Jaarstukken Haag Wonen_2023_web
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
<strong>Jaarstukken</strong><br />
<strong>2023</strong>
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
04<br />
08<br />
18<br />
34<br />
50<br />
60<br />
70<br />
Voorwoord:<br />
Bouwen aan onze mooie stad<br />
Hoofdstuk 1:<br />
We bouwen meer woningen en benutten<br />
ons huidige woning bezit optimaal<br />
Hoofdstuk 2:<br />
We verhuren betaalbare, goed onderhouden<br />
en duurzame woningen<br />
Hoofdstuk 3:<br />
Prettig leven in een mooie, groene en sociale buurt<br />
Hoofdstuk 4:<br />
We zetten ons in voor tevreden huurders<br />
Hoofdstuk 5:<br />
We zoeken actief de samenwerking op als partner<br />
in de stad<br />
Hoofdstuk 6:<br />
Verantwoord besturen
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
82<br />
90<br />
104<br />
175<br />
176<br />
188<br />
191<br />
Hoofdstuk 7:<br />
Financieel gezonde organisatie<br />
Hoofdstuk 8:<br />
Verslag van de raad van commissarissen<br />
Hoofdstuk 9:<br />
Jaarrekening<br />
Hoofdstuk 10:<br />
Ondertekening<br />
Hoofdstuk 11:<br />
Overige gegevens<br />
Bijlage:<br />
Kengetallen<br />
Bijlage:<br />
Verbindingen
4<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Bouwen aan<br />
onze mooie stad
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 5<br />
Voorwoord<br />
Als <strong>Haag</strong>se woningcorporatie bouwen wij graag<br />
aan een mooie stad waarin iedereen mee kan doen.<br />
En waarin je portemonnee niet bepaalt in welke<br />
buurt je woont. Wij geloven dat een fijn thuis de<br />
basis is voor een prettig leven. Een stad is pas mooi<br />
als iedereen meetelt en zich er thuis voelt.<br />
De <strong>Haag</strong>se opgave is groot en complex:<br />
woningtekort, verduurzaming, leefbaarheid<br />
en bestaanszekerheid, om maar enkele<br />
voorbeelden te noemen. We zijn een volkshuisvester<br />
met een sociaal hart en samen<br />
bouwen we aan onze mooie stad. Dat doen<br />
we volgens onze nieuwe koers, waaraan we<br />
samen met stakeholders en medewerkers in<br />
<strong>2023</strong> hard hebben gewerkt. Deze jaarstukken<br />
zijn opgebouwd vanuit de vier speerpunten in<br />
‘De koers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2023</strong>+’:<br />
• We bouwen flink meer woningen en<br />
benutten ons huidige woningbezit optimaal,<br />
zodat we zoveel mogelijk woningzoekenden<br />
een goed en betaalbaar huis kunnen bieden.<br />
• We verhuren betaalbare en duurzame<br />
woningen die goed zijn onderhouden:<br />
buiten, binnen én eromheen.<br />
• We dragen bij aan prettig leven in een mooie<br />
en sociale buurt, samen met onze huurders<br />
en partners in de stad.<br />
• Onze mensen zetten zich in voor tevreden<br />
huurders: we zijn aanpakkers, betrouwbaar,<br />
betrokken en daadkrachtig.<br />
Onze topprioriteit ligt bij het bouwen van<br />
nieuwe woningen om het tekort aan betaalbare<br />
woningen zoveel mogelijk terug te dringen.<br />
Daarnaast werken we verder aan de kwaliteit<br />
van ons bezit, aan de betaalbaarheid van<br />
woningen en aan verduurzaming. We hebben<br />
ook speciale aandacht voor wonen en zorg en<br />
voor veerkracht en leefbaarheid in de wijken.<br />
Natuurlijk kunnen we dit niet alleen. Als partner<br />
in de stad zoeken we actief naar samenwerking.<br />
We geloven dat wanneer iedereen vanuit zijn<br />
kennis en ervaring werkt, we samen verder<br />
komen dan alleen. We vinden het belangrijk om<br />
te laten zien wat we doen en wat de dilemma’s<br />
zijn waar we tegenaan lopen. Wil je na het<br />
lezen van deze jaarstukken ergens meer over<br />
weten of samen met ons optrekken?<br />
Neem dan gerust contact met ons op.<br />
Veel leesplezier!<br />
Mohamed Baba<br />
bestuursvoorzitter<br />
en<br />
Anne Margreet Kremer<br />
bestuurder bedrijfsvoering en<br />
organisatieontwikkeling
6<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Wij zijn er voor de<br />
huurder van vandaag<br />
én die van morgen<br />
Mohamed Baba en Anne Margreet Kremer<br />
Als sociale volkshuisvester willen we mensen met een<br />
bescheiden inkomen een fijn thuis bieden. We zijn<br />
trots op onze taak: een comfortabel, duurzaam en<br />
betaalbaar huis vormt immers het fundament voor een<br />
goed leven. In <strong>2023</strong> hebben we er dan ook weer alles<br />
aan gedaan om zoveel mogelijk mensen te voorzien<br />
van een fijne woning. Maar onze taak is breder dan<br />
dat. Fijn wonen betekent óók dat mensen zich veilig<br />
en verbonden voelen in de wijk. Het vraagt om goede<br />
voorzieningen, een groene omgeving en plekken waar<br />
mensen elkaar kunnen ontmoeten. Daarom voeren we<br />
naast onze onderhouds-, verbeter-, verduurzamings- en<br />
nieuwbouwprojecten tal van activiteiten uit die specifiek<br />
dáárop gericht zijn. Zo bouwen we samen aan onze<br />
mooie stad. De verschillende activiteiten belichten we<br />
in deze jaarstukken.<br />
Als volkshuisvester voelen we ons nauw verbonden<br />
met de bewoners in de stad. Dat doen we door een<br />
permanente dialoog met hen te voeren en goed<br />
te luisteren. Onze medewerkers zijn vaak al jaren<br />
werkzaam in de wijk en weten daardoor precies welke<br />
problemen er spelen op lokaal niveau. Een prettige<br />
en sociale buurt is een omgeving waar iedereen kan<br />
en wil wonen. Waar ruimte is om je te ontwikkelen.<br />
Als volkshuisvester zijn we onderdeel van iedere buurt.<br />
Dat betekent dat we met onze partners in de stad of in<br />
de wijk samenwerken aan oplossingen. Wij zetten ons<br />
actief in om partijen te verbinden of een aanjager te<br />
zijn voor verbeteringen van het woongenot van onze<br />
huurders. We werken graag samen aan oplossingen<br />
met verschillende partners in de stad. Niet alleen<br />
met de gemeente, andere corporaties en zorg- en<br />
welzijnspartners in de wijken, maar natuurlijk ook met<br />
andere samenwerkingspartners zoals ontwikkelaars,<br />
beleggers, aannemers en leveranciers.<br />
Verdere professionalisering van<br />
onze organisatie<br />
We zijn in <strong>2023</strong> zowel intern als extern zelfverzekerder<br />
geworden. We hebben ons verhaal steeds beter op<br />
orde en weten waarvoor we staan. We zijn kritisch,<br />
zowel naar buiten toe als naar onszelf. Naar buiten<br />
toe betekent dat we een stevige gesprekspartner<br />
zijn en onze partners durven vragen wat we van hen<br />
nodig hebben. Denk aan de gemeente als het gaat<br />
om bouwlocaties en het versnellen van vergunningen.<br />
Want anders stokt de realisatie- en daadkracht voor<br />
het bouwen van nieuwe woningen. En dat kunnen we<br />
ons niet permitteren, gezien de grote maatschappelijke<br />
opgave met betrekking tot het woningtekort.<br />
Intern betekent dit openheid, transparantie, optimisme<br />
en onderling vertrouwen. Richting, ruimte en ruggensteun<br />
bieden is onze besturingsfilosofie. We geven<br />
meer ruimte aan medewerkers om hun werk te kunnen<br />
doen en steunen hen daarin. Hierdoor maken we<br />
het werk voor onze medewerkers interessanter en<br />
faciliteren we hen om huurders en woningzoekenden<br />
nog beter te helpen. Bijvoorbeeld door nog meer in de<br />
wijk aanwezig te zijn en daar zelfstandig oplossingen<br />
aan te reiken. Dit kan alleen als we onze processen<br />
intern vereenvoudigen. In het programma ‘Vooruit’<br />
dat we in <strong>2023</strong> hebben ontwikkeld, onderzoeken<br />
we daarom hoe onze medewerkers nog prettiger en<br />
eenvoudiger hun werk kunnen doen. Onderdeel hiervan<br />
is ook een betere ondersteuning via digitalisering.<br />
In <strong>2023</strong> is ook de verbeterslag binnen de afdeling<br />
<strong>Wonen</strong> afgerond. We hebben nu drie gebiedsteams<br />
met bijbehorende gebiedsmanagers die zorgen<br />
voor rust en overzicht en een aanspreekpunt zijn<br />
voor de medewerkers. Ook het team Dagelijks<br />
Onderhoud heeft in samenwerking met andere<br />
afdelingen verschillende verbeteringen doorgevoerd<br />
waardoor zowel de handelingssnelheid als het proces<br />
zijn versterkt.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 7<br />
Medio <strong>2023</strong> hebben we afscheid genomen van onze<br />
financieel bestuurder Ria Koppen. Vol overgave heeft<br />
zij zich jarenlang ingezet voor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en er<br />
mede voor gezorgd dat we financieel gezond zijn.<br />
De overdracht naar haar opvolger Anne Margreet<br />
Kremer is soepel verlopen. De taakverdeling tussen de<br />
bestuurders Mohammed Baba en Anne Margreet is iets<br />
gewijzigd en past beter bij de opgave die nu van ons<br />
wordt gevraagd. Namelijk het verder professionaliseren<br />
van de bedrijfsvoering, zodat we de ambities en de<br />
beloftes die we naar buiten brengen ook binnenshuis<br />
goed op orde hebben.<br />
Concrete activiteiten <strong>2023</strong><br />
We hebben de afgelopen jaren hard gewerkt om als<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> nog beter zichtbaar te zijn in de stad.<br />
Centraal daarin staan vier speerpunten: we bouwen<br />
meer woningen en benutten ons huidige woningbezit<br />
optimaal; we verhuren betaalbare, goed onderhouden<br />
en duurzame woningen; we dragen bij aan prettig<br />
leven in een mooie en sociale buurt, samen met onze<br />
huurders en partners in de stad; en onze mensen zetten<br />
zich in voor tevreden huurders. We zijn aanpakkers,<br />
betrouwbaar, betrokken en daadkrachtig, we zijn flexibel<br />
en we zorgen dat onze financiën gezond zijn. In deze<br />
jaarstukken laten we de concrete invulling hiervan zien.<br />
Zo hebben we in <strong>2023</strong>:<br />
• Veel voorwerk gedaan en plannen gemaakt om in de<br />
komende jaren nieuwe woningen aan ons bezit toe<br />
te voegen.<br />
• Twee grote marktpartijen, ERA Contour en Dura<br />
Vermeer, aan ons verbonden in een meerjarige<br />
ketensamenwerking. We gaan strategisch<br />
samenwerken op het gebied van renovaties en<br />
verduurzaming. Al onze kennis, capaciteit en<br />
creativiteit brengen we samen. Zo zorgen we voor<br />
continuïteit en kunnen we samen versnellen.<br />
• Hard gewerkt om het dagelijks onderhoud verder<br />
op orde te krijgen. Vanuit het programma ‘Grip<br />
op onderhoud’ hebben we gezorgd voor meer<br />
voorspelbaarheid (inzicht) en betrouwbaarheid<br />
(in control) op ons dagelijks onderhoud.<br />
• Veel aandacht besteed aan onze klantprocessen.<br />
Dat heeft geleid tot een hoge klanttevredenheid,<br />
waarbij we onze doelstelling het hele jaar door<br />
hebben gehaald: 65 procent van onze klanten geeft<br />
ons een 8 of hoger voor onze dienstverlening.<br />
• Sterk ingezet op het vergroten van onze<br />
actiegerichtheid. Niet alleen praten, maar ook echt<br />
in actie komen. We hebben met de gemeente en<br />
collega-corporaties onder andere geïnvesteerd<br />
in het ondersteunen van energiekwetsbare<br />
bewoners: bijvoorbeeld door mensen te helpen<br />
met kleine technische ingrepen voor het verlagen<br />
van de energiekosten. Ook voor de lange termijn<br />
investeren we in verbetering en verduurzaming met<br />
bijvoorbeeld isolatie en zonnepanelen om woningen<br />
energiezuinig te maken. Goede isolatie resulteert in<br />
een woning die prettiger en behaaglijker aanvoelt en<br />
een verlaging van het energieverbruik.<br />
• Geïnvesteerd in onze medewerkers met een<br />
uitgebreid management development programma.<br />
• Veel nieuwe goede medewerkers mogen<br />
verwelkomen en het certificaat ‘a great place to<br />
work’ behaald, wat laat zien dat we een aantrekkelijke<br />
werkgever zijn voor huidige én toekomstige<br />
medewerkers.<br />
Samenwerking met bewoners en partners<br />
We werken graag samen als partner in de stad.<br />
Want wij geloven dat we samen meer kunnen<br />
betekenen. We zijn daarom ook permanent met<br />
partners, bewoners en woningzoekenden in gesprek.<br />
En het blijft niet bij praten. We leggen onder andere<br />
prestatieafspraken vast en houden ons daaraan. Omdat<br />
we samenwerken heel belangrijk vinden, hebben<br />
we hiervoor een apart hoofdstuk in de jaarstukken<br />
opgenomen.<br />
Toekomst<br />
In <strong>2023</strong> hebben we veel geïnvesteerd in onze<br />
medewerkers zodat ze binnen kaders zelf beslissingen<br />
kunnen nemen. Dat blijven we ook in de toekomst<br />
doen. Want alleen met elkaar kunnen we de grote<br />
maatschappelijke opgaven waar we voor staan,<br />
oplossen. Dat doen we met een sterk team, zowel op<br />
kantoor als buiten in onze wijken.<br />
In de eerste termijn van Mohamed Baba is veel<br />
geïnvesteerd in planvorming. In de tweede termijn richt<br />
hij zich met name op realisatie: het concreet uitvoering<br />
geven aan uitbreiding van het aantal woningen,<br />
verduurzaming, renovatie en verbeterde leefbaarheid<br />
in de wijken. Zodat we er zijn voor de huurder van<br />
vandaag én de huurder van morgen.
8<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 9<br />
01<br />
We bouwen<br />
meer woningen<br />
en benutten ons<br />
huidige woningbezit<br />
optimaal
10<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Veel mensen zoeken een woning. Voor deze mensen<br />
willen we er zijn. Daarom hebben we een grote<br />
uitbreidingsopgave. Deze opgave brachten we in<br />
<strong>2023</strong> verder in kaart. We maakten afspraken zowel<br />
op regionaal als stedelijk niveau. En met onze<br />
huurdersorganisatie. In de tussentijd troffen we<br />
voorbereidingen voor vele nieuwbouwprojecten.<br />
De komende jaren stijgt onze bouwproductie.<br />
Daarnaast zien we kansen om meer mensen<br />
te huisvesten door sommige van onze woningen<br />
efficiënter in te zetten voor de volkshuisvesting.<br />
Door bijvoorbeeld doorstroming te bevorderen,<br />
bestaande woningen anders in de markt te zetten<br />
en leegstandsduur te verkorten.<br />
Ontwikkelaanpak zorgt voor<br />
honderden nieuwe woningen<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft een grote opdracht: het bouwen<br />
van 3.000 nieuwe sociale en 600 middenhuurwoningen<br />
tot 2033. Om dat te realiseren in een grote, volle stad<br />
als Den <strong>Haag</strong> is lef, ondernemerschap en doorzettingsvermogen<br />
nodig, vertellen ontwikkel managers Arthur<br />
Pronk en Rick Boelkens. “De kunst is om niet alleen<br />
mogelijkheden in kaart te brengen, maar ook nieuwe<br />
kansen te creëren en de juiste te grijpen.”<br />
WE WILLEN ALLES<br />
ONDERZOEKEN,<br />
ALS HET MAAR<br />
WONINGEN<br />
OPLEVERT<br />
Aanpassing wensenlijstje<br />
Arthur: “In <strong>2023</strong> zijn we vooral bezig geweest met<br />
herontwikkeling, maar ook herpositionering. We<br />
hebben onder andere nieuwe profielen opgezet voor<br />
vastgoedprojecten. De slagingskans van projecten moet<br />
minder afhankelijk zijn van het economisch sentiment.”<br />
Rick: “Bovendien kijken we kritischer naar ons eigen<br />
wensenlijstje: wat vinden we belangrijk aan woningen en<br />
welke projecten hebben een grote kans van slagen zodat<br />
we wél meedoen?”<br />
Scan of klik<br />
de QR-code<br />
om het filmpje<br />
te bekijken<br />
Vijf projecten, 525 nieuwe woningen<br />
Arthur: “De herontwikkeling en herpositionering van <strong>2023</strong><br />
heeft gewerkt, want in 2024 starten we maar liefst vijf<br />
projecten. Het grootste is een inventief houtbouwproject<br />
van 700 woningen waar we in totaal 293 woningen van<br />
afnemen. Het is een goed voorbeeld van het tonen van<br />
meer ondernemerschap. We hebben het zo aangepakt<br />
dat we onafhankelijk van ontwikkelaars konden starten:<br />
omdat wij ‘ja’ zeggen, móet er ook worden gebouwd.”<br />
Nieuwe kansen creëren<br />
Rick: “Een ander mooi voorbeeld van de kansen die<br />
we zelf in <strong>2023</strong> gecreëerd hebben, is een ‘tiny house’<br />
dat we in een binnentuin bouwen.” Arthur: “We willen<br />
alles onderzoeken, als het maar woningen oplevert.<br />
En de eerste resultaten zijn er: ondanks economische<br />
tegenwind bouwen we in 2024 526 woningen. Niet<br />
gemakkelijk, maar met ondernemerschap en durf komen<br />
we verder!”
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 11<br />
1.1 Uitbreiden aantal<br />
woningen<br />
Om onze volkshuisvestelijke taak uit te voeren,<br />
moeten we voldoende huurwoningen hebben<br />
in onze vastgoedportefeuille. Daarvoor moeten<br />
we bouwen, ombouwen, aankopen en waar<br />
nodig en mogelijk verdichten na sloop, maar ook<br />
terughoudend zijn met verkopen. In <strong>2023</strong> is dit nog<br />
niet tot realisatie gekomen. We hebben wel veel<br />
voorbereidingen getroffen.<br />
We hadden op 1 januari <strong>2023</strong> 21.130 woningen<br />
in bezit, daarvan verkochten we 29 woningen.<br />
We hebben geen woningen toegevoegd, daardoor<br />
bezitten we eind <strong>2023</strong> 21.101 woningen. Dit past<br />
nog binnen de prestatieafspraken van minimaal<br />
20.835 sociale huurwoningen.
12<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
1.2 Nieuwbouw<br />
We leverden in <strong>2023</strong> geen nieuwe woningen<br />
op. Wel zijn veel projecten in voorbereiding.<br />
Hieronder enkele voorbeelden die binnen nu<br />
en een jaar leiden tot start bouw.<br />
Twee torens in de Petroleumhaven<br />
(148 sociale huurwoningen nieuwbouw)<br />
De Petroleumhaven, voormalig havengebied, wordt<br />
omgetoverd tot een woon-werkgebied met ruim<br />
600 woningen. Ons project in dit gebied omvat<br />
twee met elkaar verbonden torens boven een drie<br />
verdiepingen tellende plint, met parkeerplaatsen en<br />
ruimte voor voorzieningen.<br />
De indeling is als volgt:<br />
• Toren A: 148 sociale huurwoningen en<br />
een commerciële ruimte<br />
• Toren B: 93 middenhuurwoningen<br />
• Parkeergarage: 74 plekken<br />
We werken samen met een projectontwikkelaar.<br />
Wij zijn de afnemer voor toren A. Eind <strong>2023</strong> is de<br />
omgevingsvergunning ingediend en het streven is<br />
in 2024 met de bouw te starten.<br />
Meesterlijk wonen aan de Oude <strong>Haag</strong>weg,<br />
De Burgemeester (120 woningen nieuwbouw)<br />
Na jaren vertraging is de gemeente gestart met<br />
het uitwerkingskader voor nieuwbouwproject<br />
De Burgemeester aan de Oude <strong>Haag</strong>weg. Dit<br />
herontwikkelingsproject transformeert het gebied tot<br />
een modern en duurzaam woon- en werkgebied.<br />
We gaan hier in de loop van 2025 120 sociale<br />
huurwoningen realiseren. Ook komen er vrijesectoren<br />
middenhuurwoningen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 13<br />
Woningen en wijkfuncties in Mariahoeve:<br />
Walenburg (29 woningen nieuwbouw)<br />
In Mariahoeve starten we met het kleinschalige<br />
nieuwbouwproject Walenburg, waar we<br />
29 woningen en een plint met ondersteunende<br />
wijkfuncties realiseren. Het project omvat diverse<br />
appartementstypes, waarvan een groot deel<br />
levensloopbestendig. De vergunning is verleend in<br />
<strong>2023</strong>, en de bouw begint in 2024.<br />
Van tuincentrum naar De Groene Prins<br />
(55 woningen nieuwbouw)<br />
In <strong>2023</strong> maakten we de plannen definitief voor het<br />
project De Groene Prins. In 2024 starten we met de<br />
bouw van 55 sociale huurwoningen op het voormalige<br />
Hanenburg-tuincentrumterrein aan de Groen van<br />
Prinstererlaan. Ook komen er 14 stadswoningen voor<br />
de koopsector.<br />
Het sociale huurproject omvat verschillende<br />
appartementstypes, waarvan een groot deel<br />
levensloopbestendig. De oplevering is gepland<br />
voor 2025.<br />
Een vernieuwend project in hout:<br />
Boogie-Wood (293 woningen nieuwbouw)<br />
In december tekenden we een intentieovereenkomst<br />
met een projectontwikkelaar voor de bouw van<br />
293 huurwoningen aan de Binckhorstlaan, genaamd<br />
Boogie-Wood. Dit project omvat zowel sociale als<br />
middenhuurwoningen en wordt het grootste Cross-<br />
Laminated Timber (kruislaaghouten) gebouw van<br />
Nederland.<br />
De bouw start in 2024, met als doel om in 2026<br />
betaalbare, comfortabele en unieke woningen aan<br />
293 huishoudens in de Binckhorst aan te bieden.
14<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Verdichten als uitbreidingsmogelijkheid<br />
(stadsbreed)<br />
In Den <strong>Haag</strong> zijn (te) weinig bouwlocaties, terwijl<br />
de vraag naar woningen groot is en er een<br />
verduurzamingsopgave ligt. Wanneer we bestaande<br />
woningen niet op het gewenste woonkwaliteitsen<br />
duurzaamheidsniveau kunnen brengen met<br />
voldoende toekomstperspectief, overwegen we<br />
in sommige gevallen nieuwbouw als vervanging.<br />
Deze nieuwbouwplannen voldoen tevens aan de<br />
verdichtingsvraag van de gemeente, met focus op<br />
(sociale) huurwoningen. In <strong>2023</strong> onderzochten we<br />
vier mogelijke locaties en gingen we in gesprek met<br />
huidige bewoners en de gemeente. Gezien de impact<br />
van sloop op bewoners, verwachten we dat in 2024 en<br />
wellicht ook de jaren daarna hierover nog intensieve<br />
gesprekken nodig zijn met alle betrokken partijen.<br />
Belangrijk hierbij is dat we er als corporatie zijn voor<br />
onze huurders, en ook voor toekomstige huurders en<br />
woningzoekenden. Deze laatste groepen willen we<br />
ook graag een stem geven in de participatie rondom<br />
projecten. Zij worden nog onvoldoende gehoord.<br />
Bouwstroom <strong>Haag</strong>landen voor versnellen<br />
van nieuwbouw (stadsbreed)<br />
In februari <strong>2023</strong> ondertekenden twaalf woningcorporaties<br />
uit de regio <strong>Haag</strong>landen, waaronder<br />
wij, de samenwerkingsovereenkomst Bouwstroom<br />
<strong>Haag</strong>landen om de nieuwbouw te versnellen.<br />
De overeenkomst maakt het mogelijk om tegen<br />
gunstige inkoopvoorwaarden conceptwoningen in<br />
te kopen. Conceptwoningen zijn gestandaardiseerde<br />
woningen die weinig voorbereiding vergen en snel<br />
op locatie te bouwen zijn. We zoeken nog naar<br />
geschikte locaties en werken hierbij samen met<br />
gemeenten en andere partners zodat we meer<br />
huurders in Den <strong>Haag</strong> een betaalbare woning<br />
kunnen aanbieden. Wordt vervolgd!<br />
In de binnentuin van de Wolvenrade komen<br />
wonen, werk en beheer samen<br />
In de binnentuin van onze gebouwen aan de<br />
Wolvenrade willen we een zogenoemd tiny house<br />
plaatsen. Het idee is dat de toekomstige bewoner(s)<br />
van dit tiny house de binnentuin gaan beheren en<br />
onderhouden. We zijn op zoek naar iemand die dakloos<br />
is en werk zoekt. Dit project biedt een unieke kans om<br />
wonen, werken en beheren samen te brengen.<br />
De compacte woning wordt kant-en-klaar aangeleverd<br />
en met een kraan op de fundering geplaatst. In <strong>2023</strong><br />
vroegen we de vergunning aan en naar verwachting<br />
zullen we begin 2024 met de plaatsing beginnen.<br />
Trots op tekenen woondeal regio <strong>Haag</strong>landen<br />
In maart <strong>2023</strong> ondertekenden we met Zuid-Hollandse<br />
bestuurders van provincie, gemeenten, minister<br />
Hugo de Jonge en collega-corporaties de regionale<br />
woondeal. Daarnaast zijn er steunverklaringen van<br />
bouworganisaties, huurders, netbeheerders en<br />
drinkwaterbedrijven. We zetten ons daarmee in om<br />
de komende jaren veel nieuwe woningen te bouwen.<br />
De gemaakte afspraken markeren een belangrijke stap<br />
waarmee we het stadium van vrijblijvendheid en goede<br />
intenties achter ons laten. In de volgende video legt<br />
Mohamed Baba uit wat dit voor ons betekent:<br />
Scan of klik<br />
de QR-code<br />
om het filmpje<br />
te bekijken<br />
1.3 Uitbreiden woningbezit<br />
via flexwoningen<br />
Begin <strong>2023</strong> heeft branchevereniging Aedes met diverse<br />
bouwbedrijven raamovereenkomsten afgesloten voor<br />
het leveren van flexwoningen (verplaatsbare woningen)<br />
aan woningcorporaties. Vervolgens kunnen corporaties<br />
de woningen plaatsen op basis van afspraken met<br />
hun eigen gemeente op daarvoor geschikte locaties.<br />
In <strong>2023</strong> zijn we samen met woningcorporatie DUWO<br />
en de gemeente gestart met de voorbereiding van<br />
een flexwonenproject met 120 woningen aan het<br />
Leeghwaterplein, waarvan een deel voor statushouders<br />
bestemd was.<br />
De voorbereiding verkeerde in vergevorderd stadium<br />
met de bedoeling om in 2024 te starten met de bouw.<br />
Helaas heeft de gemeente recentelijk de beschikbare<br />
grond niet voor de beoogde periode aan ons kunnen<br />
verhuren en is het project geannuleerd vlak voor de<br />
deelname aan het Aedes-inkooptraject.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 15<br />
1.4 Ombouw van<br />
bedrijfsruimte<br />
In <strong>2023</strong> leverden we geen omgebouwde bedrijfsruimten<br />
naar woningen op. Wel zijn voorbereidingen<br />
getroffen voor de ombouw van een viertal bedrijfsruimten<br />
naar woningen. Naar verwachting vinden<br />
deze ombouwen in 2024 plaats.<br />
1.5 Verkoop<br />
van huurwoningen<br />
We beperken de verkoop van huurwoningen,<br />
omdat we ons woningbezit willen uitbreiden.<br />
We richten ons vooral op de verkoop van<br />
woningen die beheertechnisch problematischer<br />
en kostbaarder zijn. De opbrengst van de verkoop<br />
biedt ons investeringsruimte die we inzetten<br />
voor de volkshuisvesting. In <strong>2023</strong> verkochten we<br />
29 huurwoningen verspreid over de stad.<br />
Verkopen aan de doelgroep maakt<br />
overstap naar koopwoning mogelijk<br />
In 2022 startten we de pilot ‘verkopen aan de<br />
doelgroep’, waarbij huurders die een sociale<br />
huurwoning verlaten en aspirant-kopers binnen<br />
een bepaalde inkomensgroep voorrang krijgen op<br />
een koopwoning. Hiermee bieden we huurders de<br />
mogelijkheid over te stappen naar een koopwoning,<br />
waardoor wij op onze beurt weer een sociale<br />
huurwoning beschikbaar krijgen voor nieuwe verhuur<br />
aan de doelgroep. In <strong>2023</strong> verkochten we vijf woningen<br />
met deze voorrangsregeling, waarvan drie kopers<br />
een sociale huurwoning achterlieten en twee kopers<br />
voorrang kregen op basis van inkomen. De pilot wordt<br />
begin 2024 geëvalueerd, met als doel te beoordelen of<br />
we dit verder kunnen uitwerken tot een geslaagde vorm<br />
van doorstroming en we op die manier onze voorraad<br />
beter benutten.
16<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 17<br />
1.6 Beter benutten van ons<br />
woningbezit<br />
Naast het uitbreiden van onze woningvoorraad zien we ook kansen om meer<br />
woningzoekenden te huisvesten door ons bestaande huidige woningbezit beter<br />
te benutten. Daarvoor hebben we het volgende gedaan:<br />
• Creatieve woon- en contractvormen inzetten. We hebben in beeld gebracht<br />
of we tijdelijk leegstaande woningen kunnen verhuren via friends-contracten.<br />
• Inzet van twee gespecialiseerde doorstroomcoaches. Deze coaches<br />
zetten we in voor bevordering van doorstroming. Ze behandelden negen<br />
verzoeken van huishoudens die wilden doorstromen naar een kleinere<br />
woning. Daarnaast letten al onze verhuurconsulenten op mogelijkheden tot<br />
doorstroming.<br />
• Bevordering van doorstroom bij senioren door aanbieden van geschikte<br />
woningen. De doorstroompremie is per 1 januari 2024 afgeschaft door de<br />
gemeente. In plaats daarvan gaat de gemeente meer maatwerk bieden bij<br />
het organiseren van de verhuizing. Samen met de gemeente hebben we<br />
hier in <strong>2023</strong> op voorgesorteerd. Wij zorgen bijvoorbeeld voor aantrekkelijke<br />
woningen geschikt voor senioren en werken samen met gemeente en zorgen<br />
welzijnsorganisaties aan het verstevigen van de combinatie wonen en zorg.<br />
De afspraken hierover worden opgenomen in de stadsbrede woonzorgvisie<br />
die in 2024 wordt gepubliceerd.<br />
• Beperking van leegstand door verkorting van doorlooptijd na een<br />
verhuizing. Dit bereikten we door een betere monitoring, sturing en<br />
gesprekken met aannemers. We zijn erin geslaagd de leegstandsduur te<br />
verminderen. Dat kan en moet nog veel korter en beter. In 2024 pakken we<br />
hier verder op door en ondernemen we aanvullende acties.
18<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
02<br />
We verhuren<br />
betaalbare, goed<br />
onderhouden<br />
en duurzame<br />
woningen
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 19
20<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
We verbeteren en verduurzamen voortdurend<br />
onze woningen om het comfort te verhogen, de<br />
uitstraling te verbeteren en bewoners te helpen<br />
hun energiekosten te beperken. Daarnaast<br />
dragen we bij aan het behalen van klimaatdoelen.<br />
Waar mogelijk, combineren we verbeter- en<br />
verduurzamingsprojecten met planmatig<br />
onderhoud. Dit is efficiënt, bespaart kosten en<br />
onze bewoners ondervinden minder overlast.<br />
Ook doen we dit andersom: als er planmatig<br />
onderhoud wordt uitgevoerd aan complexen,<br />
voeren we tegelijk met deze werkzaamheden ook<br />
verduurzamingsmaatregelen uit. Dat noemen we<br />
‘productielijnen’ en deze voeren we uit met onze<br />
ketenpartners voor gevels en daken.<br />
Sneller en slimmer verduurzamen<br />
door ketensamenwerking<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> wil woningen met lage energielabels<br />
in hoog tempo verduurzamen. De corporatie is<br />
daarvoor een structurele samenwerking aangegaan<br />
met nieuwe ketenpartners Dura Vermeer Bouw Heyma<br />
en ERA Contour. Projectmanager vastgoed Marco van<br />
den Ende: “Er is veel te doen in weinig tijd. Door zo<br />
uitvoeringscapaciteit en denkkracht aan ons te binden,<br />
kunnen we huurders nóg sneller een comfortabel,<br />
toekomstbestendig huis aanbieden.”<br />
Marco is één van de mensen die zich hard heeft<br />
gemaakt voor de ketensamenwerking. “Samenwerken<br />
op deze manier biedt een aantal grote voordelen.<br />
Naast extra renovatiecapaciteit krijgen we er twee<br />
slimme partners bij die onze processen door en door<br />
kennen, we leren van elkaar. Besluitvorming in de<br />
corporatiewereld is ingewikkeld en duurt daarom<br />
vaak lang. Het is prettig als partners deze processen<br />
begrijpen en hierop efficiënt kunnen aansluiten.”<br />
Samen leren versnellen<br />
“We zien Dura Vermeer Bouw Heyma en ERA Contour<br />
als heel belangrijke samenwerkingspartners met<br />
wie we dezelfde normen en waarden delen over<br />
dienstverlening en kwaliteit. Hoe meer projecten we<br />
samen doen, hoe beter we elkaar leren kennen en<br />
gaan vertrouwen. Alle leerpunten nemen we mee<br />
naar volgende projecten waardoor partners ook van<br />
elkaar leren. En heeft één van de twee partners tijdelijk<br />
even minder capaciteit? Dan kan de ander de gaten<br />
dichtlopen die ontstaan. Een win-winsituatie voor<br />
iedereen dus.”<br />
Bewoners erbij betrekken<br />
“Met beide partners halen we óók op het gebied van<br />
bewonersparticipatie extra handen en denkkracht in<br />
huis. We houden graag zelf de regie, maar het is heel<br />
prettig om de uitvoering bij een partner neer te kunnen<br />
leggen.”<br />
Genoeg te doen<br />
“In de komende vijf jaar staan nu zo’n 26 verduurzamingsprojecten<br />
voor 2.700 woningen op de planning en dit<br />
aantal zal waarschijnlijk toenemen. We werken al veel<br />
samen met beide partners. Zo zijn we nu in de Hendrik<br />
Zwaardecroonstraat in Bezuidenhout met Dura Vermeer<br />
aan de slag. Een ingewikkeld project, maar nu al zeer<br />
succesvol, mede dankzij onze ketenpartner.”<br />
Scan of klik<br />
de QR-code<br />
om het filmpje<br />
te bekijken
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 21<br />
2.1 Onze verbeteren<br />
verduurzamingsprojecten<br />
gecombineerd<br />
met planmatig<br />
onderhoud<br />
We verbeteren en verduurzamen onze wooncomplexen<br />
voor het comfort en energiezuinig wonen<br />
van onze bewoners. De lopende projecten kennen<br />
vier fasen: onderzoek (tien projecten, 1.344 woningen),<br />
voorbereiding (twaalf projecten, 1.327 woningen),<br />
uitvoering (zeven projecten, 636 woningen)<br />
en oplevering (drie projecten, 133 woningen in<br />
deeloplevering).<br />
In <strong>2023</strong> hebben we met twee ketenpartners<br />
voor grootschalige verduurzamingsprojecten<br />
samenwerkingsovereenkomsten gesloten en zijn<br />
vervolgens ook gestart met de eerste projecten.<br />
Start van twee verbeter- en verduurzamingsprojecten<br />
tegelijk: project Hendrik<br />
Zwaardecroonstraat én project De Witte Anna<br />
In <strong>2023</strong> sloten we aannemingsovereenkomsten met<br />
onze ketenpartner-aannemer voor twee grootschalige<br />
verduurzamings- en grootonderhoudsprojecten, waarbij<br />
we samen 214 woningen verbeteren en klaarmaken<br />
voor de energietransitie.<br />
Toekomstbestendige woningen Hendrik<br />
Zwaardecroonstraat (48 woningen)<br />
Zomer <strong>2023</strong> startte de samenwerking in de <strong>Haag</strong>se<br />
wijk Bezuidenhout met woningen aan de Hendrik<br />
Zwaardecroonstraat. De beganegrondwoningen<br />
worden volledig vernieuwd met een verbeterde<br />
indeling en vernieuwing van badkamer, keuken en<br />
toilet. Toegevoegd worden zonnepanelen, verbeterde<br />
isolatie, ventilatie en aardgasvrij koken. We renoveren<br />
de kozijnen aan de voor- en achterzijde en plaatsen<br />
isolerend dubbelglas (HR++). De werkzaamheden<br />
duren ongeveer een jaar. Bewoners die de meeste<br />
last ondervinden van de werkzaamheden kunnen<br />
gebruikmaken van logeerwoningen of kiezen voor<br />
tijdelijke keuken-, badkamer- en toiletvoorzieningen.<br />
Tijdens het project transformeren we ook een<br />
voormalig winkelpand tot woning.<br />
<strong>Haag</strong>s icoon De Witte Anna in de steigers<br />
(166 woningen)<br />
In het najaar van <strong>2023</strong> startten we met het<br />
verduurzamen en verbeteren van de iconische Witte<br />
Anna, een ronde 26-verdiepingen tellende woontoren<br />
naast het Centraal Station van Den <strong>Haag</strong>, inclusief de<br />
bijbehorende laagbouw. De 166 woningen sloten we<br />
aan op het reeds aanwezige stadsverwarmingsnet en<br />
begin 2024 vervangen we badkamers, keukens, toiletten<br />
en kozijnen in de hoogbouw. We isoleren het platte dak<br />
van de laagbouw, verbeteren installaties en ventilatie en<br />
geven het gebouw een frisse uitstraling. De woningen<br />
worden volledig aardgasvrij gemaakt.<br />
We verwachten de werkzaamheden in anderhalf jaar tijd<br />
uit te voeren. Bewoners hebben gedurende vier weken<br />
toegang tot een volledig ingerichte logeerwoning in<br />
de buurt.
22<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Feestelijke aftrap groot onderhoud en eerste<br />
opgeleverde woningen aan De Gaarde en de<br />
Vrederustlaan (149 woningen)<br />
In april <strong>2023</strong> zijn we gestart met het groot onderhoud<br />
en de verduurzaming van 149 woningen aan De Gaarde<br />
en de Vrederustlaan. De woningen worden geïsoleerd,<br />
verbeterd en voorbereid op een aardgasvrije toekomst.<br />
Bewoners krijgen de keuze om direct of later over<br />
te stappen op elektrisch koken. Het gebouw krijgt<br />
zonnepanelen, dubbelglas, een geïsoleerd dak, nieuwe<br />
cv-ketels en verbeterde ventilatie. We schilderen de<br />
kozijnen en vervangen waar nodig leidingen, radiatoren,<br />
keuken, badkamer en toilet. De zeven bedrijfsruimten<br />
onder de woningen krijgen een geïsoleerde gevel,<br />
dubbelglas en het paviljoen aan de Vrederustlaan<br />
knappen we op.<br />
De kleuren voor het schilderwerk aan de buitenkant van<br />
het gebouw zijn gekozen in overleg met de bewoners.<br />
De binnentuinen worden, ook in samenspraak met<br />
bewoners, aangepakt met onze vaste hovenier.<br />
De oplevering van de eerste drie blokken aan<br />
De Gaarde is eind <strong>2023</strong> afgerond, met positieve<br />
reacties van bewoners. De overige drie blokken<br />
volgen in de eerste helft van 2024.<br />
Bewoners waarderen vooral de verduurzaming en<br />
zonnepanelen. Sommigen vonden het lastig tijdelijk<br />
elders te verblijven, maar positieve ervaringen van<br />
eerdere bewoners stelden hun gerust. Voor meer<br />
info zie de foto’s op onze <strong>web</strong>site.<br />
Feestelijke start uitvoering groot onderhoud/<br />
verduurzaming Coevordenstraat (78 woningen)<br />
In april begonnen we met het groot onderhoud en<br />
de verduurzaming van de 78 portiekwoningen in de<br />
Coevordenstraat met een van onze ketenpartners.<br />
We maken de woningen toekomstbestendig,<br />
comfortabel en energiezuinig door isolatie, nieuwe<br />
kunststof kozijnen, HR++glas en zonnepanelen op<br />
de daken. Indien nodig, vervangen we de keuken,<br />
badkamer en toilet. We bereiden de woningen voor<br />
op aardgasvrij koken. We verbeteren het binnenklimaat,<br />
schilderen de portieken, vervangen de deuren en<br />
renoveren de balkons.<br />
De werkzaamheden binnen in de woningen waren<br />
eind <strong>2023</strong> afgerond. Het eerste bouwblok is ook aan<br />
de buitenkant klaar, de rest van de blokken volgt in de<br />
eerste helft van 2024, gevolgd door herinrichting van de<br />
tuinen. Tijdens de werkzaamheden kunnen bewoners<br />
gebruik maken van logeerwoningen.<br />
Vanuit het convenant energiearmoede was het mogelijk<br />
om in samenwerking met de gemeente op alle<br />
78 woningen zonnepanelen te leggen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 23<br />
Aannemingsovereenkomst getekend<br />
voor grootschalig onderhoud en<br />
verbeterwerkzaamheden Van Goghstraat /<br />
Zusterstraat (150 woningen)<br />
In december <strong>2023</strong> tekenden we de aannemingsovereenkomst<br />
voor grootschalige onderhouds-,<br />
verbeter- en verduurzamingswerkzaamheden aan<br />
150 woningen aan de Van Goghstraat / Zusterstraat.<br />
De aannemer start in juni 2024 met de bouw. De<br />
woningen worden verduurzaamd, toekomstbestendig<br />
gemaakt en voorbereid op aardgasvrije verwarming via<br />
een warmtenet. We isoleren het dak, vervangen alle<br />
beglazing door HR++ isolatieglas en vernieuwen de<br />
draaiende delen. Een CO 2<br />
-gestuurd ventilatiesysteem<br />
zorgt voor een gezond binnenklimaat. Indien nodig<br />
vernieuwen we badkamers, toiletten en keukens.<br />
Bewoners ontvangen een elektrisch kooktoestel en<br />
een pannenset om gasgebruik te verminderen. De<br />
laatste woning wordt naar verwachting begin 2026<br />
volledig toekomstbestendig opgeleverd, inclusief de<br />
vernieuwde binnentuin waar we samen met bewoners<br />
een moestuin realiseren.<br />
Aannemingsovereenkomst getekend voor<br />
grootschalig onderhoud en verbeterwerkzaamheden<br />
Zoutkeetsingel (35 woningen<br />
en het toevoegen van 3 woningen)<br />
In <strong>2023</strong> tekenden we de aannemingsovereenkomst<br />
voor grootschalig onderhoud en verbetering van 35<br />
woningen en het ombouwen van bedrijfsunits tot drie<br />
extra woningen aan de Zoutkeetsingel. De vergunning<br />
voor de werkzaamheden is in het tweede kwartaal van<br />
<strong>2023</strong> aangevraagd. De aannemer start in 2024 met<br />
renovatie, verduurzaming en herstel van de fundering.<br />
We plaatsen zonnepanelen op de daken en maken de<br />
woningen aardgasvrij. Elk huishouden ontvangt van ons<br />
een elektrische kookplaat en een pannenset.
24<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
2.2 Verduurzamen<br />
vast onderdeel van<br />
onze corebusiness<br />
We streven naar een CO 2<br />
-neutrale vastgoedportefeuille<br />
in 2050 als onderdeel van onze strategische<br />
verduurzamingsdoelen. Door stapsgewijze acties<br />
en samenwerking met partners, waaronder de<br />
gemeente en schone warmtebronleveranciers,<br />
dragen we bij aan de nationale energietransitie. In de<br />
Nationale Prestatieafspraken (NPA) staan voor ons veel<br />
inspanningsverplichtingen over verduurzamen. Zie voor<br />
wat we tot nu toe gedaan hebben bijlage: Voortgang<br />
Nationale Prestatieafspraken op pagina 68. (Realisatie<br />
Nationale Prestatieafspraken). Bovendien nemen we<br />
maatregelen voor circulariteit en klimaatadaptatie om<br />
de leefbaarheid van onze wijken ook in de toekomst<br />
te waarborgen.<br />
Eerste voorzichtige stappen versnelde inzet<br />
van warmtenetten<br />
In januari <strong>2023</strong> heeft de gemeenteraad de<br />
TransitieVisieWarmte (TVW) vastgesteld, die de richting<br />
aangeeft voor de energietransitie in de stad, inclusief<br />
schone energiebronnen voor verwarming, warm water<br />
en koken. In het voorjaar van <strong>2023</strong> startte het college<br />
van B&W de voorbereiding van een aanbesteding voor<br />
warmteconcessies voor 45.000 à 60.000 woningen<br />
in Den <strong>Haag</strong> om de aanleg van duurzame bronnen en<br />
warmtenetten te versnellen. In december concludeerde<br />
de gemeente echter dat grootschalige uitbreiding<br />
van warmtenetten onder de huidige omstandigheden<br />
en marktordening niet haalbaar is vanwege externe<br />
factoren zoals wetgevingsonzekerheid en financiering.<br />
Verduurzamingsproject uitgelicht in de<br />
Klaar is Case-campagne<br />
Stroomversnelling, Bouwend Nederland en het<br />
Nationaal Renovatie Platform (NRP) lanceerden<br />
de Klaar is Case-campagne op klaariscase.com.<br />
Deze campagne belicht succesvolle verduurzamingsprojecten<br />
waarin corporaties door heel Nederland<br />
bestaande woongebouwen ingrijpend hebben<br />
verduurzaamd. We zijn trots dat ons project MAR,<br />
waarin we 228 portiekwoningen in Moerwijk<br />
verduurzaamden, hierin wordt gepresenteerd.<br />
Bekijk de kick-off video hier.<br />
Kookevenement geeft antwoord op<br />
vele vragen<br />
We organiseerden samen met de gemeente een<br />
kookevenement in Bezuidenhout-West met het bedrijf<br />
Inductie.nu. Aangezien we deze hele wijk aardgasvrij<br />
maken, moeten bewoners overschakelen naar koken<br />
op inductie. Veel bewoners hadden hier vragen<br />
over, vooral over inductiekookplaten en hun gebruik.<br />
Daarom hebben we Inductie.nu, de leverancier van<br />
deze apparaten, gevraagd een demonstratie te geven.<br />
Het bedrijf gaf meerdere goed bezochte workshops,<br />
waardoor veel vragen en bezwaren bij de bewoners<br />
werden weggenomen. Na dit kookevenement kregen<br />
we nog nauwelijks vragen over elektrisch koken.<br />
De focus verschuift daarom naar het stimuleren<br />
en ondersteunen van individuele en kleinschalige<br />
oplossingen om de ontwikkeling van warmtenetten<br />
in de stad mogelijk te maken. In 2024 blijven we met<br />
de gemeente en warmteleveranciers in gesprek over<br />
duurzame warmte in wijken waar we veel woningen<br />
hebben, zoals Zuidwest, Schilderswijk en Mariahoeve.<br />
We realiseren ons de grote impact op de stad en de<br />
bewoners en zien dit als een grote uitdaging.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 25<br />
Energiefestival in Mariahoeve<br />
In november vond een energiefestival plaats in<br />
Mariahoeve, georganiseerd door onder andere<br />
gemeente, woningcorporaties en actieve wijkbewoners.<br />
Bezoekers kregen informatie over<br />
de plannen voor de wijk, verduurzaming en<br />
energiebesparing via presentaties en interactieve<br />
workshops voor jong en oud. Wij spraken met<br />
bezoekers over de bijdrage van woningcorporaties<br />
aan verduurzaming en legden waardevolle<br />
contacten met diverse wijkpartners.<br />
Voltooiing tuinenproject<br />
Pieter Langendijkstraat<br />
In 2022 zijn de drie tuinen aan de Pieter<br />
Langendijk straat klimaatadaptief en sociaal inclusief<br />
gemaakt. De lage daken van de winkelpandenuitbouwen<br />
aan de Betje Wolffstraat, grenzend<br />
aan de tuinen, zijn toen niet aangepakt en vielen<br />
daardoor extra op vanwege de rommel en<br />
zwarte bitumen. Om ze in lijn te brengen met de<br />
opgeknapte tuinen hebben we in <strong>2023</strong> sedum<br />
op de daken van deze uitbouwen aangebracht.<br />
Het totale gebied oogt nu veel beter en de sedum<br />
maakt onze klimaatadaptieve aanpak compleet.<br />
Overzicht acties op gebied van verduurzamen<br />
• 133 woningen transitiegereed gemaakt:<br />
- De Gaarde: 149 woningen plus 7 bedrijfsruimten.<br />
80 woningen opgeleverd, de overige 69<br />
woningen plus 7 bedrijfsruimten volgen in 2024.<br />
- Hendrik Zwaardecroonstraat: 47 woningen plus 1<br />
bedrijfsruimte.<br />
29 woningen opgeleverd, de overige 18 woningen<br />
en 1 omgebouwde bedrijfsruimte tot woning<br />
volgen in 2024.<br />
- Coevordenstraat 78 woningen.<br />
24 woningen opgeleverd, de overige 54 woningen<br />
volgen in de eerste helft van 2024.<br />
• 239 woningen geïsoleerd (133 via verbeterprojecten<br />
en 106 via planmatig onderhoud).<br />
• 336 woningen verduurzaamd door enkel glas<br />
te vervangen door HR++ glas of beter (133 via<br />
verbeterprojecten en 203 via planmatig onderhoud).<br />
• 815 woningen aardgasvrij gemaakt.<br />
• 1.224 zonnepanelen geplaatst, wat het totaal op<br />
2.290 brengt.<br />
• 9 complexen voorzien van led-armaturen<br />
(geïnstalleerd in portieken en bergingsgangen).<br />
• 114 regenwaterinfiltratiekratten (met een totale<br />
bergingscapaciteit van bijna 90 m³) geplaatst in<br />
Zuidwest. Hiermee dragen we significant bij aan<br />
goed watermanagement in dit gebied.
26<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
2.3 Planmatig en<br />
dagelijks onderhoud<br />
meer in balans<br />
We voeren naast grootschalige verbeter- en<br />
verduurzamingsprojecten (al dan niet gecombineerd<br />
met planmatig onderhoud) ook regulier onderhoud uit,<br />
zowel overig planmatig als niet-planmatig onderhoud<br />
(dagelijks onderhoud). Met onze nieuwe werkwijze,<br />
grip op onderhoud, handelen we meer proactief. We<br />
werken toe naar meer voorspelbaar onderhoud, in een<br />
goede balans tussen planmatig en dagelijks onderhoud.<br />
Daardoor verbetert de kwaliteit van onze woningen,<br />
terwijl onze inspanningen en kosten voor reparaties<br />
en mutaties afnemen. We kunnen daardoor meer<br />
betrouwbare onderhoudsbegrotingen maken en met<br />
de realisaties beter binnen deze begrotingen blijven.<br />
Overig planmatig onderhoud<br />
Ook in <strong>2023</strong> hebben we overig planmatig<br />
onderhoud uitgevoerd, naast de grote renovatieen<br />
verduurzamingsprojecten. Vooral aan gevels<br />
(schilderwerk), daken (dakbedekking vernieuwen)<br />
en interieurs (cv-ketelvervanging). Over sommige<br />
onderhoudsgebieden hebben we meerjarige afspraken<br />
lopen met gemeente en onze huurdersorganisatie.<br />
Deze gaan met name over veiligheid en gezondheid.<br />
Omdat we beide erg belangrijk vinden, geven we<br />
hieronder inzicht in onze acties op deze twee specifieke<br />
terreinen.<br />
Cv-vervanging (Agpo Ferroli)<br />
We vervangen al een aantal jaar cv-ketels van het merk<br />
Agpo Ferroli. Dat hebben we met de gemeente zo<br />
afgesproken. Eind <strong>2023</strong> dienen nog 94 ketels verwijderd<br />
te worden. De reden dat we nog niet alle cv-ketels<br />
hebben kunnen vervangen, is dat we afhankelijk zijn<br />
van de instemming van de desbetreffende huurder.<br />
We blijven ons inspannen om ook de laatste cv-ketels<br />
van dit merk te verwijderen.<br />
Vervanging open verbrandingstoestellen<br />
Sinds 2018 hebben we 843 open verbrandingstoestellen<br />
verwijderd. Er bevinden zich nog tien van<br />
dergelijke toestellen in ons woningbezit. We vervangen<br />
deze toestellen bij mutatie of, indien mogelijk, eerder<br />
wanneer de huurder alsnog instemt met verwijdering.<br />
Bij deze adressen hebben we wel rookmelders<br />
geïnstalleerd.<br />
Verwijdering asbeststandleidingen<br />
In <strong>2023</strong> saneerden we asbeststandleidingen bij<br />
127 woningen, waarvan 27 op basis van meldingen bij<br />
Dagelijks Onderhoud en 100 als onderdeel van het<br />
verbeterproject Erasmusweg. In 2024 zijn de laatste<br />
80 woningen van dit verbeterproject aan de beurt.<br />
Dan is het hele complex vrij van asbeststandleidingen.<br />
Verwijdering loden waterleidingen<br />
In <strong>2023</strong> zijn de grenswaarden voor lood in drinkwater<br />
wettelijk aangepast. In het verleden waren al veel<br />
complexen onderzocht en aangepast. Waar in het<br />
verleden geen actie ondernomen hoefde te worden,<br />
moeten nu toch de leidingen vervangen worden.<br />
In <strong>2023</strong> verwijderden we bij 100 woningen de loden<br />
leidingen en in 2024 zal dit bij nog eens 50 woningen<br />
gebeuren.<br />
Plaatsing rookmelders<br />
Sinds de verplichtstelling zijn 19.944 woningen voorzien<br />
van rookmelders. In 1.157 woningen moet dit nog<br />
gebeuren omdat de bewoners niet willen meewerken.<br />
We blijven ons inspannen om ook in deze woningen zo<br />
snel mogelijk rookmelders te plaatsen.<br />
Brandveiligheidsmaatregelen<br />
In 2022 kwam uit landelijk onderzoek naar voren dat<br />
vijf van onze complexen mogelijk brandgevaarlijke<br />
gevels hadden. We zijn onmiddellijk gestart met<br />
het aanbrengen van brandwerende voorzieningen.<br />
Eén complex is in 2022 voltooid. In <strong>2023</strong> zijn drie<br />
complexen met in totaal 605 woningen aangepakt en<br />
opgeleverd. Het laatste complex met 260 woningen<br />
wordt in 2024 opgeleverd.<br />
Dagelijks onderhoud: meer grip en verdere<br />
professionalisering<br />
Om onze dagelijks onderhoudsprocessen beter<br />
te beheersen hebben we gedetailleerde afspraken<br />
gemaakt met onze drie vaste hoofdaannemers over<br />
uitvoering, kosten en kwaliteit. We hebben het proces<br />
aangepast om deze aspecten effectiever te kunnen<br />
monitoren. Deze monitoring doen onze opzichters<br />
bij elke mutatie en steekproefsgewijs bij reparaties.<br />
Bovendien nemen we regelmatig contact op met<br />
huurders om feedback te krijgen over de uitvoering<br />
en het bijbehorende proces.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 27<br />
Professionaliseringsslag bij ons team<br />
Dagelijks Onderhoud<br />
In <strong>2023</strong> zijn stapsgewijs de technische taken van onze<br />
gebiedsteams overgegaan naar het team Dagelijks<br />
Onderhoud. In april zijn de voor- en eindinspecties bij<br />
verhuizingen overgedragen aan de opzichters en in<br />
oktober is dat gebeurd met de aanvragen van huurders<br />
voor technische aanpassingen aan hun woning. We<br />
bereidden de overdracht voor van het onderhoud<br />
aan ons bedrijfsonroerendgoed en de klachten/<br />
huurcommissie zaken. Deze worden vanaf februari<br />
2024 beheerd door het team Dagelijks Onderhoud.<br />
Hierdoor worden technische zaken weer op de meest<br />
geschikte plek binnen onze organisatie afgehandeld.<br />
Vocht en schimmel tegengaan via een<br />
onafhankelijke vocht- en schimmelexpert<br />
Gemeente en corporaties bundelen hun krachten bij<br />
de aanpak van vocht- en schimmelproblemen. In <strong>2023</strong><br />
dienden 24 huurders van ons een aanvraag in voor<br />
onafhankelijk vocht- en schimmeladvies, aanzienlijk<br />
minder dan vorig jaar (35 keer).<br />
Enkele cijfers over dagelijks onderhoud<br />
We voerden reparatieonderhoud uit<br />
in bijna 14.000 woningen. Dit aantal is<br />
inclusief preventieve werkzaamheden bij<br />
periodieke keuringen. We maakten circa<br />
1.000 woningen weer verhuurklaar met<br />
behulp van onze aannemer-ketenpartners.<br />
Dit hoge aantal komt mede doordat<br />
er overloop van werkzaamheden was<br />
vanuit 2022.<br />
We hadden 28 lopende onderhoudscontracten<br />
met diverse leveranciers.<br />
Er is eind <strong>2023</strong> een nieuw cv/mvcontract<br />
opgesteld met installateurs<br />
als ketenpartners. Dit contract gaat in<br />
het eerste tertaal van 2024 in.<br />
2.4 Ons huurbeleid<br />
Het betaalbaar houden van huur is cruciaal, aangezien<br />
huurinkomsten onze belangrijkste bron van financiering<br />
vormen. Deze inkomsten investeren we in onderhoud,<br />
renovatie, verduurzaming en uitbreiding van ons<br />
woningbezit. Ook investeren we in leefbaarheid om<br />
onze bewoners een prettige woonomgeving te bieden.<br />
Het vinden van een balans tussen het laag houden van<br />
de huren en het hebben van financiële middelen voor<br />
onze taken is onze voortdurende uitdaging.<br />
Ons huurbeleid is gedifferentieerd, met lagere<br />
huurprijzen en regelingen voor huurders met een<br />
lager inkomen (onder andere huurtoeslag, betalingsregelingen)<br />
en hogere huurprijzen voor huurders met<br />
een hoger inkomen. Zo blijft de huur voor iedereen<br />
betaalbaar en genereren we voldoende inkomsten<br />
om te kunnen investeren in onze woningen en naaste<br />
woonomgeving.<br />
Jaarlijks passen we de huurprijzen aan vanwege inflatie,<br />
stijgende bouwkosten, rente en wet- en regelgeving.<br />
Tegelijkertijd streven we ernaar de huren betaalbaar<br />
te houden. We pasten in <strong>2023</strong> een eenmalige<br />
huurverlaging toe. Onze huurprijzen liggen veel lager<br />
dan we zouden mogen vragen. Dit is gunstig voor<br />
huurders. En als er toch betalingsproblemen ontstaan,<br />
helpen we huurders met tijdige ondersteuning en<br />
betalingsregelingen.<br />
Huurprijzen nieuwe huurders op basis van<br />
streefhuren<br />
De streefhuur is de huurprijs die we vragen voor een<br />
woning als deze vrijkomt voor verhuur en is gebaseerd<br />
op prijs-kwaliteitverhouding, betaalbaarheid en de<br />
benodigde wensportefeuille. Ons streefhuurbeleid<br />
wordt vastgesteld als een percentage van de maximaal<br />
redelijke huur volgens het woningwaarderingsstelsel.<br />
De hoogte van het percentage varieert afhankelijk van<br />
het energielabel. We compenseren woningen met een<br />
lager energielabel door een lager streefhuurpercentage<br />
te vragen:<br />
• 87 procent voor woningen met energielabel ≥ A/B/C<br />
(inclusief A+, A++, A+++ en A++++);<br />
• 84 procent voor woningen met energielabel D/E;<br />
• 82 procent voor woningen met energielabel F/G.
