Advies BV
De Ruyterkade 139
1011 AC Amsterdam
telefoon 020 522 11 11
telefax 020 627 68 40
http://www.rigo.nl

Inhoudsopgave
Inleiding 1
GEMEENTELIJK GRONDPRIJSBELEID RELEVANT VOOR DE RAAD 1
ONDERZOEKSVRAGEN EN OPBOUW RAPPORTAGE 2
Grondprijsbeleid en de raad 5
VRAGEN OVER HET GRONDPRIJSBELEID 5
DOELSTELLINGEN 5
INHOUD GRONDPRIJSBELEID 6
VORM VAN GRONDBELEID EN GRONDPRIJSBELEID 11
GRONDPRIJSAFSPRAKEN IN BOUWCLAIMOVEREENKOMSTEN 12
RISCOBEHEERSING MET GRONDPRIJSBELEID 15
ROL VAN COLLEGE EN RAAD 19
Grondprijsbeleid in de praktijk 21
JUISTE VASTGESTELDE PRIJZEN GEHANTEERD? 21
GRONDUITGIFTE BINNEN BOUWCLAIMOVEREENKOMSTEN 22
UITGIFTE VAN VRIJE GRONDEN 25
VERGELIJKING BOUWCLAIMS MET GRONDPRIJSBELEID 27
CONCLUSIES GRONDPRIJSBELEID EN PRAKTIJK 27
Grondprijsbeleid en de gemeenteraad 30
VRAGEN INFORMATIE GRONDPRIJSBELEID VOOR DE RAAD 30
ALGEMEEN: DELEGATIEREGELING GEMEENTE HOUTEN 30
NOTA GRONDPRIJZEN 31
BOUWCLAIMOVEREENKOMSTEN 31
UITVOERING GRONDPRIJSBELEID EN GRONDTRANSACTIES 33
R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s
B V

AFWIJKINGEN VAN HET GRONDPRIJSBELEID 33
INFORMATIE VOOR CONTROLE IN DE JAARREKENING 34
CONCLUSIE: INFORMATIEVOORZIENING EN CONTROLE RAAD 34
Bijlage: Gebruikte bronnen 36
R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s
B V

Inleiding
Gemeentelijk grondprijsbeleid relevant voor de raad
In de gemeente Houten zijn de gemeentelijke grondtransacties omvangrijk. In
2004 was de omzet van de grondexploitaties € 41 miljoen en in 2005 zelfs € 58
miljoen, bijna 50% van de omzet van de gemeente als geheel.
Het grondprijsbeleid van de gemeente is om meerdere redenen van belang voor
de gemeenteraad.
Prijsstelling van bouwgrond is van belang om de marktwaarde van de grond te
kunnen realiseren waarmee de gemaakte grondproductiekosten worden gedekt
(beheersing grondexploitatie). Er kunnen met bepaalde plannen mogelijk
winsten worden gerealiseerd die kunnen worden gebruikt om plannen met ver-
liezen op de grondexploitatie toch uit te voeren (verevening tussen plannen).
Grondprijsbeleid is ook van belang om bepaalde functies in de gemeente te
kunnen realiseren, als de gemeente dat wil. Om sociale huurwoningbouw be-
taalbaar te houden voor de doelgroep is een lage grondprijs nodig. Dat geldt
ook voor starters in de koopsector.
Om dergelijke functies te kunnen faciliteren met het grondprijsbeleid is goed
koopmanschap nodig, ook voor bouwgronden voor functies met grotere financië-
le draagkracht. Wat is een passende ‘lage grondprijs’ voor sociale huurwoningen
als de ene gemeente voor eenzelfde kavel € 9.000 vraagt en een andere ge-
meente € 25.000?
Voor bedrijvigheid is grondprijsbeleid ook relevant. Laat het grondprijsbeleid
ook toe dat er betaalbare huisvesting voor startende bedrijven of andere
‘broedplaatsen’ kan worden gerealiseerd? Is het grondprijsbeleid voor winkels
wel voldoende gedifferentieerd om ook kleinere winkels met minder draag-
kracht dan veel grote ketens een kans in een winkelcentrum te geven?
Kortom, voor diverse functies en doelgroepen is het grondprijsbeleid van de
gemeente Houten van belang. Dat geldt ook voor de financiële huishouding van
de gemeente zelf. Het grondprijsbeleid, en het actieve gemeentelijke grondbe-
leid in algemene zin, kan immers voor extra inkomsten in de gemeentekas zor-
gen.
Daar staan risico’s van gemeentelijke investeringen en de markt tegenover.
Maar ook daarvoor is grondprijsbeleid van belang als één van de instrumenten
R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s
B V
1

voor risicobeheersing. Grondprijzen staan echter onder grote invloed van
marktontwikkelingen (rente, inkomensontwikkeling, economische groei enz.),
die de sturingsmogelijkheden van gemeentelijk grondprijsbeleid op hun beurt
aanzienlijk inperken.
Onderzoeksvragen en opbouw rapportage
Voor het uitoefenen van invloed op het grondprijsbeleid zal de gemeenteraad
van Houten inzicht moeten hebben in hoe de grondprijzen tot stand komen en
wat de relatie is tussen de grondprijzen en de risico's van de grondexploitatie.
De gemeenteraad wordt over het grondprijsbeleid geïnformeerd. Maar, zo
vraagt de Rekenkamercommissie van de gemeente Houten zich af, in hoeverre
worden de grondprijzen die door de gemeente worden vastgesteld ook in de
praktijk door de gemeente gehanteerd?
De gemeenteraad wordt niet geïnformeerd over de gerealiseerde grondprijzen
en daardoor is het onduidelijk of de grondprijzen volgens het grondprijsbeleid
ook worden toegepast. De Rekenkamercommissie vindt het daarom van belang
dat de raad inzicht heeft of het grondprijsbeleid ook wordt geëffectueerd.
De Rekenkamercommissie van de gemeente Houten wil in dit kader een onder-
zoek doen dat inzicht verschaft in het gemeentelijk grondprijsbeleid en de uit-
voering ervan in de praktijk. Met het onderzoek wil de Rekenkamercommissie
‘bestuurlijk’ terugkijken, waarbij de rol van de raad invalshoek is (hoe is het
beleid gevoerd, wat was de rol van de raad, welke mogelijkheden heeft de raad
gehad en hoe heeft de raad gehandeld?). Het grondprijsbeleid in de afgelopen
jaren wordt in de raad verschillend beleefd. Met de terugblik kan het feitelijk
gevoerde grondprijsbeleid door de raad onderbouwd worden geëvalueerd. De
Rekenkamercommissie wil de terugblik tevens gebruiken voor leermomenten
voor de raad aangaande de kaderstelling en controle van het toekomstige
grondprijsbeleid. De bouwopgave van Houten zal de komende jaren op een
lager niveau liggen dan in de VINEX-periode 1995-2005 of de jaren daarvoor.
Maar dat maakt het onderzoek niet minder relevant.
De Rekenkamercommissie heeft RIGO Research en Advies gevraagd dit onder-
zoek uit te voeren.
Het onderzoek betreft een drietal onderzoeksvragen:
1 Hoe ziet het grondprijsbeleid van de gemeente Houten er formeel uit?
2 Hoe werkt het grondprijsbeleid in de praktijk?
3 Wordt de raad adequaat geïnformeerd over het grondprijsbeleid?
Deze vragen zijn met behulp van dossieronderzoek en enkele interviews met
betrokken ambtenaren beantwoord.
Dit hoofdrapport geeft de conclusies op hoofdlijnen per deelvraag. Daarnaast
wordt de informatievoorziening aan de raad beschreven en nagegaan wat de
raad met de verkregen informatie heeft gedaan.
R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s
B V
2

In een vertrouwelijk bijlagenrapport is het grondprijsbeleid beschreven en
wordt een vijftiental cases van gronduitgifte onderzocht; komen deze uitgifte-
prijzen overeen met het grondprijsbeleid en wat zijn redenen voor eventuele
verschillen?
Begeleiding en ondersteuning
Het onderzoek is in nauwe samenwerking met de Rekenkamercommissie uitge-
voerd. RIGO dankt de leden voor hun bijdragen: O. Pol (voorzitter), T. Lieverse
(secretaris), mw. Y. Rietveld-Hessing, mw. E.C.F. Timmermans-Venema, A.
Mouahbi, mw. M. de Beer en mw. J.C.M. de Boer (extern lid).
RIGO wil ook een woord van dank richten aan de gemeentelijke organisatie;
H.S. den Bieman, directeur gemeente Houten en Mw. E.M. van Ittersum, hoofd
afdeling Projectontwikkeling gemeente Houten, die bereidwillig hebben mee-
gewerkt aan enkele gesprekken en mw. L. van Lievenoogen en mw. A. Koolmees
die snel documenten en dossierstukken beschikbaar hebben gesteld.
R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s
B V
3
Nieuwbouw in Houten Centrum

Grondprijsbeleid en de raad
Vragen over het grondprijsbeleid
Doelstellingen
Doel van de eerste vraag is het in kaart brengen en transparant maken van het
grondprijsbeleid van de gemeente Houten. Daarbij worden de volgende deel-
vragen gesteld:
• Welke doelstellingen moeten met het grondprijsbeleid worden gereali-
seerd?
• Hoe komt het beleid tot stand en hoe wordt het geformuleerd?
• Wat zijn de uitgangspunten en de methodiek die worden gehanteerd bij
het vaststellen van de grondprijzen?
• Wat zijn de (on)mogelijkheden om de risico's van de grondexploitaties te
beheersen via het grondprijsbeleid?
• Wat is de rol van het college en de gemeenteraad, hoe zijn de bevoegdhe-
den en verantwoordelijkheden verdeeld?
Op basis van verricht dossieronderzoek aangevuld met twee interviews met
betrokken ambtenaren wordt het grondprijsbeleid van de gemeente Houten
beschreven.
• Welke doelstellingen moeten met het grondprijsbeleid worden gereali-
seerd?
Jaarlijks wordt de nota Grondprijzen van de gemeente Houten gemaakt.
In de nota Grondprijzen 2005 van 21 december 2004 en in de nota Grondprijzen
2006 van december 2005 worden geen woorden gewijd aan doelstellingen van
grondprijsbeleid.
In de paragraaf grondbeleid in de Begroting 2006 is hier ook weinig expliciet
gemaakt over doelstellingen van het gemeentelijk grondprijsbeleid.
R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s
B V
5

