You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
<strong>Projectplan</strong><br />
Herontwikkeling Stenen Poort, fase 1: programma van eisen Versie: 1.1<br />
Datum: 09-08-2011<br />
Projectleider: Hans Mieras FCL-nummer: 700285<br />
Startdatum: 01-06-2011 Einddatum: december 2011<br />
Doelstelling en Resultaat (overnemen uit projectopdracht)<br />
Doel:<br />
Wij willen het woonklimaat in de gemeente <strong>Houten</strong> versterken door het ontwikkelen van een nieuwe<br />
woonwijk die enerzijds past binnen het ruimtelijke concept van <strong>Houten</strong>, maar daar tegelijkertijd iets aan<br />
toevoegt door het stellen van flinke eisen aan de duurzaamheid.<br />
Resultaat:<br />
Een woonwijk op de locatie de Stenen Poort die voldoet aan de criteria uit de Kwaliteitsleidraad<br />
Veranderlocaties <strong>Houten</strong> Noord. Een mooie woonwijk die bijdraagt aan de kracht van <strong>Houten</strong>, door de<br />
kwaliteit van de woningbouw, de goede aansluiting op de unieke <strong>Houten</strong>se verkeersstructuur en de<br />
aandacht voor de kwaliteit en het beheer van de openbare ruimte. Bovendien wordt goed gekeken naar<br />
de mogelijkheden om te bouwen voor specifieke doelgroepen (ouderen, starters, sociale huur).<br />
Duurzaamheid is een belangrijk thema: waar mogelijk worden bovenwettelijke eisen gesteld aan de<br />
duurzaamheid van de wijk en woningen. De herontwikkeling moet een positief planresultaat opleveren<br />
t.b.v. de investering in de nieuwe sportvelden in het Sport- en Werklandschap Meerpaal.<br />
Projectfasering<br />
1. opstellen programma van eisen<br />
2. proefverkaveling<br />
3. bestemmingsplan<br />
4. selectie marktpartij en opstellen ontwikkelcontract<br />
5. definitieve verkaveling en woningbouwprogramma<br />
6. matenplan en woonomgevingstekening<br />
7. bouw- en woonrijp maken<br />
8. start bouw<br />
Een globale tijdsplanning voor de doorlooptijd van het gehele project vindt u in de bijlage. In dit plan<br />
wordt alleen de eerste fase - het opstellen van een programma van eisen - verder uitgewerkt.<br />
De eerste fase is gericht op het opstellen van een programma van eisen: wat voor woonwijk willen we op<br />
deze locatie ontwikkelen. Dit willen we langs drie lijnen scherp krijgen:<br />
1. wensen vanuit de gemeente zelf (o.a. huisvestingsbeleid, duurzaamheid, ecowijk)<br />
2. randvoorwaarden (o.a. financiën, archeologie)<br />
3. wensen van omwonenden<br />
4. marktmogelijkheden<br />
Ad 1 en 2<br />
De eerste twee elementen (wensen en randvoorwaarden vanuit de gemeente) zullen worden opgesteld<br />
in de Projectgroep Stenen Poort, hierin zitten vertegenwoordigers van verschillende onderdelen van de<br />
gemeente. Daarnaast zullen we overleg hebben met de vereniging Ecowijk en eventuele andere<br />
gegadigden voor collectief particulier opdrachtgeverschap.<br />
Ad 3<br />
Er is een eerste overleg geweest met het bewonersplatform van de omwonenden van de Stenen Poort.<br />
Op 6 juni zijn de wethouder en projectleider uitgenodigd bij een bijeenkomst van het bewonersplatform.<br />
Dit is een actief platform dat o.a. een enquête heeft georganiseerd onder alle omwonenden. Wethouder<br />
van Dalen heeft in deze bijeenkomst een toelichting gegeven op de uitgangspunten die we vanuit de<br />
gemeente hanteren. Daarbij is ook aangegeven dat we vanuit de gemeente blij zijn met de oprichting van<br />
het bewonersplatform, dat vormt een goede basis voor een open overleg tussen de gemeente en de<br />
omwonenden. Het bewonersplatform richt zich overigens met name op de direct aanwonenden, de<br />
gemeente zal ook andere buurtbewoners uitnodigen voor bijeenkomsten over de Stenen Poort.
