Property Today NL 2024 Editie 14
Magazine van de Mede-eigendom
Magazine van de Mede-eigendom
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
EDITIE <strong>14</strong> - <strong>2024</strong> - JANUARI - FEBRUARI<br />
MAGAZINE VAN DE MEDE-EIGENDOM<br />
Een nieuwe<br />
generatie<br />
syndici!<br />
De toegang tot het<br />
beroep: nieuwe regeling<br />
LPG-voertuigen<br />
en gasflessen in<br />
ondergrondse parkings<br />
MEER DAN 10.000 VME’S IN BELGIË ZONDER<br />
OFFICIËLE HUISNUMMERS!<br />
10,34% van het totale aantal VME's in België zonder huisnummer,<br />
wijst op een aanzienlijke uitdaging voor deze gemeenschappen.<br />
Het ontbreken van huisnummers binnen deze VME's vormt<br />
niet alleen een hindernis voor de mede-eigenaars en<br />
overheidsinstanties, maar ook voor toeleveranciers.<br />
Leveranciers kunnen moeilijkheden ondervinden....<br />
CORROSIE VAN GASLEIDINGEN IN<br />
APPARTEMENTEN: EEN ONDERSCHAT RISICO!<br />
Corrosie van gasleidingen in appartementencomplexen is een<br />
ernstig probleem dat vaak over het hoofd wordt gezien en<br />
wordt vergeten, totdat het soms te laat is... De gevolgen van<br />
deze corrosie kunnen ernstig zijn, variërend van potentieel<br />
gevaarlijke gaslekken tot dure reparaties voor de medeeigenaars.
PROPERTY TODAY<br />
HET MAGAZINE VAN DE MEDE-EIGENDOM<br />
Bezoek onze vernieuwde<br />
website www.propertytoday.be<br />
Nu met een mooi overzicht van alle beschikbare<br />
edities die u kan downloaden.<br />
Alle verschenen artikels vanaf editie 1 in<br />
onze nieuwe Blog display.<br />
Nieuwe zoekfuncties over alle artikels, trefwoorden<br />
en over alle edities.<br />
Inhoudstafels van alle edities.<br />
Mogelijkheden voor adverteerders om banners<br />
te plaatsen.<br />
Toegang tot het UVS-Intranet met vele documenten, modellen en informatie<br />
GRATIS juridische bijstand<br />
BENT U SYNDICUS ?<br />
Word dan zeker lid van de beroepsfederatie UVS - Unie van Syndici !<br />
Als u zich aansluit bij onze beroepsfederatie geniet u van vele voordelen :<br />
Rechtsbijstandverzekering (disciplinaire verdediging) in optie<br />
VELE NETWERKMOMENTEN met collega’s om al uw problemen op te lossen<br />
U wordt voorgesteld aan mede-eigenaars die een syndicus zoeken in uw regio<br />
GRATIS deelname aan seminaries en activiteiten<br />
Uw medewerkers kunnen (op uw aanvraag) GRATIS LID worden<br />
Grote kortingen en voorkeurslocatie bij deelnamen aan UVS evenementen<br />
U ontvangt via onze Flash berichten alle praktische, gerichte en geactualiseerde<br />
informatie om uw beroep zonder stress te kunnen uitoefenen<br />
Meer inlichtingen (vrijblijvend) :<br />
www.uvsyndici.be - info@uvsyndici.be
PROPERTYTODAY<br />
3<br />
INHOUD<br />
EDITIE <strong>14</strong><br />
JANUARI-FEBRUARI<br />
<strong>2024</strong><br />
CORROSIE VAN LEIDINGEN<br />
IN FLATGEBOUWEN: EEN<br />
ONDERSCHAT RISICO!<br />
04<br />
NOG NIET GEABONNEERD?<br />
Schrijf u dan in via<br />
www.propertytoday.be en<br />
krijg het magazine GRATIS<br />
in uw brievenbus!<br />
TOEGANG TOT HET BEROEP<br />
VAN SYNDICUS<br />
LAADPUNTEN IN MEDE-EIGENDOM:<br />
PRAKTISCHE LEIDRAAD<br />
VOOR DE SYNDICUS IN BRUSSEL<br />
MEER DAN 10.000 VME’S IN<br />
BELGIË ZONDER OFFICIËLE<br />
HUISNUMMERS!<br />
QUID MET LPG-VOERTUIGEN<br />
EN GASFLESSEN IN DE<br />
ONDERGRONDSE PARKING VAN<br />
UW GEBOUW?<br />
FIBER, EEN BELANGRIJKE<br />
TROEF VOOR SYNDICI EN<br />
MEDE-EIGENAARS<br />
INTERVIEW: ZONNE-ENERGIE,<br />
DE MOEITE WAARD. OOK IN<br />
APPARTEMENTSGEBOUWEN!<br />
08<br />
12<br />
<strong>14</strong><br />
16<br />
18<br />
22<br />
Abonnementen kunnen bij ieder nummer<br />
ingaan en worden elk jaar automatisch<br />
vernieuwd. Abonnee worden kan via<br />
www.propertytoday.be.<br />
Adreswijzigingen graag schriftelijk<br />
doorgeven met vermelding van het<br />
oude en het nieuwe adres en het nieuwe<br />
telefoonnummer. Opzeggingen kunnen<br />
gelijk wanneer gebeuren.<br />
Het abonnement op het magazine is<br />
gratis. Je krijgt het blad drie keer per jaar<br />
toegestuurd.<br />
Uitgever<br />
PROFIT & FUN BV<br />
Steenwinkelstraat 425<br />
2627 Schelle<br />
Advertentieregie<br />
info@propertytoday.be<br />
Redactie<br />
redac@propertytoday.be<br />
Magazinelay-out<br />
D&K Vision BV<br />
T 03 877 29 20<br />
propertytoday@dkvision.eu<br />
FAQ 24<br />
Copyright / Gehele of gedeeltelijke overname van de inhoud, in<br />
welke vorm dan ook, is slechts toegestaan na schriftelijk akkoord<br />
van de uitgever. De informatie in dit magazine is met de grootste<br />
zorg geschreven en nagekeken. De uitgever kan echter niet<br />
verantwoordelijk gesteld worden eventuele foute of onvolledige<br />
informatie.
4 <strong>Editie</strong> januari - februari<br />
01<br />
Corrosie van leidingen<br />
in flatgebouwen: een<br />
onderschat risico!<br />
Corrosie van gasleidingen in appartementencomplexen is ernstig maar wordt vaak over het<br />
hoofd gezien en vergeten, totdat het soms te laat is... De gevolgen van corrosie kunnen extreem<br />
zijn, variërend van potentieel gevaarlijke gaslekken tot dure reparaties voor mede-eigenaars.<br />
Wat doe je als de gasleidingen onder de<br />
vloer van het gebouw begraven liggen?<br />
De gevolgen voor appartementen op de<br />
begane grond zijn niet eenvoudig: de<br />
vloerbedekking moet worden verwijderd<br />
en het lek moet worden opgegraven, en de<br />
privégedeelten moeten worden hersteld<br />
en gerestaureerd. De kosten van het werk<br />
en de compensatie voor de bewoners van<br />
het gebouw zijn erg hoog. Bovendien moet<br />
de syndicus in dergelijke situaties dringend<br />
handelen en de wet geeft hem daartoe de<br />
toestemming. Hij heeft dus geen beslissing<br />
van de AV nodig om werken te bevelen om<br />
een gaslek te voorkomen... zie art 3.88-§1-1°b<br />
BW.<br />
Om dit te voorkomen is regelmatig<br />
onderhoud essentieel om de veiligheid<br />
en goede werking van deze cruciale<br />
infrastructuur te garanderen.<br />
In tegenstelling tot de overgrote<br />
meerderheid van huishoudelijke ongevallen,<br />
waarbij meestal slechts één slachtoffer<br />
is betrokken (vallen, brandwonden,<br />
snijwonden, verdrinking, beten,<br />
drugsintoxicatie en diverse verwondingen,<br />
enzovoort), is een gasexplosie een groot<br />
huishoudelijk ongeval waarbij onmiddellijk<br />
alle aanwezigen op de plaats van oorsprong<br />
betrokken zijn en waarbij meestal meerdere<br />
slachtoffers vallen. De verschijnselen die<br />
hierdoor worden veroorzaakt, betrekken<br />
snel de hele buurt. U kunt het slachtoffer<br />
worden van een explosie als de bron niet bij<br />
u thuis ligt. Denk maar aan enkele recente<br />
verwoestende explosies in Luik en Oostende.<br />
De gevolgen zijn dan ook bijzonder ernstig<br />
voor de slachtoffers, of het nu gaat om<br />
overlijden of ernstige langdurige invaliditeit,<br />
of het verlies van hun huis. Door de omvang<br />
van de verschijnselen die het teweegbrengt,<br />
tast een explosie zeer snel de vitale functies<br />
van een persoon aan. Slachtoffers van een<br />
explosie lopen meerdere verwondingen<br />
op. Naast brandwonden door de vlammen<br />
lopen ze verschillende andere verwondingen<br />
op, zoals schade aan het gehoor (doofheid)<br />
of het longstelsel.<br />
Terwijl explosies waarbij een gebouw<br />
vernield wordt, terug te voeren zijn op<br />
een breuk in de preventieketen vóór de<br />
meter (leidingen, bouwwerkzaamheden,<br />
aardverschuivingen), zijn de meeste<br />
gasongevallen te wijten aan onaangepast<br />
gedrag of zelfs het niet naleven van de<br />
voorschriften door de gebruikers, maar ook<br />
aan verouderde installaties en een gebrek<br />
aan onderhoud.<br />
Een vonk volstaat<br />
Wanneer het explosieve lucht/gasmengsel<br />
is bereikt, is een vonk voldoende. Alleen<br />
al het aanzetten van een wasmachine,<br />
het opnemen van een telefoon (inclusief<br />
mobiele telefoon), het aansteken van een<br />
lamp of het aansteken van een sigaret is<br />
voldoende om een explosie te veroorzaken.<br />
Corrosie van gasleidingen is voornamelijk<br />
te wijten aan de chemische reactie<br />
tussen het getransporteerde gas en de<br />
metalen materialen in de leidingen. Dit<br />
corrosieproces kan worden versneld<br />
door factoren zoals vochtigheid, de<br />
aanwezigheid van onzuiverheden in<br />
het gas en zelfs de kwaliteit van het<br />
water dat wordt gebruikt om boilers<br />
en verwarmingsketels van water te<br />
voorzien. De gevolgen van corrosie<br />
kunnen variëren van de vorming van kleine<br />
scheurtjes tot het volledig doorboren van<br />
leidingen, waardoor de veiligheid van de<br />
bewoners van het flatgebouw in gevaar<br />
komt.<br />
Een van de grootste risico's in verband
PROPERTYTODAY<br />
5<br />
Deze inspectie is verplicht in heel België en<br />
is dus essentieel voordat een installatie in<br />
gebruik kan worden genomen. De agent<br />
controleert:<br />
met corrosie van gasleidingen is de<br />
mogelijkheid van gaslekken. Omdat<br />
aardgas zeer ontvlambaar is, kan een lek<br />
snel uitmonden in een gevaarlijke, zelfs<br />
catastrofale situatie. Gaslekken zijn niet<br />
alleen een veiligheidsrisico voor bewoners,<br />
ze kunnen ook leiden tot aanzienlijke<br />
financiële verliezen door verspild gas en<br />
reparatiekosten.<br />
Gezien deze potentiële risico's is het<br />
essentieel om preventieve maatregelen<br />
te nemen om corrosie van gasleidingen<br />
in woningen in mede-eigendom te<br />
voorkomen. Een van de meest effectieve<br />
strategieën is regelmatige controle<br />
van de leidingen. Dit omvat periodieke<br />
inspectie van leidingen, vroegtijdige detectie<br />
van tekenen van corrosie en reparatie of<br />
vervanging van defecte leidingen. Een goed<br />
gepland onderhoudsprogramma kan niet<br />
alleen ongelukken voorkomen, maar ook<br />
de levensduur van de gasinfrastructuur<br />
verlengen.<br />
Wat zegt de wet?<br />