Er zijn algemene doelen geformuleerd, zoals in de Jaarrekening 2004. 8
Het beleidsveld grondexploitatie wordt als volgt omschreven:
• “Het actief (doen) realiseren van (globale bestemmingsplannen).
• Verwerving, bewerking en uitgifte van gronden ten behoeve van de bouw
van woningen en bedrijven en het inrichten van de openbare ruimte en het
realiseren van infrastructurele werken in een plangebied.
• Het uitvoeren van promotie en acquisitie ten behoeve van het verkrijgen
van bedrijfsvestigingen.”
Twee beleidsdoelen zijn voor het grondbeleid gesteld:
a. “Het door middel van exploiteren van bouwgrond zekerstellen van een
voortvarende ontwikkeling van de uitbreidings- en inbreidingsgebieden ge-
richt op groei van de gemeente als woon-, werk-, en leefstad.
b. Het financieel zeker stellen van die groei door onder andere een sluitende
grondexploitatie.” 9
Uit de doelstelling b) kan worden afgeleid dat het grondprijsbeleid moet zorgen
voor kostendekkende grondexploitatie.
In de praktijk wordt het positief afsluiten van grondexploitaties nagestreefd.
Vanuit de grondexploitaties worden regelmatig bijdragen aan de algemene mid-
delen van de gemeente geleverd. In de begroting komt dit minder tot uitdruk-
king dan in de jaarrekeningen.
In Zorgen voor morgen (2001) is een toezegging gedaan dat de positieve resulta-
ten van de ‘niet-VINEXlocaties’ worden overgedragen aan de algemene dienst.
Het maximale beslag op de niet-VINEXlocaties bedroeg € 8,21 miljoen. Aan deze
verplichting is in 2004 voldaan. 10
Het verwachte resultaat van de integrale grondexploitatie Houten-VINEX be-
droeg in 2005 € 27 miljoen. Daarmee wordt het tekort op het Masterplan Cen-
trum van bijna € 18 miljoen gedekt. 11
Of het grondprijsbeleid nog nadere of aanvullende doeleinden kent is niet uit de
betreffende stukken op te maken.
Inhoud grondprijsbeleid
• Hoe komt het beleid tot stand en hoe wordt het geformuleerd?
• Wat zijn de uitgangspunten en de methodiek die worden gehanteerd bij
het vaststellen van de grondprijzen?
8 Grondexploitatie, blz. 286.
9 Dezelfde omschrijving staat bijvoorbeeld ook in: gemeente Houten, Beleidsbegroting
2004 Meerjarenbegroting 2005-2007, Raadsvergadering 11 november
2003.
10 Gemeente Houten, Jaarverslag 2004, blz. 288.
11 Gemeente Houten, Jaarverslag 2005, blz. 37 en 38.
R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s
B V
6

De invulling van het grondprijsbeleid wordt door het college verricht door jaar-
lijks de grondprijzen te publiceren. De raad heeft daarvoor geen kaders gesteld.
De gemeenteraad van Houten heeft in 2003 het vaststellen van de grondprijzen
gedelegeerd aan het college en heeft dit in 2006 herbevestigd. 12 Na de dualise-
ring van het gemeentebestuur hoort het vaststellen van de grondprijzen bij de
taken die normaal door het college worden uitgevoerd.
Jaarlijks informeert het college de raad over welke grondprijzen te hanteren in
een komend kalenderjaar. Dit is de nota ‘Grondprijzen’, die sinds 1998 jaar-
lijks uitgebracht wordt door de gemeente. In dit onderzoek zijn met name de
documenten Grondprijzen 2006 en Grondprijzen 2005 bestudeerd. 13 Tot 2001
werd deze nota door de raad vastgesteld. Vanaf 2001 stelt het college het
grondprijsbeleid vast. Met de nota grondprijzen wordt de raad hierover geïn-
formeerd (zie verder paragraaf 2.7).
Grondprijsbeleid in hoofdlijn
In het algemeen wordt het grondprijsbeleid voor 2005 en 2006 summier be-
schreven en is er weinig toelichting op de uitgangspunten en de methodiek van
grondprijsvaststelling.
Belangrijk uitgangspunt is: bij uitgifte van bouwrijpe grond door de
gemeente Houten wordt de marktwaarde gevraagd. 14 De marktwaarde
van een m2 bouwgrond verschilt tussen uitgiftecategorieën zoals woningbouw
en kantoren en ook bij functies met weinig (economische)
draagkracht, zoals sportvelden.
De grondprijsnota’s borduren op elkaar voort. Vastgestelde grondprijzen
voor 2005 worden voor 2006 aangepast aan marktontwikkelingen:
“Het onderscheid tussen de categorie woningbouw en de categorie kantoren en
bedrijven, bijzondere doeleinden en diversen is gemaakt in verband met het
verschil in economische c.q. marktontwikkeling.
De basis voor de berekening van prijzen van nieuw uit te geven bouwgrond
vormt de algemene kostenontwikkeling in de bouwwereld, welke in de grond-
prijzen wordt doorberekend. Het Bureau Documentatie Bouwwezen berekent
maandelijks indexcijfers voor de ontwikkeling van de bouwkosten waarbij
wordt uitgegaan van een pakket van vaststaande hoeveelheden materiaal,
manuren en indirecte kosten. Deze zogenaamde ‘BDB-index’ is een graadmeter
voor het vaststellen van het kostenstijgingspercentage en komt naar huidige
inzichten uit op gemiddeld 1% voor 2006.
12
Delegatiestatuut gemeente Houten 2003, 27 mei 2003; Delegatiestatuut
gemeente Houten, 19 december 2006.
13
Gemeente Houten, Grondprijzen 2005, 21 december 2004; Grondprijzen
2006, 20 december 2005.
14
De prijs van bouwgrond die op de vrije markt tussen aanbieders en vragers
van bouwgrond tot stand komt. Dit is ook in lijn met Europese regelgeving.
R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s
B V
7

Voorgesteld wordt om conform de BDB-index een kostenstijgingspercentage van
1% te hanteren als algemeen uitgangspunt voor de aanpassing van de grondprij-
zen 2006 voor wat betreft: woningbouw, bedrijventerrein de Meerpaal, bijzon-
dere doeleinden, Overhoeken.”
In de nota Grondprijzen 2006 is door het college ook een beleidsverandering
doorgevoerd:
“Voorgesteld wordt huurprijzen ingeval van de (tijdelijke) verhuur van grond
vanaf 2006 ook op te nemen in het grondprijzenbesluit.”
Afwijkingsmogelijkheden van gestelde grondprijzen
Onduidelijk in de nota Grondprijzen 2005 en Grondprijzen 2006 is in hoeverre
de grondprijzen in de grondprijsnota ook vastliggen voor gronduitgiften in het
betreffende jaar, of dat er voor het college sprake kan zijn van een onderhan-
delingmarge met de aspirant koper van de bouwgrond.
Voor gronduitgifte aan kantoren en bedrijven wordt een prijsniveau met onder-
handelingsmarge gehanteerd. Dit staat echter niet in de grondprijsnota, maar in
het Jaarverslag 2005 (blz. 40). Volgens ambtelijke bron geldt deze afwijkings-
mogelijkheid alleen voor kantoren en bedrijven.
Bij grotere afwijkingen of afwijkingen van de vastgestelde grondprijzen voor
andere functies is goedkeuring van de raad nodig.
Grondprijs per uitgiftecategorie
De marktwaarde van bouwgrond verschilt, zoals gezegd, per type uitgiftecate-
gorie, type markt. In de nota Grondprijzen 2005 en Grondprijzen 2006 worden
de grondprijzen voor de volgende categorieën in gronduitgifte bepaald:
1 Woningbouw, naar projectmatig voor de markt (koop en huur) en sociale
woningbouw (huur en koop)
2 Kantoren en bedrijventerreinen
3 Bijzondere doeleinden naar bebouwd (maatschappelijke functies als biblio-
theek en scholen) en onbebouwd (zoals veldsporten)
4 Diversen: commerciële functies bebouwd en onbebouwd
5 Verhuur commerciële standplaatsen, terrassen en bouwplaatsen
Voor de meeste categorieën zijn de uitgangspunten en wijze van grondprijsbe-
rekening in de grondprijzennota’s 2005 en 2006 niet duidelijk.
Bij woningbouw wordt voor de bepaling van de grondprijs een grondquote-
systeem gehanteerd (zie bijlage 1). Daarbij gaat de gemeente uit van een stan-
daardwoning. De grondprijs is een bepaald percentage van de koopprijs
(V.O.N.) van de woning. Bij hogere woningprijzen is de grondquote doorgaans
R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s
B V
8

hoger. Dit systeem is rond 1999 ingevoerd, en daarna nader verfijnd met meer
prijsklassen en door ook een relatie te leggen met kavelgrootte. 15
Voor de duurste categorie vrijesectorwoningbouw is een minimumgrondprijs
aangegeven.
Voor kantoren wordt een vaste grondprijs per m² gehanteerd, afhankelijk van
de kwaliteit van de locatie. Dat geldt ook voor bedrijven. Voor bijzondere
doeleinden en commerciële voorzieningen worden ook vaste grondprijzen per
m2 gegeven.
Voor een nieuwe categorie verhuur van grond als bouwplaats wordt in de grond-
prijsnota 2006 de huurprijs bepaald met behulp van de referentiemethode
(welke prijs wordt er elders in de regio voor vergelijkbare objecten gevraagd?).
Bij de toepassing van de grondprijzen uit de nota zijn er zoals gezegd alleen
voor kantoor- en bedrijfsbestemmingen/locaties marges voor onderhandeling
met de grondkoper.
Voor bijzondere woonfuncties (huisvesting ouderen en jongeren, maatschappe-
lijk gebonden eigendom, specifieke projecten en nieuwe woonvormen), Castel-
lum en eerstelijnsgezondheidszorg worden apart grondprijzen per geval vastge-
steld. Dat geldt ook voor privatisering van sportverenigingen en winkels.
Voor winkels gelden aparte procedures om de grondprijs vast te stellen. Voor
bouwgrond voor winkels is het, volgens ambtelijke bron, lastig grondprijzen vast
te stellen. Dit vereist specifieke deskundigheid, die de gemeente inhuurt als het
aan de orde is. Het is locatiespecifiek maatwerk.
Voor grondprijzen voor parkeren (garages op maaiveld of ondergronds) is er
volgens ambtelijke bron, ook sprake van maatwerk per geval.
Kavels voor particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw komen niet veel
voor. Recent zijn er enkele kavels door de gemeente aangeboden. De kavelprijs
komt tot stand door een bod van de koper bij inschrijving; de minimumprijs per
m2 is de prijs per m2 voor dure, ‘overige’ vrijesectorwoningen.
15 Het grondquotesysteem is overigens omstreden, omdat het kwaliteitstoevoeging
tijdens de planontwikkeling van koopwoningen afremt. Als er bijvoorbeeld een
dakterras wordt toegevoegd leidt dat tot hogere bouwkosten en een hogere VONprijs.
Door de grondquote stijgt ook de grondprijs als gevolg van het toevoegen van een
woningkwaliteit bij eenzelfde woning. De koper kan beter een dergelijke toevoeging
na de verkoop laten uitvoeren. Want dan hoeft over de bouwkosten daarvan niet ook
nog eens een ‘deel’ grondprijs te worden betaald. In 2001 is er een convenant Gemeentelijk
grondprijsbeleid voor projectmatige koopwoningen afgesloten tussen het
rijk (VROM), VNG, NEPROM en NVB. Dit convenant beoogt dat gemeenten de
grondprijsbepaling met die vorm van grondquote niet meer toepassen. Het bezwaar
tegen het grondquotesysteem wordt in Houten overigens ondervangen door de grondquote
te baseren op de prijs voor een ‘standaardwoning’; bepaalde kwaliteitsverbeteringen
en meerwerk leiden in dat geval niet tot een hogere grondprijs.
R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s
B V
9