28<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Daarnaast letten we erop dat we voldoende betaalbare woningen (tot maximaal de aftoppingsgrenzen) kunnen<br />
blijven aanbieden. Hierdoor kan het werkelijke streefhuurpercentage lager uitvallen. Eind <strong>2023</strong> is de gemiddelde<br />
streefhuur van onze sociale huurwoningen 76 procent van de maximaal redelijke huurprijs. Daarmee zitten we<br />
ruim onder onze koersdoelstelling van maximaal 85 procent.<br />
Huurprijzen (netto contracthuren) zittende huurders<br />
De opbouw van onze woningvoorraad in huurklassen in <strong>2023</strong> afgezet tegen de opbouw in 2022 is als volgt:<br />
Verschuivingen binnen de huurwoningenvoorraad<br />
Netto contracthuren <strong>2023</strong> 2022<br />
Goedkoop 2.885 2.856<br />
Betaalbaar (exclusief goedkoop) 15.173 14.613<br />
Middelduur 1.983 1.946<br />
Subtotaal 20.041 19.415<br />
Duur 1.060 1.715<br />
Totaal 21.101 21.130<br />
Er heeft in <strong>2023</strong> een verschuiving plaatsgevonden van ‘duur’ naar ‘betaalbaar’. Dit is te verklaren door huurbevriezing<br />
en inkomensafhankelijke huurverlaging.<br />
De gemiddelde contracthuur van onze woningen op 31 december <strong>2023</strong> was 68 procent van maximaal redelijk.<br />
In <strong>2023</strong> is de gemiddelde contracthuur met 0,78 procent gedaald van € 572 op 1 januari naar € 567 op 31 december.<br />
Dit is het resultaat van de jaarlijkse huuraanpassing waarbij een deel van onze huurders een eenmalige huurverlaging<br />
naar € 575,03 kreeg. Landelijk bedroeg de gemiddelde huurverhoging in de gereguleerde sector plus 0,5 procent.<br />
Wij zitten daar dus onder.<br />
Eenmalige huurverlaging zelfstandige sociale huurwoningen<br />
In de Nationale Prestatieafspraken van 2022 is vastgelegd dat huurders van gereguleerde corporatiewoningen met<br />
een inkomen op of onder 120 procent van het sociaal minimum een eenmalige huurverlaging krijgen. Dit was<br />
oorspronkelijk gepland voor 2024, maar vanwege de economische omstandigheden en hoge inflatie hebben<br />
corporaties bij het kabinet aangedrongen op vervroeging. Het kabinet heeft besloten de huurverlaging te vervroegen<br />
naar <strong>2023</strong>. Dit is vastgelegd in de wet Huurverlaging <strong>2023</strong> voor huurders met lager inkomen.<br />
We hebben het inkomen van 2021 bij de Belastingdienst opgevraagd voor alle woningen met een huurprijs hoger<br />
dan € 575,03 om te bepalen of ze in aanmerking komen voor de huurverlaging. Dit geldt ook voor woningen die<br />
door reguliere huurverhogingen boven deze grens zouden uitkomen. De inkomensgrenzen die gehanteerd zijn,<br />
staan in onderstaande tabel. In totaal hebben we 11.990 adressen bij de Belastingdienst opgevraagd.<br />
Eénpersoonshuishouden Meerpersoonshuishouden Huurverlaging<br />
tot AOW en inkomen tot € 23.250 tot AOW en inkomen tot € 30.270 naar € 575,03<br />
vanaf AOW en inkomen tot € 24.600 vanaf AOW en inkomen tot € 32.730 naar € 575,03
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 29<br />
Van de Belastingdienst hebben wij doorgekregen dat 6.480 adressen in aanmerking kwamen voor de<br />
eenmalige huurverlaging op basis van het vastgestelde inkomen van 2021. De Belastingdienst verstrekt geen<br />
specifieke inkomensbedragen, maar geeft alleen inkomenscategorieën door. Deze huurders hebben per 1 juli<br />
geen huurverhoging gekregen, maar een huurverlaging naar € 575,03 of in sommige gevallen een beperkte<br />
huurverhoging tot dit bedrag. Hierdoor hadden vanaf 1 juli in totaal 15.215 huurders een huur van € 575,03 of lager.<br />
Dat is 72,1 procent van ons totale woningbezit.<br />
Jaarlijkse huurverhoging zittende huurder<br />
Zelfstandige sociale huurwoningen<br />
De huurverhoging die we vragen is afhankelijk van huishouden, leeftijd en inkomen:<br />
Eénpersoonshuishouden Meerpersoonshuishouden Huurverlaging<br />
inkomen tot € 48.836 inkomen tot € 56.513<br />
inkomen tussen € 48.836 en € 57.573 inkomen tussen € 56.513 en € 76.764 € 50<br />
huur vanaf € 300: 2,6%<br />
huur tot € 300 € 25<br />
inkomen hoger dan € 57.573 inkomen hoger dan € 76.764 € 100<br />
Na de doorvoer van de eenmalige huurverlaging hebben we bij de Belastingdienst opgevraagd wie we een<br />
inkomensafhankelijke huurverhoging mochten vragen, gebaseerd op het inkomen van 2021. De Belastingdienst geeft<br />
alleen de inkomenscategorie door. Huishoudens met een gehandicapt persoon of chronisch zieke zijn, ongeacht<br />
het inkomen, uitgesloten van een inkomensafhankelijke huurverhoging. Huurders die een inkomensafhankelijke<br />
huurverhoging hebben gekregen, ontvingen bij de brief over de huuraanpassing ook een huishoudverklaring van de<br />
Belastingdienst. In totaal hebben 1.438 huurders per 1 juli een inkomensafhankelijke huurverhoging gekregen.<br />
Onzelfstandige sociale huurwoningen<br />
Onzelfstandige woningen tellen niet mee voor de maximale huursomstijging. Daarom mochten we een huurverhoging<br />
van 3,1 procent doorvoeren. We hebben ervoor gekozen om dezelfde huurverhoging van 2,6 procent<br />
door te voeren als bij de zelfstandige sociale huurwoningen. Dus een lager percentage dan we mochten vragen.<br />
Dit in het voordeel van deze huurders.<br />
Geliberaliseerde huurwoningen<br />
Voor de geliberaliseerde woningen gold voor het derde jaar op rij een maximale huurverhoging, met in <strong>2023</strong><br />
maximaal 4,1 procent. Deze woningen bedienen het middensegment. Om ze in dit segment te behouden vroegen<br />
we dezelfde huurverhoging als voor onze sociale huurwoningen. Ook dit weer in het voordeel van deze huurders.
30<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
2.5 Bezwaren huuraanpassing<br />
en verzoeken<br />
tot huurverlaging<br />
Van de 334 huurders die bezwaar maakten tegen hun<br />
huurverhoging of een verzoek deden tot huurverlaging,<br />
hebben we:<br />
• 193 bezwaren en verzoeken toegekend. Als gevolg<br />
hiervan hebben we bijvoorbeeld een eenmalige<br />
huurverlaging toegepast of het inkomensafhankelijke<br />
deel van de huurverhoging verlaagd of de huur<br />
verlaagd tot op de liberalisatiegrens.<br />
• 141 bezwaren en verzoeken afgewezen om<br />
diverse redenen, waaronder het ontbreken<br />
van bewijsstukken, een reeds lage huurprijs,<br />
een huishoudinkomen dat boven de geldende<br />
inkomensgrens lag, of ongegronde bezwaren zoals<br />
onenigheid over het onderhoudsniveau of het<br />
woningwaarderingspuntensysteem.<br />
2.6 Onze huuraanpassing<br />
in relatie tot landelijke<br />
cijfers<br />
Uit de jaarlijkse enquête van Aedes blijkt dat landelijk<br />
ongeveer 30 procent van de huurders een eenmalige<br />
huurverlaging naar € 575,03 heeft gekregen, met een<br />
gemiddelde huurverlaging van € 58 per maand. Bij<br />
overige huurders steeg de huur gemiddeld met 2,4<br />
procent, lager dan de maximaal toegestane 2,6 procent<br />
(CAO-ontwikkeling min 0,5 procent) en veel lager dan<br />
de inflatie. De totale landelijke huurstijging, inclusief de<br />
eenmalige huurverlaging, bedroeg 0,5 procent.<br />
Bij ons heeft ruim 31 procent van de huurders een<br />
eenmalige huurverlaging gekregen van gemiddeld<br />
€ 54 per maand. Bij de overige huurders steeg<br />
de huur gemiddeld met 2,5 procent. De totale<br />
huursomstijging, inclusief eenmalige huurverlaging en<br />
inkomensafhankelijke huurverhoging, bedroeg -0,78<br />
procent (een verlaging dus), wat afwijkt van het landelijk<br />
gemiddelde. De exacte redenen hiervoor zijn niet<br />
bekend, maar dit zou kunnen komen door een kleiner<br />
aandeel inkomensafhankelijke huurverhoging en/of het<br />
hanteren van minder hoge huurprijzen bij mutatie.<br />
2.7 Er warmpjes bijzitten<br />
met zo laag mogelijke<br />
kosten<br />
Energielasten maken een steeds groter deel uit van de<br />
totale woonlasten. Hoewel we deze lasten niet direct<br />
kunnen veranderen, ondersteunen we onze huurders<br />
om (zelf) hun energielasten, waar mogelijk, te beperken.<br />
Wat doen we al?<br />
We helpen huurders hun energieverbruik en<br />
woonlasten te beperken door:<br />
• (Gratis) isoleren van de woningen<br />
• Installeren van energiezuinigere systemen<br />
• Adviseren over energiebewust leven en wonen<br />
(in samenwerking met de gemeente en Stichting<br />
Duurzaam Den <strong>Haag</strong>)<br />
• Deelname aan de Winterklaaractie en promotie van<br />
de Direct Bespaaractie onder huurders.<br />
Acties binnen oude en nieuwe convenant Middelen<br />
Aanpak Energiearmoede<br />
Samen met de gemeente en andere corporaties<br />
hebben we een convenant Middelen Aanpak<br />
Energiearmoede afgesloten in 2022, dat liep tot<br />
begin <strong>2023</strong>. Halverwege <strong>2023</strong> sloten we een nieuw<br />
en uitgebreider convenant af. Net als voorgaande<br />
jaren gaven we onze bewoners tips hoe ze het<br />
energieverbruik kunnen verminderen. Ook konden<br />
bewoners kleine energiemaatregelen laten uitvoeren,<br />
zoals het aanbrengen van tochtstrippen, radiatorfolie,<br />
raamfolie, ledlampen en waterbesparende<br />
douchekoppen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 31<br />
Scan of klik<br />
de QR-code<br />
om het filmpje<br />
te bekijken<br />
Nieuw dit jaar is dat we binnen het nieuwe convenant<br />
grotere maatregelen konden laten uitvoeren<br />
bij diverse woongebouwen, zoals plaatsing van<br />
zonnepanelen, individuele warmtemeters op radiatoren<br />
en energiezuinige boilers en, waar mogelijk, het<br />
energiezuiniger afstellen van collectieve ketels.<br />
Vanuit het convenant Energiearmoede hebben we<br />
onder andere op 78 woningen in de Coevordenstraat<br />
zonnepanelen gelegd. Hiervoor was een feestelijke<br />
opening georganiseerd met wethouder Arjen Kapteijns.<br />
Daarnaast informeerden we onze huurders over de<br />
bestaande financiële regelingen op het gebied van<br />
energiebesparingen en boden we ondersteuning bij<br />
het aanvragen van subsidies. We willen zeker weten dat<br />
huurders geen regelingen laten liggen waar ze recht<br />
op hebben.<br />
Gratis isolatie<br />
Onze huurders kregen gratis isolatie zoals<br />
afgesproken in de Nationale Prestatieafspraken.<br />
Na de isolatiemaatregelen, die leiden tot een beter<br />
energielabel, blijft de huur gelijk. Zo kunnen huurders<br />
makkelijker besparen op stookkosten en hun<br />
woonlasten verlagen.<br />
Energierevolutie in de Schilderswijk<br />
We organiseerden een Energierevolutie-informatiemarkt<br />
in de Schilderswijk, samen met diverse partners.<br />
Belangstellenden kregen tips over energiebesparingen<br />
om de woonlasten te verlagen. Ook was er een<br />
voorstelling voor kinderen over het besparen van<br />
energie. Het evenement werd afgesloten met een<br />
gezamenlijke maaltijd. Meer dan 40 wijkbewoners<br />
woonden het evenement bij en vonden het zeer<br />
informatief.<br />
2.8 Huurders helpen<br />
om huurachterstanden<br />
te voorkomen<br />
We benaderen huurders vroegtijdig bij<br />
huurachterstanden om escalatie van schulden te<br />
voorkomen. Bij voorkeur voeren we persoonlijke<br />
gesprekken om tot een oplossing te komen. Als<br />
we er niet uitkomen, melden we de huurder aan<br />
bij de schuldhulpverlening van de gemeente voor<br />
het zogenoemde vroegsignaleringstraject volgens<br />
het landelijk convenant Vroegsignalering van 2021.<br />
Ook werken we samen met het Crisisteam Vaste<br />
Lasten, de Gemeentelijke Kredietbank, de Sociale Dienst<br />
Den <strong>Haag</strong>, de Sociale Fondsen Den <strong>Haag</strong> (SFDH) en<br />
de Belastingdienst.
32<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Crisisteam Vaste Lasten<br />
Het Crisisteam Vaste Lasten van de gemeente brengt problemen in<br />
kaart, boort netwerken aan en start zo nodig in overleg met ons een<br />
schuldhulpverleningstraject via het Schuldenknooppunt.<br />
Het Schuldenknooppunt helpt de huurder én ook ons<br />
Het Schuldenknooppunt ondersteunt het Collectief Schuldregelen waardoor we<br />
sneller en met minder administratieve lasten hulp verlenen bij schulden. In <strong>2023</strong><br />
zijn er 37 dossiers overgedragen.<br />
Sociale Fondsen Den <strong>Haag</strong> (SFDH) bij acute financiële problemen<br />
De schuldhulpverlener meldde in <strong>2023</strong> tien keer een bewoner aan voor de<br />
fondsbijdrage, waarbij de SFDH de helft van de openstaande (huur)schuld<br />
betaalde en wij de resterende 50 procent kwijtscholden.<br />
Incassomaatregelen opschorten in verband met toeslagenaffaire<br />
Als een dossier over een toeslagenaffaire nog niet hele maal is afgerond,<br />
treffen we een (langlopende) regeling. Dit geldt voor circa 300 huurders<br />
van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />
Tijdelijke huurprijsvermindering zelfstandige ondernemers naar<br />
aanleiding van coronacrisis<br />
In 2022 ontvingen 20 ondernemers met een huur achterstand als gevolg van de<br />
coronacrisis een brief met een aanbod voor huurprijsvermindering. Deze zaken<br />
zijn nog niet afgerond in <strong>2023</strong>. We verwachten in 2024 deze zaken wel af te<br />
kunnen ronden.<br />
Huisuitzettingen<br />
Als er vanuit de huurder totaal geen medewerking is (niet willen samenwerken<br />
met gemeente, niet met andere hulpverlenende instanties en niet met ons),<br />
rest ons niet anders dan huisuitzetting. Als we geen actie ondernemen, is<br />
dit niet eerlijk naar onze overige huurders. Gelukkig hebben we het aantal<br />
huisuitzettingen vanwege het niet-betalen van de huur kunnen beperken tot<br />
zeven gevallen.<br />
Specificatie van deze ontruimingen:<br />
Bewoner aanwezig<br />
3 ontruimingen<br />
Bewoner reeds vertrokken - 4 ontruimingen
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 33
34<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
03<br />
Prettig leven<br />
in een mooie,<br />
groene en<br />
sociale buurt
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 35
36<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Scan of klik<br />
de QR-code<br />
om het filmpje<br />
te bekijken<br />
“Doel van ons team is de sociale cohesie van een wijk<br />
te versterken. Dat doen we op verschillende manieren.<br />
Allereerst letten we op signalen van onveiligheid en<br />
overlast. Als we een zorgelijke situatie constateren,<br />
bespreken we dat met bijvoorbeeld gemeente, politie<br />
en zorg- en welzijnsinstellingen en trekken we samen<br />
op om een oplossing te bedenken. Hiervoor zijn<br />
speciale overleggen met onze partners in de wijk in<br />
het leven geroepen.”<br />
We streven naar prettige en sociale buurten waar<br />
iedereen kan en wil wonen, met ruimte voor<br />
persoonlijke ontwikkeling. Als volkshuisvester<br />
zetten we ons actief in om partijen te verbinden of<br />
een aanjager te zijn voor buurtverbeteringen. Alle<br />
betrokkenen, inclusief bewoners, hebben hierin een<br />
rol. Een prettige buurt omvat groenvoorzieningen<br />
(inclusief tegengaan van hittestress, wateroverlast<br />
en droogte), schoonheid, netheid, veiligheid,<br />
ontmoetingsplekken en toegankelijkheid.<br />
We stimuleren veerkrachtige buurten met een diverse<br />
mix van inkomens en achtergronden, inclusief<br />
bijzondere doelgroepen. We bestrijden woonoverlast<br />
actief en werken hierbij vanuit menselijk perspectief.<br />
We bewaken continu de balans tussen ‘dragend en<br />
vragend’. Waar nodig schakelen we onze partners in.<br />
Onze ervaringen met deze partners in <strong>2023</strong> geven<br />
vertrouwen dat we ook in de toekomst ‘prettig wonen’<br />
kunnen blijven bieden aan onze bewoners.<br />
Samen de leefbaarheid in de wijk verbeteren<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zet zich in voor groene, schone en<br />
prettige buurten waar iedereen fijn kan wonen. Om<br />
dit te realiseren, werken we nauw samen met onze<br />
bewoners en partners. Gebiedsmanager Charissa<br />
Perrenet van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is met haar team van onder<br />
andere wijkbeheerders en beheerconsulenten dagelijks<br />
in de wijken aanwezig. “Door ons gezicht te laten<br />
zien en regelmatig met onze bewoners en partners te<br />
praten, weten we precies wat er speelt in de wijk.”<br />
Het belang van bewonersparticipatie<br />
“Daarnaast stimuleren we allerlei vormen van<br />
participatie. Als we bijvoorbeeld een woongebouw<br />
of binnentuin herinrichten, dan doen we dat bij<br />
voorkeur samen met bewoners. Doel hiervan is<br />
tweeledig. Enerzijds weten we zo beter welke ideeën<br />
bewoners zelf hebben en hoe we die ideeën samen<br />
kunnen uitvoeren. Anderzijds zijn buurtbewoners met<br />
elkaar bezig rondom een project, wat de onderlinge<br />
verbondenheid versterkt.”<br />
In gesprek raken is de kunst<br />
“Om bewoners actief te betrekken bij ons werk<br />
en hun naaste leefomgeving maken we gebruik<br />
van bewonerscommissies en klankbordgroepen.<br />
We organiseren voor onze bewoners spreekuren<br />
en inloopmiddagen in Buurtkamers zodat zij heel<br />
laagdrempelig met ons mee kunnen denken.<br />
De kunst is in gesprek te raken. Het begint vaak<br />
met contact met één of twee bewoners.”<br />
Proactief verbeteren<br />
“In <strong>2023</strong> hebben we steeds vaker proactief projecten<br />
uitgevoerd om de leefbaarheid in wijken te verbeteren.<br />
Dat doen we aan de hand van wijkvisies die we onder<br />
andere maken op basis van cijfers over veiligheid,<br />
gezondheid en demografie. Zo zorgen we dat onze<br />
activiteiten meer in samenhang plaatsvinden. En dus<br />
op de langere termijn nóg meer bijdragen aan prettig<br />
wonen en leefbare wijken.”
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 37<br />
3.1 Samen staan we sterk<br />
Om ‘goed woongenot’ te realiseren werken we nauw<br />
samen met partners in de stad. We nemen actief deel<br />
aan buurt-, wijk- en stedelijke overleggen, waarbij<br />
we betrokken zijn bij het volledige spectrum van<br />
beleidsvorming tot uitvoering. Voordat we initiatieven<br />
op het gebied van leefbaarheid starten stemmen we<br />
deze altijd af in wijknet- en uitvoeringsoverleggen met<br />
de gemeente, bewoners, politie, handhaving, zorg- en<br />
welzijnsinstanties, scholen, opleidingscentra en andere<br />
<strong>Haag</strong>se woningcorporaties. Daarmee maken we de<br />
samenwerking zo efficiënt mogelijk.<br />
3.2 Omgeving groener en<br />
sociaal inclusief maken<br />
Door klimaatverandering krijgt de stad steeds vaker<br />
te maken met hitte, wateroverlast en ander extreem<br />
weer. Bomen en groen bieden verkoeling en<br />
verminderen wateroverlast. Een groene stad bevordert<br />
de gezondheid en biodiversiteit. Wij dragen bij aan<br />
het vergroenen van de stad en werken aan plekken<br />
die uitnodigen tot activiteiten, zoals samen kletsen,<br />
sporten en spelen. Dit versterkt de gemeenschapszin<br />
en betrokkenheid bij de buurt. In <strong>2023</strong> hebben<br />
we door fysieke ingrepen en het organiseren van<br />
bewonersactiviteiten mooie resultaten behaald,<br />
waarvan enkele voorbeelden in dit hoofdstuk worden<br />
besproken.<br />
‘Allegaardje’ zorgt door vergroenen voor<br />
verbinding en creativiteit<br />
In het voorjaar hebben we met bewoners en partners<br />
een gezellige bijeenkomst gehouden in de binnentuin<br />
van De Gaarde. Deze bijeenkomst was bedoeld om<br />
elkaar te ontmoeten en samen te werken aan het<br />
creëren van een mooie tuin, genaamd Allegaardje.<br />
Dit initiatief kwam voort uit de verbeterings- en<br />
verduurzamingswerkzaamheden die we dit jaar<br />
uitvoerden aan de omliggende gebouwen. Proeftuin<br />
Allegaardje is opgezet om bewoners tijdens deze<br />
werkzaamheden al een mooie buitenruimte te bieden<br />
waar ze kunnen samenkomen, tuinieren, ontspannen,<br />
spelen en picknicken.<br />
In de proeftuin organiseren we allerlei activiteiten<br />
en werken bewoners samen aan ideeën voor de<br />
definitieve inrichting van de binnentuinen, die bijdragen<br />
aan een gezonde en prettige leefomgeving. We<br />
houden ook rekening met het klimaat, samen met<br />
Hoogheemraadschap van Delfland. We zorgen dat de<br />
tuin klimaatadaptief wordt met onder andere een goede<br />
regenwateropvang. Zie hier voor meer informatie. De<br />
aanpak van onze woningen is naar verwachting in 2024<br />
klaar. Daarna krijgt deze binnentuin zijn definitieve vorm.
38<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Bewoners ontwerpen speeltuin<br />
in Scheveningen<br />
In het plantsoen van de Sleepnetstraat in Scheveningen<br />
realiseerden we samen met de gemeente een<br />
nieuwe speeltuin. Onze bewoners hadden inspraak<br />
bij het ontwerp hiervan. Eind juni gingen we met de<br />
gemeente en bewoners in gesprek over hun wensen<br />
en zorgen, vooral gericht op veiligheid, geluidsoverlast<br />
en bruikbaarheid. Bewoners wilden een speeltuin met<br />
een uitnodigende en gezellige aanblik die voorzien zou<br />
worden van een half verhard pad met bankjes en een<br />
bloemenweide. Ook wilden ze dat de tuin ’s avonds<br />
afgesloten kon worden.<br />
Bewoners konden die dag ook kiezen uit diverse<br />
speeltoestellen. Een aantal bewoners wilde ook<br />
een speeltoestel voor wat grotere kinderen. Bijna<br />
alle wensen zijn ingewilligd en in december is het<br />
speelterrein opgeleverd, tot groot plezier van de<br />
kinderen én hun (groot)ouders.<br />
En daar bleef het niet bij. Bewoners kregen ook een<br />
enquête over het behoud van de leefbaarheid van<br />
het plantsoen. Hieruit zijn vijf leefbaarheidsprojecten<br />
voortgekomen. Circa 50 bewoners hebben aangegeven<br />
te willen participeren in de projecten en een deel van<br />
het onderhoud en beheer van het plantsoen op zich<br />
te nemen. Begin 2024 organiseren we samen met de<br />
gemeente twee bewonersavonden over deze projecten<br />
en hoe we de bewoners daarbij kunnen faciliteren.<br />
Samen vergroenen van de Schilderswijk:<br />
‘Planten zijn gezelliger dan steen!’<br />
We hebben veel vastgoed in de Schilderswijk, een van<br />
de meest versteende wijken in Den <strong>Haag</strong>. Om deze wijk<br />
te vergroenen steunen we het initiatief van Stichting<br />
ST-ittihaad die geveltuintjes aanlegt met de slogan:<br />
‘planten zijn gezelliger dan steen!’. In samenwerking met<br />
deze stichting en met Duurzaam Den <strong>Haag</strong> en Fonds<br />
1818 vervangen we stoeptegels door groen. Samen met<br />
Fonds 1818 zorgden wij voor de planten en het materiaal.<br />
Op locaties als de Wateringsestraat, het Westlandseplein,<br />
de Rozenburgstraat en de ‘s-Gravenzandelaan zijn<br />
veel stoeptegels ingeruild voor groen, wat zorgt voor<br />
een groenere uitstraling en meer betrokkenheid van<br />
de bewoners. Nu deze geveltuintjes zijn gerealiseerd<br />
ontvangen we veel nieuwe aanmeldingen van bewoners<br />
om ook geveltuintjes te mogen aanleggen. Hier willen<br />
we graag aan voldoen en ook volgend jaar gaan we door<br />
met deze groene beweging!
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 39<br />
Binnentuinen in Bezuidenhout-West<br />
herinrichten<br />
We hebben zes grote gemeenschappelijke<br />
binnentuinen in Bezuidenhout-West die aan het einde<br />
van hun levensduur zijn. Tijd dus om deze tuinen op te<br />
knappen. Om tevens het probleem aan te pakken van<br />
onbevoegden die zich verschuilen tussen het groen<br />
en dit groen als vuilstort gebruiken maakten we samen<br />
met onze hovenier en in overleg met de bewoners<br />
een nieuw ontwerp. Dit ontwerp voorkomt dat men<br />
zich hier kan verschuilen en vergroot het toezicht<br />
door bewoners. Ook vernieuwen we de tegelpaden,<br />
verwijderen we oude speeltoestellen en vervangen we<br />
bankjes. We zijn in november gestart met de eerste drie<br />
tuinen en volgend jaar komen de andere drie tuinen<br />
aan de beurt.<br />
Moestuinen Scheveningen en Moerwijk<br />
brengen onze bewoners dichter bij de<br />
natuur én elkaar<br />
We steunen het opzetten en beheren van moestuinen,<br />
omdat ze een goed middel zijn om te vergroenen<br />
én elkaar te ontmoeten. Bovendien heeft het een<br />
educatief karakter, waarbij ‘stadse mensen’ leren over<br />
‘hoe alles groeit en bloeit’. Twee voorbeelden zijn onze<br />
moestuinprojecten in Scheveningen en Moerwijk.<br />
Samen voortuinen aanpakken in<br />
Bezuidenhout-West<br />
De jaarlijkse voortuinendag in Bezuidenhout-West<br />
is nieuw leven ingeblazen. De wijkvereniging van<br />
Bezuidenhout zet zich in voor groenvoorzieningen in<br />
de buurt. Verwaarloosde voortuinen worden aangepakt<br />
door bewoners, wijkverenigingsleden en enkele van<br />
onze medewerkers. Tijdens diverse evenementen en<br />
spreekuren vanuit het wijkcentrum konden mensen<br />
zich aanmelden. Sterk verwaarloosde tuinen kregen<br />
stoplichtkaarten van ons, wat resulteerde in twaalf<br />
deelnemende huishoudens en evenzoveel opgeknapte<br />
voortuinen, waardoor de buurt er mooier uitziet. De<br />
tuinen zijn beplant met groenblijvende planten die<br />
makkelijk te onderhouden zijn. We hebben dit jaar als<br />
eerste de Jan van Riebeekstraat aangepakt, omdat het<br />
de doorlooproute van het Centraal Station naar de<br />
achterliggende wijken is. Volgend jaar gaan we door<br />
met dit initiatief.<br />
We stelden tussen onze woongebouwen aan de<br />
Sleepnetstraat en de Pinkstraat in Scheveningen een<br />
stuk grond beschikbaar voor een buurtmoestuin. Een<br />
actieve bewoner beheert de tuin en helpt anderen met<br />
tuinieren en gaat met ze in gesprek. Wij ondersteunen<br />
dit project met ruimte, materialen en zaden. Bewoners<br />
waarderen deze tuin enorm, aangezien het nu een<br />
gezellige ontmoetingsplek is geworden zonder overlast.<br />
In Moerwijk hebben we samen met bewoners 32<br />
moestuintjes gerealiseerd in de Pieter Langendijkstraat.<br />
Onder begeleiding leren bewoners tuinieren en ontstaat<br />
een hechtere gemeenschap. Bovendien sparen de<br />
bewoners geld uit. En dat tikt lekker aan, want de<br />
opbrengsten overtreffen alle verwachtingen.
40<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Moswanden tegen geluid en voor beter<br />
aanzicht in Schilderswijk<br />
We plaatsten aan de Vaillantlaan in de Schilderswijk op<br />
verzoek van de bewonerscommissie twee moswanden<br />
om geluid te dempen en het aanzicht te verbeteren.<br />
Dit verzoek was afkomstig van bewoners van de<br />
Paulus Potterstraat (ook Schilderswijk), die eerder een<br />
vergelijkbaar project hadden laten uitvoeren en hun<br />
enthousiasme breed binnen de wijk hadden gedeeld.<br />
Hun positieve ervaring inspireerde de bewoners aan de<br />
Vaillantlaan. Een goed voorbeeld doet dus goed volgen.<br />
Meer bomen in de stad<br />
We werken nauw samen met Stichting Duurzaam Den<br />
<strong>Haag</strong>. In <strong>2023</strong> vroegen 33 huurders van ons verspreid<br />
over de stad een boom aan via deze stichting. Van<br />
deze aanvragen zijn er 28 goedgekeurd en ten uitvoer<br />
gebracht. Sommige aanvragen zijn niet gehonoreerd,<br />
omdat er geen geschikte locatie was. We gaan de actie<br />
evalueren en samen met Duurzaam Den <strong>Haag</strong> bekijken<br />
hoe we het aantal geplante bomen in de komende<br />
jaren kunnen verhogen.<br />
Vergroenen van gemeenschappelijke<br />
bergingen in Waldeck<br />
In de Strausslaan waren de daken van de bergingen<br />
op het stenige binnenterrein aan vervanging toe. Dit<br />
bood ons een mooie kans om de daken te vergroenen.<br />
We legden sedum op de nieuwe dakbedekking. De<br />
bewoners zijn tevreden met het resultaat: een mooier<br />
uitzicht en minder hittestress.<br />
‘Struikrovers’ in Bezuidenhout-West<br />
Jaarlijks gaan veel planten en struiken in woonwijken<br />
verloren door sloop-, nieuwbouw- of renovatieprojecten.<br />
Het zogenoemde struikroven is een<br />
initiatief waarbij bewoners, woningcorporaties,<br />
projectontwikkelaars en gemeenten samenwerken om<br />
bestaand groen te redden en een nieuw leven te geven.<br />
Bij het grootschalige verbeterproject De Witte Anna<br />
hebben bewoners en buurtbewoners, in deze context<br />
struikrovers genoemd, gratis planten meegenomen<br />
voor hun eigen balkon of tuin om ze een tweede leven<br />
te geven. Dit initiatief was een groot succes zodat we<br />
kijken hoe we hier een vervolg aan kunnen geven.<br />
3.3 Mensen met<br />
elkaar verbinden<br />
We zetten ons actief in om partijen en vooral onze<br />
eigen bewoners met elkaar te verbinden. Het mooiste<br />
is als bewoners zelf iets organiseren. Soms is daar wat<br />
hulp bij nodig. Dan gaan we in overleg en kijken we<br />
waar bewoners behoefte aan hebben en hoe we ze<br />
kunnen ondersteunen.<br />
KunstVerbind zorgt voor Unieke Portieken<br />
in Bezuidenhout-West<br />
Bezuidenhout-West is een diverse wijk met meer dan<br />
70 nationaliteiten. Om de verbondenheid tussen de<br />
bewoners te verbeteren en om eenzaamheid tegen<br />
te gaan, zijn we samen met onder andere stichting<br />
KunstVerbind gestart met het project Uniek Portiek.<br />
Kunst wordt hierbij gebruikt als middel om mensen met<br />
elkaar te verbinden.<br />
Dit project koppelt bewoners met overeenkomstige<br />
wensen en hulpvragen aan bewoners met kennis en<br />
ervaring. Door bewoners te betrekken bij gezamenlijke<br />
activiteiten zoals het lappen van de ramen en het<br />
veranderen van hun portiek in een kunstwerk, ontstaan<br />
er gesprekken waarin problemen, zorgen en wensen<br />
worden gedeeld. Indien nodig worden bewoners<br />
begeleid naar professionals.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 41<br />
De resultaten zijn niet alleen mooiere portieken,<br />
maar ook activiteiten zoals samen wandelen, samen<br />
kaarten en wederzijdse hulp met boodschappen<br />
doen. Dit draagt bij aan een hechtere gemeenschap.<br />
Gedurende dit project werden de deelnemers<br />
enthousiast gehouden door ze tussentijds en periodiek<br />
‘op te trommelen’. We noemden het dan ook de<br />
‘Unieke Portiek Optrommel Events’. Zo werd op een<br />
creatieve manier de vaart in dit project gehouden.<br />
In <strong>2023</strong> werden in totaal 30 identieke portieken<br />
omgetoverd tot kleurrijke entrees, waaronder zelfs een<br />
heus ‘ADO Den <strong>Haag</strong> portiek’. In november vond een<br />
afsluitend event plaats voor de bewoners.<br />
Wijkexpeditie markt in Bezuidenhout-West<br />
In mei hielden we een ‘sociale’ markt midden in de<br />
wijk als onderdeel van de gemeentelijke Wijkexpeditieagenda.<br />
Bezoekers konden informatie krijgen,<br />
vragen stellen en klachten uiten. Er waren poffertjes,<br />
koffie, een orgel en speeltoestellen voor kinderen.<br />
We informeerden bewoners over woningisolatie,<br />
inductie koken, energiebesparing, subsidies en<br />
ons verbeterproject De Witte Anna. Ook wierven<br />
we vrijwilligers voor onze vergroeningsprojecten.<br />
Ongeveer 150 mensen bezochten onze marktkraam.<br />
Het Lozerlaan Festival gezellig én informatief<br />
Begin september vond de tweede editie van het<br />
Lozerlaan Festival plaats, bedoeld om de verbinding<br />
tussen bewoners te stimuleren. Alle bewoners van<br />
onze vier flats aan de Lozerlaan konden genieten<br />
van livemuziek, een muziekbingo, stempels maken,<br />
vlog- of zangworkshops én de installering van een<br />
minibibliotheek bij de entrees van de flats. Ook was<br />
er een poffertjeskraam, een koffiekar en waren er<br />
welkomsthapjes.<br />
Voorafgaand aan het festival hadden we een vragenlijst<br />
uitgezet onder onze huurders van de Lozerlaan om<br />
een beeld te krijgen van hun wensen en behoeftes met<br />
betrekking tot de eigen woning, het woongebouw,<br />
de leefomgeving en andere sociale aspecten. De 188<br />
ingevulde vragenlijsten bieden waardevolle inzichten<br />
en input voor het verbeteren en verduurzamen van de<br />
vier flats. Er blijkt veel behoefte te zijn aan een betere<br />
veiligheid, meer groen en ruimte voor ontmoeting.<br />
Samen met studenten van de <strong>Haag</strong>se Hogeschool en de<br />
bewoners gaan we in gesprek en onderzoeken we hoe<br />
we aan hun wensen en behoeftes vorm kunnen geven.
42<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Laat je betoveren in Zuidwest<br />
Stichting de Betovering organiseert al bijna 25 jaar<br />
het Internationaal Kunstfestival voor jongeren tijdens<br />
de herfstvakantie. Binnen dit festival organiseerden<br />
wij samen met Staedion activiteiten in een aantal<br />
binnentuinen in Zuidwest, zoals theatervoorstellingen,<br />
verschillende workshops met onder andere drumles<br />
en dieren van hout maken. In het weekend trok dit<br />
iedere dag ongeveer 100 kinderen met hun ouders.<br />
Op maandag en dinsdag waren er naast de ouders en<br />
kinderen ook groepen van de buitenschoolse opvang<br />
aanwezig, wat neerkwam op ongeveer 200 kinderen<br />
met begeleiders per dag. De samenwerking was zeer<br />
succesvol en we kijken ernaar uit om volgend jaar weer<br />
deel te nemen aan dit kunstfestival.<br />
3.4 Schoon en heel<br />
zorgt voor een nette<br />
woonomgeving<br />
Eén van de grootste ergernissen van bewoners is een<br />
slordige woonomgeving die niet schoon en verzorgd<br />
is. We werken samen met gemeentelijke instanties en<br />
onze vaste schoonmaakbedrijven en hoveniers om<br />
verloedering van de woonomgeving tegen te gaan.<br />
Verblijfsruimte op parkeerdek weer schoon en<br />
heel (Waldeck)<br />
In 2020 hebben we het binnenterrein op het dak van<br />
de parkeergarage aan het Palestrinaplantsoen opnieuw<br />
ingericht met een sedumdak en nieuwe beplanting<br />
om een aangenamer en groener verblijfsgebied te<br />
creëren. Een plek voor jong en oud. Een plek om<br />
te spelen, te ontspannen en elkaar te ontmoeten.<br />
Maar helaas leverde het niet het gewenste resultaat op.<br />
De afgelopen jaren zijn er veel vernielingen aangericht<br />
en vervuilde het dak snel. Dit tot grote ergernis van de<br />
direct omwonenden.<br />
Daarom organiseerden we diverse bewonersbijeenkomsten<br />
en een informatiemiddag voor<br />
omwonenden. Ook welzijnsorganisatie Wijkz, de<br />
wijkagent en onze hovenier waren aanwezig.<br />
Als uitkomst hiervan hebben we het binnenterrein<br />
opnieuw opgeknapt. Op verzoek van bewoners en op<br />
advies van de wijkagent hebben wij hekken geplaatst<br />
om vervuiling en vernielingen te voorkomen. Enkele<br />
bewoners hebben sleutels gekregen om de hekken ’s<br />
ochtends te openen en ‘s avonds te sluiten, wat goed<br />
werkt en tot tevredenheid leidt.<br />
3.5 Veilig wonen is<br />
prettig wonen<br />
Of mensen zich prettig voelen, heeft veel te maken<br />
met of ze zich veilig voelen. Daarom lag ook in <strong>2023</strong><br />
de focus op veiligheid als essentieel aspect voor<br />
het welzijn van onze bewoners. Samenwerking met<br />
partners, waaronder de gemeente, politie en zorg- en<br />
welzijnsorganisaties, is daarom van groot belang. Hier<br />
volgen enkele voorbeelden van onze inspanningen.<br />
Algemene veiligheid<br />
In <strong>2023</strong> waren er ongeveer 26 wijkbeheerders<br />
actief in onze wijken. Zij controleren de staat van de<br />
woonomgeving, waarbij veiligheid een belangrijk aspect<br />
is. Ze fungeren als onze oren en ogen in de wijk en zijn<br />
het eerste aanspreekpunt voor bewoners. In al onze<br />
wijken zijn wijkbeheerders actief.<br />
We ondersteunen buurtvaders- en buurtmoedersprojecten<br />
om toezicht te houden. In de Frans Halsbuurt<br />
in de Schilderswijk is dit jaar een succesvol nieuw<br />
buurtvadersproject gestart. De buurtvaders komen<br />
wekelijks bij elkaar voor besprekingen en organiseren<br />
thema-avonden, zoals over ‘wonen’. Bij dit thema stond<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de buurtvaders te woord.<br />
Inbraakveiligheid<br />
Bij elk groot verbeter- en grootonderhoudsproject<br />
controleren we altijd de kwaliteit van de<br />
inbraakwerende voorzieningen van het gebouw en de<br />
woningen. Zo nodig brengen we nieuwe en betere<br />
voorzieningen aan. Ook in <strong>2023</strong> hebben we dat<br />
gedaan bij de projecten Hendrik Zwaardecroonstraat,<br />
De Gaarde en Coevordenstraat.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 43<br />
Veiligheid van tuin- en terreinelementen<br />
Onze hoveniers spelen een cruciale rol in het<br />
waarborgen van een veilige woonomgeving voor<br />
bewoners. Zij controleren regelmatig de kwaliteit van<br />
bomen, speeltoestellen, hekwerken en slagbomen.<br />
Gelukkig hebben zich in <strong>2023</strong> geen ernstige<br />
ongelukken voorgedaan. Wel zijn we begonnen<br />
om nog meer grip te krijgen op onze naaste<br />
woonomgeving. In 2024 moet dit leiden tot onder<br />
meer gedigitaliseerde overzichten van onze tuinen en<br />
terreinen.<br />
Brandveiligheid<br />
We controleerden zowel onze gemeenschappelijke<br />
ruimten als de directe woonomgeving en verwijderden<br />
zo snel mogelijk afval en grofvuil, vooral als het<br />
brandbaar was. We spraken huurders erop aan als<br />
zij afval en grofvuil in gemeenschappelijke ruimten<br />
achterlieten.<br />
Sociale veiligheid<br />
De mensen in je straat en portiek kennen. Elkaar kunnen<br />
aanspreken en een praatje maken. Elkaar helpen en er<br />
voor elkaar zijn. Allemaal elementen om je sociaal op<br />
je gemak te voelen. Waar nodig organiseerden we ook<br />
in <strong>2023</strong> weer portiekgesprekken. En als het om een wat<br />
meer complexe zaak ging of een groter gebied, zoals<br />
straat of buurt, betrokken we de wijkagent erbij.<br />
Ook leggen we, indien nodig, contacten met zorg- en<br />
welzijnsorganisaties en gemeentelijke instellingen.<br />
In het uiterste geval moeten we overgaan tot<br />
huisuitzetting, maar dit gebeurt alleen als het echt niet<br />
anders kan en altijd in overleg met andere organisaties.<br />
Met de koffiekar de wijk in voor een goed<br />
gesprek<br />
Begin dit jaar hebben bewoners van onze woningen<br />
in de Notenbuurt een enquête ingevuld over de<br />
leefbaarheid in hun wijk, waaruit bleek dat er soms<br />
overlast is. Om een beter beeld te krijgen van deze<br />
overlast hebben we alle bewoners uitgenodigd om<br />
langs te komen en hun verhaal te doen. Degenen die<br />
hierop ingingen kregen koffie en thee in ruil voor een<br />
goed gesprek over hun ervaringen met overlast in<br />
de buurt.<br />
Op deze manier kregen we meer inzicht in de aard van<br />
de overlast en de oorzaken daarvan. Hierdoor konden<br />
we samen met gemeente en politie contact opnemen<br />
met de grootste overlastgevers. We hielden persoonlijke<br />
en bemiddelingsgesprekken, deelden waarschuwingen<br />
uit en gaven in één geval een gedragsaanwijzing.<br />
Inmiddels hebben we een permanente klankbordgroep<br />
opgericht om in gesprek te blijven met de bewoners.<br />
Begin 2024 houden we opnieuw een koffie- en<br />
theemoment om te kijken of de overlast verminderd is.<br />
3.6 Woonoverlast:<br />
ingrijpen als het<br />
niet goed gaat<br />
We streven naar een prettige en veilige woonomgeving<br />
voor alle bewoners. Helaas kan een klein aantal mensen<br />
het woongenot van vele anderen verstoren. Daarom<br />
pakken we woonoverlast voortvarend aan volgens<br />
de <strong>Haag</strong>se Aanpak (een convenant van gemeente,<br />
maatschappelijke organisaties en corporaties).<br />
Als er door onze bewoners woonoverlast wordt<br />
ondervonden, gaan we eerst zelf het gesprek aan<br />
met de overlastgevende bewoners. Als we er dan niet<br />
uitkomen, is een vervolgstap het inschakelen van de<br />
organisatie Bemiddeling en Mediation.
44<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Binnenterrein weg, probleem opgelost!<br />
Om woonoverlast te verhelpen zijn soms fysieke maatregelen nodig. Bewoners van ons gebouw aan de Betsy<br />
Perkstraat (Spoorwijk) voelden zich niet meer zo veilig vanwege jongeren die zich vooral ’s avonds en ’s nachts<br />
verzamelden op het binnenterrein. We hebben dit opgelost door het binnenterrein op te delen en bij de privétuinen<br />
van de direct omwonenden te trekken, waardoor er geen binnenterrein meer is. Dit heeft het probleem opgelost.<br />
Bemiddeling en Mediation als oplossing bij woonoverlast<br />
Als bewoners last van elkaar hebben en er niet uitkomen, schakelen we Bemiddeling en Mediation (B&M) in voor<br />
professionele hulp. Samen met hen hebben we 25 zaken aangepakt, waarvan wij er 23 hebben aangemeld en<br />
twee door de bewoners zelf zijn ingediend bij B&M.<br />
3.7 Tegengaan van woonfraude<br />
Woonfraude wordt streng aangepakt vanwege de ongewenste praktijken die het met zich meebrengt.<br />
In <strong>2023</strong> handelden we 83 woonfraudedossiers af, waarbij in 29 gevallen huurcontracten werden ontbonden.<br />
Vrijgekomen woningen na woonfraude<br />
Aantal zaken<br />
Geen vonnis van rechter en opzegging door huurder zelf 21<br />
Vonnis van rechter en ontruimd door <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 6<br />
Vonnis van rechter en ontruimd door huurder zelf 2<br />
Leegconstatering 0<br />
Totaal 29<br />
Gesloten dossiers<br />
Aantal zaken<br />
Fraude 4<br />
Bewoning hersteld 8<br />
Vrijgekomen woningen (correspondeert met Vrijgekomen woningen na woonfraude) 29<br />
Niet geconstateerd 32<br />
Totaal 83<br />
In <strong>2023</strong> werd duidelijk dat het onderzoeken van woonfraude steeds ingewikkelder wordt, mede door strengere<br />
richtlijnen voor gegevensbescherming en informatie-uitwisseling van instanties als het kadaster, de gemeente<br />
en de politie. Dit beperkt onze mogelijkheden om goede dossiers op te stellen en veroorzaakt vertragingen.<br />
Met gemeente en andere partijen willen we in 2024 overleggen hoe we dit oplossen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 45<br />
3.8 Buurtkamers als<br />
huiskamers van de buurt<br />
We stellen vijf buurtkamers verspreid over de Schilderswijk<br />
en Zuidwest beschikbaar voor ontmoetingen.<br />
De gemeente begeleidt en ondersteunt activiteiten<br />
in deze buurtkamers. Daarnaast hebben we een<br />
Buurtboetiek in Den <strong>Haag</strong> Zuidwest, een wijkkantoor<br />
van en voor de buurt. Van hieruit werken onze partners<br />
ín de wijk áán de wijk. Om een doorontwikkeling te<br />
maken naar een echte sociale hub voor de wijk, doen<br />
studenten van de <strong>Haag</strong>se Hogeschool onderzoek naar<br />
hoe we de programmering, organisatie en inrichting<br />
van deze boetiek kunnen verbeteren. De vertaalslag<br />
hiervan maken we medio 2024.<br />
3.9 Woongenot<br />
terwijl de omgeving<br />
op de schop gaat<br />
Als we een gebouw fysiek gaan aanpakken letten we<br />
erop dat de buurt leefbaar blijft, ook voor degenen<br />
die pas wat later kunnen verhuizen. Dit doen we<br />
door leegstands beheer toe te passen. We zorgen<br />
ervoor dat leeg gekomen woningen, na verhuizing<br />
van de oorspronkelijke bewoners, zo lang mogelijk<br />
bewoond blijven.<br />
We maken hiervoor afspraken met onze<br />
leegstandsbeheerders. Ook maken we<br />
aanvullende afspraken met deze partijen om<br />
leefbaarheidsactiviteiten te organiseren. Dit deden we<br />
in vier complexen, in Morgenstond (twee complexen),<br />
Notenbuurt en Heesterbuurt.<br />
Van een andere schaalgrootte is een voorbeeld uit<br />
Zuidwest. Hier gaat een hele wijk op de schop, maar<br />
wordt de leefbaarheid voor bewoners én ondernemers<br />
tijdens de grootschalige aanpak op peil gehouden<br />
door samenwerking tussen gemeente, bewoners,<br />
ondernemers, maatschappelijke partijen en het Rijk.<br />
Zie ook Nationaal Programma Zuidwest en de<br />
intentieverklaring Tussentijd Zuidwest.<br />
Ook wij hebben deze intentieverklaring ondertekend,<br />
waarbij ruimte wordt geboden voor talrijke<br />
maatschappelijke en sociale initiatieven die de wijk<br />
versterken. Het project stelt leegstaande panden, zoals<br />
winkelruimtes, tijdelijk beschikbaar voor deze initiatieven<br />
tijdens de renovaties en verbouwingen in dit gebied.<br />
Verder proberen we door onderlinge samenwerking<br />
succesvolle tijdelijke projecten een andere bestemming<br />
te geven als hun tijdelijke locatie niet meer beschikbaar<br />
is. Dubbelgebruik van bijvoorbeeld sportkantines en<br />
sportvelden wordt gestimuleerd, evenals het benutten<br />
van niet-optimaal gebruikte locaties zoals binnentuinen.<br />
Het Nationaal Programma Zuidwest speelt een cruciale<br />
rol in het verbeteren van Zuidwest de komende 20 jaar.
46<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
3.10 VvE-beheer voor<br />
goede leefbaarheid<br />
en uitstraling<br />
Wanneer we woningen verkopen in onze gebouwen,<br />
ontstaat automatisch een VvE waar we lid van worden.<br />
We spelen een actieve rol binnen deze VvE’s om de<br />
leefbaarheid en uitstraling te waarborgen. Klanten<br />
waarderen de dienstverlening van onze afdeling VvEbeheer,<br />
zoals blijkt uit het gemiddelde klantcijfer van 8,1.<br />
Enkele getallen<br />
• Ongeveer 20 procent van ons woningbezit,<br />
3.754 woningen, bevindt zich in een<br />
VvE-constructie.<br />
• Onze afdeling VvE-beheer beheert 229 VvE’s.<br />
• We participeren in 67 VvE’s waarin we vastgoed<br />
hebben, die niet in beheer zijn van onze eigen<br />
afdeling VvE-beheer. We participeren wel zeer<br />
actief in deze VvE’s om ook hier leefbaarheid en<br />
uitstraling te waarborgen.<br />
3.11 Prettig wonen<br />
voor iedereen<br />
(verhuurresultaten)<br />
Mensen huisvesten is onze corebusiness. Dat betreft<br />
niet alleen onze huidige bewoners, maar ook nieuwe<br />
huurders. We zijn daarbij afhankelijk van het aantal<br />
woningen dat leegkomt. En daar zien we een uitdaging<br />
ontstaan. Het aantal woningen dat vrijkomt loopt<br />
terug. En ook zien we dat er een steeds groter beroep<br />
wordt gedaan door niet-reguliere woningzoekenden,<br />
de bijzondere doelgroepen. Daardoor loopt de<br />
wachttijd voor reguliere woningzoekenden verder<br />
op. We ontkomen er niet aan om met onze partners,<br />
huurdersorganisaties en gemeente heldere keuzes<br />
te maken.<br />
Aantal vrijgekomen woningen blijft laag<br />
In <strong>2023</strong> kwam de mutatiegraad uit op 4,1 procent.<br />
We zien de afgelopen jaren nog steeds een<br />
teruglopende mutatiegraad. In <strong>2023</strong> zijn ruim<br />
850 woningen voor de verhuur leeggekomen.<br />
Wachttijden en aantal reacties<br />
woningzoekenden opnieuw gestegen<br />
We zien dat de wachttijden en het aantal reacties<br />
oplopen. De gemiddelde wachttijd voor een sociale<br />
huurwoning steeg van 82 maanden in 2022 naar<br />
88 maanden in <strong>2023</strong>. Het gemiddeld aantal reacties per<br />
woning steeg van 328 naar 374. Allemaal extra redenen<br />
om het beperkte aantal woningen dat leegkomt zo<br />
eerlijk en transparant mogelijk te verdelen.<br />
Passend toewijzen, voldoen aan afspraken<br />
Er zijn diverse landelijke en gemeentelijke afspraken<br />
en doelstellingen waaraan we moeten voldoen als<br />
we leeggekomen woningen opnieuw verhuren.<br />
Hieronder een overzicht.<br />
Voldaan aan norm ‘verhuringen aan de<br />
EU-doelgroep’<br />
In <strong>2023</strong> werden 584 van de 597 vrijgekomen woningen<br />
met een netto huur tot en met € 808,06 toegewezen<br />
aan eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot<br />
€ 44.035 en meerpersoonshuishoudens met een<br />
inkomen tot € 48.625 (prijspeil <strong>2023</strong>). Hiermee werd<br />
98 procent van de vrijgekomen woningen toegewezen<br />
aan onze volkshuisvestelijke doelgroepen, ruim boven<br />
de Europese norm van minimaal 92,5 procent.<br />
Voldaan aan ‘passend toewijzen’<br />
In <strong>2023</strong> verhuurden wij aan 99 procent van de nieuwe<br />
huurders met recht op huurtoeslag een woning met<br />
een huurprijs onder de geldende aftoppingsgrens<br />
(€ 693,60), ruim boven de norm van minimaal<br />
95 procent voor passende toewijzing.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 47<br />
3.12 Ook mensen met<br />
problemen hebben recht<br />
op prettig wonen<br />
Als volkshuisvester is het onze taak om ook mensen te<br />
ondersteunen die extra problemen ervaren bij het vinden<br />
van een passende woning. Dan gaat het om mensen<br />
met financiële beperkingen en/of problemen met het<br />
op orde krijgen van hun leven. Ook zij hebben recht op<br />
prettig wonen. We bieden steun aan woningzoekenden<br />
met een urgentieverklaring, statushouders, daklozen en<br />
andere bijzondere doelgroepen. Om prettig wonen te<br />
waarborgen, bewaken we continu het evenwicht tussen<br />
‘dragend en vragend’, en werken we aan behoud van<br />
buurt- en wijkcohesie. We merkten in <strong>2023</strong> wel dat we<br />
langzamerhand tegen de grenzen aanlopen van wat<br />
de samenleving nog aan kan.<br />
Extra veel verhuringen aan bijzondere<br />
doelgroepen<br />
We hebben met de gemeente afgesproken dat<br />
maximaal 30 procent van onze vrijgekomen woningen<br />
wordt verhuurd aan bijzondere doelgroepen.<br />
Daartoe behoren onder andere de volgende<br />
categorieën: urgent, statushouder, bijzondere<br />
bemiddeling en uitstroom uit instellingen. In <strong>2023</strong><br />
hebben wij echter 43 procent van onze vrijgekomen<br />
woningen verhuurd aan deze bijzondere doelgroepen.<br />
De overschrijding is veroorzaakt door de landelijke<br />
opvangcrisis en het hogere aantal gehuisveste<br />
statushouders volgens de gemeentelijke afspraken.<br />
Deze afspraken zijn gebaseerd op aantallen<br />
statushouders, niet op percentages. Vanwege het<br />
onverwacht hoge aantal statushouders en de lage<br />
mutatiegraad is het percentage toewijzingen aan<br />
bijzondere doelgroepen boven de afspraak van<br />
maximaal 30 procent uitgekomen. In 2024 zullen<br />
wij hierover in gesprek gaan met onze partners,<br />
waaronder de gemeente, en zullen we strikter<br />
sturen bij de woningtoewijzing van woningen aan<br />
bijzondere doelgroepen.<br />
Doelgroep Aantal Percentage<br />
Urgenten 56 7%<br />
Statushouders 164 22%<br />
Bijzondere bemiddeling 26 3%<br />
Uitstroom uit instellingen 81 11%<br />
Project ‘<strong>Wonen</strong> in ontwikkeling’ biedt kansen<br />
aan daklozen en bankhoppers<br />
Het project ‘<strong>Wonen</strong> in ontwikkeling’ biedt economisch<br />
daklozen en zogeheten bankhoppers tijdelijke<br />
huisvesting in Zuidwest, waar we in de toekomst<br />
woningen opknappen of nieuwe woningen bouwen.<br />
Omdat woningen dan soms een tijdje leeg staan,<br />
kunnen deze twee doelgroepen hier een tijdelijke<br />
behuizing vinden. Het project is gericht op preventie.<br />
Het biedt enige stabiliteit en voorkomt wellicht<br />
psychische en sociale problemen. We werken nauw<br />
samen met de gemeente, welzijnsorganisatie Xtra en<br />
met onze vaste leegstandsbeheerders. In <strong>2023</strong> hielpen<br />
we 55 huishoudens en de komende jaren zetten we dit<br />
project voort.<br />
Opvang Oekraïners gecontinueerd<br />
In 2022 sloten we overeenkomsten met de gemeente<br />
en een zorginstelling om ruim 40 Oekraïense<br />
vluchtelingen op te vangen in een groot pand (dat<br />
al een zorglabel heeft) aan het King Olivereiland in<br />
Waldeck. Dit initiatief hebben we voortgezet in <strong>2023</strong> en<br />
gaat ook in 2024 door.<br />
Leraar in Den <strong>Haag</strong> Zuidwest? Voorrang op<br />
een huurwoning<br />
Leraren die in Den <strong>Haag</strong> Zuidwest werken krijgen<br />
voorrang bij het huren van een woning in de stad. We<br />
hebben dit initiatief genomen in samenwerking met de<br />
corporaties Staedion en Hof <strong>Wonen</strong>. De corporaties<br />
hebben ieder vijf sociale woningen beschikbaar gesteld,<br />
verspreid over de stad. Deze proef richt zich op het<br />
aanpakken van het lerarentekort, vooral in Den <strong>Haag</strong><br />
Zuidwest, waar het tekort het grootst is. Het gaat om<br />
een proef van een jaar, die vóór de zomer van <strong>2023</strong> van<br />
start is gegaan. Hoewel we vijf kandidaten een woning<br />
hebben aangeboden in hun voorkeurswijk, heeft dit<br />
niet tot een verhuring geleid. Kandidaten geven als<br />
reden dat inwonende kinderen niet zouden kunnen<br />
aarden in de wijk en dat de verhuiskosten tegenvallen.<br />
In sommige gevallen blijken de verzamelinkomens te<br />
hoog om voor een sociale huurwoning in aanmerking<br />
te komen. Deze punten nemen we mee in de evaluatie<br />
in 2024.
48<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
3.13 Woningen voor mensen die moeilijk ter<br />
been zijn<br />
Ongeveer 25 procent van al onze woningen is geschikt voor mensen die moeilijk ter been zijn. Soms zijn<br />
extra maatregelen nodig via de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). Hieronder een overzicht:<br />
Mee kunnen (blijven) doen in de samenleving<br />
ondanks beperkte mobiliteit<br />
Prettig wonen betekent ook inclusie, dus ook voor mensen met beperkte mobiliteit. We werken nauw<br />
samen met de gemeente in het kader van de Wmo. Afgelopen jaar hebben we hierover wederom intensief<br />
contact gehad met de gemeente, met speciale aandacht voor de toegankelijkheid van onze gebouwen<br />
en de woonomgeving, vooral via het installeren van automatische deuren in gemeenschappelijke ruimten.<br />
In 2024 willen we de afspraken die hierover gemaakt zijn bekrachtigen.<br />
Toegankelijkheid woningbezit <strong>2023</strong> Aantal woningen Percentage<br />
Rolstoeltoegankelijk 676 3%<br />
Rollatortoegankelijk 1.610 8%<br />
Nultreden woning 2.993 14%<br />
Geen speciale toegankelijkheid 15.822 75%<br />
Totaal 21.101 100%<br />
Delen is het nieuwe ‘hebben’, ook voor scootmobielen<br />
Mensen die moeilijk ter been zijn, zijn meer en meer afhankelijk van een scootmobiel. Sinds begin <strong>2023</strong> is<br />
het mogelijk om een scootmobiel te delen in ons seniorencomplex de Marterrade in Zuidwest. Bewoners<br />
die er niet dagelijks gebruik van maken kunnen deelnemen aan de deelscootmobielpool, waarbij ze een<br />
scootmobiel delen met maximaal drie anderen. Dat bespaart een tot twee oplaadpunten en stallingsplekken<br />
en zorgt voor meer ruimte binnen onze gebouwen. Het gaat om een proef waarbij wij samenwerken met de<br />
gemeente en diverse scootmobielleveranciers. De proef is uniek in Nederland. Den <strong>Haag</strong> heeft de primeur.<br />
De proef liep tot eind <strong>2023</strong>. In 2024 vindt een evaluatie plaats.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 49<br />
3.14 Langer zelfstandig<br />
thuiswonen kan<br />
Langer zelfstandig thuis wonen is uitdagend,<br />
vooral voor mensen met mobiliteitsproblemen die<br />
meer zorg nodig hebben of zich eenzaam voelen.<br />
Daarom zijn we enkele jaren geleden in samenwerking<br />
met de gemeente, zorg- en welzijnsorganisaties,<br />
opleidingsinstituten en kenniscentra van start gegaan<br />
met onze ‘ervaarwoning’ binnen het iZi-project.<br />
Onze ervaarwoning bevat meer dan 90 hulpmiddelen,<br />
zoals een slimme deurbel, een sociale zorgrobot,<br />
een aaibare robotkat, hartbewaking onder het<br />
matras, alarmsystemen, bewegingsdetectoren en<br />
een toiletbril met ingebouwde spoeling en föhn.<br />
Onze iZi-ervaarwoning wordt regelmatig bezocht<br />
door zorginstellingen, mantelzorgers, scholengemeenschappen,<br />
buitenlandse delegaties en vooral<br />
ook door mensen met een beperking. Onze huurders,<br />
die ambassadeurs genoemd worden, ontvangen de<br />
gasten en verzorgen de rondleidingen. Bovendien<br />
gebruiken producenten en leveranciers het iZi-project<br />
om nieuwe producten en ideeën te lanceren en te<br />
testen. In <strong>2023</strong> hebben ongeveer 70 rondleidingen<br />
plaatsgevonden met ruim 600 gasten. Verder zijn<br />
er circa 20 demonstraties gegeven en ook nieuwe<br />
producten in het assortiment opgenomen. Voor<br />
meer informatie, zie: Handige hulpjes voor in huis.<br />
Andere initiatieven in <strong>2023</strong>:<br />
• We hebben contracten met zorginstellingen voor<br />
140 woningen, speciaal voor mindervaliden die extra<br />
zorg nodig hebben.<br />
• Op verzoek van de bewonerscommissie in de<br />
Paulus Potterstraat richtten we in het gebouw een<br />
scootmobielruimte in zodat scootmobiels beter<br />
gestald en opgeladen kunnen worden.<br />
• We hebben met de gemeente Wmo-afspraken<br />
gemaakt over de kostenverdeling van automatische<br />
deuropeners in gemeenschappelijke ruimten, die<br />
naar verwachting in 2024 worden ondertekend.
50<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
04<br />
We zetten ons in<br />
voor tevreden<br />
huurders
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 51
52<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
We zijn een daadkrachtige, klantgerichte en<br />
transparante organisatie. We verbeteren onze<br />
organisatie voortdurend door onder andere<br />
medewerkers op te leiden, in ict te investeren en<br />
steeds meer datagedreven te werken. We verrichten<br />
metingen op allerlei gebieden, zowel intern als<br />
extern. Idee hierachter is dat als we onze zaken<br />
intern goed op orde hebben, we onze klantbeloften<br />
(betrokken, betrouwbaar, proactief en gemak) beter<br />
kunnen waarmaken.<br />
Meer informatie, kennis en inzicht met<br />
dashboards<br />
Goed datamanagement zorgt voor meer informatie,<br />
kennis en inzicht. Hiermee kunnen organisaties als<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en hun medewerkers beter onderbouwd<br />
en sneller beslissingen maken. Dit leidt uiteindelijk<br />
weer tot betere processen en bijvoorbeeld een<br />
hogere klanttevredenheid. Datamanager Martijn<br />
Dekker: “Huurders en woningzoekenden merken dat<br />
dienstverleningsprocessen zoals reparatieverzoeken<br />
soepeler en transparanter verlopen.”<br />
Vertrouwen op data<br />
“Ons team zorgt ervoor dat medewerkers sneller<br />
en efficiënter hun werk kunnen doen. Ze hoeven<br />
niet langer voor beslissingen meerdere rapporten<br />
te produceren en daaruit hun eigen conclusies<br />
te trekken of juist een besluit te nemen op basis<br />
van onderbuikgevoel of intuïtie. Ze kunnen meer<br />
vertrouwen op data en analyses die wij in de vorm van<br />
bijvoorbeeld dashboards aanbieden. Onze huurders<br />
profiteren hiervan door een betere dienstverlening en<br />
onze medewerkers hebben meer tijd voor maatwerk<br />
en persoonlijke aandacht. Het mes snijdt dus aan<br />
twee kanten.”<br />
Processen HIP maken<br />
“We verzamelen allerlei relevante data over een<br />
proces en vertalen die naar rapporten. Dit resulteert<br />
in een grote hoeveelheid rapportages. Sommige van<br />
deze rapportages vertalen we naar betere en meer<br />
toegankelijke sturingsinformatie via een HIP (<strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> Informatie Product) Dashboard. Voor deze HIP<br />
Dashboards denken we extra goed na over hoe we<br />
in de informatiebehoefte kunnen voorzien. Inmiddels<br />
hebben we al een aantal processen ‘verHIPt’ en er<br />
volgen er meer.”<br />
Verhuurproces<br />
“Ter illustratie: het recent verHIPte Verhuur-dashboard<br />
brengt bij de overgang van een woning van een oude<br />
naar een nieuwe bewoner de voortgang van alle<br />
tussenliggende stappen en eventuele moeilijkheden in<br />
kaart. Denk aan het moment van huuropzegging en de<br />
voor- en na-inspecties. Het dashboard laat bijvoorbeeld<br />
ook zien hoelang en hoeveel woningen leegstaan.”<br />
Op naar een datagedreven organisatie<br />
“In 2024 komt er een nieuw dataplatform dat het<br />
eenvoudiger maakt om informatie te vertalen<br />
naar producten zoals dashboards. We kunnen dus<br />
processen nóg makkelijker verHIPpen en aanvullende<br />
databronnen ontsluiten. Heel fijn, want zo versnellen<br />
we de digitale transitie van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.”