Daarnaast is aangegeven dat de gemeente altijd gehouden is om ook de inbreng van andere<br />
belanghebbenden en het algemeen belang mee te wegen: participatie betekent niet dat iedereen altijd<br />
zijn zin krijgt.<br />
Het concept programma van eisen zal op hoofdlijnen in één of twee bijeenkomsten met het<br />
bewonersplatform worden besproken. We denken dan niet zozeer aan de letterlijke tekst van de notitie,<br />
maar meer aan een sheet presentatie geïllustreerd met een aantal globale schetsen om de<br />
uitgangspunten te illustreren. Die globale schetsen zijn ook nodig om te kunnen rekenen aan de<br />
financiële haalbaarheid van het plan (zie punt 2). Het uitgangspunt hierbij is dat de bewoners vooral<br />
meeweten en meedenken. Soms is er sprake van meewerken (zo zijn de uitkomsten van de enquête<br />
waardevolle input voor het programma van eisen), maar meebeslissen is zeker niet aan de orde.<br />
Ad 4<br />
Er zal een beknopte marktconsultatie worden uitgevoerd om een idee te krijgen wat de sterke en zwakke<br />
punten van deze locatie zijn in de huidige kwetsbare woningmarkt. Dat moet ook een beeld geven van<br />
woningtypes die geschikt zijn voor deze locatie. We denken bij een consultatie niet zozeer aan een<br />
onderzoeksopdracht, maar meer aan informele gesprekken met enkele makelaars en eventueel<br />
ontwikkelaars.<br />
Schematisch ziet de planning voor het opstellen van het programma van eisen er als volgt uit.<br />
Periode Fase Activiteiten Product<br />
apr - jun Voorbereiding - opstellen projectopdracht en<br />
projectplan<br />
- verkennende gesprekken<br />
- formeren projectgroep<br />
jul - okt Planvorming - in kaart brengen gebiedskenmerken<br />
- vaststellen ruimtelijke uitgangspunten<br />
(incl archeologie)<br />
- beleidswensen inventariseren<br />
- rekenmodel opstellen<br />
- marktconsultatie<br />
- selectie ontwerpbureau<br />
- eerste schetsen maken<br />
- gesprekken belanghebbenden<br />
okt - nov Overleg Overleg met omwonenden en andere<br />
belanghebbenden<br />
Goedgekeurde<br />
projectopdracht en<br />
projectplan<br />
Eerste concept PvE,<br />
eerste schetsen en<br />
raming Grex.<br />
PvE en schetsen in<br />
college- en<br />
raadsvoorstel<br />
nov -dec Besluitvorming Besluitvorming in college en raad Goedgekeurd PvE<br />
Beheersaspecten (GOTICK)<br />
Financiën<br />
Er zullen kosten worden gemaakt voor het maken van de eerste schetsen voor het gebied. Hiervoor zal<br />
een stedenbouwkundig ontwerpbureau worden ingehuurd. Daarnaast worden misschien kosten gemaakt<br />
in het kader van de marktconsultatie. Aangezien de Stenen Poort buiten de Vinex valt, zijn we niet<br />
gebonden aan de afspraken met vaste partners voor ontwerp en advies. Uitgangspunt is zoveel mogelijk<br />
te werken met interne mensen (bijv. voor verkeer en parkeren) en alleen in te huren als we de kennis niet<br />
in huis hebben. We zullen daarbij nadrukkelijk ook kijken naar andere bureaus dan de gebruikelijke<br />
partners; dit vergroot in onze ogen de kans op een vernieuwende aanpak. Geraamde kosten: € 40.000,-<br />
Daarnaast zullen kosten worden gemaakt voor archeologisch onderzoek in het gebied. Voor het hele<br />
project ramen we de kosten die samen hangen met archeologie (onderzoek en eventuele maatregelen)<br />
op € 250.000,-. Een deel daarvan zal in de eerste fase worden gebruikt (verkennend onderzoek en<br />
eventueel karterend onderzoek). Deze kostenramingen zijn in principe taakstellend; een eventuele<br />
overschrijding moet elders in het project worden gecompenseerd om de overall financiële doelstelling te<br />
halen.<br />
Organisatie<br />
Bestuurlijk opdrachtgever: Kees van Dalen; ambtelijk opdrachtgever: Els van Ittersum; Projectleider:<br />
Hans Mieras.<br />
Laatst afgedrukt op 5-12-2011 11:28:00 Pagina 2 van 4