Jaarlijkse aanpassing grondprijzen
Voor aanpassing van de grondprijzen, bijvoorbeeld voor 2006, wordt in veel
gevallen de BDB-index gebruikt. Deze index geeft de ontwikkeling van de bouw-
kosten weer. Zowel voor 2005 als voor 2006 betekende de indexering met de
BDB-index een stijging van de grondprijzen met ongeveer 1%. Gezien de vraag-
aanbodverhoudingen op de kantorenmarkt is niet altijd een indexering gebruikt.
Volkshuisvestingfonds
Voor marktsectorwoningen wordt van de grondopbrengst administratief een
bedrag van € 908 per woning afgezonderd voor het Volkshuisvestingsfonds. Het
Volkshuisvestingfonds is in 1998 ingesteld om betaalbare sociale woningbouw te
R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s
B V
10
kunnen realiseren tegen gewenste kwaliteit van woning en woonomgeving.
Anti-speculatiebeding bij alle koopwoningen
Bij alle koopwoningen wordt bij gemeentelijke gronduitgifte een anti-
speculatiebeding gehanteerd.
Afhankelijk van de financieringscategorie is het een meer of minder 'zware'
bepaling, zo blijkt uit cases (zie hoofdstuk 3).
Voor woningen met een V.O.N.-prijs van maximaal €214.179 betekende dat, dat
de koper verplicht is de woning ten minste één jaar zelf te bewonen. De koper
dient de woning binnen twee maanden na oplevering te betrekken. Wordt de
woning binnen één jaar toch verkocht, dan dient de eerste koper een boete ter
hoogte van de oorspronkelijke V.O.N.-prijs te voldoen.
Na het eerste jaar is het toegestaan de woning te verkopen, maar dient de ko-
per een deel van de verkoopwinst aan de gemeente af te dragen. Het uitgangs-
punt voor deze compensatie is het verschil tussen de door de gemeente gereali-
seerde gronduitgifteprijs en de uitgifteprijs voor een woning met de door de
eerste koper gerealiseerde verkoopprijs. In het tweede tot en met vijfde jaar
moet van dit verschil respectievelijk 100%, 80%, 60% en 40% aan de gemeente
betaald worden. Na vijf jaar bewoning vervalt het anti-speculatiebeding.
Voor woningen met een V.O.N.-prijs hoger dan €214.179, maar maximaal
€345.545 geldt alleen het eerste deel van bovenstaand anti-speculatiebeding.
Bij woningen in deze prijsklasse vervalt het beding nadat de eerste koper de
woning één jaar bewoond heeft.
Het anti-speculatiebeding wordt, volgens ambtelijke bron, een enkele keer per
maand toegepast. De opbrengsten gaan naar het Volkshuisvestingfonds, zoals
beoogd.

Vorm van grondbeleid en grondprijsbeleid
R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s
B V
11
Beperkte reikwijdte nota grondprijzen tot ‘vrije gronden’
Het grondprijsbeleid, zoals hierboven beschreven, heeft alleen betrekking op de
zogenaamde ‘vrije gronden’. Dat zijn de (bouw)gronden waarover de gemeente
nog geen contractuele afspraken heeft gemaakt met projectontwikkelaars.
Buiten deze gronden is het beleid impliciet al vastgelegd in afspraken met ont-
wikkelaars.
De nota grondprijzen heeft in die zin beperkte werking, omdat er in Houten
veel gronden zijn waar contractuele afspraken zijn gemaakt. Die afspraken
betreffen vooral Houten-VINEX waar de meeste nieuwbouw in de gemeente is
en wordt gepleegd.
Daarbij is een onderscheid te maken naar afspraken met:
• een bouwclaimovereenkomst, circa 85% van de gronden in Houten-VINEX,
en
• zelfrealisatie door ontwikkelaars met een grondexploitatieovereenkomst,
circa 15% van Houten-VINEX.
Deze vormen worden in het kader op de volgende bladzijde nader toegelicht
(zie ook tabel 2-1).
In de bouwclaimovereenkomsten tussen gemeente en ontwikkelaars zijn ook
toekomstige uitgifteprijzen vastgesteld. Voor de bouwclaimovereenkomst geldt
dat de overeengekomen uitgifteprijs normerend is. De gemeente heeft, volgens
ambtelijke bron, bij het aangaan van een bouwclaimovereenkomst het gemeen-
telijk grondprijsbeleid wel gebruikt.
Tabel 2-1 Vorm van grondbeleid en toepassing van grondprijsbeleid
Vorm grondbeleid en
gronduitgifte in een jaar
Gemeentelijk grondprijsbe-
leid van toepassing
In Houten
1 Actief Ja Beperkt tot kleinere
1a Actief maar met bouw-
claim
Ja of andere afspraak. Betreft
vaak afspraak over grondprijzen
in meerdere jaren.
2 PPS (joint venture) Ja of andere afspraak. Betreft
3 Passief grondbeleid, zelfre-
alisatie door de grondeige-
naar
vaak afspraak over grondprijzen
in meerdere jaren.
Niet van toepassing of bepaalde
afspraak. Bij een overeenkomst
kan er een afspraak zijn over
grondprijzen in meerdere jaren.
locaties buiten Houten-
VINEX
Ongeveer 85% van Hou-
ten-VINEX
Niet van toepassing in
Houten
Ongeveer 15% van Hou-
ten-VINEX

R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s
B V
12
Vormen van grondbeleid en gemeentelijk grondprijsbeleid
1) Het grondprijsbeleid heeft doorgaans betrekking op bouwgrond die in eigendom is van de
gemeente en door de gemeente wordt uitgegeven. Het prijsbeleid hoort in beginsel bij actief
gemeentelijk grondbeleid, dus met gemeentelijke gronduitgifte verkoop en/of erfpacht).
1a) Bij een bouwclaimovereenkomst is er ook sprake van actief gemeentelijk grondbeleid
met gemeentelijke gronduitgifte. Hierbij was de ruwe grond oorspronkelijk echter van een
ontwikkelaar. De gemeente heeft deze grond verkregen met toekennen van bouwrechten aan
de ontwikkelaar - het bouwclaimmodel. Bij de overeenkomst kan het gemeentelijk grond-
prijsbeleid bij de afspraken (samenwerkingsovereenkomst) over de gronduitgifte over meer-
dere jaren richtsnoer zijn. Afwijkende afspraken kunnen resultaat van onderhandeling zijn.
Ook kunnen grondprijzen afwijken van het recentere gemeentelijk grondprijsbeleid, dat kan
zijn veranderd, afwijkend van de afspraken over aanpassing van grondprijzen in de bouwclai-
movereenkomst.
2) Bij een PPS-overeenkomst zijn de grondprijsafspraken tussen gemeente en ontwikkelaar
vergelijkbaar met het bouwclaimmodel.
3) Bij particuliere grondexploitatie (zelfrealisatie) voert de grondeigenaar zelf de grondex-
ploitatie uit en verkoopt de gronden. Het grondprijsbeleid van de gemeente is niet van toe-
passing. In verband met kostenverhaal door gemeente wordt bij zelfrealisatie door een priva-
te partij doorgaans een exploitatieovereenkomst tussen gemeente en marktpartij gesloten.
Bij een exploitatieoverkomst kan er een afspraak zijn over grondprijzen over meerdere jaren.
bijvoorbeeld voor sociale huurwoningen, of over een bijdrage aan de gemeente, naast verhaal
van kosten die de gemeente maakt voor betreffende gronden (bovenwijkse voorzieningen).
Grondprijsafspraken in bouwclaimovereenkomsten
Veel grondprijsbeleid is al vastgelegd
In de jaren 1995-1998 is het grondprijsbeleid van Houten in feite voor het me-
rendeel bepaald en voor de jaren tot en met realisatie van Houten-VINEX (2010)
zo goed als vastgelegd. Dit is echter niet uitdrukkelijk als beleid vastgesteld,
maar het beleid is impliciet vastgelegd doordat de grondprijzen zijn vastge-
steld. Bij de bouwclaimovereenkomst zijn voor de verschillende functies en
diverse segmenten daarbinnen de grondprijzen bepaald, waarbij is overeenge-
komen op welke wijze de grondprijzen worden aangepast als de feitelijke
gronduitgifte pas bijvoorbeeld één, drie of tien jaar later plaats zal vinden. Die
afspraken lopen door tot op de dag van vandaag en nog in de komende jaren
totdat Houten-VINEX is gerealiseerd.
Hieronder worden verschillende overeenkomsten kort weergegeven. In hoofd-
stuk 3 wordt bezien in hoeverre die afspraken zich verhouden tot de praktijk,
de gerealiseerde grondprijzen.

Bouwclaim Houten-VINEX-West
Voor de westzijde van Houten-VINEX is één grote overeenkomst gesloten. Deze
overeenkomst dateert oorspronkelijk van 1997 en is in 2000, naar aanleiding van
de herziening van de uitgangspunten voor Houten-VINEX, aangepast. Contract-
partij van de gemeente in deze overeenkomst is het Consortium Houten-VINEX,
R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s
B V
13
waarin onder andere Bouwfonds en ABN Amro participeren.
In deze overeenkomst krijgt het consortium het recht op realisatie van mini-
maal 3.200 en maximaal 3.290 woningen. Ook mag het consortium in het nieu-
we centrum – Houten-Castellum – 6.000 m² BVO winkels realiseren en 1.500 m²
overige commerciële voorzieningen. Buiten Castellum mag nog 12.000 m² BVO
commerciële voorzieningen gerealiseerd worden.
In de overeenkomst zijn uitgifteprijzen afgesproken. De prijzen worden vanaf
1997 jaarlijks geïndexeerd met de BDB-index. Naast deze kavelprijzen moet per
vrijesectorwoning een bedrag in het volkshuisvestingsfonds gestort worden.
De overeenkomst is in 2000 herzien. In de herziene overeenkomst werkt de
gemeente niet langer met vaste prijzen per m², maar worden grondquotes vast-
gelegd. 16 Doordat gewerkt wordt met grondquotes, volgt de prijsontwikkeling
van de grond automatisch die van de daarop te bouwen woningen.
Houten-Castellum-Oost
Voor de oostzijde van het centrum Castellum is een realisatieovereenkomst
afgesloten met Rotij projectontwikkeling. Rotij is in bezit van een groot deel
van de gronden in VINEX-Oost. In de overeenkomst is afgesproken dat Rotij in
Castellum-Oost 317 woningen zal realiseren, waarvan 95 in de sociale huursec-
tor. Ook krijgt Rotij het recht op de ontwikkeling van 10.000 m² BVO kantoor-
ruimte in het gebied.
In ruil voor medewerking aan de realisatie van het Castellum krijgt Rotij een
bouwrecht in Houten-VINEX. Afgesproken wordt dat de gemeente 10.000 m2 zal
uitgeven voor de bouw van vrijesectorwoningen; de exacte differentiatie mag
door Rotij zelf worden vastgesteld. Wel dient Rotij voor 31 december 2009 te
zijn begonnen met de daadwerkelijke bouw van het Castellum; na die datum
vervalt het bouwrecht.
16 De herziening van de overeenkomst leverde – volgens ambtelijke bron – een
forse extra opbrengst (tientallen miljoenen) op voor de grondexploitatie / gemeente.
Met deze extra inkomsten konden inmiddels hogere investeringen voor het plan Houten-VINEX
worden gedekt (zoals de aanleg van de ontsluiting naar de rijksweg,
rondweg en overige posten in de grondexploitatie) en kon een bijdrage aan het
Volkshuisvestingsfonds worden geleverd.