In België zijn er verschillende soorten gas,<br />
die allemaal specifiek gecontroleerd moeten<br />
worden: aardgas, propaan, butaan en LPG.<br />
Aardgas<br />
Het staat ook bekend als "stadsgas" en<br />
bestaat voornamelijk uit methaan. Dit is het<br />
soort gas dat veel ecologische voordelen<br />
biedt. Het wordt steeds meer gebruikt<br />
door gezinnen. Financieel gezien is het<br />
het goedkoopste gas voor huishoudelijke<br />
doeleinden. Financieel gezien is het het<br />
goedkoopste gas voor huishoudelijke<br />
doeleinden.<br />
Butaan<br />
Butaangas wordt geproduceerd uit aardolie.<br />
Het wordt voornamelijk binnenshuis gebruikt<br />
omdat het niet verdampt onder 0°C, dus het<br />
kan niet worden gebruikt in de winter of bij<br />
koud weer. Dit gas wordt meestal gebruikt<br />
door bedrijven.<br />
Propaan<br />
Propaangas wordt ook geproduceerd uit olie,<br />
maar verdampt bij zeer lage temperaturen<br />
en wordt daarom meestal buitenshuis<br />
gebruikt (bijvoorbeeld in tanks). Het is een<br />
vloeibaar gas dat in de tank verandert in een<br />
gas. Dit gas bevat geen water, dus er is geen<br />
risico op roest in de tanks.<br />
LPG<br />
LPG (kort voor Liquefied Petroleum Gas) is<br />
een mengsel van propaan, butaan en een<br />
kleine hoeveelheid butadieen en wordt<br />
voornamelijk gebruikt als brandstof. Het<br />
wordt in vloeibare vorm genomen en<br />
vervolgens omgezet in een gas. LPG wordt<br />
voornamelijk gebruikt voor motorvoertuigen.<br />
Het kan gemakkelijk worden opgeslagen en<br />
vervoerd.<br />
Huishoudelijke installaties moeten worden<br />
geïnspecteerd voordat een gasmeter<br />
wordt geopend en voor elke uitbreiding<br />
of wijziging aan een gasinstallatie. Daarna<br />
zijn er geen verplichtingen om de buizen te<br />
controleren...<br />
Î Als de gasinstallatie voldoet aan de<br />
wetgeving<br />
Î Als alles correct is aangesloten<br />
Î Hoe zijn de leidingen gelegd?<br />
Î Hoe zit het met luchttoevoer en<br />
rookafvoer?<br />
Voorkomen is beter dan genezen<br />
Als u als vastgoedbeheerder vermoedt dat<br />
de gasinstallatie een lek heeft, kunt u<br />
1/ vraag om een preventieve gasinspectie.<br />
Hiermee kunnen eventuele gaslekken<br />
worden opgespoord, wat brand of explosies<br />
voorkomt en het gevaar van CO-vergiftiging<br />
vermindert. Deze controle wordt soms zelfs<br />
vergoed door de verzekeringsmaatschappij.<br />
Tip: neem contact op met je<br />
verzekeringsmakelaar om na te gaan of<br />
deze controle is opgenomen in je polis.<br />
2/ Laat ook een gaslektest uitvoeren. Als er<br />
een druktest is uitgevoerd, weet je zeker dat<br />
de gasinstallatie veilig is.<br />
Ook voor deze tests is het niet nodig om<br />
de algemene vergadering af te wachten,<br />
aangezien de wet de syndicus toestaat om<br />
voorzorgsmaatregelen te nemen art 3.88-§1-<br />
1°-b BW.<br />
Interne coating: een oplossing<br />
voor de corrosie<br />
Er bestaat een oplossing voor het renoveren<br />
van leidingen die in de grond of in muren<br />
zijn ingegraven, of ze nu versleten, verouderd<br />
of poreus zijn over hun hele lengte of slechts<br />
enkele meters: epoxy coating. Deze verbetert<br />
de glijcoëfficiënt en maakt het mogelijk<br />
om longitudinale structurele defecten te<br />
corrigeren: scheuren, verzakking van het
6 <strong>Editie</strong> januari - februari<br />
gewelf, gedeeltelijke instorting, infiltratie,<br />
enz. Het proces bestaat uit het inbrengen<br />
in de buizen van een coating die vooraf is<br />
geïmpregneerd met epoxyhars. Het is het<br />
equivalent van een vezelhuls met een PVCafwerking<br />
en zonder lengtebeperking.<br />
Deze methode voorkomt onnodige<br />
uitgaven voor het renoveren van leidingen:<br />
door de hars die in de buis zit, hoef je<br />
deze niet volledig te vervangen. Er is dus<br />
geen breekwerk, geen ongemak voor de<br />
bewoners en het is voordeliger.<br />
Leidingrenovatie is ook een zeer goed<br />
alternatief als uw leidingen van vezelcement<br />
(asbest) zijn gemaakt, omdat de kosten zeer<br />
beperkt zijn: om de leiding te repareren hoeft<br />
het asbest niet te worden verwijderd omdat<br />
we de leiding niet aanraken, we voegen<br />
alleen een hars toe aan de binnenkant om<br />
deze weer waterdicht te maken.<br />
Kalkaanslag op waterleidingen:<br />
denk aan waterontharders<br />
De kwaliteit van het water dat in een<br />
flatgebouw wordt gebruikt, kan een<br />
aanzienlijke invloed hebben op corrosie van<br />
leidingen.<br />
Wanneer de kalkaanslag in de leidingen te<br />
groot wordt, kan dit leiden tot verstoppingen<br />
in de watertoevoer. Dit schaadt geleidelijk de<br />
werking van je huishoudelijke apparaten en<br />
veroorzaakt problemen met drukverlies. Na<br />
verloop van tijd kan dit ook leiden tot lekken<br />
en gesprongen leidingen.<br />
Ook de energierekening stijgt. Hoe meer<br />
kalk er in het water zit, hoe meer energie er<br />
wordt verbruikt. De verwarmingselementen<br />
in huishoudelijke apparaten, die bedekt zijn<br />
met isolerende kalkaanslag, moeten meer<br />
energie verbruiken omdat ze er langer over<br />
doen om op te warmen. Eén millimeter<br />
kalkaanslag op een verwarmingselement kan<br />
bijvoorbeeld tot 16% meer energieverbruik<br />
leiden.<br />
Om voor eens en altijd van het probleem<br />
van kalkaanslag in de leidingen af te komen,<br />
is een waterontharder de beste optie.<br />
Bij ontharding worden de calcium- en<br />
magnesiumionen in kalk uitgewisseld tegen<br />
natriumionen.<br />
Deze techniek behandelt al het water dat<br />
in je huis circuleert, inclusief de leidingen,<br />
omdat de ontharder bij de waterinlaat van je<br />
huis wordt geplaatst.<br />
Door een proactieve aanpak, gebaseerd op<br />
regelmatig onderhoud van de leidingen en<br />
het gebruik van geschikte waterontharders,<br />
is het mogelijk om de risico's van corrosie<br />
aanzienlijk te verminderen. De veiligheid en<br />
goede werking van huishoudelijke apparaten<br />
en de kwaliteit van het drinkwater hangen<br />
uiteindelijk af van het voorkomen van<br />
corrosie van gasleidingen in flatgebouwen.<br />
Waterontharders spelen hierbij een cruciale<br />
rol.<br />
Door de hardheid van water te verminderen,<br />
voorkomen ontharders de vorming van<br />
minerale afzettingen in leidingen, wat<br />
corrosie helpt voorkomen.<br />
We dringen er daarom bij<br />
gebouwbeheerders op aan om<br />
flatgebouwen aan te raden waterontharders<br />
te installeren om hun leidingen te<br />
beschermen en de kwaliteit van hun<br />
drinkwater te garanderen.<br />
Afvalwater: het nieuwe zwarte<br />
goud<br />
"Afvalwater is een waardevolle bron in een<br />
wereld waar het beschikbare zoetwater<br />
beperkt is en de vraag toeneemt", zegt Guy<br />
Rider, voorzitter van UN-Water.<br />
Vandaag gaat ongeveer 70% van het<br />
waterverbruik van een gemiddeld<br />
huishouden door de gootsteen zonder<br />
gerecycleerd te worden. Maar deze<br />
verspilling kan vermeden worden door<br />
huishoudelijk afvalwater terug te winnen, in<br />
het bijzonder het zogenaamde grijze water.<br />
Deze term omvat alle bronnen van vervuild<br />
huishoudelijk water, met uitzondering van<br />
toiletspoeling.<br />
De term kan dus ook afgevoerd water<br />
van wastafels, douches en wasmachines<br />
omvatten (over het algemeen geen water<br />
van de gootsteen of vaatwasser, dat vet en<br />
organisch materiaal bevat). Deze bronnen<br />
kunnen voor een stadsbewoner meer<br />
dan 150 liter water per persoon per dag<br />
vertegenwoordigen.<br />
Net zoals gerecycleerd afval een aanzienlijke<br />
monetaire waarde heeft, heeft grijs water<br />
een aanzienlijk potentieel.<br />
Voor de opvang van grijs water is apart<br />
leidingwerk nodig, waardoor het nodig is om<br />
een dubbele leiding door het hele gebouw<br />
te installeren. Het is daarom voordeliger<br />
om deze systemen te ontwerpen tijdens<br />
de bouw van een gebouw. Het moet dan<br />
worden gefilterd om de grootste deeltjes te<br />
verwijderen en worden opgeslagen tot het<br />
wordt gebruikt.<br />
Het blijkt dus dat onze huidige<br />
appartementsgebouwen niet echt geschikt<br />
zijn voor dit soort werk; daarom doen we een<br />
oproep aan de ontwikkelaars die momenteel<br />
de appartementen van de toekomst bouwen<br />
om aandacht te hebben voor deze kwestie!!<br />
info<br />
Mevr. Dominique Krickovic<br />
CEO & Co-founder<br />
UVS - Unie van Syndici vzw<br />
PROPERTYTODAY
Voor de gemoedsrust van de syndicus<br />
en de VME<br />
Verzekeringsoplossingen voor<br />
kantoor- en appartementsgebouwen<br />
in mede-eigendom<br />
Vraag ernaar bij je makelaar<br />
B’Cover by Baloise nv | B’Cover by Baloise nv is een door de FSMA erkend gevolmachtigd onderschrijver | Zetel: City Link, Posthofbrug 16, 2600 Antwerpen, België |<br />
BTW BE 0437.008.754 | RPR Antwerpen, afdeling Antwerpen | Tel.: +32 3 247 21 11 – Vestiging: Herkenrodesingel 6, 3500 Hasselt, België – Tel.: +32 2 704 49 70 | IBAN: BE77 7310 5269 7<strong>14</strong>2 |<br />
BIC: KREDBEBB | info@bcover.be | www.bcover.be
8 <strong>Editie</strong> oktober januari - - februari november<br />
02<br />
Toegang tot het<br />
beroep van syndicus<br />
Via aantoonbare verworven<br />
beroepservaring van 6 jaar<br />
in de 10 jaar voorafgaand<br />
aan de aanvraag bij het BIV.<br />
SYNDIC<br />
Channel<br />
SYNDIC Channel<br />
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!<br />
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
PROPERTYTODAY<br />
9<br />
1. Inleiding<br />
De vastgoedsector groepeert zowel<br />
de bedrijven, die vastgoed voor eigen<br />
rekening ontwikkelen (bouwpromotoren)<br />
of verhandelen (vastgoedhandelaars), als<br />
eigenaars, die onroerend goed voor eigen<br />
rekening verhuren, en vastgoedmakelaars die<br />
voor rekening van derden hetzij bemiddelen<br />
in onroerend goed bij de aankoop, de<br />
verkoop of de verhuur, hetzij dit onroerend<br />
goed beheren in de hoedanigheid van<br />