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 53<br />
4.1 Goed<br />
werkgeverschap<br />
Onze ambities realiseren we met enthousiaste en<br />
betrokken medewerkers. Daarbij laten we ons leiden<br />
door onze besturingsfilosofie, om koersvast te blijven<br />
en te sturen op onze volkshuisvestelijke prestaties.<br />
We bieden onze medewerkers richting, ruimte en<br />
ruggensteun en benutten ieders persoonlijke expertise<br />
om onze ambities waar te maken. We anticiperen op<br />
interne en externe ontwikkelingen en hebben in <strong>2023</strong><br />
verschillende initiatieven genomen voor strategische<br />
personeelsplanning.<br />
Structureel investeren in ontwikkeling van<br />
onze medewerkers<br />
In <strong>2023</strong> investeerden we wederom in de ontwikkeling<br />
van onze medewerkers, waarbij we ook extra<br />
aandacht hadden voor leiderschap. Daarvoor hebben<br />
we een permanent educatieprogramma opgezet.<br />
Dit programma biedt formele en informele leiders de<br />
nodige tools om de ontwikkeling van medewerkers<br />
te bevorderen en te ondersteunen, en tegelijkertijd<br />
te blijven focussen op prestaties. Alle medewerkers<br />
hebben de module Persoonlijk Leiderschap gevolgd,<br />
waardoor ze hun drijfveren en kwaliteiten beter<br />
begrijpen en zich nog beter en met meer werkplezier<br />
inzetten voor zowel de organisatie als zichzelf.<br />
Great place to work!<br />
In <strong>2023</strong> hebben we met alle teams uitgebreid de<br />
resultaten doorgenomen van het medewerkersonderzoek<br />
van 2022. Dit resulteerde in waardevolle<br />
gesprekken en inzichten. Collega’s gingen aan de<br />
slag met verbeterplannen, wat positieve effecten had.<br />
De meting van november bevestigt dat <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
inderdaad als een ‘Great place to work’ wordt ervaren,<br />
waarvoor we officieel zijn gecertificeerd. Zie voor<br />
meer info: Great Place To Work® | Vertrouwen is de<br />
strategie die altijd werkt.<br />
Goed werken zorgt voor mooi werk!<br />
In <strong>2023</strong> ontwikkelden we een nieuw werkconcept met<br />
drie belangrijke pijlers:<br />
• Optimaliseren van de kantooromgeving voor<br />
verbeterde samenwerking en focus.<br />
• Herinrichten van 17 wijklocaties voor een herkenbare<br />
uitstraling en naleving van Arbo-regels.<br />
• Faciliteren van thuiswerken met duidelijke richtlijnen<br />
voor veiligheid en effectiviteit.<br />
Arbeidsvoorwaarden en personeelsbeleid<br />
Naast de CAO Woondiensten bieden we aanvullende<br />
personeelsregelingen, zoals vergoedingen voor reizen,<br />
een ruim budget voor persoonlijke ontwikkeling,<br />
ondersteuning voor hybride werken en aanbod van<br />
gezonde snacks (fruit) op kantoor. We zorgen dat onze<br />
medewerkers met goede voorzieningen en de juiste<br />
kennis en vaardigheden fit aan de slag kunnen.<br />
Onze afdelingen zijn vernieuwd<br />
In overleg met de ondernemingsraad hebben we<br />
verschillende afdelingen gereorganiseerd om beter aan<br />
te sluiten bij onze opgave en ambities. Ook voorzagen<br />
we sommige afdelingen en functies van andere<br />
benamingen om duidelijker te maken waar ze voor<br />
staan.<br />
Onze functies herschreven<br />
We hebben functiebeschrijvingen herzien om<br />
beter aan te sluiten bij onze doelen en de huidige<br />
arbeidsmarkt, maar ook om de ontwikkeling van<br />
medewerkers te faciliteren en aantrekkelijker te zijn<br />
voor jong talent. Dat deden we door de inhoud van de<br />
functies te actualiseren, functienamen te veranderen<br />
en door verschillende niveaus binnen functies aan te<br />
brengen. Door meer nadruk te leggen op de rol van<br />
medewerkers en de behaalde resultaten, dragen de<br />
herziene functies bij aan de toekomstbestendigheid<br />
van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en bewegen we mee met externe<br />
veranderingen.
54<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Continu leren en samenwerken<br />
Onze medewerkers zijn daadkrachtig, betrokken en<br />
betrouwbaar. Vol optimisme en trots zetten we ons<br />
dagelijks in om onze ambities waar te maken. We<br />
stimuleren onze medewerkers om op de hoogte te<br />
blijven van de nieuwste ontwikkelingen, zowel intern als<br />
extern. Dit vereist voortdurende vakgerichte scholing,<br />
samenwerking en het benutten van elkaars expertise<br />
om complexe problemen op te lossen.<br />
Naast individuele opleidingen en coaching<br />
organiseerden we:<br />
• Heidagen voor onze leidinggevenden gericht<br />
op leiderschapsontwikkeling en strategisch<br />
management.<br />
• Denktanks waarin onze experts thema’s uit het<br />
dagelijks werk bespraken en plannen ontwikkelden<br />
om mee aan de slag te gaan.<br />
• Personeelsbijeenkomsten waar medewerkers<br />
meedachten over het nieuwe koersplan. We<br />
presenteerden voortgangsrapportages, deelden<br />
successen en nodigden sprekers uit.<br />
• Workshops over juridische zaken zoals<br />
participatieverplichtigen van verhuurders binnen<br />
de Overlegwet, Woningwet en huurrecht, de Wet<br />
kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) en de<br />
Omgevingswet.<br />
• Bijeenkomsten om beleid en procedures te<br />
implementeren en nieuwe methoden aan te leren.<br />
• E-learning modules en <strong>web</strong>inars om kennis bij<br />
te spijkeren.<br />
Continu verbeteren van onze processen<br />
We werken continu aan verbeteringen in onze<br />
processen om onze klant beter van dienst te zijn.<br />
Dit omvatte in <strong>2023</strong> het vaststellen van doelen,<br />
het beoordelen en beheren van risico’s, het meten<br />
van successen en het implementeren van nieuwe<br />
afspraken over het beheer van ons processenhuis en<br />
werkinstructies. We zorgden ervoor dat medewerkers<br />
goed geïnformeerd zijn en stuurden doelgericht op de<br />
gewenste prestaties.<br />
Duidelijkheid scheppen over<br />
bevoegdheidsverdeling<br />
In <strong>2023</strong> zijn we gestart met het herdefiniëren van<br />
resultaatgebieden, verantwoordelijkheden en<br />
bevoegdheden (RVB). Na overleg met bestuur en<br />
managers hielden we bijeenkomsten met collega’s van<br />
alle afdelingen om duidelijkheid te scheppen over wie<br />
verantwoordelijk is voor welke resultaatgebieden en<br />
welke bevoegdheden daarbij horen. In 2024 maken<br />
we een samenhangend RVB-schema voor de hele<br />
organisatie.<br />
Opdrachtgeverschap verder<br />
geprofessionaliseerd<br />
Onze doelen bereiken we niet alleen. Samenwerking<br />
met onze leveranciers en het aangaan van bewuste<br />
leveranciersrelaties is cruciaal voor het realiseren van<br />
onze koers. Ruim 70 procent van onze kosten gaat naar<br />
inkoop van goederen, diensten en werken, inclusief<br />
nieuwbouw, onderhoud, verbetering, verduurzaming en<br />
bedrijfsvoering zoals ict, personeelszaken en financiële<br />
en juridische dienstverlening.<br />
Om onze ambities in een dynamische markt te<br />
realiseren, is het belangrijk dat we ons opdrachtgeverschap<br />
verder professionaliseren. In <strong>2023</strong><br />
analyseerden we onze inkoopfunctie, contracten en<br />
bijbehorende voorwaarden en brachten we de kosten<br />
in kaart.<br />
Ook onderzochten we samen met onze leveranciers<br />
hoe we mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt<br />
kunnen helpen. Een win-winsituatie voor iedereen. Dit<br />
initiatief versterkt de zelfredzaamheid van deze groep<br />
en draagt bij aan de veerkracht van de stad. Tegelijkertijd<br />
zorgen we voor voldoende arbeidskrachten bij onze<br />
leveranciers, wat de continuïteit van hun dienstverlening<br />
waarborgt en ons in staat stelt onze opgave te<br />
realiseren met voldoende expertise in de toekomst.<br />
In 2024 gaan we verder met het actualiseren van onze<br />
visie op opdrachtgeverschap en inkoop.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 55<br />
4.2 Het zijn onze medewerkers<br />
die het doen<br />
We zijn trots op onze medewerkers, onze aanpakkers,<br />
die betrokken, bevlogen en betrouwbaar zijn.<br />
Onze medewerkers in cijfers<br />
• Gemiddeld aantal medewerkers: 233,22 fte<br />
• Stabiel personeelsbestand: 86 procent heeft een<br />
vast contract<br />
• Verdeling man/vrouw: 45/55 procent<br />
• Gemiddelde leeftijd: 46,9 jaar<br />
• Instromers: 63 waarvan 51 vaste medewerkers<br />
en 12 vakantiekrachten of stagiairs<br />
• Doorstromers: 15 intern naar andere functies,<br />
soms na een leerwerktraject<br />
• Uitstromers: 45 waarvan 33 vaste medewerkers<br />
en 12 vakantiekrachten of stagiairs<br />
• Ziekteverzuimpercentage: 4,41 procent<br />
- Kortdurend: 1,02 procent<br />
- Middellang: 0,65 procent<br />
- Langdurig: 2,74 procent<br />
4.3 Onderzoeken: wat<br />
willen onze bewoners?<br />
We houden onderzoeken om een beter inzicht te<br />
krijgen in de wensen van onze bewoners. Met de<br />
uitkomsten hiervan verbeteren wij de dienstverlening<br />
aan onze klanten. In dit hoofdstuk bespreken we enkele<br />
voorbeelden.<br />
Marktonderzoek: huurders over hun woning<br />
en woonomgeving<br />
Jaarlijks peilen we de tevredenheid bij een derde<br />
van onze huurders over onder andere hun woning<br />
en woonomgeving. De verkregen informatie<br />
gebruiken we om de woonbeleving voor onze<br />
bewoners te verbeteren. Enkele punten uit het<br />
klanttevredenheidsonderzoek van <strong>2023</strong>:<br />
• 65 procent van onze huurders gaf ons een score van<br />
8 of hoger (onze norm is ≥62 procent).<br />
• Van 14 procent ontvingen we een onvoldoende<br />
(onze norm is
56<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Luisterpanel: wat vinden huurders van onze afrekening stook- en servicekosten?<br />
In september hielden we een luisterpanel, waarin zeven huurders onder begeleiding van een externe gespreksleider<br />
hun ervaringen deelden over onze afrekening van stook- en servicekosten. Het gesprek werd gefilmd en live<br />
uitgezonden naar twintig medewerkers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> die als toehoorders fungeerden. Na afloop bespraken<br />
zij met elkaar wat hen was opgevallen en identificeerden zij leer- en verbeterpunten. In november hebben<br />
verschillende collega’s de videocompilatie van dit luisterpanel bekeken tijdens twee luistersessies, waarbij ze<br />
naderhand discussieerden over mogelijke aanpassingen in hun werk. Naar aanleiding van dit luisterpanel zijn<br />
diverse werkgroepen gestart om het proces voor het afrekenen te verbeteren.<br />
We deden weer mee met de Aedes-benchmark<br />
Door deel te nemen aan de Aedes-benchmark (ABm) kunnen we onze prestaties vergelijken met die van andere<br />
corporaties. Het biedt ons de mogelijkheid om te leren en te verbeteren. De score van de benchmark is geen doel<br />
op zich, maar we willen deze wel kunnen begrijpen. Voor een deel is de score afhankelijk van beleidsmatige of<br />
financiële keuzes die wij als organisatie maken.<br />
Onze positie in de Aedes-benchmark is over het algemeen vergelijkbaar met die van 2022. We hebben enkele<br />
verbeteringen en verslechteringen gezien. Ons prestatieniveau voor Bedrijfslasten is gestegen van C naar B.<br />
De CO 2<br />
-uitstoot (gasverbruik) is echter gedaald van B naar C. Ook voor het prestatieveld Beschikbaarheid<br />
& betaalbaarheid zijn de deelscores beschikbaarheid en betaalbaarheid gedaald van B naar C.<br />
Verschuivingen binnen de huurwoningenvoorraad ABm <strong>2023</strong> ABm 2022<br />
Letter huurdersoordeel B B<br />
Deelletter nieuwe huurders A A<br />
Deelletter huurders met een reparatieverzoek C C<br />
Deelletter vertrokken huurders B B<br />
Letter bedrijfslasten B C<br />
Letter duurzaamheid C C<br />
Primair fossiel energieverbruik (EP2) ¥ C C<br />
Deelletter CO 2<br />
-uitstoot werkelijk gasverbruik C B<br />
Isolatieprestatie (afstand tot de doelstelling Standaard) ¥ C C<br />
Letter onderhoud & verbetering C C<br />
Deelletter instandhoudingkosten C C<br />
Deelletter ervaren woningkwaliteit C C<br />
Deelletter technische woningkwaliteit B B<br />
Beschikbaarheid & betaalbaarheid<br />
Deelletter beschikbaarheid C B<br />
Deelletter betaalbaarheid C B<br />
Deelletter huisvesting doelgroepen B B<br />
Voetnoot tabel: Als je het als corporatie op een onderdeel beter doet dan de meeste andere woningcorporaties,<br />
krijg je letter A. Doe je het minder dan de meeste andere woningcorporaties, dan krijg je letter C.<br />
We analyseren de resultaten, identificeren verbeterpunten en gaan ermee aan de slag om in de volgende benchmark<br />
weer beter te scoren.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 57<br />
4.4 Leren van klachten<br />
en geschillen<br />
We registreren klachten van huurders, zoals overlast,<br />
schadeverzoeken, woonfraude en dienstverlening.<br />
Vastleggen is belangrijk om inzicht te krijgen in<br />
wat goed gaat en wat niet en om vervolgens onze<br />
dienstverlening te verbeteren.<br />
Klachten die bij ons binnenkomen en die we<br />
zelf afhandelen<br />
We proberen klachten zo veel mogelijk te voorkomen<br />
en, als dat niet lukt, het probleem achter de klacht<br />
samen met de klant op te lossen. In <strong>2023</strong> ontvingen<br />
we voornamelijk klachten over de afhandeling van<br />
reparatieverzoeken (bijna 200), wat neerkomt op 70<br />
procent van alle klachten. Gevolgd door klachten over<br />
leefbaarheid (10 procent) en afhandelen van algemene<br />
klantvragen (7 procent). We willen het aantal klachten<br />
verminderen door het aanpassen van de administratie<br />
zodat we betere analyses kunnen maken en nog<br />
proactiever kunnen handelen.<br />
Klachten die een geschil zijn geworden en via<br />
derden bij ons binnenkomen<br />
Als we er niet uitkomen met de klant, kan de klant<br />
afhankelijk van het onderwerp en de aanleiding een<br />
klacht indienen bij de Klachtencommissie <strong>Wonen</strong><br />
Zuid-Holland (voorheen Geschillencommissie), de<br />
Regionale Klachtencommissie Woonruimteverdeling,<br />
de Huurcommissie Den <strong>Haag</strong> of de Commissie<br />
Governancecode Woningcorporaties. Deze laatste<br />
code geeft richting aan de wijze waarop bestuur en<br />
raad van commissarissen functioneren en hoe de<br />
principes en bepalingen van de code doorwerken<br />
in de gehele corporatie. Zie voor de score hiervan<br />
het hoofdstuk ‘Verantwoord besturen’. Bij kleinere<br />
geschillen kan de huurder ook de wijkrechter<br />
inschakelen. Natuurlijk staat, als zwaarste middel,<br />
ook altijd nog de gang naar de rechter open. Hieronder<br />
een overzicht van de geschillen en de afhandeling.<br />
Klachtencommissie <strong>Wonen</strong> Zuid-Holland<br />
In <strong>2023</strong> ontvingen we 17 klachten, voornamelijk over<br />
onderhoud en overlast. Van deze klachten zijn er:<br />
• drie nog in behandeling die in 2024 worden<br />
afgehandeld<br />
• twee vóór de zitting opgelost<br />
• zes gegrond verklaard<br />
• zes ongegrond verklaard<br />
Daarnaast werd nog één klacht uit 2022 in <strong>2023</strong><br />
gegrond verklaard.<br />
Huurcommissie Den <strong>Haag</strong><br />
In <strong>2023</strong> ontvingen we 32 nieuwe klachten, voornamelijk<br />
over onderhoud en huurhoogte. We hebben 24 van<br />
deze klachten afgehandeld, waarbij in zeven gevallen<br />
het oordeel in ons voordeel uitviel.<br />
Wijkrechter<br />
We hebben één zaak via de wijkrechter afgehandeld.<br />
Het ging over een vergoeding voor behangen en<br />
schilderen na schade. Deze zaak is opgelost met een<br />
schikking.<br />
Rechtszaken<br />
In <strong>2023</strong> zijn 28 rechtszaken gestart, Deze gingen vooral<br />
over de huur. Daarvan zijn 15 zaken gestart door de<br />
huurder/bewoner en 13 door <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Hieronder<br />
de uitkomsten:<br />
Resultaat<br />
Aantal<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> in het gelijk gesteld: 13<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> niet in gelijk gesteld: 0<br />
Geschikt: 7<br />
Ingetrokken: 2<br />
Loopt nog: 6<br />
Twee rechtszaken uit 2022 zijn in <strong>2023</strong> tot een einde<br />
gekomen. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is eenmaal in het gelijk gesteld<br />
in een zaak over onderhoud en eenmaal is er een<br />
schikking getroffen in een zaak over voortzetting<br />
huurovereenkomst na overlijden huurder.
58<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
4.5 Data steeds belangrijker voor<br />
onze bedrijfsvoering<br />
Op het gebied van datamanagement zijn mooie stappen gezet om onze<br />
organisatie meer datagedreven te maken. Zowel technisch als organisatorisch<br />
stippelden we een duidelijke koers uit om onze data effectiever te gebruiken<br />
voor het behalen van onze volkshuisvestelijke doelen.<br />
We brachten ons ict-beleid en onze ict-procedures in lijn met de laatste<br />
wetgevingsregels vanuit de Overheid en onze eigen interne gedragsregels,<br />
zodat we aan de compliance-vereisten voldoen. We nemen actief deel aan de<br />
Tactische Werkgroep Databestanden van Aedes die werkt aan standaardisatie<br />
van gegevensuitwisseling binnen de sector. We tilden onze informatiebeveiliging<br />
naar een hoger niveau, een proces dat we continu blijven verbeteren om<br />
cyberaanvallen te voorkomen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 59
60<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
05<br />
We zoeken<br />
actief de<br />
samenwerking<br />
op als partner<br />
in de stad
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 61
62<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Want we kunnen het niet alleen. Een mooie<br />
stad maken we samen. Samen met bewoners,<br />
huurdersorganisatie, wijkorganisaties, gemeente,<br />
sociale ondernemers en al onze andere<br />
samenwerkingspartners. Waar we zaken beter<br />
regionaal of landelijk kunnen oppakken, kijken<br />
we over de gemeentegrenzen heen.<br />
5.1 Samenwerken met<br />
bewoners<br />
Onze huurders staan centraal. Wij horen graag wat zij<br />
belangrijk vinden. Daarom overleggen we veelvuldig<br />
met onze huurders over onderwerpen die hen en ons<br />
aangaan. Dit noemen we de ‘permanente dialoog’.<br />
Overleg met onze huurdersorganisatie<br />
De Huurdersorganisatie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> (HOHW) was in<br />
<strong>2023</strong> actief betrokken bij de werkgroep huurbeleid.<br />
In <strong>2023</strong> bracht de HOHW advies uit over de volgende<br />
onderwerpen:<br />
• koers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2023</strong>+<br />
• portefeuillestrategie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2023</strong>-2032<br />
• jaarlijkse huuraanpassing<br />
• zonnepanelenbeleid<br />
• ongevraagd advies huurgewenning<br />
• ongevraagd advies huurverhoging bij<br />
woningverbetering<br />
• ongevraagd advies woonoverlast.<br />
Jaarlijks hebben we vier keer beleidsoverleg en twee<br />
keer bestuurdersoverleg met onze huurdersorganisatie.<br />
We bespraken onder andere de volgende onderwerpen:<br />
• dienstverleningsconcept <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
• compensatieregeling blokverwarming/elektra<br />
• organisatieontwikkeling <strong>Wonen</strong> 2.0<br />
• stand van zaken vastgoedsturing<br />
• jaarverslag van 2022<br />
• bod lokale prestatieafspraken 2024<br />
• jaarplan en begroting 2024<br />
• werkwijze collegiale steun <strong>Haag</strong>landen<br />
Scan of klik<br />
de QR-code<br />
om het filmpje<br />
te bekijken<br />
Overleg met bewonerscommissies<br />
en -groepen<br />
Sommige bewoners hebben zich georganiseerd<br />
in een commissie of een bewonersgroep. In totaal<br />
zijn 40 bewonerscommissies/-groepen actief. Zij<br />
vertegenwoordigen ongeveer een kwart van onze<br />
huurders. We overleggen regelmatig met hen over<br />
onder andere:<br />
• onderhoudsplannen voor hun eigen gebouwen<br />
• gebruik van algemene ruimten in hun gebouw<br />
• leefbaarheid in en rondom hun gebouwen<br />
• lokale bewonersactiviteiten om onderlinge<br />
betrokkenheid bewoners te vergroten<br />
5.2 Samenwerken met<br />
gemeente, regio en<br />
landelijke partners<br />
Belangrijke samenwerkingspartners zijn vooral de<br />
gemeente Den <strong>Haag</strong> en ook diverse regionale en<br />
landelijke partners.<br />
Op gemeentelijk niveau<br />
Onze opgave is groot. Ook in <strong>2023</strong> investeerden we<br />
volop in leefbaarheid, onderhoud en verduurzaming.<br />
Hierbij hebben we de gemeente nodig. We hebben<br />
overleg met burgemeester, wethouders en de diverse<br />
diensten op allerlei niveaus. Wederzijdse afspraken<br />
leggen we vast in prestatieafspraken. Dit doen we<br />
in overleg met de andere <strong>Haag</strong>se corporaties en<br />
huurdersorganisaties. Ook in <strong>2023</strong> maakten we weer<br />
prestatieafspraken. Belangrijkste gespreksonderwerpen<br />
met de gemeente waren:<br />
• wederkerigheid van afspraken<br />
• huisvesting van bijzondere doelgroepen<br />
• nieuwbouw<br />
• stapeling van bovenwettelijke gemeentelijk eisen<br />
(en de betaalbaarheid hiervan)<br />
• verkorten van de doorlooptijd van vergunningen<br />
• omvang van de kernvoorraad woningen<br />
• verbeteren van de leefbaarheid<br />
• energietransitie
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 63<br />
In <strong>2023</strong> hebben we nieuwe afspraken gemaakt voor<br />
2024 en de jaren daarna. Meer informatie lees je op de<br />
<strong>web</strong>site van gemeente Den <strong>Haag</strong>.<br />
Op regionaal niveau<br />
Op regionaal niveau werken we samen met onder<br />
andere de Vereniging Sociale Verhuurders <strong>Haag</strong>landen,<br />
Hoogheemraadschap van Delfland en de provincie.<br />
Vereniging Sociale Verhuurders <strong>Haag</strong>landen<br />
(SVH) voor rechtvaardig huisvesten<br />
Wij werken binnen de SVH met veertien andere<br />
corporaties in de regio <strong>Haag</strong>landen beleidsmatig<br />
samen. Samen richten we ons op het huisvesten<br />
van huishoudens die - om wat voor reden dan ook<br />
- moeilijker zelfstandig aan een huurwoning kunnen<br />
komen. Onderwerpen van gesprek in <strong>2023</strong> waren:<br />
• huisvestingsverordening <strong>2023</strong><br />
• volgordevoorstel Regionaal/Lokaal Maatwerk<br />
• zienswijze conceptwet Regie op de volkshuisvesting<br />
• protocol ongewenst huurdersgedrag<br />
• protocol registratie ongewenst huurdersgedrag<br />
regio <strong>Haag</strong>landen<br />
• aanbodrapportages<br />
• onderbouwing huur-inkomenstabellen<br />
• koersplan en jaarplan SVH & actielijnen<br />
• regionale realisatieagenda<br />
Hoogheemraadschap van Delfland voor een<br />
klimaatbestendige woonomgeving<br />
Met Delfland werken we samen om de woonomgeving<br />
prettiger te maken. Vooral op gebied van<br />
watermanagement. Onderwerpen van gesprek in <strong>2023</strong><br />
waren:<br />
• de rolverdeling tussen Delfland, gemeente, bewoners<br />
en <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
• het meer klimaatbewust maken van onze bewoners<br />
• verdeling van de kosten en kennisdeling bij diverse<br />
projecten<br />
Provincie Zuid-Holland voor een<br />
‘weerkrachtige’ woonomgeving<br />
Ook met de provincie onderhouden we nauwe<br />
contacten. We tekenden de woondeal regio<br />
<strong>Haag</strong>landen. We participeren actief in het netwerk<br />
van de provincie. Met als doel een ‘weerkrachtiger’<br />
woonomgeving, zoals de provincie dat noemt.<br />
Op landelijk niveau<br />
In <strong>2023</strong> zijn we gestart met 1) uitvoering van de<br />
Nationale Prestatieafspraken, waaronder aanpak E/F/Glabels<br />
(verbetering energieprestatie), 2) doorvoeren<br />
eenmalige huurverlaging voor huishoudens met een<br />
inkomen tot 120 procent van het sociaal minimum en<br />
3) toevoegen van woningen. Zie bijlage op pagina 68:<br />
Voortgang Nationale Prestatieafspraken.<br />
5.3 Samenwerken met<br />
andere partijen en<br />
allianties<br />
Om onze brede ambitie waar te maken werken we<br />
ook samen met andere dan de hiervoor genoemde<br />
partners. In de samenwerking gebruiken we elkaars<br />
expertise. Vanuit onze kant ligt deze vooral op het<br />
gebied van vastgoedontwikkeling en vastgoedbeheer.<br />
De belangrijkste gebieden waarop we ondersteuning<br />
hebben gezocht zijn:<br />
• gebiedsgericht werken<br />
• participatietrajecten met bewoners<br />
• projectontwikkeling op basis van turnkey<br />
• verduurzamen, energietransitie, klimaatadaptatie<br />
en vergroenen<br />
• veiligheidskwesties<br />
• langer zelfstandig thuiswonen<br />
• bestaanszekerheid en energiearmoede<br />
• een duurzaam bedrijfsmodel<br />
• verdere doorontwikkeling van onze organisatie<br />
en professionalisering medewerkers<br />
• doorontwikkeling van ons basisregistratiesysteem
64<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Daarvoor werkten we samen met:<br />
• Wijkberaden en sociale wijkteams<br />
• Politie<br />
• Autoriteit woningcorporaties<br />
• Aedes (en de diverse platforms daarbinnen)<br />
• Zorg- en welzijnsinstellingen<br />
• Schuldhulpverleningsinstellingen<br />
• Opleidingsinstituten<br />
• Instellingen gericht op re-integratie<br />
• Kennisplatforms (bijvoorbeeld: De Vernieuwde Stad,<br />
Verbond voor Zuidwest, Netwerk woonservicewijken)<br />
• Diverse allianties (bijvoorbeeld: Bouwstroom<br />
<strong>Haag</strong>landen, Programma Vernieuwing Den <strong>Haag</strong><br />
Zuidwest, Tussentijd Zuidwest}<br />
• Organisaties op gebied van verduurzamen<br />
• Ketenpartners voor de uitvoering van<br />
werkzaamheden binnen en rondom ons<br />
vastgoedbezit<br />
• Energieleveranciers en netbeheerders<br />
• Leegstandsbeheerders<br />
• Diverse leveranciers als ketenpartner<br />
• Banken<br />
• Waarborgfonds Sociale Woningbouw<br />
• Stichting Woonwagenstandplaatsen Den <strong>Haag</strong><br />
• Hyras (samenwerkingsverband van vijf corporaties<br />
die met het automatiseringsprogramma Tobias AX<br />
werken)<br />
• andere corporaties, zowel in Den <strong>Haag</strong> als ook<br />
(ver) daarbuiten<br />
5.4 Samenwerken aan<br />
integrale gebiedsgerichte<br />
aanpakken<br />
We werken steeds meer gebiedsgericht. Hitte, water en<br />
woon- en leefplezier houden zich niet aan kadastrale<br />
grenzen. Ook gaan we steeds integraler te werk. Bij<br />
bestaanszekerheid bijvoorbeeld gaat het om een<br />
combinatie van een dak boven je hoofd, betaalbare<br />
lasten (lagere energiekosten door betere isolatie) en<br />
een behoorlijk inkomen (goede opleiding, betere<br />
baan, hoger salaris). Dit gebiedsgericht en integraal<br />
werken verlangt van alle partijen dat er samengewerkt<br />
wordt. Wij stimuleren dat van harte vanuit onze rol als<br />
belangenbehartiger van onze bewoners.<br />
Samen Den <strong>Haag</strong> Zuidwest revitaliseren<br />
Den <strong>Haag</strong> Zuidwest gaat de volgende fase van<br />
stedelijke vernieuwing in. Bewoners, ondernemers,<br />
maatschappelijke partners en de overheid werken<br />
samen in deze vernieuwingsoperatie. Ook wij investeren<br />
de komende jaren fors in dit deel van de stad. Met als<br />
gezamenlijk doel dat inwoners van Zuidwest dezelfde<br />
kansen hebben als elders in Den <strong>Haag</strong>. Dat bewoners<br />
van Zuidwest zich gezonder, veiliger en thuis voelen in<br />
hun wijk. Dat meer bewoners werk hebben, kinderen<br />
betere onderwijskansen krijgen en het gemiddelde<br />
inkomen zal stijgen.<br />
In samenwerking met BPD I Bouwfonds hebben<br />
we een langdurige overeenkomst getekend om<br />
via een integrale gebiedsgerichte aanpak binnen<br />
het Programma Vernieuwing Den <strong>Haag</strong> Zuidwest<br />
gezamenlijk woningen te bouwen en te verbeteren.<br />
Meer hierover is te vinden op ‘gebiedsontwikkeling.<br />
nu’, waar meer inzicht gegeven wordt door onze<br />
directeur vastgoed en de ontwikkelmanager van<br />
onze samenwerkingspartner BPD | Bouwfonds<br />
Gebiedsontwikkeling. Lees hier het hele artikel:<br />
De vernieuwing van Den <strong>Haag</strong> Zuidwest.<br />
Meer informatie lees je op onze <strong>web</strong>site.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 65<br />
Hugo de Jonge op werkbezoek: het leven in<br />
kwetsbare wijken als Zuidwest verbeteren<br />
In april bracht minister De Jonge samen met de<br />
wethouders Martijn Balster en Hilbert Bredemeijer een<br />
werkbezoek aan Den <strong>Haag</strong> Zuidwest.<br />
We spraken onder andere over de hoge energiekosten,<br />
de wooncrisis en het gebrek aan gekwalificeerd<br />
personeel, wat zowel ons als onze bewoners treft. De<br />
opgaven die er liggen kunnen we niet alleen aanpakken,<br />
dus samenwerking is essentieel. We zijn dan ook blij<br />
met het initiatief van de gemeente om samen met de<br />
woningcorporaties, diverse leveranciers en de School<br />
voor Entreeopleidingen-ROC Mondriaan mensen<br />
stapsgewijs op te leiden voor werk in de bouw- en<br />
installatietechniek. Dit is cruciaal om onze doelen<br />
voor verbetering, verduurzaming en woningbouw te<br />
bereiken, en tegelijkertijd arbeidskansen te creëren.<br />
We focussen daarbij op de inzet van talenten uit onze<br />
eigen wijken, wat een win-winsituatie oplevert.<br />
5.5 Win-winsituaties<br />
creëren via opleiding<br />
en werk<br />
Dit initiatief, het zogeheten leer- en innovatienetwerk<br />
SROI Duurzame impact, biedt werkzoekenden<br />
de mogelijkheid om werk te vinden en direct<br />
mee te bouwen aan de toekomst van hun eigen<br />
wijk. Tegelijkertijd voorziet het leveranciers van<br />
nieuw, gemotiveerd personeel voor onderhoud,<br />
verduurzaming, groenprojecten en woningbouw.<br />
Medio juni was de startbijeenkomst bij ROC<br />
De Meppel om de samenwerking te bekrachtigen.<br />
Lees meer over de bijeenkomst van het leer- en<br />
innovatienetwerk. Vervolgens zijn we met onze vaste<br />
aannemers een opleiding gestart op het gebied van<br />
onderhoudstechnieken. In oktober zijn 22 kandidaten<br />
begonnen aan deze opleiding, met als doel dat zij in<br />
2024 doorstromen naar een reguliere baan bij een van<br />
de aannemers.<br />
Alles in de steigers voor voortzetting<br />
Pimp Your Portiek<br />
Het project Pimp Your Portiek (PYP) biedt<br />
praktijkgerichte schildersopleidingen waarbij<br />
tegelijkertijd portieken worden opgeknapt. In juni<br />
hernieuwden wij samen met Hof <strong>Wonen</strong> en Staedion,<br />
ROC Mondriaan en Bouw Meesterschilders het<br />
convenant PYP voor de komende drie jaar. De<br />
corporaties stellen portieken beschikbaar voor<br />
opknapbeurten door studenten van de School voor<br />
Bouw en Infra. Zo dragen zij bij aan een prettige woonen<br />
leefomgeving, terwijl ze tegelijkertijd werken aan hun<br />
eigen toekomst. Een win-winsituatie: jongeren leren het<br />
schildersvak, schildersbedrijven krijgen goed opgeleid<br />
personeel en bewoners en corporaties hebben weer<br />
nette portieken. Na de zomer zijn leerlingen gestart met<br />
het opknappen van bergingen in de portieken aan de<br />
Loosduinsekade, Medemblikstraat en Den Helderstraat.<br />
Als maatschappelijke partner in de stad willen we de<br />
bestaanszekerheid van onze bewoners versterken,<br />
binnen het bredere kader van leefbaarheid.<br />
We participeren in verschillende initiatieven ter<br />
bevordering van werk- en onderwijskansen.<br />
Werkzoekenden aan de slag in eigen wijk<br />
Samen met Hof <strong>Wonen</strong>, Staedion, gemeente Den<br />
<strong>Haag</strong>, ROC Mondriaan en diverse bedrijven in de bouw,<br />
techniek en groenvoorziening namen we het initiatief<br />
om onbenut talent te koppelen aan werk.
66<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
De eerste DOE-DAG om kennis te maken<br />
met het schildersvak<br />
In mei was de eerste succesvolle editie van de<br />
Schilders-DOE-dag. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> was daar ook<br />
vertegenwoordigd. We ondersteunen graag<br />
werkzoekenden in onze wijken die interesse hebben in<br />
de bouw en kunnen bijdragen aan onze doelstellingen.<br />
59 werkzoekenden bezochten deze speciale themadag<br />
om kennis te maken met het schildersvak en werkten<br />
samen met verschillende schildersbedrijven. De<br />
kandidaten die enthousiast waren hebben een cursus<br />
gevolgd van zeven weken. Uiteindelijk zijn elf leerlingen<br />
bij leveranciers van de corporaties aan de slag gegaan<br />
als leerling-schilder, dus ook bij leveranciers van ons.<br />
Daarnaast zijn zes andere talenten via Meestersgilde<br />
in andere sectoren aan het werk gegaan, waarbij<br />
Meestersgilde hielp bij het plaatsen van kansrijke<br />
kandidaten uit de doelgroep.<br />
DOE-Dag voor een groene baan<br />
In november vond de DOE-dag Groen plaats, hoewel<br />
de activiteiten wat beperkt waren vanwege het seizoen.<br />
Desondanks hebben we met onze groene partners<br />
een informatieve dag weten te organiseren, waarbij<br />
deelnemers met een busje naar werklocaties in de<br />
wijk werden gebracht om meer te leren over werken<br />
in het groen. Hoewel we slechts 14 belangstellenden<br />
hadden, beschouwen we dit toch als een succes<br />
gezien de uitdaging in deze sector om mensen voor<br />
groenonderhoud te interesseren. Dit initiatief helpt<br />
onze leveranciers aan gekwalificeerd personeel,<br />
wat essentieel is voor het onderhoud en de verbetering<br />
van onze woonomgeving.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 67<br />
Voor één dag twee jonge bazen aan het roer<br />
Als maatschappelijk partner in de stad zetten we ons<br />
in om de leefbaarheid en bestaanszekerheid van<br />
bewoners te versterken. Dat doen we onder andere<br />
door samen te werken met JINC, een maatschappelijke<br />
organisatie die jongeren verbindt met het bedrijfsleven.<br />
Wij zetten onze deur graag open om leerlingen nieuwe<br />
inzichten te bieden, hun leefwereld te vergroten en ze<br />
zo op weg te helpen richting een goede start op de<br />
arbeidsmarkt. In juni namen twee leerlingen van vijftien<br />
jaar oud de stoel van onze bestuursvoorzitter over<br />
tijdens het jaarlijkse evenement JINC Baas van Morgen.<br />
Ze deden enthousiast mee, deelden waardevolle<br />
inzichten en wie weet zien we ze in de toekomst bij ons<br />
werken.<br />
Inspirerende sessie met TU Delft studenten<br />
voor Waldeck<br />
We hebben een langdurige samenwerking met<br />
de TU Delft, waarbij studenten Bouwkunde ons<br />
helpen met ideeën voor het verbeteren van onze<br />
woongebouwen en de leefbaarheid in de wijk. De focus<br />
lag dit jaar op de wijk Waldeck. Om input te krijgen,<br />
voerden de studenten gesprekken met wijkbewoners<br />
en enkele van onze maatschappelijke partners zoals<br />
Centraal <strong>Wonen</strong> Nederland, Centrum Groepswonen<br />
Den <strong>Haag</strong>, Zorgsaam<strong>Wonen</strong> en gemeente Den <strong>Haag</strong>.<br />
De studenten presenteerden medio <strong>2023</strong> hun<br />
bevindingen en ideeën aan ons en onze partners.<br />
Het was opnieuw een inspirerende samenwerking.<br />
We kijken nu al uit naar de presentaties medio 2024.<br />
Lees hier het volledige nieuwsbericht en bekijk<br />
de foto’s.<br />
Met de <strong>Haag</strong>se Hogeschool de wijk in<br />
Samen met docenten en studenten van de <strong>Haag</strong>se<br />
Hogeschool bezochten we in september De Gaarde<br />
in Zuidwest om de leefbaarheid te verbeteren.<br />
De studenten gingen in gesprek met buurtbewoners,<br />
samenwerkingspartners, collega’s van ons én<br />
met elkaar. Er waren drie hoofdonderwerpen:<br />
verbeteren van het gebruik van onze buurtboetiek,<br />
het optimaliseren van de binnentuinen en het<br />
kiezen van effectieve communicatiemiddelen om<br />
de betrokkenheid van onze bewoners te vergroten.<br />
We zijn erg enthousiast over deze dag en willen onze<br />
samenwerking met de <strong>Haag</strong>se Hogeschool verder<br />
uitbouwen de komende jaren.
68<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Bijlage: Voortgang Nationale Prestatieafspraken<br />
Bijlage X: Voortgang Nationale Prestatieafspraken<br />
Peildatum: 31 december <strong>2023</strong><br />
De prognose is een zeer voorzichtige prognose. Allerlei ontwikkelingen van buitenaf of van binnenuit kunnen aanleiding geven om de prognose bij te stellen.<br />
1. Beschikbaarheid<br />
Afspraak 1a.<br />
Landelijk:<br />
Regionaal:<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>:<br />
nieuwbouw van 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuurwoningen door corporaties in de periode 2022 t/m 2030.<br />
nieuwbouw van 21.000 sociale huurwoningen en 4.000 middenhuurwoningen door corporaties in de periode 2022 t/m 2030.<br />
nieuwbouw van 3.000 sociale huurwoningen en 300 middenhuurwoningen in de periode 2022 t/m 2030.<br />
Realisatie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> In 2022 t/m <strong>2023</strong><br />
Prognose 2024 - 2030<br />
Nieuwbouw sociale huurwoningen 50 50 3.365<br />
Nieuwbouw middenhuur 0 0 508<br />
2. Verduurzaming<br />
Afspraak 2a.<br />
Landelijk:<br />
Regionaal:<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>:<br />
Uiterlijk in 2030 zijn 450.000 woningen aardgasvrij via een wijkgerichte aanpak.<br />
-<br />
Uiterlijk in 2030 zijn minimaal 4.000 woningen aangesloten op een warmtenet. Uit deze woningen is ook het kookgas verwijderd.<br />
Realisatie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>
Landelijk:<br />
In <strong>2023</strong> krijgen huurders van corporaties in gereguleerde woningen met én een inkomen op of onder 120% sociaal minimum én een huur hoger dan € 550 (prijspeil 2020) een wettelijk verplichte<br />
eenmalige huurverlaging tot dat bedrag.<br />
Regionaal:<br />
-<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>: De eenmalige huurverlaging is uitgevoerd in <strong>2023</strong> en we behandelen heel 2024 nog individuele verzoeken van huurders.<br />
69<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
Realisatie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> in 2022 in <strong>2023</strong> Prognose 2024 - 2030<br />
Huurverlaging toegekend nvt 6.480<br />
Kan alleen nog <strong>Haag</strong> in het hele <strong>Wonen</strong> jaar 2024 aangevraagd<br />
worden.<br />
Afspraak 3c.<br />
Landelijk:<br />
Partijen spreken af dat het aantal woningen met een huurprijs tot € 550 (prijspeil 2020) in de totale corporatievoorraad tot en met 2025 niet afneemt.<br />
Regionaal: -<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>:<br />
=
70<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
06<br />
Verantwoord<br />
besturen
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 71
72<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
6.1 Bestuur<br />
Samenstelling bestuur<br />
Het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> bestaat uit een<br />
bestuursvoorzitter en sinds 1 september <strong>2023</strong> een<br />
bestuurder bedrijfsvoering en organisatieontwikkeling.<br />
De bevoegdheden en aandachtsgebieden van het<br />
bestuur zijn geregeld in het bestuursreglement en<br />
in de functieomschrijvingen van de bestuurders.<br />
Samen vormen zij een collegiaal bestuur.<br />
Het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> bestaat uit bestuursvoorzitter<br />
Mohamed Baba en tot 13 juli <strong>2023</strong> financieel<br />
bestuurder Ria Koppen-Kreyne. Na haar pensionering<br />
is Ria Koppen-Kreyne per 1 september <strong>2023</strong><br />
opgevolgd door Anne Margreet Kremer als bestuurder<br />
bedrijfsvoering en organisatieontwikkeling. Mohamed<br />
Baba is 51 jaar. Anne Margreet Kremer is 53 jaar.<br />
Op 29 november <strong>2023</strong> heeft het bestuur zijn<br />
gezamenlijk functioneren en het functioneren van<br />
de afzonderlijke bestuursleden geëvalueerd en de<br />
uitkomsten gedeeld met het managementteam<br />
en de remuneratiecommissie van de raad van<br />
commissarissen.<br />
Nevenfuncties bestuur<br />
De nevenfuncties van Mohamed Baba in <strong>2023</strong> zijn:<br />
voorzitter van de vereniging Sociale Verhuurders<br />
<strong>Haag</strong>landen, lid dagelijks bestuur platform<br />
De Vernieuwde Stad, lid alliantieraad Den <strong>Haag</strong> Zuidwest,<br />
lid van de raad van toezicht van Platform 31 en lid van de<br />
raad van toezicht van Ouder- en Kind Teams Amsterdam.<br />
De nevenfuncties van Ria Koppen-Kreyne tot 13 juli<br />
<strong>2023</strong> zijn: lid van de raad van toezicht en voorzitter<br />
van de auditcommissie van Stadsherstel Den <strong>Haag</strong> en<br />
Omgeving en voorzitter van de raad van toezicht van<br />
zorgstichting Groot Hoogwaak te Noordwijk. Anne<br />
Margreet Kremer is vanaf 1 september <strong>2023</strong> lid van het<br />
bestuur van de Stichting Woonwagenlocaties en lid van<br />
het CFO netwerk van de Vernieuwde stad.<br />
Beloning van het bestuur<br />
De uitgangspunten voor de beloning van het bestuur<br />
worden toegelicht in paragraaf 8.5 van het verslag van<br />
de raad van commissarissen.<br />
Opleiding bestuur<br />
Het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> blijft zijn kennis ontwikkelen<br />
door het volgen van cursussen en trainingen. Bestuurders<br />
van woningcorporaties moeten van 1 januari 2021 tot<br />
en met 31 december <strong>2023</strong> in totaal 108 permanenteeducatiepunten<br />
(PE) hebben behaald, gemiddeld<br />
36 PE-punten per jaar. Van 1 januari 2021 tot en met<br />
31 december <strong>2023</strong> heeft Mohamed Baba 187 PE-punten<br />
behaald. Van 1 september <strong>2023</strong> tot en met 31 december<br />
<strong>2023</strong> behaalde Anne Margreet Kremer 35 PE-punten.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 73<br />
Beloning volgens Wet normering topinkomens (WNT) <strong>2023</strong><br />
Naam<br />
Mohamed Baba<br />
Beloning € 191.231<br />
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen € 0<br />
Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) € 21.165<br />
Bezoldiging volgens de WNT € 212.396<br />
Functie<br />
bestuursvoorzitter<br />
Duur van het dienstverband in boekjaar 01-01-<strong>2023</strong> tot en met 31-12-<strong>2023</strong><br />
Omvang van het dienstverband<br />
36 uur per week (1 fte)<br />
Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies € 15.279<br />
Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband<br />
niet van toepassing<br />
Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed<br />
bestuursvoorzitter<br />
Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd<br />
niet van toepassing<br />
Beloning volgens Wet normering topinkomens (WNT) <strong>2023</strong><br />
Naam<br />
Ria Koppen-Kreyne<br />
Beloning € 96.251<br />
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen € 0<br />
Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) € 11.380<br />
Bezoldiging volgens de WNT € 107.631<br />
Functie<br />
financieel bestuurder<br />
Duur van het dienstverband in boekjaar 01-01-<strong>2023</strong> tot en met 13-07-<strong>2023</strong><br />
Omvang van het dienstverband<br />
36 uur per week (1 fte)<br />
Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies € 6.120<br />
Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband<br />
niet van toepassing<br />
Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed<br />
financieel bestuurder<br />
Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd <strong>2023</strong><br />
Beloning volgens Wet normering topinkomens (WNT) <strong>2023</strong><br />
Naam<br />
Anne Margreet Kremer<br />
Beloning € 53.207<br />
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen € 1.958<br />
Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) € 7.038<br />
Bezoldiging volgens de WNT € 62.203<br />
Functie<br />
bestuurder bedrijfsvoering en<br />
organisatieontwikkeling<br />
Duur van het dienstverband in boekjaar 01-09-<strong>2023</strong> tot en met 31-12-<strong>2023</strong><br />
Omvang van het dienstverband<br />
36 uur per week (1 fte)<br />
Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies € 5.093<br />
Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband<br />
Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed<br />
Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd<br />
niet van toepassing<br />
bestuurder bedrijfsvoering en<br />
organisatieontwikkeling<br />
niet van toepassing
74<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Op de bezoldiging van de bestuursleden is de sectorale<br />
norm conform de WNT van toepassing. De bezoldiging<br />
voldoet aan de wettelijke regels.<br />
6.2 Taak en werkwijze<br />
Het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is verantwoordelijk voor<br />
en aanspreekbaar op de maatschappelijke en financiële<br />
prestaties van de woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en al<br />
haar deelnemingen (zie bijlage Verbindingen voor de<br />
juridische structuur). Het bestuur is verantwoordelijk<br />
voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie<br />
en de uitvoering van het beleid. Vanuit deze<br />
verantwoordelijkheid voert het bestuur overleg met<br />
de huurders(organisatie), de gemeente en andere<br />
belanghebbenden. Ook is het bestuur verantwoordelijk<br />
voor de structurele financierbaarheid van de organisatie<br />
en voor de beheersing van risico’s. Het bestuur geeft<br />
leiding aan de werkzaamheden van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>,<br />
beheert en ontwikkelt de organisatie en treedt op<br />
als werkgever van de medewerkers. Het bestuur<br />
vertegenwoordigt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> naar buiten.<br />
Het bestuur legt verantwoording af aan de raad van<br />
commissarissen (RvC), de huurders en de maatschappij.<br />
In het document Visie op besturen en toezicht houden<br />
hebben het bestuur en de raad van commissarissen<br />
hun visie op het bestuur als leiding van de organisatie<br />
en de wisselwerking en samenwerking met de raad van<br />
commissarissen vastgelegd.<br />
De missie van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is het uitgangspunt voor het<br />
handelen van het bestuur. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is actief in het<br />
statutair werkgebied van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> dat bestaat uit de<br />
gemeenten van de regio <strong>Haag</strong>landen met de primaire<br />
focus op de gemeente Den <strong>Haag</strong>. Het bestuur heeft de<br />
omstandigheden, randvoorwaarden en uitgangspunten<br />
vastgelegd, waaronder <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> haar blik verbreedt<br />
naar de regio. Dit gebeurt alleen als zich bepaalde<br />
kansen aandienen of als <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> gevraagd wordt<br />
mee te helpen vanuit het solidariteitsbeginsel. En altijd<br />
onder de randvoorwaarde dat er voldoende financiële<br />
ruimte is boven op de financiële ruimte die nodig<br />
is voor verduurzaming van de huidige portefeuille,<br />
namelijk de betaalbaarheid en uitbreiding van de sociale<br />
woningvoorraad in Den <strong>Haag</strong>.<br />
De missie en de doelstellingen heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
uitgewerkt in het document De koers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
<strong>2023</strong>+. Het koersdocument, de portefeuillestrategie<br />
en de sociale strategie bevatten de strategische<br />
speerpunten voor de komende jaren. Jaarlijks<br />
worden de strategische speerpunten vertaald naar<br />
een operationeel jaarplan met meetbare prestaties.<br />
Door vooraf kengetallen, normen en kaders te<br />
formuleren geeft het bestuur richting aan het behalen<br />
van de doelstellingen. In de tertaalrapportages en de<br />
jaarstukken rapporteert het bestuur over de resultaten<br />
en de voortgang. Het jaarplan en de jaarstukken<br />
zijn besproken met de ondernemingsraad en de<br />
huurdersorganisatie.<br />
In <strong>2023</strong> voerde het bestuur tweemaal overleg met<br />
het bestuur van Huurdersorganisatie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />
De belangrijkste onderwerpen waren:<br />
• jaarverslag 2022<br />
• jaarplan en begroting voor 2024 en de relatie tussen<br />
begroting en huishoudboekje van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
• verbeteren ondersteuning van en samenwerking met<br />
de huurdersorganisatie<br />
Het bestuur voerde in <strong>2023</strong> acht keer formeel overleg<br />
met de ondernemingsraad (OR), waarvan twee keer<br />
in aanwezigheid van de raad van commissarissen.<br />
In de overleggen in aanwezigheid van de raad<br />
van commissarissen bespreken het bestuur en de<br />
ondernemingsraad de algemene gang van zaken<br />
bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> aan de hand van het jaarplan, de<br />
begroting, het jaarverslag en de jaarrekening. Twee<br />
keer hebben bestuur en ondernemingsraad een heidag<br />
georganiseerd. Op deze heidagen is onder andere<br />
gesproken over de wijze waarop het proces om te<br />
komen tot een advies of instemming kan worden<br />
geoptimaliseerd.<br />
Managementteam<br />
Het managementteam bestond in <strong>2023</strong> uit de volgende<br />
leden:<br />
• De heer B. van Ent, manager financiën a.i. tot<br />
1 augustus <strong>2023</strong><br />
• De heer A. van der Helm, manager financiën vanaf<br />
1 augustus <strong>2023</strong><br />
• De heer V. Verkoelen, manager strategie & beleid<br />
• Mevrouw K. Dubbelman, manager vastgoed<br />
• Mevrouw S. van der Steen, manager wonen<br />
• Mevrouw J. Gödecke, manager<br />
bedrijfsondersteuning<br />
• Mevrouw L. Veth, manager informatiemanagement<br />
& ict
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 75<br />
Het bestuur en management (BMT) vergadert eenmaal<br />
per twee à drie weken. De managers adviseren het<br />
bestuur over te nemen bestuursbesluiten. In het<br />
Tactisch Overleg Vastgoed Investeringen (TOVI) vinden<br />
de voorbereidingen plaats voor bestuursbesluiten<br />
over toekomstscenario’s voor complexen,<br />
haalbaarheids studies naar verbetering of sloop/<br />
nieuwbouw, investerings- en realisatiebesluiten voor<br />
vastgoedprojecten en besluiten over de planvoorraad<br />
voor de komende jaren. In het TOVI hebben de<br />
managers vastgoed, wonen, strategie en beleid en<br />
financiën zitting. Bestuursbesluiten die geen overleg<br />
vragen, worden genomen na digitale raadpleging van<br />
de managers.<br />
Naast de besluiten die ter goedkeuring worden<br />
voorgelegd aan de raad van commissarissen,<br />
sprak het bestuur in <strong>2023</strong> met het BMT vooral over:<br />
• nationale prestatieafspraken<br />
• koers <strong>2023</strong>+<br />
• portefeuillestrategie<br />
• gedragscode van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
• voortgang van het jaarplan en de begroting<br />
voor <strong>2023</strong><br />
• medewerkersonderzoek en de strategische<br />
personeelsplanning<br />
• functiehuis<br />
• prestatieafspraken met de gemeente Den <strong>Haag</strong><br />
• voortgang en evaluatie van projecten<br />
• huurverhoging per 1 juli <strong>2023</strong><br />
• strategische personeelsplanning en modernisering<br />
functiehuis<br />
• tertaalrapportages en risicomanagement<br />
• audits en evaluaties van bedrijfsprocessen<br />
• Aedes-benchmark<br />
• langetermijnscenario’s en handelingsperspectieven<br />
jaarplan en meerjarenbegroting 2024<br />
Naast de reguliere vergaderingen heeft het BMT in <strong>2023</strong><br />
themabijeenkomsten gehouden over:<br />
Nevenfuncties managementteam<br />
De manager strategie & beleid Vincent Verkoelen<br />
heeft geen nevenfuncties. De manager financiën,<br />
Arjan van der Helm is ook actief als administrateur<br />
bij de telersvereniging Friskom, administrateur van<br />
de Van der Helm-Ruijgt Holding B.V. en voorzitter<br />
van de financiële commissie van de sportvereniging<br />
RKDEO. Kirsten Dubbelman, de manager vastgoed,<br />
is lid van het bestuur van de Stichting Den <strong>Haag</strong> Nieuw<br />
Centrum en lid van het bestuur van de Stichting <strong>Wonen</strong><br />
in Den <strong>Haag</strong>. Manager wonen Susan van der Steen<br />
is actief als lid van de raad van commissarissen van<br />
woningcorporatie Woonplus, bestuursvoorzitter van de<br />
stichting Woonservicewijken en eigenaar van Wende<br />
advies. Daarnaast was zij tot 31 juni <strong>2023</strong> voorzitter<br />
van RvC Qua<strong>Wonen</strong> en tot 30 september <strong>2023</strong><br />
interim-voorzitter van de raad van commissarissen van<br />
woningcorporatie Stek. Manager bedrijfsondersteuning<br />
Joyce Gödecke is bestuurslid van de vereniging van<br />
eigenaren waar haar eigen woning onderdeel van<br />
uitmaakt. Manager informatiemanagement & ict Laura<br />
Veth is taalcoach bij de Stichting taalcoaches Zuid-<br />
Kennemerland.<br />
Diversiteit bestuur en managementteam<br />
Het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> bestaat uit één man en<br />
één vrouw. Het managementteam van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
bestond per 31 december <strong>2023</strong> uit vier vrouwen en<br />
twee mannen. Volgens de diversiteitswet is er sprake<br />
van een evenwichtige verdeling als ten minste dertig<br />
procent van de zetels door vrouwen en ten minste<br />
dertig procent van de zetels door mannen wordt bezet.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> voldoet per 31 december <strong>2023</strong> zowel bij<br />
het tweehoofdig bestuur als bij het managementteam<br />
aan dit streefcijfer. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> kijkt allereerst naar de<br />
geschiktheid van de kandidaat voor de functie. De wet<br />
is gericht op een toename van het aantal vrouwen in<br />
topfuncties. Zonder daar expliciet op te sturen, draagt<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> daaraan bij.<br />
• koers <strong>2023</strong>+<br />
• teamontwikkeling<br />
• inkooporganisatie<br />
• contractuele verplichtingen<br />
• risicoleiderschap en risicobereidheid<br />
• medewerkers onderzoek<br />
• resultaten, verantwoordelijkheden en bevoegdheden<br />
• jaarplan en begroting voor 2024
76<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
6.3 Verantwoord<br />
handelen<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft een maatschappelijke opdracht die zij<br />
uitvoert met geld van de huurders. Daarom moeten wij:<br />
• het vertrouwen van onze huurders en de<br />
maatschappij steeds weer verdienen;<br />
• met huurders en maatschappij in gesprek blijven;<br />
• ons voortbestaan niet in gevaar brengen;<br />
• open en eerlijk verantwoording aan hen afleggen.<br />
Hiervoor is het nodig dat:<br />
• <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> goed wordt bestuurd;<br />
• onze doelen voor iedereen duidelijk zijn en risico’s<br />
worden beheerst;<br />
• wet- en regelgeving en intern beleid, procedures en<br />
richtlijnen worden nageleefd;<br />
• leidinggevenden en medewerkers zich verantwoord<br />
gedragen.<br />
Dit is de kernboodschap van ‘verantwoord handelen’<br />
bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />
Borging verantwoord handelen<br />
Verantwoord handelen is op de volgende wijze<br />
verankerd in de organisatie:<br />
• Het intern team bewaking verantwoord handelen<br />
(compliance team), dat bestaat uit de be-drijfsjurist,<br />
concerncontroller en compliance officer, bespreekt<br />
regelmatig of er bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> iets misgaat of dreigt<br />
te gaan op het gebied van goed besturen, naleven<br />
van wet- en regel-geving of verantwoord gedrag en<br />
welke acties nodig zijn om dit te voorkomen. In <strong>2023</strong><br />
is het team acht keer bijeengeweest. Het team heeft<br />
onder andere aandacht besteed aan:<br />
- Wet goed verhuurderschap<br />
- Campagne verantwoord handelen<br />
- Inkoop- en aanbestedingsbeleid<br />
- Treasurystatuut<br />
- Procuratiereglement<br />
- Gedragscode<br />
- Bedrijfscultuur<br />
Wanneer de zorgen van het compliance team na<br />
de ondernomen acties blijven bestaan, informeren<br />
de teamleden het bestuur. Jaarlijks volgen we de<br />
verbetercirkel plannen, uitvoeren, bewaken, leren en<br />
verbeteren (Plan, Do, Check, Act).<br />
• De concerncontroller en compliance officer<br />
bespreken hun aandachtspunten op het gebied van<br />
verantwoord handelen elke maand met het bestuur.<br />
• Op de agenda van de overlegvergaderingen van<br />
het bestuur met de ondernemingsraad is openheid,<br />
transparantie en vertrouwen een vast agendapunt,<br />
waarbij lastige kwesties aan de orde kunnen komen.<br />
• De werkgroep AVG (Algemene Verordening<br />
Gegevensbescherming) adviseert over gegevensbescherming<br />
in werkprocessen en het<br />
afhandelen van datalekken. De werkgroep wordt<br />
gevormd door de kwaliteitscoördinator, een<br />
bedrijfsjurist en een medewerker IAT.<br />
Om ons werk goed te kunnen doen, hebben wij<br />
soms persoonsgegevens van onze huurders nodig.<br />
Wij gaan hier zorgvuldig mee om. We nemen de<br />
privacy van onze huurders, woningzoekenden en<br />
medewerkers serieus. Daarom verwerken we alleen<br />
de persoonsgegevens die nodig zijn. En leggen<br />
we goed uit waarvoor we deze persoonsgegevens<br />
gebruiken. Alleen als het strikt noodzakelijk is om<br />
de juiste dienstverlening te bieden, verstrekken<br />
we gegevens aan derde partijen. Zij gaan dan een<br />
verwerkersovereenkomst met ons aan.<br />
• De werkgroep Informatiebeveiliging en privacy<br />
heeft tot doel de beginselen van en het bewustzijn<br />
op het gebied van informatiebeveiliging breed te<br />
verankeren in de organisatie en actueel te houden. In<br />
<strong>2023</strong> hebben alle medewerkers kunnen deelnemen<br />
aan een opleiding op dit terrein en heeft er een<br />
succesvolle phishing-campagne plaatsgevonden.<br />
Datalekken<br />
Interne datalekken<br />
Het bewustzijn ten aanzien van datalekken lijkt te<br />
groeien. In <strong>2023</strong> zijn 27 meldingen gedaan.<br />
16 van deze meldingen betroffen uiteindelijk ook<br />
daadwerkelijk interne datalekken. Drie van deze<br />
16 betroffen een gestolen/verloren device. Bij de<br />
overige 13 meldingen ging het om onoplet-tendheid<br />
bij het versturen van correspondentie en/of andere<br />
communicatie.<br />
• In zeven gevallen zijn gegevens van huurders gelekt;<br />
• In zes gevallen ging het om gegevens van<br />
medewerkers.<br />
Onze procedures waren afdoende om schade te<br />
voorkomen. Drie gevallen zijn gemeld bij de Autoriteit<br />
persoonsgegevens.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 77<br />
Externe datalekken<br />
Daarnaast was er in <strong>2023</strong> sprake van zes datalekken<br />
bij externe partijen waar wij mee samenwer-ken of<br />
overeenkomsten hebben. Van één van deze datalekken<br />
hebben we een melding aange-maakt bij de Autoriteit<br />
Persoonsgegevens. Dit betrof het grote datalek bij Nebu<br />
(samenwerkings-partner van USP). Al onze huurders zijn<br />
hiervan op de hoogte gesteld.<br />
Interne en externe vertrouwenspersoon<br />
Tot 1 juli <strong>2023</strong> werkte <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> met één interne<br />
vertrouwenspersoon. Vanaf 1 juli <strong>2023</strong> zijn er twee<br />
interne vertrouwenspersonen; één man en één vrouw.<br />
De interne vertrouwenspersonen rapporteren aan het<br />
einde van het jaar over aantallen en type meldingen die<br />
zijn gedaan aan het bestuur en de RvC. Hierbij noemen<br />
ze geen namen. De rapportages zijn volledig anoniem.<br />
De externe vertrouwenspersoon van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is<br />
werkzaam bij arbodienst Perspectief.<br />
Meldingen op het gebied van verantwoord<br />
handelen<br />
In <strong>2023</strong> zijn bij het interne meldpunt van <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> vijf meldingen op het gebied van integriteit<br />
en ongewenste omgangsvormen binnengekomen.<br />
Daarbij horen ook de meldingen die via de interne<br />
vertrouwenspersoon zijn doorgezet.<br />
• vier meldingen gingen over een vermoeden van<br />
niet-integer of onverantwoord handelen en één<br />
melding ging over een integriteitsdilemma;<br />
• er waren geen meldingen over ongewenste<br />
omgangsvormen.<br />
In <strong>2023</strong> zijn bij de externe vertrouwenspersoon twee<br />
meldingen binnengekomen. Deze hadden betrekking<br />
op onverantwoord handelen. Deze meldingen zijn ook<br />
bij het interne meldpunt binnengekomen en opgepakt.<br />
Bij de commissie Governancecode zijn geen meldingen<br />
over <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> binnengekomen.<br />
Niet integer handelen<br />
Hieronder verstaan we meldingen van in- of externen<br />
waarin wordt aangegeven dat er door <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> of<br />
partners van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> niet integer wordt gehandeld.<br />
In <strong>2023</strong> ontvingen we in totaal vier meldingen in deze<br />
categorie.<br />
Twee van deze meldingen werden gedaan door<br />
externen en twee werden intern gemeld. Eén melding<br />
kon worden gekoppeld aan drie meldingen uit 2022<br />
waarvoor een onderzoek met een extern bureau<br />
is ingesteld. Dit onderzoek is afgerond in <strong>2023</strong> (zie<br />
lopende meldingen integriteit uit 2022). De andere<br />
drie meldingen zijn onderzocht. Alle waren gegrond,<br />
maar er kon niet worden vastgesteld dat er sprake<br />
was van opzettelijk/bewust niet-integer handelen/<br />
onverantwoord handelen.<br />
Integriteitsdilemma’s<br />
Hieronder verstaan we meldingen die eigenlijk<br />
een verzoek tot advies zijn aangaande een<br />
integriteitsdilemma. Het betreft dilemma’s van<br />
medewerkers of leidinggevenden over uiteenlopende<br />
onderwerpen in het kader van integriteit,<br />
bijvoorbeeld over gebruikmaking van diensten en/<br />
of samenwerkingspartners van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> voor<br />
privédoeleinden. Dit soort meldingen zijn nieuw.<br />
In <strong>2023</strong> ontving de concerncontroller één melding<br />
in deze categorie. Het is goed om te zien dat<br />
medewerkers bij twijfel over integriteitszaken met<br />
elkaar of hun leidinggevende van gedachten wisselen<br />
en wanneer nodig ook de concerncontroller weten te<br />
vinden voor advies.<br />
6.4 Management control<br />
en risicomanagement<br />
Management control<br />
Het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is verantwoordelijk voor<br />
het ontwerp, de implementatie en de werking van het<br />
management control framework van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />
Hierbij gaat het enerzijds over visie, sturing en gedrag. Dit<br />
is bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> vertaald naar de besturingsfilosofie,<br />
het three lines model, de PDCA-cyclus, portefeuille- en<br />
complexsturing en verantwoord handelen. Anderzijds<br />
betreft dit helderheid over taken, verantwoordelijkheden<br />
en bevoegdheden, een eenduidige aanpak van<br />
procesbeheersing, inclusief risicomanagement, en<br />
interne controles en audits. Maar ook duidelijkheid over<br />
besluitvorming en concretisering van de risicobereidheid.<br />
Dit systeem omvat alle aspecten van de organisatie die<br />
het mogelijk maken om de doelstellingen te realiseren<br />
en potentiële fouten, verliezen, fraude of overtreding van<br />
wetten en regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig<br />
te signaleren.
