2023 - 4 nov

Klopt de herbouwwaarde van
uw complex?
COLUMN TAXEREN
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 67
VERDUURZAMEN, MAAR
DAN WEL VERSTANDIG!
Jaap Hendriksen RT
U hebt de nieuwe verzekeringspolis voor uw
complex ontvangen. Mét de geïndexeerde herbouwwaarde.
Die is belangrijk, want u wilt
bij een eventuele schade het volledige bedrag
uitgekeerd krijgen.
Is uw gebouw langer dan zes jaar geleden
getaxeerd? Klopt de herbouwwaarde niet,
of is die alleen geïndexeerd? Dan ontvangt
u wellicht geen volledige uitkering van het
schadebedrag!
Bij twijfel:
laat een taxatie
uitvoeren!
Laat daarom elke zes jaar de herbouwwaarde
taxeren door een taxateur van VvE Belang.
Dan krijgt u een taxatierapport dat u verzekert
van de juiste herbouwwaarde.
De taxateur van VvE Belang is gespecialiseerd
in de taxatie van appartementencomplexen.
Wij bekijken uw complex met een frisse blik en
we maken een taxatierapport dat speciaal voor
VvE’s ontwikkeld is. Uw gebouw is goed verzekerd
en de eigenaars zijn beschermd tegen
onderverzekering.
Jaap
Hendriksen
Tijdens acht voorlichtingsbijeenkomsten,
die in
september op vier locaties
werden gehouden, kon u
deelnemen aan boeiende
presentaties. Mijn collega’s
Peter van Well en John Liewes
verzorgden een interessante
workshop met als onderwerp
‘Het Geheim van Goed
Opdrachtgeverschap’. De
nadruk lag op het belang
van een doordachte aanbesteding
en op heldere
communicatie met uitvoerders
en aannemers. Ze hebben
ook benadrukt hoe belangrijk
het werken met een degelijk
Meerjarenonderhoudsplan
(MJOP) is, natuurlijk in
combinatie met de juiste
reserveringen en indexeringen.
Doel: het voorkómen van
complicaties in de toekomst.
Vanwege mijn achtergrond in vastgoed wil ik graag iets toevoegen. We
zien dat de negatieve impact op de verkoopwaarde van de appartementen
groot is, als een VvE niet op de juiste wijze omgaat met een MJOP of de
duurzaamheidsplannen. In veel gevallen is in het MJOP geen rekening
gehouden met de vervanging van kozijnen en beglazing. Immers: de kozijnen
zijn pas na 60 jaar aan vervanging toe en glas zal vanaf ca. 20 jaar (deels)
vervangen moeten worden.
Wilt u uw gebouw gaan verduurzamen en kiest u voor triple glas? Dan moet u
gelijktijdig de kozijnen vervangen. Als u daarvoor pas tien jaar vóór die ingreep
gaat sparen, hebt u een probleem.
Ik geef een voorbeeld: een VvE met veertig appartementen besluit om over tien
jaar de verouderde houten kozijnen te vervangen door kunststof kozijnen met
triple glas en onderzoekt drie mogelijke scenario’s.
In scenario 1 wordt nu begonnen met reserveren voor de vervanging over
tien jaar. Als de kozijnen op dat moment € 400.000,- kosten, moet dit bedrag
geïndexeerd worden voor de prijsstijging over tien jaar. Met een gemiddelde
prijsstijging van ongeveer 4 procent komt dit neer op ongeveer € 590.000,-.
Daarnaast zijn er nog twee ‘dure’ schilderbeurten nodig.
In scenario 2 voert de VvE de vervanging nu uit en sluit ze een lening af voor
twintig jaar, waarbij het schilderwerk uit het MJOP wordt geschrapt.
In scenario 3 voert de VvE de vervanging volgend jaar uit en vraagt ze aan elke
appartementseigenaar een eenmalige bijdrage van € 10.000,-. Ook hier kan het
schilderwerk uit het MJOP geschrapt worden.
Alle scenario’s kunnen invloed hebben op de verkoopwaarde van het
appartement. Een verstandige koper zal de volgende informatie overwegen:
In scenario 1 stijgt de maandelijkse bijdrage met € 100,- en behoudt de koper
nog steeds het ‘oude’ glas; in scenario 2 beschikt de koper over nieuw glas en
minder energielasten, maar is de maandelijkse bijdrage ongeveer € 50,- hoger;
in scenario 3 moet de koper, bovenop de hypotheek, een bedrag van € 10.000,-
betalen.
Hypotheekverstrekkers houden ook rekening met deze informatie en passen
de maximale hypotheek dienovereenkomstig aan. In scenario 1 krijgt de
koper simpelweg iets minder hypotheek en in scenario 3 zal de koper zeer
waarschijnlijk de € 10.000,- in de verkoopprijs verdisconteren.
Mail naar taxatie@vvebelang.nl of bel 0162 469 120
en maak een afspraak met Jaap Hendriksen.
Dat geeft stof tot nadenken, zeker als u overweegt uw appartement binnenkort
te koop te zetten. Het benadrukt nogmaals het belang van een zorgvuldig en
verantwoord beheer van de VvE-financiën. Én van de waarde van een degelijk
MJOP! Deze financiële beslissingen hebben niet alleen invloed op het heden,
maar bepalen ook uw financiële toekomst en de waarde van uw vastgoed.