rentmeester of van syndicus.<br />
Ten aanzien van het beroep van<br />
vastgoedmakelaar – syndicus wordt erkend<br />
dat dit in de huidige marktomstandigheden<br />
een knelpuntenberoep is, dat vraag om<br />
ondersteuning.<br />
2. Oorspronkelijke opleidingskwalificatie<br />
als toegang tot het<br />
beroep van vastgoedmakelaar -<br />
syndicus<br />
Per 28 februari 2022 waren er bij het<br />
Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars<br />
(BIV) op 10.902 erkende vastgoedmakelaars<br />
slechts 477 full time als syndicus<br />
ingeschreven. Dit aantal blijft stabiel.<br />
De vooruitzichten op een instroom van<br />
nieuwe syndici ogen bovendien niet<br />
goed. Men stelt vast dat in de opleiding<br />
vastgoedmakelaar in Syntra of in de<br />
hogescholen weinig studenten na de<br />
voltooiing van hun studies de stap naar<br />
het beroep van syndicus zetten, terwijl<br />
de vraag naar syndici, gegeven de<br />
galopperende appartementisering van het<br />
vastgoedlandschap, spectaculair blijft stijgen.<br />
Om tot het beroep van vastgoedmakelaar te<br />
worden toegelaten dient men in de huidige<br />
stand van zaken te beschikken over een<br />
specifieke opleidingskwalificatie, namelijk 1<br />
hetzij<br />
a) een diploma van het hoger onderwijs<br />
met een minimum niveau van bachelor dat<br />
minstens overeenkomst met niveau 6 van<br />
het Europees kwalificatiekader, hetzij<br />
b) een getuigschrift dat gelijkwaardig is<br />
aan een der bovenvermelde akten en dat is<br />
uitgereikt door een examencommissie van<br />
de Staat of van een Gemeenschap hetzij<br />
c) over een diploma van<br />
ondernemingsopleiding dat overeenstemt<br />
met het beroep van vastgoedmakelaar<br />
en dat uitgereikt is overeenkomstig de<br />
regelingen betreffende de voortdurende<br />
vorming in de Middenstand hetzij d)<br />
over een bekwaamheidsattest of een<br />
opleidingstitel bedoeld in Titel III Hoofdstuk I<br />
van de wet van 12 februari 2008, afgeleverd<br />
door een andere lidstaat en die beantwoordt<br />
aan de voorwaarden vastgelegd in dit<br />
hoofdstuk of een opleidingstitel gelijkgesteld<br />
aan een dergelijke titel in toepassing van<br />
artikel 2 § 3 van de wet van 12 februari 2008.<br />
Zonder een gekwalificeerd diploma of<br />
getuigschrift kon men het beroep van<br />
professioneel syndicus niet uitoefenen 2 .<br />
3. Syndicusberoep niettemin een<br />
knelpuntenberoep<br />
In de lijst van knelpuntenberoepen onder de<br />
administratieve beroepen, opgemaakt door<br />
de VDAB, komt ook het beroep van syndicus<br />
(en medewerkers van de syndicus) voor 3 .<br />
Terwijl het aantal appartementsgebouwen<br />
in snel tempo stijgt en de<br />
eengezinswoningbouw verdringt, bleef het<br />
aantal full time vastgoedmakelaarskantoren,<br />
dat zich exclusief toespitst op syndicaal<br />
beheer, beperkt.<br />
Het laag aanbod van full time<br />
syndicuskantoren leidde tot een verstoring<br />
van de markt in deze zin dat voor kleine<br />
appartementsgebouwen zich weinig<br />
professionelen kandidaat stellen zodat<br />
de mede-eigenaars aan hun lot worden<br />
overgelaten.<br />
4. Toegang tot het beroep van<br />
syndicus via beroepservaring in<br />
Frankijk<br />
In Frankrijk werd de verplichte professionele<br />
opleiding ingevoerd door de loi Hoguet<br />
van 2 januari 1970 4 . Om een beroepskaart<br />
‘syndic de copropriété’ te kunnen bekomen<br />
5<br />
is vereist dat men een diploma kan<br />
voorleggen ‘d’un niveau au moins égal à<br />
trois années d’études supérieures après le<br />
baccalauréat ou un diplôme ou titre inscrit<br />
au répertoire national de certifications<br />
professionnelles d’un niveau équivalent<br />
et sanctionnant des études juridiques,<br />
économiques ou commerciales. L’aptitude<br />
professionnelle peut également être justifiée<br />
par un brevet de technicien supérieur<br />
“professions immobilières” ou encore un<br />
diplôme de l’instutut d’études économiqes<br />
et juridiques appliquées à la construction et<br />
à l’habitation’ 6 .<br />
Op het diplomavereiste bestaan echter twee<br />
uitzonderingen geput uit beroepservaring,<br />
namelijk 7 :<br />
Î premièrement, selon l’article 12 du décret<br />
de 1972,cette expérience se justifie s’il<br />
est titulaire d’un baccalauréat ou d’un<br />
diplôme ou titre inscrit au répertoire<br />
national des certifications professionnelles<br />
d’un niveau équivalent et sanctionnant<br />
des études juridiques, économiques<br />
ou commerciales et – la condition est<br />
cumulative – par l’occupation au moins<br />
pendant trois ans d’un emploi subordonné<br />
se rattachant à l’activité de syndic;<br />
Î secondement, à défaut des diplômes,<br />
le candidat pourra obtenir la carte<br />
professionnelle s’il justifie, d’après l’article<br />
<strong>14</strong> du décret de 1972, d’une expérience<br />
de 10 ans dans un emploi non cadre ou<br />
de 4 ans dans un emploi de statut cadre,<br />
au titre duquel le denmendeur était affilié<br />
comme telle auprès d’une insitution de<br />
retraite complémentaire ou d’un emploi<br />
public de catégorie A ou de niveau<br />
équivalent.<br />
Op grond van deze regeling is het mogelijk<br />
dat ‘une simple expérience peut suffire<br />
à obtenir la carte professionnelle, et ce,<br />
semble-t-il, même si la personne qui obtient<br />
la poste était assistant-secrétaire, agent<br />
d’accueil, assistant-comptable ou assistanttechnique’,<br />
hoewel ‘il n’est pas évident que<br />
leur exercice permette de jusitifier la capacité<br />
à mener pleinement les fonctions de syndic<br />
de copropriété’ 8 .<br />
1<br />
Art. 2 § 1 van het KB van 30 augustus 2013 betreffende<br />
de toegang tot het beroep van vastgoedmakelaar, BS 6<br />
september 2013<br />
2<br />
De occasionele syndicus vormt hierop een uitzondering: zie<br />
R. TIMMERMANS, Occasioneel syndicus wel bevoegd maar<br />
niet noodzakelijk bekwaam ?, Huur 2022/1, 3<br />
3<br />
VDAB, Knelpuntenberoepen in Vlaanderen, Brussel, 1 februari<br />
2022, 11 in fine<br />
4<br />
M. THIOYE, Droit des intermédiaires immobiliers, Parijs,<br />
LexisNexis, 2020, 98<br />
5<br />
C. BEDDELEEM, Les nouvelles cartes professionnelles, I.R.C.<br />
september 2015, 20, nr I, A, 3<br />
6<br />
P.-E. LAGRAULET, Le syndic de copropriété, Edilaix, 2021, 82<br />
nr 1.3.5<br />
7<br />
P.E. LAGRAULET, oc,, 84 nr 1.37<br />
8<br />
P.-E. LAGRAULET, oc, 84, nr 1.3.8
10 <strong>Editie</strong> januari - februari<br />
5. Toegang tot het beroep van syndicus<br />
via aantoonbare beroepservaring<br />
in België<br />
5.1. Situering<br />
In het licht van de Franse toegangsregeling<br />
tot het beroep van syndicus op grond van<br />
beroepservaring is het de vraag of men<br />
naar Belgisch recht ook de weg van de<br />
beroepservaring moet inslaan wanneer het<br />
tekort aan syndici nijpend blijft.<br />
Daarbij moet in rekening worden gebracht<br />
dat vele medewerkers van syndicuskantoren<br />
in de dagelijkse praktijk reeds een belangrijke<br />
rol vervullen omdat zij wegens de hoge<br />
werkdruk bij de erkende vastgoedmakelaar<br />
diverse taken en verantwoordlijkheden<br />
toegeschoven krijgen.<br />
Precies deze taakovername genereert<br />
werkprocessen binnen het kantoor waardoor<br />
de medewerkers moeten werken volgens<br />
professionele standaarden, hetgeen met<br />
zich brengt dat zij door eruditie en ervaring<br />
tot een degelijk professioneel niveau<br />
kunnen opklimmen waardoor er in de<br />
uitvoeringspraktijk bijna geen verschillen<br />
bestaan tussen de professionele kwaliteit<br />
van de erkende vastgoedmakelaar en zijn<br />
medewerker(s).<br />
Het is derhalve niet onbelangrijk na te<br />
gaan of de medewerkers van een erkende<br />
syndicus na een inlooptijd van enkele jaren<br />
op basis van de beoefende gevarieerde<br />
uitvoeringspraktijk en hun intensieve<br />
samenwerking met een BIV erkende syndicus<br />
niet de kans gegeven moet worden toegang<br />
te krijgen tot de professionele erkenning.<br />
5.2. Beroepservaring via de kaderwet<br />
van 2 augustus 2007 betreffende<br />
de dienstverlenende intellectuele<br />
beroepen<br />
Beroepservaring werd reeds eerder erkend in<br />
artikel 18 §8 van de Kaderwet betreffende de<br />
dienstverlenende intellectuele beroepen 9 .<br />
Daarin werd bepaald dat personen, die op de<br />
datum waarop een ter uitvoering van deze<br />
titel genomen eerste reglementeringsbesluit<br />
in werking treedt, het beroep gedurende<br />
tenminste drie jaar hebben uitgeoefend<br />
hetzij als zelfstandige hetzij in het kader van<br />
een arbeidsovereenkomst, in de loop van de<br />
tien voorafgaande jaren kunnen te allen tijde<br />
het beroepsinstituut verzoeken ingeschreven<br />
te worden op de lijst van de stagiairs op<br />
voorwaarde dat zij het bewijs leveren van<br />
hun uitoefening van het beroep’.<br />
Daar het beroep van vastgoedmakelaar<br />
geregeld werd door het KB van 6 september<br />
1993 tot bescherming van de beroepstitel<br />
en van de uitoefening van het beroep<br />
van vastgoedmakelaar 10 , kan beroep<br />
worden gedaan op de beroepservaring om<br />
ingeschreven te worden op de lijst van de<br />
stagiairs van het BIV, voor zover voormelde<br />
ervaring van drie jaar kan bewezen worden<br />
voor 13 oktober 1993, datum waarop het KB<br />
in het Belgisch Staatsblad is gepubliceerd 11<br />
en dezelfde dag in werking getreden 12 .<br />
Inmiddels staat men 29 jaar verder en wordt<br />
de bewijslevering van de ervaring voor<br />
13 oktober 2022 uiterst moeilijk, zo niet<br />
onmogelijk. De regeling staat echter nog<br />
steeds in de wet.<br />
Uit die wettelijke regeling kon en kan<br />
worden afgeleid dat drie jaar ervaring, zelfs<br />
in het kader van en arbeidsovereenkomst,<br />
geacht werd een degelijke grondslag te<br />
bieden voor opname op de lijst van de<br />
stagiairs.<br />
5.3. Aantoonbare voltijdse<br />