78<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
De belangrijkste componenten van onze interne<br />
risicobeheersings- en controlesystemen in <strong>2023</strong> waren:<br />
• Het in kaart brengen en uitbouwen van het<br />
(strategisch) risicoprofiel, risicobereidheid en risicoeigenaarschap,<br />
het systematisch inrichten van het<br />
risicomanagement en het vastleggen van de rollen en<br />
verantwoordelijkheden bij risicobeheersing.<br />
• Het zorgen voor SMART-geformuleerde prestatieindicatoren<br />
bij de strategische doelen.<br />
• Het systematisch doorlopen van de plannings- en<br />
controlcyclus.<br />
• Het zorgen voor heldere processen inzake de<br />
besluitvorming en procuratie. Deze processen zijn<br />
beschreven, gedragen en geïmplementeerd.<br />
• Het periodiek rapporteren in de tertaalrapportages<br />
over de status van het risicomanagement.<br />
• Het uitvoeren van een ALM-studie (asset-liability<br />
management) bij de meerjarenbegroting.<br />
• Het actualiseren van de gedragscode en het voeren<br />
van een helder beleid op het gebied van integriteit,<br />
het onderzoeken van signalen en ingrijpen als daar<br />
aanleiding voor is.<br />
• Het uitvoeren van interne controles en audits en het<br />
bespreken en opvolgen van acties naar aanleiding van<br />
de gerapporteerde bevindingen en aanbevelingen.<br />
• Het opstellen van een frauderisico-inventarisatie in lijn<br />
met het gewenste risicoprofiel.<br />
Risicomanagement<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft in <strong>2023</strong> haar risicomanagement<br />
framework verder versterkt. Belangrijke bouwstenen<br />
zijn de strategische risicoanalyse, het three lines<br />
model en de kwaliteit van de interne beheersing van<br />
de bedrijfsprocessen. De strategische risicoanalyse is<br />
de basis voor het vaststellen van de risicobereidheid<br />
en de beoordeling van de kwaliteit van de beheersmaatregelen.<br />
Het afgelopen jaar is deze analyse twee<br />
keer geactualiseerd en besproken in het bestuur en de<br />
RvC. In het voorjaar tegelijk met de jaarstukken en in het<br />
najaar in combinatie met de meerjarenbegroting We<br />
hebben vastgesteld dat de belangrijkste risico’s in beeld<br />
zijn gebracht en dat de kwaliteit van de bijbehorende<br />
beheersmaatregelen voldoende tot goed is.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> hanteert het three lines model.<br />
Medewerkers en lijnmanagement van de primaire<br />
processen vormen de eerste lijn, waarbij de manager de<br />
proces- en risico-eigenaar is.<br />
In de tweede lijn ondersteunen business control,<br />
juridische zaken, de kwaliteit coördinator en de<br />
compliance officer, de eerste lijn bij onder andere<br />
control, wet- en regelgeving en procesbeheersing.<br />
De derde lijn wordt gevormd door de interne<br />
auditfunctie en concerncontroller. De interne<br />
auditfunctie voorziet het bestuur en de raad<br />
van commissarissen van aanvullende zekerheid<br />
door het geven van gevraagd en ongevraagd<br />
advies over alle aspecten van de organisatie, het<br />
uitvoeren van audits en het periodiek rapporteren<br />
over de mate van beheersing van de primaire<br />
processen. De (onafhankelijke) concerncontroller is<br />
verantwoordelijkheid voor consultatie ten aanzien<br />
van de bestuurlijke besluitvorming en zorgt voor<br />
draagvlak en bewustwording op het gebied van<br />
risicomanagement en de borging van de kwaliteit van<br />
het risicomanagement(beleid).<br />
Ook het operationeel risicomanagement krijgt steeds<br />
meer vorm, onder andere in de besluitvorming en<br />
procesbeheersing. In <strong>2023</strong> is begonnen met het<br />
koppelen van de operationele risico’s en maatregelen<br />
aan de processtappen. Hierdoor wordt het voor<br />
medewerkers duidelijker waarom ze bepaalde stappen<br />
en controlewerkzaamheden moeten uitvoeren.<br />
Bovendien krijgen we als organisatie meer inzicht<br />
in de samenhang tussen processen, risico’s en<br />
beheersmaatregelen.<br />
De kwaliteit van de interne beheersing van de<br />
belangrijkste bedrijfsprocessen is door de concern<br />
controller beoordeeld in relatie tot de vastgestelde<br />
risicobereidheid, inclusief een fraude risicoinventarisatie.<br />
Hierbij worden ook de bevindingen van<br />
het interne audit team (IAT) en Deloitte meegenomen.<br />
Deze beoordeling, inclusief de geconstateerde<br />
aandachtspunten, zijn met de eindverantwoordelijke<br />
managers afgestemd. De interne beheersmaatregelen<br />
zijn passend bij de gekozen risicobereidheid.<br />
Strategische risicoanalyse<br />
De strategische risicoanalyse is in <strong>2023</strong> twee keer door<br />
bestuur en management geactualiseerd. Ieder tertaal<br />
rapporteert <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> over de ontwikkelingen op het<br />
strategische risicoprofiel. Hieronder is de strategische<br />
risicoanalyse geplot op de risicokaart en beoordeeld op<br />
het niveau van de interne beheersing (goed, voldoende,<br />
onvoldoende).
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 79<br />
Kans toelichting: Groen (1 x per 5-10 jaar), oranje (1x per 3-5 jaar), rood (1x per 1-3 jaar).<br />
Impact toelichting:<br />
Rood (impact kasstroom > € 500.000, impact investeringen > € 10 miljoen),<br />
oranje (impact kasstroom: € 250.000-500.000, impact investeringen € 5-10 miljoen),<br />
groen (impact kasstroom € 100.000-250.000, impact investeringen € 2-5 miljoen).<br />
Hieronder geven we een korte toelichting op een aantal<br />
actuele ontwikkelingen.<br />
De landelijke verkiezingen maken dat het politieke<br />
speelveld snel kan veranderen. Hoewel het niet te<br />
verwachten is dat de lijn die de afgelopen jaren is<br />
ingezet voor wonen, verduurzaming, energiearmoede<br />
en betaalbaarheid sterk zal wijzigen, is de politieke<br />
onzekerheid hoog. Ons uitgangspunt zijn de Nationale<br />
Prestatie Afspraken (NPA) die onder andere gaan<br />
over de nieuwbouw van sociale huurwoningen, de<br />
verbetering voor 2028 van alle woningen met een E-,<br />
F- of G-label en de maximale stijging van de huursom<br />
van de corporaties in de periode <strong>2023</strong>-2025 die gelijk is<br />
aan de cao-loonontwikkeling van het voorgaande jaar<br />
min 0,5 procentpunt. Uiteraard staan prestatieafspraken<br />
tegenover het afschaffen van de verhuurderheffing.<br />
De stijgende hypotheekrente zorgt voor een vraaguitval<br />
op de woningmarkt.<br />
Beleggers stellen hun investerings beslissing uit in<br />
verband met onzekerheid over extra regulering en<br />
gestegen rentekosten. Toekomstige projecten in de vrije<br />
sector huur/koop met 30 procent sociaal zullen hierdoor<br />
mogelijk vertraging gaan oplopen. Aan de andere<br />
kant lijken de prijsontwikkeling op de woning markt en<br />
de rente en inflatie wel te stabiliseren en kunnen de<br />
huidige markt ontwikkelingen ook een voordeel zijn<br />
voor de inkoop van bouw en onderhoud en aankoop<br />
van vastgoed (tegen lagere prijzen). De nieuwe<br />
Omgevingswet, die per 1 januari 2024 is ingegaan, kan<br />
voor meer doorlooptijd van procedures zorgen bij de<br />
gemeente. We zijn volop in gesprek met marktpartijen<br />
over grondposities en (turnkey) projecten. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
stuurt adequaat op voortgang van de interne besluitvorming<br />
van de projecten. Op projectniveau kijken we<br />
naar een verantwoorde manier van investeren binnen<br />
de kaders van de meerjarenbegroting.
80<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
De arbeidsmarkt blijft gespannen. Dit zien we onder<br />
andere terug in ons personeelsverloop. Met extra<br />
inspanningen lukt het ons om kwalitatief goede<br />
nieuwe mensen aan te trekken. Ook hier kan de<br />
marktontwikkeling een voordeel zijn om de druk<br />
op de capaciteit en de kosten bij de leveranciers te<br />
verlagen. We werken volgens onze visie aan ons<br />
opdrachtgeverschap en zoeken actief de samenwerking<br />
met ketenpartners om hun inzet zo efficiënt mogelijk<br />
te maken en hen te binden aan onze doelstellingen.<br />
Het contracteren van ketenpartners heeft gezorgd<br />
voor extra onderzoeks- en uitvoeringscapaciteit. Vanuit<br />
professioneel opdrachtgeverschap worden processen<br />
opnieuw bekeken en tevens is de ondersteuning<br />
van de afdeling bedrijfsvoering versterkt met<br />
nieuwe medewerkers voor (strategische) inkoop en<br />
contractmanagement.<br />
We zien dat het effect van de huurverlaging in <strong>2023</strong><br />
aanzienlijk hoger uitpakt dan begroot. Verder zijn<br />
de actuele rentestand en de inflatie en bouwkosten<br />
gestegen ten opzichte van vorig jaar. Met dit alles<br />
is rekening gehouden bij het opstellen van de<br />
meerjarenbegroting 2024. De financiële kengetallen<br />
van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> voldoen de komende vijf jaren aan de<br />
externe normen van de Autoriteit woningcorporaties<br />
(Aw) en het WSW. Bij het opstellen van de meerjarenbegroting<br />
zijn de financiële risico’s als gevolg van<br />
politieke besluitvorming en markt- en macroeconomische<br />
ontwikkelingen vertaald naar goed- en<br />
slechtweerscenario’s. Hierdoor is de impact van de<br />
verschillende parameters op de financiële ruimte helder<br />
in beeld en kan de ontwikkeling van de belangrijkste<br />
parameters zoals inflatie en rente gedurende het jaar<br />
gevolgd worden.<br />
Risicobereidheid<br />
Daadkracht en flexibiliteit zijn nodig voor het realiseren<br />
van de korte- en langetermijndoelstellingen van<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Het is dan ook van belang dat we een<br />
gezamenlijk beeld hebben over risicobereidheid. Meer<br />
risico kunnen en durven nemen om zo ook kansen te<br />
benutten.<br />
Het doel van risicobereidheid is om een<br />
gemeenschappelijk beeld te creëren van de risico’s<br />
die <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> bereid is te nemen bij het behalen<br />
van haar doelstellingen. Dit is een leidraad voor het<br />
management bij het nemen van beslissingen omtrent<br />
risico en rendement en maakt het mogelijk een<br />
afweging tussen doelstellingen te maken.<br />
Het is de basis voor de tolerantie per risico en de<br />
bijbehorende beheersingsmaatregelen en zet de<br />
toon voor de risicocultuur in de organisatie. Bij de<br />
concretisering van de risicobereidheid hebben we<br />
per proces gekeken naar de impact op de klant, de<br />
medewerkers, het imago, de realisatie van de KPI’s<br />
en de kasstromen. Hieruit volgt voor belangrijke<br />
bedrijfsprocessen een uitspraak over de gewenste<br />
risicobereidheid (laag, gemiddeld, hoog) en de<br />
hieruit voortkomende aandachtspunten. De gekozen<br />
risicobereidheid voor de processen en de toleranties<br />
zijn het vertrekpunt voor de verdere invulling van de<br />
beheersingsmaatregelen.<br />
Frauderisico analyse<br />
In de strategische risicoanalyse zijn de volgende<br />
frauderisico’s voor <strong>2023</strong> benoemd:<br />
• Onttrekking van middelen aan de organisatie,<br />
betalingsverkeer, onrechtmatige opdrachtverstrekking<br />
aan derden inclusief meerwerk,<br />
niet-marktconforme vastgoedtransacties,<br />
onrechtma-tige betalingen van salaris en onkosten,<br />
belangenverstrengeling en nevenfuncties.<br />
• Boekhoudfraude, resultaatsturing, onjuiste<br />
waardering en fiscale constructies.<br />
• Woonfraude, onderverhuur, fraude bij inkomenstoets<br />
en criminele activiteiten.<br />
• Cyberaanval, hacking, ransomware, beschadiging of<br />
bewust lekken van data.<br />
In de frauderisicoanalyse zijn voor belangrijke<br />
bedrijfs processen de impact, kans, kwaliteit van de<br />
beheers maatregelen en het restrisico beoordeeld.<br />
De geïdentificeerde fraude risico’s worden voldoende<br />
tot goed door de harde en zachte beheers maatregelen<br />
ondervangen waardoor het restrisico beperkt blijft.<br />
Dit is passend bij de gewenste risicobereidheid.<br />
Het bestuur en management herkennen de inherente<br />
risico’s van fraude binnen de sector waarin <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> actief is. Hoewel we een uitgebreid kader van<br />
procedures en beheersmaatregelen hanteren om<br />
het risico op fraude te minimaliseren, kan geen enkel<br />
risicobeheersysteem alle mogelijkheden van frauduleus<br />
handelen volledig uitsluiten. Het bestuur en management<br />
committeren zich aan de voortdurende verbetering<br />
van de fraudepreventie- en controlemaatregelen en<br />
het onderhouden van een cultuur waarin eerlijkheid en<br />
ethisch handelen worden gestimuleerd en gewaardeerd.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 81<br />
Treasuryrisico<br />
Jaarlijks stellen we binnen de kaders van het financieel<br />
beleid en het treasurystatuut een treasuryjaarplan op.<br />
De vaststelling door het bestuur wordt ter goedkeuring<br />
voorgelegd aan de raad van commissarissen.<br />
Ieder tertaal stellen we een rapportage op die<br />
besproken wordt door de treasurycommissie en<br />
aangeboden wordt aan het bestuur. Ook de raad van<br />
commissarissen heeft inzicht in deze tertaalrapportages.<br />
De treasurycommissie komt minimaal viermaal per jaar<br />
bijeen. Naast de verantwoording worden ook de acties<br />
uit het treasuryjaarplan besproken en worden besluiten<br />
voorbereid over treasuryaangelegenheden.<br />
6.5 Extern toezicht<br />
Op 19 juli <strong>2023</strong> ontving <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de brief van het<br />
WSW over het borgingsplafond en de borgbaarheid.<br />
Het WSW geeft aan dat <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een financieel<br />
solide corporatie is die op basis van een ambitieuze<br />
ondernemingsstrategie invulling geeft aan de<br />
grote investeringsopgave in de regio <strong>Haag</strong>landen.<br />
Een structurele verslechtering van de economische<br />
uitgangspunten zet echter de financiële continuïteit<br />
op langere termijn onder druk. De uitgevoerde<br />
scenarioanalyses laten zien dat <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> op<br />
korte termijn voldoende wendbaar is en eventuele<br />
tegenvallers kan opvangen. Daarbij staat in het geval<br />
van structureel hogere rente en/of onderhoudslasten<br />
de Interest Coverage Ratio (ICR) in de DAEB-tak binnen<br />
enkele jaren onder druk. In een dergelijk scenario lijkt<br />
er voldoende bijsturing in het investeringsprogramma<br />
mogelijk. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is borgbaar conform de WSWborgbaarheidsverklaring.<br />
vermogen in relatie tot de gemaakte prestatieafspraken.<br />
Zo verwacht de Aw de prestatieafspraken herkenbaar<br />
terug te zien in de meerjarenbegrotingen en in de<br />
jaarverslagen. Daarnaast verzoekt de Aw aandacht te<br />
geven aan de verdere verbetering van het (operationeel)<br />
risicomanagement, de kwaliteit van de dVi en de<br />
analyse van de hoogte van de bedrijfslasten.<br />
Op 29 november <strong>2023</strong> ontvingen wij van de Aw<br />
een positief oordeel over de rechtmatigheid van het<br />
verslagjaar 2022.<br />
6.6 Verklaring van<br />
het bestuur<br />
Het bestuur verklaart dat ook in <strong>2023</strong> onze middelen<br />
uitsluitend zijn besteed in het belang van de<br />
volkshuisvesting.<br />
Den <strong>Haag</strong>, xxxxxxxxx<br />
Mohamed Baba,<br />
bestuursvoorzitter<br />
Anne Margreet Kremer,<br />
bestuurder bedrijfsvoering en<br />
organisatieontwikkeling<br />
Op 26 oktober <strong>2023</strong> heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de toezichtbrief<br />
<strong>2023</strong> van de Aw ontvangen. Het uitgangspunt<br />
voor hun jaarlijkse onderzoek is het gezamenlijke<br />
beoordelingskader van de Aw en het WSW. Het door<br />
de Aw uitgevoerde onderzoek geeft geen aanleiding<br />
voor een nader onderzoek. Er is sprake van een laag<br />
risico met uitzondering van het onderdeel “Sturing en<br />
beheersing - Governance signalen” waarvoor het risico<br />
midden wordt genoemd. Het maatschappelijk presteren<br />
van corporaties ligt de komende jaren met de krapte op<br />
de woningmarkt en de voorgenomen Regiewet onder<br />
een vergrootglas. De Aw wil in haar toezicht daarom<br />
meer aandacht voor transparante verantwoording van<br />
corporaties over de inzet van hun maatschappelijk
82<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
07<br />
Financieel<br />
gezonde<br />
organisatie
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 83
84<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> laat eind <strong>2023</strong> een sterke robuuste<br />
financiële positie zien. Daarnaast heeft <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> een borgbaarheidsverklaring van het WSW<br />
ontvangen. Hieruit komt ook naar voren dat sprake<br />
is van een solide financiële positie voor de uitvoering<br />
van onze ambitieuze strategie.<br />
In de prestatieafspraken wordt ingezet op verbetering<br />
van zowel ons bestaand woningbezit als het toevoegen<br />
van bezit, wat betekent dat in de komende jaren<br />
rekening wordt gehouden met een omvangrijk<br />
investeringsprogramma. Ons eigen vermogen wordt<br />
daarmee volop ingezet voor de volkshuisvesting met<br />
een sterke neerwaartse invloed op onze ratio’s.<br />
• <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> voldoet ruim aan de financiële ratio’s<br />
van de toezichthouders. Dit is voor ons randvoorwaardelijk<br />
om in de komende jaren sterk in te<br />
kunnen gaan zetten op de prestatieafspraken;<br />
• We werken efficiënt en verbeteren waar mogelijk.<br />
Onze bedrijfslasten per verhuureenheid laten een<br />
stabiele ontwikkeling zien en ligt in lijn met de sector.<br />
Op basis van onze herijkte koers hebben wij onze<br />
ambities helder geformuleerd. Daarbij hebben wij ook<br />
goed inzicht in onze financiële (on)mogelijkheden.<br />
Onze insteek is om het maximale te realiseren vanuit<br />
onze beschikbare middelen, met inachtneming van<br />
onze interne remweg (1,6 voor de ICR en 80% voor de<br />
LTV).<br />
Daarbij blijven wij in <strong>2023</strong> onverminderd te maken<br />
hebben met condities die continu veranderen, zoals de<br />
sterke prijsstijgingen, uitdagingen op de arbeidsmarkt<br />
en instabiliteit op mondiaal niveau. Deze onzekerheid<br />
betekent ook dat wij uitgedaagd worden om de<br />
financiële haalbaarheid van onze ambities nauw te<br />
blijven monitoren.<br />
Op de langere termijn zien wij vanuit <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
een enorme financiële uitdaging. Als wij onze<br />
ambities willen gaan realiseren brengt dit tegelijkertijd<br />
enorme druk met zich mee op ons duurzaam<br />
bedrijfsmodel. Bewegingen vanuit de overheid<br />
achten wij dan ook noodzakelijk, hetzij via extra<br />
subsidiemogelijkheden of een (beperkte) afschaffing<br />
van de vennootschapsbelasting.<br />
In 2024 gaan wij verder met onze zoektocht om te<br />
borgen dat wij ook op lange termijn beschikken over<br />
een duurzaam bedrijfsmodel. Wij zijn er immers niet<br />
alleen voor de huurder van vandaag, maar zeer zeker<br />
ook voor de huurder in de (verre) toekomst.<br />
Een specifiek aandachtsgebied hierbij is de<br />
financierbaarheid van de middenhuur (niet-DAEB)<br />
woningen. In <strong>2023</strong> zijn wij druk doende om adequaat<br />
inzicht te krijgen in de financieringsmogelijkheden en<br />
financieringsalternatieven. Dit zal in 2024 moeten gaan<br />
leiden tot onze niet-DAEB financieringsstrategie.<br />
7.1 Financieel gezond<br />
Sinds januari 2019 ontvangen wij jaarlijks een<br />
toezichtbrief over de onderwerpen uit het gezamenlijk<br />
beoordelingskader van de Autoriteit woningcorporaties<br />
(Aw) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)<br />
die op dat moment onderzocht zijn.<br />
Op 19 juli <strong>2023</strong> ontving <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de brief van<br />
het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)<br />
over het borgingsplafond en de borgbaarheid. Het<br />
WSW geeft aan dat <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> op dit moment een<br />
solide financiële positie heeft voor uitvoering van een<br />
ambitieuze strategie, maar dat de verdiencapaciteit<br />
onder druk staat.<br />
WSW heeft geconstateerd dat als gevolg van de<br />
voorgenomen investeringen er in de prognoseperiode<br />
van de dPi22 een substantiële toename van de<br />
geborgde leningenportefeuille wordt verwacht. Een<br />
zeer beperkt deel van de geplande investeringen<br />
kan namelijk uit de geprognosticeerde operationele<br />
kasstromen worden gefinancierd. Door de toename<br />
van de schuldpositie en gerelateerde hogere rentelasten<br />
komt de ICR aan het eind van de prognoseperiode<br />
van de dPi22 onder druk te staan. De vermogensratio’s<br />
blijven gedurende de prognoseperiode van de dPi22<br />
met voldoende marge binnen de normen, maar ook<br />
deze ratio’s gaan op termijn richting de grenzen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 85<br />
De uitgevoerde scenarioanalyses laten zien dat<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> op korte termijn voldoende wendbaar<br />
is en eventuele tegenvallers kan opvangen, waarbij<br />
in het geval van structureel hogere rente en/of<br />
onderhoudslasten de ICR in de DAEB-tak binnen enkele<br />
jaren niet meer aan de norm kan voldoen. In een<br />
dergelijk scenario lijkt er voldoende bijsturing in het<br />
investeringsprogramma mogelijk. De scenarioanalyses<br />
geven op dit moment voldoende comfort. Een<br />
structurele verslechtering van de economische<br />
uitgangspunten zet echter de financiële continuïteit<br />
op langere termijn onder druk. Op basis van de<br />
meest recente beoordeling concludeert WSW dat<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> op dit moment een financieel solide<br />
corporatie is die op basis van een ambitieuze<br />
ondernemingsstrategie invulling geeft aan de grote<br />
investeringsopgave in de regio <strong>Haag</strong>landen.<br />
Op 26 oktober <strong>2023</strong> heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de toezichtbrief<br />
<strong>2023</strong> van de ILT Autoriteit woningcorporaties<br />
ontvangen. In <strong>2023</strong> heeft de Aw in haar beoordeling<br />
bijzondere aandacht besteed aan het onderwerp<br />
’Governance-Organisatie en Interne beheersing –<br />
Volkshuisvestelijk belang’ en geconstateerd dat het<br />
trackrecord van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> qua realiseerbaarheid<br />
zeer goed is. Met het in de begroting opgenomen<br />
zeer ambitieuze investeringsprogramma wordt een<br />
belangrijke bijdrage geleverd aan de volkshuisvestelijke<br />
opgave in Den <strong>Haag</strong>.<br />
De lange termijnontwikkeling van de ICR en LTV<br />
vormen wel een aandachtspunt. Alertheid en tijdige<br />
bijsturing zijn noodzakelijk om aan de ratio’s uit het<br />
gezamenlijk beoordelingskader van Aw en WSW te<br />
blijven voldoen.<br />
Het door de Aw uitgevoerde onderzoek geeft geen<br />
aanleiding om nader onderzoek uit te voeren.<br />
Met uitzondering van het onderdeel ‘Sturing en<br />
beheersing – Governance signalen’ (risico midden) uit<br />
het gezamenlijk beoordelingskader van Aw en WSW<br />
is er sprake van een laag risico.<br />
Afgesproken is de interne controle op de kwaliteit van<br />
de dVi te intensiveren en een interne analyse van de<br />
beheerkosten te maken.<br />
7.2 Beoordelingskader<br />
Aw-WSW<br />
Het gezamenlijk beoordelingskader van Aw en WSW<br />
kent de volgende kengetallen:<br />
Continuïteitsratio’s<br />
• Interest Coverage Rate (ICR) = (operationele<br />
kasstroom + rentelasten – rentebaten) / (rentelasten<br />
– rentebaten interne lening). Deze dient groter te<br />
zijn dan 1,4. De ICR van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> totaal over<br />
<strong>2023</strong> bedraagt 2,54. Voor het DAEB-deel bedraagt<br />
de ICR 2,42.<br />
• Loan-to-Value (LTV) = nominale schuld /<br />
beleidswaarde. Deze mag maximaal 85% zijn.<br />
De LTV bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is 35%.<br />
• Solvabiliteit op basis van beleidswaarde = eigen<br />
vermogen op basis van beleidswaarde / balanstotaal<br />
op basis van beleidswaarde. Deze dient meer dan<br />
20% te zijn. Deze bedraagt bijna 74%.<br />
Discontinuïteitsratio’s<br />
• Dekkingsratio= de marktwaarde van de leningen<br />
gedeeld door de marktwaarde van het bezit.<br />
De grenswaarde is maximaal 70 procent. Bij <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> bedroeg de dekkingsratio eind <strong>2023</strong> 21%.<br />
• Onderpandratio. Dit betreft al het vastgoed waarop<br />
het WSW bij volmacht hypotheek heeft gevestigd.<br />
Het niet-DAEB bezit valt niet langer automatisch<br />
onder de volmacht van het WSW.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> voldoet aan de normen van het<br />
beoordelingskader. Zie ook de bijlage kengetallen<br />
op pagina 178.
86<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
7.3 Fiscaliteit<br />
De fiscaliteit bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is gericht op<br />
ondersteuning van de volkshuisvestelijke doelstelling.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> streeft naar een doelmatige inrichting en<br />
organisatie van haar processen. Op zo’n manier dat<br />
haar effectieve belastingdruk wordt geoptimaliseerd.<br />
Zo kunnen we zoveel mogelijk middelen inzetten voor<br />
onze volkshuisvestelijke doelstelling. Bij twijfel wordt<br />
vooraf afgestemd met de Belastingdienst.<br />
Vanaf 2013 heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de Algemeen Nut<br />
Beogende Instelling-status (ANBI-status). Dit betekent<br />
dat <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> gebruik kan maken van bepaalde<br />
faciliteiten (bijvoorbeeld geen schenkbelasting op<br />
schenkingen aan <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>). In <strong>2023</strong> is de ANBIstatus<br />
behouden.<br />
Vennootschapsbelasting<br />
Per 1 januari 2008 is <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> integraal<br />
belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting.<br />
De fiscale waarderingsregels voor de fiscale openingsbalans<br />
per 1 januari 2008 zijn vastgelegd in een<br />
met de Belastingdienst overeengekomen Tweede<br />
vaststellingsovereenkomst. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft<br />
deze overeenkomst ondertekend. Met ingang van<br />
1 januari <strong>2023</strong> heeft de Belastingdienst de vaststellingovereenkomst<br />
opgezegd. Voor enkele in de<br />
vaststellings overeenkomst opgenomen regelingen, heeft<br />
de Belastingdienst kenbaar gemaakt op welke wijze zij<br />
voornemens is de regelingen (tijdelijk) voort te zetten.<br />
De aangiften vennootschapsbelasting tot en met<br />
het jaar 2022 zijn ingediend. Tot en met 2018 zijn<br />
definitieve aanslagen opgelegd conform de ingediende<br />
aangiften en aanvullingen daarop. Ter zake 2019 is<br />
door de Belastingdienst afgeweken van de ingediende<br />
aangifte en aanvullingen daarop. Het belastbare bedrag<br />
wordt met € 436.916 verhoogd vanwege de classificatie<br />
van het disagio uit de lening portefeuille volgens<br />
artikel 15b Wet Vpb. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> beschikt niet (meer)<br />
over verrekenbare verliezen. Voor een uitgebreide<br />
beschrijving zie paragraaf 9.5 op pagina 120, Financiële<br />
vaste activa - vordering latente belastingen.<br />
In 2019 is de uitvoering van de Anti Tax Avoidance<br />
Directive (ATAD 1) van kracht geworden. De ATAD 1<br />
is onderdeel van het Europese Anti Tax Avoidance<br />
Package dat in 2016 door de Europese Commissie<br />
is vastgesteld. Hiermee wil de Europese Commissie<br />
de belastingheffing in Europa bij bedrijven eerlijker,<br />
makkelijker en effectiever maken. De maatregelen<br />
moeten ervoor zorgen dat bedrijven daar waar ze<br />
daadwerkelijk hun winsten maken ook belasting<br />
betalen. De Nederlandse regering heeft, in tegenstelling<br />
tot andere landen binnen de EU, geen gebruik<br />
gemaakt van de mogelijkheid een uitzondering te<br />
maken voor de corporatiesector in de uitwerking<br />
van de ATAD 1. De belangrijkste maatregel is de<br />
earningsstrippingregeling die de aftrekbaarheid van de<br />
rente beperkt. Voor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft de invoering<br />
van ATAD 1 grote gevolgen. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is een<br />
kapitaalintensief bedrijf met een maatschappelijk doel<br />
en veel leningen. Deze leningen zullen nog groeien als<br />
gevolg van de verduurzamings- en uitbreidingsopgave.<br />
De combinatie van een maatschappelijk doel (en dus<br />
niet het maken van winst als doel) en kapitaalintensiviteit<br />
zorgt ervoor dat de aftrek van de rente op deze<br />
leningen in belangrijke mate wordt beperkt.<br />
Met ingang van 1 januari 2024 is de Wet<br />
minimumbelasting 2024 van kracht. De wet is<br />
ingevoerd naar aanleiding van een Europese richtlijn<br />
die tot doel heeft om multinationals te onderwerpen<br />
aan een minimum effectief winstbelasting tarief<br />
van 15%. Op grond van die richtlijn is de wet echter<br />
niet slechts van toepassing op multinationals,<br />
maar onder voorwaarden ook voor (binnenlandse)<br />
woningcorporaties. Er is enkel sprake van belastingplicht<br />
voor de Wet minimumbelasting 2024 bij een<br />
(geconsolideerde) omzet van ten minste € 750 mln. per<br />
jaar. Blijkens een toelichting van de OESO, lijken ook<br />
ongerealiseerde waardeveranderingen tot de omzet<br />
te moeten worden gerekend voor de beoordeling<br />
of de Wet minimumbelasting 2024 van toepassing<br />
is. Aangezien de omzet inclusief ongerealiseerde<br />
waardeveranderingen in 2020, 2021, 2022 en<br />
<strong>2023</strong> (ruim) lager waren dan € 750 mln. zal de Wet<br />
minimumbelasting in 2024 en 2025 in elk geval niet<br />
van toepassing zijn op <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />
Btw<br />
Voor de teruggave van btw over de algemene kosten<br />
van 2019, 2020, 2021 en 2022 (de zogeheten pro rata<br />
regeling) zullen in 2024 suppletieaangiftes ingediend<br />
worden. De geschatte teruggave 2019 tot en met 2022<br />
is circa € 81.250.<br />
Daarnaast is vanaf 2017 tot en met het eerste kwartaal<br />
van 2022 omzetbelasting afgedragen over de huur<br />
van de parkeerplaatsen en servicekosten van het<br />
kantoorpand van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 87<br />
In 2022 heeft de verhuurder aangegeven van mening<br />
te zijn dat over de huur van de parkeerplaatsen en de<br />
servicekosten geen omzetbelasting is verschuldigd.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft dit standpunt aan de Belastingdienst<br />
voorgelegd. De Belastingdienst heeft het standpunt<br />
bevestigd en over 2018 is in <strong>2023</strong> een teruggave<br />
verleend. In 2024 zal het resterende bedrag ad € 38.617<br />
over 2019 en 2020 worden teruggevraagd.<br />
Verhuurderheffing<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is vanaf 2015 tot en met 2022 in<br />
bezwaar gegaan tegen de door haar ingediende<br />
aangiften verhuurderheffing. Over het jaar 2015 heeft<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> tot in cassatie geprocedeerd, waarbij<br />
de Hoge Raad het cassatieberoep van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
ongegrond heeft verklaard. In september 2021 heeft<br />
de belastingdienst uitspraak op bezwaar gedaan over<br />
de jaren 2016-2020. De bezwaren over deze jaren zijn<br />
in maart <strong>2023</strong> afgewezen. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is hiertegen<br />
in beroep gegaan bij de rechtbank. Ook de bezwaren<br />
voor de jaren 2021 en 2022 zijn afgewezen door de<br />
Belastingdienst, en ook hiertegen heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
bij de rechtbank beroep aangetekend. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
heeft voorgesteld de procedures over de jaren 2016-<br />
2020, 2021 en 2022 voor de verhuurderheffing bij de<br />
rechtbank in één keer te behandelen. Op 7 december<br />
<strong>2023</strong> heeft zitting plaatsgehad en op 21 december <strong>2023</strong><br />
heeft de rechtbank uitspraak gedaan. Het beroep is<br />
ongegrond verklaard. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft vervolgens pro<br />
forma hoger beroep aangetekend bij het gerechtshof<br />
en dit beroep in februari <strong>2023</strong> gemotiveerd.<br />
7.4 Waardering van het<br />
vastgoed<br />
Een doelstelling van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is dat de beschikbare<br />
sociale huurwoningen langdurig beschikbaar blijven<br />
voor de huishoudens in Den <strong>Haag</strong> die ze nodig<br />
hebben. Daarom gaan wij ervan uit dat wij de sociale<br />
huurwoningen gedurende hun hele levensduur<br />
verhuren en niet na 10 of 15 jaar verkopen. De huur van<br />
onze woningen moet op basis van de NIBUD-normen<br />
met huurtoeslag betaalbaar zijn voor huishoudens<br />
met bescheiden inkomens. Daarom vragen wij<br />
gemiddeld 79% van de maximaal redelijke huurprijs<br />
volgens het woningwaarderingsstelsel en geen 100%.<br />
Daarnaast doen wij extra onderhoudsuitgaven zodat<br />
wij onze woningen voor een lange termijn in stand<br />
kunnen houden.<br />
Woningcorporaties waarderen hun woningen vanaf<br />
2016 op marktwaarde in verhuurde staat. Deze<br />
marktwaarde wordt gebaseerd op de verwachte<br />
opbrengsten van de woningen bij verhuur en/of<br />
verkoop volgens de werkwijze van marktpartijen.<br />
Dat wil zeggen, verkoop van de woningen bij mutatie<br />
als dat voordeliger is dan verhuur, en een huur die<br />
marktpartijen voor de woning zouden kunnen vragen.<br />
Voor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is de marktwaarde in verhuurde staat<br />
in <strong>2023</strong> € 3,2 miljard (2022: € 3,4 miljard). De daling<br />
van de marktwaarde wordt voornamelijk verklaard<br />
door de parameters in het handboek. De gemiddelde<br />
disconteringsvoet van woningen is bijvoorbeeld met<br />
0,45% gestegen. Voor de gehele verloopstaat wordt<br />
verwezen naar paragraaf 9.9, onderdeel AI1 Vastgoed<br />
in exploitatie.<br />
Rekening houdend met de maatschappelijke opdracht,<br />
missie en doelstellingen zal <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de marktwaarde<br />
in verhuurde staat nooit realiseren. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
moet en wil haar sociale voorraad beschikbaar houden<br />
voor haar doelgroep en kan haar woningen bij mutatie<br />
niet verkopen, zoals een marktpartij dat wel kan. Daarom<br />
hebben het Waarborgfonds Sociale Woningbouw<br />
(WSW) en de Autoriteit woningcorporaties (Aw) vanaf<br />
de jaarrekening 2018 de beleidswaarde geïntroduceerd.<br />
De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels<br />
beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde<br />
in verhuurde staat, omdat de beleidswaarde de<br />
marktwaarde als vertrekpunt neemt. Echter in het kader<br />
van beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer<br />
wordt aansluiting gezocht bij het beleid van <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> in plaats van de uitgangspunten van de markt.<br />
Voor het berekenen van de beleidswaarde wordt<br />
de marktwaarde in verhuurde staat van woningen<br />
gecorrigeerd voor 4 afslagen:<br />
• Beschikbaarheid (doorexploiteren): in stand houden<br />
van een sociale vastgoedportefeuille.<br />
• Betaalbaarheid (huur): in stand houden van sociale<br />
huurprijzen passend bij de doelgroep.<br />
• Kwaliteit (onderhoud): eventuele extra<br />
onderhoudsuitgaven voor het op lange termijn in<br />
stand houden van de portefeuille.<br />
• Beheer: eventuele extra beheeruitgaven die gepaard<br />
gaan met de sociale doelgroep.<br />
Voor nadere informatie zie ook paragraaf 9.5<br />
Grondslagen voor waardering van activa en passiva<br />
op pagina 116, onderdeel vastgoedbeleggingen -<br />
beleidswaarde.
88<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Omdat <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> geen belegger (marktwaarde in verhuurde staat) maar een corporatie (beleidswaarde)<br />
is, heeft het bestuur een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat niet gerealiseerd<br />
wordt. Deze schatting is uitgevoerd volgens de richtlijnen van het handboek en bestaat uit het verschil tussen de<br />
marktwaarde in verhuurde staat van de woningen en de beleidswaarde van de woningen en bedraagt € 1,5 miljard.<br />
Het verschil bestaat uit de volgende onderdelen:<br />
Opbouw beleidswaarde <strong>2023</strong><br />
Totaal<br />
Marktwaarde 3.255.265<br />
Beschikbaarheid 518.644<br />
Betaalbaarheid -1.178.456<br />
Kwaliteit -677.493<br />
Beheer -172.999<br />
Beleidswaarde -1.744.960<br />
Grafisch ziet het verschil tussen de marktwaarde en beleidswaarde er als volgt uit:<br />
4.000.000<br />
Van marktwaarde naar beleidswaarde<br />
3.500.000<br />
3.000.000<br />
2.500.000<br />
2.000.000<br />
1.500.000<br />
1.000.000<br />
500.000<br />
-<br />
Marktwaarde Beschikbaarheid Betaalbaarheid Kwaliteit Beheer Beleidswaarde<br />
De ontwikkeling van de beleidswaarde in <strong>2023</strong> is samengevat in onderstaande verloopstaat.<br />
Verloopstaat Beleidswaarde (x € 1.000)<br />
Beleidswaarde ultimo 2022 1.803.608<br />
Mutaties<br />
Voorraadmutaties -5.658<br />
Methodische wijzigingen -2.240<br />
Mutatie vastgoedgegevens -3.508<br />
Wijziging waarderingsparameters marktwaarde -254.873<br />
Wijziging waarderingsparameters beleidswaarde 88.541<br />
Wijzigingen validatie handboek 119.092<br />
Totaal mutaties -58.648<br />
Beleidswaarde ultimo <strong>2023</strong> 1.744.960
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 89<br />
De belangrijkste (rekenkundige) mutaties in de<br />
beleidswaarde zijn als volgt te verklaren:<br />
• Voorraadmutaties: dit heeft betrekking op de<br />
verkoop van 36 objecten. Er zijn geen woningen<br />
opgeleverd. Ook zijn er 11 parkeerplaatsen en 1 MOG<br />
(door splitsing) toegevoegd. Als laatste zijn er 69<br />
woningen in een andere waarderingsmethode gezet.<br />
• Methodische wijzigingen: in het handboek <strong>2023</strong> zijn<br />
de overdrachtskosten verhoogd en is de index van<br />
de BOG markthuurontwikkeling in jaar 1 aangepast.<br />
• Mutatie vastgoedgegevens:<br />
- de gemiddelde contracthuur is gedaald van € 579<br />
in 2022 naar € 575 in <strong>2023</strong> (-0,67%),<br />
- de gemiddelde WOZ-waarde is gestegen van<br />
€ 205.969 in 2022 naar € 230.633 in <strong>2023</strong><br />
(+11,97%), wat een negatieve impact heeft op de<br />
beleidswaarde, omdat hierdoor de kosten stijgen<br />
die gerelateerd zijn aan de WOZ-waarde, zoals<br />
belastingen en verzekeringen.<br />
• Wijzigingen in waarderingsparameters<br />
marktwaarde:<br />
- de prijsinflatie is lager ingeschat dan in 2022,<br />
terwijl de bouwkosten en looninflatie juist hoger<br />
zijn ingeschat. Per saldo leidt dit tot hogere kosten<br />
en daarmee een negatief effect op de waarde.<br />
- de gemiddelde disconteringsvoet<br />
doorexploiteren van woningen is, als gevolg van<br />
marktontwikkelingen, gestegen van 5,24% naar<br />
5,69% (+0,45 procentpunt)<br />
• Wijzigingen in waarderingsparameters<br />
beleidswaarde:<br />
- Er is een wijziging in de huurindex op de<br />
beleidshuren. In <strong>2023</strong> is dit gemiddelde over<br />
15-jaarsperiode, in de DAEB-tak, gestegen van<br />
1,95% naar 2,15 % (+0.2%-punt).<br />
- de gemiddelde beleidshuur van de woningen is<br />
gestegen van € 615 naar € 643 (+4,44%),<br />
- de gemiddelde onderhoudsnorm van de<br />
woningen is gestegen van € 2.547 naar € 2.589<br />
(+1,65%),<br />
- de gemiddelde beheernorm van woningen is<br />
gestegen van € 872 naar € 967 (+10,86%).<br />
• Wijzigingen validatie handboek: De gemiddelde<br />
disconteringsvoet doorexploiteren van woningen<br />
is, als gevolg van de validatie van het handboek,<br />
gedaald van 5,51% naar 5,24% (-0,27 procentpunt).
90<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 91<br />
08<br />
Verslag van<br />
de raad van<br />
commissarissen
92<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Inleiding<br />
Als raad van commissarissen (RvC) hebben wij<br />
een toezichthoudende en een adviserende taak.<br />
Daarnaast zijn wij werkgever van de leden van het<br />
bestuur en onderhouden wij contacten met interne<br />
en externe belanghebbenden. Dit verslag laat zien<br />
hoe de RvC toezicht heeft uitgeoefend en wat de<br />
belangrijkste onderwerpen waren die dit jaar aan de<br />
orde zijn gekomen.<br />
De opgave van corporaties in het algemeen en zeker<br />
binnen het werkgebied van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> was ook in<br />
<strong>2023</strong> bijzonder uitdagend. De behoefte aan betaalbare<br />
woningen in leefbare wijken blijft groot en neemt verder<br />
toe. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> werkte in <strong>2023</strong> met veel inzet aan<br />
het uitbreiden van het aantal woningen, het verbeteren<br />
en verduurzamen van bestaande woningen en het<br />
vergroten van de leefbaarheid in de wijken. Zo draagt<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> bij aan de maatschappelijke opgave en<br />
aan de dienstverlening aan onze huurders.<br />
Een goede slagvaardige organisatie maakt het mogelijk<br />
om koersvast de strategie te realiseren. De RvC<br />
is enthousiast over de energie en inzet waarmee<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> in <strong>2023</strong> resultaten en projecten heeft<br />
gerealiseerd. Complex De Groene Prins is een mooi<br />
voorbeeld van doortastend optreden en kansen<br />
benutten. Door de investeringen in de planvoorraad<br />
is <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> in staat om de komende jaren bij<br />
te dragen aan de doelstellingen van de Nationale<br />
Prestatieafspraken.<br />
De RvC complimenteert het bestuur en de<br />
medewerkers met de bereikte resultaten en kijkt vol<br />
vertrouwen naar de toekomst.<br />
8.1 Taak en werkwijze<br />
De RvC van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is verantwoordelijk voor<br />
en aanspreekbaar op het toezicht op het bestuur, de<br />
omstandigheden waaronder het bestuur werkt en op de<br />
algemene gang van zaken binnen <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. De RvC<br />
is het klankbord voor het bestuur en geeft gevraagd<br />
en ongevraagd advies. De RvC stelt het bestuur van<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> samen en treedt op als werkgever van<br />
het bestuur. Om de taken goed te kunnen uitoefenen,<br />
verkrijgt de RvC informatie over wat er leeft bij de<br />
huurders(organisatie), de medewerkers, de gemeente<br />
en andere belanghebbenden.<br />
De missie van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is het uitgangspunt voor<br />
het werk van de RvC en het bestuur. Zowel de raad<br />
als het bestuur dragen bij aan het realiseren van de<br />
doelstellingen en de waarden van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Ieder<br />
vanuit de eigen rol en in onderlinge wisselwerking en<br />
samenwerking. De raad en het bestuur werken aan<br />
een betrokken en open relatie, waarin bedoelingen en<br />
verwachtingen over en weer worden uitgesproken.<br />
Raad en bestuur zijn betrouwbaar en welwillend in het<br />
geven van informatie en het geven en ontvangen van<br />
feedback; met respect voor elkaars rollen.<br />
De RvC van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is:<br />
• verbonden en niet-uitvoerend<br />
• uitdagend en ondersteunend<br />
• deskundig en professioneel<br />
• onafhankelijk en betrokken<br />
Governance<br />
De RvC handelt op basis van de bevoegdheden<br />
in de statuten. De werkwijze van de raad is<br />
beschreven in het reglement van de RvC. Hierin<br />
staat dat de raad werkt met commissies die de<br />
raad ondersteunen. De auditcommissie adviseert<br />
de RvC over financiële onderwerpen, de interne<br />
risicobeheersings- en controlesystemen en over de<br />
opvolging van de opmerkingen van de accountant.<br />
De remuneratiecommissie adviseert de RvC over het<br />
functioneren, de beoordeling en de beloning van het<br />
bestuur, de benoeming van nieuwe leden van de RvC<br />
en de vergoeding voor de leden van de RvC.<br />
De governance code woningcorporaties geeft<br />
richtlijnen voor transparant bestuur en toezicht. <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> volgt deze richtlijnen. Daarmee handelt <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> transparant, stimuleert het een open cultuur<br />
en wordt zelfreflectie toegepast. Zo worden dilemma’s<br />
vaker en beter besproken tussen de RvC en het bestuur.<br />
De raad legt publiekelijk verantwoording af met het<br />
verslag van de RvC in het jaarverslag van de stichting.<br />
De RvC van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> streeft naar een evenwichtige<br />
opbouw en diversiteit in de raad. Dit uit zich in<br />
verschillen in leeftijd, achtergrond, ervaring, specialismen<br />
en de verhouding tussen mannen en vrouwen. Naast<br />
het streven naar een diverse en inclusieve opbouw,<br />
kijken we bij de huidige samenstelling en geschikte<br />
toekomstige kandidaten ook naar (het behouden van)<br />
kennis en ervaring van onze raad. In de profielschets<br />
van de RvC heeft de raad dit verder uitgewerkt.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 93<br />
Toezichtkader<br />
Het toezichtkader van de RvC beschrijft op hoofdlijnen<br />
het speelveld en de taken van de corporatie en omvat<br />
de spelregels die de raad bij het uitoefenen van zijn<br />
taken volgt.<br />
Het toezichtkader (extern) bestaat uit:<br />
• Woningwet<br />
• Besluit en regeling toegelaten instellingen<br />
volkshuisvesting<br />
• Wet bestuur en toezicht rechtspersonen<br />
• Wet normering topinkomens<br />
• Governance code woningcorporaties<br />
Het toezichtkader (intern) uit:<br />
• Statuten Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
• Visie op besturen en toezicht houden<br />
• Reglement van de RvC<br />
• Reglement financieel beleid en beheer<br />
• Bestuursreglement<br />
• Investeringsstatuut<br />
• Treasurystatuut<br />
• Verbindingenstatuut<br />
• Gedragscode<br />
• Procedure vermoedens van misstanden<br />
Het toetsingskader voor de RvC bevat de kaders die<br />
betrekking hebben op de sturing en beheersing van de<br />
organisatie. Het toetsingskader bestaat onder meer uit:<br />
• Koers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2023</strong>+<br />
• Portefeuillestrategie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2023</strong> – 2033<br />
• Sociale strategie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2022<br />
• Besturingsfilosofie<br />
• Nationale, regionale en lokale prestatieafspraken<br />
• Jaarplan, begroting en meerjarenbegroting<br />
• Jaarlijkse ALM-studie naar gevoeligheid van de<br />
meerjarenbegroting voor externe ontwikkelingen<br />
• Treasury-jaarplan, periodieke treasury- en<br />
liquiditeitsrapportages<br />
• Jaarplan Internal audit, tertaalrapportages internal<br />
audit en procesaudits<br />
• Tertaalrapportages met de notitie risicomanagement<br />
van het bestuur<br />
• Jaarrapportage verantwoord handelen<br />
• Jaarrekening<br />
• Controleplan, managementletter en verslag van de<br />
accountant<br />
• Visitatierapport<br />
Wijziging van toezicht- en toetsingskaders<br />
in <strong>2023</strong><br />
De regionale prestatieafspraken zijn in <strong>2023</strong><br />
geactualiseerd onder de noemer Regionale realisatieagenda<br />
<strong>Wonen</strong>. Binnen deze woning productie afspraken<br />
opereren alle gemeenten en woningcorporaties in de<br />
regio <strong>Haag</strong>landen. Door de nationale prestatieafspraken<br />
in 2022 en de actualisatie van de regionale prestatieafspraken<br />
in <strong>2023</strong> was de portefeuillestrategie toe aan<br />
een herijking. De portefeuillestrategie <strong>2023</strong>–2032 is op<br />
28 juni goedgekeurd door de RvC. Ook de bedrijfscode<br />
was in het licht van de besturingsfilosofie toe aan<br />
vernieuwing. Deze is hernoemd naar gedragscode<br />
en op 1 november goedgekeurd door de RvC. Op<br />
6 december is de herijking van de Koers van <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> <strong>2023</strong>+ goedgekeurd.<br />
Vergaderingen en besluitvorming in <strong>2023</strong><br />
De RvC heeft in <strong>2023</strong> vijfmaal regulier vergaderd<br />
in aanwezigheid van het bestuur. Daarnaast heeft<br />
de RvC op 29 maart deelgenomen aan een extra<br />
vergadering over de herijking van de koers en heeft<br />
de RvC op 14 juni extra vergaderd. Op 20 maart,<br />
1 april, 30 mei, 31 mei, 27 juli, 10 november en<br />
13 december heeft de RvC buiten de vergaderingen<br />
een besluit genomen over de benoeming van RvClid<br />
Feike Siewertsz van Reesema, de benoeming van<br />
bestuurder bedrijfsvoering en organisatieontwikkeling<br />
Anne Margreet Kremer, de herbenoeming van RvC-lid<br />
Marc Dubbelman en het realisatiebesluit van project<br />
Van Goghstraat. Op 8 maart heeft de RvC het jaarlijkse<br />
overleg met Huurdersorganisatie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> gevoerd.<br />
De auditcommissie is in <strong>2023</strong> vijf keer bij elkaar<br />
gekomen. De remuneratiecommissie heeft in <strong>2023</strong><br />
vier keer vergaderd.<br />
In het kader van artikel 24 van de Wet op de<br />
ondernemingsraden spraken de raad en het<br />
bestuur op 26 april en 6 december <strong>2023</strong> met de<br />
ondernemingsraad over de algemene gang van zaken<br />
bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en over enkele specifieke inhoudelijke<br />
onderwerpen. Er is teruggekeken op het jaar aan de<br />
hand van de jaarstukken 2022 en vooruitgekeken op<br />
basis van het jaarplan en de begroting voor 2024.
94<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Twee commissarissen hebben in <strong>2023</strong> twee keer<br />
informeel over de gang van zaken overlegd met een<br />
delegatie van de ondernemingsraad. Bij deze informele<br />
overleggen was het bestuur niet aanwezig. Voor de RvC<br />
zijn deze gesprekken een belangrijk toetsinstrument<br />
voor de cultuur en de manier waarop contacten<br />
tussen bestuur en ondernemingsraad verlopen.<br />
Soms verschillen bestuur en ondernemingsraad van<br />
mening, maar er is begrip voor elkaars standpunten<br />
en invalshoeken. Samen werken bestuur en<br />
ondernemingsraad aan openheid, transparantie en<br />
vertrouwen. De onderlinge samenwerking is goed en<br />
het belang van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> staat voorop.<br />
De RvC stelt de regelmatige contacten met de<br />
ondernemingsraad zeer op prijs en zet dit graag in 2024<br />
voort met de (deels) nieuwe ondernemingsraad.<br />
8.2 Toezichthoudende rol<br />
Toezicht op de strategie<br />
De leidraad voor het toezicht op de strategie van <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> bestaat uit de koers, de portefeuillestrategie en<br />
de sociale strategie. De voortgang van de uitvoering<br />
van de strategische speerpunten en doelen van <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> is besproken in de RvC-vergaderingen op basis<br />
van de tertaalrapportages. De RvC spreekt regelmatig<br />
met het bestuur over het achterblijven van de realisatie<br />
van de nieuwbouw en over manieren om investeringen<br />
te versnellen. Bijsturing op de interne beheersing<br />
bij dagelijks onderhoud, het controleplan, de ictvolwassenheid<br />
en het blijvend voldoen aan de normen<br />
van de loan-to-value (LTV) en interest coverage ratio<br />
(ICR) waren meerdere malen onderwerp van gesprek.<br />
De RvC ontvangt en bespreekt de toezicht- en<br />
oordeelsbrieven die de Autoriteit woningcorporaties<br />
stuurt namens de minister van Binnenlandse Zaken en<br />
Koninkrijksrelaties, alsmede de bevindingen over <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong>, de borgbaarheidsverklaring en het nieuwe<br />
borgingsplafond van het Waarborgfonds Sociale<br />
Woningbouw.<br />
Toezicht op de volkshuisvestelijke en<br />
maatschappelijke prestaties<br />
Op 14 juni <strong>2023</strong> heeft de RvC het bestuursbesluit over<br />
de vaststelling van het bod lokale prestatieafspraken<br />
2024 aan de gemeente Den <strong>Haag</strong> goedgekeurd.<br />
Het bod voor 2024 past binnen het koersdocument,<br />
de investeringsbegroting, de nationale prestatieafspraken<br />
en de regionale realisatie afspraken.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft een lange traditie op het gebied<br />
van het betrekken van haar huurders bij het beleid.<br />
Vanzelfsprekend waren er bij diverse bijeenkomsten<br />
huurders aanwezig. Zij zijn een volwaardige partij bij<br />
het tripartite overleg tussen huurdersorganisaties,<br />
corporaties en gemeente. Ook worden zij betrokken<br />
bij de voorbereiding van het jaarplan, de begroting<br />
voor volgend jaar en de voorbereiding van groot<br />
onderhoud/verbeterplannen. De RvC neemt kennis<br />
van de uitkomsten van het overleg van <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> met de huurdersorganisatie. De RvC heeft<br />
doorlopend contact met de huurdersorganisatie,<br />
zowel via de huurderscommissarissen als tijdens<br />
diverse bijeenkomsten. In de vergadering van 8 maart<br />
is aan de hand van de jaarrapportage over participatie<br />
en invloed van belanghebbenden stilgestaan bij de<br />
partijen waarmee <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> samenwerkt en welke<br />
onderwerpen spelen.<br />
Tijdens iedere reguliere RvC-vergadering is door de<br />
leden gesproken met het bestuur en medewerkers<br />
van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> over sociaal-volkshuisvestelijke<br />
onderwerpen en dilemma’s. De doorvertaling van<br />
de sociale strategie naar sociale opdrachten voor<br />
de wijkteams en de huisvesting in het kader van<br />
herstructurering was onderwerp van gesprek. Maar ook<br />
de samenwerkingsmogelijkheden op het gebied van<br />
leefbaarheid door inzet van social return on investment,<br />
moderne huurdersparticipatie en de mogelijkheden en<br />
dilemma’s van samenwerkingen in het publiek-private<br />
domein.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 95<br />
Toezicht op de financiële en operationele<br />
prestaties<br />
In het jaarplan legt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> haar doelstellingen<br />
en activiteiten voor het lopende jaar vast. Het jaarplan<br />
2024 bevat meetbare speerpunten en een scorekaart<br />
met meetbare doelstellingen op strategisch en tactisch<br />
niveau. Toetsing op de financiële en operationele<br />
prestaties vindt plaats aan de hand van het jaarplan en<br />
de begroting.<br />
De tertaalrapportages leveren informatie op over de<br />
resultaten en geven een verwachting van de winst-enverliesrekening<br />
over het boekjaar. De tertaalrapportages<br />
worden besproken in de auditcommissie en wanneer<br />
daartoe aanleiding is, ook in de RvC-vergaderingen.<br />
De RvC heeft in deze besprekingen aan het bestuur<br />
gevraagd om meer grip op de kosten van het<br />
onderhoud (waarvan de goede resultaten zichtbaar<br />
zijn geworden), een nieuw afwegingskader voor<br />
investeringsbeslissingen, actualisering en uitvoering van<br />
de controleplannen. Van voorstellen buiten het jaarplan<br />
en de begroting toetst <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de effecten aan<br />
de doelstellingen van het koersdocument en aan het<br />
risicoprofiel.<br />
Op 28 juni <strong>2023</strong> heeft de RvC de jaarstukken over 2022<br />
vastgesteld nadat de accountant een goedkeurende<br />
controleverklaring had afgegeven.<br />
In de RvC-vergadering van 6 december <strong>2023</strong> keurde<br />
de raad het bestuursbesluit goed om het jaarplan en de<br />
begroting voor 2024 en de meerjarenbegroting voor de<br />
periode 2024-2028 vast te stellen. Het treasuryjaarplan<br />
voor 2024 is in de auditcommissie van 22 november<br />
besproken met het bestuur.<br />
De RvC houdt ook toezicht op de verbindingen<br />
van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Denk daarbij bijvoorbeeld aan<br />
dochterondernemingen van de stichting. De activiteiten<br />
in de verbindingen zijn dusdanig dat informatie in de<br />
bijlage bij de jaarrekening volstaat.<br />
Toezicht op de risicobeheersing<br />
In de vergaderingen van 26 april en 6 december<br />
<strong>2023</strong> heeft de RvC de risicoanalyse van <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong>, inclusief de financiële en frauderisico’s,<br />
besproken met de controlerend accountant Deloitte,<br />
de concerncontroller en de manager financiën.<br />
Risicomanagement is een vast onderdeel van de<br />
jaarlijkse plannings- en control cyclus van <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong>. Elk jaar beoordeelt de RvC opnieuw de<br />
impact van de strategische en tactische risico’s op<br />
de doelstellingen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. De strategische<br />
risicoanalyse is de basis voor het vaststellen van de<br />
risicobereidheid en de beoordeling van de kwaliteit<br />
van de beheersmaatregelen op hoofdlijnen. De risico’s<br />
worden bezien vanuit de doelstellingen, wensen,<br />
ambities en de in- en externe ontwikkelingen. <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> weegt risico’s op basis van de kans dat het risico<br />
zich voordoet, de impact van het risico en de mate<br />
waarin het risico beheersbaar is.<br />
De RvC heeft in <strong>2023</strong> de focus gelegd op de volgende<br />
strategische risico’s:<br />
• De financiële haalbaarheid. Als gevolg van de forse<br />
investeringsopgave in nieuwbouw, renovatie en<br />
verduurzaming, in combinatie met de oplopende<br />
rente en toenemende bouw- en onderhoudskosten,<br />
staat het duurzaam bedrijfsmodel van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
onder druk;<br />
• Het realiseren van de ambities. Het investeren<br />
in nieuwbouwprojecten loopt vertraging op als<br />
gevolg van complexe bestemmingsplanprocedures,<br />
vraaguitval bij de nieuwbouw van koopwoningen en<br />
het beperkte aantal beschikbare locaties;<br />
• De daadkracht. De krappe arbeidsmarkt kan<br />
leiden tot minder slagkracht van de organisatie en<br />
leveranciers en daarmee onvoldoende capaciteit<br />
voor het realiseren van alle ambities;<br />
• De it-gerelateerde risico’s, zoals uitval, verstoringen,<br />
cybercrime en datalekken.
