Projectplan - Gemeente Houten

Projectplan
Herontwikkeling Stenen Poort, fase 1: programma van eisen Versie: 1.1
Datum: 09-08-2011
Projectleider: Hans Mieras FCL-nummer: 700285
Startdatum: 01-06-2011 Einddatum: december 2011
Doelstelling en Resultaat (overnemen uit projectopdracht)
Doel:
Wij willen het woonklimaat in de gemeente Houten versterken door het ontwikkelen van een nieuwe
woonwijk die enerzijds past binnen het ruimtelijke concept van Houten, maar daar tegelijkertijd iets aan
toevoegt door het stellen van flinke eisen aan de duurzaamheid.
Resultaat:
Een woonwijk op de locatie de Stenen Poort die voldoet aan de criteria uit de Kwaliteitsleidraad
Veranderlocaties Houten Noord. Een mooie woonwijk die bijdraagt aan de kracht van Houten, door de
kwaliteit van de woningbouw, de goede aansluiting op de unieke Houtense verkeersstructuur en de
aandacht voor de kwaliteit en het beheer van de openbare ruimte. Bovendien wordt goed gekeken naar
de mogelijkheden om te bouwen voor specifieke doelgroepen (ouderen, starters, sociale huur).
Duurzaamheid is een belangrijk thema: waar mogelijk worden bovenwettelijke eisen gesteld aan de
duurzaamheid van de wijk en woningen. De herontwikkeling moet een positief planresultaat opleveren
t.b.v. de investering in de nieuwe sportvelden in het Sport- en Werklandschap Meerpaal.
Projectfasering
1. opstellen programma van eisen
2. proefverkaveling
3. bestemmingsplan
4. selectie marktpartij en opstellen ontwikkelcontract
5. definitieve verkaveling en woningbouwprogramma
6. matenplan en woonomgevingstekening
7. bouw- en woonrijp maken
8. start bouw
Een globale tijdsplanning voor de doorlooptijd van het gehele project vindt u in de bijlage. In dit plan
wordt alleen de eerste fase - het opstellen van een programma van eisen - verder uitgewerkt.
De eerste fase is gericht op het opstellen van een programma van eisen: wat voor woonwijk willen we op
deze locatie ontwikkelen. Dit willen we langs drie lijnen scherp krijgen:
1. wensen vanuit de gemeente zelf (o.a. huisvestingsbeleid, duurzaamheid, ecowijk)
2. randvoorwaarden (o.a. financiën, archeologie)
3. wensen van omwonenden
4. marktmogelijkheden
Ad 1 en 2
De eerste twee elementen (wensen en randvoorwaarden vanuit de gemeente) zullen worden opgesteld
in de Projectgroep Stenen Poort, hierin zitten vertegenwoordigers van verschillende onderdelen van de
gemeente. Daarnaast zullen we overleg hebben met de vereniging Ecowijk en eventuele andere
gegadigden voor collectief particulier opdrachtgeverschap.
Ad 3
Er is een eerste overleg geweest met het bewonersplatform van de omwonenden van de Stenen Poort.
Op 6 juni zijn de wethouder en projectleider uitgenodigd bij een bijeenkomst van het bewonersplatform.
Dit is een actief platform dat o.a. een enquête heeft georganiseerd onder alle omwonenden. Wethouder
van Dalen heeft in deze bijeenkomst een toelichting gegeven op de uitgangspunten die we vanuit de
gemeente hanteren. Daarbij is ook aangegeven dat we vanuit de gemeente blij zijn met de oprichting van
het bewonersplatform, dat vormt een goede basis voor een open overleg tussen de gemeente en de
omwonenden. Het bewonersplatform richt zich overigens met name op de direct aanwonenden, de
gemeente zal ook andere buurtbewoners uitnodigen voor bijeenkomsten over de Stenen Poort.

Daarnaast is aangegeven dat de gemeente altijd gehouden is om ook de inbreng van andere
belanghebbenden en het algemeen belang mee te wegen: participatie betekent niet dat iedereen altijd
zijn zin krijgt.