beroepservaring van 6 jaar, verworven<br />
in de 10 jaar voorafgaand aan de<br />
aanvraag, via de wet tot wijziging van<br />
de vastgoedmakelaardijwet van 11<br />
februari 2013<br />
Teneinde het vastgoedmakelaarsberoep<br />
te moderniseren en aan te passen aan<br />
nieuwe ontwikkelingen werd in de kamer<br />
van volksvertegenwoordigers op 2 oktober<br />
2023 een wetsontwerp ingediend tot<br />
wijziging van de wet van 11 februari 2013<br />
houdende organisatie van het beroep van
PROPERTYTODAY<br />
11<br />
vastgoedmakelaar 13 . De aangenomen<br />
tekst van de wet van 11 december 2023 tot<br />
wijziging van de wet van 11 februari 2013<br />
houdende organisatie van het beroep van<br />
vastgoedmakelaar werd gepubliceerd in het<br />
Belgisch Staatsblad van 22 januari <strong>2024</strong>.<br />
In de Memorie van toelichting is aangestipt<br />
dat ‘nieuw ook is de mogelijkheid om<br />
op basis van beroepservaring te worden<br />
ingeschreven’ bij het BIV.<br />
Deze wijziging wordt als volgt verantwoord<br />
<strong>14</strong><br />
: ‘De specifieke vaardigheden en het<br />
correcte professionele gedrag worden<br />
verworpen via een opleidingstitel, maar<br />
vooral tijdens de stage die het mogelijk<br />
maakt de nodige maturiteit te verwerven die<br />
nodig is om et beroep uit te oefenen.<br />
Werknemers kunnen dezelfde handelingen<br />
stellen als een zelfstandige, maar onder<br />
toezicht en verantwoordelijkheid van een<br />
ingeschreven zelfstandige.<br />
Die ervaring kan dus gelijkwaardig zijn<br />
aan de tijdens de stage verworven kennis.<br />
Bovendien kunnen bepaalde andere<br />
intellectuele beroepen het beroep van<br />
vastgoedmakelaar uitoefenen.<br />
Voor al deze personen opent zich een<br />
nieuwe mogelijkheid om zich op basis<br />
van die ervaring bij het Instituut in te<br />
schrijven. Het is aan de Uitvoerende Kamer<br />
om die ervaring te beoordelen en aan de<br />
kandidaat om te slagen voor een praktische<br />
bekwaamheidsproef’.<br />
In het aangepaste artikel 5, 1°, §2, 1° b van<br />
de vastgoedmakelaardijwet is deze nieuwe<br />
toegangsmodus als volgt omschreven.<br />
“De vastgoedmakelaars, natuurlijke<br />
personen, zijn onderworpen aan de<br />
volgende verplichtingen: 1° b) hetzij over<br />
een pertinente beroepservaring beschikken<br />
door de uitoefening op voltijdse basis<br />
“ Werknemers kunnen<br />
dezelfde handelingen<br />
stellen als een zelfstandige,<br />
maar onder toezicht en<br />
verantwoordelijkheid van een<br />
ingeschreven zelfstandige.<br />
van beroepsactiviteiten zoals bedoeld in<br />
artikel 2, 5°, 6° of 7° gedurende zes jaar<br />
tijdens de tien jaar voorafgaand aan<br />
de aanvraag tot inschrijving op het<br />
tableau en geslaagd zijn voor de praktische<br />
bekwaamheidsproef bedoeld in het<br />
stagereglement”.<br />
Bij de bespreking van het wetsontwerp<br />
in de commissie voor Economie,<br />
Consumentenbescherming en Digitale<br />
Agenda 15 is er door de vice-eersteminister<br />
nog aan toegevoegd dat “het bewijs van<br />
beroepservaring geleverd kan worden door<br />
alle middelen. De bewijsstukken worden<br />
beoordeeld door de Uitvoerende Kamer.<br />
De kandidaat zal ook moeten slagen voor<br />
een praktische bekwaamheidsproef teneinde<br />
aan te tonen dat die ervaring hem of haar<br />
in staat heeft gesteld beroepsmaturiteit<br />
te verwerven. De bekwaamheidsproef<br />
is dezelfde als voor de BIV – stagiairs. Dit<br />
systeem zal na verloop van tijd geëvalueerd<br />
worden zodat, indien nodig, aanpassingen<br />
kunnen worden doorgevoerd”.<br />
info<br />
Mter Roland Timmermans<br />
Advocaat en Hoofdredacteur<br />
Tijdschrift voor Appartement en<br />
Immorecht<br />
PROPERTYTODAY<br />
9<br />
BS 18 september 2007<br />
10<br />
BS 13 oktober 1993<br />
11<br />
Art. 8 van het KB van 6 september 1993<br />
12<br />
R. TIMMERMANS, Praktische gids voor de<br />
vastgoedmakelaar, Mechelen, Kluwer, 2013, 95, nr 90<br />
13<br />
Parl. St. Kamer, zitting 2022-2023, nr 3601/001<br />
<strong>14</strong><br />
MvT, Parl. St. Kamer, zitting 2022-2023, nr 3601/001, 7, alin. 4<br />
15<br />
Verslag Katrien Houtmeyers, Parl. St. Kamer, zitting 2023-<br />
<strong>2024</strong> van 17 november 2023, 3601/002, 9, alin. 3
03<br />
Laadpunten in<br />
mede-eigendom:<br />
praktische leidraad<br />
voor de syndicus in Brussel<br />
De opkomst van elektrische auto's leidt niet alleen tot ingrijpende veranderingen op vlak van<br />
mobiliteit, maar heeft ook een impact op de energievoorziening en infrastructuur. Steeds<br />
meer mensen willen hun elektrische wagen kunnen opladen in hun gebouw, en dat vergt een<br />
adequate installatie en beheer van laadpunten.<br />
SYNDIC<br />
Channel<br />
SYNDIC Channel<br />
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!<br />
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.<br />
Bij mede-eigendommen is het cruciaal dat<br />
de syndicus de behoeften van alle bewoners<br />
in overweging neemt alvorens over te gaan<br />
tot de installatie van oplaadpunten voor<br />
elektrische voertuigen.<br />
De syndicus zal verschillende inlichtingen<br />
moeten verzamelen:<br />
Î Het aantal parkeerplaatsen<br />
Î Het aantal te installeren oplaadpunten op<br />
korte termijn en in de toekomst<br />
Î Het vermogen per oplaadpunt en de<br />
gewenste aansluitspanning<br />
Î<br />
Een collectieve meter<br />
Gaat het om een gebouw met meer dan<br />
3 wooneenheden, 3 parkeerplaatsen of 3
PROPERTYTODAY<br />
13<br />
garages? Dan moet de plaatsing van de<br />
oplaadpunten verplicht collectief worden<br />
overwogen, bijvoorbeeld door het gebruik<br />
van een slimme gemeenschappelijke meter<br />
voor alle laadpunten.<br />
Deze aanpak verlaagt de installatiekosten<br />
en waarborgt een veilige laadervaring<br />
voor het hele gebouw en zijn bewoners.<br />
Over het algemeen wordt een<br />
laadbalanceringssysteem (of 'load balancing')<br />
sterk aanbevolen, zo niet verplicht, om<br />
het beschikbare vermogen eerlijk over alle<br />
voertuigen te verdelen. Dit kan met de<br />
gemeenschappelijke meter van het gebouw<br />
of een afzonderlijke meter specifiek voor de<br />
elektrische oplaadpunten.<br />
Welke type laadpaal plaatsen?<br />
Het aanbevolen vermogen per oplaadpunt<br />
bedraagt 3,7 kW, ruim voldoende om een<br />
voertuig 's nachts tot 80% op te laden (een<br />
oplaadpunt kan meerdere laadpunten<br />
bevatten). Indien nodig en afhankelijk van de<br />
elektrische aansluiting van het gebouw, kan<br />
ook een hoger vermogen van maximaal 11<br />
kW worden geïnstalleerd.<br />
Bij een hoogspanningsaansluiting van het<br />
gebouw is zelfs een vermogen van 22 kW of<br />
meer een optie.<br />
Wie financiert de installatie?<br />
Er moet ook worden bepaald wie de<br />
installatiekosten voor de oplaadinfrastructuur<br />
zal dragen. Dit omvat de oplaadpunten plus<br />
alle bedrading, aansluitingen en de installatie<br />
van de elektrische meter.<br />
Of het nu de syndicus, de leverancier van<br />
de oplaadpunten of individuele bewoners<br />
zijn, iedereen kan bijdragen aan deze<br />
investering. Over het algemeen geldt: hoe<br />
groter de eigen investering, hoe lager de<br />
langetermijnkosten voor opladen zullen zijn.<br />
Welke leverancier kiezen ?<br />
Daarna komt het erop aan om een<br />
deskundige leverancier te selecteren voor<br />
de installatie en het onderhoud van de<br />
oplaadpunten (Charging Point Operator -<br />
CPO of oplaadpuntaanbieder). Zorg ervoor<br />
dat de gekozen leverancier de vereiste<br />
expertise heeft om een optimale werking<br />
van de laadpunten te verzekeren, inclusief<br />
regelmatig onderhoud.<br />
Hoe worden de laadkosten verdeeld?<br />
Aansluitspanning<br />
3,7kW<br />
(16A mono)<br />
7,4kW<br />
(32A mono)<br />
11kW<br />
(16A tri)<br />
3x230V <br />
3x400V+N <br />
Wanneer meerdere bewoners dezelfde<br />
meter gebruiken voor het opladen, moeten<br />
de oplaadkosten worden beheerd door<br />
een derde partij. Dit kan de leverancier van<br />
de oplaadpunten zijn of de syndicus zelf.<br />
Het verbruik van elk oplaadpunt wordt<br />
gemeten en iedereen betaalt het bedrag dat<br />
overeenkomt met zijn gebruik.<br />
Neem een kijkje op energids.be voor alle<br />
details over mogelijke scenario’s (zoek naar<br />
vraag ‘<strong>14</strong>978’).<br />
Informeer en plan<br />
Kortom, zowel de installatie als het beheer<br />
van oplaadpunten voor elektrische<br />
voertuigen in appartementsgebouwen<br />
vereisen een doordachte en goed geplande<br />
aanpak. Het is belangrijk om alle bewoners<br />
te informeren over de installatie van<br />
oplaadpunten en de voordelen die dit<br />
meebrengt.<br />
Verder wordt aangeraden om specifieke<br />
regels op te stellen voor het gebruik van<br />
laadpunten in een appartementsgebouw.<br />
Deze regels omvatten niet alleen de<br />
toegangsmodaliteiten tot de oplaadpunten,<br />
maar ook de financiële aspecten met<br />
betrekking tot hun gebruik en de<br />
verantwoordelijkheden voor het onderhoud.<br />
Aandacht voor dergelijke essentiële<br />
elementen zal de overstap naar<br />
milieuvriendelijkere mobiliteit<br />
in wooncomplexen aanzienlijk<br />
vergemakkelijken.<br />
Begeleiding op maat<br />
Hulp nodig bij de behoefteanalyse en het<br />
projectontwerp? Neem contact op met<br />
de facilitators van Leefmilieu Brussel via<br />
Facilitator.laadinfra@leefmilieu.brussels. Zij<br />
kunnen ook antwoorden op alle vragen met<br />
betrekking tot veiligheid, geldende normen,<br />
facturering, enzovoort.<br />
Voor vragen over de aansluiting op het<br />
netwerk en het benodigde vermogen kan<br />
je terecht bij je Sibelga accountmanager via<br />
b2b@sibelga.be<br />
Meer weten ?<br />
Surf naar sibelga.be/elektrisch-laden<br />
of raadpleeg de gedetailleerde technische<br />
vereisten. Vergeet niet om de geïnstalleerde<br />
laadpunten te registreren op sibelga.be/<br />
laadpunt-aanmelden.