96<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Een combinatie van hard en soft controls zorgt voor<br />
een adequate risicobeheersing en risicobewustzijn<br />
binnen <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. De focus blijft liggen op<br />
het bestendigen en verder ontwikkelen van de<br />
risicoanalyses en het monitoren van de beheersing.<br />
De tertaalrapportages over de interne beheersing<br />
van het interne auditteam worden besproken in de<br />
auditcommissie. Op 6 december <strong>2023</strong> heeft de RvC<br />
het bestuursbesluit goedgekeurd om het auditplan<br />
2024 van het interne auditteam vast te stellen. De RvC<br />
heeft veel waardering voor de positief-kritische manier<br />
waarop het interne auditteam onderzoeken uitvoert,<br />
rapporteert over de bevindingen en adviezen geeft<br />
aan de organisatie waarmee het de interne beheersing<br />
verder kan verstevigen.<br />
Integriteit is onderdeel van het jaarprogramma van de<br />
RvC. Integriteit behoort, naast resultaatgerichtheid en<br />
bereidheid tot samenwerking, een kerncompetentie<br />
te zijn van iedere <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>-medewerker. In de<br />
vergadering van 8 maart <strong>2023</strong> heeft de RvC het<br />
jaarverslag van de interne vertrouwenspersoon over<br />
2022 besproken. Ook de jaarrapportage integriteit,<br />
waarin wordt aangegeven op welke wijze integriteit<br />
in 2022 aandacht heeft gekregen en aan de orde is<br />
geweest, is in deze vergadering besproken.<br />
Jaarlijkse beoordeling accountant<br />
De RVC heeft Deloitte vanaf de jaarrekening over 2022<br />
benoemd tot externe accountant voor vier jaar, met<br />
een mogelijkheid tot verlenging. Op 28 juni heeft de<br />
RvC in aanwezigheid van het bestuur het functioneren<br />
van Deloitte besproken. De RvC en het bestuur zijn<br />
tevreden over de samenstelling en kwaliteit van het<br />
controleteam en over de sectorspecifieke kennis van<br />
de accountant. De wederzijdse afspraken worden<br />
nagekomen en de samenwerking en communicatie<br />
over de uitvoering van de werkzaamheden verlopen<br />
steeds beter. De rapportages van de accountant zijn<br />
concreet en duidelijk.<br />
Overleg met de accountant<br />
De RvC hecht aan regelmatig overleg met de<br />
accountant. Voorafgaand aan de vaststelling van<br />
de jaarstukken over 2022 door de RvC, heeft de<br />
auditcommissie op 14 juni <strong>2023</strong> met Deloitte gesproken<br />
over de controle en de controlebevindingen over<br />
2022. Deloitte heeft het accountantsverslag toegelicht.<br />
In de vergadering van de RvC van 28 juni <strong>2023</strong> zijn<br />
de jaarstukken over 2022 en het accountantsverslag<br />
besproken in aanwezigheid van Deloitte. De RvC stelde<br />
vervolgens de jaarstukken over 2022 vast.<br />
In de auditcommissievergadering van 18 oktober <strong>2023</strong><br />
heeft Deloitte het controleplan voor <strong>2023</strong> toegelicht.<br />
De auditcommissie heeft de accountant gevraagd om<br />
bij de controle specifiek aandacht te geven aan de<br />
onderhoudskosten en de uitkomsten te rapporteren.<br />
In de vergadering van 1 november <strong>2023</strong> heeft de RvC<br />
ingestemd met het controleplan voor <strong>2023</strong>. De interimrapportage<br />
van Deloitte over <strong>2023</strong> is met Deloitte<br />
besproken in de auditcommissievergadering van<br />
22 november <strong>2023</strong> en daarna in de RVC-vergadering<br />
van 6 december <strong>2023</strong> met de RvC. De RvC heeft<br />
afspraken gemaakt met het bestuur over de opvolging<br />
van de bevindingen van Deloitte.<br />
8.3 Klankbordrol<br />
Een van de taken van de RvC is om te fungeren<br />
als klankbord voor het bestuur. De RvC geeft het<br />
bestuur gevraagd en ongevraagd advies. De raad<br />
doet dit in de reguliere RvC-vergaderingen, tijdens<br />
de RvC-strategiebijeenkomst, in de vergaderingen<br />
van de audit- en remuneratiecommissie en tijdens<br />
bilaterale contacten tussen leden van de RvC en het<br />
bestuur. In de RvC-vergaderingen worden de actuele<br />
landelijke, regionale en lokale ontwikkelingen en de<br />
ontwikkelingen bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> besproken.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 97<br />
8.4 Werkgeversrol<br />
Samenstelling bestuur<br />
Het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> werd tot 13 juli <strong>2023</strong><br />
gevormd door bestuursvoorzitter Mohamed Baba<br />
en financieel bestuurder Ria Koppen-Kreyne.<br />
Vanaf 1 september <strong>2023</strong> is Anne Margreet Kremer<br />
aangetreden als bestuurder bedrijfsvoering en<br />
organisatieontwikkeling.<br />
Anne Margreet Kremer is aangesteld na een<br />
selectieproces waarbij de raad zich heeft laten<br />
bijstaan door een extern bureau. Op 14 mei <strong>2023</strong> is<br />
zij voorlopig benoemd tot bestuurder bedrijfsvoering<br />
en organisatieontwikkeling. Nadat de ILT/ Autoriteit<br />
woningcorporaties een positieve zienswijze heeft<br />
afgegeven en de ondernemingsraad positief heeft<br />
geadviseerd, heeft de RvC op 4 juni <strong>2023</strong> haar<br />
per 1 september <strong>2023</strong> aangesteld als bestuurder<br />
bedrijfsvoering en organisatieontwikkeling.<br />
Samen met Mohamed Baba vormt Anne Margreet<br />
Kremer op zowel inhoudelijk als leidinggevend vlak<br />
het fundament dat nodig is om onze doelstellingen<br />
te behalen. Vanwege haar natuurlijke aandacht<br />
voor de interne organisatie en haar kennis en<br />
kunde op het gebied van financiën, control en<br />
informatiemanagement heeft de RvC er alle vertrouwen<br />
in dat zij een sterke aanvulling is en veel gaat betekenen<br />
voor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />
Beoordeling bestuur<br />
De RvC beoordeelt de bestuurders jaarlijks op hun<br />
functioneren. In de extra RvC-vergadering van 14 juni<br />
heeft de RvC decharge verleend aan Ria Koppen-<br />
Kreyne en is zij met pensioen gegaan. De RvC heeft zijn<br />
dank en waardering uitgesproken voor de jarenlange<br />
inzet waarmee zij een bijdrage heeft geleverd aan<br />
de mooie organisatie die <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> nu is. Op 29<br />
november <strong>2023</strong> heeft de remuneratiecommissie zowel<br />
het gezamenlijke functioneren van het bestuur als het<br />
functioneren van de afzonderlijke bestuursleden in<br />
<strong>2023</strong> geëvalueerd. De remuneratiecommissie heeft de<br />
uitkomsten van deze evaluatie met de RvC gedeeld op<br />
6 december <strong>2023</strong>.<br />
Beloning bestuur<br />
De regels voor de bezoldiging in de (semi)publieke<br />
sector zijn vastgelegd in de Wet normering<br />
topinkomens (WNT). Voor woningcorporaties<br />
geldt daarnaast een sectorale norm volgens de<br />
Regeling normering topinkomens toegelaten<br />
instellingen volkshuisvesting. De beloningen van de<br />
bestuurders passen binnen de geldende sectorale<br />
bezoldigingsnorm. De beloning van het bestuur<br />
wordt weergegeven in de WNT-verantwoording in<br />
de jaarrekening.
98<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
8.5 De raad van commissarissen<br />
Samenstelling<br />
De RvC van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> bestaat uit zes leden, waarvan twee commissarissen op voordracht van de<br />
huurdersorganisatie en één commissaris op voordracht van de ondernemingsraad.<br />
De RvC heeft een profielschets voor zijn samenstelling. De profielschets beschrijft de algemene en specifieke<br />
deskundigheden en de persoonlijke kwaliteiten waarover leden van de raad, de auditcommissie en de voorzitter<br />
dienen te beschikken. Bij vacatures in de RvC is de algemene profielschets van 6 mei 2020 het uitgangspunt.<br />
Persoonlijke gegevens raad van commissarissen per 31 december <strong>2023</strong><br />
Functie in RvC Leeftijd Deskundigheids gebied Functie<br />
Luurt van der Ploeg<br />
Voorzitter tot<br />
5 juni <strong>2023</strong><br />
53<br />
Technisch commercieel,<br />
financieel economisch,<br />
bestuurlijk<br />
CFO Volker Wessels Bouw<br />
en Vastgoedontwikkeling<br />
tot mei <strong>2023</strong><br />
Saskia Kramer<br />
Voorzitter vanaf<br />
5 juni <strong>2023</strong><br />
51<br />
Organisatorisch,<br />
bedrijfsvoering, sociaal<br />
maatschappelijk<br />
Consultant/ interim-manager<br />
SAS Executive Management,<br />
Adviseur NR Governance<br />
Anneke van Zanen<br />
Vicevoorzitter<br />
vanaf 5 juni <strong>2023</strong><br />
60<br />
Financieel economisch,<br />
bestuurlijk juridisch<br />
Consultant Vanberkel<br />
Professionals B.V.<br />
Charlie Ortega<br />
Voorzitter<br />
remuneratie<br />
commissie<br />
57<br />
Sociaal maatschappelijk,<br />
volkshuisvestelijk<br />
Directeur stichting Leergeld<br />
Den <strong>Haag</strong><br />
Marc Dubbelman<br />
Voorzitter<br />
auditcommissie<br />
53<br />
Financieel economisch,<br />
bestuurlijk juridisch<br />
Openbaar accountant<br />
Publiek Belang Accountants BV<br />
Meryem Kiliç-<br />
Karaaslan<br />
Lid 52 Bestuurlijk juridisch<br />
Partner, Twynstra Gudde interimmanagement<br />
Feike Siewertsz<br />
van Reesema<br />
Lid 47<br />
Vastgoed, technischcommercieel,<br />
financieeleconomisch<br />
Managing Partner, Waterland<br />
Real Estate / gebiedsontwikkelaar
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 99<br />
Persoonlijke gegevens raad van commissarissen per 31 december <strong>2023</strong><br />
Luurt van der Ploeg<br />
Saskia Kramer<br />
Benoeming<br />
• Benoeming op 05-06-2015<br />
• Herbenoemd per 05-06-2019<br />
• Uitgetreden op 05-06-<strong>2023</strong><br />
• Benoeming op 21-02-2018 op<br />
voordracht huurdersorganisatie<br />
• Herbenoemd op 21-02-2022<br />
• Uiterlijk uittredend op 21-02-2026<br />
Nevenfuncties<br />
• Lid RvT, voorzitter Audit Commissie Woonzorg<br />
Flevoland<br />
• Lid Curatorium Postmaster Certified<br />
Management<br />
• Controlling, Erasmus School of Accounting &<br />
Assurance<br />
• Bestuurslid Sisterhood in Business<br />
Anneke van Zanen<br />
Charlie Ortega<br />
Marc Dubbelman<br />
Meryem Kiliç-<br />
Karaaslan<br />
Feike Siewertsz<br />
van Reesema<br />
• Benoeming op 01-10-2021<br />
• Einde huidige termijn op<br />
01-10-2025<br />
• Benoeming op 01-10-2018 op<br />
voordracht huurdersorganisatie<br />
• Herbenoemd per 01-10-2022<br />
• Uiterlijk uittredend op 01-10-2026<br />
• Benoeming op 19-06-2019 op<br />
voordracht van de OR<br />
• Herbenoemd op 10-11-<strong>2023</strong><br />
• Einde huidige termijn 10-11-2027<br />
• Benoeming op 11-11-2020<br />
• Einde huidige termijn 11-11-2024<br />
• Benoeming op 24-07-<strong>2023</strong><br />
• Einde huidige termijn op 24-07-<br />
2027<br />
• Voorzitter NOC*NSF<br />
• Voorzitter Stichting Sporthal Hellas<br />
• Lid van RvC Pels Rijcken<br />
• Voorzitter alliantie Sociale Samenhang<br />
& Participatie (Rijksprogramma Den <strong>Haag</strong><br />
Zuidwest)<br />
• Lid raad van toezicht Stichting Samen Sterk<br />
voor Onderwijs<br />
• Kwaliteitstoetser voor de Koninklijke<br />
Nederlandse Beroepsorganisatie van<br />
Accountants (NBA)<br />
• Kwaliteitstoetser voor de branche organisatie<br />
Samenwerkende Registeraccountants en<br />
Administratieconsulenten (SRA)<br />
• Lid raad van toezicht en audit commissie,<br />
Hogeschool Inholland<br />
• Lid Nederlandse Sportraad<br />
• Lid van de Neprom<br />
• Voorzitter van de werkgroep <strong>Wonen</strong> van het<br />
Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS)<br />
• Bestuurslid van het Urban Land Institute (ULI)<br />
• Lid van het Watertorenberaad<br />
• Ambassadeur van het Antoni van Leeuwenhoek
100<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Luurt van der Ploeg is op 5 juni <strong>2023</strong> uitgetreden als<br />
voorzitter van de RvC van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. De RvC is Luurt<br />
dankbaar voor zijn waardevolle en onderscheidende<br />
bijdrage aan <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> als voorzitter van de RvC en<br />
zijn betekenis voor de volkshuisvesting in de afgelopen<br />
jaren. Door het uittreden van Luurt heeft de RvC uit<br />
haar midden Saskia Kramer als voorzitter en Anneke van<br />
Zanen als vicevoorzitter aangewezen per 5 juni <strong>2023</strong>.<br />
Feike Siewertsz van Reesema is op 24 juli <strong>2023</strong><br />
toegetreden tot de RvC. Op 20 maart <strong>2023</strong> stemden<br />
alle leden van de RvC in met zijn voorlopige<br />
herbenoeming. Op 13 juli heeft de Autoriteit<br />
woningcorporaties (op basis van artikel 30 van de<br />
Woningwet 2015) de geschiktheid en betrouwbaarheid<br />
van Feike Siewertsz van Reesema positief beoordeeld.<br />
Hij is per 24 juli <strong>2023</strong> benoemd als lid van de RvC.<br />
Marc Dubbelman is op 19 juni 2019 toegetreden tot<br />
de RvC. Op 30 mei <strong>2023</strong> stemden alle leden van de<br />
RvC in met de voorgenomen herbenoeming. De<br />
ondernemingsraad heeft na een evaluatiegesprek op<br />
14 juni <strong>2023</strong> zijn herbenoeming ondersteund. Op 9<br />
november heeft de Autoriteit woningcorporaties (op<br />
basis van artikel 30 van de Woningwet 2015) na een<br />
langlopend proces de geschiktheid en betrouwbaarheid<br />
van Marc Dubbelman positief beoordeeld. Hij is per<br />
10 november <strong>2023</strong> voor een tweede zittingstermijn<br />
benoemd als lid van de RvC.<br />
Integriteit en onafhankelijkheid<br />
De leden van de RvC handelen volgens de<br />
integriteitscode van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Alle commissarissen<br />
hebben hun relevante (neven)functies gemeld. De raad<br />
heeft deze conform het RvC-reglement getoetst aan<br />
de statuten van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>, het RvC-reglement, de<br />
Woningwet en de governance code woningcorporaties.<br />
Alle leden van de RvC van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zijn<br />
onafhankelijk van de corporatie.<br />
Er zijn geen onverenigbaarheden met andere<br />
bestuursfuncties. Geen van de leden was in het<br />
verleden in dienst van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Wanneer<br />
commissarissen nieuwe nevenfuncties aanvaarden,<br />
wordt aan de hand van de Wet bestuur en toezicht<br />
rechtspersonen en de onafhankelijkheidscriteria uit<br />
de governance code getoetst of er sprake is van<br />
belangenverstrengeling.<br />
Om (schijn van) belangenverstrengeling te voorkomen,<br />
vindt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> transparantie over het vastgoedbezit<br />
van bestuurders en leden van de RvC belangrijk.<br />
Daarom zijn de regels hierover explicieter gemaakt.<br />
Woningbezit met rendementsdoelstellingen moet<br />
altijd voor indiensttreding worden gemeld. Aankoop<br />
van vastgoed gedurende de aanstellingsperiode wordt<br />
sterk afgeraden. Indien dit aan de orde is, dient het in<br />
alle gevallen tussentijds gemeld te worden. Na melding<br />
wordt het gesprek hierover binnen de RvC open en<br />
transparant gevoerd en worden, indien noodzakelijk,<br />
maatregelen genomen. Voor onredelijke huurprijzen,<br />
slecht verhuurderschap en handelen met voorkennis<br />
is geen plaats. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> hanteert het beleid dat<br />
wanneer een commissaris vastgoedbezit heeft dat<br />
wordt verhuurd, deze commissaris uitgesloten is van<br />
bespreking én besluitvorming over investeringen in<br />
complexen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> in een straal van één<br />
kilometer van het betreffende bezit.<br />
De raad verklaart de taken als RvC onafhankelijk te<br />
kunnen uitvoeren.<br />
Zelfevaluatie<br />
Op 22 februari <strong>2023</strong> heeft de RvC in bijzijn van het<br />
bestuur de zelfevaluatie over 2022 uitgevoerd onder<br />
externe begeleiding. Tijdens de zelfevaluatie is vooral<br />
stilgestaan bij de invulling van de adviesrol en de<br />
taakopvatting van de RvC en bij de vraag hoe dilemma’s<br />
met elkaar kunnen worden besproken. Daarnaast is het<br />
Toezichtspel van de Vereniging van Toezichthouders in<br />
Woningcorporaties (VTW) terugkerend gebruikt in de<br />
RvC-vergaderingen om een aantal onderwerpen op het<br />
gebied van toezicht samen te bediscussiëren.<br />
Projectenbezoek<br />
Op 2 juni <strong>2023</strong> heeft de RvC deelgenomen aan de<br />
jaarlijkse projectenexcursie. Naast bezoeken aan de<br />
grootonderhouds- en verbeterprojecten Zoutkeetsingel,<br />
’s-Gravenzandelaan en Van Gogh- en Zusterstraat, is<br />
bij de Paulus Potterstraat door beheerconsulenten<br />
toegelicht hoe omgegaan wordt met de leefbaarheid in<br />
dit complex.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 101<br />
Op 22 september heeft de RvC samen met de raden van Staedion en Hof <strong>Wonen</strong> een strategiemiddag bijgewoond<br />
rondom het thema samenwerking bij het versterken van veerkracht in Den <strong>Haag</strong>. Centraal stond de vraag hoe de<br />
<strong>Haag</strong>se woningcorporaties door samenwerking kunnen bijdragen aan het versterken van de veerkracht van de<br />
wijken in Den <strong>Haag</strong>: een gedeelde stad die kampt met een stevige groei-uitdaging.<br />
Permanente educatie<br />
De leden van de RvC hebben de doelstelling om zich continu te blijven ontwikkelen, zowel collectief als individueel,<br />
om goed toezicht te kunnen houden op de prestaties van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> in onze voortdurend veranderende<br />
maatschappij.<br />
Elk jaar wordt voor de raad een educatieve bijeenkomst georganiseerd. Op 23 september <strong>2023</strong> volgde de<br />
RvC onder leiding van externe deskundigen een masterclass Publieke waardecreatie door & toezicht in en op<br />
organisatienetwerken.<br />
De leden van de RvC ontwikkelen hun kennis door het volgen van cursussen en trainingen. Volgens het reglement<br />
permanente educatie (PE) van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) moeten leden van<br />
de RvC in <strong>2023</strong> minimaal vijf zogenaamde PE-punten behalen. Voor commissarissen die in de loop van het jaar zijn<br />
benoemd geldt een aangepaste norm. In <strong>2023</strong> hebben de RvC-leden de volgende PE-punten behaald:<br />
PE-punten en leerdoelen RvC <strong>2023</strong><br />
Luurt van der Ploeg 50<br />
Saskia Kramer 12<br />
Anneke van Zanen 6<br />
Charlie Ortega 4<br />
Marc Dubbelman 14<br />
Meryem Kiliç-Karaaslan 3<br />
PE-punten<br />
Leerdoelen<br />
• Toezichthouden commissarissen Erasmus Universiteit<br />
Rotterdam<br />
• Verdieping kennis visitatie<br />
• Inzicht in frauderisicobeheersing<br />
• Inzicht in digitalisering en het toezicht daarop<br />
• Kennisuitwisseling met collega-corporaties over het<br />
bereiken van onze doelstellingen<br />
• Verdieping kennis financiering vastgoedprojecten<br />
• Samenwerking bij versterken van veerkracht in Den <strong>Haag</strong><br />
• Duurzame publieke waardecreatie door & toezicht in en op<br />
organisatienetwerken<br />
• Rol van woningcorporaties bij verbeteren leefbaarheid in<br />
kwetsbare wijken<br />
• Vergroten van impact op leefbaarheid door samenwerken<br />
met relevante stakeholders<br />
(overschot PE-punten in 2022 was 1 punt)<br />
• Inzicht in verduurzamingseisen en verplichtingen<br />
• Inzicht in frauderisicobeheersing<br />
• Verdieping kennis van landelijke prestatieafspraken<br />
• Governance code en vastgoedbezit commissarissen en<br />
bestuurders<br />
• Inzicht in de Aedes-benchmark als sturingsinstrument<br />
• Duurzame publieke waarde creatie door & toezicht in en op<br />
organisatienetwerken<br />
• Samenwerking bij versterken van veerkracht in Den <strong>Haag</strong><br />
(overschot PE-punten in 2022 was 20 punten)<br />
Feike Siewertsz van Reesema 5 • Inzicht in de financiën van woningcorporaties
102<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Bezoldiging<br />
Op 12 december 2022 is besloten om per 1 januari <strong>2023</strong> de honorering van RvC-leden conform de beroepsregel<br />
bezoldiging commissarissen van de VTW te laten plaatsvinden. De bezoldiging van de leden van de RvC in <strong>2023</strong><br />
was als volgt:<br />
Bezoldiging RvC <strong>2023</strong><br />
Functie<br />
Bezoldiging<br />
Luurt van der Ploeg Voorzitter tot 5-6-23 € 11.364<br />
Saskia Kramer Vicevoorzitter + voorzitter vanaf 5-6-23 € 22.937<br />
Anneke van Zanen Vicevoorzitter vanaf 5-6-23 € 17.840<br />
Charlie Ortega Lid en voorzitter remuneratiecommissie € 17.840<br />
Marc Dubbelman Lid en voorzitter auditcommissie € 10.802<br />
Meryem Kiliç-Karaaslan Lid € 17.840<br />
Feike Siewertsz van Reesema Lid € 7.869<br />
€ 106.492<br />
De bezoldiging van de RvC is geregeld binnen de WNT. Daarnaast geldt voor de RvC van woningcorporaties een bij<br />
ministeriële regeling vastgestelde sectorale norm. In <strong>2023</strong> voldoet de bezoldiging van alle leden van de RvC aan de<br />
wettelijke regels.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 103<br />
Besluiten<br />
De RvC heeft in <strong>2023</strong> ingestemd met de volgende bestuursbesluiten:<br />
• vaststelling van het investeringsbesluit project Witte Anna<br />
• vaststelling van het realisatiebesluit project De Gaarde<br />
• vaststelling van het realisatiebesluit project Witte Anna<br />
• vaststelling van het bod 2024 van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> aan de gemeente Den <strong>Haag</strong><br />
• vaststellen van de koers <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2023</strong>+<br />
• vaststelling van de portefeuillestrategie <strong>2023</strong>–2032<br />
• vaststelling van de gedragscode van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
• vaststelling van het investeringsbesluit project Van Goghstraat<br />
• vaststelling van het investeringsbesluit project Petroleumhaven<br />
• vaststelling van het aankoopbesluit project De Groene Prins<br />
• vaststelling van het jaarplan en de begroting 2024 en de meerjarenbegroting 2024-2028<br />
• vaststelling van het treasuryjaarplan <strong>2023</strong><br />
De RvC heeft in <strong>2023</strong> de volgende besluiten genomen:<br />
• benoeming van Saskia Kramer tot voorzitter van de RvC per 5 juni <strong>2023</strong><br />
• benoeming van Anneke van Zanen tot vicevoorzitter van de RvC per 5 juni <strong>2023</strong><br />
• vaststelling van de jaarstukken 2022<br />
• verlening finale decharge aan financieel bestuurder Ria Koppen-Kreyne voor de periode 1 juli 2017 tot 14 juli <strong>2023</strong><br />
• verlenen van mandaat aan Mohamed Baba om in de periode van 14 juli tot 1 september <strong>2023</strong> bestuursbesluiten<br />
te kunnen nemen zonder medebestuurder en in die periode het ‘4-ogen principe’ op te schorten<br />
• benoeming van Feike Siewertsz van Reesema per 24 juli <strong>2023</strong>. Uiterlijke herbenoeming 24 juli 2027<br />
• benoeming van Anne Margreet Kremer tot bestuurder bedrijfsvoering en organisatieont-wikkeling per<br />
1 september <strong>2023</strong><br />
• goedkeuring van het controleplan <strong>2023</strong> van de accountant<br />
• herbenoeming van Marc Dubbelman per 10 november <strong>2023</strong>. Uiterlijke uittreding 10 november 2027<br />
• bezoldiging van het bestuur in <strong>2023</strong><br />
• honorering van de RvC-leden per 1 januari 2024 conform de maximumbedragen van de VTW-adviesregel<br />
voor de bezoldiging van commissarissen<br />
• auditplan 2024 van het interne auditteam 2024
104<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 105<br />
09<br />
Jaarrekening
106<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
9.1 Balans per 31 december <strong>2023</strong><br />
Balans per 31 december <strong>2023</strong> na resultaatbestemming (x € 1.000)<br />
ACTIVA 31-12-<strong>2023</strong> 31-12-2022<br />
A. VASTE ACTIVA<br />
I. Vastgoedbeleggingen<br />
1. DAEB vastgoed in exploitatie 3.140.835 3.339.194<br />
2. Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 99.297 107.437<br />
3. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 9.587 9.841<br />
4. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 4.038 1.970<br />
3.253.757 3.458.442<br />
II. Materiële vaste activa<br />
1. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 1.579 2.170<br />
III. Financiële vaste activa<br />
1. Deelnemingen in groepsmaatschappijen 708 688<br />
2. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 0 0<br />
3. Latente belastingvorderingen 1.132 1.305<br />
4. Leningen u/g 361 398<br />
2.201 2.392<br />
Totaal van vaste activa 3.257.536 3.463.004<br />
B. VLOTTENDE ACTIVA<br />
I. Voorraden<br />
1. Vastgoed bestemd voor de verkoop 0 803<br />
0 803<br />
III. Vorderingen<br />
1. Huurdebiteuren 3.311 2.817<br />
2. Overheid 436 30<br />
3. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 0 0<br />
4. Latente belastingvorderingen 158 197<br />
5. Belastingen en premies sociale verzekeringen 120 103<br />
6. Overige vorderingen 353 344<br />
7. Overlopende activa 2.164 1.949<br />
6.542 5.440<br />
IV. Liquide middelen 5 5.334<br />
Som der vlottende activa 6.547 11.578<br />
TOTAAL ACTIVA 3.264.083 3.474.581
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 107<br />
Balans per 31 december <strong>2023</strong> na resultaatbestemming (x € 1.000)<br />
PASSIVA 31-12-<strong>2023</strong> 31-12-2022<br />
C. EIGEN VERMOGEN<br />
1. Herwaarderingsreserve 1.999.995 2.207.274<br />
2. Overige reserves 584.636 591.082<br />
Totaal eigen vermogen 2.584.631 2.798.356<br />
D. VOORZIENINGEN<br />
1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 116 0<br />
2. Voorziening pensioenen 507 928<br />
3. Overige voorzieningen 546 485<br />
1.170 1.413<br />
E. LANGLOPENDE SCHULDEN<br />
1. Schulden aan banken 588.414 595.491<br />
2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder<br />
voorwaarden<br />
8.738 9.032<br />
3. Overige schulden 4.116 4.190<br />
601.268 608.712<br />
F. KORTLOPENDE SCHULDEN<br />
1. Schulden aan banken 37.252 31.923<br />
2. Schulden aan leveranciers 12.953 12.642<br />
3. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen 0 0<br />
4. Belastingen en premies sociale verzekeringen 8.643 4.553<br />
5. Schulden ter zake van pensioenen 207 180<br />
6. Overige schulden 928 290<br />
7. Overlopende passiva 17.030 16.511<br />
77.014 66.100<br />
TOTAAL PASSIVA 3.264.083 3.474.581
108<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
9.2 Winst- en verliesrekening over <strong>2023</strong><br />
Winst- en verliesrekening <strong>2023</strong> (x € 1.000)<br />
Realisatie<br />
Realisatie<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
1. Huuropbrengsten 146.327 144.904<br />
2. Opbrengsten servicecontracten 9.109 8.304<br />
3. Lasten servicecontracten -8.853 -8.304<br />
4. Lasten verhuur en beheeractiviteiten -10.035 -9.235<br />
5. Lasten onderhoudsactiviteiten -59.335 -49.811<br />
6. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -10.611 -22.215<br />
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 66.603 63.642<br />
7. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 12.033 15.811<br />
8. Toegerekende organisatiekosten -193 -334<br />
9. Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -10.361 -12.272<br />
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 1.478 3.205<br />
10. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -58.305 -78<br />
11. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -186.872 -68.913<br />
12. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen verkocht onder voorwaarden 40 114<br />
13. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen bestemd voor verkoop 0 0<br />
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille -245.137 -68.877
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 109<br />
Winst- en verliesrekening <strong>2023</strong> (x € 1.000)<br />
Realisatie<br />
Realisatie<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
14. Opbrengsten overige activiteiten 1.139 1.146<br />
15. Kosten overige activiteiten -1.083 -944<br />
Netto resultaat overige activiteiten 56 202<br />
16. Overige organisatiekosten -6.600 -5.444<br />
17. Leefbaarheid -6.750 -5.607<br />
18. Opbrengsten vorderingen die tot de vaste activa behoren 5 6<br />
19. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 260 262<br />
20. Rentelasten en soortgelijke kosten -18.973 -18.465<br />
Som der financiële baten en lasten -18.707 -18.198<br />
Resultaat voor belastingen -209.057 -31.076<br />
21. Belastingen -4.687 -6.452<br />
22. Resultaat deelnemingen 19 2<br />
Resultaat na belastingen -213.725 -37.527
110<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
9.3 Kasstroomoverzicht <strong>2023</strong><br />
Directe methode (x € 1.000)<br />
Kasstroomoverzicht (x € 1.000)<br />
Realisatie <strong>2023</strong> Realisatie 2022<br />
1.1 Huren 145.280 144.325<br />
1.2 Vergoedingen 9.127 8.338<br />
1.3 Overheidsontvangsten 0 0<br />
1.4 Overige bedrijfsontvangsten 1.024 1.931<br />
1.5 Renteontvangsten 292 2<br />
Saldo ingaande kasstromen 155.723 154.596<br />
1.6 Erfpacht 0 0<br />
1.7 Personeelsuitgaven -22.792 -19.478<br />
1.8 Onderhoudsuitgaven -51.480 -42.135<br />
1.9 Overige bedrijfsuitgaven -26.343 -23.638<br />
1.10 Rente-uitgaven -19.433 -19.065<br />
1.11 a. Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat -989 -412<br />
1.11 b. Verhuurderheffing 0 -13.274<br />
1.12 Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden -1.843 -970<br />
1.13 Vennootschapsbelasting -2.704 -2.409<br />
Saldo uitgaande kasstromen -125.585 -121.381<br />
Kasstroom uit operationele activiteiten 30.138 33.215<br />
Vastgoedbeleggingen<br />
Vastgoedbeleggingen ingaande kasstroom<br />
2.1 Verkoopontvangsten bestaande huur (woon- en nietwoongelegenheden)<br />
13.057 14.369<br />
2.2 Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) 0 0<br />
2.5 (Des)Investeringsontvangsten overig 0 0<br />
Tussentelling ingaande kasstroom vastgoedbeleggingen 13.057 14.369<br />
Vastgoedbeleggingen uitgaande kasstroom<br />
2.6 Nieuwbouw huur (woon- en niet-woongelegenheden) -2.071 -2.710<br />
2.7 Verbeteruitgaven (woon- en niet-woongelegenheden) -43.029 -33.353<br />
2.8 Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden 0 0<br />
2.11 Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop -227 0<br />
2.12 Sloopuitgaven (woon- en niet-woongelegenheden) 0 0<br />
2.13 Aankoop grond 0 0<br />
2.14 Investeringen overig -165 -237<br />
2.15 Externe kosten bij verkoop -1.531 -3.252<br />
Tussentelling vastgoedbeleggingen uitgaande kasstroom -47.023 -39.552
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 111<br />
Kasstroomoverzicht (x € 1.000)<br />
Realisatie <strong>2023</strong> Realisatie 2022<br />
2.16 Saldo in- en uitgaande kasstroom vastgoedbeleggingen -33.966 -25.183<br />
FVA<br />
2.17 Ontvangsten 0 0<br />
2.18 Uitgaven 0 0<br />
2.19 Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 0 0<br />
Kasstroom uit (des)investeringen -33.966 -25.183<br />
Ingaand<br />
3.1.1 Nieuwe te borgen leningen 40.000 20.000<br />
3.1.2 Nieuwe ongeborgde leningen DAEB-investeringen 0 0<br />
3.1.3 Nieuwe ongeborgde leningen niet-DAEB-investeringen 0 0<br />
Uitgaand<br />
3.2.1 Aflossing geborgde leningen -41.676 -33.280<br />
3.2.2 Aflossing ongeborgde leningen DAEB-investeringen 0 0<br />
3.2.3 Aflossing ongeborgde leningen niet-DAEB-investeringen 0 0<br />
Kasstroom uit financieringsactiviteiten -1.676 -13.280<br />
4.1 Mutatie liquide middelen -5.504 -5.248<br />
4.2 Wijziging kortgeldmutaties 0 0<br />
Liquide middelen per 1-1 5.332 10.580<br />
Liquide middelen per 31-12 -172 5.332
112 <strong>Haag</strong><br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Wonen</strong><br />
Toelichting op het enkelvoudig<br />
kasstroomoverzicht<br />
De uitgaande operationele kasstroom is in <strong>2023</strong><br />
hoger door hogere personeelsuitgaven (1.7)<br />
aanzienlijk meer onderhoudsuitgaven (1.8), hogere<br />
overige bedrijfsuitgaven (1.9) en afschaffing van de<br />
verhuurderheffing (1.11b). De personeelsuitgaven<br />
(1.7) namen vooral toe door meer uitgaven aan<br />
uitzendkrachten. Dit betreft vooral ‘tijdelijke invulling<br />
vacatures’ en ‘vervanging bij ziekte’. De hogere post<br />
overige bedrijfsuitgaven (1.9) is vooral veroorzaakt door<br />
hogere (exploitatie)belastingen en hogere uitgaven<br />
leveringen en diensten. Tegenover de hogere uitgaven<br />
leveringen en diensten staan ook hogere vergoedingen<br />
(1.2). De hogere onderhoudsuitgaven (1.8) zijn toe te<br />
wijzen aan zowel het planmatig onderhoud als het<br />
reparatieonderhoud. Voor een nadere toelichting<br />
wordt verwezen naar de toelichting op de winst- en<br />
verliesrekening punt 5. Er is meer uitgegeven aan<br />
leefbaarheid (1.12). Dit betrof vooral ‘mens gerelateerde’<br />
leefbaarheid.<br />
Er is fors meer geïnvesteerd in verbetering (2.7).<br />
Dit betreffen investeringen in verbeterprojecten<br />
(o.a. Coevordenstraat, Hendrik Zwaardecroonstraat,<br />
De Gaarde en Witte Anna) alsmede investeringen<br />
planmatig onderhoud (investeringen in productielijnen:<br />
gevel, dak, elektrisch koken en asbestbestrijding,<br />
investeringen met betrekking tot brandveiligheid en<br />
overige).<br />
9.4 Algemene toelichting<br />
Algemeen<br />
Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is een stichting met de<br />
status van ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’ en is<br />
ingeschreven bij het handelsregister onder nummer<br />
27070420. De activiteiten bestaan voornamelijk<br />
uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen<br />
voor de sociale huursector. Zij is werkzaam binnen<br />
de juridische wetgeving vanuit de Woningwet. De<br />
(statutaire) vestigingsplaats is Den <strong>Haag</strong> met als adres:<br />
Waldorpstraat 80.<br />
Grondslagen voor enkelvoudige jaarrekening<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> gevestigd in Den <strong>Haag</strong> staat aan het<br />
hoofd van de <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>-groep. Nadat diverse<br />
verbindingen zijn geliquideerd, activiteiten stop zijn<br />
gezet en/of bijna afgerond zijn, is de impact van de<br />
resterende verbindingen op de verslaggeving van te<br />
verwaarlozen betekenis. Op het balanstotaal en het<br />
eigen vermogen bedraagt de totale impact minder<br />
dan 1%. Op de omzet en het resultaat is de impact nog<br />
geringer. Gezien de geringe impact op de jaarcijfers van<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is besloten om vanaf jaarrekening 2018<br />
niet langer een geconsolideerde jaarrekening op te<br />
stellen, maar uitsluitend een enkelvoudige jaarrekening.<br />
Op basis van Titel 9 Boek 2 BW artikel 407 is deze<br />
beslissing genomen, en verder uitgewerkt op grond van<br />
artikel 2:407 BW. De lijst met verbindingen is als bijlage<br />
opgenomen.<br />
De ‘nieuw geborgde leningen’ (3.1.1) betrof drie<br />
leningen van elk € 10 miljoen (nieuwe financiering<br />
en herfinanciering) en de opname van € 10 miljoen<br />
hoofdsom op een variabele hoofdsomlening. In de<br />
aflossingen is behalve een drietal eindaflossingen<br />
(totaal € 26 miljoen) en reguliere aflossingen een<br />
aflossing van € 10 miljoen begrepen op een variabele<br />
hoofdsomlening. Onder langlopende schulden is dit<br />
verder toegelicht.<br />
De liquide middelen betreft het saldo van de negatieve<br />
banksaldi en de rekening-courant banken.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 113<br />
Stelselwijzigingen<br />
In <strong>2023</strong> zijn geen stelselwijzigingen geweest.<br />
Schattingswijzigingen<br />
In de jaarrekening <strong>2023</strong> is sprake van de volgende<br />
schattingswijzigingen:<br />
• In het kader van de bepaling van de<br />
marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB<br />
en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn diverse<br />
schattingswijzigingen doorgevoerd in de parameters<br />
en berekeningsmethodieken die nader uiteen zijn<br />
gezet in paragraaf 9.9 op pagina 129..<br />
Presentatiewijzigingen<br />
In <strong>2023</strong> zijn geen presentatiewijzigingen geweest.<br />
Oordelen en schattingen<br />
Bij het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur<br />
van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zich verschillende oordelen en<br />
maakt diverse schattingen. Dit is inherent aan het<br />
toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden.<br />
Indien voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1<br />
BW vereiste inzicht dit noodzakelijk is, is de aard van<br />
deze oordelen en schattingen inclusief bijbehorende<br />
veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de<br />
betreffende jaarrekeningpost. De waardebepaling van<br />
het vastgoed betreft de belangrijkste schattingspost.
114 <strong>Haag</strong><br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Wonen</strong><br />
Gescheiden verantwoording DAEB/niet-DAEB<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft de gescheiden verantwoording DAEB/niet-DAEB opgenomen in de toelichting op de<br />
enkelvoudige jaarrekening. De niet-DAEB activiteiten van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zien toe op:<br />
• Het verhuren van woningen die tot de niet-DAEB tak behoren.<br />
• Verhuur van bedrijfsmatig onroerend goed.<br />
Om tot een gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht te komen, wordt een aantal<br />
uitgangspunten gehanteerd. De volgende uitgangspunten worden gehanteerd.<br />
Grondslag voor scheiding<br />
Directe scheiding op<br />
verhuurbare eenheidsniveau<br />
(VHE-niveau). De opbrengsten/<br />
kosten en kasstromen van<br />
individuele transacties worden<br />
direct toegerekend aan de<br />
individuele VHE die staat<br />
geclassificeerd als DAEB dan<br />
wel niet-DAEB.<br />
Posten in gescheiden verantwoording<br />
Balans:<br />
• Vastgoed in exploitatie<br />
• Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie<br />
• (Verplichtingen uit hoofde van) Onroerende zaken verkocht onder<br />
voorwaarden<br />
• Vastgoed bestemd voor de verkoop<br />
• Voorziening onrendabele investeringen.<br />
Winst-en verliesrekening:<br />
• Verkoopopbrengsten en -lasten<br />
• Niet-gerealiseerde waardeveranderingen<br />
Kasstroomoverzicht:<br />
• Verkoopontvangsten<br />
• (Des)investeringskasstromen met uitzondering van woningverbetering.<br />
Toerekening op complexniveau<br />
en gescheiden naar de DAEB en<br />
niet-DAEB activiteiten op basis<br />
van de relatieve verdeling van<br />
eenheden in het betreffende<br />
complex.<br />
Balans:<br />
• Waarborgsommen.<br />
Winst-en verliesrekening:<br />
• Huuropbrengsten<br />
• Opbrengsten servicecontracten<br />
• Lasten servicecontracten<br />
• Lasten onderhoudsactiviteiten<br />
• Overige directe lasten exploitatie bezit<br />
• Leefbaarheid.<br />
Kasstroomoverzicht:<br />
• Ontvangsten verhuur en servicecontracten<br />
• Uitgaven servicecontracten<br />
• Uitgaven onderhoud<br />
• Investeringskasstromen in woningverbetering.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 115<br />
Grondslag voor scheiding<br />
Gescheiden op basis van<br />
borging van de achterliggende<br />
financiering (bijvoorbeeld WSWborging).<br />
Geborgde leningen<br />
classificeren als DAEB, niet<br />
geborgde leningen als niet-<br />
DAEB.<br />
Posten in gescheiden verantwoording<br />
Balans:<br />
• Vastgoed ten dienste van (100% DAEB)<br />
• Deelnemingen (100% niet-DAEB)<br />
• Liquide middelen<br />
• Schulden/leningen kredietinstellingen (100% DAEB)<br />
• Lening u/g (100% niet-DAEB)<br />
Winst-en verliesrekening:<br />
• Rentebaten en rentelasten<br />
• Resultaat deelneming.<br />
Kasstroomoverzicht:<br />
• Renteuitgaven.<br />
Gescheiden op basis van<br />
omvang activiteiten in de DAEB/<br />
niet-DAEB tak van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
op basis van een algemene<br />
splitsingsfactor gebaseerd<br />
op de totaalverdeling van<br />
verhuureenheden in DAEB/niet-<br />
DAEB<br />
De hierbij gehanteerde verdeling<br />
DAEB/niet-DAEB is: 96/4.<br />
Balans:<br />
• (Huur)debiteuren<br />
• Voorziening pensioenen en overige voorzieningen<br />
• Belastingen en premies sociale verzekeringen<br />
• Crediteuren<br />
• Overlopende activa.<br />
Winst-en verliesrekening:<br />
• Lasten verhuur<br />
• Kosten overige activiteiten<br />
• Overige organisatiekosten<br />
• Toegerekende organisatiekosten.<br />
Kasstroomoverzicht:<br />
• Personeelsuitgaven<br />
• Overige bedrijfsuitgaven.
116 <strong>Haag</strong><br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Wonen</strong><br />
9.5 Grondslagen voor<br />
waardering van activa<br />
en passiva<br />
Regelgeving<br />
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming<br />
met artikel 35 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van<br />
het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting<br />
(BTIV) 2015, Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor<br />
de Jaarverslaggeving, in het bijzonder Richtlijn 645<br />
Toegelaten instellingen volkshuisvesting en de regels bij<br />
en krachtens de Wet Normering Topinkomens (WNT).<br />
Activa en passiva worden in het algemeen gewaardeerd<br />
tegen de vaste verkrijgings- of vervaardigingsprijs<br />
of de actuele waarde. Indien geen specifieke<br />
waarderingsgrondslag is vermeld, vindt waardering<br />
plaats tegen de verkrijgingsprijs.<br />
Vastgoedbeleggingen<br />
Algemene uitgangspunten<br />
Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders<br />
wordt vermeld, gelden voor alle vastgoedbeleggingen<br />
de volgende algemene uitgangspunten.<br />
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs<br />
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald<br />
als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven.<br />
Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als<br />
investeringssubsidie, worden deze in mindering<br />
gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.<br />
Rekening wordt gehouden met bijzondere<br />
waardeverminderingen die op balansdatum worden<br />
verwacht.<br />
DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie<br />
DAEB-vastgoed omvat woningen met een huurprijs<br />
onder de huurtoeslaggrens op het moment van het<br />
afsluiten van de huurovereenkomst, maatschappelijk<br />
vastgoed en overig sociaal vastgoed in exploitatie.<br />
Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed<br />
dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties,<br />
waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele<br />
instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op<br />
de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking<br />
van de Europese Commissie dag datum 15 december<br />
2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten<br />
instellingen.<br />
Niet-DAEB vastgoed omvat woningen en overige<br />
objecten welke niet voldoen aan het criterium van<br />
DAEB-vastgoed.<br />
Waarderingsgrondslag<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> waardeert haar DAEB- en niet-<br />
DAEB-vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking<br />
tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief<br />
transactiekosten.<br />
Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel<br />
35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking<br />
gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van<br />
artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen<br />
volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen<br />
de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de<br />
Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015<br />
plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen<br />
in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen<br />
volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig<br />
waarderen marktwaarde’). Hierbij wordt de marktwaarde<br />
op basis van de toekomstige kasstromen middels de<br />
Discounted Cash Flow (DCF)-methode bepaald.<br />
Voor verdere toelichting op de bepaling van de<br />
marktwaarde wordt verwezen naar de toelichting op de<br />
balans.<br />
Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de<br />
marktwaarde van het vastgoed in exploitatie, worden<br />
verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de<br />
periode waarin de wijziging zich voordoet.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 117<br />
Voor het verschil tussen de boekwaarde op basis van<br />
verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde<br />
van het vastgoed in exploitatie, wordt ten laste van<br />
de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve<br />
gevormd. Mocht het resultaat niet voldoende zijn, dan<br />
wordt voor het overige deel de herwaarderingsreserve<br />
ten laste van de overige reserves gevormd.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> past de basisversie van het Handboek<br />
modelmatig waarderen marktwaarde toe op haar<br />
DAEB-bezit met uitzondering van het MOG en het<br />
intramuraal zorgvastgoed. De full-versie wordt toepast<br />
op het niet-DAEB bezit (woongelegenheden, BOG en<br />
parkeergelegenheden) en het MOG en intramuraal<br />
zorgvastgoed. Ook de extramurale tijdelijke woningen<br />
aan de Zichtenburglaan worden via de full-versie<br />
gewaardeerd.<br />
Bij toepassing van de basisversie is volgens<br />
het waarderingshandboek sprake van een<br />
aannemelijke marktwaarde op portefeuilleniveau.<br />
De herwaarderingsreserve wordt op complexniveau<br />
bepaald, waardoor bij de basisversie een<br />
onnauwkeurigheid kan bestaan in de allocatie binnen<br />
het eigen vermogen tussen de herwaarderingsreserve<br />
en de overige reserves.<br />
Bij de waardering van het vastgoed bij toepassing<br />
van de basisversie is geen taxateur betrokken. Als<br />
gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig<br />
bepaalde marktwaarde van het vastgoed in een<br />
bepaalde bandbreedte (+/- 10%) kan afwijken van de<br />
marktwaarde die met betrokkenheid van een taxateur<br />
(i.e. fullversie van het Handboek waarbij vrijheidsgraden<br />
van toepassing zijn) tot stand zou zijn gekomen.<br />
Om de basisversie toe te kunnen passen, heeft<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een analyse gemaakt van haar bezit<br />
(grootstedelijk, in de Randstad, weinig specifiek<br />
vastgoed) en hierbij vastgesteld dat het type en<br />
de samenstelling van het bezit past binnen de<br />
uitgangspunten en normeringen die de basisversie<br />
voorschrijft. Daarom heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> geconcludeerd<br />
dat de toepassing van de basisversie leidt tot een<br />
acceptabele uitkomst van de marktwaarde in<br />
verhuurde staat voor het geheel van de betreffende<br />
complexen en past binnen het getrouwe beeld van het<br />
vermogen en resultaat dat de jaarrekening, volgens het<br />
verslaggevingsstelsel, moet geven.<br />
Mutatie marktwaarde verhuurde staat<br />
Mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van<br />
vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening<br />
verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde<br />
waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.<br />
Verwerking onderhoud en verbetering vastgoed in<br />
exploitatie (verbeterprojecten en investeringen in<br />
bestaand bezit)<br />
De Rtiv 2015 maakt onderscheid tussen onderhoud en<br />
verbetering. Er is sprake van onderhoudsuitgaven indien<br />
de uitgaven worden gedaan om de eenheid of het<br />
complex in dezelfde technische en bouwkundige staat<br />
te houden. Onderhoudslasten worden in de winst-enverliesrekening<br />
verwerkt.<br />
Investeringen voor verbetering betreffen de uitgaven<br />
met als doel het technisch of functioneel verbeteren<br />
van een verhuurbare eenheid, dan wel complex<br />
waardoor de inrichting, aard of omvang een wijziging<br />
heeft ondergaan. Deze uitgaven worden als onderdeel<br />
van de kostprijs van het vastgoed verwerkt.<br />
Tot de verbeteringen worden ten minste gerekend de<br />
werkzaamheden die verband houden met:<br />
• Het gebruiksklaar maken van een nieuwverworven<br />
onroerende zaak;<br />
• De nieuwbouwuitgaven bij vervangende nieuwbouw<br />
die volgen na het slopen van bestaande opstallen;<br />
• Herstel van fysieke beschadiging aan onroerende<br />
zaken als gevolg van abnormale gebeurtenissen, en<br />
• Een ingrijpende verbouwing.<br />
Er is sprake van een ‘ingrijpende verbouwing’ als een<br />
onroerende zaak technisch en economisch gezien<br />
hoogst verouderd is of als van een onroerende zaak<br />
een gedeelte bouwvallig is, welk gedeelte wordt<br />
afgebroken, en in het overblijvende gedeelte een<br />
groot aantal veranderingen en vernieuwingen wordt<br />
aangebracht.
118 <strong>Haag</strong><br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Wonen</strong><br />
We beschouwen de ingrijpende verbouwing (renovatie)<br />
als een investering wanneer wordt voldaan aan<br />
minstens drie van de volgende vier criteria:<br />
1. De energetische prestaties verbeteren wezenlijk<br />
(meerdere labelstappen) waardoor het bezit vanwege<br />
de ingrijpende verbouwing ook vanuit energetisch<br />
perspectief voor de langere termijn verhuurbaar is.<br />
2. Gevelrenovatie of dakrenovatie (inclusief isolatie)<br />
maakt op een zodanige manier deel uit van de<br />
aanpak waardoor deze op een niveau vergelijkbaar<br />
met dat van nieuwgebouwde objecten wordt<br />
gebracht.<br />
3. De werkzaamheden aan de onroerende zaak zijn<br />
mede gericht op het brengen dan wel houden van<br />
de kwaliteit van de badkamers, toiletten en keukens<br />
op het technische en functionele niveau dat in<br />
redelijkheid minimaal in nieuwgebouwde objecten<br />
mag worden verwacht.<br />
4. Installatievoorzieningen van de verhuurbare<br />
eenheden, dan wel complexen zijn als gevolg van de<br />
werkzaamheden toekomstbestendig in de zin dat ze<br />
niet binnen 10 jaar hoeven te worden aangepakt.<br />
Buitengebruikstelling als gevolg van sloop<br />
Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan<br />
op de waardepeildatum 31 december <strong>2023</strong> een, ook<br />
voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop<br />
van toepassing is, wordt hier bij de waardering rekening<br />
mee gehouden. Dit is in de regel het geval als het<br />
besluit tot sloop intern geformaliseerd (realisatiebesluit<br />
sloop) en extern gecommuniceerd is.<br />
Beleidswaarde<br />
De beleidswaarde sluit aan op het beleid van <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> en beoogt inzicht te geven in de<br />
verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie,<br />
uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde<br />
wordt verstaan de contante waarde van de aan een<br />
actief of samenstel van activa (kasstroom genererende<br />
eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen<br />
uitgaande van het beleid van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. De<br />
beleidswaarde wordt bepaald middels de Discounted<br />
Cash Flow (DCF-) methode. De grondslagen voor<br />
de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie<br />
(zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden)<br />
komen overeen met de grondslagen voor de bepaling<br />
van de marktwaarde, met uitzondering van:<br />
1. Voor het gehele bezit is uitgegaan van het scenario<br />
‘doorexploiteren’. Er wordt geen rekening gehouden<br />
met een uitpondscenario en voorgenomen verkopen<br />
van vastgoed in exploitatie. Hierbij wordt tevens<br />
uitgegaan van een eeuwigdurende looptijd voor de<br />
bepaling van de eindwaarde als onderdeel van de<br />
DCF-methode. Ten aanzien van de gehanteerde exit<br />
yield wordt direct aangesloten bij de gehanteerde<br />
methodiek volgens het Handboek modelmatig<br />
waarderen marktwaarde. Deze is daarmee niet langer<br />
als vrijheidsgraad toegepast voor de niet-DAEB<br />
woongelegenheden.<br />
2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in<br />
plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte<br />
moment van (huurders)mutatie. De streefhuur<br />
betreft de huur die volgens het beleid van de<br />
corporatie bij mutatie in rekening wordt gebracht,<br />
passend binnen de geldende wet- en regelgeving,<br />
feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken<br />
met gemeenten. Bij mutatie wordt de huurprijs<br />
bepaald op basis van de methodiek ‘energielabel -%<br />
maximaal redelijk’. Daarnaast wordt er afgetopt op de<br />
aftoppingsgrenzen en de liberalisatiegrens. Woningen<br />
in het niet-DAEB segment worden bij mutatie voor<br />
een vaste prijs van € 990 (2022: € 900) verhuurd. De<br />
ingerekende streefhuur van de sociale eengezins- en<br />
meergezinswoningen is gemiddeld 76% (2022: 79%)<br />
van de maximaal redelijke huur.<br />
3. De component instandhoudingsonderhoud<br />
is vervangen door een nominale eigen<br />
onderhoudsnorm (gecorrigeerd voor<br />
inflatie), welke bepaald is aan de hand van<br />
de meerjarenonderhoudsbegroting. De<br />
onderhoudskosten zijn op complexniveau bekend.<br />
Waardoor op complexniveau een normbedrag<br />
wordt vastgesteld, rekening houdend met de<br />
langjarige onderhoudscyclus voortvloeiend uit<br />
de vastgestelde meerjarenonderhoudsbegroting.<br />
Het gaat om ongeveer € 48,6 miljoen per jaar<br />
(2022: € 48,7 miljoen). Daarnaast wordt voor bijna<br />
€ 8,1 miljoen per jaar (2022: € 6,9 miljoen) aan<br />
indirecte kosten toegerekend aan onderhoud. Totaal<br />
gaat het dus om € 56,7 miljoen (2022: € 55,6 miljoen)<br />
per jaar met een gemiddelde van € 2.588,63 (2022:<br />
€ 2.543,08) per verhuureenheid.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 119<br />
4. De beheerkosten uit de DCF-berekening zijn<br />
vervangen door een eigen beheernorm die<br />
aansluit bij de jaarlijkse werkelijke uitgaven voor<br />
beheer in de 15-jaars DCF-periode. Hieronder<br />
worden verstaan de directe en indirecte kosten die<br />
rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en<br />
beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze<br />
worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur<br />
en beheeractiviteiten’ in de resultatenrekening. <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> gaat uit van gemiddelde beheerlasten van<br />
€ 970 per verhuureenheid (2022: € 875).<br />
De beleidswaarde van BOG / MOG / ZOG is gelijk aan<br />
de marktwaarde en hierbij wordt dus<br />
verondersteld dat de marktuitgangspunten<br />
overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.<br />
Voor zover de gehanteerde uitgangspunten afwijken<br />
van die voor de bepaling van de marktwaarde<br />
in verhuurde staat, zijn deze afgeleid van de<br />
meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur,<br />
onderhoudslasten en de lasten van verhuur en beheer)<br />
en geënt op de voorschriften opgenomen in de<br />
Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting.<br />
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden<br />
Onroerende zaken die in het kader van een regeling<br />
verkoop onder voorwaarden (VOV) zijn overgedragen<br />
aan een derde en waarvoor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een<br />
terugkoopplicht kent, worden aangemerkt als<br />
financieringsconstructie. De betreffende onroerende<br />
zaken worden aan de activazijde gewaardeerd tegen<br />
de onderhandse verkoopwaarde (leegwaarde) bij<br />
verkoop onder aftrek van de korting, plus de geschatte<br />
waardeontwikkeling per balansdatum, minus de<br />
geschatte verkoopkosten. Waardemutaties worden<br />
verwerkt in de winst- en verliesrekening als ‘Niet<br />
gerealiseerde waardeveranderingen verkopen onder<br />
voorwaarden’.<br />
Voor de in de regeling overeengekomen<br />
overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de<br />
balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze<br />
terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en<br />
getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting<br />
rekening houdend met de contractvoorwaarden.<br />
Deze waardemutaties worden verwerkt in de<br />
winst- en verliesrekening als ‘Niet gerealiseerde<br />
waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden’.<br />
Indien de terugkoop gerealiseerd is, vindt verwerking<br />
afhankelijk van de beleidsdoelstelling plaats:<br />
• Bij gelijkblijvende bestemming blijft classificatie<br />
onder verkopen onder voorwaarden van toepassing.<br />
Waardering vindt plaats tegen de waarde waartegen<br />
terugkoop heeft plaatsgevonden.<br />
• Indien de woning een ‘verhuurbestemming’ krijgt,<br />
wordt deze woning opgenomen onder het vastgoed<br />
in exploitatie. Waardering vindt plaats op basis van<br />
de marktwaarde in verhuurde staat volgens het<br />
Handboek modelmatig waarderen marktwaarde.<br />
• Indien de woning een ‘verkoopbestemming’ krijgt,<br />
vindt verantwoording plaats onder de voorraden.<br />
Waardering vindt plaats tegen de waarde waarop de<br />
woning is teruggekocht.<br />
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor<br />
eigen exploitatie<br />
Typering<br />
Dit betreft nieuwbouw die wordt ontwikkeld of<br />
projecten waarbij bestaand bezit door middel van<br />
sloop/nieuwbouw tot volledig nieuw vastgoed<br />
ontwikkeld wordt. Het vastgoed is bestemd om te<br />
worden ingezet als vastgoed in exploitatie.<br />
Waarderingsgrondslag<br />
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen<br />
exploitatie wordt gewaardeerd tegen de verkrijgings- of<br />
vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde.<br />
Materiële vaste activa<br />
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de<br />
exploitatie<br />
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de<br />
exploitatie worden gewaardeerd op verkrijgings- of<br />
vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve<br />
afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere<br />
waardeverminderingen.<br />
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald<br />
als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven.<br />
Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als<br />
investeringssubsidie, worden deze in mindering<br />
gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.<br />
De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte<br />
gebruiksduur en worden berekend op basis van een<br />
vast percentage van de verkrijgingsprijs.