Houten-Castellum-West
De overeenkomst voor Houten-Castellum-West is een vervolg op de ‘grote’ sa-
menwerkingsovereenkomst Houten-VINEX-West. In die overeenkomst is afge-
sproken dat het consortium de rechten krijgt op de ontwikkeling van een deel
van Houten-Castellum. Bij de aanvullende overeenkomst van 3 februari 2006
R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s
B V
14
wordt de ontwikkeling van Castellum-West nader gespecificeerd.
Overige bouwclaimovereenkomsten
Voor de ontwikkeling van Houten-VINEX zijn diverse overeenkomsten gesloten
met diverse ontwikkelaars. Figuur 2-1 geeft een overzicht van alle uitgegeven
bouwclaims. Ook zijn er realisatieovereenkomsten gesloten met ontwikkelaars
die deelgebieden in eigen beheer wilden realiseren.
Figuur 0-1 Overzicht bouwclaims in Houten-VINEX
In een aantal overeenkomsten worden bouwclaims uitgegeven. In de overeen-
komst is meestal ook een grondtransactie opgenomen. De bouwclaim- of reali-
satieovereenkomst is in dat geval tegelijkertijd een gronduitgifteovereenkomst.
In sommige gevallen moet deze overeenkomst nog wel verder uitgewerkt wor-
den; er moet dan bijvoorbeeld nog een concreet perceel geselecteerd worden
voor uitgifte.

Overeenkomst bedrijventerrein de Meerpaal
Op 21 februari 2002 is een overeenkomst gesloten over de ontwikkeling van het
bedrijventerrein ‘de Meerpaal’. Tegenover deze verkoop van Mega Projecten
aan de gemeente geeft de gemeente in Houten-VINEX-Oost grond uit aan Mega
Projecten. Ook is in de overeenkomst bepaald dat bij een bestemmingswijziging
van de rest van het perceel ook extra grond aan Mega Projecten zal worden
uitgegeven.
R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s
B V
15
Samenwerkingsovereenkomst VINEX-Oost met MEGA en Rotij Projecten
In de bouwclaimovereenkomst voor de Meerpaal is ook bepaald dat de gemeen-
te samen met Mega en Rotij een samenwerkingsovereenkomst voor Hofstad III
en Loerik V zal sluiten. Op dezelfde datum is deze samenwerkingsovereenkomst
gesloten met Mega Projecten en Rotij Projecten. In deze overeenkomst wordt
een aantal deelplannen in Houten-VINEX in samenhang geregeld. De overeen-
komst is een uitwerking van een intentieovereenkomst die begin 2000 gesloten
is. Daarin werd bepaald dat de gemeente, Rotij en Mega samen zouden werken
aan een overeenkomst voor de ontwikkeling van de deelplannen Loerik V, Hof-
stad III en Castellum-Oost. Ook gronden voor de spoorverdubbeling waren in de
overeenkomst inbegrepen.
Uitgangspunt is dat de genoemde deelgebieden door Mega en Rotij zelf gereali-
seerd mogen worden. De gemeente stelt daarmee de realisatie van de laatste
deelgebieden van Houten-VINEX zeker. Ook koopt de gemeente twee kleine
percelen langs het spoor aan, die noodzakelijk zijn voor de spoorverdubbeling.
Verder zijn er nog twee percelen – in de deelgebieden Hofstad II en Loerik III –
die de gemeente al feitelijk in gebruik heeft, maar die bij deze overeenkomst
nog formeel worden overgedragen.
Riscobeheersing met grondprijsbeleid
• Wat zijn de (on)mogelijkheden om de risico's van de grondexploitaties te
beheersen via het grondprijsbeleid?
De deelvraag over de mogelijkheden van risicobeheersing van de grondexploita-
ties via het grondprijsbeleid wordt beknopt beantwoord op basis van bureau-
expertise en de informatie uit de relevante gemeentelijke stukken.
Als het gaat om beheersing van de grondexploitatie kan er met meer ‘knoppen’
worden gestuurd, zoals kwaliteit en fasering, ruimtegebruik en programma. Wij
beperken deze sturingsvraag in het onderzoek tot de ‘knop’ grondprijsbeleid.
Het programma (differentiatie van woningen, of mix van wonen en kantoren en
winkels) is een belangrijk sturingsinstrument op het raakvlak van grondprijsbe-
leid en kostendragers.

Tabel 2-2 Posten van de grondexploitatie (hoofdposten)
Programma en ruimtegebruik (kwaliteit) & planfasering (investeringen en opbrengsten) (tijd)
Kosten Opbrengsten (grondprijzen en subsidiebijdragen)
R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s
B V
16
Verwerving Goedkope woningbouw
Grondwerk Middeldure woningbouw
Riolering Duur woningbouw
Verharding Bijzondere (maatschappelijke) doeleinden
Groen en water Commerciële functies (winkels, kantoren, bedrij-
ven)
V&T (planvoorbereiding en toezicht uitvoering) Subsidies (rijk, provincie, EU)
Bijdrage bovenwijkse voorzieningen
Rentekosten Rentebaten
Kostenstijging Opbrengstenstijging
Totale kosten Totaal opbrengsten
Saldo kosten-opbrengsten
Sociale woningbouw heeft een lage grondprijs als gevolg van lage marktwaar-
de/opbrengstpotentie. Meer sociale woningbouw in een programma voor een
locatie betekent minder opbrengsten dan in het geval met meer vrijesectorwo-
ningen. Dat laat echter onverlet dat ook met de grondprijs van sociale huurwo-
ningen kan worden gestuurd. In de ene gemeente is de grondprijs voor een ver-
gelijkbare kavel in de sociale huursector € 9.000, in een andere gemeente €
22.000. Deze verschillen kunnen worden verklaard door verschillen in bereke-
ningswijze van de grondprijs en de beleidsmatige keuze die daaraan is gekop-
peld. Hoe wordt de onrendabele top bij sociale woningbouw bepaald en hoe
wordt deze vervolgens verdeeld tussen gemeente (grond) en corporatie (wo-
ningexploitatie)?
De marktwaarde is uitgangspunt voor het grondprijsbeleid. Dat geeft al aan dat
de sturingsruimte gering is en de invloed van de markt en marktontwikkelingen
groot. De volgende gemeentelijke instrumenten zijn evenwel van belang:
a. Goed inschatten van de marktwaarde is een sturingsinstrument (nota grond-
prijsbeleid). Afweging van het onderste uit de kan en andere beleidsaspec-
ten, zoals voortgang van woningbouw of woningkwaliteit, werkgelegenheid,
zijn hierbij ook aan de orde.
b. De prijsaanpassing van jaar tot jaar (nota grondprijsbeleid)
c. De afspraak over grondprijsaanpassing als de overeenkomst enkele jaren
voor feitelijke gronduitgifte plaatsvindt, zoals bij projectmatige woning-

ouw in de koopsector (nota grondprijsbeleid en gronduitgifte- en samen-
werkingsovereenkomsten).
De aanpassing van de grondprijzen in Houten gebeurt met BDB-index. Dit is voor
bouwkostenstijgingen een passende index. Voor V.O.N.-prijzen en grondprijzen
is deze index echter ontoereikend. De prijsontwikkeling bij vastgoed en grond is
doorgaans hoger. Dit kan betekenen dat in Houten de grondprijzen aan de lage
kant zijn gebleven (zie het kader met een rekenvoorbeeld op de volgende blad-
zijde). Dat heeft dan nadelen voor de gemeente: lagere opbrengsten dan
markttechnisch mogelijk. Maar er zijn ook voordelen aan verbonden: minder
verkooprisico voor de gemeente, snellere afzet van gronden (rentevoordeel);
meer kwaliteit in bebouwing mogelijk, en/of meer financieel voordeel bij de
bouwer en/of eerste eigenaar/gebruiker/ bewoner.
R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s
B V
17

Rekenvoorbeeld: verschillende berekeningsmethoden en indexeringen
Om de verschillende manieren van grondprijsbepaling duidelijk te maken volgt een aantal voorbeelden. Alle voorbeelden gaan uit
van een fictieve grondprijsovereenkomst gesloten in 1996, waarbij de uitgiften vervolgens in de periode 1996 – 2006 plaatsvinden.
De V.O.N.-prijsontwikkeling is gebaseerd op de NVM-woningprijsontwikkeling bestaande woningen in de NVM-regio Utrecht. Als
uitgangspunt is genomen een woning met een fictieve V.O.N.-prijs van €150.000 in 1996, met een grondprijs van € 50.000, dus een
grondquote van 33%. Ter vergelijking wordt de residuele grondwaarde gegeven; de grondwaarde wordt in dat geval berekend als de
V.O.N.-prijs minus de bouwkosten.
Voorbeeld 1: aanpassing grondprijs met BDB-index
Dit voorbeeld geeft in beginsel de wijze van indexe-
ring aan die in de bouwclaim Houten VINEX-West van
1996 is opgenomen. Als in dit voorbeeld de grondprijs
van 1996 met de BDB-index wordt aangepast zien we
in 1996-2006 een cumulatieve stijging van de grond-
prijs met circa €20.000 in 2006. De woningprijs is tot
2006 gestegen met €150.000. Bij residuele grond-
waardeberekening stijgt de grondwaarde mee met de
VON-prijs en de bouwkosten met de BDB-index, waar-
voor deze mede bedoeld is. De grondwaarde is dan
cumulatief gestegen met €120.000 tot 2006. Het
verschil tussen een grondprijs met indexering met de
BDB-index en die met residuele berekening komt in
dit rekenvoorbeeld ten goede aan de bou-
wer/ontwikkelaar. Als de V.O.N.-prijs lager is gesteld
dan haalbaar in betreffend jaar valt de waardegroei toe aan de eerste bewoner.
Voorbeeld 2: aanpassing grondprijs met grondquote
Een alternatief is de bepaling van de grondprijzen op
basis van een grondquote. In dat geval wordt afge-
sproken dat de grondprijs gelijk is aan een bepaald
deel van de V.O.N.-prijs. Dat leidt ertoe dat de prij-
zen mee stijgen met de V.O.N. prijzen. In onder-
staande figuur is het effect te zien.
In de herziening van de overeenkomst Houten VINEX-
West wordt dit systeem in een licht aangepaste vorm
gehanteerd. De prijsgrenzen van de verschillende
categorieën voor de grondprijzen worden in die over-
eenkomst geïndexeerd met de BDB-index. Dat bete-
kent dat een woning met een gelijkblijvende V.O.N.-
prijs na een aantal jaren een lagere grondquote
krijgt. Bij grondprijzen die sneller stijgen dan de BDB-
index wordt de grondquote na een aantal jaren verhoogd.
€ 350.000
€ 300.000
€ 250.000
€ 200.000
€ 150.000
€ 100.000
€ 50.000
€ 0
€ 350.000
€ 300.000
€ 250.000
€ 200.000
€ 150.000
€ 100.000
€ 50.000
€ 0
R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s
B V
18
Bouwkosten
Residuele grondwaarde
V.O.N.-prijs
Grondprijs conform BDB-index
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Bouwkosten
Residuele grondwaarde
V.O.N.-prijs
Grondprijs conform grondquote
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
€ 350.000
€ 300.000
€ 250.000
€ 200.000
€ 150.000
€ 100.000
€ 50.000
€ 0
€ 350.000
€ 300.000
€ 250.000
€ 200.000
€ 150.000
€ 100.000
€ 50.000
€ 0