<strong>14</strong> <strong>Editie</strong> januari - februari<br />
04<br />
SYNDIC<br />
Channel<br />
Meer dan 10.000<br />
VME’s in België<br />
zonder officiële<br />
huisnummers!<br />
Recente analyses door Syndi.be onthullen dat meer dan<br />
10.000 Verenigingen van Mede-eigenaars (VME) in België<br />
geen officieel huisnummer hebben. Opvallend is dat binnen<br />
deze groep 3.344 VME's zelfs geen geregistreerde syndicus<br />
hebben, terwijl 6.052 VME's door een professionele syndicus<br />
worden beheerd. Daarnaast zijn er 854 VME's waarbij een<br />
mede-eigenaar als vrijwillige syndicus aangesteld is.<br />
SYNDIC Channel<br />
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!<br />
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.<br />
Een uitdaging voor toeleveranciers<br />
en de overheidsinstanties<br />
10,34% van het totale aantal VME's in<br />
België zonder huisnummer, wijst op<br />
een aanzienlijke uitdaging voor deze<br />
gemeenschappen.<br />
Het ontbreken van huisnummers<br />
binnen deze VME's vormt niet alleen<br />
een hindernis voor de mede-eigenaars<br />
en overheidsinstanties, maar ook voor<br />
toeleveranciers. Leveranciers kunnen<br />
moeilijkheden ondervinden bij het afleveren<br />
van goederen of het uitvoeren van diensten<br />
voor deze VME's vanwege onduidelijke<br />
locatiegegevens.<br />
Moeilijke identificatie: Het ontbreken<br />
van een gebouwnummer is niet alleen<br />
een obstakel voor mede-eigenaren en<br />
de overheid, maar ook voor leveranciers.<br />
Leveranciers kunnen het moeilijk vinden om<br />
goederen te leveren of diensten te verlenen<br />
aan deze VME's door het ontbreken van<br />
juiste informatie. Het ontbreken van een<br />
officieel adresnummer maakt het moeilijk<br />
om de precieze locatie van het VME te<br />
vinden. Dit kan ook voor problemen zorgen<br />
voor de zorgdiensten, hulpdiensten en zelfs<br />
bezoekers die de locatie proberen te vinden.
PROPERTYTODAY<br />
15<br />
**Reflectievragen:**<br />
Communicatieproblemen: Zonder<br />
een gebouwnummer of correct adres<br />
wordt communicatie met VME’s moeilijk.<br />
Autoriteiten, nutsbedrijven, buren en andere<br />
belanghebbenden kunnen het moeilijk vinden<br />
om contact op te nemen en effectief te<br />
communiceren met deze verenigingen.<br />
Complex administratief beheer: VME's<br />
zonder officieel adresnummer kunnen<br />
problemen ondervinden bij hun administratief<br />
beheer. Dit kan leiden tot vertragingen bij het<br />
ontvangen van belangrijke documenten, zoals<br />
aankondigingen van vergaderingen, facturen<br />
of juridische informatie.<br />
Juridische kwesties: Het feit dat sommige<br />
VME’s geen adresnummer hebben kan<br />
juridische en aansprakelijkheidskwesties<br />
opwerpen. Het beheer van de financiën en<br />
juridische zaken van de VME kan in gevaar<br />
komen.<br />
Aansprakelijkheid: In het geval van<br />
geschillen of juridische problemen kan<br />
het ontbreken van een nauwkeurig adres<br />
het moeilijk maken om de belangen van<br />
de VME te verdedigen. Mede-eigenaren<br />
kunnen te maken krijgen met extra juridische<br />
uitdagingen.<br />
De situatie regulariseren<br />
Dit probleem onderstreept niet alleen de<br />
noodzaak van nauwkeurige adresgegevens<br />
voor soepele interacties tussen VME's<br />
en hun toeleveranciers, maar roept<br />
ook vragen op over het beheer van<br />
gemeenschappelijke nutsvoorzieningen en<br />
de vertegenwoordiging van deze VME's in<br />
belangrijke kwesties.<br />
Deze gegevens, die bekend zijn bij KBO<br />
(Kruispuntbank van Ondernemingen),<br />
brengt de verantwoordelijkheid naar de<br />
voorgrond bij FOD Economie. Maar het<br />
is de gedeelde verantwoordelijkheid van<br />
overheidsinstanties, syndici en medeeigenaars<br />
om deze kwesties aan te pakken<br />
en mede-eigenaars bewust te maken van<br />
hun verantwoordelijkheden.<br />
Dringende behoefte aan meer<br />
transparantie<br />
Deze bevindingen benadrukken de<br />
dringende behoefte aan meer<br />
transparantie en verbeterd beheer binnen<br />
de Verenigingen van Mede-Eigenaars in<br />
België, niet alleen voor de eigenaren en<br />
overheidsinstanties, maar ook voor soepele<br />
interacties met toeleveranciers.<br />
1. Wat zijn de mogelijke gevolgen van het<br />
ontbreken van huisnummers voor VME's<br />
en toeleveranciers?<br />
2. Hoe kunnen syndici, eigenaars,<br />
overheidsinstanties en toeleveranciers<br />
samenwerken om dit probleem aan te<br />
pakken?<br />
3. Wat is de verantwoordelijkheid van een<br />
niet-geregistreerde syndicus bij de BCE,<br />
waarbij het huisnummer van de VME<br />
ontbreekt?<br />
Syndi.be is de exclusieve bron voor VME<br />
en syndici informatie. Een online applicatie<br />
met gegevens van meer dan 99.500 VME's.<br />
Efficiënte zoekfuncties via filters zoals<br />
jaar, locatie, syndicus, of bouwtechnische<br />
informatie zoals liften, verdiepingen,<br />
gemiddelde EPC waarde, verwarmingstype...<br />
Bekijk de resultaten visueel met foto’s en/of<br />
exporteer naar Excel als overzichtelijke data.<br />
info<br />
Dhr. Steven De Herdt<br />
CEO Syndi.be<br />
www.syndi.be<br />
PROPERTYTODAY
16 <strong>Editie</strong> januari - februari<br />
05<br />
Quid met LPGvoertuigen<br />
en<br />
gasflessen in de<br />
ondergrondse<br />
parking van uw<br />
gebouw?<br />
LPG-voertuigen hebben de laatste tijd aan<br />
populariteit gewonnen als alternatief voor<br />
traditionele benzine- of dieselvoertuigen.<br />
Hoewel LPG bepaalde milieu- en<br />
economische voordelen heeft, is het<br />
essentieel om de mogelijke gevaren van<br />
LPG-voertuigen te begrijpen.<br />
LPG is een brandbaar gas en kan explosief<br />
zijn indien het een perfecte menging heeft<br />
met de lucht. Het is dus belangrijk om hierbij<br />
stil te staan.<br />
De meeste brandbare gassen zijn zwaarder<br />
dan lucht. LPG is een mengeling van<br />
voornamelijk butaan en propaan. Bij lekkage<br />
gaan deze zakken naar het laagste punt,<br />
vloerniveau of zelfs een verdieping lager<br />
of via afvoerputjes naar de riolering. Op<br />
het laagste punt is de concentratie van de<br />
gassen dus het hoogst.<br />
Zijn LPG-voertuigen toegelaten in<br />
gesloten ondergrondse parkings ?<br />
U heeft misschien al gemerkt dat
PROPERTYTODAY<br />
17<br />
gevaarlijke situaties kan leiden.<br />
voertuigen op LPG wel toegelaten zijn<br />
op openluchtparkings en in parkings met<br />
bovengrondse verdiepingen. Het is ook<br />
mogelijk om LPG-voertuigen toe te staan in<br />
ondergrondse parkeergarages, mits er zeer<br />
uitgebreide veiligheidsvoorzieningen<br />
worden getroffen (alarmsysteem,<br />
gasdetectie, ventilatie…etc.).<br />
Deze voorschriften zijn vastgelegd in het<br />
Koninklijk Besluit van 17 mei 2007,<br />
tot vaststelling van de maatregelen voor<br />
de preventie van brand en ontploffing<br />
waaraan de gesloten parkeergebouwen<br />
moeten voldoen om LPG-voertuigen te<br />
parkeren, https://www.civieleveiligheid.<br />
be/sites/default/files/2007-05-17kb_xii-i_<br />
parkeergebouwen_lpg.pdf.<br />
Als u van plan bent om LPG-voertuigen<br />
in uw ondergrondse parkeergarage toe te<br />
laten, is het ook ten zeerste aanbevolen om<br />
eerst contact op te nemen met uw syndicus.<br />
Hij zal u informeren over de aanwezigheid<br />
van de vereiste installaties in het gebouw.<br />
Zonder de vereiste installatie kan een<br />
LPG-voertuig niet toegelaten worden in<br />
een gesloten ondergrondse parking.<br />
Tip voor de syndicus:<br />
Indien een mede-eigenaar verzoekt om<br />
zijn LPG-voertuig in de ondergrondse<br />
parkeergarage van een VME te<br />
mogen parkeren, is het raadzaam om<br />
onmiddellijk contact op te nemen<br />
“<br />
LPG-voertuigen<br />
in ondergrondse<br />
garages kan mits<br />
zeer uitgebreide<br />
veiligheidsvoorzieningen<br />
met de brandpreventiedienst van<br />
de lokale hulpverleningszone. De<br />
brandpreventiedienst zal met zekerheid<br />
kunnen bevestigen of het gebouw voldoet<br />
of niet aan alle technische vereisten en<br />
richtlijnen om de veiligheid van zowel<br />
de parkeergarage als de voertuigen te<br />
waarborgen.<br />
In het geval dat een mede-eigenaar zijn LPGvoertuig<br />
zonder de vereiste toestemming in<br />
een gesloten ondergrondse garage parkeert,<br />
en deze garage niet in overeenstemming<br />
is met de voorschriften van het Koninklijk<br />
Besluit van 17 mei 2007, dient u als syndicus<br />
de betreffende mede-eigenaar dringend<br />
erop te wijzen dat hij in strijd handelt met<br />
de wet en daarmee het gebouw in gevaar<br />
brengt. U dient hem te verzoeken zijn<br />
voertuig op een veilige locatie te parkeren<br />
die wel voldoet aan de wettelijke eisen.<br />
Geen gasflessen in de kelder; een<br />
kwestie van gezond verstand!<br />
Gasflessen dienen met de nodige<br />
voorzichtigheid behandeld te worden om<br />
de veiligheid te waarborgen. Aangezien de<br />
meeste gassen zwaarder zijn dan lucht, is het<br />
belangrijk om gasflessen nooit in kelders<br />
op te slaan. Dit komt doordat de gassen bij<br />
lekkage zich ophopen in de kelder, wat tot<br />
Voor de opslag van gasflessen zijn er<br />
verschillende veilige systemen beschikbaar,<br />
zoals gasfleskasten en containers die speciaal<br />
ontworpen zijn voor buitengebruik. Deze<br />
systemen zorgen ervoor dat de gasflessen<br />
op een gecontroleerde en veilige manier<br />
worden bewaard.<br />
Daarnaast is het essentieel om de flexibele<br />
gasslang regelmatig te controleren. Zorg<br />
ervoor dat deze niet kan worden geplet<br />
en oefen geen overmatige trekkracht op<br />
de slang uit. Op de gasslang staat een<br />
productiedatum vermeld. Opgelet: een<br />