120<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Financiële vaste activa<br />
Deelnemingen in groepsmaatschappijen<br />
Deelnemingen waarin invloed van betekenis<br />
kan worden uitgeoefend op het zakelijk en<br />
financieel beleid worden gewaardeerd volgens de<br />
vermogensmutatiemethode (netto vermogenswaarde).<br />
Wanneer 20% of meer van de stemrechten kan worden<br />
uitgebracht, wordt ervan uitgegaan dat er invloed van<br />
betekenis is.<br />
De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens<br />
de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening.<br />
Voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens<br />
beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen,<br />
wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de<br />
betreffende deelneming.<br />
Indien de waarde van een deelneming volgens de<br />
nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op<br />
nihil gewaardeerd. Indien en voor zover <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de<br />
schulden van de deelneming, respectievelijk het stellige<br />
voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar<br />
schulden in staat te stellen, wordt een voorziening<br />
getroffen.<br />
Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis<br />
wordt uitgeoefend worden gewaardeerd tegen<br />
verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder aftrek<br />
van bijzondere waardeverminderingen.<br />
Leningen u/g<br />
De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen<br />
de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk<br />
de nominale waarde. Vervolgens vindt waardering<br />
plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening<br />
wordt gehouden met een eventuele bijzondere<br />
waardevermindering.<br />
Vordering latente belastingen<br />
Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale<br />
balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de<br />
commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een belastinglatentie te vormen indien<br />
en voor zover sprake is van verrekenbare tijdelijke<br />
verschillen.<br />
Voor verrekenbare tijdelijke verschillen moet een<br />
actieve belastinglatentie worden gevormd in het geval<br />
dat de commerciële waardering (op het niveau van<br />
kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale<br />
waardering en een passieve latentie in het omgekeerde<br />
geval.<br />
Latente belastingvorderingen uit hoofde van<br />
verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse<br />
verliescompensatie worden opgenomen voor zover<br />
het waarschijnlijk is dat toekomstige fiscale winst<br />
beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden<br />
gecompenseerd en de mogelijkheid van verrekening<br />
kan worden benut. Bij het op 31 december <strong>2023</strong><br />
vormen van de actieve latentie is rekening gehouden<br />
met tijdelijke verschillen die voortvloeien uit het<br />
afschrijvingspotentieel en de disagio op de langlopende<br />
leningen.<br />
Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder<br />
de financiële vaste activa dan wel de vlottende<br />
activa (bij een termijn korter dan 1 jaar), latente<br />
belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de<br />
voorzieningen.<br />
De berekening van de latente belastingvorderingen en<br />
–verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven<br />
die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen<br />
de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover<br />
deze al bij wet zijn vastgesteld.<br />
Belastinglatenties worden gewaardeerd tegen contante<br />
waarde.<br />
Voorraden<br />
Vastgoed bestemd voor de verkoop<br />
Vastgoed bestemd voor de verkoop betreft de voorraad<br />
woningen (opgeleverd en nog niet verkocht) die niet<br />
in exploitatie is en is aangewezen voor verkoop. Dit<br />
vastgoed wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs<br />
of lagere netto opbrengstwaarde. De netto<br />
opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder<br />
aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten.<br />
De voorraad teruggekochte Koopgarantwoningen<br />
wordt gewaardeerd tegen actuele waarde, dit is de<br />
‘terugkoopwaarde’.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 121<br />
Onder vastgoed bestemd voor de verkoop wordt tevens<br />
opgenomen vastgoed dat niet langer in exploitatie is en<br />
waarvoor activiteiten zijn aangevangen ten behoeve van<br />
de verkoop. De verkrijgingsprijs wordt bepaald op basis<br />
van de marktwaarde op het moment dat het vastgoed<br />
uit exploitatie wordt genomen.<br />
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop<br />
Het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de<br />
verkoop betreft nog niet opgeleverde en nog<br />
onverkochte woningen uit projectontwikkeling en/<br />
of het onverkochte deel van de in ontwikkeling<br />
zijnde grondposities en wordt gewaardeerd op<br />
vervaardigingsprijs of lagere netto opbrengstwaarde.<br />
De netto opbrengstwaarde is gebaseerd op een<br />
verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te<br />
maken kosten voor voltooiing en verkoop.<br />
Overige voorraden<br />
De magazijnvoorraden zijn gewaardeerd tegen kostprijs<br />
of lagere opbrengstwaarde.<br />
Vorderingen<br />
Vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen<br />
tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd<br />
tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn<br />
aan de nominale waarde. Een eventuele voorziening<br />
voor het risico van oninbaarheid wordt in mindering<br />
gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis<br />
van individuele beoordeling van de vorderingen.<br />
Liquide middelen<br />
De liquide middelen betreffen kas, banktegoeden en<br />
deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden.<br />
Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen<br />
onder schulden aan banken onder de kortlopende<br />
schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen<br />
de nominale waarde.<br />
Eigen vermogen<br />
Eigen vermogen<br />
Dit betreft het vermogen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> waarover<br />
de daartoe bevoegde organen binnen de grenzen<br />
van de wettelijke kaders en statutaire bepalingen kan<br />
beschikken.<br />
Herwaarderingsreserve<br />
De herwaarderingsreserve wordt bepaald voor het<br />
vastgoed dat wordt gewaardeerd op marktwaarde.<br />
De herwaarderingsreserve wordt op complexniveau<br />
gevormd. De omvang van de herwaarderingsreserve<br />
voor het vastgoed wordt op iedere balansdatum<br />
bepaald op basis van het positieve verschil tussen<br />
de boekwaarde op basis van marktwaarde en de<br />
boekwaarde op basis van historische kostprijs.<br />
Bij de bepaling van de boekwaarde op basis van<br />
historische kostprijs wordt geen rekening gehouden<br />
met afschrijvingen, maar wel met bijzondere<br />
waardeverminderingen. Bij de vorming van de<br />
herwaarderingsreserve wordt geen rekening gehouden<br />
met belastingen.<br />
Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve<br />
wordt ten gunste van de overige reserves gebracht.<br />
Voorzieningen<br />
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte<br />
afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen<br />
die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk<br />
is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en<br />
waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden ingeschat.<br />
De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de<br />
beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn<br />
om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen.<br />
De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de<br />
contante waarde van de uitgaven die naar verwachting<br />
noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen,<br />
tenzij anders vermeld. Indien de tijdwaarde van het geld<br />
niet materieel is, worden voorzieningen opgenomen<br />
tegen nominale waarde. Indien de verplichtingen<br />
binnen een jaar worden afgewikkeld, worden<br />
voorzieningen opgenomen tegen nominale waarde.<br />
Wanneer de verwachting is dat een derde de<br />
verplichtingen vergoedt en het waarschijnlijk is dat deze<br />
vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling<br />
van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een<br />
actief in de balans opgenomen.<br />
Voorziening onrendabele investeringen en<br />
herstructureringen<br />
Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van<br />
in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op<br />
de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen<br />
worden ook gerekend verplichtingen die kunnen<br />
worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en<br />
extern gecommuniceerd’.
122<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de<br />
corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten<br />
en overige stakeholders aangaande verplichtingen<br />
inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige<br />
nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting<br />
is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van<br />
de corporatie rondom projectontwikkeling en<br />
herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake<br />
indien de formalisering van de verplichting en de<br />
externe communicatie heeft plaatsgevonden.<br />
Bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is dat bij Realisatiebesluit.<br />
Bij een nieuwbouwproject wordt een voorziening<br />
gevormd indien de investering in het vastgoed in<br />
ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie hoger is<br />
dan de verwachte marktwaarde van het vastgoed bij<br />
oplevering. Voor het verschil tussen de investering en<br />
de verwachte marktwaarde bij oplevering wordt een<br />
voorziening gevormd, indien en voor zover de uitgaven<br />
met betrekking tot het vastgoed in ontwikkeling<br />
bestemd voor eigen exploitatie nog niet in de balans<br />
zijn verwerkt.<br />
Investeringen in bestaande complexen<br />
(verbeterprojecten en PO-investeringen) worden<br />
verantwoord onder de post ‘vastgoed in exploitatie’,<br />
omdat sprake is van een duurzame exploitatie. Voor de<br />
onrendabele toppen van de investeringen in bestaande<br />
complexen wordt geen voorziening voor onrendabele<br />
investeringen in de jaarrekening opgenomen. De<br />
onrendabels (overige waardeveranderingen) worden<br />
direct van het ‘vastgoed in exploitatie’ afgehaald.<br />
Voorziening latente belastingverplichtingen<br />
en -vorderingen<br />
Latente belastingverplichtingen zijn opgenomen<br />
onder de voorzieningen. Voor verdere toelichting zie<br />
‘Vordering latente belastingen’.<br />
Voorziening pensioenen<br />
De pensioenvoorziening betreft de door de<br />
pensioenadviseur geraamde pensioenverplichting<br />
aan een zeer beperkte groep voormalige VZOS 11<br />
-medewerkers. De voorziening is ter dekking van<br />
toekomstige pensioenverhogingen van de niet-actieve<br />
deelnemers. Eén keer in de drie jaar wordt deze<br />
verplichting opnieuw bepaald.<br />
De verplichting wordt bepaald door een koopsom<br />
te berekenen waartegen een pensioenmaatschappij<br />
de verplichting van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zou overnemen.<br />
De hoogte van de koopsom hangt af van de<br />
overlevingskansen, de indexatie en de rekenrente.<br />
In juli <strong>2023</strong> is de verplichting opnieuw bepaald.<br />
De reguliere pensioenverplichtingen die voortvloeien<br />
uit de rechten van haar personeel zijn ondergebracht bij<br />
de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties<br />
(SPW).<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> betaalt hiervoor premies. Deze premies<br />
worden als last in de winst- en verliesrekening<br />
verantwoord.<br />
De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd,<br />
indien en voor zover de dekkingsgraad van het<br />
pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds<br />
gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat.<br />
Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de<br />
bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van<br />
toepassing en worden op verplichte, contractuele<br />
of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en<br />
verzekeringsmaatschappijen betaald door <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />
De premies worden verantwoord als personeelskosten<br />
zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies<br />
worden opgenomen als overlopende activa indien dit<br />
tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van<br />
toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies<br />
worden als verplichting op de balans opgenomen.<br />
Toevoegingen aan en vrijval van pensioenvoorzieningen<br />
worden ten laste respectievelijk ten gunste van de<br />
winst- en verliesrekening gebracht.<br />
Jubileumvoorziening<br />
De jubileumvoorziening betreft een voorziening voor<br />
toekomstige jubileumuitkeringen. De voorziening<br />
betreft het geschatte bedrag van de in de toekomst<br />
uit te keren jubileumuitkeringen. De berekening is<br />
gebaseerd op gedane toezeggingen, blijfkansen en<br />
leeftijden.<br />
1 Verbetering Zij Ons Streven (VZOS) is één van de rechtsvoorgangers van het huidige <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 123<br />
Schulden<br />
Langlopende schulden worden bij de eerste waardering<br />
gewaardeerd tegen de reële waarde. Deze is over<br />
het algemeen gelijk aan de nominale waarde. Na<br />
eerste waardering worden de langlopende schulden<br />
gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De<br />
geamortiseerde kostprijs is het bedrag waarvoor een<br />
financieel actief of financiële verplichting bij de eerste<br />
verwerking in de balans wordt opgenomen, verminderd<br />
met aflossingen op de hoofdsom, vermeerderd of<br />
verminderd met de via de effectieve-rentemethode<br />
bepaalde cumulatieve amortisatie van het verschil<br />
tussen dat eerste bedrag en het aflossingsbedrag en<br />
verminderd met eventuele afboekingen (direct, dan<br />
wel door het vormen van een voorziening) wegens<br />
bijzondere waardeverminderingen of oninbaarheid.<br />
Indien geen sprake is van agio of disagio is de<br />
geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde.<br />
De aflossingsverplichting voor het komend jaar is<br />
opgenomen onder de kortlopende schulden.<br />
Voor kortlopende schulden vindt de eerste waardering<br />
tegen reële waarde plaats en vervolgens wordt<br />
gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs.<br />
In het kader van de verkoop van woningen<br />
onder voorwaarden heeft de corporatie een<br />
terugkoopverplichting die mede afhankelijk is<br />
van de waardeontwikkeling van de woningen<br />
en van de specifieke contractuele voorwaarden.<br />
De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd.<br />
Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen<br />
één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de<br />
kortlopende schulden verantwoord.<br />
Leasing<br />
Leasecontracten waarbij een groot deel van de vooren<br />
nadelen verbonden aan de eigendom niet bij <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> ligt, worden verantwoord als operationele<br />
leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele<br />
leasing worden, rekening houdend met ontvangen<br />
vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt<br />
in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het<br />
contract.<br />
9.6 Grondslagen voor<br />
resultaatbepaling<br />
Algemeen<br />
De winst- en verliesrekening wordt gepresenteerd op<br />
basis van de functionele indeling. In de functionele<br />
winst- en verliesrekening bestaat een onderscheid<br />
tussen direct toe te rekenen kosten en indirecte kosten<br />
(zoals lonen en salarissen, overige bedrijfslasten en<br />
afschrijvingskosten materiële vaste activa ten dienste<br />
van). De direct toe te rekenen kosten worden bij het<br />
betreffende onderdeel verantwoord. De toerekening<br />
van de indirecte kosten aan de onderscheiden<br />
onderdelen van de functionele winst- en<br />
verliesrekening gebeurt op basis van de verdeelsleutel<br />
‘personeelskosten’.<br />
Resultaatbepaling<br />
Baten worden verantwoord in het jaar waarin deze<br />
worden gerealiseerd. Lasten worden verantwoord in<br />
het jaar waarin de prestaties worden geleverd. Verliezen<br />
worden verantwoord wanneer deze voorzienbaar zijn.<br />
Lonen en salarissen, sociale lasten<br />
Lonen, salarissen en sociale lasten zijn op grond<br />
van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en<br />
verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan<br />
werknemers. Deze kosten worden op basis van een<br />
verdeelsleutel aan de diverse activiteiten toegerekend.<br />
Pensioenlasten<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft de toegezegde pensioenregeling bij<br />
het bedrijfstakpensioenfonds in de jaarrekening verwerkt<br />
volgens de verplichtingenbenadering. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
is aangesloten bij bedrijfstakpensioenfonds SPW die<br />
tezamen met andere woningcorporaties dezelfde<br />
regeling toepast. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft geen verplichting<br />
tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders<br />
dan eventueel hogere toekomstige premies. In de<br />
jaarrekening worden dus alleen de verschuldigde<br />
premies verantwoord. Deze kosten worden op basis<br />
van een verdeelsleutel aan de diverse activiteiten<br />
toegerekend.
124<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Afschrijvingen materiële vaste activa<br />
Op vastgoed in exploitatie wordt niet afgeschreven. De<br />
afschrijvingen op de activa ten dienste van exploitatie<br />
worden gebaseerd op de verkrijgingsprijs. Afschrijvingen<br />
vinden plaats volgens de lineaire methode op basis<br />
van de verwachte gebruiksduur en worden via<br />
verdeelsleutels toegerekend aan de afzonderlijke<br />
activiteiten.<br />
Netto resultaat exploitatie<br />
vastgoedportefeuille<br />
Huuropbrengsten<br />
Dit betreft de daadwerkelijk in rekening gebrachte huren<br />
van woningen, woongebouwen en bedrijfsruimten,<br />
dus na aftrek van huurderving wegens leegstand. De<br />
mutatie van de voorziening voor dubieuze debiteuren<br />
en de afboeking van dubieuze huurdebiteuren zijn ook<br />
onder deze post opgenomen.<br />
Opbrengsten servicecontracten<br />
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter<br />
dekking van te maken en gemaakte servicekosten.<br />
De vergoeding is gebaseerd op de geraamde kosten.<br />
Jaarlijks vindt op basis van de werkelijke kosten<br />
afrekening plaats. De kosten worden verantwoord<br />
onder de lasten servicecontracten.<br />
Kosten onderhoud<br />
Onder deze post worden alle direct aan het<br />
verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud<br />
(anders dan groot onderhoud) verantwoord voor<br />
zover deze betrekking hebben op het vastgoed in<br />
exploitatie. Van toerekenbaarheid is sprake als de<br />
daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar<br />
hebben plaatsgevonden. Naast onderhoudslasten<br />
betreffen dit ook personeelslasten die feitelijk betrekking<br />
hebben op onderhoudsactiviteiten inclusief de overige<br />
indirecte bedrijfskosten die met een verdeelsleutel zijn<br />
toegerekend.<br />
Reeds aangegane verplichtingen waarvan de<br />
werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op<br />
balansdatum worden verwerkt onder de ‘niet in de<br />
balans opgenomen verplichtingen’.<br />
Overige directe operationele lasten exploitatie<br />
bezit<br />
Aan deze posten worden de directe lasten met<br />
betrekking tot de exploitatie van het bezit toegerekend<br />
die geen betrekking hebben op de verhuur en<br />
beheeractiviteiten of onderhoudsactiviteiten. De overige<br />
directe operationele lasten exploitatie bezit zijn echter<br />
wel kosten die worden veroorzaakt door het feit dat de<br />
woningcorporatie vastgoed heeft.<br />
Netto resultaat verkoop vastgoedportefeuille<br />
De post totaal van netto gerealiseerd resultaat verkoop<br />
vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde<br />
verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het<br />
bestaand bezit en de toegerekende organisatiekosten.<br />
Opbrengsten worden verantwoord op het moment van<br />
overdracht van economische rechten en verplichtingen<br />
(passeren akte van levering).<br />
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille<br />
Overige waardeveranderingen<br />
vastgoedportefeuille<br />
De overige waardeveranderingen worden gevormd<br />
door:<br />
• de waardevermindering die is ontstaan door<br />
aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met<br />
betrekking tot investeringen in nieuwbouw indien en<br />
voor zover de verwachte marktwaarde lager is dan<br />
de kostprijs;<br />
• de terugname van eerder genomen<br />
waardeverminderingen door gewijzigde<br />
inschattingen van stichtingskosten/marktwaarde;<br />
• afwaarderingen (en eventuele terugnames van eerder<br />
genomen afwaarderingen) van grondposities;<br />
• afboeking van eerder geactiveerde bedragen voor<br />
investeringsprojecten.<br />
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen<br />
vastgoedportefeuille<br />
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen<br />
vastgoedportefeuille hebben betrekking op<br />
waardemutaties die ontstaan door een wijziging in de<br />
marktwaarde van de vastgoedportefeuille.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 125<br />
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen<br />
vastgoedportefeuille verkopen onder voorwaarden<br />
Dit betreft de jaarlijkse mutatie van de actuele waarde<br />
van de woningen verkocht onder voorwaarden. Dit<br />
betreft zowel de waardeverandering van de post<br />
‘onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’ als de<br />
post ‘verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken<br />
verkocht onder voorwaarden’.<br />
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen<br />
vastgoedportefeuille bestemd voor de verkoop<br />
Dit betreffen waardeveranderingen die ontstaan door<br />
een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille<br />
bestemd voor de verkoop in het lopende verslagjaar.<br />
Netto resultaat overige activiteiten<br />
Opbrengsten inzake overige activiteiten ontstaan uit<br />
werkzaamheden die niet tot de primaire activiteiten van<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> behoren of ten gevolge van nagekomen<br />
baten van reguliere activiteiten. De kosten behorende<br />
bij overige activiteiten worden toegerekend aan het<br />
verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Voorbeelden<br />
van overige activiteiten zijn het beheer (van VvE’s)<br />
voor derden, bijdragen en kosten van warmte- en<br />
koudeopslaginstallatie en zonnepanelen.<br />
Leefbaarheid<br />
Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke<br />
ingrepen niet-zijnde investeringen en uitgaven voor<br />
activiteiten in de omgeving van woongelegenheden<br />
van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>, die de leefbaarheid in buurten en<br />
wijken bevorderen. De indirecte kosten, lonen en<br />
salarissen en overige organisatiekosten die te relateren<br />
zijn aan leefbaarheid worden ook verantwoord als<br />
leefbaarheidsuitgaven.<br />
Saldo financiële baten en lasten<br />
Financiële baten en lasten<br />
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig<br />
verwerkt, rekening houdend met de effectieve<br />
rentevoet van de betreffende activa en passiva.<br />
Resultaat deelnemingen<br />
Het resultaat is het bedrag waarmee de boekwaarde<br />
van de deelneming sinds de voorafgaande jaarrekening<br />
is gewijzigd als gevolg van het door de deelneming<br />
behaalde resultaat.<br />
(Vennootschaps)belasting<br />
Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met<br />
ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig<br />
voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van<br />
deze belastingplicht heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een fiscale<br />
openingsbalans opgemaakt waarvoor specifieke<br />
fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil<br />
tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale<br />
boekwaarde) en de waardering op de commerciële<br />
balans (commerciële boekwaarde) dient <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
een belastinglatentie te vormen indien en voor zover<br />
er sprake is van verrekenbare of belastbare tijdelijke<br />
verschillen.<br />
De fiscale waarderingsregels voor de fiscale<br />
openingsbalans per 1 januari 2008 zijn vastgelegd in<br />
een met de Belastingdienst overeengekomen Tweede<br />
vaststellingsovereenkomst, die jaarlijks stilzwijgend<br />
verlengd werd. Daarmee werden ook de hoogte en<br />
waardering van te vormen belastinglatenties met<br />
terugwerkende kracht naar 1 januari 2008 duidelijk.<br />
Met ingang van 1 januari <strong>2023</strong> heeft de Belastingdienst<br />
de vaststellingovereenkomst opgezegd. De opzegging<br />
heeft geen invloed op de actieve belastinglatenties.<br />
Ook heeft het geen gevolgen voor het bepalen van<br />
de acute vennnootschapsbelastinglast of -bate over<br />
boekjaar <strong>2023</strong>.<br />
De belasting over het resultaat wordt berekend<br />
over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening,<br />
rekening houdend met beschikbare<br />
fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande<br />
boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente<br />
belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen<br />
en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens<br />
wordt rekening gehouden met wijzigingen die<br />
optreden in de latente belastingvorderingen en latente<br />
belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te<br />
hanteren belastingtarief.
126<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
9.7 Financiële<br />
instrumenten en<br />
risicobeheersing<br />
In 2017 heeft <strong>Haag</strong> wonen een Reglement financieel<br />
beleid en beheer opgesteld conform Artikel 55a van<br />
de Woningwet. Hierin maakt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> inzichtelijk<br />
op welke wijze zij haar financiële continuïteit borgt. In<br />
het reglement zijn de uitgangspunten van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
van het financieel beleid en beheer, de organisatie en<br />
jaarlijkse monitoring en de betrokkenheid van het intern<br />
toezicht op het beheer opgenomen. Ook worden<br />
regels gesteld voor beleggingen en derivaten.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> maakt geen gebruik van derivaten<br />
en heeft dit in haar Reglement financieel beleid en<br />
beheer en ook in het Treasury statuut opgenomen. De<br />
Autoriteit woningcorporaties heeft het reglement van<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> op 16 januari 2018 goedgekeurd.<br />
In 2022 is het Reglement financieel beleid en beheer<br />
geactualiseerd aan de aanpassingen van het nieuwe<br />
Modelreglement financieel beleid en beheer 2021. Het<br />
aangepaste reglement is op 22 juni 2022 goedgekeurd<br />
door de Raad van Commissarissen.<br />
Het Reglement financieel beleid en beheer van<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft mede betrekking op verbonden<br />
ondernemingen: <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> holding BV, <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Ontwikkeling BV en Aanvan vastgoed BV.<br />
Het Treasury statuut is in 2017 aangepast aan de laatste<br />
regelgeving en is op 11 oktober 2017 goedgekeurd door<br />
de Raad van Commissarissen.<br />
Valutarisico<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is alleen werkzaam in Nederland en loopt<br />
geen valutarisico.<br />
Renterisico<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> loopt renterisico over de rentedragende<br />
vorderingen (met name onder financiële vaste activa<br />
en liquide middelen) en rentedragende langlopende<br />
en kortlopende schulden (waaronder schulden aan<br />
kredietinstellingen) als gevolg van wijzigingen in de<br />
marktrente.<br />
Voor vorderingen en schulden met variabele<br />
renteafspraken loopt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> risico ten aanzien<br />
van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot<br />
vastrentende vorderingen en schulden loopt <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> risico’s over de marktwaarde. Met betrekking<br />
tot deze vorderingen en schulden zijn geen financiële<br />
derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> hanteert een maximaal renterisico van<br />
15% van het vreemd vermogen, gerekend over een<br />
aaneengesloten voortschrijdende periode van twaalf<br />
maanden. Door een maximum te stellen aan het<br />
renterisico kunnen risicovolle rentepieken worden<br />
voorkomen en is daarmee het renterisico begrensd.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> maakt geen gebruik van derivaten. In<br />
2024 wordt het maximum van 15% in geringe mate<br />
overschreden. Dit is vooral een gevolg van twee<br />
Euribor gerelateerde roll-over leningen (maximale<br />
hoofdsom € 55 miljoen). Mede vanwege de zeer lage<br />
korte rente wordt beperkte overschrijding van het<br />
renterisico door leningen met variabele hoofdsom<br />
(LVH’s) op dit moment niet als risico gezien. Het<br />
renterisico, uitgedrukt in een percentage van het saldo<br />
langlopende leningen, van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> op basis van de<br />
bestaande leningportefeuille (exclusief herfinanciering,<br />
inclusief roll-over leningen (schuldrestant) en volledig<br />
opgenomen risico op spreadherziening van de<br />
basisrenteleningen) bedraagt:<br />
Jaartal<br />
Percentage<br />
2024 13,98%<br />
2025 13,60%<br />
2026 12,99%<br />
2027 12,47%<br />
2028 9,07%
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 127<br />
Kredietrisico<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Zij maakt indien mogelijk gebruik van meerdere<br />
banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Praktijk is dat langlopende leningen van niet-sectorbanken<br />
door middel van cessie uiteindelijk toch bij de sectorbanken (BNG en NWB) terecht komen. In <strong>2023</strong> zijn de<br />
laatste drie niet-sectorbankleningen gecedeerd naar de NWB waardoor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> ultimo <strong>2023</strong> uitsluitend de<br />
sectorbanken nog als geldgever heeft. Limieten zijn vastgelegd in het treasury statuut en naleving daarvan wordt<br />
voortdurend gemonitord. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft behalve voor het normale betalingsverkeer geen kredieten.<br />
Liquiditeitsrisico<br />
Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico dat <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> loopt per balansdatum zijn als volgt (indicatief):<br />
Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2023</strong><br />
Bankschuld 172<br />
Kredietlimiet 30.000<br />
Lopende investeringsverplichtingen 49.400<br />
Aflossingsverplichting 2024 36.828<br />
Renteherziening in 2024 9.962<br />
Reeds vastgelegde nog te storten leningen o/g 20.000<br />
Nog niet-benutte borgingsruimte WSW 54.568<br />
Investeringsverplichtingen (nieuwbouw, verbeterprojecten en PO-investeringen) worden uitsluitend aangegaan<br />
indien <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is, of is toegezegd. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
maakt een meerjaren kasstroomprognose waarin de voorgenomen investeringen doorgerekend worden en de<br />
consequenties voor de liquiditeitspositie zichtbaar worden.<br />
Per 19 juli <strong>2023</strong> heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een nieuw borgingplafond <strong>2023</strong> ontvangen van het WSW. Het plafond voor<br />
<strong>2023</strong> is vastgesteld op € 679.609.000 op basis van de dPi 2022. Dit is € 54,6 miljoen hoger dan de leningportefeuille<br />
van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> ultimo <strong>2023</strong> bij volledig opgenomen variabele hoofdsomleningen (€ 625.041.000). In het eerste<br />
kwartaal 2024 wordt nieuwe financiering aangetrokken.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> beschikt over een kredietfaciliteit bij de huisbank. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden<br />
verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande leningen wordt<br />
constant gemonitord.<br />
Beschikbaarheidsrisico<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft haar financiële meerjarenplan zodanig opgesteld dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor<br />
financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. De meerjarenbegroting voldoet aan de financiële kengetallen<br />
zoals deze door toezichthouders en andere financiële stakeholders worden gehanteerd. Voor de beschikbaarheid<br />
van financiering is de organisatie afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het<br />
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).
128<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
9.8 Grondslagen voor de opstelling van het<br />
kasstroomoverzicht<br />
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode.<br />
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het<br />
kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, (des)investerings- en financieringsactiviteiten.<br />
De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de<br />
hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele<br />
activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige<br />
schulden voorkomende verplichtingen.<br />
Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder<br />
de kasstroom uit operationele activiteiten.<br />
Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.<br />
De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit<br />
investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven<br />
groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht.<br />
Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder het afsluiten van financiële<br />
leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 129<br />
9.9 Toelichting op de balansposten<br />
A. Vaste activa<br />
I Vastgoedbeleggingen<br />
1. Vastgoed in exploitatie<br />
Een overzicht van het vastgoed in exploitatie is hierna opgenomen:<br />
Vastgoedbeleggingen (x € 1.000)<br />
Stand per 1 januari<br />
DAEB vastgoed<br />
in exploitatie<br />
niet-DAEB vastgoed<br />
in exploitatie<br />
Totaal<br />
<strong>2023</strong> 2022 <strong>2023</strong> 2022 <strong>2023</strong><br />
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 1.203.485 1.162.485 42.417 44.138 1.245.902<br />
Cumulatieve waardevermeerdering 2.140.947 2.218.606 66.326 69.059 2.207.274<br />
Cumulatieve waardevermindering -5.239 -10.362 -1.306 -1.276 -6.545<br />
Boekwaarde per 1 januari 3.339.194 3.370.729 107.437 111.921 3.446.631<br />
Mutaties<br />
Investeringen – opleveringen - 8.161 - - -<br />
Investeringen – uitgaven na eerste verwerking 21.153 38.580 2.312 918 23.465<br />
Subsidies -112 -4.063 - - -112<br />
Desinvesteringen -4.160 -1.214 -1.568 -3.341 -5.728<br />
DAEB-herclassificatie -51 -701 51 701 -<br />
Aanpassing marktwaarde -199.607 -77.654 -7.671 -2.732 -207.278<br />
Waardeverminderingen/ORT -449 -5 -1.264 - -1.713<br />
Terugneming van waardeverminderingen - - - - -<br />
Afwaarderingen - 5.124 - -30 -<br />
Overige mutaties - 239 - - -<br />
Totaal mutaties -183.227 -31.534 -8.140 -4.484 -191.367<br />
Stand per 31 december<br />
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 1.220.315 1.203.485 43.212 42.417 1.263.527<br />
Cumulatieve waardevermeerdering 1.941.340 2.140.947 58.655 66.326 1.999.995<br />
Cumulatieve waardevermindering -5.688 -5.239 -2.570 -1.306 -8.258<br />
Marktwaarde per 31 december 3.155.968 3.339.194 99.297 107.437 3.255.265<br />
Waarde Verbeterprojecten -15.133 -15.133<br />
Boekwaarde per 31 december 3.140.835 3.339.194 99.297 107.437 3.240.131<br />
De DAEB-herclassificatie bestaat uit 1 bedrijfsmatig object van DAEB-vastgoed naar niet-DAEB-vastgoed.<br />
De overige mutaties bestaan uit 5 bestaande parkeerplaatsen die in exploitatie zijn genomen.
130<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Waarde Verbeterprojecten<br />
Verbeterprojecten worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde.<br />
In dit geval de lagere marktwaarde, het betreft het saldo van het onderhanden werk en de voorzieningen voor de<br />
lopende Verbeterprojecten.<br />
Marktwaarde<br />
Basis gewaardeerd deel van het vastgoed in exploitatie<br />
De woningen en parkeergelegenheden in het DAEB-vastgoed in exploitatie en kleine BOG’s in het niet-DAEBvastgoed<br />
in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat. Deze waarde is bepaald op basis<br />
van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten<br />
instellingen volkshuisvesting. Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de<br />
Discounted Cash Flow (DCF)-methode bepaald.<br />
Bij het bepalen van dit deel van de marktwaarde is de basisversie van het waarderingshandboek gehanteerd. De<br />
variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd. Aangezien de basisversie van het<br />
waarderingshandboek is gehanteerd, is de marktwaarde niet gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke<br />
en ter zake deskundige taxateur.<br />
De volgende disconteringsvoet is gebruikt voor de verschillende categorieën onroerende zaken in de basisversie:<br />
Disconteringsvoet<br />
<strong>2023</strong><br />
Woongelegenheden 6,01%<br />
Bedrijfsmatig onroerend goed 9,03%<br />
Parkeergelegenheden 7,34%<br />
Full gewaardeerd deel van het vastgoed in exploitatie<br />
Bij het bepalen van de marktwaarde van het MOG en intramuraal zorgvastgoed in het DAEB-vastgoed in exploitatie<br />
en de woningen, BOG en parkeergelegenheden van het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is de fullversie van<br />
het waarderingshandboek gehanteerd. De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek<br />
gehanteerd met uitzondering van de volgende vrijheidsgraden:<br />
Impact hantering vrijheidsgraden Woongelegenheden<br />
Parameter handboek<br />
Bandbreedte Eigen parameter<br />
Markthuur € 880,94 - € 2.148,61 € 802,94 - € 1.916,25<br />
Leegwaarde € 139.398 - € 852.959 € 255.000 - € 673.500<br />
Exit Yield doorexploiteren 1,30% - 9,64% 3,54% - 6,48%<br />
Exit Yield uitponden 1,34% - 6,81% 2,40% - 7,24%<br />
Disconteringsvoet doorexploiteren 5,29% - 5,75% 3,45% - 9,57%<br />
Disconteringsvoet uitponden 6,05% - 6,51% 5,20% - 11,32%<br />
Onderhoud doorexploiteren € 1.705 - € 2.315 € 1.705 - € 2.188<br />
Onderhoud uitponden € 967 - € 1.342 € 1.300 - € 1.621
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 131<br />
Grote verschillen worden veroorzaakt door de verschillende typen woningen; eengezinswoning, meergezinswoning<br />
en extramuraal.<br />
Impact hantering vrijheidsgraden BOG, MOG en ZOG<br />
Parameter handboek<br />
Bandbreedte Eigen parameter<br />
Markthuur € 0,31 - € 328,83 per m 2<br />
VVO per jaar<br />
€ 28,75 - € 225 per m 2<br />
VVO per jaar<br />
Exit Yield -14,14% - 13,67% 7,25% - 12,55%<br />
Disconteringsvoet 7,82 % - 9,73% 3,15% - 9,50%<br />
Impact hantering vrijheidsgraden Parkeergelegenheden<br />
Parameter handboek<br />
Bandbreedte Eigen parameter<br />
Markthuur € 0,00 - € 3.373,31 € 20,00 - € 2.560<br />
Leegwaarde € 4.572 - € 1.137.186 € 5.000 - € 615.000<br />
Exit Yield doorexploiteren -501,96% - 140,34% 3,01% - 8,00%<br />
Exit Yield uitponden 0,00% - 18,27% 3,01% - 12,00%<br />
Disconteringsvoet doorexploiteren 7,34% - 7,43% 3,01% - 24,85%<br />
Disconteringsvoet uitponden 7,34% - 7,43% 3,01% - 25,60%<br />
Het grote verschil in leegwaarde wordt veroorzaakt door een deel van een parkeergarage van 41 plekken, die als<br />
1 object wordt meegenomen in de marktwaardering.<br />
Benaderingsmethode<br />
Het complex Zichtenburglaan te Den <strong>Haag</strong> is gewaardeerd aan de hand van de benaderingsmethode. Dit complex<br />
past niet in een modelmatige waardering door de tijdelijke huisvestingsvergunning en het tijdelijke contract. Met de<br />
benaderingsmethode kan de taxateur zelf het huidige lopende contract waarderen met daarbij een eigen benadering<br />
van de verdere exploitatie na afloop van het contract en exit waarde.<br />
Complexindeling<br />
Overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde vindt waardering op<br />
waarderingscomplexniveau plaats. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat<br />
betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast is het gehele waarderingscomplex als eenheid aan een derde<br />
partij te verkopen. Alle verhuureenheden van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen<br />
een afzonderlijk waarderingscomplex.
132<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Parameters volledige portefeuille<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde <strong>2023</strong> voorgeschreven parameters en<br />
uitgangspunten toegepast. De belangrijkste uitgangspunten zijn:<br />
Parameters woongelegenheden<br />
2022 <strong>2023</strong> 2024 2025 2026 2027 2028 2029 e.v.<br />
Prijsinflatie 10,00% 3,90% 3,80% 2,40% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%<br />
Loonstijging 3,10% 5,80% 5,60% 4,10% 4,10% 4,10% 3,30% 2,50%<br />
Bouwkostenstijging 5,80% 5,60% 4,10% 4,10% 4,10% 3,30% 2,50%<br />
Leegwaardestijging -5,76% 3,10% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%<br />
Instandhoudingsonderhoud per vhe doorexploiteerscenario<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Eengezinswoning € 1.811 - € 2.139 € 1.426 - € 2.005<br />
Meergezinswoning € 1.254 - € 2.315 € 1.199 - € 2.189<br />
Studenteneenheid € 411 - € 1.870 € 390 - € 1.812<br />
Zorgeenheid (extramuraal) € 1.494 - € 2.374 € 1.439 - € 2.253<br />
Instandhoudingsonderhoud per vhe uitpondscenario<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Eengezinswoning € 891 - €1.181 € 967 - € 1.184<br />
Meergezinswoning € 726 - € 1.342 € 712 - € 1.332<br />
Studenteneenheid n.v.t. n.v.t.<br />
Zorgeenheid (extramuraal) n.v.t. n.v.t.<br />
Beheerkosten per vhe<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Eengezinswoning € 509 € 481<br />
Meergezinswoning € 499 € 472<br />
Studenteneenheid € 471 € 445<br />
Zorgeenheid (extramuraal) € 460 € 435<br />
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,0509% 0,0485%<br />
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) 0,07% 0,07%<br />
Huurderving (% van de huursom) 1% 1%<br />
Mutatiekans bij doorexploiteren 4,83% 4,93%<br />
Mutatiekans bij uitponden 5,47% 5,48%<br />
Mutatieleegstand DAEB 0 maanden 0 maanden<br />
Mutatieleegstand niet-DAEB 3 maanden 3 maanden<br />
Mutatieleegstand verkoop 0 maanden 0 maanden<br />
Verkoopkosten bij uitponden (% van de leegwaarde) 1,0% 1,0%
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 133<br />
Parameters bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Instandhoudingsonderhoud per m 2 bvo BOG € 6,88 € 6,50<br />
Instandhoudingsonderhoud per m 2 bvo MOG € 8,36 € 7,90<br />
Mutatieonderhoud technisch per m 2 bvo BOG € 11,53 € 10,90<br />
Mutatieonderhoud technisch per m 2 bvo MOG € 13,97 € 13,20<br />
Mutatiekosten marketing (% jaarhuur) 14% 14%<br />
Beheerkosten % van de markthuur - BOG 3% 3%<br />
Beheerkosten % van de markthuur - MOG 2% 2%<br />
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,3104% 0,2705%<br />
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) 0,13% 0,13%<br />
Parameters Parkeergelegenheden<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Instandhoudingsonderhoud parkeerplaats per jaar € 63,48 € 60,00<br />
Instandhoudingsonderhoud garagebox per jaar € 213,72 € 202,00<br />
Beheerkosten parkeerplaats per jaar € 31,74 € 30,00<br />
Beheerkosten garagebox per jaar € 43,38 € 41,00<br />
Verkoopkosten per eenheid € 604,12 € 571,00<br />
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) 0,23% 0,23%<br />
Parameters intramuraal zorgvastgoed<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Instandhoudingsonderhoud per m 2 bvo € 11,11 € 10,50<br />
Mutatieonderhoud per m 2 bvo € 13,97 € 13,20<br />
Mutatiekosten marketing (% jaarhuur) 14% 14%<br />
Beheerkosten (% jaarhuur) 2,5% 2,5%<br />
Gemeentelijke OZB, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten<br />
(% van de WOZ)<br />
0,35% 0,35%
134<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Achterstallig onderhoud<br />
In <strong>2023</strong> is het achterstallig onderhoud ten behoeve van de bepaling van de marktwaarde bij 19 complexen voor een<br />
bedrag van € 77.021.144 ingerekend (2022: € 83.272.876 bij 31 complexen).<br />
NEN2580<br />
Voor <strong>2023</strong> is nog gerekend met de oppervlaktegegevens van de BAG omdat nog niet beschikt wordt over voldoende<br />
kwalitatieve NEN2580 gegevens. Voor ongeveer de helft van de woningen in de basiswaardering is een NEN2580<br />
meting beschikbaar. Hieruit blijkt dat de gemiddelde afwijking ten opzichte van BAG 3,71% bedraagt. Als dit<br />
geëxtrapoleerd wordt naar de overige woningen is het effect op de marktwaarde verhuurde staat 7,2 miljoen euro,<br />
ofwel een stijging van 0,22%.<br />
Inschakeling taxateur<br />
Bij de jaarrekening 2022 is de gehele full-versie portefeuille getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake<br />
deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Voor de jaren <strong>2023</strong> en<br />
2024 wordt voor deze portefeuille een markttechnische update verricht door dezelfde taxateur. Nieuw toegevoegde<br />
complexen in deze portefeuille worden volledig getaxeerd. Soms zal er een hertaxatie plaatsvinden bij complexen<br />
als er dermate grote veranderingen in het vastgoed doorgevoerd zijn dat een nieuwe taxatie noodzakelijk is,<br />
bijvoorbeeld na renovatie of oppervlaktemeting volgens NEN2580. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de<br />
waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de basisversie zijn onderbouwd en vastgelegd<br />
zijn in het bezit van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties.<br />
Zekerheidstelling en verzekering<br />
Voor de aangetrokken leningen heeft de gemeente of het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zich garant<br />
gesteld. De vastgoedbeleggingen zijn verzekerd op indexbasis tegen risico’s van storm- en brandschade. Voor<br />
verstrekte zekerheden wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden.<br />
WOZ-waarde<br />
In de posten DAEB-vastgoed in exploitatie en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn 20.967 woningen en 2.596 nietwoningen<br />
opgenomen. De 53 woonwagenstandplaatsen zijn hierbij onder de woningen gezet.<br />
De WOZ-waarde van alle verhuureenheden (DAEB en niet-DAEB) die binnen het woningtarief vallen, bedraagt per<br />
peildatum 1 januari <strong>2023</strong> € 4,984 miljard. De waardestijging bedraagt gemiddeld 3,0% (2022: 12%).
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 135<br />
Verklaring waardemutaties<br />
Onderliggende tabel geeft inzicht in de ontwikkelingen van de marktwaarde die impact hadden op de<br />
waardemutaties inclusief de (des)investeringen.<br />
Verloopstaat Marktwaarde verhuurde staat (x € 1.000)<br />
DAEB vastgoed<br />
in exploitatie<br />
niet-DAEB vastgoed<br />
in exploitatie<br />
Totaal<br />
Marktwaarde ultimo 2022 3.339.194 107.194 3.446.631<br />
Mutaties<br />
Impact voorraadmutaties -8.176 -2.679 -10.856<br />
Impact methodische wijzigingen handboek -75.565 -2.424 -77.989<br />
Mutatie vastgoedgegevens 193.873 1.197 195.070<br />
Impact parameters validatie handboek 135.062 19 135.081<br />
Impact parameters marktontwikkelingen -428.362 -4.311 -432.673<br />
Totaal mutaties -183.168 -8.199 -191.367<br />
Marktwaarde ultimo <strong>2023</strong> 3.156.026 99.238 3.255.265<br />
De mutaties van het DAEB-vastgoed bedragen € 183 miljoen negatief (2022: - € 32 miljoen). De daling van de<br />
marktwaarde is 5,49%.<br />
De impact van de voorraadmutaties zijn dit jaar negatief. De objecten die zijn toegevoegd hebben in totaal een<br />
lagere waarde dan de objecten die zijn verkocht of gesloopt.<br />
De Methodische wijzigingen handboek hebben een negatief effect. Hierin zit de verhoging van de<br />
overdrachtsbelasting van 8% naar 10,4%. Vorig jaar werd dit percentage alleen in de eindwaardeberekening gebruikt,<br />
dit jaar in de volledige berekening. Daarnaast is er een correctie in de berekening van de markthuur voor BOG<br />
opgenomen in het handboek. De indexatie vond plaats met de index van 1 jaar terug, dit moet de index van het jaar<br />
zelf zijn.<br />
In de mutatie van de vastgoedgegevens valt vooral het effect (3,3%) van de stijging van de gemiddelde maximale<br />
huur op doordat de liberalisatiegrens fors verhoogd is (van € 783,18 naar € 852,96 (+8,91%)). Ook de gemiddelde<br />
WOZ-waarde is flink gestegen met +11,97% (van € 205.969 naar € 230.633) wat een effect van 2,6% geeft.<br />
De parameteraanpassingen als gevolg van de validatie van het handboek bestaan uit een verlaging van de markthuren<br />
met gemiddeld -8,22% en een verlaging van de disconteringsvoet voor doorexploiteren met -0,27 procentpunt<br />
en een daling bij uitponden met -0,34 procentpunt. Dit heeft samen een waardestijgend effect van 3,9%.<br />
De parameters als gevolg van de marktontwikkelingen hebben dit jaar een waardedalend effect van -12,6%. Dit wordt<br />
voornamelijk veroorzaakt door de stijging van de gemiddelde disconteringsvoet. Bij doorexploiteren van woningen<br />
is deze, als gevolg van de marktontwikkelingen, gestegen van 5,24% naar 5,69% (+0,45%-punt). De gemiddelde<br />
disconteringsvoet uitponden van woningen is, als gevolg van de marktontwikkelingen, gestegen van 5,99% naar<br />
6,45% (+0,46%-punt). De exityield blijft nagenoeg gelijk.<br />
De prijsinflatie is lager ingeschat dan in 2022, terwijl de loon- en bouwinflatie juist hoger zijn ingeschat dan in<br />
2022.Dit heeft een negatief effect van 2,1% De gemiddelde onderhoudskosten zijn met 4,56% gestegen in het<br />
doorexploiteerscenario en bij uitponden met 0,24%. De gemiddelde leegwaardestijging is veel lager dan vorig jaar en<br />
zorgt voor een daling in de verkoopopbrengsten. De toekomstige leegwaardestijging per jaar is wel licht gestegen.<br />
De reguliere huurstijging stijgt en dit wordt verstrekt door een stijgende markthuur van +6,35%.
136<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
De marktwaarde van het niet-DAEB vastgoed daalt met € 8,2 miljoen (2022: -4,5 miljoen). Dit is een daling van<br />
-7,63%. Deze daling wordt veroorzaakt door verkopen en een hogere overdrachtsbelasting. De waardedaling in de<br />
parameters van de marktontwikkelingen zit vooral in de hogere disconteringsvoet.<br />
Gevoeligheidsanalyse marktwaarde<br />
Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen, waarop zowel door externe<br />
taxateurs als voorgeschreven door het handboek gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële<br />
waarde van het vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van<br />
significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening. Om inzicht te geven in de<br />
effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de marktwaarde is, ten aanzien van de<br />
vastgoedportefeuille gewaardeerd volgens de DCF-methode, de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen:<br />
Gevoeligheidsanalyse Marktwaarde <strong>2023</strong> (x € 1.000)<br />
DAEB Niet-DAEB Totaal<br />
Totaal Totaal Waarde (€) Verschil (€) Verschil (%)<br />
Waardering <strong>2023</strong> (basisscenario) 3.156.026 99.238 3.255.265<br />
Scenario’s<br />
Contracthuur<br />
Maximale huur<br />
Markthuur<br />
Huurstijging 1e jaar<br />
Huurstijging ieder jaar<br />
WOZ-waarde<br />
Leegwaardeontwikkeling 1e jaar<br />
Leegwaardeontwikkeling ieder jaar<br />
Mutatiegraad<br />
Disconteringsvoet<br />
Overdrachtskosten<br />
Aanpassing<br />
+ € 25,- 3.222.290 104.026 3.326.316 71.052 2,18%<br />
- € 25,- 3.090.033 95.362 3.185.395 -69.870 -2,15%<br />
+ € 25,- 3.190.669 99.253 3.289.921 34.657 1,06%<br />
- € 25,- 3.119.435 99.238 3.218.674 -36.591 -1,12%<br />
+ € 25,- 3.186.444 105.529 3.291.973 36.709 1,13%<br />
- € 25,- 3.127.142 96.711 3.223.853 -31.411 -0,96%<br />
+ 1%-punt 3.169.736 99.584 3.269.320 14.055 0,43%<br />
- 1%-punt 3.142.288 98.894 3.241.181 -14.083 -0,43%<br />
+ 1%-punt 3.279.311 102.686 3.381.997 126.733 3,89%<br />
- 1%-punt 3.038.539 96.198 3.134.738 -120.527 -3,70%<br />
+ 10% 3.272.537 99.109 3.371.645 116.381 3,58%<br />
- 10% 3.060.824 99.369 3.160.194 -95.071 -2,92%<br />
+ 1%-punt 3.164.021 99.473 3.263.493 8.229 0,25%<br />
- 1%-punt 3.148.345 99.019 3.247.364 -7.901 -0,24%<br />
+ 1%-punt 3.372.298 100.755 3.473.053 217.789 6,69%<br />
- 1%-punt 3.089.650 98.074 3.187.724 -67.541 -2,07%<br />
+ 1%-punt 3.247.358 100.994 3.348.352 93.087 2,86%<br />
- 1%-punt 3.127.461 97.451 3.224.912 -30.352 -0,93%<br />
+ 1%-punt 2.722.806 91.920 2.814.726 -440.538 -13,53%<br />
- 1%-punt 4.252.486 107.991 4.360.477 1.105.212 33,95%<br />
+ 1%-punt 3.114.599 98.071 3.212.671 -42.594 -1,31%<br />
- 1%-punt 3.198.568 100.441 3.299.010 43.745 1,34%
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 137<br />
Erfpacht<br />
Het merendeel van de grond is door de gemeente in erfpacht uitgegeven grond. Alle erfpachtcanons zijn<br />
eeuwigdurend afgekocht. Er is geen sprake meer van erfpachtsuppletie, dus dit wordt niet meer ingerekend.<br />
Beleidswaarde<br />
Omdat onze doelstelling is te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal<br />
van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Dit betekent dat slechts een deel van de<br />
in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde in de toekomst zal worden gerealiseerd. Derhalve wordt hieronder<br />
de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie toegelicht, welke is gebaseerd op de methodiek zoals opgenomen<br />
in het Handboek. Deze beleidswaarde sluit aan op het beleid van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en beoogt inzicht te geven in de<br />
verdiencapaciteit van haar vastgoed uitgaande van dit beleid.<br />
De beleidswaarde van BOG/MOG/ZOG en parkeergelegenheden is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus<br />
verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.<br />
De beleidswaarde van het DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december <strong>2023</strong><br />
€ 1.658.280.133,59 (per 31 december 2022: € 1.703.196.413,17).<br />
De beleidswaarde van het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december <strong>2023</strong><br />
€ 86.680.271,47 (per 31 december 2022: € 100.411.627,56).<br />
Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo <strong>2023</strong> bestaat uit de volgende onderdelen:<br />
Opbouw beleidswaarde (x € 1.000)<br />
DAEB vastgoed<br />
in exploitatie<br />
niet-DAEB vastgoed<br />
in exploitatie<br />
Totaal<br />
<strong>2023</strong> 2022 <strong>2023</strong> 2022 <strong>2023</strong><br />
Marktwaarde per 31 december 3.155.968 3.339.194 99.297 107.437 3.255.265<br />
Beschikbaarheid (doorexploiteren) 511.492 539.527 7.152 25.498 518.644<br />
Betaalbaarheid (huren) -1.162.557 -1.331.044 -15.899 -27.130 -1.178.456<br />
Kwaliteit (onderhoud) -674.437 -709.087 -3.055 -4.761 -677.493<br />
Beheer (beheerkosten) -172.244 -135.395 -755 -633 -172.999<br />
Totaal mutaties -1.497.746 -1.635.998 -12.558 -7.026 -1.510.304<br />
Beleidswaarde 1.658.222 1.703.196 86.739 100.412 1.744.960
138<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Gevoeligheidsanalyse beleidswaarde<br />
Voor de gevoeligheidsanalyse van de beleidswaarde is eerst gekeken wat de impact is van de gehanteerde<br />
gevoeligheden voor de marktwaarde met uitzondering van de markthuur en de overdrachtskosten. Daarna zijn<br />
voor de beleidswaarde voor de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning teruggerekend) analyses<br />
gemaakt welk effect een positieve of negatieve aanpassing heeft op de beleidswaarde. Dit wordt weergegeven in de<br />
onderstaande tabel.<br />
Gevoeligheidsanalyse Beleidswaarde <strong>2023</strong><br />
DAEB Niet-DAEB Totaal<br />
Totaal Totaal Waarde (€) Verschil (€) Verschil (%)<br />
Waardering <strong>2023</strong> (basisscenario) 1.658.280 86.680 1.744.960<br />
Beleidswaardescenario’s<br />
Beleidshuur<br />
Beleidsonderhoud<br />
Beleidsbeheer<br />
Aanpassing<br />
+ € 25,- 1.746.376 87.764 1.834.140 89.180 5,11%<br />
- € 25,- 1.557.781 85.596 1.643.377 -101.583 -5,82%<br />
+ 100,- 1.585.040 85.926 1.670.966 -73.995 -4,24%<br />
- 100,- 1.731.520 87.435 1.818.955 73.995 4,24%<br />
+ 100,- 1.585.040 85.926 1.670.966 -73.995 -4,24%<br />
- 100,- 1.731.516 87.435 1.818.951 73.991 4,24%
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 139<br />
3. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden<br />
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (x € 1.000)<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Stand per 1 januari<br />
Verkrijgingsprijzen 7.300 8.023<br />
Cumulatieve waardeveranderingen 2.541 1.803<br />
Boekwaarde per 1 januari 9.841 9.826<br />
Mutaties<br />
Desinvesteringen -460 -723<br />
Waardeveranderingen 206 738<br />
Totaal mutaties -254 15<br />
Stand per 31 december<br />
Verkrijgingsprijzen 6.840 7.300<br />
Cumulatieve waardeveranderingen 2.747 2.541<br />
Boekwaarde per 31 december 9.587 9.841<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft 2 complexen waaruit in het verleden verkocht werd met het koopgarantprincipe. De verleende<br />
kortingen op de marktwaarde liggen tussen de 12% en 20%. Sinds 2015 wordt niet meer verkocht met koopgarant.<br />
In <strong>2023</strong> zijn 2 woningen teruggekocht (2022: 3 woningen). Per 31 december <strong>2023</strong> staan in totaal nog 41 woningen<br />
uit die verkocht zijn onder voorwaarden (2022: 43 woningen), deze bestaan uit:<br />
• Koopgarant ’t Podium – 19 woningen (2022: 20 woningen)<br />
• Koopgarant complex 55 – 22 woningen (2022: 23 woningen)<br />
De wijze van totstandkoming van de waardering van de koopgarant woningen is nader uitgewerkt in de grondslagen.<br />
De komende jaren zal het aantal koopgarant woningen dalen, omdat in juni 2015 besloten is te stoppen met de<br />
verkoop door middel van de koopgarantconstructie. Als gevolg hiervan zullen teruggekochte woningen tegen 100%<br />
van de taxatiewaarde in de markt worden gezet.
140<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
4. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie<br />
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie (x € 1.000)<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Stand per 1 januari<br />
Verkrijgingsprijzen 1.970 3.563<br />
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen 0 4.969<br />
Boekwaarde per 1 januari 1.970 8.532<br />
Mutaties<br />
Investeringen 2.068 2.542<br />
Subsidies 0 -2.900<br />
Waardeverminderingen 0 -86<br />
Oplevering naar in exploitatie 0 -6.117<br />
Terugneming van waardeverminderingen 0 0<br />
Totaal mutaties 2.068 -6.562<br />
Stand per 31 december<br />
Verkrijgingsprijzen 4.038 1.970<br />
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen 0 0<br />
Boekwaarde per 31 december 4.038 1.970<br />
Dit betreft de ontwikkeling van nieuwbouw DAEB-vastgoed dat na oplevering wordt geëxploiteerd. Voor de<br />
onrendabele toppen van de nieuwbouwprojecten wordt een voorziening getroffen op het moment dat het<br />
realisatiebesluit is genomen. Deze voorziening is aan de creditzijde van de balans opgenomen. Voor zover<br />
investeringen zijn gedaan, is deze voorziening in mindering gebracht op de activa in ontwikkeling.<br />
De stand per eind <strong>2023</strong> is opgebouwd uit vijftien nieuwbouwprojecten in voorbereiding ter waarde van € 4.038.000.<br />
Het saldo betreft voornamelijk de volgende sloopprojecten (nieuwbouw): Weigeliaplein GREX, Walnootstraat GREX,<br />
Denekampstraat GREX en Meleco GREX.<br />
Er zijn in <strong>2023</strong> geen nieuwbouwprojecten opgeleverd.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 141<br />
II Materiële vaste activa<br />
1. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie<br />
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie betreft geactiveerde investeringen in<br />
bedrijfsgebouwen, inventaris, vervoermiddelen, hard- en software en overige apparatuur. Al deze activa zijn<br />
in vrije eigendom van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />
Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie (x € 1.000)<br />
Stand per 1 januari<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs 13.177 13.034<br />
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -11.007 -10.173<br />
Boekwaarde per 1 januari 2.170 2.861<br />
Mutaties<br />
Investeringen 236 143<br />
Afschrijvingen -827 -834<br />
Totaal mutaties -591 -691<br />
Stand per 31 december<br />
Verkrijgingsprijzen 13.413 13.177<br />
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -11.834 -11.007<br />
Boekwaarde per 31 december 1.579 2.170<br />
Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en<br />
afschrijvingstermijnen gehanteerd:<br />
Type activa Afschrijvingstermijn Afschrijvingssysteem<br />
Grond<br />
Geen afschrijving<br />
Kantoorpanden 40 jaar Lineair<br />
Inrichting kantoor 10 jaar Lineair<br />
Vervoermiddelen 5 jaar Lineair<br />
Automatisering 3 jaar Lineair<br />
Apparatuur 5 jaar Lineair<br />
Ruimten huismeesters 10 jaar Lineair
142<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
III Financiële vaste activa<br />
Verloop van de financiële vaste activa (x € 1.000)<br />
Deelnemingen<br />
Latente belasting<br />
vorderingen Leningen u/g Totaal <strong>2023</strong><br />
Boekwaarde per 1 januari 688 1.305 398 2.391<br />
Toevoegingen / Onttrekkingen 0 -173 0 -173<br />
Rente 0 0 0 0<br />
Overboeking naar vorderingen 0 0 0 0<br />
Aflossing/afwaardering/resultaat 19 0 -36 -17<br />
Boekwaarde per 31 december 708 1.132 361 2.200<br />
1. Deelnemingen in groepsmaatschappijen<br />
De deelneming in groepsmaatschappijen betreft het 100% aandeel in het eigen vermogen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding<br />
B.V. te Den <strong>Haag</strong>. Voor nadere toelichting zie de bijlage ‘verbindingen’.<br />
3. Latente belastingvorderingen<br />
De samenstelling van verwerkte en niet-opgenomen beschikbare verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele<br />
verliezen is als volgt:<br />
Latente belastingvordering(en) (x € 1.000)<br />
Opgenomen<br />
onder<br />
financiële<br />
vaste activa<br />
31-12-<strong>2023</strong> 31-12-2022<br />
Opgenomen<br />
onder<br />
vlottende<br />
vaste activa<br />
Niet<br />
verwerkt<br />
Opgenomen<br />
onder<br />
financiële<br />
vaste activa<br />
Opgenomen<br />
onder<br />
vlottende<br />
vaste activa<br />
Niet<br />
verwerkt<br />
Afschrijving potentieel 146 26 0 212 42 0<br />
Disagio leningen 986 132 0 1.093 155 0<br />
Totaal 1.132 158 0 1.305 197 0<br />
De latenties zijn gewaardeerd op contante waarde tegen een disconteringsvoet van 3,17%. De looptijd van de latentie<br />
voor de disagio bedraagt ultimo <strong>2023</strong> 25 jaar (tot 2048) en voor de afschrijvingen 10 jaar. De nominale waarde van<br />
deze latenties bedraagt respectievelijk circa € 1,12 miljoen (disagio) en € 171.677 (afschrijvingspotentieel).
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 143<br />
Vennootschapsbelasting<br />
De actieve latentie vennootschapsbelasting daalt in<br />
<strong>2023</strong> van € 1,5 miljoen naar € 1,3 miljoen. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
beschikt niet (meer) over verrekenbare verliezen. Net als<br />
in 2022 wordt daardoor een actieve latentie gevormd<br />
tegen contante waarde voor het afschrijvingspotentieel<br />
en het waarderingsverschil van de leningenportefeuille.<br />
Het afschrijvingspotentieel betreft het positieve<br />
verschil tussen de fiscale boekwaarde en de fiscale<br />
bodemwaarde. Als hiervan sprake is en als de fiscale<br />
boekwaarde hoger is dan de marktwaarde in verhuurde<br />
staat, is sprake van een verrekenbaar tijdelijk verschil<br />
waarvoor een latentie wordt gevormd.<br />
Het waarderingsverschil van de leningenportefeuille<br />
betreft het verschil tussen de waarde op de fiscale<br />
openingsbalans (marktwaarde per 1 januari 2008) en<br />
de commerciële boekwaarde van de leningen. Het<br />
verschil wordt gedurende de resterende looptijd van<br />
de leningen ten laste c.q. ten bate van het fiscale<br />
resultaat gebracht.<br />
De verwachte fiscale boekwaarde van het sociaal<br />
en commercieel vastgoed in exploitatie ultimo <strong>2023</strong><br />
is circa € 1,237 miljard lager dan de commerciële<br />
boekwaarde (marktwaarde in verhuurde staat) ultimo<br />
<strong>2023</strong>. Tegen het actuele belastingtarief van 25,8%<br />
bedraagt de nominale waarde van de met dit verschil<br />
samenhangende te betalen vennootschapsbelasting<br />
circa € 319 miljoen.<br />
Met ingang van 2008 is <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> integraal<br />
belastingplichtig. De aangiften tot en met 2022 zijn<br />
ingediend (tot en met 2019 zijn ze ook beschikt).<br />
De aangifte voor het jaar 2022 is in december<br />
<strong>2023</strong> ingediend. Over het belastingjaar 2022 is het<br />
verschuldigde bedrag naar verwachting € 4,6 miljoen.<br />
Over het belastingjaar <strong>2023</strong> wordt een te betalen<br />
bedrag van circa € 4,5 miljoen verwacht.<br />
4. Leningen u/g<br />
De leningen u/g betreft een lening aan Gemiva.<br />
De Gemiva-SVG Groep ondersteunt mensen met<br />
een lichamelijke, verstandelijke of meervoudige<br />
handicap in de provincie Zuid-Holland. Gemiva huurt<br />
de Van Gelderlaan sinds 1983 voor mensen van deze<br />
doelgroep. Gemiva heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> verzocht een<br />
deel van de verbouwing te financieren door middel van<br />
een lening van € 740.000. Met ingang van mei 2009<br />
is een 6% annuïtaire lening voor 25 jaar aangegaan.<br />
Met ingang van mei 2019 heeft een renteconversie<br />
plaatsgevonden. De rente is 1,18%. Aflossing vindt<br />
maandelijks plaats.<br />
De aflossing voor het komende boekjaar (€ 36.423)<br />
is verantwoord onder overige vorderingen bij de<br />
vlottende activa.<br />
Aangezien <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> haar beleid heeft afgestemd<br />
op het volkshuisvestelijke karakter (groei van de DAEBvoorraad),<br />
is bij het contant maken van het vastgoed,<br />
exclusief de verwachte verkopen, de veronderstelling<br />
gehanteerd dat in de toekomst geen afwikkelmoment<br />
zal zijn van de te vormen latentie. Hierdoor bedraagt de<br />
berekende latentie nihil, de commerciële boekwaarde<br />
zal niet gerealiseerd worden.