Er is een projectgroep Stenen Poort die bestaat uit de volgende mensen:<br />
Hans Mieras (vz)<br />
Anke Beisterveld (assistent projectleider)<br />
Wim Langras (financiën)<br />
Alie Dieleman (communicatie)<br />
Cees Strooper (RBL, volkshuisvesting)<br />
Barry Peters (RBL, archeologie)<br />
Remko Stinissen (RBL, verkeer)<br />
Marco Harms (RBL, duurzaamheid)<br />
André Botermans (RBL, stedenbouw)<br />
Dick de Ruiter (OW)<br />
Richard Zwartenkot (OW)<br />
Tijd<br />
Planning zie hierboven.<br />
Informatie / communicatie / kwaliteit<br />
Er moet een zeker draagvlak bij de belanghebbenden bestaan voor de manier waarop de Stenen Poort<br />
wordt herontwikkeld. Dat maakt participatie van omwonenden belangrijk in dit traject. Dit betekent dat de<br />
besluitvorming in dit traject transparant moet zijn. Het college en de raad zullen uiteindelijk de knopen<br />
doorhakken, maar de verschillende belanghebbenden zullen van te voren worden geïnformeerd over de<br />
hoofdlijn van de voorstellen die aan de raad worden voorgelegd zodat ze niet voor verrassing komen te<br />
staan. Dit kan bijvoorbeeld door een mondelinge toelichting aan het kernteam van het bewonersplatform.<br />
Ook zal al vroeg in het traject aan de omwonenden worden gevraagd wat hun wensen en ideeën zijn<br />
t.a.v. de herontwikkeling van het gebied. De enquête die door het bewonersplatform is gehouden vormt<br />
daarbij waardevolle input.<br />
Risico’s<br />
1. Archeologie. Het westelijk deel van gebied wordt geflankeerd door twee archeologische<br />
monumenten. Dit maakt de kans reëel dat in het westelijk deel in het verplichte archeologische<br />
onderzoek ook vondsten worden gedaan waarmee we in de herontwikkeling rekening moeten<br />
houden. Het kan zijn dat er extra maatregelen moeten worden genomen om bouw in dit gebied<br />
mogelijk te maken (bv. ophogen of anders heien). Daarnaast kan het archeologisch onderzoek zelf<br />
gevolgen hebben voor de doorlooptijd van de planontwikkeling.<br />
2. Slechte woningmarkt. De woningmarkt zit op dit moment in een dip. Dit brengt het risico met zich<br />
mee dat het lastig wordt om een marktpartij te vinden die dit met ons wil ontwikkelen.<br />
Dit risico kunnen we verkleinen door goed te kijken welk type woningen op deze locatie nog wel goed<br />
zullen verkopen (marktconsultatie).<br />
3. Spanning tussen de inhoudelijke wensen ten aanzien van het gebied enerzijds en anderzijds de<br />
financiële bijdrage aan de bouwexploitatie van het nieuwe clubgebouw en de sportvelden in het<br />
sport- en werklandschap de Meerpaal. In de kwaliteitsleidraad Veranderlocaties <strong>Houten</strong> Noord zijn op<br />
uiteenlopende gebieden criteria opgenomen waaraan de ontwikkeling van veranderlocaties moet<br />
voldoen, in de praktijk kan blijken dat er spanning zit tussen deze criteria. Wij gaan er vooralsnog van<br />
uit dat het bij de ontwikkeling van de Stenen Poort mogelijk zal zijn om te voldoen aan de<br />
inhoudelijke, procesmatige en financiële criteria uit de kwaliteitsleidraad. Mocht er spanning ontstaan<br />
tussen de criteria, dan zal het college hierin een afweging maken die wordt voorgelegd aan de raad.<br />
Laatst afgedrukt op 5-12-2011 11:28:00 Pagina 3 van 4
Beslismomenten en voortgangsrapportage naar opdrachtgever<br />
Er is tweewekelijks overleg tussen de bestuurlijk opdrachtgever en de projectleider ingepland. Het<br />
programma van eisen zal in november aan het college en daarna aan de raad worden voorgelegd.<br />
Voor akkoord<br />
Ambtelijk opdrachtgever:<br />
Els van Ittersum<br />
Datum: 10 augustus 2011<br />
Bestuurlijk opdrachtgever:<br />
Kees van Dalen<br />
Datum: 10 augustus 2011<br />
Projectleider:<br />
Hans Mieras<br />
Datum: 10 augustus 2011<br />
Laatst afgedrukt op 5-12-2011 11:28:00 Pagina 4 van 4