klassieke oranje gasslang heeft een maximale<br />
levensduur van 5 jaar! Het vervangen van<br />
oude gasslangen is cruciaal om lekkages<br />
en potentiële gevaren te voorkomen.<br />
De verzekeringen zullen dit zeer strikt<br />
controleren in geval van een incident.<br />
Tip voor de syndicus:<br />
Heeft een gebouw onder uw beheer<br />
gasflessen in de kelder?<br />
1/ Neem direct contact op met de medeeigenaar<br />
die deze gasflessen in de kelder<br />
heeft geplaatst en verzoek dringend<br />
om deze naar een veilige locatie te<br />
verplaatsen.<br />
2/ Overweeg om een agendapunt toe te<br />
voegen aan de agenda van de komende<br />
Algemene Vergadering om het Reglement<br />
van Inwendige Orde aan te passen met<br />
een duidelijk verbod op de opslag van<br />
gasflessen in de kelder.<br />
info<br />
Dhr. Tim Renders<br />
Adviseur brandveiligheid<br />
Auteur van Brandveiligheid<br />
Thuis, Maklu-Uitgevers nv ISBN<br />
9789046610978<br />
tim@timrenders.be<br />
www.timrenders.be<br />
PROPERTYTODAY
PROPERTYTODAY 19<br />
06<br />
Fiber, een belangrijke<br />
troef voor syndici en<br />
mede-eigenaars<br />
De fiberuitrol in ons land gaat onverminderd<br />
verder, vooral in de steden en dus ook in<br />
gebouwen in mede-eigendom. Goed nieuws<br />
voor iedereen, want door dit nieuwe netwerk<br />
kunnen de bewoners van deze gebouwen en<br />
de mensen die er werken genieten van een<br />
snellere en krachtigere internetverbinding.<br />
Syndici en hun teams zijn hier uiteraard nauw<br />
bij betrokken. Ze delen hun ervaringen met<br />
ons in de verschillende nummers van dit<br />
magazine. In dit artikel geven we het woord<br />
aan Sébastien Makola, directeur van de zone<br />
Brussel-Noord bij het Office des Propriétaires.<br />
'We zijn een van de oudste syndici van Brussel,<br />
zoals 1875 in ons logo aangeeft', legt Sébastien<br />
uit. 'Jette, Ganshoren, Wemmel, Koekelberg<br />
en Anderlecht: we beheren in het noorden<br />
van Brussel ongeveer 70 gebouwen en 2700<br />
kavels. Ik sta als directeur in voor de marketingen<br />
technische strategie, maar ook voor het<br />
dagelijkse beheer van de gebouwen en van mijn<br />
team van acht mensen.'<br />
Een netwerk afgestemd op onze<br />
digitale behoeften<br />
Telewerk, geconnecteerde toestellen, online<br />
diensten en streaming, domotica,... Wanneer<br />
je denkt aan de rol die digitale technologie<br />
in ons privé- en beroepsleven speelt, is<br />
het niet moeilijk te begrijpen waarom een<br />
krachtig internet en dus ook de fiberuitrol<br />
zo belangrijk zijn. Sébastien: 'Ongeveer de<br />
helft van onze gebouwenportefeuille is nu<br />
uitgerust met fiber. Dat is goed nieuws voor<br />
de bewoners: het oude kopernetwerk raakte<br />
langzaam verzadigd, een logisch gevolg van<br />
de onstuitbare digitalisering. Denk bijvoorbeeld<br />
maar aan alle ultra-hd-televisies in een<br />
gebouw en wat nodig is om een dergelijke<br />
hoeveelheid gegevens te transporteren! Tijdens<br />
de coronacrisis konden we vaststellen hoe<br />
belangrijk de kwaliteit van het netwerk wel<br />
was: de mensen waren aan huis gekluisterd en<br />
hadden een aanzienlijke datastroom nodig,<br />
vooral om te kunnen telewerken. In gebouwen<br />
die niet waren uitgerust met fiber, liep dit soms<br />
spaak... Het is duidelijk dat de fiberaansluiting<br />
van een gebouw en de appartementen de<br />
waarde ervan positief beïnvloedt. Bij het<br />
verkopen of verhuren van een appartement is<br />
het een belangrijke factor om potentiële kopers<br />
of huurders te overtuigen.’<br />
De uitrol van het netwerk is niet alleen een<br />
stap voorwaarts voor de bewoners van het<br />
gebouw, maar ook voor de syndici. 'Ook al<br />
zijn we in theorie niet verantwoordelijk voor de<br />
kwaliteit van de privéaansluiting van de medeeigenaars,<br />
toch is het ook goed nieuws voor<br />
ons', bevestigt Sébastien. 'In de praktijk kloppen<br />
de bewoners eerst bij ons aan als ze een<br />
probleem met hun aansluiting ondervinden. De<br />
prestaties en betrouwbaarheid van fiber maken<br />
ons leven alvast een stuk makkelijker doordat<br />
dergelijke klachten drastisch verminderen.'<br />
Een troef voor de toekomst van<br />
syndici<br />
Sébastien vindt net zoals andere syndici<br />
dat de komst van fiber en de potentiële<br />
toegevoegde waarde ervan voor de<br />
toekomst van hun beroep heel aantrekkelijk<br />
ogen.<br />
'Ook al loopt België een beetje achter op<br />
andere markten, toch worden steeds meer<br />
diensten die een link hebben met onze business<br />
gedigitaliseerd. Wanneer we de opkomst zien<br />
van wat in Frankrijk de neosyndicus wordt<br />
genoemd, d.w.z. het online en op afstand<br />
beheren van een groot aantal van onze<br />
diensten, kunnen we de komst van fiber in onze<br />
gebouwen alleen maar toejuichen. Zonder een<br />
voldoende sterk netwerk zouden deze potentiële<br />
ontwikkelingen immers onmogelijk zijn.'
20 <strong>Editie</strong> januari - februari<br />
Een pluspunt voor de veiligheid<br />
van de bewoners<br />
In afwachting dat de neosyndicus ook in<br />
ons land zijn opwachting maakt, benadrukt<br />
Sébastien de impact die fiber nu al heeft<br />
op een cruciale kwestie voor medeeigenaars.<br />
'De veiligheid van de gebouwen<br />
is een van hun grootste bekommernissen.<br />
Daarom wordt ons vaak gevraagd om<br />
videobewakingssystemen te installeren. Om<br />
echt efficiënt te zijn, moeten deze systemen<br />
worden uitgerust met hd-camera's met een<br />
goede zoom om precies te kunnen zien wat<br />
er gebeurd is. De mogelijkheid om beelden<br />
op afstand te bekijken, onder meer met een<br />
smartphone, is ook een grote troef. Hiervoor<br />
heb je echter een supersnel netwerk nodig. In<br />
een van mijn gebouwen werd een geavanceerd<br />
videobewakingssysteem geïnstalleerd voordat<br />
het op fiber werd aangesloten. Toen we<br />
het wilden gebruiken, stelden we vast dat<br />
het niet optimaal functioneerde: het oude<br />
kopernetwerk was niet krachtig genoeg om het<br />
datavolume te ondersteunen. Gelukkig heeft<br />
de komst van fiber soelaas gebracht: dankzij<br />
de hoge snelheid ervan kunnen we eindelijk<br />
optimaal profiteren van de kwaliteit van ons<br />
videobewakingssysteem.'<br />
Fiber helpt dus bij de beveiliging, maar<br />
heeft beslist een even groot potentieel voor<br />
de optimalisering van het energieverbruik,<br />
een andere grote bekommernis van<br />
de bewoners. 'Online toepassingen en<br />
portalen waarmee het energieverbruik kan<br />
worden bewaakt en gecontroleerd, vormen<br />
een doeltreffende tool om het verbruik<br />
te optimaliseren, vooral in het geval van<br />
cogeneratiesystemen en gecentraliseerde<br />
verwarmingsketels. Doordat ze steeds<br />
frequenter worden gebruikt, moet het netwerk<br />
de datastroom die door deze toepassingen<br />
wordt gegenereerd kunnen ondersteunen. Ook<br />
hier ruimt de aanleg van fiber in een gebouw<br />
alle obstakels uit de weg.'<br />
Een proces gefaciliteerd door een<br />
speciaal lokaal team<br />
Wanneer fiber in een gebouw kan worden<br />
geïnstalleerd, speelt de syndicus een<br />
voorname rol: hij beheert het proces en<br />
bemiddelt tussen Proximus en de medeeigenaars<br />
van het gebouw. Sébastien legt uit.<br />
'Eerst krijgen we van Proximus een dossier<br />
waarin staat hoe het netwerk zal worden<br />
geïnstalleerd en waar het door het gebouw<br />
zal lopen. We hebben twee maanden<br />
tijd om te reageren. Zodra we het dossier<br />
ontvangen, overleggen we met de raad van<br />
mede-eigenaars. Is het al gebeurd dat de<br />
mede-eigenaars weigerachtig waren? Jawel,<br />
dat gebeurt soms, maar dan gaat het over de<br />
manier waarop het netwerk in het gebouw zal<br />
worden geïnstalleerd en niet over het principe<br />
van aansluiting op het nieuwe netwerk.<br />
Gelukkig konden we in deze gevallen telkens<br />
rekenen op het technische team van Proximus<br />
om een oplossing te vinden die iedereen beviel<br />
doordat het leggingsplan werd aangepast. Ze<br />
aarzelen niet om ter plaatse te komen zodat we<br />
samen kunnen bekijken hoe we de legging van<br />
het netwerk kunnen veranderen, bijvoorbeeld<br />
door het door een technische ruimte te leiden<br />
of een andere plaats te voorzien voor een goot.<br />
Telkens werden deze aanpassingen aanvaard<br />
door de mede-eigenaars omdat ze aan hun<br />
verwachtingen voldeden. We hebben dus<br />
telkens een goede verstandhouding met zowel<br />
de mede-eigenaars als de teams van Proximus.<br />
Wat ik bij het team van Proximus apprecieer?<br />
De luisterbereidheid en flexibiliteit: ze proberen<br />
de zaken altijd positief te laten evolueren zonder<br />
zich te verschuilen achter een strikte toepassing<br />
van de regels. Het feit dat ze altijd bereid zijn ter<br />
plaatse te komen, is ook belangrijk. We weten<br />
dat we kunnen rekenen op onze Syndic<br />
Partner Manager, die onmiddellijk reageert<br />
wanneer we hem nodig hebben. Een goede<br />
communicatie is immers essentieel om<br />
een project te doen slagen. Ze stelt ons ook<br />
in staat om een van onze opdrachten als<br />
syndicus te vervullen: ervoor zorgen dat<br />
de gebouwen die we beheren in de goede<br />
richting evolueren', besluit Sébastien.<br />
Het Syndic Team van Proximus<br />
staat klaar om u te helpen!<br />
Hebt u vragen over de administratie of<br />
facturatie van uw gebouw? Aarzel niet en<br />
bel ons Syndic Team op 0800 30 307 of<br />
stuur een e-mail naar syndic@proximus.<br />
com.<br />
Alle informatie over de fiberuitrol in<br />
België is ook te vinden op de website van<br />
het BIPT: https://www.glasvezelinfo.be.