144<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
B. Vlottende activa<br />
I Voorraden<br />
1. Vastgoed bestemd voor de verkoop<br />
Vastgoed bestemd voor de verkoop (x € 1.000)<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Voorraad verkoop 0 0<br />
Voorraad ex-koopgarant 0 803<br />
Totaal vastgoed bestemd voor de verkoop 0 803<br />
Voorraad verkoop<br />
De voorraad verkoop bestaat uit het onverkochte bezit. Per 31 december <strong>2023</strong> is er geen voorraad.<br />
Voorraad ex-koopgarant<br />
Verloop van de voorraad koopgarant (x € 1.000)<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Saldo per 1 januari 803 0<br />
Aangekocht 496 803<br />
Verkocht -1.299 0<br />
Waardemutatie 0 0<br />
Saldo per 31 december 0 803<br />
Verloop van de voorraad koopgarant (in aantallen)<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Voorraad koopgarant per 1 januari 3 0<br />
Aangekocht 2 3<br />
Verkocht -5 0<br />
Voorraad koopgarant 31 december 0 3<br />
Per 31 december <strong>2023</strong> staan in totaal geen teruggekochte woningen op de voorraad (2022: 3 woningen).<br />
De voorraad teruggekochte woningen wordt gewaardeerd tegen laatste terugkoopprijs.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 145<br />
III Vorderingen<br />
Alle vorderingen, met uitzondering van de hieronder genoemde vorderingen, hebben een resterende looptijd korter<br />
dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan<br />
en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.<br />
1. Huurdebiteuren<br />
Huurdebiteuren (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2023</strong> 31-12-2022<br />
Huurdebiteuren 4.664 4.187<br />
Af: voorziening huurdebiteuren -1.353 -1.370<br />
Totaal vorderingen huurdebiteuren 3.311 2.817<br />
2. Overheid<br />
Overheid (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2023</strong> 31-12-2022<br />
Vorderingen inzake uitvoering Wmo 8 30<br />
Overige 428 0<br />
Af: voorziening oninbaar 0 0<br />
Totaal vorderingen overheid 436 30<br />
4. Latente belastingvorderingen<br />
Zie latente belastingvorderingen onder de financiële vaste activa.<br />
5. Belastingen en premies sociale verzekeringen<br />
Belastingen en premies sociale verzekeringen (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2023</strong> 31-12-2022<br />
Omzetbelasting pro rata 120 81<br />
Vennootschapsbelasting 0 21<br />
Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen 120 103<br />
Voor de teruggave van btw over de algemene kosten van 2019 t/m 2022 (de zogeheten pro rata regeling) zal in<br />
2024 suppletieaangiftes ingediend worden. De geschatte teruggave 2019 tot en met 2022 is circa € 81.250.<br />
Daarnaast is vanaf 2017 tot en met het eerste kwartaal van 2022 omzetbelasting afgedragen over de huur<br />
van de parkeerplaatsen en servicekosten van het kantoorpand van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. In 2022 heeft de verhuurder<br />
aangegeven van mening te zijn dat over de huur van de parkeerplaatsen en de servicekosten geen omzetbelasting<br />
is verschuldigd. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft dit standpunt aan de Belastingdienst voorgelegd. De Belastingdienst heeft het<br />
standpunt bevestigd en over 2018 is in <strong>2023</strong> een teruggave verleend. In 2024 zal het resterende bedrag van in totaal<br />
€ 38.617 over 2019 en 2020 worden teruggevraagd.
146<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
6. Overige vorderingen<br />
Overige vorderingen (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2023</strong> 31-12-2022<br />
Overige vorderingen 36 36<br />
Overige debiteuren 467 310<br />
Af: voorziening oninbaar -150 -1<br />
Totaal overlopende activa 353 344<br />
Voorziening dubieuze vorderingen<br />
Verloop van de voorziening dubieuze vorderingen (x € 1.000)<br />
Huurdebiteuren<br />
Deelnemingen<br />
Overige Gemeente Totaal <strong>2023</strong> Totaal 2022<br />
Saldo per 1 januari 1.370 0 1 0 1.371 1.208<br />
Toevoeging 223 0 150 0 373 265<br />
Af: onttrekking -239 0 -1 0 -240 -102<br />
Vrijval 0 0 0 0 0 0<br />
Saldo per 31 december 1.353 0 150 0 1.504 1.371<br />
7. Overlopende activa<br />
Overlopende activa (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2023</strong> 31-12-2022<br />
Te ontvangen (bijdragen Wmo) gemeente 338 165<br />
Vooruitontvangen, -betaalde facturen 217 944<br />
Overige overlopende activa 1.609 841<br />
Af: voorziening oninbaar 0 0<br />
Totaal overlopende activa 2.164 1.949<br />
IV Liquide middelen<br />
Liquide middelen (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2023</strong> 31-12-2022<br />
Rekening-courant banken (direct opvraagbaar) 4 5.332<br />
Kas 1 3<br />
Totaal liquide middelen 5 5.334<br />
Het hier vermelde saldo betreft alleen de bankrekeningen met een positief saldo. Onder de post schulden aan<br />
kredietinstellingen is een negatief saldo van de bankrekeningen opgenomen.<br />
Het saldo <strong>2023</strong> is direct opvraagbaar.<br />
De Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) heeft een kredietfaciliteit aan Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> verstrekt van<br />
€ 30 miljoen, volledig bestaande uit rekening-courant krediet. Bij de verstrekking van de kredietfaciliteit zijn geen<br />
zekerheden bedongen. De liquide middelen staan ter vrije beschikking.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 147<br />
C. Eigen vermogen<br />
1. Herwaarderingsreserve<br />
Verloop van de herwaarderingsreserve (x € 1.000)<br />
DAEB vastgoed<br />
in exploitatie<br />
niet-DAEB vastgoed<br />
in exploitatie<br />
Totaal<br />
<strong>2023</strong> 2022 <strong>2023</strong> 2022 <strong>2023</strong><br />
Saldo per 1 januari 2.140.947 2.218.606 66.326 69.059 2.207.274<br />
Realisatie door verkoop -3.603 -3.620 -1.256 -1.725 -4.859<br />
Realisatie door sloop 0 -72 0 -66 0<br />
Toename door stijging marktwaarde 58.984 66.368 1.398 8.035 60.382<br />
Afname door daling marktwaarde -254.967 -135.211 -7.814 -9.006 -262.781<br />
Herclassificatie -21 0 0 0 -21<br />
Overige mutaties 0 -5.124 0 30 0<br />
Saldo per 31 december 1.941.340 2.140.947 58.655 66.326 1.999.995<br />
Overeenkomstig artikel 3 van de statuten van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> dient het gehele vermogen binnen de kaders van de<br />
Woningwet te worden besteed.<br />
Voor zover de marktwaarde in verhuurde staat hoger is dan de historische kostprijs wordt een herwaarderingsreserve<br />
gevormd. De overige mutaties betreft de splitsing van de Rozenburgstraat 52-62 en de in exploitatie genomen<br />
parkeerplaatsen.<br />
2. Overige reserves<br />
Verloop van de overige reserves (x € 1.000)<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Saldo per 1 januari 591.082 548.416<br />
Uit resultaatbestemming -213.725 -37.526<br />
Onttrekking aan herwaarderingsreserve 202.398 69.814<br />
Realisatie door sloop en verkoop 4.859 5.484<br />
Overige mutaties 21 4.894<br />
Saldo per 31 december 584.636 591.082<br />
Als de herwaardering is gerealiseerd door desinvesteringen wordt de herwaarderingsreserve verminderd.<br />
Deze vermindering komt ten gunste van de overige reserves net als de overige mutaties.<br />
Voorstel resultaatbestemming<br />
De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de vaststelling door de raad van<br />
commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Vanuit dit resultaat wordt eerst de herwaarderingsreserve<br />
gemuteerd. Het restant is van de overige reserves onttrokken.
148<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
D. Voorzieningen<br />
1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen<br />
Verloop van de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen (x € 1.000)<br />
1-1-<strong>2023</strong> Dotaties Onttrekkingen Vrijval 31-12-<strong>2023</strong><br />
Onrendabele investeringen vastgoedprojecten 0 120 4 0 116<br />
Voorziening onrendabele investeringen 0 120 4 0 116<br />
Onrendabele investeringen vastgoedprojecten<br />
Vastgoedprojecten worden gewaardeerd tegen kostprijs of lagere actuele waarde (marktwaarde). Per nieuwbouwproject<br />
(vastgoedexploitatie (VEX)) wordt beoordeeld of sprake is van een onrendabele top. Voor de onrendabele<br />
toppen van nieuwbouwprojecten wordt een voorziening getroffen op het moment dat het realisatiebesluit wordt<br />
vastgesteld door het bestuur en wordt goedgekeurd door de raad van commissarissen. Daarnaast is het dan extern<br />
gecommuniceerd naar bewoners. Deze voorziening wordt jaarlijks opnieuw berekend op basis van marktwaarde<br />
in verhuurde staat (basisversie) tot het jaar van oplevering. Het onrendabel deel wordt in de projectadministratie<br />
verantwoord als een overige waardeverandering.<br />
Als bij sloop sprake is van een negatief GREX-resultaat, dan wordt deze verantwoord in de projectadministratie onder<br />
overige waardeveranderingen na vaststelling van het uitvoeringsbesluit sloop (grondexploitatie (GREX)).<br />
Per eind <strong>2023</strong> is er een voorziening onrendabele investeringen voor het project Tiny House.<br />
2. Voorziening pensioenen<br />
De voorziening pensioenen betreft een voorziening ter dekking van toekomstige pensioenverhogingen van nietactieve<br />
deelnemers. Dit betreft oud-medewerkers van één van de rechtsvoorgangers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Op basis<br />
van advies van de pensioenadviseur is in juli <strong>2023</strong> de hoogte van de voorziening herijkt. Dit gebeurt eens per 3 jaar.<br />
Van de voorziening is een bedrag van € 507.000 als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken.<br />
3. Overige voorzieningen<br />
De overige voorzieningen betreffen de voorziening loopbaanontwikkelingsbudget en de voorziening jubilea.<br />
Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget<br />
Verloop van de voorziening loopbaanontwikkelingsbudget (x € 1.000)<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Saldo per 1 januari 102 98<br />
Toevoeging 45 50<br />
Onttrekking -31 -46<br />
Saldo per 31 december 116 102
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 149<br />
Voor iedere medewerker in loondienst bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is een budget beschikbaar voor loopbaanontwikkeling.<br />
Het maximale budget conform de cao-woondiensten bedraagt € 4.500. Een medewerker kan met zijn of haar<br />
loopbaanontwikkelingsbudget opleidingen financieren. Een opleiding betaald uit het loopbaanontwikkelingsbudget<br />
hoeft geen relatie te hebben met de huidige werkzaamheden binnen de corporatie, maar moet wel gericht zijn op<br />
loopbaanontwikkeling. Voor ieder jaar dat een medewerker in dienst is, wordt € 900 toegevoegd aan het budget tot<br />
aan bovengenoemd maximum.<br />
Bij bepaling van de hoogte is de verwachtingswaarde dat gebruik wordt gemaakt van het<br />
loopbaanontwikkelingsbudget meegenomen. De voorziening is langlopend (langer dan een jaar).<br />
Voorziening jubilea<br />
Verloop van de voorziening jubilarissen (x € 1.000)<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Saldo per 1 januari 383 341<br />
Toevoeging 47 42<br />
Onttrekking 0 0<br />
Saldo per 31 december 430 383<br />
Deze voorziening is opgenomen voor de verwachte uitkeringen bij 12,5-, 25- of 40-jarig dienstverband of bij<br />
pensionering. De voorziening is langlopend. Naar verwachting wordt € 80.057 binnen 1 jaar afgewikkeld.<br />
Het deel van de voorziening dat naar verwachting na meer dan 5 jaar wordt afgewikkeld bedraagt € 181.639.<br />
E. Langlopende schulden<br />
1. Schulden aan banken<br />
Verloop van schulden aan banken (x € 1.000)<br />
ll schulden agio ll schulden<br />
<strong>2023</strong> 2022 <strong>2023</strong> 2022 Totaal<br />
Saldo per 31 december vorig boekjaar 616.717 629.997 10.697 10.943 627.414<br />
Aflossingsverplichting boekjaar -31.676 -23.280 -247 -246 -31.923<br />
Saldo per 1 januari 585.041 606.717 10.450 10.697 595.491<br />
Ontvangen hoofdsommen 30.000 20.000 0 0 30.000<br />
Aflossingen -/- aflossingsverplichting 0 -10.000 0 0 0<br />
Saldo per 31 december 615.041 616.717 10.450 10.697 625.491<br />
Aflossingsverplichting komend boekjaar -36.828 -31.676 -249 -247 -37.077<br />
Saldo per 31 december 578.213 585.041 10.201 10.450 588.414<br />
De aflossingsverplichting van het komend boekjaar is opgenomen onder de schulden op korte termijn. Van het saldo<br />
leningen 31 december <strong>2023</strong> van € 578 miljoen, heeft € 545 miljoen een looptijd langer dan 5 jaar.<br />
De marktwaarde van de leningportefeuille bedraagt ultimo <strong>2023</strong> € 692.223 miljoen (2022:<br />
€ 662.680 miljoen). De marktwaarde is gebaseerd op de basisyield (rente gekoppeld aan de looptijd inclusief 0,20%<br />
opslag) per 31-12-<strong>2023</strong>. De marktwaarde van de basisrenteleningen zijn berekend met basisyield + 20 basispunten<br />
tot moment spreadherziening en daarna tegen basisyield. In de dVi<strong>2023</strong> wordt de marktwaarde van de leningen<br />
gevraagd zonder opslag. Deze bedraagt ultimo <strong>2023</strong> € 705,303 miljoen.
150<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
De verhouding tussen de rentelast van het boekjaar en<br />
het gemiddelde schuldrestant in het boekjaar bedroeg<br />
in <strong>2023</strong>: 3,17% (2022: 3,00%). De wooncomplexen zijn<br />
gefinancierd onder borgstelling van het Waarborgfonds<br />
Sociale Woningbouw (WSW). De materiële vaste activa<br />
van Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zijn volledig ingezet<br />
als onderpand bij het WSW. De totale WSW-borging per<br />
31 december <strong>2023</strong> bedraagt € 615 miljoen (op basis van<br />
werkelijk opgenomen hoofdsommen flexibele roll-over<br />
leningen). De gemiddeld gewogen rentecoupon per<br />
31 december <strong>2023</strong> bedraagt 3,12% (2022: 2,98%).<br />
De duration 2 is per 31 december <strong>2023</strong> gestegen tot<br />
11,40 jaar (10,45 jaar per 31 december 2022).<br />
Renteconversies en spreadherziening<br />
Per 1 oktober <strong>2023</strong> heeft een lening bij de BNG van<br />
€ 10 miljoen (coupon 0,58%) met een restant looptijd<br />
van 6 jaar een renteconversie ondergaan. De nieuw<br />
afgesproken coupon heeft een rente van 3,579% tot<br />
einde looptijd.<br />
Op 16 november <strong>2023</strong> is de rente per 10 januari 2024<br />
gefixeerd in verband met renteconversie van een<br />
annuïtaire lening bij de BNG met een schuldrestant van<br />
€ 6,4 miljoen op 10 januari 2024. De nieuwe rente is<br />
voor 8 jaar vastgezet tot einde looptijd op 3,359% (de<br />
bestaande coupon was 2,460%).<br />
In <strong>2023</strong> hebben de flexibele roll-over leningen<br />
renteconversies ondergaan.<br />
Op 1 maart <strong>2023</strong> is € 10 miljoen hoofdsom opgenomen<br />
op de flexibele roll-over lening bij de NWB. De<br />
opgenomen hoofdsom nam hiermee toe tot het<br />
maximum van € 30 miljoen. Per 1 juni <strong>2023</strong> is weer<br />
€ 10 miljoen hoofdsom afgelost van deze lening zodat<br />
het saldo ultimo <strong>2023</strong> € 20 miljoen bedraagt. De<br />
flexibele roll-over lening bij de BNG heeft geen mutaties<br />
ondergaan. De hoofdsom is met € 25 miljoen maximaal<br />
opgenomen.<br />
Per 2 oktober <strong>2023</strong> is de spread van een<br />
basisrentelening van € 10 miljoen bij de BNG herzien.<br />
Herfinanciering<br />
Per 1 november <strong>2023</strong> is een nieuwe fixe lening<br />
afgesloten bij de NWB van € 10 miljoen met een<br />
looptijd van 48 jaar en een coupon van 2,965%.<br />
Deze lening dient ter herfinanciering van de<br />
eindaflossing van een lening van € 10 miljoen bij<br />
de BNG op 2 november <strong>2023</strong>.<br />
Nieuwe financiering<br />
Op 16 november <strong>2023</strong> is een nieuwe lening van<br />
€ 20 miljoen met een looptijd van 46 jaar bij de BNG<br />
afgesloten met storting op 1 maart 2024 en een<br />
coupon van 3,244%.<br />
Cessie<br />
Per 21 november <strong>2023</strong> is een drietal leningen van FMS<br />
Wertmanagement door middel van cessie overgegaan<br />
naar de NWB. Het betreffen fixe leningen met een<br />
looptijd tot 2036 en een totaal schuldrestant van<br />
€ 35 miljoen.<br />
Aflossingen<br />
In <strong>2023</strong> is een drietal leningen finaal afgelost.<br />
Per 2 januari <strong>2023</strong> een lening met een hoofdsom<br />
van € 6 miljoen en een coupon van 3,885% bij FMS<br />
Wertmanagement. Per 2 mei <strong>2023</strong> een lening met een<br />
hoofdsom van € 10 miljoen en een coupon van 4,669%<br />
bij BNG. Per 2 november <strong>2023</strong> een lening met een<br />
hoofdsom van € 10 miljoen en een coupon van 2,810%<br />
bij BNG.<br />
De reguliere aflossingen over het boekjaar <strong>2023</strong><br />
bedroegen € 5,7 miljoen.<br />
Leningruil Vestia<br />
Het Ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK),<br />
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW),<br />
branchevereniging Aedes en woningcorporatie Vestia<br />
(inmiddels Hof <strong>Wonen</strong>) ondertekenden op 30 juni<br />
2021 een akkoord om Vestia door middel van een<br />
leningruil met de sector af te helpen van haar financiële<br />
problemen. Daarnaast is afgesproken dat Vestia wordt<br />
opgesplitst in drie afzonderlijke corporaties. Deze<br />
splitsing is per 1 januari <strong>2023</strong> gerealiseerd.<br />
De nieuwe spread is voor 3 jaar gefixeerd op 0,15%<br />
(de bestaande spread was 0,17%).<br />
2 Duration is de gemiddelde resterende looptijd van de leningportefeuille, gewogen met de contante waarden<br />
van de toekomstige kasstromen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 151<br />
Op 21 december 2021 heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een<br />
40-jarige fixe lening van € 7.043.202 ontvangen met<br />
een coupon van 4,86%. De marktrente van deze<br />
lening was op dat moment 0,535% (=effectieve<br />
rente). Feitelijk is deze lening niet via een (financieel)<br />
zakelijke transactie aangetrokken en bijgevolg op nietmarktconforme<br />
voorwaarden aangegaan, maar vanuit<br />
volkshuisvestelijke motieven. De contante waarde van<br />
het verschil tussen de couponrente en de marktrente<br />
op moment van afsluiten ad € 10.942.975 (het agio) is<br />
daarom als volkshuisvestelijke bijdrage ten laste van de<br />
winst- en verliesrekening gebracht in 2021. De lening<br />
wordt op de balans tegen marktwaarde opgenomen.<br />
Het agio is onder de langlopende- en kortlopende<br />
schulden verwerkt in de balans en wordt in 40 jaar<br />
geamortiseerd, in <strong>2023</strong>: € 247.390 (2022: € 246.074).<br />
Hiermee worden de extra lasten uitgesmeerd in<br />
de toekomst.<br />
WSW-obligolening<br />
Onderdeel van het strategisch programma van het<br />
WSW is dat alle deelnemers in 2021 een obligolening<br />
aangaan. De obligolening is een onderdeel van het<br />
borgstelsel van WSW. Het stelt de beschikbaarheid<br />
van het gecommitteerd obligo zeker en voorkomt dat<br />
WSW grote liquide buffers moet aanhouden om aan de<br />
kapitaalvereisten te kunnen voldoen. De obligolening<br />
is per 1 november 2021 aangegaan bij de BNG en<br />
bedraagt 2,6% van het gewogen geborgd schuldrestant<br />
per ultimo 2020 (€ 15,032 miljoen). De omvang van<br />
de obligolening wordt jaarlijks herzien op basis van<br />
het actuele schuldvolume ultimo van het voorgaande<br />
kalenderjaar. Per 30 november <strong>2023</strong> is de hoofdsom<br />
van deze lening aangepast naar € 16,555 miljoen<br />
(2022: € 16,023 miljoen) op basis van het gewogen<br />
geborgde schuldrestant ultimo 2022 (2,6% van<br />
€ 636.717.169).<br />
Van deze lening zijn geen hoofdsommen opgenomen<br />
en er wordt geen drempelbedrag (minimale<br />
opname) gehanteerd. Opname van de lening<br />
geschiedt op eerste verzoek van WSW. De opslag<br />
en de bereidstellingsprovisie worden contractueel<br />
jaarlijks opnieuw vastgesteld, voor het eerst per<br />
30 november 2022. Over het opgenomen deel<br />
van de lening is rente verschuldigd gebaseerd op<br />
6-maands Euribor verhoogd met een opslag van 0,36%<br />
(2022: 0,32%). De rentevervaldata zijn 30 november<br />
en 31 mei van ieder jaar. Over het niet-opgenomen<br />
deel is een bereidstellingsprovisie van 20 basispunten<br />
op jaarbasis verschuldigd (2022: 20 basispunten).<br />
De bereidstellingsprovisie moet per kalenderkwartaal<br />
achteraf worden voldaan. De niet-opgenomen<br />
obligolening telt niet mee in de loan-to-value,<br />
maar is wel onderdeel van de onderpandratio.<br />
De obligolening is aanvullend aangetrokken boven<br />
op de geborgde leningen. Dit valt niet binnen het<br />
actuele borgingsplafond en wordt afzonderlijk door<br />
WSW geregistreerd.<br />
Treasury dient het jaarlijkse renterisico door (her-)<br />
financiering en renteconversie te beperken tot<br />
maximaal 15% van de restant hoofdsom van de totale<br />
leningenportefeuille om een evenwichtige rentelast te<br />
creëren. Eventuele overtollige geldmiddelen mogen<br />
worden belegd op de geld- of kapitaalmarkt, rekening<br />
houdend met de gewenste liquiditeitspositie, het<br />
renterisico en debiteurenrisico. In het treasurystatuut<br />
en de treasury-handleiding zijn hiertoe richtlijnen<br />
opgenomen.
152<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
De leningen van de verschillende kredietinstellingen hebben de volgende kenmerken:<br />
Kenmerken leningen banken (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2023</strong> 31-12-2022<br />
Vastrentende leningen<br />
Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum 570.041 571.717<br />
Gemiddelde rente 3,10% 3,24%<br />
Gemiddelde looptijd 18,25 16,72<br />
Reële waarde 647.105 617.619<br />
Leningen met variabele rente<br />
Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum 45.000 45.000<br />
Gemiddelde rente 3,15% -0,06%<br />
Gemiddelde looptijd 9,00 10,00<br />
Reële waarde 45.118 45.061<br />
De leningportefeuille bestaat voor € 56 miljoen uit vier basisrenteleningen. Op deze leningen wordt een vaste<br />
basisrente betaald van gemiddeld gewogen 3,76% (2022: 3,76%). De credit spread die op deze leningen wordt<br />
betaald wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de gemiddeld gewogen creditspread 0,22%<br />
(2022: 0,23%). Het vervalschema van de creditspread herzieningen is hieronder weergegeven:<br />
Basisrenteleningen (x € 1.000)<br />
Rente Spread Hoofdsom Marktwaarde Ingangs datum Looptijd Spreadherziening<br />
3,46% 0,20% 16.000 18.973 28-12-2011 30 jaar 29-12-2025<br />
3,485% 0,15% 10.000 11.925 3-10-2011 30 jaar 2-10-2026<br />
3,935% 0,31% 15.000 21.343 10-4-2012 40 jaar 10-04-2028<br />
3,97% 0,21% 15.000 21.159 30-10-2012 40 jaar 29-10-2027<br />
Als op het moment van creditspreadherziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte<br />
ervan, is de lening opeisbaar en dient een breakcost te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het<br />
verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente. De kans hierop is klein,<br />
omdat over het algemeen marktconforme tarieven worden geboden.<br />
De duration van de gehele portefeuille bedraagt 11,40 jaar (2022: 10,45 jaar). Het liquiditeitsrisico van de<br />
leningportefeuille wordt als zeer laag ingeschat.<br />
Er zijn geen zakelijke zekerheden gesteld.<br />
2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden<br />
De terugkoopverplichting woningen verkoop onder voorwaarden betreft de terugkoopverplichting van onroerende<br />
zaken die onder een regeling verkoop onder voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting<br />
wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de<br />
terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke<br />
contractvoorwaarden met derden.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 153<br />
Verloop van de verplichtingen verkoop onder voorwaarden (x € 1.000)<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Stand per 1 januari<br />
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 6.171 6.863<br />
Herwaardering 2.861 2.268<br />
Schuld per 1 januari 9.032 9.131<br />
Mutaties<br />
Verkopen 0 0<br />
Aankopen -423 -692<br />
Herwaardering 129 593<br />
Totaal mutaties -294 -99<br />
Stand per 31 december<br />
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 5.748 6.171<br />
Herwaardering 2.990 2.861<br />
Schuld per 31 december 8.738 9.032<br />
In <strong>2023</strong> zijn geen woningen uit exploitatie verkocht met koopgarantvoorwaarden (2022: 0 woningen).<br />
Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden<br />
(onder Vaste Activa – Vastgoedbeleggingen, A.I.3.).<br />
3. Overige schulden<br />
De overige schulden betreffen de waarborgsommen verschuldigd aan huurders. De waarborgsommen worden<br />
uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening<br />
van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. De waarborgsommen inclusief rente worden bij<br />
beëindiging van de huurovereenkomst verrekend.<br />
Verloop van de waarborgsommen (x € 1.000)<br />
Saldo per 1 januari<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Ontvangen waarborgsommen 3.554 3.518<br />
Rente waarborgsommen 636 671<br />
Schuld per 1 januari 4.190 4.189<br />
Ontvangen waarborgsommen 143 225<br />
Uitbetaalde waarborgsommen -186 -189<br />
Toegevoegde rente 0 0<br />
Uitbetaalde rente -31 -35<br />
Ontvangen waarborgsommen 3.511 3.554<br />
Rente waarborgsommen 605 636<br />
Saldo per 31 december 4.116 4.190
154<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
F. Kortlopende schulden<br />
Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar. De reële waarde van de<br />
kortlopende schulden benadert de boekwaarde vanwege het kortlopende karakter van de schulden.<br />
1. Schulden aan banken<br />
Schulden aan banken (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2023</strong> 31-12-2022<br />
Te betalen aflossingen langlopende schulden volgend boekjaar 36.828 31.676<br />
Agio langlopende schulden volgend boekjaar 249 247<br />
Kasgeldleningen 0 0<br />
Negatieve banksaldi 176 0<br />
Totaal schulden aan kredietinstellingen 37.252 31.923<br />
De te betalen aflossingen langlopende schulden in 2024 bestaan voor € 5,8 miljoen uit reguliere aflossingen en voor<br />
€ 31 miljoen aan eindaflossingen.<br />
4. Belastingen en premies sociale verzekeringen<br />
Belastingen en premies sociale verzekeringen (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2023</strong> 31-12-2022<br />
Omzetbelasting 6.237 3.962<br />
Loonbelasting en premieheffing 657 591<br />
Vennootschapsbelasting 1.749 0<br />
Totaal belastingen en premies 8.643 4.553<br />
De omzet- en loonbelasting betreffen de aangiftes vierde kwartaal <strong>2023</strong>.<br />
De post vennootschapsbelasting <strong>2023</strong> is te verklaren door het nog te betalen restant tussen de berekende acute<br />
vennootschapsbelasting <strong>2023</strong> (€ 4,476 miljoen) en de in 2022 betaalde voorlopige aanslag <strong>2023</strong> (€ 2,253 miljoen),<br />
per saldo te betalen € 2,223 miljoen, en een nog te ontvangen teruggave op de aangifte 2021 van € 473.188.<br />
6. Overige schulden<br />
Overige schulden (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2023</strong> 31-12-2022<br />
Af te rekenen stook- en servicekosten 928 290<br />
Totaal overige schulden 928 290
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 155<br />
7. Overlopende passiva<br />
De post overlopende passiva is als volgt samengesteld:<br />
Overlopende passiva (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2023</strong> 31-12-2022<br />
Vooruitontvangen huur 2.700 2.787<br />
Niet opgenomen vakantie-uren personeel 1.001 942<br />
Nog te betalen facturen 3.565 2.472<br />
Bedragen met bestemming 746 858<br />
Onderhoudsfonds Woonvereniging Roggeveenstraat 0 277<br />
Transitorische rente langlopende leningen 8.512 8.688<br />
Overige 507 486<br />
Totaal overlopende passiva 17.030 16.511<br />
9.10 Niet in de balans opgenomen rechten<br />
en verplichtingen<br />
Huurovereenkomst kantoorpand<br />
Met H.F.S. Immobilienfonds Europa 3 Beteiligungs B.V. is een huurovereenkomst aangegaan voor het kantoorpand<br />
aan de Waldorpstraat 80. De huurovereenkomst is voor bepaalde tijd aangegaan en loopt tot en met 30 september<br />
2026. De huurprijs bedraagt op jaarbasis circa € 600.000. De servicekosten bedragen circa € 148.000. In totaal<br />
bedragen de huurverplichtingen nog circa € 1,8 miljoen waarvan € 0 miljoen een looptijd van meer dan 5 jaar heeft.<br />
In <strong>2023</strong> is circa € 501.000 aan huur in de winst- en verliesrekening verwerkt.<br />
Wet Ketenaansprakelijkheid<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is onderworpen aan de Wet Ketenaansprakelijkheid en kan op grond hiervan worden aangesproken.<br />
De omvang van het risico is niet te kwantificeren. Er zijn beheersingsmaatregelen getroffen om dit risico te beperken.<br />
Vennootschapsbelasting<br />
Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> vormt samen met <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V., <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Energie B.V. (geliquideerd),<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Ontwikkeling B.V. en Aanvan Vastgoed B.V. een fiscale eenheid, en is daardoor hoofdelijk aansprakelijk<br />
voor de vennootschapsbelasting van deze fiscale eenheid. Er wordt geen vennootschapsbelasting doorbelast aan de<br />
deelnemingen.<br />
Omzetbelasting<br />
Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> vormt samen met <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. en <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Ontwikkeling B.V. een<br />
fiscale eenheid voor de omzetbelasting en is daardoor hoofdelijk aansprakelijk voor de omzetbelasting van deze<br />
fiscale eenheid.
156<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
WSW-obligo<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zal de komende 5 jaren naar verwachting<br />
in totaal € 8,6 miljoen (meerjarenbegroting 2024)<br />
moeten afdragen aan jaarlijkse obligoheffingen en<br />
eventueel verstrekken van gecommitteerde obligo<br />
om het risicovermogen van het WSW op peil te<br />
houden. Indien het WSW het gecommitteerde obligo<br />
zou opeisen dient <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> het bedrag binnen<br />
10 dagen aan het WSW over te maken. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
verwacht -indien noodzakelijk- aan deze verplichting te<br />
kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het<br />
bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo<br />
nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het<br />
aanwezige faciliteringsvolume.<br />
Aangetrokken leningen<br />
Op 26 november <strong>2023</strong> is een fixe lening aangetrokken<br />
bij BNG van € 20 miljoen met storting op 1 maart 2024.<br />
De lening heeft een looptijd van 46 jaar en een coupon<br />
van 3,244%. Per 1 februari 2024 wordt een lening van €<br />
11 miljoen finaal afgelost en per 2 april 2024 een lening<br />
van € 10 miljoen.<br />
Aangegane verplichtingen nieuwbouwprojecten<br />
De aangegane verplichtingen ten aanzien van<br />
nieuwbouwprojecten bedragen per 31 december <strong>2023</strong><br />
€ 1,4 miljoen (2022: € 294.000). Deze verplichtingen<br />
komen naar verwachting grotendeels tot afwikkeling in<br />
een periode van 1 jaar na balansdatum.<br />
Aangegane verplichtingen verbeterprojecten<br />
De aangegane verplichtingen ten aanzien van<br />
verbeterprojecten bedragen per 31 december <strong>2023</strong><br />
€ 31,3 miljoen (2022: € 1,5 miljoen). Deze verplichtingen<br />
komen naar verwachting grotendeels tot afwikkeling<br />
in een periode van 1 jaar na balansdatum.<br />
Aangegane verplichtingen planmatig onderhoud<br />
De aangegane verplichtingen met betrekking tot<br />
onderhoud bedragen per 31 december <strong>2023</strong><br />
€ 20,2 miljoen (2022: € 9,9 miljoen). Hiervan heeft<br />
€ 3,5 miljoen betrekking op planmatig onderhoud<br />
en € 16,7 miljoen op investeringen vanuit planmatig<br />
onderhoud. De afwikkeling zal binnen één jaar<br />
plaatsvinden.<br />
Bankgaranties<br />
Per 31 december <strong>2023</strong> zijn er geen lopende<br />
bankgaranties (2022: € 0).<br />
Juridische geschillen<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft met betrekking tot de openstaande<br />
juridische geschillen een geschat risico van circa<br />
€ 0,0 miljoen (2022: € 0,0 miljoen).<br />
Operational leases<br />
Ultimo boekjaar zijn de verplichtingen uit hoofde van<br />
operationele leases als volgt te specificeren:<br />
Verplichtingen uit hoofde van operationele leases<br />
Te betalen €<br />
Binnen één jaar 107.801<br />
Tussen één jaar en vijf jaar 180.103<br />
Meer dan vijf jaar 0<br />
Gedurende het verslagjaar zijn in de winst- en<br />
verliesrekening circa € 183.000 aan leasebetalingen<br />
verwerkt. Dit betreft auto’s, printers en koffieapparaten.<br />
Verbonden partijen<br />
Als verbonden partijen worden aangemerkt alle<br />
rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap,<br />
gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan<br />
worden uitgeoefend. Een opgave van de verbindingen<br />
treft u aan in de bijlage ‘verbindingen’.<br />
Met de meeste van haar verbonden partijen heeft<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>, naast haar aandelenbelang, ook een<br />
zakelijke relatie, waarbij producten en/of diensten van<br />
de betreffende verbonden partijen worden afgenomen.<br />
Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke<br />
contractuele afspraken waarbij marktconforme<br />
condities zijn overeengekomen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 157<br />
9.11 Toelichting op de winst- en verliesrekening<br />
A. Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille<br />
1. Huuropbrengsten<br />
Huuropbrengsten (x € 1.000)<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Woningen en woongebouwen 144.512 143.212<br />
Af: huurderving -2.453 -2.565<br />
Subtotaal 142.059 140.647<br />
Onroerende zaken niet zijnde woningen 4.689 4.863<br />
Af: huurderving -126 -342<br />
Subtotaal 4.563 4.521<br />
Subtotaal huren 146.622 145.168<br />
Dotatie voorziening dubieuze debiteuren -295 -264<br />
Totaal huuropbrengsten 146.327 144.904<br />
De totale huuropbrengsten, afgezien van de huurderving en de dotatie voorziening dubieuze debiteuren, zoals<br />
hierboven is weergegeven, zijn ten opzichte van 2022 beïnvloed door:<br />
Verloop van de huuropbrengst (x € 1.000)<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Huren woningen en niet-woningen begin boekjaar 145.271 142.554<br />
Huurderving woningen en niet-woningen begin boekjaar -2.804 -2.559<br />
Huuropbrengst woningen en niet-woningen begin boekjaar 148.075 145.113<br />
Huurverhoging inclusief harmonisatie en verbeteringen 2.025 2.674<br />
Nieuwe verhuureenheden 109 1.194<br />
Verkopen -338 -401<br />
Herstructurering en sloop -18 -48<br />
Overige mutaties -652 -457<br />
Huuropbrengst woningen en niet-woningen einde boekjaar 149.201 148.075<br />
Huurderving woningen en niet-woningen einde boekjaar -2.579 -2.804<br />
Huren woningen en niet-woningen einde boekjaar 146.622 145.271
158<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Huurverhoging en huurverlaging per 01-07-<strong>2023</strong><br />
Huurverhoging voor de zelfstandige sociale huurwoningen, onzelfstandige sociale huurwoningen en de<br />
geliberaliseerde woningen bedraagt: CAO-loonontwikkeling (3,1%) - 0,5% = 2,6%. De woningen met een huur lager<br />
dan € 300,- krijgen een huurverhoging van € 25,-. Tevens wordt een huurverhoging van € 50,- en € 100,- toegepast<br />
op basis van een opgave van de Belastingdienst.<br />
Corporatiehuurders met een laag inkomen (in 2021 gezamenlijk maximaal 120% van het sociaal minimum)<br />
hebben in <strong>2023</strong> recht op eenmalige huurverlaging. De huur wordt verlaagd tot € 575,03 per maand. Dit is de kale<br />
huurprijs. Tevens geldt dat bij huurders met laag inkomen en een kale huurprijs beneden de € 575,03 een maximale<br />
huurstijging kunnen krijgen tot de grens van € 575,03.<br />
De huurverlaging betreft 5.746 woningen. De beperkte huurverhoging 708 woningen.<br />
Dotatie voorziening dubieuze huurdebiteuren<br />
Elk jaar worden afboekingen van betalingsachterstanden in mindering gebracht op de voorziening. Aan de<br />
voorziening dubieuze debiteuren is € 295.000 toegevoegd om de voorziening op peil te krijgen.<br />
2. Opbrengsten servicecontracten<br />
De opbrengsten servicecontracten betreffen de vergoedingen voor leveringen en diensten die worden geïnd<br />
bij huurders. Dit betreft leveringen en diensten die voor het grootste deel onlosmakelijk zijn verbonden aan het<br />
huurcontract.<br />
Opbrengsten servicecontracten (x € 1.000)<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Vergoedingen voor leveringen en diensten 9.239 8.430<br />
Af: te verrekenen met bewoners 0 0<br />
Af: derving -130 -126<br />
Totaal opbrengsten servicecontracten 9.109 8.304<br />
3. Lasten servicecontracten<br />
Dit betreft de kosten over <strong>2023</strong> voor de leveringen en diensten. Het saldo van de vergoedingen (opbrengsten<br />
servicecontracten) en de kosten betreft het deel van de kosten dat niet kan worden afgerekend met de bewoners.<br />
Lasten servicecontracten (x € 1.000)<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Service abonnement -654 -629<br />
Warmte(stook)kosten -2.206 -3.224<br />
Servicekosten -5.993 -4.451<br />
Totaal lasten servicecontracten -8.853 -8.304<br />
4. Lasten verhuur en beheeractiviteiten<br />
Lasten verhuur en beheeractiviteiten (x € 1.000)<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Overige vergoedingen en opbrengsten 84 106<br />
Overige lasten verhuur 0 0<br />
Toegerekende organisatiekosten -10.118 -9.341<br />
Totaal lasten verhuur en beheeractiviteiten -10.035 -9.235
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 159<br />
5. Onderhoudslasten<br />
Onderhoudslasten (x € 1.000)<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Kosten reparatieonderhoud -17.799 -16.207<br />
Kosten mutatieonderhoud -11.035 -8.352<br />
Kosten contractonderhoud -2.090 -1.927<br />
Subtotaal dagelijks onderhoud -30.924 -26.486<br />
Planmatig onderhoud -16.610 -13.781<br />
Onderhoudsdeel vanuit verbeterprojecten 0 -423<br />
Onderhoudsbijdrage VvE's -3.225 -1.929<br />
Toegerekende organisatiekosten -8.576 -7.421<br />
Totaal kosten onderhoud -59.335 -50.040<br />
Vergeleken met 2022 zijn de totale kosten van het dagelijks onderhoud met 18% gestegen. Dit komt met name<br />
doordat in 2022 het dagelijks onderhoud tijdelijk op een lager kwaliteitsniveau is uitgevoerd om kosten te besparen.<br />
De toename van de kosten komt doordat in <strong>2023</strong> gestart is met het hanteren van de basiskwaliteit en in de 2e helft<br />
van het jaar met het uitvoeren van wandafwerking in de woningen. Dit was voor <strong>2023</strong> ook als zodanig begroot.<br />
Ten opzichte van de begroting is er sprake van een onderschrijding. Deze wordt voornamelijk veroorzaakt door<br />
hernieuwde afspraken over het normprijzenboek. De gemiddelde kosten per melding van reparatie zijn in <strong>2023</strong> 11%<br />
lager dan begroot, waarbij het aantal meldingen nagenoeg gelijk is gebleven.<br />
Het aantal ‘uitgevoerd mutatie-onderhoud’ is 3% lager dan begroot, waarbij hier de gemiddelde prijs per mutatie 19%<br />
lager is dan begroot.<br />
De kosten van contractonderhoud, zijn lager dan begroot. Dit wordt verklaard doordat een deel van de uitgaven nog<br />
via planmatig onderhoud loopt en deels in rekening wordt gebracht bij de gemeente Wmo.<br />
De realisatie planmatig onderhoud is ruim 20% hoger dan vorig jaar. Aanpassing op het proces, eerder starten met<br />
voorbereidend werk met ketenpartners, heeft een positieve invloed op de realisatie. Daarnaast was in 2022 veel<br />
vertraging als gevolg huurdersinstemming en materialen.<br />
In <strong>2023</strong> is tevens een onderschrijding van de begroting 12%. Dit komt onder andere door langere levertijd voor<br />
onderdelen van liftinstallaties en door de slechte weersomstandigheden in het najaar waardoor werkzaamheden aan<br />
de daken zijn vertraagd.
160<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
6. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit<br />
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit (x € 1.000)<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Belastingen en verzekeringen -8.567 -7.606<br />
Bijdragen aan VvE's -1.109 -929<br />
Overige exploitatielasten -859 -356<br />
Verhuurderheffing 0 -13.274<br />
Verhuurderbijdrage huurcommissie -76 -50<br />
Totaal overige directe operationele lasten -10.611 -22.215<br />
Verhuurderheffing<br />
De verhuurderheffing is in <strong>2023</strong> afgeschaft.<br />
B. Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille<br />
7. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille<br />
Verkoopresultaat vastgoed portefeuille (x € 1.000)<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Omzet bestaande bouw 12.033 15.811<br />
Toegerekende organisatiekosten -193 -334<br />
Kostprijs bestaande bouw -10.361 -12.272<br />
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoed portefeuille 1.478 3.205<br />
In het jaar <strong>2023</strong> zijn in totaal 29 woningen verkocht, 2 BOG/MOG, 4 parkeerplaatsen en 1 berging.<br />
Nieuwbouwwoningen zijn niet verkocht in <strong>2023</strong>.<br />
De ‘kostprijs bestaande bouw’ bestaat uit de verkoopkosten en de boekwaarde van de verkopen (gewaardeerd op<br />
marktwaarde in verhuurde staat).<br />
C. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille<br />
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille (x € 1.000)<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -58.305 -78<br />
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen -186.872 -68.913<br />
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden 40 114<br />
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen bestemd voor de verkoop 0 0<br />
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -245.137 -68.877<br />
10. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille<br />
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille (x € 1.000)<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Afwaardering vastgoed in ontwikkeling -58.076 0<br />
Terugname afwaardering vastgoed in ontwikkeling 0 10<br />
Waardevermindering als gevolg van afgeboekte ontwikkelprojecten -229 -88<br />
Totaal overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -58.305 -78
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 161<br />
11. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille<br />
De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreft de mutaties in de marktwaarde in verhuurde<br />
staat van het vastgoed in exploitatie. De waardemutaties worden vooral veroorzaakt door ontwikkelingen van de<br />
markt.<br />
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (x € 1.000)<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Waardeveranderingen DAEB-vastgoedbeleggingen in exploitatie -181.436 -67.984<br />
Waardeveranderingen niet-DAEB-vastgoedbeleggingen in exploitatie -5.436 -929<br />
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -186.872 -68.913<br />
Zoals uit bovenstaande uiteenzetting blijkt, sluit de niet-gerealiseerde waardeverandering (ad € -186.872) niet<br />
aan op de aanpassing marktwaarde (ad. € -208.992) zoals opgenomen in de verloopstaat van het vastgoed<br />
in exploitatie. Het verschil tussen beide ziet onder andere toe op de verkoop, ORT vanuit PO/DO en overige<br />
mutaties (zoals herclassificatie). Deze mutaties worden als gerealiseerde waardeveranderingen direct in het eigen<br />
vermogen gemuteerd.<br />
12. Niet gerealiseerde waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden<br />
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden (x € 1.000)<br />
Waardeverandering VOV en verplichtingen: Activa Verplichting (passiva)<br />
Waardemutatie aan-/verkoop -460 423<br />
Herwaardering uitstaande koopgarantwoningen 206 -129<br />
Totaal waardeveranderingen VOV en verplichtingen -254 294<br />
Activa en passiva gesaldeerd: 40<br />
D. Netto resultaat overige activiteiten<br />
14. Opbrengst overige activiteiten<br />
Opbrengst overige activiteiten (x € 1.000)<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Doorberekende kosten verkoopvoorbereiding en VvE 827 760<br />
Doorberekende administratiekosten 246 294<br />
Antenne opstelplaatsen 65 89<br />
Overige opbrengsten overige activiteiten 2 2<br />
Totaal opbrengst overige activiteiten 1.139 1.146<br />
15. Kosten overige activiteiten<br />
De kosten overige activiteiten betreffen toegerekende organisatiekosten.
162<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
16. Overige organisatiekosten<br />
Overige organisatiekosten (x € 1.000)<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Bijdrage Autoriteit wonen -109 -112<br />
Obligoheffing WSW -881 -300<br />
Accountantskosten, treasury, OR, RvC -621 -393<br />
Toegerekende kosten -4.989 -4.639<br />
Totaal overige organisatiekosten -6.600 -5.444<br />
17. Leefbaarheid<br />
Leefbaarheid (x € 1.000)<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Vastgoed gerelateerde leefbaarheid -953 -907<br />
Mens gerelateerde leefbaarheid -1.292 -559<br />
Toegerekende kosten -4.505 -4.141<br />
Totaal leefbaarheid -6.750 -5.607<br />
De activiteiten inzake leefbaarheid worden afgebakend op de gebieden waar de primaire verantwoordelijkheid bij<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> ligt met als uitgangspunt: schoon, heel, veilig, groen en sociaal. Ook wordt steeds meer gezocht naar<br />
alternatieve mogelijkheden om, zonder alleen maar bij te dragen in geld, gestelde doelen te bereiken (samenwerking<br />
met de gemeente, gebruik proberen te maken van de subsidiemogelijkheden die er zijn en dergelijke).<br />
E. Financiële baten en lasten<br />
Financiële baten en lasten (x € 1.000)<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Rente leningen u/g 5 6<br />
Totaal opbrengsten vorderingen die tot de vaste activa behoren 5 6<br />
Toegerekende rente aan projecten 0 0<br />
Rente op vorderingen en liquide middelen 260 262<br />
Rente rekening-courant 292 0<br />
Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten 552 262<br />
Rentelasten langlopende schulden -19.185 -18.333<br />
Rente kortlopende schulden -80 -132<br />
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten -19.265 -18.465<br />
Totaal financiële baten en lasten -18.707 -18.198<br />
18. Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren<br />
De opbrengsten financiële vaste activa betreft de renteopbrengst van één uitgegeven lening.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 163<br />
19. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten<br />
De jaarlijkse amortisatie van de Vestia-lening valt onder de rentebaten en soortgelijke opbrengsten, voor het eerst<br />
in 2022.<br />
In tegenstelling tot 2022 is op de rekening-courant een opbrengst gerealiseerd doordat gedurende het jaar sprake is<br />
geweest van een positief banksaldo bij een flink oplopende (Euribor)rente.<br />
20. Rentelasten en soortgelijke kosten<br />
Onder de rentelasten zijn de verschuldigde lasten aan kredietinstellingen opgenomen alsmede de rente op overige<br />
schulden. De verhouding tussen de rentelast van het boekjaar en het gemiddelde schuldrestant in het boekjaar<br />
bedroeg in 2022: 3,17% (2022: 3,00%). De gemiddeld gewogen rentecoupon per 31 december <strong>2023</strong> bedraagt 3,12%<br />
(2022: 2,98%).<br />
Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar het onderdeel ‘Schulden aan banken’ onder de langlopende<br />
schulden.<br />
21. Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening<br />
De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:<br />
Belastingen (x € 1.000)<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Belasting over het resultaat uit gewone bedrijfsoefening -4.475 -4.878<br />
Mutatie latente belastingen -212 -1.574<br />
Totaal belastingen -4.687 -6.452<br />
De belasting over het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening bestaat uit de acute vennootschapsbelasting (vpb)<br />
<strong>2023</strong> (€ 4,476 miljoen).<br />
Voor een toelichting op de mutatie van de latente belasting wordt verwezen naar het onderdeel ‘latente<br />
belastingvorderingen’.<br />
De acute vennootschapsbelasting voor <strong>2023</strong> is als volgt bepaald:<br />
Resultaat vóór belastingen volgens de concept enkelvoudige jaarrekening -209.862<br />
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille -1.732<br />
Waardeveranderingen 245.137<br />
Afschrijvingen -79<br />
Lasten onderhoud -30.389<br />
Overige bedrijfslasten 0<br />
Afschrijving/vrijval (dis)agio leningportefeuille -602<br />
Renteaftrekbeperking Earnings Stripping 14.955<br />
Resultaat deelnemingen -19<br />
Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek (KIA) -9<br />
Fiscaal resultaat (vóór verliesverrekening) 17.400<br />
Verliesverrekening 0<br />
Belastbaar bedrag (na verliesverrekening) 17.400<br />
Verschuldigde winstbelasting 4.476
164<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
De wettelijke belastingtarieven bedragen in <strong>2023</strong> 19% (tot € 200.000) en 25,8% (over het meerdere). De negatieve<br />
effectieve belastingdruk (= totaal belastingbate/-last gedeeld door commercieel resultaat voor belastingen) van<br />
-/-2,14% (2022: -/- 15,7%) wordt vooral veroorzaakt door het negatieve resultaat vóór belastingen als gevolg van fors<br />
negatieve waardeveranderingen in <strong>2023</strong>. De waardeverandering maakt geen onderdeel uit van het fiscaal resultaat.<br />
In <strong>2023</strong> was geen verliesverrekening meer mogelijk.<br />
Het toepasselijke lage belastingtarief is gestegen van 15% naar 19%, het hoge tarief is overeenkomstig voorgaand jaar.<br />
Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft te maken met onzekere belastingposities ten aanzien van ingediende aangiftes.<br />
Aangiftes vennootschapsbelasting zijn tot en met het jaar 2022 ingediend.<br />
Met betrekking tot de vennootschapsbelasting heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een fiscale strategie gekozen en een fiscale<br />
planning opgesteld die deels nog niet bekrachtigd is door de Belastingdienst. Hierdoor is het mogelijk dat gekozen<br />
standpunten door de Belastingdienst niet (geheel) worden overgenomen en daarmee de gepresenteerde acute<br />
belastinglast over <strong>2023</strong> en voorgaande jaren en belastinglatenties zoals opgenomen in deze jaarrekening zullen<br />
afwijken.<br />
De belangrijkste standpunten betreffen:<br />
• Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen<br />
• De verwerking van projectontwikkelingsresultaten<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> volgt in haar fiscale strategie en fiscale planning de binnen de sector gangbare standpunten die naar de<br />
mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn.<br />
23. Resultaat na belastingen<br />
Het resultaat wordt toegevoegd aan het eigen vermogen.<br />
F. Additionele informatie<br />
24. Afschrijvingen materiële vaste activa ten dienste van<br />
Afschrijvingen materiële vaste activa (x € 1.000)<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Afschrijvingen activa ten dienste van de exploitatie 827 834<br />
Totaal afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 827 834<br />
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie<br />
De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie betreft afschrijvingen op<br />
kantoorpanden, inrichting kantoor, vervoermiddelen, automatisering en apparatuur.<br />
Een verdere toelichting op de gebruikte afschrijvingstermijnen staat vermeld onder de post onroerende en roerende<br />
zaken ten dienste van de exploitatie.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 165<br />
25. Lonen en salarissen<br />
Lonen en salarissen (x € 1.000)<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Lonen en salarissen personeel in dienst 14.292 13.852<br />
Uitzendkrachten 3.436 1.440<br />
Ontvangen ziekengeld -191 -144<br />
Sociale lasten 2.311 2.153<br />
Pensioenlasten 1.428 1.828<br />
Totaal personeelskosten 21.277 19.129<br />
De personeelsbezetting is als volgt te specificeren:<br />
Aantallen per jaareinde<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Totaal aantal medewerkers 267 250<br />
Totaal aantal fte in dienst 247,54 230,18<br />
Werknemers<br />
Gedurende het jaar <strong>2023</strong> had <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> gemiddeld 233,2 fte in dienst (2022: 231,6). Geen van de werknemers is<br />
buiten Nederland werkzaam.<br />
Lonen en salarissen personeel in dienst<br />
In <strong>2023</strong> was de CAO-loonverhoging 2,4%.<br />
Sociale lasten en pensioenlasten<br />
Naast een stijging van het personeel zijn in <strong>2023</strong> de franchise van de pensioenen, het maximaalgevend pensioen en<br />
de AO-grens verhoogd. Dit resulteert in een stijging van de pensioenlasten. Daar tegenover staat de verlaging van de<br />
voorziening pensioen. Bij de sociale lasten is de loonsom gestegen en de premie WHK met 0,08 gestegen.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft haar pensioenregeling ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties<br />
(SPW). Dit betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen<br />
toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. De<br />
premies zijn als last verwerkt in de winst- en verliesrekening (de verplichtingenbenadering).<br />
De belangrijkste kenmerken van deze regeling zijn:<br />
• pensioengevende salarisgrondslag (middelloonregeling)<br />
• afspraken over indexatie<br />
• ouderdoms- en nabestaandenpensioen<br />
• partner- en wezenpensioen<br />
• pensioen(richt)leeftijd is 68 jaar.<br />
Voor de pensioenregeling betaalt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan<br />
pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> geen verdere<br />
verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregeling. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft in geval van een tekort bij het fonds geen<br />
verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Er is geen sprake<br />
van recht op teruggave/premiekorting.