Rol van college en raad
• Wat is de rol van het college en de gemeenteraad, hoe zijn de bevoegdhe-
den en verantwoordelijkheden verdeeld?
De invulling van het grondprijsbeleid wordt door het college verricht; in de
praktijk betekent dat dat het college de grondprijzen jaarlijks vaststelt. Er zijn
hier door raad of college geen beleidskaders voor vastgesteld. Het vaststellen
van de grondprijzen is sinds 2001 gedelegeerd aan het college. In Houten is
(nog) geen nota grondbeleid door de raad vastgesteld, waarin kaders voor het
vaststellen van de grondprijzen kunnen worden opgenomen. 17 Volgens regelge-
R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s
B V
19
ving (Financiële verordening gemeente Houten) had dit al wel gemoeten.
In 2001 is de bevoegdheid om de grondprijzen vast te stellen gedelegeerd aan
het college. 18 Sinds 2003 komt die bevoegdheid het college bij wet toe, in het
kader van de dualisering van het gemeentebestuur.
In 2003 is het delegatiestatuut van de gemeente Houten aangepast naar aanlei-
ding van de dualisering van het gemeentebestuur. De belangrijkste wijziging is
dat een groot deel van de bevoegdheden die in het oude delegatiestatuut door
de raad aan het college gedelegeerd waren, in de nieuwe situatie vallen onder
de wettelijke bestuursbevoegdheid van het college.
In artikel 160 van de Gemeentewet wordt de bevoegdheid tot het aangaan van
privaatrechtelijke overeenkomsten toebedeeld aan het college. Tot het oprich-
ten van coöperaties of (gezamenlijke) vennootschappen is het college slechts
bevoegd na advies van de raad en met goedkeuring van Gedeputeerde Staten.
Verder dient het college de raad over privaatrechtelijke rechtshandelingen –
zoals (ver)koop, (ver)huur of het toekennen van schadeloosstellingen – te in-
formeren. Deze informatieplicht geldt in elk geval op verzoek van de raad,
maar ook wanneer het gaat om handelingen die buiten de begroting om gaan.
De meeste handelingen in het kader van het grondprijsbeleid, zoals het uitge-
ven van grond of het vaststellen van de gronduitgifteprijs, komen krachtens dit
artikel toe aan het college. Daarbij geldt echter dat het college de raad wel
moet informeren over de transacties of besluiten die hebben plaatsgevonden.
Jaarlijks informeert het college de raad over welke grondprijzen te hanteren in
een komend kalenderjaar. Dit is de nota ‘Grondprijzen’, die sinds 1998 jaarlijks
uitgebracht wordt door de gemeente. In dit onderzoek zijn met name de docu-
17 De gemeenteraad dient de kaders voor het grondprijsbeleid in de Nota
grondbeleid uiteen te zetten: doelstellingen, uitgangspunten voor gronduitgifte (eigendom,
erfpacht e.d), grondprijsberekening, afwijkingsmogelijkheden bij gronduitgifte,
algemene gronduitgiftevoorwaarden, selectiemethoden bij gronduitgifte aan
ontwikkelaars, particuliere opdrachtgevers enzovoort. Belangrijk is ook welke kaders
voor het grondprijsbeleid worden gesteld in het geval van publiek-private samenwerking,
bouwclaimovereenkomsten e.d..
18 Delegatiestatuut gemeente Houten 2003, 27 mei 2003; Delegatiestatuut
gemeente Houten, 19 december 2006. Tussen beide statuten bestaan slechts kleine
verschillen; voor het grondprijsbeleid zijn deze in ieder geval niet van belang. Dit
komt ook door de gemeentewet dienaangaande.

menten Grondprijzen 2006 en Grondprijzen 2005 bestudeerd. 19 Tot 2003 werd
deze nota door de raad vastgesteld. In Houten is er geen breder beleidskader
R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s
B V
20
waarbinnen de door het college vastgestelde grondprijzen moeten passen.
Verkoop van gronden was in de periode 2001-2003 door de raad aan het college
gedelegeerd. Bij verkoop van grond tegen een lagere grondprijs dan door de
raad vastgesteld was er geen delegatie. 20 Ook in het duale stelsel moeten trans-
acties met van het beleid afwijkende prijzen aan de raad worden voorgelegd.
Mogelijkheden voor verandering grondprijsbeleid
Voor een mogelijk gewenst ander grondprijsbeleid is vooral een toekomstige
ontwikkeling in bijvoorbeeld Schalkwijk van belang. Daarvoor
kan de gemeenteraad nog belangrijke keuzes maken, ook voor het
grondprijsbeleid. Dat betekent meer dan het vaststellen van grondprijzen;
in het bredere kader van een nota grondbeleid kan de gemeente
met de grondprijzen de realisatie van bepaalde beleidsdoelen nastreven.
Voor Houten-VINEX (inclusief het centrumplan) ligt het beleid grotendeels
vast tot de realisatie tegen 2011. Dat vastleggen van het beleid
is impliciet medio jaren 1990 gebeurd in de bouwclaimovereenkomsten
voor Houten-VINEX. Buiten Houten-VINEX zijn de eerstkomende
jaren weinig gronduitgiften te verwachten.
(spoorverdubbeling in Houten Centrum)
19
Gemeente Houten, Grondprijzen 2005, 21 december 2004; Grondprijzen
2006, 20 december 2005.
20
Gemeente Houten, Delegatie- en mandaatstatuut, 20 april 2001.

Grondprijsbeleid in de praktijk
Juiste vastgestelde prijzen gehanteerd?
Met behulp van het beschreven grondprijsbeleid in Houten (hoofdstuk 2), wordt
gekeken hoe in de praktijk uitvoering wordt gegeven aan het grondprijsbeleid.
Bij dit onderdeel gaat het om de vraag:
R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s
B V
21
• Worden bij transacties de juiste vastgestelde prijzen gehanteerd?
Voor deze vraag is een vijftiental grondtransacties naar uitgiftecategorieën in
de periode vanaf 1995 onderzocht. De grondprijzen in de transacties zijn verge-
leken met de vastgestelde grondprijs voor het betreffende jaar voor de betref-
fende functie(s). De gronduitgifteovereenkomsten zijn daarbij bestudeerd op
nadere bepalingen die een eventuele afwijking kunnen veroorzaken en/of ver-
klaren.
De volgende (hoofd)typen van situaties bij de transacties kunnen zich voordoen:
1 In overeenstemming met de vastgestelde grondprijzen (en toegestane on-
derhandelingsmarges en gevolgde afwijkingsprocedure).
2 Afwijkend van de vastgestelde grondprijzen als gevolg van afspraken in een
voorafgaand jaar. Dit kan vooral voor bij bouwclaimovereenkomsten voor-
komen.
3 Afwijkend van de vastgestelde grondprijzen om andere redenen (gemoti-
veerd of niet gemotiveerd, en niet een mogelijke afwijkingsprocedure ge-
volgd).
Selectie van cases
Om aan te sluiten bij meer actuele ervaringen van de raad was het de bedoeling
een deel van de case-transacties in de jaren 2005-2006 te selecteren.
In verband met de omvang van de grondopbrengsten is voor de case-selectie
vooral aan de volgende gronduitgiftecategorieën gedacht:
a. Woningbouw projectmatig voor de markt
b. Kantoren
c. Bedrijventerreinen
d. Winkels
Dit leidde aanvankelijk tot de volgende preselectie:

Cases met bouwclaims
1 Houten-VINEX-West case woningbouw koopsector rond 2000
2 Houten-VINEX-West case woningbouw koopsector 2006
3 Houten-VINEX-Oost – Rotij Projecten (overeenkomst 2006); koopwoningen 2006/2007
4 Houten-VINEX-Castellum-West; lump sum grondprijs woningen winkels & kantoren 2006
R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s
B V
22
Cases met ‘vrije grond’
1 De Spil - centrum Houten woningen, winkels, bioscoop
2 De Meerpaal - bedrijfskavel 2006
3 De Schaft bedrijfkavel 2006
4 De Koppeling, kantoren: Pinck Roccade transactie
5 Vrije sectorkoop midden, met grondquote, 2006
6 Vrije sector duur met grondprijs minimaal € 460 per m2 (2 transacties)
7 Beleggershuurwoningen, 2006
8 Winkelruimte, 2 transacties rond 2006
In verband met onafhankelijke selectie zouden de onderzoekers een selectie
maken bij 9 van de 12 cases, waarbij er in beginsel meerdere transacties zijn
geweest.
Bij onderzoek in de dossiers blijkt dat er voor de cases met vrije grond er bij de
nr. 6, 7 en 8 geen transacties zijn in 2006-2007, ook niet in de jaren ervoor.
Buiten Houten-VINEX, dus de cases met vrije grond, zijn er weinig transacties
geweest. Houten is een kleine gemeente. De grote bouwopgave is binnen Hou-
ten-VINEX en dus met bouwclaims en andere contracten (zelfrealisatie).
Het onderzoek naar de beoogde case voor kantoren bij de vrije gronden werd
afgeraden vanwege een lopende juridische geschillenprocedure over de grond-
uitgifte.
Uiteindelijk zijn er acht uitgiften binnen bouwclaimovereenkomsten onderzocht
en zeven cases in de vrije gronden.
Gronduitgifte binnen bouwclaimovereenkomsten
In Houten-VINEX zijn veel overeenkomsten gesloten met ontwikkelaars. Daar-
door is het vaak niet zo dat het gemeentelijk grondprijsbeleid bepalend is voor
de uitgifteprijs, maar zijn er met ontwikkelaars aparte afspraken gemaakt. De
gemeente geeft wel aan dat de in de bouwclaimovereenkomsten afgesproken
grondprijzen gerelateerd zijn aan het gemeentelijk grondprijsbeleid.
Houten-VINEX-West case woningbouw koopsector rond 2000
Er zijn drie cases voor gronduitgifte binnen het raamwerk van de bouwclaim-
overeenkomst Houten-VINEX-West voor herziening. Twee van de drie zijn uitgif-
ten in deelgebied Leeburg I. De derde ligt in het deelgebied De Hoon II.