Het concept programma van eisen zal op hoofdlijnen in één of twee bijeenkomsten met het
bewonersplatform worden besproken. We denken dan niet zozeer aan de letterlijke tekst van de notitie,
maar meer aan een sheet presentatie geïllustreerd met een aantal globale schetsen om de
uitgangspunten te illustreren. Die globale schetsen zijn ook nodig om te kunnen rekenen aan de
financiële haalbaarheid van het plan (zie punt 2). Het uitgangspunt hierbij is dat de bewoners vooral
meeweten en meedenken. Soms is er sprake van meewerken (zo zijn de uitkomsten van de enquête
waardevolle input voor het programma van eisen), maar meebeslissen is zeker niet aan de orde.
Ad 4
Er zal een beknopte marktconsultatie worden uitgevoerd om een idee te krijgen wat de sterke en zwakke
punten van deze locatie zijn in de huidige kwetsbare woningmarkt. Dat moet ook een beeld geven van
woningtypes die geschikt zijn voor deze locatie. We denken bij een consultatie niet zozeer aan een
onderzoeksopdracht, maar meer aan informele gesprekken met enkele makelaars en eventueel
ontwikkelaars.
Schematisch ziet de planning voor het opstellen van het programma van eisen er als volgt uit.
Periode Fase Activiteiten Product
apr - jun Voorbereiding - opstellen projectopdracht en
projectplan
- verkennende gesprekken
- formeren projectgroep
jul - okt Planvorming - in kaart brengen gebiedskenmerken
- vaststellen ruimtelijke uitgangspunten
(incl archeologie)
- beleidswensen inventariseren
- rekenmodel opstellen
- marktconsultatie
- selectie ontwerpbureau
- eerste schetsen maken
- gesprekken belanghebbenden
okt - nov Overleg Overleg met omwonenden en andere
belanghebbenden
Goedgekeurde
projectopdracht en
projectplan
Eerste concept PvE,
eerste schetsen en
raming Grex.
PvE en schetsen in
college- en
raadsvoorstel
nov -dec Besluitvorming Besluitvorming in college en raad Goedgekeurd PvE
Beheersaspecten (GOTICK)
Financiën
Er zullen kosten worden gemaakt voor het maken van de eerste schetsen voor het gebied. Hiervoor zal
een stedenbouwkundig ontwerpbureau worden ingehuurd. Daarnaast worden misschien kosten gemaakt
in het kader van de marktconsultatie. Aangezien de Stenen Poort buiten de Vinex valt, zijn we niet
gebonden aan de afspraken met vaste partners voor ontwerp en advies. Uitgangspunt is zoveel mogelijk
te werken met interne mensen (bijv. voor verkeer en parkeren) en alleen in te huren als we de kennis niet
in huis hebben. We zullen daarbij nadrukkelijk ook kijken naar andere bureaus dan de gebruikelijke
partners; dit vergroot in onze ogen de kans op een vernieuwende aanpak. Geraamde kosten: € 40.000,-
Daarnaast zullen kosten worden gemaakt voor archeologisch onderzoek in het gebied. Voor het hele
project ramen we de kosten die samen hangen met archeologie (onderzoek en eventuele maatregelen)
op € 250.000,-. Een deel daarvan zal in de eerste fase worden gebruikt (verkennend onderzoek en
eventueel karterend onderzoek). Deze kostenramingen zijn in principe taakstellend; een eventuele
overschrijding moet elders in het project worden gecompenseerd om de overall financiële doelstelling te
halen.
Organisatie
Bestuurlijk opdrachtgever: Kees van Dalen; ambtelijk opdrachtgever: Els van Ittersum; Projectleider:
Hans Mieras.