Blokpolis<br />
De blokpolis die alles<br />
‘in’begrepen heeft<br />
Meer info en productfiche op axa.be<br />
Dit product Comfort Thuis Speciaal/formule Buildimo - Buildimax - Buildimax All Risk is een verzekering die de waarborgen brand en<br />
andere schade aan de woning (gebouw en inhoud), burgerrechtelijke aansprakelijkheid gebouw en eerste hulp omvat. De waarborg<br />
rechtsbijstand is optioneel. Dit product werd ontwikkeld door AXA Belgium, Belgische verzekeringsmaatschappij, en is onderworpen<br />
aan het Belgisch recht. Het verzekeringscontract wordt afgesloten voor een looptijd van een jaar met mogelijkheid tot stilzwijgende<br />
verlenging. Aarzel niet om een beroep te doen op je makelaar voor meer informatie of om een offerte aan te vragen. Hij staat voor je<br />
klaar enis het beste geplaatst om je de oplossing voor te stellen die het best bij je past. Wij nodigen je uit de Algemene Voorwaarden en<br />
productfiche van dit product te raadplegen alvorens de verzekering af te sluiten. Daarin vind je de aangeboden dekkingen en de<br />
eventuele beperkingen en uitsluitingen van de waarborgen. Je kan deze documenten gratis bekomen bij je makelaar of op www.axa.be.<br />
Niet tevreden? Laat het ons weten: Customer Protection, Troonplein 1, 1000 Brussel of surf naar www.axa.be/contact. Indien de<br />
voorgestelde oplossing je niet schikt, kan je je wenden tot de Ombudsman van de Verzekeringen, de Meeusplantsoen 35 te 1000 Brussel<br />
of op www.ombudsman.as.<br />
AXA Belgium, nv van verzekeringen toegelaten onder het nr. 0039 om de takken leven en niet-leven te beoefenen (KB 04-07-1979, BS <strong>14</strong>-07-1979) • Maatschappelijke zetel: Troonplein 1, 1000 Brussel<br />
(België) • www.axa.be • Tel.: 02 678 61 11 • KBO nr.: BTW BE 0404.483.367 RPR Brussel • 7.06.7176 - 0123 • V.U.: C. Audet, AXA Belgium nv, Troonplein 1, 1000 Brussel (België).
22 <strong>Editie</strong> januari - februari<br />
07<br />
Interview: Zonne-energie,<br />
de moeite waard. Ook in<br />
appartementsgebouwen!<br />
<strong>Property</strong> <strong>Today</strong>: Welkom bij deze speciale<br />
editie van <strong>Property</strong> <strong>Today</strong>, waar wij in gesprek<br />
gaan met Jürgen Van Strydonck, beheerder<br />
van grote appartementsgebouwen in<br />
Brussel, en Charli Al Jbrail zaakvoerder van<br />
Solar Engineering. Jürgen, Charli, bedankt dat<br />
jullie erbij zijn.<br />
Zonne-energie heeft de afgelopen jaren<br />
aanzienlijke populariteit verworven als een<br />
schone en duurzame energiebron. Het<br />
potentieel ervan in appartementsgebouwen<br />
werd lang over het hoofd gezien. Nu zijn de<br />
mede-eigenaars meer en meer vragende<br />
partij… maar het verhaal blijft complex.<br />
<strong>Property</strong> <strong>Today</strong>: Charli, waarom zijn<br />
zonnepanelen een goede keuze voor<br />
appartementsgebouwen?<br />
Zonnepanelen bieden een duurzame en<br />
kosteneffectieve energieoplossing. Voor<br />
appartementsgebouwen betekent dit een<br />
vermindering van de gemeenschappelijke<br />
energiekosten en een waarde verhoging<br />
van het pand. Kosten en terugverdientijd<br />
spelen natuurlijk een grote rol. De initiële<br />
kosten voor het installeren van zonneenergie<br />
in appartementsgebouwen kunnen<br />
hoog zijn. De terugverdientijd is afhankelijk<br />
van factoren zoals de energieprijzen,<br />
de beschikbare subsidies en de<br />
energieproductie van de zonnepanelen. Het<br />
is belangrijk om een kosten-batenanalyse uit<br />
te voeren om de haalbaarheid te beoordelen.
PROPERTYTODAY 23<br />
<strong>Property</strong> <strong>Today</strong>: Jürgen als syndicus<br />
kan je ons vertellen wat de technische<br />
hindernissen zijn in mede-eigendom ?<br />
Het eerste obstakel bij het<br />
implementeren van zonne-energie in<br />
appartementsgebouwen is ruimte. In<br />
tegenstelling tot individuele huizen<br />
hebben appartementsgebouwen beperkte<br />
dakoppervlakken. Het is daarom van belang<br />
om over voldoende ruimte te beschikken<br />
voor de zonnepanelen om een significante<br />
energieproductie te bereiken. De oriëntatie<br />
van het dak en mogelijke schaduw van<br />
omliggende gebouwen kunnen de<br />
efficiëntie van zonnepanelen beïnvloeden.<br />
Een grondige analyse van de dakligging<br />
en eventuele schaduwval is cruciaal om de<br />
optimale opstelling van zonnepanelen te<br />
bepalen. De syndicus speelt een cruciale<br />
rol om een collectieve visie naar voor de<br />
brengen omwille van de eerlijke verdeling<br />
van de ruimte en van de financiële<br />
voordelen.<br />
<strong>Property</strong> <strong>Today</strong>: Interessant. Jürgen, wat<br />
heeft je ertoe gebracht om met Solar<br />
Engineering samen te werken voor de<br />
installatie van zonnepanelen?<br />
Jürgen: Inzetten op energie-efficiëntie<br />
en het verlagen van onze ecologische<br />
voetafdruk zit in ons DNA. Daarnaast<br />
geloven we ook in een model waarbij<br />
energieoverschotten verkocht<br />
kunnen worden, ten voordele van<br />
de eigenaarsgroep. De plaatsing van<br />
zonnepanelen, gecombineerd met<br />
batterijen biedt vaak een antwoord<br />
op de (financiële) impact van het<br />
capaciteitstarief. Solar Engineering staat<br />
bekend om hun expertise en op maat<br />
gemaakte oplossingen. Een degelijke<br />
projectbegeleiding en de wens van Solar<br />
Engineering om werkelijk rekening te<br />
houden met de specifieke behoeften<br />
en uitdagingen van onze residentie, was<br />
cruciaal in de beslissing.<br />
<strong>Property</strong> <strong>Today</strong>: Charli, hoe gaat u om<br />
met de unieke uitdagingen bij het<br />
installeren van zonnepanelen in medeeigendommen?<br />
Charli: Elk project is uniek, vooral in<br />
mede-eigendommen. De plaatsing<br />
van zonnepanelen in een residentie is<br />
complexer dan de plaatsing in een woning<br />
of bedrijfshal. Wij focussen op 3 pijlers:<br />
technische planning, juridische compliance,<br />
en de communicatie met alle betrokkenen.<br />
Dit zorgt ervoor dat het project vlot verloopt<br />
en dat alle partijen tevreden zijn met het<br />
resultaat.<br />
<strong>Property</strong> <strong>Today</strong>: Jürgen, wij blikken<br />
vandaag terug op de succesvolle<br />
realisatie van zonnepanelen in medeeigendommen<br />
wat waren enkele van de<br />
uitdagingen die je tegenkwam en hoe<br />
heb je deze als syndicus aangepakt?<br />
Jürgen: Vooraleer een project gerealiseerd<br />
kan worden heb je een akkoord nodig van<br />
de Algemene Vergadering. Als syndicus<br />
tracht je een grote groep mede-eigenaars<br />
te overtuigen van het nut om te investeren<br />
in hernieuwbare energie. Het is dan<br />
ook belangrijk om te werken met een<br />
partner die vertrouwd is met dit specifieke<br />
beslissingsproces en erg helder is in zijn<br />
communicatie met de mede-eigenaars en/of<br />
de leden van de raad van mede-eigendom.<br />
Samen met Solar Engineering organiseerden<br />
wij online informatieavonden waar het<br />
concept in detail werd toegelicht en vragen<br />
direct beantwoord werden.<br />
<strong>Property</strong> <strong>Today</strong>: Charli, wat maakt uw<br />
bedrijf anders dan andere bedrijven in<br />
deze branche?<br />
Charli: Onze benadering is holistisch.<br />
Wij kijken niet alleen naar de technische<br />
installatie, maar ook naar hoe dit project past<br />
binnen de gemeenschap van het gebouw.<br />
Onze service houdt niet op bij de installatie;<br />
wij bieden ook langdurig onderhoud en<br />
ondersteuning.<br />
<strong>Property</strong> <strong>Today</strong>: Jürgen, nu het project<br />
voltooid is, wat zijn de resultaten die je<br />
hebt gezien?<br />
Jürgen: De resultaten zijn -zoals verwachtpositief.<br />
Wij hebben de energiekosten<br />
aanzienlijk verlaagd en de CO2-uitstoot is<br />
verminderd. Mede-eigenaars zijn ook meer<br />
tevreden en meer gerustgesteld doordat de<br />
VME zelf energie produceert en daardoor<br />
minder afhankelijk is van (vaak) dure<br />
energiecontracten.<br />
<strong>Property</strong> <strong>Today</strong>: Tot slot, wat zou je<br />
zeggen tegen andere syndicus die<br />
overwegen om zonne-energie in hun<br />
gebouwen te integreren?<br />
Jürgen: Het is een investering die de moeite<br />
waard is. Werk samen met een betrouwbare<br />
partner die de expertise en ervaring heeft<br />
om je ruim te ondersteunen.<br />
Charli: En vanuit ons perspectief, wij zijn<br />
hier om te helpen en adviseren. Duurzame<br />
energie is de toekomst, en wij zijn<br />
enthousiast om daaraan bij te dragen.<br />
<strong>Property</strong> <strong>Today</strong>: Dank aan jullie beiden voor<br />
dit verhelderende gesprek. Wij hopen dat het<br />
onze lezers mag inspireren en dat ook zij de<br />
stap zetten naar duurzamere oplossingen in<br />
mede-eigendom.<br />
info<br />
Solar -Engineering<br />
www.solar-engineering.be<br />
T. 02 467 099 099<br />
Info: solar-engineering.be<br />
PROPERTYTODAY
24 <strong>Editie</strong> januari - februari<br />
Goed om<br />
te weten<br />
In deze rubriek behandelen wij enkele frequent<br />
gestelde vragen. Wij geven graag ons advies mee.<br />
1<br />
Vraagstelling:<br />
Bij het vergelijken van offertes van verschillende<br />
syndici stellen wij vast dat sommige syndici extra<br />
kosten aanrekenen voor hun softwareprogramma.<br />
Bij de ene bedraagt de extra kost 5 eur per jaar en<br />
per appartement. Bij de andere 25 eur per jaar en<br />
per appartement. Is dit een courante en toegelaten<br />
praktijk? Mag er apart administratiekost<br />
aangerekend worden voor software? Of moet dit<br />
in het ereloon meegerekend worden?<br />
Antwoord:<br />
Uw vraag heeft betrekking op het recht<br />
omtrent overeenkomsten, contractenrecht<br />
of overeenkomstenrecht genoemd. Het<br />
contractenrecht kenmerkt zich door wilsvrijheid en<br />
contractsvrijheid.<br />
Conform artikel 3.89 BW is de syndicus verplicht om<br />
een overeenkomst op te stellen. De clausules van<br />
deze overeenkomsten zijn volledig vrij.<br />
BW art 3.89 De bepalingen die de verhouding<br />
regelen tussen de syndicus en de vereniging<br />
van mede-eigenaars en de daaraan<br />
gekoppelde vergoeding, staan in een<br />
schriftelijke overeenkomst. Die overeenkomst<br />
omvat met name de lijst van de forfaitaire<br />
prestaties en de lijst van de aanvullende<br />
prestaties en de daaraan verbonden<br />
vergoedingen.<br />
Voor wat betreft de software van de syndicus<br />
variëren de opties. De meeste syndici rekenen<br />
niets aan voor het softwarepakket. Soms wordt<br />
de VME rechtstreeks gefactureerd door de<br />
softwareleverancier aan een zeer beperkt tarief (bv.