Gronduitgifte I
In 2000 heeft de gemeente een perceel grond uitgegeven voor de bouw van tien
vrijesectorkoopwoningen. Het perceel mat 2.030 m². De uitgifteprijs komt
overeen met de in de overeenkomst Houten VINEX-West bepaalde grondprijs
plus een zogenaamde marktconforme toeslag. Er wordt een hogere index ge-
bruikt dan de feitelijke BDB-index.
Gronduitgifte II
In hetzelfde jaar is in hetzelfde deelgebied een perceel uitgegeven voor de
bouw van 36 vrijesectorkoopwoningen. Ook hiervoor geldt dat de uitgifteprijs
overeenkomt met de vastgestelde prijs plus een marktconforme toeslag. Ook
hier wordt een hogere index gebruikt.
Gronduitgifte III
In deelgebied De Hoon II is in 2000 een stuk grond van 116 m² uitgegeven als
extra tuin voor een bewoner. Daarvoor wordt een verouderde grondprijs gere-
kend. De reden voor het rekenen van een oude grondprijs is dat er aan de zijde
R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s
B V
23
van de gemeente vertraging is opgelopen bij de transactie.
Houten-VINEX West case woningbouw 2006
Ook voor de uitgifte na herziening zijn er drie cases.
Gronduitgifte IV
In 2006 is in het deelgebied De Hoon III een perceel grond van 9.669 m² uitge-
geven. De prijs komt overeen met de in de bouwclaim overeengekomen prijs,
met uitzondering van de prijs voor sociale woningbouw. Deze prijs is gebaseerd
op de grondprijs volgens het jaarlijkse grondprijsbesluit.
Er wordt bij een deel van de woningen een anti-speculatiebeding opgelegd.
Voor woningen met een V.O.N.-prijs van maximaal €214.179 betekent dat, dat
de koper verplicht is de woning ten minste één jaar zelf te bewonen. De koper
dient de woning binnen twee maanden na oplevering te betrekken. Wordt de
woning binnen één jaar toch verkocht, dan dient de eerste koper een boete ter
hoogte van de oorspronkelijke V.O.N.-prijs te voldoen.
Na het eerste jaar is het toegestaan de woning te verkopen, maar dient de ko-
per een deel van de verkoopwinst aan de gemeente af te dragen. Het uitgangs-
punt voor deze compensatie is het verschil tussen de door de gemeente gereali-
seerde gronduitgifteprijs en de uitgifteprijs voor een woning met de door de
eerste koper gerealiseerde verkoopprijs. In het tweede tot en met vijfde jaar
moet van dit verschil respectievelijk 100%, 80%, 60% en 40% aan de gemeente
betaald worden. Na vijf jaar bewoning vervalt het anti-speculatiebeding.
Voor woningen met een V.O.N.-prijs hoger dan €214.179, maar maximaal
€345.545 geldt alleen het eerste deel van bovenstaand anti-speculatiebeding.

Bij woningen in deze prijsklasse vervalt het beding nadat de eerste koper de
woning één jaar bewoond heeft.
Gronduitgifte V
In deelgebied De Hoon III is in 2006 nog een uitgifte gedaan aan het Ontwikke-
lingsverband Houten. Dit perceel mat 23.475 m² en was bestemd voor 125 wo-
ningen, alle in de vrije sector (koop). De grondprijs komt overeen met de prijs
die in de bouwclaim is afgesproken.
Gronduitgifte VI
Aan het ontwikkelingsverband Houten is in 2005 een perceel van 5.170 m² uit-
gegeven ten behoeve van de bouw van 35 sociale huurwoningen. De uitgifteprijs
bedroeg per kavel €13.696. Dat is de grondprijs voor sociale huur in 2005. De
grondprijzen voor sociale huur worden niet aan de bouwclaims, maar aan het
grondprijsbesluit gerelateerd.
Houten-VINEX-Oost – Rotij Projecten (overeenkomst 2006)
Gronduitgifte VII
Naast een school worden twee vrijstaande woningen gebouwd. Deze kavels
worden uitgegeven aan dezelfde ontwikkelaar die ook de school bouwt, omdat
de locatie na voltooiing van de school vrijwel onbereikbaar is voor bouwver-
keer. Voor de grond wordt een lagere grondprijs gerekend dan normaal. Als
reden voor de lagere grondprijs wordt genoemd dat het bouwbedrijf ook een
brug dient te realiseren, waarvan de kosten voor rekening van de gemeente
behoren te komen. Het betreffende bouwbedrijf heeft een bouwclaim in VINEX-
Oost, maar deze woningen worden niet gegund op basis van die bouwclaim,
maar vanwege het bouwen van de school.
Gronduitgifte VIII
In 2003 is grond uitgegeven voor de bouw van vrijesectorwoningen, acht appar-
tementen en acht eengezinswoningen, alle van de dure categorie. Bij deze
uitgifte wordt door B&W voorgesteld om de grondquote te verlagen van 35%
naar 30%, vanwege afzetproblemen in de markt, een verlaging dus van 14%. Als
tegenprestatie eist de gemeente dat ook de V.O.N.-prijzen dan met 3% verlaagd
worden. Op die manier zou een lagere grondprijs ook voor de bewoners van
Houten-VINEX voordelig zijn. Het blijkt dat een dergelijke aanpassing inderdaad
heeft plaatsgevonden.
Ondanks de ligging in VINEX-Oost is dit in feite een transactie van vrije gronden.
Er is geen sprake van een bouwclaimovereenkomst waaruit de uitgifte volgt.
Desondanks wordt toch gebruik gemaakt van de grondquotes als bij VINEX-West,
omdat de woningprijzen hoger zijn dan het in het grondprijzenbesluit gehan-
teerde maximum. Opgemerkt wordt dat deze afwijking wel goedkeuring van de
R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s
B V
24

aad nodig heeft. Deze goedkeuring is niet formeel gevraagd, maar B&W hebben
de afwijking wel in hun besluitenlijst genoemd.
Houten-VINEX- Castellum-West
Gronduitgifte IX
In de samenwerkingsovereenkomst van eind jaren ’90 voor Houten-VINEX is nog
geen afspraak gemaakt over de grondprijs voor Castellum-West. Wel kan de op
3 februari 2006 overeengekomen lump sum grondprijs vergeleken worden met
het grondprijsbeleid. Dat leidt niet tot een precieze vergelijking, omdat er geen
generiek grondprijsbeleid voor winkels en parkeren is. Met uitzondering van die
functies blijft een fors verschil over, maar in werkelijkheid komt de prijs waar-
schijnlijk ongeveer overeen met de berekende grondprijs. Een ruwe berekening
lijkt een indicatie te geven dat de vastgestelde grondprijzen in dit geval toege-
past zijn.
Uitgifte van vrije gronden
De hoeveelheid uitgiften van vrije gronden in Houten is beperkt. Het grootste
deel van de uitgiften vindt plaats binnen één van de raamovereenkomsten voor
de ontwikkeling van Houten-VINEX. Voor een aantal categorieën bleek het daar-
R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s
B V
25
om niet mogelijk om een uitgifte te vinden (zie ook paragraaf 3.1).
De Spil – centrum Houten woningen, winkels, bioscoop
De ontwikkeling van De Spil in het centrum van Houten is al lange tijd gaande.
Op 17 oktober 1994 werd voor het eerst een overeenkomst over de ontwikkeling
van dit project gesloten. Toen werden ook de eerste indicatieve grondprijzen
vastgelegd.
Rond het jaar 2000 is echter besloten een andere richting in te slaan met het
project. De overeenkomst uit 1994 werd daarbij niet langer als bindend en rich-
tinggevend beschouwd, hoewel het bekend was dat men geen nieuwe overeen-
komst kon aangaan zonder toestemming van de oude contractpartners. Een
nieuw plan diende daarom ook voor de andere partijen aantrekkelijk te zijn.
Uit de informatie lijkt geconcludeerd te kunnen worden dat het grondprijsbe-
leid bij deze casus goed is toegepast. De grondprijzen die in 1994 in de samen-
werkingsovereenkomst zijn vastgelegd, zijn niet langer van toepassing, omdat
die overeenkomst later terzijde is geschoven. In de overeenkomst van 1994 zijn
geen grondprijzen vastgelegd, zodat het grondprijsbesluit leidend zou moeten
zijn. De gerealiseerde uitgifteprijs komt ongeveer overeen met de beleidsmatig
vastgestelde prijs voor kantorengrond op deze locatie.

Bedrijventerrein De Meerpaal – Uitgifte 2004
In 2004 is er een groot Europees bedrijf dat belangstelling heeft voor een kavel
op het bedrijventerrein de Meerpaal. Het gaat om een bedrijf met verschillende
divisies in meerdere Europese landen, dat alle activiteiten wil concentreren in
één kantoor. Het bedrijf ziet twee mogelijkheden, namelijk vestiging in Zeist of
in Houten. Wanneer de keuze voor Houten wordt gemaakt, betekent dat dat
een kavel van ruim 16.000 m² aangekocht zal worden. In dit geval is afgeweken
van het grondprijsbesluit, maar binnen de onderhandelingsmarge die het colle-
ge heeft. Later wordt een extra randje grond, dat anders niet uitgeefbaar is,
voor ongeveer 60% van de vastgestelde grondprijs aan hetzelfde bedrijf ver-
kocht.
Bedrijventerrein de Meerpaal – Uitgifte 2005
In 2005 is een kavel op de Meerpaal uitgegeven aan een transportbedrijf. Het
gaat om een extra strook; het bedrijf heeft al een kavel in bezit, maar wil uit-
R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s
B V
26
breiden in verband met behoefte aan extra parkeerruimte.
In de overeenkomst wordt bepaald dat ‘de grondprijs zoals die door de raad is
vastgesteld’ wordt gehanteerd. Wel wordt voorgesteld om de uitgifte onder
categorie ‘Meerpaal V’ te laten vallen, hoewel het perceel formeel categorie
‘Meerpaal IV’ heeft. Deze afwijking wordt redelijk geacht, vanwege het feit dat
de oorspronkelijke kavel van het bedrijf wel in categorie V valt. Buiten deze
uitzondering wordt het grondprijzenbesluit normaal toegepast.
Bedrijventerrein de Meerpaal – Uitgifte 2006
Op het bedrijventerrein de Meerpaal is in 2006 een uitgifte gedaan ten behoeve
van de bouw van een kantoorpand. Verondersteld wordt dat het perceel in
deelgebied V gelegen is; in dat geval is de grondprijs van 2005 gehanteerd. De
reden hiervoor is dat een akkoord over de transactie al in 2005 bereikt is.
Woningbouw op vrije gronden
Er zijn twee uitgiften in de vrije sector buiten de bouwclaimovereenkomst.
Deze liggen in kernen buiten Houten zelf. Beide uitgiften zijn nog niet defini-
tief; het college van B&W moet nog instemmen met de concepten.
Vrije gronden voor woningbouw I
Deze uitgifte betreft een perceel van 7.016 m² voor de bouw van 25 woningen.
De gemeentelijke raming voor de gronduitgifteprijs komt ongeveer overeen met
de vastgestelde grondprijzen.