166<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Met een beleidsdekkingsgraad van 131,5% (ultimo 2022 133,7%) voldoet het pensioenfonds aan de minimaal<br />
vereiste van 104,2% die is voorgeschreven door De Nederlandse Bank (DNB). Er is daarom geen sprake van een<br />
dekkingstekort. De dekkingsgraad is ook hoger dan de vereiste dekkingsgraad van 127,1. Er is daarom ook geen<br />
sprake van een reservetekort.<br />
Het bestuur van het pensioenfonds heeft in <strong>2023</strong> besloten de opgebouwde aanspraken van (gewezen) deelnemers<br />
en de ingegane pensioenen per 1 januari 2024 te verhogen met een gedeeltelijke toeslag. Er was ruimte voor een<br />
gedeeltelijke toeslag, omdat de beleidsdekkingsgraad per eind augustus <strong>2023</strong> hoger was dan 110%.<br />
26. Accountantskosten<br />
In de overige algemene kosten zijn de kosten van de onafhankelijke externe accountant zoals bedoeld in art. 1, lid 1<br />
Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties) en de in rekening gebrachte honoraria van het gehele netwerk waartoe<br />
de accountantsorganisatie behoort inbegrepen. Over <strong>2023</strong> betreft dit Deloitte Accountants B.V.<br />
Deze kosten zijn gemaakt voor het onderzoek van de jaarrekening bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en de in de consolidatie<br />
betrokken maatschappijen. Opgegeven worden de lasten geboekt in het boekjaar waarin de (controle-)<br />
werkzaamheden worden/zijn verricht (‘over het boekjaar’). Deze methode impliceert dat alleen de lasten vermeld<br />
worden die in het boekjaar in rekening zijn gebracht.<br />
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:<br />
Accountantshonoraria <strong>2023</strong> (x € 1.000)<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Controle van de jaarrekening PwC 0 88<br />
Controle van de jaarrekening Deloitte 319 87<br />
Andere controlewerkzaamheden PwC 0 33<br />
Andere controlewerkzaamheden Deloitte 12 0<br />
Fiscale advisering 0 0<br />
Andere niet-controlediensten 0 0<br />
Totaal accountantshonoraria 331 208<br />
27. Gebeurtenissen na balansdatum<br />
Tot en met de datum van opmaken van de jaarrekening <strong>2023</strong> hebben zich geen gebeurtenissen na balansdatum<br />
voorgedaan.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 167<br />
9.12 Gescheiden verantwoording DAEB / niet-DAEB<br />
Balans na resultaatbestemming (x € 1.000)<br />
DAEB DAEB niet-DAEB niet-DAEB<br />
ACTIVA 31-12-<strong>2023</strong> 31-12-2022 31-12-<strong>2023</strong> 31-12-2022<br />
A. VASTE ACTIVA<br />
I. Vastgoedbeleggingen<br />
1. DAEB vastgoed in exploitatie 3.140.835 3.339.194<br />
2. Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 99.297 107.437<br />
3. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 4.809 4.685 4.777 5.156<br />
4. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen<br />
exploitatie<br />
4.038 1.970 0 0<br />
3.149.682 3.345.849 104.074 112.594<br />
II. Materiële vaste activa<br />
1. Onroerende en roerende zaken ten dienste<br />
van de exploitatie<br />
1.579 2.170 0 0<br />
III. Financiële vaste activa<br />
1. Deelnemingen 0 0 688 687<br />
3. Latente belastingvordering(en) 1.253 1.390 52 58<br />
4. Leningen u/g 0 0 398 434<br />
7. Netto vermogenswaarde niet-DAEB / niet-DAEB<br />
in verbindingen<br />
93.622 109.938<br />
94.709 111.191 1.114 1.138<br />
Som der vaste activa 3.245.970 3.459.210 105.188 113.732<br />
B. VLOTTENDE ACTIVA<br />
I. Voorraden<br />
1. Vastgoed bestemd voor de verkoop 0 0 0 803<br />
0 0 0 803<br />
II. Onderhanden projecten 0 0 0 0<br />
III. Vorderingen<br />
1. Huurdebiteuren 3.179 2.705 132 113<br />
2. Gemeenten 436 30 0 0<br />
4. Latente belastingvordering(en) 151 189 6 8<br />
5. Belastingen en premies sociale verzekeringen 115 98 5 4<br />
6. Overige vorderingen 317 308 36 36<br />
7. Overlopende activa 2.090 1.879 73 71<br />
8. Vorderingen op de niet-DAEB-tak 35.720 22.066<br />
42.008 27.275 253 231<br />
IV. Liquide middelen -30.198 -18.156 30.026 23.488<br />
Som der vlottende activa 11.810 9.119 30.279 24.523<br />
TOTAAL ACTIVA 3.257.780 3.468.329 135.467 138.255
168<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Balans na resultaatbestemming (x € 1.000)<br />
DAEB DAEB niet-DAEB niet-DAEB<br />
PASSIVA 31-12-<strong>2023</strong> 31-12-2022 31-12-<strong>2023</strong> 31-12-2022<br />
C. GROEPSVERMOGEN<br />
1. Herwaarderingsreserve 1.999.995 2.207.274 58.655 66.337<br />
2. Overige reserves 798.360 628.607 33.984 40.400<br />
3. Resultaat na belastingen -213.725 -37.528 983 3.202<br />
2.584.630 2.798.353 93.622 109.938<br />
D. VOORZIENINGEN<br />
1. Voorziening onrendabele investeringen en<br />
herstructureringen 116 0 0 0<br />
2. Voorziening pensioenen 487 891 20 37<br />
3. Voorziening reorganisatiekosten 0 0 0 0<br />
4. Overige voorzieningen 524 466 22 19<br />
1.127 1.357 42 57<br />
E. LANGLOPENDE SCHULDEN<br />
1. Leningen banken 588.414 595.491 0 0<br />
2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende<br />
zaken verkocht onder voorwaarden<br />
4.170 4.108 4.567 4.924<br />
3. Overige schulden 3.735 3.803 381 387<br />
596.319 603.402 4.948 5.311<br />
F. KORTLOPENDE SCHULDEN<br />
1. Schulden aan banken 37.077 31.923 0 0<br />
2. Schulden aan leveranciers 12.565 12.137 389 506<br />
4. Belastingen en premies sociale verzekeringen 8.360 4.371 283 182<br />
5. Schulden ter zake van pensioenen 199 173 8 7<br />
6. Overige schulden 919 287 9 3<br />
7. Overlopende passiva 16.584 16.325 446 185<br />
8. Schulden aan de niet-DAEB tak<br />
9. Schulden aan de DAEB tak 35.720 22.066<br />
75.704 65.217 36.855 22.950<br />
TOTAAL PASSIVA 3.257.780 3.468.329 135.467 138.255
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 169<br />
Winst- en verliesrekening <strong>2023</strong> (x € 1.000)<br />
DAEB DAEB niet-DAEB niet-DAEB<br />
<strong>2023</strong> 2022 <strong>2023</strong> 2022<br />
1. Huuropbrengsten 140.997 139.295 5.330 5.609<br />
2. Opbrengsten servicecontracten 9.025 8.222 84 81<br />
3. Lasten servicecontracten -8.753 -8.221 -100 -83<br />
4. Lasten verhuur en beheeractiviteiten -9.633 -8.866 -401 -369<br />
5. Onderhoudslasten -57.555 -47.818 -1.780 -1.992<br />
6. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -10.123 -21.825 -489 -390<br />
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 63.959 60.787 2.644 2.855<br />
7. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 6.827 7.889 5.205 7.921<br />
8. Toegerekende organisatiekosten -110 -320 -83 -13<br />
9. Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -7.131 -6.023 -3.230 -6.249<br />
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille -414 1.546 1.892 1.659<br />
10. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -60.565 -78 2.260 0<br />
11. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen<br />
vastgoedportefeuille<br />
12. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen verkocht onder<br />
voorwaarden<br />
-181.436 -67.984 -5.436 -929<br />
63 120 -23 -6<br />
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille -241.938 -67.942 -3.198 -935<br />
14. Opbrengst overige activiteiten 1.029 1.012 110 134<br />
15. Kosten overige activiteiten -1.040 -906 -43 -38<br />
Netto resultaat overige activiteiten -11 106 67 96<br />
16. Overige organisatie kosten -6.336 -5.226 -264 -218<br />
17. Leefbaarheid -6.750 -5.607 0 0<br />
18. Opbrengsten vorderingen die tot de vaste activa behoren 0 0 5 6<br />
19. Rentebaten 544 261 8 1<br />
20. Rentelasten -19.262 -18.460 -3 -5<br />
Som der financiële baten en lasten -18.718 -18.199 10 1<br />
Resultaat voor belastingen -210.208 -34.535 1.151 3.458<br />
21. Belastingen -4.500 -6.194 -187 -258<br />
22. Resultaat deelnemingen 0 0 19 2<br />
Resultaat niet-DAEB tak 983 3.202 0 0<br />
Resultaat na belastingen -213.725 -37.528 983 3.202
170<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Kasstroomoverzicht <strong>2023</strong> (x € 1.000)<br />
DAEB<br />
<strong>2023</strong><br />
DAEB<br />
2022<br />
niet-DAEB<br />
<strong>2023</strong><br />
niet-DAEB<br />
2022<br />
1.1 Huren 139.893 138.956 5.387 5.369<br />
1.2 Vergoedingen 8.999 8.211 128 127<br />
1.3 Overheidsontvangsten 0 0 0 0<br />
1.4 Overige bedrijfsontvangsten 237 484 787 1.447<br />
1.5 Renteontvangsten 292 2 0 0<br />
Saldo ingaande kasstromen 149.421 147.653 6.302 6.943<br />
1.6 Erfpacht 0 0 0 0<br />
1.7 Personeelsuitgaven -21.881 -18.700 -911 -778<br />
1.8 Onderhoudsuitgaven -49.542 -40.725 -1.938 -1.409<br />
1.9 Overige bedrijfsuitgaven -25.370 -23.068 -973 -570<br />
1.10 Renteuitgaven -19.438 -19.051 5 -14<br />
1.11 a. Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat -989 -412 0 0<br />
1.11 b. Verhuurderheffing 0 -13.274 0 0<br />
1.12 Leefbaarheid externe uitgaven niet-investeringsgebonden -1.843 -970 0 0<br />
1.13 Vennootschapsbelasting -2.556 -2.348 -148 -61<br />
Saldo uitgaande kasstromen -121.620 -118.548 -3.965 -2.832<br />
Kasstroom uit operationele activiteiten 27.801 29.105 2.337 4.111<br />
MVA<br />
MVA ingaande kasstroom A. DAEB en B. niet-DAEB activiteiten<br />
2.1 Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet<br />
woongelegenheden<br />
7.049 8.122 6.008 6.247<br />
2.5 (Des)Investeringsontvangsten overig 0 0 0 0<br />
Tussentelling ingaande kasstroom MVA 7.049 8.122 6.008 6.247<br />
MVA uitgaande kasstroom A. DAEB en B. niet-DAEB activiteiten<br />
2.6 Nieuwbouw huur, woon- en niet-woongelegenheden -2.049 -2.612 -22 -98<br />
2.7 Woningverbetering, woon- en niet-woongelegenheden -41.436 -32.222 -1.593 -1.132<br />
2.8 Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden 0 0 0 0<br />
2.9 Aankoop, woon- en niet woongelegenheden 0 0 0 0<br />
2.11 Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop -227 0 0 0<br />
2.12 Sloopuitgaven, woon- en niet-woongelegenheden 0 0 0 0<br />
2.13 Aankoop grond 0 0 0 0<br />
2.14 Investeringen overig -165 -237 0 0<br />
2.15 Externe kosten bij verkoop -1.284 -2.716 -247 -536<br />
Tussentelling MVA uitgaande kasstroom -45.161 -37.787 -1.862 -1.766<br />
2.16 Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA -38.112 -29.665 4.146 4.481
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 171<br />
Kasstroomoverzicht <strong>2023</strong> (x € 1.000)<br />
FVA<br />
DAEB<br />
<strong>2023</strong><br />
DAEB<br />
2022<br />
niet-DAEB<br />
<strong>2023</strong><br />
niet-DAEB<br />
2022<br />
2.17.1 Ontvangsten verbindingen 0 0 0 0<br />
2.17.2 Ontvangsten overig 0 0 0 0<br />
2.17.3 Ontvangen aflossing interne lening 0 0 0 0<br />
2.18.1 Uitgaven verbindingen 0 0 0 0<br />
2.18.2 Uitgaven overig 0 0 0 0<br />
2.19 Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 0 0 0 0<br />
Kasstroom uit (des)investeringen -38.112 -29.665 4.146 4.481<br />
Ingaand<br />
3.1.1 Nieuwe te borgen leningen 40.000 20.000 0 0<br />
3.1.2 Nieuwe ongeborgde leningen DAEB-investeringen 0 0 0 0<br />
3.1.3 Nieuwe ongeborgde leningen niet-DAEB-investeringen 0 0 0 0<br />
Uitgaand<br />
3.2.1 Aflossing geborgde leningen -41.676 -33.280 0 0<br />
3.2.2 Aflossing ongeborgde leningen DAEB-investeringen 0 0 0 0<br />
3.2.3 Aflossing ongeborgde leningen niet-DAEB-investeringen 0 0 0 0<br />
3.2.4 Aflossing interne lening 0 0 0 0<br />
Kasstroom uit financieringsactiviteiten -1.676 -13.280 0 0<br />
4.1 Mutatie liquide middelen -11.987 -13.840 6.483 8.592<br />
4.2 Wijziging kortgeldmutaties -55 0 55 0<br />
Liquide middelen per 1-1 -18.156 -4.316 23.488 14.896<br />
Liquide middelen per 31-12 -30.198 -18.156 30.026 23.488
172<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
9.13 Overige informatie<br />
De Wet normering topinkomens is van toepassing op <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Het toepasselijk bezoldigingsmaximum in <strong>2023</strong><br />
is € 223.000. Dit is het bezoldigingsmaximum voor woningcorporaties, klasse H.<br />
Bestuurders en commissarissen<br />
De bezoldiging van bestuurders omvat:<br />
• periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte,<br />
ter beschikking stelling van auto en presentiegelden);<br />
• beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen);<br />
• uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband;<br />
• winstdelingen en bonusbetalingen.<br />
Bezoldiging van het bestuur<br />
Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in €<br />
Naam<br />
Mohamed Baba<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Beloning + belastbare onkostenvergoedingen 191.231 174.332<br />
Beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) 21.165 18.828<br />
Bezoldiging voor de WNT 212.396 193.160<br />
Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum 223.000 216.000<br />
Functie bestuursvoorzitter bestuursvoorzitter<br />
Duur van het dienstverband in boekjaar 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12<br />
Omvang van het dienstverband 36 uur (1 fte) 36 uur (1 fte)<br />
(Fictieve) dienstbetrekking? ja ja<br />
De bezoldiging van Mohamed Baba komt niet boven het bezoldigingsmaximum van de sectorale norm en de<br />
WNT uit.<br />
Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in €<br />
Naam<br />
Ria Koppen-Kreyne<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Beloning + belastbare onkostenvergoedingen 96.251 175.636<br />
Beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) 11.380 18.928<br />
Bezoldiging voor de WNT 107.631 194.564<br />
Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum 118.526 216.000<br />
Functie financieel bestuurder financieel bestuurder<br />
Duur van het dienstverband in boekjaar 01-01 t/m 13-07 01-01 t/m 31-12<br />
Omvang van het dienstverband 36 uur (1 fte) 36 uur (1 fte)<br />
(Fictieve) dienstbetrekking? ja ja<br />
De bezoldiging van Ria Koppen-Kreyne komt niet boven het bezoldigingsmaximum van de sectorale norm en de<br />
WNT uit.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 173<br />
Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in €<br />
Naam<br />
Anne Margreet Kremer<br />
<strong>2023</strong><br />
Beloning + belastbare onkostenvergoedingen 55.165<br />
Beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) 7.038<br />
Bezoldiging voor de WNT 62.203<br />
Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum 74.537<br />
Functie<br />
bestuurder bedrijfsvoering<br />
en organisatieontwikkeling<br />
Duur van het dienstverband in boekjaar 01-09 t/m 31-12<br />
Omvang van het dienstverband<br />
(Fictieve) dienstbetrekking?<br />
36 uur (1 fte)<br />
ja<br />
De bezoldiging van Anne Margreet Kremer komt niet boven het bezoldigingsmaximum van de sectorale norm en de<br />
WNT uit.<br />
Bezoldiging van de raad van commissarissen<br />
Voor de bezoldiging van commissarissen kwam in <strong>2023</strong> een bedrag van € 106.492 ten laste van Woningstichting<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en haar dochter- of groepsmaatschappijen. De bezoldiging van de commissarissen is als volgt:<br />
Bezoldiging raad van commissarissen (bedragen in €)<br />
Naam Luurt van der Ploeg Saskia Kramer<br />
Functie Voorzitter Voorzitter vanaf 05-06<br />
<strong>2023</strong> 2022 <strong>2023</strong> 2022<br />
Duur functievervulling 01-01 tot 05-06 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12<br />
Bezoldiging 11.364 25.920 22.937 17.280<br />
Individueel toepasselijk<br />
bezoldigingsmaximum 14.205 32.400 28.715 21.600
174 <strong>Haag</strong><br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Wonen</strong><br />
Bezoldiging raad van commissarissen (bedragen in €)<br />
Naam Marc Dubbelman Anneke van Zanen-Nieberg<br />
Functie Lid Lid<br />
Duur functievervulling 01-01 t/m 18-06<br />
10-11 t/m 31-12<br />
<strong>2023</strong> 2022 <strong>2023</strong> 2022<br />
01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12<br />
Bezoldiging 10.802 17.280 17.840 17.280<br />
Individueel toepasselijk<br />
bezoldigingsmaximum 13.502 21.600 22.300 21.600<br />
Bezoldiging raad van commissarissen (bedragen in €)<br />
Naam Meryem Kiliç-Karaaslan Charlie Ortega<br />
Feike<br />
Siewertsz<br />
van Reesema<br />
Functie Lid Lid Lid<br />
<strong>2023</strong> 2022 <strong>2023</strong> 2022 <strong>2023</strong><br />
Duur functievervulling 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12 24-07 t/m 31-12<br />
Bezoldiging 17.840 17.279 17.840 17.280 7.869<br />
Individueel toepasselijk<br />
bezoldigingsmaximum 22.300 21.600 22.300 21.600 9.836<br />
In <strong>2023</strong> voldoen de bezoldigingen van de leden van de raad van commissarissen aan de geldende afspraken<br />
conform de WNT en de beroepscode van VTW. Het WNT-maximum voor de voorzitter en leden bedraagt<br />
respectievelijk € 33.450 en € 22.300 per jaar (2022: € 32.400 en € 21.600).<br />
VTW: Er geldt een maximaal bezoldigingsbudget voor de gehele Raad van Commissarissen dat niet overschreden<br />
mag worden. Dit budget bedraagt 52% (advies is 8% voor een lid en 12% voor een voorzitter) van het bezoldigingsmaximum<br />
voor topfunctionarissen in dienstbetrekking bij een fulltime dienstverband. Voor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is dit budget<br />
€ 106.527 voor de gehele Raad van Commissarissen.<br />
Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met een dienstbetrekking die<br />
in <strong>2023</strong> een bezoldiging boven het individueel toepasselijke drempelbedrag hebben ontvangen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 175<br />
10. Ondertekening<br />
Bestuur<br />
De jaarstukken van Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2023</strong> zijn ondertekend door het bestuur op 19 juni 2024.<br />
Anne Margreet Kremer<br />
Mohamed Baba<br />
Raad van commissarissen<br />
Het besluit tot vaststelling van de jaarstukken van Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2023</strong> is door de raad van<br />
commissarissen genomen op 19 juni 2024.<br />
Marc Dubbelman<br />
Charlie Ortega<br />
Saskia Kramer, voorzitter<br />
Meryem Kiliç-Karaaslan<br />
Anneke van Zanen-Nieberg<br />
Feike Siewertsz-van Reesema
176<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
11. Overige gegevens<br />
11.1 Resultaatbestemming<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is op basis van artikel 42 van de Woningwet en de doelomschrijving van de stichting gehouden alle<br />
middelen te besteden aan werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting. Er zijn geen verdere bepalingen<br />
opgenomen in de statuten inzake resultaatbestemming. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> voegt het resultaat toe aan de overige<br />
reserves.<br />
11.2 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 177<br />
Deloitte Accountants B.V.<br />
Schenkkade 50d<br />
2595 AR Den <strong>Haag</strong><br />
Postbus 90721<br />
2509 LS Den <strong>Haag</strong><br />
Nederland<br />
Tel: 088 288 2888<br />
www.deloitte.nl<br />
CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT<br />
Aan de raad van commissarissen van Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Verklaring over de in het jaarstukken opgenomen jaarrekening <strong>2023</strong><br />
Ons oordeel<br />
Wij hebben de jaarrekening <strong>2023</strong> van Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> te Den <strong>Haag</strong> gecontroleerd.<br />
Naar ons oordeel geeft de in de jaarstukken opgenomen jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de<br />
samenstelling van het vermogen van Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> op 31 december <strong>2023</strong> en van het resultaat over<br />
<strong>2023</strong> in overeenstemming met de vereisten voor de jaarrekening bij en krachtens artikel 35 van de Woningwet en<br />
de bepalingen van en krachtens de Wet normering topinkomens (WNT).<br />
De jaarrekening bestaat uit:<br />
1. De balans per 31 december <strong>2023</strong>.<br />
2. De winst-en-verliesrekening over <strong>2023</strong>.<br />
3. De toelichting met een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere<br />
toelichtingen.<br />
De basis voor ons oordeel<br />
Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens het Nederlands recht, waaronder ook de Nederlandse<br />
controlestandaarden en de Regeling Controleprotocol WNT <strong>2023</strong> vallen. Onze verantwoordelijkheden op grond<br />
hiervan zijn beschreven in de sectie ‘Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening’.<br />
Wij zijn onafhankelijk van Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zoals vereist in de Europese verordening betreffende<br />
specifieke eisen voor de wettelijke controles van financiële overzichten van organisaties van openbaar belang, de<br />
Wet toezicht accountantsorganisaties, de Verordening inzake de onafhankelijkheid van accountants bij assuranceopdrachten<br />
(ViO) en andere voor de opdracht relevante onafhankelijkheidsregels in Nederland. Verder hebben wij<br />
voldaan aan de Verordening gedrags- en beroepsregels accountants (VGBA).<br />
Wij vinden dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.<br />
Informatie ter ondersteuning van ons oordeel<br />
Wij hebben onze controlewerkzaamheden bepaald in het kader van de controle van de jaarrekening als geheel en<br />
bij het vormen van ons oordeel hierover. Onderstaande informatie, ter ondersteuning van ons oordeel, en onze<br />
bevindingen moeten in dat kader worden bezien en niet als afzonderlijke oordelen of conclusies.<br />
Deloitte Accountants B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam onder nummer 24362853.<br />
Deloitte Accountants B.V. is een zogenoemde affiliate van Deloitte NSE LLP en maakt onderdeel uit van het internationale netwerk van Deloitte<br />
Touche Tohmatsu Limited.<br />
2406CD3224/TMO/1
178<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Materialiteit<br />
Op basis van onze professionele oordeelsvorming hebben wij de materialiteit voor de jaarrekening als geheel<br />
bepaald op € 65,1 miljoen. De materialiteit is gebaseerd op 2,5% van het eigen vermogen. Op basis van onze<br />
professionele oordeelsvorming hanteren wij een lager materialiteitsniveau dan voor de jaarrekening als geheel<br />
voor de in de jaarrekening verantwoorde (operationele) transactiestromen, in hun hoedanigheid van zowel<br />
resultaatstromen als kasstromen, waarbij sprake is van een onderliggende ingaande dan wel uitgaande kasstroom.<br />
Dit lagere materialiteitsniveau is vastgesteld op € 2,9 miljoen hetgeen gebaseerd is op 2% van de<br />
verhuuropbrengsten<br />
Daarbij zijn voor de controle van de in de jaarrekening opgenomen WNT-verantwoording de<br />
materialiteitsvoorschriften gehanteerd zoals vastgelegd in de Regeling Controleprotocol WNT <strong>2023</strong>.<br />
Wij houden ook rekening met afwijkingen en/of mogelijke afwijkingen die naar onze mening voor de gebruikers<br />
van de jaarrekening om kwalitatieve redenen materieel zijn.<br />
Wij zijn met de raad van commissarissen overeengekomen dat wij aan de raad tijdens onze controle<br />
geconstateerde afwijkingen boven 5% van de materialiteit rapporteren alsmede kleinere afwijkingen die naar onze<br />
mening om kwalitatieve redenen relevant zijn, of vanuit de Regeling Controleprotocol WNT <strong>2023</strong> voor<br />
rapportering in aanmerking komen.<br />
Controle-aanpak frauderisico’s<br />
Wij hebben risico’s geïdentificeerd en ingeschat op een afwijking van materieel belang op de jaarrekening die het<br />
gevolg is van fraude. Wij hebben tijdens onze controle inzicht verkregen in Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en haar<br />
omgeving, de componenten van het interne-beheersingssysteem, waaronder het risico-inschattingsproces en de<br />
wijze waarop het bestuur inspeelt op frauderisico’s en het interne-beheersingssysteem monitort en de wijze<br />
waarop de raad van commissarissen toezicht uitoefent, alsmede de uitkomsten daarvan.<br />
Wij verwijzen naar hoofdstuk 6.4 van de jaarstukken, waarin het bestuur zijn frauderisicoanalyse heeft opgenomen<br />
en hoofdstuk 8.2 van de jaarstukken waar de raad van commissarissen op deze frauderisicoanalyse reflecteert.<br />
Wij hebben de opzet en de relevante aspecten van het interne-beheersingssysteem en, in het bijzonder, de<br />
frauderisicoanalyse geëvalueerd alsook bijvoorbeeld de klokkenluidersregeling. Wij hebben de opzet en het<br />
bestaan geëvalueerd, en voor zover wij het noodzakelijk achtten, de werking getoetst van internebeheersmaatregelen<br />
gericht op het mitigeren van frauderisico’s.<br />
Als onderdeel van ons proces voor het identificeren van risico’s op een afwijking van materieel belang in de<br />
jaarrekening die het gevolg is van fraude, hebben wij in nauwe samenwerking met onze forensische specialisten<br />
frauderisicofactoren overwogen met betrekking tot frauduleuze financiële verslaggeving, oneigenlijke toe-eigening<br />
van activa en omkoping en corruptie. Wij hebben geëvalueerd of deze factoren een indicatie vormden voor de<br />
aanwezigheid van het risico op afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude.<br />
De door ons geïdentificeerde frauderisico’s en uitgevoerde specifieke werkzaamheden zijn als volgt:<br />
Op basis van deze werkzaamheden en het in de controlestandaarden veronderstelde risico, hebben wij de<br />
veronderstelde fraude risico’s overwogen met betrekking tot het doorbereken van internebeheersingsmaatregelen<br />
door het management, inclusief of er indicaties zijn voor tendenties bij het management<br />
van Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> die mogelijk een risico vormt op een afwijking van materieel belang die het<br />
gevolg is van fraude.<br />
2406CD3224/TMO/2
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 179<br />
Onze controlewerkzaamheden ten aanzien van deze fraude risico’s zijn gericht op een evaluatie van de opzet en de<br />
implementatie van de relevante interne-beheersingsmaatregelen om deze risico’s te beperken. Wij hebben de<br />
volgende gegevensgerichte werkzaamheden uitgevoerd gericht op het risico van het doorbreken van internebeheersingsmaatregelen<br />
door het management:<br />
- Het toetsen of specifieke journaalboekingen en andere aanpassingen dien tijdens het opstellen van de<br />
jaarrekening zijn aangebracht aanvaardbaar zijn.<br />
- Het toetsen of specifieke (op basis van fraudekarakteristieken) journaalboekingen die gedurende het<br />
boekjaar zijn aangebracht aanvaardbaar zijn.<br />
- Het evalueren van de oordeelsvormingen en veronderstelling van het management bij het maken van de in<br />
de jaarrekening opgenomen schattingen zoals de waardering van het vastgoed in exploitatie en de bepaling<br />
van de beleidswaarde door bijvoorbeeld de analyse van de ontwikkeling van financiële ratio’s. Voor onze<br />
werkzaamheden verwijzen wij naar de kernpunten van onze controle.<br />
- Het beoordelen van eventuele significante transacties buiten het kader van de normale bedrijfsvoering van<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />
In onze controle bouwen wij een element van onvoorspelbaarheid in. Ook hebben wij de uitkomst van andere<br />
controlewerkzaamheden beoordeeld en overwogen of er bevindingen zijn die aanwijzing geven voor fraude of het<br />
niet-naleven van wet- en regelgeving.<br />
Wij hebben kennis genomen van de beschikbare informatie en om inlichtingen gevraagd bij leden van het bestuur,<br />
management (de directeur financiën), leden van het interne audit team, de concern controller en de raad van<br />
commissarissen. Hieruit volgden geen signalen van fraude die kunnen leiden tot een afwijking van materieel<br />
belang.<br />
Wij hebben forensisch specialisten betrokken in deze evaluatie.<br />
Controle-aanpak naleving van wet- en regelgeving<br />
Wij hebben een algemeen inzicht verworven in het wet- en regelgevingskader dat van toepassing is op<br />
Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> door inlichtingen in te winnen bij leden van het bestuur, management en het lezen<br />
van notulen van vergaderingen van de raad van commissarissen en rapporten van de interne audit afdeling en<br />
concern controller.<br />
Voor zover materieel voor de jaarrekening, hebben wij op basis van onze risicoanalyse, en rekening houdende met<br />
het feit dat het effect van niet-naleving van wet- en regelgeving aanzienlijk varieert, het (vennootschaps)<br />
belastingrecht en regelgeving voor financiële verslaggeving, in het kader van de vereisten voor de jaarrekening bij<br />
en krachtens artikel 35 van de Woningwet, aangemerkt als wet- en regelgeving met directe invloed op de<br />
jaarrekening.<br />
Wij hebben voldoende en geschikte controle-informatie verkregen omtrent het naleven van de bepalingen van die<br />
wet- en regelgeving die gewoonlijk wordt geacht van directe invloed te zijn op de jaarrekening.<br />
Daarnaast is Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> onderworpen aan overige wet- en regelgeving waarvan de gevolgen<br />
van niet-naleving een van materieel belang zijnde invloed kunnen hebben op de jaarrekening, bijvoorbeeld ten<br />
gevolge van boetes of rechtszaken.<br />
2406CD3224/TMO/3
180<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Gezien de aard van de activiteiten van Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en de complexiteit van deze overige wet- en<br />
regelgeving bestaat het risico dat niet wordt voldaan aan de vereisten van deze wet- en regelgeving. Daarnaast<br />
hebben we rekening gehouden met de wet- en regelgeving die van toepassing is op organisaties van openbaar<br />
belang.<br />
Ten aanzien van deze wet- en regelgeving die geen direct effect heeft op de vaststelling van de bedragen en de<br />
toelichtingen in de jaarrekening, zijn onze werkzaamheden beperkter. Naleving van wet- en regelgeving kan van<br />
fundamenteel belang zijn voor de operationele aspecten van een woningcorporatie, voor de mogelijkheid van een<br />
woningcorporatie om haar activiteiten voort te zetten, dan wel voor het voorkomen van sancties van materieel<br />
belang (bijvoorbeeld het naleven van de voorwaarden van een vergunning voor het uitvoeren van een activiteit, of<br />
het naleven van regelgeving betreffende het milieu, woningtoewijzingen en woningverkopen). Niet-naleving van<br />
dergelijke wet- en regelgeving kan daarom van materieel belang zijnde invloed hebben op de jaarrekening.<br />
Onze verantwoordelijkheid is beperkt tot het uitvoeren van gespecificeerde controlewerkzaamheden ter<br />
bevordering van het identificeren van niet-naleving van wet- en regelgeving die een invloed van materieel belang<br />
kan hebben op de jaarrekening. Onze werkzaamheden ter bevordering van het identificeren van gevallen van<br />
niet-naleving van overige wet- en regelgeving die een invloed van materieel belang kan hebben op de<br />
jaarrekening, zijn beperkt tot:<br />
i. Het management en, in voorkomend geval, de met governance belaste personen vragen of de entiteit<br />
dergelijke wet- en regelgeving naleeft.<br />
ii.<br />
De eventuele correspondentie met de desbetreffende vergunningverlenende of regelgevende of<br />
toezichthoudende instanties inspecteren.<br />
Uiteraard zijn wij gedurende de controle alert op indicaties van (vermoedens van) niet-naleving van wet- en<br />
regelgeving.<br />
Tenslotte hebben wij een schriftelijke bevestiging verkregen dat alle bekende gevallen van niet-naleving of<br />
vermoede niet-naleving van wet- en regelgeving, ons ter kennis zijn gebracht.<br />
Controle-aanpak continuïteit<br />
Onze verantwoordelijkheden, evenals de verantwoordelijkheden van het bestuur en de raad van commissarissen,<br />
met betrekking tot de continuïteitsveronderstelling worden beschreven in de paragraaf ‘Beschrijving van<br />
verantwoordelijkheden met betrekking tot de jaarrekening’.<br />
Bij het vervullen van onze verantwoordelijkheden hebben we werkzaamheden uitgevoerd, waaronder:<br />
- Het evalueren van de beoordeling door het management van het vermogen van de woningcorporatie om haar<br />
continuïteit te handhaven en het evalueren of deze analyse alle relevante informatie bevat waarvan wij als<br />
gevolg van de controle kennis hebben.<br />
- Het bestuur bevragen over de belangrijkste veronderstellingen en uitgangspunten die ten grondslag liggen aan<br />
de continuïteitsveronderstelling en nagaan of het bestuur significante continuïteitsrisico’s heeft<br />
geïdentificeerd.<br />
2406CD3224/TMO/4
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 181<br />
- Analyseren van de financiële positie per ultimo boekjaar en ten opzichte van voorgaand jaar op indicatoren<br />
die kunnen duiden op significante continuïteitsrisico’s. De financiële ratio’s van de woningcorporatie zoals<br />
deze zijn opgenomen in de bijlage kengetallen vanaf regel 178 van de jaarstukken betreffen een belangrijk<br />
onderdeel van deze analyse.<br />
- Evalueren van de begrote operationele resultaten en daaraan gerelateerde kasstromen ten opzichte van het<br />
afgelopen jaar, ontwikkelingen in de woningcorporatiesector en onze kennis vanuit de controle.<br />
- Inwinnen van inlichtingen van het bestuur over zijn kennis van significante continuïteitsrisico’s na de periode<br />
van de door het bestuur verrichte continuïteitsanalyse.<br />
Op basis van deze werkzaamheden hebben we geen rapporteerbare bevindingen met betrekking tot het vermogen<br />
van Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> om haar continuïteit te handhaven.<br />
De kernpunten van onze controle<br />
In de kernpunten van onze controle beschrijven wij zaken die naar ons professionele oordeel het meest belangrijk<br />
waren tijdens onze controle van de jaarrekening. De kernpunten van onze controle hebben wij met de raad van<br />
commissarissen gecommuniceerd, maar vormen geen volledige weergave van alles wat is besproken.<br />
Kernpunt 1: de waardering van het vastgoed in exploitatie<br />
Omschrijving<br />
Het vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december <strong>2023</strong> € 3,2 miljard wat neerkomt op 99% van het<br />
balanstotaal van Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> past de basisversie van het<br />
Handboek modelmatig waarderen marktwaarde toe zoals toegelicht op pagina 129-137 van de jaarrekening.<br />
De basisversie is een modelmatige waardebepaling zonder directe betrokkenheid van een taxateur, waarbij de<br />
validatie van het gebruik van het handboek van voorgaand jaar belangrijk is om te waarborgen dat deze op<br />
portefeuilleniveau toepasbaar is, gegeven de specifieke kenmerken van het bezit van Woningstichting <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong>. Aangezien in de modelmatige aanpak van de basisversie van het handboek geen directe vergelijking wordt<br />
gemaakt met gerealiseerde transacties, bestaat een risico dat de waardering volgens de basisversie niet leidt tot<br />
een getrouwe waardering van het vastgoed in exploitatie. Dit punt is geïdentificeerd als kernpunt in de controle als<br />
gevolg van de inherent hoge mate van subjectiviteit van assumpties in de bepaling van de marktwaarde in<br />
verhuurde staat, de inschattingen die samenhangen met de toepasbaarheid van de basisversie en de inschattingen<br />
die worden gemaakt ten aanzien van de gehanteerde invoerparameters, in combinatie met de significante omvang<br />
van de post.<br />
Controle-aanpak<br />
Wij hanteren een gegevensgerichte controle-aanpak waarbij tevens kennis is genomen van in dit kader relevante<br />
interne-beheersingsmaatregelen binnen Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. In onze controle hebben wij de door het<br />
management gehanteerde veronderstellingen en waarderingsmethodiek, zoals toegelicht in de jaarrekening op<br />
pagina 129-137, getoetst op aanvaardbaarheid. Hierbij hebben wij de relevante brondata van het vastgoed<br />
getoetst, de betrouwbaarheid van het gehanteerde rekenmodel vastgesteld en de marktconformiteit van de<br />
waarderingsuitkomsten (eindwaardering en ratio’s) geëvalueerd.<br />
Wij hebben specialisten in vastgoedwaardering ingeschakeld om een vastgoed portefeuille-analyse uit te voeren.<br />
2406CD3224/TMO/5
182<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Wij hebben de toepasbaarheid van de basisversie van het handboek voor het bezit van Woningstichting <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> geëvalueerd, alsmede de toelichtingen zoals opgenomen in de jaarrekening met betrekking tot de<br />
waardering van het vastgoed in exploitatie beoordeeld aan de hand van de van toepassing zijnde<br />
verslaggevingsvereisten.<br />
Observaties<br />
Uit onze controle blijkt dat de bij de waardering van het vastgoed in exploitatie gehanteerde veronderstellingen en<br />
waarderingsmethodiek aanvaardbaar zijn. Wij hebben tevens vastgesteld dat de toepassing van de basisversie<br />
aanvaardbaar is voor Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />
Kernpunt 2: de bepaling en toelichting van de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie<br />
Omschrijving<br />
Op pagina 137-138 van de jaarrekening is de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie toegelicht. De<br />
beleidswaarde is een belangrijke parameter voor de bepaling van financiële ratio’s Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
gebaseerd op de Aw/WSW-normen. De beleidswaarde vormt daarmee een uitgangspunt voor de beoordeling van<br />
de financiële positie (inclusief de continuïteitsveronderstelling) in de jaarrekening. De beleidswaarde wordt<br />
bepaald doormiddel van het aanpassen van vier uitgangspunten in de marktwaardebepaling naar het feitelijke<br />
beleid van Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>, waarbij een aantal voorgeschreven veronderstellingen worden<br />
gehanteerd. Bij de bepaling van de beleidswaarde heeft het bestuur een aantal significante schattingen moeten<br />
maken, wat significante effecten heeft op de waardering en daaruit voortvloeiende financiële ratio’s. Derhalve<br />
hebben wij de beleidswaarde in exploitatie als kernpunt in onze controle aangemerkt.<br />
Controle-aanpak<br />
Wij hanteren een gegevensgerichte controle-aanpak. In onze controle hebben wij de door het bestuur<br />
gehanteerde veronderstellingen zoals toegelicht in de jaarrekening op pagina 118-119 getoetst op<br />
aanvaardbaarheid. Hierbij hebben wij:<br />
• De betrouwbaarheid van het gehanteerde rekenmodel vastgesteld door middel van beoordeling van de<br />
certificering van het rekenpakket.<br />
• De juiste verwerking van de stappen in de berekening van de beleidswaarde op basis van het Handboek<br />
modelmatig waarderen marktwaarde vastgesteld.<br />
Wij hebben de betrouwbaarheid van de inschatting van de uitgangspunten zoals de streefhuur, onderhoud- en<br />
beheernorm gecontroleerd, waarbij wij de belangrijkste uitgangspunten en veronderstellingen die ten grondslag<br />
liggen aan de begroting van deze posten hebben getoetst.<br />
Ten slotte hebben wij de toelichtingen zoals opgenomen in de jaarrekening met betrekking tot de beleidswaarde<br />
van het vastgoed in exploitatie beoordeeld aan de hand van de van toepassing zijnde verslaggevingsvereisten.<br />
Observatie<br />
Uit onze controle blijkt dat de bij de bepaling van de beleidswaarde gehanteerde veronderstellingen en<br />
waarderingsmethodiek aanvaardbaar zijn.<br />
2406CD3224/TMO/6
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 183<br />
Naleving anticumulatiebepaling WNT niet gecontroleerd<br />
In overeenstemming met de Regeling Controleprotocol WNT <strong>2023</strong> hebben wij de anticumulatiebepaling, bedoeld<br />
in artikel 1.6a WNT en artikel 5, lid 1, sub n en o Uitvoeringsregeling WNT, niet gecontroleerd. Dit betekent dat wij<br />
niet hebben gecontroleerd of er wel of niet sprake is van een normoverschrijding door een leidinggevende<br />
topfunctionaris vanwege eventuele dienstbetrekkingen als leidinggevende topfunctionaris bij andere<br />
WNT-plichtige instellingen, alsmede of de in dit kader vereiste toelichting juist en volledig is.<br />
Verklaring over de in het jaarstukken opgenomen andere informatie<br />
Naast de jaarrekening en onze controleverklaring daarbij, omvat de jaarstukken andere informatie, die bestaat uit:<br />
• Hoofdstuk 1 tot en met 8 van de jaarstukken, welke onder meer het bestuursverslag en verslag van de raad<br />
van commissarissen bevat.<br />
• De Overige gegevens.<br />
• Bijlage: kengetallen.<br />
• Bijlage: verbindingen.<br />
Op grond van onderstaande werkzaamheden zijn wij van mening dat de andere informatie:<br />
• Met de jaarrekening verenigbaar is en geen materiële afwijkingen bevat.<br />
• Alle informatie bevat die op grond van artikel 36 en 36a van de Woningwet is vereist voor het bestuursverslag,<br />
het volkshuisvestingsverslag en de overige gegevens.<br />
Wij hebben de andere informatie gelezen en hebben op basis van onze kennis en ons begrip, verkregen vanuit de<br />
jaarrekeningcontrole of anderszins, overwogen of de andere informatie materiële afwijkingen bevat.<br />
Met onze werkzaamheden hebben wij voldaan aan de vereisten in rubriek A van het Accountantsprotocol<br />
(verslagjaar <strong>2023</strong>) zoals opgenomen in bijlage 4 bij artikel 17 van de Regeling toegelaten instellingen<br />
volkshuisvesting 2015 en de Nederlandse Standaard 720. Deze werkzaamheden hebben niet dezelfde diepgang als<br />
onze controlewerkzaamheden bij de jaarrekening.<br />
Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van de andere informatie, waaronder het bestuursverslag, het<br />
volkshuisvestelijk verslag en de overige gegevens in overeenstemming met artikel 36 en 36a van de Woningwet.<br />
Verklaring betreffende overige door wet- of regelgeving gestelde vereisten<br />
Benoeming<br />
Wij zijn door de raad van commissarissen met ingang van het boekjaar 2022 benoemd als accountant van<br />
Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en sinds dat boekjaar tot nu toe de externe accountant.<br />
2406CD3224/TMO/7
184<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Geen verboden diensten<br />
Wij hebben geen verboden diensten geleverd als bedoeld in artikel 5, lid 1 van de Europese verordening<br />
betreffende specifieke eisen voor de wettelijke controles van financiële overzichten van organisaties van openbaar<br />
belang.<br />
Beschrijving van verantwoordelijkheden met betrekking tot de jaarrekening<br />
Verantwoordelijkheden van het bestuur en de raad van commissarissen voor de jaarrekening<br />
Het bestuur is verantwoordelijk voor het opmaken en getrouw weergeven van de jaarrekening in<br />
overeenstemming met de vereisten voor de jaarrekening bij en krachtens artikel 35 van de Woningwet en de<br />
bepalingen van en krachtens de WNT.<br />
In dit kader is het bestuur tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing die het bestuur<br />
noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel<br />
belang als gevolg van fouten of fraude. Bij het opmaken van de jaarrekening moet het bestuur afwegen of de<br />
toegelaten instelling in staat is om haar werkzaamheden in continuïteit voort te zetten. Op grond van genoemd<br />
artikel 35 van de Woningwet moet het bestuur de jaarrekening opmaken op basis van de<br />
continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuur het voornemen heeft om de toegelaten instelling te liquideren of<br />
de activiteiten te beëindigen of als beëindiging het enige realistische alternatief is. Het bestuur moet<br />
gebeurtenissen en omstandigheden waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar<br />
activiteiten in continuïteit kan voortzetten, toelichten in de jaarrekening.<br />
De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor het uitoefenen van toezicht op het proces van financiële<br />
verslaggeving van de toegelaten instelling.<br />
Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening<br />
Onze verantwoordelijkheid is het zodanig plannen en uitvoeren van een controleopdracht dat wij daarmee<br />
voldoende en geschikte controle-informatie verkrijgen voor het door ons af te geven oordeel.<br />
Onze controle is uitgevoerd met een hoge mate maar geen absolute mate van zekerheid waardoor het mogelijk is<br />
dat wij tijdens onze controle niet alle materiële fouten en fraude ontdekken.<br />
Afwijkingen kunnen ontstaan als gevolg van fraude of fouten en zijn materieel indien redelijkerwijs kan worden<br />
verwacht dat deze, afzonderlijk of gezamenlijk, van invloed kunnen zijn op de economische beslissingen die<br />
gebruikers op basis van deze jaarrekening nemen. De materialiteit beïnvloedt de aard, timing en omvang van onze<br />
controlewerkzaamheden en de evaluatie van het effect van onderkende afwijkingen op ons oordeel.<br />
2406CD3224/TMO/8
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 185<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
Wij hebben deze accountantscontrole professioneel kritisch uitgevoerd en hebben waar relevant professionele<br />
oordeelsvorming toegepast in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden, de Regeling<br />
Controleprotocol WNT <strong>2023</strong>, ethische voorschriften en de onafhankelijkheidseisen. Onze controle bestond onder<br />
andere uit:<br />
• Het identificeren en inschatten van de risico’s dat de jaarrekening afwijkingen van materieel belang bevat als<br />
gevolg van fouten of fraude, het in reactie op deze risico’s bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden<br />
en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Bij fraude is<br />
het risico dat een afwijking van materieel belang niet ontdekt wordt groter dan bij fouten. Bij fraude kan<br />
sprake zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten transacties vast te leggen, het<br />
opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing.<br />
• Het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle met als doel<br />
controlewerkzaamheden te selecteren die passend zijn in de omstandigheden. Deze werkzaamheden hebben<br />
niet als doel om een oordeel uit te spreken over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten<br />
instelling.<br />
• Het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en het<br />
evalueren van de redelijkheid van schattingen door het bestuur en de toelichtingen die daarover in de<br />
jaarrekening staan.<br />
• Het vaststellen dat de door het bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is. Tevens het<br />
op basis van de verkregen controle-informatie vaststellen of er gebeurtenissen en omstandigheden zijn<br />
waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar activiteiten in continuïteit kan<br />
voortzetten. Als wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij verplicht om<br />
aandacht in onze controleverklaring te vestigen op de relevante gerelateerde toelichtingen in de jaarrekening.<br />
Als de toelichtingen inadequaat zijn, moeten wij onze verklaring aanpassen. Onze conclusies zijn gebaseerd op<br />
de controle-informatie die verkregen is tot de datum van onze controleverklaring. Toekomstige<br />
gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat een toegelaten instelling haar continuïteit<br />
niet langer kan handhaven.<br />
• Het evalueren van de presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening en de daarin opgenomen<br />
toelichtingen.<br />
• Het evalueren of de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de onderliggende transacties en<br />
gebeurtenissen.<br />
Wij communiceren met de raad van commissarissen onder andere over de geplande reikwijdte en timing van de<br />
controle en over de significante bevindingen die uit onze controle naar voren zijn gekomen, waaronder eventuele<br />
significante tekortkomingen in de interne beheersing. In dit kader geven wij ook een verklaring aan de<br />
auditcommissie op grond van artikel 11 van de Europese verordening betreffende specifieke eisen voor de<br />
wettelijke controles van financiële overzichten van organisaties van openbaar belang. De in die aanvullende<br />
verklaring verstrekte informatie is consistent met ons oordeel in deze controleverklaring.<br />
Wij bevestigen aan de raad van commissarissen dat wij de relevante ethische voorschriften over onafhankelijkheid<br />
hebben nageleefd. Wij communiceren ook met de raad over alle relaties en andere zaken die redelijkerwijs onze<br />
onafhankelijkheid kunnen beïnvloeden en over de daarmee verband houdende maatregelen om onze<br />
onafhankelijkheid te waarborgen.<br />
2406CD3224/TMO/9
186<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Wij bepalen de kernpunten van onze controle van de jaarrekening op basis van alle zaken die wij met de raad van<br />
commissarissen hebben besproken. Wij beschrijven deze kernpunten in onze controleverklaring, tenzij dit is<br />
verboden door wet- of regelgeving of in buitengewoon zeldzame omstandigheden wanneer het niet vermelden in<br />
het belang van het maatschappelijk verkeer is.<br />
Den <strong>Haag</strong>, 19 juni 2024<br />
Deloitte Accountants B.V.<br />
Was getekend: drs. M.A. van Dreumel RA<br />
2406CD3224/TMO/10
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 187
188<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Bijlage: kengetallen<br />
Verhuureenheden<br />
Aantal verhuureenheden<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Woningen en woongebouwen <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 21.101 21.130<br />
Bedrijfsruimten/garages/overige objecten 2.411 2.406<br />
Bij: beheer door derden 53 53<br />
Subtotaal niet-woningen 2.464 2.459<br />
Totaal verhuureenheden 23.565 23.589<br />
Verloop verhuureenheden<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
Beginstand woningen primo verslagperiode 21.130 21.116<br />
Beginstand niet-woningen primo verslagperiode 2.459 2.462<br />
Uit exploitatie<br />
Verkoop woningen 29 38<br />
Verkoop niet-woningen 7 10<br />
Sloop woningen 0 0<br />
Sloop niet-woningen 0 0<br />
Uit exploitatie woningen 0 0<br />
Uit exploitatie niet-woningen 0 3<br />
36 51<br />
In exploitatie<br />
Aankoop en nieuwbouw woningen 0 50<br />
Aankoop en nieuwbouw niet-woningen 0 1<br />
In exploitatie vanuit voorraad woningen 0 0<br />
In exploitatie vanuit voorraad niet-woningen 0 0<br />
In exploitatie overig woningen 0 2<br />
In exploitatie overig niet-woningen 12 9<br />
12 62<br />
Eindstand woningen ultimo verslagperiode 21.101 21.130<br />
Eindstand niet-woningen ultimo verslagperiode 2.464 2.459
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 189<br />
Financiële kengetallen<br />
Financiële kengetallen<br />
<strong>2023</strong> 2022<br />
A. Vorderingen op huurders en ex-huurders van woningen en nietwoningen<br />
uitgedrukt in een percentage van de huren en<br />
vergoedingen<br />
2,94%<br />
2,68%<br />
B. Totale huurderving uitgedrukt in een percentage van de huren<br />
en vergoedingen<br />
1,71%<br />
1,94%<br />
C. Solvabiliteit op basis van het weerstandsvermogen in verhouding<br />
tot het totale vermogen 2<br />
79,22%<br />
80,58%<br />
Solvabiliteit op basis van beleidswaarde in verhouding<br />
tot het totale vermogen 2<br />
61,66%<br />
64,92%<br />
D. Current ratio<br />
0,09<br />
0,18<br />
E. Rentabiliteit van het totaal vermogen 2<br />
-5,81%<br />
-0,36%<br />
F. Weerstandsvermogen in euro’s per woning 2<br />
€ 122.544<br />
€ 132.502<br />
G. Loan-to-value (LTV) op basis van beleidswaarde<br />
35,18%<br />
34,19%<br />
Loan-to-value (LTV) op basis van WOZ-waarde 1<br />
12,71%<br />
14,29%<br />
H. Interest dekkingsratio (Interest Coverage Rate, ICR)<br />
2,54<br />
2,74<br />
I. DSCR (Debt Service Coverage Ratio) (op basis van werkelijke<br />
aflossingen)<br />
0,96<br />
1,23<br />
J. Dekkingsratio<br />
21,36%<br />
19,23%<br />
A. Vorderingen op huurders<br />
De achterstanden op huurders betreft de totale vordering (huur en vergoedingen), en wordt uitgedrukt in een<br />
percentage van de huren en vergoedingen.<br />
B. Huurderving<br />
De huurderving geeft aan welk deel van de beoogde opbrengsten niet in rekening kon worden gebracht door<br />
bijvoorbeeld leegstand.<br />
C. Solvabiliteit<br />
De solvabiliteit wordt berekend door het weerstandsvermogen (eigen vermogen + voorzieningen) af te zetten tegen<br />
het balanstotaal. De solvabiliteit geeft aan of een onderneming op zowel de korte termijn als de lange termijn aan al<br />
haar schulden kan voldoen.
190<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
D. Current ratio<br />
De current ratio is een kengetal dat de verhouding aangeeft tussen de vlottende activa en het vreemd vermogen op<br />
korte termijn. De current ratio wordt vaak gebruikt als maatstaf voor de liquiditeit (dus om te bepalen in welke mate<br />
een onderneming in staat is te voldoen aan de betalingsverplichtingen op korte termijn).<br />
E. Rentabiliteit van het totaal vermogen<br />
De rentabiliteit van het totaal vermogen is een kengetal dat de winstgevendheid (resultaat voor rente en belastingen)<br />
aangeeft van het gemiddeld totaal vermogen (balanstotaal) vóór aftrek van de rente.<br />
F. Weerstandsvermogen<br />
Het weerstandsvermogen is een kengetal dat de Autoriteit woningcorporaties toepast om de levensvatbaarheid van<br />
een woningcorporatie of verbinding (van een woningcorporatie met andere rechtspersonen) te beoordelen. Op<br />
basis van het risicoprofiel van de corporatie bepaalt de Autoriteit woningcorporaties jaarlijks het minimaal gewenst<br />
weerstandsvermogen (eigen vermogen + voorzieningen).<br />
G. Loan-to-value (LTV)<br />
De LTV geeft de verhouding aan tussen de waarde van het bezit (zowel op basis van volledige beleidswaarde als op<br />
basis van WOZ) en de bijbehorende financiering met vreemd vermogen.<br />
H. Interest dekkingsratio (Interest Coverage Rate, ICR)<br />
De ICR geeft aan hoe vaak de rentelast van een onderneming gedekt kan worden uit het bedrijfsresultaat (de<br />
operationele kasstromen voor investerings- en financieringsactiviteiten, rekening houdend met de mutatie in het<br />
werkkapitaal).<br />
I. DSCR (Debt Service Coverage Ratio)<br />
De Debt Service Coverage Ratio is berekend op basis van de werkelijke aflossingen in <strong>2023</strong>. De DSCR meet in<br />
hoeverre de corporatie in staat is om de rente- en aflossingsverplichtingen op het vreemd vermogen te voldoen<br />
uit de kasstroom uit operationele activiteiten. Vanuit de operationele kasstroom moeten voldoende middelen<br />
gegenereerd worden om rentelasten én de benodigde aflossingen te kunnen dragen.<br />
J. Dekkingsratio<br />
Hiermee wordt in geval van discontinuïteit bepaald of de (markt)waarde van het bezit voldoende is om de<br />
schuldpositie af te lossen (de marktwaarde van de leningen). Norm is dat de marktwaarde van de leningen maximaal<br />
70% mag zijn van de marktwaarde van het bezit.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 191<br />
Bijlage: verbindingen<br />
In het belang van onze huurders heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
deelgenomen aan niet-DAEB activiteiten. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
heeft commercieel vastgoed ontwikkeld en beheert<br />
commercieel vastgoed, wanneer dat bijdraagt aan<br />
segregatiebestrijding of ten goede komt aan de woonen<br />
leefkwaliteit in de wijken waar wij werken. Wij zijn<br />
voorstander van een eerlijk speelveld ten opzichte van<br />
commerciële partijen.<br />
Om scheiding in activiteiten zichtbaar te maken<br />
en risico’s apart te zetten, heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
dochterondernemingen. Ook samenwerkingsvormen<br />
met externe partijen maken het noodzakelijk activiteiten<br />
onder te brengen in (klein)dochters. De verbindingen<br />
die wij zijn aangegaan, zijn noodzakelijk voor het<br />
voldoen aan één of meer prestatievelden.<br />
Feitelijk vinden vrijwel geen activiteiten plaats bij<br />
de dochterondernemingen. In 2015 zijn de laatste<br />
activiteiten die plaats vonden in <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Ontwikkeling B.V. overgeheveld naar Woningstichting<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />
We waarderen de deelnemingen tegen de netto<br />
vermogenswaarde waarin we invloed van betekenis<br />
uitoefenen. ‘Invloed van betekenis’ houdt een financieel<br />
belang in van 50% of meer. Deze deelnemingen zijn<br />
geconsolideerd in de jaarcijfers tot <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Holding B.V. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. is niet<br />
geconsolideerd met de Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
vanwege het gebrek aan materialiteit.<br />
De delegatie en mandatering tussen <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en<br />
haar vennootschappen is vastgelegd in het reglement<br />
van de raad van commissarissen, het bestuursreglement<br />
en het directiereglement. In deze reglementen<br />
hebben we geregeld, dat zowel voor de toezichts- en<br />
bestuursstructuur als voor de financiële limieten de<br />
verantwoordelijkheid ligt bij de raad van commissarissen<br />
en het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. De mandateringen zijn<br />
verder vormgegeven door procuratieovereenkomsten<br />
en volmachten, die we bij de Kamer van Koophandel<br />
hebben gedeponeerd.<br />
De verbindingen zijn we in het verleden aangegaan,<br />
omdat we risico’s apart willen zetten en/of omdat we<br />
samenwerking met andere partijen zijn aangegaan.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. is een 100% dochter van<br />
Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. De activiteiten bestaan<br />
uit de oprichting, verkrijging en vervreemding, het<br />
doen beheren van, het voeren van directie over en<br />
het houden van toezicht op, het deelnemen in en het<br />
financieren van vennootschappen. Per 31 december<br />
2018 is <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. bestuurder van <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> Ontwikkeling B.V. en Aanvan Vastgoed B.V.<br />
Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> levert administratieve- en<br />
verkoopdiensten aan <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V.<br />
Gegevens (enkelvoudig) <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V.<br />
(x € 1.000)<br />
Statutaire vestigingsplaats<br />
Den <strong>Haag</strong><br />
Oprichtingsdatum 10 augustus 2006<br />
Eigen vermogen ultimo <strong>2023</strong> 708<br />
Omzet <strong>2023</strong> 0<br />
Resultaat <strong>2023</strong> 19<br />
Aantal personeelsleden in dienst 0<br />
Wijze van consolidatie<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Ontwikkeling B.V.<br />
Niet<br />
In 2003 heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> samen met Kristal N.V.<br />
het ontwikkelbedrijf <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Kristal B.V. opgericht.<br />
Het aandeel van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is in 2006 bij <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> Holding B.V. ondergebracht, waarbij de<br />
aandelenverhouding wijzigde naar 95% van <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> Holding B.V. en 5% van Kristal N.V.<br />
Door de ontwikkelingen op de woningmarkt bleek<br />
Kristal N.V. niet langer levensvatbaar. Op 30 november<br />
2010 heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. de resterende<br />
5% aandelen <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Kristal B.V. verworven<br />
die in het bezit waren van Kristal N.V. Hiermee is<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 100% eigenaar geworden van de<br />
ontwikkelorganisatie. De naam <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Kristal B.V.<br />
is vervolgens gewijzigd naar <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Ontwikkeling<br />
B.V. Een aantal medewerkers van Kristal N.V. zijn in<br />
dienst getreden van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Ontwikkeling B.V.<br />
Per 1 januari 2012 zijn deze medewerkers vervolgens<br />
in dienst getreden van Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>,<br />
waardoor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Ontwikkeling B.V. weer alleen<br />
uit ontwikkelprojecten bestaat. Op 31 december<br />
2015 zijn feitelijk geen ontwikkelactiviteiten meer<br />
ondergebracht in <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Ontwikkeling B.V.<br />
Volgend schema geeft een overzicht van de<br />
verbindingen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> per 31 december <strong>2023</strong>.
192<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Raad van Commissarissen<br />
Woningstichting<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
42%<br />
Stichting<br />
Woonwagen<br />
locaties<br />
De Vernieuwde Stad<br />
100%<br />
Ver. Sociale Verhuurders <strong>Haag</strong>landen<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V.<br />
Verenigingen van Eigenaren<br />
100% 50% 100%<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Ontwikkeling B.V.<br />
Wijnhavenkwartier<br />
Beheer B.V.<br />
Beherend vennoot<br />
Aanvan Vastgoed B.V.<br />
Commandiet<br />
= Aandeelhouders- en bestuursrelatie<br />
1%<br />
49,5%<br />
= Bestuursrelatie<br />
= Aandeelhoudersrelatie<br />
= Overige verbinding<br />
Wijnhavenkwartier<br />
Ontwikkeling Fase I<br />
C.V.<br />
Gegevens (enkelvoudig) <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Ontwikkeling<br />
B.V. (x € 1.000)<br />
Statutaire vestigingsplaats<br />
Den <strong>Haag</strong><br />
Oprichtingsdatum 23 juli 2003<br />
Eigen vermogen ultimo <strong>2023</strong> 36<br />
Kapitaalinbreng Woningstichting<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Omzet <strong>2023</strong> 0<br />
Resultaat <strong>2023</strong> 1<br />
Aantal personeelsleden in dienst 0<br />
Wijze van consolidatie<br />
18<br />
Niet<br />
Samenwerkingsverband herontwikkeling<br />
Wijnhavenkwartier (de Kroon)<br />
Voor de ontwikkeling van woningen en<br />
commerciële voorzieningen op de kavel van het<br />
voormalige woongebouw ‘de Zwarte Madonna’<br />
in het Wijnhavenkwartier, is <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een<br />
samenwerkingsverband aangegaan met MAB.<br />
Dit samenwerkingsverband is Wijnhavenkwartier<br />
Ontwikkeling Fase 1 C.V. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Ontwikkeling<br />
B.V. en MAB Development Nederland B.V. deden de<br />
projectontwikkeling. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft de sociale<br />
huurwoningen afgenomen. Daarnaast heeft <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> de onverkochte koopwoningen afgenomen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 193<br />
In 2013 is het commercieel ontwikkelde onroerend<br />
goed verkocht aan een belegger. De samenwerking in<br />
Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. bestaat op<br />
31 december 2022 nog slechts uit de afwikkeling van<br />
de afgegeven garanties/depots. De garanties lopen tot<br />
29 juli 2026.<br />
Aanvan Vastgoed B.V.<br />
Aanvan Vastgoed B.V. is commanditair vennoot in<br />
Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. en heeft<br />
een aandeel van 49,5%. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. is<br />
100% eigenaar en bestuurder van Aanvan Vastgoed B.V.<br />
Gegevens (enkelvoudig) Aanvan Vastgoed B.V.<br />
(x € 1.000)<br />
Statutaire vestigingsplaats<br />
Den <strong>Haag</strong><br />
Oprichtingsdatum 8 april 2004<br />
Eigen vermogen ultimo <strong>2023</strong> -2.446<br />
Kapitaalinbreng <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Holding B.V.<br />
Omzet <strong>2023</strong> 0<br />
Resultaat <strong>2023</strong> -117<br />
Lening van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding<br />
B.V. aan Aanvan Vastgoed B.V.<br />
18<br />
2.557<br />
Aantal personeelsleden in dienst 0<br />
Wijze van consolidatie<br />
Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V.<br />
Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. is een<br />
commanditaire vennootschap waarin de volgende<br />
vennoten participeren:<br />
Niet<br />
• de commanditair vennoot MAB Vastgoed Twee B.V.<br />
te Den <strong>Haag</strong> neemt voor 49,5% deel in het kapitaal<br />
van Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V.<br />
• de commanditair vennoot Aanvan Vastgoed B.V. te<br />
Den <strong>Haag</strong> neemt voor 49,5% deel in het kapitaal van<br />
Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V.<br />
• de beherend vennoot Wijnhavenkwartier Beheer B.V.<br />
te Den <strong>Haag</strong> neemt voor 1% deel in het kapitaal van<br />
Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V.<br />
Het ontwikkelrecht is ingebracht in Wijnhavenkwartier<br />
Ontwikkeling Fase 1 C.V. De C.V. wordt bestuurd<br />
door Wijnhavenkwartier Beheer B.V. Anne Margreet<br />
Kremer, bestuurder bedrijfsondersteuning en<br />
organisatieontwikkeling van Woningstichting <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong>, is lid van de raad van commissarissen van<br />
Wijnhavenkwartier B.V.<br />
Gegevens (enkelvoudig) Wijnhavenkwartier<br />
Ontwikkeling Fase 1 C.V. (x € 1.000)<br />
Statutaire vestigingsplaats<br />
Den <strong>Haag</strong><br />
Oprichtingsdatum 20 april 2004<br />
Eigen vermogen ultimo <strong>2023</strong> -2.877<br />
Kapitaalinbreng van Aanvan<br />
Vastgoed B.V.<br />
Kapitaalinbreng van<br />
Wijnhavenkwartier Beheer B.V.<br />
Omzet <strong>2023</strong> 0<br />
Resultaat <strong>2023</strong> 2<br />
Lening van Aanvan Vastgoed B.V.<br />
aan Wijnhavenkwartier<br />
Ontwikkeling fase 1 C.V.<br />
25<br />
1<br />
1.535<br />
Aantal personeelsleden in dienst 0<br />
Wijze van consolidatie Niet<br />
Wijnhavenkwartier Beheer B.V.<br />
Wijnhavenkwartier Beheer B.V. is beherend vennoot van<br />
Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. en heeft<br />
een kapitaalbelang van 1% in deze C.V. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Holding B.V. heeft een aandelenbelang van 50 % in<br />
Wijnhavenkwartier Beheer B.V.<br />
Gegevens (enkelvoudig) Wijnhavenkwartier<br />
Beheer B.V. (x € 1.000)<br />
Statutaire vestigingsplaats<br />
Den <strong>Haag</strong><br />
Oprichtingsdatum 20 april 2004<br />
Eigen vermogen ultimo <strong>2023</strong> -2.857<br />
Kapitaalinbreng <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Holding B.V.<br />
Omzet <strong>2023</strong> 0<br />
Resultaat <strong>2023</strong> 2<br />
Aantal personeelsleden in dienst 0<br />
Wijze van consolidatie<br />
Vereniging Sociale Verhuurders <strong>Haag</strong>landen<br />
9<br />
Niet<br />
Vereniging Sociale Verhuurders <strong>Haag</strong>landen (SVH)<br />
is een actieve brancheorganisatie, waarin negentien<br />
woningcorporaties uit de regio beleidsmatig<br />
samenwerken. De corporaties beheren samen ruim<br />
148.000 woningen. De huishoudens die door deze<br />
corporaties worden gehuisvest behoren vooral tot de<br />
minima, BBSH-doelgroep, de doelgroep uit de Europaregeling<br />
en bijzondere aandachtsgroepen.
194<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2023</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
De kerntaken van de Sociale Verhuurders <strong>Haag</strong>landen<br />
(SVH) zijn:<br />
• Het verzorgen en door ontwikkelen van de<br />
regionale woonruimteverdeling voor de <strong>Haag</strong>landse<br />
corporaties, waaronder het beheren van de<br />
regionale <strong>web</strong>site www.woonnet-haaglanden.<br />
nl, het automatiseringssysteem (WBS) en het<br />
managementinformatiesysteem (CNS) ten behoeve<br />
van de woonruimteverdeling.<br />
• Het coördineren en bewaken van de<br />
managementinformatie en het uitvoeren van<br />
onderzoek.<br />
• Het opstellen, evalueren en bewaken van de<br />
regionale prestatieafspraken.<br />
• Het behartigen van de belangen van de aangesloten<br />
leden en het uitwisselen van kennis en ervaring over<br />
de werkterreinen van de SVH.<br />
De Vernieuwde Stad<br />
De Vernieuwde Stad is een breed platform van<br />
corporaties met gelijkgerichte belangen en<br />
problemen. De betrokken corporaties spreken open<br />
en ongebonden over gemeenschappelijke thema’s<br />
met als doel beïnvloeding van het landelijke beleid<br />
en de publieke opinie. Dat kan binnen en buiten de<br />
branche, zonder dat ze daarmee het bestaan van de<br />
brancheorganisatie als zodanig ter discussie stellen. De<br />
kracht van De Vernieuwde Stad is de overtuigingskracht.<br />
De Vernieuwde Stad laat van zich horen met<br />
argumenten.<br />
Aedes<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is lid van Aedes. Aedes is de<br />
branchevereniging van woningcorporaties in<br />
Nederland en draagt eraan bij dat de ongeveer<br />
tweehonderdvijfenzestig leden optimaal hun<br />
werk kunnen doen. Aedes maakt zich sterk voor<br />
de condities waaronder woningcorporaties als<br />
maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen<br />
doen en voert hiertoe ook lobby. Aedes geeft<br />
voorlichting en informatie en initieert onderzoek en<br />
productontwikkeling.<br />
Stichting Woonwagenlocaties<br />
In 1998 hebben de <strong>Haag</strong>se corporaties het eigendom<br />
en het beheer van een aantal woonwagenstandplaatsen<br />
overgenomen van de gemeente Den <strong>Haag</strong>. De<br />
corporaties hebben het beheer en onderhoud van<br />
de standplaatsen ondergebracht in de gezamenlijke<br />
Stichting Woonwagenlocaties. Deze stichting heeft<br />
de uitvoering van het beheer (en de administratie) aan<br />
een gespecialiseerd bedrijf uitbesteed. De corporaties<br />
zijn alleen eigenaar van de standplaatsen, niet van de<br />
woonwagens. Deze zijn in eigendom van de bewoners<br />
of van de gemeente.<br />
In 2016 heeft Vestia destijds, inmiddels Hof <strong>Wonen</strong>, te<br />
kennen gegeven haar deelname aan de samenwerking<br />
te willen beëindigen. Vanaf 1 januari 2017 bestaat de<br />
samenwerking dan ook alleen uit Staedion en <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong>. Het aandeel van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is op basis<br />
van het aantal standplaatsen en bedraagt 42%. De<br />
bestuurders van de deelnemende corporaties vormen<br />
het bestuur. De stichting heeft geen personeel in dienst.<br />
Verenigingen van Eigenaren<br />
Tot slot is Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> lid van<br />
Verenigingen van Eigenaren. Het lidmaatschap<br />
betreft complexen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> waarvoor een<br />
verkoopbeslissing genomen is. De verkoop vindt<br />
voornamelijk plaats bij het vertrek van de zittende<br />
huurder. Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is lid van circa<br />
300 Verenigingen van Eigenaren. Voor een groot deel<br />
van deze Verenigingen van Eigenaren voert <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> de rol van VvE-beheerder uit.<br />
Transacties met verbonden partijen<br />
In <strong>2023</strong> hebben geen transacties met verbonden<br />
partijen plaatsgevonden anders dan uit reguliere<br />
overeenkomsten volgend.<br />
Rente rekening couranten<br />
Tussen <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. en Aanvan Vastgoed<br />
B.V. bestaat een rekening courant overeenkomst.<br />
De rentevergoeding bedraagt 4,84%.
W:<br />
E:<br />
T:<br />
haagwonen.nl<br />
info@haagwonen.nl<br />
(070) 250 70 70<br />
Postbus 250<br />
2501 CG Den <strong>Haag</strong>
Change language