PROPERTYTODAY 25<br />
Open Syndic https://opensyndic.3xc.be/<strong>NL</strong>/<br />
PAGE_informatie.awp). Deze werkwijze biedt<br />
de garantie dat uw VME enkel voor haar<br />
applicatie betaald en dat uw gegevens ook<br />
eigendom blijven van de VME.<br />
Belangrijk is om op voorhand zoveel mogelijk<br />
informatie te verzamelen bij de verschillende<br />
syndici aan wie u offertes gevraagd heeft.<br />
2<br />
Vraagstelling:<br />
Vraag betreffende het sleutelbeheer van de<br />
syndicus. Is het rechtmatig (verplicht) dat<br />
een syndicus het recht heeft op een private<br />
sleutel van ons appartement ?<br />
Antwoord:<br />
Het is niet bij wet verplicht. Het wordt wel in<br />
bepaalde gevallen aangeraden, bij voorbeeld<br />
voor mede-eigenaars die vaak afwezig zijn.<br />
Zonder sleutels is het onmogelijk om, in<br />
geval van schade of in geval van nood het<br />
appartement te betreden om de schade<br />
te beperken of om een noodtoestand te<br />
verhelpen.<br />
3<br />
Vraagstelling:<br />
Zijn de volgende clausules of verklaringen<br />
geldig als ik ze gebruik als syndicus?<br />
Het betreft een clausule in de notulen van<br />
de AV of BAV. Ik merk vaak dat mensen<br />
extra punten willen toevoegen tijdens<br />
de AV, dus gebruik ik de onderstaande<br />
clausule in de notulen:<br />
“ Alle bijkomende punten op de agenda<br />
(die niet in de oorspronkelijke convocatie<br />
stonden) zijn tijdens deze AV toegevoegd<br />
na akkoord van de aanwezige medeeigenaars.<br />
”<br />
Het komt ook voor dat, wanneer de VME<br />
wordt opgericht, sommige mede-eigenaars<br />
willen vergaderen met een kortere termijn<br />
dan de wettelijke termijn van 15 dagen;<br />
in dat geval gebruik ik een overeenkomst<br />
die door elke eigenaar moet worden<br />
ondertekend. Deze voeg ik dan toe aan<br />
mijn dossier. Is dit rechtsgeldig?<br />
Antwoord:<br />
Allereerst is het essentieel om altijd het<br />
basisprincipe van het mede-eigendomsrecht<br />
in gedachten te houden, namelijk dat van<br />
het dwingend recht: "Dwingend recht<br />
omvat alle rechtsregels waarvan niet kan<br />
worden afgeweken".<br />
Termijn van bijeenroeping van de jaarlijkse<br />
algemene vergadering of de buitengewone<br />
algemene vergadering:<br />
1/ Een algemene vergadering kan altijd op<br />
een kortere termijn bijeengeroepen worden.<br />
BW 3.87 - §2. De syndicus houdt een algemene<br />
vergadering tijdens de in het reglement<br />
van interne orde vastgelegde periode of<br />
telkens als er dringend in het belang van<br />
de mede-eigendom een beslissing moet<br />
worden genomen. BW 3.87 - §3, laatste alinea:<br />
Behalve in spoedeisende gevallen wordt de<br />
bijeenroeping ten minste vijftien dagen vóór de<br />
datum van de vergadering ter kennis gebracht.<br />
Het initiatief voor het bijeenroepen van<br />
de vergadering ligt bij de syndicus, die de<br />
datum op voorhand kan bepalen (8 dagen<br />
bijvoorbeeld in geval van hoogdringendheid).<br />
2/ De datum van de algemene vergadering<br />
wijzigen<br />
Zodra de uitnodigingen zijn verstuurd, kun<br />
je de datum, het tijdstip, de locatie of de<br />
agenda niet meer wijzigen. Je mag een<br />
nieuwe uitnodiging versturen met nieuwe<br />
agendapunten, op voorwaarde dat duidelijk<br />
wordt aangegeven dat dit een nieuwe<br />
uitnodiging is (die de vorige uitnodiging<br />
annuleert en vervangt) en dat deze<br />
uitnodiging nog steeds binnen de wettelijke<br />
periode van 15 dagen valt.<br />
3/ De agenda wijzigen tijdens de AV<br />
Tijdens de AV kun je alleen punten<br />
toevoegen als alle eigenaren fysiek aanwezig<br />
zijn (100%) en als ze instemmen met de<br />
toevoeging. In dit geval hoef je geen<br />
document te laten ondertekenen, notuleer<br />
het gewoon duidelijk in uw PV.<br />
Als er maar een paar mede-eigenaars<br />
aanwezig zijn, is het verboden om extra<br />
punten toe te voegen, zelfs door een<br />
document te ondertekenen. Dit is om de<br />
rechten van de afwezige mede-eigenaars te<br />
beschermen.<br />
Bovendien kunnen de afwezige medeeigenaars<br />
binnen de termijn van vier<br />
maanden een verzoekschrift indienen bij de<br />
vrederechter om de beslissing nietig te laten<br />
verklaren wegens onregelmatigheid.<br />
Optie: als een belangrijk punt ter sprake komt<br />
tijdens een AV, bespreek het onderwerp dan<br />
onder Varia (zonder stemming) en vermeld<br />
de uitkomst van de besprekingen. Voeg toe<br />
dat er over het punt gestemd zal worden op<br />
de volgende AV, of schriftelijk (als u denkt<br />
dat 100% van de mede-eigenaars akkoord<br />
zal gaan).<br />
4<br />
Vraagstelling:<br />
Als professionele syndicus zitten we met<br />
volgende vraag :<br />
- Ons kantoor werd aangesteld in<br />
augustus 2022 in een gebouw van 11<br />
appartementen.<br />
- Echter heeft één mede-eigenaar, dewelke<br />
drie appartementen bezit in dit gebouw<br />
(achterbouw), bezwaar tegen het feit dat<br />
hij deel uitmaakt van een VME.<br />
- Ondertussen is er goedkeuring van de<br />
gemeente om te splitsen: voorbouw<br />
en achterbouw zullen dan afzonderlijk<br />
kunnen bestaan.<br />
- Nu dien ik echter een BAV bijeen te roepen<br />
om:<br />
> Een wijzigende basisakte voor te<br />
leggen om de samenstelling van deze<br />
VME te laten goedkeuren<br />
> Er zijn wijzigingen in de aandelen,<br />
dus unanimiteit aan aanwezigheid<br />
alsook unanimiteit in het nemen van<br />
de beslissing<br />
- Het ereloon zal dus wijzigen omdat de<br />
samenstelling verandert, moet ik dit<br />
agenderen?<br />
- En kan de VME hiertegen zijn en mijn<br />
mandaat betwisten?<br />
Antwoord:<br />
Als wij het goed begrijpen heeft de
26 <strong>Editie</strong> januari - februari<br />
gemeente een bestaande residentie<br />
opgesplitst, door twee verschillende<br />
adressen toe te kennen (huisnummer én<br />
kadaster nummer) aan twee verschillende<br />
gebouwen die vroeger maar 1 residentie<br />
vormden?<br />
Zo ja, blijft 1 VME bestaan maar deze<br />
wordt compleet “omgevormd” , (we<br />
denken de voorbouw). De achterbouw zal<br />
desgevallend een andere VME vormen met<br />
een afzonderlijke KBO nummer en andere<br />
statuten, en al dan niet onderworpen aan de<br />
Wet op de Mede-eigendom.<br />
Dit wil zeggen dat u syndicus blijft van een<br />
hervormde VME (zonder de achterbouw)<br />
met gewijzigde statuten, gewijzigde<br />
gemeenschappelijke én privatieve delen.<br />
Indien deze redenering klopt, dient u<br />
inderdaad de goedkeuring te vragen van<br />
de VME over de nieuwe statuten en de<br />
nieuwen aandelen. U dient een “met redenen<br />
omkleed verslag” aan de AV voor te leggen,<br />
met de nieuwe quotiteiten van het gebouw.<br />
Dit verslag kan opgesteld worden door een<br />
notaris, een landmeter, een architect of door<br />
uzelf als vastgoedmakelaar-syndicus (zie BW<br />
3.85,§1).<br />
Voor de wijziging van de aandelen is,<br />
conform de Wet op de Mede-eigendom,<br />
de eenparigheid van alle mede-eigenaars<br />
vereist BW art 3.88,§3. Er wordt met<br />
eenparigheid van stemmen van alle medeeigenaars<br />
beslist over elke wijziging van<br />
verdeling van de aandelen van de medeeigendom,<br />
middels de overlegging van een<br />
verslag zoals bepaald in artikel 3.85,§1.<br />
Gezien er minder privatieve delen zijn<br />
zullen de mede-eigenaars waarschijnlijk<br />
vragen om uw ereloon aan te passen aan de<br />
nieuwe situatie: dit onderwerp zou best naar<br />
aanleiding van de statutaire AV geagendeerd<br />
worden, bij de vernieuwing van uw mandaat.<br />
De beslissingen van de AV kunnen binnen<br />
de 4 maanden na de datum van de AV altijd<br />
betwist worden, mits de tegenpartij kan<br />
aantonen dat de beslissing onregelmatig,<br />
onrechtmatig of bedrieglijk was. Zij moet<br />
tevens aantonen dat zij daardoor een<br />
persoonlijk nadeel ondervindt.<br />
U bent syndicus en u<br />
heeft vragen over het<br />
beheer van een gebouw?<br />
Aarzel niet om ons uw<br />
vraag te stellen.<br />
Stuur ons een e-mail op<br />
redac@propertytoday.be
Salon<br />
van de<br />
mede-eigendom<br />
NIEUWE FORMULE<br />
de la<br />
copropriété<br />
NOUVELLE FORMULE<br />
<strong>14</strong><br />
NOV<br />
<strong>2024</strong><br />
gratis toegang - entrée gratuite<br />
NATIONAAL CONGRES van de SYNDICI<br />
CONGRES NATIONAL des SYNDICS<br />
Al de 7de editie van het Salon van de Mede-eigendom !<br />
Hét enige Salon in België uitsluitend besteed aan de medeeigendom<br />
!<br />
Groot B2B event over de mede-eigendom: uniek in België<br />
Rechtstreekse contacten met de syndici<br />
Gratis juridisch advies voor syndici en bezoekers<br />
Nationaal Congres van de Syndici: gratis seminaries de<br />
volledige dag. Eduxpunten voor de professionals.<br />
Grootste netwerkmoment in mede-eigendom in België<br />
Gratis catalogus met alle exposanten<br />
Déjà le 7ème Salon de la Copropriété !<br />
Le seul salon en Belgique entièrement et exclusivement<br />
dédié à la copropriété !<br />
Grand évènement B2B de la copropriété : unique en<br />
Belgique<br />
Contacts directs avec les syndics<br />
Avis juridiques gratuits pour les syndics et visiteurs<br />
Congrès National du Syndic : séminaires gratuits toute la<br />
journée. Points Edux pour les professionnels.<br />
Grand moment de réseautage de la copropriété en Belgique<br />
Catalogue gratuit de tous les exposants<br />
ticket gratuit<br />
exposant<br />
séminaires gratuits<br />
super réseautage<br />
Nog geen exposant?<br />
Contacteer ons dan snel of vraag alle info via<br />
contact@salonvandemedeeigendom.be<br />
Vous n’êtes pas encore exposant?<br />
Contactez-nous au plus vite ou informezvous<br />
sur contact@salondelacopropriete.be
DE TOEKOMST IS DRAADLOOS!<br />
Digitaal, in real-time & draadloos communiceren.<br />
Draadloze intercom- en toegangsbeheer<br />
systemen speciaal voor woningcomplexen<br />
Kijk ook eens op<br />
www.intratone.be