Laatst afgedrukt op 5-12-2011 11:28:00 Pagina 2 van 4

Er is een projectgroep Stenen Poort die bestaat uit de volgende mensen:
Hans Mieras (vz)
Anke Beisterveld (assistent projectleider)
Wim Langras (financiën)
Alie Dieleman (communicatie)
Cees Strooper (RBL, volkshuisvesting)
Barry Peters (RBL, archeologie)
Remko Stinissen (RBL, verkeer)
Marco Harms (RBL, duurzaamheid)
André Botermans (RBL, stedenbouw)
Dick de Ruiter (OW)
Richard Zwartenkot (OW)
Tijd
Planning zie hierboven.
Informatie / communicatie / kwaliteit
Er moet een zeker draagvlak bij de belanghebbenden bestaan voor de manier waarop de Stenen Poort
wordt herontwikkeld. Dat maakt participatie van omwonenden belangrijk in dit traject. Dit betekent dat de
besluitvorming in dit traject transparant moet zijn. Het college en de raad zullen uiteindelijk de knopen
doorhakken, maar de verschillende belanghebbenden zullen van te voren worden geïnformeerd over de
hoofdlijn van de voorstellen die aan de raad worden voorgelegd zodat ze niet voor verrassing komen te
staan. Dit kan bijvoorbeeld door een mondelinge toelichting aan het kernteam van het bewonersplatform.
Ook zal al vroeg in het traject aan de omwonenden worden gevraagd wat hun wensen en ideeën zijn
t.a.v. de herontwikkeling van het gebied. De enquête die door het bewonersplatform is gehouden vormt
daarbij waardevolle input.
Risico’s
1. Archeologie. Het westelijk deel van gebied wordt geflankeerd door twee archeologische
monumenten. Dit maakt de kans reëel dat in het westelijk deel in het verplichte archeologische
onderzoek ook vondsten worden gedaan waarmee we in de herontwikkeling rekening moeten
houden. Het kan zijn dat er extra maatregelen moeten worden genomen om bouw in dit gebied
mogelijk te maken (bv. ophogen of anders heien). Daarnaast kan het archeologisch onderzoek zelf
gevolgen hebben voor de doorlooptijd van de planontwikkeling.
2. Slechte woningmarkt. De woningmarkt zit op dit moment in een dip. Dit brengt het risico met zich
mee dat het lastig wordt om een marktpartij te vinden die dit met ons wil ontwikkelen.
Dit risico kunnen we verkleinen door goed te kijken welk type woningen op deze locatie nog wel goed
zullen verkopen (marktconsultatie).
3. Spanning tussen de inhoudelijke wensen ten aanzien van het gebied enerzijds en anderzijds de
financiële bijdrage aan de bouwexploitatie van het nieuwe clubgebouw en de sportvelden in het
sport- en werklandschap de Meerpaal. In de kwaliteitsleidraad Veranderlocaties Houten Noord zijn op
uiteenlopende gebieden criteria opgenomen waaraan de ontwikkeling van veranderlocaties moet
voldoen, in de praktijk kan blijken dat er spanning zit tussen deze criteria. Wij gaan er vooralsnog van
uit dat het bij de ontwikkeling van de Stenen Poort mogelijk zal zijn om te voldoen aan de
inhoudelijke, procesmatige en financiële criteria uit de kwaliteitsleidraad. Mocht er spanning ontstaan
tussen de criteria, dan zal het college hierin een afweging maken die wordt voorgelegd aan de raad.
Laatst afgedrukt op 5-12-2011 11:28:00 Pagina 3 van 4

Beslismomenten en voortgangsrapportage naar opdrachtgever
Er is tweewekelijks overleg tussen de bestuurlijk opdrachtgever en de projectleider ingepland. Het
programma van eisen zal in november aan het college en daarna aan de raad worden voorgelegd.
Voor akkoord
Ambtelijk opdrachtgever:
Els van Ittersum
Datum: 10 augustus 2011
Bestuurlijk opdrachtgever:
Kees van Dalen
Datum: 10 augustus 2011
Projectleider:
Hans Mieras
Datum: 10 augustus 2011
Laatst afgedrukt op 5-12-2011 11:28:00 Pagina 4 van 4