Vrije gronden voor woningbouw II
Voor een andere locatie is een concept-overeenkomst met een raming van de
grondopbrengsten gegeven. Hierin wordt voor alle categorieën een lagere
grondquote gehanteerd. De genoemde transactie is uiteindelijk niet op deze
wijze doorgegaan, maar met een ander bouwprogramma. Een reden voor verla-
ging van de grondprijs is mogelijk dat de ontwikkelaar ook zou investeren in
bepaalde maatschappelijke voorzieningen.
Vergelijking bouwclaims met grondprijsbeleid
De grondprijzen die in de bouwclaimovereenkomsten zijn afgesproken kunnen
worden vergeleken met het ten tijde van het sluiten vigerende grondprijsbe-
leid.
In een overeenkomst uit 2002 zijn lagere grondprijzen opgenomen voor de
duurdere categorieën vrijesectorwoningen. De hier toegepaste grondprijzen
lijken overeen te komen met de grondprijzen in VINEX-West voor de herziening
van 2000.
Voor extra woningen wordt een grondquote gerekend; deze grondquote komt
ongeveer overeen met die volgens het grondprijzenbesluit (2001). De grondquo-
te is in dat besluit afhankelijk van de kavelgrootte, dus een exact oordeel kan
niet worden gegeven.
Bij de overeenkomst over de realisatie van Castellum-Oost is ook een bouw-
claim uitgegeven. De daar gehanteerde grondprijs komt ongeveer overeen met
de grondprijs voor vrijesectorwoningen tussen de €230.000 en €280.000. Door-
dat de ontwikkelaar zelf de differentiatie mag bepalen, kan het zo zijn dat
deze grondprijs uiteindelijk erg laag blijkt.
Bij de grondprijsbepaling in bouwclaimovereenkomsten zijn de vastgestelde
grondprijzen in het betreffende jaar duidelijk richtsnoer geweest, zo kan op
basis van deze cases worden geconcludeerd.
Conclusies grondprijsbeleid en praktijk
In het algemeen kan op basis van de casestudies worden geconcludeerd dat de
gerealiseerde grondprijzen bij de grondtransacties redelijk in overeenstemming
zijn met de vastgestelde grondprijzen, of afspraken gemaakt in bouwclaimover-
eenkomsten.
Tabel 3-1 Bevindingen cases: grondprijsbesluit/prijsafspraak bouwclaimovereenkomst en gerealiseerde
grondprijs
Casus Beoordeling Opmerkingen
Gronduitgifte I Overeenkomstig Inclusief marktconforme toeslag en verhoogde indexering.
Gronduitgifte II Overeenkomstig Inclusief marktconforme toeslag en verhoogde indexering.
R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s
B V
27

Gronduitgifte III Geen beleid. 166 m2 extra tuin voor zittende bewoner; onduidelijk welke grondprijs
R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s
B V
28
volgens beleid gerekend zou worden. Verschilberekening niet mogelijk
Gronduitgifte IV Overeenkomstig Grondprijzen sociale woningbouw conform grondprijsbeleid i.p.v. con-
Gronduitgifte V Overeenkomstig -
form bouwclaim.
Gronduitgifte VI Overeenkomstig Grondprijzen sociale woningbouw conform grondprijsbeleid i.p.v. con-
form bouwclaim.
Gronduitgifte VII Afwijkend Lagere prijs vanwege realisatie brug door ontwikkelaar
Gronduitgifte VIII Afwijkend Lagere grondquote in ruil voor verlaging woningprijs
Gronduitgifte IX Onduidelijk, onge-
Houten
Centrum
veer overeenkomstig
Lump sum bedrag vanwege afdekken groot risico; onmogelijk exacte
prijs volgens beleid te bepalen door ontbreken grondprijzen parkeren en
winkels
Onduidelijk Gedeeltelijk compensatie vanwege afkoop eerdere overeenkomst; 5%
afwijking bij FSI = 1
Meerpaal 1 Afwijkend Stimulering werkgelegenheid door mogelijk maken vestiging groot be-
drijf; later nog lagere prijs voor klein extra randje
Meerpaal 2 Afwijkend Uitbreiding bestaand bedrijf in categorie €171 per m2
Meerpaal 3 Afwijkend Verouderde prijs
Woningbouw 1 Overeenkomstig Geen exacte berekening mogelijk
Woningbouw 2 Afwijkend Onduidelijke reden voor lagere quote
Totaal -14% tot +40% Prijzen komen over het algemeen overeen met het grondprijsbeleid. Er
worden incidenteel afwijkingen gevonden, die meestal beperkt blijven.
Uitschieters lopen van -14% tot maximaal +40%; deze laatste afwijking is
waarschijnlijk veel kleiner.
Bij de meeste afwijkingen zijn deze gemotiveerd, bij een enkele niet. Bij enke-
le gevallen was het soms moeilijk een goede vergelijking te maken, omdat de
gegevens onvoldoende specifiek daarvoor waren (bijvoorbeeld opgetelde bedra-
gen voor verschillende functies). Ook bijvoorbeeld dat de grondprijs voor socia-
le woningbouw niet uit de bouwclaim wordt berekend maar uit het grondprijs-
besluit.
Voor controledoeleinden voor de raad is de informatie in het algemeen niet
transparant en toereikend.
Bij de grondprijsbepaling in bouwclaimovereenkomsten zijn de vastgestelde
grondprijzen in betreffend jaar duidelijk richtsnoer geweest, zo kan op basis
van enkele cases worden geconcludeerd.

R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s
B V
29

Grondprijsbeleid en de gemeenteraad
R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V
30
Vragen informatie grondprijsbeleid voor de raad
Bij de informatievoorziening over het grondprijsbeleid en de uitvoering ervan van
het college aan de raad gaat het om het strategische niveau van beleidskaders stel-
len en de controlerende rol.
• Krijgt de raad voldoende informatie om op een juiste wijze tot een kader-
stelling betreffende het grondprijsbeleid te komen?
• Krijgt de raad de informatie om te kunnen controleren of het grondprijs-
beleid adequaat wordt uitgevoerd?
• Hoe gaat de raad voor deze functies met de verkregen informatie om?
De raad kan deze functies alleen goed vervullen als hij volledig, juist en tijdig
wordt geïnformeerd over de uitvoering van het beleid. Maar adequate informa
tievoorziening wil nog niet zeggen dat de raad zijn controlerende taak ook
daadwerkelijk uitoefent. Daarom wordt ook onderzocht hoe de raad met die in
formatie omgaat.
De actieve informatieplicht van het college is onderzocht aan de hand van de stuk
ken voor de commissies en raad, voor de periode 2005 en 2006.
Daarvoor analyseren wij de reguliere stukken in de planning- en controlecyclus over
de ontwikkelingen in het grondprijsbeleid.
Daarnaast wordt gefocust op de informatie aan de raad(scommissies) bij de case-
grondtransacties en bouwclaimovereenkomsten die zijn onderzocht. Daarbij zijn
verslagen van de raad(scommissie) betreffende de cases bestudeerd om te zien wat
de raad met betreffende informatie heeft gedaan.
Bij geen van de onderdelen wordt een volledig overzicht van de raadsbetrokkenheid
gegeven; het gaat meer om het geven van een indruk van de wijze waarop raad, col-
lege en andere betrokkenen samenwerken.
Algemeen: delegatieregeling gemeente Houten
De verhouding tussen B&W en de gemeenteraad wordt in grote lijnen vastgelegd in
de Gemeentewet. Binnen die kaders kan iedere gemeente kiezen voor andere
accenten in de verdeling van taken en verantwoordelijkheden. In Houten is deze
taakverdeling vastgelegd in het delegatiestatuut 2007 (voorheen delegatiestatuut
2003).

Tussen beide statuten bestaan slechts kleine verschillen; voor het grondprijsbeleid
zijn deze in ieder geval niet van belang.
In 2003 is het delegatiestatuut van de gemeente Houten aangepast naar aanleiding
van de dualisering van het gemeentebestuur. De belangrijkste wijziging is dat een
groot deel van de bevoegdheden die in het oude delegatiestatuut door de raad aan
het college gedelegeerd waren, in de nieuwe situatie vallen onder de wettelijke
bestuursbevoegdheid van het college.
In het algemeen wordt sinds de dualisering van het gemeentelijk bestuur in artikel
160 van de Gemeentewet de bevoegdheid tot het aangaan van privaatrechtelijke
overeenkomsten toebedeeld aan het college van B&W. Tot het oprichten van coö-
peraties of (gezamenlijke) vennootschappen is het college slechts bevoegd na ad-
R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V
31
vies van de raad en met goedkeuring van Gedeputeerde Staten.
Verder dient het college de raad over privaatrechtelijke rechtshandelingen – zoals
(ver)koop, (ver)huur of het toekennen van schadeloosstellingen – te informeren.
Deze informatieplicht geldt in elk geval op verzoek van de raad, maar ook wanneer
het gaat om handelingen die buiten de begroting om gaan.
De meeste handelingen in het kader van het grondprijsbeleid, zoals het uitgeven
van grond of het vaststellen van de gronduitgifteprijs, komen krachtens dit artikel
toe aan het college. Daarbij geldt echter dat het college de raad wel moet informe-
ren over de transacties of besluiten die hebben plaatsgevonden.
Nota Grondprijzen
Het vaststellen van de nota grondprijzen gebeurde voor de dualiseringsoperatie
door de gemeenteraad. Daarna is deze bevoegdheid aan B&W overgedragen, zodat
de nota grondprijzen tegenwoordig alleen ter inzage ligt voor de raad.
Uit de raadsverslagen uit de periode voor de dualisering blijkt dat de goedkeuring
van de nota’s grondprijzen niet tot grote discussies in de raad leidde. In meerdere
jaren werd de nota grondprijzen zonder stemming of discussie vastgesteld.
Als uitzondering kan genoemd worden dat in 1998 de raad heeft gesproken over een
eventuele verhoging van de grondprijzen voor vrijstaande woningen, mede in het
kader van de hausse op de woningmarkt. Daartoe is toen uiteindelijk niet besloten.
Met de invoering van het duale stelsel in 2003 wordt de nota grondprijzen alleen
ter inzage voor de raad gelegd. De raad hoeft niet langer formeel goedkeuring te
geven aan de grondprijzen.
Bouwclaimovereenkomsten
Veel bouwclaimovereenkomsten zijn besproken in de gemeenteraad. Dat geldt in
ieder geval voor de overeenkomst met OVH voor Houten-VINEX-West en de herzie-
ning van die overeenkomst. Ook de beide overeenkomsten over de ontwikkeling van
Houten-VINEX-Castellum-West met OVH en Oost met Mega/Rotij – zijn aan de raad
ter goedkeuring voorgelegd. In de meeste gevallen werden de overeenkomsten ech-
ter vertrouwelijk ter inzage gelegd; het openbaar maken van de inhoud ervan zou -
volgens het college - de (concurrentie)positie en belangen van de gemeente kun-
nen schaden.

Houten-VINEX-West
Voor VINEX-West was het oorspronkelijk de bedoeling dat de gemeente de locatie
samen met Rabo Vastgoed en MBO (later ING Vastgoed) zou ontwikkelen. Daartoe
was een overeenkomst met deze partijen gesloten over een gezamenlijke grond-
verwervingstrategie. In 1995 bleek echter dat deze strategie niet gewerkt had en
dat er te veel vijandige aankopen in het gebied waren gedaan. Op 21 november
heeft het college daarom aan de raad voorgelegd dat de oorspronkelijke intentie
was mislukt en dat met VINEX-West een nieuwe koers moest worden ingeslagen.
Vervolgens wordt in 1997 het Integraal Programma van Eisen Houten-VINEX (IPvE)
vastgesteld. In datzelfde jaar worden de Algemene Voorwaarden voor de uitgifte
van gronden (AV97) vastgesteld. Ook de overeenkomst met OVH dateert van 1997.
Op 22 april 1997 is hierover in de gemeenteraad gesproken. De financiële risico’s
van het plan komen in dat debat nadrukkelijk aan de orde. Bepaald wordt dat het
college toestemming heeft om van de AV97 af te wijken, maar dat alleen wanneer
R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V
32
daar vanuit regelgeving of jurisprudentie aanleiding toe bestaat.
In 1999 wordt het IPvE herzien. Naar aanleiding daarvan wordt ook de overeen-
komst met OVH herzien. De stijgende woningprijzen zijn in beide raadsdebatten
onderwerp van discussie. Dat in de herziene overeenkomst de grondprijzen met
grondquotes berekend worden, wordt door de raad toegejuicht. Het idee dat met
hogere grondprijzen de winst bij de ontwikkelaars wordt afgeroomd speelt daarbij
mee. De herziene overeenkomst heeft de grondopbrengsten in VINEX-West met en-
kele tientallen miljoenen verhoogd (zie hoofdstuk 2, voetnoot 10).
Houten-VINEX-Oost
Veel van de deelplannen in VINEX-Oost worden door de grondeigenaren zelf gereali-
seerd. Er is in die gevallen geen sprake van een gronduitgifte van de gemeente en
daardoor ook niet van een grondprijsbeleid. In dergelijke gevallen sluit de gemeen-
te een exploitatieovereenkomst met de ontwikkelende partij, waarin bijvoorbeeld
het woningbouwprogramma wordt vastgelegd.
Houten-VINEX-Castellum
Begin 2006 worden de herziene plannen voor het Castellum, evenals twee overeen-
komsten voor de realisatie ervan, aan de raad voorgelegd. De overeenkomst over
Castellum-West is een uitgifteovereenkomst met OVH. Aan de oostzijde gaat het
om een realisatieovereenkomst met Mega en Rotij.
In Castellum-Oost is geen grondprijsbeleid aan de orde. De grond daar is in handen
van de twee ontwikkelaars Mega en Rotij. Er vindt dus geen gemeentelijke grond-
uitgifte plaats; het grondprijsbeleid van de gemeente speelt bij deze locatie dus
geen rol. Vanuit de raad is wel bezwaar tegen de gang van zaken, ook omdat er fi-
nanciële ongelijkheid tussen Castellum-Oost en -West ontstaat.
Voor de ontwikkeling van Castellum-West geldt in beginsel de overeenkomst met
OVH van 2000. De realisatie van het Castellum is in feite een uitwerking van die
raamovereenkomst. Er is een lump sum grondprijs afgesproken; als motivatie daar-
voor wordt aangevoerd dat het een zeer omvangrijke transactie betreft en dat op
deze wijze één van de laatste grote risico’s van Houten-VINEX wordt weggenomen.
De gemeenteraad keurt deze handelwijze van het college goed.

R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V
33
Uitvoering grondprijsbeleid en grondtransacties
De grondtransacties worden uitgevoerd door het college. Sinds de dualisering van
het gemeentebestuur is dat wettelijk geregeld, omdat privaatrechtelijke handelin-
gen onder de bevoegdheden van het college vallen. Voor die tijd had de gemeente-
raad deze bevoegdheid gedelegeerd aan het college.
Ondanks het feit dat deze bevoegdheid bij B&W rust, heeft de raad wel de moge-
lijkheid om invloed uit te oefenen op de concrete woningbouwplannen. Dat kan zij
doen via de verkaveling die voor ieder deelproject ter goedkeuring wordt voorge-
legd. Bij deze verkaveling zit ook een woningbouwprogramma. Een exacte grond-
uitgifteprijs wordt meestal niet genoemd in de voorstellen; wel wordt de grondex-
ploitatie van het plan vertrouwelijk ter inzage gelegd.
Formeel kan hieruit niet geconcludeerd worden dat de raad voldoende mogelijkhe-
den heeft om de handhaving van het grondprijsbeleid te waarborgen. Echter, via
het instemmen met de verkaveling en de grondexploitatie kan de raad indirect de
handhaving van het grondprijsbeleid controleren. De informatievoorziening aan de
raad is op dit punt adequaat te noemen.
Kanttekening is wel dat de informatie in herziene grondexploitatierekeningen over
gerealiseerde grondprijzen niet specifiek genoeg is om het grondprijsbeleid per ca-
tegorie te kunnen controleren (zie ook paragraaf 4.7 over de jaarrekening).
Afwijkingen van het grondprijsbeleid
Op een aantal momenten wordt door de raad afgeweken van het vastgestelde
grondprijsbeleid.
In juni 1999 wordt aan de raad voorgesteld om van de vastgestelde grondprijzen af
te wijken voor de vestiging van huisarts- en tandartspraktijken. Deze grondprijzen
werden volgens het beleid vastgesteld op basis van de grondprijs voor vrijstaande
woningen. Dat leidde er echter toe dat er nauwelijks huis- of tandartsen te vinden
waren die zich in Houten-VINEX wilden vestigen. In het kader van het vestigingsbe-
leid zijn toen de grondprijzen aangepast.
In november 2000 is een voorstel gedaan om voor de gronden buiten de afspraken
voor Houten-VINEX een lossere omgang met het grondprijzenbeleid mogelijk te ma-
ken. De reden voor die flexibilisering was dat de gemeente in het licht van het toe-
nemende woningtekort de bouwproductie wilde stimuleren. Door het verlagen van
de grondprijzen hoopte men het bouwtempo te kunnen verhogen.
Een andere uitzondering die is gevonden, is dat in februari 2001 besloten is om voor
een kinderdagverblijf een grondprijs van ƒ240 per m² in plaats van ƒ290 per m² te
rekenen. Het blijkt dat het kinderdagverblijf oorspronkelijk in een ander gebied
gepland was, waarvoor een lagere grondprijs gold.
Over het algemeen lijkt het er dus op, gezien de genoemde uitzonderingen, dat
uitzonderingen op het grondprijsbeleid ter goedkeuring aan de raad worden voorge-
legd. De raad wordt daarmee in de gelegenheid gesteld om het grondprijsbeleid op
dit punt te controleren.

R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V
34
Informatie voor controle in de jaarrekening
De begroting en de jaarrekening geven eigenlijk geen informatie over het grond-
prijsbeleid. Er wordt niet begroot hoeveel opbrengsten in het begrotingsjaar wor-
den verwacht (per uitgiftecategorie).
Bij de begroting worden de grondexploitaties budgetneutraal opgenomen, waarbij
alleen rekening wordt gehouden met de begrote uren (van de gemeentelijke orga-
nisatie voor grondbedrijfsactiviteiten). Verwezen wordt naar de nota Weerstands-
vermogen waarin de financiële gegevens zijn vastgelegd. 21 De nota Weerstandsver-
mogen Grondbedrijf wordt in vertrouwelijkheid aan de raad voorgelegd. 22 De nota
Weerstandsvermogen Grondbedrijf 2005 en 2006 zijn door de onderzoekers inge-
zien. Ook deze documenten, waarin vooral gegevens over grondexploitatiesaldi zijn
opgenomen, geven geen cijfers om het grondprijsbeleid te kunnen controleren.
In de jaarrekening 2005 wordt van de nota Weerstandsvermogen 2005 een samen-
vatting gegeven. In de paragraaf Weerstandsvermogen Grondexploitatie / grondbe-
leid 23 is eveneens geen informatie gegeven die het mogelijk maakt het grondprijs-
beleid te controleren.
In de jaarrekening worden in de paragraaf grondexploitatie alleen de totale baten
(opbrengsten uit gronduitgifte, mogelijke subsidies) aangegeven. Deze zijn niet met
de begroting te vergelijken, omdat er niet voor begroot is. 24 Daarnaast wordt een
korte beschrijving gegeven van het rekeningsaldo grondexploitatie. In het Jaarver-
slag 2005 is dit ook zo. 25
Conclusie: informatievoorziening en controle raad
Uit de bestudering van de raadsverslagen krijgt men de indruk dat de gemeente-
raad van Houten adequaat geïnformeerd wordt over het grondprijsbeleid. Het col-
lege en de ambtelijke organisatie zijn blijkens de dossiers goed op de hoogte van
de door de raad gestelde kaders en zijn zich bewust van de verplichting afwijkingen
van die kaders ter goedkeuring aan de gemeenteraad voor te leggen. De raad lijkt
in beginsel over veel informatie te beschikken om zijn controlerende functie te
vervullen. Maar deze informatie is gefragmenteerd over verschillende documenten.
Dit bemoeilijkt de controle door de raad.
Er ontbreekt overzichtelijke informatie waarin grondprijzen volgens het grondprijs-
besluit of volgens afspraken bij bouwclaimovereenkomsten worden gezet naast ge-
realiseerde prijzen per categorie van gronduitgifte. Bij de uitgevoerde casestudies
hebben de onderzoekers dit zelf ook ervaren.
21 Gemeente Houten, Begroting 2006, blz. 22 en 133 en 134 (paragraaf grondbeleid).
22 Gemeente Houten, Weerstandsvermogen Grondbedrijf 2005, mei 2005; Weerstandsvermogen Grondbedrijf
2006, mei 2006. Bij de vooruitberekening, de raming van toekomstige gronduitgiften wordt wel het meest
actuele grondprijsbeleid gevolgd, met uitzondering van de (deel)exploitaties waar andere prijsafspraken zijn
gemaakt (2006, blz. 20).
23 Gemeente Houten, Jaarverslag 2005, blz . 35-42.
24 Gemeente Houten, Jaarverslag 2004, blz . 286-289.
25 Gemeente Houten, Jaarverslag 2005, blz. 63-66 en 195-196.

R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V
35

Bijlage: Gebruikte bronnen
R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V
36
Gemeente Houten, Delegatie- en mandaatstatuut, 20 april 2001
VROM, VNG, NEPROM en NVB, Convenant Gemeentelijk grondprijsbeleid voor projectmatige koopwonin-
gen, Den Haag ,2001
Gemeente Houten, Delegatiestatuut gemeente Houten 2003, 27 mei 2003
Gemeente Houten, Beleidsbegroting 2004 Meerjarenbegroting 2005-2007, Raadsvergadering 11 november
2003
Gemeente Houten, Grondprijzen 2005, 21 december 2004
Gemeente Houten, Jaarverslag 2004, 2005
Gemeente Houten, Weerstandsvermogen Grondbedrijf 2005, mei 2005
Gemeente Houten, Begroting 2006, 2005
Gemeente Houten, Grondprijzen 2006, 20 december 2005
Gemeente Houten, Jaarverslag 2005, 2006
Gemeente Houten, Weerstandsvermogen Grondbedrijf 2006, mei 2006
Gemeente Houten Delegatiestatuut gemeente Houten 2007, 19 december 2006